導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

委托方：_______（以下簡稱甲方）

地址：_________

居間方：________（以下簡稱乙方）

地址：_________

居間方受委托方委托，雙方就居間方向委托方提供有關(guān)居間服務(wù)、顧問服務(wù)等事項，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條

合同標(biāo)的物

居間方向委托方提供土地的轉(zhuǎn)讓。

第二條

居間方義務(wù)

1、居間方應(yīng)積極認(rèn)真地把委托方介紹給項目業(yè)主，并及時溝通情況。

2、居間方協(xié)助委托方做好該宗土地項目的前期投資策劃及溝通工作。

3、居間方應(yīng)積極努力做好居間介紹，協(xié)調(diào)有關(guān)矛盾，促成委托方與項目業(yè)主方簽訂合資或轉(zhuǎn)讓合同。

4、居間方應(yīng)協(xié)助項目當(dāng)事人做好有關(guān)部門對項目的技術(shù)指標(biāo)的審批工作，促成項目成功簽約。

第三條

委托方義務(wù)

委托方承諾一旦本項目業(yè)主與委托方簽訂項目合資或轉(zhuǎn)讓合同，并實際支付土地款項后，委托方即應(yīng)承擔(dān)向居間方支付服務(wù)費的義務(wù)。

第四條

居間服務(wù)費

1、居間服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)：

委托方與投資方簽訂的針對本項目整體合資或轉(zhuǎn)讓合同總金額(不論何種形式)的(居間方開具正式合法發(fā)票)。

2、居間服務(wù)費的支付辦法：

委托方與項目業(yè)主簽訂合資或項目轉(zhuǎn)讓合同，并實際支付土地款項后(包括定金)，居間費按該合同簽訂的具體價格和付款進(jìn)度同比例支付。

第五條

誠信原則

1、如果委托方與投資方在本合同委托期內(nèi)，未能達(dá)成合作協(xié)議，沒有征得居間方的書面同意，委托方不應(yīng)再與該投資方進(jìn)行協(xié)商并簽訂合作協(xié)議，否則居間方有權(quán)請求委托方按本合同第四條支付服務(wù)費。

2、如果委托方以相關(guān)企業(yè)或在_________當(dāng)?shù)爻闪⒌淖庸炯耙磺修D(zhuǎn)投資公司的名義與(土地項目的業(yè)主單位)簽訂本合同標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓合同，居間方有權(quán)請求委托方按本合同第四條支付服務(wù)費。

3、本合同的有效期(委托期)為_________天(自本合同簽字生效之日起計算)。居間方在此期間必須積極推動本項目業(yè)主與委托方進(jìn)行實質(zhì)性洽談，并協(xié)助委托方和本項目業(yè)主達(dá)成實質(zhì)性成交合同。

4、委托期內(nèi)委托方未能與項目業(yè)主方達(dá)成協(xié)議時，委托方將不支付居間方任何費用。

5、居間方必須提供真實有效的信息給委托方，如在談判過程中，委托方發(fā)現(xiàn)居間方提供的居間信息中有虛假或不真實的信息時，委托方有權(quán)向居間方索取本合同標(biāo)的物最低成交總金額的居間服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)30%的賠償。

第六條

合同成立及修改

本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，未經(jīng)雙方書面同意，任何一方不得擅自修改本合同。

第七條

爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第八條

違約責(zé)任

違約責(zé)任按《中華人民共和國合同法》有關(guān)條款執(zhí)行。

本協(xié)議共貳頁，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

房地產(chǎn)項目合同范文2

甲方：

供地方

委托人：

身份證號碼：

電話：

帳號：

乙方：

建設(shè)方

單位地址：

法定代表人：

委托人：

身份證號碼：

電

話：

帳號：

根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)的需要，經(jīng)某縣政府批準(zhǔn)，經(jīng)有關(guān)職能部門同意，甲方與乙方聯(lián)合共同開發(fā)某某項目

(下稱該項目，地點位位地址：

法定代表人：甲、乙雙方多次協(xié)商，本著平等、互利、自愿的原則，達(dá)成聯(lián)合開發(fā)某某商貿(mào)市場項目的協(xié)議，特訂以下條款共同遵守。

第一條

合作原則

甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過程中雙方若有其他分歧，應(yīng)本著以上原則進(jìn)行協(xié)商解決。

第二條

合作標(biāo)的

(一)雙方聯(lián)合開發(fā)標(biāo)的位于某縣某路某某土地，面積及范圍以政府主管部門最后批準(zhǔn)的土地使用權(quán)宗地圖為準(zhǔn)(宗地圖見附件)，在該地塊上擬建某某商貿(mào)市場項目。

(二)甲方投資的土地類型為

，開發(fā)房地產(chǎn)手續(xù)應(yīng)由甲、乙雙方共同匯報政府和有關(guān)部門達(dá)成一致意見，行文執(zhí)行。甲方以某某現(xiàn)有全部土地約10000㎡(以原劃撥土地面積為準(zhǔn))土地使用權(quán)宗地圖面積評估價為限出資，四址界線以土地使用權(quán)宗地圖為準(zhǔn)(宗地圖見附件)。過戶該宗土地使用權(quán)由政府主管部門行文直接將該宗土地辦理完整過戶手續(xù)到乙方名下，甲方必須提供相關(guān)資料手續(xù)。過戶契稅由乙方負(fù)責(zé)，其他費用由甲方承擔(dān)。

(三)甲方投資聯(lián)合開發(fā)的該宗土地，應(yīng)合法無任何糾紛，如因該宗土地四址界限圖內(nèi)遺留產(chǎn)生的糾紛，以及相關(guān)民事責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)解決，所發(fā)生的費用由甲方全部承擔(dān);

如因該宗土地宗地圖外新規(guī)劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設(shè)所發(fā)生的糾紛由乙方解決，產(chǎn)生的費用由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)。該項目建設(shè)實施中需甲方提供的相關(guān)資料和需要甲方出面協(xié)商的，甲方應(yīng)積極提供并參與協(xié)調(diào)。

第三條合作方式

(一)甲方將其擁有的某某土地按某縣國土資源局編制的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，將其評估價格作為合作出資份額。

(二)乙方負(fù)責(zé)該項目開發(fā)資金籌集、工程前期的報批、對規(guī)劃設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項，并承擔(dān)該項目的全部法律責(zé)任。

第四條

合作時間

甲乙雙方合作時間從簽訂本協(xié)議時起，到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應(yīng)理解為：⑴該項目工程完全按照設(shè)計圖紙全部建設(shè)完畢;⑵該項目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認(rèn)為銷售完畢的;⑶該項目完成各種行政報批手續(xù)、辦理各種竣工手續(xù)、完成法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他手續(xù)的;⑷其他雙方認(rèn)為應(yīng)該完成的事項。

第五條

項目規(guī)模

建筑規(guī)模按乙方報審的經(jīng)政府主管部門最后批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)。

第六條

利益分成

(一)在該項目方案確定后，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。

(二)在該項目竣工后，乙方根據(jù)甲方所投入的該地塊的評估價格，按當(dāng)時該項目商品房價格劃分與該地塊的評估價同等價格的商品房給甲方，甲方所得商品房應(yīng)繳納的各種稅費和應(yīng)辦理的各種手續(xù)由甲方自行負(fù)責(zé)。

第七條

甲方的權(quán)利和義務(wù)

(一)落實合作開發(fā)項目用地規(guī)劃手續(xù)，辦理合建項目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權(quán)人為乙方，土地使用不附帶第三者的利益限制。

(二)落實合作開發(fā)項目占地的規(guī)劃報建工作。

(三)完成合作開發(fā)項目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補(bǔ)償工作。

(四)若乙方自籌資金不足確需貸款，乙方會通甲方后，以項目名義向銀行貸款，甲方有權(quán)監(jiān)督乙方使用該銀行貸款的情況。

(五)甲方應(yīng)及時配合乙方辦理有關(guān)項目報批、工程施工、銷售等手續(xù)。

(六)甲方應(yīng)及時繳納本協(xié)議規(guī)定的由甲方繳納的各種稅費，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無關(guān)。

第八條

乙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)乙方委托二狗同志全權(quán)負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)資金籌集、工程前期的報批、對規(guī)劃設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項。

(二)為使該項目如期完工，實現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益和取得良好的社會信譽(yù)，乙方須設(shè)立專項帳戶，該項目的所有銷售收入必須進(jìn)入該帳戶，實行?？顚Ｓ?。

(三)乙方不得挪用以該項目名義向銀行所貸的款項，所得貸款須在甲方的監(jiān)督下用于項目開發(fā)建設(shè)。

項目開發(fā)銷售收入除一部分用于保持正常施工進(jìn)度外，其他優(yōu)先用于償還貸款，否則由此產(chǎn)生的銀行債務(wù)及其它法律責(zé)任均由乙方承擔(dān)。

(四)乙方負(fù)責(zé)合作項目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報裝手續(xù)。

(五)乙方負(fù)責(zé)合作項目開工手續(xù)的辦理，獲得開工許可證，使合作項目可以合法開工建設(shè)。

(六)乙方應(yīng)保質(zhì)保量按期完成項目建設(shè)。

(七)乙方應(yīng)及時繳納本協(xié)議規(guī)定的由乙方繳納的各種稅費，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無關(guān)。

第九條

聲明及保證

甲乙雙方應(yīng)保證以下事項真實可信：

(一)甲方為有獨立民事行為能力的法人，有權(quán)獨立簽署并有能力履行本協(xié)議。

(二)乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本協(xié)議。

(三)甲乙雙方簽署和履行本協(xié)議所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。

(四)在簽署本協(xié)議時，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對任何一方履行本協(xié)議產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十條

保密條款

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計劃、運(yùn)營活動、財務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限雙方按照實際情況約定。

第十一條

協(xié)議的變更

本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出七個工作日內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本協(xié)議。

第十二條

協(xié)議的轉(zhuǎn)讓

除協(xié)議中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本協(xié)議所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。

第十三條

爭議的處理

(一)本協(xié)議受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

(二)本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人按照本協(xié)議合作原則協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十五條

違約責(zé)任

(一)甲方隱瞞真實情況，合作的該地塊不合法致使項目無法繼續(xù)進(jìn)行的，甲方應(yīng)向乙方賠償自項目開發(fā)以來所發(fā)生的費用總額及該費用總額的同期人民銀行貸款利息;

合作的地塊有其他糾紛影響項目建設(shè)的，造成的損失由甲方負(fù)責(zé)。

(二)甲方不配合或不及時配合乙方辦理項目開發(fā)所需要的各項手續(xù)致使項目開發(fā)延期的，造成的損失均由甲方承擔(dān)。

(三)乙方隱瞞真實情況，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，乙方應(yīng)向甲方賠償自項目開發(fā)以來所發(fā)生的費用總額及該費用總額的同期人民銀行貸款利息。

(四)乙方不能如期籌集項目開發(fā)所需資金的，甲方可視為乙方違約而與乙方解除協(xié)議另尋合作方。

(五)乙方不能如期保質(zhì)保量完成項目建設(shè)，損失由乙方負(fù)責(zé)。

(六)乙方私自挪用以該項目名義向銀行的貸款，造成損失由乙方負(fù)責(zé)。

(七)合作的某一方違反本協(xié)議保密規(guī)定泄漏秘密的，造成的損失由泄漏方負(fù)責(zé)。

(八)合作的某一方違反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議更改規(guī)定的，所作出的更改內(nèi)容無效，由此產(chǎn)生的損失由違約方承擔(dān)。

(九)合作的某一方違反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十六條

協(xié)議的解釋

本協(xié)議未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，協(xié)議雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本協(xié)議的原則、協(xié)議的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本協(xié)議作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本協(xié)議相抵觸。

第十七條

補(bǔ)充與附件

本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議和附件作為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

第十八條

協(xié)議的效力

(一)本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章之日起生效。

(二)本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效，全部條款履行完畢后自然失效。

本協(xié)議壹式陸份，壹份捌頁，甲乙各執(zhí)叁份。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

房地產(chǎn)項目合同范文3

甲方：

乙方：

甲方是

的企業(yè)，擁有的土地，根據(jù)國家的土地政策，可用“三舊改造”的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，乙方?jīng)Q定與甲方共同合作開發(fā)。為了明確雙方的權(quán)利義務(wù)，在公平自愿的原則下，雙方經(jīng)過充分協(xié)商，達(dá)成如下合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同，雙方共同遵守履行。

一、合作項目的基本情況

甲方是領(lǐng)有注冊號為的營業(yè)執(zhí)照，公司擁有位于

(土名)的土地

畝，屬

用途，詳見國有土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證。上述土地符合“三舊改造”的條件，可以進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)。

二、合作方式

甲方提供上述土地及地上房屋及附著物，經(jīng)雙方協(xié)商作價人民幣伍仟萬元，乙方提供現(xiàn)金人民幣伍仟萬元，雙方注冊成立新的具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的項目公司，注冊資本為人民幣

萬元，甲乙雙方各占50%股權(quán)，以新成立的項目公司作出開發(fā)上述土地的主體，具體運(yùn)作經(jīng)營以新公司的章程為準(zhǔn)。

三、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方在新的項目公司中占有50%的股權(quán)，相關(guān)的盈利風(fēng)險責(zé)任亦占50%。

2、甲方承諾和保證其提供的土地、房屋附著物有完整合法的產(chǎn)權(quán)，沒有設(shè)定抵押，也沒有被查封，不存在有產(chǎn)權(quán)糾紛，也不存在債務(wù)。如果確實存在上述限制產(chǎn)權(quán)的情況，甲方承諾在簽訂本合同后10個工作日內(nèi)解決。

3、甲方提交其公司100%股東同意提供上述土地與乙方合同開發(fā)房地產(chǎn)的決議給乙方。

4、甲方必須依照有關(guān)法律政策向政府申請將上述土地以“三舊改造”的方式進(jìn)行商住房地產(chǎn)開發(fā)，并取得政府同意變更為房地產(chǎn)開發(fā)的批復(fù)。

5、按照雙方的約定提供股東身份資料用于項目公司工商注冊登記。

6、乙方出資已達(dá)到人民幣伍仟萬元時，項目運(yùn)作的資金不足，甲方應(yīng)根據(jù)項目公司運(yùn)作的實際需要及股東會的決議按50%的比例增加投資款或者用項目土地向銀行抵押借款。

7、甲方委派作為項目公司的法定代表人任董事長職務(wù)并推薦項目公司的會計。

四、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、乙方必須按照項目公司股東會的決議按時繳交人民幣伍仟萬元的投資款。

2、按照雙方約定及時提供相關(guān)股東的身份資料，用于項目公司的工商注冊登記。

3、如果乙方繳出投資款人民幣伍仟萬元，項目公司的流動資金還不夠用，則乙方應(yīng)根據(jù)項目公司的實際運(yùn)作資金需要及股東會的決議，按照50%的比例增加投資款或者用項目的土地向銀行抵押借款。

4、乙方委派項目公司總經(jīng)理及出納的人選。

五、項目公司的基本管理制度

1、項目公司的股東會的形式進(jìn)行財務(wù)管理，凡是項目公司的開支超出

元以上就必須經(jīng)過100%的股東表決同意方可開支入賬。

2、凡是項目公司開支在元的范圍內(nèi)由項目公司的董事長及總經(jīng)理共同審批方可以開支入賬。

3、凡是項目公司在可開支入賬。

4、項目公司的設(shè)計合同、施工合同、銷售合同及聘請物業(yè)管理合同等其他重大合同，必須經(jīng)過100%股東表決同意。

5、項目公司的財務(wù)預(yù)算、結(jié)算及分配方案必須經(jīng)過100%股東的表決同意。

六、合同的終止、變更、解除

1、本項目開發(fā)銷售完畢并結(jié)算清楚分配完畢，本合同終止。

2、本合同在履行過程中，如有未盡事宜經(jīng)過雙方協(xié)商同意可以變更及補(bǔ)充，與本合同有同等法律效力。

3、如果有不可抗力的自然災(zāi)害因素導(dǎo)致本合同無法履行，雙方可以協(xié)商解除。

七、違約責(zé)任

甲乙雙方均應(yīng)本合同嚴(yán)格履行各自的義務(wù)。否則視為違約，違約方應(yīng)按本合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

1、如果因甲方的原因，導(dǎo)致上述土地被查封或抵押，在約定的時間內(nèi)無法解決影響到本項目的開發(fā)，則視為甲方構(gòu)成違約，應(yīng)按項目注冊資金20%承擔(dān)違約責(zé)任，乙方有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同或者解除合同，如果乙方要求解除合同的，則按項目的評估價退回乙方的投資款。

2、如果因乙方的原因?qū)е虏话磿r出資，則視同乙方構(gòu)成違約，乙方應(yīng)按欠繳出資額每天萬分之五承擔(dān)違約責(zé)任。如果超期出資達(dá)180天，則甲方有權(quán)解除合同，按照項目的評估價退回乙方的投資款

八、甲乙雙方如果要轉(zhuǎn)讓股權(quán)，原則上在雙方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓且股東享有優(yōu)先受讓權(quán)。

九、本合同經(jīng)雙方簽字后生效。

如果產(chǎn)生爭議經(jīng)過協(xié)商無法解決，則提交廣州仲裁委員會仲裁。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；質(zhì)量管理

中圖分類號:F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

成本控制是整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作的重心，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行具有重要意義。近些年，房地產(chǎn)成為消費和投資的重點和熱點，但是國家針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，進(jìn)行了宏觀的調(diào)控。因此，如何有效的降低投資成本和增效，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向著集約化管理的方向改變，是當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本管理和控制的意義

成本控制能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟具有重要戰(zhàn)略意義。在現(xiàn)實開發(fā)過程中，我國的房地產(chǎn)存量比較大，既有宏觀體制方面的原因，又有價格機(jī)方面的原因。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)成本不斷上升，導(dǎo)致商品房房價居高不下，說明了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對投資成本缺乏科學(xué)合理的控制。從宏觀角度講，對成本進(jìn)行科學(xué)控制和管理，有利于合理的土地資源，有效的避免出現(xiàn)市場泡沫，降低國民經(jīng)濟(jì)的損失。

隨著國家宏觀政策的出臺，對房地產(chǎn)的市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，尤其是加強(qiáng)對土地交易市場的整頓，有效的消除了不正當(dāng)競爭和暗箱操作取得土地經(jīng)營權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的過程中，要完全按照市場規(guī)范和規(guī)定，通過正當(dāng)?shù)恼袠?biāo)和拍賣方式獲得。這樣可以有效抑制房地產(chǎn)過度消費需求，改變過去高風(fēng)險和粗放式的開發(fā)方式，科學(xué)合理的利用投資資金。因此，只有加強(qiáng)項目的成本管理，才能樹立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈市場競爭中的優(yōu)勢，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤和社會效益。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展微利時代的到來，成本控制的重要性逐漸凸顯出來，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，制定合理的銷售策略等。因此，要做到以下幾個方面：

（一）做好前期的調(diào)研工作

在房地產(chǎn)工程正式建設(shè)開始前，要做好調(diào)研工作，具體包括工程開發(fā)的地質(zhì)條件、地理位置以及周圍的市場需求，考慮開發(fā)的可行性，這對房地產(chǎn)開發(fā)項目成功與否起著重要的決定作用。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有進(jìn)行前期的調(diào)研工作，僅僅流于形式，在一定程度上增加了項目開發(fā)的風(fēng)險，會影響到項目正常開發(fā)和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，不利于企業(yè)的正常運(yùn)營盈利。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要對財務(wù)進(jìn)行科學(xué)合理有效的分析和研究，充分了解預(yù)期的投入的風(fēng)險，保證投入和產(chǎn)出能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。要潛在的消費者心理、市場容量以及工程造價進(jìn)行相依的分析和判斷，對開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究，確保工程開發(fā)順利進(jìn)行。在這一階段，要制定相應(yīng)的資金流量管理和銷售規(guī)劃，要降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金投入，有效管理和控制開發(fā)成本，提高利潤和經(jīng)濟(jì)效益。

（二）設(shè)計階段開發(fā)成本的控制

設(shè)計階段是進(jìn)行全面工程造價管理重要和關(guān)鍵階段，要考慮影響工程成本各方面的因素，同時要做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，在設(shè)計過程中，要注意以下內(nèi)容：

首先，要不斷完善相關(guān)的方案和工程設(shè)計投招標(biāo)制度，建設(shè)單位要積極引入競爭機(jī)制，不斷控制施工成本?？梢圆捎酶偁幍姆绞竭x擇設(shè)計方案，保證方案的技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)的合理性，同時要不斷提高設(shè)計的質(zhì)量。另一方面，在進(jìn)行設(shè)計過程中，可以房地產(chǎn)工程項目的實際情況采用分段招標(biāo)標(biāo)，這樣可以有效的降低設(shè)計費用。

2、要采取有效措施進(jìn)行技術(shù)之間的交流，采用限額設(shè)計的方法。在房地產(chǎn)工程項目設(shè)計過程中，對要定量分析的設(shè)計內(nèi)容，要進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)精確的計算，實現(xiàn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)措施的有效結(jié)合，在設(shè)計過程中要施工的可行性、經(jīng)濟(jì)性，保證施工技術(shù)和管理的水平向吻合。在選擇建筑工程的材料和機(jī)械設(shè)備過程中，要保證價格合理，質(zhì)量優(yōu)良；要盡量避免使用存在質(zhì)量問題、采購比較困難、運(yùn)輸距離較遠(yuǎn)或者施工很復(fù)雜的材料或者設(shè)備，保證設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化和系列化，同時要遵循房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模以及設(shè)計規(guī)范和規(guī)定；設(shè)計方案不僅要滿足使用功能，還要對分配的投資進(jìn)行限額控制，嚴(yán)謹(jǐn)出現(xiàn)不合理的設(shè)計變更，以免影響到工程造價，同時還要保證投資的限額；在設(shè)計的招標(biāo)的過程中，要提供真實有效克廣的概算指標(biāo)，為設(shè)計中對工程造價預(yù)算提供前提條件。

3、要加強(qiáng)對設(shè)計圖的審核。在設(shè)計階段，要保證設(shè)計的質(zhì)量，將設(shè)計的變更有效的控制在正式施工之前，要盡量花費最小的代價取得最好的效果。因此，要組織專家堅強(qiáng)對設(shè)計圖的審核，以免影響房地產(chǎn)開發(fā)項目順利進(jìn)行。

（三）施工階段

施工階段也是房地產(chǎn)工程開發(fā)項目控制和管理成本的重要階段。

1、要科學(xué)有效的控制在施工過程中出現(xiàn)的工程變更，具體包括設(shè)計變更、進(jìn)度變更、工程變更以及施工條件的變更，這些都是建設(shè)施工單位提出的。因此，在施工過程中，要建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的簽證管理制度，對于項目的預(yù)算部門以及人員，要設(shè)置合理的權(quán)限，保證分工明確，保證在施工中簽證的質(zhì)量，要堅決杜絕虛假簽證行為的發(fā)生。在發(fā)生變更后，要嚴(yán)格遵循合同以及相關(guān)規(guī)定及時辦理相應(yīng)的增加預(yù)算，在辦理過程中不得進(jìn)行隨意更改。

2、在施工過程中，要正確出阿里承包商的合理索賠要求，要根據(jù)合同內(nèi)容和條款等，對遞交的索賠資料進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徍撕蜋z查，保證處理索賠工作的及時性；同時要對索賠項目加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少不必要的速配，以免增加投資成本，甚至引起投資失控。

3、在進(jìn)行采購材料和設(shè)備的過程中，工程項目人員要及時掌握和了解市場行情，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定做好材料的限價工作，控制中間的價格差。對于施工單位采購的施工材料、半成品以及成品，如果在規(guī)定范圍的內(nèi)，要監(jiān)督采購產(chǎn)品的質(zhì)量，要進(jìn)行適當(dāng)參與和質(zhì)量監(jiān)督的原則，保證采購的材料和設(shè)備的質(zhì)量，價格低廉，質(zhì)量優(yōu)良。

（四）竣工階段

施工單位要完全按照施工圖紙和合同要求保證工程如期竣工，在竣工驗收過程中，必須要驗收單。要做好工程最后的洽商簽證和預(yù)算賬目的清理，處理好材料差價和竣工調(diào)價的審核工作，在審核過程中，要與原來的招標(biāo)文件進(jìn)行對照，避免標(biāo)底內(nèi)的已經(jīng)包括的項目重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按照合同規(guī)定制定合理的技措費以及各項獎項等，保證工程最后的結(jié)算工作。

三、質(zhì)量控制

施工質(zhì)量是企業(yè)順利發(fā)展的根本保證，對提高企業(yè)運(yùn)營能力和樹立良好企業(yè)信譽(yù)形象具有重要的作用。

在工程項目的施工階段，要加強(qiáng)質(zhì)量的控制和管理，要保證成本控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，制定的質(zhì)量目標(biāo)要符合施工建設(shè)項目的實際特點。在施工過程中的質(zhì)量控制就是對施工程序和出現(xiàn)的偏差進(jìn)行控制，要對施工中的階段成果與合同規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行有效對比，保證施工的順序、技術(shù)以及方法符合施工標(biāo)準(zhǔn)?？梢圆捎贸椴楹推詹榈确椒ǎ瑢φ麄€工程作業(yè)進(jìn)行跟蹤管理，從而有效的保證工程施工質(zhì)量。

綜上所述，施工成本和質(zhì)量控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)揮著重要的作用。因此，在施工過程中要加強(qiáng)不斷采取有效措施和手段，加強(qiáng)對施工質(zhì)量的管理，適當(dāng)?shù)目刂乒こ掏顿Y成本，減少返工和索賠造成的經(jīng)濟(jì)損失，從而有效幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本構(gòu)成；成本控制

今年來房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，并已經(jīng)成為我國三大國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。著就表示房地產(chǎn)行業(yè)不但給投資者帶來了巨大收益，也意味著為GDP的增長做出了巨大貢獻(xiàn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，“效益＝施工總收益-項目成本”，如何將效益最大化，就必須要通過成本控制來實現(xiàn)，那么接下來就詳細(xì)介紹下房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成及特點。

一、房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成及特點

每個行業(yè)都有不同的規(guī)則和特點，而房地產(chǎn)行業(yè)就與其他行業(yè)有著許多區(qū)別之處，接下來就介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成。

1.項目前期策劃和確立階段的成本

在項目前期策劃這一階段中主要是依靠對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研，然后依據(jù)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行分析、研究，最終得出理論性結(jié)果和決策。主要包括房地產(chǎn)項目的設(shè)想、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究報告等，這期間所花費的所有費用都被劃為項目成本之中。而在這一階段中還有兩個重要成本是必須要考慮的，首先土地、土建、設(shè)備費用。這些費用都是必不可少的，任何工程項目都必須進(jìn)行詳細(xì)考慮，要對土地費用進(jìn)行詳細(xì)核算，看是否符合建設(shè)指標(biāo)，能否有盈利價值。然后在融入土建費用以及設(shè)備采購費用等，將這些費用一起考慮進(jìn)去，就可以大致評估出該房地產(chǎn)項目的利潤點，從而制作可行性實施報告。其次房地產(chǎn)項目的配套設(shè)施及一些其他費用，這在房地產(chǎn)項目中雖然占據(jù)比例不多，但是也必須考慮進(jìn)去，房地產(chǎn)項目想要吸引消費者，就必須要具備公共配套設(shè)施，比如學(xué)校、超市、醫(yī)院等，這些都是與人們生活息息相關(guān)的，如果房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金投入后，無法在短時間內(nèi)收回成本費用，所以房地產(chǎn)企業(yè)就必須要有一個完善的收費制度，要將公共配套設(shè)施建設(shè)好、利用好，從而最大限度地實現(xiàn)效益最大化。

2.項目設(shè)計與計劃階段的成本

在項目設(shè)計與計劃階段的成本內(nèi)容主要包括項目設(shè)計、計劃成本、招標(biāo)投標(biāo)成本、施工前準(zhǔn)備成本這幾個方面，例如在工程施工前的勘探費用、設(shè)計人員的設(shè)計費用、工程檔案保管費用、臨時用地費用、項目評估費用、勘察設(shè)計監(jiān)督費用，這些都是必不可少的，同時還包括與人們生活密切相關(guān)的一些水費、電費、供熱費、污水處理費、土地轉(zhuǎn)讓費、消防費用等，這些也都屬于公共設(shè)施費用。

3.項目施工階段成本

在項目施工階段的成本內(nèi)容主要包括建設(shè)單位在各個施工環(huán)節(jié)中的所有費用，同時在開工時還需要繳納監(jiān)理費、審計費、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費、綠化建設(shè)費用等，這些都必須要在施工結(jié)束前進(jìn)行結(jié)算，也是一筆很大的成本開銷，在竣工時也包括了很多費用，比如竣工驗收時的手續(xù)費、綜合驗收、性能認(rèn)定、測繪、產(chǎn)權(quán)登記費等。例如：國家發(fā)展和改革委員會、財政部又于2008年4月15日聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》發(fā)改價格[2008]924號，規(guī)定住房登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住房房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)首次明確統(tǒng)一為每件550元。這些費用必須在成本控制考慮范圍之內(nèi)。

4.項目使用階段成本

從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止,即通常的物業(yè)管理成本。

二、房地產(chǎn)項目的成本控制

1.項目策劃階段項目策劃階段的成本控制

在整個工程項目中是至關(guān)重要的，首先要對工程項目的可行性進(jìn)行市場調(diào)查，然后根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進(jìn)行投資評估，開發(fā)商要對項目周邊的環(huán)境因素進(jìn)行考慮，要對項目的市場價值進(jìn)行分析，還要對政府的相關(guān)政策進(jìn)行思量，要將項目周邊的交通和醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施都考慮全面，同時對工程項目的原材料采購和設(shè)備購買都要有詳細(xì)的規(guī)劃，要對工程項目實施過程中所能出現(xiàn)的突發(fā)因素考慮全面。例如：北京玫瑰園在北京是賣了十幾年的別墅區(qū)。為什么會出現(xiàn)銷售十幾年的現(xiàn)象，除了幾經(jīng)易手以外還有一個重要原因是地理位置不佳，開發(fā)商沒有充分考慮周邊的環(huán)境的利弊，項目所在地位置偏僻，且配套設(shè)施大不到高檔社區(qū)的要求。

2.項目設(shè)計階段

眾所周知，項目的設(shè)計階段對于整個工程項目都有著直接影響，尤其是設(shè)計階段的成本控制，必須要達(dá)到國家級或者省級設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，要建立健全的項目設(shè)計體系，盡量降低資金投入、保證工程質(zhì)量、縮短施工周期，要將項目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。開發(fā)商獲得項目主要是通過招投標(biāo)方式，每個施工企業(yè)都可以公平參與，對該工程項目進(jìn)行設(shè)計規(guī)劃，只有設(shè)計方案最優(yōu)化合理的企業(yè)才會中標(biāo)。例如：按照國際上工程建設(shè)招投標(biāo)活動的通行做法進(jìn)行工程清單報價，它反映的是工程的個別成本,而不是按定額的平均成本計價。工程量清單將實體消耗量費用和措施費分離,此種方式不但充分展現(xiàn)施工在投標(biāo)中的技術(shù)水平，還可以充分發(fā)揮施工企業(yè)自主定價的能力,從而改變現(xiàn)有定額中有關(guān)束縛企業(yè)自主報價的限制。與此同時還必須要考慮兩點，首先項目設(shè)計前的投資估算，這一階段會將整個工程項目中所涉及的成本投入都考慮到，尤其是人工費用、設(shè)備費用、施工費用、稅收費用，這些都必須要有書面資料，要為評估階段提供理論依據(jù)。其次初步設(shè)計要重視方案的選擇,按投資估算進(jìn)一步落實成本費用,將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi),同時應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計變更的管理工作。

3.發(fā)包、施工階段

目前我國房地產(chǎn)項目多數(shù)是通過發(fā)包進(jìn)行施工的，大多的企業(yè)根本無法完成所有的施工工序，所以企業(yè)往往會選擇承包給其他施工企業(yè)，在這種情況下就必須要采用合同制，要有明確的施工方案，要有明確的設(shè)備采購、原材料采購的管理制度，要根據(jù)國家相關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選購，而且承包方還要根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍經(jīng)濟(jì)效益最大化。

4.項目銷售階段

在項目銷售階段的成本控制主要是銷售費用，房地產(chǎn)商必須要對工程項目進(jìn)行社會宣傳、媒體宣傳、廣告宣傳，這些都是需要巨大成本的，一般情況下，房地產(chǎn)項目的銷售費用是房地產(chǎn)銷售價格的4%左右，例如：廣告宣傳費用,約為銷售額的1.5%-2%;銷售費用,約為銷售收入的2%一3%;其它銷售費用,約為銷售收入的0.5%-1%，以上各項合計銷售費用約占銷售收入的4%一6%。這是一筆數(shù)目龐大的資金，而且每個城市的消費水平和房產(chǎn)價格也是不一樣的，這就使房地產(chǎn)項目的銷售成本也具備不定性，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進(jìn)行制定。

三、成本控制總體上應(yīng)注意的問題

1.成本控制的綜合性

工程項目的成本控制并不是單一的，必須要與施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工效率相結(jié)合起來，只有這樣考慮才有價值，不能一味地去強(qiáng)調(diào)成本控制，必須要在保證工程質(zhì)量的前提下，不能因為質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程項目的延期或者返工，這樣不但達(dá)不到降低成本的目的，還會對整個工程項目的信譽(yù)和利益造成影響，所以在工程項目實施過程中，必須要加強(qiáng)對成本控制的綜合管理，要對合同控制、技術(shù)控制、管理措施控制，要不斷對工程項目進(jìn)行關(guān)注，發(fā)現(xiàn)問題時要及時解決或調(diào)整，要將工程項目實施中所能出現(xiàn)的影響因素考慮全面，要保證工程項目的功能和質(zhì)量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。

2.成本控制的全面性

房地產(chǎn)項目的成本控制是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程,包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費用。所以說在成本控制中，要考慮工程項目的全面性，防止只控制工程項目的安裝成本,而忽視了對工程項目施工設(shè)備和器具費用的控制；要對房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項目或單項工程的費用實施控制,防止只重視主體工程項目成本,而忽視其他項目的成本控制；要對所有合同的付款進(jìn)行控制；要對成本數(shù)量進(jìn)行控制,對費用發(fā)生的時間進(jìn)行控制,以滿足資金使用計劃的要求。例如：在社區(qū)建設(shè)中，開發(fā)商只注重了控制全面的成本，全面抓住樓盤主體建設(shè)反而忽略了配套環(huán)境的營造，在后期配套設(shè)施建設(shè)中資金緊俏不得不降低配套設(shè)施品質(zhì)，導(dǎo)致配套環(huán)境不能真正與社區(qū)整體品質(zhì)相匹配，使這整體品質(zhì)下降。

總之，嚴(yán)格把房地產(chǎn)項目控成本就是從宏觀和微觀兩方面來控制，使項目工程在完全符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上更有效更合理的利用資源，從而降低成本，為投資方及消費者帶來雙方面的利益。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制

Abstract: since China officially joined the WTO, the market economy is developing fast, together with the invasion of foreign capital unceasingly, increasingly fierce competition in the industry, the real estate industry is particularly outstanding. Especially in recent years, as China's inflation further intensifies, house prices is also a rose and rose, ordinary consumers can only be prohibitive, or a mortgage slave pain in the neck, the enterprise property sales shrunk dramatically. Therefore, how to control the cost of real estate development, lower prices, not only is the real estate enterprises to develop the profit space, to conquer magic weapon, and more government control of inflation, reduce social unstable factors of the key macroeconomic regulation. In this paper, the engineering cost management from the theory of real estate development enterprise Angle provides some cost management advice.

Keywords: real estate development project cost control

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

近年來，在政府的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)銷售大幅縮水，大部分房地產(chǎn)企業(yè)處境艱難。如何有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)總成本，使得企業(yè)在宏觀調(diào)控下做到游刃有余，是擺在各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的共同課題。

1．房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的成本組成

研究房地產(chǎn)企業(yè)成本，其實質(zhì)就是對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的分析研究?？傮w而言，一個項目的開發(fā)成本大體可以分以下五大部分

1.1土地成本：指為取得項目所在的土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)而需支付的費用，包括向國家及相關(guān)政府部門繳納的土地出讓金、土地征用費、建設(shè)配套費以及針對土地上原有建筑及居民的拆遷安置補(bǔ)償費。

1.2前期工程費：指從項目開始規(guī)劃到正式施工前所消耗的費用。取得土地使用權(quán)后，土地使用者要完成項目的相關(guān)決策和規(guī)劃，并對總體部署方案的可行性進(jìn)行咨詢和研究，主體工程開工前需對土地進(jìn)行勘察設(shè)計，此部分的費用包括房屋開發(fā)的規(guī)劃建筑設(shè)計費、地質(zhì)勘查設(shè)計費、研究咨詢費、報批報建過程中的政府規(guī)費以及七通一平費。

1.3工程成本：指完成項目所需的建筑工程（含精裝修工程）、安裝工程、設(shè)備工程、室外工程、弱電工程、環(huán)境工程及公共配套工程的總費用。

1.4期間費用：指直接從企業(yè)的當(dāng)期產(chǎn)品銷售收入中扣除的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用

1.5營業(yè)稅金及附加:指房地產(chǎn)企業(yè)需交的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、土地增值稅、地方教育費附加、水利建設(shè)專項基金

從成本的屬性來看，土地成本、前期工程費、期間費用、營業(yè)稅及附加在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較??；工程成本則會因為項目本身 情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本是項目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點。

2．工程成本控制

一個房地產(chǎn)項目的工程成本控制大體可以分以下6個階段

2.1可行性研究階段

項目的決策決定了房屋開發(fā)的總體方案和投資規(guī)模，是控制開發(fā)成本的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)開發(fā)周期相對較長，開發(fā)風(fēng)險較大，所以對開發(fā)地點、建設(shè)方案的選取都要慎之又慎。好的項目方案不僅要符合所在地區(qū)的總體規(guī)劃布局，而且要盡量合理利用已有的配套設(shè)施，以降低開發(fā)成本，同時應(yīng)充分考慮項目開發(fā)規(guī)模與周期，把房屋的升值空間納入體系，為未來的銷售做足準(zhǔn)備。

在開發(fā)位置的選擇上，不僅要考慮地理位置的優(yōu)劣，還要充分考慮該位置所處的社會環(huán)境、市場供求關(guān)系的環(huán)境以及未來城市規(guī)劃的環(huán)境。要對開發(fā)位置做出綜合評價，就要充分考慮該處的交通狀況、自然環(huán)境、公眾基礎(chǔ)設(shè)施等，還要深入了解當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蠹澳軌蚪邮艿匿N售價格，“入鄉(xiāng)隨俗”對產(chǎn)品合理定位，最后通過確定的銷售價格來倒推工程成本目標(biāo)。

2.2 設(shè)計階段

設(shè)計階段造價成本控制的重點除了控制好設(shè)計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過限額設(shè)計等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進(jìn)行控制：

1）設(shè)計供應(yīng)商采購管理：對概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均通過規(guī)范化的設(shè)計供應(yīng)商采購控制流程，以爭取最佳的性價比。

2）通過限額設(shè)計落實目標(biāo)成本的要求：在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

3）通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計合同嚴(yán)格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量：在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾印?/p>

4）通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量。

2.3審圖與優(yōu)化設(shè)計階段

本階段通過施工圖會審來控制設(shè)計質(zhì)量和工程成本。建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)可以減少圖紙設(shè)計風(fēng)險、減少一些不平衡報價所帶來的損失。因此，從此階段進(jìn)行造價成本控制，可以有效地減少設(shè)計圖紙方面造成的損失。具體操作是：在施工圖完成后組織由設(shè)計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

2.4招投標(biāo)階段

1）選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式

對于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，首選邀請招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚。

2）選擇合適的施工單位

對于一個工程項目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分 公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)。另外對其注冊資本、公司財務(wù) 情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。

2.5施工階段

施工階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，包括對工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料等的管理，其中沒有定額的分部分項工程單價的確定要及時合理。一般造價工程師不怎么注重施工組織設(shè)計或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)?？墒窃谑┕そM織設(shè)計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西， 比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等。這也是造價成本控制容易被忽略的地方。

2.6結(jié)算階段的成本控制

這一階段的造價成本控制，是施工單位最后的機(jī)會也是建設(shè)單位最后的努力。房地產(chǎn)企業(yè)的造價控制人員應(yīng)該秉承的原則是：

1）合同協(xié)議及造價變更資料的時效性（國家文件實效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；

2） 矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一）；

3）件的責(zé)任清理，如果施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；

4）規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；

5）分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算；

6）杏造價書中的說法一步步審核。這樣基本保證結(jié)算完整并較為正確，一般差額控制在3％以內(nèi)。

3結(jié)語

以上介紹了房地產(chǎn)開發(fā)的成本組成，并就如何控制工程成本做了簡要分析，在實際的工作中,由于不同項目所處的環(huán)境、規(guī)模、用途等條件的變化,以及從事這項工作人員的素質(zhì)和能力的差別,實際的控制結(jié)果也有著很大的變化,不能一概而論,需要在項目之初就要進(jìn)行全面和詳細(xì)的分析,找出控制的重點,然后在相應(yīng)的過程和環(huán)節(jié)上給于足夠的重視,并投入足夠的力量,這樣才能達(dá)到應(yīng)有的效果,實現(xiàn)節(jié)約成本,擴(kuò)大效益的目的。

總之，成本決定價格，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)定的重要因素。房地產(chǎn)價格的波動從不僅關(guān)系到人們的生活，也是影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)政策以及各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵因素?？刂品康禺a(chǎn)開發(fā)成本，無論是對企業(yè)的利潤最大化，還是對國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]彭亞飛，王福成.淺談施工項目成本控制方略[J].山西建筑2007(3).

篇5

地理位置始終是決定房地產(chǎn)項目價值的核心因素之一。房地產(chǎn)項目擁有良好的自然環(huán)境，或者經(jīng)過改造后擁有一個良好環(huán)境都是項目的一個亮點。通過項目名稱對這些亮點予以強(qiáng)化則能夠更好地凸顯項目的價值和品味。如萬科開發(fā)的項目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線小梅沙附近，配以“十七英里，你能和這個世界保持的距離”的主打廣告，通過名稱凸顯其位于海邊遠(yuǎn)離喧囂市區(qū)的寧靜。又如獲得2002年度“廣州市民十大喜愛樓盤”稱號的星河灣，以及和記黃埔有限公司在珠海開發(fā)的項目“海怡灣畔”，都是通過項目名稱來強(qiáng)調(diào)各自靠河、靠海的優(yōu)越地理位置。再如深圳的著名樓盤“中信紅樹灣”通過名稱直接標(biāo)識出其位于紅樹灣片區(qū)的場地環(huán)境。廣州方圓房地產(chǎn)在珠海有一個項目，位于珠海鳳凰山畔、紅門樓水庫旁，周圍環(huán)境層巒疊嶂、煙波浩渺；他們把項目命名為“云山詩意”，貼切的體現(xiàn)了項目的獨特之處。

2從項目規(guī)劃設(shè)計特點中尋找命名信息

建筑改變生活，設(shè)計創(chuàng)造價值，規(guī)劃建筑設(shè)計是一個房地產(chǎn)項目的靈魂。如果項目本身設(shè)計具有鮮明特點，那么從設(shè)計中尋找命名信息也不失為一個辦法。紅石實業(yè)有限責(zé)任公司在北京CBD開發(fā)的項目，位于建國門外大街的“建外Soho”就是一個項目名稱和建筑設(shè)計特點緊密結(jié)合的成功范例。建外Soho設(shè)計上亦商亦居的商住單位打破了傳統(tǒng)的三室一廳概念，完全是開放式空間，讓業(yè)主自由發(fā)揮，所有工程完工后，將有數(shù)萬人在那里辦公、居住、逛街。項目命名為“建外Soho”既體現(xiàn)了建國門外大街這一CBD位置，又契合了項目融“辦公、居住、逛街”于一體的“Smalloffice&homeoffice”的設(shè)計特點。再如廣州宏宇房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目“羅馬假日”其命名既體現(xiàn)了項目歐式古典風(fēng)格這一建筑設(shè)計特點又利用著名電影《羅馬假日》給購房者以浪漫遐想。4從傳統(tǒng)文化中尋找命名信息

我國歷史上就有為建筑命名的傳統(tǒng)，從用于文人雅士居所的“某某齋”、“某某軒”、“某某閣”到用于帝王將相行宮的“某某館”、“某某府”、“某某宮”等，古典園林建筑更是大量運(yùn)用匾額、碑刻、對聯(lián)、題詠等文學(xué)手法來深化意境、標(biāo)點主題?，F(xiàn)代房地產(chǎn)項目命名中也不乏結(jié)合傳統(tǒng)文化的成功案例。比如位于南京鐘山美廬附近的房地產(chǎn)項目“上林苑”，語出唐朝著名詩人杜審言的《春日京中有懷》：“上林苑里花待放、細(xì)柳營前葉漫新”②。上海的房地產(chǎn)項目“好世鹿鳴苑”，典出詩經(jīng)的“呦呦鹿鳴，食野之蘋。我有喜賓，鼓瑟吹笙……”③。深圳的房地產(chǎn)項目“碧海云天”引申自傳統(tǒng)詞牌名“碧云天”。長沙湘江旁的著名小區(qū)“沁園春”本身就是詞牌名,別有一番韻味。北京的房地產(chǎn)項目“天行健國際商務(wù)花園”典出《周易》：“天行健，君子以自強(qiáng)不息；地勢坤，君子以厚德載物”。

3從異域建筑風(fēng)情中尋找命名信息

住宅建筑不僅是人們的居住場所，還在一定程度上反映了使用者的生活質(zhì)量和人生追求。與國際接軌，向西方主流社會靠攏的思潮反映在房地產(chǎn)項目上，就是一些“洋”味十足的項目名稱引起大家注目。這些具有異域風(fēng)情的房地產(chǎn)名稱大多以國外的風(fēng)景名勝或特色城鎮(zhèn)作比擬：如位于深圳華僑城的“波托菲諾”——以華僑城的稅水案叢林比擬意大利西北利古利亞的濱海小鎮(zhèn)波托菲諾。西安的“楓丹白露苑”項目——用法國的森林宮殿楓丹白露宮及其花園來比擬項目的花園別墅定位。秦皇島的房地產(chǎn)項目“里維埃拉”——以地中海沿岸旅游勝地“里維埃拉”來比擬北戴河的陽光沙灘。首創(chuàng)置業(yè)推出的新一代別墅項目“溫哥華森林”——以加拿大名城溫哥華來比擬項目位置北京小湯山溫泉度假區(qū)。無錫的房地產(chǎn)項目“香榭麗花園”出自法國巴黎的“香榭麗舍大道”。此外如上海的“藍(lán)堡愛琴?！薄⒊啥嫉摹爸泻８窳滞纬恰?、嘉興的“江南巴比倫”、杭州的“威尼斯水城”等都屬于此類命名。

4以開發(fā)商名稱為基礎(chǔ)進(jìn)行系列命名

以開發(fā)商名稱為基礎(chǔ)進(jìn)行系列命名是開發(fā)商的企業(yè)名稱和單個項目名稱的結(jié)合，在房地產(chǎn)項目命名中體現(xiàn)出開發(fā)商名稱可以使具體項目和開發(fā)商之間相得益彰。一方面隨著樓盤的銷售可以擴(kuò)大開發(fā)商的影響力，另一方面開發(fā)商的知名度又可以反過來促進(jìn)樓盤的推廣銷售。這對一些大的知名度高的開發(fā)商來說表現(xiàn)得更明顯一些。比如萬科公司在全國各地開發(fā)的項目大多都以萬科作為項目命名的一部分：深圳的萬科·第五園、天津的萬科·水晶城、沈陽的萬科·四季花城、珠海的萬科金域藍(lán)灣等。保利地產(chǎn)公司開發(fā)的項目也多以保利作為項目命名的一部分：如保利·香雪山、保利·西子灣、保利·香檳花園、保利·心語、保利·康橋等。又如華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的項目很多也是在命名上以華發(fā)為“根名字”：華發(fā)·世紀(jì)城、華發(fā)·水郡、華發(fā)·生態(tài)園等。

房地產(chǎn)項目提供的是一種公共環(huán)境，其命名反映了當(dāng)代的社會意識形態(tài)和價值觀，成功的項目名稱在契合了項目特質(zhì)的同時也會反映消費者的某種價值觀和心里追求。在房地產(chǎn)項目銷售推廣理念日新月異的今天，前述幾種命名方式難免會以偏概全，今后還會有更多、更好的房地產(chǎn)項目命名躍入我們的視野。

參考文獻(xiàn)：

[1]余源鵬.中國樓盤實戰(zhàn)命名三萬例.中國建筑工業(yè)出版社，2006.

[2]王慧靈.談房地產(chǎn)品牌建設(shè)中的樓盤命名策略.現(xiàn)代企業(yè)教育.2007(08).

[3]羅耀華，柴延艷.武漢市住宅小區(qū)命名的調(diào)查分析.理論語言學(xué)研究.2007,2(1).

[4]俞孔堅.小區(qū)命名如何更好體現(xiàn)城市特色.人民網(wǎng)-強(qiáng)國社區(qū)-嘉賓訪談-強(qiáng)國論壇.2005-08-04，/GB/32306/

篇6

在房地產(chǎn)投資決策階段時,項目開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計,并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應(yīng)在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。房產(chǎn)既然是商品,它就有和其他商品一樣的共性,可以應(yīng)用價值工程管理,即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下,爭取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。在價值工程中,價值定義為:功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用的比值。其表達(dá)方式為:價值=功能/成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途:成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn),到用戶使用所花費的全部成本。提高產(chǎn)品價值的途徑有五種:一是功能不變,降低成本;二是成本不變,提高功能;三是成本增加,功能提高幅度更大;四是一些次要功能下降,但帶來成本大幅度降低;五是既提高功能,又降低成本。通過功能細(xì)化,把多余的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價,實現(xiàn)建設(shè)項目最佳經(jīng)濟(jì)效益。目前房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法,這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時,有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程項目做進(jìn)一步測算優(yōu)化,以確定項目的最終的成本。在實際工程中,在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計,降低項目開發(fā)成本,在這方面還是有很大的潛力可挖的。

二、項目目標(biāo)成本的控制

項目成本目標(biāo)確立后,如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的,因此對于項目成本控制是重重之重。在工程實施階段中,我們特別需要在以下幾個主要環(huán)節(jié)做好成本控制工作。

(一)合理安排工程周期

成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期,做好科學(xué)合理地安排建設(shè)周期,可以使分解到各個單項的目標(biāo)成本實施按時間、按節(jié)點進(jìn)行有效控制。從項目開工準(zhǔn)備開始,經(jīng)施工過程至竣工移交,成本控制工作要伴隨項目的每一個階段,如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案,合理安排施工工序,按照設(shè)計要求和施工規(guī)范要求,充分利用現(xiàn)有的資源,確保工程質(zhì)量,減少施工成本支出,減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。同時,根據(jù)建設(shè)周期,施工進(jìn)度,相應(yīng)地安排各項配套工作的時間節(jié)點,圍繞工程項目開展的各項工作有序進(jìn)行。

(二)嚴(yán)格控制建安成本

嚴(yán)格控制建安成本,降低工程造價是房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管理的重要內(nèi)容。在實際工作中,工程雖能按期保質(zhì)完成,但工程成本超支較為嚴(yán)重,不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。在與施工單位簽訂承包合同時,應(yīng)聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本,對承包商的制約條款要達(dá)到無所不包的地步,對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計,防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價、質(zhì)量、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定,經(jīng)法律形式確定下來,來確保雙方的按約履行。成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析,應(yīng)盡可能減少變更,對于技術(shù)變更和施工變更,要先簽單(技術(shù)合同單、施工簽證單)后施工。如果工程進(jìn)度要求緊,也要做到同步進(jìn)行,工程若有增減應(yīng)及時審價,以避免無法核實的情況發(fā)生,引起雙方不必要的爭議?？傊?各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控,加強(qiáng)預(yù)算審查,嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。聘請獨立的專業(yè)審價機(jī)構(gòu)是個好辦法,該工作在項目實施之初就要及時介入,協(xié)助建設(shè)單位對項目施工的實標(biāo)工程量、材料的選用價格進(jìn)行及時跟蹤統(tǒng)計,特別是隱蔽工程的變更要及時審價,為工程項目最終審計和成本控制打下好基礎(chǔ)。

(三)嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格

材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70%,工程材料成本控制是開發(fā)過程的重要內(nèi)容,對主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò),及時準(zhǔn)確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨,應(yīng)貨比三家,也可采用招投標(biāo)方式采購,在滿足施工的前提下,把握好訂貨的時機(jī)。同樣的材料設(shè)備,由于產(chǎn)地價格會有差異,就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售不同價格也會有差異。要樹立成本意識及形成控制成本機(jī)制。非甲供材料,可以采取限價的手段進(jìn)行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨,可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比,同時要控制材料的采購價格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價。

(四)合理安排建設(shè)資金

企業(yè)必須合理籌措資金,保證項目開發(fā)較好的控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高,而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道,就要根據(jù)投資期限的長短、自身資金狀況以及資金回收的情況來選擇適合的融資方式。對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)來講,投入資金較多,資金壓力也越大,通過融資來保證項目的開發(fā),要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準(zhǔn)確的預(yù)計,同時又對本企業(yè)的資金運(yùn)作情況能有一個比較清晰了解,才能制定最佳資金計劃方案,把企業(yè)資金成本降低到最小。例如,我們根據(jù)公司房產(chǎn)開發(fā)點多、資金緊缺的情況,對一項目開發(fā)在配備一定自有資金同時,采用融資方式解決前期購買土地資金,在取得“四證”后,再根據(jù)建設(shè)資金安排,向銀行逐步分期貸款支付建設(shè)資金和歸還前期向融資的借款,再用銷售回款歸還貸款資金,取得了很好的效果。通過融資,就可以解決前期投入資金的問題;還可以合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),使其具有再融資能力;這樣就能有效地規(guī)避資產(chǎn)負(fù)債率高的問題。

三、合理利用稅收政策的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃,有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征,制定相應(yīng)合理的避稅措施。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅金主要為:營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進(jìn)征收。房產(chǎn)項目如果合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃,此三大稅應(yīng)有較大避稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)項目主要利用稅收政策進(jìn)行籌劃的方式有:合理分?jǐn)偡?、定價籌劃、收入籌劃、優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分?jǐn)傎M用,用足用活優(yōu)惠政策,則有不少籌劃空間。由于稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,可加計20%扣除,三項期間費用可在取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%之內(nèi)扣除,普通住宅增值額未超過20%的情況下可以免征土地增值稅。因此,如果開發(fā)的項目涉及普通住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā),應(yīng)考慮土地增值稅不分開計算與分開計算(前提是當(dāng)?shù)囟悇?wù)是否允許)可得出不同的增值率來選擇應(yīng)繳納的增值稅;也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產(chǎn)銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20%;期間三項費用開支盡量達(dá)到開發(fā)成本10%的上限等。

四、結(jié)束語

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一、企業(yè)信息供需分析

企業(yè)的信息交流至關(guān)重要，快速的獲得和提供信息可減少信息的逐級反映，使信息需求者或受信息影響的企業(yè)能快速反應(yīng)，提高效率，而某個節(jié)點上的企業(yè)所提供的信息可能同時被其他節(jié)點上的企業(yè)獲取采用，同時某個節(jié)點上的企業(yè)需求的信息也可以借助信息平臺快速的從其他節(jié)點企業(yè)直接獲得，企業(yè)所需求的信息可能是從多個企業(yè)獲得，而不僅僅是只從它上游或下游緊連接的企業(yè)獲得。從整個鏈條上的企業(yè)獲得信息，可以更方便企業(yè)的快速反應(yīng)，及時調(diào)整自己的計劃。由于避開了必須從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)達(dá)，直接從節(jié)點企業(yè)獲得信息，從而節(jié)省了信息流通時間。一般的，房地產(chǎn)業(yè)信息流基本包括以下幾個方面的內(nèi)容：

1、顧客需求信息

顧客需求是供應(yīng)鏈的拉動力，上游各合作伙伴根據(jù)顧客需求來安排自己的產(chǎn)品和服務(wù)，以便更好地滿足實現(xiàn)企業(yè)的利益和價值。

2、供貨/進(jìn)度信息

房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)總承包商的進(jìn)度來制定公司項目進(jìn)度計劃；總承包商需要根據(jù)各分包企業(yè)制定總項目進(jìn)度計劃并根據(jù)各專業(yè)進(jìn)度進(jìn)行協(xié)調(diào)；各施工方根據(jù)材料供應(yīng)商的供貨情況來調(diào)節(jié)自己的工程進(jìn)度。同樣，施工方也會依據(jù)自己的施工進(jìn)度及時向供應(yīng)商提供需求進(jìn)度信息。

3、價格信息

房地產(chǎn)項目中，占大部分成本的是材料和設(shè)備，因此，材料設(shè)備價格信息對于房地產(chǎn)項目是一個關(guān)鍵的成本因素。材料設(shè)備供應(yīng)商合作伙伴需要經(jīng)常向其下游企業(yè)一承包商或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布其價格信息，增加供應(yīng)鏈企業(yè)間的信任。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與各方伙伴企業(yè)之間的合同價格也是大家關(guān)心的敏感因素，如何在供應(yīng)鏈運(yùn)作中取得最合適的合同價格也是很關(guān)鍵的。

4、技術(shù)進(jìn)步信息

顧客獲得的最終產(chǎn)品的每一次更新進(jìn)步，都需要依靠供應(yīng)鏈上所有企業(yè)的共同努力，只有所有企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和配套支持步調(diào)一致才能形成具有創(chuàng)新性的產(chǎn)品。一個工程項目的成功完成需要供貨商的新材料新工藝，設(shè)計商的新思想新設(shè)計，施工方的新工藝新技術(shù)，還有房地產(chǎn)公司新的管理理念和管理思想。

5、質(zhì)量信息

產(chǎn)品質(zhì)量是決定競爭力的關(guān)鍵因素。在供應(yīng)鏈上，質(zhì)量的“木桶效應(yīng)”表現(xiàn)得非常明顯，上游企業(yè)的供貨質(zhì)量直接影響下游企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，最終產(chǎn)品的質(zhì)量取決于質(zhì)量最差的產(chǎn)品。供應(yīng)鏈上企業(yè)的質(zhì)量體系和工具都是一致的，必須通過共同遵守，無論一個企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)何種大的波動，都應(yīng)當(dāng)及時通知下游購買者提前做好相應(yīng)的對策。

通過對供應(yīng)鏈上的一些主要的產(chǎn)生增值的節(jié)點企業(yè)的信息交流情況做了分析。其他企業(yè)如咨詢公司、監(jiān)理公司等并未進(jìn)行分析，但這并不代表它們不與其他企業(yè)發(fā)生信息交流，比如監(jiān)理公司可以在信息平臺上項目進(jìn)度和質(zhì)量要求等信息便于房地產(chǎn)商和承包商等進(jìn)行查看，監(jiān)理公司也可以從承包商和房地產(chǎn)商獲得自己所需的信息。

二、 基于Internet/Intranet 的供應(yīng)鏈管理的信息共享技術(shù)

供應(yīng)鏈管理的整個過程中都涉及到信息的流通，從以上的節(jié)點企業(yè)供需信息分析我們可得知：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)市場和行業(yè)發(fā)展確定公司戰(zhàn)略、根據(jù)市場信息和供應(yīng)商信息選擇合適的供應(yīng)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與供應(yīng)商之間，供應(yīng)商與供應(yīng)商之間需要進(jìn)行業(yè)務(wù)信息流通、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部隨業(yè)務(wù)流程進(jìn)行的信息流交換等。大量的信息在供應(yīng)鏈企業(yè)之間來回流動，加大了信息的處理難度，也勢必影響信息的流通速度，也加大了供應(yīng)鏈管理的難度。

信息共享是實現(xiàn)供應(yīng)鏈高效管理的基礎(chǔ)，供應(yīng)鏈的協(xié)調(diào)運(yùn)行建立在各個節(jié)點企業(yè)高質(zhì)量的信息傳遞與共享的基礎(chǔ)之上，因此，有效的供應(yīng)鏈管理離不開信息共享，高效管信息技術(shù)系統(tǒng)可以為其提供可靠的支持。

我們可以借 Internet/Intranet 的集成實現(xiàn)房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈的信息共享，主要是因為它有技術(shù)上的優(yōu)點：Internet 上局部網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)故障并不影響整個網(wǎng)絡(luò)的其它部分，但數(shù)據(jù)從某一通道不能徑直通過時會選擇其它道路路到達(dá)終點，只要每個企業(yè)管理好自己一端的網(wǎng)絡(luò)基本上就能保證網(wǎng)絡(luò)的穩(wěn)定通暢。這樣網(wǎng)絡(luò)管理的復(fù)雜工作就可以交給電信等網(wǎng)絡(luò)營運(yùn)商去解決，企業(yè)要解決的就是其最熟悉的核心業(yè)務(wù)。

所以我們這里借助Internet/工Intranet 信息技術(shù)實現(xiàn)信息共享，其技術(shù)特點分為兩方面：

1、外部信息交換：通過因特網(wǎng)（Internet）進(jìn)行，首先通過Web 服務(wù)器建立一個電子信息平臺，一方面企業(yè)信息和項目信息，完成對不同分包企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)和建筑設(shè)計院和其他合作伙伴的信息溝通與控制，加強(qiáng)對工程項目建設(shè)的協(xié)作。其他節(jié)點企業(yè)也可從信息平臺上獲得所需的信息。

2、內(nèi)部信息交換：通過企業(yè)的局域網(wǎng)（Intranet）進(jìn)行。企業(yè)的局域網(wǎng)為外部電子信息平臺提供后臺支持，企業(yè)的事務(wù)處理、信息共享、協(xié)同計算都是建立在局域網(wǎng)上，要與外部交換信息也是以局域網(wǎng)組織的信息為基礎(chǔ)。

3、信息系統(tǒng)的集成：集成化供應(yīng)鏈管理環(huán)境下，要實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部獨立的信息處理系統(tǒng)之間的信息交換，就需要設(shè)計系統(tǒng)之間信息交換的數(shù)據(jù)接口。以往企業(yè)各部門的信息系統(tǒng)之間往往由于系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，網(wǎng)絡(luò)通訊協(xié)議，文件標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)節(jié)的不統(tǒng)一而呈現(xiàn)分離的局面，而通過Internet 的標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)，Intranet 將以更方便，更低成本的方式來集成各類信息系統(tǒng)，更容易達(dá)到數(shù)據(jù)庫的無縫連接，使企業(yè)通過供應(yīng)鏈管理軟件使內(nèi)外信息環(huán)境集成為一個統(tǒng)一的整體。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 資金管理 預(yù)算管理

一、前言

從目前房地產(chǎn)項目的運(yùn)作來看，房地產(chǎn)項目要想正常運(yùn)轉(zhuǎn)，需要大量的資金予以支持。考慮到房地產(chǎn)項目的資金需求較大，為了嚴(yán)格控制資金使用，避免出現(xiàn)超預(yù)算的情況，在房地產(chǎn)項目運(yùn)作過程中應(yīng)認(rèn)識到預(yù)算的重要性，并根據(jù)房地產(chǎn)項目的運(yùn)作實際提高預(yù)算質(zhì)量，確保預(yù)算管理能夠取得實效。結(jié)合房地產(chǎn)項目的運(yùn)作經(jīng)驗，做好預(yù)算管理是提高房地產(chǎn)項目整體效益的關(guān)鍵，同時也是滿足房地產(chǎn)項目運(yùn)作需要的重要手段，對房地產(chǎn)項目的運(yùn)行和建設(shè)具有重要的促進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)項目預(yù)算管理的特點

（1）全過程性。預(yù)算管理是對企業(yè)各項經(jīng)營活動的事前、事中和事后的全過程管理。

（2）全方位性。預(yù)算管理的內(nèi)容包括財務(wù)預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算和投資預(yù)算。預(yù)算編制涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，將產(chǎn)供銷，人財物全部納入預(yù)算范圍。

（3）全員性。公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人，下屬公司負(fù)責(zé)人、各崗位員工必須全員參與預(yù)算管理。

（4）以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤，高負(fù)債，高風(fēng)險，現(xiàn)金流的健康順暢顯得尤為重要。

（5）以工程項目預(yù)算為核心。工程項目成本的業(yè)務(wù)量大，成本內(nèi)容復(fù)雜，成本開支難控制的特點決定了工程項目預(yù)算的核心地位。

（6）以工程形象進(jìn)度為節(jié)點。

三、房地產(chǎn)項目應(yīng)建立完善的預(yù)算管理制度

基于房地產(chǎn)項目資金需求量較大的特點，如果不對資金使用加以有效管控，房地產(chǎn)項目在運(yùn)作過程中，將會出現(xiàn)嚴(yán)重的超支情況，不但危害房地產(chǎn)項目的整體效益，也會對房地產(chǎn)項目的運(yùn)行造成嚴(yán)重影響。為了保證房地產(chǎn)項目的運(yùn)作質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項目的整體效益，明確預(yù)算管理的重要性，并建立完善的預(yù)算管理制度，對房地產(chǎn)項目的開展具有重要作用。具體應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）房地產(chǎn)項目應(yīng)著力建立預(yù)算管理制度

要提高全員全部門的參與意識。通過目標(biāo)制定、指標(biāo)分解、責(zé)任界定、專題會議等方式，將相關(guān)指標(biāo)落實到各部門以及各相關(guān)責(zé)任人頭上，必要時應(yīng)簽署責(zé)任書。預(yù)算管理作為一項專業(yè)性較強(qiáng)的工作，對房地產(chǎn)項目有著重要意義。結(jié)合房地產(chǎn)項目的運(yùn)作實際，完善的預(yù)算管理制度，是開展預(yù)算工作的基礎(chǔ)，也是預(yù)算管理工作的重要依據(jù)，只有加強(qiáng)對預(yù)算管理工作的重視，并重點建立預(yù)算管理制度，才能為房地產(chǎn)項目的開展提供有力支持，滿足房地產(chǎn)項目的開展需要。從目前房地產(chǎn)項目的預(yù)算工作來看，完善的預(yù)算管理制度不但可以強(qiáng)化預(yù)算管理工作效果，同時還能提高預(yù)算管理的針對性，使房地產(chǎn)項目預(yù)算管理工作取得積極效果。

（二）房地產(chǎn)項目應(yīng)提高預(yù)算管理制度的針對性

預(yù)算管理制度作為預(yù)算工作的開展依據(jù)，在預(yù)算管理工作實施過程中發(fā)揮著重要作用。但是考慮到房地產(chǎn)項目的特殊性，以及房地產(chǎn)項目對資金管理的現(xiàn)實需求，房地產(chǎn)項目預(yù)算管理制度在建立過程中，除了要提高其完善性之外，還要在制度的各個環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)項目緊密結(jié)合，做到預(yù)算管理制度能夠有較強(qiáng)的針對性，能夠最大程度的滿足房地產(chǎn)項目的資金管理需求，達(dá)到合理控制房地產(chǎn)項目資金使用的目的。因此，提高預(yù)算管理制度的針對性，對房地產(chǎn)項目的資金控制具有重要作用。

（三）房地產(chǎn)項目應(yīng)提高預(yù)算管理制度的合理性

基于預(yù)算管理工作的專業(yè)性，以及房地產(chǎn)項目的特殊性，房地產(chǎn)項目在預(yù)算管理制度的制定中，應(yīng)提高預(yù)算管理制度的合理性，使預(yù)算管理制度能夠在實行過程中，符合房地產(chǎn)項目的資金管理實際，能夠最大程度的保證房地產(chǎn)項目資金管理安全，同時提高房地產(chǎn)項目預(yù)算管理制度的指導(dǎo)性，使預(yù)算管理制度的作用能夠得到全面發(fā)揮。因此，提高預(yù)算管理制度的合理性，是房地產(chǎn)項目資金預(yù)算管理的重要保證，只有認(rèn)識到這一點，并做好預(yù)算管理制度的建立，才能滿足房地產(chǎn)項目運(yùn)作實際。

四、房地產(chǎn)項目應(yīng)合理制定預(yù)算指標(biāo)

為了提高房地產(chǎn)項目的預(yù)算質(zhì)量，就要在預(yù)算管理制度的支持下，合理制定預(yù)算指標(biāo)，并通過全過程成本核算的方式，將預(yù)算指標(biāo)細(xì)化和具體化，保證預(yù)算指標(biāo)能夠達(dá)到科學(xué)性和合理性要求，提高預(yù)算的可操作性。因此，合理制定預(yù)算指標(biāo)，應(yīng)成為房地產(chǎn)項目預(yù)算管理的重要手段。具體應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）房地產(chǎn)項目應(yīng)制定總體預(yù)算指標(biāo)

房地產(chǎn)項目在開始之前，就要根據(jù)項目的總體規(guī)劃，擬定具體的預(yù)算方案，并制定總體的預(yù)算指標(biāo)，使房地產(chǎn)項目的總體資金需求能夠得到客觀的反映。結(jié)合房地產(chǎn)項目運(yùn)作實際，總體預(yù)算指標(biāo)關(guān)系到房地產(chǎn)項目的資金控制目標(biāo)，同時也對房地產(chǎn)項目的運(yùn)作有著具體的指導(dǎo)作用。因此，房地產(chǎn)項目在預(yù)算管理中，應(yīng)將總體預(yù)算指標(biāo)的制定作為重點，不但要突出總體預(yù)算指標(biāo)的重要性，同時還要將總體預(yù)算指標(biāo)與項目實際相結(jié)合，確保總體預(yù)算指標(biāo)能夠具有可操作性，避免過低的預(yù)算目標(biāo)危害房地產(chǎn)項目資金管理過程。以投資項目開發(fā)全過程為周期，全面控制項目的資金使用效率和盈利能力，其包括項目銷售預(yù)算、項目工程預(yù)算、費用預(yù)算、利潤預(yù)算以及項目開發(fā)計劃等，重點針對開發(fā)項目全過程的現(xiàn)金流、利潤狀況等。

（二）房地產(chǎn)項目應(yīng)將預(yù)算指標(biāo)細(xì)化

考慮到房地產(chǎn)項目的復(fù)雜性，以及資金管理流程較長、資金需求項目多的特點，房地產(chǎn)項目在預(yù)算管理過程中，除了要制定總體預(yù)算指標(biāo)之外，還要將總體預(yù)算指標(biāo)按照資金的具體需求部位進(jìn)行細(xì)化，使預(yù)算指標(biāo)能夠分成總體預(yù)算指標(biāo)和具體預(yù)算指標(biāo)兩部分，滿足房地產(chǎn)項目資金管理需要，使房地產(chǎn)項目的預(yù)算管理能夠更加細(xì)化并具有較強(qiáng)的針對性。所以，房地產(chǎn)項目應(yīng)將預(yù)算指標(biāo)細(xì)化，并將預(yù)算指標(biāo)與資金管理相結(jié)合，突出預(yù)算指標(biāo)的合理性，保證預(yù)算指標(biāo)能夠貼近房地產(chǎn)項目實際，使房地產(chǎn)項目的預(yù)算管理能夠更加有效。

（三）房地產(chǎn)項目應(yīng)提高預(yù)算指標(biāo)的科學(xué)性和合理性

預(yù)算指標(biāo)作為房地產(chǎn)項目資金管理的重要依據(jù)，其科學(xué)性和合理性關(guān)系到房地產(chǎn)項目資金管理工作能否取得實效。從目前掌握的情況來看，房地產(chǎn)項目預(yù)算指標(biāo)的科學(xué)性和合理性，是衡量預(yù)算指標(biāo)的重要因素，同時也是預(yù)算指標(biāo)所必須達(dá)到的要求。因此，房地產(chǎn)項目在預(yù)算指標(biāo)制定過程中，不管是總體預(yù)算指標(biāo)還是分項工程的預(yù)算指標(biāo)，都要最大程度的保證預(yù)算指標(biāo)的科學(xué)性和合理性，并將預(yù)算指標(biāo)的制定與房地產(chǎn)項目的資金管理過程相結(jié)合，提高預(yù)算指標(biāo)的可操作性，保證預(yù)算指標(biāo)能夠起到良好的指導(dǎo)作用，指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的資金管理工作。

五、房地產(chǎn)項目應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算的審批和落實

由于房地產(chǎn)項目總體資金量需求較大，并且資金支出環(huán)節(jié)多，要想對提高資金管理，其難度是可想而知的。結(jié)合房地產(chǎn)項目的運(yùn)作實際，以及資金管理的現(xiàn)實要求，在現(xiàn)有的預(yù)算制度和預(yù)算指標(biāo)的指導(dǎo)下，加強(qiáng)預(yù)算的審批和落實，嚴(yán)肅預(yù)算紀(jì)律，加強(qiáng)預(yù)算管理流程的控制，對提高房地產(chǎn)項目的預(yù)算質(zhì)量具有重要意義。結(jié)合房地產(chǎn)項目運(yùn)作實際，具體應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）房地產(chǎn)項目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算審批制度

企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按經(jīng)審批后的預(yù)算開展業(yè)務(wù)，并定期檢查與追蹤預(yù)算執(zhí)行情況。企業(yè)可建立預(yù)算執(zhí)行情況通報會或計劃執(zhí)行完成情況溝通會，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況定期或不定期進(jìn)行通報。為了保證房地產(chǎn)項目的預(yù)算質(zhì)量能夠有效提高，并使預(yù)算能夠得到有效執(zhí)行，在房地產(chǎn)項目管理過程中，應(yīng)根據(jù)預(yù)算管理制度的要求，加強(qiáng)預(yù)算的編制、審核、批準(zhǔn)，并在預(yù)算資金支出過程中，嚴(yán)格控制審批流程，加強(qiáng)對預(yù)算資金每一個審批環(huán)節(jié)的控制，確保房地產(chǎn)項目的預(yù)算能夠在合理范圍之內(nèi)，避免超預(yù)算和不按預(yù)算審批流程進(jìn)行的問題出現(xiàn)。結(jié)合房地產(chǎn)項目資金管理實際，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算審批制度，是提高預(yù)算質(zhì)量的關(guān)鍵，對滿足房地產(chǎn)項目的預(yù)算管理需求具有重要作用。

（二）房地產(chǎn)項目應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算管理制度的落實

對于房地產(chǎn)項目而言，只建立預(yù)算管理制度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。除了要保證預(yù)算管理制度的完善性，同時還要根據(jù)房地產(chǎn)項目的運(yùn)作實際，加強(qiáng)預(yù)算管理制度的落實，使房地產(chǎn)項目中的資金管理能夠在各個方面符合預(yù)算管理制度的要求，達(dá)到根據(jù)預(yù)算管理制度的具體要求，提高預(yù)算管理制度的執(zhí)行效果。因此，加強(qiáng)預(yù)算管理制度的落實，是提高房地產(chǎn)項目資金管理需要和資金管理效果的關(guān)鍵。只有重視房地產(chǎn)項目中預(yù)算管理制度的落實，才能提高預(yù)算的整體質(zhì)量。

（三）房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)工程實際對預(yù)算進(jìn)行合理調(diào)整

考慮到房地產(chǎn)項目運(yùn)行過程中的復(fù)雜性，對于某些臨時增加的費用，只有是房地產(chǎn)項目中的合理增加的部分，在預(yù)算管理中應(yīng)對其認(rèn)可，并在實際資金管理中予以支持。為了最大程度的滿足房地產(chǎn)項目資金管理需要，根據(jù)工程實際對預(yù)算進(jìn)行合理調(diào)整，是提高預(yù)算質(zhì)量的關(guān)鍵。所以，房地產(chǎn)項目的預(yù)算目標(biāo)并不是一成不變的，而是要根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際需求進(jìn)行合理調(diào)整，最終達(dá)到提高房地產(chǎn)項目運(yùn)作質(zhì)量的目的。對此，我們應(yīng)有正確認(rèn)識。

六、結(jié)束語

通過本文的分析可知，考慮到房地產(chǎn)項目的資金需求較大，為了嚴(yán)格控制資金使用，避免出現(xiàn)超預(yù)算的情況，在房地產(chǎn)項目運(yùn)作過程中應(yīng)認(rèn)識到預(yù)算的重要性，并根據(jù)房地產(chǎn)項目的運(yùn)作實際提高預(yù)算質(zhì)量，確保預(yù)算管理能夠取得實效。結(jié)合房地產(chǎn)項目的運(yùn)作經(jīng)驗，做好預(yù)算管理是提高房地產(chǎn)項目整體效益的關(guān)鍵，同時也是滿足房地產(chǎn)項目運(yùn)作需要的重要手段。

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篇9

[關(guān)鍵詞]　房建項目；工程造價：管理改革

一、現(xiàn)階段我國的工程造價管理狀況

工程造價管理制度形成于50年代，現(xiàn)階段我國正在運(yùn)行的管理制度是80年代經(jīng)過完善后開始實施的。這種管理制度是由國家對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行參與和直接管理，并且明確規(guī)定必須編制與不同設(shè)計階段相符的預(yù)算或概算，政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)制定概預(yù)算的編制內(nèi)容、方法、原則以及審批辦法，并涵蓋了關(guān)于所需材料的審批、管理權(quán)限、編制和費用定額以及概預(yù)算定額等各個方面?；谙鄬ν晟频母蓬A(yù)算定額的管理體系是隨著歷史的恢復(fù)、演進(jìn)、革新和發(fā)展形成的。宏觀上說，概預(yù)算是依靠行政手段和經(jīng)濟(jì)手段為依托即國家直接參與管理的經(jīng)濟(jì)行為，企業(yè)并不是真正意義上的經(jīng)濟(jì)實體。計劃經(jīng)濟(jì)成為短缺經(jīng)濟(jì)是基于當(dāng)時特定的生產(chǎn)力條件和計劃經(jīng)濟(jì)的相關(guān)屬性。由于商品極度短缺的短缺，必須有投入才會有產(chǎn)出。對于這樣的客觀社會條件，關(guān)于技術(shù)經(jīng)濟(jì)剖析和項目的規(guī)劃考證就不知從何談起。國家控制人工工資、利稅的分配，以及材料設(shè)備的價格等構(gòu)成工程造價的必要條件，在相對于穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)條件下，概預(yù)算制度在財政建設(shè)和為核定工程造價等方面產(chǎn)生了積極影響。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，要求投資方對工程項目的投資進(jìn)行評估預(yù)測和投入控制。就最近幾年來，工程造價需事前預(yù)控、事中控制是國際上發(fā)達(dá)國家的基本要求。而我國一貫的做法造成了輕經(jīng)濟(jì)、重技術(shù)，先建設(shè)，后算賬，輕決策、重實施的經(jīng)濟(jì)影響。對于長期難以實現(xiàn)的工程造價的預(yù)控目標(biāo)，是由于工程造價技術(shù)人員的造價測控意識和技術(shù)經(jīng)濟(jì)觀念的落后造成的，使工程造價管理人員的本身素質(zhì)難以得到有效提高。針對客觀的工程造價情況，在80年代我國學(xué)術(shù)界首先提出了關(guān)于一條龍的造價管理和預(yù)控觀念，其相關(guān)部門對于建設(shè)投資項目進(jìn)行了可行性的研討和預(yù)決算全面覆蓋延伸的要求作出了必要的規(guī)定。把我國工程造價管理的狀況提到了一個高的起點。建設(shè)符合中國國情的市場經(jīng)濟(jì)體制與工程造價的現(xiàn)代化管理相結(jié)合是當(dāng)前造價管理的首要任務(wù)，努力學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗，建設(shè)符合中國客觀國情的市場經(jīng)濟(jì)體制目標(biāo)與工程造價管理相融合的管理體系，不斷提高工程造價的編制水準(zhǔn)。

二、針對建設(shè)工程造價管理進(jìn)行改革的措施

(一)結(jié)合新觀念對全過程造價控制進(jìn)行改進(jìn)

在工程建設(shè)中，要科學(xué)合理的控制工程造價，并及時根據(jù)項目進(jìn)展等相關(guān)情況進(jìn)行造價偏差的糾正，以保證項目建設(shè)階段人力、財力、物力的合理使用，從而實現(xiàn)項目管理投資的既定目標(biāo)，為企業(yè)獲得良好的社會效益與投資效益奠定堅實的基礎(chǔ)。針對項目的設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、投資決策階段、施工階段以及竣工驗收階段全過程中造價進(jìn)行管理人們稱之為全過程動態(tài)控制。以下是對各個階段進(jìn)行造價控制的觀點：

1.項目設(shè)計階段。一直以來，在我國的工程建設(shè)中，把注意力都集中在了審核施工圖預(yù)算、施工、結(jié)算工程款等階段，而對項目前期階段的造價控制不夠重視。在這一階段中，工程造價的管理工作主要是針對技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合展開的。而在這一階段如果給予足夠的重視，能夠?qū)笃诘脑靸r管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。在設(shè)計階段，工程造價管理部門應(yīng)該充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，建立起設(shè)計與施工的橋梁，為控制建設(shè)投資提供造價咨詢服務(wù)，工程造價管理部門在設(shè)計階段盡早的介入進(jìn)行計價分析，可極大程度上提高投資控制效率，能攻關(guān)為今后的投資控制工作奠定堅實的基礎(chǔ)，從而使今后的造價工作更加科學(xué)合理。

2.招投標(biāo)階段。在工程建設(shè)中實施招投標(biāo)就是為了降低工程建設(shè)的成本，為工程造價工作的展開做好鋪墊。筆者認(rèn)為在招標(biāo)過程中，應(yīng)做到以下四點：(1)堅持公平、公正、公開的原則：(2)不斷提高標(biāo)底編制的質(zhì)量，加強(qiáng)評標(biāo)人員的綜合素質(zhì)；(3)在招標(biāo)過程中，嚴(yán)格禁止招標(biāo)負(fù)責(zé)人利用施工企業(yè)投標(biāo)心切的情況，提出不公平的條件，如要求施工企業(yè)壓價讓利、墊資施工等；(4)在對標(biāo)底的確定上，要充分考慮雙方利益，堅持共贏的原則。在評標(biāo)的過程中，應(yīng)該綜合考慮施工單位的資質(zhì)、設(shè)備情況、施工能力及社會信譽(yù)等情況，從而更好的選擇施工單位。

3.投資決策階段。在這一階段的工程造價管理，其重點工作就是根據(jù)發(fā)展前景以及市場的需求，進(jìn)行可行性研究，并科學(xué)的制定建設(shè)規(guī)模，為項目決策做好準(zhǔn)備工作。對于這階段工作的開展，應(yīng)從建設(shè)產(chǎn)品的市場前景、技術(shù)來源進(jìn)行研究，對于經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行深入的分析，并作出正確的評價，還要充分考慮在施工期間可能出現(xiàn)的對工程造價有影響的因素，如施工期間材料價格上漲等，盡可能對工程項目進(jìn)行全面的投資估算，降低投資決策的風(fēng)險。

4.施工進(jìn)行階段。由于這一階段的涉及面廣，工程量大，存在著政策性變化、材料設(shè)備價格、市場供求波動、施工周期等對工程造價有影響的因素。因此，在這一階段要投入大量的財力、物力、人力來進(jìn)行工程造價的控制，要在工程進(jìn)行階段加強(qiáng)各部門監(jiān)督與管理職能，從而加強(qiáng)施工全過程的造價管理。筆者認(rèn)為，關(guān)鍵要從以下幾方面控制：

(1)對于施工期間出現(xiàn)的變更要嚴(yán)格控制，規(guī)范設(shè)計變更程序，對于需要變更的工程，應(yīng)該先做好工程量造價的變更分析，然后由項目負(fù)責(zé)人同意之后，上報設(shè)計審查部門，經(jīng)設(shè)計審查部門簽證并發(fā)出相應(yīng)的說明圖紙后，方可變更；在工程進(jìn)行中如需要重大變更，必須上報原批部門批準(zhǔn)后方可變更。(2)在工程施工中，對于施工圖設(shè)計的進(jìn)度計劃與實際的施工進(jìn)度要及時審核，從而制定施工預(yù)算。對于超出設(shè)計的預(yù)算部分，要進(jìn)行深入分析尋找原因，并及時上報項目負(fù)責(zé)人，以便及時與施工部門溝通，修改或制定新的控制計劃，確保對工程造價做到動態(tài)控制。

5.竣工結(jié)算階段?？⒐そY(jié)算對于業(yè)主和施工單位都是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，在這個階段，工程造價管理部門應(yīng)該從以下幾個方面著手開展工作：

(1)在進(jìn)行竣工驗收時，要嚴(yán)格審核工程內(nèi)容是否符合合同規(guī)定的計價依據(jù)、結(jié)算方法、主材價格、取費標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件等：(2)在進(jìn)行隱蔽工程的驗收過程中，要嚴(yán)格檢查該隱蔽工程的驗收記錄，確保工程內(nèi)容與竣工圖一致；(3)對于變更的工程內(nèi)容，要經(jīng)項目負(fù)責(zé)入與監(jiān)理工程師同意，并有設(shè)計單位負(fù)責(zé)人確認(rèn)；對于重大工程變更，需要有原設(shè)計審批部門審批，方可竣工，否則不予列入竣工結(jié)算，確保設(shè)計變更簽證的落實工作；(4)驗收過程中要把竣工圖、現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更與現(xiàn)場工程內(nèi)容結(jié)合起來進(jìn)行工程內(nèi)容的核實；(5)在竣工驗收階段要堅持公平、公正、合理、嚴(yán)格的原則。

(二)加強(qiáng)造價管理隊伍建設(shè)，完善造價管理部門職能

由于在工程建設(shè)中工程造價管理是一項復(fù)雜、龐大的工作。對于工程造價的管理應(yīng)該規(guī)范化，建立規(guī)范的工程造價管理體系，科學(xué)合理的管理制度。此外，對于造價工程師的要求除了要具備很強(qiáng)的專業(yè)水平和豐富的工作經(jīng)驗外，還要全面了解工程設(shè)計過程、設(shè)計內(nèi)容、項目管理以及工程建設(shè)的外部環(huán)境等，以加強(qiáng)工程造價的管理工作。筆者認(rèn)為在工程造價管理中要加強(qiáng)以下幾方面工作：

1.建立完善的工程造價資料管理制度。在工程造價管理中，資料的收集整理應(yīng)該做到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化。工程造價人員在每個項目完成后，都要及時把該項目的資料經(jīng)統(tǒng)一整理后，以規(guī)范的格式保存到信息管理系統(tǒng)中，為以后出現(xiàn)類似的項目提供參考。

2.加強(qiáng)工程造價資料的分析。造價資料就是對建筑市場各類價格信息及時、準(zhǔn)確的進(jìn)行整理加工后形成的規(guī)范信息。由于工程造價是一門實踐性很強(qiáng)的專業(yè)。因此，在工程造價管理中，要重視各種基礎(chǔ)資料的積累與分析，并把分析后的資料進(jìn)行整理，建立工程造價數(shù)據(jù)庫存檔。

3.提高工程造價技術(shù)人員的專業(yè)水平。從整體上看，我國目前的工程造價隊伍的總體素質(zhì)還有一定的差距。因此，應(yīng)順應(yīng)時代的發(fā)展步伐，不僅要努力學(xué)習(xí)好相關(guān)專業(yè)的知識，還要結(jié)合本身工作掌握和了解與工程技術(shù)有關(guān)的專業(yè)知識。既要有關(guān)于工程技術(shù)知識如機(jī)械、建筑結(jié)構(gòu)等知識，還要掌握概率與數(shù)理統(tǒng)計、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、造價方面的基礎(chǔ)知識，還應(yīng)具備計算機(jī)、管理學(xué)、價值工程、系統(tǒng)工程、計量經(jīng)濟(jì)等全方位拓展知識的相關(guān)專業(yè)水平。

三、結(jié)語

總而言之，在工程建設(shè)中，造價管理關(guān)鍵就是在工程前期對造價進(jìn)行確定，在工程后期對造價進(jìn)行控制，從而提高企業(yè)的投資效益。要想做好工程造價管理工作，必須摒棄傳統(tǒng)思想，引進(jìn)新的管理理念，將合理確定造價作為有效控制的基礎(chǔ)，將有效控制作為合理確定的保證，只要兩者做到有效的補(bǔ)充搭配，相輔相成，就能夠行之有效的進(jìn)行工程造價的工作，從而為工程造價專業(yè)的發(fā)展，為工程造價管理能夠適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制開創(chuàng)新的局面。

參考文獻(xiàn)

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篇10

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目 進(jìn)度管理

一、項目進(jìn)度管理的概念及作用

房地產(chǎn)項目進(jìn)度管理主要指在既定的工期內(nèi),編制出最優(yōu)的施工進(jìn)度計劃,在執(zhí)行中經(jīng)常檢查施工的實際進(jìn)度情況,并將其與計劃進(jìn)度相比較,若出現(xiàn)偏差,便分析產(chǎn)生的原因和調(diào)整措施,修改原計劃,不斷地如此循環(huán),直至房地產(chǎn)項目竣工驗收。房地產(chǎn)項目的進(jìn)度管理目的是確保房地產(chǎn)項目項目的既定目標(biāo)工期的實現(xiàn),或在保證施工質(zhì)量而不增加施工實際成本的條件下,適當(dāng)縮短施工工期。

二、影響房地產(chǎn)項目進(jìn)度的因素

對于房地產(chǎn)項目進(jìn)度的影響因素,一般認(rèn)為有人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等,其中人的因素是最主要的干擾因素,最常見的有兩種情況,一是項目經(jīng)理對項目的特點與項目實現(xiàn)的條件認(rèn)識不清。二是項目參加人員的工作失誤。

三、做好房地產(chǎn)項目進(jìn)度管理的具體措施

1. 合同措施

(1)工期的確定。一般來說,合同工期主要受建設(shè)單位的要求工期、房地產(chǎn)項目規(guī)模的定額工期以及投標(biāo)價格的影響。房地產(chǎn)項目招投標(biāo)時,由于房地產(chǎn)項目工期緊迫,建設(shè)單位通常不采用定額工期而根據(jù)自身的現(xiàn)實需要提出要求工期,并由此限定投標(biāo)工期,只從價格上選擇相對低價者中標(biāo)。多數(shù)施工單位為了實現(xiàn)中標(biāo)這一首要任務(wù),忽視房地產(chǎn)項目造價與合同工期之間的辯證關(guān)系。因此,要求工期的科學(xué)合理和允許投標(biāo)工期在平衡投標(biāo)報價中發(fā)揮作用,將有利于減小建設(shè)單位在進(jìn)度目標(biāo)控制中存在的風(fēng)險。

(2)工程款支付的合同控制。房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制與款項的合同支付方式密不可分,工程進(jìn)度款既是對施工單位履約程度的量化,又是推進(jìn)項目運(yùn)轉(zhuǎn)的動力。房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制要牢牢把握這一關(guān)鍵,并在合同約定支付方式中加以體現(xiàn),確保階段性進(jìn)度目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

(3)合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建設(shè)單位、房地產(chǎn)項目變更、不可抗力等原因造成的;而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的,兩者概念不同。因此,合同約定中應(yīng)明確合同工期順延的申報條件和許可條件,即導(dǎo)致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進(jìn)度計劃的關(guān)鍵線路上,才能獲得合同工期延期的批準(zhǔn)。若延期事件是發(fā)生在非關(guān)鍵線路上,且延長的時間未超過總時差時,工期延期申請是不能獲得批準(zhǔn)的。此外,合同工期延期的批準(zhǔn)還必須符合實際情況和注意時效性。

2. 經(jīng)濟(jì)措施

(1)強(qiáng)調(diào)工期違約責(zé)任。建設(shè)單位要想取得好的房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制效果,實現(xiàn)工期目標(biāo),必須突出強(qiáng)調(diào)施工單位的工期違約責(zé)任,并且形成具體措施在進(jìn)度控制過程中就對企圖拖延、蒙混工期的施工單位起到震懾作用。如根據(jù)審定的房地產(chǎn)項目進(jìn)度計劃對照形象進(jìn)度,屬施工單位原因超過計劃時間點未能完成形象進(jìn)度的,以合同價款的若干比例按每延誤一日向建設(shè)單位支付工期違約金,并在房地產(chǎn)項目進(jìn)度款支付中實際體現(xiàn)。施工單位在下一階段目標(biāo)或合同工期內(nèi)趕上進(jìn)度計劃的可予以退還違約金;否則,建設(shè)單位將繼續(xù)扣留或累計扣罰違約金。

(2)引入獎罰結(jié)合的激勵機(jī)制。長期以來,在實現(xiàn)房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制目標(biāo)的巨大壓力下,針對施工單位合同工期的約束大多只采取“罰”,但效果并不明顯。因此,房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制只采用“罰”的辦法是比較被動的,而采取獎罰結(jié)合的辦法可以引導(dǎo)施工單位變被動為主動。施工單位在合同工期內(nèi)提前完工獎勵的幅度可以約定為一個具體數(shù)值或是與違約金支付的比例相當(dāng)。由于獎勵比懲罰的作用更大,爭創(chuàng)品牌的施工單位自然會積極配合建設(shè)單位的進(jìn)度控制,盡可能為此榮譽(yù)而努力,也有利于促成雙方誠信合作的良性循環(huán)。

3. 組織措施

(1)制定工作授權(quán)協(xié)議,強(qiáng)調(diào)責(zé)任。制定進(jìn)度計劃時未制定相應(yīng)的責(zé)任分配矩陣,致使工作職責(zé)不太明確,只是通過領(lǐng)導(dǎo)口頭授權(quán)來指導(dǎo)工作,而領(lǐng)導(dǎo)的授權(quán)往往是不系統(tǒng)地、不周密的、多變的,所以在下達(dá)進(jìn)度計劃的同時,還要下達(dá)相對應(yīng)的責(zé)任矩陣。

責(zé)任矩陣可以明確計劃中的各項工作由誰負(fù)責(zé),但不能明確執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)度計劃中只有完成時間,卻沒有質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行者為了按期完成任務(wù),有可能會拿半成品應(yīng)付了事,結(jié)果導(dǎo)致后續(xù)工作無法進(jìn)行。所以,以書面的形式明確計劃中每項工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、可用的資源等細(xì)節(jié)問題,是很有必要的,而工作授權(quán)協(xié)議就是這樣的文件。

(2)加強(qiáng)對施工項目部的管理,建立明確的工作分解結(jié)構(gòu)。施工項目部是建設(shè)項目進(jìn)度實施的主體,建設(shè)單位進(jìn)度控制的現(xiàn)場協(xié)調(diào)離不開施工項目部人員的積極配合。因此,項目部組成人員的素質(zhì)尤為重要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)要求項目部的人員配備與招投標(biāo)文件相符,主動加強(qiáng)與項目部人員的相互溝通,了解其技術(shù)管理水平和能力,正確引導(dǎo)其自覺地為實現(xiàn)目標(biāo)控制而努力。同時,建設(shè)單位還可以督促施工單位對房地產(chǎn)項目項目部從進(jìn)度、質(zhì)量、資金等方面進(jìn)行監(jiān)督檢查管理。

工作分解結(jié)構(gòu)是項目任務(wù)的一種自上而下、層層分解的表達(dá)方式,使每項任務(wù)都被安排到整個項目結(jié)構(gòu)的適當(dāng)位置,既要將所有屬于項目的工作列入其中,又要將所有不屬于項目的工作排除在外。運(yùn)用工作分解結(jié)構(gòu),可以使進(jìn)度計劃層次清晰、工作齊全。

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