導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.全縣房地產(chǎn)開發(fā)正處于高速發(fā)展階段。縱觀鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)近10年來(lái)的發(fā)展歷程，無(wú)論是新開工面積，還是房地產(chǎn)投資額都出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。從當(dāng)前市場(chǎng)交易情況看，全縣商品房供不應(yīng)求，房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大發(fā)展空間。主要原因有：一是全縣商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期內(nèi)集中釋放，特別是在“羊群效應(yīng)”的作用下，許多潛在購(gòu)買者成為實(shí)際購(gòu)買者。再加上保障性住房、廉租房等多種住房供給形式發(fā)展緩慢，使得全社會(huì)住房需求都積聚到商品房需求上。二是居民住房投資理念的轉(zhuǎn)變及其高額回報(bào)預(yù)期，進(jìn)一步增強(qiáng)了購(gòu)房意愿。隨著縣域居民金融知識(shí)普及程度不斷提高，住房投資理念逐漸形成，特別是在普通居民投資渠道不暢情況下，購(gòu)買住房成為一種最簡(jiǎn)單直接的投資方式。特別是最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)飆升的價(jià)格走勢(shì)，增加了居民對(duì)住房投資及投機(jī)行為，使得購(gòu)房意愿進(jìn)一步放大。據(jù)對(duì)鄉(xiāng)寧縣100戶居民購(gòu)房意愿問(wèn)卷調(diào)查，有購(gòu)房意愿的居民占到調(diào)查總數(shù)的81%，較上年同期增加了14個(gè)百分點(diǎn)，其中購(gòu)房用于改善居住條件的占46%，購(gòu)房用于投資增值的占35%。特別是居民購(gòu)房增值的意愿增強(qiáng)，占比較去年同期增加了10個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)調(diào)查，隨著房?jī)r(jià)一路上漲和城市人口增加，商品房屋的轉(zhuǎn)讓和出租收入已成為縣域居民財(cái)產(chǎn)性收入的重要來(lái)源。鄉(xiāng)寧縣城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入在2008~2012年5年期間增長(zhǎng)了46.8%，出租房屋收入5年內(nèi)翻了一番多。通過(guò)對(duì)2013年住戶抽樣調(diào)查：鄉(xiāng)寧縣城市居民擁有兩套及其以上住宅的家庭比例高達(dá)34.5%。縣級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)區(qū)位、人口、規(guī)模等原因決定了外來(lái)投資和投機(jī)性購(gòu)房對(duì)縣域房地產(chǎn)業(yè)的沖擊并不大。針對(duì)樓盤銷售的專項(xiàng)調(diào)查顯示，鄉(xiāng)寧縣城確實(shí)存在有外來(lái)投機(jī)性購(gòu)房，但總量小于全部住宅成交套數(shù)的1%?？h城商品房市場(chǎng)的繁榮在很大程度上還是取決于本地需求。除縣城內(nèi)部改善性需求外，另外兩大商品住宅強(qiáng)勁購(gòu)買因素也助推了縣域房產(chǎn)價(jià)格的上漲：一是父母為子女結(jié)婚成家購(gòu)置房產(chǎn)；二是城市化進(jìn)程中周邊村鎮(zhèn)和農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)置房產(chǎn)。

2.房產(chǎn)開發(fā)檔次呈不斷提升態(tài)勢(shì)。雖然高檔住宅還難以成為縣級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)的主流，但隨著社會(huì)發(fā)展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進(jìn)一步改善居住條件的消費(fèi)意愿成為推動(dòng)高檔住宅發(fā)展的動(dòng)力，特別是高層住宅樓的出現(xiàn)更使縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房檔次有了質(zhì)的提升，呈現(xiàn)中高檔房同步發(fā)展，消費(fèi)梯次相對(duì)明顯的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

3.縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規(guī)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)介入不深，自有資金、應(yīng)付及預(yù)售款、各種形式的民間融資是縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的主要渠道，也正是因?yàn)殚_發(fā)商的開發(fā)資金與銀行貸款關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，才導(dǎo)致國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用不明顯。一是自有資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期的主要資金來(lái)源。由于銀行限制了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，因此，在項(xiàng)目開發(fā)初期，自有資金就成為最主要的資金來(lái)源渠道。調(diào)查顯示，自有資金一般有兩種形式：對(duì)于那些資金實(shí)力相對(duì)較雄厚的開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其資金可以通過(guò)集團(tuán)公司注入的方式解決。通過(guò)合作開發(fā)是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項(xiàng)目合作的形式進(jìn)行，項(xiàng)目開發(fā)以購(gòu)買土地的企業(yè)主持開發(fā)，其他房地產(chǎn)公司按一定比例出資，共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，待項(xiàng)目完工后，合作即終止。如鄉(xiāng)寧縣某公司，在其購(gòu)買了土地后，已無(wú)實(shí)力進(jìn)行開發(fā)，于是便邀請(qǐng)本地某兩家企業(yè)加盟。二是應(yīng)付及預(yù)售款是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中重要的資金來(lái)源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔(dān)一部分開發(fā)成本。一般而言，建筑商需要承擔(dān)普房三層以內(nèi)或小高層六層以內(nèi)的建筑成本，當(dāng)普房高于三層或者小高層超過(guò)六層后，再由房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行付款。其二是拖欠款項(xiàng)融資。在資金周轉(zhuǎn)不暢的情況下，房地產(chǎn)公司有時(shí)采取拖欠款項(xiàng)來(lái)解決燃眉之急。其三是預(yù)售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產(chǎn)開發(fā)商的另外一種融資方式就是預(yù)售融資。預(yù)售資金存入房管部門規(guī)定賬戶，根據(jù)工程進(jìn)度支取，預(yù)售融資是資金實(shí)力較弱公司的重要融資方式。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，縣域內(nèi)房產(chǎn)平均預(yù)售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購(gòu)房者提供資金支持，通過(guò)銀行信貸融資間接支持房地產(chǎn)開發(fā)。調(diào)查顯示，截至2013年9月末，鄉(xiāng)寧縣某國(guó)有商業(yè)銀行共發(fā)放住房委托貸款1316筆共計(jì)11328.98萬(wàn)元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益重要的資金來(lái)源補(bǔ)充渠道，并且進(jìn)一步推高了縣域民間融資利率。調(diào)查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，成為房地產(chǎn)公司不可或缺的融資手段。據(jù)對(duì)轄內(nèi)6家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查：民間融資額已由2008年末的5492萬(wàn)元發(fā)展到2012年末的9237萬(wàn)元，增長(zhǎng)了近一倍。民間融資的強(qiáng)烈需求推動(dòng)了民間融資的利率逐步走高。調(diào)查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達(dá)到24.00%左右，極個(gè)別民間借貸一年期利率甚至超過(guò)了30%。

4.房地產(chǎn)業(yè)的參與開發(fā)主體多以政府部門和民營(yíng)企業(yè)為主。調(diào)查中我們了解到，真正參與到鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)開發(fā)的是那些具有雄厚資金實(shí)力的煤炭企業(yè)及擁有充分土地資源的政府部門。

二、縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)值得關(guān)注的問(wèn)題

1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉(xiāng)寧縣城住戶調(diào)查數(shù)據(jù)看，鄉(xiāng)寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于100平方米，28%大于120平米。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30~35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求，而后需求將會(huì)下降。而鄉(xiāng)寧縣人均住房建筑面積2010年已超過(guò)這一區(qū)間的上限，達(dá)到35.96平方米。因此，單從住房作為消費(fèi)品的需求角度出發(fā)，可以說(shuō)今后縣域商品住宅開發(fā)規(guī)模、力度、結(jié)構(gòu)等相關(guān)問(wèn)題的理性規(guī)劃應(yīng)該引起高度重視。

2.房?jī)r(jià)收入比偏高。國(guó)際上一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比取值范圍為4~6。若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則可認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)業(yè)可能存在泡沫。以鄉(xiāng)寧縣2012年的縣城戶均人口數(shù)，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價(jià)格計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比為9.17，超過(guò)了合理的取值范圍。而鄉(xiāng)寧縣城的房?jī)r(jià)在全省來(lái)看并不算高。由此可見，目前房?jī)r(jià)收入比偏高，居民買房經(jīng)濟(jì)壓力較大的小城市絕不在少數(shù)。

3.房屋租售比偏離房產(chǎn)價(jià)值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。鄉(xiāng)寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價(jià)3280元，租售比為1∶385。顯示房產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)。

4.房地產(chǎn)功能錯(cuò)位，投資購(gòu)房比超出警戒線。房產(chǎn)的功能就是作為居民生存的消費(fèi)品。但近年來(lái)縣域投資性購(gòu)房同樣火爆。縣域的經(jīng)濟(jì)和人口特點(diǎn)決定了其二手房周轉(zhuǎn)能力遠(yuǎn)差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現(xiàn)為：居民二套住房擁有率持續(xù)攀升，由直接投資或改善性需求傳導(dǎo)而來(lái)的二手房市場(chǎng)后備房源上升，出租房市場(chǎng)房源供應(yīng)量上升。鄉(xiāng)寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國(guó)際警戒線，當(dāng)投資購(gòu)房比例超過(guò)13%~15%時(shí)，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)開始膨脹。

5.房?jī)r(jià)回調(diào)難度比大城市高。小城市的特點(diǎn)決定其房產(chǎn)需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購(gòu)等政策對(duì)大城市房?jī)r(jià)異常敏感，但對(duì)小城市卻不同。國(guó)家的調(diào)控政策往往也主要針對(duì)一、二、三線城市。同時(shí)，由于城市小，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性反而高，這一因素也不利于房?jī)r(jià)回調(diào)。

三、對(duì)策及建議

1.正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要作用、發(fā)展趨勢(shì)和政策調(diào)控目標(biāo)。一是在持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力支撐下，房地產(chǎn)價(jià)格一定程度的上漲是基本趨勢(shì)。一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶有明顯的周期特點(diǎn)，商業(yè)性房地產(chǎn)價(jià)格多呈高速增長(zhǎng)、溫和增長(zhǎng)、增長(zhǎng)停滯螺旋發(fā)展態(tài)勢(shì)。二是房地產(chǎn)調(diào)控的理想目標(biāo)是抑制價(jià)格過(guò)快上漲，保護(hù)中低收入群體利益，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲和市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮均會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成較大沖擊，市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)靈活有度，既要抑制價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，又要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)“崩盤”。同時(shí)，在政策執(zhí)行時(shí)應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。三是房地產(chǎn)調(diào)控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應(yīng)該更多地圍繞房地產(chǎn)需求進(jìn)行整體制度和規(guī)則設(shè)計(jì)，在承認(rèn)現(xiàn)階段住房剛性需求旺盛這一基本事實(shí)的前提下，完善住房市場(chǎng)體系建設(shè)，切實(shí)加大保障房建設(shè)的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國(guó)地域遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡，每一個(gè)地區(qū)都有其特點(diǎn)，很難開出一個(gè)給全國(guó)所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區(qū)應(yīng)有所不同。

2.加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避資金集聚風(fēng)險(xiǎn)。縣域房地產(chǎn)開發(fā)熱的背后，實(shí)際上隱藏了縣域金融市場(chǎng)拓展的問(wèn)題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場(chǎng)，以避免資金過(guò)分集聚于房地產(chǎn)市場(chǎng)，是目前各金融機(jī)構(gòu)亟待研究解決的問(wèn)題。

3.加強(qiáng)監(jiān)測(cè)分析和預(yù)警，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。政府、城建、土地、金融等部門應(yīng)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警體系的建設(shè)，及時(shí)反映縣域房地產(chǎn)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格等信息，切實(shí)為宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理部門適時(shí)適度調(diào)控投資行為提供依據(jù)，并通過(guò)及時(shí)的信息披露，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民理性投資和消費(fèi)。

四、結(jié)論

篇2

金融制度是一個(gè)國(guó)家用法律形式確立的金融體系結(jié)構(gòu)，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的職責(zé)分工和相互聯(lián)系，是在長(zhǎng)期發(fā)展中逐漸演化而成的復(fù)雜而又脈絡(luò)清晰的生態(tài)系統(tǒng)。信貸、利率和貸款擔(dān)保制度是我國(guó)金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的宏觀金融政策因素。由于我國(guó)宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅镜膬蓚€(gè)重要渠道;互保聯(lián)保措施是目前我國(guó)江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅镜囊粋€(gè)重要渠道。下面將通過(guò)分析三個(gè)渠道對(duì)房?jī)r(jià)的影響來(lái)歸納風(fēng)險(xiǎn)在兩個(gè)市場(chǎng)中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制。

(一)信貸渠道

信貸手段是央行最重要的數(shù)量型工具之一，其最大的特點(diǎn)是可以直接緊縮或擴(kuò)張銀行的貸款供給數(shù)量，繼而調(diào)節(jié)流通中的貨幣量，進(jìn)而迅速影響住房需求狀況，最終引起房?jī)r(jià)波動(dòng)。以適度寬松貨幣政策為例，擴(kuò)張性貨幣供給政策對(duì)開發(fā)商與購(gòu)房人的影響效果不同，通過(guò)增加投資和增強(qiáng)購(gòu)買力將風(fēng)險(xiǎn)傳染到樓市，從我國(guó)和其他國(guó)家的歷史情況來(lái)看，一般會(huì)導(dǎo)致樓市繁榮，量?jī)r(jià)齊升的同時(shí)泡沫膨脹［7］。1．從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來(lái)看，擴(kuò)張的信貸政策將使其得以擴(kuò)大投資規(guī)模，一方面增加市場(chǎng)供應(yīng)，彌補(bǔ)供需缺口而平抑房?jī)r(jià);但另一方面，充裕的流動(dòng)性也使得其能夠高價(jià)競(jìng)拍土地而推高地價(jià)從而推高房?jī)r(jià)，而且房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將會(huì)帶動(dòng)大量投機(jī)投資者入市購(gòu)房，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上講，長(zhǎng)期中只要市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)性的，房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)楣┙o增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產(chǎn)開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場(chǎng):一是存在開發(fā)周期會(huì)導(dǎo)致短期供需失衡:二是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是有著較強(qiáng)壟斷性的市場(chǎng)，因此信貸擴(kuò)張將推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。2．從購(gòu)房人的角度看，信貸擴(kuò)張也將推高房?jī)r(jià)，在短期內(nèi)尤其如此。擴(kuò)張性信貸政策將使居民的購(gòu)房貸款可獲得性增加，使房產(chǎn)需求增多，交易量增加推高房?jī)r(jià);另一方面，由于存在房地產(chǎn)開發(fā)周期，短期內(nèi)增加的購(gòu)買力與存量房數(shù)量有限形成矛盾，從而推高房?jī)r(jià)。不過(guò)長(zhǎng)期中，由于新開發(fā)的房產(chǎn)不斷入市、剛需不斷減少，加上房?jī)r(jià)越高購(gòu)房人越減少，不斷攀升的房?jī)r(jià)將會(huì)受到抑制而下跌。另外，房地產(chǎn)有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應(yīng)。一旦房?jī)r(jià)產(chǎn)生上漲預(yù)期，各種投機(jī)投資者入市將推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速單邊上揚(yáng)，也會(huì)激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價(jià)購(gòu)房。但是央行不會(huì)任由房地產(chǎn)泡沫膨脹，在房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮到一定程度的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)加劇將會(huì)觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導(dǎo)致樓市轉(zhuǎn)頭向下。房地產(chǎn)市場(chǎng)的正反饋效應(yīng)再次啟動(dòng)將導(dǎo)致房?jī)r(jià)單邊下跌。這兩種正反饋效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響都非常強(qiáng)烈，信貸擴(kuò)張將可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)先揚(yáng)后抑劇烈波動(dòng)，使風(fēng)險(xiǎn)加大。從上述影響分析可見，風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)信貸渠道在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)交叉?zhèn)魅镜臋C(jī)制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價(jià)，開發(fā)周期長(zhǎng)供需失衡———多因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲———房?jī)r(jià)上漲吸引剛需和其他各種投資投機(jī)性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房?jī)r(jià)持續(xù)上漲相互強(qiáng)化導(dǎo)致樓市泡沫膨脹———風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的價(jià)格型工具之一，其最大的特點(diǎn)是市場(chǎng)化、基礎(chǔ)性、傳遞性，中央銀行通過(guò)基準(zhǔn)利率所發(fā)出的調(diào)控信號(hào)，能有效傳遞到各個(gè)金融市場(chǎng)和金融產(chǎn)品價(jià)格上，從而對(duì)整個(gè)社會(huì)的金融和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深刻影響。利率渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也要從供需兩方面來(lái)考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進(jìn)行分析:從供給角度來(lái)看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財(cái)務(wù)成本和利潤(rùn)等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對(duì)未來(lái)預(yù)期樂(lè)觀，因此開發(fā)商會(huì)增加貸款投入從而在未來(lái)增加房產(chǎn)供給。但是由于短期的房?jī)r(jià)更多地取決于短期內(nèi)房產(chǎn)供需狀況，而房地產(chǎn)市場(chǎng)存在開發(fā)周期，短期的房產(chǎn)供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對(duì)自住型購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，利率下降意味著房貸成本降低，必然會(huì)有部分潛在剛性需求者選擇出手購(gòu)房，使住房的有效需求增加;對(duì)于投資投機(jī)型購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，利率下降使其投資成本降低，預(yù)期收益增加。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，利率下降往往會(huì)使房?jī)r(jià)上漲，因此理性的投資者會(huì)迅速增加房產(chǎn)購(gòu)買投資。而且由于房產(chǎn)供給受到開發(fā)周期的影響，短期內(nèi)難以增加，如果存量有限將會(huì)導(dǎo)致供求失衡，因此利率下降將使房?jī)r(jià)上升。［9］利率下降導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上升不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹使金融經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇的時(shí)候，央行將會(huì)通過(guò)提高利率收緊流動(dòng)性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)掉頭向下。從上述影響分析可見，風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)利率渠道在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產(chǎn)開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動(dòng)剛需和投機(jī)投資資金入市購(gòu)房———房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)導(dǎo)致供需失衡，房?jī)r(jià)上漲———房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)更多購(gòu)房人入市，樓市繁榮進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，樓市泡沫膨脹———風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購(gòu)房成本，減少購(gòu)房需求;新房供應(yīng)大量增加———供求再次失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機(jī)制可見，宏觀金融政策應(yīng)該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內(nèi)波動(dòng)不宜過(guò)于劇烈。2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后，我國(guó)啟動(dòng)4萬(wàn)億投資和適度寬松貨幣政策的應(yīng)急措施，投放天量信貸，同時(shí)不斷調(diào)低利率，使溫州市許多資質(zhì)不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒(méi)有產(chǎn)能擴(kuò)張的計(jì)劃，而是將貸款投入來(lái)錢快、利潤(rùn)高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致溫州樓市的非理性繁榮，房?jī)r(jià)從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達(dá)161．54%，泡沫膨脹。①時(shí)隔僅僅1年(以2010年1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為標(biāo)志)，在無(wú)論是房企還是實(shí)體企業(yè)的一個(gè)投資周期遠(yuǎn)未完成之時(shí)，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風(fēng)格切換過(guò)于頻繁且幅度過(guò)大導(dǎo)致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經(jīng)濟(jì)的劇烈連鎖反應(yīng)。

(三)貸款擔(dān)保渠道

互保聯(lián)保是我國(guó)江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔(dān)保方式，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展時(shí)期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)溫州市金融機(jī)構(gòu)貸款的一般做法，企業(yè)申請(qǐng)貸款時(shí)，首先將自有廠房作為抵押物評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格的50%獲得貸款金額;對(duì)于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保。我們?cè)?013年調(diào)查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關(guān)系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會(huì)遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會(huì)有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔(dān)保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國(guó)內(nèi)外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤(rùn)逐漸微薄，急需尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，高房?jī)r(jià)帶來(lái)高利潤(rùn)的示范效應(yīng)吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中大量的資金來(lái)自互保聯(lián)保的擔(dān)保貸款。而一旦樓市出問(wèn)題，銀行將會(huì)自我保護(hù)緊急抽貸，銀根緊縮導(dǎo)致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)將通過(guò)擔(dān)保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時(shí)救急，危時(shí)要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?；ケＢ?lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大利潤(rùn)的吸引力緊密相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)這一渠道在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過(guò)量貸款———制造業(yè)蕭條和投機(jī)高收益吸引資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)推高地價(jià)房?jī)r(jià)———樓市繁榮吸引更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)———房?jī)r(jià)與投融資相互強(qiáng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹，風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產(chǎn)金融危機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)由此在多個(gè)市場(chǎng)中交叉?zhèn)魅?，并可能迅速擴(kuò)大到整個(gè)金融經(jīng)濟(jì)體系。

二、民間借貸在風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅緳C(jī)制中的作用

民間借貸作為溫州金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳播中起了重要作用，近年來(lái)一直處于活躍期。據(jù)溫州銀監(jiān)分局最近的一次調(diào)查，2010年溫州民間借貸市場(chǎng)規(guī)模約1100億元，占當(dāng)年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會(huì)上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，也包括一些個(gè)人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測(cè)算流入房地產(chǎn)項(xiàng)目的民間融資占當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例高達(dá)81．33%?？梢姼呦⒚耖g借貸在溫州市房?jī)r(jià)泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)開發(fā)商參與民間借貸，將風(fēng)險(xiǎn)傳遞到房地產(chǎn)市場(chǎng);隨著樓市的崩盤，風(fēng)險(xiǎn)迅速傳染到民間借貸市場(chǎng)。由此，風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)和民間借貸市場(chǎng)之間交叉?zhèn)魅?，并進(jìn)一步擴(kuò)散到更大范圍的金融市場(chǎng)。我們通過(guò)調(diào)查分析認(rèn)為，民間借貸在風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅緳C(jī)制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風(fēng)險(xiǎn)的程度。由于流入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補(bǔ)這種高利息，因此民間高利貸通過(guò)推高房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，使得溫州房?jī)r(jià)上漲速度和幅度均高于國(guó)內(nèi)其他三線城市。而在樓市崩盤的過(guò)程中又加劇了金融恐慌，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風(fēng)險(xiǎn)傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房?jī)r(jià)持續(xù)下跌導(dǎo)致民間高利貸本金和利息無(wú)法及時(shí)償還，債務(wù)人跑路使得風(fēng)險(xiǎn)迅速向民間借貸市場(chǎng)傳導(dǎo)，恐慌加劇導(dǎo)致民間借貸市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)崩盤，風(fēng)險(xiǎn)傳播速度遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮和高利潤(rùn)、宏觀金融政策變化過(guò)快是高利貸進(jìn)入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒(méi)有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機(jī)之后溫州民間高利貸市場(chǎng)不會(huì)如此繁榮，也不會(huì)形成目前這種嚴(yán)重后果，可以說(shuō)高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因?qū)е嘛L(fēng)險(xiǎn)在兩個(gè)市場(chǎng)之間交叉?zhèn)魅荆耖g借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導(dǎo)致溫州市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇與擴(kuò)散，如不合理的土地供應(yīng)政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬(wàn)平米，再加上2012年年底80多萬(wàn)平米的庫(kù)存，市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)160萬(wàn)平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計(jì)362．05萬(wàn)平米，年均僅60萬(wàn)平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應(yīng)對(duì)溫州房?jī)r(jià)形成了重壓，供需嚴(yán)重失衡也是導(dǎo)致溫州房?jī)r(jià)持續(xù)下降的一個(gè)非常重要因素。

三、溫州市房地產(chǎn)金融市場(chǎng)危機(jī)的解決對(duì)策

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；管理模式；創(chuàng)新

0引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理（本文所指的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅限于房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)）是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的研究制定市場(chǎng)規(guī)則來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為。主要包括兩方面的內(nèi)容：一是規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)及其從業(yè)人員的行為（具體指其預(yù)銷售行為、廣告、合同簽訂、經(jīng)紀(jì)等一系列市場(chǎng)行為），又規(guī)范消費(fèi)者、投資者的行為；二是向社會(huì)提供準(zhǔn)確可靠的信息，如房源信息、價(jià)格信息等。

傳統(tǒng)的市場(chǎng)管理側(cè)重于市場(chǎng)主體資質(zhì)的審批和項(xiàng)目的審批、僅一些瑣碎的市場(chǎng)信息、注重于有形市場(chǎng)的建設(shè)等。當(dāng)前，面對(duì)房地產(chǎn)交易主體的多元化、交易信息的網(wǎng)絡(luò)化、交易活動(dòng)的市場(chǎng)化，如何順應(yīng)形勢(shì)，在傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上創(chuàng)新思維，建立科學(xué)、合理、規(guī)范、高效的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理運(yùn)行體系，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門應(yīng)該認(rèn)真考慮和解決的問(wèn)題。

1建立通暢的工作聯(lián)系機(jī)制

1.1以連貫的縱向聯(lián)系機(jī)制來(lái)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)。房地產(chǎn)成為消費(fèi)品一般要經(jīng)歷1—5年的周期，從城市規(guī)劃、拆遷、土地取得、開發(fā)、進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)，必須通過(guò)土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等不同機(jī)構(gòu)的審批或備案，在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度日益提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，政府各部門緊密合作、加強(qiáng)溝通、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)就顯得相當(dāng)重要。通過(guò)相關(guān)職能部門之間的有機(jī)結(jié)合、密切配合，要達(dá)到最大限度地縮短審批時(shí)間，減少審批手續(xù)。同時(shí)，通過(guò)各部門有效鏈接，從市場(chǎng)成交量就可初步預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)需求量，為政府把握土地投放市場(chǎng)的節(jié)奏、開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)提供參考。因此，連續(xù)、統(tǒng)一、通暢的管理，既有利于提高政府辦事效率，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，更有利于政府對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

1.2以穩(wěn)固的橫向聯(lián)系機(jī)制來(lái)完善市場(chǎng)管理。進(jìn)入流通市場(chǎng)的房地產(chǎn)可以買賣、租賃、抵押、贈(zèng)與等，因此，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)又可以細(xì)分為買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)等等，每一個(gè)分市場(chǎng)的繁榮與否、管理到位與否都會(huì)影響到其它分市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此各分市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的前提。目前，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口急劇增加，新增人口大多來(lái)自外地和農(nóng)村，而這部分人口在創(chuàng)業(yè)初期一般會(huì)選擇租房，因此，租賃市場(chǎng)潛力巨大，但租賃管理又是當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中最大的瓶頸。為此，房管、工商、公安、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)橫向聯(lián)系，盡快消滅“地下”租賃市場(chǎng)，將房屋租賃管理引上正常軌道，納入統(tǒng)一規(guī)范管理，促使租售市場(chǎng)協(xié)調(diào)、互動(dòng)發(fā)展。

1.3以多級(jí)聯(lián)網(wǎng)體系來(lái)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化管理。在城市化的發(fā)展進(jìn)程中，越來(lái)越多的城郊結(jié)合部地區(qū)被融入城市圈，土地開發(fā)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)蔓延，加上傳統(tǒng)戶籍制度的打破，大大促進(jìn)了城鄉(xiāng)人口的雙向流動(dòng)。

面對(duì)現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理必須主動(dòng)適應(yīng)新的形勢(shì)，盡快將市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)納入同一管理系統(tǒng)，分級(jí)管理，聯(lián)網(wǎng)互動(dòng)，及時(shí)監(jiān)督，重點(diǎn)加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理自動(dòng)化、正規(guī)化管理，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)管理的一體化、標(biāo)準(zhǔn)化。

2建立寬廣的交流平臺(tái)

2.1為市場(chǎng)主體提供高水平的服務(wù)平臺(tái)。作為市場(chǎng)管理部門，既承擔(dān)著監(jiān)控和管理的職能，也承擔(dān)著為市場(chǎng)主體服務(wù)的功能。其發(fā)展方向?yàn)樵⒐芾碛诜?wù)中，多方位、多維度地建立信息宣傳渠道，滿足市場(chǎng)多層次需求。特別是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，各方主體更多地信賴于政府權(quán)威部門的信息，也希望市場(chǎng)管理部門能為他們提供更多更有效的信息。因此，必須高度重視形式多樣的服務(wù)平臺(tái)的組建。此外，房地產(chǎn)交易大會(huì)是開發(fā)主體和中介機(jī)構(gòu)宣傳推介的絕好機(jī)會(huì)，也是市民購(gòu)房選房的相對(duì)集中時(shí)間，營(yíng)造盛大、熱烈的氛圍，提供全方位的服務(wù)，可以讓更多的市民關(guān)注新樓盤，重新認(rèn)識(shí)舊樓盤。建立權(quán)威的網(wǎng)站、報(bào)刊專欄，實(shí)施專業(yè)化的服務(wù)也必將受到社會(huì)的普遍歡迎。

2.2加強(qiáng)社會(huì)對(duì)市場(chǎng)主體行為監(jiān)督的平臺(tái)。隨著市場(chǎng)交易活動(dòng)的日益頻繁，越來(lái)越多的創(chuàng)業(yè)者和謀生者加入了房地產(chǎn)開發(fā)和中介隊(duì)伍，在過(guò)于焦急的趨利心理驅(qū)動(dòng)下出現(xiàn)了種種不規(guī)范行為，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的正常運(yùn)行。因此，從加強(qiáng)管理角度考慮，必須筑起強(qiáng)有力的監(jiān)督平臺(tái)，在開放、透明的環(huán)境中加大社會(huì)對(duì)各類主體的監(jiān)管，從法律、道德、社會(huì)輿論等各方面迫使各市場(chǎng)主體自覺加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)。所以，市場(chǎng)管理部門有必要充分利用公共媒體，對(duì)所有進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開監(jiān)督。同時(shí)，匯聚社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題，為管理部門解決和處理群眾熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題提供信息。

2.3探尋開放式的信息查詢平臺(tái)。步入信息化時(shí)代，房產(chǎn)檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產(chǎn)要查檔、二手房購(gòu)買者在作出購(gòu)買決定前要查詢房屋的權(quán)屬情況等等。而房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案是經(jīng)過(guò)工作人員整理后形成的有價(jià)值的信息資源，不能僅僅局限于內(nèi)部人員利用，更要對(duì)外部人員開放，實(shí)現(xiàn)資源共享，滿足社會(huì)需求。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步改善查詢環(huán)境，有選擇地對(duì)外提供查詢平臺(tái)，可開通網(wǎng)上檔案查詢通道，準(zhǔn)許符合條件的人員隨時(shí)查詢。

3建立科學(xué)評(píng)估體系

3.1全面客觀評(píng)價(jià)市場(chǎng)服務(wù)主體的資信程度。開發(fā)公司和中介公司作為市場(chǎng)主體的重要組成部分，其市場(chǎng)行為的規(guī)范與否對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生著很大的影響，在目前急需建立誠(chéng)信體系的情況下，首要的是盡快建立評(píng)價(jià)企業(yè)行為的標(biāo)準(zhǔn)，從考察企業(yè)硬件與軟件兩大部分著手，根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的重要性確定相應(yīng)的權(quán)重，得出綜合結(jié)果，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，并適時(shí)調(diào)整。當(dāng)然這要得到各相關(guān)部門的協(xié)助與配合，才能達(dá)到預(yù)期的效果。

3.2完善市場(chǎng)預(yù)警體系，控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，在投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍升溫，一些城市飛速上漲的房?jī)r(jià)已在房地產(chǎn)業(yè)界拉響了警報(bào)。過(guò)火現(xiàn)象要引起我們足夠重視，要通過(guò)建立信息披露和預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制來(lái)控制房地產(chǎn)開發(fā)與投資的風(fēng)險(xiǎn)，為政府、投資者、消費(fèi)者作出決策提供更可靠的依據(jù)。

4建立殷實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

4.1盡快實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案將使商品房的買賣在更公開的平臺(tái)上操作，是規(guī)范買賣行為、簡(jiǎn)化手續(xù)的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實(shí)性的有效手段，可以改變以往銷（預(yù)）售信息由開發(fā)商自報(bào)帶來(lái)的差錯(cuò)或合同備案滯后帶來(lái)的統(tǒng)計(jì)誤差。重慶、成都等城市對(duì)此的成功試行充分說(shuō)明實(shí)行網(wǎng)上合同聯(lián)機(jī)備案是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代信息化建設(shè)的要求。

篇4

【論文摘要】近年來(lái)伴隨著西部大開發(fā)的逐步深入，西安市建設(shè)改造的進(jìn)程也逐步推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國(guó)家先后出臺(tái)的政策促使著房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸健康有序地發(fā)展。本文結(jié)合詳盡可靠的數(shù)據(jù)對(duì)西安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀進(jìn)行了深入分析，指出了目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行了因素分析，進(jìn)而提出了一系列切實(shí)可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機(jī)。

2007年，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，先后從金融、稅收、土地等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以規(guī)范和引導(dǎo)。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進(jìn)程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進(jìn)為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)展開發(fā)提供了有力支持。房地產(chǎn)業(yè)開始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進(jìn)行調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來(lái)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。2007年由于股市過(guò)熱，國(guó)家為防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策加以調(diào)控，作為二線市場(chǎng)的西安市總體有小幅波動(dòng)，但絲毫沒(méi)有影響西安房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的階段。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2007年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經(jīng)濟(jì)適用房投資表現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%。全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示

房?jī)r(jià)總體漲幅較大，上海等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在下半年有一定回落，波動(dòng)較大。盡管國(guó)家調(diào)控政策意圖明顯，但是全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高。房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，多種市場(chǎng)需求集中釋放，投資和投機(jī)需求大量入市。

2、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2007年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良性運(yùn)行、城市建設(shè)快速推進(jìn)的背景之下得到了多方面的提升，國(guó)家政策調(diào)控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展愈趨健康、成熟。

（1）運(yùn)行狀況。近年來(lái)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)、樓盤品質(zhì)逐步提升，居民消費(fèi)理念越來(lái)越為成熟。

①土地交易市場(chǎng)。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。

②商品房供應(yīng)市場(chǎng)。從商品房投資額看，近年來(lái)的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩?fù)猓?006－2007年均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬(wàn)元，較2006年增長(zhǎng)37.84%。從商品房供應(yīng)量來(lái)看，近年來(lái)年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來(lái)源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額為509371萬(wàn)元。

③商品房銷售市場(chǎng)。2007年，西安商品房年銷售面積增長(zhǎng)速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時(shí)，銷售金額方面超過(guò)了去年45%。全年商品房銷售量達(dá)到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷售量歷史新高。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。商品房開發(fā)和交易市場(chǎng)異常火熱，開發(fā)投資額和房屋銷售額屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行速度明顯加快。政府土地市場(chǎng)調(diào)控能力增強(qiáng)，市場(chǎng)調(diào)控力度進(jìn)一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應(yīng)形式。市場(chǎng)開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向品牌、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。投資型住房需求有所回落，大戶型市場(chǎng)產(chǎn)品運(yùn)作將更為精益求精，住宅價(jià)格增長(zhǎng)回歸平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析

1、全國(guó)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

2007年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)安全，國(guó)務(wù)院24號(hào)文《廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》相繼出臺(tái)。但房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)仍有所加快。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢(shì)、政策環(huán)境與過(guò)去幾年相比嚴(yán)峻很多，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護(hù)居民合理性的住房消費(fèi)需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。同時(shí)央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理，更多從“窗口指導(dǎo)”、嚴(yán)格信貸資質(zhì)條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產(chǎn)業(yè)有效擴(kuò)寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對(duì)優(yōu)化。

2、西安市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（1）運(yùn)行狀況。2007年以來(lái)，西安市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸增速明顯加快，個(gè)人住房貸款成為拉動(dòng)房地產(chǎn)信貸的絕對(duì)因素。截止12月底，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額491.85億元，同比增長(zhǎng)20.44%，增加了18.89個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額289.50億元，同比增長(zhǎng)35.94％，增加了33.43個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。2007年各月房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，地產(chǎn)開發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來(lái)，西安市房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截至12月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款201.42億元，同比增長(zhǎng)3.80％，年內(nèi)基本保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款43.52億元，同比增長(zhǎng)13.42％；房產(chǎn)開發(fā)貸款157.91億元，同比增長(zhǎng)9.84％。

信貸情況以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營(yíng)業(yè)部房地產(chǎn)類余額399895萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產(chǎn)貸款較年初增加152315萬(wàn)元，其中個(gè)人住房貸款79207萬(wàn)元，比年初增加26088萬(wàn)元；開發(fā)貸款320688萬(wàn)元，較年初增加126227萬(wàn)元。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金供給影響較大，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時(shí)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)疑將明顯加重房貸者負(fù)擔(dān)。房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)可能性加大，繼而引發(fā)的更大風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)波及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)金融體系。

三、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的因素分析

西安地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問(wèn)題。形成的因素有很多，其中關(guān)鍵原因分析如下：

1、物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來(lái)的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來(lái)的預(yù)期回報(bào)則受到未來(lái)經(jīng)濟(jì)是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。2、從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機(jī)需求的積極入市。不斷的加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響；由于投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。

3、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì)。由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)，加上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)成為重要的投資途徑。外資投資房地產(chǎn)已經(jīng)開始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張，西安也在其中。

四、西安房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)啟示

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據(jù)現(xiàn)狀分析得出以下啟示：

1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿足居民不斷增長(zhǎng)的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂(lè)業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)

住房保障是社會(huì)保障問(wèn)題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。未來(lái)政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題上。對(duì)于商品房的房?jī)r(jià)問(wèn)題，則更多地由市場(chǎng)決定。在2008年兩會(huì)期間，總理的政府工作報(bào)告中還提到政府用于廉租房制度建設(shè)的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機(jī)開征物業(yè)稅，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源，有助于解決地方財(cái)政過(guò)度依賴土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲而增加，而當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的變動(dòng)又取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣匾晫?duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的投入，重視長(zhǎng)期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。

4．建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租購(gòu)并舉”

要引導(dǎo)居民樹立“購(gòu)買和租賃并舉”的二元消費(fèi)觀念。著力培育租賃市場(chǎng)，完善房屋租賃的配套設(shè)施。通過(guò)輿論，促成新的理性住房消費(fèi)，開展“結(jié)婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點(diǎn)的討論，引導(dǎo)國(guó)民合理調(diào)整家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)，避免民眾超前住房消費(fèi)。

5．加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費(fèi)

通過(guò)完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)。雖然這需要國(guó)家統(tǒng)一設(shè)計(jì)實(shí)施，但是做為西安市也可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的嘗試，以保障房地產(chǎn)行業(yè)有序健康地發(fā)展。

6.創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬融資渠道

商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強(qiáng)信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，廣泛吸收社會(huì)資本增資擴(kuò)股，通過(guò)改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體的質(zhì)量，而且有利于西安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

隨著政策的進(jìn)一步調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了很大的變化。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進(jìn)入盤整期，近年來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策其累積影響效應(yīng)和市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展走向?qū)⒂诮窈蟮靡燥@現(xiàn)，所以我們相信西安房地產(chǎn)必將成為西安地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要體現(xiàn)。

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【關(guān)鍵詞】嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理思考

一、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況

1998年以來(lái)，嘉興市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費(fèi)觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，住房梯度供應(yīng)體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有了較大的發(fā)展。

1、住房制度改革的順利進(jìn)行，為嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)

自1993年以來(lái)，嘉興市按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》和《關(guān)于外地單位和個(gè)人購(gòu)買嘉興市區(qū)單位自管房，個(gè)人私房準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見》等有關(guān)住房制度改革的政策和促進(jìn)住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時(shí)，取消了對(duì)外地購(gòu)房的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品住宅消費(fèi)供銷兩旺

近幾年來(lái)，嘉興市及長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。自1998年以來(lái)，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長(zhǎng)幅度在17%以上。2007年，嘉興市進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，扎實(shí)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長(zhǎng)25.1%和30.3%；新開工面積522萬(wàn)平方米，其中市區(qū)210.4萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)125.9萬(wàn)平方米，分別減少16.4%和16.6%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積418.3萬(wàn)平方米，其中市區(qū)171.1萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)35.2萬(wàn)平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到17.22億元，增長(zhǎng)33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到7.06億元，同比增長(zhǎng)16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價(jià)4354.5元，比上年同期上漲9%。

3、房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)

截至2007年，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來(lái)平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房地產(chǎn)開發(fā)商已脫穎而出。通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場(chǎng)開拓意識(shí)、品牌意識(shí)和靈活的企業(yè)機(jī)制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁內(nèi)因，并將進(jìn)一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善，市場(chǎng)供求關(guān)系日趨合理

嘉興市商品房?jī)r(jià)格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價(jià)從2005年的3278元/m2增長(zhǎng)到2007年的4749元/m2，漲幅達(dá)44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費(fèi)需求，避免開發(fā)商單純從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價(jià)位的高檔住房，造成市場(chǎng)普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導(dǎo)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和租金補(bǔ)貼的廉租房為輔的住房供應(yīng)體

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過(guò)程中還存在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體不夠成熟、市場(chǎng)機(jī)制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問(wèn)題。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面廣、周期長(zhǎng)、管理難度大

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性、專業(yè)性、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、財(cái)政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門工作相對(duì)獨(dú)立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一是審批過(guò)程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門，使項(xiàng)目前期審批時(shí)間難以控制。二是一些項(xiàng)目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)難度大，即使開發(fā)，也無(wú)條件交付使用。三是極個(gè)別開發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。

2、房地產(chǎn)的投訴是的熱點(diǎn)問(wèn)題之一

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進(jìn)一步完善。二是房屋質(zhì)量問(wèn)題。質(zhì)量問(wèn)題的危害程度鑒定困難，同時(shí)涉及住戶、開發(fā)商、建造商、材料供應(yīng)商等多部門，解決問(wèn)題難度大，耗時(shí)多。三是部分開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假?gòu)V告等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響較大。

3、商品房建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷售價(jià)格較高

由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達(dá)不到建設(shè)部的部頒標(biāo)準(zhǔn)，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。

三、對(duì)促進(jìn)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

政府部門必須以市場(chǎng)管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

1、堅(jiān)持以培養(yǎng)住房市場(chǎng)為基本方向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高生活水平、改善居住條件的指導(dǎo)思想下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時(shí)了解情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，研究問(wèn)題，提出系統(tǒng)解決問(wèn)題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)培育、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用、配套政策保障、社會(huì)住宅保障體系等問(wèn)題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)價(jià)格水平，空置率等，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強(qiáng)化監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)行為

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關(guān)部門要根據(jù)國(guó)家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合嘉興市出現(xiàn)的實(shí)際情況，制定有關(guān)規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應(yīng)深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問(wèn)題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強(qiáng)的實(shí)施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時(shí)，在依法行政的基礎(chǔ)上，加大執(zhí)法力度，切實(shí)解決一批消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，使消費(fèi)者的弱勢(shì)地位逐步得到改善，營(yíng)造放心的消費(fèi)環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)活動(dòng)納入法制化、規(guī)范化的軌道。

3、適度調(diào)控土地供應(yīng)，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實(shí)解決低收入人群的住房問(wèn)題

近幾年來(lái)嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，要落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效率管理的要求，建設(shè)大型居住區(qū)。通過(guò)大型居住區(qū)的建設(shè)，加快周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應(yīng)量，確保商品住宅土地年供應(yīng)量，同時(shí)逐步建立土地梯度供應(yīng)體系，通過(guò)政府對(duì)土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步啟動(dòng)住房二、三級(jí)市場(chǎng)，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。

4、著力提升住宅品質(zhì)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化

推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當(dāng)前住宅建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要任務(wù)。作為政府的職能部門，要按照政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，企業(yè)實(shí)施的要求，做好推動(dòng)和促進(jìn)工作。要按照總體規(guī)劃，分步實(shí)施，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進(jìn)步，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅技術(shù)總體水平的提高。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中擔(dān)負(fù)著保障住房供應(yīng)體系的責(zé)任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。相信通過(guò)市政府進(jìn)一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

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篇6

為了更好的了解咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要先了解咸陽(yáng)市概況、綜合實(shí)力、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)代工業(yè)、城市建設(shè)、人口及人民生活。咸陽(yáng)市位于關(guān)中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽(yáng)，水北也叫陽(yáng)，山水俱陽(yáng)，故名咸陽(yáng)。咸陽(yáng)是中國(guó)歷史上第一個(gè)統(tǒng)一中國(guó)的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長(zhǎng)145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個(gè)區(qū)，武功、涇陽(yáng)、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長(zhǎng)武、旬邑、淳化10個(gè)縣，共有216個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個(gè)街道辦事處，3843個(gè)行政村，163個(gè)居委會(huì)。人口494萬(wàn)人。地處陜西關(guān)中平原腹地的咸陽(yáng)，有著2350多年的建城史，是中國(guó)甲級(jí)對(duì)外開放城市、國(guó)家級(jí)歷史文化名城、全國(guó)雙擁模范城、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)地?zé)岢?、全?guó)十佳宜居城市及首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)市。2004年，又被評(píng)為首屆中國(guó)魅力城市[33]。經(jīng)過(guò)建國(guó)50多年，特別是改革開放20多年的建設(shè)，咸陽(yáng)已具有較強(qiáng)大的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機(jī)械為主體的工業(yè)體系?！笆濉逼陂g，咸陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了令人振奮的成就，經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入突飛猛進(jìn)的時(shí)代，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。突出表現(xiàn)是：經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大，財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業(yè)總產(chǎn)值完成1930.45億元，2005年當(dāng)年生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了433億元[34]，2006年當(dāng)年生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了484億元。2006年咸陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入為35.1億元，同比增長(zhǎng)了11.3%；2006年財(cái)政支出為42.8億元，比上年增長(zhǎng)36%。2006年人均生產(chǎn)總值達(dá)到9723元，比上年增長(zhǎng)7.4%[35]。咸陽(yáng)市綜合實(shí)力。全市生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的總量居全國(guó)第111位，居陜西省第2位[36]。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占舉足輕重的地位。經(jīng)濟(jì)社會(huì)科技全面進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量創(chuàng)歷史最好水平。咸陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。咸陽(yáng)市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。2006年，認(rèn)真落實(shí)國(guó)家農(nóng)業(yè)和糧食生產(chǎn)政策，繼續(xù)加大對(duì)農(nóng)業(yè)的扶持力度，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，完成增加值98億元，同比增長(zhǎng)7.2%；第二產(chǎn)業(yè)仍然是咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量，完成增加值218億元，同比增長(zhǎng)16.4%；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，完成增加值168億元，同比增長(zhǎng)11%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為20.3：45.0：34.7，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽(yáng)市現(xiàn)代工業(yè)。咸陽(yáng)是一個(gè)新興的工業(yè)城市，紡織工業(yè)經(jīng)過(guò)50多年的發(fā)展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機(jī)械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創(chuàng)匯的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其年產(chǎn)值占全省紡織業(yè)的1/3。電子工業(yè)已成為實(shí)力較強(qiáng)、技術(shù)裝備水平較高的新興產(chǎn)業(yè)，全國(guó)最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業(yè)集中于市區(qū)西郊，其年產(chǎn)值占全省電子工業(yè)的近一半。秦都已被人們譽(yù)為“紡織電子城”。咸陽(yáng)市已成為陜西最大的果品生產(chǎn)加工基地，畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、電子工業(yè)基地、能源化工基地，醫(yī)藥保健基地、紡織工業(yè)基地。咸陽(yáng)市城市建設(shè)。要促進(jìn)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就必須進(jìn)一步提升城市的品位和城市形象，以擴(kuò)大知名度。近幾年以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為重點(diǎn)，推進(jìn)城市建設(shè)邁上新臺(tái)階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽(yáng)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家環(huán)保模范城市為龍頭，抓緊實(shí)施“藍(lán)天、碧水、綠色、寧?kù)o”工程。咸陽(yáng)市城市建設(shè)取得了突破性的進(jìn)展，城市綜合功能顯著增強(qiáng)。全市天然氣用戶發(fā)展到10萬(wàn)戶，天然氣加氣站3座，市區(qū)天然氣覆蓋率達(dá)到90%；污水處理率達(dá)80%；生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)78.4%；城市綠化率達(dá)到36.7%。咸陽(yáng)市城市道路建設(shè)取得了一定的進(jìn)展，實(shí)施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設(shè)，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽(yáng)市入選為“中國(guó)十佳宜居城市”，是西北地區(qū)唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達(dá)到299座，其中二類以上公廁達(dá)20%以上；共改造、新建市場(chǎng)38個(gè)，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽(yáng)市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬(wàn)人，比上年末增加2.43萬(wàn)人。其中，其中農(nóng)業(yè)人口355.4萬(wàn)人，占總?cè)丝?4.16%；非農(nóng)業(yè)人口142.67萬(wàn)人，占總?cè)丝?5.84%[40]。隨著企事業(yè)單位增資政策的落實(shí)、再就業(yè)和社會(huì)保障工作的加強(qiáng)以及農(nóng)村富民工程的實(shí)施，城鄉(xiāng)居民收入快速增長(zhǎng)。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8780元，比上年增加522.69元，同比增長(zhǎng)6.3%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7147元，比上年增加708元，同比增長(zhǎng)11%。城鎮(zhèn)居民用于醫(yī)療保健、娛樂(lè)教育文化和居住方面支出分別比上年增長(zhǎng)42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長(zhǎng)10.3%。全市年末人均儲(chǔ)蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達(dá)到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽(yáng)市社會(huì)保障體系的建立和不斷完善，擴(kuò)大社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等五大保險(xiǎn)全面啟動(dòng)，參保人數(shù)大幅增加。城鎮(zhèn)居民最低生活標(biāo)準(zhǔn)提高到160元，最低生活保障、失業(yè)保險(xiǎn)金、最低工資標(biāo)準(zhǔn)三條社會(huì)保障線資金發(fā)放情況良好。

3.2咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成始于20世紀(jì)90年代初，1990年5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》為全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了法律依據(jù)。咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始真正啟動(dòng)。在1991年，咸陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有兩家，1995年以前，咸陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商多采取拆遷原地安置的方式發(fā)展房地產(chǎn)，加上嚴(yán)禁公房交易，因而無(wú)法刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)14活躍，個(gè)人購(gòu)房寥寥無(wú)幾。1995年后實(shí)行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對(duì)個(gè)人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場(chǎng)的活躍。經(jīng)過(guò)1995年的快速爬升，到1997年、1998年達(dá)到高位，1998年亞洲金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，以寫字樓市場(chǎng)的情況最為嚴(yán)重，一大批在建項(xiàng)目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在進(jìn)行調(diào)整。從2002年咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，年末有開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到45家[41]。到了2003年由于咸陽(yáng)市和西安市簽訂了《西安－咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)議書》，加大了西咸經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程的力度，同時(shí)在政策上實(shí)施了一些有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，2003年上半年咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。圖3-12003—2007年咸陽(yáng)市房屋建筑施工及竣工面積情況

3.3咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況

3.3.1投資開發(fā)形式

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)投資開發(fā)由主要以本地開發(fā)商為主開始過(guò)渡到本地開發(fā)商、省外開發(fā)商、周邊盟市開發(fā)商三足鼎立的局面。咸陽(yáng)市本地開發(fā)商由于熟悉環(huán)境，擁有便利的開發(fā)條件，占據(jù)了咸陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要份額。但是本地開發(fā)商除了極少數(shù)幾家外，大多數(shù)規(guī)模有限，投資也僅限于一兩個(gè)項(xiàng)目，他們的投資力度與規(guī)模相對(duì)較小。也有如茂源集團(tuán)、新元房地產(chǎn)開發(fā)公司、咸陽(yáng)萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司等實(shí)力較強(qiáng)的本地開發(fā)商，他們?cè)诔晒\(yùn)作了幾個(gè)大型項(xiàng)目后積累了資本，投資的力度規(guī)模逐漸加大。省外開發(fā)商的市場(chǎng)份額迅速擴(kuò)大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團(tuán)、中房集團(tuán)等都到咸陽(yáng)市開發(fā)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目多位于咸陽(yáng)市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬(wàn)平方米)房屋建筑竣工面積(萬(wàn)平方米)15以中高檔項(xiàng)目為主。從2002年開始，周邊盟市開發(fā)商開始進(jìn)入咸陽(yáng)市，這部分開發(fā)商一般是通過(guò)修路補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業(yè)為主，如：西安大信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西泰盈環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。

3.3.2開發(fā)投資量及投資結(jié)構(gòu)

這幾年咸陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，增幅高于同期固定資產(chǎn)投資。2001—2007年房地產(chǎn)投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長(zhǎng)率為28.9%，2007年的增長(zhǎng)率達(dá)到了50%,是近幾年增長(zhǎng)速度最快的一年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度增幅比同期的固定資產(chǎn)投資增幅高于13.1%。這是與西咸經(jīng)濟(jì)一體化大背景有著密切的關(guān)系[42]。2007年咸陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當(dāng)年咸陽(yáng)市房屋竣工面積達(dá)到327萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化以來(lái)，西安許多有車族逐漸在咸陽(yáng)市置業(yè)投資，從而促使咸陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年不斷穩(wěn)步增加。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上來(lái)看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢(shì)，辦公用房及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資也是比較高的速度增長(zhǎng)，2005年辦公用房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資分別為500萬(wàn)元和27141萬(wàn)元，合計(jì)9409萬(wàn)元；2006年辦公用房和商業(yè)用房投資分別為1226萬(wàn)元和8183萬(wàn)元，合計(jì)32141萬(wàn)元。其中辦公用房完成投資增長(zhǎng)了2.45倍，商業(yè)用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資在全市固定資產(chǎn)投資中所占比重持續(xù)上升，其中住宅投資達(dá)到12.5%。咸陽(yáng)市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在市場(chǎng)的成熟過(guò)程中投資起伏較大，但總體呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征。從咸陽(yáng)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)發(fā)展階段和總趨勢(shì)來(lái)分析，住宅房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重的上升是市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)的必然結(jié)果。

3.3.3經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

投資起步晚從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看，從2000年開始到2005年未建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。這種情況一方面弱化了對(duì)商品房?jī)r(jià)格上升的抑制作用，在住房社會(huì)保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問(wèn)題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場(chǎng)供給的雙軌制。2006年起咸陽(yáng)市才啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房建設(shè)項(xiàng)目，目前，市區(qū)僅建設(shè)廉租住房1.05萬(wàn)平方米，210戶入住，300套1.5萬(wàn)平方米廉租住房工程項(xiàng)目正在建設(shè)中，已開工建設(shè)的“陽(yáng)光一村”經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)已完成投資3800萬(wàn)元。針對(duì)這種情況，從2007年起咸陽(yáng)市計(jì)劃將投資3.89億元，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房27.2萬(wàn)平方米。

3.3.4開發(fā)投資理念

發(fā)生碰撞隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的不斷加快，咸陽(yáng)市郊區(qū)發(fā)展越來(lái)越受到重視，是把開發(fā)16重點(diǎn)放在郊區(qū)還是繼續(xù)固守中心城區(qū)的問(wèn)題就擺在了每個(gè)開發(fā)商的面前，因而引發(fā)了“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”的理念之爭(zhēng)。支持前者的開發(fā)商們認(rèn)為城市因人炸、交通擁擠和空氣污染而使環(huán)境不斷惡化，號(hào)召追求生活質(zhì)量的人們逃離城區(qū)，到郊區(qū)尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區(qū)化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發(fā)商們注意到一種“回流”趨勢(shì)，即有一部分郊區(qū)住宅購(gòu)買者，在將郊區(qū)物業(yè)出租或拋售之后陸續(xù)反城，由此，以西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶來(lái)的郊區(qū)蔓延的“新都市主義”居住理念被導(dǎo)入市場(chǎng)?！靶露际兄髁x”認(rèn)為真正高質(zhì)量的生活仍然在城區(qū)，郊區(qū)的種種不便短期內(nèi)無(wú)法快速發(fā)生改變，號(hào)召規(guī)劃部門、開發(fā)商共同努力，提升咸陽(yáng)市中心城區(qū)的質(zhì)量，讓城市煥發(fā)更大的吸引力。其實(shí)無(wú)論現(xiàn)在和將來(lái)，“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”都并行不悖，無(wú)論是對(duì)于城市的居住開發(fā)，還是城市中心地帶的開發(fā)，崇尚自然與社會(huì)的融合和“以人為本”的精神，是現(xiàn)代居住社區(qū)的共同追求，它們?cè)谏鐓^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)上都遵循共同的原則：（1）明確社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識(shí)別的場(chǎng)所的關(guān)鍵；（3）居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ)；（4）以公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；（5）公共參與應(yīng)成為社區(qū)設(shè)計(jì)中一個(gè)必不可少的重要環(huán)節(jié)。目前咸陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)和居住潮流中“雙強(qiáng)”格局已經(jīng)奠定?！靶露际兄髁x”在保留傳統(tǒng)都市主義精髓的同時(shí)，博采了郊區(qū)大盤所長(zhǎng)，注重項(xiàng)目環(huán)境的營(yíng)造；郊區(qū)大盤也在大力完善各項(xiàng)生活配套，彌補(bǔ)自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康快速地發(fā)展[43]。

3.4咸陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況

3.4.1建筑類型

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑類型十分豐富。過(guò)去開發(fā)的住宅項(xiàng)目以5到6層或6到7層磚混結(jié)構(gòu)的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來(lái)，近來(lái)開發(fā)的大型小區(qū)中大多規(guī)劃了部分低密度住宅區(qū)，建筑以4到5層的聯(lián)體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區(qū)用以提升小區(qū)檔次，吸引高端客戶；同時(shí)，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風(fēng)景等，都是12層以上的建筑；但是，受國(guó)家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區(qū)近年來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的建筑類型也比較有限。多數(shù)大型專業(yè)市場(chǎng)都采用了3到4層的磚混結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結(jié)構(gòu)，以期形成大的空間。臨街的商業(yè)用房多采用3到6層的磚混結(jié)構(gòu)，其中1—4層為商業(yè)部分，4層以上為公寓或住宅。

3.4.2規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)水平

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國(guó)內(nèi)同類中等城市還有一定差距，但房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出多樣化、綜合化的趨勢(shì)。咸陽(yáng)市大多數(shù)早期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設(shè)計(jì)不夠合理。

3.4.3園林環(huán)境建設(shè)水平

同建筑設(shè)計(jì)水平一樣，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)項(xiàng)目的園林環(huán)境建設(shè)水平也是在近幾年開發(fā)的樓盤中才有所提高，以前開發(fā)的小區(qū)多數(shù)沒(méi)有園林綠化設(shè)計(jì)，環(huán)境比較差，樓間距也比較小。新開發(fā)的大型小區(qū)多數(shù)比較注意園林環(huán)境建設(shè)，小區(qū)綠化率多在30%以上，還有不少項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了水景，使小區(qū)環(huán)境建設(shè)水平提升一個(gè)檔次。但多數(shù)小區(qū)項(xiàng)目，尤其是建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的小區(qū)，其園林環(huán)境建設(shè)還處在一個(gè)較低的水平。

3.4.4工程建設(shè)水平

咸陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目都選擇了5至6層的磚混結(jié)構(gòu)。工程建設(shè)情況因施工隊(duì)伍的不同而不同，總體來(lái)講，由于施工項(xiàng)目難度普遍不大，工程建設(shè)質(zhì)量基本可以得到保證。但部分正在施工的項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有被分隔，現(xiàn)場(chǎng)物品堆放比較雜亂，工人工作態(tài)度不很積極，工程建設(shè)水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項(xiàng)目開始逐漸涌現(xiàn)，并逐漸占據(jù)市場(chǎng)主流，同時(shí)，外來(lái)的建筑商大量進(jìn)入咸陽(yáng)市，給本地的建筑市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，也促進(jìn)了當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)水平的快速提升。

3.4.5物業(yè)管理水平

咸陽(yáng)市物業(yè)管理目前還處于起步階段，在咸陽(yáng)市眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)項(xiàng)目都是由開發(fā)商自行成立物業(yè)公司對(duì)開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，基本上屬于前期物業(yè)范疇。物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理的范圍主要集中在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、安全幾個(gè)方面，其他增值服務(wù)內(nèi)容有限。小區(qū)物業(yè)管理的水平隨小區(qū)檔次的不同有較大差別，最新開發(fā)的小區(qū)引入了智能化系統(tǒng)管理，采用了IC技術(shù)、紅外監(jiān)控、電子巡更等新技術(shù)，物業(yè)管理水平相對(duì)有所提高。目前管理水平較高的小區(qū)有：英倫風(fēng)景、平湖秋月、華宇御景名苑等。

3.5咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給狀況

3.5.1區(qū)域開發(fā)分布比較

咸陽(yáng)市的房地產(chǎn)開發(fā)在地域上有比較明顯的分布特點(diǎn)，下面從住宅和商業(yè)營(yíng)運(yùn)用房?jī)蓚€(gè)方面分別討論：

（1）住宅開發(fā)項(xiàng)目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加速及政府扶持力度的加大，市內(nèi)的兩個(gè)區(qū)開發(fā)力度和拆遷力度都迅速加大，開發(fā)格局也由以前的秦都區(qū)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓞^(qū)齊頭并進(jìn)、全市開花。東區(qū)特點(diǎn)：①區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模日趨擴(kuò)大，大盤進(jìn)入該區(qū)域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發(fā)體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項(xiàng)目規(guī)模比例協(xié)調(diào)，以市場(chǎng)需求為主要導(dǎo)向。④到2007年底房?jī)r(jià)上揚(yáng)幅度較大，商品房均價(jià)達(dá)2200元/平方米。南區(qū)特點(diǎn)：①以大體量開發(fā)為主，規(guī)模和品質(zhì)明顯優(yōu)于其他區(qū)域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍(lán)郡等。②緊鄰世紀(jì)大道兩側(cè)，以西咸經(jīng)濟(jì)一體化為發(fā)展方向，引導(dǎo)咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。③咸陽(yáng)的對(duì)外窗口，西安擴(kuò)展的重要戰(zhàn)略領(lǐng)地。西安開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐較多，說(shuō)明該地段的不可替代的性質(zhì)。④該區(qū)域商品房均價(jià)達(dá)2300元/平方米。西區(qū)特點(diǎn)：①開發(fā)體量及進(jìn)程不均勻，過(guò)大或過(guò)小的項(xiàng)目參雜其中。華泰·世紀(jì)家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發(fā)展制約。19③2007年底該區(qū)域價(jià)格才有明顯上浮，但產(chǎn)品品質(zhì)因受區(qū)域現(xiàn)狀限制，品質(zhì)相對(duì)較差。商品房均價(jià)達(dá)2100元/平方米。北區(qū)特點(diǎn)：①目前有兩個(gè)500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發(fā)項(xiàng)目：華宇·景觀天下，作為北區(qū)項(xiàng)目標(biāo)桿，規(guī)模宏大。②該區(qū)域以高校為主，是咸陽(yáng)的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團(tuán)公司和中鐵一局集團(tuán)公司新運(yùn)處等此類效益較好的大型國(guó)有企業(yè)?？腿阂愿咝＝處煛⒋祟悊挝粏T工為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽(yáng)目前最北邊的一條路，咸陽(yáng)現(xiàn)在主要發(fā)展方向放在南區(qū)，故發(fā)展有一定的局限性。商品房均價(jià)達(dá)2150元/平方米。市中心特點(diǎn)：①由于區(qū)域中心，可開發(fā)土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國(guó)際廣場(chǎng)，國(guó)潤(rùn)·翠湖等。②銷售業(yè)績(jī)不存在太大問(wèn)題，打價(jià)格戰(zhàn)是相對(duì)其他方面在該區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)思想。③價(jià)格穩(wěn)步上漲，價(jià)格體現(xiàn)城市中心樓盤品質(zhì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。商品房均價(jià)達(dá)3000元/平方米。

（2）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房局部集中，整體分布均勻人民路商業(yè)圈：咸陽(yáng)市的商業(yè)中心位于人民路與團(tuán)結(jié)路構(gòu)成的一個(gè)塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽(yáng)市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房最為集中的區(qū)域，分布了大大小小十多個(gè)商廈如：華聯(lián)商廈、人民商場(chǎng)、金元商場(chǎng)、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場(chǎng)等，形成了一個(gè)以零售為主的休閑消費(fèi)商圈。七廠什字商業(yè)圈：七廠什字一帶經(jīng)過(guò)十多年的自然發(fā)展，形成咸陽(yáng)市集飲食與零售消費(fèi)與一體的商業(yè)圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤(rùn)萬(wàn)家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽(yáng)第一高樓”的美譽(yù)。玉泉路商業(yè)圈：玉泉路商業(yè)圈是近五年剛剛興起的一個(gè)新興商業(yè)圈。這一帶主要的商廈有：人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)美大廈、義烏商城等，形成了一個(gè)零售與批發(fā)集一體的商業(yè)圈。隨著麗彩廣場(chǎng)的開盤，集商鋪與住宅的綜合項(xiàng)目在玉泉路商圈已經(jīng)悄然興起。其他商業(yè)營(yíng)業(yè)用房多為臨街商業(yè)用房，分布于咸陽(yáng)市各街道兩側(cè)，這些商鋪規(guī)模普遍較小。

3.5.2房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)

咸陽(yáng)市中心區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺，特別是2006年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購(gòu)買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開發(fā)商們躍躍欲試。根據(jù)調(diào)查，咸陽(yáng)這樣一個(gè)中等的城市，現(xiàn)已注冊(cè)100多家房地產(chǎn)企業(yè)，仍有不少?gòu)氖缕渌袠I(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，咸陽(yáng)近年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤咸陽(yáng)”已成為共識(shí)。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，如毛條路、咸陽(yáng)偏轉(zhuǎn)、世紀(jì)大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產(chǎn)公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過(guò)綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)者的需求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來(lái)越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為。

3.5.3供給量趨勢(shì)

西咸經(jīng)濟(jì)一體化以來(lái)，咸陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市建設(shè)日新月異，對(duì)商品住宅、商業(yè)用房和辦公用房的需求不斷擴(kuò)大，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬(wàn)平方米增加到2006年的68.44萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬(wàn)平方米增加到2006年的61.30萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)投資開發(fā)利潤(rùn)較高，在市場(chǎng)機(jī)制的驅(qū)動(dòng)下，各行各業(yè)都來(lái)做房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上，加之房地產(chǎn)管理體制不健全，房地產(chǎn)法規(guī)不完善，管理手段跟不上形式的發(fā)展，土地利用規(guī)劃的實(shí)施不嚴(yán)格，開發(fā)商獲地相對(duì)容易，結(jié)果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽(yáng)市商品房供應(yīng)量表年份本年度商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）本年度住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數(shù)據(jù)來(lái)源：2000—2006年咸陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒213.6咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況3.6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)需求群體3.6.1.1被動(dòng)型需求被動(dòng)型需求是直接由于西咸經(jīng)濟(jì)一體化產(chǎn)生的動(dòng)拆遷戶需要重新安置所帶來(lái)的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無(wú)力承擔(dān)自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本是中低檔的，價(jià)格處于政府控制線內(nèi)，位置也都基本遷出原居住地，在市區(qū)以外較偏遠(yuǎn)的地區(qū)落戶。

3.6.1.2主動(dòng)型需求

主動(dòng)型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環(huán)境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進(jìn)行的二次或二次以上的置業(yè)。西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶動(dòng)了咸陽(yáng)市發(fā)展，帶來(lái)的不僅是環(huán)境的改善，還繼續(xù)保持了原有社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，例如學(xué)校，菜市場(chǎng)，醫(yī)院等各方面優(yōu)秀的公共設(shè)施和部門，區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場(chǎng)所。但是正是因?yàn)楸旧淼牡乩砦恢脙?yōu)越，加上改造后的環(huán)境及各類資源的改善，相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格也隨之攀升，相應(yīng)的這部分類型的產(chǎn)品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。

3.6.1.3投資（機(jī)）型需求

投資（機(jī)）型需求是指投資（機(jī)）者為達(dá)到獲利目的，從事購(gòu)房出租或轉(zhuǎn)售的盈利性投資行為引發(fā)的房地產(chǎn)需求。投資與投機(jī)都是以盈利為目的，他們最大的區(qū)別就是其獲利的合理性及相應(yīng)房產(chǎn)持有的時(shí)間長(zhǎng)短不同。如上所述，西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶來(lái)的各類設(shè)施及環(huán)境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應(yīng)的需求也隨之增加。表3-2咸陽(yáng)城鎮(zhèn)家庭擁有多套房屋情況表戶數(shù)（萬(wàn)戶）占總戶數(shù)的比例有自己房產(chǎn)的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產(chǎn)的家庭2.21.6%注：總戶數(shù)以2006年137.37萬(wàn)戶計(jì)資料來(lái)源：陜西省地情網(wǎng)由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對(duì)象基本是所處地理位置非常優(yōu)越，中高檔以上，價(jià)格較高的產(chǎn)品。

3.6.2購(gòu)房客戶群特征規(guī)律分析

咸陽(yáng)市購(gòu)房客戶主要還是以本地居民為主，但外來(lái)客戶近年增加很快。從社會(huì)購(gòu)房層次調(diào)查來(lái)看，如圖3-2現(xiàn)在咸陽(yáng)市購(gòu)房的主要對(duì)象是：企事業(yè)單位及公務(wù)員占45%，22圖3-3咸陽(yáng)市購(gòu)房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽(yáng)市購(gòu)房對(duì)象分類企事業(yè)單位及公務(wù)員個(gè)體商人外地來(lái)咸陽(yáng)市經(jīng)商的人員轉(zhuǎn)賣二手房調(diào)整住房人員復(fù)員軍人及工作調(diào)動(dòng)人員個(gè)體商人占20%，外地來(lái)咸陽(yáng)市經(jīng)商的人員占4%，轉(zhuǎn)賣二手調(diào)整住房的人員占15%，復(fù)員軍人及工作調(diào)動(dòng)的人員占16%。從購(gòu)房面積情況調(diào)查來(lái)看：如圖3-3，購(gòu)買建筑面積在80平方米以下的占40%，購(gòu)買80—120平方米的占35%，購(gòu)買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對(duì)比較均勻，各個(gè)檔次、面積的商品房都有一定的市場(chǎng)存在，中等偏小戶型的客戶數(shù)量相對(duì)比較多。

3.6.3置業(yè)地段和生活方式的逐漸改變

以前咸陽(yáng)市民的傳統(tǒng)觀念是“寧要城里一張床，不要郊區(qū)一套房”，甚至把居住在市中心當(dāng)作一種身份的象征。近些年來(lái)，隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的不斷加快，咸陽(yáng)市郊區(qū)發(fā)展越來(lái)越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念逐漸發(fā)生了變化?，F(xiàn)在，人們購(gòu)買住房時(shí)，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環(huán)境、價(jià)格、升值潛力等綜合因素?，F(xiàn)在在郊區(qū)購(gòu)買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優(yōu)美的環(huán)境，還可以享有低地價(jià)帶來(lái)的實(shí)惠，更有一些西安的中等階層和咸陽(yáng)的富裕階層在郊區(qū)二次置業(yè)，購(gòu)買住宅，實(shí)現(xiàn)“5+2”的生活方式，即五天在市區(qū)，周六、周23日在郊區(qū)，或者實(shí)現(xiàn)五天在秦都區(qū)，周六、周日在渭城區(qū)區(qū)東面老城區(qū)。因此，過(guò)去一些排斥在郊區(qū)置業(yè)的人們開始逐漸到市區(qū)購(gòu)買住宅。

3.7咸陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售狀況

3.7.1租售情況

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的情況好壞有很大不同。住宅小區(qū)環(huán)境好，地理位置優(yōu)越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨(dú)特的環(huán)境設(shè)計(jì)贏得了客戶的青睞，開盤時(shí)間不久就已經(jīng)售出50%的產(chǎn)品。而文林由于戶型設(shè)計(jì)不合理，銷售情況不佳?？傮w講高層1、2層以及小區(qū)邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項(xiàng)目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業(yè)用房的租售情況根據(jù)所處地段不同有較大的差別。位于咸陽(yáng)市幾個(gè)成規(guī)模的商圈中的商鋪?zhàn)馐矍闆r十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對(duì)比較偏僻，又沒(méi)有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差?？傮w而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪?zhàn)馐勐识荚?5%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。

3.7.2商品住宅銷售量持續(xù)增長(zhǎng)

表3-32000-2007年咸陽(yáng)市商品住宅實(shí)際銷售情況年份商品住宅實(shí)際銷售面積（萬(wàn)平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數(shù)據(jù)來(lái)源：2000-2007年咸陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)以上是咸陽(yáng)市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，達(dá)到66.3萬(wàn)平方米，比2006年增加28.58萬(wàn)平方米，為住宅商品化以來(lái)的最高值。房地產(chǎn)年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個(gè)人購(gòu)房所占比重持續(xù)增加，2007年達(dá)到60%。從各類商品房銷售的構(gòu)成來(lái)看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應(yīng)出居民對(duì)住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢(shì)。24

3.8咸陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格

3.8.1各類物業(yè)價(jià)格

咸陽(yáng)市住宅房?jī)r(jià)根據(jù)地段、小區(qū)檔次、戶型及層數(shù)的不同而各有不同?？傮w上講，普通住宅的平均價(jià)格在2300元/平方米左右。根據(jù)小區(qū)的檔次、樓層的變化，價(jià)格范圍在1750—3600元/平方米。而產(chǎn)品建筑形式的不同，會(huì)造成售價(jià)的很大的差異。在咸陽(yáng)市，普通六層磚混樓的售價(jià)基本在2100元/平方米左右，根據(jù)地段、品質(zhì)的不同，價(jià)格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價(jià)在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價(jià)較高，達(dá)到2800元/平方米以上，最貴的達(dá)到5000元/平方米，這基本上也是咸陽(yáng)市住宅的最高價(jià)。此外，小戶型的房子售價(jià)相對(duì)便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價(jià)較高。咸陽(yáng)市的商業(yè)用房?jī)r(jià)格也有一定的差異性。價(jià)格最高的是商業(yè)繁華區(qū)的大中型綜合商業(yè)用房，其價(jià)格在6100元/平方米以上，最高達(dá)8000元/平方米。臨街商鋪的價(jià)格根據(jù)所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業(yè)繁華區(qū)中臨主干道的1、2層價(jià)格通常在6500元/平方米以上。專業(yè)市場(chǎng)中，1層的價(jià)格最高，出入口及電梯旁的鋪位價(jià)格也較高。商鋪的租金和售價(jià)基本上是正相關(guān)的，售價(jià)高租金也高。大中型綜合商業(yè)用房的月租金最高，可達(dá)到平方米150元以上。專業(yè)商品市場(chǎng)的商鋪?zhàn)饨鹌毡楦哂谄胀ㄅR街商鋪。早期開發(fā)的一些商品市場(chǎng)由于環(huán)境較差，配套設(shè)施不齊全等原因租金較低。一般來(lái)講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區(qū)間內(nèi)最多。

3.8.2房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升

西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶動(dòng)咸陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格上升主要源于兩個(gè)方面：一是隨著人口和產(chǎn)業(yè)的遷入，增加了咸陽(yáng)市住宅和產(chǎn)業(yè)用房的市場(chǎng)需求量，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；二是西咸經(jīng)濟(jì)一體化促進(jìn)政府不斷加快對(duì)城市及區(qū)域市政等設(shè)施的投資，使房地產(chǎn)的價(jià)值量增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。咸陽(yáng)市2002年住宅房地產(chǎn)均價(jià)為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價(jià)基本在1750—2230元/平方米的區(qū)間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達(dá)到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區(qū)的住宅單價(jià)集中分布在2250元/平方米左右，秦都區(qū)的住宅單價(jià)集中在2400元/平方米左右。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)宏觀調(diào)控

政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)大致可以歸結(jié)為兩種方式:數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)。其中數(shù)量干預(yù)主要是對(duì)住房供給數(shù)量的干預(yù)，通過(guò)政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財(cái)政背上沉重的包袱。所以，在實(shí)踐中除了公共住房，政府還采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，這實(shí)際上是對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，財(cái)政補(bǔ)貼又可以分為對(duì)購(gòu)房者的需求補(bǔ)貼和對(duì)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼。按照政府政策和干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同特點(diǎn)，本文將從數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢(shì)。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量調(diào)節(jié)

土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度

世界各國(guó)的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國(guó)家)所有。但就世界各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國(guó)家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財(cái)產(chǎn)制度的英美等國(guó)政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過(guò)城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來(lái)影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價(jià)控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

美國(guó)土地有三種所有形式:私人所有，聯(lián)邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無(wú)論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟(jì)用途都有統(tǒng)一的規(guī)劃，通過(guò)對(duì)其使用進(jìn)行限制以及稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國(guó)有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體。政府對(duì)房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)主要是通過(guò)兩種渠道:一是稅收政策和城市規(guī)劃;二是通過(guò)對(duì)專門從事社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅建設(shè)，以及經(jīng)營(yíng)的非盈利性的200多個(gè)公團(tuán)組織提供政府低息貸款來(lái)增加基礎(chǔ)設(shè)施和住宅供給。與日美兩國(guó)不同，新加坡國(guó)有土地占全國(guó)面積的72%，其中建屋發(fā)展局就占了20%。房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。

在規(guī)劃和土地開發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價(jià)格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接提供住宅以外，政府還對(duì)那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價(jià)費(fèi)用。英國(guó)土地在法律上全部歸英王所有，個(gè)人、企業(yè)及社會(huì)團(tuán)體僅擁有土地使用權(quán)。國(guó)家通過(guò)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制獲得大量的批租收入，并通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級(jí)交易市場(chǎng)的供求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯(lián)邦國(guó)家以及前英國(guó)殖民地，比如中國(guó)香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場(chǎng)的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)衰退等起著積極的作用。

但從演變趨勢(shì)來(lái)看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策存在一些共同的特點(diǎn)。即無(wú)論哪一種土地所有制下，通過(guò)城市規(guī)劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

公共住房制度

公共住房制度是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)最直接的手段，從各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財(cái)政的特殊補(bǔ)貼，公共住房實(shí)際上與社會(huì)保障體制和社會(huì)福利制度聯(lián)系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過(guò)社會(huì)團(tuán)體、非贏利性組織等機(jī)構(gòu)間接介入。

直接介入發(fā)達(dá)國(guó)家公共住房的供給數(shù)量都很龐大，這是政府為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，提高整個(gè)社會(huì)福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場(chǎng)的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產(chǎn)，在相對(duì)較短的時(shí)間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。公共住房政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家主要是為低收入者提供住房，國(guó)家投資建設(shè)國(guó)有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、美國(guó)、瑞典、荷蘭等國(guó)家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數(shù)量的多少取決于該國(guó)或地區(qū)人口與土地的對(duì)比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國(guó)家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大都采取宏觀調(diào)控的辦法，公共住房制度只作為社會(huì)保障的一部分存在。但在地少人多的國(guó)家和地區(qū)，比如新加坡、中國(guó)香港等地，住房的售價(jià)相對(duì)于居民的人均收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一水平下的其他國(guó)家。因此，除了制定政策平抑價(jià)格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的重要內(nèi)容。

間接提供公共住房由于直接介入方式對(duì)政府財(cái)政壓力很大，容易引發(fā)腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家也會(huì)通過(guò)社會(huì)團(tuán)體、非盈利組織等為社會(huì)建造低租金或低價(jià)的住宅。這些非盈利房地產(chǎn)企業(yè)靠出售股份以獲得啟動(dòng)資金，在此基礎(chǔ)上再申請(qǐng)政府的低息或無(wú)息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場(chǎng)的價(jià)格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國(guó)等多采用這一做法。瑞典政府通過(guò)給予非盈利公司、住房合作社等種種財(cái)政優(yōu)惠，建造了戰(zhàn)后國(guó)內(nèi)總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業(yè)至今仍是瑞典住房市場(chǎng)上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問(wèn)題最成功的國(guó)家之一。為保證公共住宅供應(yīng)真正做到面向低收入階層，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進(jìn)行家庭收入水平登記，以及采取多種申請(qǐng)程序等，以保證低收入階層的利益。

事實(shí)上，公共住房不僅僅具有干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的經(jīng)濟(jì)意義，而且構(gòu)成了整個(gè)國(guó)家和地區(qū)社會(huì)保障體制的一部分，是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要力量。以日本為例，日本的公營(yíng)住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，主要針對(duì)中低收入階層。其建設(shè)與經(jīng)營(yíng)都由各級(jí)地方政府住宅局管理，實(shí)行政府定價(jià)，因此受到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較小，其中公營(yíng)住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期有效地保護(hù)了中低收入階層的利益，而且對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅以后日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也起著重要的作用。但是，實(shí)行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對(duì)城市財(cái)政造成巨大壓力，因而近年來(lái)配合“居者有其屋”的計(jì)劃，大多數(shù)國(guó)家都對(duì)公共住房政策進(jìn)行了調(diào)整，以鼓勵(lì)私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量干預(yù)由直接提供公共住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C(jī)構(gòu)等社會(huì)團(tuán)體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)置房產(chǎn)。我國(guó)上世紀(jì)80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)置房產(chǎn)。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)節(jié)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，對(duì)數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強(qiáng)的管制色彩，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率的損失，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府最常用的干預(yù)手段和辦法就是通過(guò)補(bǔ)貼、稅收等優(yōu)惠方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。對(duì)價(jià)格調(diào)節(jié)的政府補(bǔ)貼和稅收計(jì)劃又可以

分為向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策和向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼兩種。

向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策

政府通過(guò)向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)提供補(bǔ)貼，用以建造租金價(jià)格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設(shè)新住宅，原西德政府向私營(yíng)房地產(chǎn)商提供無(wú)息貸款，同時(shí)規(guī)定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營(yíng)開發(fā)企業(yè)提供低于市場(chǎng)利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復(fù)員士兵的住房問(wèn)題，英國(guó)政府也對(duì)提供開發(fā)住宅的私人公司提供補(bǔ)貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補(bǔ)貼”。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計(jì)劃。與其他國(guó)家相比，美國(guó)的供給補(bǔ)貼形成了從聯(lián)邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應(yīng)補(bǔ)貼和私有建房機(jī)構(gòu)出租住房供應(yīng)補(bǔ)貼。私有建房機(jī)構(gòu)和地方政府建房機(jī)構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請(qǐng)，由其支付合理市價(jià)房租與低收入住戶實(shí)際支付租金之間的差額。在住房供給相對(duì)短缺的時(shí)期，通過(guò)減免稅、提供差價(jià)補(bǔ)貼、低息貸款等措施來(lái)刺激房地產(chǎn)開發(fā)商提供低價(jià)住房的積極性效果明顯。1996年法國(guó)政府把出租住房建設(shè)增值稅率從原來(lái)的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設(shè)竣工量大幅增加。

向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼

除了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提供補(bǔ)貼外，政府對(duì)價(jià)格的影響還表現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房或租房者進(jìn)行直接補(bǔ)貼，降低他們所承擔(dān)的實(shí)際住房?jī)r(jià)格，對(duì)住房需求者補(bǔ)貼最常用的手段主要是免稅減稅和現(xiàn)金補(bǔ)貼。與對(duì)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼相比，住房租金補(bǔ)貼有三個(gè)顯著的特點(diǎn)：第一，避免了對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)，不會(huì)給市場(chǎng)運(yùn)行帶來(lái)障礙，不會(huì)產(chǎn)生降低市場(chǎng)效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國(guó)民平等的住房權(quán)利得到較為公正的實(shí)現(xiàn)；第三，對(duì)不同收入者區(qū)別對(duì)待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當(dāng)減少財(cái)政支出。從各國(guó)的房地產(chǎn)政策實(shí)踐來(lái)看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)爭(zhēng)等原因使得住房短缺，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)主要是向房地產(chǎn)開發(fā)商提供優(yōu)惠和補(bǔ)貼來(lái)刺激供給并降低價(jià)格。當(dāng)住房的供給增加到了一定程度，住房租金補(bǔ)貼由于以上提到的幾個(gè)特點(diǎn)就顯得更加有吸引力，各發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家也紛紛把補(bǔ)貼重點(diǎn)向購(gòu)房者和租戶轉(zhuǎn)移。隨著20世紀(jì)70年代房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾由住房短缺變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^(guò)大，美國(guó)1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對(duì)住房需求者提供補(bǔ)貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補(bǔ)貼計(jì)劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)向需求者。

篇8

關(guān)鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產(chǎn)市場(chǎng)；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀調(diào)控

前言

就發(fā)展歷程來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過(guò)短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系，無(wú)疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法

各國(guó)對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀點(diǎn)和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來(lái)其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國(guó)都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問(wèn)題的；二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒(méi)壓下來(lái)，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是，從2007年起，將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說(shuō)，投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本；三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80％。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

（二）對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來(lái)越多的低收入者購(gòu)買住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案：一是對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國(guó)為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國(guó)國(guó)會(huì)在1986年通過(guò)了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過(guò)55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國(guó)政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無(wú)房戶都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國(guó)，多年來(lái)，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來(lái)自于國(guó)家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國(guó)家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國(guó)政府施行的具體措施不同，但均對(duì)從事開發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國(guó)按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過(guò)25萬(wàn)美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過(guò)50萬(wàn)美元,也可免稅。由于美國(guó)房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過(guò)這一限額,這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

（四）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無(wú)償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。

從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。

（五）針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅，是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅；二是只對(duì)土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住宅建筑稅等；三是單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，西方多采用地價(jià)稅（主要采用估價(jià)計(jì)稅方法）。除此之外，在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)、英國(guó)、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國(guó)，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，對(duì)其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為和非法交易行為。

二、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

從以上國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點(diǎn)：一是大多數(shù)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國(guó)外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國(guó)家按房屋和土地的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國(guó)家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度，按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；四是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對(duì)所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。

三、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。

眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于暴利行業(yè)，年增長(zhǎng)率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動(dòng)，牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬(wàn)戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢(shì)，給股市帶來(lái)了一定的安全隱患。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨，媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問(wèn)，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國(guó)改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值；

3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對(duì)第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

（二）切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

稅收政策是國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來(lái)改革我國(guó)稅收杠桿，支持我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國(guó)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問(wèn)題是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問(wèn)題。如果通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老年人購(gòu)房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系，解決老年人的居住問(wèn)題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場(chǎng)的房源，激活樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。:

（三）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。

具體做法可以參照國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其次是對(duì)購(gòu)入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因?yàn)閮H僅征收營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實(shí)踐已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。

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篇9

1、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的程度

1.國(guó)外資本目前對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料表明，2005年境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買中國(guó)建筑物資金額高達(dá)34億美元，創(chuàng)造了過(guò)去前5年的總和。而且這一幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)在進(jìn)入2006年之后被不斷放大，按照全球最大的物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司之一的世邦魏理仕的研究結(jié)果推算，今年前兩個(gè)季度，至少10億美元的境外資金投入到中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)購(gòu)買市場(chǎng)。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買商品房的資金的結(jié)匯也在同期增長(zhǎng)2倍以上。以摩根土丹利、花旗等為主要成員的國(guó)際地產(chǎn)基金成為進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)的急先鋒。過(guò)去5年里，摩根士丹利在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資總額達(dá)15億美元，今年該公司還將追加投資30億美元。緊跟大摩之后，花旗集團(tuán)計(jì)劃未來(lái)3年內(nèi)將其對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額提高9倍以上，最高可至8億美元。同時(shí)澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行日前表示，計(jì)劃在今年斥資3億美元投入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。而該銀行在進(jìn)入中國(guó)的11年中已經(jīng)陸續(xù)完成了9個(gè)大商場(chǎng)的收購(gòu)。除此之外，荷蘭ING銀行、美林國(guó)際等全球知名公司已先后公開宣布將攜帶重金深度介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

與此同時(shí)，亞洲地區(qū)的投資機(jī)構(gòu)也以其靈敏矯健的身軀快速進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。資料顯示，2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來(lái)投資房地產(chǎn)，其中約有20%到25%的資金投向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。進(jìn)入今年以來(lái)，亞洲國(guó)家流向中國(guó)地產(chǎn)的資金有增無(wú)減。包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機(jī)構(gòu)放量投入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計(jì)劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產(chǎn)開發(fā)。見資料顯示從2006年6月6日至7月20日50天不到的時(shí)間內(nèi)，僅境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)以獨(dú)立或者入股的形式投資形成的房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)15項(xiàng)之多，平均每3天就拿下一城。其中，僅渣打銀行就在上海連續(xù)吃進(jìn)4個(gè)巨型項(xiàng)目。另?yè)?jù)筆者了解新加坡長(zhǎng)成(私人)投資公司從2005年到2006年在不到的一年的時(shí)間在天津通過(guò)合資入股的方式連續(xù)拿下了兩個(gè)項(xiàng)目，總投資額達(dá)4億元人民幣。主要境外投資者在未來(lái)1～3年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)投資額(見表1)

2.外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)的原因

國(guó)外資本之所以這么積極進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是基于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展前景的看好，以及隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所帶來(lái)的房地產(chǎn)增值收益，從房地產(chǎn)的平均收益率來(lái)看，1979～2000年，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)平均回報(bào)率在7.9%左右，而北京、上海等地高檔住宅、商辦物業(yè)每年的增值可達(dá)15%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日前日本的3.5%，倫敦的4%以及美國(guó)的4.5%。同時(shí)境外投資者對(duì)人民幣增值的預(yù)期也普遍看好，據(jù)世邦魏理仕掌握的資料顯示，大多數(shù)投資者都預(yù)期人民幣還將升值2%到20%。同時(shí)國(guó)際市場(chǎng)上對(duì)人民幣的升值預(yù)期是每年5%左右。這些因素都造成境外資本大量進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，除此之外，我們也不能忽視我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的一個(gè)先天性的缺陷，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道狹窄。

2、我國(guó)單一的房地產(chǎn)融資渠道和較高的居民儲(chǔ)蓄存款余額

1.單一的房地產(chǎn)融資渠道

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要參與者——中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)講，其資金來(lái)源主要還是依賴銀行貸款，銀行的貸款是其融資的一個(gè)最主要方面。根據(jù)2005年12月16日國(guó)務(wù)院第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)(第三號(hào))》的有關(guān)數(shù)據(jù)，至2004年底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)達(dá)61790億，總負(fù)債達(dá)45784億，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)74.1%，1999年至2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資資金的來(lái)源情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也說(shuō)明了這一問(wèn)題。

2005年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21178億元，其中企業(yè)自籌資金7039億元，占資金來(lái)源的比重為33.24%；國(guó)內(nèi)貸款3835億元，占資金來(lái)源的比例為18.11%，其他資金來(lái)源為10040.41億元，占47.40%，在其他資金來(lái)源中80%以上的部分來(lái)自于定金及預(yù)收款，其中60%至70%的部分是又屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款，而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來(lái)源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，有60%左右的資金是來(lái)源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)、銀根的收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商完全依賴銀行貸款的項(xiàng)目很難付諸于實(shí)踐，因此很多開發(fā)商希望開拓一些新的融資渠道，這也就是為什么很多國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，都往往選擇和境外的開發(fā)商來(lái)一起合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的原因。

2.較高的居民儲(chǔ)蓄率和狹窄的投資渠道

與房地產(chǎn)開發(fā)商由于缺乏大量的開發(fā)資金而不得不尋求境外投資者的幫助，并為此付出較高的融資成本，相反我國(guó)國(guó)內(nèi)居民的儲(chǔ)蓄存款余額確在連年攀升，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款額繼續(xù)高增，而且居民儲(chǔ)蓄率是居高不下。根據(jù)中國(guó)人民銀行2006年1月14日的最新統(tǒng)計(jì)，1月末居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到14.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.1%?！笆濉睍r(shí)期城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額的增長(zhǎng)趨勢(shì)也說(shuō)明了這一問(wèn)題。

與高額的儲(chǔ)蓄存款余額相矛盾的是我國(guó)狹窄的居民投資渠道，目前我國(guó)居民收入除了用于基本消費(fèi)和存入銀行以外，幾乎很難再找到一條比較恰當(dāng)?shù)耐顿Y渠道。

3.美國(guó)較低的居民儲(chǔ)蓄率和多元化的投、融資渠道

與中國(guó)相反，美國(guó)居民的儲(chǔ)蓄率一直保持在較低的水平，始終保持在10%以下。與較低儲(chǔ)蓄率相對(duì)應(yīng)的是美國(guó)發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和豐富的投、融資渠道，居民可以自由選擇自己偏好的金融市場(chǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商也可以向其中的任何一個(gè)金融主體進(jìn)行融資，獲取開發(fā)資金。

一方面由于房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資渠道而不得不引進(jìn)國(guó)外資本進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而造成大批利潤(rùn)被外資分享，另一方面是國(guó)內(nèi)狹窄的投資渠道，使得居民不得不將剩余資金存入目前已處于負(fù)利率階段的銀行，而不能獲得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。這一矛盾突顯出我國(guó)狹窄的投、融資渠道。如何改變目前這種“瓶頸”局面，成為中國(guó)金融市場(chǎng)面臨的最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此我們應(yīng)該在金融工具、金融體制和金融管理上進(jìn)行全方位的創(chuàng)新，不斷推動(dòng)我國(guó)金融國(guó)際化進(jìn)程。而“房地產(chǎn)金融體系與國(guó)家金融體系的一體化”已經(jīng)是國(guó)際住房金融體系發(fā)展的總趨勢(shì)，因此本文將以房地產(chǎn)金融創(chuàng)新為例，來(lái)討論中國(guó)的金融創(chuàng)新問(wèn)題。

3、加快我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐，從而推動(dòng)整個(gè)金融市場(chǎng)創(chuàng)新

金融創(chuàng)新是指在金融體系和金融市場(chǎng)上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場(chǎng)、新的支付手段以及新的金融組織形式和管理方法等內(nèi)容。從國(guó)際上金融創(chuàng)新的途徑來(lái)看，金融創(chuàng)新一般是通過(guò)政府和金融市場(chǎng)兩條途徑來(lái)產(chǎn)生。一方面，政府通過(guò)立法和有關(guān)管理?xiàng)l例的變更來(lái)引導(dǎo)金融創(chuàng)新，我們一般稱之為政府主導(dǎo)型金融創(chuàng)新，這一般在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)家比較多見。另外一個(gè)方面是市場(chǎng)主導(dǎo)型的金融創(chuàng)新，它是指金融機(jī)構(gòu)根據(jù)金融市場(chǎng)變化和金融服務(wù)的市場(chǎng)需要，通過(guò)供給有效的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)而出現(xiàn)的金融創(chuàng)新。而我國(guó)目前也正是處于一種全面的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，因此我國(guó)的金融創(chuàng)新市場(chǎng)應(yīng)該屬于政府主導(dǎo)型。

1.以政府為主導(dǎo)，加大我國(guó)房地產(chǎn)金融立法的創(chuàng)新力度

隨著2007年中國(guó)銀行業(yè)的全面開放，中國(guó)金融市場(chǎng)開始全面邁向國(guó)際化，在新的市場(chǎng)環(huán)境下與國(guó)際金融業(yè)同行同臺(tái)競(jìng)技，這使得金融創(chuàng)新的要求顯得更為迫切。作為政府主導(dǎo)型金融創(chuàng)新國(guó)家，金融立法創(chuàng)新是金融創(chuàng)新的一個(gè)重要組成部分。在房地產(chǎn)金融立法上，我國(guó)已建立起了基本的法律框架，如公司法、擔(dān)保法、證券法、商業(yè)銀行法、中國(guó)人民銀行法等，但是在目前我國(guó)證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，我們更應(yīng)該積極吸收國(guó)外先進(jìn)的金融創(chuàng)新理念，在立法上加大創(chuàng)新力度。首先要修改和完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方，其次是盡快出臺(tái)新的相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》和涉及全社會(huì)的信用立法等，盡快從法律制度上為我國(guó)金融創(chuàng)新創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

2.積極開展試點(diǎn)，探索適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

任何一種金融工具或制度的應(yīng)用都有其特定的環(huán)境，有些金融工具在國(guó)外能夠廣泛應(yīng)用，但在國(guó)內(nèi)不一定十分適用，因此我們?cè)谖?guó)外經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還要加強(qiáng)我們自身的實(shí)踐，積極開展試點(diǎn)工作，對(duì)一些金融工具和金融制度進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定其在國(guó)內(nèi)的實(shí)用性。如早在2004年底，中國(guó)人民銀行就已經(jīng)向國(guó)務(wù)院遞交了進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的申請(qǐng)，并于2005年2月獲得了批準(zhǔn)。而中國(guó)建設(shè)銀行則成為了首家獲得批準(zhǔn)推出個(gè)人住房抵押貸款支持證券的銀行。同時(shí)在立法上，人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，在立法上為資產(chǎn)債券化提供了保障。類似此類的金融試點(diǎn)工作在未來(lái)的幾年還會(huì)不斷開展，從而為探索適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品提供依據(jù)。

3.以市場(chǎng)為主體，實(shí)現(xiàn)融資產(chǎn)品的多元化和公眾化

金融機(jī)構(gòu)始終是金融市場(chǎng)創(chuàng)新的主體，作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，多元化融資已成為房地產(chǎn)融資的主要發(fā)展方向，這就需要加大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，提供多種金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)多層次的金融服務(wù)。如在針對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較高、價(jià)值較大的物業(yè)時(shí)，國(guó)外的一般做法就是通過(guò)對(duì)其重新打包，經(jīng)過(guò)評(píng)估，開發(fā)衍生金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的證券化。這樣就能夠?qū)⒘鲃?dòng)性差但收益穩(wěn)定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的證券產(chǎn)品，從而達(dá)到增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。同時(shí)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等融資方式在美國(guó)等房地產(chǎn)金融發(fā)達(dá)國(guó)家也是廣受歡迎。這些多元化的融資方式，一方面增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力，另一方面也滿足了不同投資主體的多樣化需求，實(shí)現(xiàn)了金融產(chǎn)品公眾化的目的。如在我國(guó)開展的資產(chǎn)證券化不僅能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，開拓新的融資渠道，還可以讓公眾也成為房地產(chǎn)企業(yè)的直接投資者，并享受到房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展所帶來(lái)的收益。最為重要是資產(chǎn)證券化可以為大量的民間閑散資本尋找新的出路，從而實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品公眾化的目的。

4.構(gòu)建兩級(jí)房地產(chǎn)金融體系，增強(qiáng)金融產(chǎn)品的流通性