導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建設(shè)用地容積率管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本辦法所稱國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理，是指對國有建設(shè)用地使用權(quán)人履行國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或執(zhí)行國有建設(shè)用地劃撥決定書規(guī)定的情況，以及對國有建設(shè)用地使用權(quán)人改變土地使用條件、轉(zhuǎn)讓和抵押國有建設(shè)用地使用權(quán)等行為進行的監(jiān)督管理。

第三條市國土資源局負責(zé)全市國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理工作。

發(fā)展和改革、環(huán)保、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理行政執(zhí)法、財政、金融等單位，按照各自職責(zé)做好國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理工作。

第四條國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理的主要內(nèi)容：

（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、劃撥決定書和批準文件的履行情況，主要包括：

1．是否按照土地出讓合同、租賃合同約定的期限足額繳納土地出讓金或租金；

2．是否按照土地出讓合同、租賃合同和劃撥決定書規(guī)定的動工期限使用土地，開發(fā)進度是否符合土地出讓合同、劃撥決定書的約定，是否存在土地閑置、低效利用現(xiàn)象；

3．是否按照平面布置圖、土地出讓合同、劃撥決定書等規(guī)定的土地用途、容積率、建筑密度等規(guī)劃指標和開發(fā)條件進行項目建設(shè)；

4．工業(yè)項目用地投資強度、容積率、綠地率、建筑密度、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例等方面是否符合國土資源部《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》規(guī)定的要求，是否改變用途建造非生產(chǎn)性配套設(shè)施；

5．是否存在少批多占、移址易位用地情況；

6．是否存在非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)現(xiàn)象；

7．國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、劃撥決定書和批準文件的其他履行情況。

（二）閑置國有建設(shè)用地的認定與處置。

（三）國有建設(shè)用地土地登記發(fā)證和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款審核。

（四）原劃撥、租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行情況。

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和上級政府規(guī)定批后監(jiān)督管理的其他情形。

第五條實行國有建設(shè)用地建設(shè)項目開工、竣工報告制度。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有建設(shè)用地劃撥決定書約定期限內(nèi)開工建設(shè)和竣工的，應(yīng)在建設(shè)項目開工、竣工之日起15日內(nèi)書面報告市國土資源局，并提供有關(guān)材料。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人未在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有建設(shè)用地劃撥決定書約定期限內(nèi)開工建設(shè)和竣工的，應(yīng)在建設(shè)項目約定開工、竣工到期前15日內(nèi)，向市國土資源局申報延遲開工、竣工原因，延遲開工、竣工期限不得超過1年。

第六條實行國有建設(shè)用地使用權(quán)批后公示制度。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人必須按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定或者國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書確定的開工時間前15日內(nèi)，在宗地現(xiàn)場顯著位置設(shè)立國有建設(shè)用地信息公示牌，將《建設(shè)用地批準書》內(nèi)容和監(jiān)管部門、舉報電話等予以公示，接受社會監(jiān)督。

第七條實行土地出讓合同履約保證金制度。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人與國土資源部門簽訂土地出讓合同時，應(yīng)當(dāng)明確履約保證條款，對按照合同約定進行投資開發(fā)的，履約保證金本息全額退還。對違約利用的，按出讓合同約定扣留保證金。

第八條實行建設(shè)項目國有建設(shè)用地檢查核驗制度。

市國土資源局應(yīng)對國有建設(shè)用地使用權(quán)人履行國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或劃撥決定書的情況進行檢查核驗，并出具檢查核驗意見。

市國土資源局出具的檢查核驗意見，應(yīng)作為建設(shè)項目竣工驗收的一項重要內(nèi)容。未經(jīng)市國土資源局檢查核驗或經(jīng)檢查核驗不合格的，建設(shè)項目不得通過竣工驗收；屬房地產(chǎn)開發(fā)項目的，市國土資源局不得為其辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)分割登記。凡未經(jīng)竣工綜合驗收備案、未取得建設(shè)工程檔案合格證的項目，市房管部門不得為其辦理房屋所有權(quán)登記。

第九條取得國有建設(shè)用地土地使用權(quán)并享受市政府土地優(yōu)惠政策的，土地使用權(quán)抵押時，其融資用途應(yīng)在《土地使用權(quán)抵押合同》中明確約定，并接受有關(guān)部門監(jiān)督。

第十條國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照批準的土地用途、容積率等條件開發(fā)利用土地，未經(jīng)批準不得改變。因城市規(guī)劃建設(shè)，確需改變土地用途或容積率的，應(yīng)報市人民政府批準后，重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或有償使用合同補充協(xié)議，并補交不同用途和容積率的土地差價；在符合城市規(guī)劃、不改變土地用途的現(xiàn)有工業(yè)用地上進行加層改造、提高建筑容積率的，不再增收土地價款。

第十一條建設(shè)項目固定資產(chǎn)總投資、投資強度和開發(fā)投資總額未達到國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定標準的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定繳納違約金，并繼續(xù)履約。

第十二條具有下列情形之一的，屬于閑置土地：

（一）未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書約定的期限滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；

（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期的，自國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同生效或國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；

（三）已動工開發(fā)建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)的土地面積不到應(yīng)開發(fā)建設(shè)總面積1/3的，或已投資額（不包括取得國有土地使用權(quán)的費用）不到開發(fā)建設(shè)總投資額1/4且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)時間滿1年的；

（四）已動工開發(fā)建設(shè)，開發(fā)建設(shè)的土地面積已占開發(fā)建設(shè)總面積1/3以上，但未動工開發(fā)建設(shè)的土地面積超過50畝的；

（五）已動工開發(fā)建設(shè)，開發(fā)建設(shè)的土地面積已占開發(fā)建設(shè)總面積1/3以上，或已投資額（不包括取得國有土地使用權(quán)的費用）已占總投資額1/4以上，國有建設(shè)用地使用權(quán)人停止施工滿1年的；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章及上級政府規(guī)定屬于閑置土地的其他情形。第十三條對認定為閑置的國有建設(shè)用地，市國土資源局應(yīng)將查明的事實、證據(jù)等情況書面告知國有建設(shè)用地使用權(quán)人，并根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定和國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、國有建設(shè)用地劃撥決定書的約定予以處置。

第十四條國有建設(shè)用地使用權(quán)人在按照規(guī)定標準繳納土地閑置費后，可以提出一次延期開工建設(shè)時間的申請，經(jīng)原批準用地的人民政府批準可以延期，延期開工建設(shè)時間最長不得超過1年。

第十五條出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓、抵押的，必須符合法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的條件。

第十六條有下列情形之一的，國有建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、抵押：

（一）納入征收公告范圍，依法應(yīng)予收回的；

（二）未完成征收補償?shù)模?/p>

（三）國有建設(shè)用地閑置的；

（四）擅自改變土地用途、容積率等土地使用條件或房屋所有權(quán)證登記用途與國有建設(shè)用地使用權(quán)證登記用途不一致的；

（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿不足1年的；

（六）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（七）辦理了商品房預(yù)售許可的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓、抵押的其他情形。

第十七條轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)提供法律、法規(guī)規(guī)定的完稅或免稅證明，未提交的，不予辦理。

第十八條國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押時，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人在申請辦理轉(zhuǎn)讓、抵押國有建設(shè)用地使用權(quán)手續(xù)時，應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書或市房屋管理部門出具的權(quán)屬證明材料。

第十九條單獨以用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押期限不得超過《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的竣工日期。

前款所稱國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指地上無建筑物、構(gòu)筑物或地上雖有建筑物、構(gòu)筑物但建筑物、構(gòu)筑物尚未出售的土地使用權(quán)。

第二十條國土資源管理工作人員在國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理工作中，可以采取下列措施：

（一）進入建設(shè)項目現(xiàn)場查看、勘測、拍照、攝像；

（二）詢問當(dāng)事人及相關(guān)人員，了解有關(guān)情況；

（三）要求國有建設(shè)用地使用權(quán)人提供土地利用情況的有關(guān)資料；

（四）依法可采取的其他措施。

第二十一條實行房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理制度。市國土資源局應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)利用土地情況，記入房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信檔案，并向社會公示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡有下列情形之一的，兩年內(nèi)不得參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動：

（一）以招標、拍賣或者掛牌方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)后，不按規(guī)定時限簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的；

（二）未按國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳納土地價款的；

（三）不執(zhí)行國有建設(shè)用地建設(shè)項目開工、竣工報告制度的；

（四）未申請竣工建設(shè)項目國有建設(shè)用地檢查核驗的；

（五）非因政府行為造成國有建設(shè)用地閑置的；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章及上級政府規(guī)定兩年內(nèi)不得參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動的其他情形。

篇2

突出規(guī)劃引領(lǐng)，加快總規(guī)修編，編制工作扎實推進

縣域經(jīng)濟、社會的發(fā)展必須依靠規(guī)劃理念的前瞻性、規(guī)劃體系的完整性、規(guī)劃方案的科學(xué)性來支撐和引領(lǐng)。一年來，該局加大了規(guī)劃編制力度，完善了規(guī)劃編制體系，加強了規(guī)劃編制的戰(zhàn)略研究，突出城市功能定位和空間布局優(yōu)化，科學(xué)合理地編制了各類規(guī)劃，為城鄉(xiāng)建設(shè)和縣域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。一是強勢推進總規(guī)修編。去年初與中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院簽訂了縣城總規(guī)修編和東城新區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制技術(shù)服務(wù)合同；4月份向市政府報審總規(guī)修編評估報告，取得了同意總規(guī)修編的批復(fù)；5月份完成了總規(guī)修編初步成果，并報縣規(guī)委會審議，在廣泛征求縣直部門和社會各界人士意見建議的基礎(chǔ)上進一步深化了總規(guī)設(shè)計成果，于6月份向縣政府第22次常務(wù)會議、縣委常委擴大會議和縣人大主任會議報請審議了總規(guī)修編綱要和初步方案；8月份分別向市政府和省建設(shè)廳報審了總規(guī)修編綱要以及人口和建設(shè)用地規(guī)模論證報告，10月至11月省建設(shè)廳組織專家進行了評審并提出了修改意見，12月份市政府牽頭組織專家和發(fā)改、國土、水利、環(huán)保等相關(guān)部門對總規(guī)成果進行了評審，并原則同意總規(guī)編制方案，總規(guī)修編工作進展順利。二是強化詳規(guī)編制力度。為實現(xiàn)控制性詳細規(guī)劃和各類專業(yè)規(guī)劃對建設(shè)用地的全覆蓋，一年來該局組織編制了東城新區(qū)、南站片區(qū)、工業(yè)園區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，啟動了行政中心規(guī)劃建設(shè)方案，完成了沿江風(fēng)光帶北岸和攸州公園的景觀設(shè)計。三是加快鎮(zhèn)村規(guī)劃編制。村鎮(zhèn)規(guī)劃是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的關(guān)鍵，拓展城市提質(zhì)外延的重點，帶動縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。該局在已完成10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總規(guī)和148個新農(nóng)村村莊規(guī)劃編制的基礎(chǔ)上，上半年又啟動了鸞山、柏市、湖南坳、大同橋等4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃編制工作，力爭到明年實現(xiàn)全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總規(guī)全覆蓋。

創(chuàng)新管理監(jiān)督，強化執(zhí)行力度，城市提質(zhì)成效明顯

該局結(jié)合縣政府頒布實施的《縣城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理若干規(guī)定》、《縣制止和拆除違法建設(shè)規(guī)定》和《縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》等5個規(guī)范性文件，在項目論證、決策、審批、管理等方面進行了一些探索和實踐，并建立健全了相應(yīng)的工作機制，有效提升了管理監(jiān)督水平和履職能力。一是加強建設(shè)項目的論證審批。對重點工程的建設(shè)方案、土地征收、拆遷安置進行反復(fù)論證，依法審批了麗水山莊、中心嘉園、新外灘、原五中地塊、內(nèi)環(huán)路、迎賓大道、規(guī)劃展示館、電力調(diào)度大樓、移動公司等規(guī)劃建設(shè)方案，保障了項目順利推進。在建設(shè)項目規(guī)劃許可過程中，該局堅持統(tǒng)一規(guī)劃、節(jié)約用地、合理配置資源的原則，年共核發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》9件，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》354件，批準用地面積2800畝，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》489件，批準建筑面積91.5萬平方米。二是拓展建設(shè)項目的管理深度。年，該局按照《縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》，制定了建設(shè)用地容積率調(diào)整適用范圍和調(diào)整程序的規(guī)定，深化了容積率審批和調(diào)整的管理。同時，在建設(shè)項目的論證和審批中增加了建筑立面造型和色彩的審批要求，突出了開發(fā)小區(qū)基礎(chǔ)配套的管理，有效提升了城鄉(xiāng)建設(shè)品位。三是推行科學(xué)民主的決策機制。為進一步規(guī)范規(guī)劃審批和變更程序，2009年聯(lián)合相關(guān)部門單位成立了縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會，建立了專業(yè)設(shè)計、公眾參與、專家評審、領(lǐng)導(dǎo)決策的規(guī)劃編審工作機制，健全了審批規(guī)劃項目和重大行政執(zhí)法的民主審議工作制度，共召開縣規(guī)委工作會議13次，研究審議城鄉(xiāng)規(guī)劃重大項目80余項。四是強化規(guī)范高效的執(zhí)法監(jiān)察。對規(guī)劃監(jiān)管實行精細化管理。健全了規(guī)劃執(zhí)法巡查片區(qū)責(zé)任制和建設(shè)項目批后跟蹤監(jiān)管制度，制定了《違法建設(shè)處罰標準》，切實規(guī)范了行政執(zhí)法處罰自由裁量權(quán)的行使，實施了《雙休日、節(jié)假日規(guī)劃執(zhí)法值班制度》，在巡查上做到了全天候，全方位，及時有效地將違法建設(shè)制止在萌芽狀態(tài)。加大了對違法建設(shè)的查處力度，全年共完成現(xiàn)場核查225件，下達停工通知書173件、行政處罰決定46件，調(diào)解各類建設(shè)糾紛57起，沿江大道、攸州大道、長鴻路、攸州公園等16處違法建設(shè)共計建筑面積1800余平方米，確保了規(guī)劃的全面準確實施到位。

統(tǒng)籌鎮(zhèn)村規(guī)劃，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展，城鄉(xiāng)一體進程加速

該局以城鄉(xiāng)同步發(fā)展為指導(dǎo)思想，積極開展鎮(zhèn)村規(guī)劃建設(shè)的專項研究，編制各類規(guī)劃，挖掘內(nèi)涵，體現(xiàn)特色，在加快城市建設(shè)的同時對鎮(zhèn)村同步統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)。一是加大城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)籌力度。用統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的思路和辦法，加快提升城鄉(xiāng)空間發(fā)展布局規(guī)劃，注重鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)與農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。在已完成10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的總體規(guī)劃編制的基礎(chǔ)上，年又啟動了鸞山、柏市、湖南坳、大同橋等4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃編制，切實加大編制力度，推進城鄉(xiāng)規(guī)劃全面覆蓋。二是提升城鄉(xiāng)規(guī)劃管理水平。以健全的管理體系確保城鄉(xiāng)規(guī)劃工作順利開展，推動城鄉(xiāng)建設(shè)有序?qū)嵤?。為落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃管理的要求，全縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)都組建了獨立的規(guī)劃管理和監(jiān)察隊伍。為切實提高管理實效和工作水平，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，5月份組織舉辦了全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理人員培訓(xùn)班，并為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理辦公室配備了工作電腦。三是強化城鄉(xiāng)規(guī)劃制度建設(shè)。為規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理行為，確保城鄉(xiāng)規(guī)劃嚴格執(zhí)行，年5月該局報縣政府批準頒布實施了《縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理辦法（試行）》，科學(xué)設(shè)定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理部門的管理權(quán)限，明確了辦事規(guī)則，切實加強了鎮(zhèn)村規(guī)劃監(jiān)督管理，保障規(guī)劃嚴格準確實施，對城鄉(xiāng)規(guī)劃違法違章建設(shè)行為做到早發(fā)現(xiàn)、早處理。

緊扣重點工作，助推“三大戰(zhàn)役”，規(guī)劃服務(wù)全面提質(zhì)

為了充分發(fā)揮規(guī)劃工作服務(wù)“三大戰(zhàn)役”、服務(wù)發(fā)展、服務(wù)大局的功能，該局上下積極探索規(guī)劃服務(wù)新途徑，全面推進向規(guī)范化服務(wù)型機關(guān)的目標邁進。一是保障“三大戰(zhàn)役”服務(wù)。年該局開辟了重點工程報建窗口，向社會公開了10項服務(wù)承諾，對重點工程項目實現(xiàn)全程服務(wù)，一律實行從審批到放線、驗線、驗收一站式服務(wù)。去年受理的包括12個開發(fā)項目、5個入園企業(yè)、6個重點工程在內(nèi)的41次申請，均在三個工作日內(nèi)辦結(jié)，提供了快捷高效的服務(wù)。一年來為同樂湖生態(tài)農(nóng)業(yè)園、益力盛電子公司、新型干法水泥廠、醴茶高速、迎賓大道、文化廣場等32項重點工程提供了便捷、快速的規(guī)劃服務(wù)，及時解決項目涉及規(guī)劃方面的疑點、難點問題，助推了重點工程、招商引資項目的順利實施。二是圍繞城建融資服務(wù)。為爭取更多的項目融資，及時辦理了長鴻路、建設(shè)北路、迎賓大道等項目的建設(shè)用地和工程規(guī)劃審批手續(xù)，深入進行項目可行性和土地資源開發(fā)價值研究，促進規(guī)劃與項目市場化互動，共同推進城市的經(jīng)營和建設(shè)，為政府確定城市社會經(jīng)濟戰(zhàn)略和重大項目建設(shè)的超前資源儲備和重點決策提供參考。三是加強土地儲備服務(wù)。認真組織編制儲備土地設(shè)計條件，在保證效率和質(zhì)量的基礎(chǔ)上先后完成了17宗儲備土地規(guī)劃要點的編制，涉及用地2500余畝。5月份為我縣在長沙舉行的土地信息推介會提供了10000畝的用地紅線圖和相關(guān)資料，保證了會議的圓滿成功。

篇3

關(guān)鍵詞：控制性詳細規(guī)劃；控制體系；控規(guī)內(nèi)容

Abstract: The regulatory detailed planning in the city overall planning or zoning plan as the basis, determine the construction area of the nature of land use and intensity of use control indicators, road and pipeline control position and space environment control planning requirements. Through the planning content, the form and means, make city planning intention translates into the language of technology of city planning and city development strategy, guiding the City material space construction, become the government of the city construction, development and management, the most important means and policy support direct control.

Key words: regulatory detailed planning; control system; control plan content

中圖分類號：TU984文獻標識碼A 文章編號

引言

2010年12月1日，為了規(guī)范控制性詳細規(guī)劃編制和審批工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》。該辦法對控制性詳細規(guī)劃的編制、審批工作做了詳細的規(guī)定，為規(guī)劃管理提供有力依據(jù)。2012年2月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又出臺了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，對控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標不得隨調(diào)整；確需調(diào)整的，必須修改控制性詳細規(guī)劃，并不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。

隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深化和市場經(jīng)濟法制建設(shè)的不斷健全，規(guī)劃管理需要控制性詳細規(guī)劃密切結(jié)合市場經(jīng)濟規(guī)律，符合《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，具有較強的可操作性。因此，控制性詳細規(guī)劃應(yīng)做到剛性和彈性匹配，不宜對市場經(jīng)營性用地的指標框得過死，避免造成規(guī)劃實施管理的掣肘。

1、控制性詳細規(guī)劃的特征與作用

1.2特征

控制引導(dǎo)性和靈活操作性。控制性詳細規(guī)劃既可以隨時適應(yīng)社會經(jīng)濟和環(huán)境的變化，也可以滿足城市建設(shè)的快速發(fā)展對規(guī)劃提出的新要求。

其控制引導(dǎo)性主要表現(xiàn)在對城市建設(shè)項目具體的定性、定量、定位、定界的控制和引導(dǎo)。這既是控制性詳細規(guī)劃編制的核心，也是控制性詳細規(guī)劃不同于其他規(guī)劃編制層次的首要特征?？刂菩栽敿氁?guī)劃通過技術(shù)指標來規(guī)定土地的使用性質(zhì)和使用強度，其以土地使用控制為主要內(nèi)容，以綜合環(huán)境質(zhì)量控制為要點，從以下6個方面進行控制：土地使用性質(zhì)細分及其兼容范圍控制；土地使用強度控制；主要公共設(shè)施與配套設(shè)施控制；道路及其設(shè)施與內(nèi)外交通關(guān)系；城市特色與環(huán)境景觀控制；工程管線控制?？刂菩栽敿氁?guī)劃通過對土地使用性質(zhì)的控制來規(guī)定土地允許建什么，不允許建什么，應(yīng)該建什么，不應(yīng)該建什么，通過建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標來控制土地的使用強度，控制土地建設(shè)的意向框架，從而達到引導(dǎo)土地開發(fā)的目的。

1.3作用

控制性詳細規(guī)劃的作用包括以下三個方面：控制、協(xié)調(diào)和引導(dǎo)。

控制：合理保護公共利益與生態(tài)價值。控制性詳細規(guī)劃的另一個重要作用在于通過明確公共用地的種類、規(guī)模以及布局，嚴格保護城市公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施，并通過其提供的公共服務(wù)來保障城市整體土地開發(fā)，提高土地開發(fā)的經(jīng)濟效益、公共利益和生態(tài)效益。

協(xié)調(diào)：合理安排用地功能與建設(shè)時序。通過合理確定城市用地功能和建設(shè)開發(fā)時序，控制性詳細規(guī)劃促成了相鄰地塊二維平面的協(xié)調(diào)和時間維度的有序，從而避免周邊地塊功能沖突和開發(fā)建設(shè)的沖突，更好的體現(xiàn)城市土地的整體價值。

引導(dǎo)：合理促進城市開發(fā)與城市經(jīng)營?？刂菩栽敿氁?guī)劃另一個重要的作用在于確定土地的開發(fā)強度，最終形成平面＋高度＋時序的四維控制體系。通過確定地面以上總建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高、人口密度（其中地塊用地性質(zhì)、兼容性、地面以上總建筑面積、綠地率與公共綠地面積等作為法定條文規(guī)定下來）等空間指標，控制性詳細規(guī)劃明確了各地塊的開發(fā)權(quán)和開發(fā)強度，引導(dǎo)市場與公眾進行符合規(guī)劃要求的開發(fā)與經(jīng)營；同時，由于市場機制下開發(fā)需求存在較大的不確定性，規(guī)劃賦予規(guī)劃行政主管部門適度的行政裁量權(quán)，通過積極的規(guī)劃引導(dǎo)，合理平衡土地價值與開發(fā)需求，為開發(fā)與經(jīng)營保留適當(dāng)彈性，并保證相關(guān)開發(fā)與經(jīng)營合乎公眾利益。

2、控規(guī)主要內(nèi)容

由于控規(guī)修改只是對已批復(fù)實施控規(guī)進行小的調(diào)整和更正，因此，控規(guī)修改是在一定條件下、一定范圍內(nèi)的修改。主要包括以下8個方面：

2.1在編制單元內(nèi)進行用地布局的調(diào)整和用地功能細分。

2.2對城市次干道的局部線形、線位進行調(diào)整和對支路及以下級別道路的調(diào)整。

2.3增減城市支路及以下級別道路。

2.4在編制單元內(nèi)保證各類綠地的數(shù)量和規(guī)模滿足需求的條件下，調(diào)整各類綠地的位置和用地邊界。

2.5在編制單元內(nèi)保證各類公共設(shè)施數(shù)量和規(guī)模滿足需求的條件下，調(diào)整公共設(shè)施的位置和用地邊界。

2.6在已批復(fù)實施的各專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、專項規(guī)劃（含控制線規(guī)劃）指導(dǎo)下，調(diào)整控規(guī)內(nèi)專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、專項規(guī)劃的內(nèi)容。

2.7在符合相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，在保證編制單元內(nèi)規(guī)劃建筑總量和人口規(guī)模平衡的前提下，調(diào)整地塊的開發(fā)強度。

2.8在符合相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，在保證管理單元主導(dǎo)屬性不發(fā)生變化的前提下，根據(jù)市場需求調(diào)整地塊的兼容性。

2、控制性詳細規(guī)劃的控制體系與控制要素

基本構(gòu)成包括以下6個方面：土地使用、環(huán)境容量、建筑建造、城市設(shè)計引導(dǎo)、配套設(shè)施和行為活動。不是每一個地塊都必須將其全部表現(xiàn)。土地使用控制即是對建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括用地使用性質(zhì)、用地使用相容性和用地邊界、用地面積等。

環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定。其控制指標主要包括：容積率、建筑密度和綠地率三項，相應(yīng)延伸的指標還有空地率、人口密度和人口容量等。城市環(huán)境容量主要分為城市自然環(huán)境容量和城市人工環(huán)境容量兩方面。

建筑建造控制是為了滿足生產(chǎn)、生活的良好環(huán)境條件，對建設(shè)用地上的建筑物布置和建筑物之間的群體關(guān)系做出必要的技術(shù)規(guī)定。其主要控制內(nèi)容有建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定等。應(yīng)該注意，控制性詳細規(guī)劃對于建筑建造的控制，并非是針對個別建筑的具體控制，即不是針對具體某一建筑規(guī)定它有多高、與其他建筑問距多少等，而是對地塊內(nèi)建筑建造活動的一般性規(guī)定。

城市設(shè)計引導(dǎo)控制主要是確定規(guī)劃區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)骨架、各地塊的用地功能風(fēng)貌、道路綠化系統(tǒng)、空間序列關(guān)系，形成城市設(shè)計總體概念與結(jié)構(gòu)。同時，將空間形態(tài)、建筑風(fēng)貌、的要求以指標的形式確定。

配套設(shè)施是生產(chǎn)生活正常進行的保證，配套設(shè)施控制即是對公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施提出定量配置要求。

行為活動控制主要包括兩個方面，一方面指交通活動控制，即對路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的深化、對道路交通設(shè)施和停車場的控制；定道路紅線、橫截面、道路主要控制點的坐標、標高、交叉口形式；對交通方式、出入口設(shè)置進行規(guī)定；對社會停車場進行定位、定量、定界控制；對配建停車場進行定量、定點控制。另一方面指環(huán)境保護規(guī)定，包括大氣環(huán)境保護、水環(huán)境保護、噪音保護、固體廢棄物控制等內(nèi)容。

控制性詳細規(guī)劃另一個重要的作用在于確定土地的開發(fā)強度，最終形成平面＋高度＋時序的四維控制體系。通過確定地面以上總建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高、人口密度（其中地塊用地性質(zhì)、兼容性、地面以上總建筑面積、綠地率與公共綠地面積等作為法定條文規(guī)定下來）等空間指標，控制性詳細規(guī)劃明確了各地塊的開發(fā)權(quán)和開發(fā)強度，引導(dǎo)市場與公眾進行符合規(guī)劃要求的開發(fā)與經(jīng)營；同時，由于市場機制下開發(fā)需求存在較大的不確定性，規(guī)劃賦予規(guī)劃行政主管部門適度的行政裁量權(quán)，通過積極的規(guī)劃引導(dǎo)，合理平衡土地價值與開發(fā)需求，為開發(fā)與經(jīng)營保留適當(dāng)彈性，并保證相關(guān)開發(fā)與經(jīng)營合乎公眾利益。

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一、主要工作

（一）經(jīng)營性用地招拍掛出讓工作全部納入網(wǎng)上交易，進一步規(guī)范和完善土地交易工作。嚴格依據(jù)國土資源部39號令、《省土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)統(tǒng)一網(wǎng)上交易管理辦法》及其他法律法規(guī)，經(jīng)營性用地招拍掛出讓工作全部納入網(wǎng)上交易，規(guī)范土地市場秩序，優(yōu)化配置土地資源，杜絕土地出讓異常情況，規(guī)范操作，探索新的工作方法，不斷完善土地招拍掛出讓程序。全年至今共供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)30宗，出讓面積30.6940公頃，獲得土地出讓價款47262.6萬元；其中工業(yè)用地17宗，出讓面積11.1462公頃，出讓價款1082.04萬元。

（二）加強了土地交易的監(jiān)管力度。我縣土地招拍掛出讓活動全部進入網(wǎng)上交易，并邀請縣檢察、監(jiān)察部門對每宗地出讓活動都進行全程監(jiān)督。對土地出讓公告、成交公示、成交結(jié)果，出讓合同在中國土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)上及時外，還完善更新了土地出讓金的繳納和土地開竣工日期的數(shù)據(jù)填報，為進一步加強土地供后監(jiān)管提供數(shù)據(jù)。

（三）服從我縣經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)的要求出發(fā)，密切配合縣委、縣政府對招商引資項目的用地安排，特事特辦，積極主動地做好供應(yīng)縣重點項目用地的勘查、制定方案的前期準備工作和土地的供應(yīng)。

（四）加大房地產(chǎn)項目的供應(yīng)力度，進一步遏制房價過高現(xiàn)象。為響應(yīng)國家調(diào)控房價過高的政策要求，全年加大了房地產(chǎn)項目的供應(yīng)力度，共供應(yīng)了11宗房地產(chǎn)開發(fā)項目，面積共計17.052公頃，有效遏制房價過快上漲趨勢，進一步穩(wěn)定我縣房價。

（五）加大查處土地閑置等違規(guī)違約行為處置力度。根據(jù)國家法律法規(guī)和政策，結(jié)合我縣實際，進一步加強了閑置土地和違規(guī)違約用地的處置工作。目前已收回玉福能源有限公司100畝閑置土地；由于歐森達木業(yè)有限公司未能履行合同約定及時繳納土地價款，現(xiàn)已解除與其簽訂的土地出讓合同，并收回其65畝土地。

二、工作建議

1、加強開展土地批后監(jiān)管工作。土地批準后，開發(fā)商未能很好地按土地出讓合同約定的開竣工時間和容積率等建設(shè)用地指標進行開發(fā)建設(shè)，延期開竣工、超容積率，增加建筑密度等現(xiàn)象比較普遍，建議今后加強這一方面的工作力度，規(guī)范土地供應(yīng)后的正常開發(fā)建設(shè)。

2、我縣土地儲備工作一直沒有很好地發(fā)揮應(yīng)有的作用，建議今后加強對企事業(yè)單位的閑置存量土地進行盤活，建立縣土地儲備庫，再按供地計劃分批投入市場。

3、加大閑置土地的處置力度。實際工作中，對土地開發(fā)商故意拖延土地開竣工時間，或沒有能力進行開發(fā)土地的，建議政府制定相應(yīng)的處置辦法，杜絕開發(fā)商的投機行為，維護土地市場的健康發(fā)展。

4、制定機制。加強對違約拒絕簽訂土地成交法律文件的競買人、故意拖延繳納土地出讓價款的受讓人的懲罰機制，規(guī)范土地出讓市場，維護土地出讓工作的嚴肅性。

三、明年的工作方向

一、進一步完善國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛網(wǎng)上交易工作；

二、進一步完善土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，加大土地供應(yīng)信息的宣傳力度；

三、根據(jù)土地市場需求，加大商品住宅、商業(yè)等用地的供應(yīng)，緩解我縣房價偏高的問題；

四、配合土地執(zhí)法監(jiān)察大隊，進一步加強土地批后監(jiān)管力度，建立健康有序的交易市場；

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所謂容積率（Volume Fraction，簡稱FRA），又稱建筑面積毛密度。無論是學(xué)界還是業(yè)界，一般都認為是一定地塊內(nèi)的總建筑面積與用地面積的比率，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律均未對容積率進行定義。法律上的容積率定義來源于一個法律效力層級較低的部門規(guī)章，即2012年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《建設(shè)用地容積率管理辦法》，其第3條第1款規(guī)定：“容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值”。由此，可以看出法律上的容積率定義與學(xué)界和業(yè)界的定義幾乎一致。

容積率作為評價城市土地利用強度和合理程度的重要指標，是城市縱向發(fā)展模式中的核心因素。對于業(yè)主而言，容積率的高低直接體現(xiàn)在該建筑群中居住生活的舒適程度。通常而言，容積率越低越舒適，容積率越高越壓抑，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2。對于開發(fā)商來說，容積率直接決定可以出售的建筑面積的多少，因此，開發(fā)商對于容積率的感受也最為深刻，對于地下空間的面積是否計入整體容積率也特別關(guān)注。地下空間由于涉及地表土地的使用和安全，地質(zhì)復(fù)雜，因而開發(fā)技術(shù)要求高，安全要求高，故政府對地下空間的管控力度也應(yīng)更為嚴格。

地表建筑通過確定“四至”來計算面積，而地下空間權(quán)支配的范圍則表現(xiàn)為立體上的“八至”，對于地下空間權(quán)邊界的確定，除通過長度和寬度確定其平面面積外，最重要的工作便是確定其高度，落實地下空間權(quán)在縱向上的起點和終點。2005年建設(shè)部326號公告，批準編號為GB/T50353-2005的國家標準―― 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》實施，該標準規(guī)定：“地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算”。該國家標準對于地下空間的面積計算進行了規(guī)定，但是對該地下空間的面積是否計算入容積率并無規(guī)定，實踐中都是由各地規(guī)劃部門自行規(guī)定。

我們認為，地下空間的建筑面積與地上建筑面積一樣，均為總建筑面積的組成部分，因此，地下建筑面積應(yīng)當(dāng)計入整體容積率。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，各級地方政府組織編制本地區(qū)的城市總體規(guī)劃，總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年；各級規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制該區(qū)域城市的控制性詳細規(guī)劃，實踐中簡稱總規(guī)和控規(guī)，具體建筑物的容積率受控規(guī)的調(diào)整。部分地區(qū)將消防、人防、配電等公共配套設(shè)施用房排除在計算容積率指標的范圍之外，我們認為是不恰當(dāng)?shù)?。首先，盡管這些均為公共配套設(shè)施，但并無法律規(guī)定公共配套設(shè)施的建筑面積不計入容積率，當(dāng)法律沒有例外規(guī)定時，就不能人為創(chuàng)造出例外。建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚和作為人防工程的地下室均不計算為公用建筑面積，即不計入商品房銷售面積中，而商品房銷售面積與建筑面積是兩個不同的概念，不能以此來否定將地下空間計入容積率指標。其次，如果這些公共配套不計入容積率，將在整體計算上產(chǎn)生混亂，甚至制造出舞弊和權(quán)力尋租的空間，這在制度設(shè)計上也是不可取的。

地下空間的使用并非無限度的，土地使用權(quán)人不可能無限度地使用地下空間，其對于地下空間的使用不能妨害市政配套建設(shè)、不能影響地下軌道交通，也不能危及國防通信等，應(yīng)當(dāng)遵從合理使用標準。奧田昌道認為，土地所有權(quán)所涉及的上下范圍“應(yīng)依具體場合的情事，妨害形態(tài)，并顧及土地的位置，形狀及一般的交易觀念予以具體認定，而不可對一切土地做出統(tǒng)一的抽象性規(guī)定”，也就是說土地使用權(quán)人對于地下空間的使用范圍應(yīng)具體問題具體分析。我國也有學(xué)者認為，地下空間的使用范圍應(yīng)當(dāng)是建筑物基礎(chǔ)工程的穩(wěn)固性所需的地下空間和建筑物通風(fēng)透光所需的空間。既然向下延伸的空間并非無限制的，那么將地下空間使用面積的多寡計算入整體建筑面積，既便于規(guī)劃部門監(jiān)控開發(fā)商的施工建設(shè)，又有利于合理利用土地。

另外，還有一種比較流行的觀點認為容積率必須是針對地上建筑物而言，即必須是正負0標高以上的建筑面積，這種說法也是沒有法律依據(jù)的。即使有些地方法規(guī)或地方政府規(guī)章如此規(guī)定，也是與上位法相沖突，不具備法律效力的；即使部分地區(qū)在實際操作中一直采取這種做法，也是屬于違法行政，不應(yīng)當(dāng)被認可。

二、地下空間是否應(yīng)征收土地出讓金

在很長一段時間，地下空間的建筑面積并未計入容積率指標，土地出讓金也就未包括這一部分，但這種做法的長期存在并不能理所當(dāng)然地證明該行為的合法性。

1.地下空間的使用屬性決定征收土地出讓金的合理性

地下空間和地上空間一樣，均依附于地面而存在，地上空間通常作為居住用途或商業(yè)用途。毫無疑問，其具有使用屬性，地下空間作為地上空間的配套，或者作為單獨的商業(yè)用途，當(dāng)然也具有使用屬性。土地作為公共資源，對公共資源的使用應(yīng)繳納相應(yīng)的對價，地上空間可以征收土地出讓金，地下空間同樣也應(yīng)當(dāng)征收。因此，政府對具有使用屬性的公共資源征收土地出讓金具有合理性。

2.法律的規(guī)定決定地下空間征收土地出讓金的合法性

政府征收土地出讓金屬于行政行為的范疇，行政行為的屬性就決定了該行為必須具有法律的授權(quán)，政府不得作出沒有法律授權(quán)的行為?！吨腥A人民共和國土地管理法》第55條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地?！绷硗?，國務(wù)院對于土地出讓金的具體標準和征收程序等均有具體的規(guī)定。因此，征收土地出讓金已為法律所規(guī)定，具有強制性，地下空間依附于地表土地而存在，當(dāng)然屬于征收范疇。

3.地下空間不征收土地出讓金不符合公平原則

政府對于公共資源的出讓收取一定費用，除了國家稅收需要外，也是出于公平的考慮。資源總是有限的，發(fā)揮資源的最大功效是集約化的要求，公共資源屬于每一個社會個體，獲得公共資源的個體必須為其對于資源的占有而付出對價，這是對社會其他個體放棄該資源的補償。而當(dāng)公共資源的獲取不需要支付對價或者該資源的一部分不需要支付對價時，獲得資源的個體的利益得到不正當(dāng)?shù)臄U大，而社會其他個體的利益則相應(yīng)受到侵犯。土地也是一樣，地下空間作為土地的一部分，屬于公共資源，獲得該資源的個體當(dāng)然需要繳納作為對價的土地出讓金，否則對于社會其他個體將是不公平的，對于依法繳納出讓金的其他土地的使用者也是不公平的。

4.對地下空間征收土地出讓金不會打擊開發(fā)商建設(shè)的積極性

有人提出對地下空間征收土地出讓金將產(chǎn)生兩個不利影響，一是將打擊開發(fā)商建設(shè)地下停車場的積極性，二是使車位價格繼續(xù)攀升，將使停車難問題進一步惡化。實際上，這是一個庸人自擾的假設(shè)。近年來的房地產(chǎn)市場證明，土地出讓金的不斷攀升似乎并沒有影響到開發(fā)商拿地的積極性。市場的東西自然要通過市場來解決，土地出讓金作為最終產(chǎn)品的成本之一，已經(jīng)計算在銷售價之中，開發(fā)商只要能夠獲取超過其成本的利益，即可享受到利潤，何來的打擊積極性？此外，停車難問題與征收地下空間的土地出讓金并無必然聯(lián)系，在未征收前停車難問題就一直存在，而且隨著城市車輛保有量的增加將越發(fā)嚴重。相反征收地下空間的土地出讓金將會使地下空間的使用進一步法制化，市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟，減少了暗箱操作和權(quán)力尋租，當(dāng)停車難問題日漸突出，而建設(shè)地下停車場的風(fēng)險和利益被法律明確以后，未知的法律風(fēng)險已不存在，投資建設(shè)地下停車場的熱情將會被徹底激發(fā)。

總之，根據(jù)現(xiàn)代物權(quán)理念，傳統(tǒng)的地下空間免費使用的時代已經(jīng)基本終結(jié)。對于可以獨立使用的地下空間，則應(yīng)當(dāng)通過公開競價的方式取得使用權(quán)，繳納土地出讓金；對于依附于地表建筑，不能獨立使用的地下空間，則不應(yīng)當(dāng)通過公開競價出讓，而是將其與地表建筑捆綁出讓，繳納土地出讓金；另外，對于地下軌道交通、地下隧道交通、給排水、國防電信、民用通信、用電、地下人防工程等，符合國土資源部2001年頒布的《劃撥用地目錄》中地下用地需求的，應(yīng)通過劃撥方式取得，不用繳納土地出讓金。

三、地下空間的權(quán)屬歸誰所有

理論界關(guān)于地下空間的權(quán)屬存在諸多爭議。一種觀點認為，應(yīng)以是否列入公攤面積為標準，如果某部分地下空間已經(jīng)列入到公攤面積中，業(yè)主通過購買地表建筑物的方式對該區(qū)域已捆綁購買，那么該部分的權(quán)屬理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商不能通過改建車位等方式將該區(qū)域再出售；相反，如果沒有列入公攤，那么該區(qū)域的所有權(quán)仍為開發(fā)商所有。第二種觀點認為，應(yīng)當(dāng)以是否計入容積率為標準，如果某地下區(qū)域在規(guī)劃階段即已計入整體建筑的容積率，開發(fā)商已對此付出相應(yīng)對價，該部分區(qū)域應(yīng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可以將其另行出售；相反，如果沒有計入容積率，則伴隨著分攤了土地使用權(quán)的房屋產(chǎn)權(quán)出售給全部業(yè)主，故該區(qū)域的權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有。但這兩種判斷標準都有不可克服的缺陷，有些地方政府規(guī)定，在計算容積率時只計算地上建筑總面積，使容積率不再全面反映建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系，因而如果以容積率為標準來判斷所有權(quán)歸屬，將造成混亂；另外，公攤面積反映計入容積率的建筑面積被分攤的份額，但業(yè)主共有部分并不僅僅只是計入公攤部分，還包括未計入公攤的其他共有部分，因此，是否計入公攤面積、是否計入容積率與地下空間的權(quán)屬并無必然聯(lián)系。

我們認為，區(qū)分權(quán)屬的關(guān)鍵在于地下空間部分是否屬于地下人防工程，如果屬于，則歸國家所有，否則歸開發(fā)商所有。地下人防工程是地下空間使用的重要組成部分，根據(jù)“誰投資、誰受益”的原則，即在和平時期，投資者對地下人防工程擁有使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，同時承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。無論是普通地下空間還是地下人防工程通常都被改造成地下停車場，但二者并不是同一概念，建設(shè)地下人防工程是開發(fā)商的法定義務(wù)，開發(fā)商在法定義務(wù)之外建的地下停車場并不屬于地下人防工程。如果是屬于開發(fā)商法定建設(shè)義務(wù)的地下人防工程，不管是否改造成地下車庫，均屬于市政配套設(shè)施，不能進行買賣、交易、贈與等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移活動，其產(chǎn)權(quán)所有人是國家；如果開發(fā)商在報建時，在地下人防工程以外將部分地下空間規(guī)劃設(shè)計為地下車庫的，該部分則與地上建筑物一樣，所有權(quán)屬于開發(fā)商。有學(xué)者認為由于車位的稀缺性，應(yīng)強制規(guī)定小區(qū)須配建一定數(shù)量的法定車位，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商須強制性地向業(yè)主移交法定車位的控制權(quán)，實際上，規(guī)劃部門在項目報批時已經(jīng)對地下車位作出了相應(yīng)規(guī)劃，開發(fā)商能夠另外建造的停車位只能是屬于地下人防工程的部分區(qū)域，而關(guān)于國家所有的有專項用途的區(qū)域能否強制開發(fā)建造停車位，還有待商榷。

篇6

第二條（適用范圍）

本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地儲備、開發(fā)、出讓、資金管理適用本辦法。

第三條（定義）

本辦法所稱的土地儲備、開發(fā)、出讓、資金管理是指區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）委托區(qū)土地儲備機構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購的土地，進行儲存和必要的基礎(chǔ)性開發(fā)，并按照供應(yīng)計劃交付出讓，同時對此過程中的資金運作進行管理的行為。

第四條（原則）

（一）按照城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃，結(jié)合財政收益（用于建設(shè)資金的需要）予以儲備、開發(fā)、出讓的原則；

（二）重點發(fā)展區(qū)域、重點項目優(yōu)先土地儲備、出讓的原則；

（三）六類經(jīng)營性土地使用權(quán)實行招標、拍賣、掛牌出讓的原則；

（四）合理開發(fā)土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原則。

第五條（機構(gòu)及職能）

區(qū)土地儲備中心是區(qū)政府設(shè)立的土地儲備機構(gòu)，在本區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備，負責(zé)儲備地塊的前期開發(fā)，承辦儲備地塊按計劃供應(yīng)的前期準備工作。

各鎮(zhèn)人民政府、市級產(chǎn)業(yè)園區(qū)對所轄地區(qū)按照有關(guān)規(guī)定實施產(chǎn)業(yè)用地前期開發(fā)。

第六條（土地儲備開發(fā)范圍）

下列四類土地應(yīng)當(dāng)進行儲備:

（一）擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地；

（二）擬依法征用后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；

（三）土地管理部門依法收回的閑置國有土地；

（四）區(qū)政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地。

第七條（管理部門）

區(qū)發(fā)展計劃委員會（以下簡稱區(qū)計委）、區(qū)財政局(以下簡稱區(qū)財政局)、區(qū)規(guī)劃管理局（以下簡稱區(qū)規(guī)劃局）、區(qū)房屋土地管理局（以下簡稱區(qū)房地局）、區(qū)審計局(以下簡稱區(qū)審計局)等管理部門應(yīng)按各自職責(zé)，做好土地儲備、開發(fā)、出讓的相關(guān)工作。

第二章土地收購儲備

第八條（儲備計劃）

凡符合第六條儲備條件的土地，由區(qū)土地儲備相關(guān)單位按照區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)需求制訂土地儲備計劃，由區(qū)計委、區(qū)房地局綜合平衡，報區(qū)政府批準。

第九條（儲備地塊的立項、規(guī)劃和用地手續(xù)）

土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地儲備計劃范圍內(nèi)確定地塊實施儲備，并可以向區(qū)計委辦理儲備地塊的前期開發(fā)立項手續(xù)。

儲備地塊的前期開發(fā)立項批準后，土地儲備機構(gòu)可以向區(qū)規(guī)劃局、區(qū)房地局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準文件。其中，儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用農(nóng)村集體所有土地的，由區(qū)房地局按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設(shè)用地批準文件。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準文件應(yīng)當(dāng)載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。

第十條（土地收購的其它規(guī)定）

土地收購儲備的程序、所需資料、合同及補償按國家、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章儲備土地開發(fā)

第十一條（開發(fā)方式）

區(qū)土地儲備相關(guān)單位按照規(guī)定程序，并根據(jù)儲備土地的實際情況，在儲備土地出讓前，實施地上建筑物及附屬物的拆遷、平整和勞動力安置等前期開發(fā)工作。

用于開發(fā)六類經(jīng)營性項目的土地，區(qū)土地儲備中心可以在招標、掛牌、拍賣前會同有關(guān)部門編制方案，經(jīng)會審確定后，中標或拍賣競得人應(yīng)當(dāng)按既定的方案實施開發(fā)。

用于建設(shè)工業(yè)項目的土地征用后，可以根據(jù)項目建設(shè)情況，由各鎮(zhèn)人民政府和市級產(chǎn)業(yè)園區(qū)按照“先通后平、拆建同步”的原則逐步進行土地的前期開發(fā)工作。

第十二條（儲備土地期間的權(quán)利行使）

在建設(shè)用地批文載明的臨時用地期限內(nèi)，土地儲備相關(guān)單位經(jīng)區(qū)規(guī)劃局批準后可以臨時利用儲備土地，但不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其它附著物，不得亂搭亂建，不得影響環(huán)境；暫時無法安排建設(shè)項目、且有耕種條件的原農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)組織耕種。

區(qū)房地局可以根據(jù)土地供應(yīng)的需要，提前中止臨時利用期限，土地儲備相關(guān)單位必須按照區(qū)房地局的要求交付土地。

第四章儲備土地出讓

第十三條（出讓計劃）

區(qū)房地局會同區(qū)財政局根據(jù)區(qū)建設(shè)發(fā)展重點、土地儲備資金狀況以及對土地出讓收益用于建設(shè)的資金需求，擬定年度土地出讓計劃報區(qū)計委，經(jīng)區(qū)計委綜合平衡后報區(qū)政府批準。在區(qū)政府批準的年度土地出讓計劃指標內(nèi)，由區(qū)土地招標拍賣辦公室(以下簡稱區(qū)土地招標辦)逐步推出地塊進行招標、拍賣和掛牌。

土地儲備相關(guān)單位不得將儲備土地用于抵押、轉(zhuǎn)讓，或者以其它形式擅自處分儲備土地。

第十四條（出讓方式）

儲備土地的出讓，除重點基礎(chǔ)設(shè)施、科技、教育等公益事業(yè)用地及工業(yè)用地外，應(yīng)當(dāng)公開出讓。商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性用地必須由區(qū)土地儲備中心統(tǒng)一收購或征用后，嚴格按照有關(guān)規(guī)定以招標、拍賣、掛牌方式出讓。

“款地對應(yīng)”的工業(yè)用地出讓，必須報區(qū)土地儲備中心和區(qū)財政局備案后，區(qū)房地局方可辦理有關(guān)出讓手續(xù)。

第十五條（土地出讓基準地價和達標標準）

區(qū)工業(yè)用地出讓價格應(yīng)按照區(qū)政府每年公布的區(qū)工業(yè)用地基準地價執(zhí)行，低于土地出讓基準價格10％以上的，需報區(qū)政府批準決定。

工業(yè)用地以項目給土地，用地面積必須在達到區(qū)政府規(guī)定的投資強度、產(chǎn)出率、容積率基礎(chǔ)上再予以立項。

工業(yè)用地超過100畝的項目，須報區(qū)政府招商引資工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

第十六條（土地出讓的其它規(guī)定）

土地出讓的信息和招投標、拍賣、掛牌按國家、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章土地儲備資金管理

第十七條（資本金來源）

區(qū)土地儲備中心的資本金由區(qū)財政注入。

第十八條（開發(fā)資金籌措）

區(qū)土地儲備中心的土地儲備開發(fā)資金可采用政府財政注入、融資等方式籌措。銀行融資的具體運作按照《區(qū)人民政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)計劃委員會<區(qū)土地儲備開發(fā)貸款運作管理辦法（試行）>等規(guī)定的通知》（金府辦[2003]37號）執(zhí)行。

第十九條(土地出讓收入70％成本部分增值資金的分配)

工業(yè)性土地出讓收入全部返還各鎮(zhèn)；六類經(jīng)營性用地出讓收入中，超過收購、開發(fā)、儲備成本的增值部分，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財政得9，鎮(zhèn)得l。區(qū)分得部分，由區(qū)財政局按有關(guān)標準和實際需要安排區(qū)土地儲備中心年度正常支出經(jīng)費，同時按一定比例（具體由區(qū)財政局根據(jù)實際按年確定）安排區(qū)土地儲備中心注冊資本金（或發(fā)展資金），其余部分全部上繳區(qū)財政。

第二十條（土地出讓收入中30％出讓金部分的分配）

土地出讓金，由受讓單位按規(guī)定全部繳入市財政后，扣除上繳中央財政5％、輕軌交通建設(shè)費3％、土地部門管理費2％和上繳市財政分成部分后，在區(qū)財政所得的部分中，屬工業(yè)性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按1：9比例分成，即區(qū)財政得l，鎮(zhèn)得9；屬六類經(jīng)營性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財政得9，鎮(zhèn)得l。

第二十一條（工業(yè)區(qū)政策）

土地出讓金及土地收益區(qū)實得部分全額納入市級工業(yè)區(qū)專項發(fā)展資金。市級工業(yè)區(qū)專項發(fā)展資金有關(guān)享受市級收入部分，根據(jù)市有關(guān)工業(yè)區(qū)的文件規(guī)定執(zhí)行。專項發(fā)展資金管理辦法另行制訂。

第二十二條（一城九鎮(zhèn)政策）

楓涇鎮(zhèn)“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地和六類經(jīng)營性用地土地使用權(quán)出讓收入(包括市財政返還的土地出讓金)，根據(jù)《關(guān)于市促進城鎮(zhèn)發(fā)展試點意見實施細則的操作辦法》（滬計區(qū)縣[2002]009號）的精神，全部列入“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)專項資金，用于楓涇鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。

第二十三條（資金運作機構(gòu)）

區(qū)土地儲備中心負責(zé)對貸款資金的管理、六類用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。其他職能機構(gòu)負責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。

第二十四條（財政監(jiān)督管理）

區(qū)財政局負責(zé)對貸款資金的使用和前期開發(fā)成本、土地出讓收入進行監(jiān)管和審核，對土地收益進行分配和使用的監(jiān)督管理，同時負責(zé)監(jiān)督區(qū)土地儲備中心和用款鎮(zhèn)或單位按規(guī)定償還貸款及支付利息。

（一）對市財政返還的土地出讓金，設(shè)立專戶管理，按規(guī)定用途和區(qū)政府指定項目編制支出預(yù)算，確定專人負責(zé)，嚴格?？顚Ｓ?，建立專項資金評估制度，確保資金的使用效益。

（二）所有土地出讓收入70％部分，一律由受讓單位按合同規(guī)定繳入?yún)^(qū)土地儲備中心對應(yīng)賬戶,土地行政管理部門憑區(qū)土地儲備中心出具的完備憑證辦理權(quán)證手續(xù)。區(qū)土地儲備中心按區(qū)政府《關(guān)于加強預(yù)算外資金管理的實施意見》（金府[2003]29號）的要求,及時足額繳入?yún)^(qū)財政局土地出讓收入專戶，連同各鎮(zhèn)及市級工業(yè)區(qū)分得的土地出讓金實行收支兩條線管理，并由區(qū)財政局會同區(qū)土地儲備中心，根據(jù)用款單位履行協(xié)議情況進行分配或下?lián)堋?/p>

（三）對2003年9月30日以前由區(qū)房地局管理的涉及土地方面的收益結(jié)余及往來賬務(wù)進行清理結(jié)賬，其實際結(jié)余部分，由區(qū)房地局說明情況，經(jīng)區(qū)政府審定后，一次性繳入?yún)^(qū)財政局土地收益專戶，實行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一安排使用。

第二十五條（資金運作程序）

為使開發(fā)資金正常運轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)出讓收入的資金，用自有資金開發(fā)的，對合同出讓總額的70％部分，在資金繳入?yún)^(qū)財政收支兩條線專戶后，即進行核實、分配和下?lián)?；通過區(qū)土地儲備中心貸款資金開發(fā)的，由區(qū)土地儲備中心會同用款單位，根據(jù)《區(qū)土地儲備開發(fā)貸款運作管理辦法（試行）》（金府辦[2003]37號）的要求，安排償還貸款，并實施貸款使用和還本付息的管理。

各鎮(zhèn)及市級工業(yè)區(qū)土地使用權(quán)出讓收益的分成所得部分，由區(qū)財政統(tǒng)一管理，建立土地開發(fā)償債基金和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金，實行專款專用。需用款時，由各鎮(zhèn)財政和市級工業(yè)區(qū)按照規(guī)定用途和用款理由提出申請，區(qū)財政核實后下?lián)?，并實行跟蹤管理?/p>

第二十六條（?？顚Ｓ茫?/p>

按照區(qū)財政專戶統(tǒng)一核算的要求，土地使用權(quán)出讓收入的使用必須嚴格按照上級和區(qū)政府規(guī)定的范圍和程序?qū)徟?，任何單位和部門不得擅自截留或移作他用。出讓土地使用權(quán)收入屬于國有財政性資金，由區(qū)、鎮(zhèn)兩級政府實行分級管理，并由區(qū)、鎮(zhèn)財政部門負責(zé)實施。

第二十七條（審計監(jiān)督）

區(qū)審計局負責(zé)對土地儲備、開發(fā)、出讓的資金運作和管理進行全過程審計監(jiān)督。

第六章相關(guān)責(zé)任

第二十八條（土地征而不用的處置）

本區(qū)各類建設(shè)用地“征而不用”，即自辦理土地征用、出讓手續(xù)批準之日起，該建設(shè)用地范圍內(nèi)廠房、辦公樓、商品房等主體工程(不包括圍墻、門衛(wèi)室等附屬建筑物)，未開工建設(shè)時間超過一年和二年的，區(qū)房地局應(yīng)當(dāng)依據(jù)《市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)不同情況，可以分別作出征收土地閑置費、直至無償收回土地使用權(quán)等處罰。

第二十九條（土地征多用少的處置）

對“征多用少”，即用地規(guī)模大于建設(shè)規(guī)模的項目，區(qū)房地局依據(jù)《市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》，在會同區(qū)計委、區(qū)規(guī)劃局等部門會審基礎(chǔ)上予以調(diào)整，核減用地規(guī)模，在退還有關(guān)費用后由區(qū)政府收回土地使用權(quán)，并委托區(qū)土地儲備中心儲備、開發(fā)。

第三十條（未達標的處置）

一般工業(yè)項目用地未達到區(qū)政府規(guī)定的投資強度、產(chǎn)出率和容積率標準的，或原承諾的投資和產(chǎn)出未達標的，其地價優(yōu)惠部分在享受區(qū)財政扶持補貼時予以扣除，或者補齊地價、收回土地。

第三十一條（資金違規(guī)使用責(zé)任）

按照“專款專用、款地對應(yīng)”的管理原則，區(qū)土地儲備中心會同區(qū)財政局負責(zé)監(jiān)督所貸款項用于對應(yīng)的土地儲備開發(fā)，融資對應(yīng)土地不得作其他抵押。貸款、土地挪作他用的，相應(yīng)損失應(yīng)當(dāng)在其帳戶中核減，并追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，給予行政和經(jīng)濟處分。

第三十二條（違紀違法人員的責(zé)任追究）

相關(guān)工作人員、，造成重大損失的，或利用職務(wù)便利，索取或非法收受他人財物，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予相應(yīng)的行政處分。

第三十三條（糾紛處理）

有關(guān)土地收購儲備、前期開發(fā)利用、出讓中出現(xiàn)糾紛的，爭議雙方可在合同（或協(xié)議）中約定的仲裁機構(gòu)申請仲裁或者依法向人民法院提訟。

第七章附則

第三十四條（負責(zé)解釋）

本辦法由區(qū)房地局、區(qū)財政局、區(qū)計委分別按相關(guān)職責(zé)負責(zé)解釋。

篇7

珠海市城中舊村更新實施細則最新完整版

第一章 總 則

第一條 為促進城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，規(guī)范城中舊村更新活動，維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民的長遠利益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和國家、省、市相關(guān)政策，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。

第二條 本實施細則適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城中舊村更新項目的規(guī)劃、建設(shè)和管理工作。

本實施細則所稱的城中舊村，是指在我市城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

第三條 城中舊村更新堅持生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃先行的原則，應(yīng)當(dāng)以宜居宜業(yè)為引導(dǎo)進行科學(xué)規(guī)劃，先規(guī)劃，后實施，嚴格遵循規(guī)劃管控。

第四條 城中舊村更新堅持村民自治的原則，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織的主導(dǎo)作用，尊重其自主更新意愿。

第五條 城中舊村更新堅持保障集體經(jīng)濟和村民長遠利益的原則，應(yīng)當(dāng)保留村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)，保障長遠收益基礎(chǔ)。

第六條 城中舊村更新應(yīng)當(dāng)注重保護珠海城市特色資源，塑造具有珠海特色的城市風(fēng)貌，并加強對文物古跡、歷史建筑的保護，將歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護納入相應(yīng)更新單元規(guī)劃。

第七條 市城市更新主管部門負責(zé)指導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督城中舊村更新工作。

各區(qū)(含橫琴新區(qū)、各行政區(qū)、經(jīng)濟功能區(qū)，下同)城市更新主管部門負責(zé)具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理城中舊村更新工作。

市、區(qū)其他相關(guān)職能部門依法在各自職能范圍內(nèi)履行職責(zé)。

第二章 一般規(guī)定

第八條 城中舊村進行城市更新，應(yīng)符合《珠海市城市更新管理辦法》第二條規(guī)定。

第九條 城中舊村更新的實施方式包括：

(一)村集體經(jīng)濟組織自行實施。

(二)村集體經(jīng)濟組織通過公開交易選擇單一市場主體，簽訂更新合作協(xié)議合作實施或?qū)⒎康禺a(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移給該市場主體單獨實施。

(三)政府組織實施。

第十條 城中舊村的村(居)民委員會、村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定各自履行相應(yīng)職責(zé)，組織本村城市更新工作。

自行實施的城中舊村更新項目，村集體經(jīng)濟組織是項目的申報主體和實施主體。采取其他方式實施的城中舊村更新項目，在確定實施主體前，村集體經(jīng)濟組織是項目的申報主體。

第十一條 城中舊村更新項目可以與相鄰、周邊或其他用地進行整合聯(lián)動更新，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)。

第十二條 城中舊村更新項目的更新意愿、實施方式、引入前期合作企業(yè)等事項，應(yīng)當(dāng)提交村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會按相關(guān)規(guī)定進行公開表決，獲得占全體成員(股東)人數(shù)三分之二以上(含本數(shù))同意方能通過。

更新單元規(guī)劃、拆遷補償安置方案、公開交易方案等重大事項則需獲得占全體成員(股東)人數(shù)90%以上(含本數(shù)，下同)同意方能通過。若更新區(qū)域內(nèi)存在其他產(chǎn)權(quán)人的，還應(yīng)當(dāng)共同進行表決，獲得占更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)建筑物總面積90%以上且占全體產(chǎn)權(quán)人(含成員、股東、其他產(chǎn)權(quán)人，下同)總?cè)藬?shù)90%以上的產(chǎn)權(quán)人同意方能通過。

公開表決應(yīng)當(dāng)在公證機構(gòu)的公證或律師事務(wù)所的見證下進行。

第十三條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)對第十二條規(guī)定表決事項的表決結(jié)果在本村范圍內(nèi)、屬地政府網(wǎng)站及我市主要媒體公示。對公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)書面向村集體經(jīng)濟組織或?qū)俚劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)提出。無異議或異議不成立的，屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)對公示結(jié)果進行核實確認。

第十四條 城中舊村更新的安置補償可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償或兩者相結(jié)合的方式。

第十五條 城中舊村更新區(qū)域內(nèi)房屋合法性面積應(yīng)按照我市相關(guān)規(guī)定進行認定。

第十六條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)組織編制更新單元規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)劃回遷住宅用地、商品房開發(fā)用地、村集體經(jīng)濟發(fā)展用地和公共服務(wù)配套設(shè)施用地。

商品房開發(fā)用地獨立安排的，回遷住宅用地容積率不得高于商品房開發(fā)用地容積率。

第十七條 在更新單元規(guī)劃中，村集體經(jīng)濟發(fā)展用地應(yīng)盡量獨立劃定，保留其用地來源為劃撥，用于原有村集體物業(yè)補償安置和建設(shè)新增村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

新增村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)計容積率建筑面積不得低于回遷補償計容積率建筑面積的10%。

第十八條 城中舊村更新項目應(yīng)當(dāng)對項目總成本和計容積率建筑面積，按照更新總成本加合理利潤與商品房開發(fā)計容積率建筑面積市場銷售總額相平衡的原則進行科學(xué)測算，以測算結(jié)果作為制定更新單元規(guī)劃的依據(jù)之一。

城中舊村更新項目總成本和計容積率建筑面積的具體測算辦法由市城市更新主管部門另行制定。

第十九條 回遷補償計容積率建筑面積按更新區(qū)域內(nèi)房屋合法性面積的1.1倍計算。

第二十條 城中舊村更新的地價計收按照市政府批準施行的相關(guān)地價政策文件執(zhí)行。

第二十一條 城中舊村更新區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采取整治類城市更新模式，開展綜合整治工作:

(一)公布為文物保護單位，或登記為不可移動文物的建筑物、構(gòu)筑物。

(二)列入歷史文化街區(qū)和歷史建筑名錄的街區(qū)、建筑。

(三)被列為廣東省古村落名錄的村莊。

為完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施確需拆除部分無保護價值的建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)在制定歷史文化保護規(guī)劃后，按照規(guī)劃實施拆建。

第二十二條 建筑布局合理、建筑質(zhì)量較好、地勢標高符合規(guī)劃要求且安全、交通、消防及其他公共配套設(shè)施不足等問題不突出，或與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要沖突不明顯的城中舊村，可以根據(jù)實際需要和城市規(guī)劃要求實施綜合整治(含局部拆建)。

第二十三條 實施綜合整治的城中舊村更新，應(yīng)結(jié)合城市景觀、規(guī)劃布局、房屋質(zhì)量等級及全體產(chǎn)權(quán)人更新意愿等因素綜合考慮，按照整治類城市更新的要求編制城市更新單元規(guī)劃。將危房集中或影響城市景觀、交通、消防及其他公共配套設(shè)施建設(shè)的區(qū)域按照本實施細則規(guī)定實施拆除重建，同時對剩余區(qū)域參照幸福村居目標和工程內(nèi)容開展綜合整治，完善市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，消除安全隱患，改善居住生活環(huán)境。

第二十四條 城中舊村更新項目房屋測繪、規(guī)劃編制等前期工作費用按照相關(guān)的標準計收，由各區(qū)政府(管委會)在城市更新專項經(jīng)費中先行墊付或由前期工作合作企業(yè)墊付，在項目實施主體確認后，由項目實施主體返還。

更新單元規(guī)劃的內(nèi)容及技術(shù)指引由市城市更新主管部門另行制定。

第三章 前期工作

第二十五條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)按規(guī)定組織開展城中舊村更新前期工作，必要時可以引入前期合作企業(yè)配合開展工作。

引入前期合作企業(yè)的，前期合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)按本細則規(guī)定程序進行公開表決。

屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)可以根據(jù)需要成立專項工作機構(gòu)組織村集體經(jīng)濟組織開展前期工作。

第二十六條 城中舊村符合城市更新條件的，應(yīng)當(dāng)先由村集體經(jīng)濟組織按照本實施細則第十二條組織召開村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會，對更新意愿和實施方式進行公開表決，如引入前期合作企業(yè)的，還需對前期合作企業(yè)公開表決。

表決結(jié)果應(yīng)按照第十三條規(guī)定進行公示并核實確認。

第二十七條 確定更新意愿和實施方式后，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)對更新區(qū)域內(nèi)用地及建設(shè)情況進行摸底調(diào)查、測繪和統(tǒng)計，其中：

(一)用地情況包括用地單位名稱、供地方式、用地面積、用地范圍等內(nèi)容。

(二)建設(shè)情況包括建筑物坐落，產(chǎn)權(quán)人(涉及村民的應(yīng)注明是否被征地農(nóng)民及居住人數(shù))，現(xiàn)狀、報建、產(chǎn)權(quán)登記的功能，基底面積，層數(shù)，建筑面積，報建、建成、產(chǎn)權(quán)登記的時間，附著物類型及數(shù)量等內(nèi)容。

各區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際情況制定統(tǒng)一的調(diào)查統(tǒng)計表。

第二十八條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)對用地及建設(shè)情況調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果進行公示。經(jīng)公示無異議或異議不成立的，可向?qū)俚貐^(qū)人民政府(管委會)申請房屋合法性面積的認定工作。

第二十九條 區(qū)人民政府(管委會)負責(zé)牽頭開展房屋合法性面積認定工作，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)登記、城管執(zhí)法等主管部門按照各自職能履行職責(zé)。其中：

鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負責(zé)房屋權(quán)屬人、房地產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測繪數(shù)據(jù)等各項基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計、收集、初步核實及匯總等工作。

國土資源主管部門負責(zé)土地性質(zhì)、被征地農(nóng)民花名冊、村民優(yōu)惠報建指標、地價計補情況核實等工作。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責(zé)房屋報建情況核實等工作。

房地產(chǎn)登記主管部門負責(zé)房地產(chǎn)權(quán)證信息核實等工作。

城管執(zhí)法主管部門負責(zé)違法建設(shè)行為的查處情況核實等工作。

上述各部門對有關(guān)情況核實并蓋章確認后應(yīng)將結(jié)果交鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)匯總并公示。經(jīng)公示無異議或異議不成立的，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)將確認結(jié)果書面告知屬地區(qū)城市更新主管部門。

第三十條 房屋合法性面積認定工作完成后，屬地區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)向以下職能部門(或其派出機構(gòu))申請對以下事項提出意見：

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對更新區(qū)域內(nèi)補公項目的具體類型、用地規(guī)模和位置提出意見。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、文物主管部門對更新區(qū)域內(nèi)歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護提出意見。

國土資源主管部門和房地產(chǎn)登記主管部門對更新區(qū)域內(nèi)的土地權(quán)屬情況提出核查意見。

第三十一條 屬地區(qū)城市更新主管部門根據(jù)房屋合法性面積認定結(jié)果及本實施細則第三十條中各相關(guān)部門的反饋意見，委托具備資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)測算項目總成本和計容積率建筑面積，并向村集體經(jīng)濟組織提供測算結(jié)果。

第三十二條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)屬地區(qū)城市更新主管部門提供的項目總成本和計容積率建筑面積測算結(jié)果，以及相關(guān)的補公項目規(guī)劃意見、歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護等意見，委托具有規(guī)劃設(shè)計乙級以上資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，按照《珠海市城市更新管理辦法》編制更新單元規(guī)劃，并進行公共服務(wù)設(shè)施論證和交通影響評價。

第三十三條 房屋合法性面積認定工作完成后，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)組織編制拆遷補償安置方案。拆遷補償安置方案應(yīng)當(dāng)公正、公平、合理，具體包含：

(一)對全體產(chǎn)權(quán)人合法建筑的補償方式和標準。

(二)對原有、新增的村集體發(fā)展物業(yè)的補償方式和標準。

(三)對歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護措施。

(四)搬遷費用和臨時安置補償標準、簽約獎勵標準。

(五)其他經(jīng)村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會認可給予的補償。

第三十四條 更新單元規(guī)劃和拆遷補償安置方案制定過程中，村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)廣泛聽取全體產(chǎn)權(quán)人意見。

第三十五條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)將更新單元規(guī)劃和拆遷補償安置方案向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門申報。屬地區(qū)城市更新主管部門審核通過，并經(jīng)市城市更新主管部門核準認定可行后，方可由村集體經(jīng)濟組織提交村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會進行公開表決。

第三十六條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)按照本實施細則第十二條組織召開村(居)民大會或社區(qū)股份合作公司的股東大會，對更新單元規(guī)劃、拆遷補償安置方案進行公開表決。如需公開交易的，還應(yīng)對公開交易方案進行公開表決。

表決結(jié)果應(yīng)按照第十三條規(guī)定進行公示并核實確認。

第四章 組織實施

第三十七條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)按照城市更新項目申報審批程序的規(guī)定，開展城中舊村更新項目申報審批工作。

第三十八條 村集體經(jīng)濟組織取得更新單元規(guī)劃批復(fù)文件后，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位制作更新單元范圍內(nèi)的設(shè)計方案，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(或派出機構(gòu))申報。

第三十九條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)在取得更新區(qū)域規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計方案批復(fù)文件后，方可開展項目實施主體的選擇、確認工作。

第四十條 通過招標、拍賣、掛牌等公開交易方式選擇單一市場主體作為項目實施主體或合作實施的，應(yīng)在屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的監(jiān)督下，由村集體經(jīng)濟組織作為委托交易主體，擬訂交易條件，按照有關(guān)規(guī)定委托實施。

市場主體應(yīng)當(dāng)具備資金、設(shè)計、開發(fā)、市政配套等方面的綜合能力，并且近五年內(nèi)在我市不得存在欠繳地價、爛尾工程等不良記錄。

交易條件應(yīng)包括競得方式、經(jīng)批準的規(guī)劃方案(規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計方案)、建設(shè)周期、拆遷補償安置資金、違約責(zé)任等內(nèi)容。

第四十一條 被選定的項目實施主體應(yīng)向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門申請實施主體資格確認，并在獲得確認后與屬地區(qū)城市更新主管部門簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，制定項目實施計劃。

第四十二條 村集體經(jīng)濟組織作為項目實施主體，以自有資金或通過公開交易出售商品房開發(fā)用地籌集資金開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)將自有資金或公開交易所得存入政府部門指定的監(jiān)管賬戶，由屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)進行監(jiān)管，按照工程進度支付使用。

經(jīng)選定的市場主體作為項目實施主體的，拆遷補償安置資金由屬地區(qū)政府(管委會)或鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)進行監(jiān)管。

第四十三條 村集體經(jīng)濟組織作為實施主體的，應(yīng)自行按照補償方案與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議。

通過公開交易確定的項目實施主體應(yīng)當(dāng)嚴格按照公開交易文件中約定的交易條件內(nèi)容履行相關(guān)義務(wù)，與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議。

政府組織實施的，由政府實施機構(gòu)按照補償安置方案與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議。

第四十四條 項目實施計劃經(jīng)核準后，項目實施主體或權(quán)利主體應(yīng)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)權(quán)注銷登記。

第四十五條 房地產(chǎn)登記主管部門在對項目拆除范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)證全部注銷后，應(yīng)向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門提供注銷房地產(chǎn)的證明文件。

屬地區(qū)城市更新主管部門應(yīng)在對項目拆除范圍內(nèi)未登記的產(chǎn)權(quán)及其安置補償情況進行核實后，將項目拆除范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)權(quán)益處置情況(含抵押、查封)函告城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源和城建檔案主管部門，提出給予項目實施主體辦理各項手續(xù)的建議。

第四十六條 項目拆除范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益處置完成后，項目實施主體可按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門申辦各項報建手續(xù)。

第五章 附 則

第四十七條 20xx年經(jīng)市政府確認的香洲區(qū)26個城中舊村中已簽訂改造合同的改建項目，其房屋合法性面積認定和原房地產(chǎn)權(quán)證收回注銷工作仍按原城中舊村改建政策規(guī)定處理。

第四十八條 本實施細則所稱“公開交易”，是指按照相關(guān)規(guī)定委托市政府指定的公共資源交易機構(gòu)進行公開招標、拍賣、掛牌交易。

第四十九條 本實施細則所稱“其他產(chǎn)權(quán)人”，是指在城中舊村更新區(qū)域內(nèi)擁有房屋等合法產(chǎn)權(quán)的除本村集體經(jīng)濟組織和村民(股東)以外的組織和個人。

第五十條 本實施細則所稱“公示”，是指在項目現(xiàn)場、政府網(wǎng)站將相關(guān)內(nèi)容進行公布。涉及表決結(jié)果的，還應(yīng)當(dāng)在我市主要媒體上公示。公示期不得少于七日(自然日)。

第五十一條 本細則所稱引入前期合作企業(yè)是指由村集體經(jīng)濟組織按照相關(guān)規(guī)定選擇一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，簽訂前期工作合作協(xié)議，由該企業(yè)配合開展前期工作。

第五十二條 本實施細則所稱“拆遷補償安置資金”，是指實施主體承擔(dān)的專用于回遷住宅和村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)建設(shè)的費用。

第五十三條 本實施細則所稱“計容積率建筑面積”，包括計容積率的回遷房屋建筑面積、村集體經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)建筑面積、商品房開發(fā)建筑面積及配套設(shè)施建筑面積，但不包含補公項目計容積率建筑面積。

第五十四條 本實施細則所稱“更新單元測算容積率”，是指計容積率建筑面積與納入更新區(qū)域的城中舊村原有用地面積的比率。

第五十五條 本實施細則所稱“補公項目”，是指按規(guī)定在更新區(qū)域內(nèi)無償移交給政府的獨立用地上用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益的項目。

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一、*******概述

（一）基本情況

*******成立時間于*****年4月，注冊資金人民幣****萬元，注冊地址：**************號。占地面積****畝，設(shè)計生產(chǎn)能力為*****噸**。

該公司于******年8月底正式投產(chǎn)，此前，已獲得企業(yè)生產(chǎn)銷售所必須的各類證件。公司于2015年4月與開發(fā)區(qū)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，2016年取得《建設(shè)用地批準書》、《國有土地使用證》（臨時使用證）?！督ㄔO(shè)用地批準書》批準的建設(shè)工期為2015年10月—2017年10月；《國有土地使用證》標明地類為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為*****年，由于該證為臨時使用證，證內(nèi)標明公司建設(shè)項目要求于2017年10月11日前竣工，待竣工驗收后方可換發(fā)新證。

至2016年底，公司已建成主車間***?，綜合樓約為****?，已能滿足**初加工要求。

（二）公司具有的優(yōu)勢

1.地理優(yōu)勢。******位于***市西面，離****市30多公里，園區(qū)經(jīng)市外環(huán)高速公路，可達全國各省主要城市和港口。園區(qū)經(jīng)過十幾年發(fā)展，各方面條件已經(jīng)較為成熟。

2.原材料優(yōu)勢。項目位于原材料產(chǎn)區(qū)之一，****縣為***片區(qū)的重要原料產(chǎn)地，具有***資源多，***數(shù)量大的優(yōu)勢，且項目正好位于通往*****等其他原料地區(qū)的交通要道，原料質(zhì)量、數(shù)量、成本上優(yōu)勢較為明顯。

3.權(quán)證辦理優(yōu)勢。現(xiàn)在的****行業(yè)想要進駐工業(yè)園區(qū)，條件較為苛刻，想要拿到用地指標辦理《國有土地使用權(quán)證》十分困難，現(xiàn)公司已拿到用地指標，只需補辦手續(xù)、完成工程后即可辦理長期的《國有土地使用權(quán)證》。

4.園區(qū)補助。在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》時，公司同時與園區(qū)簽訂了《項目投資補充協(xié)議書》，協(xié)議規(guī)定***對公司給予一定的***補助，補助總額約***萬元。（內(nèi)容詳見《項目投資補充協(xié)議書》復(fù)印件）

（三）存在問題

存在的主要問題是需要增加約****?建筑面積，再投資較大，且時間緊迫。

根據(jù)國家規(guī)定，公司總用地面積為******?，項目建筑容積率必須?0.6（即?****平方米），建筑限高35米。目前，公司已建成面積為****?，因此，需要至少增加****?建筑面積方符合國家規(guī)定。如不能按規(guī)定時間內(nèi)（即2017年10前）取得竣工驗收，每延期一日需向出讓人支付地價款*****的違約金。

同時，因在工業(yè)園建成早期存在許多歷史問題，雖然項目已于******年投產(chǎn)，但到******年才批準拿到用地指標，因此很多申請手續(xù)需重新補辦，補辦過程時間上較為緊迫，且需開支約****萬元的補辦費用。

考慮到項目審批過程較為復(fù)雜，花費時間較長，且***企業(yè)在建筑設(shè)計方面要求較多，如加建廠房，建議在2017年春節(jié)前最好能確定方案，待收假后即進行申報工作。

二、2016年*******經(jīng)營情況

2016年*******由我公司承包經(jīng)營，我公司委派經(jīng)營團隊入駐實行生產(chǎn)和管理，生產(chǎn)流動資金由公司提供，產(chǎn)品由****公司直接銷售。***公司對****公司實行責(zé)任保證金管理辦法，****公司擁有自主經(jīng)營權(quán)，內(nèi)部管理制度和重大事項報公司備案及報告。

經(jīng)過一年的試營，公司對當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)環(huán)境已基本熟悉，各項生產(chǎn)也能順利開展，當(dāng)年生產(chǎn)**和****共****噸，實現(xiàn)銷售收入*****萬元。

三、*****公司所有人提出的收購方案

***公司所有人希望將公司整體出售給******公司，但考慮到園區(qū)規(guī)定不能整體買賣公司，在實際操作上，所有人可以只保留1%的股份，待今后條件允許的情況下，再將保留的股份轉(zhuǎn)給***。目前***公司所有人意向出售價格為****萬元，此價格為純收入，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的各項費用由***負擔(dān)，解決前述第一點中所存在問題的費用由***承擔(dān)，***公司今后如能獲得園區(qū)的地價補助亦由***公司享有。

篇9

(一)進一步完善土地利用總體規(guī)劃。各縣（區(qū)）政府和市國土資源局、相關(guān)單位要按照國家和省上的統(tǒng)一部署，本著嚴格控制城鎮(zhèn)用地規(guī)模，與城鎮(zhèn)規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃相銜接，合理確定城鎮(zhèn)數(shù)量、布局，促進地方經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的原則，結(jié)合市、縣（區(qū)）實際，在科學(xué)論證、廣泛聽證的基礎(chǔ)上，依法修編完善市級和縣級土地利用總體規(guī)劃，提高規(guī)劃的可行性，充分發(fā)揮規(guī)劃管理在整個土地管理中的龍頭作用。各縣（區(qū)）人民政府要從組織和經(jīng)費上保障土地利用總體規(guī)劃修編工作，各縣（區(qū)）土地利用總體規(guī)劃的修編經(jīng)費從本級財政預(yù)算中列支。要高度重視城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、城市邊緣村鎮(zhèn)建設(shè)用地的規(guī)劃管理，防止形成新的“城中村”和二次拆遷。

(二)加強對土地利用總體規(guī)劃實施工作的管理和監(jiān)督。經(jīng)省政府核定，市州政府批準的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃要向省國土資源廳備案，作為規(guī)劃建設(shè)用地審批的依據(jù)。要加強縣、鄉(xiāng)兩級規(guī)劃實施工作的監(jiān)督。新一輪修編并經(jīng)依法批準的土地利用總體規(guī)劃，必須嚴格執(zhí)行，不得擅自修改。一般建設(shè)項目選址，必須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等原則性修改，必須報原批準機關(guān)批準。確需單獨選址建設(shè)的項目，依法可以改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃修改方案可以在報批用地時一并報批；其他項目用地涉及修改規(guī)劃的，按法定程序修改規(guī)劃后方可報批用地。

(三)嚴格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃的指令性管理?？h（區(qū)）國土資源部門要會同發(fā)展改革部門，按照國家和省市的統(tǒng)一部署，于每年10月1日前提出本縣（區(qū)）下一年度的土地利用年度建議計劃，并經(jīng)縣（區(qū)）政府審查后，報市國土資源局和市發(fā)展改革委；需報國務(wù)院、省政府、省發(fā)展改革委等部門和市政府、市發(fā)展改革委等部門審批、核準的重點建設(shè)項目，分別由省、市行業(yè)主管部門于上年9月20日和10月前按項目向省國土資源廳、省發(fā)展改革委、國家行業(yè)主管部門和市國土資源局、省行業(yè)主管部門提出建議計劃，同時抄送項目所在地的市、縣國土資源、發(fā)展改革部門。土地利用年度計劃納入市、縣（區(qū)）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃和省及省以下批準的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等重點建設(shè)用地計劃和城、鎮(zhèn)、村建設(shè)用地計劃，由省發(fā)展改革委、省國土資源廳聯(lián)合分類下達到市，市發(fā)展改革委、市國土資源局分解下達各縣。市上下達的土地利用年度計劃，不得隨意突破；因不可預(yù)見的建設(shè)項目確需增加用地計劃指標的，應(yīng)向市國土資源局提出申請，經(jīng)審核后報市政府審定，在市土地利用計劃指標內(nèi)統(tǒng)籌調(diào)劑。各縣（區(qū)）結(jié)余的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標，由市國土資源局確認、匯總并報省國土資源廳核準后，納入該縣（區(qū)）的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標，在規(guī)劃期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)使用。市國土資源局要把各縣（區(qū)）土地利用年度計劃執(zhí)行情況列入國土資源管理目標責(zé)任進行年度考核，考核結(jié)果作為下一年度編制計劃的重要依據(jù)。

(四)加強建設(shè)項目用地預(yù)審管理。嚴格按規(guī)劃審查建設(shè)用地，對不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標的建設(shè)項目，不得通過用地預(yù)審。需經(jīng)政府及發(fā)展改革委等部門審批的項目由建設(shè)單位在項目可行性論證階段申請用地預(yù)審，并在建設(shè)項目核準前申請預(yù)審。用地預(yù)審意見是建設(shè)項目審批、核準的必備文件，無用地預(yù)審意見或未通過預(yù)審的，不得審批、核準建設(shè)項目。

二、切實加強耕地特別是基本農(nóng)田保護

(一)嚴格保護基本農(nóng)田。各縣（區(qū)）政府在土地利用總體規(guī)劃修編中必須確?，F(xiàn)有基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不下降?；巨r(nóng)田保護圖件實行省、市兩級國土資源部門備案制度，在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編后3個月內(nèi)完成備案?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個人不得擅自占用或擅自改變用途。符合法定條件確需改變和占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準，批準后占用的要足額補劃。對占用基本農(nóng)田的，要按省上規(guī)定的最高標準征收耕地開墾費，任何單位和個人不得擅自減免。規(guī)范設(shè)置基本農(nóng)田保護標志，公告基本農(nóng)田的位置、地類、責(zé)任人和“五個不準”等內(nèi)容。建立基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫，做到省、市、縣、鄉(xiāng)四級基本農(nóng)田檔案、圖件、數(shù)據(jù)齊備，可查可核。各縣（區(qū)）政府要根據(jù)基本農(nóng)田保護工作需要，從土地開發(fā)整理資金中核定一定資金，用于基本農(nóng)田保護。基本農(nóng)田保護要落實到地塊和農(nóng)戶，國土資源和農(nóng)業(yè)部門要在集體土地所有權(quán)證書和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書中注明相關(guān)內(nèi)容，明確行政村和農(nóng)戶對基本農(nóng)田保護的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。要做到“七有”即有保護公告、有保護組織、有保護合同、有鄉(xiāng)規(guī)民約、有圖表檔案、有保護圖件、有保護標志。嚴禁以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等名義破壞基本農(nóng)田或變相從事房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁占用耕地毀田燒磚。對違犯基本農(nóng)田保護“五不準”的行為，要堅決依法查處，嚴肅追究責(zé)任，對有關(guān)責(zé)任人員由上級主管部門或監(jiān)察機關(guān)依法按權(quán)限給予行政處分。同時，上級政府要責(zé)令限期整改，整改期間暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批。啟動“沃土”工程，加強耕地質(zhì)量建設(shè)，提高耕地集約利用水平。

(二)嚴格執(zhí)行占用耕地補償制度。各類非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，耕地補充責(zé)任人必須補充數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。自行補充耕地的，應(yīng)提交耕地補充方案，經(jīng)依法批準后，按《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》的規(guī)定繳納耕地開墾保證金，耕地開墾保證金按占用耕地補充方案確定的耕地開墾計劃分期返還。補充耕地的數(shù)量、質(zhì)量實行按等級折算，防止占多補少、占優(yōu)補劣。不能自行補充耕地的，應(yīng)依法足額繳納耕地開墾費。實行補充耕地驗收責(zé)任追究制度，省國土資源和農(nóng)業(yè)部門負責(zé)對補充耕地的數(shù)量和質(zhì)量的驗收，并對驗收結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。補充耕地折算、驗收的具體管理辦法由省國土資源部門會同省農(nóng)業(yè)部門另行制訂。負有耕地開墾義務(wù)的縣（區(qū)）政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和建設(shè)單位投資土地開發(fā)整理新增的耕地，經(jīng)有權(quán)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的省、市州國土資源部門和農(nóng)業(yè)部門驗收確認后，其開墾耕地的面積和土地整理新增耕地面積的60％可以折抵其建設(shè)占用耕地的補償指標。要嚴格新增建設(shè)用地有償使用費、耕地開墾費和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金等專項資金使用和管理，確保專項資金用于土地開發(fā)整理項目和基本農(nóng)田建設(shè)。進一步加強土地開發(fā)整理復(fù)墾項目申報和監(jiān)督管理，確保項目投資到位。

三、嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批

(一)嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。新增建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保證國家和省重點建設(shè)項目、產(chǎn)業(yè)政策鼓勵發(fā)展的項目、經(jīng)濟社會發(fā)展中薄弱環(huán)節(jié)建設(shè)項目以及重大招商引資等項目用地。嚴格控制國家明令禁止的項目和高耗能、重污染以及低水平重復(fù)建設(shè)項目。嚴格控制占用耕地、林地、草地和濕地，凡不符合規(guī)劃、無農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃指標、不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策、未通過預(yù)審、補充耕地措施不落實的建設(shè)項目，不得報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。在依法批準的土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，除區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和國家、省重點項目建設(shè)外，原則上不得批準項目選址建設(shè)。嚴禁將單個建設(shè)項目用地拆分報批，建設(shè)項目的可行性研究報告或其他文件沒有明確分期建設(shè)的，不得分次報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。對省級以上發(fā)展改革等部門審批、核準文件中明確分期建設(shè)的項目，可以按工程進度分期報批用地。對省政府審批權(quán)限內(nèi)的重點建設(shè)項目用地，經(jīng)省國土資源廳和省發(fā)展改革委批準其控制工期的單體工程用地后，可先期開工建設(shè)，并在規(guī)定的時限內(nèi)依法報批整個項目用地。

建設(shè)用地報批必須按照《中華人民共和國土地管理法》和《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定權(quán)限、條件和程序?qū)彶閳笈恋?。國?wù)院、國家發(fā)改委等部門或省政府批準或者核準的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨選址建設(shè)的項目，涉及的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報國務(wù)院批準，除此之外單獨選址建設(shè)的項目，涉及的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報省政府批準，其中征收土地面積超過省政府批準權(quán)限（征用一般耕地超過35公頃，其它土地超過70公頃）的，須報國務(wù)院批準；建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的，須報國務(wù)院批準；在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地，涉及集體或國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的由市人民政府審批；具體建設(shè)項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地1公頃以上的，由市人民政府審批；1公頃以下的，由縣（區(qū)）人民政府審批；村民宅基地占用土地利用總體規(guī)劃確定的集體未利用地的，由縣（區(qū)）人民政府審批。單獨選址的建設(shè)項目使用國有未利用地70公頃以上的，由省政府批準；70公頃以下的，由市政府批準。

各類建設(shè)項目用地，涉及占用林地的，需經(jīng)有權(quán)一級林業(yè)主管部門審核同意。

(二)加強建設(shè)用地審批后的監(jiān)管。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準后滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準文件自動失效；滿兩年未將批準轉(zhuǎn)用或征收土地供給用地單位的，在下達下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標。用地單位閑置土地的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。各縣（區(qū)）國土資源部門每季度要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或征收土地的執(zhí)行情況和臨時性用地審批情況報市國土資源部門進行備案。

(三)加強村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理。農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用計劃管理。凡占用農(nóng)用地的必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。指導(dǎo)村鎮(zhèn)按集約利用土地的原則做好規(guī)劃和建設(shè)，開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理試點。各縣（區(qū)）要制定和實施村莊改造、歸并、整治計劃，積極爭取農(nóng)村居民點整理項目資金，將村鎮(zhèn)建設(shè)與土地整理相結(jié)合，促進小城鎮(zhèn)、村莊的合理布局和集約用地。嚴格農(nóng)村宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批準宅基地。實行“一戶一宅”政策，宅基地面積不得超過《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的標準。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。各縣（區(qū)）要對農(nóng)村宅基地進行清理，對一戶多宅或面積超標準的和城鎮(zhèn)居民擁有農(nóng)村宅基地的要依法處理。

全面推行農(nóng)村宅基地“三榜公布”、“三到實地”制度。農(nóng)村村民需要宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟組織提出申請，集體經(jīng)濟組織應(yīng)將申請宅基地的農(nóng)戶張榜公布；公布期滿無異議的，集體經(jīng)濟組織應(yīng)將上報的農(nóng)戶再次張榜公布。在宅基地審批過程中，國土資源管理部門受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等；宅基地經(jīng)依法批準后，要實地丈量劃定宅基地；村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。

依法界定臨時用地的范圍。不得將建設(shè)用地按照臨時用地審批，也不得將農(nóng)用地按照臨時用地審批。已按臨時用地審批的建設(shè)用地，追究審批責(zé)任，符合報批條件的重新報批。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

四、完善征地補償安置制度

(一)制定土地征收補償標準。各縣（區(qū)）政府要按照征地補償同地同價、保證被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低的原則，組織制定本轄區(qū)土地征收補償?shù)哪戤a(chǎn)值標準，有條件的縣（區(qū)）要組織縣（區(qū)）制定征地區(qū)片綜合地價，報市國土資源部門和物價部門審查平衡后，上報省國土資源部門，由省政府批準公布執(zhí)行，并定期更新。征收農(nóng)村集體耕地，人均耕地1畝以上的，土地補償費、安置補助費合計補償倍數(shù)不得低于被征收耕地前3年平均年產(chǎn)值的16倍；人均耕地0.5畝以上、1畝以下的，按不低于22倍補償；人均耕地0.5畝以下的，按30倍補償，依法征用基本農(nóng)田的，按30倍補償。依照法律規(guī)定支付補償費用后仍不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，縣（區(qū)）政府在上報土地征收審批時一并提請批準增加安置補助費。經(jīng)省政府批準增加安置補助費或進行補貼的，城市建設(shè)用地由各縣（區(qū)）政府從土地收益中支出，單獨選址的建設(shè)項目由建設(shè)用地單位支付。國家和省重點建設(shè)項目必須將征地費用足額列入概算。因征地不能達到原生活水平的認定標準由各市州政府在制定征地補償標準時一并制定。大中型水利、水電工程建設(shè)征地的補償標準，按國務(wù)院規(guī)定的標準補償。

(二)完善征地程序。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收的審批和實施，要嚴格執(zhí)行土地征收、安置補償標準的公開、公告、聽證等制度，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要將土地征收補償費用的分配使用管理情況向村民公開，接受社會特別是被征地農(nóng)民的監(jiān)督。征地報批時，必須附其被征地農(nóng)民對擬征收土地的知情和調(diào)查結(jié)果的確認材料和組織聽證有關(guān)材料。嚴禁補償費用不落實、支付不到位而強行征占用土地。對因違法批準征地、違法實施征地、強行用地以及造成、侵害農(nóng)民利益的，要追究地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

全面執(zhí)行“告知”、“確認”、“聽證”的規(guī)定。征地方案必須征求被征地村村民代表的意見；對征地補償標準和安置途徑舉行聽證；對征地農(nóng)民的基本生活保障問題必須妥善解決。否則不予受理用地報批申請。

(三)強化征地補償安置監(jiān)管。征地補償安置方案依法批準后，要在法律規(guī)定的時限內(nèi)全額向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥付征地補償安置費用。耕地開墾費、新增建設(shè)用地有償使用費未按規(guī)定足額繳納的、征地補償費未全額支付到位的，不予批準用地。各縣（區(qū)）政府要根據(jù)土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，擬定被征地集體經(jīng)濟組織征地補償費用使用、管理、分配和監(jiān)督辦法，報市政府審核后公布執(zhí)行。農(nóng)業(yè)、民政部門要加強對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部征地補償費用分配和使用的監(jiān)督。實施征地后，農(nóng)業(yè)部門要及時辦理土地承包合同的變更或解除手續(xù)。

(四)妥善安置被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活。市、縣（區(qū)）政府要采取多種形式安置好被征地農(nóng)民，確保被征地農(nóng)民的生活水平不因征地而降低。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因被征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民應(yīng)進行農(nóng)轉(zhuǎn)非，并納入城鎮(zhèn)就業(yè)和社會保障體系；征收城市規(guī)劃區(qū)以外的集體土地，對有開發(fā)整理條件增加耕地的，各縣（區(qū)）政府要通過安排土地開發(fā)整理增加新的耕地進行安置；對有穩(wěn)定收益的用地項目，在被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶自愿并與項目建設(shè)單位協(xié)商一致的前提下，可以將征地費用入股或已經(jīng)批準的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價入股；對愿意異地安置的農(nóng)戶，政府可統(tǒng)一組織異地移民安置。市勞動和社會保障局要會同公安、財政、國土資源等部門制定被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障的指導(dǎo)意見。

五、規(guī)范土地市場

(一)推進土地的市場化配置。各縣（區(qū)）政府要規(guī)范土地供給行為，建立規(guī)范的土地供給渠道和土地供給信息定期公開制度，嚴格執(zhí)行經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌出讓制度，依法嚴格執(zhí)行劃撥用地范圍。經(jīng)營性用地首先應(yīng)以拍賣或招標方式供地，競買、投標人數(shù)達不到法律法規(guī)規(guī)定要求的，方能以掛牌方式供地。對臨街具有商業(yè)價值的地塊，均以招拍掛方式出讓。經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實行有償使用制度。工業(yè)用地有兩個以上用地申請者的應(yīng)以招標、拍賣、掛牌方式供地。各縣（區(qū)）政府要擬定本地區(qū)協(xié)議出讓土地最低價格標準，報市國土資源部門和物價部門審查平衡后，上報省政府批準公布執(zhí)行。土地供給的信息要以固定的形式定期向社會公告?？h（區(qū)）政府要將城市批次建設(shè)用地供給的方式、用途、面積、價格每半年向市國土資源部門上報，由市國土資源部門匯總，市政府審核后，向省國土資源部門備案。推行國有土地使用權(quán)租賃制度。對原劃撥土地全部或部分用于經(jīng)營性用地的，要依法收取租金。省國土資源廳將會同省財政廳擬定國有土地使用權(quán)租賃的具體管理辦法，報省政府批準后執(zhí)行。

(二)加強土地市場監(jiān)管。要加快土地有形市場建設(shè)，按照《地區(qū)土地儲備辦法（試行）》（隴署發(fā)〔〕17號），市縣國土資源局要設(shè)立土地儲備機構(gòu)和固定的土地交易中心。經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)在土地有形市場公開交易，并按市場價補繳土地出讓金；低于市場價的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)。對經(jīng)批準自行利用原劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，按現(xiàn)時同地域相同用途經(jīng)營性土地市場價格減去原劃撥土地使用權(quán)價格后，補繳土地使用權(quán)出讓金。對以出讓方式取得的土地不按出讓合同約定動工開發(fā)的，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定征收土地閑置費直至收回土地使用權(quán)。對以劃撥方式騙取供地后進行經(jīng)營性開發(fā)的，要依法查處；符合土地利用規(guī)劃的，按同地域市場最高價補繳土地出讓金。

(三)規(guī)范和加強國有土地有償使用收入管理。國有土地有償使用收入必須足額到位，實行財政專戶管理，嚴格執(zhí)行“收支兩條線”，嚴禁空收、空轉(zhuǎn)、空支。市、縣（區(qū)）財政部門和國土資源部門要對國有土地有償使用收入進行認真清算，及時將凈收益繳入同級財政。新增建設(shè)用地土地有償使用費實行先繳后分，申請用地的市、縣政府應(yīng)繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費，由市、縣財政部門負責(zé)按規(guī)定標準就地全額繳入國庫，不得減免，并由國庫按規(guī)定比例就地分成劃繳。對以前減免和欠繳的，要依法追繳。新增建設(shè)用地土地有償使用費要嚴格按法定用途使用。各縣（區(qū)）財政、審計、監(jiān)察部門要依照職權(quán)對土地有償使用收入、耕地開墾費、新增建設(shè)用地土地有償使用費以及土地收購儲備資金的征收、管理、使用情況進行財政、審計監(jiān)督和行政監(jiān)察。

六、大力推進集約高效用地

（一）強化集約，節(jié)約利用土地。除單獨選址的建設(shè)項目外，各類建設(shè)都要使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地，交通、水利、電力等公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，要充分論證、科學(xué)選址、節(jié)約用地。完善土地使用市場準入制度，土地供給、審批用地必須嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的容積率、投資強度和用地定額指標。工業(yè)項目的建筑系數(shù)不得低于30％，其行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7％，禁止在工業(yè)用地項目用地范圍內(nèi)建造住宅、寫字樓、賓館、招待所、培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。發(fā)展改革、國土資源、建設(shè)(規(guī)劃)部門在項目立項、城鄉(xiāng)規(guī)劃、總體設(shè)計、用地審批等環(huán)節(jié)，要認真執(zhí)行土地利用控制指標，合理確定建設(shè)用地面積。土地出讓合同要明確土地用途、容積率、建筑系數(shù)、投資強度、開發(fā)進度等土地使用條件和控制要求，國土資源部門要加強土地出讓合同履行情況的監(jiān)督，對近幾年的出讓供地情況進行一次大檢查，對土地使用違約的，要承擔(dān)違約責(zé)任。對擅自改變土地使用條件的，依照法律規(guī)定或者合同約定收回土地使用權(quán)。

(二)盤活存量，控制新增建設(shè)用地。城市建設(shè)要貫徹集約利用和節(jié)約利用土地的原則，防止盲目擴展。各縣（區(qū)）政府要開展存量土地、閑置土地的調(diào)查，對閑置和利用不合理的土地，符合收購條件的由市、縣國土資源部門進行收購儲備。新增建設(shè)項目要利用已有建設(shè)用地。各縣（區(qū)）政府要從本級財政預(yù)算中安排一定的資金或通過融資方式籌集一定資金，用于土地收購儲備。對1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修改前以劃撥方式取得目前閑置的土地，政府要收回土地使用權(quán)安排新的建設(shè)項目用地，對原土地使用者按同地域相同用途土地使用權(quán)市場交易價的50％給予補償；以后經(jīng)依法批準征收的土地，縣（區(qū)）兩年內(nèi)未實施征地補償安置方案的，批準文件自動失效；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用依法批準后，縣（區(qū)）兩年內(nèi)未提供給具體用地單位的，按未供應(yīng)土地面積扣減該縣（區(qū)）下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標；提供給用地單位后，用地單位一年以上未滿兩年未進行實質(zhì)性開發(fā)的項目，依法征收土地閑置費，已滿兩年未進行開發(fā)建設(shè)的項目依法收回土地使用權(quán)。土地使用者將閑置或利用不合理的土地交由政府處置的，對其劃撥土地使用權(quán)的補償，各縣（區(qū)）政府可本著兼顧國家和原土地使用者雙方利益的原則，制定具體的鼓勵措施。對國有破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地，政府應(yīng)及時收回處置，并利用處置收益，妥善安置破產(chǎn)企業(yè)職工。以有償方式取得的土地，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置的，可收回土地，并按合同約定的剩余年限計算價款，退給土地使用者。工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不補收土地有償使用費。

(三)規(guī)范開發(fā)區(qū)用地管理。各類開發(fā)園區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，其用地納入城市建設(shè)用地統(tǒng)一管理。在土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，不得設(shè)立各類開發(fā)園區(qū)和城市新區(qū)、小區(qū)，不得擅自突破國家確定保留的開發(fā)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地范圍。開發(fā)園區(qū)內(nèi)的道路等基礎(chǔ)設(shè)施要統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，防止基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過度超前而造成控制區(qū)域內(nèi)土地拋荒。開發(fā)園區(qū)要控制非生產(chǎn)性輔助設(shè)施用地，生產(chǎn)性項目用地比例應(yīng)達到60％以上。

七、加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度

(一)依法查處違反土地管理法律法規(guī)的行為。要嚴肅查處非法批地、供地、占地等違法行為，堅決糾正違法用地只通過罰款補辦合法手續(xù)的行為。對違法用地上的建筑物和其他設(shè)施，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除、沒收或追究刑事責(zé)任的，不得以罰款或補辦手續(xù)取代；確需補辦手續(xù)的，依法處罰后，從新從高進行征地補償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費。建立國土資源部門與監(jiān)察部門聯(lián)合辦案和案件移送制度，對涉及國家行政機關(guān)、國家公務(wù)人員的土地違法案件，監(jiān)察機關(guān)要及時介入，既查處土地違法行為，又查處違法責(zé)任人；對構(gòu)成犯罪的案件，依法向司法機關(guān)移送，追究違法者的刑事責(zé)任。

(二)強化行政執(zhí)法監(jiān)督。省國土資源廳制定公開的土地違法案件立案標準和各級國土資源部門案件受理范圍。對有案不查、執(zhí)法不嚴的，上級國土資源部門要責(zé)令其做出行政處罰或直接給予行政處罰。對非法批地、征地、低價出讓國有土地使用權(quán)等、、執(zhí)法不力等造成損失的國家公務(wù)人員，由上級國土資源部門或監(jiān)察部門依法給予行政處分。完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，市、縣（區(qū)）國土資源部門分別設(shè)立比內(nèi)設(shè)機構(gòu)高半格的國土資源執(zhí)法支隊和大隊，加強執(zhí)法監(jiān)察機構(gòu)建設(shè)，建立土地巡查制度，積極預(yù)防土地違法行為，各縣（區(qū)）要從經(jīng)費上保證土地執(zhí)法監(jiān)察的正常開展。

八、提高土地管理行政能力

(一)開展對《決定》和土地管理法律法規(guī)的宣傳教育活動。各級政府及有關(guān)部門要認真組織學(xué)習(xí)《決定》和土地管理法律法規(guī)，樹立和落實科學(xué)發(fā)展現(xiàn)，提高對嚴格土地管理重要性和緊迫性的認識。市、縣（區(qū)）司法行政部門要把土地管理法律法規(guī)列入領(lǐng)導(dǎo)干部普法考試的內(nèi)容。各縣（區(qū)）政府要采取多種形式、利用各種渠道，加強對《決定》和土地管理法律法規(guī)的宣傳，使全市廣大干部群眾切實貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，牢固樹立土地資源可持續(xù)利用意識，促進我市經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

篇10

關(guān)鍵字：黔南州 城鎮(zhèn)化 土地資源緊張 建設(shè)用地節(jié)約集約利用路徑

隨著改革開放不斷深入，全國發(fā)展日新月異，黔南州的經(jīng)濟發(fā)展也取得了客觀的成果。農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，糧食產(chǎn)量連年穩(wěn)中有升。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長。工業(yè)方面，黔南州新建了一批富有活力的工業(yè)園區(qū)，通過招商引資，拉動了城市經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)化成為黔南州發(fā)展的必由之路。但是，快速發(fā)展的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化經(jīng)濟不能掩蓋黔南州發(fā)展過程中出現(xiàn)的新的弊端。現(xiàn)推行的城鎮(zhèn)、工業(yè)化，在沒有科學(xué)論證前提下，以多點較大面積布局各類工業(yè)園區(qū)，同時增加了部份基礎(chǔ)設(shè)施用地，不斷地蠶食著農(nóng)民賴以生存的土地特別是耕地。黔南是一個多民族自治州，以布依族為主的多種民族長期聚集在山區(qū)生活。雖然城鎮(zhèn)化發(fā)展日新月異，但很多老百姓仍然選擇保持著古老原舊的生活方式，很多農(nóng)民搬遷到城鎮(zhèn)中后仍然靠務(wù)農(nóng)為生。但是城鎮(zhèn)擴大占據(jù)了他們的土地，確為無耐。為避免或減少這樣不和諧的事情，同時又不阻礙經(jīng)濟社會發(fā)展的腳步，合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)就尤為重要。于是，為了解決這個問題，結(jié)合黔南州實際，推行節(jié)約集約利用土地是首選之路，是發(fā)達和人多地少國家通常選用的途徑。

一、黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地基本情況

黔南州全稱是黔南布依族苗族自治州，地處貴州省中南部。據(jù)守大西南出海黃金要道?？拷F陽。黔南州始建于1956年，是貴州省的南大門。黔南州下轄2市9縣1自治縣，州人民政府駐都勻市。全州土地面積26191.8平方千米（第二次土地調(diào)查數(shù)），人口322.64萬（規(guī)劃中期評估用2012年的常住人口）。聚居著布依族、苗族、水族、毛南族……等多種民族。

黔南州地處云貴高原東南部向廣西丘陵過度的斜坡地帶，地勢西北高，東南低，平均海拔997米。以山地為主，擁有世界上同緯度僅有的保存完好的喀斯特森林地貌。

根據(jù)2012年的土地變更調(diào)查結(jié)果，城鄉(xiāng)建設(shè)用地52974.04公頃，其中城鎮(zhèn)工礦用地15756.84公頃，人均城鎮(zhèn)工礦用地120.61m2/人，已超出規(guī)劃人均城鎮(zhèn)工礦用地約束性指標98m2/人?？傮w看，人口城鎮(zhèn)化發(fā)展速度跟不上用地城鎮(zhèn)化的進度。

二、黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地存在的主要矛盾分析

首先，城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局不盡合理，利用效率低下的實際問題。這與新興的城鎮(zhèn)發(fā)展要求缺乏完善的城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃體系，還沒有形成合理的集約節(jié)約利用建設(shè)用地的評價體系有關(guān)。這導(dǎo)致了城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村建設(shè)用粗放和部份閑置，同時給生活環(huán)境帶來臟亂。沒有很好發(fā)揮土地經(jīng)濟、社會、生態(tài)“三位一體”效益的最大化。

另外，黔南州的丘陵、山地大部分不適宜開墾耕地和搞建設(shè)。而建設(shè)用地多選擇在地勢較平坦（緩），有水源，交通又便利的土地，這些土地基本上都是農(nóng)用地或是優(yōu)質(zhì)耕地。黔南州經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，用地結(jié)構(gòu)還是農(nóng)用地占多數(shù)，但是黔南州人均耕地面積不足世界平均水平的40%，其中優(yōu)質(zhì)耕地不到耕地面積的17.40%。耕地面積本就緊張，在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中還需要大量的建設(shè)用地，占用耕地或優(yōu)質(zhì)耕地不可避免，這更加劇了耕地保護工作的難度。出現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟和工業(yè)經(jīng)濟爭搶土地，相互制約的現(xiàn)象。

除此之外，“集體”土地征用變更為“國有土地”執(zhí)行困難也是制約建設(shè)用地合理結(jié)構(gòu)和統(tǒng)一規(guī)劃的原因之一。土地所有權(quán)和使用權(quán)流轉(zhuǎn)或征用補償標準不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不一樣而制定標準不一致，導(dǎo)致相近同一土地類型、同一個工程征地補償有高低，引起很多農(nóng)民不接受其補償額度。因此，拒絕接受征用，影響用地統(tǒng)一規(guī)劃。

還有建設(shè)用地規(guī)劃的技術(shù)不完善和在監(jiān)管環(huán)節(jié)上存在問題。在土地資源供需日益緊張的今天，各地區(qū)各業(yè)在沒有統(tǒng)籌規(guī)劃之下，各行其是，導(dǎo)致行業(yè)規(guī)劃用地重疊或重復(fù)規(guī)劃，急于“擴張”用地，不斷擴大建設(shè)用地總規(guī)模，形成無序、不合理利用土地資源的局面。在用地管理層面上，節(jié)約集約利用土地的意識不強。這些都是沒有完善用地效益評價考核體系和監(jiān)管督查機制造成的。

三、黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地節(jié)約集約利用路徑探索

鑒于建設(shè)用地供給有限，各業(yè)發(fā)展用地協(xié)調(diào)困難的情況下，充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，把現(xiàn)有的城鄉(xiāng)建設(shè)用地發(fā)揮出最大的作用，這不僅符合國家低碳經(jīng)濟發(fā)展模式，更符合黔南州經(jīng)濟發(fā)展的實際狀況。

發(fā)現(xiàn)問題想辦法及時解決，是處理黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地存在問題的基本思路。

目前看來，黔南州城鄉(xiāng)的土地結(jié)構(gòu)不盡合理。存在效益低下的工礦企業(yè)和行政機構(gòu)地處城鎮(zhèn)中心的黃金地段，而商業(yè)用地和金融用地卻零散的分布在城鎮(zhèn)。針對這種情況，可以采用調(diào)整地價、租金和稅收等手段，逐漸把效益低下的機構(gòu)遷出黃金地段，采用扇形、同心圓形式的城鎮(zhèn)架構(gòu)，在城鎮(zhèn)中心發(fā)展商業(yè)中心的雛形，把居民調(diào)整到商務(wù)中心，而一些工廠倉庫等占地面積大又效益低下的用地遷至城鎮(zhèn)周邊最。

人口城鎮(zhèn)化，解決農(nóng)村零星分散居住區(qū)是首考慮問題。由于黔南州地理自然條件限制因素多，地勢崎嶇，地貌破碎，可利用土地資源分散，導(dǎo)致村落呈星狀分布，這種松散的用地形式不科學(xué)。采用聚少成多聚沙成塔的方式，把小村落合并為大村落，大村落合并成為城鎮(zhèn)，中心村變?yōu)榧?zhèn)，實現(xiàn)農(nóng)村居民點用地集約化，把調(diào)整出來的宅基地規(guī)劃為農(nóng)用地特別考慮復(fù)墾為耕地，以達到保護耕地保障發(fā)展用地。把騰出來的建設(shè)用地指標供給城鎮(zhèn)發(fā)展，做到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，用地增減掛鉤。

城鎮(zhèn)年輕化，為城鎮(zhèn)發(fā)展注入了新的活力。地處偏遠，黔南州很多城鎮(zhèn)建設(shè)時間短，都存在著發(fā)展面積小、經(jīng)濟發(fā)展緩慢的問題，有的城鎮(zhèn)內(nèi)部存在廢棄的工廠和無人居住的棚戶區(qū)。由于經(jīng)濟總量小，這些地方年久失修無人利用。但是，用發(fā)展的眼光看，這種閑置土地是極大的浪費。在過去，黔南州交通閉塞，外資少，政府無力進行舊城改造。但是，如今的黔南州已經(jīng)和過去不一樣。近幾年，各縣（市）都在建工業(yè)園區(qū)，引來了外資企業(yè)，用地發(fā)展需要新建設(shè)與舊改造相結(jié)合。拆除舊煙囪，推平舊磚墻，拆除老廠房，充分利用未利用地。城鎮(zhèn)中心應(yīng)該充分發(fā)揮土地應(yīng)有價值，公開競標，把好地段提供給發(fā)揮作用大的商家。

制定合理完善的土地征用補償方案。土地征用之所以有難度，是因為土地是農(nóng)民基本生產(chǎn)資料，是他門資產(chǎn)，征地涉及到農(nóng)民的核心利益。集體土地征為國有土地變更，補償依據(jù)和地類補償標準，這些問題都要有一個完善的土地征用補償管理辦法。這是一個涉及面廣而復(fù)雜的問題。當(dāng)農(nóng)民成為城鎮(zhèn)居民，這不是簡單的從平房到高層樓房的居住。居住在平房意味著自己打井吃水，免費，砍自己的山上柴火生火取暖，免費，在自己的菜園里種菜吃菜，免費，而是天然、無污染的。而居住在城鎮(zhèn)中，意味著水、電、供暖費，吃一顆白菜都要出錢買。對于靠務(wù)農(nóng)為生的村民來說無疑加重了負擔(dān)，考慮長遠生存，才是失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民需解決的困難根本。為了解決這個問題，就要占在老百姓的眼光考慮處理問題。除了補償征地之外，政府還要幫考慮失地農(nóng)民工盡快適應(yīng)新生活的技能培訓(xùn)和長遠生活保障出謀。

征地補償方案制定合理性，只是建設(shè)用地集約節(jié)約利用的一個執(zhí)行手段。從技術(shù)層面考慮，可以采用經(jīng)濟手段，市場調(diào)控，通過適當(dāng)調(diào)高土地價格，會使企業(yè)出于自身考慮，自覺采取節(jié)約用地措施。

四、黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地節(jié)約集約發(fā)展的意義

順應(yīng)低碳經(jīng)濟發(fā)展趨勢，建設(shè)用地應(yīng)做到集約節(jié)約化利用。相比較，黔南州適宜耕地開墾和建設(shè)的平地、緩坡地有限，而陂坡生態(tài)用地面廣，耕地面積少，農(nóng)業(yè)用地發(fā)展后勁相對不足。因此，在建設(shè)用地指標少，擴大建設(shè)有困難。節(jié)約集約用地是唯一出路，在用地方面要從經(jīng)濟、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量提高綜合考慮，建設(shè)用地要以提高建筑容積率為主攻方向，城鄉(xiāng)內(nèi)部用地要提高綠化用地比率，保持合理的建筑密度和良好的通風(fēng)、采光條件，體現(xiàn)民族特色。這對黔南發(fā)展新型工業(yè)、城鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化都有幫助，對加快推動全州城鄉(xiāng)生態(tài)旅游業(yè)快速發(fā)展有十分重要的現(xiàn)實意義和深遠意義。

結(jié)束語：

建設(shè)用地節(jié)約集約利用是解決黔南州建設(shè)用地供給緊張的可行之路。通過調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，改造舊城區(qū)，人口城鎮(zhèn)化等具體手段可以提高建設(shè)用地集約節(jié)約化利用水平。但是筆者知識面有限，認識不夠深刻、總結(jié)不夠全面，在分析和建議中還會存在不足或問題。希望看到每一位工作者的努力。

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