導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)抵押，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，由于房屋和土地是不能移動(dòng)的，故房地產(chǎn)又稱之為不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條之規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押的房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，需履行抵押登記的法律行為，因此，房地產(chǎn)抵押安全可靠，在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍，隨之而來(lái)產(chǎn)生的糾紛也就愈多。所以說(shuō)，確有探討之必要。

在研究房地產(chǎn)抵押之前，先看一則案例，并思考之：

某市福星糧油食品有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱福星公司）因擴(kuò)大再生產(chǎn)擴(kuò)建廠房，急欲貸款，2000年2月6日，福星公司與該市中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行神龍支行（以下簡(jiǎn)稱神龍支行）簽訂借款抵押擔(dān)保合同。合同約定，由神龍支行貸給福星公司款人民幣150萬(wàn)元，借款期限10個(gè)月，借款利率為月息8厘。在合同中并明確約定由福星公司的辦公樓、廠房作抵押擔(dān)保，抵押物辦公樓、廠房經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所評(píng)估價(jià)格為160萬(wàn)元。2月7日，福星公司和神龍支行一塊到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)后，神龍支行即將貸款150萬(wàn)元?jiǎng)澣敫Ｐ枪举~號(hào)上。擴(kuò)建廠房后，生產(chǎn)能力增強(qiáng)，福星公司又缺乏流動(dòng)資金，福星公司又與該市工商銀行房地產(chǎn)信貸部（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信貸部）協(xié)商貸款，雙方于2000年8月18日簽訂了借款抵押擔(dān)保合同，合同約定，由房地產(chǎn)信貸部貸給福星公司流動(dòng)資金80萬(wàn)元，月息7厘，期限6個(gè)月，在抵押擔(dān)保條款中約定由福星公司的辦公樓、廠房占用的土地使用權(quán)作抵押。經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所評(píng)估價(jià)格為90萬(wàn)元，同日，房地產(chǎn)信貸部與福星公司一塊到土地管理部門辦理了土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。次日，房地產(chǎn)信貸部將貸款80萬(wàn)元?jiǎng)澣敫Ｐ枪举~戶上。借款到期后，福星公司無(wú)款支付，神龍支行于2001年4月1日向該市中級(jí)人民法院提起訴訟。房地產(chǎn)信貸部得知此情后，以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的身份申請(qǐng)參加訴訟。

該案在審理過(guò)程中，均認(rèn)為福星公司與神龍支行所簽訂的借款抵押擔(dān)保合同系合法有效。問(wèn)題的關(guān)鍵是根據(jù)《擔(dān)保法》第36條“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押的該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押”之規(guī)定，福星公司以其辦公樓、廠房作為抵押物抵押給神龍支行時(shí)，辦公樓、廠房所占用的土地使用權(quán)是否一并抵押給神龍支行？福星公司以其辦公樓、廠房所占用的土地使用權(quán)抵押給房地產(chǎn)信貸部的效力如何？是否為再抵押？神龍支行、房地產(chǎn)信貸部是否分別享有優(yōu)先受償權(quán)？筆者在闡述房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}中予以探討。

二、土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系

（一）土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)是相互獨(dú)立的物權(quán)

我國(guó)實(shí)行土地的公有制度，土地所有權(quán)分別屬于國(guó)家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有，根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第1款第（1）項(xiàng)之規(guī)定，土地所有權(quán)不得作為抵押物。但土地所有權(quán)可以與其使用權(quán)相分離，土地使用者享有土地使用權(quán)，土地使用者（即抵押人）可以自己有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的立法規(guī)定，可以用于抵押的土地使用權(quán)主要是根據(jù)出讓和轉(zhuǎn)讓合同取得的土地使用權(quán)，以及依行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。作為集體所有的土地因必須先由國(guó)家征用變?yōu)閲?guó)家所有權(quán)以后才能夠轉(zhuǎn)讓，所以集體所有的土地不得用于抵押。土地使用權(quán)屬于民法上的用益物權(quán)。所謂用益物權(quán)，是指在他人之物上得以使用收益而設(shè)立他物權(quán)。用益物權(quán)是以物的使用價(jià)值之取得為目的的物權(quán)。該種物權(quán)的特征：其主體不是所有人而是使用人，其客體具有永久的不可移動(dòng)性，其權(quán)利經(jīng)登記公示具有排他性。

以房產(chǎn)設(shè)定抵押物時(shí)，抵押人得以自己所有或有權(quán)處分的房產(chǎn)進(jìn)行抵押。房屋產(chǎn)權(quán)屬于民法上的自物權(quán)。所謂自物權(quán)，也即所有權(quán)，根據(jù)《民法通則》第71條的規(guī)定，是指所有權(quán)人依法對(duì)自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。該種物權(quán)的特征：其主體是房屋所有人，其客體也具有不可移動(dòng)性，其權(quán)利經(jīng)登記公示也具有排他性。

土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是兩種不同性質(zhì)的，不能相互替代的，各具價(jià)值的物權(quán)。國(guó)家把土地和房屋作為兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料，設(shè)立了不同的部門進(jìn)行管理。這就決定了房屋抵押和土地使用權(quán)抵押是兩種不同的財(cái)產(chǎn)抵押，兩者不具有同一性。

（二）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)有依附關(guān)系

土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ)，是土地上建筑物的本質(zhì)組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地，如果對(duì)土地沒(méi)有使用的權(quán)利，就無(wú)權(quán)在該地上建房或使用房屋，因此，離開了土地的建筑物是空中樓閣。房屋產(chǎn)權(quán)的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，抵押人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的一種權(quán)利的處分，往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。

正是基于土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的依附關(guān)系，我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的，一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則。諸如，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！钡?7條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”《擔(dān)保法》第36條所規(guī)定的“三個(gè)同時(shí)抵押”即是遵循了“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則。但在前述案例中。福星公司以房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別抵押給神龍支行和房地產(chǎn)信貸部，便是對(duì)“地隨房走”和“房隨地走”原則提出了挑戰(zhàn)，筆者將在下文予以闡述。

（三）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利主體是以同一主體為原則，非同一主體為例外

在一般情況下，民事主體只有依法取得土地使用權(quán)，才能在土地上依法興建房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)，因此說(shuō)，此種情形下，土地使用權(quán)主體與房屋產(chǎn)權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是同一的。但是，隨著近年來(lái)城市住房制度的改革和大規(guī)模商品房開發(fā)，城市私有房屋的比例呈逐步上升之勢(shì)，便出現(xiàn)了房屋區(qū)分所有。

所謂房屋區(qū)分所有，也稱建筑物區(qū)分所有，是指數(shù)人、數(shù)十人甚至更多人區(qū)分建筑物而各有其部分。①房屋區(qū)分所有的主體，是在某一住宅樓、寫字樓擁有一套或幾套單元住房的自然人或法人。一棟高層商品樓房中可能住有幾十戶、數(shù)百戶自然人或法人，這些人都應(yīng)成為房屋區(qū)分所有的主體。在房屋區(qū)分所有情況下，房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)則由房屋區(qū)分所有的主體按份共有，便出現(xiàn)了由多個(gè)共有人共同行使一個(gè)土地使用權(quán)，共有人中的一人非經(jīng)其他共有人同意，無(wú)權(quán)處分共有物。有的地方，在房屋區(qū)分出售后，土地使用權(quán)仍登記在原開發(fā)商或原單位名上。上述情況便產(chǎn)生了這樣的結(jié)果，眾多的房屋產(chǎn)權(quán)主體與房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體并不同一，出現(xiàn)了例外情形。

三、房地產(chǎn)抵押的形式

篇2

抵押人(下稱甲方)_______________________________

抵押權(quán)人(下稱乙方)_______________________________

鑒于債務(wù)人_________________與乙方于_________年_____月_____日簽訂了《_________________________________》(下稱主合同)，為保障乙方在主合同項(xiàng)下享有的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，甲方自愿以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)為債務(wù)人履行主合同向乙方作抵押但保。甲方雙方經(jīng)協(xié)商一致，訂立本抵押合同。

第一條 本合同設(shè)定抵押的房地產(chǎn)如下：房地產(chǎn)坐落 區(qū) 小區(qū) 街(路) 號(hào)(附 號(hào)) 棟 單元 樓 號(hào)房地產(chǎn)名稱房屋結(jié)構(gòu)所有權(quán)人房屋所有權(quán)證號(hào)預(yù)售合同備案號(hào)建筑總面積(平方米)抵押房產(chǎn)面積(平方米)土地使用權(quán)證號(hào) 用地總面積(平方米)抵押房產(chǎn)分?jǐn)偼恋孛娣e(平方米)建筑總樓層抵押樓層使用性質(zhì)房地產(chǎn)狀況四至 東： 南： 西： 北： 以下欄目?jī)H供在建工程填寫《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》編號(hào)已交納的土地使用權(quán)出讓金施工進(jìn)度及工程竣工日期《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)已投入工程款已完成工作量和工程量

第二條 本合同擔(dān)保的主債權(quán)種類：_______________________________幣種：______________數(shù)額：大寫__________________小寫_______________ 債務(wù)履行期限：自_______年____月____日起至_______年____月____日止。

第三條 抵押房地產(chǎn)的價(jià)值為人民幣(大寫)_______________。

第四條 抵押房地產(chǎn)由甲方占用與管理。甲方在抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，負(fù)責(zé)抵押房地產(chǎn)的安全與完好，并隨時(shí)接受乙方的檢查監(jiān)督。如果抵押房地產(chǎn)人為毀損、滅失以及發(fā)生其他使抵押房地產(chǎn)價(jià)值減損的情況時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方修復(fù)抵押房地產(chǎn)，或在_____天內(nèi)重新提供相應(yīng)的經(jīng)乙方認(rèn)可的其他等值抵押物。

第五條 本合同抵押擔(dān)保范圍為乙方主債權(quán)_______________萬(wàn)元，占主債權(quán)____ %，及由此產(chǎn)生的附屬債權(quán)。

第六條 本合同抵押期限按下列第_____種方式約定： 1、自抵押登記之日起至________年______月______日止; 2、不作約定。

第七條 本合同自簽字之日起三十天內(nèi)，由甲乙雙方共同到XX市房產(chǎn)管理局辦理抵押登記。

第八條 抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時(shí)，甲方必須及時(shí)書面告知乙方，并按下列第____種方式執(zhí)行： 1、重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，變更抵押合同，甲乙雙方共同到登記機(jī)關(guān)辦理變更抵押登記手續(xù); 2、甲方以拆遷受償價(jià)款償乙方在本合同擔(dān)保范圍內(nèi)的主債權(quán)及附屬債權(quán)。

第九條 抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓按下列第____種方式執(zhí)行： 1、未經(jīng)乙方同意，甲方不得將抵押的房地產(chǎn)全部或部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵償?shù)谌絺鶆?wù)、贈(zèng)與或以其他方式處置; 2、甲方將抵押的房地產(chǎn)全部或部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)通知乙方并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，轉(zhuǎn)讓價(jià)款須交乙方指定的機(jī)構(gòu)提存。

第十條 抵押房地產(chǎn)的再抵押按下列第____種方式執(zhí)行： 1、未經(jīng)乙方同意，甲方不得將抵押房地產(chǎn)再進(jìn)行抵押; 2、甲方將抵押房地產(chǎn)余額部分再次抵押時(shí)，應(yīng)通知乙方并告知新抵押權(quán)人抵押房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，但所擔(dān)保債權(quán)不得超出余額部分的____%。

第十一條 抵押房地產(chǎn)的出租按下列第____種方式執(zhí)行： 1、未經(jīng)乙方同意，甲方不得將抵押房地產(chǎn)對(duì)外出租; 2、甲方出租抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將設(shè)置抵押的情況告知承租人，且租金收入須交乙方指定的機(jī)構(gòu)提存。

篇3

第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，制定本辦法。

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

地上無(wú)房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。

第三條本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

第四條以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。

第五條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國(guó)家法律保護(hù)。

第六條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。

第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。

第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

第八條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第九條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

第十二條以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

第十四條以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十六條以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十七條有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

第十八條以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第十九條以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

第二十條預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

第二十一條以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第二十二條設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十三條抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

第二十四條企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

第三章房地產(chǎn)抵押合同的訂立

第二十五條房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第二十六條房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；

（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額；

（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；

（四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；

（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；

（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（七）抵押權(quán)滅失的條件；

（八）違約責(zé)任；

（九）爭(zhēng)議解決方式；

（十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；

（十一）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第二十七條以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。

第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；

（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九條抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

第四章房地產(chǎn)抵押登記

第三十條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十一條房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請(qǐng)書；

（三）抵押合同；

（四）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料：

（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

第三十三條登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。

第三十四條以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十五條抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

第五章抵押房地產(chǎn)的占用與管理

第三十六條已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。

抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

第三十七條抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。

經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。

抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第三十八條因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

第三十九條抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。

抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。

第六章抵押房地產(chǎn)的處分

第四十條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第四十一條有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。

第四十二條抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第四十三條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。

第四十四條處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

第四十六條抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：

（一）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的；

（二）抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（三）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的；

（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；

（五）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

第四十七條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；

（五）剩余金額交還抵押人。

處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

第七章法律責(zé)任

第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第五十條抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；沒(méi)有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提訟。

篇4

一、房地產(chǎn)抵押的特點(diǎn)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用權(quán)的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法優(yōu)先獲取抵押房地產(chǎn)的拍賣所得。房地產(chǎn)抵押同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出讓、贈(zèng)予、繼承等其它類型的交易不同，其具備以下特點(diǎn)：

1.抵押期間的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并不轉(zhuǎn)移，抵押人仍然享有該宗房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)。

2.抵押權(quán)人只有在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，才能行使處置權(quán)，其時(shí)效在債務(wù)到期后，而不是抵押期間的任何時(shí)間。

3.抵押房地產(chǎn)只是債權(quán)的一種擔(dān)保形式，抵押權(quán)人在債務(wù)清償時(shí)擁有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而不是一定能獲得抵押房地產(chǎn)拍賣所得的全部?jī)r(jià)款。

二、抵押客體的范圍

1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下稱《房地產(chǎn)法》），對(duì)房地產(chǎn)抵押的范圍規(guī)定如下：

1.依法取得的房地產(chǎn)其占有范圍的土地使用權(quán)可與房屋所有權(quán)同時(shí)設(shè)抵押。

2.當(dāng)所抵押房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得時(shí)，抵押權(quán)人可在抵押房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款扣除了應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金之后，優(yōu)先受償。

但《房地產(chǎn)法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同取得后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！边@一規(guī)定將銀行貸款所支持開發(fā)的成果排除在償債物保證之外。

1995年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）再次增加了房地產(chǎn)的抵押范圍，其規(guī)定如下：

1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法處分的房屋和其它地上定著物所有權(quán)和占有范圍內(nèi)的不論出讓或劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)可同時(shí)抵押。

2.抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包者同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可單獨(dú)抵押。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，但不準(zhǔn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋單獨(dú)抵押。

《擔(dān)保法》盡管作出了上述放寬性的調(diào)整，但仍然繼續(xù)承認(rèn)“簽約后地上新增房屋不屬抵押物”的規(guī)定。

2007年頒布的《物權(quán)法》對(duì)房地產(chǎn)的抵押范圍作了再次明確，它不僅規(guī)定了在建工程可以設(shè)定抵押，還增加了“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其它財(cái)產(chǎn)”這一規(guī)定。只要某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)符合抵押財(cái)產(chǎn)的條件，即抵押人有權(quán)處分，具有可讓與性，便于管理和實(shí)施，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其屬于抵押物的范圍。這不僅符合私法自治的原則，也是滿足不斷變化的經(jīng)濟(jì)生活需要。

經(jīng)歸納，房地產(chǎn)的法定抵押范圍可包括：

1.出讓素地（地上無(wú)房屋）使用權(quán)單獨(dú)抵押。

2.出讓土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用權(quán)單獨(dú)抵押。

3.出讓土地使用權(quán)連同地上房屋所有權(quán)同時(shí)抵押。

4.房屋所有權(quán)連同其所占范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

5.依法承包并獲得發(fā)包者同意抵押的各種荒地使用權(quán)單獨(dú)抵押。

6.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋所有權(quán)設(shè)抵押時(shí)，其所占用范圍內(nèi)的農(nóng)地使用權(quán)同時(shí)抵押。

7.出讓土地使用權(quán)連同地上在建工程或新增房屋與其它定著物抵押。

三、抵押標(biāo)的權(quán)屬

房地產(chǎn)自然地理位置的固定性決定了房地產(chǎn)交易中可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其它權(quán)益。而實(shí)質(zhì)上我們?cè)u(píng)估的也僅是這些無(wú)形的權(quán)益的價(jià)值。所以，如果房地產(chǎn)抵押標(biāo)的的權(quán)屬不清，將可能使評(píng)估人員或抵押權(quán)人遭遇很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且還可能根本失去房地產(chǎn)抵押的實(shí)際意義。

因此，明晰產(chǎn)權(quán)是至關(guān)重要的。評(píng)估時(shí)應(yīng)先查看待估抵押標(biāo)的權(quán)屬是否符合國(guó)家的法律、法規(guī)，是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議，是否按政府的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)屬證書。進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估，應(yīng)收集以下資料作為評(píng)估的基本依據(jù)。

1.存量房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)有《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》等。

2.出讓的土地使用權(quán)抵押價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)有《土地出讓合同》、《國(guó)有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。

3.在建工程抵押價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《土地出讓合同》、《國(guó)有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。如果用于銷售的商品房還應(yīng)有《商品房預(yù)售許可證》等。

經(jīng)過(guò)以上權(quán)證查驗(yàn)，房地產(chǎn)的權(quán)屬才能基本清楚，但是還要注意房地產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)或是否存在缺陷和暇疵。有關(guān)的缺陷和暇疵還應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中詳細(xì)說(shuō)明、交待清楚，這樣才能有效地維護(hù)房地產(chǎn)抵押雙方的合法權(quán)益。

四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中應(yīng)注意的幾個(gè)具體問(wèn)題

1.房地產(chǎn)抵押中價(jià)值的構(gòu)成與其它情形下房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的不同

房地產(chǎn)抵押是對(duì)債權(quán)的一種擔(dān)保形式，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)能充分保證對(duì)抵押人債務(wù)的清償能力。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)是在處置抵押物時(shí)可實(shí)際用于償債的部分。由于在處置抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款中土地使用權(quán)出讓金和稅金將優(yōu)先交付國(guó)家，剩余部分才能使債權(quán)人優(yōu)先受償。因此，在用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)計(jì)入應(yīng)交國(guó)家的土地使用權(quán)出讓金和稅金，在用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，也應(yīng)從比較價(jià)值和收益折現(xiàn)價(jià)值中扣除土地使用權(quán)出讓金和稅金。

2.評(píng)估時(shí)的預(yù)測(cè)分析

資產(chǎn)以及一般性的房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓、出租等其它類型的價(jià)值評(píng)估，是對(duì)財(cái)產(chǎn)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)價(jià)值的評(píng)估。而房地產(chǎn)抵押評(píng)估是為了對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，該價(jià)值評(píng)估是對(duì)未來(lái)債務(wù)清償價(jià)值的評(píng)估，因此房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)充分考慮未來(lái)抵押期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況。

3.抵押房地產(chǎn)土地使用權(quán)的狀況以及土地使用權(quán)出讓金的交付

土地價(jià)值一般占到商品房房?jī)r(jià)總價(jià)的20～40，因此地價(jià)是房地產(chǎn)抵押價(jià)值的一個(gè)重要組成部分。而地價(jià)中包含的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金是不能作抵押的。房地產(chǎn)抵押人得到的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)性質(zhì)可能是國(guó)有的，也可能是集體的；取得土地使用權(quán)的方式可能是有償?shù)?，也可能是無(wú)償?shù)?，己支付的土地使用?quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金可能是全部的，也可能是部分的。這些都將影響房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值。因此，在評(píng)估前，一定要弄清這些情況，才能準(zhǔn)確地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。比如：集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要辦理國(guó)家征用手續(xù)，因此在決定集體土地上的房屋抵押價(jià)值時(shí)，不僅要扣除土地使用權(quán)出讓金，還要扣除有關(guān)的征地費(fèi)用；對(duì)于無(wú)償劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)，在評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)，一定要扣除補(bǔ)償?shù)貎r(jià)的費(fèi)用；對(duì)于有償出讓的土地使用權(quán)，在評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)，一定要了解其出讓金的交付情況等等。各地政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有補(bǔ)交多少出讓金，相應(yīng)批準(zhǔn)多少面積房產(chǎn)銷售的。因此，評(píng)估人員一定要注意分清上述各種情況，不應(yīng)因地價(jià)情況不明而造成估價(jià)不實(shí)。

4.關(guān)于房地產(chǎn)的再次抵押

按照《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)，即同一房地產(chǎn)可以向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押，且債權(quán)額可以超出抵押房地產(chǎn)的評(píng)估值。因此，評(píng)估人員在評(píng)估再次抵押房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)在報(bào)告中明確說(shuō)明是否已扣除前一次擔(dān)保的債權(quán)金額，以免發(fā)生誤導(dǎo)。

5.關(guān)于個(gè)人住房擔(dān)保貸款的特殊性

個(gè)人住房擔(dān)保貸款是購(gòu)房人在先付首期房款后，與銀行簽訂以其所購(gòu)房屋作為抵押物的抵押貸款，銀行將余款一次性貸給購(gòu)房人，購(gòu)房人在一定期限內(nèi)分次償還。其抵押特點(diǎn)是：①抵押折扣率一般較低，一般是50～70；②抵押期較長(zhǎng)，最長(zhǎng)年限可達(dá)30年；③還款形式為按月或季分次償還。因此對(duì)個(gè)人住房抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選用住房交付日期。只有這樣，才能使住房的抵押價(jià)值與住房的買賣價(jià)格的狀態(tài)條件相一致。

參考文獻(xiàn)：

篇5

內(nèi)容摘要：隨著人們對(duì)住房抵押貸款的需求急劇增加，住房抵押貸款證券化將對(duì)我國(guó)進(jìn)一步深化住房制度改革，提高住房市場(chǎng)有效需求，培養(yǎng)我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。本文圍繞政府行為如何在房地產(chǎn)抵押貸款證券化中發(fā)揮最大作用這一中心思想，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況構(gòu)建一個(gè)可行的房地產(chǎn)抵押貸款證券化模式，并闡述政府在證券化操作全過(guò)程中的行為選擇。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化政府行為

我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化流程設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)施的過(guò)程，就是房地產(chǎn)抵押貸款的收益與風(fēng)險(xiǎn)在各主體間重新分配的過(guò)程，所以有必要對(duì)證券化的流程進(jìn)行一個(gè)合理的設(shè)計(jì)，使各個(gè)主體在證券化過(guò)程中獲得均衡的收益與風(fēng)險(xiǎn)。

在制度框架不同的國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的程序各自不同，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，可以采用這樣的一個(gè)基本程序

政府行為的選擇

抵押貸款證券化作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新活動(dòng)，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場(chǎng)秩序與規(guī)則。考慮到制度變遷中政府往往具有強(qiáng)制力優(yōu)勢(shì)，因此抵押貸款證券化需要政府的協(xié)調(diào)。筆者認(rèn)為，政府行為應(yīng)該主要從以下幾個(gè)方面入手：

（一）完善制度環(huán)境

1.積極規(guī)范、完善和擴(kuò)大抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。針對(duì)目前我國(guó)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上存在的主要問(wèn)題，政府可以從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)調(diào)整：

針對(duì)貸款方式單一、缺乏靈活性的問(wèn)題，應(yīng)給予商業(yè)銀行更大的自，鼓勵(lì)其以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，創(chuàng)新和豐富個(gè)人住房抵押貸款品種。貸款銀行可以根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際情況。針對(duì)不同市場(chǎng)制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個(gè)性化服務(wù)，從而進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸規(guī)模。

人民銀行應(yīng)對(duì)抵押貸款實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、利率、分期付款計(jì)劃、貸款條件、保險(xiǎn)服務(wù)、貸款管理等標(biāo)準(zhǔn)化，為抵押貸款支持證券在二級(jí)市場(chǎng)上的順利推行創(chuàng)造一個(gè)規(guī)范化的操作環(huán)境。

針對(duì)住房消費(fèi)市場(chǎng)上嚴(yán)重的供需不平衡的問(wèn)題，應(yīng)著重解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，建立和健全住房保障供應(yīng)體系，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。為鼓勵(lì)商業(yè)貸款機(jī)構(gòu)向中低收入家庭提供貸款，可以對(duì)住房抵押貸款提供優(yōu)惠利率、財(cái)政貼息，政府也可以成立專門機(jī)構(gòu)為低收入家庭提供擔(dān)保。

針對(duì)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)參與者單一的問(wèn)題，應(yīng)努力推動(dòng)住房金融體系的建設(shè)，例如加強(qiáng)我國(guó)政策性的住房?jī)?chǔ)蓄銀行的建設(shè)。

為了積極培育住房市場(chǎng)，還應(yīng)加強(qiáng)住宅產(chǎn)權(quán)管理，進(jìn)行全國(guó)住宅信息系統(tǒng)建設(shè)。另外，為了防止市場(chǎng)失靈，政府也應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的能力。

2.加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)。首先，在司法方面，住房抵押貸款證券化在發(fā)起人出售貸款方式的合法性，權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，破產(chǎn)隔離對(duì)抵押人權(quán)益的影響、以及特設(shè)信托機(jī)構(gòu)的法律管轄等方面，都對(duì)傳統(tǒng)的法律規(guī)范提出了挑戰(zhàn)。針對(duì)有關(guān)抵押貸款能否轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移的方式、原債務(wù)人的知情權(quán)問(wèn)題以及真實(shí)出售的法律問(wèn)題等，有必要對(duì)現(xiàn)行法律必須給予適當(dāng)?shù)男抻?，才能為我?guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展提供法律支持和保障。我國(guó)政府在推進(jìn)住房抵押貸款證券化時(shí)，可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善和修訂《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》、《公司法》、《證券法》和《信托法》，使抵押貸款證券化有章可循，有法可依。其次，在有關(guān)制度方面，一方面，應(yīng)盡快完善與抵押貸款支持證券相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；另一方面，為了增強(qiáng)抵押擔(dān)保證券的吸引力，我國(guó)可借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上稅收制度的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行稅收優(yōu)惠制度，一方面盡量降低抵押貸款證券化的成本，另外也可以增加抵押貸款支持證券對(duì)投資者的吸引力。

3.建立特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）。建立SPV是抵押貸款證券化的核心內(nèi)容之一，根據(jù)我國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，以信托公司作為載體的資產(chǎn)證券化方案遇到的障礙會(huì)相對(duì)小些。因?yàn)樵谀壳拔覈?guó)的法律環(huán)境和金融制度下，信托公司所特有的財(cái)產(chǎn)隔離機(jī)制完全符合資產(chǎn)證券化運(yùn)行機(jī)制的本質(zhì)要求，因此，SPV采取信托模式應(yīng)該是目前我國(guó)資產(chǎn)證券化模式的現(xiàn)實(shí)選擇。

但是，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)抵押貸款證券化長(zhǎng)久發(fā)展的角度看，政府發(fā)起設(shè)立的SPV也應(yīng)占有一席之地。由政府出面組建SPV，不僅容易獲得投資者的信任，信用評(píng)級(jí)較高，融資成本較低，而且在抵押市場(chǎng)上可以充當(dāng)“最后貸款人”的角色。這對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的交易程序，有效的定價(jià)機(jī)制和統(tǒng)一的清算體系均將產(chǎn)生不可低估的影響。在美國(guó)、加拿大和我國(guó)香港地區(qū)，抵押二級(jí)市場(chǎng)都是由政府發(fā)起設(shè)立的公司推動(dòng)的，這體現(xiàn)了政府對(duì)住宅金融市場(chǎng)的干預(yù)與扶持。但SPV不是政府的行政機(jī)構(gòu)，必須遵循市場(chǎng)運(yùn)作的原則，這種將政府扶持與市場(chǎng)原則有機(jī)結(jié)合的方式有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙重目標(biāo)。

（二）完善信用環(huán)境

1.充分發(fā)揮政府信用增級(jí)的功能。信用增級(jí)可以分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩類，內(nèi)部信用增級(jí)的方式有超額抵押、建立現(xiàn)金儲(chǔ)備賬戶等。外部信用增級(jí)主要通過(guò)金融擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。除此之外，還可以選擇資信度高的商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司充當(dāng)擔(dān)保人，并與其簽訂擔(dān)保協(xié)議。

對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行信用增級(jí)，是實(shí)行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵，而以什么方式提供信用擔(dān)保，則是信用增級(jí)的核心。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，住房抵押貸款證券化的擔(dān)保方式主要有政府擔(dān)保、企業(yè)擔(dān)保和個(gè)人擔(dān)保等。

在我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款證券化，政府擔(dān)保也可以發(fā)揮重要作用：政府信譽(yù)高，實(shí)力強(qiáng)，由政府來(lái)進(jìn)行信用增級(jí)，能增強(qiáng)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的安全感，提高他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，消除惜貸心理。

政府提供信用增級(jí)，能促進(jìn)中低收入家庭的住房消費(fèi)。為中低收入者提供抵押貸款的擔(dān)保，與政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消費(fèi)的供需矛盾的目標(biāo)相一致。目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，信用基礎(chǔ)薄弱且信用制度滯后。政府采用擔(dān)保的方式來(lái)進(jìn)行信用增級(jí)，其示范作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)擔(dān)保作用本身，政府為住房抵押貸款提供擔(dān)保，表明了政府推動(dòng)住房金融市場(chǎng)的決心，促使更多的貸款機(jī)構(gòu)和商業(yè)性保險(xiǎn)公司放心大膽地積極參與住房貸款業(yè)務(wù)。

政府擔(dān)保減少了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。政府擔(dān)保進(jìn)入保險(xiǎn)市場(chǎng)，可以將社會(huì)上信用風(fēng)險(xiǎn)高的那一部分購(gòu)房者（中低收入家庭）從商業(yè)保險(xiǎn)市場(chǎng)中分離出來(lái)，實(shí)質(zhì)是降低了金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)，有利于商業(yè)銀行進(jìn)行住房抵押貸款證券化操作。政府同時(shí)在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)揮信用增級(jí)的功能，可以使我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)得到進(jìn)一步完善。

政府提供信用增級(jí)，最大的一個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是資金來(lái)源問(wèn)題。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的情況，我國(guó)政府也可以通過(guò)財(cái)政預(yù)算撥付、收取保險(xiǎn)費(fèi)以及存儲(chǔ)準(zhǔn)備金等手段來(lái)解決擔(dān)保賠償所需的資金問(wèn)題。2.建立信用評(píng)估體系。我國(guó)的個(gè)人信用制度建設(shè)還處于起步階段，個(gè)人信用制度的欠缺已經(jīng)成了抵押貸款證券化發(fā)展的巨大障礙。在我國(guó)信用評(píng)估體系的建設(shè)的起步階段，政府推動(dòng)可以發(fā)揮極大作用：

制定和實(shí)施有關(guān)法律。目前的問(wèn)題是我國(guó)法律法規(guī)涉及個(gè)人征信方面的有關(guān)立法相對(duì)滯后，至今只有一部《征信管理?xiàng)l例》，從2002年起草至今尚未正式頒布。因此，應(yīng)該強(qiáng)化政府這一外部強(qiáng)制力的作用，對(duì)《擔(dān)保法》、《合同法》、《貸款通則》等涉及個(gè)人信用方面的條款作必要的修改和完善；對(duì)保護(hù)個(gè)人隱私也應(yīng)作全面的規(guī)定，盡快出臺(tái)關(guān)于信用數(shù)據(jù)開放和使用的法律法規(guī)?？傊畱?yīng)該建立一系列違約懲罰機(jī)制，規(guī)定信用資料的傳播范圍，保護(hù)公民的合法權(quán)益等，最終目的是建立起一個(gè)安全高效的個(gè)人信用評(píng)估體系。

發(fā)揮政府作用，推動(dòng)信用評(píng)估中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)。據(jù)報(bào)道，我國(guó)自1987年在沈陽(yáng)成立首家信用評(píng)級(jí)公司以來(lái)，至今約有信用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)1200多家，其中60％為信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，35％為開展信用調(diào)查、信用評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)管理等咨詢公司，5％為專門從事信用征集、評(píng)級(jí)和管理的信用中介機(jī)構(gòu)。顯然，總體上我國(guó)目前的信用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)無(wú)論質(zhì)量、數(shù)量都不能滿足全國(guó)性個(gè)人信用評(píng)估體系建設(shè)的需要，僅僅依靠市場(chǎng)的力量來(lái)推動(dòng)個(gè)人信用制度建設(shè)也是不可行的。應(yīng)該發(fā)揮政府在監(jiān)督管理和環(huán)境創(chuàng)造上的優(yōu)勢(shì)，完善個(gè)人存款實(shí)名制，建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，建立個(gè)人基本賬戶制度，建立個(gè)人破產(chǎn)制度等。用法律的形式對(duì)個(gè)人賬戶體系、個(gè)人信用的記錄和移交、個(gè)人信用檔案的管理，個(gè)人信用級(jí)別的評(píng)定、披露和使用，個(gè)人信用主客體的權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范做出明確的規(guī)定；同時(shí)明確個(gè)人信用評(píng)估各機(jī)構(gòu)的職責(zé)，使個(gè)人信用制度在法律的框架范圍內(nèi)合理運(yùn)行，規(guī)范發(fā)展。

建立科學(xué)的個(gè)人信用評(píng)估管理系統(tǒng)。科學(xué)的信用信息管理系統(tǒng)是個(gè)人信用評(píng)估體系建立的基礎(chǔ)。我國(guó)目前個(gè)人信息非常分散，可以由政府出面建立個(gè)人信用評(píng)估管理系統(tǒng)。由政府將各部門的個(gè)人信息進(jìn)行匯總，以個(gè)人支付能力和信用記錄為核心，以定量分析的方法評(píng)定個(gè)人信用等級(jí)。通過(guò)將信用評(píng)分結(jié)果劃分為不同的信用檔次，向信貸決策提供一個(gè)科學(xué)、準(zhǔn)確和有效的信息系統(tǒng)。

總之，個(gè)人信用評(píng)估體系是房地產(chǎn)抵押貸款證券化順利實(shí)施的基礎(chǔ)之一，我國(guó)政府應(yīng)吸收、借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在信用制度建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建立具有我國(guó)特色的信用評(píng)估體系,從而保障我國(guó)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（三）完善金融環(huán)境

目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待進(jìn)一步明確。在我國(guó)抵押貸款證券化試點(diǎn)工作已經(jīng)正式啟動(dòng)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將會(huì)更加活躍，但也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。目前來(lái)看，抵押貸款證券化過(guò)程中以下幾個(gè)有關(guān)金融改革與監(jiān)管的問(wèn)題顯得尤為重要：

逐步實(shí)現(xiàn)從“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”向“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變。應(yīng)該說(shuō)，混業(yè)經(jīng)營(yíng)是全球金融業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，也是抵押貸款證券化帶來(lái)的必然結(jié)果。但是，分業(yè)經(jīng)營(yíng)是我國(guó)在證券市場(chǎng)發(fā)展初期的歷史選擇。因此，在抵押貸款證券化的運(yùn)作中，關(guān)于“分業(yè)”還是“混業(yè)”的問(wèn)題就不可避免了?！盎鞓I(yè)經(jīng)營(yíng)”可以擴(kuò)大整個(gè)金融業(yè)的資源利用效率，提高金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)的相互促進(jìn)和發(fā)展。但分業(yè)經(jīng)營(yíng)卻又利于金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)安全性、穩(wěn)定性，雙方互有利弊。從我國(guó)實(shí)踐來(lái)看，從1999年8月開始，允許部分券商參與同業(yè)拆借市場(chǎng)，從而打開了銀行信貸資金流向證券市場(chǎng)的通道。2000年2月，中國(guó)人民銀行和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，允許符合條件的證券公司以自營(yíng)股票和證券投資基金作質(zhì)押向商業(yè)銀行貸款，在一定程度上打通了商業(yè)銀行與證券公司的資金通道。2005年2月20日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布并開始實(shí)施《商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司試點(diǎn)管理辦法》。按照規(guī)定，我國(guó)商業(yè)銀行可直接出資設(shè)立基金管理公司。銀行將借此進(jìn)入證券市場(chǎng)。這一切現(xiàn)實(shí)說(shuō)明，混業(yè)經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨，原來(lái)的規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)我國(guó)目前的形勢(shì)發(fā)展。

我國(guó)能否順利實(shí)現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)向混業(yè)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵取決于金融風(fēng)險(xiǎn)是否能夠得到有效地控制，而有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)又依賴于完善的金融監(jiān)管制度。因此，政府有必要進(jìn)一步健全和完善我國(guó)金融監(jiān)管，逐步實(shí)現(xiàn)由“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”向“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的重大轉(zhuǎn)變。

篇6

合同 編號(hào)： 年 字第 號(hào)

當(dāng)戶(出典人)：__________(以下稱甲方)

住所(地址)：__________________________

身份證號(hào)碼：____________________________

抵押房產(chǎn)位置：__________________________

聯(lián)系電話：______________________________

典當(dāng)行(抵押權(quán)人)：______(以下稱乙方)

公司地址：______________________________

企業(yè)代碼證號(hào):___________________________

聯(lián)系電話：______________________________

根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)及其相關(guān)規(guī)定，甲方向乙方申請(qǐng)辦理貸款事宜，雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，特訂立本合同，以茲共同遵守。

一、甲方應(yīng)如實(shí)填寫《房地產(chǎn)抵押典當(dāng)申請(qǐng)表》，并按照乙方制定的《房地產(chǎn)抵押典當(dāng)須知》的要求提供相應(yīng)資料證件。乙方應(yīng)審查核實(shí)甲方所填寫的相關(guān)資料、證件。

二、甲方因資金周轉(zhuǎn)需要，自愿將坐落在__________市__________區(qū)_____小區(qū)__________棟_______單元 _______層_______號(hào)(房屋所有權(quán)證號(hào)：____________________，建筑面積：__________平方米)自有房產(chǎn) _____處作為抵押物向乙方申請(qǐng)貸款。

三根據(jù)甲方實(shí)際申請(qǐng)的貸款金額，經(jīng)乙方審核確定向甲方貸款人民幣_(tái)_________萬(wàn)元整(大寫)。

四、甲方與乙方商定，貸款期限自__________年__________月__________ 日起至__________ 年__________月__________日止。

五、甲方與乙方商定，本合同項(xiàng)下的典當(dāng)綜合服務(wù)費(fèi)率每月為貸款金額的__________%。續(xù)當(dāng)時(shí)，甲方每月__________日前項(xiàng)乙方交納綜合服務(wù)費(fèi)。典當(dāng)期限屆滿后五日內(nèi)，甲方既不贖當(dāng)，又不續(xù)當(dāng)?shù)?，即為絕當(dāng)。絕當(dāng)后，甲方自愿放棄抵押的房產(chǎn)，同意乙方對(duì)該房產(chǎn)按照有關(guān)規(guī)定處理，以此來(lái)抵償?shù)洚?dāng)行的貸款本息和綜合服務(wù)費(fèi)，并自愿協(xié)助或承擔(dān)辦理過(guò)戶手續(xù)。

六、甲方另有合法住處地址為：__________建筑面積：__________平方米(另附產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件)，房產(chǎn)絕當(dāng)后合法住所的產(chǎn)權(quán)人同意甲方在該房產(chǎn)居住(證明材料一份)。乙方在行使本合同抵押物的處分權(quán)時(shí)，應(yīng)向甲方和抵押物的合法占有人發(fā)出書面通知，在該通知發(fā)出五日內(nèi)，甲方或其他合法占有人應(yīng)立即無(wú)條件交出抵押物，搬至第二處住所居住。

七、抵押物的保險(xiǎn)：

1.甲方須在乙方指定的時(shí)間內(nèi)，到乙方指定的保險(xiǎn)公司并按甲方指定的保險(xiǎn)種類為該抵押物購(gòu)買保險(xiǎn)。投保金額不得少于重新購(gòu)置該抵押物的全部金額。保險(xiǎn)的賠償范圍應(yīng)包括該抵押物遭受自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞、損毀;抵押期限內(nèi)，甲方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險(xiǎn)，否則，甲方須無(wú)條件賠償甲方因此所受的一切損失。如甲方不履行還款的義務(wù)，抵押人應(yīng)繼續(xù)購(gòu)買保險(xiǎn)，直至借款合同項(xiàng)下貸款本息全部還清為止。

2.甲方須在保險(xiǎn)手續(xù)辦理完畢五日內(nèi)，將保險(xiǎn)單正本交由乙方保管。保險(xiǎn)單的第一受益人須為乙方，保險(xiǎn)單不得附有任何損害或影響乙方權(quán)益的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)臈l款。

3.甲方不可撤銷的授權(quán)委托乙方為其上述保險(xiǎn)事項(xiàng)的代表人接受或支配保險(xiǎn)賠償金，將保險(xiǎn)賠償金用于修繕該抵押物的損壞部分或清償本合同項(xiàng)下甲方所欠乙方的所有款項(xiàng)。

4.甲方如違反上述保險(xiǎn)條款，乙方可依照本合同之保險(xiǎn)條款的規(guī)定，代表購(gòu)買保險(xiǎn)，所有費(fèi)用均由甲方支付。

5.抵押期間，該抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的損毀，甲方應(yīng)就受損毀部分及時(shí)提供新的擔(dān)保，并辦理相應(yīng)的手續(xù)。

八、在甲方既不按期交付綜合服務(wù)費(fèi)，又不按期還款的情況下，乙方有權(quán)處理該房產(chǎn)。甲方自愿放棄訴訟和抗辯權(quán)，在此不可撤銷的授權(quán)委托乙方有權(quán)直接處分該房產(chǎn)，并以縮短款項(xiàng)償還貸款本息和綜合服務(wù)費(fèi)。

九、在合同的有效期內(nèi)，甲方如發(fā)生分立、合并、由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同項(xiàng)下義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有權(quán)提前處分其抵押財(cái)產(chǎn)。

十、甲方所提供的所有證件、文件和憑證必須真實(shí)、合法、有效，房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)任何經(jīng)濟(jì)糾紛，無(wú)任何權(quán)利瑕疵，未設(shè)定抵押，如發(fā)生不實(shí)或欺騙行為由甲方承擔(dān)全部相關(guān)的法律責(zé)任，并由甲方承擔(dān)乙方所有的損失。

十一、甲方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)擁有完整的所有權(quán)，如該房產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)，則須共有人已簽字同意該抵押房產(chǎn)典當(dāng)貸款。因抵押房產(chǎn)存在權(quán)屬、共有爭(zhēng)議引起的一切法律責(zé)任均由甲方承擔(dān)，并可要求甲方支付當(dāng)金及利息總額萬(wàn)分之五/日的違約金。

十二、甲方未經(jīng)乙方書面同意，將設(shè)定抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租、重復(fù)抵押或以其他任何方式轉(zhuǎn)移本合同項(xiàng)下抵押財(cái)產(chǎn)，以上行為均為無(wú)效，如出現(xiàn)上述情況之一者，甲方自愿承擔(dān)雙倍償還貸款的法律責(zé)任。

十三、在合同有效期間內(nèi)，甲方與乙方之間所產(chǎn)生的還款、借款、追加款等法律行為均視為本合同約定范圍內(nèi)，按照本合同相關(guān)條款執(zhí)行。

十四、與本合同及本合同項(xiàng)下抵押房產(chǎn)有關(guān)的一切費(fèi)用(包括評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等)，均由甲方支付或承擔(dān)。

十五、本合同的訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國(guó)法律。在本合同履行期間，凡因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議、糾紛，雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。在協(xié)商無(wú)效時(shí)，當(dāng)事人約定任何一方可依法向本合同簽約地人民法院訴訟解決。

十六、本合同一式叁份，雙方簽字、蓋章，房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理房屋抵押登記后生效。

十七、本合同未盡事宜，屆時(shí)由甲方與乙方協(xié)商訂立補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力。

當(dāng)戶(甲方)簽章：____________

典當(dāng)行(乙方)簽章：__________

篇7

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)抵押；價(jià)值評(píng)估； 估價(jià)方法

劉桂良，招平（2004）認(rèn)為抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估時(shí)要關(guān)注非持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)下的清算價(jià)值，他們首次構(gòu)建出到期價(jià)值估算法和即期價(jià)值修正法兩種評(píng)估方法的基本模型，對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行了創(chuàng)新。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押作為銀行的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，在我國(guó)也被認(rèn)可和受到各界人士的重視。隨著房地產(chǎn)的抵押越來(lái)越多，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也隨之而起。對(duì)于房地產(chǎn)的抵押評(píng)估我國(guó)有明確的規(guī)定，但是總有一些特殊性的房地產(chǎn)存在，給評(píng)估帶來(lái)了一定困難，本文就談?wù)劮康禺a(chǎn)的抵押評(píng)估內(nèi)涵和評(píng)估技術(shù)方法。

1、房地產(chǎn)抵押評(píng)估的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的抵押評(píng)估都有明文規(guī)定，它的估價(jià)價(jià)值為實(shí)時(shí)價(jià)值。等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 我們從 “房地產(chǎn)” 屬性和 “抵押”經(jīng)濟(jì)行為來(lái)進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)抵押評(píng)估具有以下特點(diǎn)：

1.1 房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的絕對(duì)不動(dòng)性和價(jià)值形態(tài)的相對(duì)流動(dòng)性高度的對(duì)立統(tǒng)一

房地產(chǎn)也稱為不動(dòng)產(chǎn)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和易于保管，又實(shí)用等特點(diǎn)，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值價(jià)值。房產(chǎn)與原材料等流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行抵押比較，房地產(chǎn)雖然沒(méi)有流動(dòng)資產(chǎn)靈活但是卻相對(duì)的易于保管和保值，也不受材料市場(chǎng)等因素的制約，房地產(chǎn)也是人們生活和活動(dòng)的必備場(chǎng)所，人們對(duì)房地產(chǎn)更具有依賴性，與那些無(wú)形資產(chǎn)和流動(dòng)字長(zhǎng)相比，在價(jià)值形態(tài)上又明顯具有更好的流動(dòng)性，即更容易變現(xiàn)。因此，由于房地產(chǎn)在 “不動(dòng)性” 和 “流動(dòng)性” 上的完美結(jié)合，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過(guò)程中，往往更多、 更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔(dān)保物，被借、 貸雙方所接受和認(rèn)可。

1.2 房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)是資產(chǎn)權(quán)利的抵押， 而不是資產(chǎn)本身的抵押

所謂資產(chǎn)的抵押，都是有一定的時(shí)間限制，就像去當(dāng)鋪典當(dāng)東西一樣，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)用高于當(dāng)時(shí)典當(dāng)?shù)膬r(jià)值可以把典當(dāng)物贖回，如果超過(guò)了期限那么當(dāng)鋪有權(quán)利把你典當(dāng)?shù)奈锲烦鍪邸?房地產(chǎn)的抵押也是有一定期限的，在一定期限內(nèi)，你抵押的就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)而不是房地產(chǎn)本身的價(jià)值，只要你在規(guī)定的貸款時(shí)間內(nèi)還清所抵押的貸款，那么房地產(chǎn)還是歸你所有。如果你沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)還清貸款，這時(shí)銀行才有權(quán)利處理你的抵押房地產(chǎn)用來(lái)回收貸款。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常地使用其所有的資產(chǎn)，但是不能進(jìn)行任何形式的產(chǎn)權(quán)交易或非正常的貶損。換而言之，就是在抵押期間房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)雖然沒(méi)有變更或轉(zhuǎn)移，但實(shí)際已處于凍結(jié)狀態(tài)，你不能再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或二次抵押。所以，抵押期間的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有未來(lái)的不確定性，并以突變性終結(jié)。不象融資租賃，其產(chǎn)權(quán)是漸變式過(guò)渡。

1.3 房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評(píng)估終極目的是為了“貸款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或變現(xiàn)”

無(wú)論抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)比例是多少，資金的提供者還是希望貸款人能按期償還所貸款項(xiàng)，不是最終因貸款人無(wú)力償還貸款而把房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)移給銀行或是資金提供者。 銀行作為金融機(jī)構(gòu)是以經(jīng)營(yíng)資金為主，它不是房地產(chǎn)商，手里可以存放大量的房地產(chǎn)業(yè)，以期望升值來(lái)實(shí)現(xiàn)收益的目的。 銀行或資金提供者更希望貸款人能按期還清本金和利息，使資金迅速回籠，而達(dá)到經(jīng)營(yíng)資金盈利的目的。

2、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、 保守，公平，公正的原則，選用估價(jià)方法時(shí)，一般盡量將成本法作為一種估價(jià)方法，其次再對(duì)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值和未來(lái)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。最常見(jiàn)的幾種方法如下：

2.1 完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的評(píng)估方法

所謂的完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，是以出讓、 購(gòu)買或其他方式獲得的土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，在規(guī)定的使用期限內(nèi)可以自由出租、 轉(zhuǎn)讓、 出售等活動(dòng)。主要包括各類商品房、 自建自營(yíng)的工廠、 飯店、 娛樂(lè)場(chǎng)所等等。 對(duì)這些具有完全產(chǎn)權(quán)的抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可采用市場(chǎng)法、 收益法和成本法估價(jià)，以市場(chǎng)行情為準(zhǔn)。 對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、 市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)等。

2.2 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的評(píng)估

不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)是指只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，有些房屋土地是以劃撥的方式獲得的，有企事業(yè)單位的房產(chǎn)及社會(huì)各界的商品房、 廉租房、 經(jīng)濟(jì)房等。對(duì)這些房產(chǎn)抵償進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用以下幾種方式：一是采用直接評(píng)估其土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值；二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。

2.3 部分（局部）房地產(chǎn)的評(píng)估方法

這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、 某層、 某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對(duì)已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，和它的相應(yīng)權(quán)益，要看它能否能獨(dú)立使用獨(dú)立變賣變現(xiàn)，并對(duì)土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、 共用部分的合理享用等問(wèn)題進(jìn)行分析，估價(jià)方法可選用市場(chǎng)法、 收益法或成本法。

2.4 在建工程房地產(chǎn)的評(píng)估方法

在建工程是指正在施工還沒(méi)有竣工或通過(guò)驗(yàn)收的工程， 在建工程的重要特點(diǎn)是還沒(méi)有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不具備驗(yàn)收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。這類房產(chǎn)抵押評(píng)估就比較麻煩，要對(duì)在建抵押物進(jìn)行全面的調(diào)查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開發(fā)資質(zhì)， 和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)的設(shè)計(jì)使用權(quán)益，并且要

了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結(jié)果進(jìn)行時(shí)點(diǎn)評(píng)估。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不舍拖欠價(jià)款估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

參考文獻(xiàn)：

[1]張瑩潔 房地產(chǎn)抵押評(píng)估的評(píng)估方法問(wèn)題 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估

篇8

地址:____________ 郵碼:____________ 電話:____________

法定代表人:__________________ 職務(wù):_______________

抵押人:_______________

地址:____________ 郵碼:____________ 電話:____________

法定代表人:____________ 職務(wù):____________

抵押物業(yè)地址:____________郵碼:____________ 電話:______

抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同:購(gòu)房____ 字第________號(hào)

第一條 總則

抵押權(quán)人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會(huì)同擔(dān)保人簽定本房產(chǎn)抵押貸款合約(下稱“合約”)。抵押人(即借款人)同意以其與擔(dān)保人于____ 年____ 月____ 日簽訂的房產(chǎn)買賣合同(即抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同)的全部權(quán)益抵押于抵押權(quán)人并同意該房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)物業(yè)(即抵押物業(yè))在售房單位發(fā)出入住通知書(收樓紙)后立即辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)以該物業(yè)抵押于抵押權(quán)人賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)并愿意履行本合約全部條款。抵押權(quán)人(即貸款人)同意接受抵押人以上述房產(chǎn)買賣合同的全部權(quán)益及房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下房產(chǎn)物業(yè)作為本合約項(xiàng)下貸款的抵押物并接受擔(dān)保人承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任抵押權(quán)人向抵押人提供一定期抵押貸款作為抵押人購(gòu)置抵押物業(yè)的部分樓款。經(jīng)三方協(xié)商特定立本合約應(yīng)予遵照履行。

第二條 釋義

在此貸款合約內(nèi)除合約內(nèi)另行定義外下列名詞的定義如下:

“營(yíng)業(yè)日”:指抵押權(quán)人公開營(yíng)業(yè)的日子。

“欠款”:抵押人欠抵押權(quán)人的一切款項(xiàng)包括本金利息及其他有關(guān)費(fèi)用。

“房產(chǎn)買賣合同之全部權(quán)益”:指抵押人(即購(gòu)房業(yè)主)與擔(dān)保人簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)所應(yīng)擁有的全部權(quán)益。

“房產(chǎn)物業(yè)建筑期”:售房單位發(fā)出入住通知書日期之前視為房產(chǎn)物業(yè)建筑期。

第三條 貸款金額

一、貸款金額:人民幣_(tái)___ 元;

所有已歸還(包括提前歸還)的款項(xiàng)不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人將上述貸款金額全數(shù)以抵押人購(gòu)樓款名義存入售房單位帳戶。

第四條 貸款期限

貸款期限為____ 年由抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)日起計(jì)。期滿時(shí)抵押人應(yīng)將貸款本息全部清還但在期限內(nèi)如抵押人發(fā)生違約行為抵押權(quán)人可據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額抵押人當(dāng)即履行。

第五條 利息

一、貸款利率按____ 銀行貸款最優(yōu)惠利率加____ 厘(年息)計(jì)算。

二、上述之優(yōu)惠利率將隨市場(chǎng)情況浮動(dòng)利率一經(jīng)公布調(diào)整后立即生效抵押權(quán)人仍保留隨時(shí)調(diào)整貸款利率的權(quán)利。

三、本合約項(xiàng)下之貸款利率按貸款日利率或根據(jù)抵押權(quán)人書面通知按市場(chǎng)情況而調(diào)整的利率。

四、合約有效期內(nèi)按日貸款余額累計(jì)利息每年以365天計(jì)日。

五、貸款利率如有調(diào)整時(shí)由抵押權(quán)人以書面通知抵押人調(diào)整后的利率。

篇9

第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，制定本辦法。

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

地上無(wú)房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。

第三條本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

第四條以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。

第五條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國(guó)家法律保護(hù)。

第六條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。

第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。

第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

第八條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第九條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

第十二條以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

第十四條以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十六條以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十七條有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

第十八條以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第十九條以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

第二十條預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

第一十一條以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第二十二條設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十三條抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

第二十四條企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

第三章房地產(chǎn)抵押合同的訂立

第二十五條房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第二十六條房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；

（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額；

（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；

（四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；

（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；

（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（七）抵押權(quán)滅失的條件；

（八）違約責(zé)任；

（九）爭(zhēng)議解決方式；

（十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；

（十一）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第二十七條以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。

第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；

（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九條抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

第四章房地產(chǎn)抵押登記

第三十條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十一條房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請(qǐng)書；

（三）抵押合同；

（四）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料：

（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

第三十三條登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。

第三十四條以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十五條抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

第五章抵押房地產(chǎn)的占用與管理

第三十六條已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。

抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

第三十七條抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。

經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。

抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第三十八條因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

第三十九條抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。

抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。

第六章抵押房地產(chǎn)的處分

第四十條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第四十一條有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。

第四十二條抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第四十三條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。

第四十四條處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

第四十六條抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：

（一）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的；

（二）抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（三）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的；

（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；

（五）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

第四十七條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；

（五）剩余金額交還抵押人。

處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

第七章法律責(zé)任

第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第五十條抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；沒(méi)有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提訟。

第五十一條因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時(shí)，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。

第五十二條登記機(jī)關(guān)工作人員、，或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章附則

第五十三條在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，參照本辦法執(zhí)行。

篇10

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無(wú)定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?？梢?jiàn)，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見(jiàn)，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見(jiàn)，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來(lái)分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效。”也就是說(shuō)，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過(guò)第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁(yè)。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋：“所有人于其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無(wú)人應(yīng)買，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷其典權(quán)之登記?！保ㄗⅲ和鯘设b著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁(yè)。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)椋婪ɡ?，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過(guò)代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁(yè)。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見(jiàn)解存在分歧，即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁(yè)。）筆者認(rèn)為，此說(shuō)不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣時(shí)，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜?！保ㄗⅲ亨嵱癫ㄖ骶帲骸睹穹ㄎ餀?quán)論文選輯》（下），第1084頁(yè)。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無(wú)須法律來(lái)禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?，盡管拍賣通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣無(wú)疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時(shí)無(wú)人受買、無(wú)法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問(wèn)題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問(wèn)題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來(lái)件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號(hào)批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過(guò)拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無(wú)人受買，抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時(shí)確實(shí)無(wú)人受買、無(wú)法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)?，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣房地產(chǎn)時(shí)，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項(xiàng)拍賣必須由土地管理部門負(fù)責(zé)。而依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個(gè)先決條件，抵押權(quán)人只是對(duì)繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。新晨