導語：如何才能寫好一篇貸資施工合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

乙方：_________

甲乙雙方就甲方在_________樓，委托乙方貸資施工、貸資事宜，雙方經協商一致，達成貸資施工合同，合同如下：

第一條　甲方興建的綜合樓，位于_________，建筑面積_________，建筑物_________層，總投資約_________元。

第二條　乙方同意貸資施工，貸資額為人民幣_________元，貸資期從開工之日起計時間為一年，貸資計算按年息_________計。

第三條　計算時間從開工之日起，按乙方施工進度報表計算，累計核實。

第四條　乙方貸資由乙方管理投入，按工程進度核實貸資額度達_________元時，甲方應及時支付工程款。

第五條　償還貸資額本金及利息，一年期必須償還清，如過期有困難，按年息_________計算，但不能過期二個月，如過期二個月，甲方用建筑物裙樓一至二層抵押給乙方，每方米_________元，乙方有權自行處理。

第六條　乙方已承建工程甲方_________花園工程和擬建綜合樓工程，該兩項工程不論那個工程發(fā)生經濟糾紛，均屬獨立的責權關系，即兩個工程之間的法律責任互不相關。

第七條　陳述和保證

7．1　甲方的陳述和保證

（1）其是一家依法設立并有效存續(xù)的有限責任公司；

（2）其有權進行本合同規(guī)定的交易，并已采取所有必要的公司行為授權簽訂和履行本合同；

（3）本合同自簽定之日起對其構成有約束力的義務。

7．2　乙方的陳述和保證

（1）其是一家依法設立并有效存續(xù)的有限責任公司；

（2）其有權進行本合同規(guī)定的交易，并已采取所有必要的公司行為授權簽訂和履行本合同；

（3）本合同自簽定之日起對其構成有約束力的義務。

第八條　違約責任

8．1　除不可抗力的原因外，任何一方違反本合同，應向對方支付合同約定工程總金額_________％的違約金。

8．2　任何一方違反其在本合同中所作的陳述、保證或其他義務，而使守約方遭受損失，則守約方有權要求違約方予以賠償。

第九條　保密

一方對因本貸資施工合同而獲知的另一方的商業(yè)機密負有保密義務，不得向有關其他第三方泄露，但中國現行法律、法規(guī)另有規(guī)定的或經另一方書面同意的除外。

第十條　補充與變更

本合同可根據各方意見進行書面修改或補充，由此形成的補充協議，與合同具有相同法律效力。

第十一條　合同附件

11．1　本合同附件包括但不限于：

（1）各方簽署的與履行本合同有關的修改、補充、變更協議；

（2）各方的營業(yè)執(zhí)照復印件、及相關的各種法律文件；

11．2　任何一方違反本合同附件的有關規(guī)定，應按照本合同的違約責任條款承擔法律責任。

第十二條　不可抗力

任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本合同或遲延履行本合同，應自不可抗力事件發(fā)生之日起三日內，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發(fā)生之日起三十日內，向另一方提交導致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。

第十三條　爭議的解決

本合同適用中華人民共和國有關法律，受中華人民共和國法律管轄。

本合同各方當事人對本合同有關條款的解釋或履行發(fā)生爭議時，應通過友好協商的方式予以解決。如果經協商未達成書面協議，則任何一方當事人均有權向有管轄權的人民法院提起訴訟。

第十四條　權利的保留

任何一方沒有行使其權利或沒有就對方的違約行為采取任何行動，不應被視為對權利的放棄或對追究違約責任的放棄。任何一方放棄針對對方的任何權利或放棄追究對方的任何責任，不應視為放棄對對方任何其他權利或任何其他責任的追究。所有放棄應書面做出。

第十五條　后繼立法

除法律本身有明確規(guī)定外，后繼立法（本合同生效后的立法）或法律變更對本合同不應構成影響。各方應根據后繼立法或法律變更，經協商一致對本合同進行修改或補充，但應采取書面形式。

第十六條　通知

16．1　本合同要求或允許的通知或通訊，不論以何種方式傳遞均自被通知一方實際收到時生效。

16．2　前款中的實際收到是指通知或通訊內容到達被通訊人（在本合同中列明的住所）的法定地址或住所或指定的通訊地址范圍。

16．3　一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起三日內，將變更后的地址通知另一方，否則變更方應對此造成的一切后果承擔法律責任。

第十七條　合同的解釋

本合同各條款的標題僅為方便而設，不影響標題所屬條款的意思。

第十八條　生效條件

本合同自雙方的法定代表人或其授權人在本合同上簽字并加蓋公章之日起生效。各方應在合同正本上加蓋騎縫章。

本合同一式_________份，具有相同法律效力。各方當事人各執(zhí)_________份，其他用于履行相關法律手續(xù)。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

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乙方：_________

甲乙雙方就甲方在_________樓，委托乙方貸資施工、貸資事宜，雙方經協商一致，達成貸資施工合同，合同如下：

第一條　甲方興建的綜合樓，位于_________，建筑面積_________，建筑物_________層，總投資約_________元。

第二條　乙方同意貸資施工，貸資額為人民幣_________元，貸資期從開工之日起計時間為一年，貸資計算按年息_________計。

第三條　計算時間從開工之日起，按乙方施工進度報表計算，累計核實。

第四條　乙方貸資由乙方管理投入，按工程進度核實貸資額度達_________元時，甲方應及時支付工程款。

第五條　償還貸資額本金及利息，一年期必須償還清，如過期有困難，按年息_________計算，但不能過期二個月，如過期二個月，甲方用建筑物裙樓一至二層抵押給乙方，每方米_________元，乙方有權自行處理。

第六條　乙方已承建工程甲方_________花園工程和擬建綜合樓工程，該兩項工程不論那個工程發(fā)生經濟糾紛，均屬獨立的責權關系，即兩個工程之間的法律責任互不相關。

第七條　陳述和保證

7.1　甲方的陳述和保證

(1)其是一家依法設立并有效存續(xù)的有限責任公司;

(2)其有權進行本合同規(guī)定的交易，并已采取所有必要的公司行為授權簽訂和履行本合同;

(3)本合同自簽定之日起對其構成有約束力的義務。

7.2　乙方的陳述和保證

(1)其是一家依法設立并有效存續(xù)的有限責任公司;

(2)其有權進行本合同規(guī)定的交易，并已采取所有必要的公司行為授權簽訂和履行本合同;

(3)本合同自簽定之日起對其構成有約束力的義務。

第八條　違約責任

8.1　除不可抗力的原因外，任何一方違反本合同，應向對方支付合同約定工程總金額_________%的違約金。

8.2　任何一方違反其在本合同中所作的陳述、保證或其他義務，而使守約方遭受損失，則守約方有權要求違約方予以賠償。

第九條　保密

一方對因本貸資施工合同而獲知的另一方的商業(yè)機密負有保密義務，不得向有關其他第三方泄露，但中國現行法律、法規(guī)另有規(guī)定的或經另一方書面同意的除外。

第十條　補充與變更

本合同可根據各方意見進行書面修改或補充，由此形成的補充協議，與合同具有相同法律效力。

第十一條　合同附件

11.1　本合同附件包括但不限于：

(1)各方簽署的與履行本合同有關的修改、補充、變更協議;

(2)各方的營業(yè)執(zhí)照復印件、及相關的各種法律文件;

11.2　任何一方違反本合同附件的有關規(guī)定，應按照本合同的違約責任條款承擔法律責任。

第十二條　不可抗力

任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本合同或遲延履行本合同，應自不可抗力事件發(fā)生之日起三日內，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發(fā)生之日起三十日內，向另一方提交導致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。

第十三條　爭議的解決

本合同適用中華人民共和國有關法律，受中華人民共和國法律管轄。

本合同各方當事人對本合同有關條款的解釋或履行發(fā)生爭議時，應通過友好協商的方式予以解決。如果經協商未達成書面協議，則任何一方當事人均有權向有管轄權的人民法院提起訴訟。

第十四條　權利的保留

任何一方沒有行使其權利或沒有就對方的違約行為采取任何行動，不應被視為對權利的放棄或對追究違約責任的放棄。任何一方放棄針對對方的任何權利或放棄追究對方的任何責任，不應視為放棄對對方任何其他權利或任何其他責任的追究。所有放棄應書面做出。

第十五條　后繼立法

除法律本身有明確規(guī)定外，后繼立法(本合同生效后的立法)或法律變更對本合同不應構成影響。各方應根據后繼立法或法律變更，經協商一致對本合同進行修改或補充，但應采取書面形式。

第十六條　通知

16.1　本合同要求或允許的通知或通訊，不論以何種方式傳遞均自被通知一方實際收到時生效。

16.2　前款中的實際收到是指通知或通訊內容到達被通訊人(在本合同中列明的住所)的法定地址或住所或指定的通訊地址范圍。

16.3　一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起三日內，將變更后的地址通知另一方，否則變更方應對此造成的一切后果承擔法律責任。

第十七條　合同的解釋

本合同各條款的標題僅為方便而設，不影響標題所屬條款的意思。

第十八條　生效條件

本合同自雙方的法定代表人或其授權人在本合同上簽字并加蓋公章之日起生效。各方應在合同正本上加蓋騎縫章。

本合同一式_________份，具有相同法律效力。各方當事人各執(zhí)_________份，其他用于履行相關法律手續(xù)。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

篇3

第二條本辦法所稱政府投資項目是指全部或部分使用財政性資金進行投資的基礎性和公益性建設項目。

第三條政府投資項目資金主要包括：財政預算內安排的各項建設項目資金（包括中央、省、市安排的基本建設補助資金）、政府性基金安排的建設項目資金、政府性融資安排的建設項目資金（含國債轉貸資金、政府信用擔保貸款或利用國有資產抵押取得的貸款）、預算外安排的建設項目資金、其他財政性資金。

第二章資金概、預算管理

第四條政府投資項目應當遵循規(guī)定的基本建設程序，依法執(zhí)行項目法人責任制、政府采購制度或招投標制、合同管理制、建設監(jiān)理制等相關制度，推行代建制、績效評價、后評價等制度。

第五條政府投資項目立項前，必須落實建設資金。項目建設單位在項目初步設計與概算審批前，應向財政部門報送《政府投資項目資金來源審核表》，財政部門負責對政府投資項目資金來源進行審核。財政部門審定的資金拼盤方案作為發(fā)改部門審批項目初步設計與概算的依據。

第六條項目建設單位應當通過招投標選擇符合資質的設計單位編制初步設計和項目概算。經有相應資質的項目評審機構評審通過后，按程序報發(fā)改部門審批。

第七條政府投資項目初步設計和概算一經批準，項目建設單位應及時向財政部門提交初步設計的批準文件和概算；若有調整的，應及時將調整批復文件和調整概算報財政部門備案。

第八條項目建設單位應當依照批準的初步設計和項目概算，遵循概算控制預算的原則進行施工圖設計，合理確定工程造價,編制工程預算并作為政府投資項目招標控制價的依據。

第九條政府投資項目應當嚴格按照批準的設計文件和概（預）算進行施工建設。特殊情況需變更的，項目建設單位應嚴格按規(guī)定程序辦理變更手續(xù)，凡涉及增加工程造價的變更未經審核批準的一律不予認可。

第十條縣發(fā)改、財政部門應當依照本年度財政可用財力及社會綜合財力的預測情況，結合建設單位項目完成進度，匯總本年度項目支出預算，并依法報經縣人民政府批準。

第十一條經批準的當年項目支出預算在年度執(zhí)行中，因特殊情況需要增加或減少預算的，應按原預算報批程序及時調整項目支出預算。

第十二條政府投資項目資金通過舉債、融資等方式籌措的，各項目建設單位和政府投融資公司需事先制定借債或融資方案報縣人民政府批準；未經批準，任何部門和單位不得借債和融資。

第十三條政府投資項目應當依照法律、法規(guī)及相關規(guī)定實行招標投標制度。中標單位確定后，項目建設單位應將中標通知書連同決標紀要（詢標記錄）報財政部門備案。政府投資項目招投標過程中，縣發(fā)改、財政部門對項目概（預）算執(zhí)行等情況進行監(jiān)督管理。

第十四條項目建設單位與有關單位簽訂的工程設計、施工、監(jiān)理等合同，應與建設項目招投標文件的實質內容一致，并在合同中明確價款支付方式、支付進度和結算審計等內容。涉及價款支付事項等相關條款，應送財政部門審核。

第三章資金撥付與使用

第十五條財政部門根據國家有關規(guī)定，設立財政基本建設專項資金賬戶?？h級財政安排的項目建設年度預算資金和拼盤資金（含舉債、融資等方式籌措的資金）全額納入財政基本建設專戶實行統(tǒng)一調度和撥付。

第十六條財政部門和項目建設單位按照投資項目年度資金預算和工程合同約定辦理工程款撥付。

第十七條由財政補助的建設項目，根據建設項目工程進度、自籌資金和信貸資金到位情況及時審批撥付建設資金。

第十八條項目建設單位應根據項目批復的概算、年度資金預算、項目建設計劃和進度，以及規(guī)定的開支標準和開支范圍，申撥和使用建設單位管理費、征遷工作經費。

第十九條項目建設單位應按政府投資項目批準的預算購置設備、材料、器具、工具等，納入政府采購目錄的須按政府采購有關規(guī)定程序辦理政府采購。

第二十條項目工地現場的設計、監(jiān)理、施工等相關單位的人員補貼、生活、辦公等各類費用應由各單位自行解決，若在招投標文件及施工合同協議中另有約定的，可從其約定。

第二十一條政府投資項目有下列情形之一的，財政部門可暫緩或停止撥款：

（一）建設項目立項前未向財政部門提供資金來源審核、審批材料的；

（二）擅自改變主要建設內容和建設標準，存在超概算、超規(guī)模、超標準等情況的；

（三）未按規(guī)定履行基本建設程序或工程項目招投標、政府采購等各項規(guī)定的；

（四）未嚴格執(zhí)行基本建設相關的各項財務管理制度，不按照財務會計制度建帳立制、會計信息失真的；

（五）項目建設單位弄虛作假、應配套的自籌資金不落實的；

（六）項目竣工后，未經審計部門決（結）算審計的；

（七）其他違反國家法律、法規(guī)的行為。

第二十二條政府性投資項目在尚未批準開工之前，不得支付工程款。

第四章資金結算管理

第二十三條工程合同價款的約定與調整、工程竣工結算、工程價款結算爭議處理、工程價款結算管理，執(zhí)行財政部、建設部《建設工程價款結算暫行辦法》的有關規(guī)定。

第二十四條建設單位在項目竣工并經審計部門工程決（結）算審計后三個月內向財政部門報送竣工結算和竣工財務決算資料。財政部門依據審計結論進行批復，建設單位根據財政部門批復及時辦理工程價款結算和資產移交手續(xù)。

第二十五條由于勘察、設計單位的過失等原因引起的重大設計變更，勘察、設計單位應承擔相應的責任，經監(jiān)理、代建、建設等各方共同確認，分清責任后扣減相應勘察、設計費用。

第二十六條項目施工單位在編制工程決（結）算書時不得高估冒算，項目建設單位在上報決算前應進行把關。凡在扣減甲供材后的核減率在10%以下的，工程造價審核費由項目建設單位承擔；在扣減甲供材后核減率超過10%時，超額部分的工程造價審核費由施工單位支付。

第二十七條建設單位在竣工財務決算批復后三十日內對基建專戶結余資金進行清理，對財政全額撥款的非經營性結余資金，全額上交財政部門；拼盤項目的結余資金，應按投資比例歸還各投資方。

第五章監(jiān)督檢查

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[關鍵字]公路工程；成本影響；控制

1、公路工程成本影響因素

公路工程項目因其建設規(guī)模較大、投資施工周期較長、需投入大量勞動力與技術資源，因而決定針對其成本造價的控制管理尤為重要，然而現行實踐進程中卻存在較多制約我國公路工程成本控制的主體影響因素，具體體現在工程設計因素、公路施工因素、合同因素與融資因素等。優(yōu)良的工程設計是有效實施公路工程成本控制的關鍵環(huán)節(jié)，倘若我們在工程項目實施建設前期未能精確展開投資估算、收集、調查不夠深入則很難確保項目的決策、立項具備科學性，并較易導致預算與概算控制目標無法實現。同時由于現行工程設計勘察包含漏洞較多，存在違規(guī)操作、將未通過終審的圖表用于編制參考、令造價編制與設計同時進行以及人為錯誤等現象令準確性、可控性成本預算難于實現。公路工程施工階段是有效控制成本投入的重要環(huán)節(jié)，工期的長短、工藝搭接的緊密、暢通與否均會影響成本投入，同時由于缺乏動態(tài)性管理令造價控制精確性無從保障。針對施工合同行業(yè)存在沒有嚴格執(zhí)行技術標準規(guī)范、缺乏針對外部勞務、分包合同的有效管理等不良現象。再者公路工程還存在融資運營形式僵化、單一、缺乏變通、結構固化等問題。

2、公路工程成本控制科學對策

2、1完善公路工程體制建設，健全配套政策

為強化公路工程成本控制管理我們首先應從體制建設入手，相關政府部門應主力健全配套政策，促進工程建設主管單位在建設、投資、管理與應用層面的有效分離。針對現行基本建設程序我們應促進其合理化、科學化發(fā)展，在嚴格執(zhí)行管理審批制度的前提下適應性簡化審批流程。同時針對建設部門實踐行為我們應構建完善的監(jiān)督管理體系，實施從設計勘察、到施工再到審計監(jiān)理的全過程動態(tài)監(jiān)督，實現施工前期、中期與后期的細化管理。另外我們應對公路工程的招投標環(huán)節(jié)實施嚴格監(jiān)控、確保工程建設質量，合理降低工程隱患，提升其抵御風險能力。

2、2基于項目內涵特征，更新工程管控模式

相關政府單位應依據公路工程項目經營性、非經營性差別選用合理的管控模式開展成本控制。經營性項目主要指企業(yè)有償轉讓經營權、開展資本化運營、實施BOT建設的公路，對于該類項目固有的營利性特征我們可將盈利性公司作為主體管理模式。而針對非經營性項目公路，倘若其包含高級公路可收取一定費用、具備社會公益性基本特征，則可合理推行代建管理體制。

2、3從技術、組織環(huán)節(jié)入手完善建設成本控制體系

科學、完善、有效的成本控制體系是公路工程控制成本投入、高效運營的基礎保障，因此我們應針對成本控制合理設置組織機構，科學開展全方位、全過程、動態(tài)性成本控制。首先我們應在現有成本控制管理責任制基礎上進行進一步完善更新，基于項目經理核心科學合理建設成本控制體系，全面開展成本預算。面對豐富的資源信息我們應合理搭建基于價值化成本控制信息的平臺管理系統(tǒng)，進而高效、及時、動態(tài)、共享化實現信息反饋，盡早發(fā)現建設進程中存在的偏差并及時預防解決、實施整改、強化風險抵御能力。再者我們應進一步健全法制化規(guī)章體制并嚴格予以執(zhí)行，通過分級管理授權有效避免出現不良違規(guī)行為。為衡量成本控制效果我們應科學履行成本考核監(jiān)督與激勵管理機制，通過對成本控制標準的細分量化做到集思廣益，合理調動公路工程項目全員參與管理的主動性與積極性，進而為成本控制管理營造良好的實踐環(huán)境。為確保優(yōu)質化設計我們應針對設計單位綜合素質與資質展開嚴格審核，進而為公路工程選擇最優(yōu)秀、最合理的設計方案，令其成本投入得到最有效的標準化控制。

2、4豐富公路項目融資途徑，合理優(yōu)化投資、籌資結構

公路項目內含時間隱性價值決定我們應合理配比其建設的資金與時間投入，避免工程項目過分依賴于銀行撥發(fā)信貸資金，而應合理擴充融資渠道、豐富融資途徑，積極鼓勵、吸引民間資本廣泛參與至公路工程基礎設施施工建設之中。管理單位在宏觀政策允許情況下應持續(xù)加大對公路工程基礎設施建設的投入力度，建設單位則應竭盡全力爭取獲得貼息、低息貸款，積極探索多方位融資手段，例如股權融資、資產重組、捆綁資產上市等。在遵循相關國家規(guī)章體制的基礎上，建設單位可依據自身特征需求科學構建投資交通產業(yè)基金、依據項目投資收益回報全面發(fā)行長期、中期債權、優(yōu)化組合各類融資品種，科學開展合理配置進而有效降低籌資風險與投資成本。另外建設單位還應進一步強化內部費用管理控制，合理設置約束機制，嚴格實施財務管理、明確部門各項管理費用開支范疇及標準，綜合平衡各部門、財務機構管理費預算，嚴格遵循權限審批及相關流程，科學編制及執(zhí)行支出管理費計劃，令計劃支出與實際工程進度嚴密掛鉤，進而保障各項費用支出的效益化、合法化與合理化。

3、結語

總之，基于公路工程成本影響因素我們只有展開深入分析、秉承節(jié)約理念科學制定成本控制策略，健全政策機制、更新控制模式、完善成本控制體系、豐富融資渠道，才能切實提升公路工程成本控制水平，令科學的公路工程建設創(chuàng)造豐富的經濟效益與社會效益。

[參考文獻]

篇5

合同雙方當事人：

出賣人：________________________________________________

注冊地址：_____________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_______________________________________

企業(yè)資質證書號：________________________________________

法定代表人：____________聯系電話：_____________________

郵政編碼：______________________________________________

委托人：_____________地址：_________________________

郵政編碼：_____________聯系電話：_______________________

委托機構：__________________________________________

注冊地址：______________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________

法定代表人：_________聯系電話：________________________

郵政編碼：______________________________________________

買受人：_______________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：_____________國籍______________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_____________________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：______________聯系電話：______________________

【委托人】【 】姓名：____________國籍：_____________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：_______________電話：________________________

[釋義]本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格。

本條款提示點：

1、出賣人的主體資格

我國現行法律、法規(guī)將房地產開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產開發(fā)主管部門頒布的房地產開發(fā)企業(yè)資質。不具備開發(fā)資質或開發(fā)資質已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。

2、買受人的主體資格

(1)凡具備民事權利能力的法人和自然人均可作為買受人，

(2)必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，

a、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經其監(jiān)護人追認方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活來源的除外);

b、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經其監(jiān)護人追認方可生效，

(3)未成年人、精神病人的購房行為應當由其監(jiān)護人作為法定人代為簽約，

(4)夫妻關系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權一般均視為夫妻共同財產。

3、出賣人委托機構

近年來，開發(fā)商委托公司進行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應當將機構的名稱列入本合同，并如實填寫。這樣，既明確體現和保障了開發(fā)商、商之間的委托合同關系，也保障了購房人的簽約知情權。

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條 項目建設依據。

出賣人以______方式取得位于_______、編號為___________的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號】為________________。

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________。建設工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。

____________________________________________________________________。

[釋義]本條是出賣人擁有項目的取得和開發(fā)建設等前期手續(xù)告知義務的內容，目的是為保障買受人知情權。

本條款的提示點：

1、開發(fā)商土地取得方式

一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地(出讓)或轉讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉讓)。特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地(劃撥)，如開發(fā)商開發(fā)建設規(guī)劃范疇內得經濟使用住房。

未變更土地性質得集體土地使用權不能用作房地產開發(fā);非用于經濟適用住房建設得劃撥地不能用作房地產開發(fā);工業(yè)用地出讓地不能用作房地產開發(fā)。

2、土地使用年限

根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50 年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四)商業(yè)旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年。”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日;經濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。

3、商品房項目的名稱無論是現定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預售許可證或其他相關證件的描述一致。

4、開發(fā)商必須擁有《國有土地使用權證》方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權出讓合同號]、[土地使用權劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權轉讓批準文件號]外,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權證》。著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》);二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記)。

第二條 商品房銷售依據。

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________。

____________________________________________________________________。

[釋義]本條是對商品房銷售的描述。

本條款提示點：

1、期房與現房的比較

期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發(fā)商從取得預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售的商品房為期房?，F房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權證。

期房相對于現房，具有下列特點：

優(yōu)勢：(1)期房一般較現房便宜;

(2)期房的選擇空間較現房大;

(3)隨著房地產市場的發(fā)展，新樓盤品質較舊盤有明顯提升。

劣勢：具備延期交付、品質變差、權證不能按期交付等法律風險。

2、商品房預售許可證的法律效力

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

3、商品房銷售的其他依據

一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預售許可證》外，還應具備下列證件：《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預售”。

房地產行政主管部門頒發(fā)的預售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應“對號入座”，提高自身風險防范能力。

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下 ___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二)。

____________________________________________________________________。

____________________________________________________________________。

[釋義]本條是對合同標的物的詳細描述

本條款提示點：

本條涉及到若干建筑專業(yè)術語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應更加切實注意。

1、商品房的用途與房屋結構

這兩項對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設成本的關鍵點，專業(yè)辦公用寫樓的工程建設成本一般比磚混結構建筑物建筑成本高出數倍。因此，購房人在選購房屋時應當加以落實。

商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結構主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結構的房屋其使用功能和耐用程度各異。

2、層高≠凈高

層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度。

購房人在選擇預售商品房時應考慮上述兩者之間的差異。

3、陽臺

陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關重要，根據現行《建筑面積計算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積。

4、建筑面積、套內建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯系。

該套商品房建筑面積=套內建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內強體面積+陽臺面積

第四條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、__________________________________________________ 。

[釋義]本條是關于商品房計價方式與價款的約定。

本條款提示點：

1、計價方式的改革

多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產經濟的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經推行按套內建筑面積計價。相信不久的將來，按套內建筑面積計價將成為我國房地產市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。

2、購房人應注意商品房“價外價”問題

個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關注，如開發(fā)商沒有法定收費依據的，購房人可以拒付。

第五條 面積確認及面積差異處理。

根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

(3)_______________________________________________;

(4)_________________________________________________。

2、雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=────────────────×100%

合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

[釋義]本條是對房屋面積確認依據及房屋面積差異處理方式的約定。

本條款的法律依據：建設部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;(二)面積誤差比絕對值超出3 %時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3 %以內(含3 %)部分的房價款由買受人補足;超出3 %部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3 %以內 (含3 %)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3 %部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=------------------------------------×100%

合同約定面積

本條款提示點：

1、面積確認標準

本條規(guī)定以建筑面積或套內建筑面積為面積確認的依據標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據標準。

2、產權登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理

產權登記面積是指房地產行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產權登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產權登記測繪單位所作出的測量結果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權利聘請專業(yè)測量公司重新測量，并要求房地產行政主管部門對原產權登記面積作出修正處理。

3、自行約定的方式

基于設計原因，施工原因以及其他原因，開發(fā)商在預售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：

(1)買受人不要求退房，按照產權登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達xx0平方米，即使開發(fā)商主張該特別約定，由于約定面積差異已經對原合同造成了實質性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)

(2)正負3%內實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價;少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款;

(3)將《辦法》規(guī)定的臨界點3%調整為臨界點5%;(從開發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益)

(4)總價包死條款，即無論產權登記面積是否與約定面積發(fā)生差異，均按約定總價計算房款。(對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。)

相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。

北京市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權益的保障。

第六條 付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款______________________________________。

2、分期付款__________________________________________。

3、其他方式_________________________________________。

[釋義]本條是對付款方式及付款時間的約定

本條款提示點：

1、一次性付款

(1)一次性付款的本意是指購房人在約定期限內向開發(fā)商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權證發(fā)放時再行給付。

(2)開發(fā)商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求。

2、按揭付款

(1)按揭付款不屬于分期付款，現在開發(fā)商與銀行已經在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款。對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐月向銀行還款而已。

(2)按揭付款方式所產生的法律關系：

a、主合同關系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關系;二是購房人與銀行之間的借款合同關系，

b、從合同關系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關系;二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關系(有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數額的保證金擔保);三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關系，即當購房人逾期未還款構成違約，銀行依法處分抵押房產，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。

(3)按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》，開發(fā)商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。

(4)按揭付款方式后續(xù)法律問題

a、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現，買賣雙方及銀行均有權解除按揭貸款合同，開發(fā)商應將所收款項分別退還給購房人和銀行;

b、開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發(fā)商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產權證并將其房屋所有權辦理他項權利登記之日止;二是全程保證擔保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償的，不應當追加開發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔保的除外。如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。

開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經濟損失。

第七條 買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____ (該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2. _________________________________________________。

[釋義]本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款

本條款提示點;

1、逾期付款違約責任分析

逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構成根本違約。構成一般違約的，守約方有權要求違約方履行合同并支付一定的違約金;構成根本違約的，守約方除有權單方面解除合同外，還有權要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經濟損失。

基于一般違約與根本違約的理論依據，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。

2、如何設定一般違約與根本違約的合理期間

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。

從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權利人過快的享有單方解約權。因此，我們建議：在設定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權的期間條款時，一般應定為3個月為宜，至少不應少于2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調整。

3、逾期付款違約金標準的設定

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

結合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區(qū)間內：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的xx0%。設定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。

個案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，按照銀行對大多數客戶執(zhí)行的5年期以上商業(yè)房貸年利率5.508%來計算： 1.調整前：按利率萬分之二點一來計算，即5000元×2.1/10000=1.05元(計算公式為：月還款額×萬分之二點一)。也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元。2.調整后：銀行新執(zhí)行的日罰息利率為5.508%×(1+30%)/365至5.508%×(1+50%)/365，為 1.96元?—2.26元。對于李小姐來說，她每拖延一日，最少需交納0.98元，最多則為1.xx元。

第八條 交付期限。

出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經驗收合格。

2.該商品房經綜合驗收合格。

3.該商品房經分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5.____________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內告知買受人的;

2、___________________________________________________ 。

[釋義]本條時對合同標的物交付時間的約定，同時約定了交付的房屋應具備的條件。

本條款提示點

1、如何理解四項條件

所謂工程驗收是指對建筑工程本身的驗收，包括對房屋基礎、主體、水電、排風排氣、內外裝飾的驗收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場及其他配套設施的驗收。組織工程驗收的主體是開發(fā)商本身，由其組織勘察、設計、施工、監(jiān)理單位并會同當地建設質監(jiān)單位共同參加，竣工驗收合格的，開發(fā)商應于15日內向建設主管部門備案。對購房人而言，如果選擇的是該條件，開發(fā)商只需要獲得建設主管部門發(fā)出的《竣工驗收備案證》即滿付條件。

該商品房經綜合驗收合格，是指對整個小區(qū)包括主體工程、基礎設施、公共配套設施、綠化等進行的整體驗收，分期綜合驗收是指對分期建設的小區(qū)按期進行綜合驗收。該商品房取得商品住宅交付使用批準文件，是指開發(fā)商在獲得工程驗收備案證、規(guī)劃驗收證明、消防驗收證明、電梯安全證明、環(huán)保、供電、供水、燃氣等配套驗收證明的基礎上向建設主管部門申請辦理《新建住宅交付使用許可證》(全國各地對此法律文件的名稱有所區(qū)別)，待建設主管部門頒發(fā)許可證書方才滿付條件。

2、對于各條件的選擇

站在開發(fā)商的角度，往往首選第一項標準，即工程驗收合格即滿付條件，這本身也是法定的最低條件，我國《建筑法》、《合同法》均強制性規(guī)定未經竣工驗收的工程不得交付使用。

站在購房人的角度，應首選第四項條件，即取得商品住宅交付使用批準文件，它不僅滿足工程驗收的各項條件，還需要開發(fā)商建成的商品房具備規(guī)劃驗收、消防驗收和其他配套設施的驗收證明，能最大限度的保障購房人所購物業(yè)的質量和功能。

北京市新版《北京市商品房預售合同》示范文本對本條進行修改，具體如下：“該商品房交付時應當符合下列第1、2項和第項所列條件;該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表; 2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書; 3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明; 4、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件; 5、_________________;6__________________;7___________________。

廣州市于XX年7月1日起已停辦商品房綜合驗收業(yè)務，原因是：廣州地區(qū)開發(fā)商與購房人有關“綜合驗收”的矛盾由來已久，一些購房人在收樓時嚴格按《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規(guī)定，在收樓時要看到“綜合驗收”合格書才肯收樓，否則就認為自己的權益無法得到保證。但事實上，由于一些開發(fā)商的房地產項目是分期進行的，在完成全部開發(fā)前，根本不可能拿到“綜合驗收”通知書。因而，雙方在收樓有關綜合驗收手續(xù)有沒有的爭執(zhí)，也屢見不鮮。廣州市房管局人士對此表示，取消綜合驗收也不會對業(yè)主辦理房產證有任何影響。因為發(fā)放房產證，是以樓盤是否通過專業(yè)驗收為依據，而不是以綜合驗收為依據。

3、開發(fā)商據實延期條款

(1)不可抗力僅指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔延期交房責任。

不可抗力的條件是非常嚴格的，開發(fā)商不得濫用不可抗力條款，即使是在XX年“非典”流行期間，非疫區(qū)、非因疫情直接導致施工停頓的工程都不能認定為“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技術困難”等事由就更不能成為“不可抗力”的理由。

(2)其他免責事由

對于開發(fā)商而言，按約定期限向購房人交付房屋是其主要的合同義務，非特殊原因不得免責。中消協在評點房地產業(yè)“霸王條款”中對本條作了重點提示，如某房地產開發(fā)商向購房人提供的合同范本中提出一個條款：“非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。” 中消協對此的點評意見是：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發(fā)商向購房人承擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內容是開發(fā)商可以預料并提前做好準備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔任何責任。

第九條 出賣人逾期交房的違約責任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的， 合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應不小于 第(1)項中的比率)的違約金。

2、____________________________________________________。

[釋義]本條是對開發(fā)商逾期交房應承擔的違約責任的約定。

本條款的提示點：

1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：如雙方沒有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這個標準相對于購房人逾期付款責任，標準是不同的。司法解釋顯然更側重保護購房人的權益，因為從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標準往往比全部購房款的同期銀行貸款利率還要高的多。筆者在XX年曾經辦理過一樁類似訴訟，按全部購房款的同期銀行貸款利率標準和按長沙市價格認證中心出具的《估價報告》體現的同地段同類房屋租金標準比較，兩者存在3倍的差別。

2、從約定的角度分析本條款，本條款的各項設置應與第七條的約定相對等。如開發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構成根本違約期間相同等。

3、開發(fā)商逾期交房構成合同解除需要承擔的責任：如果因開發(fā)商逾期交付房屋導致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發(fā)商除了需要承擔本條款約定的違約責任外，還需要承擔購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標準執(zhí)行。

第十條 規(guī)劃、設計變更的約定。

經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內， 書面通知買受人：

(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向;

(2)__________________________________________________;

(3)__________________________________________________;

(4)__________________________________________________;

(5)__________________________________________________;

(6)__________________________________________________;

(7)__________________________________________________。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

[釋義]本條是對有關商品房規(guī)劃、設計變更的程序、范圍及法律后果的約定。

本條款的提示點：

1、本條款的法律依據為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定，該條款為：“房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。”

2、本條所謂的規(guī)劃、設計變更包括法定變更和約定變更兩種。法定變更是指商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更;約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質量或者使用功能的規(guī)劃、設計變更。如開發(fā)商將原設計應用的現澆樓板改為預制樓板，將原設計使用的隔音材料改為非隔音材料等。但是有的規(guī)劃、設計事項在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質量和使用功能的，如開發(fā)商將原設計的普通電話線預埋變更為加裝以太網預埋，電線桿位置變更等，開發(fā)商可以不通知購房人。

3、購房人的權利限制條款：本條要求購房人在接到開發(fā)商變更通知之日起15日內作出要求退房的書面回復，逾期未回復的，視為接受變更。這就涉及到一個重要期間的證據問題，建議(1)開發(fā)商在通知購房人時，必須書面通知各購房人，而且必須要求各購房人書面簽收通知并注明簽收時間，對不作書面簽收的購房人，應采用公證送達的方式予以證據保全;(2)購房人在書面回復開發(fā)商時，亦同樣要求開發(fā)商書面簽收并注明簽收時間，對不作書面簽收的開發(fā)商，應采用公證送達的方式予以證據保全。

4、“買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。”是一個法律白條。這類語句使用在一份全國適用的示范文本中，有失起草者的基本水準。試問，在已經出現危機或者糾紛的情形下，作為弱勢群體的購房人還有能力“應當”與開發(fā)商達成新的補充協議。因此，這一句話完全可以視為沒有。

建設部、國家工商行政管理局關于印發(fā)《建設工程施工合同（示范文本）》的通知（修正）2017建設部合同（2） | 返回目錄建設部、國家工商行政管理局關于印發(fā)《建設工程施工合同（示范文本）》的通知（修正）

各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳）、工商行政管理局，計劃單列市建委（建設局）、工商行政管理局，國務院有關部門：

為了貫徹《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》等法律，我們在總結近幾年施工合同示范文本推行經驗及借鑒國際上一些通行的施工合同文本的基礎上，對《建設工程施工合同》（GF—91—0201）進行了修訂。修訂后的《建設工程施工合同（示范文本）》由協議書、通用條款、專用條款三部分組成，基本適用于各類公用建筑、民用住宅、工業(yè)廠房、交通設施及線路管道的施工和設備安裝?，F將《建設工程施工合同（示范文本）》（GF—1999—0201）印發(fā)給你們，請做好推行工作。原《建設工程施工合同》（GF—91—0201）停止使用。

附件：《建設工程施工合同（示范文本）》（GF—1999—0201）

國建設部國家工商行政管理局制定一九九九年十二月二十四日

第一部分　協議書

發(fā)包人（全稱）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

承包人（全稱）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及其他有關法律、行政法規(guī)，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，雙方就本建設工程施工事項協商一致，訂立本合同。

一、工程概況

工程名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

工程地點：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

工程內容：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

群體工程應附承包人承攬工程項目一覽表（附件1）

工程立項批準文號：＿＿＿＿＿＿＿

資金來源：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

二、工程承包范圍

承包范圍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

三、合同工期

開工日期：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

竣工日期：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

合同工期總日歷天數＿＿＿天。

四、質量標準

工程質量標準：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

五、合同價款

金額（大寫）：＿＿＿＿＿＿元（人民幣）

＄：＿＿＿＿＿＿元

六、組成合同的文件

組成本合同的文件包括：

1.本合同協議書

2.中標通知書

3.投標書及其附件

4.本合同專用條款

5.本合同通用條款

6.標準、規(guī)范及有關技術文件

7.圖紙

8.工程量清單

9.工程報價單或預算書

雙方有關工程的洽商、變更等書面協議或文件視為本合同的組成部分。

七、本協議書中有關詞語含義與本合同第二部分《通用條款》中分別賦予它們的定義相同。

八、承包人向發(fā)包人承諾按照合同約定進行施工、竣工并在質量保修期內承擔工程質量保修責任。

九、發(fā)包人向承包人承諾按照合同約定的期限和方式支付合同價款及其他應當支付的款項。

十、合同生效

合同訂立時間：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日

合同訂立地點：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

本合同雙方約定＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿后生效。

發(fā)　包　人：（公章） 承　包　人：（公章）

住所： 住所：

法定代表人： 法定代表人：

委托人： 委托人：

電話： 電話：

傳真： 傳真：

開戶銀行?。?開戶銀行　：

賬號： 賬號：

郵政編碼?。?郵政編碼　：

第二部分　通用條款

一、詞語定義及合同文件

1.詞語定義

下列詞語除專用條款另有約定外，應具有本條所賦予的定義：

1.1通用條款：是根據法律、行政法規(guī)規(guī)定及建設工程施工的需要訂方，通用于建設工程施工的條款。

1.2專用條款：是發(fā)包人與承包人根據法律、行政法規(guī)規(guī)定，結合具體工程實際，經協商達成一致意見的條款，是對通用條款的具體化、補充或修改。

1.3發(fā)包人：指在協議書中約定，具有工程發(fā)包主體資格和支付工程價款能力的當事人以及取得該當事人資格的合法繼承人。

1.4承包人：指在協議書中約定，被發(fā)包人接受的具有工程施工承包主體資格的當事人以及取得該當事人資格的合法繼承人。

1.5項目經理：指承包人在專用條款中指定的負責施工管理和合同履行的代表。

1.6設計單位：指發(fā)包人委托的負責本工程設計并取得相應工程設計資質等級證書的單位。

1.7監(jiān)理單位：指發(fā)包人委托的負責本工程監(jiān)理并取得相應工程監(jiān)理資質等級證書的單位。

1.8工程師：指本工程監(jiān)理單位委派的總監(jiān)理工程師或發(fā)包人指定的履行本合同的代表，其具體身份和職權由發(fā)包人承包人在專用條款中約定。

1.9工程造價管理部門：指國務院有關部門、縣級以上人民政府建設行政主管部門或其委托的工程造價管理機構。

1.10工程：指發(fā)包人承包人在協議書中約定的承包范圍內的工程。

1.11合同價款：指發(fā)包人承包人在協議書中約定，發(fā)包人用以支付承包人按照合同約定完成承包范圍內全部工程并承擔質量保修責任的款項。

1.12追加合同價款：指在合同履行中發(fā)生需要增加合同價款的情況，經發(fā)包人確認后按計算合同價款的方法增加的合同價款。

1.13費用：指不包含在合同價款之內的應當由發(fā)包人或承包人承擔的經濟支出。

1.14工期；指發(fā)包人承包人在協議書中約定，按總日歷天數（包括法定節(jié)假日）計算的承包天數。

1.15開工日期：指發(fā)包人承包人在協議書中約定，承包人開始施工的絕對或相對的日期。

1.16竣工日期：指發(fā)包人承包人在協議書中約定，承包人完成承包范圍內工程的絕對或相對的日期。

1.17圖紙：指由發(fā)包人提供或由承包人提供并經發(fā)包人批準，滿足承包人施工需要的所有圖紙（包括配套說明和有關資料）。

1.18施工場地：指由發(fā)包人提供的用于工程施工的場所以及發(fā)包人在圖紙中具體指定的供施工使用的任何其他場所。

1.19書面形式：指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。

1.20違約責任：指合同一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定所應承擔的責任。

1.21索賠：指在合同履行過程中，對于并非自己的過錯，而是應由對方承擔責任的情況造成的實際損失，向對方提出經濟補償和（或）工期順延的要求。

1.22不可抗力：指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

1.23小時或天：本合同中規(guī)定按小時計算時間的，從事件有效開始時計算（不扣除休息時間）；規(guī)定按天計算時間的，開始當天不計入，從次日開始計算。時限的最后一天是休息日或者其他法定節(jié)假日的，以節(jié)假日次日為時限的最后一天，但竣工日期除外。時限的最后一天的截止時間為當日24時。

2.合同文件及解釋順序

2.1合同文件應能相互解釋，互為說明。除專用條款另有約定外，組成本合同的文件及優(yōu)先解釋順序如下：

（1）本合同協議書

（2）中標通知書

（3）投標書及其附件

（4）本合同專用條款

（5）本合同通用條款

（6）標準、規(guī)范及有關技術文件

（7）圖紙

（8）工程量清單

（9）工程報價單或預算書

合同履行中，發(fā)包人承包人有關工程的洽商、變更等書面協議或文件視為本合同的組成部分。

2.2當合同文件內容含糊不清或不相一致時，在不影響工程正常進行的情況下，由發(fā)包人承包人協商解決。雙方也可以提請負責監(jiān)理的工程師作出解釋。雙方協商不成或不同意負責監(jiān)理的工程師的解釋時，按本通用條款條37條關于爭議的約定處理。

3.語言文和適用法律、標準及規(guī)范

3.1語言文

本合同文件使用漢語語言文書寫、解釋和說明。如專用條款約定使用兩種以上（含兩種）語言文時，漢語應為解釋和說明本合同的標準語言文。

在少數民族地區(qū)，雙方可以約定使用少數民族語言文書寫和解釋、說明本合同。

3.2適用法律和法規(guī)

本合同文件適用國家的法律和行政法規(guī)。需要明示的法律、行政法規(guī)，由雙方在專用條款中約定。

3.3適用標準、規(guī)范

雙方在專用條款內約定適用國家標準、規(guī)范的名稱；沒有國家標準、規(guī)范但有行業(yè)標準、規(guī)范的，約定適用行業(yè)標準、規(guī)范的名稱；沒有國家和行業(yè)標準、規(guī)范的，約定適用工程所在地地方標準、規(guī)范的名稱。發(fā)包人應按專用條款約定的時間向承包人提供一式兩份約定的標準、規(guī)范。

國內沒有相應標準、規(guī)范的，由發(fā)包人按專用條款約定的時間向承包人提出施工技術要求，承包人按約定的時間和要求提出施工工藝，經發(fā)包人認可后執(zhí)行。發(fā)包人要求使用國外標準、規(guī)范的，應負責提供中文譯本。

本條所發(fā)生的購買、翻譯標準、規(guī)范或制定施工工藝的費用，由發(fā)包人承擔。

4.圖紙

4.1發(fā)包人應按專用條款約定的日期和套數，向承包人提供圖紙。承包人需要增加圖紙?zhí)讛档?，發(fā)包人應代為復制，復制費用由承包人承擔。發(fā)包人對工程有保密要求的，應在專用條款中提出保密要求，保密措施費用由發(fā)包人承擔，承包人在約定保密期限內履行保密義務。

4.2承包人未經發(fā)包人同意，不得將本工程圖紙轉給第三人。工程質量保修期滿后，除承包人存檔需要的圖紙外，應將全部圖紙退還給發(fā)包人。

4.3承包人應在施工現場保留一套完整圖紙，供工程師及有關人員進行工程檢查時使用。

二、雙方一般權利和義務

5.工程師

5.1實行工程監(jiān)理的，發(fā)包人應在實施監(jiān)理前將委托的監(jiān)理單位名稱、監(jiān)理內容及監(jiān)理權限以書面形式通知承包人。

5.2監(jiān)理單位委派的總監(jiān)理工程師在本合同中稱工程師，其姓名、職務、職權由發(fā)包人承包人在專用條款內寫明。工程師按合同約定行使職權，發(fā)包人在專用條款內要求工程師在行使某些職權前需要征得發(fā)包人批準的，工程師應征得發(fā)包人批準。

5.3發(fā)包人派駐施工場地履行合同的代表在本合同中也稱工程師，其姓名、職務、職權由發(fā)包人在專用條款內寫明，但職權不得與監(jiān)理單位委派的總監(jiān)理工程師職權相互交叉。雙方職權發(fā)生交叉或不明確時，由發(fā)包人予以明確，并以書面形式通知承包人。

5.4合同履行中，發(fā)生影響發(fā)包人承包人雙方權利或義務的事件時，負責監(jiān)理的工程師應依據合同在其職權范圍內客觀公正地進行處理。一方對工程師的處理有異議時，按本通用條款條37條關于爭議的約定處理。

5.5除合同內有明確約定或經發(fā)包人同意外，負責監(jiān)理的工程師無權解除本合同約定的承包人的任何權利與義務。

5.6不實行工程監(jiān)理的，本合同中工程師專指發(fā)包人派駐施工場地履行合同的代表，其具體職權由發(fā)包人在專用條款內寫明。

6.工程師的委派和指令

6.1工程師可委派工程師代表，行使合同約定的自己的職權，并可在認為必要時撤回委派。委派和撤回均應提前7天以書面形式通知承包人，負責監(jiān)理的工程師還應將委派和撤回通知發(fā)包人。委派書和撤回通知作為本合同附件。

工程師代表在工程師授權范圍內向承包人發(fā)出的任何書面形式的函件，與工程師發(fā)出的函件具有同等效力。承包人對工程師代表向其發(fā)出的任何書面形式的函件有疑問時，可將此函件提交工程師，工程師應進行確認。工程師代表發(fā)出指令有失誤時，工程師應進行糾正。

除工程師或工程師代表外，發(fā)包人派駐工地的其他人員均無權向承包人發(fā)出任何指令。

6.2工程師的指令、通知由其本人簽后，以書面形式交給項目經理，項目經理在回執(zhí)上簽署姓名和收到時間后生效。確有必要時，工程師可發(fā)出口頭指令，并在48小時內給予書面確認，承包人對工程師的指令應予執(zhí)行。工程師不能及時給予書面確認的，承包人應于工程師發(fā)出口頭指令后7天內提出書面確認要求。工程師在承包人提出確認要求后48小時內不予答復的，視為口頭指令已被確認。

承包人認為工程師指令不合理，應在收到指令后24小時內向工程師提出修改指令的書面報告，工程師在收到承包人報告后24小時內作出修改指令或繼續(xù)執(zhí)行原指令的決定，并以書面形式通知承包人。緊急情況下，工程師要求承包人立即執(zhí)行的指令或承包人雖有異議，但工程師決定仍繼續(xù)執(zhí)行的指令，承包人應予執(zhí)行。因指令錯誤發(fā)生的追加合同價款和給承包人造成的損失由發(fā)包人承擔，延誤的工期相應順延。

本款規(guī)定同樣適用于由工程師代表發(fā)出的指令、通知。

6.3工程師應按合同約定，及時向承包人提供所需指令、批準并履行約定的其他義務。由于工程師未能按合同約定履行義務造成工期延誤，發(fā)包人應承擔延誤造成的追加合同價款，并賠償承包人有關損失，順延延誤的工期。

6.4如需更換工程師，發(fā)包人應至少提前7天以書面形式通知承包人，后任繼續(xù)行使合同文件約定的前任的職權，履行前任的義務。

7.項目經理

7.1項目經理的姓名、職務在專用條款內寫明。

7.2承包人依據合同發(fā)出的通知，以書面形式由項目經理簽后送交工程師，工程師在回執(zhí)上簽署姓名和收到時間后生效。

7.3項目經理按發(fā)包人認可的施工組織設計（施工方案）和工程師依據合同發(fā)出的指令組織施工。在情況緊急且無法與工程師聯系時，項目經理應當采取保證人員生命和工程、財產安全的緊急措施，并在采取措施后48小時內向工程師送交報告。責任在發(fā)包人或第三人，由發(fā)包人承擔由此發(fā)生的追加合同價款，相應順延工期；責任在承包人，由承包人承擔費用，不順延工期。

7.4承包人如需更換項目經理，應至少提前7天以書面形式通知發(fā)包人，并征得發(fā)包人同意。后任繼續(xù)行使合同文件約定的前任的職權，履行前任的義務。

7.5發(fā)包人可以與承包人協商，建議更換其認為不稱職的項目經理。

8.發(fā)包人工作

8.1發(fā)包人按專用條款約定的內容和時間完成以下工作：

（1）辦理土地征用、拆遷補償、平整施工場地等工作，使施工場地具備施工條件，在開工后繼續(xù)負責解決以上事項遺留問題；

（2）將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至專用條款約定地點，保證施工期間的需要；

（3）開通施工場地與城鄉(xiāng)公共道路的通道，以及專用條款約定的施工場地內的主要道路，滿足施工運輸的需要，保證施工期間的暢通；

（4）向承包人提供施工場地的工程地質和地下管線資料，對資料的真實準確性負責；

（5）辦理施工許可證及其他施工所需證件、批件和臨時用地、停水、停電、中斷道路交通、爆破作業(yè)等的申請批準手續(xù)（證明承包人自身資質的證件除外）；

（6）確定水準點與座標控制點，以書面形式交給承包人，進行現場交驗；

（7）組織承包人和設計單位進行圖紙會審和設計交底；

（8）協調處理施工場地周圍地下管線和鄰近建筑物、構筑物（包括文物保護建筑）、古樹名木的保護工作，承擔有關費用；

（9）發(fā)包人應做的其他工作，雙方在專用條款內約定。

8.2發(fā)包人可以將8.1款部分工作委托承包人辦理，雙方在專用條款內約定，其費用由發(fā)包人承擔。

8.3發(fā)包人未能履行8.1款各項義務，導致工期延誤或給承包人造成損失的，發(fā)包人賠償承包人有關損失，順延延誤的工期。

9.承包人工作

9.1承包人按專用條款約定的內容和時間完成以下工作：

（1）根據發(fā)包人委托，在其設計資質等級和業(yè)務允許的范圍內，完成施工圖設計或與工程配套的設計，經工程師確認后使用，發(fā)包人承擔由此發(fā)生的費用；

（2）向工程師提供年、季、月度工程進度計劃及相應進度統(tǒng)計報表；

（3）根據工程需要，提供和維修非夜間施工使用的照明、圍欄設施，并負責安全保衛(wèi)；

（4）按專用條款約定的數量和要求，向發(fā)包人提供施工場地辦公和生活的房屋及設施，發(fā)包人承擔由此發(fā)生的費用；

（5）遵守政府有關主管部門對施工場地交通、施工噪音以及環(huán)境保護和安全生產等的管理規(guī)定，按規(guī)定辦理有關手續(xù)，并以書面形式通知發(fā)包人，發(fā)包人承擔由此發(fā)生的費用，因承包人責任造成的罰款除外；

（6）已竣工工程未交付發(fā)包人之前，承包人按專用條款約定負責已完工程的保護工作，保護期間發(fā)生損壞，承包人自費予以修復；發(fā)包人要求承包人采取特殊措施保護的工程部位和相應的追加合同價款，雙方在專用條款內約定；

（7）按專用條款約定做好施工場地地下管線和鄰近建筑物、構筑物（包括文物保護建筑）、古樹名木的保護工作；

（8）保證施工場地清潔符合環(huán)境衛(wèi)生管理的有關規(guī)定，交工前清理現場達到專用條款約定的要求，承擔因自身原因違反有關規(guī)定造成的損失和罰款；

（9）承包人應做的其他工作，雙方在專用條款內約定。

9.2承包人未能履行9.1款各項義務，造成發(fā)包人損失的，承包人賠償發(fā)包人有關損失。

三、施工組織設計和工期

10.進度計劃

10.1承包人應按專用條款約定的日期，將施工組織設計和工程進度計劃提交工程師，工程師按專用條款約定的時間予以確認或提出修改意見，逾期不確認也不提出書面意見的，視為同意。

10.2群體工程中單位工程分期進行施工的，承包人應按照發(fā)包人提供圖紙及有關資料的時間，按單位工程編制進度計劃，其具體內容雙方在專用條款中約定。

10.3承包人必須按工程師確認的進度計劃組織施工，接受工程師對進度的檢查、監(jiān)督。工程實際進度與經確認的進度計劃不符時，承包人應按工程師的要求提出改進措施，經工程師確認后執(zhí)行。因承包人的原因導致實際進度與進度計劃不符，承包人無權就改進措施提出追加合同價款。

11.開工及延期開工

篇6

為了建立和完善建設領域工程款和農民工工資支付的長效機制，維護建設市場各方主體的合法權益，確保從源頭上防止產生新的拖欠，依據國家的法律、法規(guī)和省政府的有關規(guī)定，結合我市實際，就規(guī)范我市建設領域工程款和農民工工資支付提出如下意見:

一、明確責任，全面防范建設領域拖欠工程款和農民工工資

(一)市政府成立建設領域清理拖欠工程款和農民工工資領導小組，市長任組長，主管建設和勞動保障的副市長任副組長，主要負責全市建設領域清理拖欠工程款和農民工工資的組織領導工作。工程款清欠辦公室設在市建設局，農民工工資清欠辦公室設在市勞動和社會保障局。各縣(市)、區(qū)政府對本轄區(qū)清理拖欠工程款和農民工工資工作實施監(jiān)督管理，并全面負責本級政府投資項目的決策、資金籌集以及工程款和農民工工資的支付管理工作。政府各有關行業(yè)管理部門依據職責對建設工程清理拖欠工程款和農民工工資工作實施監(jiān)督管理。

(二)市、縣發(fā)展改革和財政部門負責本級政府投資項目清欠工作。發(fā)展改革部門要嚴格政府投資項目的審批，嚴禁政府投資項目由施工企業(yè)帶資承包建設，對政府投資項目資金不落實和未能提供有效資金來源證明的不予審批;建設單位要按照批準的建設規(guī)模、標準進行建設;確需變更的，應由同級發(fā)展和改革、財政部門審查后，按程序報批；對違規(guī)造成的“超規(guī)模、超概算、超計劃”項目，要追究業(yè)主單位負責人的責任；政府投資項目決(結)算需財政評審或年度審計的，財政評審或審計報告應就工程款支付情況做出專題說明；對于評審或審計中發(fā)現的拖欠工程款問題，項目審批和主管部門應立即督促建設單位按合同約定支付工程款。對企業(yè)投資項目不能提供有效資金來源證明的不予批準；對有拖欠工程款記錄的房地產開發(fā)企業(yè)，未償清工程欠款前，發(fā)展改革部門不予核準新的開發(fā)建設項目，國土資源部門不得允許其參加新開發(fā)項目用地的招標或拍賣，規(guī)劃部門不得為其新開發(fā)的項目辦理規(guī)劃許可手續(xù)。

工業(yè)、交通、水利、教育、衛(wèi)生、中小企業(yè)、信息產業(yè)等部門負責本行業(yè)投資項目的清欠和督導工作；各級國有資產監(jiān)管部門負責所屬企業(yè)拖欠工程款工作；對政府投資項目以外的其他工程建設項目，按照“誰批準開工誰負責”和“誰監(jiān)管誰負責”的原則，由項目行業(yè)監(jiān)管部門負責清欠工作。各級行政主管部門要對政府投資項目合同執(zhí)行、工程進度款撥付、工程變更等環(huán)節(jié)實施監(jiān)督，發(fā)現拖欠的，立即責令建設單位按合同約定支付工程款。

(三)各級建設行政部門負責本行政區(qū)域內建設領域清理拖欠工程款和因拖欠工程款造成的拖欠農民工工資工作。負責建筑市場各方主體的監(jiān)督管理。嚴厲查處出借資質、掛靠經營、轉包和非法分包等違法行為。加強工程建設各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。發(fā)包人要求承包人帶資施工或支付履約擔保金的，發(fā)包人也必須向承包人提供給付工程款的擔保；施工合同和勞動合同要使用全省統(tǒng)一的示范文本；發(fā)包人應當自接到承包人結算書三個月內完成工程結算，否則，按承包人結算書數額認定工程決算，支付工程款；發(fā)生質量糾紛而拖欠工程款的情況，屬地工程質量監(jiān)督機構要監(jiān)督工程監(jiān)理單位對質量責任予以區(qū)分認定；在辦理竣工備案時，須有承包人出具的發(fā)包人按合同約定支付工程款的證明，沒有工程款支付證明的，視為不具備竣工驗收條件，不得辦理竣工驗收備案，不得辦理權屬登記手續(xù)。

嚴格對房地產開發(fā)項目的監(jiān)管。對有拖欠工程款記錄的房地產開發(fā)企業(yè)，未償清拖欠工程款前，不得為其新開發(fā)的項目辦理施工許可手續(xù)；實行商品房預售的項目，房地產開發(fā)企業(yè)要在銀行設立預售資金專用賬戶，預售款優(yōu)先用于工程款支付；房地產管理部門要加強預售資金使用的監(jiān)管，對不按合同支付工程款的企業(yè)，不予辦理權屬登記手續(xù)，同時列入信用企業(yè)不良記錄檔案；對拖欠工程款情節(jié)嚴重的企業(yè)要降低或吊銷其房地產開發(fā)資質，并積極支持債權人對涉及拖欠的房產通過司法程序拍賣償還工程款。

土地、規(guī)劃、建設、房管、城管、工商、交通等部門要聯合嚴厲打擊沒有任何手續(xù)的違法工程，杜絕違法工程拖欠工程款和農民工工資。

(四)各級勞動保障部門按照“用人單位用工所在地”的管轄原則負責對本行政區(qū)域清理拖欠農民工工資工作，協助建設行政部門和項目行業(yè)主管部門解決因拖欠工程款造成的拖欠農民工工資工作。受市勞動保障部門委托，市建筑工程勞務管理機構對市區(qū)內建筑業(yè)企業(yè)的勞動用工、勞動用工備案、執(zhí)行勞動合同制度進行監(jiān)督管理。

(五)司法部門要及時受理拖欠工程款和農民工工資的案件，簡化有關程序，符合法律援助條件的，應減免有關費用。

(六)公安部門負責因拖欠農民工工資引發(fā)和突發(fā)事件的處理和穩(wěn)控工作，依法打擊欠薪逃匿、惡意討薪等危害社會的不法行為。

(七)部門負責做好農民工上訪的勸返和化解工作，協調處置突發(fā)事件。

(八)人民銀行、銀監(jiān)等部門要監(jiān)督指導商業(yè)銀行對房地產開發(fā)項目貸款使用的監(jiān)管，嚴禁挪用信貸資金；要將拖欠工程款和不按合同支付工程款的借貸人列入信用不良記錄檔案，減少其投信額度或不予授信；要嚴厲查處提供虛假證明文件和項目批準后抽逃、挪用資金以及有拖欠工程款行為的建設單位及有關人員，情節(jié)嚴重的要依法追究其刑事責任。

(九)工會負責幫助指導建筑企業(yè)建立工會組織，協助有關部門建立農民工工資支付保障長效機制，督促解決拖欠農民工工資問題。

二、規(guī)范建筑業(yè)責任主體市場行為和勞務用工管理

(一)建設單位在建設工程招標文件中明確施工企業(yè)支付勞務用工工資專項條款，加強施工企業(yè)農民工工資支付情況的監(jiān)督檢查，督促施工企業(yè)及時支付農民工工資；施工企業(yè)拒不支付的，建設單位可以動用履約保證金支付農民工工資，并由施工企業(yè)承擔違約責任。

嚴禁建設單位違法將工程肢解發(fā)包或將工程發(fā)包給不具有相應資質的組織或個人，因此造成拖欠農民工工資的，由建設單位承擔全部責任，并先行墊付農民工工資。由建設行政部門依法追究總承包企業(yè)違法分包責任，記入不良信用檔案，責令改正，沒收違法所得，并處罰款;或責令停業(yè)整頓，降低資質等級;情節(jié)嚴重的應依法吊銷資質證書。

(二)施工總承包企業(yè)對所承包工程的農民工工資支付全面負責，勞務分包企業(yè)對農民工工資支付直接負責；施工總承包企業(yè)負責對專業(yè)承包和勞務分包企業(yè)的勞動用工、工資發(fā)放等進行日常監(jiān)督檢查；專業(yè)承包和勞務分包企業(yè)未按時支付農民工工資的，由施工總承包企業(yè)先行墊付農民工工資。

(三)建設單位未按合同約定支付工程款且超過約定期限*個月的，施工企業(yè)應停止施工，并向項目主管部門和行業(yè)監(jiān)管部門報告；項目主管部門和行業(yè)監(jiān)管部門應立即督促建設單位按合同約定支付工程款；在拖欠工程款未支付到位的情況下，施工企業(yè)如擅自繼續(xù)施工，由施工企業(yè)對因此新形成的拖欠工程款和農民工工資承擔全部責任；因建設單位未按合同約定支付工程款造成的工期延誤和施工企業(yè)損失，由建設單位承擔全部責任。建設單位和施工企業(yè)建設工程難以繼續(xù)履行合同的，雙方應協議解除合同，及時完成合同履行過程中的工程決算和結算。否則，建設單位不得招標或未經招標使用其它施工企業(yè)續(xù)建工程。

(四)嚴格勞務分包合同備案管理。建筑業(yè)總承包企業(yè)或專業(yè)承包企業(yè)沒有自有勞務作業(yè)人員或自有勞務作業(yè)人員不足時，必須使用具有相應資質的勞務分包企業(yè)；勞務分包合同簽訂雙方應當在分包合同訂立后到當地建設工程勞務管理機構辦理勞務分包合同備案手續(xù)；嚴禁將勞務作業(yè)分包給無資質的“包工頭”等不具備用工主體資格的組織或個人，由此造成拖欠農民工工資的，由施工總承包或專業(yè)承包企業(yè)承擔全部責任，并先行墊付農民工工資。施工總承包或專業(yè)承包企業(yè)拒不支付且情節(jié)嚴重的,由建設行政部門和勞動保障行政部門依照各自職能依法給予行政處罰。

（五）建筑業(yè)企業(yè)辦理招投標手續(xù)和建筑項目竣工備案時，必須出具由建設行政部門和勞動保障行政部門出具的無拖欠工資證明，否則，建設行政部門不予辦理。

三、強化農民工工資支付的制度保障

(一)農民工工資保障基金制度。建設單位在領取工程施工許可證前，必須按工程總造價款的1.5％繳納農民工工資保障金。工程竣工驗收備案后，經建設行政主管部門核實無拖欠農民工工資行為，銀行將基金及利息返還建設單位。

建筑施工企業(yè)按其主項資金等級交存保障金，交存標準為：施工總承包一級及以上企業(yè)50萬元；施工總承包二級和專項承包一級企業(yè)30萬元；專業(yè)承包三級企業(yè)10萬元；勞務分包企業(yè)交存5萬元。

建筑業(yè)企業(yè)交存保障金額度，應與誠信評價等級掛鉤。連續(xù)三年無拖欠工程款和農民工工資行為的，可向市建設局申請下浮50％的交存額度。

勞動保障行政部門經調查核實建筑業(yè)企業(yè)有拖欠、克扣農民工工資行為確需動用工資保障金的，應書面通知建設行政部門，建設行政部門經核實后，應在兩日內下達書面改正通知書，責令其限期支付農民工工資。逾期仍不改正的，由市建設行政部門告知建筑業(yè)企業(yè)從其存入專戶的保障金中先予墊付。同時將其情況記入該企業(yè)的信用檔案，并將相關情況通知項目業(yè)主。

對因拖欠農民工工資動用保障金的建設單位或建筑施工企業(yè)，應在動用保障金之日起*天內，向市建筑勞務市場交存動用保障金數額的2倍保障金，否則，建設單位不得辦理竣工備案、不得建設新的項目。施工企業(yè)不得參與建筑市場建筑工程投標活動。

建筑業(yè)企業(yè)在其所承包的建筑工程竣工驗收備案之日起滿*個月以后,經建設行政主管部門會同勞動保障行政部門核實企業(yè)無拖欠農民工工資行為的,簽署意見后,即可返還繳存的保障金本金及利息。

(二)建立農民工工資支付管理制度。建筑業(yè)企業(yè)應當根據勞動合同約定的工資標準和支付日期，按月向農民工本人支付工資，并不得低于我市當年最低工資標準，嚴禁將工資發(fā)放給不具備用工資格的組織和個人。支付農民工工資應編制工資支付表，如實記錄支付單位、支付時間、支付對象、支付數額等工資支付情況，并保存兩年以上備查。勞動保障行政部門和建設行政部門應加強對在建工程施工單位農民工工資支付情況的監(jiān)督檢查。

(三)拖欠項目變現工程款制度。建設單位因資金不足等原因無力償付工程款而拖欠農民工工資的，應通過項目資產變現、轉讓部分產權或股權、以所欠工程款參資入股等方式償付工程款，該工程款優(yōu)先用于支付農民工工資。對政府投資項目拖欠的工程款，建設單位確屬無力償付，但又不宜通過以上方式償付的，由當地政府從本級財政用于建設的資金(包括預算內資金、土地出讓收入、城市基礎設施配套費、各種政策性收費等)中予以償付。

(四)拖欠警告限制制度。對拖欠工程款一個月以上的建設單位、拖欠農民工工資一個月以上的施工企業(yè)予以警示，對于拖欠農民工工資三個月以上的建設單位和施工企業(yè)，在規(guī)定的期限內未解決的，不得參加新的建設工程發(fā)包和投標。

(五)建立信息通報制度。建設、勞動保障、公安、和工商部門之間建立信息通報制度，將在解決拖欠工程款和拖欠農民工工資過程中發(fā)現的違法行為及時以信函的形式通報給有管理權限的職能部門。有關部門在接到信息后，要立即進行調查核實，一經核實，嚴格依法處理，并將處理結果通報信息報告部門，不得延誤。

篇7

第二條縣本級政府投資項目的建設單位（包括項目法人）以及勘察、設計、施工、監(jiān)理、采購、供應等單位與政府投資項目直接有關的財務收支，均應依照本辦法接受審計監(jiān)督。

本辦法所稱政府投資項目，是指國家專項資金、縣本級預算內資金，其他財政性資金（含國債資金）、政府統(tǒng)一借貸資金或以國有企事業(yè)單位、國有控股單位投入資金為主要資金來源的建設項目和技術改造項目；政府授權投資主體融資的項目；政府特許的融資項目；國際組織和外國政府及其機構的援助貸款項目。

第三條審計機關依法對政府投資項目總預算或者概算的執(zhí)行情況、年度預算的執(zhí)行情況和年度決算、項目竣工決算的真實、合法、相關情況，進行審計監(jiān)督。并不受其他行政機關、社會團體和個人的干涉。

審計機關可以根據需要對專項建設資金的征集、管理、使用情況以及與政府投資項目有關的重要事項或者傾向性問題進行審計或者專項審計調查。

對重大政府投資項目，項目單位應及時報送有關資料，審計機關對其前期準備、建設實施、竣工驗收的全過程進行跟蹤審計。隱蔽工程施工前，項目建設單位要及時通知審計機關。由審計機關和城建部門共同對隱蔽工程進行現場監(jiān)督。

縣發(fā)改、財政、建設、規(guī)劃、國土資源、國有資產管理、城市管理、交通、水務等部門應當在各自職責范圍內協助審計機關對政府投資項目實施審計監(jiān)督。

第四條財政部門根據項目進度進行審核、撥付工程款、撥付總額不能超過工程合同價的80%?？h審計機關負責政府投資項目的直接審計工作。審計機關實施政府投資項目審計，遇有審計力量不足或者相關專業(yè)知識局限等情況時，由審計機關或政府投資審計中心采取聘請具有法定資格、資質的人員或委托具有法定資質的社會中介機構進行審計。

審計機關依法對社會中介機構的審計結果進行監(jiān)督。

第五條對政府投資項目建設單位實施審計的，主要包括以下內容：

（一）建設項目投資和預算執(zhí)行情況及概算調整的合法性、真實性；

（二）建設項目竣工決算報表和說明書以及工程決算報表編制依據的真實性、合法性；

（三）項目建設規(guī)模及總投資控制情況；

（四）建設資金到位情況和資金管理、使用的合法性；

（五）未到位資金對該建設項目產生的影響；

（六）合同簽訂及合同履行情況的真實性、合法性；

（七）建設項目的建設程序、招標投標程序及其結果的合法性；

（八）建設項目成本的真實性、合法性；

（九）工程價款結算的真實性、合法性；

（十）與建設項目相關的其他財務收支核算的真實性、合法性；

（十一）交付使用的資產及其手續(xù)的真實性、完整性；

（十二）建設項目尾工工程未完工程量和預留投資資金的真實性；

（十三）對竣工建設項目投資效益的評審；

（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要審計監(jiān)督的其他事項。

第六條對政府投資項目施工單位實施審計的，主要包括以下內容：

（一）有無轉包或者違法分包工程行為；

（二）工程價款結算是否真實、合法；

（三）是否按照有關規(guī)定繳納稅款；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要審計監(jiān)督的其他事項。

第七條對政府投資項目設計單位實施審計的，主要包括以下內容：

（一）項目設計是否按照批準的規(guī)模和標準進行，設計是否具有經濟性、合理性；

（二）設計單位資質情況；

（三）設計費用收取情況；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要審計監(jiān)督的其他事項。

第八條對政府投資項目監(jiān)理單位實施審計的，主要包括以下內容：

（一）監(jiān)理工作是否符合國家規(guī)定及合同要求；

（二）監(jiān)理單位資質情況；

（三）監(jiān)理費用收取情況；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要審計監(jiān)督的其他事項。

第九條對政府投資項目設備、材料采購供應單位實施審計的。主要包括以下內容：

（一）設備、材料采購供應是否符合設計要求；

（二）設備、材料采購供應的價格情況；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要審計監(jiān)督的其他事項。

第十條對其他與政府投資項目有關單位實施審計的，主要包括以下內容：

（一）按照國家有關規(guī)定依法履行職責的情況；

（二）按照國家有關規(guī)定和合同要求收取費用情況；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要審計監(jiān)督的其他事項。

第十一條被審計單位應當配合審計機關做好審計監(jiān)督，項目建設單位及時向審計機關提供有關需審計的資料，并對提供有關資料的真實、完整和其他情況作出書面承諾。項目實施中需變更的事項，應事先向審計機關備案。審計機關應派員進行現場取證予以核實。

第十二條政府投資項目審計實行計劃管理制度?？h發(fā)改、財政、建設等政府投資項目管理部門應當及時將年度項目建設計劃及有關文件抄送審計機關。

第十三條建設單位、項目法人應當按季度將項目實施情況抄送審計機關，并在建設項目基本完工、竣工決算報表編制完成后，10日內向審計機關申請竣工決算審計。審計機關接到建設單位竣工決算審計的申請后，應當在15日內組成審計組實施審計，于實施審計3日前，向被審計單位送達審計通知書；遇有特殊情況經本級人民政府批準，審計機關可以直接持審計通知書實施審計。

第十四條審計組實施審計后，應當出具審計報告，并書面征求被審計單位的意見。被審計單位應當自收到審計報告之日起10日內，提出書面意見送交審計組。逾期未提出的，視為無異議，并由審計人員予以注明。

審計組應當將被審計單位的書面意見和審計報告一并報送審計機關。

第十五條被審計單位對審計報告提出異議的，審計機關應進一步核實，對審計報告進行修改或者做出不予采納的說明。

審計機關對列入年度審計計劃的竣工決算審計項目，在具備審計條件的情況下，一般應在審計通知書確定的審計實施日起3個月內出具審計報告。特殊情況下確需延長審計期限時，應報經審計機關負責人批準后，可適當延長，但延長期限最長不得超過3個月。

第十六條審計機關對被審計單位違反國家規(guī)定的財政收支、財務收支行為，依法應當給予處理、處罰的，在法定職權范圍內做出審計決定或者向有關主管機關提出處理、處罰的意見。

審計機關依法做出的審計報告、審計決定，應當送達被審計單位和有關主管部門。審計決定自送達之日起生效。

被審計單位及與項目建設有關的部門、單位應當自收到審計決定之日起30日內，將審計決定的執(zhí)行情況書面報告審計機關。

第十七條審計機關應當自審計報告和審計決定送達之日起90日內，了解審計報告的落實情況。檢查審計決定的執(zhí)行情況；對被審計單位超過90日內未執(zhí)行審計決定的，審計機關應當責令執(zhí)行或者提請有關主管部門協助執(zhí)行，仍不執(zhí)行的，申請人民法院強制執(zhí)行。

第十八條審計機關應當向縣政府報告政府投資項目審計結果，并按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，向政府有關部門通報或者向社會公布審計結果。

第十九條政府投資項目的施工合同，應載明審計機關出具的審計報告作為項目竣工財務決算和國有資產移交的依據。

第二十條政府投資項目竣工決算未經審計機關審計的，有關部門不得辦理工程價款最終結算和竣工驗收及國有資產移交手續(xù)。

第二十一條政府投資項目未按規(guī)定進行審計，建設單位、項目法人擅自辦理工程結算或竣工決算的，依法進行處理、處罰；對多付的工程款，全額收繳，并視情節(jié)輕重，依法追究有關責任人員的責任。

第二十二條被審計單位違反規(guī)定，拒絕、拖延提供有關資料或阻礙審計檢查的，由審計機關責令改正，并視情節(jié)給予通報批評或者警告；拒不改正的，依法追究責任：

（一）處以5萬元以下的罰款；

（二）對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，審計機關認為應當給予行政處分或者紀律處分的，向被審計單位或者其上級機關、監(jiān)察機關提出給予行政處分或紀律處分的建議；

（三）構成犯罪的，移交司法機關追究刑事責任。

第二十三條審計機關提出的對被審計單位處理、處罰的建議或者對被審計單位負有直接責任的主管人員和其他直接人員給予行政處分或者紀律處分的建議，有關部門、單位應當依法及時作出決定，并將結果書面通知審計機關。

第二十四條被審計單位對審計機關作出的有關財政收支的審計決定不服的，可以提請縣人民政府裁決，縣人民政府的裁決為最終決定。

被審計單位對審計機關作出的財務收支的審計決定不服的，可以自收到審計決定之日起60日內，向上級審計機關或縣人民政府申請行政復議，或者在3個月內向人民法院提起行政訴訟。

第二十五條審計機關審計人員、、，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十六條由政府部門管理的和其他單位受政府委托管理的社會保障基金、社會捐贈資金以及其他有關基金、資金的建設項目參照本辦法執(zhí)行。

第二十七條政府投資審計中心聘請專業(yè)人員、社會中介機構和日常辦公所需費用，屬財政預算投資的由財政局按工程決算審減額5-%—8%予以撥付；屬專項資金和其他投資的根據有關規(guī)定按審減額10%從項目前期費用或審減額中支付。

篇8

農村沼氣建設不僅是有效改善農村生產、生活能源消費結構，切實保護森林資源的重要途徑，更是一項凈化農村環(huán)境，創(chuàng)建和保護生態(tài)家園，推進社會主義新農村建設的重要舉措。為確保今年農村沼氣國債項目各項建設任務的圓滿完成，決定召開全縣農村沼

氣建設國債項目建設工作會議。下面，我講兩點意見。

一、繼續(xù)提高對做好農村沼氣建設工作的認識

我縣農村沼氣建設從開始試驗，逐步擴大示范，到成功推廣，經歷了近30年的風風雨雨，走過了艱辛里程。近年來，隨著沼氣建池工藝的不斷更新、完善，生產技術的不斷成熟，農村沼氣建設工作取得了長足發(fā)展。至2006年末，全縣農村沼氣池建設總數達到了13150口，占全縣適建農戶的16.5。特別是自2003年申報農村沼氣建設國債項目以來，我縣連續(xù)三年被批準列為續(xù)建縣。累計投入各級政府扶持資金793.8萬元，其中國債資金696萬元，省級配套資金66.5萬元，完成“一池三改”戶用沼氣池建設6960口。形成了以“一池三改”為基本建設單元，與居家清潔工程和生態(tài)、有機農業(yè)相結合，豬—沼—農（糧、油、煙、茶、菜、果）綜合利用的良性循環(huán)新模式，走出了一條以沼氣為紐帶，種、養(yǎng)、加工相結合的農村經濟發(fā)展新路子。

今年是我縣連續(xù)實施沼氣建設國債項目的第四年，能否圓滿完成項目建設規(guī)定的各項任務，直接關系到今后全縣重點項目的爭取。各級各部門要進一步提高對項目建設重要性、必要性和緊迫性的認識，切實加強對項目建設的領導。要通過項目建設，改變項目區(qū)到處糞水橫流、臭氣熏天、蚊蠅亂飛的“臟、亂、差”現象。要大力推廣“三沼”綜合利用，促進糧、煙、茶、油、蔬、果等農產品向有機生態(tài)、無公害綠色產品的方向發(fā)展，為提高農產品質量，增強市場競爭能力奠定堅實的基礎。

二、明確任務，強化措施，確保各項建設任務圓滿完成

今年，國家農業(yè)部安排我縣農村沼氣建設國債項目資金155萬元，地方配套資金20.15萬元，農民自籌305.35萬元（含投勞折資）。項目涉及明光、固東、清水、五合、蒲川5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)7個村民委員會，受益農戶1550戶，建設8m3沼氣池1550口，同步完成改圈、改廁、改廚配套工程。具體任務是：明光鄉(xiāng)鴉烏村、松園村各300口；固東鎮(zhèn)小甸村100口；清水鄉(xiāng)荊陳村150口；五合鄉(xiāng)聯盟村250口；蒲川鄉(xiāng)龍朝村200口；曼朵村250口。各級各部門要團結協作，狠抓落實，確保各項建設任務的圓滿完成。

一是要建立健全組織機構。各項目鄉(xiāng)鎮(zhèn)要盡快成立相應的工作機構。由主要領導負總責，明確1位分管領導為第一責任人，抽調專人到村負責項目實施工作。各項目村要把項目建設列為村兩委換屆后實施的重點工程和推進社會主義新農村建設的重要工程，成立由村委主要領導為直接責任人的項目實施組。項目實施過程中，鄉(xiāng)村兩級要樹立真心實意為項目村農民辦實事的思想，從根本上克服作風不實，能干多少算多少的不良傾向；克服只注重項目爭取，不重視項目組織實施，把國債資金項目混同于一般推廣項目，隨意搬家，擅自改變建設地點的傾向。

二是要明確職責，搞好服務。農村沼氣建設實行分級實施，分級管理制度?？h協調領導小組主要負責制定項目實施方案，組織、協調和指導實施，具體由項目辦負責日常管理工作。項目領導小組各成員單位要充分發(fā)揮職能作用，各司其職，各負其責，通力協作?？h發(fā)改局要積極協助做好續(xù)建項目的調研、規(guī)劃、編制和申報工作，對項目資金使用、工程質量、補助政策兌現等進行督查。財政局負責對項目配套資金的使用和管理進行指導和監(jiān)管。林業(yè)局要大力配合項目實施，協調、解決好國債項目與其他資金來源的沼氣建設項之間的關系，凡是已上報國債項目的村，原則上不再安排沼氣建設任務。國土局要將項目建設用地視為農業(yè)生產用地從優(yōu)、從寬辦理手續(xù)。信用社要對實施“一池三改”建設在信貸資金上給予大力支持，及時發(fā)放小額貸款。各項目鄉(xiāng)、村要緊密結合當地實際，制定詳盡的項目管理制度，抽調精兵強將固定到村，責任到人，做好項目建設的宣傳、發(fā)動、協調、組織和管理工作；要對建設農戶的基本資料進行造冊登記，安排一位責任心強的同志負責配套物資的清點、驗收，發(fā)放到戶并造冊登記。所有項目實施人員要認真深入農戶，積極宣傳動員群眾，使項目建設家喻戶曉，增強對工程質量的民主監(jiān)督。

三是要實行目標責任制，切實加強管理。要形成一級抓一級，層層抓落實的工作局面。在實際工作中實行“五定”、“四統(tǒng)一”?！拔宥ā奔矗憾I導、定人員、定任務、定時間、定責任；“四統(tǒng)一”即：統(tǒng)一設計規(guī)劃，統(tǒng)一技術標準，統(tǒng)一配供主要建材和配套物資，統(tǒng)一跟蹤服務和管理，以充分發(fā)揮項目建設的總體效益。對項目村施工負責人必須嚴格實行競招錄用，在簽訂施工合同時，明確雙方的權、責、

利。所有技工必須持證上崗，并嚴格按照操作規(guī)程和質量標準施工，施工負責人對本組施工質量進行內部監(jiān)理，對其工程質量負第一責任，并接受派駐人員的監(jiān)督。

縣項目辦要嚴格按照項目公示制度，統(tǒng)一制作公示牌，對項目建設過程實行“三公開一公布”。公開的內容包括：項目建設的計劃任務；國家的扶持政策和補助；配套物資的采

購和分配等。項目建設農戶要嚴格按照統(tǒng)一要求填寫用戶檔案卡，定期上報縣項目辦錄入微機，準時報送省、市相關部門，接受上級部門的監(jiān)管。

四是要強化資金管理。項目建設資金不切塊到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，由項目建設法人單位在建設銀行設立項目資金專戶，專人管理，單獨建帳，?？顚Ｓ?，封閉運行。項目款嚴格按照項目管理規(guī)定進行列支，國家和省級配套資金足額兌現到農戶，任何單位和個人不得截留、挪用。要嚴格執(zhí)行審批制度，每個原始支出憑證必須有經手人、證明人簽字，項目法人代表簽批，禁止白條入賬。項目建設使用的主要建材和配套物資實行公開招標，統(tǒng)一采購配供。沼氣灶具及配套材料由農業(yè)部門統(tǒng)一招標、統(tǒng)一采購，配送到村；水泥由縣采購辦詢價招標，項目法人單位統(tǒng)一采購，配送到村；灶臺瓷磚由政府采購辦審批，項目法人單位統(tǒng)一采購，分送到村。所有配套材料必須固定專人發(fā)放到戶并造冊簽領。

五是要切實加強技術培訓。農村沼氣建設面對千家萬戶，農戶的日常管理、使用和綜合利用水平直接關系到項目建設是否長期持續(xù)有效。因此，各相關部門要配合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)把沼氣的安全管理、科學使用和綜合利用技術培訓列入項目建設的重要內容，緊密聯系“科技進村入戶工程”，抓緊抓好。要進一步提高項目實施人員和施工人員的服務意識和服務水平；要把項目建設的重要性、必要性及相關的扶持、補助政策宣傳到位，及時把省能源辦編印的。《云南省農村沼氣國債項目信息管理手冊》發(fā)放到農戶，分片、分組做好對農戶的培訓工作；要采取各種靈活有效的辦法，對農戶進行沼氣安全使用、管護、庭院種植、庭院養(yǎng)殖、庭院園林等庭院生態(tài)工程技術培訓，努力提高農村沼氣建設的綜合使用效益。

六是要認真建立和健全項目檔案。要按照項目管理和驗收規(guī)范的要求，認真收集和整理項目建設形成的資料，建立健全項目財務和文書檔案。對建設農戶實行編號管理，建池時，要在池蓋上刻寫“國債項目”永久性標志和建池時間，對建設戶進行統(tǒng)一編號掛牌，建立項目用戶檔案。項目用戶檔案卡、驗收登記表和配套物資簽領登記的戶主姓名要相一致，做到準確無誤。項目實施組要匯同項目辦認真按照檔案管理的有關要求收集、整理從項目申報到竣工驗收的所有文件資料，納入微機管理。

七是要嚴格執(zhí)行項目驗收制度。項目實施中，先由施工隊按照驗收規(guī)范要求，對每一口沼氣池和“三改”內容進行自檢，鄉(xiāng)村項目領導小組和縣派駐點人員分期、分批逐戶驗收登記。項目竣工后，由縣項目領導小組組織相關人員進行縣級初驗?？h級初驗后，由項目辦公室、項目法人單位準備竣工材料，項目鄉(xiāng)、村配合迎接上級檢查驗收。

篇9

商品房買賣合同通用版

合同雙方當事人：

出賣人：_________________________________________________________

注冊地址：_______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________

企業(yè)資質證書號：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：__________________________

郵政編碼：____________________聯系電話：________________________

委托機構：__________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________

法定代表人：____________________聯系電話：______________________

郵政編碼：______________________________________________________

買受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】_______________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯系電話：______________________

【委托人】姓名：____________________國籍：_____________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：__________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

【釋義】本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格。

本條款提示點：

1、出賣人的主體資格

我國現行法律、法規(guī)將房地產開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產開發(fā)主管部門頒布的房地產開發(fā)企業(yè)資質。不具備開發(fā)資質或開發(fā)資質已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。

2、買受人的主體資格

(1)、凡具備民事權利能力的法人和自然人均可作為買受人，

(2)、必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，

A、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經其監(jiān)護人追認方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活來源的除外);

B、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經其監(jiān)護人追認方可生效，

(3)、未成年人、精神病人的購房行為應當由其監(jiān)護人作為法定人代為簽約，

(4)、夫妻關系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權一般均視為夫妻共同財產。

3、出賣人委托機構

近年來，開發(fā)商委托公司進行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應當將機構的名稱列入本合同，并如實填寫。這樣，既明確體現和保障了開發(fā)商、商之間的委托合同關系，也保障了購房人的簽約知情權。

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條 項目建設依據。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為______________________。

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________。建設工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。

【釋義】 本條是出賣人擁有項目的取得和開發(fā)建設等前期手續(xù)告知義務的內容，目的是為保障買受人知情權。

本條款的提示點：

1、開發(fā)商土地取得方式

一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地(出讓)或轉讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉讓)。特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地(劃撥)，如開發(fā)商開發(fā)建設規(guī)劃范疇內得經濟使用住房。

未變更土地性質得集體土地使用權不能用作房地產開發(fā);非用于經濟適用住房建設得劃撥地不能用作房地產開發(fā);工業(yè)用地出讓地不能用作房地產開發(fā)。

2、土地使用年限

根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四)商業(yè)旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年。”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日;經濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。

3、商品房項目的名稱無論是現定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預售許可證或其他相關證件的描述一致。

4、開發(fā)商必須擁有《國有土地使用權證》方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權出讓合同號]、[土地使用權劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權轉讓批準文件號]外，更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權證》。著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》);二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記)。

第二條 商品房銷售依據。

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________。

【釋義】 本條是對商品房銷售的描述。

本條款提示點：

1、期房與現房的比較

期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發(fā)商從取得預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售的商品房為期房?，F房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權證。

期房相對于現房，具有下列特點：

優(yōu)勢：

(1)、期房一般較現房便宜;

(2)、期房的選擇空間較現房大;

(3)、隨著房地產市場的發(fā)展，新樓盤品質較舊盤有明顯提升。

劣勢：具備延期交付、品質變差、權證不能按期交付等法律風險。

2、商品房預售許可證的法律效力

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

3、商品房銷售的其他依據

一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預售許可證》外，還應具備下列證件：《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預售”。

房地產行政主管部門頒發(fā)的預售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應“對號入座”，提高自身風險防范能力。

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二)。

【釋義】 本條是對合同標的物的詳細描述

本條款提示點：

本條涉及到若干建筑專業(yè)術語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應更加切實注意。

1、商品房的用途與房屋結構

這兩項對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設成本的關鍵點，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設成本一般比磚混結構建筑物建筑成本高出數倍。因此，購房人在選購房屋時應當加以落實。

商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結構主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結構的房屋其使用功能和耐用程度各異。

2、層高≠凈高

層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度。

購房人在選擇預售商品房時應考慮上述兩者之間的差異。

3、陽臺

陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關重要，根據現行《建筑面積計算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積。

4、建筑面積、套內建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯系。

該套商品房建筑面積=套內建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內強體面積+陽臺面積

第四條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

【釋義】 本條是關于商品房計價方式與價款的約定。

本條款提示點：

1、計價方式的改革

多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產經濟的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經推行按套內建筑面積計價。相信不久的將來，按套內建筑面積計價將成為我國房地產市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。

2、購房人應注意商品房“價外價”問題

個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關注，如開發(fā)商沒有法定收費依據的，購房人可以拒付。

第五條 面積確認及面積差異處理。

根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

2、雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=────────────────×100%

合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

【釋義】 本條是對房屋面積確認依據及房屋面積差異處理方式的約定。

本條款的法律依據：建設部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=────────────────×100%

合同約定面積

本條款提示點：

1、面積確認標準

本條規(guī)定以建筑面積或套內建筑面積為面積確認的依據標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據標準。

2、產權登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理

產權登記面積是指房地產行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產權登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產權登記測繪單位所作出的測量結果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權利聘請專業(yè)測量公司重新測量，并要求房地產行政主管部門對原產權登記面積作出修正處理。

3、自行約定的方式

基于設計原因，施工原因以及其他原因，開發(fā)商在預售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：

(1)、買受人不要求退房，按照產權登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達120平方米，即使開發(fā)商主張該特別約定，由于約定面積差異已經對原合同造成了實質性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)

(2)、正負3%內實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價;少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款;

(3)、將《辦法》規(guī)定的臨界點3%調整為臨界點5%;(從開發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益)

(4)、總價包死條款，即無論產權登記面積是否與約定面積發(fā)生差異，均按約定總價計算房款。(對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。)

相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。

北京市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權益的保障。

第六條 付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款_______________________________________。

2、分期付款__________________________________________。

3、其他方式_________________________________________。

【釋義】 本條是對付款方式及付款時間的約定

本條款提示點：

1、一次性付款

(1)、一次性付款的本意是指購房人在約定期限內向開發(fā)商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權證發(fā)放時再行給付。

(2)、開發(fā)商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求。

2、按揭付款

(1)、按揭付款不屬于分期付款，現在開發(fā)商與銀行已經在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款。對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐月向銀行還款而已。

(2)、按揭付款方式所產生的法律關系：

A、主合同關系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關系;二是購房人與銀行之間的借款合同關系，

B、從合同關系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關系;二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關系(有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數額的保證金擔保);三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關系，即當購房人逾期未還款構成違約，銀行依法處分抵押房產，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。

(3)、按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》，開發(fā)商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。

(4)按揭付款方式后續(xù)法律問題

A、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現，買賣雙方及銀行均有權解除按揭貸款合同，開發(fā)商應將所收款項分別退還給購房人和銀行;

B、開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發(fā)商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產權證并將其房屋所有權辦理他項權利登記之日止;二是全程保證擔保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償的，不應當追加開發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔保的除外。如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。

開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經濟損失。

第七條 買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2._________________________________________________。

【釋義】 本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款

本條款提示點：

1、逾期付款違約責任分析

逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構成根本違約。構成一般違約的，守約方有權要求違約方履行合同并支付一定的違約金;構成根本違約的，守約方除有權單方面解除合同外，還有權要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經濟損失。

基于一般違約與根本違約的理論依據，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。

2、如何設定一般違約與根本違約的合理期間

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。

從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權利人過快的享有單方解約權。因此，我們建議：在設定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權的期間條款時，一般應定為3個月為宜，至少不應少于2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調整。

3、逾期付款違約金標準的設定

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

結合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區(qū)間內：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的130%。設定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。

#同期銀行貸款利率標準：

1996年5月16日前：每天萬分之三，年利率為10.95%;

1996年5月17日----1999年1月29日的每天萬分之五，年利率為18.25%;

1999年1月30----20xx年11月21日的每天萬分之四，年利率為14.6%;

20xx年11月22日----20xx年3月16日的每天萬分之二點一，年利率為7.665%;

20xx年3月17日至今，在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加30%-50%。

出賣人：__________________________________

買受人：__________________________________

說明

1、本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定，適用于商品房現房買賣。商品房現房是指由建設單位建設，已完成房屋所有權初始登記，取得國有土地使用證和房屋所有權證，尚未進行銷售的商品房(含經濟適用住房)。

2、簽訂本合同前，出賣人應當向買受人出示國有土地使用證和房屋所有權證及其他有關證書和證明文件。

3、當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。為體現雙方自愿的原則，本合同文本相關條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內容。

4、簽訂本合同前，買受人應當仔細閱讀合同條款，特別是其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內容。

5、本合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。【 】中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打×，以示刪除。

6、雙方當事人在履行合同中發(fā)生爭議的，可以選擇向不動產所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會、外地的仲裁委員會申請。

7、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致;在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。

商品房買賣合同專業(yè)版

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當地房地產開發(fā)主管部門咨詢。

2、本合同所稱商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。

3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。

5、對合同文本中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。

商品房買賣合同參考

合同雙方當事人：

出賣人：______________________________

注冊地址：_____________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________

企業(yè)資質證書號：__________________________

法定代表人：____________聯系電話：___________

郵政編碼：_____________________________

委托人：____________地址：_____________

郵政編碼：_____________聯系電話：___________

委托機構：___________________________

注冊地址：_____________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________

法定代表人：____________聯系電話：___________

郵政編碼：_____________________________

買受人：______________________________

【本人】【法定代表人】姓名：________國籍__________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】______________

地址：_______________________________

郵政編碼：_____________聯系電話：___________

【委托人】姓名：__________國籍：_________

地址：_______________________________

郵政編碼：_____________電話：_____________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條 項目建設依據

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號】為______________________。

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為__________，土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________。建設工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。

________________________________________________________________________________________。

第二條 商品房銷售依據

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________。

________________________________________________________________________________________。

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。

該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二)。

_________________________________________________________________。

_________________________________________________________________。

第四條 計價方式與價款

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1.按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2.按套內建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，

總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3.按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4._____________________________________________________________。

第五條 面積確認及面積差異處理

根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進行處理：

1.雙方自行約定：

(1)____________________________________________________________;

(2)____________________________________________________________;

(3)____________________________________________________________;

(4)____________________________________________________________。

2.雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=─────────────×100%

合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1.一次性付款_____________________________________________。

2.分期付款________________________________________________。

3.其他方式________________________________________________。

第七條 買受人逾期付款的違約責任

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2.____________________________________________________________。

第八條 交付期限

出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經驗收合格。

2.該商品房經綜合驗收合格。

3.該商品房經分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5._____________________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內告知買受人的;

2._____________________________________________________________;

3._____________________________________________________________。

第九條 出賣人逾期交房的違約責任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。

2._______________________________________________________________。

第十條 規(guī)劃、設計變更的約定

經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向;

(2)____________________________________________________________;

(3)____________________________________________________________;

(4)____________________________________________________________;

(5)____________________________________________________________;

(6)____________________________________________________________;

(7)___________________________________________________________。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。____________________________________。

第十一條 交接

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_______________________________________________________。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。_________________________________________________________________。

第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

2.__________________________________________________________。

3.__________________________________________________________。

第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1.___________________________________________________________;

2.___________________________________________________________;

3.___________________________________________________________;

4.___________________________________________________________;

5.___________________________________________________________。

如果在規(guī)定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.___________________________________________________________;

2.___________________________________________________________;

3.___________________________________________________________。

第十五條 關于產權登記的約定

出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3.___________________________________________________________。

第十六條保修責任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。_____________________________________________________。

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

1.該商品房所在樓宇的屋面使用權________________;

2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權_____________;

3.該商品房所在樓宇的命名權______________________;

4.該商品房所在小區(qū)的命名權______________________;

5.___________________________________________________________;

6.___________________________________________________________。

第十八條 買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。_________________________________________。

第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的，按下述第______種方式解決：1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院起訴。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議(附件四)。

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向__________________申請登記備案。

出賣人(簽章)：買受人(簽章)：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托人】：【委托人】：

(簽章)(簽章)

______年______月______日

______年______ 月______日

簽于 簽于

商品房買賣合同樣本

合同編號：_________

出賣人：_________

住所：_________

郵編：_________

營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

資格證書號碼：_________

法定代表人：_________

聯系電話：_________

委托人：_________

聯系電話：_________

買受人：_________

國籍：_________

性別：_________

出生年月日：_________

住所(址)_________

郵編：_________

證件名稱：_________

號碼：_________

聯系電話：_________

委托/法定人：_________

住所(址)_________

聯系電話：_________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條 項目建設依據

1、出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的國有土地使用權。

2、該地塊【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設用地批準書號】為：_________，土地使用權面積為：_________，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：_________，建設工程規(guī)劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：_________，建設工程施工合同約定的開工日期為：_________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：_________.

第二條 商品房情況

該商品房銷售許可證號：_________.

商品房座落：_________區(qū)_________縣_________路、道、街。

設計用途_________;建筑結構_________;建筑層數為_________層。

建筑面積_________平方米，其中：套內建筑面積_________平方米，公共部位分攤建筑面積_________平方米。

商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

第三條 計價方式與價款

出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單位為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元。

2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元整。

3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(_________幣)_________元整。

4、_________.

第四條 付款方式及期限

買受人采取下列第_________種方式付款。

1、一次性付款，自簽約日起_________日內付全部價款_________元。(小寫：_________萬元)

2、分期付款。

(1)第一次付款自簽約日起_________日內付全部價款的_________%;_________幣_________元。(小寫：_________元)

(2)第二次付款自簽約日起_________日內付全部價款的_________%;_________幣_________元。(小寫：_________元)

(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________幣_________元。(小寫：_________元)

3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_________%，其余價款可以向_________銀行或住房公積金管理機構借款支付。

4、其他方式_________.

第五條 房產交付

1、房產實物狀況、權利狀況，符合有關規(guī)定和雙方約定的，方可交付;不符合有關規(guī)定和雙方約定的，不得交付。

2、出賣人須于_________前，將該房產及相關證明交付買受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：_________.

3、上述相關證明包括：_________.

第六條 產權轉移登記及其他相關設施登記

1、協議訂立后，買賣雙方應在30日內，到房屋所有權登記機關辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。

2、按照有關規(guī)定，其他相關設施應辦理登記的，應在規(guī)定期限內辦理。

3、如因一方原因造成另一方未能及時辦理房屋所有權轉移登記、其他相關設施登記造成損失的，應依法承擔違約責任。

第七條 出賣人逾期交付商品房的處理

除遇不可抗力外，出賣人如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在_________日內的，買受人有權向出賣人追究已付款利息，利息自合同約定出賣人應支付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過上述約定期限的，買受人有權按照下述的第_________種約定，追究出賣人違約責任：

1、合同繼續(xù)履行。出賣人應支付買受人已付款利息，利息自合同約定出賣人應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，出賣人還應每日按商品房價款的_________‰向買受人支付違約金。

2、解除合同。出賣人應退還買受人已付款、支付已付款利息，利息自合同約定出賣人應交付商品房之日次日起至出賣人退還買受人已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，出賣人還應每日按商品房價款的_________‰向買受人支付違約金。買受人的實際損失超過出賣人支付的違約金時，出賣人還應承擔賠償責任。

3、_________.

第八條 買受人逾期付款的處理

買受人如未按本合同約定的日期付款，逾期在_________日內的，出賣人有權追究買受人逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過上述約定期限的，出賣人有權按照下述的第_________種約定，追究買受人違約責任：

1、合同繼續(xù)履行。買受人應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，買受人還應每日按商品房價款的_________‰向出賣人支付違約金。

2、解除合同。買受人應每日按商品房價款的_________‰向出賣人支付違約金。

3、_________.

第九條 面積確認及面積差異處理。

(一)根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以_________(建筑面積/套內建筑面積)(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。

(二)當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

(三)合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

(四)商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_________種方式進行處理：

1、雙方自行約定：_________.

2、雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

(五)買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按_________利率付給利息。

(六)買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=——×100%

合同約定面積

(七)因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

第十條 出賣人關于房屋產權狀況的承諾

出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。若出售的商品房設有他項權利的，出賣人應當在出售前征得他項權人的書面同意，并以書面形式公示和明確告知買受人。

第十一條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第_________種方式處理：

1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

2、_________

3、_________

第十二條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾

本項目物業(yè)管理用房為_________㎡，位于_________幢_________單元_________房號_________，軸線范圍_________.

出賣人承諾與該商品房直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1、于_________年_________月_________日前通水;

2、于_________年_________月_________日前通電;

3、于_________年_________月_________日前通氣;

4、_________;

5、_________.

如果在規(guī)定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1、_________

2、_________

第十三條 風險責任的轉移

該商品房的風險責任自交付之日起由出賣人轉移給買受人。如買受人未按約定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)，出賣人應當發(fā)出書面催告書一次。買受人未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋的風險責任轉移由買受人承擔。

第十四條 保修責任

自買受人實際接收該商品房之日起，出賣人對該商品房的下列部位和設施承擔建筑施工質量保修責任，保修期內的保修費用由出賣人承擔：

1、墻面，保修_________月;

2、地面，保修_________月;

3、頂棚，保修_________月;

4、門窗，保修_________月;

5、上水，保修_________月;

6、下水，保修_________月;

7、暖氣，保修_________月;

8、煤氣，保修_________月;

9、電路，保修_________月;

10、_________，保修_________月。

保修期內，因不可抗力的因素，或其他非出賣人原因造成的損壞，出賣人無須承擔責任，但可協助維修，維修費用由買受人承擔。

第十五條 質量爭議的處理

買受人對該商品房提出有重大質量問題，買賣雙方產生爭議時，以_________出具的書面工程質量評定意見作出處理爭議的依據。

第十六條 雙方可以就下列事項約定

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權。

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權。

3、_________.

第十七條 房屋的用途

1、買受人的房屋僅作_________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

2、出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

第十八條 物業(yè)管理

該商品房移交后，買受人承諾遵守小區(qū)(樓宇)管理委員會選聘的物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)定;在小區(qū)(樓宇)管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前，出賣人指定_________公司負責物業(yè)管理，買受人遵守負責物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。

第十九條 聲明及保證

出賣人：

1、出賣人有權簽署并有能力履行本合同。

2、出賣人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對出賣人履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、出賣人為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是出賣人法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

買受人：

1、買受人有權簽署并有能力履行本合同。

2、買受人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對買受人履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、買受人為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是買受人法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

第二十條 保密

買賣雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。