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篇1

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；被動(dòng)違約；因子分析

1、個(gè)人住房抵押貸款被動(dòng)違約因素的歸納

國(guó)內(nèi)外許多學(xué)者對(duì)個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行了研究。國(guó)外比較有代表意義研究成果是Burrows （1998），他對(duì)于英國(guó)的住房貸款的違約行為作了深入的研究，把違約行為比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成違約的決定性因素分為三類：(1)結(jié)構(gòu)性因素――LVRs、收入貸款比、利率水平、政府補(bǔ)貼的資格或程度、其它社會(huì)保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素――失業(yè)、工作時(shí)數(shù)、疾病、意外的修繕和其他的家庭支出。(3)個(gè)人因素――個(gè)人理財(cái)能力和個(gè)人主觀認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先考慮的事等。

Burrows再?gòu)纳鲜龅娜箢愐蛩刂羞x取了13個(gè)獨(dú)立變量(戶主年齡，婚姻狀況，戶主當(dāng)前就業(yè)狀態(tài)，家庭結(jié)構(gòu)類型，職業(yè)，是否雇員，所在地區(qū)，是否初次購(gòu)房，售房者，貸款類型，是否LVRs = 100% ，貸款機(jī)構(gòu)類型和購(gòu)入住房年份等)，以該家庭是否形成3個(gè)月以上的逾期為因變量，通過(guò)雙變量相關(guān)模型和邏輯回歸模型進(jìn)行分析得出以下主要的風(fēng)險(xiǎn)因素：(1)戶主的當(dāng)前就業(yè)狀況；(2)家庭的婚姻狀況；(3)家庭結(jié)構(gòu)類型；(4)職業(yè)。非熟練工人的違約可能性最大，也可能是由于他們更容易失業(yè)的原因。(5)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。自謀職業(yè)者比雇員的違約可能性大。(6)地理因素；(7)抵押貸款類型。貸款余額大或累計(jì)速度快的貸款，借款人更容易違約。(8)抵押貸款機(jī)構(gòu)類型；(9)貸款發(fā)放年份。

國(guó)內(nèi)外很多學(xué)者同樣也對(duì)個(gè)人抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了研究，有代表性的學(xué)者比如尚耀華、萬(wàn)威武，他們（2006）歸納了影響購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有：（1）購(gòu)房者資產(chǎn)凈值；（2）借款人的收入增長(zhǎng)率；（3）借款人的信用；（4）貸款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的負(fù)債情況；（6）借款人購(gòu)買房屋的用途；（7）失業(yè)率；（8）房地產(chǎn)價(jià)格；（9）住宅供需情況；（10）利率；（11）抵押貸款比例風(fēng)險(xiǎn)；（12）還款期限風(fēng)險(xiǎn)。

2、個(gè)人住房抵押貸款被動(dòng)違約因素的選擇

本文主要是研究個(gè)人住房抵押貸款被動(dòng)違約主要是因?yàn)榻杩钊耸杖氲膯?wèn)題而引起的違約，這種違約不同于理性違約和提前還款違約。借鑒上述學(xué)者對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約因素的分析，本文歸納出兩個(gè)大方面的違約因素，一是與引起收入變化（下降）的相關(guān)因素；二是與收入無(wú)關(guān)的違約因素，但是這些因素都會(huì)影響借款人每月的還款額，進(jìn)而影響到還款能力。

引起收入下降相關(guān)的因素主要有四個(gè)方面，分別是個(gè)人收入因素、家庭支出因素、國(guó)家意外事件和個(gè)人意外事件。

與收入無(wú)關(guān)的違約因素本文主要選取五個(gè)指標(biāo)，分別是貸款成數(shù)、貸款利率、貸款期限、房產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)面積。前面三個(gè)因素歸為貸款特征因素，后面兩個(gè)因素歸為住房特征因素。

3、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)和統(tǒng)計(jì)方法說(shuō)明

本研究設(shè)計(jì)了個(gè)人被動(dòng)違約意向的調(diào)查問(wèn)卷，分為四個(gè)部分：

第一部分：被試者背景資料。具體的項(xiàng)目包括被調(diào)查者的性別、年齡、婚姻、學(xué)歷、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押貸款等七個(gè)方面。

第二部分：影響借款人收入的因素與被動(dòng)違約可能的測(cè)量。讓被試者針對(duì)10個(gè)要素用5點(diǎn)量表記分，了解被試者在問(wèn)卷模擬的情況下，發(fā)生被動(dòng)違約的可能。

第三部分：影響借款人還貸的非收入因素與被動(dòng)違約可能的測(cè)量。讓被試者針對(duì)5個(gè)要素用5點(diǎn)量表記分，了解被試者在問(wèn)卷模擬的情況下，發(fā)生被動(dòng)違約的可能。

第四部分：被試者對(duì)收入下降的引發(fā)被動(dòng)違約可能性的直接看法。同時(shí)涉及被試者對(duì)他人收入下降時(shí)候，發(fā)生被動(dòng)違約可能性的看法。

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篇2

1、職工個(gè)人住房抵押貸款申請(qǐng)書；

2、單位對(duì)個(gè)人的證明；

3、借款人身份證復(fù)印件（原件）；

4、借款人戶口復(fù)印件（原件）；

5、（1）購(gòu)買100%的產(chǎn)權(quán)，需帶“優(yōu)惠售房審批表”復(fù)印件，同時(shí)填寫“烏魯木齊市職工個(gè)人住房貸款產(chǎn)權(quán)權(quán)益抵押證明書”；

（2）購(gòu)買33%的產(chǎn)權(quán)，需帶“全產(chǎn)權(quán)補(bǔ)差計(jì)算表”復(fù)印件，同時(shí)附借款人67%的私房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；

（3）購(gòu)安居房（經(jīng)濟(jì)適用房），需帶安居工程住宅（經(jīng)濟(jì)適用書）預(yù)銷售合同復(fù)印件及原件。

6、借款人已交購(gòu)房款30%以上的收款收據(jù)復(fù)印件；

7、單位應(yīng)將本單位住房公積金匯交、支取、貸款情況以及售房款帳戶帳號(hào)寫一總證明。

借款人所在單位應(yīng)注意三點(diǎn)：

1、本單位所有借款人借款總額不得超過(guò)本單位借款當(dāng)月住房公積金總額的80%；

2、個(gè)人借款不得超過(guò)購(gòu)房款（100%產(chǎn)權(quán)或33%產(chǎn)權(quán)）的70%，最多不超過(guò)兩萬(wàn)元。購(gòu)安居房（經(jīng)濟(jì)適用房）可適當(dāng)增加貸款額度。

3、貸款金額保留到100位整數(shù)。如某職工需貸款17872.33元，應(yīng)為17800元，剩余72.33元可由職工個(gè)人自籌交足。

職工個(gè)人住房抵押貸款申請(qǐng)書

烏魯木齊市住房資金管理中心：

本人是

單位的職工，經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買本單位住房（安居房、經(jīng)濟(jì)適用房）

路

號(hào)

第

棟

單元

層

號(hào)住房一套，建筑面積

平方米，房?jī)r(jià)為

元。現(xiàn)已交房款

元，尚缺

元。根據(jù)《烏魯木齊市職工個(gè)人購(gòu)、建房抵押（委托）貸款《修改》暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，本人符合申請(qǐng)貸款條件，現(xiàn)申請(qǐng)購(gòu)房貸款

元，期限

年，本人愿以按月等額均還方式按期還本付息。每月由單位從工資中扣還貸款本息

元，并以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，由我所在單位提供擔(dān)保，請(qǐng)審查批準(zhǔn)。

借款申請(qǐng)人：

年

月

日

證

明

烏魯木齊市住房資金管理中心：

系我單位職工，夫妻雙方月收入其中男方（女方）

元，該同志已參加我單位房改，并已交納住房公積金，公積金帳號(hào)為

，截止年月公積金余額為

元。我單位愿為該同志擔(dān)保。

單位公章

年

月

日

單　位　證　明

烏魯木齊市住房資金管理中心：

我單位截止

年

月住房公積金余額

元，已有

名職工支取住房公積金

元?，F(xiàn)有

名職工需申請(qǐng)住房抵押貸款

元，借款人已自籌購(gòu)房款

元，占購(gòu)房款總額的

%。以上借款人的貸款金額可轉(zhuǎn)入我單位售房款帳戶，售房款帳號(hào)為

。同時(shí)，我單位保證職工個(gè)人貸款總額不超過(guò)住房公積金總額的80%。

特此證明。

單位公章：

年

篇3

【關(guān)鍵詞】 提前還貸 負(fù)面影響 住房抵押貸款證券化

1. 我國(guó)住房抵押貸款的現(xiàn)狀

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，2010年住戶部門新增金融負(fù)債2.4萬(wàn)億元，比上年擴(kuò)大2.6倍，占國(guó)內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)部門新增金融負(fù)債19.2%，占比比上年上升7.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，新增住房貸款1.4萬(wàn)億元，比上年多增1.1萬(wàn)億元，占住戶部門新增金融負(fù)債的56.1%，占比比上年上升15.4個(gè)百分點(diǎn)（來(lái)源于中國(guó)人民銀行公布數(shù)據(jù)）。從數(shù)據(jù)中可以看出，近幾年我國(guó)住房貸款的絕對(duì)值總量和增長(zhǎng)速度都很快，同時(shí)住房抵押貸款占消費(fèi)貸款的比重也顯著提高，對(duì)住房抵押貸款的研究也越來(lái)越重視。

2. 提前還貸主要原因的分析

提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個(gè)人住房貸款本息的基礎(chǔ)上，提前償還部分或全部購(gòu)房借款的一種經(jīng)濟(jì)行為。它包括兩種形式：一種是提前償還部分個(gè)人住房貸款；另一種是提前償還全部個(gè)人住房貸款。分析造成提前還貸的原因有以下幾點(diǎn)。

2.1居民收入增加。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民收入有了顯著提高，加強(qiáng)了借款經(jīng)濟(jì)能力為借款人提前還貸提供了物質(zhì)保障。我國(guó)住房抵押貸款的主要償還方式是每月定額還款，進(jìn)而借貸的初期既確定了參考依據(jù)，同時(shí)隨著收入的增加，每月還款所帶來(lái)的壓力越小，更容易提前還款。

2.2對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的預(yù)期。隨著2011年央行的幾次加息，從2012年1月1日開始，住房抵押貸款的利率又達(dá)到了一個(gè)新的水平，我國(guó)住房抵押貸款實(shí)行的是浮動(dòng)利率制，利率下降能夠帶來(lái)降息，減輕還貸壓力，但利率上升則會(huì)增大還款壓力，未來(lái)利率繼續(xù)上升的可能性又非常大，同時(shí)利率上調(diào)存在著遲滯效應(yīng)，。按照我國(guó)現(xiàn)行的政策，本年上調(diào)的利率要到下一年的年初開始執(zhí)行，這就為借款人提前還款提供了便利，使借款人以減少利息支出。

2.3我國(guó)現(xiàn)行政策的影響。在住房抵押貸款合同中，有相應(yīng)的條款規(guī)定，借款人一旦出售抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求借款人付清所有的貸款余額，這一條款稱為“出售即付條款”。隨著二手房交易的增多，為了進(jìn)行買賣，借款人需要進(jìn)行提前還款，以保證交易的正常進(jìn)行，這就加大了提前還款的行為。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作時(shí)，這也促使一部門人為了以后的生活保障盡可能提前還貸。

2.4受我國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響。我國(guó)一直有“無(wú)債一身輕”的傳統(tǒng)觀念，當(dāng)手里資金充裕時(shí)，更傾向于提前還貸。

3. 提前還貸帶來(lái)的負(fù)面影響

提前還貸看起來(lái)對(duì)借款人有利，畢竟是由借款人來(lái)選擇是否提前還貸，但也存在著不利影響。借款人在提前還貸的過(guò)程中損失了很大的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)借款人選擇提前還貸時(shí)他失去了支配這筆資金獲得更高收益的機(jī)會(huì)，如股票等其它金融工具能獲得較高收益，那么借款人無(wú)形之中就放棄了這部分收入。提前還貸可能會(huì)對(duì)借款人的信用造成影響，隨著提前還貸的增加，對(duì)銀行造成的危害也在增大，銀行改變了對(duì)提前還貸的寬松政策，提前還貸影響了下次從銀行的貸款。隨著到期日的臨近，借款人所償還的款項(xiàng)中，本金所占的比重越大，提前還貸的效果越差。

提前還貸對(duì)銀行造成的負(fù)面影響最大。提前還貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是一種風(fēng)險(xiǎn)行為，借款人選擇有利的時(shí)機(jī)提前還貸獲得收益伴隨著銀行相應(yīng)的虧損。首先對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，提前還貸造成了大量資金的閑置，提前還貸的資金不在銀行資金計(jì)劃的安排內(nèi)，突然的還款打亂了銀行計(jì)劃，降低了流動(dòng)性，不能短時(shí)間內(nèi)用這筆資金創(chuàng)造利潤(rùn)；其次，提前還貸減少了銀行的預(yù)期收入，現(xiàn)階段銀行通過(guò)住房抵押貸款獲得的利息收入是銀行收入的重要組成方面，提前還貸使這部分收入減少。再次，提前還貸也增加了銀行的服務(wù)成本，加大了銀行開支。當(dāng)然提前還貸也有對(duì)銀行有力的一面，如降低了不良資產(chǎn)的比率，減少了呆、壞賬，獲得提前還貸借款人前期所付的利息等等。

4. 對(duì)提前還貸的對(duì)策分析

4.1減少對(duì)違約金的征收，實(shí)行固定利率制。銀行允許客戶提前還貸實(shí)質(zhì)上是給予客戶一種期權(quán)，這種期權(quán)使客戶可以在市場(chǎng)利率變動(dòng)時(shí)選擇對(duì)自己有利的進(jìn)行交易。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則，資產(chǎn)價(jià)值=風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值+時(shí)間價(jià)值，銀行在依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)確定貸款利率時(shí)應(yīng)該將按揭利率確定在充分覆蓋各種風(fēng)險(xiǎn)因素的水平上。當(dāng)前銀行對(duì)提前還款多采用征收違約金等方式，但這種方式不利于金融創(chuàng)新，阻礙銀行服務(wù)水平的提高，也不利于銀行吸引客戶資源。影響借款人提前還款的因素還有很多，利率上升或者下調(diào)時(shí)都有可能，盲目地征收違約金，也使銀行喪失了獲得流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在銀行對(duì)住房抵押貸款采取的是浮動(dòng)匯率制，利率下調(diào)，借款人繼續(xù)執(zhí)行合同；利率上調(diào)，借款人根據(jù)成本收益選擇是否提前還貸，跳出合同。提前還貸帶來(lái)各種負(fù)面效應(yīng)，借鑒西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，可以實(shí)行固定匯率制，這樣借款人可以提前確定借款成本，當(dāng)市場(chǎng)利率下調(diào)時(shí)，借款人可以提前還貸，選擇低利率的融資工具，當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí)，可以繼續(xù)執(zhí)行合同。

4.2建立數(shù)據(jù)庫(kù)，建立個(gè)人信用的評(píng)估系統(tǒng)。目前，我國(guó)許多商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了建立數(shù)據(jù)庫(kù)的重要性，由央行主導(dǎo)的信用體系也有了一定規(guī)模，但和西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)銀行的數(shù)據(jù)庫(kù)的樣本數(shù)量還有很大的差距。我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)興起的比較晚，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)周期還不全面，對(duì)提前還款的規(guī)律不能完全掌握。在接下來(lái)，應(yīng)該對(duì)借款人進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查，采集數(shù)據(jù)，包括完善個(gè)人征信系統(tǒng)，逐步建立個(gè)人信用賬戶，完善預(yù)警機(jī)制，建立適合我國(guó)國(guó)情的模型，更好的利用規(guī)律，為防控風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)。

4.3采用多種形式的貸款方式。現(xiàn)在銀行實(shí)行的基本上都是等額還款的形式，隨著收入增加，這種還款方式更適合收入穩(wěn)定的人，我國(guó)銀行可以根據(jù)借款人的收入、年齡等因素設(shè)計(jì)不同的還貸方式，比如可以遞增還款或者遞減還款的方式，滿足不同人群的需求。同時(shí)利率、貸款期限的選擇可以不僅僅著眼于當(dāng)前收入，可以讓借款人根據(jù)當(dāng)前收入與未來(lái)的預(yù)期收入自行選擇還款期限，實(shí)行不同利率，當(dāng)然這也要求銀行加強(qiáng)監(jiān)管，做好數(shù)據(jù)庫(kù)和征信系統(tǒng)的建設(shè)。

4.4實(shí)行住房抵押貸款證券化。首先個(gè)人住房抵押貸款要達(dá)到證券化資產(chǎn)的要求。并非所有的金融資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基礎(chǔ)的要求便是證券化的資產(chǎn)能在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)見的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對(duì)投資者要有吸引力。住房抵押貸款有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較低違約率，很適合作做為進(jìn)行證券化的信貸資產(chǎn)。同時(shí)，居民個(gè)人收入的增加和理財(cái)意識(shí)的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了基本物質(zhì)條件，再加上我國(guó)證券市場(chǎng)已初具規(guī)模。所以住房抵押貸款對(duì)提前還貸無(wú)疑是一種很好的方法。借助二級(jí)市場(chǎng)是分散和轉(zhuǎn)移提前還款所引起的利率風(fēng)險(xiǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃。銀行的利潤(rùn)由存貸款的利息差變?yōu)榱耸掷m(xù)費(fèi)的費(fèi)用，風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移到了愿意承擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)的投資者身上。美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)是轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已經(jīng)由中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)行了，實(shí)現(xiàn)了表內(nèi)證券化，這種做法降低了證券化的成本，有利于證券化的早期實(shí)現(xiàn)，提供了較高的信用擔(dān)保，但沒(méi)有做到真正的風(fēng)險(xiǎn)隔離，還是在商業(yè)銀行內(nèi)部。在以后的發(fā)展中應(yīng)逐漸向表外證券化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)真正的破產(chǎn)隔離和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。同時(shí)在住房抵押貸款證券化的過(guò)程中要穩(wěn)健開展金融創(chuàng)新，把握好基礎(chǔ)工具的特點(diǎn)，控制住基礎(chǔ)產(chǎn)品的質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)證券化的監(jiān)管。避免出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)類此情況，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

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摘 要 個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險(xiǎn)低、業(yè)務(wù)范圍廣、經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定的特點(diǎn)，正日益受到我國(guó)各大商業(yè)銀行的青睞。但是隨著個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也不斷的出現(xiàn)，本文闡述我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)住房抵押貸款的自身特性，詳細(xì)分析了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)明了加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性和必要性。

關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 個(gè)人住房抵押貸款 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

民以居為安，住房歷來(lái)備受關(guān)注，但高額的房?jī)r(jià)讓很多人只能望房興嘆，人們開始選擇住房抵押貸款購(gòu)房，伴隨著這個(gè)市場(chǎng)的擴(kuò)大，住房抵押貸款不良率也開始攀升潛在風(fēng)險(xiǎn)已逐漸顯現(xiàn)。然而與當(dāng)前國(guó)有銀行較高的企業(yè)貸款不良率相比個(gè)人住房抵押貸款不良率相對(duì)較低，銀行重視眼前情況而忽視個(gè)人住房抵押貸款期限長(zhǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，此業(yè)務(wù)被各家銀行作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)著力發(fā)展忽視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和研究。然而美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，表明商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)處于上行周期時(shí)，個(gè)人住房貸款的發(fā)展如果對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)不加以認(rèn)識(shí)和防范，會(huì)給銀行帶來(lái)重創(chuàng)。因此加強(qiáng)對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款的管理關(guān)系到我國(guó)金融，甚至是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款及其風(fēng)險(xiǎn)暴露

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的增加，居民消費(fèi)觀念的改變，購(gòu)買住房的人數(shù)在上漲。個(gè)人住房的銷售面積從2001年的1.850億平方米到2010年前11個(gè)月8.25億平方米。全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額也從2003年1.18萬(wàn)億元2009年9.59 萬(wàn)億元，目前我國(guó)商業(yè)銀行的消費(fèi)貸款規(guī)?？偭恐袀€(gè)人住房貸款占八成。可見我國(guó)---住宅市場(chǎng)的興旺帶動(dòng)了購(gòu)房信貸的快速增長(zhǎng)。越來(lái)越多購(gòu)房者選擇采用個(gè)人住房抵押貸款購(gòu)買住房。商業(yè)銀行為爭(zhēng)取更多的信貸客戶，不斷創(chuàng)新貸款方式。住房市場(chǎng)有出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，政府也在加大調(diào)控，并在2010年四月份重拳出擊，出臺(tái)了樓市的“國(guó)十條”。政策的高集中說(shuō)明住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

在目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生有其可能性和必然性，這主要是個(gè)人住房抵押貸款自身的特性和市場(chǎng)環(huán)境等諸多內(nèi)外因素決定的，具體而言，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款主要面臨以下幾個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)：

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及成因

個(gè)人住房抵押貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)通常又被稱為違約風(fēng)險(xiǎn)，在貸款中由于借款人在信用活動(dòng)中存在不確定性，如違約或信用等級(jí)下降，不能依合約按期償還住房貸款本息而給銀行帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。通常導(dǎo)致借款人違約的原因有三個(gè)：自然原因或社會(huì)原因等客觀原因；借款者經(jīng)濟(jì)利益比較厚的故意違約行為；借款者由于品性不佳的欺詐違約?，F(xiàn)有信用風(fēng)險(xiǎn)管理體系主要有以下缺點(diǎn)：

1．個(gè)人信用資源普遍缺乏

個(gè)人信用資源主要包括個(gè)人身份證明、納稅記錄、資產(chǎn)價(jià)值和債務(wù)記錄等多方面的綜合個(gè)人信息。它是建立個(gè)人信用管理體系的基本素材，商業(yè)銀行只有擁有了較為完備的個(gè)人信用資源的前提下，才可能對(duì)個(gè)人信用狀況進(jìn)行客觀公正的評(píng)估，個(gè)人信用資源是我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放貸款的主要依據(jù)。我國(guó)從2006年開始，中國(guó)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)正式運(yùn)行。雖然央行宣稱通過(guò)3年時(shí)間打造的這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，涵蓋了97.5%的個(gè)人信貸和100%的企業(yè)信貸。四年過(guò)去了，很多應(yīng)該納入信用范疇的參數(shù)仍未納入，而且個(gè)人信用資源分散，工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)。公安、法院等部門。大部分機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)未公開，機(jī)構(gòu)之間也未建立起資源共享機(jī)制。使得商業(yè)銀行在向個(gè)人發(fā)放貸款時(shí)能借以判斷的資料不充分，不但增加了商業(yè)銀行的交易成本降低了銀行服務(wù)效率，其調(diào)查準(zhǔn)確性和及時(shí)性也得不到保證，個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效地事前控制。

2．個(gè)人住房抵押申請(qǐng)者資信狀況的變化產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押一般期限較長(zhǎng)，其還款期限通常20～30 年左右，個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，使個(gè)人住房貸款申請(qǐng)者資信狀況發(fā)生變化，信用的缺失以及個(gè)人支付能力的下降，加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，由于信息不對(duì)稱，借款人可以利用虛假的經(jīng)濟(jì)收入證明、抵押物重復(fù)抵押、故意隱瞞抵押物共有人押等欺詐行為騙取銀行的貸款。在個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的決策過(guò)程中，銀行處于信息劣勢(shì)地位，只能憑借購(gòu)房者提供的資料判斷貸款的可行性，即便是這些近期的資料不具備準(zhǔn)確性。

3．個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制存在缺陷

個(gè)人信用檔案的建立可為銀行發(fā)放住房貸款提供事前評(píng)估的依據(jù)而降低信用風(fēng)險(xiǎn)管理要求將個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)真正控制在可接受的范圍之內(nèi)。目前我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)管理存在許多不足之處，尤其是由于缺少功能完善的信用擔(dān)保、保險(xiǎn)等配套工具，商業(yè)銀行的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)常被固化，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度的缺陷往往使風(fēng)險(xiǎn)累積，妨礙了住房信貸業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。隨著個(gè)人貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展，這一影響還將變得更加突出。第一，個(gè)人信用制度的缺失將造成銀行交易成本過(guò)高。銀行審核個(gè)人貸款的程序無(wú)法簡(jiǎn)化，銀行發(fā)放一筆數(shù)萬(wàn)元的個(gè)人貸款與發(fā)放一筆數(shù)百萬(wàn)元的企業(yè)貸款費(fèi)用相當(dāng)，銀行交易成本大大提高。第二，個(gè)人信用制度缺失的現(xiàn)狀導(dǎo)致銀行過(guò)度依賴房產(chǎn)抵押。但抵押只是一種事后的風(fēng)險(xiǎn)釋放，是一種手段而非目的。我國(guó)的社會(huì)制度特性缺乏社會(huì)保障的現(xiàn)狀使得法院對(duì)無(wú)力還貸的借款人難以做出強(qiáng)制性判決或采取強(qiáng)制性執(zhí)行手段，住房信貸的事后風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)法得到有效控制。

（二）利率風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及成因

近年來(lái)央行不斷調(diào)整貸款基準(zhǔn)利息，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人住宅抵押貸款面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大，因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮。房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期性決定了其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在房?jī)r(jià)虛高、投機(jī)盛行的發(fā)展階段，與貸款利率風(fēng)險(xiǎn)相伴隨的抵押物價(jià)值貶損風(fēng)險(xiǎn)和潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)也逐步成為現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)源。個(gè)人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)原因主要有以下幾點(diǎn)：

1．宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性

2006-2007年住宅需求旺盛，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，住房投資額占固定資產(chǎn)投資超常規(guī)的高速增長(zhǎng)。06年中央采取了緊縮的財(cái)政政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，07年從緊的貨幣政策，銷售量開始大幅萎縮。隨著樓市由熱轉(zhuǎn)冷，2008年下半年，政府改變調(diào)控政策，向行業(yè)連續(xù)施以援手，一向緊收的房地產(chǎn)政策逐步放松。2010年由于房?jī)r(jià)過(guò)度上升，政府又開始實(shí)行從緊的房地產(chǎn)政策。在國(guó)家住房政策的不斷調(diào)整下，經(jīng)濟(jì)走向的不確定性將加大宏觀政策的不確定性，從而增加商業(yè)銀行住房抵押貸款中的利率風(fēng)險(xiǎn)。

2．房貸利率的調(diào)整缺乏靈活性

現(xiàn)階段我國(guó)的利率還沒(méi)有完全市場(chǎng)化，個(gè)人住房貸款的利率是按法定利率的調(diào)整而調(diào)整的。2002 年3月1 日開始實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第四章第十四條規(guī)定“（個(gè)人住房貸款）期限在1 年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在1 年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定”。這種調(diào)整利率的做法，看似利率風(fēng)險(xiǎn)從銀行完全轉(zhuǎn)移給了借款人，銀行不再有風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際并非如此。利率的調(diào)整是中央銀行決定的，商業(yè)銀行并沒(méi)有自，中央銀行調(diào)整可能會(huì)嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)環(huán)境的變化。

3．通貨膨脹的壓力

近年來(lái)，我國(guó)中央銀行配合政府的積極財(cái)政政策，加大了貨幣投放的力度，貨幣Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI環(huán)比增長(zhǎng)1.8%，2007年環(huán)比增長(zhǎng)5.9%。2008年一年，雖然世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的嚴(yán)重打擊，各國(guó)的經(jīng)濟(jì)普遍下降嚴(yán)重（見圖1）。近期公布2010年11月CPI為5.1%，通貨膨脹一旦發(fā)生，銀行發(fā)放住房抵押貸款便會(huì)孕育更大更多的利率風(fēng)險(xiǎn)。央行大幅度加息的可能將使商業(yè)銀行面臨利差縮小、收益大幅度減小的可能。商業(yè)銀行所持有的抵押物―住房的相對(duì)貶值（相對(duì)于原名義價(jià)格）將使銀行資產(chǎn)面臨大幅度受損的可能。

（三）提前還貸風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及成因

提前還貸是指借款人在謀其償還的本金額超過(guò)當(dāng)期預(yù)定償還的本金額，主要包括對(duì)部分貸款余額提前償還和一次性清倉(cāng)所有貸款余額。個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展至今，提前還款已經(jīng)成為個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中一個(gè)重要方面。住房抵押貸款的提前還貸行為造成了住房抵押貸款組合現(xiàn)金流較大的不確定性，從而給銀行的資金管理帶來(lái)較大的不良不利影響。提前還貸是銀行對(duì)資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配難度加大。如何有效防范提前還款風(fēng)險(xiǎn)，不僅是我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的重要問(wèn)題，也是順利推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化的必要途徑。理性借款人會(huì)隨時(shí)在對(duì)自己有利的情形下采取提前還貸行為，以期在購(gòu)房中的成本支出達(dá)到最小化。那么這種收益的獲得必然是以銀行的損失來(lái)承擔(dān)為條件的。提前還貸風(fēng)險(xiǎn)原因如下：

1．預(yù)期利息收入減少，回收資金閑置的損失

由于住房抵押貸款中利率比儲(chǔ)蓄利率高的很多，而且安全性較高，是銀行信貸資產(chǎn)中獲取利潤(rùn)的主要產(chǎn)品，然而隨著提前還貸率提高，銀行的預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，從而付出的服務(wù)無(wú)法得到回報(bào)。提前還貸率越高給銀行造成的預(yù)期收入的損失也就越大。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，假設(shè)存一筆利率為8%的10萬(wàn)元十年等額本息抵押貸款，根據(jù)每月住房抵押貸款的現(xiàn)金流提前貸款的話，銀行會(huì)遭受到預(yù)期利息收入。如果借款人提前一年歸還貸款會(huì)損失611.31元，數(shù)額相對(duì)不大，而提前九年就有37839元的損失，而在住房抵押貸款中，平均的年限在二十到三十年，可見預(yù)期損失的利息是相當(dāng)大的。

2．增加銀行服務(wù)成本，可能增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

由于提前貸款行為的不確定性，是的銀行不能按照正常的貸款程序來(lái)處理，只能提供額外的人力來(lái)完成相關(guān)的各種操作，從而造成了人力資源的大量浪費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，銀行所增加的服務(wù)費(fèi)用與提前還貸次數(shù)成正比變化，而與提前還貸無(wú)關(guān)，即提前還貸率越高，那么銀行服務(wù)的費(fèi)用越大。提前還貸行為在一定條件下可以增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。如果其他貸款的報(bào)酬率低于住房抵押貸款利率，那么提前還貸行為會(huì)增加銀行的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)通貨緊縮時(shí)發(fā)放的住房抵押貸款購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)較小，如果借款人提前還貸會(huì)增加商業(yè)銀行的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。

（四）其他風(fēng)險(xiǎn)

在個(gè)人住房抵押貸款中出了信用風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，提前還貸風(fēng)險(xiǎn)外，還包括其他風(fēng)險(xiǎn)：銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，像個(gè)人住房貸款這樣的房地產(chǎn)消費(fèi)貸款期限長(zhǎng)，一般借款期限長(zhǎng)達(dá)10～20 年，甚至可達(dá)30 年，流動(dòng)性較低，商業(yè)銀行發(fā)放大量個(gè)人住房貸款會(huì)占用巨額資金。近年來(lái)個(gè)人住房貸款發(fā)展勢(shì)頭很猛，毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)個(gè)人住房貸款很快就會(huì)接近甚至超出20%的警戒線，個(gè)人住房貸款的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)日益突出。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果抵押物難以處置，銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要就會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款資金來(lái)源和運(yùn)用的結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)性個(gè)人住房消費(fèi)貸款的資金來(lái)源，基本依賴于儲(chǔ)蓄。儲(chǔ)蓄的資金有短期性和隨意性的特點(diǎn)，不能滿足住房信貸數(shù)量大和期限長(zhǎng)的要求，導(dǎo)致存貸資金不能在結(jié)構(gòu)、數(shù)量和時(shí)間上合理掛鉤。用短期的資金發(fā)放長(zhǎng)期的貸款，容易使銀行形成支付危機(jī)，從而給住房金融的進(jìn)一步發(fā)展背上巨大的包袱，隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，商業(yè)銀行進(jìn)行這方面的風(fēng)險(xiǎn)管理將會(huì)越來(lái)越重要，從現(xiàn)狀中看我國(guó)的在住房抵押方面的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制缺失。面對(duì)新形勢(shì)下銀行住房信貸的發(fā)展的新趨勢(shì)，我們應(yīng)立足于我國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展水平，借鑒國(guó)際上的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，結(jié)合自身特點(diǎn)，逐步探索出一套符合我國(guó)國(guó)情的行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理觀念、方法和工具。為了銀行住房抵押貸款的安全性和收益性。不斷地完善銀行的個(gè)人信用體系，提高對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、提前還貸風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)住房信貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)和預(yù)防機(jī)制，加強(qiáng)員工的素質(zhì)教育及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。只有這樣我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)才能不斷的發(fā)展，銀行的穩(wěn)定性，盈利性才能不斷提高，商業(yè)銀行才能獲得穩(wěn)定發(fā)展。

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篇5

【關(guān)鍵詞】 個(gè)人住房 抵押貸款 提前還款

個(gè)人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)是指借款人在還款期限內(nèi)，在貸款合同規(guī)定的還款計(jì)劃外，提前償還本金，造成貸款人損失的可能。提前還款風(fēng)險(xiǎn)造成的貸款人損失主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。

第一個(gè)方面，提前還款會(huì)打破貸款人現(xiàn)金流計(jì)劃和資金安排，貸款人必須為提前回流的資金尋找新的投資渠道，支付再投資成本;第二個(gè)方面，如果市場(chǎng)利率下降，貸款人再投資收益就會(huì)降低;第三個(gè)方面，過(guò)早的本金償還可能使貸款人蒙受發(fā)起費(fèi)用、服務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用損失。

一、因子分析實(shí)證模型的建立

因子分析是一種多元分析方法，是將影響個(gè)人住房抵押提前還款因素的眾多指標(biāo)合成少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)，將眾多的原始變量濃縮為少數(shù)幾個(gè)有效的因子變量，使變量具有更高的解釋性的研究方法。

二、變量選取

本文把變量的選擇基本歸結(jié)為借款人特征、貸款特征、房產(chǎn)特征和區(qū)域特征四個(gè)維度共19個(gè)變量。其中借款人特征維度主要有性別、年齡、家庭月收入、月還款額占家庭月收入比例、職業(yè)、受教育程度、婚姻狀況、是否當(dāng)?shù)厝?貸款人特征維度主要有貸款金額、貸款余額、貸款期限、貸款利率、貸款已運(yùn)行時(shí)間、還款方式、貸款價(jià)值比;房產(chǎn)特征維度主要有單位房?jī)r(jià)、住房面積、住房總價(jià)值。

三、變量量化

變量選擇完成后，我們需要對(duì)所選變量進(jìn)行量化，以便于以后的模型分析。因變量為貸款提前還款情況，用虛擬變量表示，提前還款貸款賦值為0，正常貸款賦值為1。對(duì)本論文選取的13個(gè)自變量的量化方法用表給出，見表1，其余6個(gè)變量采用實(shí)際數(shù)額。

四、研究樣本的來(lái)源及說(shuō)明

樣本來(lái)源某市多家商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款信貸檔案資料，涵蓋了2005年以來(lái)歷年的全部個(gè)人抵押住房數(shù)據(jù)，截止于2013年6月30日。經(jīng)過(guò)嚴(yán)格檢查和篩選，最終獲得正常貸款樣本5796個(gè)，提前還款樣本286個(gè)，有效樣本總?cè)萘繛?082個(gè)。

五、變量描述性統(tǒng)計(jì)分析

采用SPSS16.0軟件對(duì)樣本進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，得出個(gè)人住房抵押貸款提前還款樣本中的變量信息，見表2。

從借款人特征分析，得出提前還款中男性居多且更傾向于提前還款;從年齡分布來(lái)看得出提前還款者年齡較正常還款組大。

從職業(yè)來(lái)看，工作越穩(wěn)定，提前還款的概率越大;從受教育程度來(lái)看，學(xué)歷越高提前還款傾向越大;從婚姻狀況來(lái)看，無(wú)法說(shuō)明已婚家庭提前還款的可能性更大;從借款人籍貫來(lái)看，當(dāng)?shù)厝烁菀装l(fā)生提前還款現(xiàn)象。

從貸款人特征分析，貸款金額較大者偏向提前還款;從貸款期限看，具有較短貸款期限者更容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象;從貸款利率來(lái)看，利率越高越容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象。

從還款方式看，等額本金還款法更容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象;從貸款價(jià)值比（LTV）看，提前還款組LTV均值為40.51%小于正常還款組的40.77%。

從房產(chǎn)特征來(lái)看，單位房?jī)r(jià)越高越容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象;從區(qū)域特征來(lái)看，房?jī)r(jià)越高提前還款現(xiàn)象越明顯。

六、因子賦值

本文中在用因子分析法提取因子時(shí)，我們選用了SPSS

16.0軟件中的主成份分析法，采用方差解釋度大于85%的原則來(lái)選取因子的個(gè)數(shù)，共抽取了9個(gè)因子。

接著對(duì)提取出來(lái)的9個(gè)因子進(jìn)行賦值，記為Fi（i=1，2，…，8）。在給因子賦值之前首先要對(duì)原始變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，然后將標(biāo)準(zhǔn)化后的原始變量矩陣乘以因子得分系數(shù)矩陣即得到賦值后的因子分值，見表3。

同時(shí)由表三我們可以看出，在因子1中，貸款金額、貸款余額、住房面積對(duì)因子1的貢獻(xiàn)度最大，具有最強(qiáng)的解釋力，其次是年齡、月還款額占家庭收入比例、還款方式、貸款價(jià)值比和住房總價(jià)值對(duì)因子1的貢獻(xiàn)度較大，而其因子的分析同理。

至此得到了新的因子變量，這些因子變量包含了原先19個(gè)變量的絕大部分信息，同時(shí)又避免了原始變量的多重共線性問(wèn)題，為后面的判別分析奠定了基礎(chǔ)。

七、判別函數(shù)

應(yīng)用判別分析，可以研究各變量對(duì)個(gè)人住房抵押提前還款風(fēng)險(xiǎn)的影響方法和影響程度，進(jìn)而達(dá)到判別未知分類貸款可能所屬類別的目的。

判別函數(shù)的一般形式是：

Y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn

其中，Y為判別值;x1，x2，…，xn為反映個(gè)人住房抵押貸款違約特征的變量;a1，a2，a3，…an為各自變量的系數(shù)，即判別系數(shù)。

Y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn

判別函數(shù)分析的程序是先將所研究的樣本分為違約貸款組和正常貸款組，根據(jù)“組內(nèi)離散性最小、組間離散性最大”的原則建立判別函數(shù)來(lái)對(duì)未知分組屬性的樣本的可能歸屬進(jìn)行判別。

八、判別結(jié)果

根據(jù)判別分析，可以得出這樣的結(jié)論：借款人財(cái)務(wù)狀況越好，提前還款的可能性越大。月還款額占家庭收入比例越高、貸款期限越長(zhǎng)、貸款運(yùn)行期數(shù)越長(zhǎng)、單位房?jī)r(jià)越高，個(gè)人住房抵押貸款提前還款可能性越大。房?jī)r(jià)指數(shù)越高，提前還款可能性越大。男性、收入穩(wěn)定者、受教育程度越高越傾向于提前還款。家庭收入越高，越容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象。等額本金還款法更容易發(fā)生提前還款現(xiàn)象。已婚借款人較未婚借款人提前還款的可能性較大。貸款利率越高，提前還款可能性越大。本地人提前還款的可能性大于外地人。

篇6

    這次研討會(huì)以“剖析個(gè)人放貸風(fēng)險(xiǎn)，探索安全操作體系，共建金融風(fēng)險(xiǎn)控制平臺(tái)”為主題，深入探討宏觀市場(chǎng)變化，關(guān)注市場(chǎng)執(zhí)行力度，提出有效的解決方案。上海銀監(jiān)會(huì)、各大銀行、司法機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、知名房貸服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介公司的專家、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士參與了政策法規(guī)、體系控制、操作性實(shí)務(wù)等方面的討論。

    億通代書房產(chǎn)分析師表示，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)開始慢慢凸現(xiàn)，如果商業(yè)銀行不能對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，那么未來(lái)個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為商業(yè)銀行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。

    有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1997年中國(guó)個(gè)人貸款住房抵押余額僅為131億，2003年底則達(dá)到11780億元，短短六七年翻了近90倍。2004年末，上海市中資金融機(jī)構(gòu)新增貸款的72％都集中于房地產(chǎn)信貸。個(gè)人住房貸款在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，不良貸款也有所增加。與此同時(shí)，個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)和不良貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，急需采取有效措施來(lái)控制和降低風(fēng)險(xiǎn)。

篇7

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 商品房 抵押信貸風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

一、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）個(gè)人住房抵押貸款的動(dòng)作機(jī)理。

要想清晰地認(rèn)識(shí)和了解到我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，就必須首先弄清楚個(gè)人住房抵押貸款的內(nèi)涵，即動(dòng)作機(jī)理。個(gè)人住房抵押貸款，其實(shí)就是指某類需要資金的借款人，將本人名下的、且符合相關(guān)法律法規(guī)要求的房產(chǎn)作為抵押物，來(lái)向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的一項(xiàng)個(gè)人融資和借款的活動(dòng)過(guò)程。個(gè)人住房抵押貸款所獲得的款額的用途是非常廣泛的，一般情況下這一款項(xiàng)可以用來(lái)購(gòu)買商品房、購(gòu)買小轎車和進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等等。

我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)申請(qǐng)條件主要包括有：按要求如實(shí)地填寫好貸款申請(qǐng)書；擁有房屋產(chǎn)權(quán)所有證；提供有效的身份證件如戶口本、結(jié)婚證和身份證；提供資產(chǎn)證明和收入證明。

（二）我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展歷程及相關(guān)政策演變。

第一個(gè)階段時(shí)期，1978年至1998年，在這一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款才剛剛開始開展，處于萌芽及緩慢適應(yīng)性發(fā)展階段。個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)政策和制度都還極為不完善，認(rèn)識(shí)了解和真正采用個(gè)人住房抵押貸款的老百姓并不是很多，可以說(shuō)是為數(shù)極少，主要是個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)于國(guó)家的制定者和普通老百姓來(lái)說(shuō)都是一個(gè)新興事物。

第二個(gè)階段時(shí)期，1998年至2009年，在這一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)處于快速發(fā)展時(shí)期，而且房?jī)r(jià)日益劇增，需要購(gòu)買商品房的人們也越來(lái)越多，并且人們對(duì)個(gè)人分住房抵押貸款也比較熟悉和信任了，國(guó)家的個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)法律制度和金融政策也越來(lái)越全面、健全和完善。

第三個(gè)階段時(shí)期，2009年至今，在這一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的房?jī)r(jià)處于一個(gè)空前居高的價(jià)位水平，商品房剛需日益加大的現(xiàn)象也是客觀地存在著，與此同時(shí)，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款也已經(jīng)發(fā)展得相對(duì)成熟和完善，盡管與西方的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還是存在著一定的差距的。

（三）我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的規(guī)模及質(zhì)量狀況。

我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款在經(jīng)歷過(guò)上文所述的三個(gè)階段時(shí)期的洗禮和發(fā)展，在數(shù)量上也是具有著一定的規(guī)模了，而在質(zhì)量上也是具有著一定的相當(dāng)?shù)乃搅恕＞唧w來(lái)講，現(xiàn)階段，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款在規(guī)模上和質(zhì)量上的情形狀況主要表現(xiàn)為這樣的幾點(diǎn)：第一、總體來(lái)看，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款是在不斷地?cái)U(kuò)大，并且增幅也是越來(lái)越高；第二、隨著我國(guó)的金融政策，特別是信貸政策的不斷發(fā)展和完善，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款的服務(wù)質(zhì)量水平也是在不斷地提高，基本上都算得上比較專業(yè)的水平；第三、在質(zhì)量方面，我國(guó)與個(gè)人住房抵押貸款密切相關(guān)的用以保證貸款雙方利益的政策制度條款也已經(jīng)變得更加的完善、健全與合理化；第四、我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)體系提供貸款的能力和保險(xiǎn)系數(shù)也是越來(lái)越高了，等等。

二、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。

首先要闡述的是個(gè)人住房抵押貸款的第一類風(fēng)險(xiǎn)，即違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)，它其實(shí)就是指貸款人由于一些客觀的或者主觀的原因和環(huán)境的影響和制約，導(dǎo)致貸款人無(wú)法按照事先規(guī)定的期限和按照相關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行償還貸款，所產(chǎn)生的損失。一般來(lái)講，根據(jù)貸款人違約的原因性質(zhì)不同，主要可以分為理性違約風(fēng)險(xiǎn)和被迫違約風(fēng)險(xiǎn)。其中，理性違約風(fēng)險(xiǎn)主要是指貸款人在明明有償還貸款的能力的前提下，還是選擇不按期按量?jī)斶€貸款所產(chǎn)生的損失。這種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因是貸款人在房屋持有獲得的利益和償還貸款所需付出的代價(jià)之間進(jìn)行比較時(shí)往往會(huì)做出違約與否的最終決定。

（二）個(gè)人住房抵押貸款的經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。

個(gè)人住房抵押貸款的第二類風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)主要是指?jìng)€(gè)人住房抵押貸款在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和前進(jìn)的過(guò)程中產(chǎn)生了波動(dòng)的現(xiàn)象而產(chǎn)生的損失。一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)在不斷地經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和前進(jìn)的過(guò)程中，由于受到國(guó)內(nèi)各個(gè)領(lǐng)域方面的環(huán)境因素的影響和制約，必然會(huì)出現(xiàn)具有規(guī)律性和周期性特征的波動(dòng)。而在國(guó)家社會(huì)的各個(gè)方面的事物中，會(huì)受到這種帶有規(guī)律性和周期性特點(diǎn)的波動(dòng)的巨大影響的事物之一就是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)事物。個(gè)人住房抵押貸款的經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)就是典型代表之一。

（三）個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

個(gè)人住房抵押貸款的第三類風(fēng)險(xiǎn)則是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這里的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)則主要是指儲(chǔ)存在銀行等金融機(jī)構(gòu)的一些短期性資金資產(chǎn)由于被用于了長(zhǎng)期性房屋貸款的房貸而無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)從而喪失了很多有利的投資機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。這一類風(fēng)險(xiǎn)也算得上是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)體系中比較具有特殊性的一類風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要可以體現(xiàn)在兩個(gè)方面的狀況：一個(gè)方面是現(xiàn)階段由于我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款的款項(xiàng)來(lái)源主要是來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)中的各類公積金和居民活期或者定期的儲(chǔ)蓄存款，一般儲(chǔ)蓄的年限也頂多是三年到五年，但是個(gè)人房屋抵押貸款的期限可是為很長(zhǎng)，一般都有是二十年或者三十年。這樣一來(lái)，短存長(zhǎng)貸的行為就不可避免地造成了銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性非常的低下，繼而也就帶來(lái)了相應(yīng)的資金資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一個(gè)方面則是銀行等金融機(jī)構(gòu)持有的房產(chǎn)類等資產(chǎn)也不是非常容易變現(xiàn)，使銀行等金融機(jī)構(gòu)失去了很多有利的投資機(jī)會(huì)，從而也就提高了銀行等金融機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)成本，加大了它們的資金資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?？梢?，個(gè)人住房抵押貸款對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的負(fù)面影響還是很深遠(yuǎn)的，對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)性產(chǎn)生了很大的負(fù)面攻擊作用。因此，不管是貸款人還是銀行等金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房抵押貸款時(shí)，都應(yīng)該非常的重視和小心處理對(duì)待個(gè)人住房抵押貸款所產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)才是。

三、防范我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

（一）實(shí)行嚴(yán)格的資信審核制度。

這一對(duì)策建議主要是指銀行等金融機(jī)構(gòu)在接到個(gè)人住房抵押貸款的貸款人的貸款申請(qǐng)材料時(shí)，一定要嚴(yán)格地和全面地對(duì)貸款人的收入情況、資產(chǎn)情況、負(fù)債情況、每月償還貸款額占整個(gè)家庭月收入的比重情況和貸款購(gòu)買房屋的目的和用途等多種情況。銀行等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)這個(gè)審核調(diào)查結(jié)果再來(lái)斷定是否真正地要給這個(gè)貸款人進(jìn)行放款，以減小貸款的由于貸款人不能按時(shí)按量的償還貸款而造成的違約風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立完備的預(yù)警信息管理系統(tǒng)。

大家也都知道，現(xiàn)代我們所處的這個(gè)社會(huì)，它不僅僅是一個(gè)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主要發(fā)展體制、以全球經(jīng)濟(jì)一體化為主要發(fā)展趨勢(shì)的社會(huì)，它還是一個(gè)各類科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展和被普遍應(yīng)用于社會(huì)各個(gè)方面的發(fā)展的社會(huì)。各個(gè)行業(yè)各業(yè)的組織單位都在積極地將先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)生產(chǎn)力運(yùn)用到自己的事務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中去。那么，我想銀行等金融機(jī)構(gòu)同樣也是可以將先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)力量運(yùn)用到防范和規(guī)避一些金融風(fēng)險(xiǎn)的事務(wù)中去。

（三）完善我國(guó)的住房公積金制度。

對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)體系中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避，我們可以采取的對(duì)策總的來(lái)說(shuō)就是要加強(qiáng)完善我國(guó)的住房公積金制度。在前面的文字中也已經(jīng)提及過(guò)，個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槎檀骈L(zhǎng)貸的行為而造成的。這樣看來(lái)我國(guó)的銀行存款還是處于一個(gè)非常穩(wěn)定的狀態(tài)，但是影響著個(gè)人住房抵押貸款，可以用來(lái)規(guī)避和防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的我國(guó)的住房公積金制度還是存在著很多需要改進(jìn)的空間。比如住房覆蓋率低、住房公積金存在著應(yīng)建未建的現(xiàn)象、公積金的普及層面也不是很廣等等。而這些需待改進(jìn)的問(wèn)題一旦解決，正是可以很好地防范和規(guī)避我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此相關(guān)的管理人士應(yīng)該積極地著手進(jìn)行我國(guó)的住房公積金制度的完善，使我國(guó)的住房公積金制度能夠真正地滿足廣大的消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房的融資需求，并且很好地降低個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

總而言之，個(gè)人住房抵押貸款這項(xiàng)活動(dòng)會(huì)涉及到多方的利益，比如貸款者、銀行等金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)開發(fā)商。因此，在進(jìn)行這項(xiàng)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程中，一定要三方結(jié)合起來(lái)共同努力，采取科學(xué)的和合理的方法來(lái)認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且要處理好日常的活動(dòng)事務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范之間的關(guān)系和相互的影響作用，以期爭(zhēng)取在個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范和規(guī)避過(guò)程中獲得最大的成功，實(shí)現(xiàn)全面性的勝利，即三方皆獲利。

參考文獻(xiàn)：

[1]王重潤(rùn).住房抵押貸款市場(chǎng)研究[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2004.

篇8

住房抵押貸款證券化始于20世紀(jì)60年代末的美國(guó)。當(dāng)時(shí),由于通貨膨脹加劇,利率攀升,使金融機(jī)構(gòu)的固定資產(chǎn)收益率逐漸不能彌補(bǔ)攀高的短期負(fù)債成本。同時(shí),商業(yè)銀行的儲(chǔ)蓄資金被大量提取,經(jīng)營(yíng)陷入困境。在這種情況下,為了緩解金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)流動(dòng)性不足的問(wèn)題,政府決定啟動(dòng)并搞活住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。

住房抵押貸款證券化的發(fā)展現(xiàn)狀:隨著住房體制改革的不斷向前發(fā)展,中國(guó)住房抵押貸款開始出現(xiàn)并快速發(fā)展起來(lái),有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2000—2005年間個(gè)人住房抵押貸款余額占全國(guó)消費(fèi)信貸余額比重均在74%以上,個(gè)人住房抵押貸款余額占全國(guó)消費(fèi)信貸余額比重再創(chuàng)新高,2008年已超過(guò)82%。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,如個(gè)人信用制度不健全,抵押制度和抵押擔(dān)保保險(xiǎn)制度建設(shè)相對(duì)滯后等一系列問(wèn)題,導(dǎo)致了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)增大,個(gè)人住房抵押貸款不良率開始不斷上升?！敖ㄔ?005-1份額人住房抵押貸款支持證券”是國(guó)內(nèi)首個(gè)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品,這是以中國(guó)建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位的,從此開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)住房抵押貸款證券的先河。

一、中國(guó)住房抵押貸款證券化的收益分析

1.有利于商業(yè)銀行增加資金來(lái)源渠道,擴(kuò)大籌資范圍。中國(guó)包括國(guó)有商業(yè)銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)90%的資金來(lái)源是各項(xiàng)存款。如果社會(huì)存款下降,商業(yè)銀行就會(huì)無(wú)法滿足非金融機(jī)構(gòu)對(duì)資金的需求。另外,借助住房抵押貸款證券化,銀行可以在資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資,使其籌資渠道得以擴(kuò)展,由一般的存款擴(kuò)大到向全國(guó)、甚至全世界籌集資金,從而增加貸款機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源。

2.有利于解決資金流動(dòng)性問(wèn)題。目前,中國(guó)金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄存款中絕大部分是五年期以下的短期存款,而住房抵押貸款的一般期限都在十五年左右,屬于長(zhǎng)期的債權(quán)資產(chǎn)。這樣銀行的“短存長(zhǎng)貸”就很容易產(chǎn)生資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),從近幾年中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的信貸資產(chǎn)分布情況看,住房抵押貸款以較快的速度增長(zhǎng),并且預(yù)期未來(lái)仍會(huì)有較快增長(zhǎng),而定期存款的比重卻在不斷下降,從發(fā)展的觀點(diǎn)看,隨著住房抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)貸款余額達(dá)到銀行信貸資產(chǎn)的一定比例時(shí),資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大,而實(shí)行住房抵押貸款證券化,銀行通過(guò)MBS將長(zhǎng)期債權(quán)出售,使中長(zhǎng)期資產(chǎn)在短期內(nèi)變成流動(dòng)資金,即可盤活銀行的資產(chǎn),增加其資金的流動(dòng)性。

3.有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)住房抵押貸款證券化,將低流動(dòng)性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的證券,在提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí),還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者,從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)化。

二、中國(guó)住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。在中國(guó),由于個(gè)人信用制度不完善,居民收入的透明度和貨幣化程度低,實(shí)際收入與名義收入差距很大,銀行很難確切地計(jì)算居民實(shí)際收入水平,貸款銀行無(wú)法判斷貸款人的資信程度。

2.提前償付風(fēng)險(xiǎn)。提前償付是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前償付一般有兩種情況:一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高,資金富足,希望提早結(jié)束貸款時(shí),就可能發(fā)生提前償付行為。另一種是當(dāng)市場(chǎng)利率低于合同利率時(shí),提前償付行為也有可能發(fā)生。提前償付一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來(lái)的利息收入,另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

3.利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn),也稱市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),是指由于利率的變化而使發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。目前中國(guó)的商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款利率缺乏靈活性,只能隨著央行對(duì)利率的調(diào)整而相應(yīng)變動(dòng),由于貸款組合的利率是浮動(dòng)的,若貸款利率下調(diào),則銀行要承受發(fā)債成本不變而貸款收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。如果利率上調(diào),與存款利率增長(zhǎng)幅度相比小,這樣就有可能減少銀行的獲益。

4.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)遭受的利益損失。中國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款期限長(zhǎng)、回收慢,資金的來(lái)源和運(yùn)用在時(shí)間上明顯不匹配,存在“短存長(zhǎng)貸”的問(wèn)題,這種在發(fā)放長(zhǎng)期抵押貸款時(shí)的短存長(zhǎng)貸行為具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性,會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,進(jìn)而影響銀行的兌付能力。

5.法律政策風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不夠完善,政府的定位不明確。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力,出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱,與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背時(shí),政府會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策,房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和收縮,使商業(yè)銀行面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。而且現(xiàn)行法律、政策與證券化業(yè)務(wù)的沖突以及相關(guān)法律、政策的滯后,都形成了證券化業(yè)務(wù)的外部風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1.提前償付風(fēng)險(xiǎn)的防范。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性和人的理性,我們不能把握提前償付風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律,只能通過(guò)構(gòu)建科學(xué)合理的防范機(jī)制對(duì)其加以防范和控制。例如提前償付鎖住和支付罰金。買權(quán)保護(hù)的最簡(jiǎn)單方法是鎖住和支付罰金。鎖住是在貸款發(fā)起后一段時(shí)間內(nèi)不允許提前償付出現(xiàn)。支付罰金是指借款人選擇提前還款時(shí),必須為這一行為額外支付一定數(shù)額的罰金,以補(bǔ)償貸款人或投資者因提前償付而遭受損失。

2.加強(qiáng)銀行放貸的操作和流程的管理,完善信貸管理機(jī)制。貸款前,商業(yè)銀行應(yīng)該建立專業(yè)化的咨詢體系。貸款機(jī)構(gòu)在對(duì)借款人咨詢和教育上應(yīng)該投入大量資金,在借款人申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款之前,借款人應(yīng)到銀行等金融機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢,以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。貸款時(shí),商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行科學(xué)嚴(yán)密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請(qǐng)時(shí),主要是考察借款人的還款能力、審查貸款抵押品即住房的當(dāng)前狀況、實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值和調(diào)查申請(qǐng)人的信用狀況。貸款后,商業(yè)銀行應(yīng)加大監(jiān)控和管理的力度。商業(yè)銀行應(yīng)該建立先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)和監(jiān)控借款人財(cái)務(wù)狀況的信息系統(tǒng)。利用業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)每天監(jiān)測(cè)報(bào)表,一旦出現(xiàn)逾期貸款,就可以立即查明原因,采取相應(yīng)的措施來(lái)防止逾期的繼續(xù)發(fā)展,最大限度地減少銀行的損失。

3.加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)管理。目前中國(guó)住房抵押貸款主要是浮動(dòng)利率抵押貸款,利率的變化與調(diào)整主要受制于央行的金融管制和貨幣政策,這樣各大商業(yè)銀行無(wú)法根據(jù)有效的抵押貸款歷史記錄來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)抵押貸款提前償付的比例及速度;利率調(diào)整的不確定性又影響了證券價(jià)格變化,造成了未來(lái)現(xiàn)金流的不確定性,增加了投資者面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),建議中國(guó)在發(fā)展MBS時(shí)應(yīng)當(dāng)逐步調(diào)整當(dāng)前利率水平,建議與銀行間債券市場(chǎng)上的適當(dāng)期限的國(guó)債收益率掛鉤,同時(shí)繼續(xù)推行利率市場(chǎng)化。

4.發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)可利用各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種來(lái)分散個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)用所形

成的保險(xiǎn)基金金額大,來(lái)源穩(wěn),使用周期長(zhǎng),有可能部分承擔(dān)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)損失。金融機(jī)構(gòu)可通過(guò)以下險(xiǎn)種分散抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。第一,建立住房抵押貸款信用保證保險(xiǎn)。由保險(xiǎn)公司開辦抵押償還業(yè)務(wù),借款人向保險(xiǎn)公司投保抵押償還險(xiǎn),保險(xiǎn)公司充當(dāng)借款人還貸保證人,一旦借款人無(wú)法繼續(xù)歸還住房貸款時(shí),保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還一定比例的貸款損失。第二,住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合。借款人購(gòu)買相應(yīng)年限和金額的住房抵押貸款人壽保險(xiǎn),用于購(gòu)房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí),其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保證金繼續(xù)按月歸還貸款。以確保不會(huì)因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)被迫違約,抵押住房被處置的風(fēng)險(xiǎn)。第三,住房抵押貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種確保抵押物本身產(chǎn)權(quán)是完整的;貸款機(jī)構(gòu)所得到的抵押權(quán)是有效可行的;除了單證上列明的債權(quán)人之外,沒(méi)有其他人有更優(yōu)先向貸款申請(qǐng)人償還債務(wù)的權(quán)利。若因產(chǎn)權(quán)糾紛或更高順位債權(quán)人出現(xiàn)時(shí),保險(xiǎn)公司將予以賠償。

篇9

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；利率風(fēng)險(xiǎn)；綜述

一、引言

個(gè)人住房抵押貸款最早源于19世紀(jì)的英國(guó)，是金融信貸中的一個(gè)非常重要和成熟的貸款產(chǎn)品。我國(guó)自1987年開展個(gè)人住房抵押貸款以來(lái)，居民住房抵押貸款的額度不斷增加，有力地推動(dòng)了城市住宅商品化進(jìn)程，也活躍了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但與此同時(shí)，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款中面臨的風(fēng)險(xiǎn)也一直在不斷增加，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和利率市場(chǎng)化的大背景下，住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為突出，已引起人們的廣泛探研。

二、國(guó)內(nèi)外研究狀況綜述

（一）國(guó)外住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀

1、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的管理理論與實(shí)踐研究

美國(guó)銀行家安東尼 1997年編寫了《利率風(fēng)險(xiǎn)的控制與管理》一書。該書細(xì)致描述和總結(jié)了美國(guó)20年以來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)程，并概述了利率期限結(jié)構(gòu)、利率風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)、控制利率風(fēng)險(xiǎn)的工具、利率風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)踐，以及套期保值、風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡、公司利率風(fēng)險(xiǎn)披露等一些特殊問(wèn)題。巴塞爾委員會(huì)1997年9月頒布《利率風(fēng)險(xiǎn)管理原則》，第一次系統(tǒng)提出了利率風(fēng)險(xiǎn)管理的12項(xiàng)原則，建立了商業(yè)銀行利率風(fēng)險(xiǎn)管理的基本框架。而后，隨著監(jiān)管形勢(shì)的日益嚴(yán)峻和監(jiān)管任務(wù)的日益繁重，巴塞爾委員會(huì)2004年7月又頒布了《利率風(fēng)險(xiǎn)管理與監(jiān)管原則》，進(jìn)一步完善商業(yè)銀行利率風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管框架。

2、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的管理方法研究

在表外風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)發(fā)展中，20世紀(jì)50年代，馬柯維茨率先將數(shù)理引進(jìn)了經(jīng)濟(jì)學(xué)中，開創(chuàng)了證券選擇理論和投資組合理論的先河。威廉?夏普提出了沿用到現(xiàn)在的資本定價(jià)模型。默頓、布萊克創(chuàng)立了著名的期權(quán)定價(jià)模型。遠(yuǎn)期、期貨、期權(quán)、互換等衍生工具發(fā)揮套期保值的作用，在很大程度上降低了利率風(fēng)險(xiǎn)。在表內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)管理方法上，安東尼曾在《利率風(fēng)險(xiǎn)的控制與管理》一書中詳細(xì)闡述了住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)表內(nèi)管理方法分別經(jīng)過(guò)的缺口分析方法，加權(quán)缺口模擬分析方法，分類模型及靜態(tài)現(xiàn)金流分析方法，概論估計(jì)、動(dòng)態(tài)模擬及系統(tǒng)整合技術(shù)法這四個(gè)階段。

3、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)的關(guān)系研究

美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨（2007）認(rèn)為由于美國(guó)在2001到2004年期間，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一直實(shí)行低利率的政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮。而在2004年6月到2006年6月間，又連續(xù)十七次提高利息，導(dǎo)致大量借款人迫于經(jīng)濟(jì)壓力放棄還款，從而引發(fā)次級(jí)債券的持有者為保全資產(chǎn)不得不大量拋出次級(jí)債，繼而引發(fā)次貸危機(jī)。紐約銀行家陳迅勇（2007）也指出，當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)又開始大幅降息，雖然下調(diào)利率對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)能起到很大作用，但利率調(diào)整過(guò)快也給經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)諸多不利影響。

（二）國(guó)內(nèi)住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀

1、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)的研究

關(guān)于利率風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，李宏斌（1999）認(rèn)為住房抵押貸款與利率相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和提前償付的風(fēng)險(xiǎn)上。按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的不同，利率風(fēng)險(xiǎn)可劃分為重新定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、期權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、基準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)和收益率曲線風(fēng)險(xiǎn)。蘭振光（2006）認(rèn)為在利率市場(chǎng)化環(huán)境下，四種風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款中均有體現(xiàn)。張宇、劉洪玉（2009）則認(rèn)為由于我國(guó)利率市場(chǎng)化程度不高，央行控制存貸款利率，商業(yè)銀行缺乏定價(jià)權(quán)，基準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)比較突出；以浮動(dòng)利率為主的房貸模式則在一定程度上弱化了重新定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，加大了利率上升周期的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還指出國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化同樣影響著銀行體系中房貸資產(chǎn)的利率風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。

2、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)成因的研究

施繼元（2003）認(rèn)為：（1）由于我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款利率是浮動(dòng)利率，并且貸款期限較長(zhǎng)，往往在15年以上，最長(zhǎng)期限可達(dá)到30年，借款人必須承擔(dān)利率上浮帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；（2）通貨膨脹壓力有抬頭跡象，銀行發(fā)放住房抵押貸款勢(shì)必面臨風(fēng)險(xiǎn)；（3）借款人沒(méi)有可規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。趙瑞華、盧玉志（2005）的觀點(diǎn)與施繼元較為相似，他們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)的形成在于住房抵押貸款利率浮動(dòng)缺乏靈活性，這主要是由于我國(guó)目前利率還沒(méi)有完全市場(chǎng)化，個(gè)人住房抵押貸款的利率調(diào)整還決定于中央銀行，商業(yè)銀行還沒(méi)有利率決定自，并且住房抵押貸款還面臨著通貨膨脹的侵蝕。

3、關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)影響的研究

蘭振光（2006）將住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的影響歸納在三個(gè)方面：影響銀行利潤(rùn)水平；增加誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)的可能性；借款人逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)加大。張宇、劉洪玉（2009）則強(qiáng)調(diào)在當(dāng)前國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，銀行房貸利率風(fēng)險(xiǎn)程度的增加體現(xiàn)在：（1）貸款利率優(yōu)惠政策導(dǎo)致銀行房貸資產(chǎn)收益顯著下降；（2）銀行抵抗未來(lái)利差變化導(dǎo)致的收益波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力顯著下降；（3）降息在提升借款人當(dāng)前住房支付能力的同時(shí)也加大了還款期內(nèi)因利率調(diào)整導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)；（4）利率波動(dòng)導(dǎo)致違約的增加。崔燦燦（2011）同樣認(rèn)為我國(guó)住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響到商業(yè)銀行的利息收入和非利息收入，還會(huì)引起銀行股票價(jià)格的非正常波動(dòng)，給投資者、股東帶來(lái)很多不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

篇10

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款：證券化：必要性

一、我國(guó)開展個(gè)人住房抵押貸款證券化的可行性分析

雖然中國(guó)建設(shè)銀行的“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”公開發(fā)行，沒(méi)達(dá)到市場(chǎng)樂(lè)觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對(duì)抵押貸款證券化認(rèn)識(shí)的加深和客觀條件的成熟，相信在中國(guó)也將日益顯示出其價(jià)值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。

(一)個(gè)人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求

并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求是證券化的資產(chǎn)能在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對(duì)投資者要有吸引力。投資者在決定是否購(gòu)買抵押支持證券時(shí)，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來(lái)現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、收入相對(duì)穩(wěn)定并且可預(yù)測(cè)性較高，所以以個(gè)人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。

(二)居民個(gè)人收入水平的提高和金融意識(shí)的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件

一方面居民儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲(chǔ)蓄資金為個(gè)人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來(lái)源。另外，抵押支持證券的信用級(jí)別高(一般為aaa或aa級(jí))，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益率略高于國(guó)債，因此居民樂(lè)意購(gòu)買。另一方面，居民的金融意識(shí)在不斷增強(qiáng)，消費(fèi)心理日趨健康，對(duì)這一新的投資工具能很快予以接受。

(三)我國(guó)證券市場(chǎng)已初具規(guī)模

我國(guó)目前已經(jīng)形成了以眾多證券公司參與支持的證券發(fā)行市場(chǎng)，以及上海、深圳兩地證券交易所，staq系統(tǒng)和net系統(tǒng)等為代表的場(chǎng)外交易。滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國(guó)債、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個(gè)證券市場(chǎng)上市流通。

(四)我國(guó)已有相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者

隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障基金制度的深入展開，將會(huì)有越來(lái)越多的禮會(huì)保障基金。這些社會(huì)保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場(chǎng)上尋求出路，社會(huì)保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險(xiǎn)的投資機(jī)會(huì)，只能把資金投入到風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、期限長(zhǎng)的投資品種上。抵押支持證券都是長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿足這些機(jī)構(gòu)投資者的投資需求，同時(shí)也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長(zhǎng)期的資金來(lái)源。

(五)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款狀況達(dá)到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求

資料顯示，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷必須達(dá)到一定的規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在2-3億元范圍內(nèi)。1992年，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放了我國(guó)第一筆個(gè)人住房抵押貸款。從此個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購(gòu)房融資的主要方式，其規(guī)?？焖贁U(kuò)大。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，至2007年6月末，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25720億元，到了資產(chǎn)證券化對(duì)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的要求。

二、證券化的基本原理

(一)住房抵押貸款證券化的基本思路

1　建立個(gè)人信用制度。住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要以個(gè)人為客戶，其信用狀部直接影響貸款的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)情況，具體可以從三方面完善相關(guān)制度：第一，加強(qiáng)儲(chǔ)蓄實(shí)名制建設(shè)，建立以個(gè)人賬戶為主的結(jié)算制度：第二，健全全社會(huì)的信用基礎(chǔ)；第三，完善個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系。

2　加快住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。首先，住房抵押貸款的規(guī)模是證券化的基礎(chǔ)，應(yīng)大力發(fā)展住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模。其次，豐富住房抵押貸款市場(chǎng)上的貸款品種。第二=，完善一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，建立個(gè)人信用的登記制度，加強(qiáng)保險(xiǎn)業(yè)與住房抵押貸款市場(chǎng)的結(jié)合。

3　加強(qiáng)spv(特設(shè)中介機(jī)構(gòu))風(fēng)險(xiǎn)管理，spv的運(yùn)用也面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模不足、交易風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)等。spv成立后，有助于提高或強(qiáng)化spv信貸力度，有利于提高bms(住毫低押貸款支持證券)的資信評(píng)級(jí)，從而增強(qiáng)投資者信心，吸引更多投資者進(jìn)入住房抵押貸款證券化市場(chǎng)。以制度化和系統(tǒng)化的方式來(lái)管理這些風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)業(yè)務(wù)運(yùn)作分散給具有風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的投資者，從而化解銀行業(yè)的部分風(fēng)險(xiǎn)。

4　加強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款證券化中的作用。住房抵押貸款證券化市場(chǎng)是一個(gè)特殊而復(fù)雜的市場(chǎng)，其中有大量的中介機(jī)構(gòu)參與，市場(chǎng)關(guān)系

錯(cuò)綜復(fù)雜；其次，抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場(chǎng)秩序與規(guī)則。這些都需要借助于政府所具有的特殊的協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)。

(二)中國(guó)住房抵押貸款證券化的操作框架

住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制及其特色，相當(dāng)程度上取決于市場(chǎng)參與主體。市場(chǎng)參與主體的資格確定、他們的行為準(zhǔn)則、操作規(guī)范以及外部監(jiān)管機(jī)制的建立，直接關(guān)系到住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的效率和未來(lái)的發(fā)展。我國(guó)住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的基本框架如圖1所示。中國(guó)住房抵押貸款證券化操作框架中各參與方具有以下職能：(1)購(gòu)房者，作為債務(wù)人負(fù)有向發(fā)起人支付住房抵押貸款本息的義務(wù)；(2)住房抵押貸款銀行為發(fā)起人，其職能是組建資產(chǎn)池，并將其出售或轉(zhuǎn)移給spv；(3)spv的作用是購(gòu)買或接受發(fā)起人的住房抵押貸款，接受證券公司發(fā)行的住房抵押貸款支持證券；(4)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，提供資產(chǎn)評(píng)級(jí)；(5)信用擔(dān)保公司，對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行信用增級(jí)和擔(dān)保；(6)證券公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、發(fā)行住房抵押貸款支持證券。

三、推行我國(guó)住房抵押貸款證券化的建　議

(一)大力推動(dòng)金融體制改革

第一，必須以產(chǎn)權(quán)改革為核心，加快國(guó)有銀行商業(yè)化改革的步伐，建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。第二，必須逐步實(shí)現(xiàn)我國(guó)金融業(yè)從“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”向“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變。第三，必須完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，只有實(shí)現(xiàn)銀行存貸款利率的市場(chǎng)化，才能保證住房抵押貸款支持證券有一個(gè)合理的定價(jià)。第四，必須改革和完善現(xiàn)行的債券發(fā)行制度，政府只需審批年度的發(fā)行規(guī)模，至于具體的債券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、利率水平、期限結(jié)構(gòu)和發(fā)行時(shí)間等都可以交由特殊機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)情況自主作出決定。

(二)取消市場(chǎng)限制，培育投資主體

在住房抵押貸款證券化參與者中，機(jī)構(gòu)投資者已成為最大的投資者。因此，有必要在加強(qiáng)監(jiān)管的

前提下，對(duì)有關(guān)保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金、福利基金等使用的政策和法規(guī)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和放寬市場(chǎng)限制，逐步向保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。

(三)規(guī)范信用評(píng)級(jí)和擔(dān)保體系

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)結(jié)果是投資者進(jìn)行投資選擇的重要依據(jù)，獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)級(jí)是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。就我國(guó)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)條件而言，我國(guó)個(gè)人信用管理可以選擇國(guó)家社會(huì)信用管理體系這一模式，即以身份證登記為基礎(chǔ)，以存款實(shí)名制為契機(jī)，推廣建立個(gè)人賬戶體系，通過(guò)銀行問(wèn)的聯(lián)網(wǎng)、地區(qū)間的聯(lián)網(wǎng)，最終建立起國(guó)家個(gè)人信用調(diào)查和資源共享系統(tǒng)。此外，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，盡快成立政策性的全同住房抵押貸款擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，并與商業(yè)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一起構(gòu)建一套完整的抵押保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，為住房抵押貸款的發(fā)展提供保障。

(四)完善相關(guān)的法律法規(guī)

一是著手研究制定住房抵押貸款證券的法規(guī)，如《住房法》、《住房金融機(jī)構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等。二是根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)和稅收法規(guī)，結(jié)合資產(chǎn)證券化本身的特征，制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)和稅收制度。三是從各國(guó)的情況看，住房抵押貸款證券化都屬于政府推動(dòng)型的制度創(chuàng)新，這方面的法律法規(guī)的供給和創(chuàng)新同樣需要政府強(qiáng)有力的推動(dòng)。

(五)培育抵押貸款證券化市場(chǎng)

要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。包括：一是制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動(dòng)，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國(guó)證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場(chǎng)和i房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)的任務(wù)。二是深化金融改革。在國(guó)有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來(lái)源。三是開發(fā)新的貸款種類。目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。針對(duì)這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國(guó)情的貸款形式，如分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整價(jià)格抵押貸款等，從而推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

(六)建立完善的抵押市場(chǎng)擔(dān)保體系

開展住房抵押證券化必須解決好兩個(gè)問(wèn)題：一是在龐大的住房抵押貸款市場(chǎng)中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級(jí)和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是在流動(dòng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)

對(duì)抵押貸款證券化后的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。南此可見整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持，因此設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對(duì)整個(gè)住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(七)加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)

加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立包括：一是建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級(jí)后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。二是培育抵押債券的認(rèn)購(gòu)承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購(gòu)承銷者可分包銷和代銷兩種，包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，即在債券未售完時(shí)包銷商要購(gòu)買剩余債券。

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