導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)糾紛合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    原告系賣方(自然人),被告系買方(自然人),第三人系房地產(chǎn)中介公司。被告當(dāng)事人出庭,三方均有人出庭。

    原告與被告簽訂房地產(chǎn)買賣合同后,國家出臺新的房地產(chǎn)貸款政策調(diào)控樓市。被告屬于“三無人員”,不符合新出臺的房地產(chǎn)貸款條件,無法獲得銀行貸款,導(dǎo)致無法履行合同,原被告雙方因此引發(fā)糾紛。原告訴被告違約要求沒收全部訂金三萬元。

    二、爭論焦點(diǎn)

    國家出臺新的房地產(chǎn)貸款政策是否屬于情勢變更。被告主張,合同約定付款方式為銀行按揭,按照合同簽訂時(shí)的銀行貸款條件被告可以獲得銀行貸款,但就在幾日后國家出臺新的房地產(chǎn)貸款政策,導(dǎo)致被告無法獲得銀行貸款,以被告的經(jīng)濟(jì)能力無法履行合同,這種情況屬于情勢變更并非被告故意違約,不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告主張合同中雖約定付款方式為銀行按揭,但同時(shí)約定了買方如果不能獲得銀行按揭貸款則應(yīng)在十日內(nèi)付清余款,即雙方在簽訂合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見到了買方不能獲得銀行貸款的情況并就此作出了相應(yīng)約定,因此國家出臺新的房地產(chǎn)貸款政策不屬于情勢變更。

    房地產(chǎn)買賣合同是否已經(jīng)解除。被告主張,雙方已就解除房地產(chǎn)買賣合同簽訂了解除協(xié)議,該房地產(chǎn)買賣合同已經(jīng)解除,應(yīng)按照解除協(xié)議的約定歸還一半訂金(即一萬五千元)給被告。原告主張,解除協(xié)議已經(jīng)作廢,理由如下:一、解除協(xié)議附有生效條件,即以雙方解決中介費(fèi)問題為前提。因買賣雙方都不愿支付中介費(fèi)用,解除協(xié)議并未生效。二、解除協(xié)議已被中介撕毀,也說明它已經(jīng)作廢。被告反駁,合同由雙方當(dāng)事人簽字即生效,即證明雙方達(dá)成合意,不因合同書的撕毀而無效。

    三、思考

    本案涉及的法律知識:情勢變更、合同效力。

    1、情勢變更原則的構(gòu)成要件之一是簽訂合同時(shí)的不可預(yù)見性。在本案中,房地產(chǎn)買賣合同已明確約定買方不能獲得銀行貸款時(shí)須在十日內(nèi)付清購房余款的義務(wù),這表明簽訂合同時(shí)雙方已預(yù)見到買方不能獲得銀行貸款的情況,所以此種情況在本案中不屬于情勢變更。

    2、解除協(xié)議簽訂后的效力和效力終止問題應(yīng)從合同法理論去分析。合同簽訂后的效力分為生效、效力待定、無效三種,合同的效力終止則由合同法作出明確規(guī)定。“合同作廢”不是一個(gè)法律概念,合同法根據(jù)沒有這個(gè)術(shù)語,原告用“作廢”這個(gè)詞來形容合同的效力顯然是非專業(yè)的,不能清楚表述原告的主張。同時(shí),原告一方面主張合同附有生效條件,條件未成就時(shí)合同未生效,另一方面又主張“合同作廢”,這兩種主張自身又是相互矛盾的,既然合同未生效又何來“合同作廢”一說。因此,主張未生效或者主張失效,兩者只以選其一。

    由于旁聽無法見到解除協(xié)議的內(nèi)容,筆者無法判斷解除協(xié)議是否果真如原告所言附有生效條件,此在僅作理論分析。如果解除協(xié)議已經(jīng)生效,原告所主張的撕毀合同書說明“合同作廢”顯然是不成立的。

    其一、合同生效后,根據(jù)合同法第九十一條的規(guī)定合同終止的原因有包括合同解除在內(nèi)的七種情形,合同書被撕毀不在七種法定情形之列,因此解除協(xié)議并未終止效力。

篇2

法定代表人袁宏友，總經(jīng)理。

委托人洪新敏，海南新東方律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）三亞肇慶酒家大廈（以下簡稱肇慶酒家），住所地三亞市鹿嶺路。

法定代表人曾維彬，總經(jīng)理。

原審第三人房地產(chǎn)管理局三亞房地產(chǎn)管理處（以下簡稱三亞房管處），住所地三亞市大東海海韻路。

法定代表人邢楚豐，處長。

上訴人宏發(fā)公司因與被上訴人肇慶酒家、原審第三人三亞房管處合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服三亞市中級人民法院（2000）亞民初字第8一2號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人宏發(fā)公司法定代表人袁宏友、委托人洪新敏，被上訴人法定代表人曾維彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理完結(jié)。

原判認(rèn)定，宏發(fā)公司和海鮮城（肇慶酒家前身）與三亞房管處簽訂的《大東海（4465）座落合作建房合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》及宏發(fā)公司與海鮮城簽訂的《大東海（4465）座落建房項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》，各方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，不違反國家法律、法規(guī)和政策，應(yīng)有效。被告未能舉證證明其已付原告押金20萬元。原告稱其已付給被告投資款200萬元，在被告提出合理反駁的情況下，未能舉出相應(yīng)的證據(jù)佐證其已履行了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書的約定，故對其主張已投資200萬元的事實(shí)不予認(rèn)定。原、被告在履行開發(fā)合同及聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書過程中，曾達(dá)成口頭協(xié)議，由雙方各付給第三人房屋造價(jià)款135萬元，并得到第三人的同意。據(jù)此，被告是否按約付完其應(yīng)付的房屋款，是被告與第三人之間的關(guān)系，原告不能因此主張被告違反了雙方所訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書的約定。本案中，被告已依法平整出雙方的合作用地，雖然其沒有按合同約定的期限平整出第三人的用地，但也不構(gòu)成對原告的違約。綜上所述，原告的訴訟請求沒有事實(shí)根據(jù)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決駁回原告宏發(fā)公司的訴訟請求。

上訴人宏發(fā)公司稱：上訴人支付200萬元投資款是合同簽訂時(shí)已完成的投資款，包括已支付的投資款、搬遷原酒家、家具廠補(bǔ)償款及其他工程前期費(fèi)用。合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人在合同條款中已確認(rèn)，原判認(rèn)定＂未能舉出相應(yīng)證據(jù)佐證其已履行了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書的約定＂錯(cuò)誤。被上訴人沒有履行投資500萬的義務(wù)，導(dǎo)致了上訴人前期投資落空。原判認(rèn)定雙方約定各方各付第三人房屋造價(jià)款135萬元沒有事實(shí)依據(jù)，故請求改判被上訴人賠償上訴人的經(jīng)濟(jì)損失320萬元；被上訴人辯稱：被上訴人已履行了全部負(fù)責(zé)墊資該項(xiàng)目的合同義務(wù)，不存在違約行為：上訴人的200萬元是被上訴人當(dāng)作利潤確認(rèn)的，上訴人并沒投入，上訴人沒有損失。請求維持原判。原審第三人沒有答辯。

經(jīng)審理查明：1994年11月28日，宏發(fā)公司、肇慶酒家海鮮城（肇慶酒家大廈前身）作為乙方與甲方三亞房管處簽訂了《大東海（4465）座落合作建房合同書》，約定，甲方將其位于三亞市大東海海鹿嶺路＂六Ο＂高地（4465）座落6.5畝土地與乙方合作開發(fā)。合作期限50年。乙方負(fù)責(zé)在1996年3月31日前為甲方建造3600平方米的公寓，并補(bǔ)償甲方65萬元。剩余土地全部由乙方自行經(jīng)營使用。合作期滿后該土地上全部不動(dòng)產(chǎn)歸甲方所有。同日，宏發(fā)公司與肇慶酒家簽訂了《大東海（4465）座落建房項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》。約定一號臺塊土地（75米×35米和二號臺塊土地（60米×25米）沿山坡上下方向劃分為兩等份，雙方各使用一份。該項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、平整臺階土石方基礎(chǔ)設(shè)施配套及給第三人建房的全部資金，由肇慶酒家負(fù)責(zé)墊資（500萬元），工程結(jié)束后雙方平攤，后由宏發(fā)公司按季退還墊資款。宏發(fā)公司負(fù)責(zé)工程前期投資200萬元，該款已支付，應(yīng)打入1995年的工程款結(jié)算。肇慶酒家在合同簽訂10日內(nèi)付宏發(fā)公司押金20萬元。上述合同簽訂后，肇慶酒家于1994年12月5日付給三亞房管處補(bǔ)償款65萬元。同年12月8日付宏發(fā)公司押金10萬元。1995年間，肇慶酒家投資212萬元對該項(xiàng)目土地進(jìn)行了平整。并于1996年3月建成了肇慶酒家大廈開張營業(yè)。1996年1月，宏發(fā)公司和肇慶酒家作為乙方與甲方三亞房管處簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：不再由乙方建造公寓樓，改由乙方按每平方750元的造價(jià)，付甲方270萬元造價(jià)款，由甲方自行建房。付款期限自1996年1月起，每月付款30萬元，至付清止。逾期三個(gè)月不付清款項(xiàng)，甲方收回土地。補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，肇慶酒家付三亞房管處建房款65.95萬元，肇慶酒家以三亞房管所所欠就餐費(fèi)130876元充抵造房款，二項(xiàng)合計(jì)83.0376萬元。

以上事實(shí)，有雙方提交的合同、補(bǔ)充協(xié)議、進(jìn)賬單、收據(jù)、當(dāng)事人陳述、庭審筆錄為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本庭予以采納。

本院認(rèn)為，宏發(fā)公司和肇慶酒家簽訂的《大東海（4465）座落合作建房合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》，宏發(fā)公司與肇慶酒家簽訂的《大東海（4465）座落建房項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》，各方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，沒有違反國家法律禁止性規(guī)范，鑒于海南房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際與被上訴人和第三人房屋開發(fā)已完成的現(xiàn)實(shí)情況，應(yīng)認(rèn)定上述合同有效。宏發(fā)公司前期投資200萬元，是雙方在簽訂合同時(shí)對簽訂合同前的事實(shí)確認(rèn)，應(yīng)予認(rèn)定。被上訴人辯稱是當(dāng)作利潤理由不充分。被上訴人在二審中提交了給付給宏發(fā)公司押金10萬元的證據(jù)，已經(jīng)宏發(fā)公司質(zhì)證，可以認(rèn)定。原審判決認(rèn)定上訴人、被上訴人口頭約定各向第三人交建房款135萬元的事實(shí)，與上訴人和被上訴人與原審第三人簽訂的合同及上訴人、被上訴人之間簽訂的合同條款不符，被上訴人在訴訟中亦無提出證據(jù)證明這一事實(shí)，原判的這一認(rèn)定錯(cuò)誤，本庭不予采納。被上訴人沒有履行先投資500萬元的合同義務(wù)，致使上訴人的開發(fā)不能，造成了一定的損失，被上訴人應(yīng)予以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。原審適用程序法的規(guī)定作出實(shí)體判決錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷三亞市中級人民法院（2000）三亞民初字第8一2號民事判決；

二、宏發(fā)公司與肇慶酒家簽訂的《大東海（4465）座落建房項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》有效，予以解除；

三、宏發(fā)公司、肇慶酒家與三亞房管處簽訂的《大東海（4465）座落合作建房合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》有效，應(yīng)繼續(xù)履行。宏發(fā)公司和肇慶酒家的共同權(quán)利義務(wù)由肇慶酒家繼受；

四、肇慶酒家補(bǔ)償宏發(fā)公司人民幣200萬元（含己付押金10萬元），款限本判決生效后一個(gè)月內(nèi)付清。

篇3

被上訴人（原審原告）：湖南省總工會。法定代表人：劉玉娥，總工會主席。湖南省總工會（下稱總工會）因與湖南省長沙市衛(wèi)生防疫站（下稱防疫站）發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，向湖南省高級人民法院提起訴訟。該院作出一審民事判決：

一、雙方當(dāng)事人同意解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，本院予以準(zhǔn)許。

二、防疫站退還總工會已付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)370萬元及利息，利息按一般基建貸款月息7.5‰計(jì)算，自總工會付款之日起至收款之日止。

三、長沙市衛(wèi)生防疫站支付總工會賠償金275萬元。案件受理費(fèi)51260元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)41770元全部由防疫站負(fù)擔(dān)。以上應(yīng)付款項(xiàng)，防疫站應(yīng)在本判決生效后兩個(gè)月內(nèi)付清，逾期不付，拍賣該站在長沙市火星開發(fā)區(qū)新站址的12.9畝土地及地上建筑物，以所得價(jià)款償付總工會，多退少補(bǔ)。防疫站不服一審民事判決，向最高人民法院提起上訴。其上訴理由是：1.雙方簽訂的《房地產(chǎn)有償劃撥轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，因沒有按雙方的約定和法律的規(guī)定辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，尚未生效，法院不應(yīng)保護(hù)。2.對方在履行協(xié)議中也有過錯(cuò)，不應(yīng)由上訴人承擔(dān)275萬元賠償金和已付的370萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利息，以及全部受理費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)。3.上訴人新站址的房地產(chǎn)是經(jīng)長沙市人民政府規(guī)劃的，法院無權(quán)將其拍賣?？偣q稱：雙方簽訂的協(xié)議已經(jīng)生效；上訴人違約給被上訴人造成了經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任；上訴人新站址的房地產(chǎn)，是用被上訴人支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)建設(shè)的，應(yīng)將其作價(jià)抵償給被上訴人。

最高人民法院審理查明：防疫站經(jīng)上級批準(zhǔn)，決定遷址新建，以適應(yīng)衛(wèi)生防疫事業(yè)的發(fā)展；總工會為解決直屬單位住宿、辦公用房決定征用防疫站的舊站址建房，得到全國總工會的批準(zhǔn)。雙方就舊站址的房地產(chǎn)劃撥轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了多次協(xié)商，在經(jīng)長沙市政府及其土地管理局、城建局等有關(guān)部門辦了手續(xù)后，于1991年6月22日簽訂《房地產(chǎn)有償劃撥轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。雙方約定，防疫站將長沙市民主西街8號6畝土地使用權(quán)及地上7259.9平方米房屋及其他附屬設(shè)施的所有權(quán)，作價(jià)550萬元?jiǎng)潛苻D(zhuǎn)讓給總工會。協(xié)議生效后30天內(nèi)，總工會付給防疫站轉(zhuǎn)讓費(fèi)250萬元，1992年5月31日前再付100萬元。1993年2月底防疫站交付3棟住宅樓（3563平方米）后，總工會于同年3月10日前付給防疫站120萬元；余下80萬元待防疫站1994年3月底前將全部房地產(chǎn)交付總工會，經(jīng)驗(yàn)收雙方簽字認(rèn)可后半個(gè)月內(nèi)，總工會一次付清。協(xié)議還約定兩項(xiàng)違約賠償條款，即雙方不得以任何借口不履行協(xié)議，也不得提出協(xié)議以外的要求，不論哪方違約，不劃撥轉(zhuǎn)讓或不接受劃撥轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)，均按轉(zhuǎn)讓費(fèi)總價(jià)格的50％向?qū)Ψ浇患{賠償金。如果總工會逾期付款，每逾一日，按已付款數(shù)的3％向防疫站交納賠償金；如防疫站逾期交房，亦按對等條件向總工會交納賠償金。

協(xié)議簽訂后，總工會按約定于1991年7月21、22日分別付給防疫站150萬元、100萬元；1992年5月26日又付100萬元；1993年1月8日應(yīng)防疫站的請求，提前給付20萬元，總共付給轉(zhuǎn)讓費(fèi)370萬元。按協(xié)議的約定，防疫站向總工會移交了房屋檔案材料，總工會于1992年12月26日向長沙市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。在協(xié)議履行期間，防疫站于1991年11月5日經(jīng)長沙市政府批準(zhǔn)，在長沙市火星開發(fā)區(qū)征地12.9畝作為新站址，并于1992年4月開始動(dòng)工建設(shè)。同年10月至1993年2月，防疫站以建筑材料價(jià)格上漲、建筑承包合同變更、資金嚴(yán)重缺短、工程難以繼續(xù)、不能按期搬遷交房為由，先后6次致函總工會，要求增加轉(zhuǎn)讓費(fèi)。總工會口頭通知防疫站要嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議，不同意增加轉(zhuǎn)讓費(fèi)。防疫站未按約定在1993年2月底向總工會交付3棟住宅樓，總工會遂向法院起訴，要求法院判令防疫站全面履行合同，承擔(dān)違約賠償責(zé)任。在訴訟中，根據(jù)總工會的申請，湖南省高級人民法院裁定對防疫站新站址房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，即未經(jīng)法院許可，防疫站不得擅自轉(zhuǎn)讓新站址的房地產(chǎn)。在一審?fù)徶?，總工會以防疫站違約使合同繼續(xù)履行成為不必要為由，要求終止合同，防疫站亦表示同意。

最高人民法院認(rèn)為：雙方當(dāng)事人經(jīng)過平等協(xié)商，并經(jīng)各自上級主管部門批準(zhǔn)，又在長沙市人民政府及其有關(guān)部門辦理了房地產(chǎn)劃撥轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因此所簽訂《房地產(chǎn)有償劃撥轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是合法有效的。防疫站主張的未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，即總工會未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，協(xié)議尚未生效的上訴理由不能成立。協(xié)議約定的逾期付款一日，按3％交納賠償金的違約條款，參照有關(guān)合同違約責(zé)任的法律規(guī)定，顯屬過高。因此，原審法院撤銷了協(xié)議中的這一條款，確認(rèn)其余部分繼續(xù)有效，是正確的。協(xié)議訂立后，總工會按約定向防疫站交付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)。防疫站不能以建筑材料漲價(jià)，建筑承包合同變更，資金嚴(yán)重短缺為借口，不按期向總工會交付3棟住宅樓。防疫站違反協(xié)議，給總工會造成了經(jīng)濟(jì)損失，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條的規(guī)定，以及雙方當(dāng)事人的約定，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。最高人民法院還認(rèn)為，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，但對本案的處理有不當(dāng)之處。

第一、總工會的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)是雙方協(xié)議轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)原協(xié)議的價(jià)格與現(xiàn)行市場價(jià)格之間的差價(jià)。此差價(jià)已經(jīng)包括了總工會付給防疫站370萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利息損失，原審法院判決防疫站賠償總工會經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，又判決支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利息，是不妥的。另外，原審法院判決認(rèn)定總工會的經(jīng)濟(jì)損失（即原協(xié)議價(jià)格與現(xiàn)行市場價(jià)格之間的差價(jià)）為275萬元，與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場價(jià)格比較，此差價(jià)偏低，應(yīng)予適當(dāng)提高。

篇4

法定代表人：竇建中，該行行長。

委托人：徐猛，北京市勞賽德律師事務(wù)所律師。

被告：北京市京工房地產(chǎn)開發(fā)總公司。住所地：北京市通州區(qū)甘棠工業(yè)區(qū)。

法定代表人：馮長輝，該公司總經(jīng)理。

委托人：蔣歷，北京市北斗律師事務(wù)所律師。

原告中信實(shí)業(yè)銀行（以下簡稱中信銀行）因與被告北京市京工房地產(chǎn)開發(fā)總公司（以下簡稱京工公司）發(fā)生保證合同糾紛，向北京市第二中級人民法院提起訴訟。

原告訴稱：原告貸給北京金輝燈飾工程有限公司（以下簡稱金輝公司）50萬美元，被告是這筆貸款的保證人，同意當(dāng)金輝公司違約時(shí)，代金輝公司償還全部應(yīng)付款項(xiàng)。借款期限屆滿后，金輝公司未按期償還借款本金及利息，被告也未履行保證責(zé)任?，F(xiàn)金輝公司已被吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其資產(chǎn)、人員均不知去向，被告應(yīng)依法承擔(dān)保證責(zé)任。故請求判令被告償還借款 50萬美元及利息、罰息，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

被告辨稱：1、金輝公司雖被吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，但仍具備訴訟主體資格，故應(yīng)追加其為本案被告。 2、原告給金輝公司提供貸款并開立外匯賬戶，違反了外匯管理的法律法規(guī)，該貸款協(xié)議應(yīng)屬無效。 3、本案所訴貸款事實(shí)已被北京市公安局立案審查，故本案應(yīng)中止審理。 4、本案的立案時(shí)間為 1996年 7月 8日，根據(jù)法律規(guī)定，法院審查立案的時(shí)間為 7天，故原告向法院起訴的最早時(shí)間應(yīng)是 1996年 7月 1日。被告早于 1996年 5月 23日就致函原告，要求其主張?jiān)V訟權(quán)利。而原告于 1個(gè)月后才向法院起訴。依照最高人民法院在《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》（法發(fā)〔1994〕8號，以下簡稱“有關(guān)保證的規(guī)定”）第 11條中關(guān)于“債權(quán)人在收到保證人的書面請求后 1個(gè)月內(nèi)未行使訴訟請求權(quán)的，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任”的規(guī)定，被告依法不再承擔(dān)保證責(zé)任。5、法律規(guī)定的保證期間是主債務(wù)履行期屆滿之日起 6個(gè)月。原告超過了 6個(gè)月的保證期間以后才起訴，被告依法也不再承擔(dān)保證責(zé)任。

北京市第二中級人民法院經(jīng)審理查明：

1994年 11月 10日，原告中信銀行與金輝公司、被告京工公司簽訂〔94〕銀貸字第 305號貸款協(xié)議（以下簡稱“305協(xié)議”），約定：中信銀行向金輝公司提供貸款 50萬美元，用于購買原材料；本貸款采用浮動(dòng)利率，年利率為每次提款日前兩個(gè)銀行工作日中國銀行公布的一年期六個(gè)月浮動(dòng)美元貸款利率上浮 5％，以后每年 6月 20日與 12月 20日各調(diào)整一次；金輝公司應(yīng)自第一次提款之日起，每年 6月 20日與 12月 20日用美元現(xiàn)匯向中信銀行支付應(yīng)付利息；本貸款自簽約之日起至 1995年 11月 10日期滿；金輝公司未能按本協(xié)議約定的時(shí)間還本付息，中信銀行有權(quán)加收相當(dāng)于原定利率 20％的罰息；京工公司作為擔(dān)保方，同意當(dāng)金輝公司違約時(shí)，在接到中信銀行書面索償通知 15天內(nèi)，代金輝公司用現(xiàn)金或現(xiàn)匯償還全部應(yīng)付款項(xiàng)。

“305協(xié)議”簽訂后，原告中信銀行按約履行了放貸義務(wù)。1995年 11月 10日借款期限屆滿，金輝公司未按期償還借款本金及利息，被告京工公司亦未履行保證義務(wù)。1996年 5月 13日，中信銀行致函京工公司，要求京工公司履行保證責(zé)任。同年 5月23日，京工公司回函稱：貴行致我司的函件收悉，我司的責(zé)任已解除，請貴行主張?jiān)V訟權(quán)利。

另查明，原告中信銀行是于 1996年 6月 21日向法院起訴。

北京市第二中級人民法院認(rèn)為：

原告中信銀行與金輝公司、被告京工公司簽訂的“305協(xié)議”，不違反國家法律、法規(guī)的規(guī)定，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱“擔(dān)保法解釋”）第一百三十三條第一款規(guī)定：“擔(dān)保法施行以前發(fā)生的擔(dān)保行為，適用擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)和有關(guān)司法解釋。”第三款規(guī)定：“擔(dān)保法施行以后因擔(dān)保行為發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行后尚在一審或二審階段的，適用擔(dān)保法和本解釋?！薄吨腥A人民共和國擔(dān)保法》自 1995年 10月 1日起施行，京工公司的擔(dān)保行為發(fā)生在“擔(dān)保法”施行前，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)有效的、最高人民法院的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“有關(guān)保證的規(guī)定”）。

“有關(guān)保證的規(guī)定”第 7條規(guī)定：“保證合同沒有約定保證人承擔(dān)何種保證責(zé)任，或者約定不明確的，視為保證人承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)被保證人不履行合同時(shí)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)首先請求被保證人清償債務(wù)。強(qiáng)制執(zhí)行被保證人的財(cái)產(chǎn)仍不足以清償其債務(wù)的，由保證人承擔(dān)賠償責(zé)任。”“擔(dān)保法”第十七條第一款也規(guī)定：“當(dāng)事人在保證合同中約定，債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，為一般保證。”“305協(xié)議”中沒有約定保證責(zé)任，因此被告京工公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一般保證責(zé)任。

“擔(dān)保法”第十七條第二款規(guī)定：“一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前，對債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任?！边@是法律賦予一般保證的保證人享有的先訴抗辯權(quán)。“擔(dān)保法”第十七條第三款同時(shí)規(guī)定了一般保證的保證人不得行使先訴抗辯權(quán)的三種情形，其中之一是：“債務(wù)人住所變更，致使債權(quán)人要求其履行債務(wù)發(fā)生重大困難的”?！坝嘘P(guān)保證的規(guī)定”中，對先訴抗辯權(quán)問題未作規(guī)定，故本案在解決這個(gè)問題時(shí)，應(yīng)參照適用“擔(dān)保法”的這一規(guī)定。由于借款人金輝公司已被吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其人員也不知去向，致使原告中信銀行要求其履行債務(wù)發(fā)生重大困難，故被告京工公司作為一般保證的保證人，在這種情形下不得行使先訴抗辯權(quán)，中信銀行有權(quán)直接請求京工公司承擔(dān)保證責(zé)任。

“有關(guān)保證的規(guī)定”第 11條關(guān)于債權(quán)人在收到保證人的書面請求后 1個(gè)月內(nèi)行使訴訟請求權(quán)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以債權(quán)人訴至法院的時(shí)間為準(zhǔn)。原告中信銀行在收到被告京工公司 1996年 5月 23日的回函后，已于同年 6月 21日提起訴訟，故中信銀行的起訴未超過時(shí)效。

被告京工公司辯稱本案所涉貸款合同已由公安局立案，法院應(yīng)中止審理。對此，京工公司未提供相應(yīng)證據(jù)，故不予采信。

“305協(xié)議”履行期限屆滿，金輝公司未按時(shí)還款，被告京工公司也未按約定履行保證義務(wù)，均屬違約行為。原告中信銀行起訴請求京工公司償還借款本金 50萬美元及利息、罰息，有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)支持。

綜上所述，北京市第二中級人民法院判決：

1、原告中信銀行與金輝公司、被告京工公司于 1994年 11月 10日簽訂的〔94〕銀貸字第 305號貸款協(xié)議有效。

2、被告京工公司于本判決生效后 10日內(nèi)，償還原告中信銀行借款本金 50萬美元及利息（自 1994年 11月 10日起至1995年 11月 10日止，按中國銀行公布的一年期六個(gè)月浮動(dòng)美元貸款利率上浮 5％計(jì)算）、罰息（自 1995年 11月 11日起至本金付清之日止，按中國銀行公布的一年期六個(gè)月浮動(dòng)美元貸款利率上浮 25％計(jì)算）。

第一審宣判后，被告京工公司不服，向北京市高級人民法院提出上訴。理由是：1、“擔(dān)保法”第二十五條規(guī)定：“一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。”“在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未對債務(wù)人提起訴訟或者申請仲裁的，保證人免除保證責(zé)任；債權(quán)人已提起訴訟或者申請仲裁的，保證期間適用訴訟時(shí)效中斷的規(guī)定。”金輝公司的貸款于 1995年 11月 10日即到期，而中信銀行在 1996年7月才起訴要求金輝公司還款并要求承擔(dān)保證責(zé)任。根據(jù)“擔(dān)保法”的規(guī)定，中信銀行的起訴已超過 6個(gè)月的保證期間。 2、一審認(rèn)定中信銀行是在 1996年 6月 21日起訴，沒有任何證據(jù)。中信銀行的起訴時(shí)間，確實(shí)超過了“有關(guān)保證的規(guī)定”第 11條規(guī)定的一個(gè)月期限。故保證期間已過，上訴人不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。

對京工公司的上訴，被上訴人中信銀行答辯稱：1、本案的借款及擔(dān)保行為均發(fā)生在 1994年 11月，根據(jù)“擔(dān)保法解釋”第一百三十三條的規(guī)定，對本案應(yīng)適用“有關(guān)保證的規(guī)定”。2、“有關(guān)保證的規(guī)定”第 29條規(guī)定：“保證合同未約定保證責(zé)任期限的，主債務(wù)的訴訟時(shí)效中斷，保證債務(wù)的訴訟時(shí)效亦中斷?！备鶕?jù)這一規(guī)定，京工公司認(rèn)為被上訴人主張權(quán)利已超過 6個(gè)月的保證期間，理由不能成立。 3、被上訴人于 1996年 6月 21日提起訴訟，有人民法院的收案登記證實(shí)。京工公司不能提供相反的證據(jù)予以否定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一事實(shí)。

北京市高級人民法院二審查明：

“305協(xié)議”中對保證部分的約定原文是：“保證人同意當(dāng)借款方違約時(shí)，在接到貸款方書面索函通知十五天內(nèi)，代用現(xiàn)金或現(xiàn)匯償還全部應(yīng)付款項(xiàng)，包括逾期罰息及其它費(fèi)用。如違反本條款規(guī)定的義務(wù)，則逾期一天，貸款方即對擔(dān)保人收取相當(dāng)于全部應(yīng)付款項(xiàng) 0.1％的罰金，直至上述款項(xiàng)全部還清為止?！?/p>

1997年 1月 20日，北京市工商行政管理局以京工商處字（1997）439號《處罰決定書》決定：“吊銷北京金輝燈飾工程有限公司《中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》?！苯疠x公司在營業(yè)執(zhí)照上登記的企業(yè)地址是北京市海淀區(qū)八里莊北洼村路 32號。2002年 5月 13日，北京市恩濟(jì)莊派出所出具證明：“本派出所轄區(qū)內(nèi)無北京市海淀區(qū)八里莊北洼村路 32號該地址。”金輝公司是中外合資經(jīng)營企業(yè)。中方投資者是北京金寶精細(xì)化工新技術(shù)公司，投資額為人民幣現(xiàn)金設(shè)備 60％；外方投資者是偉來實(shí)業(yè)有限公司（香港），投資額為設(shè)備美元現(xiàn)金 40％。 1998年 9月 18日，金輝公司的中方投資者北京金寶精細(xì)化工新技術(shù)公司被注銷營業(yè)執(zhí)照。除此以外，二審確認(rèn)了一審認(rèn)定的其他事實(shí)。

上述事實(shí)，有“305協(xié)議”、借據(jù)、處罰決定書、金輝公司營業(yè)執(zhí)照、北京市工商行政管理局的注銷證明、派出所證明、往來函件及庭審筆錄證實(shí)。

北京市高級人民法院認(rèn)為：

“305協(xié)議”合法有效。被上訴人中信銀行已經(jīng)依約發(fā)放貸款，金輝公司應(yīng)到期償還貸款，上訴人京工公司應(yīng)按照約定承擔(dān)保證責(zé)任?！?05協(xié)議”于 1994年 11月 10日簽訂，根據(jù)協(xié)議實(shí)施的借款和擔(dān)保行為發(fā)生在“擔(dān)保法”施行前，應(yīng)適用擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)和司法解釋，一審適用“有關(guān)保證的規(guī)定”處理本案糾紛，是正確的。

“305協(xié)議”中沒有約定保證方式，對保證期限的起止時(shí)間也沒有明確界定，屬保證責(zé)任期限約定不明?！坝嘘P(guān)保證的規(guī)定”第 11條規(guī)定：“保證合同中沒有約定保證責(zé)任期限或者約定不明確的，保證人應(yīng)當(dāng)在被保證人承擔(dān)責(zé)任的期限內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任?！北槐ＷC人承擔(dān)責(zé)任的期限，是自其借款期滿后的兩年。被保證人承擔(dān)責(zé)任的這兩年，也是保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期間。保證期間是除斥期間，它與訴訟時(shí)效不同，不發(fā)生中止、中斷的問題。本案被保證人金輝公司的借款期滿日是 1995年 11月 10日，因此上訴人京工公司承擔(dān)一般保證責(zé)任的期間是從 1995年 11月 11日起至 1997年 11月 10日止的兩年內(nèi)。在此期間，只要作為債權(quán)人的被上訴人中信銀行向作為保證人的京工公司主張權(quán)利，京工公司就應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。事實(shí)證明，中信銀行在 1996年 5月 13日向京工公司主張權(quán)利，并于 1996年 6月 21日以京工公司為被告提起訴訟。由此可見，中信銀行主張權(quán)利，并未超過兩年的保證期間。“擔(dān)保法”第二十五條規(guī)定的六個(gè)月保證期間，對本案不適用。京工公司上訴稱中信銀行向其主張權(quán)利已超過六個(gè)月的保證期間，與法律不符，不予支持，京工公司作為保證人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本案的保證責(zé)任。

上訴人京工公司在本案中承擔(dān)的是一般保證責(zé)任，依法享有先訴抗辯權(quán)。只要主合同糾紛未經(jīng)審判或仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前，一般保證的保證人都可以對債權(quán)人拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。但是，先訴抗辯權(quán)在遇到法律規(guī)定的情形時(shí)，不得行使。本案中，被保證人金輝公司的住所不明、營業(yè)執(zhí)照被吊銷，其中方投資者的營業(yè)執(zhí)照也被注銷，外方投資者的情況不明。這種情況，使被上訴人中信銀行向金輝公司請求清償債務(wù)發(fā)生很大困難，符合“擔(dān)保法”第十七條第三款第一項(xiàng)規(guī)定的情形。因此，京工公司的先訴抗辯權(quán)不得行使。一審認(rèn)定京工公司不再享有先訴抗辯權(quán)，判決其向中信銀行承擔(dān)保證責(zé)任，并無不當(dāng)。

綜上，上訴人京工公司的上訴理由不能成立，應(yīng)當(dāng)駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)當(dāng)維持。北京市高級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，于 2002年 5月 20日判決：

駁回上訴，維持原判。

篇5

負(fù)責(zé)人孫福生，系該辦事處主任。

委托人郝光輝，系該辦事處業(yè)務(wù)經(jīng)理。

被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，住所地三亞市新風(fēng)路4號202房。

法定代表人陳玉成，系該公司經(jīng)理。

原告中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司?？谵k事處與被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司抵押借款合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托人郝光輝到庭參加訴訟。被告法定代表人陳玉成經(jīng)本院公告?zhèn)鲉荆瑹o故未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司?？谵k事處訴稱，1994年10月27日，中國建設(shè)銀行三亞市分行（以下簡稱三亞建行）向被告發(fā)放貸款700萬元人民幣，期限為壹年，月利率為10.98‰。雙方簽訂了《借款合同》及《資產(chǎn)抵押協(xié)議書》，被告出具借款借據(jù)，同時(shí)以位于三亞市河?xùn)|區(qū)商品街一巷的農(nóng)貿(mào)市場第三層房產(chǎn)（三集房證字第231號）提供抵押擔(dān)保，雙方于1994年11月28日在三亞市房產(chǎn)管理局辦理登記手續(xù)，三亞市房產(chǎn)管理局發(fā)放了房屋他項(xiàng)權(quán)證。上述貸款，到期后，被告未償還借款。

根據(jù)國務(wù)院（1999）33號文和中國人民銀行銀復(fù)（1999）80號文，三亞建行與我處于1999年12月10日簽訂了建瓊第SY013號債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，上述債權(quán)已由我處承接并行使債權(quán)。被告借款人民幣本金700萬元后，已停止?fàn)I業(yè)，且長期下落不明，經(jīng)多次公告或公證催收也未履行還款義務(wù)，請求法院判令被告償還借款本息13182666（截止1999年9月20日止）。

被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司未作答辯。

經(jīng)審理查明，1994年10月27日，三亞建行與被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司簽訂《借款合同》，約定，被告向三亞建行借款700萬元，借款用途為三亞市商品街農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)；借款時(shí)間自1994年10月27日至1995年10月27日止；貸款利息，自支用貸款之日起，以支用額按月息10.98‰計(jì)算，逾期歸還貸款部分加收利息20％；如國家調(diào)整利率，從調(diào)整之日起，按調(diào)整后的貸款利率計(jì)（結(jié)）貸款利息。同日，雙方還簽訂了《資產(chǎn)抵押協(xié)議書》，約定被告以位于三亞市河?xùn)|區(qū)商品街一巷的農(nóng)貿(mào)市場第三層房產(chǎn)作為上述借款的抵押物，雙方于1994年11月28日在三亞市房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記手續(xù)，三亞市房產(chǎn)管理局核發(fā)了三集房證字第231號房屋他項(xiàng)權(quán)證。借款合同簽訂之日，三亞建行將700萬元轉(zhuǎn)付給被告，被告也出具借款借據(jù)。上述貸款到期后，被告未能償還借款本息。1995年8月26日三亞建行向被告發(fā)出《催還到期貸款通知書》，被告在該通知書上蓋章確認(rèn)所欠款項(xiàng)及其利息。1996年12月21日、1997年12月24日三亞建行從其帳戶中扣被告借款利息共計(jì)1142.37元。因被告下落不明，三亞建行于1997年12月6日，在《三亞晨報(bào)》上發(fā)出《貸款催收通知》。1998年12月29日三亞建行又以公證形式向被告送達(dá)編號為（98）第53號的《催收貸款通知書》。被告仍未償還借款。根據(jù)國務(wù)院（1999）33號文和中國人民銀行銀復(fù)（1999）80號文精神，1999年12月10日，三亞建行與原告簽訂建瓊第SY013號《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。約定三亞建行將被告所欠該行的700萬元借款及利息轉(zhuǎn)讓給原告。2000年3月29日，原告在《海南日報(bào)》上刊登《貸款催收公告》，向被告等債務(wù)人告知其承接三亞建行700萬元及利息的債權(quán)，并要求被告等債務(wù)人及時(shí)清償債務(wù)。2001年2月6日，中國建設(shè)銀行海南省分行在《海南日報(bào)》上發(fā)出《關(guān)于中國建設(shè)銀海南省分行已剝離不良貸款表外利息無償轉(zhuǎn)讓中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司?？谵k事處的公告》，向包括被告在內(nèi)的無法書面通知及發(fā)出書面通知后無法取得回執(zhí)的借款人及擔(dān)保人進(jìn)行公告通知。此后，原告因向被告催收貸款未果，遂于2001年3月訴至本院，要求法院判令被告立即償還尚欠借款本金700萬元及相應(yīng)利息，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

上述事實(shí)有：借款合同、資產(chǎn)抵押協(xié)議書、借款借據(jù)、房屋他項(xiàng)權(quán)證、貸款催收通知、公證書、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、貸款催收公告等證據(jù)在卷，相互佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，三亞建行與被告所簽訂的《借款合同》系雙方真實(shí)意思表示，但雙方約定逾期貸款加收利息20％，與中國人民銀行對逾期貸款的罰息利率的現(xiàn)行規(guī)定相抵觸，不應(yīng)履行，故該《借款合同》除罰息部分的約定條款無效外，其余條款合法有效。借款期滿后，雖經(jīng)三亞建行多次催收，被告除償還1142.37元利息外，未按合同約定履行還款義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告根據(jù)國務(wù)院和中國人民銀行、財(cái)政部有關(guān)文件精神承接三亞建行的債權(quán)，且中國建設(shè)銀行海南省分行已依法向被告發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，原告已合法取得三亞建行的上述債權(quán)。原告因此主張被告償還尚欠的貸款本金700萬元及其相應(yīng)利息符合法律規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)扣被告已付利息1142.37元。綜上，依照《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第四十二條第一款之規(guī)定，判決如下：

被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起二十日內(nèi)向原告中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司?？谵k事處清償借款本金700萬元及其相應(yīng)利息（合同期內(nèi)利息按雙方約定計(jì)收，逾期后的利息按中國人民銀行規(guī)定的日罰利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，其中1999年4月1日前的利息不計(jì)收復(fù)利，之后計(jì)收復(fù)利至本判決限令還清借款之日止，并扣減已付利息1142.37元）。逾期付款，則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

篇6

法定人李永利，董事長。

委托人杜慧力，北京市金杜律師事務(wù)所律師。

委托人陳瑤冰，北京市金杜律師事務(wù)所律師。

被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地北京市宣武區(qū)宣外大街72號。

法定代表人周建和，董事長。

委托人李紅新，男，1966年11月17日出生，北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室副主任，住該公司宿舍。

原告良友木業(yè)（私人）有限公司訴被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱莊勝公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理了。原告良友木業(yè)（私人）有限公司之委托人杜慧力，被告莊勝公司之委托人李紅新均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，1996年3月27日，我方與被告簽訂了二份外銷商品房預(yù)售契約。我方依約向被告支付了購房定金4000新加坡元，交付了購房款255409.60新加坡元。被告應(yīng)于1997年6月30日之前交付房屋，但被告違約至今未交付房屋，要求解除合同，返還我方已支付的購房款賠償利息損失，雙倍返還定金并支付律師費(fèi)用。

被告莊勝公司辯稱，原告所述案件事實(shí)屬實(shí)。本案中我公司與原告既約定了違約金，又約定了定金，我公司認(rèn)為，原告可以選擇適用違約金或者定金條款。原告要求我公司給付其律師費(fèi)的請求，沒有法律的依據(jù)，不同意給付。

經(jīng)審理查明，1996年3月27日，原告與被告簽訂了二份北京市外銷商品房預(yù)售契約，主要內(nèi)容為，被告將其所有的北京莊勝廣場第二座第10樓1006、1007室樓房二間，預(yù)售給原告。每建筑平方米售價(jià)分別為4349和睦4145新加坡元，二間房屋建筑面積均為76.35平方米，二間房屋的房價(jià)款分別為332026、316498新加坡元。雙方同時(shí)還約定，被告應(yīng)于1997年6月30日前將房屋交付原告，逾期超過180日未交付房屋的，原告有權(quán)終止本契約，被告除在契約終止后30日內(nèi)，向原告雙倍返還定金外，并須將原告的房價(jià)款及利息全部退還原告，利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。雙方并在原北京市房屋土地管理局辦理了預(yù)售登記備案手續(xù)。契約簽訂后，原告依約向被告支付購房定金4000新加坡元，支付了購房款255409.60新加坡元。現(xiàn)被告尚未將該房交付原告。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人簽訂的房屋預(yù)售契約、原告的付款憑證及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)材料在案佐證。

本院認(rèn)為，原告與被告所簽訂的北京市外銷商品房預(yù)售契約，確系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違背法律的規(guī)定，為有效合同。雙方均應(yīng)自覺履行。合同履行過程中，原告依約支付了定金及購房款。被告逾期180日尚交付房屋，被告的行為已構(gòu)成違約，故原告要求解除合同，賠償利息損失及雙倍返還定金的請求，理由正當(dāng)，不違背當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)予支持。被告關(guān)于本案定金及違約金只能選擇其一適用的抗辯理由，依據(jù)不足。原告要求被告賠償其律師費(fèi)的請求，于法無據(jù)，且雙方對此無約定，本院不予支持。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百零六條第一款、第一百一十一條、第一百一十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告良友木業(yè)（私人）有限公司與被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1996年3月27日簽訂的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》。

二、本判決生效后30日內(nèi)，被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告良友木業(yè)（私人）有限公司購房款255409.60新加坡元。利息的支付，折合人民幣后，按中國人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算，自1997年7月1日起，至付清時(shí)止。

三、本判決生效后30日內(nèi)，被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙倍返還原告良友木業(yè)（私人）有限公司定金8000新加坡元。

四、駁回原告良友木業(yè)（私人）有限公司其他訴訟請求。

篇7

論文關(guān)鍵詞 房產(chǎn) 借名登記 協(xié)議效力

近年來，房價(jià)的不斷上漲使國家不得不出臺一些政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，其中包括經(jīng)濟(jì)適用房政策以及房產(chǎn)限購政策等，因此很多人為了享受房價(jià)優(yōu)惠或者獲得購房許可而借他人的名字登記購房，但是由于這種購房方式將房屋的法律權(quán)屬和實(shí)際權(quán)屬分離開來，由此引發(fā)了很多糾紛，其中主要糾紛存在于名義購房人想要實(shí)際占有房屋而不給實(shí)際出資人辦理過戶的情形中。由于法律尚未對借名登記問題給予明確的規(guī)定，因此在實(shí)踐中，關(guān)于借名登記的房產(chǎn)糾紛案件的審理一直是法官所頭疼的問題。筆者認(rèn)為，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記是具有公信力的，但是現(xiàn)實(shí)生活的紛繁復(fù)雜不是法律所能預(yù)見的，由于各種原因都可能導(dǎo)致出現(xiàn)登記人與實(shí)際所有人不一致的情形，因此，不能一概認(rèn)定登記名義人就是所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)客觀情況進(jìn)行具體的分析。

一、房產(chǎn)借名登記中的法律行為分析

房產(chǎn)借名登記是指實(shí)際出資購房人借用他人的名字購買房屋并將房屋登記在被借用的名字之下的行為。其應(yīng)該具有以下幾個(gè)特征：（1）實(shí)際出資購房人與出名人達(dá)成借名購房協(xié)議；（2）實(shí)際出資購房人出資購房，出名人未出資；（3）實(shí)際出資購房人將房屋登記在出名人的名字之下。因此，在房產(chǎn)借名登記中，涉及的主體包括實(shí)際出資人和出名人，涉及的法律行為包括兩個(gè)主體的合意達(dá)成以及實(shí)施購房行為并進(jìn)行登記，而這兩種法律行為又具有不同的權(quán)利屬性，即債權(quán)屬性和物權(quán)屬性：其中，實(shí)際出資人和出名人的借名購房行為的基礎(chǔ)是雙方當(dāng)事人意思表示一致，達(dá)成借名購房協(xié)議，此種法律行為應(yīng)當(dāng)具有合同的屬性，即債權(quán)屬性；而購房并登記的行為涉及到不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，因此具有物權(quán)屬性。

根據(jù)臺灣學(xué)者對借名登記合同的論述可知，借名登記合同是指當(dāng)事人約定一方（借名人）經(jīng)他方（出名人）同意，就屬于一方現(xiàn)在或?qū)淼呢?cái)產(chǎn)，以他方的名義，登記為所有人或者其他權(quán)利人的合同。 所以房產(chǎn)借名登記實(shí)際上也是在雙方當(dāng)事人達(dá)成的也是一種借名登記合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即由實(shí)際出資人出資購買房屋，而出名人協(xié)助實(shí)際出資人辦理相應(yīng)的購房手續(xù)的一項(xiàng)協(xié)議。但這項(xiàng)協(xié)議使房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在歸屬上有了表面和實(shí)質(zhì)的區(qū)分，即本應(yīng)歸屬于實(shí)際出資人的產(chǎn)權(quán)在表面上看是屬于出名人的，但這樣的錯(cuò)位是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，體現(xiàn)為私法自治與國家強(qiáng)制力干預(yù)的對抗。因此房產(chǎn)借名登記行為的物權(quán)屬性具有幾個(gè)特征：（1）實(shí)際出資人在法律上不享有產(chǎn)權(quán)，但是通過協(xié)議能夠證明自己屬于實(shí)質(zhì)意義上的產(chǎn)權(quán)人；（2）出名人在法律上被視為產(chǎn)權(quán)所有人，但是其受合同的約束，不能行使產(chǎn)權(quán)。（3）產(chǎn)權(quán)的實(shí)名分離是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果。

顯然房產(chǎn)借名登記一方面在實(shí)際出資人和出名人之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，實(shí)際出資人據(jù)此約束和限制出名人的行為，另一方面在當(dāng)事人內(nèi)部對產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行了重新的配置，產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)出實(shí)名分離的狀態(tài)。在實(shí)踐中，為了防止出名人擅自處分房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人往往會占有和控制權(quán)利憑證，而出名人只是徒有其名，當(dāng)事人通過私法意思確定了物權(quán)支配力的歸屬，使物權(quán)支配秩序最終建立在意思自治的基礎(chǔ)之上。

二、房產(chǎn)借名登記中的權(quán)利分析

房產(chǎn)借名登記使房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)名義所有權(quán)與實(shí)際所有權(quán)相分離的現(xiàn)象，在法律中為對此進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，因此在此類糾紛的處理上也頗為困難。據(jù)筆者了解，在審理借名登記糾紛的案件時(shí)，有的法院判決實(shí)際出資人享有長期居住權(quán)，有的法院判決出名人享有房產(chǎn)所有權(quán)，也有的法院判決實(shí)際出資人向出名人支付風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)后可以辦理過戶，取得房屋的所有權(quán)，總之各個(gè)法院對房產(chǎn)借名登記沒有統(tǒng)一的判決，其主要原因也是法律對這個(gè)問題無視。但是到底如何看待房產(chǎn)借名登記中的權(quán)利歸屬問題呢？在理論界，孫憲忠教授提出了“事實(shí)物權(quán)”的概念，區(qū)分了物權(quán)中的“法律物權(quán)”和“事實(shí)物權(quán)”，這為房產(chǎn)借名登記中的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬提供了借鑒價(jià)值。

孫憲忠教授認(rèn)為：“所謂法律無權(quán)，是指權(quán)利正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán)，包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和占有表現(xiàn)的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。其中，前者也稱為登記物權(quán)，登記物權(quán)的主體一般稱為登記名義人?！?可見，法律物權(quán)就是權(quán)利經(jīng)過法定公示方式予以推定、法律認(rèn)可、受法律保護(hù)的物權(quán)，而對不動(dòng)產(chǎn)而言，就是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記過的登記物權(quán)。而事實(shí)物權(quán)是與法律物權(quán)相分離的真正物權(quán)，是指在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)，事實(shí)物權(quán)的權(quán)利主體也被稱為真正權(quán)利人。在房產(chǎn)借名登記中，實(shí)際出資人完成了與房屋買賣交易中的主要義務(wù)，即支付對價(jià)的義務(wù)，而出名人沒有再房屋買賣的法律關(guān)系中承擔(dān)任何義務(wù)，只是在其與實(shí)際出資人的合意之下達(dá)成借名協(xié)議，將實(shí)際出資人購買的房產(chǎn)登記在其名下，由此可以看出實(shí)際出資人完成了房屋買賣交易的義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，但是由于房屋登記在了出名人的名下，其獲得的是法律上的認(rèn)可，因此，實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)享有“事實(shí)物權(quán)”，而出名人享有的是“法律物權(quán)”。

三、房產(chǎn)借名登記中的實(shí)務(wù)問題分析

（一）借名登記協(xié)議的效力認(rèn)定

由于我國房價(jià)居高不下，政府不得不出臺一些政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，其中就包括建造經(jīng)濟(jì)適用房以及房產(chǎn)限購等政策，個(gè)體都是以追求自己利益最大化為目的而行為的，這是私法自治的一種體現(xiàn)，因此人們出于各種原因，希望得到對自己有利的結(jié)果，因此選擇用借名登記的方式來購置房產(chǎn)。但是房產(chǎn)借名登記能夠?qū)嵤┑幕A(chǔ)在于實(shí)際出資人與出名人之間需要達(dá)成借名登記協(xié)議，并且在實(shí)務(wù)中判定房產(chǎn)借名登記中房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬首先就需要確認(rèn)借名登記協(xié)議的效力。

據(jù)筆者了解，一般在實(shí)務(wù)中，如果借名登記所購房產(chǎn)是一般的商品房，那借名登記協(xié)議就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效合同，主要因?yàn)橐馑甲灾问呛贤ǖ囊豁?xiàng)基本原則，當(dāng)事人在沒有瑕疵的意思表示下達(dá)成的合意應(yīng)當(dāng)是為法律所認(rèn)可的。但是如果借名登記所購房屋是經(jīng)濟(jì)適用房等特殊政策性房屋，我國司法實(shí)踐中不同法院的認(rèn)識是不同的，有的法院認(rèn)為該類合同是無效合同，因?yàn)楫?dāng)事人存在規(guī)避法律或國家政策的動(dòng)機(jī)；而有的法院認(rèn)為，我國《合同法》所明確規(guī)定的合同無效的情形是違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，而規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房交易的只有《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，該辦法還不能上升到法律或行政法官的高度，因此雙方簽訂的借名登記協(xié)議不能認(rèn)定為無效。

筆者認(rèn)為，借名登記協(xié)議一般應(yīng)該是有效的，原因有以下幾個(gè)：（1）借名登記協(xié)議是雙方當(dāng)事人自愿簽訂的契約，而意思自治是契約自由的基本原則，雙方有權(quán)利通過協(xié)商的方式處理產(chǎn)權(quán)；（2）法律不能一味的排斥事實(shí)物權(quán)?！段餀?quán)法》雖然是私法，但實(shí)際上其強(qiáng)制性規(guī)定充斥著整個(gè)法律中，而其實(shí)際上是對于私人制度的一個(gè)干預(yù)，但是其本質(zhì)仍然是私法，而私法自治是民法所遵循的原理，而借名登記協(xié)議是私法自治的產(chǎn)物，《物權(quán)法》不能因?yàn)閷?shí)施出資人所享有的“事實(shí)物權(quán)”在形式上不符合其規(guī)定就不予以保護(hù)，而孫憲忠教授更是在《法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)區(qū)分》一文中提出了“事實(shí)物權(quán)對抗法律物權(quán)”的觀點(diǎn)，即事實(shí)物權(quán)人依法可以請求設(shè)定一定的法律限制，限制法律物權(quán)的行使，這對實(shí)際出資人能夠?qū)钩雒颂峁┝死碚撝С帧?/p>

但是，有些借名登記協(xié)議不能認(rèn)定為有效，其一是關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的借名登記協(xié)議，首先雖然《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》不能被認(rèn)定為法律或行政法規(guī)，但是經(jīng)濟(jì)適用房是政府為了實(shí)現(xiàn)和諧社會而給予開發(fā)商補(bǔ)貼來建造的，是為社會公共利益而建，但如果不符合申請購買條件的當(dāng)事人借名購置了經(jīng)濟(jì)適用房，就違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，損害低收入人群購房機(jī)會，因此損害社會公共利益，協(xié)議應(yīng)當(dāng)無效，房屋可以歸出名人，然后由出名人補(bǔ)償實(shí)際出資人的出資損失。其二是如果實(shí)際出資人為了逃避債務(wù)等其他非法原因而進(jìn)行借名登記購房，那就是以合法手段掩蓋非法目的，那借名登記協(xié)議當(dāng)然無效，出名人應(yīng)當(dāng)返還房屋，房屋應(yīng)當(dāng)屬于實(shí)際出資人的財(cái)產(chǎn)范圍。

（二）房產(chǎn)借名登記的風(fēng)險(xiǎn)防范

雖然借名登記購置房產(chǎn)確實(shí)節(jié)省了一部分成本，但是其風(fēng)險(xiǎn)也是相當(dāng)大的，在實(shí)務(wù)中，很多當(dāng)事人還沒有風(fēng)險(xiǎn)防范意識，因此一旦發(fā)生糾紛，即使是自己出資履行房屋買賣的義務(wù)，卻最終仍然得不到房子，有可能還會給自己造成很大損失。

首先，有些購房者借親戚朋友之名購房，只是達(dá)成口頭協(xié)定，這個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)最大的，如果出名人看到房子的增值空間巨大，反悔不過戶，購房者只能是啞巴吃黃連；其次，出名人出借自己的姓名購置房產(chǎn)，會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購房記錄，所以有些出名人會在辦理過戶時(shí)向?qū)嶋H出資人索要高額的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)用；再次，實(shí)際出資人沒有保存相關(guān)證據(jù)而導(dǎo)致訴訟的失利；最后，出名人在實(shí)際出資人不知情的情況下將房產(chǎn)進(jìn)行了抵押或者轉(zhuǎn)讓；此外，若房產(chǎn)沒有盡早過戶，房屋作為出名人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押等。

因此，筆者認(rèn)為，借名登記購置房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有風(fēng)險(xiǎn)防范的意識，需要實(shí)際出資人訂立一個(gè)完善的借名登記協(xié)議，將一切可能發(fā)生之事寫進(jìn)協(xié)議中，例如是否給予出名人風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)用，給多少等問題。此外，要保留足夠的證據(jù)，如出資的原始憑證、購房發(fā)票等，或者是與出名人約定將房屋產(chǎn)權(quán)憑證留在自己手中，以防出名人擅自處分房屋。最重要的是，實(shí)際出資人要盡快和出名人去辦理過戶手續(xù)，以防出名人反悔。

篇8

第一條  為了加強(qiáng)房產(chǎn)管理，保障房屋所有人、經(jīng)營人和使用人的合法權(quán)益，適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施的管理。

第三條  房屋所有人、經(jīng)營人和使用人依法行使房屋所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第四條  房屋所有人依法享有該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法隨之轉(zhuǎn)移。

第五條  市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本條例的實(shí)施，按照市人民政府規(guī)定的權(quán)限管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)。

第六條  市房地產(chǎn)管理局直接管理的公有房屋（以下簡稱直管公房），由市、區(qū)縣房地產(chǎn)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)經(jīng)營管理；其他單位和個(gè)人所有的房屋，由單位和個(gè)人自行經(jīng)營管理或者委托房地產(chǎn)經(jīng)營單位經(jīng)營管理。

第二章  房屋產(chǎn)權(quán)登記

第七條  房屋所有權(quán)實(shí)行登記制度。房屋所有權(quán)取得、變更或者滅失，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局申請登記，領(lǐng)取、更換或者注銷《房屋所有權(quán)證》。

房屋拆遷，拆遷人應(yīng)當(dāng)向市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局提交《房屋所有權(quán)證》，辦理注銷手續(xù)。

第八條  房屋系兩個(gè)或者兩個(gè)以上所有人共有且不可分割的，共有人應(yīng)當(dāng)共同申請登記，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》和《房屋共有權(quán)保持證》。

第九條  以房屋設(shè)定抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利的，他項(xiàng)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)會同房屋所有人共同申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第十條  申請房屋所有權(quán)登記或者房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，應(yīng)當(dāng)持個(gè)人身份證件或者法人、其他組織資格證明，并按照下列規(guī)定提交證件：

（一）新建、改建、擴(kuò)建房屋的，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證；改建、擴(kuò)建房屋的，還應(yīng)當(dāng)提交原《房屋所有權(quán)證》；

（二）因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、分割等轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，提交原《房屋所有權(quán)證》、交易契約或者按照國家規(guī)定須提交的公證書等法律文書；

（三）購買房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出賣的房屋的，提交房屋交付憑證和交易契約；

（四）房屋滅失的，提交原《房屋所有權(quán)證》和滅失的證明；

（五）以房屋設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的，提交《房屋所有權(quán)證》和有關(guān)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的協(xié)議書；以已受限制的房屋設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的，還應(yīng)當(dāng)提交允許該房屋設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的書面材料；以房屋設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利變更或者終止的，提交《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和變更或者終止他項(xiàng)權(quán)利的協(xié)議書。

申請房屋所有權(quán)登記或者房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納登記費(fèi)、測丈費(fèi)。

第十一條  房屋所有權(quán)取得、變更或者滅失登記的申請期限為自權(quán)利取得、變更或者滅失之日起90日以內(nèi)，房屋他項(xiàng)權(quán)利登記的期限為自權(quán)利取得、變更或者終止之日起30日以內(nèi)。不能按期申請登記的，應(yīng)當(dāng)報(bào)請市或者區(qū)縣房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)延期，但延期時(shí)間不得超過一年。

房地產(chǎn)管理局對于證件齊全的申請，應(yīng)當(dāng)自收到之日起30日以內(nèi)辦完登記手續(xù)。

第十二條  任何單位和個(gè)人不得冒領(lǐng)、涂改或者偽造《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第十三條  有下列情形之一的房屋，不予辦理所有權(quán)登記或者他項(xiàng)權(quán)利登記：

（一）屬于違章建筑或者臨時(shí)建筑的；

（二）所有權(quán)有爭議的；

（三）被依法限制或者查封的；

（四）證件、資料不全又不能提交證明的。

第十四條  市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局對《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》定期進(jìn)行驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)權(quán)證與事實(shí)不符的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出決定，予以更正或者撤銷。

第十五條  因所有權(quán)權(quán)屬不明，或者所有人下落不明又無合法人等原因，造成無人管理又無人主張權(quán)利的房屋，由人民法院指定代管。

人民法院指定房地產(chǎn)經(jīng)營單位代管的房屋，按照直管公房管理。

第十六條  代管房屋因不可抗力毀損的，代管單位不負(fù)賠償責(zé)任。

第十七條  對代管房屋主張所有權(quán)的，經(jīng)人民法院認(rèn)定后終止代管，并由代管單位與合法權(quán)利人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)算。

代管期滿，由人民法院發(fā)出公告尋找權(quán)利人；公告滿一年后無人提出所有權(quán)主張的，由人民法院以無主財(cái)產(chǎn)依法收歸國家或者集體所有。

第三章  房產(chǎn)交易

第十八條  房產(chǎn)交易，是指通過買賣、交換等方式轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的行為。

第十九條  有下列情形之一的房屋，不得交易：

（一）所有權(quán)未經(jīng)確認(rèn)為合法或者有爭議的；

（二）設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的；

（三）其他共有人或者承租人未放棄優(yōu)先購買權(quán)的；

（四）拆遷行政主管部門公告將要拆除的；

（五）人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)裁定限制交易的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定其他不得交易的。

第二十條  房產(chǎn)交易，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自交易協(xié)議書簽訂之日起30日以內(nèi)持協(xié)議書，個(gè)人身份證件或者法人、其他組織資格證明，以及下列證件，到市、區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理所辦理交易立契審核手續(xù)，并繳納稅費(fèi)：

（一）房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出賣的房屋，由買方提交房屋交付憑證；

（二）直管公房交易，由賣方提交市房地產(chǎn)管理局的審批證件；

（三）機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位購買城鎮(zhèn)私有房屋，由買方提交區(qū)縣人民政府或者其指定的房地產(chǎn)管理局的審批證件，賣方提交《房屋所有權(quán)證》；

（四）建造在鄉(xiāng)村集體所有制土地上的房屋的交易，由賣方提交房屋所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者村民委員會出具的證明和《房屋所有權(quán)證》；

（五）其他房產(chǎn)交易，由雙方分別提交《房屋所有權(quán)證》和有關(guān)證明。

房地產(chǎn)交易管理所對證件齊全的申請，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日以內(nèi)辦完審核手續(xù)。

禁止私自交易房屋。

第二十一條  房產(chǎn)交易，雙方當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康禺a(chǎn)管理局審核確認(rèn)的部門申請?jiān)u估房屋價(jià)格，并按照規(guī)定繳納評估費(fèi)。

房產(chǎn)交易價(jià)格由雙方當(dāng)事人參照評估價(jià)協(xié)商議定。

第二十二條  房產(chǎn)交易，按照規(guī)定須繳納土地收益的，賣方繳納后方可辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。

第二十三條  共同共有的房產(chǎn)出賣時(shí)，須取得全體共有人的同意；按份共有人之一出賣自有部分的房屋，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知其他共有人，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

第二十四條  出賣由國家或者有關(guān)單位補(bǔ)貼購買、興建的房屋，按照國家有關(guān)規(guī)定辦理交易手續(xù)。

第二十五條  房屋贈(zèng)與，接受贈(zèng)與房產(chǎn)的受贈(zèng)人，應(yīng)當(dāng)持房產(chǎn)所有人的《贈(zèng)與公證書》和本人《接受贈(zèng)與公證書》，或者持雙方共同辦理的《贈(zèng)與合同公證書》，以及《房屋所有權(quán)證》、契證，到市、區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理所辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，繳納稅費(fèi)。

第二十六條  市、區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理所對房產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查核實(shí)，方能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；發(fā)現(xiàn)已成立的房產(chǎn)交易與事實(shí)不符的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，予以撤銷。

第四章  房產(chǎn)抵押

第二十七條  房產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供自己合法所有或者第三人依法提供的房屋，作為清償債務(wù)擔(dān)保的行為。

第二十八條  有下列情形之一的房屋，不得設(shè)定抵押：

（一）所有權(quán)有爭議的；

（二）用于教育、醫(yī)療等公共福利事業(yè)的公有房屋；

（三）被確定為文物保護(hù)單位的革命遺址、古建筑；

（四）被依法采取財(cái)產(chǎn)保全措施的；

（五）已書面承諾不作抵押的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定其他不得抵押的。

第二十九條  房產(chǎn)抵押，雙方當(dāng)事人必須簽訂抵押合同，并自合同簽訂之日起30日以內(nèi)持抵押合同、《房屋所有權(quán)證》、個(gè)人身份證件或者法人、其他組織資格證明以及有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局申請辦理抵押登記手續(xù)。

變更或者終止抵押合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日以內(nèi)向市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局申請辦理變更或者注銷登記手續(xù)。

第三十條  有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律、法規(guī)的規(guī)定申請?zhí)幏值盅悍课荩?/p>

（一）抵押人未依約清償債務(wù)的；

（二）抵押人死亡或者被依法宣告失蹤、死亡，無人代為清償債務(wù)的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈(zèng)人或者代管人拒不清償債務(wù)的；

（四）抵押人解散或者被依法宣告破產(chǎn)的。

第五章  房屋租賃

第三十一條  房屋租賃，是指房屋所有人或者經(jīng)營人作為出租人，將房屋使用權(quán)交付承租人使用，承租人支付租金的行為。

房屋租賃，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃契約。

第三十二條  有下列情形之一的房屋，不得租賃：

（一）無合法的房屋所有權(quán)證件或者未經(jīng)房屋所有人授權(quán)委托的；

（二）房屋嚴(yán)重?fù)p壞，經(jīng)鑒定確認(rèn)不能保證居住或者使用安全的；

（三）拆遷行政主管部門公告將要拆除的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定其他不得租賃的。

第三十三條  房屋租金分為標(biāo)準(zhǔn)租金和協(xié)議租金，標(biāo)準(zhǔn)租金由市人民政府統(tǒng)一制定，協(xié)議租金由租賃雙方當(dāng)事人參照標(biāo)準(zhǔn)租金協(xié)商議定。

禁止租賃雙方當(dāng)事人隱瞞房屋租金額。

第三十四條  實(shí)行協(xié)議租金的房屋租賃，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自租賃契約簽訂之日起15日以內(nèi)，持個(gè)人身份證件或者法人、其他組織資格證明，出租人還應(yīng)當(dāng)提交《房屋所有權(quán)證》或者其他有權(quán)出租該房屋的合法證件，到房屋所在地的區(qū)縣房屋租賃管理站申請辦理租賃審核手續(xù)，并繳納稅費(fèi)。

第三十五條  出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃契約約定的時(shí)間將出租房屋交付承租人使用；逾期未交付使用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃契約約定的時(shí)間交付房租，無正當(dāng)理由逾期未交付房租的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第三十六條  出租人在租賃期限屆滿后，繼續(xù)出租房屋，原承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。繼續(xù)租賃房屋的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)續(xù)訂租賃契約。

房屋租賃期限屆滿后不續(xù)訂租賃契約的，租賃關(guān)系終止，承租人應(yīng)當(dāng)退出原承租的房屋，退出確有困難的，可以與出租人協(xié)商延長使用期；延長使用期的使用費(fèi)可以高于原租金標(biāo)準(zhǔn)。

第三十七條  房屋租賃期限未滿，一方當(dāng)事人要求解除租賃契約的，應(yīng)當(dāng)征得另一方當(dāng)事人同意。

第三十八條  租賃非居住房屋后，承租人將該房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租他人使用，或者用于同他人聯(lián)營的，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意，并重新簽訂租賃契約，實(shí)行協(xié)議租金。

第三十九條  租賃居住房屋，承租人與其有常往戶口而他處無住房的同住3年以上的近親屬，對該房屋享有共同承租權(quán)。

享有共同承租權(quán)的成年人要求單獨(dú)承租居住房屋的，在房屋可以分割使用且不造成居住和使用困難的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)予以支持。

第四十條  承租人改變承租房屋用途或者對承租房屋進(jìn)行改建、增添設(shè)施或者影響結(jié)構(gòu)的裝修的，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意，并簽訂書面協(xié)議，明確費(fèi)用由何方負(fù)擔(dān)和新添建筑、設(shè)施等的權(quán)屬。

涉及城市規(guī)劃和建筑管理的，還應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

第四十一條  臨街居住房屋改作非居住房屋使用的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人協(xié)商，按照有關(guān)規(guī)定作好安置。

第四十二條  承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止租約，收回房屋：

（一）擅自轉(zhuǎn)租的；

（二）擅自改變約定用途或者損壞房屋及其附屬設(shè)施的；

（三）利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)，損害他人或者社會公共利益的；

（四）無正當(dāng)理由閑置承租的公有房屋達(dá)六個(gè)月以上的；

（五）無正當(dāng)理由拖欠租金累計(jì)達(dá)六個(gè)月以上的；

承租人有前款行為，給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條  承租人將承租房屋與他人調(diào)換使用，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意，并到市房地產(chǎn)管理局指定的部門辦理調(diào)換手續(xù)，簽訂新租賃契約，注銷原租賃契約。

房屋調(diào)換手續(xù)辦完后，不按約定期限調(diào)換房屋的，承擔(dān)違約責(zé)任。

第四十四條  房屋調(diào)換，可以由受益方對另一方給予補(bǔ)償，但實(shí)行補(bǔ)償必須征得出租人同意，并到市房地產(chǎn)管理局指定的部門辦理手續(xù)。

第四十五條  有下列情形之一的房屋，不得調(diào)換使用：

（一）無合法租賃契約的；

（二）拆遷行政主管部門公告將要拆除的；

（三）損壞承租房屋未予修復(fù)、賠償?shù)模?/p>

（四）拖欠租金或者有租賃糾紛的；

（五）其他不宜調(diào)換的。

第六章  房屋使用和修繕

第四十六條  使用人應(yīng)當(dāng)合理使用和愛護(hù)房屋，不得擅自拆改、搭建或者超負(fù)荷使用，不得從事影響房屋安全使用的活動(dòng)。因使用不當(dāng)，造成房屋損壞或者他人損失的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)或者賠償損失。

第四十七條  使用房屋的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的精神，正確處理給水、排水、通電、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，保持良好的居住環(huán)境。

對共同使用的房間、通道和庭院應(yīng)當(dāng)合理使用，保持暢通；對共同使用的樓梯間，不得亂堆雜物。

承租人之間因使用公共部位發(fā)生爭議時(shí)，應(yīng)當(dāng)以租賃契約規(guī)定為準(zhǔn)；租賃契約無規(guī)定或者規(guī)定不明的，以歷史形成的狀態(tài)為準(zhǔn)或者由出租人進(jìn)行調(diào)解。

第四十八條  供電、供水、供氣、供熱、電信等部門因從事管線施工損壞房屋及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)或者賠償損失。

第四十九條  房屋經(jīng)營人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅區(qū)和里巷內(nèi)房屋附屬設(shè)施的管理，保持完好、暢通。任何單位或者個(gè)人不得阻塞、破壞。確需開挖的，必須與房屋經(jīng)營人簽訂協(xié)議，并限期修復(fù)。

第五十條  任何單位或者個(gè)人不得非法占用他人房屋；非法占用拒不遷出的，受害人有權(quán)向人民法院起訴。

第五十一條  出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕房屋及其附屬設(shè)施，保證承租人的居住安全和正常使用；因修繕不及時(shí)，造成安全事故和妨礙正常使用，使承租人或者他人受到損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條  出租人修繕出租房屋，承租人和相鄰人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得借故阻礙，確需承租人遷移過渡的，承租人應(yīng)當(dāng)予以支持，但出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人在房屋修繕完畢后及時(shí)遷回；阻礙房屋修繕造成事故的，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)法律責(zé)任。

第五十三條  異產(chǎn)毗連房屋及其共用附屬設(shè)施的修繕和保養(yǎng)責(zé)任，由房屋所有人按所有權(quán)份額分別承擔(dān)。

第五十四條  代管房屋及其附屬設(shè)施的修繕和保養(yǎng)責(zé)任，由受托人承擔(dān)。但另有約定的除外。

第五十五條  房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)以及修繕工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照國家專業(yè)技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。

房屋修繕應(yīng)當(dāng)符合白蟻防治的要求。

第五十六條  有下列情形之一的房屋，所有人或者經(jīng)營人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定：

（一）出現(xiàn)不安全因素的；

（二）達(dá)到規(guī)定的使用年限或者前次安全鑒定確定的使用期限的；

（三）改變用途危及安全的；

（四）公共場所用房五年未作安全鑒定的。

第五十七條  經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn)為危房的，房屋所有人或者經(jīng)營人應(yīng)當(dāng)按照鑒定中提出的要求及時(shí)處理；不作處理或者阻礙處理造成事故的，由責(zé)任人承擔(dān)法律責(zé)任。

第五十八條  市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)督促房屋所有人或者經(jīng)營人及時(shí)修繕房屋和申請房屋鑒定，在房屋發(fā)生突發(fā)性險(xiǎn)情時(shí)，有權(quán)采取排險(xiǎn)措施，排險(xiǎn)費(fèi)用由房屋所有人或者經(jīng)營人承擔(dān)。

第五十九條  承租人或者相鄰人發(fā)現(xiàn)房屋有不安全因素而房屋所有人或者經(jīng)營人不向房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定時(shí)，可以自行申請；鑒定為危房的，鑒定費(fèi)用由房屋所有人或者經(jīng)營人承擔(dān)；鑒定為非危房的，鑒定費(fèi)用由申請人承擔(dān)。

第七章  房產(chǎn)糾紛仲裁

第六十條  房產(chǎn)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)是市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局設(shè)立的房地產(chǎn)仲裁委員會（以下簡稱仲裁委員會）。

第六十一條  因房屋的所有權(quán)、交易、抵押、租賃、使用、修繕等發(fā)生民事糾紛的，當(dāng)事人可以向房屋所在地的區(qū)縣仲裁委員會申請仲裁，涉外房產(chǎn)糾紛向市仲裁委員會申請仲裁；當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。

第六十二條  仲裁委員會不受理下列房產(chǎn)糾紛：

（一）一方申請仲裁，另一方向人民法院起訴的；

（二）人民法院已經(jīng)受理或者已審理終結(jié)的；

（三）經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后發(fā)生糾紛的；

（四）超過法律規(guī)定保護(hù)時(shí)效的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定其他不應(yīng)當(dāng)受理的。

第六十三條  仲裁委員會仲裁房產(chǎn)糾紛，依照仲裁規(guī)則進(jìn)行，實(shí)行合議、回避、公開審理和一次裁決制度。

第六十四條  仲裁委員會仲裁房產(chǎn)糾紛，可以先行調(diào)解，調(diào)解必須自愿、合法。

調(diào)解未達(dá)成協(xié)議或者當(dāng)事人在調(diào)解書送達(dá)前翻悔的，仲裁委員會應(yīng)當(dāng)在20日以內(nèi)作出仲裁決定。

第六十五條  不服仲裁委員會作出的仲裁決定的，可以在仲裁決定書送達(dá)之日起15日以內(nèi)向人民法院起訴；逾期不起訴的，仲裁決定即發(fā)生法律效力。

當(dāng)事人必須履行已發(fā)生法律效力的調(diào)解書和仲裁決定書；一方不履行的，另一方可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六十六條  仲裁委員會作出的已發(fā)生法律效力的仲裁決定，發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤的，由仲裁委員會主任提交本委員會討論，重新作出仲裁決定。

市仲裁委員會發(fā)現(xiàn)區(qū)縣仲裁委員會作出的已發(fā)生法律效力的仲裁決定確有錯(cuò)誤的，有權(quán)予以撤銷，并責(zé)令重新作出仲裁決定。

第六十七條  當(dāng)事人向仲裁委員會申請仲裁，按照有關(guān)規(guī)定交費(fèi)。

第八章  罰  則

第六十八條  違反本條例規(guī)定的，由市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局按照下列規(guī)定處罰：

（一）不按照規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記或者租賃審核手續(xù)的，責(zé)令限期補(bǔ)辦；逾期仍不補(bǔ)辦的，每逾期滿30日，加收1至2倍登記費(fèi)或者審核費(fèi)；

（二）冒領(lǐng)、涂改或者偽造房產(chǎn)權(quán)證的，收繳權(quán)證，并視情節(jié)輕重，處以房價(jià)3％以下的罰款；

（三）不按照規(guī)定辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，或者以贈(zèng)與名義買賣房屋的，其交易、贈(zèng)與無效，并對雙方當(dāng)事人各處以房價(jià)2％以下的罰款；

（四）在房產(chǎn)交易中，不按照規(guī)定繳納土地收益的，除追繳土地收益部分外，并處以應(yīng)繳土地收益部分3倍以下的罰款；

（五）私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租承租的房屋，私自將承租房屋與他人聯(lián)營，或者在房屋租賃中隱瞞租金額的，沒收非法所得，并處以相當(dāng)非法所得50％以下的罰款。

違反使用和修繕規(guī)定的，按照有關(guān)規(guī)定處理。

違反本條例規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第六十九條  當(dāng)事人不服市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局行政處罰決定的，可以依法向作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)的上一級行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議，或者直接向人民法院起訴；逾期不申請復(fù)議、不起訴，又不履行處罰決定的，由作出該行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七十條  阻礙房產(chǎn)管理工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》有關(guān)規(guī)定處理；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第七十一條  房產(chǎn)管理工作人員玩忽職守，或者濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第九章  附  則

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；檔案管理；重要性；人員水平；具體措施

所謂“房地產(chǎn)檔案”是指：各級房地產(chǎn)行政管理部門在開展公房、私房、產(chǎn)權(quán)登記和管理過程中，經(jīng)過收集、管理、鑒定，按照一定的程序和手續(xù)形成的反映房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系和狀況的有保存價(jià)值的文字材料、計(jì)算材料、圖紙、照片、影片、錄像帶、錄音帶、磁介質(zhì)磁盤等各種載體內(nèi)容的文字材料，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歷史及現(xiàn)狀的真實(shí)歷史記錄。房產(chǎn)檔案是整個(gè)房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，它的作用主要是為房產(chǎn)權(quán)屬登記、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)糾紛仲裁、物業(yè)管理、房屋拆遷、住房制度改革、城市規(guī)劃、城市建設(shè)和保障房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益等各項(xiàng)工作提供服務(wù)。如今，隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房產(chǎn)檔案管理工作愈發(fā)顯得重要，這也為搞好房地產(chǎn)檔案的管理工作者提出了更高的要求，那么如何房地產(chǎn)檔案管理工作，讓房產(chǎn)檔案工作更好地為企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)服務(wù)、滿足社會需求呢？本人結(jié)合自己對房產(chǎn)檔案的管理實(shí)踐談幾點(diǎn)看法：

一、準(zhǔn)確把握和認(rèn)識房地產(chǎn)檔案管理的重要性

房地產(chǎn)檔案既是房地產(chǎn)“權(quán)屬”登記的真實(shí)歷史記錄和重要可靠依據(jù)，又是城市建設(shè)發(fā)展檔案的核心和主要數(shù)據(jù)。它作為一種信息資源，與企業(yè)同步發(fā)展的無形資產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、科研、技術(shù)經(jīng)營等活動(dòng)的真實(shí)記錄和基礎(chǔ)性工作，在房地產(chǎn)企業(yè)管理等各方面正積極地發(fā)揮其應(yīng)有的重要作用：它不僅能夠強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)，而且還是把房地產(chǎn)企業(yè)推向市場的工具。它在維護(hù)企業(yè)真實(shí)面貌，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益和經(jīng)濟(jì)利益方面都起著相當(dāng)重要的作用。房地產(chǎn)檔案管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理是否科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的重要標(biāo)志，是不斷提高企業(yè)基礎(chǔ)管理水平的需要，并在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。檔案管理工作的好壞，充分體現(xiàn)了公司的基礎(chǔ)管理水平。

二、加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)檔案管理人員的管理水平

（一）提高理論知識水平以及相應(yīng)的操作技能

規(guī)范化、制度化、科學(xué)化的管理檔案，是房地產(chǎn)企業(yè)必須做好的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，這向管理人員提出了較高的要求，干好這項(xiàng)工作不僅需要有熱心，更要求細(xì)心和耐心，而且還需要掌握檔案管理和相關(guān)法律法規(guī)的知識。提高認(rèn)識水平，認(rèn)真做好檔案工作，為企業(yè)的經(jīng)營、管理等各項(xiàng)工作服務(wù)。隨著檔案信息化管理的日趨完善，檔案管理人員需要掌握現(xiàn)代化技術(shù)和科學(xué)的管理方法。因此，檔案工作者應(yīng)該積極主動(dòng)地學(xué)習(xí)相關(guān)的理論知識以及相應(yīng)的操作技能，做到規(guī)范治檔、制度治檔、科學(xué)治檔，使檔案管理達(dá)到保管安全和利用科學(xué)。

（二）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高管理業(yè)務(wù)水平

檔案管理人員，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，明了檔案管理的法律、法規(guī)，及時(shí)了解和貫徹、落實(shí)有關(guān)檔案管理的新規(guī)定、新規(guī)范，密切注意國內(nèi)外檔案工作的發(fā)展趨勢，對一些先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)并加以借鑒利用，只有這樣，才能夠不斷提高管理水平，促進(jìn)檔案事業(yè)逐漸實(shí)現(xiàn)法制化、規(guī)范化，推進(jìn)檔案工作的發(fā)展，提高工作質(zhì)量和工作效率。

（三）提高業(yè)務(wù)人員檔案管理的現(xiàn)代化水平

實(shí)現(xiàn)檔案管理的現(xiàn)代化，這就要求管理人員要熟練掌握計(jì)算機(jī)與檔案管理軟件操作，力爭做到對檔案的收集、存檔、查找、借閱、統(tǒng)計(jì)都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)代化的規(guī)范管理，以便提高檔案的存儲和處理能力，為相關(guān)部門提供方便、快捷、及時(shí)、準(zhǔn)確的參考信息，充分發(fā)揮檔案的信息服務(wù)功能。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理的具體措施

（一）要建立完善的檔案信息化管理系統(tǒng)

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，檔案內(nèi)容越來越呈現(xiàn)多樣化的趨勢，檔案載體也發(fā)生了較大的改變，由過去手工記錄和制作的傳統(tǒng)模式，向現(xiàn)代化的信息管理化模式轉(zhuǎn)變。隨著計(jì)算機(jī)、多媒體、光盤以及縮微技術(shù)等在檔案管理中越來越廣泛地加以應(yīng)用，利用計(jì)算機(jī)、縮微機(jī)、掃描儀、互聯(lián)網(wǎng)等對檔案進(jìn)行檢索、存儲和管理，不僅方便快捷地進(jìn)行檔案錄用、檢索、匯總，更能做到收集文件完整齊全、系統(tǒng)科學(xué)、優(yōu)質(zhì)精煉、及時(shí)迅速。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)檔案的信息化管理

具備了完善的檔案信息化管理系統(tǒng)以后，還要強(qiáng)化信息化的管理。在檔案的建立、檔案的管理、交易及審批、綜合調(diào)查、統(tǒng)計(jì)匯總、數(shù)據(jù)的變換、系統(tǒng)的維護(hù)等方面加強(qiáng)管理。使檔案變化與房地產(chǎn)的變更信息相一致，能準(zhǔn)確、全面地反映出房產(chǎn)的各種相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及信息，力爭設(shè)計(jì)出不同的版本，使信息交換得以全方位發(fā)展。要建設(shè)有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和區(qū)域網(wǎng)，開發(fā)有關(guān)房地產(chǎn)交易、記錄及有關(guān)業(yè)務(wù)方面的應(yīng)用軟件，以便實(shí)現(xiàn)資料能存取統(tǒng)一，隨時(shí)查閱。

（三）加強(qiáng)不同形式、不同種類檔案的收集工作

舊的檔案管理模式往往是文書檔案多而專門檔案、信息化檔案較少，從而導(dǎo)致檔案散亂，因檔案問題而導(dǎo)致的糾紛不斷發(fā)生。因此，要對房地產(chǎn)檔案內(nèi)容門類不齊全、結(jié)構(gòu)不合理、成份不充實(shí)，難以滿足企業(yè)的需求的問題進(jìn)行加強(qiáng)整頓。這就要求，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)檔案進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整和接收尤其對于各房地產(chǎn)企業(yè)存在的不同形式、不同類型的檔案。在收集此類檔案時(shí)，要注明這些檔案反映的時(shí)間、工程、地點(diǎn)。

（四）檔案收集工作要實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化

檔案收集工作方面的歸檔原則、歸檔時(shí)間、歸檔范圍、歸檔要求等都要有詳細(xì)的說明。例如：商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)書；商品房認(rèn)購書；住房公積金專項(xiàng)政策性貸款申請審批表；處理合同糾紛的民事調(diào)解書、判決書；房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；權(quán)屬人身份證復(fù)印件；歸檔的文件材料必須做到完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)，字跡工整清晰，簽字等手續(xù)完備，便于長期保存。房產(chǎn)檔案，以簽訂《商品房買賣合同》時(shí)間為準(zhǔn)，區(qū)分所屬年度；房產(chǎn)檔案整理的要求，與企業(yè)管理檔案整理要求基本相同；房產(chǎn)檔案的編號，按公司制定的《檔案分類編號方案》執(zhí)行等等，從而使檔案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上規(guī)范化、科學(xué)化的軌道。

總之，作為一名房地產(chǎn)檔案管理人員，只有不斷提高認(rèn)識，加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，充分利用現(xiàn)代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地產(chǎn)檔案管理工作更好地為城市建設(shè)服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

［1］玄藝蘭.論房產(chǎn)檔案室的數(shù)字化建設(shè)［J］.中華教育周刊，2003（6）.

［2］周長華，吳小軍［J］．高校檔案管理網(wǎng)絡(luò)化建設(shè).揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報(bào)：高教研究版，2004（8）．

［3］郭曉光.房產(chǎn)處分和權(quán)屬登記［J］.理論與實(shí)踐，2004（3）.

篇10

[關(guān)鍵詞]借名買房；登記購房人；公示公信原則；善意取得制度

中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2015）01-095-02

一、“借名買房”案例

欲購房的張某因受制于限購政策，與其不受限購政策制約的朋友李某簽訂委托合同，約定由李某出面購買房屋，房屋登記在李某名下，但由張某出資購房首付并按月還貸，同時(shí)張某實(shí)際占有使用該房產(chǎn)。李某將于國家限購政策取消后，向張三轉(zhuǎn)移登記該房產(chǎn)。委托合同生效后，李某向第三人王某借款，并將該房屋抵押給王某。張某提出異議登記，請求法院確認(rèn)所有權(quán)。

二、借名買房的概念

借名買房，即是房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購買房屋，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為登記購房人或名義購房人、出名人。

三、借名買房中的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)

孫憲忠將物權(quán)區(qū)分為法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)。法律物權(quán)可公示，具有權(quán)利正當(dāng)性的推定效力。其中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也被稱為登記物權(quán)，權(quán)利主體被稱為登記名義人。法律物權(quán)人不需要舉證證明自己所擁有的權(quán)利的正當(dāng)性，在交易中更加容易受到法律的保護(hù)。事實(shí)物權(quán)是指，不存在交易第三人的情況下，能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)。事實(shí)無權(quán)的權(quán)利主體也稱為真正權(quán)利人。事實(shí)物權(quán)不具有公示性，且只能在法律物權(quán)人和事實(shí)物權(quán)人之間發(fā)生效力，因而事實(shí)物權(quán)不具有權(quán)利正當(dāng)性的推定效力，事實(shí)物權(quán)人主張權(quán)利時(shí)還背負(fù)舉證責(zé)任，在交易中想要獲得法律的保護(hù)較為困難。

借名買房類案件，其中必定存在著法律物權(quán)人和事實(shí)物權(quán)人。法律物權(quán)人也即名義購房人，事實(shí)物權(quán)人也即是事實(shí)購房人。比如上述案件中購買房屋的資金全由張某承擔(dān)，房屋實(shí)際上也是由張某占有使用的，張某僅是通過簽訂委托合同的方式借用李某的名義把房屋登記在李某的名下，故張某是房屋的事實(shí)所有權(quán)人。

四、借名買房的房屋所有權(quán)的歸屬問題

本文以委托合同有效為前提，分析研究房屋所有權(quán)的歸屬問題：

（一）不涉及第三人利益的情形

在不涉及第三人利益的情況下，物權(quán)歸屬問題只是事實(shí)購房人和登記購房人之間的物權(quán)糾紛，并不關(guān)涉第三人的利益，也就無所謂交易，不存在交易安全的保護(hù)問題。法律應(yīng)該尊重事實(shí)。事實(shí)購房人為房屋的所有權(quán)人，事實(shí)購房人可以申請異議登記確認(rèn)其所有權(quán)。此時(shí)保護(hù)真正購房人的利益，不與公示公信原則相悖。公示公信原則是為了穩(wěn)定社會整體的交易秩序，保護(hù)市場交易安全而設(shè)定的，其作用不能隨意擴(kuò)大，不應(yīng)該規(guī)制到合同當(dāng)事人之間。事實(shí)購房人和法律購房人之間通過委托合同設(shè)定權(quán)利義務(wù)，內(nèi)部物權(quán)糾紛理應(yīng)根據(jù)其設(shè)立的委托合同解決，法律物權(quán)人不能用公示公信原則對抗事實(shí)物權(quán)人對房屋所有權(quán)的確認(rèn)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度中，事實(shí)權(quán)利人享有異議抗辯登記請求權(quán)，用以對抗法律物權(quán)。事實(shí)物權(quán)人可以請求依照法律規(guī)定對法律物權(quán)的行使進(jìn)行一定的限制。結(jié)合我國《物權(quán)法》第19條的規(guī)定，異議登記可以使登記簿上所記載的登記權(quán)利失去正確性推定的效力。異議登記后，第三人也不得要求依照登記公信力獲得保護(hù)。但是該異議登記作為保護(hù)事實(shí)購房人的措施，應(yīng)當(dāng)在善意第三人取得該房產(chǎn)之前提出異議。借名買房在不涉及第三人利益的情況下也應(yīng)該選擇保護(hù)事實(shí)購房人，給予其對抗登記購房人的權(quán)利。

在法律實(shí)務(wù)中，鄭磊與吳重凡不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛上訴案，兩次判決均事實(shí)房屋購買人鄭磊勝訴。本案以事實(shí)物權(quán)優(yōu)先保護(hù)和公民合法民事權(quán)益受法律保護(hù)作為判決依據(jù)，也能夠說明不牽涉第三人利益時(shí)，房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于事實(shí)購房人。故在不涉及第三人利益的情況下，事實(shí)購房人為房屋的所有權(quán)人，事實(shí)購房人可以申請異議登記確認(rèn)其所有權(quán)。

（二）涉及第三人利益的情形

在房屋歸屬權(quán)問題涉及第三人時(shí)，則出現(xiàn)了交易秩序問題，善意第三人和交易安全的保護(hù)均要考慮。房屋登記在名義購房人的名下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有公示效力，善意第三人完全有理由根據(jù)登記簿上的記載推定登記購房人就是房屋的真實(shí)所有權(quán)人。鄭磊與吳重凡不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛上訴案判決書中有“實(shí)際購房人與名義購房人兩個(gè)權(quán)利主體之間的權(quán)屬爭議屬于內(nèi)部沖突，與第三人無關(guān)，第三人無義務(wù)也無法去知道法律物權(quán)是否和真實(shí)物權(quán)狀況相符。”善意第三人可以根據(jù)我國《物權(quán)法》善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，獲得其應(yīng)有權(quán)利。這個(gè)時(shí)候就會出現(xiàn)事實(shí)購房人和善意第三人的利益沖突問題，法律做不到使他們的利益同時(shí)獲得滿足，我們也就必須在兩者之間予以選擇。根據(jù)公示公信原則，第三人因信賴公示物權(quán)而進(jìn)行交易，可以獲得物權(quán)而不受真實(shí)權(quán)利人的追擊。

由于善意第三人是整個(gè)交易秩序的代表，如果不保護(hù)善意第三人，就無法保護(hù)整個(gè)市場的交易安全，所有的市場交易主體，就會因?yàn)槿狈灰装踩卸鵁o法從事正常交易，導(dǎo)致市場交易無法進(jìn)行，所以，法律選擇利用公示公信原則削弱物權(quán)的追擊效力。面對少數(shù)事實(shí)購房人的利益和代表整個(gè)市場交易秩序的善意第三人的利益沖突時(shí)，法律應(yīng)該選擇犧牲少數(shù)人的利益來保護(hù)整個(gè)市場的交易安全，這也符合法經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維。畢竟少數(shù)事實(shí)購房人的利益在面對整個(gè)市場交易安全時(shí)可以認(rèn)為是微不足道的。況且法律可以用其他方式去保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的利益，這樣既不違背公示公信原則，不破壞整個(gè)市場交易秩序的，也能做到兼顧事實(shí)購房人和善意第三人的利益。

法律物權(quán)的權(quán)利真正性能夠通過法定公示方式予以推定，法律物權(quán)是被法律認(rèn)可的物權(quán)，而且具有使得公眾信任的效力。善意第三人也能夠主張房屋登記簿具有公示公信原則獲得其應(yīng)有的權(quán)利。

五、法律對借名買房問題的解決存在不足

雖然在涉及第三人利益的情形下房屋的物權(quán)歸屬問題的解決有相關(guān)的法律條文可以依據(jù)，但是在實(shí)務(wù)處理中會有一些問題難以解決。很多學(xué)者的研究也只是涉及到善意第三人善意取得所有權(quán)的問題。根據(jù)一物一權(quán)原則，一個(gè)物上不能存在兩個(gè)所有權(quán)，那么只能讓善意第三人獲得房屋的所有權(quán)，事實(shí)購房人的對房屋的所有權(quán)消滅，但是事實(shí)購房人可向法律物權(quán)人請求損害賠償和承擔(dān)其他民事責(zé)任。

當(dāng)善意第三人善意取得抵押權(quán)時(shí)應(yīng)該如何解決呢？由于抵押權(quán)和所有權(quán)可以并存，就不應(yīng)該完全否定事實(shí)購房人的所有權(quán)而僅僅保護(hù)善意第三人的抵押權(quán)。據(jù)此對上述案件處理是：張某有權(quán)利申請異議登記，請求法院確認(rèn)其對房屋的所有權(quán)，即房屋歸張某所有。但是王某有對房屋的抵押權(quán)，張某對李某擁有損害賠償和其他民事責(zé)任請求權(quán)。這種情況下善意第三人王某的抵押權(quán)可以暫且得到保護(hù)，但是當(dāng)張某異議登記成功后，那王某的抵押權(quán)又該如何解決？又什么理論和法律條文來解決呢？法律上并沒有明確的規(guī)定。

筆者認(rèn)為善意第三人善意取得抵押權(quán)的問題可以類推適用合同上概括轉(zhuǎn)移的規(guī)定（比如買賣不破租賃：物權(quán)轉(zhuǎn)移；租賃合同概括轉(zhuǎn)移）王某的抵押權(quán)會隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，也即是在張某異議登記成功獲得房屋所有權(quán)之后王某對張某的房屋擁有抵押權(quán)。對于張某而言，張某獲得房屋的所有權(quán)，而不是只能夠要求損害賠償和承擔(dān)其他民事責(zé)任。法律在能夠更好地保護(hù)事實(shí)購房人的情況下就應(yīng)該實(shí)施更大限度地保護(hù)。這樣之后，事實(shí)購房人可以催促法律購房人及時(shí)償還貸款以消滅房屋所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)，使其回歸圓滿的狀態(tài)。而且這樣也能夠有力地保護(hù)善意第三人，使他完全不受事實(shí)購房人和法律購房人之間物權(quán)糾紛的影響，有效地維護(hù)整個(gè)市場的交易秩序。