導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；登記錯(cuò)誤；法律救濟(jì)

近年來，不動(dòng)產(chǎn)越來越受到人們的關(guān)注和重視，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記工作顯得尤為重要。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作來說，由于人為以及其他的影響，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記可能會(huì)出現(xiàn)一定的錯(cuò)誤，這就會(huì)對(duì)當(dāng)事人的個(gè)人利益造成一定的侵害，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)是當(dāng)事人維護(hù)個(gè)人權(quán)益、降低個(gè)人損失的重要手段。目前，我國現(xiàn)行物權(quán)法當(dāng)中，就不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作給予了較為詳細(xì)的說明，以保障居民的個(gè)人權(quán)益。但是，同西方發(fā)達(dá)國家相比，我國物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤救濟(jì)只有較為原則性的規(guī)定，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)工作在實(shí)際開展中缺乏明確的指引。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的相關(guān)概念

不動(dòng)產(chǎn)，是指以自然性質(zhì)或者是法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，就是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所享有的物權(quán)。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是自對(duì)外開放以來，我國居民生活水平不斷提升，居民的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)逐漸加深，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的關(guān)注程度也有了很大程度上的提升。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是指國家法定登記機(jī)關(guān)依照我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，將權(quán)利人所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)情況登記到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿上，并向社會(huì)公開，明確權(quán)利人的合法權(quán)利，并使權(quán)利相對(duì)人更好的了解和明確自身的相關(guān)權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記首先需要審核權(quán)利人登記申請(qǐng)，在進(jìn)行登記之后，還需要向社會(huì)公開，這既是保障權(quán)利人的合法權(quán)益，更是保證法律的公平性和公正性。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記結(jié)束后，登記信息必須為公眾提供相關(guān)查閱的權(quán)利。目前，根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記部門是土地所在地的縣級(jí)以及以上的人民政府土地資源行政管理部門。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的概念，目前國內(nèi)外還沒有統(tǒng)一的說法，主流上認(rèn)為是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在登記過程中，由于當(dāng)事人、權(quán)利人第三者或者是登記機(jī)關(guān)故意或者過失行為所導(dǎo)致的登記簿上登記權(quán)益和實(shí)際權(quán)力不符。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤，不但會(huì)給登記部門的日常工作構(gòu)成嚴(yán)重影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)權(quán)利人和公眾的合法權(quán)益造成侵害。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)途徑

（一）更正登記。更正登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿記錄信息出現(xiàn)錯(cuò)誤或者遺漏的情況下，登記機(jī)關(guān)自行或者依當(dāng)事人申請(qǐng)按照現(xiàn)行法律規(guī)定程序進(jìn)行登記信息的涂銷和修正。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記過程中，由于相關(guān)因素的影響，會(huì)導(dǎo)致登記信息與實(shí)際不符的問題產(chǎn)生。如果登記信息錯(cuò)誤較為明顯，登記機(jī)關(guān)在核實(shí)之后可以將更正意見向社會(huì)公示，在公示期間當(dāng)事人沒有提出異議，登記機(jī)關(guān)則可以按照法律規(guī)定實(shí)施信息的更正。在我國物權(quán)法當(dāng)中，對(duì)于更正登記有所解釋，指出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)可以在權(quán)利人書面同意的情況下對(duì)登記信息予以修改，可以在權(quán)利人證據(jù)證明的情況對(duì)登記存在的錯(cuò)誤予以更正。

（二）異議登記。異議登記，是指當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿上所記錄的權(quán)利提出異議的情況下，登記關(guān)機(jī)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)對(duì)信息更正和登記。異議登記是維護(hù)權(quán)利人和利害關(guān)系人合法權(quán)益的重要手段。異議登記首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力進(jìn)行終止，屬于臨時(shí)性救濟(jì)。我國物權(quán)法當(dāng)中，對(duì)異議登記的時(shí)間進(jìn)行了明確的規(guī)定，規(guī)定申請(qǐng)人必須要異議登記起的十五日內(nèi)提訟，否則異議登記將會(huì)失去法律效力。

（三）民事救濟(jì)。民事救濟(jì)，是指當(dāng)事人在利益受到侵害之后，當(dāng)事人在確保原權(quán)益不受侵害和影響的情況下，對(duì)自身的權(quán)益實(shí)施維護(hù)。民事救濟(jì)的前提是當(dāng)事人必須要按照個(gè)人意愿，利用民事訴訟的形式來恢復(fù)個(gè)人權(quán)利，消除不法以及不公平的狀態(tài)。民事救濟(jì)屬于自力救濟(jì)，是依靠當(dāng)事人自身力量實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤救濟(jì)的一種方式。

（四）行政救濟(jì)。在當(dāng)事人利益受到侵害的情況下，當(dāng)事人可以通過法院訴訟或者的形式訴求國家機(jī)關(guān)幫助，實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人權(quán)利的維護(hù)。行政救濟(jì)是一種較為普遍的救濟(jì)模式，是依靠國家機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)個(gè)人權(quán)利維護(hù)的重要手段。但是，行政救濟(jì)也存在較大一定的缺陷，如救濟(jì)效率較為低下，救濟(jì)流程較為復(fù)雜等。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤救濟(jì)的優(yōu)化建議

（一）加強(qiáng)信息公證。目前，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記和登記錯(cuò)誤救濟(jì)工作存在一定的不完善性，登記錯(cuò)誤的出現(xiàn)，給登記機(jī)關(guān)和當(dāng)事人都帶來了較大影響。信息公證，是指在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之初，由公證人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)進(jìn)行核實(shí)，并在核實(shí)準(zhǔn)確無誤的情況下出示公證書，之后由不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)開展登記工作。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記引入信息公證，首先能夠有效的提升登記效率，并且降低登記機(jī)關(guān)的工作成本；其次，在引入信息公證制度之后，公證方將對(duì)登記錯(cuò)誤的責(zé)任和賠償進(jìn)行分擔(dān)，這就有效的降低了登記機(jī)關(guān)的工作風(fēng)險(xiǎn)及工作壓力。

（二）推行混合訴訟制度?；旌显V訟制度，就是將民事訴訟和行政訴訟相結(jié)合，以全面地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)當(dāng)事人的合法權(quán)益。目前，國外發(fā)達(dá)國家鼓勵(lì)單一救濟(jì)模式維護(hù)當(dāng)事人利益，但是從我國實(shí)際現(xiàn)狀來看，采用混合訴訟制度更加合理。在混合訴訟制度之下，當(dāng)事人能夠最大化的發(fā)揮個(gè)人力量，依靠自身的力量來維護(hù)個(gè)人合法權(quán)益。同時(shí)，當(dāng)事人還能夠借助國家機(jī)關(guān)力量，爭(zhēng)取相關(guān)權(quán)利，在保證救濟(jì)模式靈活和合理的情況下，拓寬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤救濟(jì)的實(shí)現(xiàn)途徑。

（三）建立登記保險(xiǎn)制度。建立登記保險(xiǎn)制度，有利于緩解登記工作人員的工作壓力，同時(shí)也能夠更好地保障當(dāng)事人的合法權(quán)利。登記保險(xiǎn)制度，是指在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記過程中，當(dāng)事人出于個(gè)人意愿購買登記保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司具體負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的準(zhǔn)確性，并保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的真實(shí)性。登記保險(xiǎn)制度的優(yōu)勢(shì)在于，能夠有效的轉(zhuǎn)移登記工作者的工作壓力，由專業(yè)的保險(xiǎn)公司對(duì)登記信息開展評(píng)估，降低登記錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)；保險(xiǎn)公司對(duì)登記工作者的工作能力、業(yè)務(wù)素質(zhì)以及個(gè)人能力開展具體的量化評(píng)估，保證登記人員的職業(yè)資格，從而降低登記錯(cuò)誤問題的發(fā)生概率，依靠社會(huì)力量來實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的合理控制。

四、結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)作為重要的社會(huì)財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作的作用和意義非常重大。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記過程中，由于人為等因素的影響，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記可能會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，給當(dāng)事人造成一定的損失，當(dāng)事人則需要通過一定的途徑和手段來維護(hù)個(gè)人利益，索取損害賠償。本文就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)手段展開分析，首先就不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的概念予以闡述，并就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)途徑進(jìn)行了歸納和分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤救濟(jì)提出合理的優(yōu)化和完善建議，探索能夠更好的保障權(quán)利人合法權(quán)益、降低不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

參考文獻(xiàn)

[1] [德]鮑爾.施蒂爾納.德國物權(quán)法（上冊(cè)） [M].張雙根譯，法律出版社，2005.

[2] 郝磊.試論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的法律規(guī)制[J].天津師范大學(xué)西部法學(xué)，2008（01）.

[3] 王利民，郭明龍.邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新―中國不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的體制性調(diào)整[J].政法論，2009（01）.

[4] 楊寅，羅文廷.我國城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度的行政法分析[J].法學(xué)評(píng)論，2008（01）.

篇2

關(guān)鍵詞：準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)；物權(quán)變動(dòng)；登記對(duì)抗

中圖分類號(hào)：D913.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）08-0103-03

關(guān)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)和對(duì)抗，《物權(quán)法》第24條和《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條都做了相關(guān)規(guī)定，明確了交付生效加登記對(duì)抗主義，但是仍有諸多疑點(diǎn)，需要通過解釋予以澄清。

一、關(guān)于準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與對(duì)抗的條文解讀

（一）“不能對(duì)抗善意第三人”的含義解讀

《物權(quán)法》第24條規(guī)定：“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”

“不能對(duì)抗善意第三人”是指物權(quán)變動(dòng)的效果不能對(duì)善意第三人產(chǎn)生不利影響，只能對(duì)雙方當(dāng)事人以及惡意第三人產(chǎn)生約束力[1]。即指第三者因具備了對(duì)抗要件，在實(shí)現(xiàn)第三者保護(hù)目的范圍內(nèi)，可以否認(rèn)不具備對(duì)抗要件的物權(quán)取得者的權(quán)利[2]。物權(quán)人不享有可排斥他人權(quán)利或優(yōu)先于他人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法律地位，在物權(quán)人向他人主張這種法律地位時(shí)，第三人得以其不具有這種法律地位予以抗辯[3]。

（二）根據(jù)條文解釋準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以交付為要件

根據(jù)體系解釋，《物權(quán)法》第23條“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币?guī)定是一體適用于所有動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓的一般性規(guī)定，在法律沒有另外規(guī)定的情形，原則上都適用該條文。第25、26、27條分別是對(duì)簡易交付、指示交付、占有改定的規(guī)定。第24條使關(guān)于準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，雖然根據(jù)文義不能得出需要交付的含義，但是第24條是對(duì)第23條交付效力的限制：即根據(jù)23條一般情況下交付不僅體現(xiàn)了當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)的形成力，同時(shí)也包括對(duì)第三人的對(duì)抗力，而根據(jù)第24條，準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)以登記為對(duì)抗要件，交付在此種場(chǎng)合不具有對(duì)善意第三人的對(duì)抗力，但第24條并未明確“剝奪”交付對(duì)于準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立與轉(zhuǎn)讓的形成力[1]，因此當(dāng)事人之間關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的形成力仍需適用第23條的一般規(guī)定。由此可知，23～27條都位于《物權(quán)法》第二章第二節(jié)“動(dòng)產(chǎn)交付”之下，第23條、第25條、第26條、第27條都是關(guān)于“交付”的規(guī)定，第24條自然也與“交付”有關(guān)。

第23條的規(guī)定：“法律另有規(guī)定的除外”，主要是指《物權(quán)法》第158條、第188條、第189條所規(guī)定的登記對(duì)抗主義不需要交付。因?yàn)榈?58條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”。第188條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立”。第189條規(guī)定：“抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立”。對(duì)于地役權(quán)與抵押權(quán)的設(shè)立法律都有明文規(guī)定“自合同生效時(shí)”即設(shè)立，不以“交付”為要件，但是第24條的表述與上述法條的表述明顯不同，并未做出“合同成立即設(shè)立”的規(guī)定。所以根據(jù)體系解釋，第24條是個(gè)不完全法條，需要與第23條結(jié)合使用，才會(huì)有完全的法效果，即“交付主義加登記對(duì)抗”。

（三）根據(jù)條文解釋未交付已登記的情況下不能取得所有權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第23條和第24條，我國對(duì)于準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓采用的是“交付主義加登記對(duì)抗”，即交付為生效的前提，而生效為對(duì)抗的前提。所以“已登記，未交付的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”不生完全的效力。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條第4款“出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定可知，“交付”的效力強(qiáng)于“登記”，僅有登記沒有交付不能取得所有權(quán)。但是否認(rèn)“未交付已登記所有權(quán)取得”的效力在理論與實(shí)踐中均有無法解決的矛盾。

1.違背了登記對(duì)抗主義的內(nèi)涵

首先，以二重買賣為例，甲先與乙簽訂了汽車買賣的合同并且交付，后又與丙簽訂了關(guān)于同一汽車的買賣合同，未交付但登記。如果把《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條第4款解釋為此時(shí)丙可以基于登記對(duì)抗善意第三人，僅僅是不能對(duì)抗出賣人甲和已受領(lǐng)汽車的先買受人乙，所以乙可以請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記于自己名下，則這樣的法效果與“已交付，未登記的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”的效果相同，違背了登記對(duì)抗主義的內(nèi)涵，也與《物權(quán)法》第24條的規(guī)定相矛盾。所以只能解釋為這種情況下丙完全沒有所有權(quán)，而乙可以請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記于自己名下，則無異于承認(rèn)了《物權(quán)法》第24條規(guī)定的準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立與轉(zhuǎn)讓采用的是登記生效主義。

其次，根據(jù)第10條第4款受領(lǐng)了交付的先買受人乙可以請(qǐng)求將標(biāo)的物登記于自己名下，而僅有登記的次買受人丙卻不可以請(qǐng)求移轉(zhuǎn)占有，等于是認(rèn)為占有的效力優(yōu)于登記的效力，即未登記僅有受領(lǐng)可以對(duì)抗取得登記的第三人，這與“登記對(duì)抗主義”的本意相矛盾。

2.從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，應(yīng)當(dāng)由控制風(fēng)險(xiǎn)成本低的一方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

在二重買賣中，對(duì)于不能取得標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)，先買人可以通過取得交付以后馬上登記而控制風(fēng)險(xiǎn)，次買受人可以通過實(shí)質(zhì)調(diào)查而控制風(fēng)險(xiǎn)。顯然由成本低的一方負(fù)責(zé)控制風(fēng)險(xiǎn)，從交易成本總量上看是個(gè)有效率的選擇[4]。在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，一物多賣的情況很常見，如果次買受人為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在與出賣人簽訂合同進(jìn)行登記前都要實(shí)質(zhì)調(diào)查，成本頗大，不利于商品流通。所以不應(yīng)當(dāng)否認(rèn)“未交付已登記所有權(quán)移轉(zhuǎn)”的效力，不應(yīng)由取得登記的次買受人來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

3.從立法目的看，承認(rèn)“未交付已登記所有權(quán)移轉(zhuǎn)”的效果符合登記的意義

船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車往往交易價(jià)值昂貴，對(duì)于許多缺乏購買能力的人來說，通常只能通過取得他物權(quán)或租賃權(quán)等方式來滿足個(gè)人生活所需，這種權(quán)利人與用益者之間的分離增加了以某種穩(wěn)定的方式（如登記）來公示價(jià)值高昂的準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況的必要性[5]。在登記對(duì)抗主義，登記對(duì)抗力的賦予是為了激勵(lì)當(dāng)事人在物權(quán)變動(dòng)中作成登記，以使特定當(dāng)事人間的物權(quán)變動(dòng)外化為一定的物質(zhì)形式，將觀念中的物權(quán)變動(dòng)表彰于外，從而為外界認(rèn)識(shí)，維護(hù)交易安全[6]。

二、準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)構(gòu)成要件的具體設(shè)想

（一）采用“交付主義加登記對(duì)抗”模式

不采意思主義的模式一方面是出于體系考慮，我國的物權(quán)法體系采用的是債權(quán)形式主義，如果僅對(duì)于準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)模式采用意思主義，則不利于體系的協(xié)調(diào)，另一方面是采用意思主義不利于交易安全。但是一體采用登記生效主義也不合適。

（二）未交付已登記的買受人能取得所有權(quán)

要尋找“為交付已登記的買受人能取得所有權(quán)”的法理基礎(chǔ)則要討論如下問題。

第一，在二重買賣中后買人僅有登記未受領(lǐng)交付時(shí)取得所有權(quán)是基于出賣人的有權(quán)處分還是通過善意取得？如果認(rèn)為出賣人是無權(quán)處分，則后買人只能通過善意取得取得所有權(quán)。但是善意取得要求受讓人在辦理登記時(shí)為善意，如果登記的受讓人在訂立合同時(shí)為善意，同時(shí)很可能此時(shí)受讓人已經(jīng)支付了全部或大部分價(jià)款，但是在辦理登記時(shí)已經(jīng)知道讓與人將準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)交付給先買人，那么僅僅取得登記的后買人就不是善意，不能通過善意取得獲得所有權(quán)。這對(duì)于后買人的要求過于苛刻也不利于保護(hù)交易安全。因此，采用善意取得使僅有登記的第三人取得標(biāo)的物所有權(quán)不合理。具有登記但未交付的第三人取得所有權(quán)只能依據(jù)出讓人的有權(quán)處分。既然出讓人是有權(quán)處分，而先買人也因交付取得了所有權(quán)，這與“一物一權(quán)”主義相違背。但是，為了解決在二重買賣中的邏輯矛盾，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)出賣人甲與先買人乙均有不完全的所有權(quán)。日本法上的不完全變動(dòng)說[7]認(rèn)為“所有權(quán)并非一個(gè)單獨(dú)的權(quán)利，而是由各種權(quán)能構(gòu)成的集合體，所謂物權(quán)變動(dòng)并非一次性地將所有權(quán)一并移轉(zhuǎn)，而是伴隨著合同履行的不同階段逐步轉(zhuǎn)移各個(gè)權(quán)能?！盵8]也就是說，只要沒有登記，物權(quán)變動(dòng)就不產(chǎn)生完全效力，讓與人也不能成為完全的無權(quán)利人[9]。換言之，《物權(quán)法》第23條雖然規(guī)定了僅依據(jù)交付就能產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)，但是受第24條的制約，只有通過具備對(duì)抗要件才開始排他性地歸屬于受讓人。即取得交付的先買人僅具備不能對(duì)抗善意第三人的所有權(quán)，但是沒有取得對(duì)善意第三人的對(duì)抗力。而仍保有登記的出讓人則保有繼續(xù)處分給他人的權(quán)利。

第二，在出讓人是有權(quán)處分的前提下，未交付但已登記的后買人所有權(quán)取得的物權(quán)變動(dòng)要件？因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第24條“未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人”不能得出“一經(jīng)登記即可對(duì)抗”的結(jié)論，所以要對(duì)抗，除了登記以外還需要其他條件，而根據(jù)體系解釋，則還需要交付。況且，僅僅通過買賣合同與登記后買人即取得所有權(quán)，外觀上與意思主義無異。但可以做如下解釋：登記作成時(shí)已經(jīng)包含了當(dāng)事人物權(quán)移轉(zhuǎn)的合意。支撐依法律行為而生的物權(quán)變動(dòng)的基本要素主要有二：一是意志要素，即當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)合意；二是物上要素，即法定的公示形式。只有通過二者的結(jié)合，物權(quán)才能發(fā)生完全有效地變動(dòng)[10]。在登記對(duì)抗主義，交付體現(xiàn)了當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)的合意，而登記則體現(xiàn)了當(dāng)事人移轉(zhuǎn)對(duì)善意第三人對(duì)抗力的物權(quán)合意，同時(shí)這種合意與法定的物上要素（即登記）實(shí)現(xiàn)了結(jié)合，此時(shí)物權(quán)才發(fā)生完全有效地變動(dòng)。據(jù)此可以做如下兩種討論。

一是如果認(rèn)為交付僅僅體現(xiàn)了使所有權(quán)在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的合意，沒有使其發(fā)生對(duì)世變動(dòng)的合意，沒有公示效力，登記則是使物權(quán)變動(dòng)發(fā)生對(duì)世變動(dòng)的合意與公示的結(jié)合。則在未交付已登記的情形，買受人自然可以取得完全的所有權(quán)，因?yàn)楫?dāng)事人登記時(shí)已經(jīng)具備使所有權(quán)在當(dāng)事人之間發(fā)生變動(dòng)的合意以及使其具有對(duì)世效力的合意，并且通過登記進(jìn)行公示，是意志要素與物上要素的結(jié)合。此時(shí)交付成為了與物權(quán)變動(dòng)無關(guān)的單純的占有移轉(zhuǎn)行為[3]。

二是如果認(rèn)為交付不僅包含使所有權(quán)在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的合意，還具有使取得交付的買受人得以對(duì)抗善意第三人和出讓人之外的人（如侵權(quán)人、惡意第三人）的公示效力，登記則是使物權(quán)變動(dòng)發(fā)生對(duì)世變動(dòng)的合意與公示的結(jié)合。那么在未交付已登記的情形，若認(rèn)為只有登記的買受人可以取得完全的所有權(quán)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)事人登記時(shí)已經(jīng)具備使所有權(quán)在當(dāng)事人之間發(fā)生變動(dòng)的合意以及使其具有對(duì)世效力的合意，同時(shí)公示了買受人對(duì)于善意第三人以外的人的對(duì)抗力以及對(duì)于善意第三人的對(duì)抗力。但是，這里需要討論的是結(jié)合《物權(quán)法》第23條、第24條的規(guī)定，對(duì)于善意第三人以外的人的對(duì)抗力移轉(zhuǎn)的公示方式應(yīng)當(dāng)是交付，而不是登記，那么此處認(rèn)為登記也是對(duì)對(duì)于善意第三人以外的人的對(duì)抗力移轉(zhuǎn)的公示方式，是否違背了物權(quán)法定，公示方式是否是物權(quán)法定的內(nèi)容？《合同法》第133條規(guī)定“但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！薄睹穹ㄍ▌t》第72條第2款也有相應(yīng)規(guī)定?！逗贤ā返?34條也規(guī)定了所有權(quán)保留買賣，這些條文的規(guī)定都與《物權(quán)法》第23條“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定不符，不僅僅是“法律另有規(guī)定”可以變更物權(quán)變動(dòng)的公示方式，“當(dāng)事人另有約定”也可以變更物權(quán)變動(dòng)的公示方式。那么可以認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)的公示方式并非強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《物權(quán)法》第5條規(guī)定的物權(quán)法定，即種類和內(nèi)容法定的范圍。因此，在已登記未交付的情形，可以認(rèn)為當(dāng)事人在登記時(shí)包括對(duì)公示方式的約定，將對(duì)于善意第三人以外的人的對(duì)抗力移轉(zhuǎn)的公示方式由交付更改為登記。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊代雄.準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)要件——《物權(quán)法》第24條及相關(guān)條款的解釋和完善[J].法律科學(xué)，2010，（1）.

[2][日]加賀山茂.日本物權(quán)法中的對(duì)抗問題[J].于敏，譯.外國法譯評(píng)，2000，（2）.

[3]汪志剛.準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與對(duì)抗[J].中外法學(xué)，2011，（5）.

[4]龍俊.中國物權(quán)法上的登記對(duì)抗主義[J].法學(xué)研究，2012，（5）.

[5]汪志剛.動(dòng)產(chǎn)交付與所有權(quán)轉(zhuǎn)讓制度研究[M].北京：法律出版社，2011：182.

[6]肖厚國.物權(quán)變動(dòng)研究[M].北京：法律出版社，2002：278.

[7][日]近江幸治.民法講義II·物權(quán)法[M].王茵，譯.北京：北京大學(xué)出版社，2006：52.

[8][日]內(nèi)田貴.民法Ⅰ總則·物權(quán)總論[M].東京：東京大學(xué)出版會(huì)，2004：433.

篇3

一、法律上關(guān)于利害關(guān)系人的界定

利害關(guān)系人是法律上的一個(gè)術(shù)語，散見于各部法律條文中，實(shí)體法、程序法都有利害關(guān)系人的表述。如：《民法通則》第19條第1款規(guī)定：“精神病人的利害關(guān)系人，可以向人民法院申請(qǐng)宣告精神病人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。”《民事訴訟法》第119條規(guī)定，必須符合下列條件：“（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；……?！薄缎姓V訟法》第27條規(guī)定：“同提訟的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人申請(qǐng)參加訴訟，或者由人民法院通知參加訴訟。”這些法律條文對(duì)利害關(guān)系人都沒有一個(gè)明確的界定，而且在不同的部門法律、不同的法律關(guān)系中利害關(guān)系人的范圍也不同。比如：根據(jù)《民法通則意見》的規(guī)定，《民法通則》中的利害關(guān)系人通常指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女以及其他與當(dāng)事人有民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的人，如債權(quán)人、債務(wù)人等，還可能包括同事、朋友、基層自治組織（居委會(huì)、村委會(huì)等）等。而根據(jù)《行政訴訟法若干問題解釋》第13條的規(guī)定，行政訴訟法上的利害關(guān)系人包括下列幾類：“（一）被訴的具體行政行為涉及其相鄰權(quán)或者公平競(jìng)爭(zhēng)權(quán)的；（二）與被訴的行政復(fù)議決定有法律上利害關(guān)系或者在復(fù)議程序中被追加為第三人的；（三）要求主管行政機(jī)關(guān)依法追究加害人法律責(zé)任的；（四）與撤銷或者變更具體行政行為有法律上利害關(guān)系的?！?/p>

《物權(quán)法》在“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”一節(jié)中涉及利害關(guān)系人的，一是第18條規(guī)定的利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料；二是第19條規(guī)定的利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記、異議登記?！段餀?quán)法》在這兩個(gè)條文中使用了利害關(guān)系人這一術(shù)語，但是同樣沒有對(duì)利害關(guān)系人的概念和范圍沒有進(jìn)行界定。雖然這兩條同屬于《物權(quán)法》第2章第2節(jié)，而且是前后條的關(guān)系，但從適用情形來看，這兩條所指的利害關(guān)系人的含義是不盡相同的。

二、更正登記、異議登記的利害關(guān)系人

利害關(guān)系人之所以申請(qǐng)更正登記是因?yàn)榈怯洸舅涊d的事項(xiàng)沒有真實(shí)地反映自己對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)利，目的是將自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利記載于登記簿。當(dāng)?shù)怯洐?quán)利人不同意更正時(shí)，其可以申請(qǐng)異議登記起到臨時(shí)性的保護(hù)，然后根據(jù)《物權(quán)法》第33條的規(guī)定“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利”，通過行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，針對(duì)登記權(quán)利人提起物權(quán)確認(rèn)的民事訴訟。若法院支持了其訴求，那么可以根據(jù)法院的生效判決進(jìn)行更正登記，恢復(fù)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)。因此，從權(quán)利救濟(jì)的途徑分析，申請(qǐng)更正登記、異議登記的利害關(guān)系人應(yīng)是對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的人，即那些對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)可以主張權(quán)利的人。實(shí)踐中，更正登記、異議登記常見的利害關(guān)系人主要包括以下幾類。

（一）未登記的共有人

1.夫妻一方。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，夫妻在婚姻存續(xù)期間購買的房產(chǎn)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，但現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻共有的房屋往往登記在一方名下，這就造成了登記簿記載的物權(quán)狀況與實(shí)際情況不符。此時(shí)，登記簿未記載的夫妻一方雖然是“事實(shí)上的權(quán)利人”，但對(duì)于登記簿已記載的一方來說即為利害關(guān)系人。對(duì)于未登記的夫妻一方，筆者認(rèn)為只要該方能提供有效的婚姻關(guān)系證明，證明該房屋屬于婚姻存續(xù)期間取得的，就應(yīng)予以更正，而不論登記簿記載的一方是否同意。

2.具有同居關(guān)系的一方。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人同居期間所得的財(cái)產(chǎn)，按共同共有處理。若房屋是“夫妻”在同居期間取得的，那么該房屋是屬于“夫妻”共有的。如果該房屋登記在一方名下，那么也造成了登記簿記載的物權(quán)狀況與實(shí)際情況不符，容易給未登記的另一方造成影響。因此，未登記的另一方也屬于利害關(guān)系人，可以申請(qǐng)更正登記、異議登記。對(duì)于這類更正登記，因?yàn)閷?duì)于雙方之間是否屬于同居關(guān)系，登記機(jī)構(gòu)無法判斷，所以筆者認(rèn)為不能直接辦理。但為了保護(hù)潛在的權(quán)利人的利益，登記機(jī)構(gòu)可以受理異議登記，為其提供臨時(shí)的救濟(jì)，待其向法院取得確認(rèn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)的生效法律文書后，再向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

3.其他繼承人、受遺贈(zèng)人。根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，所有的繼承人、受遺贈(zèng)人都有繼承的權(quán)利，當(dāng)其中某一或某部分繼承人、受遺贈(zèng)人辦理了繼承登記取得了物權(quán)，其他繼承人、受遺贈(zèng)人對(duì)此有異議時(shí)，可以申請(qǐng)異議登記，登記機(jī)構(gòu)可以受理異議登記，待其向法院取得確認(rèn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)的生效法律文書后，再向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

（二）不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際出資購買人

不動(dòng)產(chǎn)由某人實(shí)際出資購買，但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利沒有登記在此人名下的情形有兩種：一種情形是甲委托乙購買房屋，但乙以自己的名義簽訂合同并申請(qǐng)將房屋登記在自己名下；第二種情形是甲借用乙的名義購買房屋，房屋登記在乙的名下。這兩種情況下，甲可以持相關(guān)的證明材料申請(qǐng)異議登記，登記機(jī)構(gòu)可以受理異議登記，待其向法院取得確認(rèn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)的生效法律文書后，再向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同不成立、被撤銷或被確認(rèn)無效的原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人

根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同不成立、被撤銷或被確認(rèn)無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。因此，這種情況下物權(quán)歸屬與登記簿記載不一致，應(yīng)進(jìn)行更正登記。但要注意申請(qǐng)人持法院、仲裁委員會(huì)生效的確認(rèn)合同不成立、無效或撤銷合同的判決書、調(diào)解書或裁決書申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理更正登記。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的利害關(guān)系人

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢的目的，在實(shí)務(wù)中主要包括兩大方面：一是為了確保交易安全；二是為了財(cái)產(chǎn)保全或訴訟取證。因此，從查詢的目的分析，不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的利害關(guān)系人主要包括以下幾類。

（一）交易當(dāng)事人（包括潛在的交易當(dāng)事人）

交易當(dāng)事人與登記權(quán)利人之間存在以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的各類合同，為了交易安全，作為登記權(quán)利人的債權(quán)人當(dāng)然可以進(jìn)行查詢。如：甲購買乙的房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，甲支付了購房款成為乙的債權(quán)人，那么為了交易安全，甲是可以查詢、復(fù)制登記資料的。但如果甲只是有意向購買乙的房屋，雙方還沒有簽訂合同，即甲只是潛在的交易當(dāng)事人，那么甲可否查詢登記信息呢？有的觀點(diǎn)認(rèn)為，潛在的交易當(dāng)事人不屬于利害關(guān)系人。如果某人與登記權(quán)利人有不動(dòng)產(chǎn)交易的意愿，潛在的交易當(dāng)事人可以通過取得權(quán)利人的授權(quán)進(jìn)行查詢，無需以利害關(guān)系人的身份查詢。倘若權(quán)利人不愿意授權(quán)該潛在的交易當(dāng)事人，實(shí)際上就以為其并不想從事交易。筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)不妥，實(shí)際中潛在的交易當(dāng)事人獲得權(quán)利人的授權(quán)是很難的，比如開發(fā)商會(huì)向購房人授權(quán)查詢嗎？而且權(quán)利人也沒有向潛在交易當(dāng)事人授權(quán)的義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能是維護(hù)交易安全，因此，應(yīng)允許潛在的交易當(dāng)事人進(jìn)行查詢。但在查詢制度上要進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，要注重保護(hù)權(quán)利人隱私，比如隱去年齡、性別、聯(lián)系方式、成交價(jià)格等信息。

（二）與登記權(quán)利人有法律上糾紛的人

篇4

我國《合同法》實(shí)施后，最高人民法院在《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”由于我國法律對(duì)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)多有“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡囊?guī)定，故正確理解適用這一內(nèi)容，理清我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，對(duì)司法實(shí)務(wù)界妥善審理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾爭(zhēng)具有十分重要的意義。下面筆者試從不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)）的角度談一下自己的看法，擔(dān)保物權(quán)等不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的物權(quán)內(nèi)容不作為本文討論的范圍。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于最高人民法院的上述司法解釋將民事合同當(dāng)事人達(dá)成的合意之效力與物權(quán)變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，也即合同當(dāng)事人合意達(dá)成的契約只在當(dāng)事人之間形成以物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的發(fā)生則直接以登記為條件，這就等于承認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性，故在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式上采取的是登記要件主義。因當(dāng)事人所達(dá)成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意內(nèi)容只是物權(quán)變動(dòng)的原因，按照物權(quán)行為無因性的理論，該原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為均是獨(dú)立的民事行為，原因行為是否有效，不能對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為是否有效產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，正如解釋的內(nèi)容，既便當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約有效，物權(quán)行為也會(huì)因欠缺登記的要件而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果；同樣，當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約無效，而因其產(chǎn)生的物權(quán)行為具備了法律規(guī)定的登記要件，物權(quán)變動(dòng)后果仍然是有效的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某姓J(rèn)?，F(xiàn)行的法律制度雖然并未規(guī)定原因行為無效會(huì)對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為產(chǎn)生何種影響，但基于上述司法解釋體現(xiàn)出的物權(quán)行為無因性的理論，這顯然是我國立法體例的選擇。

另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，最高人民法院的上述司法解釋雖然對(duì)合同當(dāng)事人達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約之效力與物權(quán)變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，并使該立法內(nèi)容在結(jié)構(gòu)上趨于將債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離，但卻未真正體現(xiàn)出采用了物權(quán)變動(dòng)的無因性理論，且從合同適當(dāng)履行的原則上分析，該內(nèi)容實(shí)際上采用的是登記公示主義。因?yàn)槲餀?quán)的變動(dòng)多以民事法律行為產(chǎn)生，最常見的法律事實(shí)就是合同，所引起的最直接的法律關(guān)系是以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容依附于債權(quán)合同存在，二者是從屬關(guān)系，如果引起物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)合同無效或者被撤銷，依照我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，必然會(huì)引起返還財(cái)產(chǎn)的法律責(zé)任，并無不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移因登記或未登記而有不同的規(guī)定，這說明我國法律制度有關(guān)債權(quán)合同的效力完全可以追及因其而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的效力，也即債權(quán)合同無效或被撤銷，因其產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)也將無效或被撤銷；另外，該解釋的內(nèi)容并不能得出未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)論。按照合同適當(dāng)履行的原則，合同義務(wù)必須由當(dāng)事人采取適當(dāng)?shù)穆男行袨楸ＷC實(shí)現(xiàn)，由于物權(quán)行為從屬于合同行為，其獨(dú)立性是相對(duì)的，所以說物權(quán)行為只能是保證合同內(nèi)容和效果得以實(shí)現(xiàn)的手段，也即是必要的履行方式，如果當(dāng)事人未按照法律規(guī)定“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡穆男蟹绞饺ヂ男辛x務(wù)，則對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求其履行“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡姆ǘx務(wù)，在沒有第三人介入的情況下，其結(jié)果仍然導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，一份具有物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容的債權(quán)合同只要合法有效，物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生是不難實(shí)現(xiàn)的，也是具有明確的法律保障的，這就推定出這樣一個(gè)結(jié)論：未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為并不是不能實(shí)現(xiàn)變動(dòng)效果的無效民事行為，而是效力待定的民事行為，該效力是否發(fā)生只取決于產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)行為的債權(quán)合同能否履行。可見，當(dāng)事人之間的合意直接決定著物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，物權(quán)行為并非絕對(duì)地獨(dú)立，這與物權(quán)行為的無因性理論存在本質(zhì)區(qū)別；還有，解釋中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，其實(shí)質(zhì)在于確立通過登記賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以公示力和公信力的制度，最大限度地維護(hù)交易安全，而不在于約束物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人。例如，甲向乙出賣房屋并達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權(quán)變動(dòng)的后果自然會(huì)發(fā)生，而如果甲又向丙出賣房屋并辦理了登記，則甲乙的買賣關(guān)系即不能再產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果。甲丙之間的登記行為就起到了對(duì)抗第三人乙的作用，可見，登記在這里的實(shí)質(zhì)作用只是對(duì)抗第三人，而非約束當(dāng)事人，這也是登記公示主義的表現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)均未能揭示出我國物權(quán)變動(dòng)模式的真正價(jià)值取向，但二者的爭(zhēng)論卻深刻地反映出了現(xiàn)行法律制度在物權(quán)變動(dòng)規(guī)則上存在的模糊不定。解決這一問題的關(guān)鍵在于如何認(rèn)識(shí)我國法律制度在物權(quán)行為理論上的傳統(tǒng)，這也是法學(xué)界近年來爭(zhēng)論不休的難題，至今仍未有定論。前者的觀點(diǎn)對(duì)物權(quán)行為理論持肯定態(tài)度，并強(qiáng)調(diào)了物權(quán)行為的絕對(duì)獨(dú)立，但卻忽視了物權(quán)行為無因性的相對(duì)化理論已普遍被確立物權(quán)行為理論國家的立法例所接受，物權(quán)行為的效力已越來越廣泛地受到作為原因的債權(quán)行為的制約；后者的觀點(diǎn)則過于強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的意思表示，不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，使物權(quán)概念處于徒有虛名的狀態(tài)，不利于維護(hù)物權(quán)交易的安全穩(wěn)定；如何在二者之間尋求結(jié)合點(diǎn)，才是真正值得研究的問題。

最高法院《解釋（一）》的內(nèi)容突出地凸顯出將債權(quán)合同與物權(quán)行為進(jìn)行區(qū)分的意圖，并且對(duì)二者的效力問題作出了不完整的解釋，這顯然傾向于引入物權(quán)行為無因性的理論，但由于解釋內(nèi)容的不完整，使得這一意圖反而不能實(shí)現(xiàn)。比如，甲向乙出售房屋簽訂了合同交付了房屋，但未辦登記，如果發(fā)生糾紛，乙向甲請(qǐng)求履行合同辦理登記，依解釋的內(nèi)容合同有效，甲應(yīng)負(fù)協(xié)助乙辦理登記的義務(wù)，這顯然是基于債權(quán)合同產(chǎn)生的債務(wù)請(qǐng)求權(quán)，但因雙方未辦理登記，房屋所有權(quán)仍然屬于甲，若甲以所有權(quán)人的身份要求乙返還房屋的話，即出現(xiàn)了債務(wù)請(qǐng)求權(quán)與物上請(qǐng)求權(quán)的對(duì)抗，有關(guān)部門總不能一方面判定甲應(yīng)協(xié)助乙辦理登記以使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，另一方面又判定乙向甲返還房屋吧？又如，按照我國《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，在這里并未以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，而是以交付為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，由于交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移極有可能不是同步的，以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移要件的制度相對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人而言還有什么現(xiàn)實(shí)意義呢？以登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)在此即成了一具“空殼”，不具任何現(xiàn)實(shí)意義。這些問題用登記要件主義的觀點(diǎn)顯然解釋不通，這說明完全采用登記要件主義與我國

現(xiàn)行的法律制度存在邏輯上的矛盾。

同樣，采用登記公示主義的觀點(diǎn)，與我國現(xiàn)行的法律制度亦存在矛盾。登記公示主義的核心是物權(quán)變動(dòng)后果完全由當(dāng)事人意思表示一致即可產(chǎn)生，在當(dāng)事人之間無須另以登記或交付作為要件，這顯然與我國《合同法》、《民法通則》中標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)轉(zhuǎn)移的固有制度不一致，所以也不能用該主義統(tǒng)領(lǐng)我國物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則。

篇5

    一、善意取得概念的界定——主觀善意與客觀善意

    羅馬法以來確立的善意取得制度與德國法上的善意取得制度在法律根據(jù)、法理基礎(chǔ)及基本規(guī)則的設(shè)置上均有很大不同。為期明確，本文首先對(duì)德國法上的善意取得的概念作一分析和界定。

    （一）  主觀善意主義

    善意取得制度乃物權(quán)法的基本制度之一。在我國的物權(quán)法著作中，一般將善意取得制度置于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失喪變中作討論，并將善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn)及其限制物權(quán)的取得。[[1]]善意取得，又稱即時(shí)取得，是指動(dòng)產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的動(dòng)產(chǎn)，如果他將該動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人而受讓人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。[[2]]或者也可將善意取得概括為：即如果第三人對(duì)前手交易的瑕疵不知情或者不應(yīng)知情時(shí)，其對(duì)標(biāo)的物的取得即不受原權(quán)利人的追奪。[[3]]由此可以看出，善意取得制度具有三個(gè)基本特征：

    其一，善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不適用。

    其二，強(qiáng)調(diào)第三人的主觀善意，即對(duì)于第三人的取得是否予以保護(hù)是以第三人對(duì)于其前手交易瑕疵是否知情為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其前手交易瑕疵不知情或不應(yīng)知情的，為善意第三人，其取得的物權(quán)受法律保護(hù)，不受原權(quán)利人的追奪。反之，對(duì)其前手交易瑕疵知情的，則為惡意第三人，不能取得該物權(quán)。

    其三，該善意取得制度與物權(quán)公示原則相脫離。因?yàn)槲餀?quán)為絕對(duì)權(quán)、支配權(quán)，具有對(duì)世性和排他性，故物權(quán)法建立了物權(quán)公示原則——不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記原則與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的交付原則，要求在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)必須進(jìn)行公示，以便于以一種客觀化的方式保護(hù)第三人。但善意取得制度不要求當(dāng)事人意思的客觀化，只從主觀上認(rèn)定當(dāng)事人的意思，這就脫離了物權(quán)公示原則。[[4]]

    此一羅馬法系所采的善意取得制度，其判斷第三人是否取得物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是主觀性的，即依據(jù)第三人的心理狀態(tài)來判定。它把第三人對(duì)其前手合同瑕疵的已知或應(yīng)知與否來確定其是否善意的惟一根據(jù)，所以這種善意判斷，可以稱之為“主觀善意主義”。[[5]]

    （二）德國法上的客觀善意主義

    在德國物權(quán)法中，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)皆可發(fā)生善意取得。[[6]]我國臺(tái)灣地區(qū)的民法中也認(rèn)有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。[[7]]

    德國法上的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度見于德國民法典第892條和第893條，其中第892條第1款第1句規(guī)定：“對(duì)于因法律行為而取得對(duì)土地的權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利的權(quán)利的人，為其利益，土地薄冊(cè)的內(nèi)容視為正確，但對(duì)正確性的異議已經(jīng)登記，或不正確為取得人所知的，不在此限?！盵[8]]依據(jù)該條德國法建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，也稱“從無權(quán)利人處取得”。

    該制度的基本特點(diǎn)有二：

    其一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度建立的法理基礎(chǔ)是物權(quán)公示原則與登記的公信力，第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記而取得的物權(quán)受法律保護(hù)。

    其二，這一制度的內(nèi)容是把權(quán)利取得人的信賴與某種客觀的事物聯(lián)系起來，這就是：可動(dòng)之物的客觀信賴標(biāo)準(zhǔn)是占有，而不動(dòng)產(chǎn)的客觀信賴標(biāo)準(zhǔn)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 [[9]]也就是說，判定第三人是否受保護(hù)的法律標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)土地登記簿的信賴，而這種主觀的信賴又是建立在作為客觀的登記的事實(shí)基礎(chǔ)之上。

    由于不動(dòng)產(chǎn)登記是一客觀的事實(shí)，其善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)便是一種容易為外界認(rèn)識(shí)的權(quán)利推定標(biāo)準(zhǔn)，故學(xué)者稱德意志法系的善意判斷標(biāo)準(zhǔn)為“客觀善意主義”。 [[10]]由此，我們可以把德國法上的善意取得制度概括為：在不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利狀況不相符合是時(shí)，第三人因信賴登記并通過法律行為而能確定的取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的制度。

    二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的法理基礎(chǔ)——物權(quán)公示原則與不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力

    物權(quán)公示原則是物權(quán)法的基本原則之一。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的法理基礎(chǔ)正是物權(quán)公示原則，而物權(quán)公示，其最根本的作用是給物權(quán)的各種變動(dòng)提供有公信力的法律基礎(chǔ)。[[11]]

    （一）  物權(quán)公示原則

    德國法嚴(yán)格區(qū)分債權(quán)與物權(quán)制度。正如德國學(xué)者所論述的“德國民法典編纂的體系特征并不是五編制，也不是在法典的開始設(shè)置總則編，而是對(duì)物法與債法的截然區(qū)分”。[[12]]債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)、相對(duì)權(quán)，是請(qǐng)求特定人為或不為一定行為的權(quán)利；而物權(quán)為絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，物的歸屬是絕對(duì)的，即任何人都必須尊重這種歸屬，且物的所有人有權(quán)排除任何其他人對(duì)物的干涉。[[13]]物權(quán)作為支配權(quán)的這種屬性使得物權(quán)公示原則成為必要。因?yàn)槲餀?quán)的本來屬性就是對(duì)物的支配權(quán)，而這種支配權(quán)必須也應(yīng)當(dāng)依一種公開可見的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某物上物權(quán)的存在。[[14]]

    所謂物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動(dòng)必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示，并進(jìn)而決定物權(quán)的變動(dòng)效力的原則。[[15]]物權(quán)公示原則在適用上有一定的限制，其僅適用于依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，而因法律的直接規(guī)定（如繼承）、事實(shí)行為、取得時(shí)效而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，則不適用公示原則。

    根據(jù)德國民法典第873條第1款“為轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，為對(duì)土地設(shè)定權(quán)利以及轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān)，需要權(quán)利人和另一方當(dāng)事人對(duì)發(fā)生權(quán)利變更成立合意和將權(quán)利變更登入土地薄冊(cè)，本法另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，德國民法為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所確立的基本規(guī)則是“合意＋登記”，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方式，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件?？梢哉f，德國法上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生須有雙重要件構(gòu)成，即當(dāng)事人的物權(quán)意思表示加上不動(dòng)產(chǎn)登記的這個(gè)外在的客觀事實(shí)。[[16]]

    通常物權(quán)公示具有三大效力：[[17]]

    （1）物權(quán)轉(zhuǎn)讓效力。在依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)中，德國法采納的是公示要件主義，即不登記物權(quán)變動(dòng)不生效，物權(quán)公示對(duì)物權(quán)變動(dòng)起決定性作用。同時(shí)，除登記外，尚需要有物權(quán)合意，即要求物權(quán)出讓人與物權(quán)受讓人之間就直接設(shè)立、變更或廢止該項(xiàng)物權(quán)的意思表示達(dá)成一致。

    （2）權(quán)利正確性推定效力。根據(jù)德國民法典第891條“在土地薄冊(cè)中為某人登記權(quán)利的，推定其享有此項(xiàng)權(quán)利。在土地薄冊(cè)中注銷登記的權(quán)利的，推定此項(xiàng)權(quán)利不存在?！钡囊?guī)定，法律以登記的權(quán)利人為正確的權(quán)利人，以登記的權(quán)利為正確的權(quán)利。此即為不動(dòng)產(chǎn)登記的法律推定（Gesetzliche Vermutung）。德國的土地登記簿由各司法管轄區(qū)的初級(jí)法院負(fù)責(zé)管理，[[18]]土地登記的程序也相當(dāng)繁瑣，如登記所必須的文件必須經(jīng)過公證，或至少要有經(jīng)過公證人證明的簽字，但這種做法使得土地登記更可信賴。本條正是為那些出于對(duì)土地登記的信賴而決定自己行為的人提供了保護(hù)。

    （3）善意取得效力。該效力即為德國法上的善意取得制度，其體現(xiàn)于民法典第892條和第893條的規(guī)定之中，也稱其為“從無權(quán)利人處取得”制度。德國法承認(rèn)從無權(quán)利人處善

    意取得的可能性，但此種取得必須依據(jù)一個(gè)外部的標(biāo)記，這個(gè)標(biāo)記在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中是占有，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中就是土地登記簿之登記狀態(tài)。如果這種外部標(biāo)記所反映的與真實(shí)的法律關(guān)系不一致時(shí)，則事態(tài)的發(fā)展就不應(yīng)不利于那些信賴占有以及土地登記簿登記狀態(tài)的人。[[19]]依據(jù)該892條和893條的規(guī)定，德國民法確立了土地登記簿的公信作用。土地登記簿以國家信譽(yù)作擔(dān)保，第三人因信賴登記而能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。

    德國民法以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力及登記權(quán)利的正確性推定的法律規(guī)則，使得第三人能通過法律行為從無權(quán)利人處善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

    （二）不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力

    1.民法典第892條和第893條的規(guī)范意旨

    如上所述，德國民法典第892條和第893條確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，其建立的法理基礎(chǔ)是物權(quán)公示原則以及在公示原則基礎(chǔ)之上確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力。民法典第892條和第893條，其規(guī)范的出發(fā)點(diǎn)是不正確的土地登記簿。正因土地登記簿所具有的公信力，在依法律行為方式進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)中，第三人信賴土地登記簿內(nèi)容者，其信賴受法律保護(hù)，能夠正確的取得物權(quán)。在登記和真實(shí)的法律關(guān)系不一致的情形下，“權(quán)利表象取代權(quán)利本身”。 [[20]]正是因?yàn)榈怯涍@種權(quán)利外觀足以代表權(quán)利本身，善意取得制度才得以確立。[[21]]

    2.產(chǎn)生登記公信力的前提要件——不正確的登記

    善意取得的前提要件為土地登記簿的不正確，亦即真實(shí)法律關(guān)系與登記簿所表明的法律關(guān)系之間存在分歧。故而民法典第892條和第893條的保護(hù)范圍，顯然僅能導(dǎo)致法律意義上土地登記簿不正確之事實(shí)構(gòu)成。發(fā)生土地登記簿不正確的原因有四[[22]]：（1）因程序法上的合意原則[[23]]而導(dǎo)致土地登記簿的不正確。由于土地登記官僅審查權(quán)利被涉及者的同意表示，而不審查實(shí)體法上所必要的意思表示，因此實(shí)體法上所要求的物權(quán)合意，可能自始欠缺，或自始無效，或嗣后（如因欺詐或脅迫）被撤銷，此時(shí)土地登記簿或?yàn)樽允疾徽_，或嗣后成為不正確。（2）物權(quán)合意與登記間的不一致而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。這種合意與登記間不一致的產(chǎn)生可基于當(dāng)事人之原因（如雙方就A地塊達(dá)成所有權(quán)讓與合意，但登記時(shí)，卻錯(cuò)誤陳述為B地塊，土地登記局為B地塊進(jìn)行了登記，則登記不正確），也可基于土地登記之原因，如雙方就A地塊達(dá)成所有權(quán)讓與合意，而土地登記局卻錯(cuò)誤地對(duì)B地塊進(jìn)行了登記。（3）不體現(xiàn)于土地登記簿中的物權(quán)變動(dòng)。德國民法物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則是，在依法律行為方式進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，以物權(quán)合意和登記為雙重要件；反之，在直接基于法律規(guī)定而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，則不以此二者為生效要件，如繼承等。（4）土地登記局的錯(cuò)誤。如登記機(jī)關(guān)錯(cuò)把A的抵押登記為B享有，或者誤把抵押權(quán)注銷等。

    登記錯(cuò)誤是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提要件，民法典第892條和第893條正是以不正確的登記作為其規(guī)范的出發(fā)點(diǎn)。

    3.登記公信力的保護(hù)范圍——信賴之客體

    民法典第892條和第893條的保護(hù)范圍包括一下三種：[[24]]（1）已登記于土地登記簿之

    物權(quán)的存在。如甲為某房屋的真實(shí)所有權(quán)人，而乙被不正確的登記為所有權(quán)人，此時(shí)乙被視為所有權(quán)人。（2）未登記（或被注銷）但有登記能力[[25]]之物權(quán)的不存在。如地上權(quán)或抵押權(quán)誤被注銷，則該權(quán)利不存在，受讓人能無負(fù)擔(dān)地取得權(quán)利。（3）未登記（或被注銷）但有登記能力之相對(duì)處分限制的不存在。此時(shí)，處分限制必須僅是相對(duì)性的，相反，絕對(duì)的處分限制也能對(duì)抗善意第三人。如民法典第1365條[[26]]規(guī)定的夫妻對(duì)整體財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的限制，便是絕對(duì)的處分限制。[[27]]而且該第892條第1款第2句[[28]]只保護(hù)沒有登記或已經(jīng)注銷的處分限制認(rèn)為其不存在的善意，而不正面保護(hù)相信登記的處分限制和由他派生的處分權(quán)限存在的善意。[[29]]

    即使處分限制進(jìn)行了非法登記，對(duì)于相信無權(quán)處分人享有處分權(quán)的善意還是不予保護(hù)。[[30]]

    但民法典第892條和第893條的保護(hù)范圍，不包括下列事實(shí)構(gòu)成：[[31]]（1）有關(guān)土地之經(jīng)營類別與面積等事實(shí)說明，不具有公信力。（2）登記簿中顯然的個(gè)人情況，如可推出權(quán)利能力與行為能力或可推出處分權(quán)限情況的說明。（3）不得登記之權(quán)利、負(fù)擔(dān)與限制，如公法上的建筑禁止、建筑基線等。（4）相互矛盾的雙重登記，任何人都不得主張對(duì)自己有利之登記狀態(tài)，這意味著僅真實(shí)權(quán)利人，才能使第三人取得所有權(quán)或一項(xiàng)限制物權(quán)。（5）為法律所不允許之登記，須予以注銷，并不得享受善意保護(hù)。

    4.登記公信力所保護(hù)的權(quán)利變動(dòng)過程

    對(duì)善意相信土地登記簿正確的保護(hù)僅限于通過法律行為進(jìn)行的處分，如受讓房屋所有權(quán)，設(shè)定抵押權(quán)等。依照法律規(guī)定（如繼承）或根據(jù)具體行政行為產(chǎn)生的權(quán)利變更不包括在內(nèi)。依法律行為進(jìn)行的處分，包括二項(xiàng)要件：其一，為一項(xiàng)法律行為方式的物權(quán)變動(dòng)；其二，須包含對(duì)權(quán)利之處分。任何非法律行為性質(zhì)之取得，以及任何不包含權(quán)利之處分，而僅導(dǎo)致債法權(quán)利產(chǎn)生之變動(dòng)過程，均不適用善意取得。[[32]]

    [33]不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度設(shè)立之旨在于維護(hù)交易之安全。因此，第三人取得物權(quán)的基礎(chǔ)行為應(yīng)當(dāng)是交易行為，交易行為可以是有償行為，也可以是無償行為，這種區(qū)分不影響第三人按照交易的預(yù)期來取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。但是，在無償交易行為場(chǎng)合中，第三人從登記權(quán)利人處取得物權(quán)利益，沒有任何支出，也不負(fù)擔(dān)任何義務(wù)，但卻給真實(shí)權(quán)利人造成了損害，其二者之間構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美P(guān)系，第三人應(yīng)將其因此得所得返還給真實(shí)權(quán)利人。[[34]]此外，只有出讓方和受讓方分別屬于不同的人參與的交易行為才能得到公信力的保護(hù)。[[35]]

    三、“善意”的判定及基本特征

    在登記薄不正確的前提下，德國民法借助于土地登記簿享有的權(quán)利表象作用，建立了“外觀標(biāo)準(zhǔn)”[[36]]以保護(hù)第三人的利益，即物權(quán)出讓人不必享有真實(shí)的物權(quán)，只要具有物權(quán)的外觀即可，第三人根據(jù)公示行為取得的物權(quán)，在法律上推定為正確（民法典第891條），不受原權(quán)利人的追奪。

    （一）基本特征

    德國法上的善意的判定有著二大基本特征：[[37]]

    其一，為推定的善意。根據(jù)民法典第891條，法律首先依物權(quán)公示原則——不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，建立了權(quán)利的正確性推定。經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，雖然錯(cuò)誤（與真實(shí)物權(quán)人不一致），但法律為保護(hù)交易之安全將其擬制為正確，第三人對(duì)登記的信賴即為善意。此推定的善意也可以說是一種法律擬制的善意。此外，善意之成立，不以取得人事實(shí)上已查閱土地登記簿為前提，只要土地登記簿之登記狀態(tài)對(duì)其權(quán)利取得為支持時(shí)，即可成立其善意。[[38]]第三人消極不知登記權(quán)利不是真實(shí)權(quán)利，也不能被排除于善意之外。故而，“不知”足以構(gòu)成善意，至于不知的原因是否出于過失，在所不問。[[39]]易言之，物權(quán)取得人無須積極信賴土地登記簿，雖未閱覽土地登記簿，仍受登記公信力的保護(hù)。

    其二，為客觀善意。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度所依據(jù)的物質(zhì)基礎(chǔ)是不動(dòng)產(chǎn)登記這一客觀事實(shí)，這種善意的認(rèn)定完全不同于那種以當(dāng)事人主觀心態(tài)為判斷基準(zhǔn)的善意，因此我國學(xué)者孫憲忠教授稱其為“客觀善意”，以與羅馬法上的“主觀善意”相區(qū)分。 [[40]]在此種“客觀善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)中，當(dāng)事人的主觀心態(tài)已不再是被關(guān)注的惟一焦點(diǎn)，相應(yīng)的替代品就是登記，這個(gè)替代品承載著“登記即為權(quán)利”的社會(huì)評(píng)價(jià)。[[41]]因此德國有民法學(xué)者認(rèn)為，善意并不是善意取得的構(gòu)成要件，其不過是為了襯托當(dāng)事人的惡意，因?yàn)閻阂馐桥懦埔馊〉玫囊?[[42]]

    （二）決定善意的時(shí)間

    根據(jù)民法典第892條第2款，[[43]]若權(quán)利取得之其他構(gòu)成要件，尤其是物權(quán)合意，均已滿足，則善意的判斷時(shí)間以登記申請(qǐng)?zhí)岢龅臅r(shí)間為準(zhǔn)。若物權(quán)合意在登記申請(qǐng)?zhí)岢鲋蟛胚_(dá)成，則以合意的時(shí)間為準(zhǔn)。[[44]]不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得人若經(jīng)由人為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律行為時(shí)，其是否明知登記的不正確，則以人之明知為準(zhǔn)。但人之權(quán)系以法律行為授予者，其意思表示如依照本人所指示之意思而為時(shí)，授權(quán)人不得就其自己明知的情況援用人不知情，不得主張人之善意（民法典第166條[[45]]）。

    四、 不動(dòng)產(chǎn)善意取得的排除——知情與異議

    依據(jù)民法典第892條的規(guī)定，土地登記簿的公信力僅對(duì)那些相信土地登記簿正確的交易第三人提供保護(hù)，而對(duì)于知道登記的不正確的第三人及已經(jīng)在土地登記簿中進(jìn)行了異議登記的，則第三人不應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。在此知情和異議登記的情形下，法律排除不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。

    （一）受讓人知情

    在物權(quán)受讓人明知登記的不正確時(shí)，即為非善意，不能發(fā)生善意取得。因?yàn)樵诿髦那闆r下，物權(quán)受讓人可以調(diào)整自己的行為，使自己適應(yīng)真實(shí)正確的法律狀況，不必去取得實(shí)際上不存在的權(quán)利。[[46]]由于土地登記簿具有很強(qiáng)的公信力，民法典第892條僅在強(qiáng)調(diào)實(shí)際知道的情形下才排除不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得，重大疏忽并不排除善意取得。而動(dòng)產(chǎn)卻與此不同，依民法典第932條的規(guī)定：“受讓人明知或因重大過失不知物權(quán)不屬于讓與人的，非為善意”，因此，在動(dòng)產(chǎn)因重大過失而不知的，不能發(fā)生善意取得。

    因而，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得中，“明知”的判斷標(biāo)準(zhǔn)是要求第三人對(duì)于登記錯(cuò)誤必須是出于一種積極知悉的狀態(tài)。正如德國民法立法者所認(rèn)為的那樣，普通交易者應(yīng)當(dāng)無條件地信賴登記，對(duì)登記權(quán)利的信賴應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)，交易者無須調(diào)查其他有關(guān)登記物權(quán)的事宜，而且，考慮登記之外的因素，并不能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)交易所必需的審慎狀況。[[47]]受讓人除需了解土地登記簿的狀況外，不承擔(dān)額外的審慎義務(wù)。 [[48]]

    此外，依民法典第892條第2款的規(guī)定，如果已經(jīng)達(dá)成物權(quán)合意，并且受讓人向土地登記機(jī)關(guān)提出了登記申請(qǐng)，即使他在登記之前實(shí)際知道了土地登記簿是不正確的，也可以善意取得。因?yàn)榇藭r(shí)判定善意的時(shí)間是以合意的時(shí)間為準(zhǔn)。其理由是：如果物權(quán)受讓人在他這方面完成了權(quán)利取得的所有義務(wù)，他就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)登記過程的風(fēng)險(xiǎn)，使他在漫長的、不由他負(fù)責(zé)的登記程序中由于獲知了土地登記簿的不實(shí)而不能取得權(quán)利。[[49]]

    （二）異議抗辯登記

    所謂異議抗辯登記，是指在不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，真實(shí)權(quán)利以及其他利害關(guān)系人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出異議，登記機(jī)關(guān)將此異議記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，從而阻止登記物權(quán)的真實(shí)性擬制和正確性推定的登記。[[50]]由于異議登記同樣具有公示性，對(duì)物權(quán)受讓人具有警示功能，這種警示作用使得不管物權(quán)受讓人有沒有看到土地登記簿中的異議，他都因此而不再受到保護(hù)。

    異議登記雖然會(huì)擊破土地登記簿的公信力，但民法典第891條規(guī)定的效力仍然保留。 [[51]]另外，異議登記不適用民法典第892條第2款的規(guī)定。[[52]]只要在權(quán)利取得之前進(jìn)行了異議登記，即使第三人已經(jīng)提出申請(qǐng)，且提出申請(qǐng)時(shí)是善意的，異議也可以阻卻權(quán)利的善意取得。這種情況與前述的知情排除善意取得的情形不同，在物權(quán)合意加上登記申請(qǐng)?zhí)岢龊?，而在登記取得物?quán)之前，受讓人在此間的知情不能排除善意取得；而在異議登記的情形下，只要在權(quán)利取得前進(jìn)行了異議登記，即可阻卻善意取得。

    五、 善意取得的法律效力

    善意取得制度旨在協(xié)調(diào)靜態(tài)的真實(shí)物權(quán)人與動(dòng)態(tài)的第三人之間的利益平衡。善意取得在真實(shí)物權(quán)人、物權(quán)出讓人與物權(quán)受讓人（即第三人）之間的法律效果表現(xiàn)在二個(gè)方面：

    一為物權(quán)關(guān)系。物權(quán)受讓人能確定地取得物權(quán)，“好像土地登記簿中登記地法律狀況就是實(shí)際的法律狀況一樣”。[[53]]而且，善意取得人可以依自己地意思再次將物權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，此時(shí)該他人也無須具備善意的條件，即使知道物權(quán)出讓人與物權(quán)受讓人之間的物權(quán)交易為無權(quán)處分，該他人也能正確的取得物權(quán)，因?yàn)樯埔馊〉萌藦娜〉脮r(shí)起已經(jīng)是真正的權(quán)利人。[[54]]

    二為債權(quán)關(guān)系。[55]真實(shí)物權(quán)人因第三人的不動(dòng)產(chǎn)善意取得而喪失了物權(quán)，他只能請(qǐng)求給自己利益帶來損害的人承擔(dān)法律責(zé)任。（1）真實(shí)物權(quán)人對(duì)物權(quán)出讓人的債法請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)出讓人無權(quán)處分物權(quán)而取得的利益，真實(shí)物權(quán)人可以分別根據(jù)合同、侵權(quán)行為或不當(dāng)?shù)美葌鶛?quán)關(guān)系，要求物權(quán)出讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償請(qǐng)求權(quán)。如果登記錯(cuò)誤的責(zé)任在登記機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)真實(shí)物權(quán)人負(fù)賠償責(zé)任。如果登記錯(cuò)誤是因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)和物權(quán)出讓人或其他人的共同過錯(cuò)，則應(yīng)承擔(dān)共同責(zé)任。

篇6

與法國民法中某些財(cái)產(chǎn)的分類（如公產(chǎn)與私產(chǎn)）不同，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)毫無疑問具有物理性（一般而言，所謂動(dòng)產(chǎn)，是指易于被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)；所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)）。但財(cái)產(chǎn)的物理屬性與財(cái)產(chǎn)的社會(huì)屬性之間顯然不存在必然的因果關(guān)系，而動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)在其各自的社會(huì)屬性即法律地位方面所具有的巨大差異又是如何產(chǎn)生的呢？換言之，這種從表面看來“純粹”僅具有物理意義上的分類何以會(huì)導(dǎo)致兩類財(cái)產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)意義上如此重大的不同后果？這是法國學(xué)者著重研究的問題。顯然，這一問題的解決不可能單純通過對(duì)這種分類的物理標(biāo)準(zhǔn)的分析而完成，或者如法國學(xué)者菲。馬洛里（Ph.MALAURIE）和洛。動(dòng)作勒斯（L.AYNES）所言，“這種分類的重要性并不有以其分類本身加以解釋，而只能從歷史的角度予以解釋?！薄?〕亦即只有通過歷史的考查，方可明白動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類在《法國民法典》編撰時(shí)期的價(jià)值及這種價(jià)值在法國現(xiàn)代社會(huì)中所發(fā)生的變化或者衰落，并由此揭示動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)不同之法律地位。

一、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)

《法國民法典》對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)作了明確劃分。該法典第516條首先規(guī)定：“一切財(cái)產(chǎn)均為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)?！苯又ǖ鋵?duì)于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的確定方法作了明確表述：“財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或按法律的規(guī)定?！保ǖ?27條）

除某些例外的情形，《法國民法典》對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)基本上是物理性的。但是，由于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的確定是根據(jù)法律而非所有人的意志，所以，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志通過確定財(cái)產(chǎn)的目的而將之不動(dòng)產(chǎn)化，或人為地將財(cái)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化。

（一）分類的基本標(biāo)準(zhǔn)：純粹的物理標(biāo)準(zhǔn)

法國民法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的具體種類作了限制性的列舉規(guī)定（這種規(guī)定不可避免地帶有封閉性）。對(duì)財(cái)產(chǎn)分類的這種物理標(biāo)準(zhǔn)不僅能夠方便地適用于物，而且也可以通過一種人為的方法而方便地適用于各種權(quán)利。

1.物

依純粹的物理標(biāo)準(zhǔn)，土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)，亦即不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物包括土地及其一切定著于土地的建筑物、植物等或“滲入”土地的物?！?〕而動(dòng)產(chǎn)實(shí)物則為可自行移動(dòng)或能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)?！?〕2.權(quán)利

法國民法對(duì)權(quán)利的分類同樣根據(jù)的是其客體的物理屬性。

（1）物權(quán)

一切物權(quán)的性質(zhì)均系于其客體物的性質(zhì)。如此，所有權(quán)為動(dòng)產(chǎn)的或?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的，系根據(jù)其客體而定。對(duì)于他物權(quán)則應(yīng)加以區(qū)別：某些他物權(quán)因只有設(shè)定于不動(dòng)產(chǎn)，故其只能具有不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，如地役權(quán)、抵押權(quán)、用益權(quán)、居住權(quán)。相反，某些他物權(quán)只能是動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，如質(zhì)權(quán)，其只能設(shè)定于動(dòng)產(chǎn)。

（2）債權(quán)

債權(quán)的性質(zhì)同樣假定于其客體物，但這一作法更具人為性。因?yàn)樵诜▏穹ɡ碚撝?，確切地講，債權(quán)的客體不是物，僅是一種對(duì)人的權(quán)利。這里應(yīng)區(qū)別債務(wù)的客體：

第一，為特定行為與不為特定行為的債為特定行為或不為特定行為的債務(wù)不可能具有不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，即使其債務(wù)產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)，如建筑人（修建房屋的承攬人）的義務(wù)或房屋承租人的義務(wù)只具有動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，雖然其基于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生。

第二，給付義務(wù)給付義務(wù)為轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)（法國民法中，“給付義務(wù)obligation de donner”指轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，“交付義務(wù)obligation de livrer”則是指交付標(biāo)的物的義務(wù)）。與為特定行為的義務(wù)不同，只要給付義務(wù)涉及到不動(dòng)產(chǎn)，即具有不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)。

但由于法國民法規(guī)定，當(dāng)涉及特定物的給付義務(wù)時(shí)，合同一旦成立，所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移，〔4〕即給付義務(wù)一經(jīng)產(chǎn)生，即因履行而歸于消滅，而受讓人是否獲得標(biāo)的物于此無關(guān)緊要（交付標(biāo)的物的義務(wù)屬于為一定行為的義務(wù)）。故給付義務(wù)確定為不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)是不常見的。

不過，在具備以下兩項(xiàng)條件的情況下，給付義務(wù)也可具有不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)：第一，存在一個(gè)僅僅“產(chǎn)生”給付義務(wù)即轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同；第二，該合同不能“自動(dòng)地”轉(zhuǎn)移所有權(quán)（否則，義務(wù)將在產(chǎn)生時(shí)即履行），即作為標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)為種類物。當(dāng)然，種類物的不動(dòng)產(chǎn)并不多見。但不妨設(shè)想，依合同的效果，受讓人僅有權(quán)獲得在一定范圍的財(cái)產(chǎn)（如分為1公頃一份的土地）中一定數(shù)量的不動(dòng)產(chǎn)，而這些不動(dòng)產(chǎn)相互間是可以替代的。事實(shí)上，可以從法國司法實(shí)踐中少量的判例中發(fā)現(xiàn)這種屬于種類物性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)：如法國最高法院第三民事法庭1968年7月17日判決：“出賣人同意向買受人交付特定范圍中的一定面積的土地，對(duì)此，上訴法院認(rèn)為該買賣合同的標(biāo)的是確定的?！薄?〕（3）無形財(cái)產(chǎn)權(quán)

在法國，傳統(tǒng)觀念認(rèn)為無形財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（proprete incorporelle指所有物為無形財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)）具動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，因其非土地的定著物，如營業(yè)資產(chǎn)以及各種知識(shí)產(chǎn)權(quán)（版權(quán)、商標(biāo)權(quán)、發(fā)明專利權(quán)、專有技術(shù)等）。而在現(xiàn)在，人們承認(rèn)這些無形的、“在紙上”的權(quán)利為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利?！?〕（二）修正的分類標(biāo)準(zhǔn)：不完全的物理標(biāo)準(zhǔn)

為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)生活的要求，法國民法根據(jù)財(cái)產(chǎn)的用途，對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)分類的物理標(biāo)準(zhǔn)在某些情況下進(jìn)行了修正。

基于財(cái)產(chǎn)的用途，法律賦予其有時(shí)與物理屬性不同的法律屬性。其主要有三種情形：一是依照財(cái)產(chǎn)在未來的狀態(tài)，“提前”賦予不動(dòng)產(chǎn)以動(dòng)產(chǎn)的法律地位，即所謂“預(yù)置動(dòng)產(chǎn)”；二是在動(dòng)產(chǎn)因“附屬”于不動(dòng)產(chǎn)而與不動(dòng)產(chǎn)居于“同一體系”時(shí)，依財(cái)產(chǎn)“現(xiàn)在”的用途，將動(dòng)產(chǎn)稱為“不動(dòng)產(chǎn)附著物”；三是當(dāng)財(cái)產(chǎn)的用途發(fā)生變化從而導(dǎo)致動(dòng)產(chǎn)代替不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，讓動(dòng)產(chǎn)在某些情況下發(fā)生原不動(dòng)產(chǎn)的同樣效果。

1.預(yù)置動(dòng)產(chǎn)（meubles par anticipation）

預(yù)置動(dòng)產(chǎn)指一定的財(cái)產(chǎn)依其物理性質(zhì)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)，但在某些情況下，財(cái)產(chǎn)于不久的將來將變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，故法律“預(yù)先”將之納入動(dòng)產(chǎn)的法律體系?！?〕例如，即將收割的莊稼、被砍伐前的樹木、尚未開采的礦石、即將拆毀的房屋的材料等，上述財(cái)產(chǎn)在“目前”依其物理屬性應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)，但其未來將成為動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)使財(cái)產(chǎn)的物理屬性發(fā)生了改變，即不動(dòng)產(chǎn)變成了動(dòng)產(chǎn)。很顯然，法律與當(dāng)事人意志均可預(yù)先確定這類不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)產(chǎn)法律性質(zhì)。

從歷史的角度看，在法國古代法上（至少在法國北方的某些習(xí)慣法中），莊稼成熟到一定程度即視為動(dòng)產(chǎn)。相反，《法國民法典》似乎不承認(rèn)性質(zhì)上為不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)可預(yù)先視為動(dòng)產(chǎn)。例如，《法國民法典》第521條規(guī)定：“定期采伐的大小樹木，只有當(dāng)在被伐倒時(shí)方為動(dòng)產(chǎn)?！蓖瑯?，第520條第2款規(guī)定：“谷物、果實(shí)只有在被收割或摘取時(shí)，方為動(dòng)產(chǎn)?！钡M管有這些規(guī)定，法國司法審判實(shí)踐和某些法律條文仍然承認(rèn)預(yù)置動(dòng)產(chǎn)的地位。

事實(shí)上，法國物權(quán)法上有關(guān)預(yù)置動(dòng)產(chǎn)的理論是根據(jù)《法國民法典》和《法國民事訴訟法》的一些分散的條文和某些判例而建立的。按照這一理論，買賣標(biāo)的將可以被區(qū)分，扣押也可針對(duì)將被拆開的不動(dòng)產(chǎn)的分出部分（動(dòng)產(chǎn)）。法國學(xué)者指出，在預(yù)置動(dòng)產(chǎn)的法律適用上存在的主要困難是預(yù)置動(dòng)產(chǎn)所導(dǎo)致的“不動(dòng)產(chǎn)之動(dòng)產(chǎn)化”這一事實(shí)對(duì)第三人的對(duì)抗力問題：例如，按照預(yù)置動(dòng)產(chǎn)的理論，出售尚待砍伐樹木的買賣合同具有動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)（因?yàn)樵摵贤臉?biāo)的物為預(yù)置動(dòng)產(chǎn)）。但如此一來，買受人與對(duì)該森林享有權(quán)利（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利）的第三人（如抵押權(quán)人或不動(dòng)產(chǎn)受讓人）之間就有可能發(fā)生爭(zhēng)議：誰有權(quán)獲得標(biāo)的物？是對(duì)動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)利的人抑或?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)享有權(quán)利的人？對(duì)于這種情形，學(xué)說上認(rèn)為，假若被出售的待砍伐樹木為全部樹木，則買賣合同只有在買受人為善意且其在第三人未公示其權(quán)利證書之前“占有”該樹木的情況下，該買賣合同才能對(duì)第三人產(chǎn)生對(duì)抗力。在這種情況下，買受人對(duì)標(biāo)的物的“假定占有”（possession fictive如用標(biāo)記錘在樹木上打標(biāo)記）是不夠的，亦即買受人對(duì)于標(biāo)的物（樹木）的占有須以砍伐為前提（這一理論為法國司法審判實(shí)踐中的一些判例所采用）〔8〕。這就是說，當(dāng)涉及到抵押權(quán)人時(shí)，預(yù)置動(dòng)產(chǎn)的理論便無濟(jì)于事：對(duì)于就該標(biāo)的物（森林）享有抵押權(quán)的當(dāng)事人而言，只有已被砍伐的樹木才是動(dòng)產(chǎn)（因已不再定著于土地）。

此外，被視為動(dòng)產(chǎn)的某些不動(dòng)產(chǎn)也有可能因法律規(guī)定的改變而在性質(zhì)上發(fā)生變化。例如，在法國，債權(quán)人可扣押已成熟但尚未收割的農(nóng)作物，其方式是，將繞有麥桿的木棍（對(duì)之，法國人稱為“布郎冬brandon”）插在田間兩端，表明農(nóng)作物已由法院扣押，故此種扣押稱為“布郎冬式扣押”la saisie—brandon〔9〕。長時(shí)期內(nèi)，法律未將這類扣押列入不動(dòng)產(chǎn)扣押的范圍，而將之作為一種特殊的扣押，賦予其動(dòng)產(chǎn)扣押的特點(diǎn)（參見法國舊《民事訴訟法》第626條及以下各條的規(guī)定）。但這種扣押被1991年7月9日法律取消，該法律第74條規(guī)定，“假扣押”（lasaisie conservation即以保全為目的扣押）僅適用于動(dòng)產(chǎn)。

總之，理論上一般認(rèn)為，在預(yù)置動(dòng)產(chǎn)的情形，不動(dòng)產(chǎn)的“動(dòng)產(chǎn)化”于第三人不具有實(shí)質(zhì)意義，因此，對(duì)第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)之“預(yù)先”的動(dòng)產(chǎn)化缺乏對(duì)抗效力。〔10〕2.不動(dòng)產(chǎn)附著物（immeubles par destination）

《法國民法典》第524條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人為使用及經(jīng)營該不動(dòng)產(chǎn)而設(shè)置的物，按其用途為不動(dòng)產(chǎn)?！贝送?，所謂按其用途為不動(dòng)產(chǎn)的物，即不動(dòng)產(chǎn)附著物。不動(dòng)產(chǎn)附著物在物理屬性上屬動(dòng)產(chǎn)，但因不動(dòng)產(chǎn)與之具有不可分割的聯(lián)系（“附著”于不動(dòng)產(chǎn)），故法律將之視為不動(dòng)產(chǎn)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)附著物的規(guī)定是法國民法保護(hù)財(cái)產(chǎn)的整體性的手段之一。

《法國民法典》將下列因所有人為使用及經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)而設(shè)置于不動(dòng)產(chǎn)的物認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)附著物：“用于耕種的牲畜、農(nóng)具、供給佃農(nóng)或分給佃農(nóng)的種子、鴿舍中的鴿、兔園中的兔、蜂巢中的蜂群、池塘中的魚、壓榨機(jī)、鍋爐、蒸流器、釀酒桶及大桶、經(jīng)營鑄造場(chǎng)、造紙工場(chǎng)及其它工場(chǎng)必需的工具、稻草及肥料?！保ǖ?24條第2款）事實(shí)上，在判例（尤其是從前的判例）中，涉及農(nóng)業(yè)經(jīng)營的不動(dòng)產(chǎn)附著物的范圍還被擴(kuò)大到麥種、花莖、各種植物塊莖、灌葉腐蝕土、啤酒花（植物）的稈、釀酒工具、花園及菜園種值工具、以及織布、養(yǎng)蠶、捕魚、打場(chǎng)等等工具（可以說，一切農(nóng)業(yè)經(jīng)營的附屬物均被視為不動(dòng)產(chǎn)附著物）。法國學(xué)者認(rèn)為，這一規(guī)則因其易于適用而具有適當(dāng)性：因?yàn)橹魑锱c從物應(yīng)被視為一個(gè)整體（從物依附于主物）故農(nóng)莊的牧畜存欄數(shù)及全部農(nóng)具等依農(nóng)莊的種類不同而有所不同。事實(shí)上，從價(jià)值上講，附屬于不動(dòng)產(chǎn)（土地）的動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值從來都大于其他動(dòng)產(chǎn)。為此，應(yīng)將之用假定的方法視為不動(dòng)產(chǎn)。

同樣的情形也存在于農(nóng)業(yè)之外的其他經(jīng)營類型。如商業(yè)中，旅店的設(shè)備（床、墻飾等）屬于營業(yè)資產(chǎn)（旅館）的一部分，與此相同，餐廳的設(shè)施（桌、椅、杯、盤）、海濱浴場(chǎng)的設(shè)施（游船、太陽傘、帆布折凳）、醫(yī)療診所的設(shè)施（醫(yī)療設(shè)備）、劇場(chǎng)的設(shè)施（裝飾品）等，均屬餐廳等營業(yè)資產(chǎn)的一部分。只不過在這方面，判例表現(xiàn)得不如農(nóng)業(yè)經(jīng)營那樣“有聲有色”。〔11〕除上述不動(dòng)產(chǎn)附著物之外，還存在著所謂“永遠(yuǎn)附著物”。

當(dāng)動(dòng)產(chǎn)永遠(yuǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，亦即當(dāng)“動(dòng)產(chǎn)如以石膏、石灰或水泥附著于不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，或如非破壞或毀損該動(dòng)產(chǎn)本身或其所附著的不動(dòng)產(chǎn)部分不能與之分離時(shí)，所有人被視為以該動(dòng)產(chǎn)永遠(yuǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)”。而“房間中的鏡子，如其所附著的護(hù)鏡板與護(hù)墻成為一體時(shí)，視為永遠(yuǎn)的附著”?！爱嫺奔捌渌b飾品亦同”。（《法國民法典》第525條第1、2、3款）此外，永遠(yuǎn)的附著物還包括其一旦離開，不動(dòng)產(chǎn)即不完整的動(dòng)產(chǎn)，如“雕像如安裝在特備的墻壁之凹處，雖不破壞或毀損亦能移動(dòng)者”，也視為不動(dòng)產(chǎn)附著物。（《法國民法典》第525條第4款）。

很顯然，鑒于《法國民法典》編撰時(shí)期法國尚未完全脫離農(nóng)業(yè)社會(huì)的特征，法典對(duì)于涉及農(nóng)業(yè)經(jīng)營的不動(dòng)產(chǎn)附著物作出的極為詳盡的規(guī)定并不完全適應(yīng)法國現(xiàn)代農(nóng)村（或者說，這種規(guī)定在今天更多的效果是勾起人們對(duì)于過去富有詩意的法國鄉(xiāng)村生活的懷念而并無太大的實(shí)用價(jià)值），而該條就房屋所“描繪”的上述古典住宅的不動(dòng)產(chǎn)附著物與移放于現(xiàn)代條件的房間內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)的情形是大不相同的。因此，法國學(xué)者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)附著物應(yīng)具備的一般條件作了分析：〔12〕動(dòng)產(chǎn)之成為不動(dòng)產(chǎn)附著物應(yīng)具備兩個(gè)條件：

（1）不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)同屬于一個(gè)所有人，否則，動(dòng)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)化將毫無意義。這是因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)的所有人無權(quán)扣留不屬于其債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)（如法國最高法院第三民事法庭1980年3月5日判決認(rèn)定：“依民法典第524條，只有在一種情形，作為動(dòng)產(chǎn)的物才能具有不動(dòng)產(chǎn)附著物的特點(diǎn)，這就是，所有人同時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其設(shè)置于不動(dòng)產(chǎn)并為之服務(wù)的動(dòng)產(chǎn)同時(shí)享有所有權(quán)?！痹谠摪钢校盅簷?quán)人不能對(duì)裝備于作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)設(shè)施行使優(yōu)先受償權(quán)，因?yàn)樵摖I業(yè)設(shè)施系抵押債務(wù)人即抵押物的不動(dòng)產(chǎn)的所有人租賃的，該債務(wù)人并非其所有人）。

（2）動(dòng)產(chǎn)須“用于”不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營或使用。這就要求，所有人須有使動(dòng)產(chǎn)“不動(dòng)產(chǎn)化”的意思。〔13〕但僅有所有人的意思仍是不夠的，除所有人單方的意思之外，“不動(dòng)產(chǎn)附著物的性質(zhì)還要決定于法律所確定的條件?！薄?4〕亦即有關(guān)動(dòng)產(chǎn)必須是獨(dú)立地被用于營業(yè)而非僅僅“有用”于特定的營業(yè)。〔15〕上述動(dòng)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)化在三種情形中發(fā)生效果，表現(xiàn)為三方面的支配行為：（1）抵押擴(kuò)大適用于不動(dòng)產(chǎn)附著物（《法國民法典》第2118條）?！?6〕（2）在不動(dòng)產(chǎn)扣押的情形，行使抵押權(quán)的債權(quán)人有權(quán)扣押不動(dòng)產(chǎn)附著物（《法國民法典》第2092條第2款）。（3）在不動(dòng)產(chǎn)的買賣、贈(zèng)與、借貸或共有物分割時(shí)，如果權(quán)利證書未明確規(guī)定具體范圍，應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)的附著物。（《法國民法典》第1615條）

法國學(xué)者認(rèn)為，這種不動(dòng)產(chǎn)化是虛構(gòu)的，它無法從根本上改變動(dòng)產(chǎn)的自然屬性，故其效果不能不受到一定限制：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)欺詐性地竊取構(gòu)成盜竊，雖然盜竊行為并不適用于不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)，所有人也可通過分割財(cái)產(chǎn)的方式使不動(dòng)產(chǎn)化予以終止（實(shí)物分離或?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)及其附著物分別轉(zhuǎn)讓不同的第三人），尤其是動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的某些重要權(quán)利并不能因其不動(dòng)產(chǎn)化而歸于消滅。例如，附著于土地的牲畜的買受人未支付價(jià)款，該動(dòng)產(chǎn)盡管已不動(dòng)產(chǎn)化，出賣人仍有權(quán)行使其優(yōu)先權(quán)（同時(shí)履行之抗辯權(quán)）。《法國民法典》第2092—2條第4項(xiàng)：“不動(dòng)產(chǎn)的附著物在用于清償其價(jià)金時(shí)，可單獨(dú)扣押?！边@里，不動(dòng)產(chǎn)附著物的動(dòng)產(chǎn)物理屬性得以顯現(xiàn)?！?7〕3.物的替代

當(dāng)一項(xiàng)新的財(cái)產(chǎn)代替原有財(cái)產(chǎn)時(shí)，為物的替代。在某些情況下，原有財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利繼續(xù)適用于新的財(cái)產(chǎn)。

作為一項(xiàng)普遍適用的原則，它不僅適用于財(cái)產(chǎn)的分類。如在夫妻共有關(guān)系中，在婚姻存續(xù)期間，當(dāng)自有財(cái)產(chǎn)出賣時(shí)，如果雙方就財(cái)產(chǎn)“再使用”達(dá)成一致意見，則出售原個(gè)人財(cái)產(chǎn)所獲價(jià)值重新購買的財(cái)產(chǎn)仍為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。（《法國民法典》第1434條）盡管依一般原則，婚姻存續(xù)期間，一方所獲財(cái)產(chǎn)應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)。這就體現(xiàn)了物的替代制度。

某些情形，物的替代制度可能修正財(cái)產(chǎn)的物理特性，將不動(dòng)產(chǎn)的效果適用于作為替代物的動(dòng)產(chǎn)。例如，當(dāng)作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)損毀時(shí)，抵押債權(quán)人的權(quán)利適用于該不動(dòng)產(chǎn)所有人所獲得的補(bǔ)償（保險(xiǎn)賠償或侵權(quán)賠償），盡管其賠償金為動(dòng)產(chǎn)，而動(dòng)產(chǎn)通常是不能設(shè)定抵押權(quán)的。此種情形，被損毀的作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)的賠償被置于不動(dòng)產(chǎn)體系之中。

二、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)分類的法律意義

法國學(xué)者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類意義主要有兩方面：一是這種分類揭示了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)在物理上的區(qū)別。一般而言，鑒于物的自然屬性，這種區(qū)分不因時(shí)間的經(jīng)過而發(fā)生變化（雖然事實(shí)上已經(jīng)發(fā)生了某種改變）。二是揭示了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)值上的區(qū)別，這一點(diǎn)是此種分類在價(jià)值上最為古老之處，相應(yīng)地，也是現(xiàn)代社會(huì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)因價(jià)值上趨于同一因而使其分類的效果得以減弱之處。

（一）物理上的區(qū)別

不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別是，不動(dòng)產(chǎn)固定于一地，在法律上，這一區(qū)別涉及三個(gè)問題：公告、擔(dān)保與占有。

1.公告

對(duì)財(cái)產(chǎn)的公告，目的在于使一定范圍的人知曉系于特定財(cái)產(chǎn)上的物權(quán)之所在，知曉權(quán)利人（如所有人）為何人?；谖锏牟煌瑢傩?，公告制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的適用方法不同。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)歸屬的確定涉及土地測(cè)量問題。這種確定可以采用設(shè)立標(biāo)記的方法，也可采用注冊(cè)登記方法。這是法國土地公告制度（la pubilicite fonciere）的基礎(chǔ)（1955年1月4日法令）。對(duì)之，又稱為“地產(chǎn)登記”（la trancription）。

相反，涉及動(dòng)產(chǎn)的公告難以建立于動(dòng)產(chǎn)所在之特定地點(diǎn)，對(duì)之，僅可設(shè)置某些有關(guān)動(dòng)產(chǎn)所在地的假定。

（1）有形動(dòng)產(chǎn)

有形動(dòng)產(chǎn)的可移動(dòng)性使法律不可能將有關(guān)規(guī)則依據(jù)其所在地。因此，就法國民法的一般規(guī)則而言，只能將占有視為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)志，如同《法國民法典》第2279條第1款規(guī)定：“對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，自主占有〔18〕具有與權(quán)利證書同等的效力。”

然而，許多重要的、流動(dòng)性大的動(dòng)產(chǎn)如船舶、飛機(jī)等交通工具，因其必須進(jìn)行行政管理，故也因此而設(shè)置了一種公告制度：在法國，這些財(cái)產(chǎn)被稱為“注冊(cè)動(dòng)產(chǎn)”（meubles immatricules）〔19〕（2）無形動(dòng)產(chǎn)

法國學(xué)者認(rèn)為，無形動(dòng)產(chǎn)的存在方式是較為特殊的：某些無形動(dòng)產(chǎn)可占有一定空間位置（如營業(yè)資產(chǎn)），但另一些無形動(dòng)產(chǎn)則不可能確定其空間位置（如著作權(quán)：假定一本文學(xué)作品寫作于英國，出版于法國，印刷于瑞士，出售于瑞典，則該作品著作權(quán)的“所在地”便無法確定）。不過，這種權(quán)利發(fā)生地的確立可采用人為的方法。例如，著作權(quán)產(chǎn)生于作品首次出版的地點(diǎn)。

2.物的擔(dān)保

如同其他許多大陸法系國家，在法國，物的擔(dān)保的效力系于其公告，否則便不可對(duì)抗第三人。在此，也存在動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)在法律體系上的不同。

不動(dòng)產(chǎn)可在無須剝奪債務(wù)人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的情況下設(shè)定擔(dān)保，這樣于一切人均為有利。這種擔(dān)保形式為抵押權(quán)（I‘hypotheque）（《法國民法典》第2118條），但其須經(jīng)地產(chǎn)公告。

動(dòng)產(chǎn)則不同，擔(dān)保的公告只能由剝奪債務(wù)人被對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有而引起。這種擔(dān)保為質(zhì)權(quán)（legage）。但注冊(cè)動(dòng)產(chǎn)除外，由于注冊(cè)動(dòng)產(chǎn)的公告可在其注冊(cè)地進(jìn)行，故其設(shè)定擔(dān)?？刹粍儕Z債務(wù)人的占有。

3.占有

依照法國民法的規(guī)定，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，占有的效果也有所不同。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，只有當(dāng)占有達(dá)到法定期間（原則上為30年），占有人方可取得所有權(quán)，此為取得時(shí)效（I‘usucapion）。亦即不動(dòng)產(chǎn)的非所有人不可能通過即時(shí)取得而成為所有人：所有人的確定以所有權(quán)證書的記載為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)的真正所有人有權(quán)要求占有人返還不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)此，存在一條古老的法律格言：“任何人不得將一項(xiàng)不屬于他的權(quán)利轉(zhuǎn)移給第三人?！保╩o plus juris transfere potest quamipse habet）即民法著重保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的利益，以對(duì)抗占有人，除非其占有持續(xù)了30年。

但根據(jù)《法國民法典》第2279條第1款的規(guī)定，對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有一般即可取得其所有權(quán)，即排除了返還義務(wù)。這表明，民法對(duì)于動(dòng)產(chǎn)所有人的保護(hù)是較弱的。

篇7

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)；善意取得；擔(dān)保；交易秩序

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào):1003－9031(2011)09－0064－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.09.16

一、案例簡介

1999年借款人王興業(yè)向工商銀行瓊海支行貸款18萬元，以位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)元亨街共有房產(chǎn)“海國用（96）字1730號(hào)土地使用權(quán)證”和“海房權(quán)證海字第2305號(hào)房屋所有權(quán)證”作為貸款抵押物，雙方簽訂了《抵押合同》。后王興業(yè)無力還款，工商銀行瓊海支行訴至法院，通過處置抵押物償還了貸款。事隔10年后，王興業(yè)的姐夫許世佳向法院申請(qǐng)?jiān)賹彛Q該抵押房產(chǎn)為其所有，王興業(yè)無權(quán)處分該抵押房產(chǎn)，請(qǐng)求法院確認(rèn)王興業(yè)與瓊海工行簽訂的抵押合同無效。一審法院認(rèn)為：被申請(qǐng)人（即原審被告）王興業(yè)是用他人的財(cái)產(chǎn)，通過不正當(dāng)手段辦理產(chǎn)權(quán)證書，以違法取得的產(chǎn)權(quán)證為自己的借款設(shè)置抵押，其不是該抵押房產(chǎn)的真正權(quán)利人，無權(quán)處分該抵押物。由于借款抵押物不符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，其抵押行為無效。判決被申請(qǐng)人王興業(yè)與工商銀行瓊海支行訂立的《抵押合同》無效。

工商銀行瓊海支行不服，提出上訴，理由如下：（1）上訴人在與被上訴人（原審被告）王興業(yè)簽訂《抵押合同》的當(dāng)時(shí)，手續(xù)完備，證件齊全，抵押真實(shí)合法有效，上訴人不存在任何過錯(cuò)。（2）基于公示公信原則，上訴人有理由相信瓊海市政府和瓊海市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的權(quán)利證書是真實(shí)有效的。（3）上訴人作為貸款人、抵押權(quán)人，合法處置抵押物，收回貸款本金利息的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。（4）根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定，善意占有人可以取得權(quán)利的類型不僅僅限于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，還包括了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，以及動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的其他物權(quán)。上訴人善意取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，合法權(quán)利應(yīng)該受到法律保護(hù)。

正是利用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得這個(gè)切入點(diǎn)，工商銀行瓊海支行最終取得二審法院的支持，扭轉(zhuǎn)了訴訟局面，反敗為勝。這是銀行利用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度維護(hù)自身權(quán)益的一個(gè)經(jīng)典案例，很有借鑒意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得制度的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得，是指無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押，善意第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿從而取得抵押權(quán)，在真正權(quán)利人行使權(quán)利時(shí)，善意第三人可以抵押權(quán)的善意取得而優(yōu)先行使受償權(quán)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的法律變遷

1.《物權(quán)法》頒布前善意取得制度評(píng)價(jià)。傳統(tǒng)的善意取得制度存在兩個(gè)方面的缺陷：一是保護(hù)的標(biāo)的物僅為動(dòng)產(chǎn)，并不包括不動(dòng)產(chǎn);二是保護(hù)的僅為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不包括用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出現(xiàn)了很多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的糾紛，若仍僅是對(duì)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)施以善意取得保護(hù)，顯然已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要了，在這種情況下，建立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度勢(shì)在必行。

2.《物權(quán)法》頒布后，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有了法律依據(jù)。2007年10月1日頒布施行的《物權(quán)法》，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的善意取得制度到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的突破，是立法觀念上一個(gè)質(zhì)的飛躍。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（1）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

《物權(quán)法》第二條規(guī)定：本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第二條規(guī)定：在借貸、買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。

本法規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。

從以上三條法律規(guī)定我們可以看出，抵押是擔(dān)保的一種方式，擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)。故《物權(quán)法》的頒布就為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得制度確立了法律依據(jù)。

（二）確立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的必要性

1.不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度支持融資市場(chǎng)的有序發(fā)展，有利于保障銀行合法權(quán)益。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國抵押信貸資金超萬億元人民幣，銀行信貸資金安全對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易具有不可忽視的作用。銀行在開展信貸業(yè)務(wù)的過程中，在辦理抵押登記前，只要盡到了謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，貸款登記辦理手續(xù)合法合規(guī)，那么基于抵押登記所產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)就應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。如果銀行在進(jìn)行查詢抵押人在政府登記部門的權(quán)屬登記后發(fā)放貸款，有人站出來主張自己才是抵押物的真正權(quán)利人，銀行的抵押權(quán)就被否認(rèn)，那整個(gè)市場(chǎng)交易秩序?qū)⑹幦粺o存。試問在這樣的公權(quán)力誠信危機(jī)下，還有哪家銀行敢開展信貸業(yè)務(wù)？這對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將造成非常負(fù)面的影響?；谶@樣的背景，必將呼喚不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得制度，這是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)交易秩序的保護(hù)，體現(xiàn)了法從關(guān)注個(gè)人本位到社會(huì)本位的嬗變。

2.承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度,符合公示公信的物權(quán)變動(dòng)原則。眾所周知,物權(quán)是一種對(duì)抗世人的權(quán)利,這種對(duì)抗是以對(duì)方知情為前提,在不知情的情況下,即無對(duì)抗效力。因此,物權(quán)必須具有向世人公開的手段,該手段便是登記。人們往往通過登記的情形判斷所有者或他項(xiàng)權(quán)人是誰,因?yàn)榈谌诵刨嚨怯浀墓帕?所以他們是善意的,不能因?yàn)橄蚴廊斯_的信息與事實(shí)有沖突而否認(rèn)交易的事實(shí),這樣會(huì)給市場(chǎng)帶來很大的沖擊。所以,承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度是登記的公示力和因?yàn)榈谌说男刨嚩a(chǎn)生的公信力的具體要求。

3.不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度有利于維護(hù)無過失的交易者的利益。在現(xiàn)實(shí)生活中,除了少數(shù)物品外,大多數(shù)物品都可以從市場(chǎng)上獲取替代品。在這一背景下,與其保護(hù)靜的安全,摧毀已存的法律關(guān)系的效力,以犧牲業(yè)已形成的穩(wěn)定的社會(huì)秩序?yàn)榇鷥r(jià)來保護(hù)原權(quán)利人的利益,不如保護(hù)動(dòng)的安全,使善意受讓人取得物品的所有權(quán)或其他權(quán)利,而由原權(quán)利人向無權(quán)處分人主張不當(dāng)?shù)美颠€或民事責(zé)任的承擔(dān),從而補(bǔ)救其損失更為妥當(dāng)。

4.不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度有利于證據(jù)的收集,及時(shí)解決民事糾紛。當(dāng)無權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)以后,時(shí)間一長,標(biāo)的物很可能在多個(gè)當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)手。因此，使得證據(jù)難以收集。若不保護(hù)善意第三人的利益,而允許權(quán)利人輕易否認(rèn)第三人的權(quán)利,勢(shì)必將現(xiàn)有的秩序,使大量的人力、物力、財(cái)產(chǎn)陷入無休止的舉證之中,使大量的民事糾紛不能及時(shí)解決,浪費(fèi)有限的司法資源。

（三）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的條件

1.抵押權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)是善意的。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得的善意，是指抵押權(quán)人客觀上不知道抵押人無抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)的事實(shí)。這種“善意”產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力原則之下，應(yīng)界定為“不知且無重大過失的客觀善意”，其認(rèn)定所依據(jù)的是不動(dòng)產(chǎn)登記這一客觀事實(shí)，完全有別于當(dāng)事人主觀心態(tài)為判斷基準(zhǔn)的善意。它是一種易為公眾所感知的權(quán)利推定的“客觀標(biāo)準(zhǔn)”。善意的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)，是指確定第三人是否善意的具體時(shí)間。其確定的意義在于，以時(shí)點(diǎn)為分界線，要求抵押權(quán)人在抵押權(quán)設(shè)立之時(shí)是善意的即可。時(shí)點(diǎn)之后，即便債權(quán)人知曉了不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或瑕疵，其已享有的抵押權(quán)仍然可以受到保護(hù)[1]。

2.抵押雙方當(dāng)事人已就抵押行為依照法律規(guī)定辦理了登記，并將抵押事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種，其設(shè)立必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。如果抵押權(quán)未經(jīng)登記，真正權(quán)利人仍能追及物之所在，否定抵押權(quán)設(shè)立的效力，而不能適用善意取得制度。

3.抵押權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)。合理對(duì)價(jià)是對(duì)“有償取得”的進(jìn)一步延伸，并且“合理的價(jià)格，也是衡量財(cái)產(chǎn)取得是否是善意的標(biāo)準(zhǔn)”[2]。即使事后法律確認(rèn)，登記簿上登記的所有權(quán)人并非真正所有權(quán)人，權(quán)屬登記錯(cuò)誤。登記名義人在沒有處分權(quán)的情況下在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)的行為。但如果抵押權(quán)人在辦理妥抵押登記手續(xù)后，及時(shí)發(fā)放了貸款，支付了獲得抵押權(quán)的對(duì)價(jià)，則可依據(jù)善意取得維護(hù)自身權(quán)益。

三、銀行如何運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度保護(hù)自身權(quán)益

《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)及動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，銀行在業(yè)務(wù)操作中應(yīng)注意運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度維護(hù)自身權(quán)益。如果銀行與無權(quán)處分人辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，當(dāng)有權(quán)人向銀行主張抵押無效時(shí)，銀行應(yīng)利用善意取得制度主張對(duì)善意受讓的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償。

1.銀行要充分履行謹(jǐn)慎審查的義務(wù)。銀行在發(fā)放貸款前，要多管齊下，全方位地了解借款人和擔(dān)保人的資信情況。加強(qiáng)與客戶的溝通，通過直面客戶了解其基本情況，分析、甄別客戶所提供信息的準(zhǔn)確性。對(duì)客戶提供的抵押物，除了到實(shí)地進(jìn)行充分的調(diào)查了解外，還要到有關(guān)登記部門核實(shí)情況，充分盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，這是適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度保護(hù)銀行利益的重要前提。

2.銀行要嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。在進(jìn)行完相關(guān)的審查手續(xù)后，銀行要及時(shí)辦理好抵押物的抵押登記手續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)必須經(jīng)登記才能生效，這是銀行利益的一道重要防線，如果銀行沒有根據(jù)法律要求辦理抵押登記，也就失去了適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的前提。

3.銀行要注意保全相關(guān)材料，證明自己是善意的。銀行在平時(shí)辦理業(yè)務(wù)的過程中，要注意保全相關(guān)資料，包括調(diào)查、審查、辦理登記、發(fā)放貸款、貸后跟蹤的資料等等。若出現(xiàn)關(guān)于抵押權(quán)的糾紛，在主張善意取得時(shí)應(yīng)注意證明以下事實(shí)：（1）銀行是善意的，即不知抵押人是無處分權(quán)人；（2）銀行支付了合理的對(duì)價(jià)；（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押依照法律規(guī)定已經(jīng)辦理登記。

4.加強(qiáng)與法院的溝通，建立銀法聯(lián)系暢通渠道。在出現(xiàn)涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的糾紛時(shí)，由于銀行業(yè)務(wù)的專業(yè)性，法官可能不甚了解，未必能準(zhǔn)確適用法律。銀行的工作人員要主動(dòng)加強(qiáng)與法院的溝通，向法官闡明觀念上不太清晰的業(yè)務(wù)知識(shí)點(diǎn)，通過主張不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得，爭(zhēng)取法院的支持，維護(hù)自身合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

篇8

據(jù)調(diào)查，各地的不動(dòng)產(chǎn)登記局基本上都隸屬于當(dāng)?shù)貒敛块T，不動(dòng)產(chǎn)登記中心的形式主要有以下四種模式。

一是隸屬于政府辦成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，脫離住建與國土兩家的直管，以原有架構(gòu)齊全的房屋登記中心為基礎(chǔ)，歸并涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的其他機(jī)構(gòu)。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機(jī)構(gòu)的管理職能及所有登記機(jī)構(gòu)的登記職能，適合登記水平較發(fā)達(dá)的地區(qū)。

二是在國土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，但只是設(shè)立發(fā)證平臺(tái)，涉及各機(jī)構(gòu)的登記與管理模式不變，只是通過信息數(shù)據(jù)歸集到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，實(shí)現(xiàn)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)登記發(fā)證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規(guī)和頂層設(shè)計(jì)還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內(nèi)對(duì)軟件的投入少，業(yè)務(wù)銜接變動(dòng)少，在轉(zhuǎn)型期平穩(wěn)過渡，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)再順利轉(zhuǎn)型到完善的不動(dòng)產(chǎn)登記模式。

三是在國土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的其他登記機(jī)構(gòu)成建制劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實(shí)。

四是在國土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的房屋登記、林權(quán)登記等登記職能劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，相應(yīng)的人員與登記資料隨之劃轉(zhuǎn)。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產(chǎn)權(quán)管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機(jī)制問題太多，沒有很成熟轉(zhuǎn)型的代表模式與代表地區(qū)，各地自行協(xié)調(diào)解決。

以上四種代表模式各有千秋，當(dāng)然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽區(qū)為例，就最具普遍性的第四種模式――不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離方式工作中應(yīng)考慮的幾個(gè)問題進(jìn)行交流探討。筆者認(rèn)為，在實(shí)施整合前，應(yīng)當(dāng)明確以下幾方面的內(nèi)容，做好兩機(jī)構(gòu)間對(duì)接的準(zhǔn)備，方可全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與房屋交易管理工作。

一、建立數(shù)據(jù)共享實(shí)時(shí)互通機(jī)制

1.必要性與重要性

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例 》第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)交易信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將登記信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。

在今年5月25日召開的國際大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上提出，大數(shù)據(jù)被譽(yù)為新時(shí)代的鉆石礦，政府就要在其中發(fā)揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應(yīng)該向公眾和社會(huì)開放。這不是第一次喊話政府?dāng)?shù)據(jù)開放。2014年，大數(shù)據(jù)寫入政府工作報(bào)告。2015年，表示，數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)性資源，也是重要生產(chǎn)力。這一年也是政府?dāng)?shù)據(jù)開放政策密集年，包括《促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動(dòng)綱要》等涉及大數(shù)據(jù)開放和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)方案。“開著寶馬吃低?！薄伴_著寶馬購經(jīng)適房”，這些令人發(fā)指的不誠信現(xiàn)象之所以屢禁不絕，一個(gè)重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國銀行、工商、稅務(wù)、海關(guān)等都建立了相關(guān)信息平臺(tái)，但部門之間難以共享。

因此，新形式下的不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理之間應(yīng)當(dāng)打破信息壁壘，依法實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享機(jī)制。

2.數(shù)據(jù)共享的具體要求

不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立共享機(jī)制并實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)互通。不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記信息（含空間信息）、限制信息實(shí)時(shí)傳送到房屋交易管理機(jī)構(gòu)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)依送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)信息的歸集。房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將樓盤信息、交易信息實(shí)時(shí)傳送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，不動(dòng)產(chǎn)登記中心依提取送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行登記。

一是數(shù)據(jù)共享的日志問題。房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記緊密相聯(lián)，對(duì)數(shù)據(jù)共享的實(shí)時(shí)性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應(yīng)建立安全有效的數(shù)據(jù)共享日志，以便厘清責(zé)任。

二是數(shù)據(jù)共享的網(wǎng)絡(luò)問題。由于房屋交易管理機(jī)構(gòu)合同網(wǎng)上簽約備案等系統(tǒng)均要求互聯(lián)網(wǎng)訪問使用，而不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)通常運(yùn)行在局域網(wǎng)或者政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，數(shù)據(jù)如何共享，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網(wǎng)閘等設(shè)備過渡。

三是數(shù)據(jù)共享的時(shí)效性問題。受理的登記業(yè)務(wù)保存后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)同時(shí)將數(shù)據(jù)進(jìn)行推送，若不動(dòng)產(chǎn)登記記載登記簿后方才共享數(shù)據(jù)給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，將可能存在時(shí)間差，導(dǎo)致交易糾紛的發(fā)生。登簿后的有效數(shù)據(jù)再行推送以更新最終的限制狀態(tài)。

四是數(shù)據(jù)共享的準(zhǔn)確性問題。若數(shù)據(jù)共享僅僅是將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入共享前置庫，將導(dǎo)致房屋交易管理機(jī)構(gòu)在獲取最新的登記數(shù)據(jù)時(shí)需花費(fèi)大量時(shí)間精力。應(yīng)該在將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入前置庫時(shí)，通過技術(shù)手段通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)具體需要更新的登記數(shù)據(jù)索引，以便房屋交易管理機(jī)構(gòu)及時(shí)更新數(shù)據(jù)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)的交易數(shù)據(jù)推送要求相同。

二、歷史檔案、登記簿及電子數(shù)據(jù)的管理與利用

在實(shí)現(xiàn)登記與交易機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)共享互通的基礎(chǔ)上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國土資源部、住建部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國資發(fā)〔2015〕90號(hào)）文件精神，房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產(chǎn)權(quán)管理及登記的內(nèi)容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內(nèi)容為房屋登記簿的相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房屋登記簿作為登記結(jié)果信息進(jìn)行移交，房屋登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)管理資料由房屋交易管理機(jī)構(gòu)管理。移交之前的房屋登記相應(yīng)訴訟由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；移交后新受理不動(dòng)產(chǎn)登記的相應(yīng)訴訟由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)。

為保證登記工作的延續(xù)性，在實(shí)踐中各地歷史檔案、數(shù)據(jù)的管理利用主要有以下三種模式：

第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機(jī)構(gòu)保管，房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫復(fù)制一份移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫全部移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，房屋交易管理機(jī)構(gòu)保留電子成果。

第三，歷史檔案移交到政府下設(shè)的檔案局統(tǒng)一保管，不動(dòng)產(chǎn)登記中心和房屋交易管理機(jī)構(gòu)都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫等資料由檔案局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、房屋交易管理機(jī)構(gòu)各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。

三種模式各有特色，主要還是看當(dāng)?shù)鼐唧w的情況，如果當(dāng)?shù)貦n案局管理規(guī)范，筆者最支持第三種檔案管理模式。

房屋登記簿等信息交接后，有關(guān)登記信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)；有關(guān)合同備案、預(yù)售許可等信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由房屋交易管理部門負(fù)責(zé)。個(gè)人住房信息證明（首套房、首購房）由房屋交易管理機(jī)構(gòu)出具。

不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產(chǎn)權(quán)管理的正常運(yùn)行。

三、無縫對(duì)接查封工作

因協(xié)助司法部門的查封工作責(zé)任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房屋交易管理機(jī)構(gòu)對(duì)涉及房產(chǎn)的查封工作，筆者認(rèn)為可按以下思路進(jìn)行分工：

涉及已進(jìn)行登記類的查封及預(yù)查封由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，涉及開發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可后未售部分及購房人合同備案后尚未辦理預(yù)告登記的預(yù)查封由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)受理的預(yù)查封數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，等同于不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的預(yù)查封效力，在具備轉(zhuǎn)本登記條件不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理相應(yīng)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)辦理正式查封，并通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)解除預(yù)查封。不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的查封及預(yù)查封信息實(shí)時(shí)推送給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，買賣合同網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)完全按照不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供的不動(dòng)產(chǎn)單元限制狀態(tài)（是否抵押、是否查封）進(jìn)行網(wǎng)上簽約限制。

四、樓盤表建立

樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等其他相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。根據(jù)一個(gè)物業(yè)中每棟樓的房屋總套數(shù)以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個(gè)最小基本單元的真實(shí)情況。最早來源于開發(fā)企業(yè)的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領(lǐng)域。在涉及房屋的登記與交易管理系統(tǒng)中，樓盤表是一種重要的關(guān)聯(lián)管理手段，主要分為商品房項(xiàng)目樓盤表和非商品房項(xiàng)目樓盤表。

那么，在管理與登記分立的機(jī)制下，應(yīng)如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認(rèn)為，考慮到商品房項(xiàng)目樓盤的復(fù)雜性，且前期的預(yù)售許可、合同備案數(shù)據(jù)較多，商品房項(xiàng)目樓盤表的建立應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)將預(yù)售的項(xiàng)目、在建建筑物抵押的項(xiàng)目樓盤表建立完畢后推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。涉及商品房項(xiàng)目樓盤變更的相應(yīng)業(yè)務(wù)，應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)先進(jìn)行樓盤數(shù)據(jù)變更后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心再行受理相應(yīng)登記業(yè)務(wù)。如存在有在建建筑物抵押、預(yù)查封等涉及樓盤變更的數(shù)據(jù)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)時(shí)將數(shù)據(jù)推送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。非商品房項(xiàng)目樓盤表由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統(tǒng)樓盤房屋數(shù)據(jù)共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。

五、測(cè)繪審核的必要性

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均未提及不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量成果需要測(cè)繪審核的內(nèi)容，較多地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在流程設(shè)置及業(yè)務(wù)指南中未明確只提供具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果是否可直接用于產(chǎn)權(quán)登記。那么在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢(shì)下，用于產(chǎn)權(quán)登記的測(cè)繪成果是否需要測(cè)繪審核呢？

建設(shè)部、國家測(cè)繪局2000年出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。出臺(tái)的背景是在1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》運(yùn)行后，各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經(jīng)過不斷的完善之后，于2000年才陸續(xù)出臺(tái)了《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》等系列規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪，明確行政機(jī)構(gòu)的審核職能，解決了許多的面積紛爭(zhēng)問題。

在當(dāng)前去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)的情形下，購房人相對(duì)不容易；購房人簽約時(shí)間大多在預(yù)售階段，到實(shí)際交房時(shí)間跨度長；隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)越來越復(fù)雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分?jǐn)偛糠钟行┯植皇翘鞔_；老百姓不僅對(duì)自己取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積十分關(guān)注，甚至對(duì)記載于登記簿的公共部分的權(quán)利范圍與面積也十分關(guān)注。因此，由于面積的復(fù)雜性，涉及利益大，建議各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)慎重取消測(cè)繪審核環(huán)節(jié)，特別是針對(duì)復(fù)雜的商品房項(xiàng)目，不宜將有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果直接用于產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)經(jīng)測(cè)繪審核后方可用于產(chǎn)權(quán)登記。

前置于不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動(dòng)產(chǎn)登記中心內(nèi)部設(shè)置的測(cè)繪審核職能，以何種方式進(jìn)行審核不重要，重要的是應(yīng)當(dāng)通過測(cè)繪審核這個(gè)環(huán)節(jié)方可將中介機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告用于不動(dòng)產(chǎn)登記。至于以何種方式，由當(dāng)?shù)卣孕写_定即可。

六、其他必要的關(guān)聯(lián)

篇9

關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》；不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；構(gòu)成要件

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2012）05-117 -01

我國《物權(quán)法》第一百零六條確立了善意取得制度，并且將其統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)以及其他物權(quán)的取得，為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的適用提供了基本的法律依據(jù)。既有的研究大多圍繞動(dòng)產(chǎn)的善意取得展開，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其他物權(quán)善意取得沒有太多重視。本文擬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件進(jìn)行探討，以對(duì)實(shí)務(wù)界有所裨益。

一、抵押人無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)

抵押人無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得適用的前提。所謂無權(quán)處分，是指沒有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分，不僅包括處分人沒有處分權(quán)而處分財(cái)產(chǎn)，還包括登記權(quán)利人明知登記錯(cuò)誤存在而處分財(cái)產(chǎn)。從實(shí)踐來看，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的無權(quán)處分主要是發(fā)生在登記錯(cuò)誤的情形下，登記權(quán)利人將其不動(dòng)產(chǎn)抵押給他人。雖然《物權(quán)法》中規(guī)定了權(quán)利推定規(guī)則，但不應(yīng)適用于登記權(quán)利人和抵押權(quán)人的交易中，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)真實(shí)的權(quán)利狀況來判斷登記權(quán)利人是否構(gòu)成無權(quán)處分。登記權(quán)利人雖然記載的是抵押人的名字，但是，他明知該登記錯(cuò)誤的存在，而仍然處分他人的財(cái)產(chǎn)，從其處分行為而言，是已經(jīng)意識(shí)到自己的行為構(gòu)成無權(quán)處分。

二、抵押權(quán)人已對(duì)不動(dòng)產(chǎn)辦理登記

即抵押雙方已就抵押行為依照法律規(guī)定辦理了登記，并將抵押事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡怯洸派?，是物權(quán)公示所生公信力的內(nèi)容之一。就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，主債權(quán)人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的信賴，與登記權(quán)利人以該不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)，須完成兩個(gè)行為：一是法律行為，即設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的合意行為；二是不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的登記，若沒有登記，當(dāng)事人之間僅產(chǎn)生債的關(guān)系，擔(dān)保物權(quán)不會(huì)生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種，其設(shè)立必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。

三、抵押權(quán)人向抵押人支付合理對(duì)價(jià)

《物權(quán)法》規(guī)定受讓人以合理價(jià)格受讓不動(dòng)產(chǎn)的，才能構(gòu)成善意取得。善意取得制度是為了保護(hù)交易安全而設(shè)定的，只有在抵押權(quán)人與抵押人之間存在交易行為時(shí)，并且抵押權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)時(shí)，法律才有保護(hù)的必要，也才存在善意取得的問題。抵押權(quán)人向抵押人支付合理對(duì)價(jià)，不僅可以使抵押人與抵押權(quán)人之間的利益不至于過分懸殊，也符合善意取得“利益平衡”的原則。抵押權(quán)人支付的對(duì)價(jià)是否合理主要是以交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為判斷依據(jù)。

四、抵押權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)是善意的

所謂“善意”是指抵押權(quán)人客觀上不知道抵押人無抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)的事實(shí)，且不知道抵押人是為逃避債務(wù)以及司法凍結(jié)而設(shè)定抵押的事實(shí)?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”；第十六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”；第十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在與變動(dòng)必須以一定形式公開表現(xiàn)出來并能被特定當(dāng)事人之外的第三人所知悉，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須以登記為公示，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)處于交易之外的第三人提供了“消極的信賴?yán)妗?，即“只要沒有公示就沒有物權(quán)變動(dòng)”。不動(dòng)產(chǎn)登記有國家信譽(yù)的支持，具有相當(dāng)高的公信力，第三人有理由相信不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書及登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)就是真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。因此，只要抵押權(quán)人信賴登記，就是善意的，除非其明知登記錯(cuò)誤或有異議登記存在，而無需像動(dòng)產(chǎn)的情況那樣考慮交易中的眾多客觀因素，就可以基于這種信賴獲得保護(hù)，抵押權(quán)人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記就可以構(gòu)成關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的“善意”。

參考文獻(xiàn)：

[1]王澤鑒.民法物權(quán)·通則·所有權(quán)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2003：124．

[2] 梁慧星.中國物權(quán)法研究(上)[M].北京：法律出版社，1998：513，476—497．

[3]成曉娜.試論善意取得制度的適用和法律沖突[D].中國政法大學(xué)，2006．

[4]張慶華.擔(dān)保物權(quán)善意取得的構(gòu)造機(jī)理[J].商業(yè)研究，2009,（07）.總第387期.

[5]彭芳林.論不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件[J].法治與社會(huì)，2011，（09）（中）.

篇10

一、物權(quán)法出臺(tái)前后相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及評(píng)析

（一）物權(quán)法出臺(tái)前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)即土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書不統(tǒng)一等問題。二是不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不明確，認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則的基本法理，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的法律責(zé)任時(shí)缺乏法律依據(jù)。這些問題有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及簡要評(píng)析

物權(quán)法規(guī)定國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機(jī)構(gòu)的行為；規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力排序問題，當(dāng)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，以后者為準(zhǔn)，除非后者被證明有錯(cuò)誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度，等等。概括起來，物權(quán)法對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

（1）完善和發(fā)展了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的不同情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。一是登記要件主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，需經(jīng)過依法登記才發(fā)生效力。這是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的變動(dòng)。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對(duì)于一些特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，如國有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)沒有強(qiáng)行要求必須登記。

（2）健全了不動(dòng)產(chǎn)登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等類型?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！边@是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

二、物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等問題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強(qiáng)，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對(duì)物權(quán)法實(shí)施帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開拓進(jìn)取，及時(shí)總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗(yàn)，努力做到以下幾點(diǎn)：

1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強(qiáng)物權(quán)保護(hù)意識(shí)，更加注重保護(hù)當(dāng)事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對(duì)民事主體合法物權(quán)的保護(hù)力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細(xì)心謹(jǐn)慎，努力做到保護(hù)申請(qǐng)人的債權(quán)與保護(hù)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對(duì)侵害當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的違法行為要依法予以處理。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定依法予以民事制裁；對(duì)于行政機(jī)關(guān)不依法履行職責(zé)或者錯(cuò)誤登記損害當(dāng)事人合法權(quán)益的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，或要求其承擔(dān)行政賠償責(zé)任。當(dāng)然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，人民法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

2、執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，不能簡單地以不動(dòng)產(chǎn)登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有關(guān)系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動(dòng)產(chǎn)沒有登記而一推了之，要根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)和提供的執(zhí)行線索，認(rèn)真調(diào)查并準(zhǔn)確界定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的不同權(quán)屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內(nèi)靈活處理，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。

3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權(quán)法。物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的性質(zhì)、作用以及對(duì)執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權(quán)法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權(quán)法應(yīng)遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權(quán)法對(duì)以前民事法律規(guī)范有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定的補(bǔ)充和修改，正確理解新舊法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同規(guī)定，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，正確適用物權(quán)法，搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的處理問題

執(zhí)行實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對(duì)此人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟(jì)：向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記；提起撤銷權(quán)訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過繼承、判決等合法途徑已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記。對(duì)此可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，對(duì)這種情況人民法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)并提出執(zhí)行異議的，從保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對(duì)該異議應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

2、關(guān)于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[20__]5號(hào)）規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定。采取預(yù)查封措施，人民法院應(yīng)當(dāng)制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，否則，該處分行為無效，有關(guān)部門也不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封，依次輪定。

3、關(guān)于同一不動(dòng)產(chǎn)上的數(shù)個(gè)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序問題

同一不動(dòng)產(chǎn)上存在數(shù)個(gè)互相沖突的抵押權(quán)時(shí)，執(zhí)行中各抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權(quán)法》第199條、《擔(dān)保法》第54條第（1）項(xiàng)、《擔(dān)保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序應(yīng)當(dāng)是這樣的：登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，因?yàn)橐罁?jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)根本未生效，乃普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)法原理，登記的抵押權(quán)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權(quán)人就不動(dòng)產(chǎn)平均受償，債權(quán)人各自的剩余債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)，由抵押人分別償還。

4、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)上的異議登記或預(yù)告登記的處理問題