導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房產(chǎn)電商，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2012年11月11日購(gòu)物狂歡節(jié)，中國(guó)電子商務(wù)出現(xiàn)了爆棚式發(fā)展：阿里巴巴宣稱支付寶總銷售額達(dá)到191億元，其中天貓132億元，淘寶59億元。

這個(gè)神奇的數(shù)字又將電商的魅力提升到另一個(gè)高度，使得早在2011年開始試水電商的房地產(chǎn)商們覺得當(dāng)初的決定是正確的。當(dāng)傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道已經(jīng)無(wú)法滿足房地產(chǎn)銷售的需求時(shí)，被稱為當(dāng)下最時(shí)尚的銷售方式

房產(chǎn)電商已經(jīng)潛移默化地準(zhǔn)備與傳統(tǒng)銷售模式分庭抗禮了。

房產(chǎn)商涉足電商，成績(jī)和前景到底如何呢？日前，易居電商數(shù)據(jù)稱，易居電商已覆蓋城市21個(gè)，累計(jì)交易金額逾270億元，成績(jī)斐然。而從加入電商的房企來(lái)看，綠城、萬(wàn)科、招商、SOHO中國(guó)等紛紛涉足，就連中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林都動(dòng)了心，有消息稱，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下電子商務(wù)公司近期就要掛牌。此外，淘寶、京東商城也以看似不經(jīng)意的方式參與其中。

如今幾乎人人都認(rèn)為電商前景無(wú)限好，但至少到目前為止，各方都還是摸著石頭過(guò)河。地產(chǎn)商、第三方平臺(tái)、電商行業(yè)大佬，每一方都在盤算著自己的玩法。

現(xiàn)狀：開發(fā)商參與為賺吆喝

事實(shí)上，房地產(chǎn)涉足電商早已不能算作新鮮事，從2011年開始，繼SOHO中國(guó)首試網(wǎng)上賣房，在首家房產(chǎn)電商平臺(tái)“易居購(gòu)房網(wǎng)”進(jìn)行了8次拍賣累計(jì)交易額達(dá)4億元之后，富力、世茂、萬(wàn)通、新世界等品牌開發(fā)商均已挺進(jìn)電子商務(wù)平臺(tái)。在限購(gòu)背景下，傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售形式開始嘗試與電商結(jié)合，但無(wú)論開發(fā)企業(yè)還是購(gòu)房者，房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方對(duì)此均抱著“試水”心態(tài)。

從現(xiàn)有的房地產(chǎn)電商的表現(xiàn)形式來(lái)看，線上的相關(guān)內(nèi)容以團(tuán)購(gòu)和競(jìng)拍為主要方式。

一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商會(huì)與多家網(wǎng)站的電商平臺(tái)進(jìn)行合作，所給出的優(yōu)惠幅度類似。房源方面，主要為剛需房，豪宅類項(xiàng)目少之又少。上海中江房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理張建豫向記者坦言，其所負(fù)責(zé)的“國(guó)信世紀(jì)海景”項(xiàng)目雖然與電商平臺(tái)合作，也只是想賺個(gè)吆喝，并未指望會(huì)促成成交，“豪宅項(xiàng)目不可能不到現(xiàn)場(chǎng)看房體驗(yàn)，就能夠通過(guò)網(wǎng)拍這種形式成交，因?yàn)樯婕敖痤~較大，而且用戶體驗(yàn)度不高?！?/p>

俊發(fā)地產(chǎn)CEO趙彬也認(rèn)為買房是一種體驗(yàn)式過(guò)程，每個(gè)房子的朝向、格局、區(qū)位因素都各有不同，消費(fèi)者不可能像在淘寶上買其他商品那樣，可以按照價(jià)格、款式、型號(hào)來(lái)進(jìn)行搜索。還有某剛需樓盤置業(yè)顧問(wèn)表示，參與電商的目的在于為樓盤宣傳與造勢(shì)，吸引更多客群到訪，而最終的成交點(diǎn)仍在售樓部。

據(jù)了解，開發(fā)商參與電商合作的方式基本有兩種，一種是由開發(fā)商直接承擔(dān)專題頁(yè)面的制作以及推廣費(fèi)，另一種是由電商網(wǎng)站抽取成交傭金，如果真正成交，購(gòu)房者交納的部分意向金直接留存在網(wǎng)站，以作為廣告費(fèi)用。一般情況，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇不用付出多余成本的第二種合作模式。而對(duì)于“零元起拍”這種靠拼網(wǎng)速、拼手氣的方式，很容易讓購(gòu)房者抱著玩玩的心態(tài)進(jìn)入，一旦交易中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能導(dǎo)致意向購(gòu)房者的中途放棄。

模式：各顯神通

整個(gè)房地產(chǎn)電商產(chǎn)業(yè)鏈主要由三方構(gòu)成：開發(fā)商與二手房東、房產(chǎn)電商平臺(tái)加線下服務(wù)、購(gòu)房者。在房產(chǎn)電商交易中，房產(chǎn)電商平臺(tái)解決的是開發(fā)商或行、中介公司與用戶之間的信息交換和初步交易意向的達(dá)成，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的公開透明和精準(zhǔn)營(yíng)銷的目的。因此處于房產(chǎn)交易最上游的開發(fā)商或者中游的行、中介公司，都會(huì)是房產(chǎn)電商的客戶，都可以借助房產(chǎn)電商平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位用戶，促成交易。

據(jù)了解，當(dāng)下主要房產(chǎn)網(wǎng)站電商平臺(tái)有樂(lè)居、搜房、搜狐焦點(diǎn)，主要電子商務(wù)平臺(tái)如京東、淘寶都建設(shè)了房產(chǎn)電商平臺(tái)。從目前的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，房產(chǎn)電商渠道已經(jīng)初步建成并獲得了一定的發(fā)展。以EJU為例，其總體的平臺(tái)下分新浪門戶、樂(lè)居、百度樂(lè)居、新浪微博等資源，擁有獨(dú)立的電商運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，線下則擁有行、中介等進(jìn)行整合服務(wù)，其他電商平臺(tái)模式雖各有特色，但可謂“百變不離其宗”。通常的住宅項(xiàng)目會(huì)選擇與此種類型的電商平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)上的競(jìng)拍或者團(tuán)購(gòu)，這是一般模式。

商業(yè)地產(chǎn)或許有些不同，王健林所提出的電商模式很有意思。根據(jù)萬(wàn)達(dá)的規(guī)劃，要把旗下商業(yè)地產(chǎn)、酒店、電影院線、連鎖百貨、旅游度假五大主營(yíng)業(yè)務(wù)整合打包，打造“線上商業(yè)綜合體”。王健林稱，萬(wàn)達(dá)要做的電子商務(wù)要求線上、線下資源相結(jié)合，形成獨(dú)特的模式。在放出豪言壯志的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)開始著手招兵買馬，進(jìn)行相關(guān)電商團(tuán)隊(duì)的組建。據(jù)透露，王健林概念中的“線上商業(yè)綜合體”，其百貨業(yè)務(wù)將與銀泰網(wǎng)類似，聘請(qǐng)單獨(dú)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行獨(dú)立B2C運(yùn)作；而旅游及酒店將模仿藝龍、攜程模式；電影院線和商業(yè)地產(chǎn)兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)如何布局，尚不清楚。銀泰網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)在于銀泰集團(tuán)的會(huì)員資料，而攜程扮演中介，主要服務(wù)是訂酒店客房、訂機(jī)票，發(fā)展會(huì)員讓散客享受團(tuán)購(gòu)價(jià)格。這種模式一方面發(fā)展會(huì)員卡用戶“圈地”，另一方面借助龐大的用戶群向酒店、航空公司等索取折扣，賺取傭金，反過(guò)來(lái)吸引更多的用戶群，形成一個(gè)良性循環(huán)。

綠城中國(guó)的電商也有自己的特色，主要針對(duì)建材開展電商業(yè)務(wù)，這樣的嘗試萬(wàn)科也曾經(jīng)有過(guò)。2012年綠城集團(tuán)宣布，旗下綠城商城正式上線，面向國(guó)內(nèi)中小開發(fā)商銷售精裝修用品。綠城集團(tuán)方面表示，將利用多年積累的房產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)造經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)工程材料的深刻了解，整合優(yōu)化資源，開創(chuàng)“網(wǎng)絡(luò)商城+實(shí)體體驗(yàn)”的材料采購(gòu)新模式，搭建線上線下物資整合一站式應(yīng)用平臺(tái)，全力打造綠城電商。在價(jià)格方面，綠城集團(tuán)曾宣稱“所售商品追求全國(guó)同期最低價(jià)”，綠城與130多家裝飾裝修用品廠家建立了合作關(guān)系，以最低的價(jià)格提供所有產(chǎn)品，綠城商城的會(huì)員，通過(guò)密鑰可以看到最低采購(gòu)價(jià)。綠城電商目前采用的是B2B、O2O的模式，未來(lái)觸角可能會(huì)伸向B2C。

出路：線上線下的無(wú)縫對(duì)接

當(dāng)前，各個(gè)房地產(chǎn)電商平臺(tái)和開發(fā)商正準(zhǔn)備利用電商發(fā)展的契機(jī)，在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)劃定疆域，搶占資源與先機(jī)。但不同于傳統(tǒng)電子商務(wù)解決信息流、資金流和物流這三個(gè)問(wèn)題，房產(chǎn)電商應(yīng)同時(shí)具備解決信息流、資金流和服務(wù)流的能力。簡(jiǎn)單的說(shuō)，線上引流、平臺(tái)轉(zhuǎn)化、線上線下整合服務(wù)的能力將構(gòu)成各電商平臺(tái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

從房產(chǎn)電商平臺(tái)角度來(lái)看，當(dāng)下的模式可能過(guò)為單一。有調(diào)查顯示，雖然房地產(chǎn)電商已經(jīng)被眾多購(gòu)房者熟悉，但是有九成以上的客群明確表示不會(huì)選擇通過(guò)網(wǎng)絡(luò)完成房屋交易。事實(shí)上，由于房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，且具有商品標(biāo)準(zhǔn)化低和交易金額巨大等特征，使得房產(chǎn)在現(xiàn)階段很難在線完成所有交易環(huán)節(jié)。在電商平臺(tái)上，用戶能完成選房、訂房和支付訂金等步驟，但還需要看房、簽訂合同、交付房款等線下服務(wù)支撐才能完成整個(gè)交易流程。因此，對(duì)于電商平臺(tái)來(lái)說(shuō)，要完成一項(xiàng)交易，必須聯(lián)合線上和線下資源及服務(wù)，O2O模式將是長(zhǎng)期主流模式。

篇2

【關(guān)鍵詞】社區(qū)電商 長(zhǎng)尾分析 房地產(chǎn)+

一、社區(qū)電商與電子商務(wù)社區(qū)化

（一）社區(qū)電商

社區(qū)電商是面向社區(qū)范圍的用戶群體，依托電子商務(wù)平臺(tái)展開的各類型服務(wù)交易的電子商務(wù)活動(dòng)。對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，既可以滿足線上交易信息獲取，又可以在線下完成消費(fèi)與體驗(yàn)，具有快速，高效的特點(diǎn)。社區(qū)電商與居民生活聯(lián)系緊密，滿足社區(qū)居民的剛性需求，所以一旦建立起與用戶的聯(lián)系，則具有很強(qiáng)的路徑依賴，由于是面向居民，居民特性穩(wěn)定，流動(dòng)性弱，所以也更好把握用戶習(xí)慣，能夠集中用戶訂單，進(jìn)行集中供給，節(jié)省物流成本。此外，社區(qū)電商高度成熟后，能夠拓展醫(yī)療，交通等公共服務(wù)等，接入智能城市系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在地區(qū)具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）電子商務(wù)社區(qū)化

阿里巴巴，百度，騰訊，京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，依托自身優(yōu)勢(shì)條件，以O(shè)2O模式，發(fā)力電子商務(wù)社區(qū)化，如京東分別與快客，好鄰居，良友等品牌拓展1萬(wàn)多個(gè)線下合作店面。

與社區(qū)電子商務(wù)不同，電子商務(wù)社區(qū)化在本地化屬性上所需要耗費(fèi)的資金與經(jīng)營(yíng)管理精力更加龐大。同時(shí)社區(qū)電子商務(wù)在管理經(jīng)營(yíng)方面本地化戰(zhàn)略也更為多樣，所以社區(qū)電子商務(wù)將具有更大的活力。

二、房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展社區(qū)電商的核心優(yōu)勢(shì)

（一）豐富的業(yè)主資源，以房帶消費(fèi)

房地產(chǎn)所積累起的業(yè)主資源與電商平臺(tái)的大流量相比。房地產(chǎn)業(yè)主具有真實(shí)性，基于地理上的關(guān)系將比虛擬數(shù)據(jù)更好捕捉用戶消費(fèi)習(xí)慣的關(guān)聯(lián)性特征。在廣告投放上有著更為精準(zhǔn)的指向。

（二）具有定性性質(zhì)的規(guī)劃能力

房地產(chǎn)是高價(jià)值的大宗商品，本身很重要的潛在購(gòu)買力區(qū)分指標(biāo)，對(duì)于社區(qū)消費(fèi)水平有定性的作用，所以對(duì)消費(fèi)的消費(fèi)能力更加明晰與把握，從而主導(dǎo)社區(qū)電商的構(gòu)建，分析更為精確的用戶需求。房地產(chǎn)企業(yè)能夠在地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)需要對(duì)物流布局和實(shí)體店鋪布局進(jìn)行靈活設(shè)計(jì)與規(guī)劃。

（三）管理運(yùn)作體系成熟

與傳統(tǒng)平臺(tái)電商的營(yíng)銷核心不同，社區(qū)電商的核心在于對(duì)消費(fèi)者的管理。社區(qū)居民的流動(dòng)性弱，基于地理聯(lián)系的基礎(chǔ)上，可根據(jù)居民需求進(jìn)行定制與管理，提高電商平臺(tái)利用效率。同時(shí)通過(guò)主導(dǎo)社交網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，如社區(qū)QQ群，論壇等，滲入居民交流之中。社區(qū)電商在線下通常包含有較多的利益關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)通常在關(guān)系梳理方面有著更強(qiáng)的業(yè)務(wù)處理經(jīng)驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)社區(qū)電商格局的長(zhǎng)尾分析

長(zhǎng)尾理論基本原理是：只要存儲(chǔ)和流通的渠道足夠大，需求不旺盛或銷量不佳的產(chǎn)品所共同占據(jù)的市場(chǎng)份額可以和少數(shù)熱銷產(chǎn)品所占據(jù)的市場(chǎng)份額匹敵甚至更大。長(zhǎng)尾商品正是以其冷門與不暢銷，所以尋找成本高，這就使得在培養(yǎng)用戶的購(gòu)買路徑上具有更強(qiáng)的吸引力。

相比于房產(chǎn)銷售，社區(qū)電商所帶來(lái)的效益只能占據(jù)了屬于長(zhǎng)尾部分，但是隨著地產(chǎn)商的市場(chǎng)份額的變化，社區(qū)電商規(guī)模的積累過(guò)程，則又可以形成新的房地產(chǎn)建設(shè)和盈利格局。這一新格局體現(xiàn)在，商場(chǎng)主導(dǎo)布局削弱，地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)為終端物流建設(shè)，相對(duì)比與商城所帶來(lái)的建設(shè)費(fèi)用，物流終端的運(yùn)營(yíng)成本與建設(shè)成本更低。另一方面，社區(qū)電商取代大型商場(chǎng)的作用后，這一業(yè)務(wù)將成為地產(chǎn)商的“售后”模塊分裂出來(lái)，在培養(yǎng)居民生活習(xí)慣上也有很大的作用，增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的品牌信任，在房產(chǎn)升級(jí)和購(gòu)置中，無(wú)疑為房產(chǎn)企業(yè)增加了籌碼。

四、房地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)的社區(qū)電商發(fā)展方向――房地產(chǎn)+

“房地產(chǎn)+”是指以房地產(chǎn)為核心，展開的各種醫(yī)療，教育，社交，金融等服務(wù)需求的發(fā)展模式。社區(qū)電商是“房地產(chǎn)+”模式的核心環(huán)節(jié)，打造社區(qū)電商，是信息流動(dòng)環(huán)節(jié)最重要的布局。在“房地產(chǎn)+”模式下，房地產(chǎn)為主體，打造社區(qū)電商的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，以社區(qū)電商為途徑進(jìn)行“房地產(chǎn)+”的內(nèi)容建設(shè) ，對(duì)于“房地產(chǎn)+”的社區(qū)電商的內(nèi)容建設(shè)主要有兩種方式。

（一）房產(chǎn)企業(yè)品牌在社區(qū)電商中的延伸

房地產(chǎn)企業(yè)憑借其管理和資金優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入其他生產(chǎn)行業(yè)。如恒大涉足的礦泉水，乳業(yè)和糧油生產(chǎn)。憑借其房地產(chǎn)企業(yè)聲譽(yù)為保證，在地產(chǎn)上的物理聯(lián)系，能夠有信任基礎(chǔ)，并借助社區(qū)電商開展?fàn)I銷，疊加與整合效應(yīng)顯著，使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫一次性買賣的桎梏。

（二）產(chǎn)業(yè)鏈的整合模式

地產(chǎn)是重資產(chǎn)，是大宗消費(fèi)品，通過(guò)這次消費(fèi)客戶與企業(yè)間構(gòu)建了充分的信任，由此衍生的其他輕資產(chǎn)型消費(fèi)，都可以在社區(qū)電商平臺(tái)上展開，像是理財(cái)、金融、保險(xiǎn)、旅游、裝修家居等。同時(shí)借助社區(qū)電商平臺(tái)，進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集，為房產(chǎn)的二次買賣提供信息分析來(lái)源。

五、結(jié)語(yǔ)

依托房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)與主體，開展社區(qū)電子商務(wù)，一方面是為社區(qū)電子商務(wù)找到了可靠性更高的承載實(shí)體，另一方面，社區(qū)電子商務(wù)也能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)，實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)+”的發(fā)展，擺脫地產(chǎn)單一化產(chǎn)品帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)制約瓶頸，打造出房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]王劍峰.地產(chǎn)商為何搞不定社區(qū)電商[J].中國(guó)房地產(chǎn) 2015，08.

[2]劉娜.社區(qū)電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀問(wèn)題及對(duì)策研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì) 2014，22.

篇3

一·產(chǎn)品策略（product）

房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷中的首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須開發(fā)市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：

1.核心產(chǎn)品。它是購(gòu)買者實(shí)際上要購(gòu)買的主要服務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌、特點(diǎn)、式樣、質(zhì)量等。

3.延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理、保證公共設(shè)施的提供等。

目前的市場(chǎng)情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷不能單靠一個(gè)概念、一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。由于購(gòu)房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在目前的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。

首先，給房地產(chǎn)商品取一個(gè)好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，大宏公司開發(fā)的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種的浪漫和古典的高雅。其次，提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時(shí)代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過(guò)高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氛圍，這些都是房地產(chǎn)商在文化營(yíng)銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

二·價(jià)格策略（price）

房地產(chǎn)價(jià)格營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧，對(duì)項(xiàng)目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

1.定價(jià)方法。在市場(chǎng)營(yíng)銷定價(jià)策略中，定價(jià)的方式主要有成本導(dǎo)向的定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)?？傊?，在制定價(jià)格的時(shí)候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。

2.定價(jià)策略。房地產(chǎn)定價(jià)策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價(jià)策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者綜合分析同類商品房?jī)r(jià)格情況后，先以較低的價(jià)格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或降價(jià)的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，可以通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，如果分期付款房?jī)r(jià)要付全額，而一次性付款，房?jī)r(jià)可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購(gòu)房者一次性支付過(guò)多的金額，有的公司允許購(gòu)房者分期付款。常用的方法是，購(gòu)房者在簽定合同時(shí)付1/3的房款，房屋施工過(guò)半時(shí)再付1/3，完工時(shí)付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個(gè)規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購(gòu)房者交納房?jī)r(jià)30%的首期款，取得購(gòu)房合同，然后憑購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)抵押貸款支付70%的余款，以后，購(gòu)房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國(guó)際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

三·促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購(gòu)買。目前我國(guó)常采用的促銷有以下幾種：

1.人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對(duì)面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對(duì)的顧客范圍小，對(duì)于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。

2.廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開發(fā)商的聲譽(yù)等。每個(gè)開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

3.公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過(guò)具體的活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，如召開新聞會(huì)、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會(huì)公益活動(dòng)，或通過(guò)危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

4.營(yíng)業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對(duì)于消費(fèi)者而言，在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲(chǔ)藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。

四·渠道策略（place）

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道大致可以分為直銷、委托以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。

1.直接銷售。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過(guò)商中間介紹來(lái)購(gòu)買物業(yè)的銷售渠道方式。相對(duì)于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，能更快地銷售房產(chǎn)。

篇4

關(guān)鍵詞:防電弧服;電弧傷害;人身電力事故

中圖分類號(hào):TM715文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1009-2374 (2010)30-0093-03

電力行業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè),安全更是電力行業(yè)的第一任務(wù),人身安全更是關(guān)系員工自身利益及企業(yè)發(fā)展乃至社會(huì)穩(wěn)定。在法國(guó)電氣事故平均每年125起;其中,電弧事故占77%,造成永久殘疾占21%,死亡事件30起;住院治療達(dá)153人次;非住院治療34人次。引發(fā)人身電力事故的原因眾多,其中電弧引起的事故是威脅電力企業(yè)人身安全的眾多事故之一。合理配用防電弧服能有效降低電弧事故對(duì)人體產(chǎn)生的傷害。

1電弧事故的危害

1.1電弧事故的發(fā)生原理

依據(jù)眾多的研究成果和試驗(yàn)結(jié)果,電弧的形成分為四個(gè)階段:(1)壓縮階段。這是電弧形成的第一階段,此階段會(huì)持續(xù)5～15ms,同時(shí)在這一階段中,溫度會(huì)持續(xù)上升,同時(shí)伴隨著溫度的上升會(huì)產(chǎn)生動(dòng)態(tài)的壓力波;(2)膨脹階段。這是電弧形成的第二階段,此階段的持續(xù)時(shí)間為5～15ms,同時(shí)由于弧區(qū)和周圍空氣之間的壓力不同,壓力差導(dǎo)致在此階段開始有氣流的產(chǎn)生;(3)排放階段。這是電弧開始對(duì)周圍或者說(shuō)是外部形成影響的階段。在這一階段,由于電弧能量繼續(xù)輸入燃弧點(diǎn),會(huì)產(chǎn)生具有強(qiáng)力高速氣流并溫度較高的熾熱的微粒、氣流,它們會(huì)對(duì)外部產(chǎn)生持續(xù)的影響,一般而言,持續(xù)的時(shí)間是幾百毫秒;(4)熱效應(yīng)階段。這一階段一開始就會(huì)伴隨著高溫,即包圍電弧的空氣已經(jīng)達(dá)到了與電弧相近的溫度,燃弧的巨大能量開始作用于開關(guān)設(shè)備,使得開關(guān)設(shè)備可能被毀壞,產(chǎn)生危險(xiǎn)。

從上述電弧形成的四個(gè)階段的敘述中,可以發(fā)現(xiàn)電弧事故主要是由于電弧的持續(xù)燃燒,對(duì)于電力設(shè)備如,開關(guān)設(shè)備的零部件、電纜、變壓器等造成威脅,而此時(shí)對(duì)于正在維修的工作人員來(lái)說(shuō),電弧燃燒釋放的巨大能量給他們的人身造成了很大的威脅或者傷害,如嚴(yán)重的灼傷、死亡。一般來(lái)說(shuō),電弧事故具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn):第一,不可預(yù)測(cè)性。由于電弧是一種氣體有力放電現(xiàn)象,電弧事故是一種由微觀的反應(yīng)所引起的,因而人們對(duì)于電弧事故發(fā)生的預(yù)測(cè)就非常困難。最常見的情況是,電弧事故發(fā)生后,電力人員才開始補(bǔ)救。第二,瞬時(shí)性。電弧事故的發(fā)生時(shí)間非常短暫,況且它所產(chǎn)生的能量還非常大,也就是說(shuō)在工作人員進(jìn)行工作時(shí),可能在不知的情況下,電弧事故就可能發(fā)生。同時(shí),一旦電弧事故發(fā)生,工作人員沒有時(shí)間離開,傷害不可避免。

1.2電弧事故的人身危害

電弧事故對(duì)于工作人員的人身傷害基本上都是非常嚴(yán)重的,最輕的也會(huì)是大面積的嚴(yán)重灼傷。一種情況是,在電弧事故發(fā)生后,巨大的能量或者工作者直接觸電直接導(dǎo)致人員的死亡。另一種情況是,雖然沒有導(dǎo)致直接死亡,但是由于電弧燃燒產(chǎn)生的強(qiáng)輻射熱使得工人的衣服燃燒、衣服爆裂、或者工人的合成纖維內(nèi)衣的滴溶給工人的人身造成極大的燒傷,會(huì)形成嚴(yán)重的灼傷。還有一種情況是,在電弧事故發(fā)生的同時(shí),會(huì)散發(fā)出巨大的壓力波、高強(qiáng)度的閃電、銅蒸汽、鋁蒸汽等有毒氣體,會(huì)對(duì)工人的視力、聽力和呼吸系統(tǒng)造成傷害。

以下為電弧意外模擬實(shí)驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)部分圖片:

電弧對(duì)人體造成傷害的后果相當(dāng)嚴(yán)重。1卡/平方厘米的能量相當(dāng)于一只打火機(jī)的火焰在一秒內(nèi)在指頭尖端產(chǎn)生的熱量,1.2卡/平方厘米的能量足以在的人體皮膚上造成二度燒傷。燒傷很疼,燒傷治療是一個(gè)十分困難的過(guò)程,通常身體每1%的燒傷都需要一天的住院治療時(shí)間,且需高額的花費(fèi),在美國(guó)可能超過(guò)100萬(wàn)美元,在中國(guó)超過(guò)60萬(wàn)人民幣。

意外電弧一旦產(chǎn)生必然會(huì)對(duì)工作人員產(chǎn)生傷害,故電力企業(yè)在控制意外電弧產(chǎn)生的同時(shí),還必須為工作人員配備必要的防電弧產(chǎn)品,以降低電弧對(duì)人體產(chǎn)生的傷害。雖然電力企業(yè)為員工配備的棉制工作服,但對(duì)電弧傷害的防范效果還不夠理想,需專門的防電弧產(chǎn)品保護(hù)人員的安全。

2防電弧產(chǎn)品的具體功能

2.1防電弧產(chǎn)品的作用原理

降低電弧對(duì)人身傷害的防電弧產(chǎn)品主要有防電弧服。防電弧服的種類很多,各種材料的都有,不同材料的防電弧服的作用原理雖然不盡相同,但是其基本原理是一樣的,即,防電弧服之所以能對(duì)電弧傷害有很好的防護(hù)效果,主要源于防電弧服是采用高科技的材料制成。該材料具有:耐熱、阻燃、不助燃、不熔融和H級(jí)電絕緣等永久性的防火、絕緣等特點(diǎn),通過(guò)外在的服裝來(lái)阻隔電弧燃燒產(chǎn)生的巨大能量,以達(dá)到保護(hù)人身的目的。具體來(lái)說(shuō),不同類型的防電弧產(chǎn)品的作用原理可以分為以下幾類:

第一,纖維性的防電弧產(chǎn)品,如阻燃處理棉織物、滌棉織物。它主要是利用纖維能夠阻止電弧燃燒處理過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)電弧的阻燃。同時(shí),這是由于纖維性產(chǎn)品的這個(gè)特點(diǎn),所以在日常應(yīng)用中隨著洗滌次數(shù)的增加,這類產(chǎn)品的防電弧效果會(huì)逐漸的退化。

第二,芳綸織物。這種防護(hù)產(chǎn)品主要是運(yùn)用利用這種產(chǎn)品本身在遇到強(qiáng)大的熱量的時(shí)候,自身會(huì)發(fā)生膨脹,厚度會(huì)隨著增加,這樣的話就會(huì)在熱源和人的身體之間形成一種厚厚的保護(hù)屏障。更為重要的是,膨脹增厚之后的防護(hù)服不會(huì)變得厚重、僵硬,它會(huì)保持柔軟,一直到熱量冷卻,這樣就為工作人員提供了充分的時(shí)間離開現(xiàn)場(chǎng),以保護(hù)自己。

2.2防電弧產(chǎn)品的防護(hù)效果

防電弧產(chǎn)品所預(yù)期達(dá)到的效果最重要的就是要保護(hù)工作者的人身安全。因而,可以說(shuō)防電弧產(chǎn)品會(huì)有三種防護(hù)效果:

第一,有效的預(yù)防了工作人員的死亡。在以往的電弧事故中,造成人員死亡的事情并不少見,而防電弧產(chǎn)品的應(yīng)用雖然不能說(shuō)能夠保證人員的毫無(wú)損傷,但是也至少能夠確保工作人員的生命安全。

第二,有效預(yù)防了工作人員的傷害。由于以往不具備防電弧產(chǎn)品,電弧事故發(fā)生最常見的就是工作人員嚴(yán)重的灼傷。隨著防電弧產(chǎn)品的發(fā)展,其隔絕效果也越來(lái)越好,能夠有效的在工作人員和外界熱量之間產(chǎn)生隔離帶,直接為工作人員的人身安全進(jìn)行保障,同時(shí)也給工作人員逃離現(xiàn)場(chǎng)提供了時(shí)間,把工作人員所受到的傷害最小化。另外,由于電弧事故給工作人員帶來(lái)的不僅僅是灼傷,還會(huì)由于其釋放出來(lái)的有毒氣體、強(qiáng)烈的光線等危害工作人員的視覺、聽力和呼吸系統(tǒng),因而短暫的逃離時(shí)間也為工作人員避免這些傷害提供了契機(jī)。

下圖分別為棉制工作服與防電弧服對(duì)電弧的防范效果實(shí)驗(yàn)錄象對(duì)比圖:

從兩組實(shí)驗(yàn)圖可看出,棉制工作服遇到電弧可能被點(diǎn)燃,并持續(xù)燃燒從而產(chǎn)生嚴(yán)重灼傷事故;而防電弧服遇到同樣等級(jí)的電弧衣物保持完整,表面染料雖然被氧化,但不燃燒,沒有傷及人身。

3防電弧產(chǎn)品的配用

3.1防電弧服在供電企業(yè)的配用

由于電弧事故的危害性大,因而,對(duì)于供電企業(yè)來(lái)說(shuō),無(wú)論是出于保護(hù)員工的角度,還是出于減少自身的財(cái)產(chǎn)損失的角度,都應(yīng)該避免電弧事故的發(fā)生。從目前科技的發(fā)展程度來(lái)說(shuō),配備防電弧服是一個(gè)十分有效的手段。這里會(huì)涉及到一個(gè)概念:故障電弧下的人身防護(hù),所謂的故障電弧下的人身防護(hù)指的就是開關(guān)組合電器在故障電弧的機(jī)械和熱力作用下限制威脅人身安全的能力。

供電企業(yè)在配用防電弧服的時(shí)候,應(yīng)該綜合考慮各方面的因素:如防電弧服的性價(jià)比,即防電弧服的使用成本、使用時(shí)間、需要修補(bǔ)的次數(shù)等;電弧事故的特點(diǎn),如前所述由于電弧事故的時(shí)間短、速度快、能量大、溫度高等特點(diǎn),在配置防電弧服的時(shí)候需要非常注意防電弧服的防熱功能,只有防熱功能好的才能發(fā)揮效果,否則,配置防電弧服不僅達(dá)不到應(yīng)有的效果,而且可能會(huì)造成更大的傷害;防電弧服的抗撕裂性也是需要考慮的一個(gè)重要因素,因而在電弧事故發(fā)生的時(shí)候,巨大的能量會(huì)撕裂一般的衣物,因而具備強(qiáng)抗撕裂性的衣物才能保護(hù)工作人員的身體,避免工作人員的身體暴露在高溫、火焰中,保護(hù)工作人員的人身安全。

供電企業(yè)可按最容易受到電弧危害的工種如變電站操作員、電閘操作員、電站員工、地下電纜工、電工、讀表員/保養(yǎng)人員、電線裝修工等進(jìn)行合理配置防電弧服。

3.2防電弧產(chǎn)品配置的理性分析

隨著科技的發(fā)展,防電弧產(chǎn)品的性能也越來(lái)越好,防電弧的效果也越來(lái)越有效,工作人員所受到的電弧傷害也越來(lái)越少,但是防電弧服畢竟是從外因來(lái)預(yù)防人身傷害。正如,哲學(xué)所揭示的,事物是內(nèi)外因綜合作用的結(jié)果,外因是次要的原因,內(nèi)因才是根本的原因,外因通過(guò)內(nèi)因起作用。因而,對(duì)于供電企業(yè)來(lái)說(shuō),僅僅從防電弧服的配置上并不能把威脅工作人員人身安全的危險(xiǎn)因素降到最低,最為重要的還是要從工作人員本身入手,利用多元化的方式增強(qiáng)他們的安全意識(shí),提高他們工作時(shí)的規(guī)范性,提升所有人員的自我保護(hù)意識(shí),消除工作時(shí)的違規(guī)行為和僥幸心理,這些都會(huì)為電弧事故的發(fā)生創(chuàng)造條件。同時(shí)也需要對(duì)于電力的相關(guān)配置進(jìn)行定時(shí)的安全檢查,及時(shí)的更換老化和有問(wèn)題的電力設(shè)備,從各個(gè)方面入手,保護(hù)工作人員的人身安全。

參考文獻(xiàn)

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篇5

在這春暖花開、春意盎然的季節(jié)。今天，我們?cè)谶@里隆重舉行永安家園開工慶典，這是我縣加快舊城區(qū)改造步伐、經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)、提高城鎮(zhèn)品位的具體體現(xiàn)。在此，我代表縣委、縣政府向朝陽(yáng)永安房地產(chǎn)開發(fā)公司和建設(shè)者們致以最熱烈的祝賀。永安家園的開發(fā)建設(shè)，為城區(qū)建設(shè)增添了一處?kù)n點(diǎn)工程，同時(shí)又將在鎮(zhèn)內(nèi)形成一處居住條件優(yōu)越、功能完善的住宅小區(qū)，它的建設(shè)必將進(jìn)一步改善城區(qū)面貌，對(duì)全面推動(dòng)城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極作用。

去年，我縣不斷加大了舊城區(qū)改造力度，共實(shí)施了13項(xiàng)工程。其中，新惠路開發(fā)建設(shè)是舊城區(qū)改造中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。朝陽(yáng)永安房地產(chǎn)開發(fā)公司審時(shí)度勢(shì)，搶抓機(jī)遇，憑借較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)競(jìng)標(biāo)，取得了新化路的開發(fā)建設(shè)權(quán)。在新惠城區(qū)，隨著永安家園等開發(fā)項(xiàng)目的開工建設(shè)，不僅刺激居民的購(gòu)房消費(fèi)需求，能夠帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、裝璜業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，而且能夠擴(kuò)大就業(yè)，增加稅收。將全面提升新惠城區(qū)的建設(shè)水平，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)中的新興支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)支撐城鎮(zhèn)發(fā)展。我縣的房地產(chǎn)業(yè)剛剛興起，全縣有10億多元的居民儲(chǔ)蓄存款，居民潛在的購(gòu)買力非常強(qiáng)。隨著我縣推進(jìn)城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，新惠鎮(zhèn)作為全縣*、經(jīng)濟(jì)、文化、科技與信息中心，新惠鎮(zhèn)的建設(shè)水平將不斷提高，聚集作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，可以說(shuō)新惠城區(qū)的開發(fā)建設(shè)潛力巨大，商機(jī)無(wú)限。

現(xiàn)在一批有遠(yuǎn)見的開發(fā)商紛紛來(lái)新惠小城投資興業(yè)，作為我們來(lái)講，要為來(lái)敖漢創(chuàng)業(yè)的企業(yè)創(chuàng)造最優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境，自覺創(chuàng)造親商、重商的氛圍，搞好服務(wù)，多方幫助，切實(shí)解決他們所存在的困難，使外來(lái)的開發(fā)建設(shè)者們安心我縣的小城鎮(zhèn)建設(shè)。各位投資者也要抓住機(jī)遇，以人為本，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，有序競(jìng)爭(zhēng)，不僅要經(jīng)營(yíng)好自己的商品，更要經(jīng)營(yíng)好自己的信譽(yù)，用全新的開發(fā)建設(shè)理念，不斷創(chuàng)新思維，致力于推動(dòng)新惠城區(qū)建設(shè)，共同把新惠鎮(zhèn)建設(shè)成為富有特色、富有品位、設(shè)施配套、功能完善的新興小城市。

篇6

關(guān)鍵詞：電子商務(wù)　房地產(chǎn)中介　網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1672-3791(2 012)02(a)-0183-01

1　房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)施電子商務(wù)的必要性

1.1　行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)

眾所周知，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)屬于服務(wù)性行業(yè)，承載了為政府、發(fā)展商以及消費(fèi)者三方的房地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢服務(wù)，更是一種知識(shí)密集型和高度信息化的行業(yè)。從服務(wù)的終端(消費(fèi)者)層面，需要及時(shí)了解消費(fèi)者的需求動(dòng)態(tài)以及持續(xù)性的客戶關(guān)系維護(hù)；而從服務(wù)的前端(政府以及開發(fā)商)層面，需要體現(xiàn)更多的行業(yè)專業(yè)知識(shí)的應(yīng)用技能，也就是說(shuō)需要有一種能夠指導(dǎo)和引領(lǐng)客戶的能力。這就要求房地產(chǎn)中介行業(yè)比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有更強(qiáng)的知識(shí)、技術(shù)、信息的掌握能力。同時(shí)，房地產(chǎn)信息化程度的提高將促進(jìn)企業(yè)的全國(guó)性發(fā)展戰(zhàn)略布局和區(qū)域性發(fā)展。

1.2　政策環(huán)境下，行業(yè)整合重組趨勢(shì)對(duì)信息化要求的程度加劇

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策因素的影響，房地產(chǎn)三級(jí)以及二級(jí)市場(chǎng)受到明顯的政策打壓，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售模式面臨挑戰(zhàn)，而電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷作為一種新生的營(yíng)銷傳播手段成為了房地產(chǎn)銷售方式的新寵：“手機(jī)短信”、“電子路牌”、“數(shù)字樓宇以及車載系統(tǒng)”、“房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告”、“網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)”等營(yíng)銷途徑鋪天蓋地，一方面降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的推廣成本；另一方面有效地?cái)U(kuò)大了受眾群體的傳播范圍，成為了傳統(tǒng)媒體營(yíng)銷方式的有效補(bǔ)充。

2　我國(guó)房地產(chǎn)中介電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀與前景

我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展迅速，由原來(lái)的幾十家發(fā)展到幾百家到上千家。但真正具有能力發(fā)展電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)為數(shù)甚少，有些企業(yè)網(wǎng)站只能簡(jiǎn)單的公布房源信息額和企業(yè)的廣告，完全不能滿足消費(fèi)者的需求，使信息不能透明化，沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的電子商務(wù)。到目前為止，在我國(guó)的房地產(chǎn)中介行業(yè)中，還沒有出現(xiàn)取得行業(yè)完全認(rèn)同的電子商務(wù)系統(tǒng)。結(jié)合房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)和電子商務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式以及電子商務(wù)的優(yōu)勢(shì)，目前房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展在我國(guó)是初期發(fā)展階段，電子商務(wù)和傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式相結(jié)合是目前主要的營(yíng)銷方式。以電子商務(wù)系統(tǒng)為依托，電子商務(wù)技術(shù)為核心，兼顧傳統(tǒng)的電話熱線服務(wù)、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)窗口服務(wù)和上門服務(wù)等方式，將逐漸構(gòu)建具有中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)特色的電子商務(wù)系統(tǒng)。

電子商務(wù)應(yīng)用主要是方便顧客，提高效率，增強(qiáng)信息透明度，加大銷售成功率，其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1　管理跨域化

我國(guó)地區(qū)的自然條件，人們的生活水平，城鄉(xiāng)差別等的差異性以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的區(qū)域性，使房地產(chǎn)電子商務(wù)表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域特征，目前區(qū)域性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為特點(diǎn)的網(wǎng)站今后將成為房地產(chǎn)電子商務(wù)的基礎(chǔ)平臺(tái)，使整個(gè)企業(yè)管理的跨域化進(jìn)程大大加快。

2.2　信息透明化

隨著房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展，要使房地產(chǎn)營(yíng)銷方式多樣化，要立消費(fèi)者需求為核心的營(yíng)銷理念，改變以往售樓處，媒體廣告，和置業(yè)人員促銷的傳統(tǒng)營(yíng)銷方式發(fā)展電子商務(wù)，增強(qiáng)信息透明度，使消費(fèi)者在透明的網(wǎng)絡(luò)信息得到滿意的信息資源。

3　房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)施電子商務(wù)的方式

對(duì)于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)中介企業(yè)體現(xiàn)的主要是房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)的應(yīng)用水平，信息化應(yīng)用的核心應(yīng)體現(xiàn)在知識(shí)管理平臺(tái)的建立和應(yīng)用上。包括服務(wù)體系、服務(wù)內(nèi)容(report)、服務(wù)流程、知識(shí)技術(shù)分享、客戶關(guān)系管理等。二級(jí)市場(chǎng)則在此基礎(chǔ)上需要增強(qiáng)消費(fèi)者需求數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的建立，包括數(shù)字樣板房、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)等先進(jìn)的營(yíng)銷方式。三級(jí)市場(chǎng)則更加注重的是房源系統(tǒng)以及買家、客的需求信息，需要強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)支持在線交易系統(tǒng)的建立和同時(shí)GIS(地理信息系統(tǒng))的應(yīng)用將更多地運(yùn)用到房地產(chǎn)銷售過(guò)程中。

參考文獻(xiàn)

[1]陳一.試論房地產(chǎn)電子商務(wù)的應(yīng)用與發(fā)展[J].福建電腦，2006(7)：62～62，99

篇7

農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化IT應(yīng)用的典型案例。阿里巴巴研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的網(wǎng)店數(shù)量約為26.06萬(wàn)家，2013年有望突破100萬(wàn)家；依附于阿里集團(tuán)各平臺(tái)的農(nóng)產(chǎn)品銷售額有望在2013年、2014年分別達(dá)到500億元和1000億元。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在智能物流、食品安全溯源等領(lǐng)域的推廣，大數(shù)據(jù)在訂單農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證中的應(yīng)用，以及SNS營(yíng)銷、O2O模式的普及，都將進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)的發(fā)展。

但是，由于農(nóng)產(chǎn)品具備分散性、期貨性等特點(diǎn)，農(nóng)產(chǎn)品電商市場(chǎng)無(wú)疑是“一地碎銀子”，企業(yè)健康成長(zhǎng)還需要具備以下幾個(gè)條件：

一是完善信息基礎(chǔ)設(shè)施。云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)，是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化資源充分整合、科學(xué)技術(shù)合理利用的基礎(chǔ)。農(nóng)產(chǎn)品電商的健康發(fā)展，依賴于智能物流體系、農(nóng)產(chǎn)品溯源追蹤系統(tǒng)、農(nóng)村農(nóng)業(yè)信息服務(wù)平臺(tái)、精準(zhǔn)灌溉自動(dòng)控制系統(tǒng)、農(nóng)情遙感監(jiān)測(cè)系統(tǒng)以及智能物流系統(tǒng)等IT基礎(chǔ)設(shè)施的完善。

二是經(jīng)營(yíng)品牌。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)集約化程度低，具有明顯的期貨特征，分散經(jīng)營(yíng)模式很難形成品牌。經(jīng)濟(jì)是一種基于信任的游戲，農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)也不例外。農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)品牌的建立更需要口口相傳，更注重基于社交媒體的參與式營(yíng)銷。只有這樣，才能形成相應(yīng)的共享、信任的“小世界”，才能打造農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)品牌。利用APP開展品牌營(yíng)銷是一種有效策略。這種方法有利于增強(qiáng)生產(chǎn)、流通等環(huán)節(jié)的透明度，提升品牌的社會(huì)信任度。

篇8

頭號(hào)健康殺手

如今幼兒園孩子的游戲已經(jīng)不局限在彈球、跳房子上了，而是以高科技的電子產(chǎn)品為主。別看孩子年齡小，玩起手機(jī)、平板電腦游戲來(lái)比爸媽還在行，而電子游戲?qū)⒆痈哂形?。但是，把電子產(chǎn)品當(dāng)玩具，對(duì)孩子的健康有重大危害，其中，以iPad為代表的平板電腦更是被專家們稱為幼兒健康的“頭號(hào)殺手”。

濤濤今年只有4歲，卻已能把媽媽的手機(jī)玩得非常熟練，而且常常一玩就是一兩個(gè)小時(shí)。最近，媽媽發(fā)現(xiàn)濤濤總是揉眼睛，還經(jīng)常嚷嚷眼睛不舒服，就帶他去醫(yī)院求診。醫(yī)生確診，濤濤患有假性近視，暫時(shí)不用戴眼鏡，但一定要注意用眼衛(wèi)生，建議不要再玩手機(jī)、游戲機(jī)、電腦等電子產(chǎn)品，少看電視，這樣視力才有望恢復(fù)正常。

芳芳今年只有3歲半，被確診為干眼癥，原因也是常用平板電腦玩游戲。芳芳媽反省，自己工作忙，下班忙著做家務(wù)，沒時(shí)間陪芳芳，如果芳芳鬧，她就把iPad塞到芳芳手里，讓芳芳自己玩。結(jié)果，芳芳不纏媽媽了，卻被iPad中的游戲纏上了。芳芳媽后悔不已。

5歲的東東是個(gè)小電視迷，每天從幼兒園回到家就打開電視機(jī)，連吃飯都要開著電視。因?yàn)樾睦锏胗浿磩?dòng)畫片，老師布置的畫畫、串珠作業(yè)完全是敷衍了事，經(jīng)常被老師批評(píng)。

專家指出，電子產(chǎn)品對(duì)幼兒健康的傷害首先表現(xiàn)在視力上。孩子從出生到6歲，視力會(huì)由遠(yuǎn)視發(fā)育為正常視力，也就是說(shuō)，6歲以下孩子的視覺系統(tǒng)還沒有發(fā)育成熟，還沒有擺脫出生時(shí)帶來(lái)的散光、遠(yuǎn)視等，是最應(yīng)該保護(hù)和恢復(fù)正常視力的時(shí)期。這時(shí)，任何增加用眼負(fù)擔(dān)的行為和不良刺激都會(huì)影響視力發(fā)育。平板電腦之所以被稱為少兒視力的頭號(hào)殺手，是因其色彩明亮鮮艷，視覺刺激比較強(qiáng)烈。近距離、長(zhǎng)時(shí)間使用這些電子產(chǎn)品，對(duì)孩子視力發(fā)育不利。孩子眼球長(zhǎng)時(shí)間不斷地注視、追隨、快速調(diào)整，時(shí)間一長(zhǎng)就會(huì)造成肌性視疲勞，導(dǎo)致近視。有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)刺激性癥狀，如長(zhǎng)時(shí)間盯屏幕對(duì)孩子眼睛淚膜不利，導(dǎo)致干眼癥。

幼兒迷戀電子產(chǎn)品，受傷害的不僅是視力。孩童的骨骼、肌肉每天都在生長(zhǎng)，長(zhǎng)時(shí)間坐著不活動(dòng)，不注意坐姿，且保持低頭姿勢(shì)，極易對(duì)孩子骨骼和肌肉造成不良影響。幫助孩子發(fā)育的最好方式是運(yùn)動(dòng)，而沉迷于電子產(chǎn)品可能影響骨髓生長(zhǎng)，不利于脊椎發(fā)育。

幼兒過(guò)早專注電子產(chǎn)品，零碎的符號(hào)式機(jī)械思維，將代替人的邏輯思維能力，其創(chuàng)造力、想象力和注意力很難得到鍛煉。過(guò)度迷戀電子產(chǎn)品，對(duì)兒童的認(rèn)知和感情發(fā)展會(huì)產(chǎn)生不良影響。

更可怕的是，長(zhǎng)期面對(duì)冰冷的電子產(chǎn)品進(jìn)行人機(jī)對(duì)話，阻礙了親子之間、同齡人之間的溝通交流，幼兒容易形成單向思維模式，使孩子的交際能力落后，性格的成熟進(jìn)程延緩。對(duì)于幼兒來(lái)說(shuō)，沒有什么比互動(dòng)和交流更能幫助他們完善世界觀，形成良好性格的了。幼兒應(yīng)該多和同齡人在一起玩，多參與戶外活動(dòng)。這些交流讓幼兒懂得如何控制自己的情緒，如何處理與他人之間的關(guān)系。幼兒心理的成長(zhǎng)離不開對(duì)真實(shí)世界的正確認(rèn)知。只有將孩子置于現(xiàn)實(shí)世界中，他們才能在成長(zhǎng)中漸漸形成正確的是非判斷。而長(zhǎng)期接觸電子產(chǎn)品所營(yíng)造的虛擬世界，對(duì)孩子的心理發(fā)育不利。有的家長(zhǎng)甚至用電子產(chǎn)品轉(zhuǎn)移孩子的注意力，換取一時(shí)的清凈。長(zhǎng)期與現(xiàn)實(shí)社會(huì)脫節(jié)的孩子，心理也會(huì)與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。而一旦錯(cuò)過(guò)心理成熟最好的時(shí)機(jī)，后期將很難彌補(bǔ)。

封堵不如疏導(dǎo)

盡管電子產(chǎn)品對(duì)幼兒的健康有嚴(yán)重危害，但現(xiàn)在是高科技迅猛發(fā)展的時(shí)代，不讓孩子看電視，不讓孩子玩手機(jī)、電腦似乎做不到。對(duì)此，家長(zhǎng)應(yīng)該冷靜思考，擺正心態(tài)，制訂合理的整改方案。指導(dǎo)思想應(yīng)該是疏導(dǎo)，而不是封堵。我認(rèn)為，只要家長(zhǎng)做到以下9點(diǎn)，就能不動(dòng)聲色地幫助孩子擺脫對(duì)電子產(chǎn)品的依賴。

1.幼兒2歲前，不要讓他接觸任何電子產(chǎn)品，包括電腦、手機(jī)、平板電腦。

2.如果孩子已經(jīng)接觸電視、電腦、手機(jī)等電子產(chǎn)品，而且比較著迷，那么每天接觸時(shí)間不要超過(guò)30分鐘，最好分為兩次，上午下午各15分鐘。

3.盡量減少家里的電子產(chǎn)品數(shù)量，或很好地將它們隱藏起來(lái)，比如下班手機(jī)關(guān)機(jī)或處于靜音狀態(tài)。

4.家長(zhǎng)不當(dāng)著孩子的面使用電子產(chǎn)品，因?yàn)榧议L(zhǎng)是孩子的榜樣。

5.不把玩電子產(chǎn)品作為交易籌碼，比如“好好吃飯就給你玩iPad”之類。

6.找一個(gè)比電子產(chǎn)品更好的東西推薦給孩子，比如玩具、手工、體育活動(dòng)等。

7.陪伴和引導(dǎo)孩子玩電子產(chǎn)品，增強(qiáng)親情，也能控制時(shí)間，比如每周看兩次動(dòng)畫片，等等。鼓勵(lì)孩子跟小朋友一起玩，以增強(qiáng)孩子的社交能力。

8.多抽時(shí)間陪孩子聊天、運(yùn)動(dòng)，帶孩子去戶外走走，慢慢轉(zhuǎn)移孩子的注意力。

9.給孩子買電子產(chǎn)品必須經(jīng)過(guò)篩選。建議家長(zhǎng)多使用音頻設(shè)備，而少使用視頻設(shè)備，最好不要讓年幼的孩子提前接觸到游戲類的電子產(chǎn)品。

對(duì)于已經(jīng)對(duì)電子游戲上癮的幼兒，家長(zhǎng)簡(jiǎn)單粗暴的“阻斷”不可取，因?yàn)榧议L(zhǎng)這樣做會(huì)傷害幼兒的自尊心，應(yīng)采取以上措施，循序漸進(jìn)地引導(dǎo)孩子，使其發(fā)現(xiàn)電子游戲以外的精彩之處，慢慢轉(zhuǎn)移注意力。

多多陪伴孩子

有的家長(zhǎng)錯(cuò)誤地認(rèn)為，幼兒親近電子產(chǎn)品是時(shí)展的必然結(jié)果，電子產(chǎn)品及其游戲軟件對(duì)幫助孩子識(shí)字、算術(shù)，培養(yǎng)孩子的專注力、好奇心和探索能力有正面的作用。對(duì)此，內(nèi)蒙古師范大學(xué)心理學(xué)博士周越持反對(duì)意見。他說(shuō)：“從來(lái)沒聽說(shuō)從小玩電子游戲，長(zhǎng)大了就能做設(shè)計(jì)游戲軟件工作的。我們常聽到的是因?yàn)槊詰儆螒蚨⒄`學(xué)習(xí)的事例，靠玩游戲開發(fā)智力非常不靠譜。如果想教孩子認(rèn)字，傳統(tǒng)的紙質(zhì)書是最好的?！?/p>

幼兒之所以迷戀電子產(chǎn)品，而且成了一種風(fēng)尚，除了電子科技飛速發(fā)展、電子產(chǎn)品無(wú)孔不入之外，還有一個(gè)重要的原因，就是家長(zhǎng)陪伴孩子的時(shí)間越來(lái)越少。也就是說(shuō)，孩子迷戀電子產(chǎn)品，說(shuō)明家庭教育嚴(yán)重缺失。

眾所周知，幼兒的學(xué)習(xí)方式主要是模仿，如果家長(zhǎng)沉迷電子產(chǎn)品，孩子當(dāng)然有樣學(xué)樣。另外，許多家長(zhǎng)把電子產(chǎn)品當(dāng)成“電子保姆”，為了自己清靜，不顧孩子的健康，無(wú)疑是不負(fù)責(zé)任的。

家長(zhǎng)應(yīng)該做的，首先是營(yíng)造溫暖和諧的家庭氣氛。家庭環(huán)境是孩子生活和成長(zhǎng)的首要環(huán)境，直接影響著孩子的健康成長(zhǎng)和發(fā)展。良好的家庭環(huán)境，如家長(zhǎng)養(yǎng)成健康的生活習(xí)慣，熱愛運(yùn)動(dòng)和學(xué)習(xí)，經(jīng)常交流思想，娛樂(lè)有道，休閑有法，對(duì)孩子都會(huì)產(chǎn)生積極影響，對(duì)培養(yǎng)孩子健全的人格有潛移默化的作用。反之，如果家長(zhǎng)迷戀電子游戲，或經(jīng)常在外應(yīng)酬，很少陪伴孩子，孩子肯定會(huì)感覺孤單，他旺盛的精力無(wú)處宣泄，只好投放在電子游戲上。長(zhǎng)此以往，孩子的性格會(huì)出現(xiàn)異常變化。

篇9

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 市場(chǎng)份額 核心競(jìng)爭(zhēng)力 客戶價(jià)值 降低成本

Internet帶來(lái)的不僅僅是一場(chǎng)通訊革命，對(duì)于商務(wù)活動(dòng)來(lái)講，它同時(shí)也帶來(lái)了一場(chǎng)客戶革命。

基于CRM系統(tǒng)理論，企業(yè)通過(guò)圍繞客戶細(xì)分重組公司，滿足客戶需求，連接客戶和供應(yīng)商等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)最大化利潤(rùn)和客戶滿意度提高。CRM技術(shù)投資能提供更好的客戶理解度，增加客戶聯(lián)系渠道、客戶互動(dòng)以及對(duì)客戶渠道和企業(yè)后臺(tái)的整合。

一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售與租賃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理和工程建設(shè)等。

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比具有以下特點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品是樓盤，它具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、生產(chǎn)成本高、產(chǎn)品惟一性強(qiáng)，銷售范圍區(qū)域性和位置固定不可移動(dòng)的特點(diǎn)。此外，產(chǎn)品有明顯的檔次劃分，如經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、高檔住宅小區(qū)和別墅，其消費(fèi)群體相對(duì)固定。

2.從銷售業(yè)務(wù)來(lái)講，其特點(diǎn)是銷售周期長(zhǎng)。從房地產(chǎn)公司來(lái)講，整個(gè)樓盤從開始銷售到銷售結(jié)束，往往要經(jīng)歷1年～2年。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買方要需要慎重考慮的消費(fèi)，從第一次咨詢到最終簽訂購(gòu)房合同，也一般要經(jīng)歷若干個(gè)星期。

3.銷售手續(xù)嚴(yán)格，要求有規(guī)范的銷售流程支撐。

4.從營(yíng)銷業(yè)務(wù)來(lái)講，營(yíng)銷方案必須有針對(duì)性，要對(duì)那些想買房，而且買得起的客戶進(jìn)行個(gè)性化的一對(duì)一營(yíng)銷。

5.從客戶服務(wù)來(lái)講，住房不同于其它商品，需長(zhǎng)期使用，所以強(qiáng)調(diào)客戶終身服務(wù)和關(guān)懷。

6.從客戶來(lái)源上講，由于住房的不可移動(dòng)性，客戶的范圍較固定，一般是周圍一定范圍內(nèi)的消費(fèi)者。

7.從客戶推薦來(lái)講，80%以上的客戶都是經(jīng)過(guò)老客戶推薦而來(lái)。

根據(jù)上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高銷售成功率，必須建立以客戶為中心的戰(zhàn)略，注重培養(yǎng)和發(fā)展與客戶“一對(duì)一”的能動(dòng)型關(guān)系。通過(guò)個(gè)性化的銷售來(lái)推銷產(chǎn)品，通過(guò)高質(zhì)量的服務(wù)在客戶中間建立良好的口碑。尤其是對(duì)老客戶的挖掘、關(guān)懷和高質(zhì)量的服務(wù)，往往能起到比一般的營(yíng)銷方案更好的效果。

二、目前房地產(chǎn)行業(yè)客戶管理方面存在的主要問(wèn)題

1.銷售管理重結(jié)果輕過(guò)程

現(xiàn)有系統(tǒng)基本上基于手工處理，且只是管理交易的結(jié)果，無(wú)法對(duì)銷售過(guò)程進(jìn)行管理。這導(dǎo)致丟失了交易過(guò)程中的重要信息，且銷售過(guò)程不可以監(jiān)控和分析調(diào)整，最終將導(dǎo)致銷售效率低下。

2.客戶資料不能共享

現(xiàn)有系統(tǒng)有關(guān)客戶資料不能共享主要表現(xiàn)在：

(1)銷售人員之間的客戶資料不能共享

(2)不同樓盤之間的資料不能共享

(3)不同部門之間的客戶資料不能共享

客戶資料不能共享，導(dǎo)致了銷售的盲目性，以及因銷售人員離職而帶來(lái)的客戶流失。

3.客戶資料的浪費(fèi)

在銷售過(guò)程中，收集了大量的客戶資料，但銷售結(jié)束后這些資料也隨之丟失。根據(jù)調(diào)查，在來(lái)訪的客戶中，成交的客戶約占10%，那么其余的90%的客戶交易失敗的原因是什么？他們感興趣的樓房是什么？他們是否有可能在新樓盤推出時(shí)重新購(gòu)買？對(duì)這些問(wèn)題的回答，有利于企業(yè)對(duì)銷售經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，可以指導(dǎo)新樓盤的設(shè)計(jì)，也有利于充分利用客戶信息挖掘潛在的銷售機(jī)會(huì)。

4.營(yíng)銷效果不理想

企業(yè)的營(yíng)銷僅限于傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式，如電視、報(bào)紙和車體廣告。企業(yè)在營(yíng)銷方案上花費(fèi)巨大，但由于營(yíng)銷沒有針對(duì)性，所以效果并不理想。

就目前而言，由于客戶滿意度的提高而產(chǎn)生的客戶推薦效果顯著。根據(jù)招商地產(chǎn)調(diào)查，在來(lái)訪的客戶中有50%～80%的人員是由客戶推薦而來(lái)的，在而這些人中有80%的成交客戶是親友推薦的。而實(shí)際上，用戶保持客戶滿意度的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于獲得一個(gè)新客戶成本的五分之一。

5.營(yíng)銷效果衡量困難

由于營(yíng)銷和銷售業(yè)務(wù)之間的相對(duì)獨(dú)立，營(yíng)銷部門無(wú)法及時(shí)得到銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷方案效果的反饋，也無(wú)法根據(jù)效果對(duì)營(yíng)銷方案進(jìn)行調(diào)整。

6.銷售人員業(yè)績(jī)不易考核

銷售人員的直接業(yè)績(jī)就是成交的房間套數(shù)和面積。由于銷售人員輪班工作，有可能幾個(gè)銷售人員都曾經(jīng)接待過(guò)同一個(gè)成交和客戶，但由于企業(yè)的管理水平僅限于管理銷售的結(jié)果，忽略對(duì)過(guò)程的管理，只能在業(yè)績(jī)考核中采用不公平的方式，成功交易的客戶屬于第一個(gè)接待該客戶的業(yè)務(wù)員。這樣造成了客戶首次來(lái)訪時(shí)的爭(zhēng)先恐后接待和客戶再次來(lái)訪時(shí)漠不關(guān)心的局面。

7.客戶服務(wù)效率低

企業(yè)的客戶服務(wù)中心還是依賴簡(jiǎn)單的電話接聽來(lái)處理問(wèn)題，而且根據(jù)客戶提出的服務(wù)請(qǐng)求類型不同，還需要有設(shè)計(jì)部門、施工單位和物業(yè)管理等相關(guān)人員參與，往往從客戶提出服務(wù)請(qǐng)求到最終答復(fù)，要花費(fèi)幾天的時(shí)間，由此引起客戶的不滿和忠誠(chéng)度下降。

8.客戶跟蹤困難

由于缺乏信息系統(tǒng)的支持，業(yè)務(wù)人員難以規(guī)范地、長(zhǎng)時(shí)間地跟蹤和關(guān)懷潛在客戶和老客戶。

三、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景及CRM系統(tǒng)解決方案框架

1.我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景

我國(guó)房地產(chǎn)的高速發(fā)展始于1997年，當(dāng)時(shí)，國(guó)家決定進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，在全國(guó)范圍內(nèi)停止住房的實(shí)物分配。從此，我國(guó)住宅建設(shè)以每年20%的速度遞增，是世界各國(guó)中增幅最快的國(guó)家。

對(duì)房地產(chǎn)而言，CRM是一個(gè)新概念，它指的是用信息化的手段有效地改善市場(chǎng)、銷售、服務(wù)環(huán)節(jié)的流程，縮減銷售周期和降低銷售成本，增加收入，尋找擴(kuò)展業(yè)務(wù)所需的新的市場(chǎng)和渠道，提高客戶的價(jià)值、滿意度、羸利性和忠實(shí)度，從而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

2.CRM系統(tǒng)解決方案框架

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，采用先進(jìn)的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)已迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)客戶關(guān)系管理的最終目標(biāo)是挖掘潛在客戶價(jià)值、提高服務(wù)質(zhì)量、提高和降低成本，以擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

根據(jù)行業(yè)需求的特點(diǎn)，房地產(chǎn)公司的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)應(yīng)以銷售自動(dòng)化為核心，以營(yíng)銷自動(dòng)化和服務(wù)自動(dòng)化為輔助，與企業(yè)后臺(tái)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化和銷售系統(tǒng)等集成，通過(guò)客戶關(guān)系管理系統(tǒng)將各部門的信息有機(jī)地集成起來(lái)，完成信息的采集、轉(zhuǎn)換、集成、交互、分析和反饋。此外，還提供電子商務(wù)交互平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房屋交易的電子商務(wù)化。其CRM解決方案框架如圖所示：

其基本功能模塊包括：客戶管理模塊、機(jī)會(huì)管理模塊、樓盤管理模塊、活動(dòng)管理模塊、營(yíng)銷管理模塊、客戶服務(wù)模塊、接觸中心模塊、工作流管理模塊、數(shù)據(jù)分析模塊。

CRM系統(tǒng)目標(biāo)集中體現(xiàn)在：

(1)系統(tǒng)地管理客戶資料，將客戶信息作為企業(yè)重要戰(zhàn)略資源

(2)細(xì)分客戶需求，指導(dǎo)新樓盤的設(shè)計(jì)和推廣

(3)提高現(xiàn)有客戶滿意度，使更多的老客戶推薦新客戶

(4)提高企業(yè)運(yùn)作效率

(5)提升利潤(rùn)和銷售能力

總之，在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，良好的客戶關(guān)系是任何企業(yè)求得生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素。越來(lái)越多的企業(yè)開始意識(shí)到CRM的重要性，它們不斷地加大企業(yè)在客戶服務(wù)、關(guān)系維護(hù)上的投入比例。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)采用先進(jìn)的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)挖掘潛在客戶價(jià)值、提高服務(wù)質(zhì)量、提高和降低成本的目的。因此，電子商務(wù)時(shí)代的Internet帶來(lái)的不僅僅是一場(chǎng)通訊革命，對(duì)于商務(wù)活動(dòng)來(lái)講，它同時(shí)也帶來(lái)了一場(chǎng)客戶革命。

參考文獻(xiàn)：

[1]李志宏王學(xué)東主編:《客戶關(guān)系管理》.華南理工大學(xué)出版社

[2]牟惟仲:對(duì)物流現(xiàn)代化的探討.機(jī)電工業(yè)出版社 物流技術(shù); 2000年01期

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)特點(diǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)商品的非流動(dòng)性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的商品的非流動(dòng)性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村耕地的保障，我國(guó)城市化進(jìn)程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴(kuò)大到“此有他物、別無(wú)他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢(shì)容易形成區(qū)域性炒作，實(shí)現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價(jià)位限量供給――高價(jià)位運(yùn)行。運(yùn)作房地產(chǎn)市場(chǎng)比運(yùn)作其它市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)其它市場(chǎng)商品的限量高價(jià)供給要求具備的資源條件相對(duì)較低。適當(dāng)?shù)膬r(jià)格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。住房空置， 無(wú)疑是社會(huì)有限資源的巨大浪費(fèi)，當(dāng)住房供給量達(dá)到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行宏觀調(diào)控。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展。

對(duì)產(chǎn)品的高價(jià)值性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

這里所指的房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢(shì)加上較強(qiáng)體力勞動(dòng)的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價(jià)值性。房?jī)r(jià)收入比，聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國(guó)家大致為（36―60個(gè)月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價(jià)值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)位運(yùn)行時(shí)，一旦出現(xiàn)波動(dòng)，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進(jìn)行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過(guò)程，使得房地產(chǎn)商品價(jià)格的上漲與跌落波動(dòng)的時(shí)間是緩慢和長(zhǎng)期性的。除非具有較強(qiáng)的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的高價(jià)炒作，也只能是現(xiàn)實(shí)需求不足的“有價(jià)無(wú)市”。

房地產(chǎn)商品投資的長(zhǎng)期性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期的長(zhǎng)期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的此消彼長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價(jià)格的變動(dòng)，建設(shè)用地的供給量，土地價(jià)格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無(wú)不牽動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來(lái)。房地產(chǎn)商品的投資周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)周期更長(zhǎng)，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費(fèi)用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。依廣東沿海，浙南沿海，長(zhǎng)三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價(jià)，30―60年的使用年限折衷計(jì)算，每年的折舊1萬(wàn)元再加上每期的物業(yè)管理費(fèi)用，平均每月的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用接近千元。較高的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。

信息的非對(duì)稱性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的非對(duì)稱性決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，受到信息傳遞的非完全性、非對(duì)稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對(duì)主動(dòng)，有助于房地產(chǎn)商品的高價(jià)開盤和連續(xù)高價(jià)開盤。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，逐期連續(xù)的高價(jià)開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對(duì)稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性?！胺康禺a(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房?jī)r(jià)上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費(fèi)炒作的可能性。基于利益考慮，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機(jī)調(diào)高房?jī)r(jià)，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房?jī)r(jià)的有之。相反，房產(chǎn)消費(fèi)者受著精力和實(shí)力的局限，不可能為了自己購(gòu)房去澄清房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)體系，公開市場(chǎng)信息，做好三方公正。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的連帶性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)金融鏈風(fēng)險(xiǎn)

沒有個(gè)人住房貸款的充足支持，或者個(gè)人住房貸款的利率較高，個(gè)人住房潛在需求與現(xiàn)實(shí)需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國(guó)金融體系中的個(gè)人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國(guó)住房供給全面市場(chǎng)化配置體系形成?！?998年以來(lái)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的啟動(dòng)以及自1996年以來(lái)的連續(xù)8次降息，我國(guó)住房貸款出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)，2000年個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達(dá)49.5%?！弊》抠J款制度實(shí)施的根本目的是支持我國(guó)的住房制度改革，實(shí)現(xiàn)百姓的安居樂(lè)業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保護(hù)――住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時(shí)炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價(jià)運(yùn)行，遠(yuǎn)期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的連帶風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點(diǎn)。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來(lái)，需要經(jīng)過(guò)幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的增長(zhǎng)、蓄積才能完成。經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長(zhǎng)期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國(guó)住房交易會(huì)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的“雙高”效應(yīng)要求我們?cè)谔幚碛嘘P(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟(jì)的影響性，防止連帶經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。

當(dāng)今社會(huì)條件下，城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房?jī)r(jià)上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視?，F(xiàn)代城市的建設(shè)與國(guó)家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護(hù)。

參考文獻(xiàn)：