導語：如何才能寫好一篇房地產市場論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.全縣房地產開發(fā)正處于高速發(fā)展階段?？v觀鄉(xiāng)寧縣房地產市場近10年來的發(fā)展歷程，無論是新開工面積，還是房地產投資額都出現(xiàn)了較快增長。從當前市場交易情況看，全縣商品房供不應求，房地產開發(fā)仍有較大發(fā)展空間。主要原因有：一是全縣商業(yè)性房地產市場發(fā)育相對滯后，隨著全縣經濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期內集中釋放，特別是在“羊群效應”的作用下，許多潛在購買者成為實際購買者。再加上保障性住房、廉租房等多種住房供給形式發(fā)展緩慢，使得全社會住房需求都積聚到商品房需求上。二是居民住房投資理念的轉變及其高額回報預期，進一步增強了購房意愿。隨著縣域居民金融知識普及程度不斷提高，住房投資理念逐漸形成，特別是在普通居民投資渠道不暢情況下，購買住房成為一種最簡單直接的投資方式。特別是最近幾年房地產市場持續(xù)飆升的價格走勢，增加了居民對住房投資及投機行為，使得購房意愿進一步放大。據對鄉(xiāng)寧縣100戶居民購房意愿問卷調查，有購房意愿的居民占到調查總數(shù)的81%，較上年同期增加了14個百分點，其中購房用于改善居住條件的占46%，購房用于投資增值的占35%。特別是居民購房增值的意愿增強，占比較去年同期增加了10個百分點。另據調查，隨著房價一路上漲和城市人口增加，商品房屋的轉讓和出租收入已成為縣域居民財產性收入的重要來源。鄉(xiāng)寧縣城鎮(zhèn)居民人均財產性收入在2008~2012年5年期間增長了46.8%，出租房屋收入5年內翻了一番多。通過對2013年住戶抽樣調查：鄉(xiāng)寧縣城市居民擁有兩套及其以上住宅的家庭比例高達34.5%?？h級城市的經濟區(qū)位、人口、規(guī)模等原因決定了外來投資和投機性購房對縣域房地產業(yè)的沖擊并不大。針對樓盤銷售的專項調查顯示，鄉(xiāng)寧縣城確實存在有外來投機性購房，但總量小于全部住宅成交套數(shù)的1%?？h城商品房市場的繁榮在很大程度上還是取決于本地需求。除縣城內部改善性需求外，另外兩大商品住宅強勁購買因素也助推了縣域房產價格的上漲：一是父母為子女結婚成家購置房產；二是城市化進程中周邊村鎮(zhèn)和農村居民進城購置房產。

2.房產開發(fā)檔次呈不斷提升態(tài)勢。雖然高檔住宅還難以成為縣級房產市場的主流，但隨著社會發(fā)展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進一步改善居住條件的消費意愿成為推動高檔住宅發(fā)展的動力，特別是高層住宅樓的出現(xiàn)更使縣域房地產市場的商品房檔次有了質的提升，呈現(xiàn)中高檔房同步發(fā)展，消費梯次相對明顯的發(fā)展態(tài)勢。

3.縣域房地產開發(fā)資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規(guī)金融機構對房地產市場介入不深，自有資金、應付及預售款、各種形式的民間融資是縣域房地產開發(fā)資金來源的主要渠道，也正是因為開發(fā)商的開發(fā)資金與銀行貸款關聯(lián)性不強，才導致國家宏觀調控政策對縣域房地產市場的調控作用不明顯。一是自有資金是房地產項目開發(fā)初期的主要資金來源。由于銀行限制了對房地產企業(yè)的開發(fā)貸款，因此，在項目開發(fā)初期，自有資金就成為最主要的資金來源渠道。調查顯示，自有資金一般有兩種形式：對于那些資金實力相對較雄厚的開發(fā)企業(yè)來說，其資金可以通過集團公司注入的方式解決。通過合作開發(fā)是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項目合作的形式進行，項目開發(fā)以購買土地的企業(yè)主持開發(fā)，其他房地產公司按一定比例出資，共同對項目進行管理，待項目完工后，合作即終止。如鄉(xiāng)寧縣某公司，在其購買了土地后，已無實力進行開發(fā)，于是便邀請本地某兩家企業(yè)加盟。二是應付及預售款是項目開發(fā)過程中重要的資金來源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應付及預收款項成為房地產開發(fā)商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔一部分開發(fā)成本。一般而言，建筑商需要承擔普房三層以內或小高層六層以內的建筑成本，當普房高于三層或者小高層超過六層后，再由房地產開發(fā)商根據工程進度進行付款。其二是拖欠款項融資。在資金周轉不暢的情況下，房地產公司有時采取拖欠款項來解決燃眉之急。其三是預售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產開發(fā)商的另外一種融資方式就是預售融資。預售資金存入房管部門規(guī)定賬戶，根據工程進度支取，預售融資是資金實力較弱公司的重要融資方式。另據統(tǒng)計，縣域內房產平均預售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購房者提供資金支持，通過銀行信貸融資間接支持房地產開發(fā)。調查顯示，截至2013年9月末，鄉(xiāng)寧縣某國有商業(yè)銀行共發(fā)放住房委托貸款1316筆共計11328.98萬元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產開發(fā)企業(yè)日益重要的資金來源補充渠道，并且進一步推高了縣域民間融資利率。調查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，成為房地產公司不可或缺的融資手段。據對轄內6家房地產開發(fā)項目調查：民間融資額已由2008年末的5492萬元發(fā)展到2012年末的9237萬元，增長了近一倍。民間融資的強烈需求推動了民間融資的利率逐步走高。調查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達到24.00%左右，極個別民間借貸一年期利率甚至超過了30%。

4.房地產業(yè)的參與開發(fā)主體多以政府部門和民營企業(yè)為主。調查中我們了解到，真正參與到鄉(xiāng)寧縣房地產開發(fā)的是那些具有雄厚資金實力的煤炭企業(yè)及擁有充分土地資源的政府部門。

二、縣域房地產市場值得關注的問題

1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉(xiāng)寧縣城住戶調查數(shù)據看，鄉(xiāng)寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于100平方米，28%大于120平米。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，而后需求將會下降。而鄉(xiāng)寧縣人均住房建筑面積2010年已超過這一區(qū)間的上限，達到35.96平方米。因此，單從住房作為消費品的需求角度出發(fā)，可以說今后縣域商品住宅開發(fā)規(guī)模、力度、結構等相關問題的理性規(guī)劃應該引起高度重視。

2.房價收入比偏高。國際上一般認為，合理的房價收入比取值范圍為4~6。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則可認為其房價偏高，房地產業(yè)可能存在泡沫。以鄉(xiāng)寧縣2012年的縣城戶均人口數(shù)，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價格計算出的房價收入比為9.17，超過了合理的取值范圍。而鄉(xiāng)寧縣城的房價在全省來看并不算高。由此可見，目前房價收入比偏高，居民買房經濟壓力較大的小城市絕不在少數(shù)。

3.房屋租售比偏離房產價值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產投資潛力相對較大，后市看好。鄉(xiāng)寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價3280元，租售比為1∶385。顯示房產泡沫已顯現(xiàn)。

4.房地產功能錯位，投資購房比超出警戒線。房產的功能就是作為居民生存的消費品。但近年來縣域投資性購房同樣火爆?？h域的經濟和人口特點決定了其二手房周轉能力遠差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現(xiàn)為：居民二套住房擁有率持續(xù)攀升，由直接投資或改善性需求傳導而來的二手房市場后備房源上升，出租房市場房源供應量上升。鄉(xiāng)寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國際警戒線，當投資購房比例超過13%~15%時，房地產泡沫就會開始膨脹。

5.房價回調難度比大城市高。小城市的特點決定其房產需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購等政策對大城市房價異常敏感，但對小城市卻不同。國家的調控政策往往也主要針對一、二、三線城市。同時，由于城市小，地方政府對土地財政的依賴性反而高，這一因素也不利于房價回調。

三、對策及建議

1.正確認識房地產市場重要作用、發(fā)展趨勢和政策調控目標。一是在持續(xù)經濟增長的動力支撐下，房地產價格一定程度的上漲是基本趨勢。一般而言，房地產市場發(fā)展帶有明顯的周期特點，商業(yè)性房地產價格多呈高速增長、溫和增長、增長停滯螺旋發(fā)展態(tài)勢。二是房地產調控的理想目標是抑制價格過快上漲，保護中低收入群體利益，促進市場健康發(fā)展。房地產市場價格過快上漲和市場嚴重萎縮均會對經濟發(fā)展形成較大沖擊，市場調控應靈活有度，既要抑制價格過快增長，又要防止房地產市場“崩盤”。同時，在政策執(zhí)行時應優(yōu)化房地產供給結構，使房地產業(yè)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。三是房地產調控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應該更多地圍繞房地產需求進行整體制度和規(guī)則設計，在承認現(xiàn)階段住房剛性需求旺盛這一基本事實的前提下，完善住房市場體系建設，切實加大保障房建設的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國地域遼闊，經濟發(fā)展極不均衡，每一個地區(qū)都有其特點，很難開出一個給全國所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區(qū)應有所不同。

2.加快金融產品創(chuàng)新，規(guī)避資金集聚風險?？h域房地產開發(fā)熱的背后，實際上隱藏了縣域金融市場拓展的問題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場，以避免資金過分集聚于房地產市場，是目前各金融機構亟待研究解決的問題。

3.加強監(jiān)測分析和預警，建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。政府、城建、土地、金融等部門應加快房地產市場信息系統(tǒng)和預警體系的建設，及時反映縣域房地產供求、結構、價格等信息，切實為宏觀經濟濟管理部門適時適度調控投資行為提供依據，并通過及時的信息披露，引導城鄉(xiāng)居民理性投資和消費。

四、結論

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金融制度是一個國家用法律形式確立的金融體系結構，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機構的職責分工和相互聯(lián)系，是在長期發(fā)展中逐漸演化而成的復雜而又脈絡清晰的生態(tài)系統(tǒng)。信貸、利率和貸款擔保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產市場最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產市場與金融市場風險交叉?zhèn)魅镜膬蓚€重要渠道;互保聯(lián)保措施是目前我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個市場風險交叉?zhèn)魅镜囊粋€重要渠道。下面將通過分析三個渠道對房價的影響來歸納風險在兩個市場中的交叉?zhèn)魅緳C制。

(一)信貸渠道

信貸手段是央行最重要的數(shù)量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數(shù)量，繼而調節(jié)流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發(fā)商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產開發(fā)商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規(guī)模，一方面增加市場供應，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經濟學原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場:一是存在開發(fā)周期會導致短期供需失衡:二是我國房地產市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產開發(fā)周期，短期內增加的購買力與存量房數(shù)量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發(fā)的房產不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應。一旦房價產生上漲預期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產泡沫膨脹，在房地產市場非理性繁榮到一定程度的時候，風險加劇將會觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導致樓市轉頭向下。房地產市場的正反饋效應再次啟動將導致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導致房價先揚后抑劇烈波動，使風險加大。從上述影響分析可見，風險通過信貸渠道在房地產市場和金融市場交叉?zhèn)魅镜臋C制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發(fā)周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房價持續(xù)上漲相互強化導致樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發(fā)。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎性、傳遞性，中央銀行通過基準利率所發(fā)出的調控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產品價格上，從而對整個社會的金融和經濟產生深刻影響。利率渠道對房地產市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財務成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對未來預期樂觀，因此開發(fā)商會增加貸款投入從而在未來增加房產供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內房產供需狀況，而房地產市場存在開發(fā)周期，短期的房產供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預期收益增加。從國際經驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產購買投資。而且由于房產供給受到開發(fā)周期的影響，短期內難以增加，如果存量有限將會導致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導致的房價上升不會長期持續(xù)。在房地產市場泡沫膨脹使金融經濟風險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導致房地產市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風險通過利率渠道在房地產市場和金融市場中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產開發(fā)周期較長導致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應大量增加———供求再次失衡導致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發(fā)以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應急措施，投放天量信貸，同時不斷調低利率，使溫州市許多資質不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒有產能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產市場，導致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調存款準備金率為標志)，在無論是房企還是實體企業(yè)的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風格切換過于頻繁且幅度過大導致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經濟的劇烈連鎖反應。

(三)貸款擔保渠道

互保聯(lián)保是我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔保方式，經濟蓬勃發(fā)展時期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊含著巨大的風險。根據溫州市金融機構貸款的一般做法，企業(yè)申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進行擔保。我們在2013年調查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國內外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進入房地產市場，其中大量的資金來自互保聯(lián)保的擔保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風險將通過擔保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風險。互保聯(lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產市場巨大利潤的吸引力緊密相關。風險通過這一渠道在房地產市場和金融市場乃至實體經濟中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過量貸款———制造業(yè)蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產市場———房價與投融資相互強化導致房地產泡沫膨脹，風險加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產市場泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產金融危機，風險由此在多個市場中交叉?zhèn)魅?，并可能迅速擴大到整個金融經濟體系。

二、民間借貸在風險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用

民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產金融風險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據溫州銀監(jiān)分局最近的一次調查，2010年溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元，占當年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會上籌集資金，用于外地房地產項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產項目的民間融資占當年完成房地產開發(fā)投資的比例高達81．33%?？梢姼呦⒚耖g借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風險，通過開發(fā)商參與民間借貸，將風險傳遞到房地產市場;隨著樓市的崩盤，風險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風險在房地產市場和民間借貸市場之間交叉?zhèn)魅?，并進一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調查分析認為，民間借貸在風險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風險的程度。由于流入房地產開發(fā)市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產開發(fā)成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導致房價下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房價持續(xù)下跌導致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務人跑路使得風險迅速向民間借貸市場傳導，恐慌加劇導致民間借貸市場在短時間內崩盤，風險傳播速度遠高于其他地區(qū)。房地產市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因導致風險在兩個市場之間交叉?zhèn)魅?，民間借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導致溫州市房地產金融風險的加劇與擴散，如不合理的土地供應政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應對溫州房價形成了重壓，供需嚴重失衡也是導致溫州房價持續(xù)下降的一個非常重要因素。

三、溫州市房地產金融市場危機的解決對策

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關鍵詞：房地產市場；管理模式；創(chuàng)新

0引言

房地產市場管理（本文所指的房地產市場僅限于房地產二三級市場）是通過對市場活動的研究制定市場規(guī)則來規(guī)范市場行為。主要包括兩方面的內容：一是規(guī)范市場主體的行為，既要規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)及其從業(yè)人員的行為（具體指其預銷售行為、廣告、合同簽訂、經紀等一系列市場行為），又規(guī)范消費者、投資者的行為；二是向社會提供準確可靠的信息，如房源信息、價格信息等。

傳統(tǒng)的市場管理側重于市場主體資質的審批和項目的審批、僅一些瑣碎的市場信息、注重于有形市場的建設等。當前，面對房地產交易主體的多元化、交易信息的網絡化、交易活動的市場化，如何順應形勢，在傳統(tǒng)管理模式的基礎上創(chuàng)新思維，建立科學、合理、規(guī)范、高效的房地產市場管理運行體系，是房地產市場管理部門應該認真考慮和解決的問題。

1建立通暢的工作聯(lián)系機制

1.1以連貫的縱向聯(lián)系機制來調控市場供應。房地產成為消費品一般要經歷1—5年的周期，從城市規(guī)劃、拆遷、土地取得、開發(fā)、進入房地產二級、三級市場，必須通過土地、規(guī)劃、建設、房管等不同機構的審批或備案，在房地產業(yè)市場化程度日益提高、市場競爭日趨激烈的情況下，政府各部門緊密合作、加強溝通、統(tǒng)一標準就顯得相當重要。通過相關職能部門之間的有機結合、密切配合，要達到最大限度地縮短審批時間，減少審批手續(xù)。同時，通過各部門有效鏈接，從市場成交量就可初步預測市場未來需求量，為政府把握土地投放市場的節(jié)奏、開發(fā)商調整產品的結構提供參考。因此，連續(xù)、統(tǒng)一、通暢的管理，既有利于提高政府辦事效率，優(yōu)化市場環(huán)境，更有利于政府對市場的宏觀調控。

1.2以穩(wěn)固的橫向聯(lián)系機制來完善市場管理。進入流通市場的房地產可以買賣、租賃、抵押、贈與等，因此，房地產交易市場又可以細分為買賣市場、租賃市場、抵押市場等等，每一個分市場的繁榮與否、管理到位與否都會影響到其它分市場的健康發(fā)展，因此各分市場的協(xié)調發(fā)展是保證整個房地產市場規(guī)范運行的前提。目前，隨著城市化進程的加快，城市人口急劇增加，新增人口大多來自外地和農村，而這部分人口在創(chuàng)業(yè)初期一般會選擇租房，因此，租賃市場潛力巨大，但租賃管理又是當前房地產交易市場管理中最大的瓶頸。為此，房管、工商、公安、稅務等機構必須加強橫向聯(lián)系，盡快消滅“地下”租賃市場，將房屋租賃管理引上正常軌道，納入統(tǒng)一規(guī)范管理，促使租售市場協(xié)調、互動發(fā)展。

1.3以多級聯(lián)網體系來實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化管理。在城市化的發(fā)展進程中，越來越多的城郊結合部地區(qū)被融入城市圈，土地開發(fā)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)蔓延，加上傳統(tǒng)戶籍制度的打破，大大促進了城鄉(xiāng)人口的雙向流動。

面對現(xiàn)實，房地產市場管理必須主動適應新的形勢，盡快將市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產市場納入同一管理系統(tǒng)，分級管理，聯(lián)網互動，及時監(jiān)督，重點加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產市場管理自動化、正規(guī)化管理，實現(xiàn)城鄉(xiāng)管理的一體化、標準化。

2建立寬廣的交流平臺

2.1為市場主體提供高水平的服務平臺。作為市場管理部門，既承擔著監(jiān)控和管理的職能，也承擔著為市場主體服務的功能。其發(fā)展方向為寓管理于服務中，多方位、多維度地建立信息宣傳渠道，滿足市場多層次需求。特別是目前房地產市場從賣方市場向買方市場轉變的過程中，各方主體更多地信賴于政府權威部門的信息，也希望市場管理部門能為他們提供更多更有效的信息。因此，必須高度重視形式多樣的服務平臺的組建。此外，房地產交易大會是開發(fā)主體和中介機構宣傳推介的絕好機會，也是市民購房選房的相對集中時間，營造盛大、熱烈的氛圍，提供全方位的服務，可以讓更多的市民關注新樓盤，重新認識舊樓盤。建立權威的網站、報刊專欄，實施專業(yè)化的服務也必將受到社會的普遍歡迎。

2.2加強社會對市場主體行為監(jiān)督的平臺。隨著市場交易活動的日益頻繁，越來越多的創(chuàng)業(yè)者和謀生者加入了房地產開發(fā)和中介隊伍，在過于焦急的趨利心理驅動下出現(xiàn)了種種不規(guī)范行為，嚴重影響了市場的正常運行。因此，從加強管理角度考慮，必須筑起強有力的監(jiān)督平臺，在開放、透明的環(huán)境中加大社會對各類主體的監(jiān)管，從法律、道德、社會輿論等各方面迫使各市場主體自覺加強誠信建設。所以，市場管理部門有必要充分利用公共媒體，對所有進入市場進行房地產開發(fā)和中介服務的機構進行公開監(jiān)督。同時，匯聚社會焦點問題，為管理部門解決和處理群眾熱點、難點問題提供信息。

2.3探尋開放式的信息查詢平臺。步入信息化時代，房產檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產要查檔、二手房購買者在作出購買決定前要查詢房屋的權屬情況等等。而房地產產權產籍檔案是經過工作人員整理后形成的有價值的信息資源，不能僅僅局限于內部人員利用，更要對外部人員開放，實現(xiàn)資源共享，滿足社會需求。同時，還應進一步改善查詢環(huán)境，有選擇地對外提供查詢平臺，可開通網上檔案查詢通道，準許符合條件的人員隨時查詢。

3建立科學評估體系

3.1全面客觀評價市場服務主體的資信程度。開發(fā)公司和中介公司作為市場主體的重要組成部分，其市場行為的規(guī)范與否對整個市場的健康發(fā)展產生著很大的影響，在目前急需建立誠信體系的情況下，首要的是盡快建立評價企業(yè)行為的標準，從考察企業(yè)硬件與軟件兩大部分著手，根據各項指標的重要性確定相應的權重，得出綜合結果，實行動態(tài)管理，并適時調整。當然這要得到各相關部門的協(xié)助與配合，才能達到預期的效果。

3.2完善市場預警體系，控制市場風險。近幾年來，在投資和消費的雙向拉動下，各地房地產市場普遍升溫，一些城市飛速上漲的房價已在房地產業(yè)界拉響了警報。過火現(xiàn)象要引起我們足夠重視，要通過建立信息披露和預警預報機制來控制房地產開發(fā)與投資的風險，為政府、投資者、消費者作出決策提供更可靠的依據。

4建立殷實的數(shù)據基礎

4.1盡快實現(xiàn)商品房預（銷）售合同網上聯(lián)機備案。商品房預（銷）售合同網上聯(lián)機備案將使商品房的買賣在更公開的平臺上操作，是規(guī)范買賣行為、簡化手續(xù)的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實性的有效手段，可以改變以往銷（預）售信息由開發(fā)商自報帶來的差錯或合同備案滯后帶來的統(tǒng)計誤差。重慶、成都等城市對此的成功試行充分說明實行網上合同聯(lián)機備案是網絡時代信息化建設的要求。

篇4

【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發(fā)的逐步深入，西安市建設改造的進程也逐步推進，為房地產業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎，市場呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產市場和信貸健康有序地發(fā)展。本文結合詳盡可靠的數(shù)據對西安地區(qū)房地產市場及其信貸現(xiàn)狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機。

2007年，國家出臺了一系列調控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產市場加以規(guī)范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設迅速跟進為房地產行業(yè)快速擴展開發(fā)提供了有力支持。房地產業(yè)開始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進行調整。

經濟開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來區(qū)域規(guī)劃建設的推進，已經成為地產發(fā)展的熱點區(qū)域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發(fā)展進入新的階段。

一、房地產市場現(xiàn)狀分析

1、全國房地產市場現(xiàn)狀

2007年，全國房地產開發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現(xiàn)出加速增長的勢頭，房地產開發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國完成房地產開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經濟區(qū)域經濟西安市房地產市場及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示

房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續(xù)走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。

2、西安市房地產市場現(xiàn)狀

2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環(huán)境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產市場發(fā)展愈趨健康、成熟。

（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規(guī)模逐步擴大，房地產開發(fā)市場中企業(yè)、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。

①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。

②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩(wěn)增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。

③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷售量歷史新高。

（2）運行特點。商品房開發(fā)和交易市場異?；馃?，開發(fā)投資額和房屋銷售額屢創(chuàng)新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩(wěn)。

二、房地產信貸現(xiàn)狀分析

1、全國房地產信貸現(xiàn)狀

2007年對于中國房地產業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發(fā)投資增長仍有所加快。全年房地產開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環(huán)境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內6次加息，房地產宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業(yè)有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優(yōu)化。

2、西安市房地產信貸現(xiàn)狀

（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。

房地產信貸增長呈現(xiàn)加快趨勢，個人住房貸款增長態(tài)勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。

房地產開發(fā)貸款保持小幅增長趨勢，地產開發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來，西安市房地產開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長態(tài)勢，截至12月末，房地產開發(fā)貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發(fā)貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發(fā)貸款157.91億元，同比增長9.84％。

信貸情況以農業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營業(yè)部房地產類余額399895萬元，占營業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發(fā)貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。

（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發(fā)的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。

三、西安房地產市場存在問題的因素分析

西安地區(qū)房地產發(fā)展過程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：

1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續(xù)攀升。物價和房價是互為聯(lián)系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。

3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。

四、西安房地產發(fā)展相關啟示

長期來看，房地產市場的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現(xiàn)狀分析得出以下啟示：

1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔

住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機開征物業(yè)稅，穩(wěn)定房價

從國外的經驗看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續(xù)發(fā)展。

對西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當?shù)胤績r上漲而增加，而當?shù)胤績r的變動又取決于當?shù)亟洕l(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當?shù)卣匾晫伯a品和服務的投入，重視長期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。

4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”

要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。

5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費

通過完善的房地產信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統(tǒng)一設計實施，但是做為西安市也可以進行區(qū)域范圍內的嘗試，以保障房地產行業(yè)有序健康地發(fā)展。

6.創(chuàng)新房地產信貸產品，拓寬融資渠道

商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產信貸產品，拓寬房地產開發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強信貸產品的創(chuàng)新工作。引導開發(fā)企業(yè)轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業(yè)開發(fā)主體的質量，而且有利于西安市房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

五、結束語

隨著政策的進一步調控，西安房地產市場經歷了很大的變化。西安房地產市場經過多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調控政策其累積影響效應和市場長期發(fā)展走向將于今后得以顯現(xiàn)，所以我們相信西安房地產必將成為西安地區(qū)經濟發(fā)展和社會進步的重要體現(xiàn)。

【參考文獻】

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篇5

關鍵詞：泰國；日本；房地產市場；匯率；逆轉

一、泰國房地產市場發(fā)生逆轉的歷程

泰國房地產大幅下跌的外因是亞洲金融危機，泰國貨幣受到國際炒家的沖擊，但其中，也有泰國本身發(fā)展的內因，導致國際炒家對泰國的沖擊，泰銖大幅貶值，給泰國造成巨大損失。引發(fā)的內因有：

1．經濟結構不合理，資產泡沫性大。20世紀70年代末開始，包括泰國在內的東盟各國積極推行出口導向的工業(yè)化戰(zhàn)略，經濟發(fā)展非常迅速。但工業(yè)化過程中主要以勞動密集型產業(yè)為主，缺乏科技和生產效率的支持，使出口難以長期保持強勁的競爭力。當泰國的經濟處于上升階段時，銀行信貸急劇擴張，但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產部門，而是流向高風險的房地產和股市。在金融風暴前夕，泰國房地產積壓的資金為300億美元，積壓的住房有85萬套，需7年時間才能消化，寫字樓和商鋪空置率高達20％以上。信貸過度擴張和房地產熱造成通脹事急升，經濟泡沫越來越濃。這為貨幣、銀行及金融危機留下了隱患。

2．國際收支惡化，對外負債嚴重。泰國推行經濟國際化以及實行金融開放的政策，但其國際收支情況并不理想。泰國在危機前兩年經常項目收支逆差每年都在100億美元以上。為了彌補經常項目逆差，也為了擴大國內投資，不惜借人巨額外債，泰國的國家短期外債占77％。由于泰國資本市場開放度比較大，流人大量短期資本進行套息或者投資到股市(泰國75％的外資流入股市)，然而一旦泰國國內的經濟有所變化，它們很快就會撤走。多年以來，泰國財政盈余穩(wěn)健，但進入1996年，情況發(fā)生了變化，由于美元對日元在1995年、1996年持續(xù)上升，已經嚴重的削弱了泰國出口競爭力。1996年第四季度由于收入短缺而出現(xiàn)財政赤字，相當于1．1％的GDP。財政收支短缺使泰國不再有盈余彌補日益擴大的經常賬目逆差。泰國的外債總額1991年只有300億美元，但到1996年底已經增加到800億美元。

3．金融體系不健全，高風險貸款過于集中。泰國的金融體系不健全，風險意識差，當經濟升溫時，金融體系大量資產流入房地產，造成房地產價格猛升，形成地產泡沫。當房地產價格上升到與實際購買力脫節(jié)的地步，地產市場出現(xiàn)供過于求，發(fā)展商失去支付高利率的能力，金融體系涌現(xiàn)了大量的呆壞賬。在1997年5月，泰國91家財務公司的呆帳就達到640億美元，其中大多數(shù)是房地產貸款呆帳，使其經營陷入困境。而泰國的金融貸款集中房地產業(yè)，房地產業(yè)的貸款占到總貸款額的40％以上。銀行對單一行業(yè)的貸款過于集中，承受著巨大風險。

盡管從1985年開始，泰銖開始實行以美元為主的一籃子掛鉤制，使匯宰相對穩(wěn)定，但泰國的經濟結構畸形不合理，旅游及相關產業(yè)占國民收入的三分之一以上。他們借助于東亞投資熱潮，大量引進外資，借入外債，在房地產、零售及娛樂等第三產業(yè)等非生產領域，投入大量的資金，造成經濟泡沫，虛假繁榮；此外，金融體系、特別是金融監(jiān)管體系不完善，過早開放金融市場，輕易實行金融自由化和國際化政策，使得外匯市場受到強烈的沖擊。

總之，貿易赤字、經常項目逆差、財政收支不平衡、外債激增(特別是短期外債)、物業(yè)市場的不振以及信貸評級下降等因素共同作用的結果，使泰國成為亞洲危機的引爆點。導致泰國經濟崩潰，貨幣急劇貶值，經濟陷入衰退，很長時間難以復原。這直接導致了房地產市場價格的暴跌。

二、香港房地產市場發(fā)生逆轉的歷程

1997年的香港，作為國際金融中心，經濟基礎雄厚，擁有近900億美元的外匯儲備和龐大的財政盈余。香港經濟基礎健全，經濟平穩(wěn)增長，1996年增長率達4．5％，1997年前3季度分別取得5．4％、6．4％。和5.8％的強勁增長；特區(qū)政府幾乎沒有任何經常賬目赤字，反而擁有預算盈余。當時，香港市場氣氛高昂，投資者信心充足。并且外資銀行(主要是美國投資銀行)預測，恒生指數(shù)跨越2萬點高峰指日可待，將來有望會沖上28000點的新高。

然而，香港的經濟并不是如此樂觀，經濟隱憂在幾年前就已經存在，并不斷積累，在特定條件下，經濟危機有可能爆發(fā)。那就是多年來過度膨脹的資產價格，特別是房地產的價格，以及香港貨幣制度存在的隱憂。

香港的資產價格，主要是樓價在1997年前10年里上升了逾10倍，物業(yè)市場一直暢旺炙熱，經久不衰。香港人多地少，土地供應有限，并且香港嚴格限制土地和不動產的供應，為發(fā)展商壟斷物業(yè)價格提供了條件。房地產市場供不應求，然而銀行長期的實質負利率及投機炒賣活動，導致房地產飆升。據統(tǒng)計，1984年1月至1997年7月，大單位及豪宅價格上升了12．3倍，僅1997年上半年，住宅價格，特別是豪宅市場價格上漲了將近1倍。據報道，1997年夏秋，香港某些地點的物業(yè)價格，無論是住宅還是商用樓宇，都已經趕上和超過了東京，高居全球第一。

與此同時，由于經濟增長強勁，薪金連年上升，貨幣收入節(jié)節(jié)增長；股票市場也增長強勁，1997年上半年恒指由12000多點一路上揚，直升到16800點。一方面，薪金收入增長加上因股市和樓市上漲而帶動資產組合膨脹，使實際收入大幅增加，導致市場需求亢奮。另一方面，由于不動產市場價格上揚，造成經濟環(huán)境惡化，營銷成本增加，在消費需求激升的刺激下，香港整體物價高昂，相比臨近地區(qū)，香港的物價顯得過于昂貴。特別是1997年下半年后，東盟各國貨幣以及韓元、臺幣相繼貶值；反觀香港，港元幣值堅挺，資產價格不僅未降，反而持續(xù)上升，使得相對競爭力減弱，訪港游客驟減，出口萎縮。很明顯，香港資產市場過于膨脹，幣值高估，資產價格必須大幅下調，或港元大幅貶值。

在金融風暴之后，香港的房地產價格大幅下跌，有20萬人淪為“負資產階級”，在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產階級居住社區(qū)的“太古城”是最能體現(xiàn)香港中產階級財富慘況的區(qū)域之一。其房地產價格從1997年以前約1．3萬港元／平方英尺的最高峰，以后逐年下降，到2001年跌落至四五千元。

香港房地產市場發(fā)生逆轉的原因主要有：

第一，亞洲金融危機，打擊了香港的宏觀經濟，經濟增長明顯放慢，經濟增長甚至出現(xiàn)負增長。

第二，1997年下半年以后，東盟各國貨幣以及韓元、臺幣相繼貶值；而香港，幣值堅挺，房地產價格昂貴，造成經濟環(huán)境惡化，營銷成本增加，使得相對競爭力減弱，訪港游客驟減，出口萎縮，失業(yè)率上升。

第三，美國以及全球經濟不景氣，再加上“9．11事件”，令香港經濟更加疲弱不振。由于美國經濟下滑，歐元區(qū)低迷不振，日本積重難返，世界經濟環(huán)境持續(xù)惡化，國際市場

需求下滑。作為一個高度開放的香港經濟體，受到很大沖擊。以2001年為例，2001年1月至10月，香港出口總值又比2000同期下跌4．8％?！?．11事件”之后，國際市場狀況進一步惡化。在2001年10月份，香港的轉口貿易和港產品出口，分比2000年同期銳減13．5％和18．1％。很多廠商已遭海外買家要求減少貨物付運量，推遲交貨期，甚至取消定單。裁員、凍薪、減薪(或變相減薪)便成為不可避免的手段。再加上股票價格猛跌(跌幅高達50％)，股民損失慘重，市民普遍缺乏購樓欲望，這導致房地產價格難以復蘇。

第四，近幾年來，香港樓宇的供給量有了較大幅度的增長。1997年后，香港特區(qū)政府的房地產政策與港英時代有很大的不同。在港英時代，土地供應量受到嚴格的限制，而對樓宇的需求量又與日俱增，使得建成可供出售的樓宇價格，因供求矛盾尖銳而被迅速抬高。后，特區(qū)政府規(guī)劃在2007年時，香港有七成家庭可以擁有自己的物業(yè)。為達到這一施政目標，特區(qū)政府提供足夠的土地，讓公營及私營機構大量建屋以及出售公營房屋。因此，房地產市場供給充足，有大量現(xiàn)房以及短期將落成的期房，房地產價格的下跌是不可避免的。

第五，隨著粵港兩地人流、物流交往的加快，以及交通條件的改善，也會削弱香港居民對樓宇的需求欲望。因為深圳房地產價格遠遠低于香港房地產價格，加上香港制造業(yè)大規(guī)模北遷(近20年香港制造業(yè)已有75％遷往內地)，不少人會搬遷到深圳或國內其他地區(qū)住。據香港某地產公司的估計，在2001年，香港人在深圳置業(yè)購房的單位突破一萬個。有的經濟學家根據此消彼長的邏輯，測未來香港的樓價不僅不可能上揚，還會繼續(xù)下調。由于香港市民樓宇的需求呈減弱趨勢，樓宇價格自1998年以來持續(xù)多年呈下滑態(tài)勢，2001年12月住房綜合消費物價指數(shù)又較2000年12下降8．7％。

第六，目前香港的樓價已降到1989年前后的水平。但是，在這12年間，香港人的薪金升幅，絕大多數(shù)超過一倍，為何樓市還處于持續(xù)低迷的狀態(tài)。這是不能完全用購買力因素來說明的。而只能從香港人對房地產價格的預期，即絕大多數(shù)香港人都看淡樓市前景，即便有各種優(yōu)惠也吸引不了買家的興趣。不否認香港樓價還有上升的可能，但有一點是可以肯定的，即香港樓市的基本格局已經逆轉。因為香港特區(qū)政府確定的長遠發(fā)展目標，是與高樓價、高地價不相容的。

三、日本房地產市場發(fā)生逆轉歷程分析

1．1985年～1990年間日本房地產價格暴漲原因分析。

(1)長期低貼現(xiàn)率的作用。導致地價暴漲的直接原因就是長期低貼現(xiàn)率。在1985年，日本和其他西方發(fā)達國家一起簽訂了“廣場協(xié)議”。在該協(xié)議中，西方五國一致認為美元被嚴重高估，同意以聯(lián)合干預外匯市場的方式促使美元貶值。協(xié)議簽署后，美元兌日元匯率迅速下降，由240日元／1美元跌至1986年的160日元/1美元，最終維持在130日元／1美元～140日元／1美元的水平上?！皬V場協(xié)議”簽訂之后，日本經濟因日元升值而受挫，日本銀行不得不下調貼現(xiàn)率，設法子抑日元對美元的升值，以擴大和提高本國的經濟競爭力。1986年，日本銀行連續(xù)四次降低貼現(xiàn)率，到1987年2月已經降至2．5％。日本的貨幣供應量在1985年～1989年期間增長極為迅速，大量的剩余資金紛紛流向股市和房地產市場，從而導致其價格的上漲，股票異常的收益率使企業(yè)的生產資金和金融機構的信貸資金通過各種渠道流入股票市場，高漲的地產價格又擴大了以地產作為抵押資產的金融機構的信貸規(guī)模，如此循環(huán)往復，泡沫不斷膨脹。(2)大量信貸資金投資于土地資產。據統(tǒng)計，1984年房地產抵押貸款在日本全國銀行的貸款總額中所占的比例為17％，以后比例逐年增加，至1987年已達到20％，到192年3月末達到150萬億日元，占全國銀行貸款余額的35．5％。除了商業(yè)銀行等金融機構外，一些由日本財政部支持的住房貸款機構也在土地投機中大量發(fā)放信貸資金給開發(fā)企業(yè)，進一步降低了融資成本，導致土地價格更加上揚。房地產的升值和信貸規(guī)模的不斷擴大形成惡性循環(huán)，推動了房地產泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時期，東京和周圍3個地區(qū)理論上的地價甚至超過了當時所有美國領土的價值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產總值。(3)大量企業(yè)資金參與土地投機。在1985年至1989年期間，由于當時日本經濟增長速度下降，企業(yè)實物投資積極性不高，因而很多企業(yè)就把通過權益融資的方式籌集到的大量資金運用于土地資產和金融資產的投機上，從中獲取巨額利潤，企業(yè)的這種投機活動大大推動了地價的上漲。

2．日本房地產價格暴漲價對日本經濟的影響。地租過高會影響社會經濟的發(fā)展，減弱國際競爭力。其危害性表現(xiàn)在：(1)加劇了社會分配的嚴重不均。在20世紀80年代后半期，由于家庭擁有宅地資產的差距擴大，日本社會的基尼系數(shù)平均為0．56至0．65之間，而基尼系數(shù)一旦超過0．4，則被視為超過了臨界度，它對社會經濟的穩(wěn)定發(fā)展極為不利。(2)高地價嚴重阻礙社會生產力的發(fā)展。例如日本在開設的新企業(yè)中，購入不動產費用占75％，其中絕大部分是地價。所以，地價愈高，新企業(yè)的開工率愈低。每一個企業(yè)的開業(yè)資金，1982年度平均為500萬日元，1991年度則平均上升到1900萬日元。(3)地價上漲是泡沫經濟的總根源。20世紀80年代后半期，地價上漲也引起日本股票價格的上漲。因為各大企業(yè)都擁有大量的房地產，構成其企業(yè)的固定資產。此種資產的價格一旦膨脹，其利潤隨之而漲，股票價格也望風而漲，于是使泡沫經濟有了惡性發(fā)展。

由于房地產價格的暴漲，按日本官方公布的材料計算，日本城市的地價遠高于歐美諸國。按每平方米計算，東京比紐約高7．9倍，比倫敦高4．2倍，比巴黎高4．5倍，比法蘭克福高3．1倍。由于地價高，房租必隨之而高。一些外國公司的經營稍有不善，就會撤離日本。在1995年的8月間，原國際上十幾家大銀行的亞洲銀行總部，均已搬出了東京。

同樣，由于日本的地價昂貴，使外國公司很難進入日本從事直接投資，從截止1993年底的情況看，外國公司在日本的直接投資只有161億美元，而同時期日本在國外的直接投資已達到4225．5億美元。

另據統(tǒng)計，僅日本制造業(yè)海外直接投資額，1989年度按大藏省統(tǒng)計的數(shù)字為163億美元，約相當于1985年度24億美元的7倍。由于日本國內企業(yè)大量向海外轉移，從20世紀90年代以來失業(yè)率節(jié)節(jié)上升，1999年為2．1％，1994年為2．9％，1996年上升為3．3％，這是戰(zhàn)后以來的空前紀錄?？傊?，日本的房地產價格與日元升值一起加速了日本產業(yè)的空洞化，造成了日本經濟的衰退。

3．日本房地產價格逆轉歷程。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續(xù)五次提高貼現(xiàn)率，過于急劇的貨幣

緊縮加快了資產市場崩潰：股票和房地產市場先后在1990年和1991年價格崩盤。1991年，日本經濟進入衰退，政府不得不再次實施擴張性政策，但是金融機構巨額不良資產帶來的資產貶值以及經濟嚴重衰退已經不可避免。

為抑制泡沫經濟的后遺癥，1992年日本政府出臺了“地價稅”。其主要內容是，凡持有土地者，每年必須交一定比例的地價稅。納稅人是在日本國內擁有土地所有權和借用權的法人和個人，稅率為千分之三?！暗貎r稅”出臺后，土地持有者紛紛出售土地，導致地價的5年連續(xù)下降。地價下降必然使企業(yè)經常利潤下降，股票價格下跌，從而使日本國民經濟停滯或延長蕭條期。

四、結論

從泰國、香港、日本房地產市場發(fā)生逆轉可以看出，“樓市崩盤”主要是以下幾個因素：

其一，樓價過高，導致人力成本和投資成本過高，經濟不堪重負，例如日本和香港等地，房地產價格過高，已經嚴重的削弱了這些地區(qū)的競爭力，房地產資金流入，產業(yè)流出，造成了經濟發(fā)展的停滯，高漲的房地產價格已經使這些地區(qū)和周圍的地區(qū)無法競爭，價格下跌或許是經濟發(fā)展的唯一選擇。泰國在房地產價格降價之前，經濟已經陷入困境，資金外撤，收入下降，房地產下降是必然的趨勢。

其二，房地產實際需求有限，房地產交易相當程度上處于資本運作狀態(tài)。也就是說，某一區(qū)域的居民安居問題早就解決，但是，本地剩余資本和外來游動資本仍然不斷投入房地產交易，使房價高漲并演變?yōu)橘Y本交易。

其三，匯率的變動。匯率的變動使得泰國競爭力下降，短期資本大幅外撤，導致泰國經濟崩潰，房地產價格下跌。而匯率的變動使得日本的投資外流，其后的經濟政策進一步推動了房地產價格的上漲，經濟競爭力下降。降低日本房地產的價格，以降低成本，增強競爭力，刺激經濟，也是日本政府的必然選擇。也正是由于匯率的變動，使得香港物價過高，成本的增加，使得香港的制造業(yè)、商業(yè)以及旅游業(yè)的成本過高，出口銳減，經濟出現(xiàn)負增長，最終，導致了房地產市場的價格的下跌。

參考文獻：

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篇6

為了更好的了解咸陽市房地產市場，需要先了解咸陽市概況、綜合實力、經濟結構、現(xiàn)代工業(yè)、城市建設、人口及人民生活。咸陽市位于關中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽，水北也叫陽，山水俱陽，故名咸陽。咸陽是中國歷史上第一個統(tǒng)一中國的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個區(qū)，武功、涇陽、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長武、旬邑、淳化10個縣，共有216個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個街道辦事處，3843個行政村，163個居委會。人口494萬人。地處陜西關中平原腹地的咸陽，有著2350多年的建城史，是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市、中國地熱城、全國十佳宜居城市及首批中國優(yōu)秀旅游城市、全國精神文明創(chuàng)建工作先進市。2004年，又被評為首屆中國魅力城市[33]。經過建國50多年，特別是改革開放20多年的建設，咸陽已具有較強大的工業(yè)基礎和經濟實力，現(xiàn)已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機械為主體的工業(yè)體系?！笆濉逼陂g，咸陽市經濟建設取得了令人振奮的成就，經濟建設進入突飛猛進的時代，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。突出表現(xiàn)是：經濟總量迅速擴大，財政收入快速增長，固定資產投資持續(xù)增長，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業(yè)總產值完成1930.45億元，2005年當年生產總值實現(xiàn)了433億元[34]，2006年當年生產總值實現(xiàn)了484億元。2006年咸陽市實現(xiàn)財政收入為35.1億元，同比增長了11.3%；2006年財政支出為42.8億元，比上年增長36%。2006年人均生產總值達到9723元，比上年增長7.4%[35]。咸陽市綜合實力。全市生產總值、財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均收入等主要經濟指標的總量居全國第111位，居陜西省第2位[36]。主要經濟指標總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國民經濟和社會發(fā)展中占舉足輕重的地位。經濟社會科技全面進步，經濟運行質量創(chuàng)歷史最好水平。咸陽市經濟結構。咸陽市三次產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，經濟運行質量明顯提高。2006年，認真落實國家農業(yè)和糧食生產政策，繼續(xù)加大對農業(yè)的扶持力度，第一產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，完成增加值98億元，同比增長7.2%；第二產業(yè)仍然是咸陽經濟增長的主要推動力量，完成增加值218億元，同比增長16.4%；第三產業(yè)發(fā)展活躍，完成增加值168億元，同比增長11%；三次產業(yè)結構為20.3：45.0：34.7，對經濟增長的貢獻率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽市現(xiàn)代工業(yè)。咸陽是一個新興的工業(yè)城市，紡織工業(yè)經過50多年的發(fā)展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創(chuàng)匯的主導產業(yè)，其年產值占全省紡織業(yè)的1/3。電子工業(yè)已成為實力較強、技術裝備水平較高的新興產業(yè)，全國最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業(yè)集中于市區(qū)西郊，其年產值占全省電子工業(yè)的近一半。秦都已被人們譽為“紡織電子城”。咸陽市已成為陜西最大的果品生產加工基地，畜產品生產加工基地、電子工業(yè)基地、能源化工基地，醫(yī)藥保健基地、紡織工業(yè)基地。咸陽市城市建設。要促進外向型經濟的發(fā)展，就必須進一步提升城市的品位和城市形象，以擴大知名度。近幾年以基礎設施建設和生態(tài)建設為重點，推進城市建設邁上新臺階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽，爭創(chuàng)國家環(huán)保模范城市為龍頭，抓緊實施“藍天、碧水、綠色、寧靜”工程。咸陽市城市建設取得了突破性的進展，城市綜合功能顯著增強。全市天然氣用戶發(fā)展到10萬戶，天然氣加氣站3座，市區(qū)天然氣覆蓋率達到90%；污水處理率達80%；生活垃圾無害化處理率達78.4%；城市綠化率達到36.7%。咸陽市城市道路建設取得了一定的進展，實施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽市入選為“中國十佳宜居城市”，是西北地區(qū)唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達到299座，其中二類以上公廁達20%以上；共改造、新建市場38個，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬人，比上年末增加2.43萬人。其中，其中農業(yè)人口355.4萬人，占總人口64.16%；非農業(yè)人口142.67萬人，占總人口35.84%[40]。隨著企事業(yè)單位增資政策的落實、再就業(yè)和社會保障工作的加強以及農村富民工程的實施，城鄉(xiāng)居民收入快速增長。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達8780元，比上年增加522.69元，同比增長6.3%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出7147元，比上年增加708元，同比增長11%。城鎮(zhèn)居民用于醫(yī)療保健、娛樂教育文化和居住方面支出分別比上年增長42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長10.3%。全市年末人均儲蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽市社會保障體系的建立和不斷完善，擴大社會保險覆蓋面，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等五大保險全面啟動，參保人數(shù)大幅增加。城鎮(zhèn)居民最低生活標準提高到160元，最低生活保障、失業(yè)保險金、最低工資標準三條社會保障線資金發(fā)放情況良好。

3.2咸陽市房地產市場的發(fā)展階段

咸陽市房地產市場形成始于20世紀90年代初，1990年5月，國務院出臺了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理辦法》為全國的房地產開發(fā)提供了法律依據。咸陽市房地產市場開始真正啟動。在1991年，咸陽的房地產開發(fā)企業(yè)只有兩家，1995年以前，咸陽的房地產開發(fā)商多采取拆遷原地安置的方式發(fā)展房地產，加上嚴禁公房交易，因而無法刺激房地產市場14活躍，個人購房寥寥無幾。1995年后實行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對個人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場的活躍。經過1995年的快速爬升，到1997年、1998年達到高位，1998年亞洲金融危機之后，房地產市場發(fā)生逆轉，整個市場出現(xiàn)下滑趨勢，以寫字樓市場的情況最為嚴重，一大批在建項目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽市房地產市場一直在進行調整。從2002年咸陽市房地產市場開始升溫，年末有開發(fā)活動的房地產企業(yè)達到45家[41]。到了2003年由于咸陽市和西安市簽訂了《西安－咸陽經濟一體化協(xié)議書》，加大了西咸經濟一體化的進程的力度，同時在政策上實施了一些有利于房地產市場發(fā)展的措施，2003年上半年咸陽市房地產市場出現(xiàn)了快速增長的勢頭。圖3-12003—2007年咸陽市房屋建筑施工及竣工面積情況

3.3咸陽市房地產市場投資狀況

3.3.1投資開發(fā)形式

咸陽市房地產投資開發(fā)由主要以本地開發(fā)商為主開始過渡到本地開發(fā)商、省外開發(fā)商、周邊盟市開發(fā)商三足鼎立的局面。咸陽市本地開發(fā)商由于熟悉環(huán)境，擁有便利的開發(fā)條件，占據了咸陽市房地產開發(fā)投資的主要份額。但是本地開發(fā)商除了極少數(shù)幾家外，大多數(shù)規(guī)模有限，投資也僅限于一兩個項目，他們的投資力度與規(guī)模相對較小。也有如茂源集團、新元房地產開發(fā)公司、咸陽萬國房地產開發(fā)公司等實力較強的本地開發(fā)商，他們在成功運作了幾個大型項目后積累了資本，投資的力度規(guī)模逐漸加大。省外開發(fā)商的市場份額迅速擴大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團、中房集團等都到咸陽市開發(fā)項目。這些項目多位于咸陽市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬平方米)房屋建筑竣工面積(萬平方米)15以中高檔項目為主。從2002年開始，周邊盟市開發(fā)商開始進入咸陽市，這部分開發(fā)商一般是通過修路補償、基礎設施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業(yè)為主，如：西安大信房地產開發(fā)有限公司、陜西泰盈環(huán)達通房地產開發(fā)有限公司等。

3.3.2開發(fā)投資量及投資結構

這幾年咸陽市房地產開發(fā)投資持續(xù)高速增長，增幅高于同期固定資產投資。2001—2007年房地產投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長率為28.9%，2007年的增長率達到了50%,是近幾年增長速度最快的一年，房地產投資增長速度增幅比同期的固定資產投資增幅高于13.1%。這是與西咸經濟一體化大背景有著密切的關系[42]。2007年咸陽市房地產開發(fā)投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當年咸陽市房屋竣工面積達到327萬平方米，房地產開發(fā)投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽經濟一體化以來，西安許多有車族逐漸在咸陽市置業(yè)投資，從而促使咸陽市房地產開發(fā)投資額連年不斷穩(wěn)步增加。從房地產投資結構上來看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢，辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房投資也是比較高的速度增長，2005年辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房完成投資分別為500萬元和27141萬元，合計9409萬元；2006年辦公用房和商業(yè)用房投資分別為1226萬元和8183萬元，合計32141萬元。其中辦公用房完成投資增長了2.45倍，商業(yè)用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產投資繼續(xù)保持增長勢頭，房地產投資在全市固定資產投資中所占比重持續(xù)上升，其中住宅投資達到12.5%。咸陽市住宅房地產市場起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體呈現(xiàn)出與經濟發(fā)展相對應的快速增長特征。從咸陽市的國民經濟與市場發(fā)展階段和總趨勢來分析，住宅房地產投資占全市固定資產投資比重的上升是市場需求結構變動的必然結果。

3.3.3經濟適用住房建設

投資起步晚從商品住宅的投資類型結構看，從2000年開始到2005年未建設經濟適用住房。這種情況一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結住房市場供給的雙軌制。2006年起咸陽市才啟動經濟適用住房及廉租住房建設項目，目前，市區(qū)僅建設廉租住房1.05萬平方米，210戶入住，300套1.5萬平方米廉租住房工程項目正在建設中，已開工建設的“陽光一村”經濟適用住房建設已完成投資3800萬元。針對這種情況，從2007年起咸陽市計劃將投資3.89億元，建設經濟適用住房27.2萬平方米。

3.3.4開發(fā)投資理念

發(fā)生碰撞隨著西咸經濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，是把開發(fā)16重點放在郊區(qū)還是繼續(xù)固守中心城區(qū)的問題就擺在了每個開發(fā)商的面前，因而引發(fā)了“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”的理念之爭。支持前者的開發(fā)商們認為城市因人炸、交通擁擠和空氣污染而使環(huán)境不斷惡化，號召追求生活質量的人們逃離城區(qū)，到郊區(qū)尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區(qū)化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發(fā)商們注意到一種“回流”趨勢，即有一部分郊區(qū)住宅購買者，在將郊區(qū)物業(yè)出租或拋售之后陸續(xù)反城，由此，以西咸經濟一體化帶來的郊區(qū)蔓延的“新都市主義”居住理念被導入市場?！靶露际兄髁x”認為真正高質量的生活仍然在城區(qū)，郊區(qū)的種種不便短期內無法快速發(fā)生改變，號召規(guī)劃部門、開發(fā)商共同努力，提升咸陽市中心城區(qū)的質量，讓城市煥發(fā)更大的吸引力。其實無論現(xiàn)在和將來，“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”都并行不悖，無論是對于城市的居住開發(fā)，還是城市中心地帶的開發(fā)，崇尚自然與社會的融合和“以人為本”的精神，是現(xiàn)代居住社區(qū)的共同追求，它們在社區(qū)規(guī)劃設計上都遵循共同的原則：（1）明確社區(qū)邊界是創(chuàng)造領域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識別的場所的關鍵；（3）居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎；（4）以公共交通為導向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應構成社區(qū)基本的網絡結構；（5）公共參與應成為社區(qū)設計中一個必不可少的重要環(huán)節(jié)。目前咸陽房地產開發(fā)和居住潮流中“雙強”格局已經奠定。“新都市主義”在保留傳統(tǒng)都市主義精髓的同時，博采了郊區(qū)大盤所長，注重項目環(huán)境的營造；郊區(qū)大盤也在大力完善各項生活配套，彌補自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產市場能健康快速地發(fā)展[43]。

3.4咸陽市房地產產品及配套狀況

3.4.1建筑類型

咸陽市房地產項目的建筑類型十分豐富。過去開發(fā)的住宅項目以5到6層或6到7層磚混結構的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來，近來開發(fā)的大型小區(qū)中大多規(guī)劃了部分低密度住宅區(qū)，建筑以4到5層的聯(lián)體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區(qū)用以提升小區(qū)檔次，吸引高端客戶；同時，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風景等，都是12層以上的建筑；但是，受國家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區(qū)近年來沒有出現(xiàn)。商業(yè)營業(yè)用房的建筑類型也比較有限。多數(shù)大型專業(yè)市場都采用了3到4層的磚混結構或鋼結構，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結構，以期形成大的空間。臨街的商業(yè)用房多采用3到6層的磚混結構，其中1—4層為商業(yè)部分，4層以上為公寓或住宅。

3.4.2規(guī)劃及建筑設計水平

咸陽市房地產市場的規(guī)劃及建筑設計水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國內同類中等城市還有一定差距，但房地產項目已經逐漸呈現(xiàn)出多樣化、綜合化的趨勢。咸陽市大多數(shù)早期開發(fā)的房地產項目的規(guī)劃與設計缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設計不夠合理。

3.4.3園林環(huán)境建設水平

同建筑設計水平一樣，咸陽市房地產項目的園林環(huán)境建設水平也是在近幾年開發(fā)的樓盤中才有所提高，以前開發(fā)的小區(qū)多數(shù)沒有園林綠化設計，環(huán)境比較差，樓間距也比較小。新開發(fā)的大型小區(qū)多數(shù)比較注意園林環(huán)境建設，小區(qū)綠化率多在30%以上，還有不少項目在小區(qū)內設計了水景，使小區(qū)環(huán)境建設水平提升一個檔次。但多數(shù)小區(qū)項目，尤其是建筑面積在5萬平方米以下的小區(qū)，其園林環(huán)境建設還處在一個較低的水平。

3.4.4工程建設水平

咸陽市大多數(shù)住宅項目都選擇了5至6層的磚混結構。工程建設情況因施工隊伍的不同而不同，總體來講，由于施工項目難度普遍不大，工程建設質量基本可以得到保證。但部分正在施工的項目，施工現(xiàn)場沒有被分隔，現(xiàn)場物品堆放比較雜亂，工人工作態(tài)度不很積極，工程建設水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項目開始逐漸涌現(xiàn)，并逐漸占據市場主流，同時，外來的建筑商大量進入咸陽市，給本地的建筑市場帶來不小的沖擊，也促進了當?shù)毓こ探ㄔO水平的快速提升。

3.4.5物業(yè)管理水平

咸陽市物業(yè)管理目前還處于起步階段，在咸陽市眾多的房地產項目中，絕大多數(shù)項目都是由開發(fā)商自行成立物業(yè)公司對開發(fā)的小區(qū)進行物業(yè)管理，基本上屬于前期物業(yè)范疇。物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理的范圍主要集中在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、安全幾個方面，其他增值服務內容有限。小區(qū)物業(yè)管理的水平隨小區(qū)檔次的不同有較大差別，最新開發(fā)的小區(qū)引入了智能化系統(tǒng)管理，采用了IC技術、紅外監(jiān)控、電子巡更等新技術，物業(yè)管理水平相對有所提高。目前管理水平較高的小區(qū)有：英倫風景、平湖秋月、華宇御景名苑等。

3.5咸陽市房地產市場的供給狀況

3.5.1區(qū)域開發(fā)分布比較

咸陽市的房地產開發(fā)在地域上有比較明顯的分布特點，下面從住宅和商業(yè)營運用房兩個方面分別討論：

（1）住宅開發(fā)項目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽經濟一體化進程的加速及政府扶持力度的加大，市內的兩個區(qū)開發(fā)力度和拆遷力度都迅速加大，開發(fā)格局也由以前的秦都區(qū)為主，轉變?yōu)閮蓞^(qū)齊頭并進、全市開花。東區(qū)特點：①區(qū)域項目規(guī)模日趨擴大，大盤進入該區(qū)域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發(fā)體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項目規(guī)模比例協(xié)調，以市場需求為主要導向。④到2007年底房價上揚幅度較大，商品房均價達2200元/平方米。南區(qū)特點：①以大體量開發(fā)為主，規(guī)模和品質明顯優(yōu)于其他區(qū)域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍郡等。②緊鄰世紀大道兩側，以西咸經濟一體化為發(fā)展方向，引導咸陽房地產市場的發(fā)展趨勢。③咸陽的對外窗口，西安擴展的重要戰(zhàn)略領地。西安開發(fā)企業(yè)進駐較多，說明該地段的不可替代的性質。④該區(qū)域商品房均價達2300元/平方米。西區(qū)特點：①開發(fā)體量及進程不均勻，過大或過小的項目參雜其中。華泰·世紀家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發(fā)展制約。19③2007年底該區(qū)域價格才有明顯上浮，但產品品質因受區(qū)域現(xiàn)狀限制，品質相對較差。商品房均價達2100元/平方米。北區(qū)特點：①目前有兩個500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發(fā)項目：華宇·景觀天下，作為北區(qū)項目標桿，規(guī)模宏大。②該區(qū)域以高校為主，是咸陽的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團公司和中鐵一局集團公司新運處等此類效益較好的大型國有企業(yè)?？腿阂愿咝＝處?、此類單位員工為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽目前最北邊的一條路，咸陽現(xiàn)在主要發(fā)展方向放在南區(qū)，故發(fā)展有一定的局限性。商品房均價達2150元/平方米。市中心特點：①由于區(qū)域中心，可開發(fā)土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國際廣場，國潤·翠湖等。②銷售業(yè)績不存在太大問題，打價格戰(zhàn)是相對其他方面在該區(qū)域的主要競爭思想。③價格穩(wěn)步上漲，價格體現(xiàn)城市中心樓盤品質和城市經濟發(fā)展步伐。商品房均價達3000元/平方米。

（2）商業(yè)營業(yè)用房局部集中，整體分布均勻人民路商業(yè)圈：咸陽市的商業(yè)中心位于人民路與團結路構成的一個塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽市商業(yè)營業(yè)用房最為集中的區(qū)域，分布了大大小小十多個商廈如：華聯(lián)商廈、人民商場、金元商場、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場等，形成了一個以零售為主的休閑消費商圈。七廠什字商業(yè)圈：七廠什字一帶經過十多年的自然發(fā)展，形成咸陽市集飲食與零售消費與一體的商業(yè)圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤萬家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽第一高樓”的美譽。玉泉路商業(yè)圈：玉泉路商業(yè)圈是近五年剛剛興起的一個新興商業(yè)圈。這一帶主要的商廈有：人人樂購物廣場、國美大廈、義烏商城等，形成了一個零售與批發(fā)集一體的商業(yè)圈。隨著麗彩廣場的開盤，集商鋪與住宅的綜合項目在玉泉路商圈已經悄然興起。其他商業(yè)營業(yè)用房多為臨街商業(yè)用房，分布于咸陽市各街道兩側，這些商鋪規(guī)模普遍較小。

3.5.2房地產郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢

咸陽市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是2006年市政府嚴格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。根據調查，咸陽這樣一個中等的城市，現(xiàn)已注冊100多家房地產企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準備進軍房地產，咸陽近年來的房地產發(fā)展勢頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產商“搶攤咸陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，如毛條路、咸陽偏轉、世紀大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產公司“較勁”，市郊房地產開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費者的需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為。

3.5.3供給量趨勢

西咸經濟一體化以來，咸陽市經濟發(fā)展迅速，城市建設日新月異，對商品住宅、商業(yè)用房和辦公用房的需求不斷擴大，咸陽市房地產業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。房地產開發(fā)投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬平方米增加到2006年的68.44萬平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬平方米增加到2006年的61.30萬平方米。房地產投資開發(fā)利潤較高，在市場機制的驅動下，各行各業(yè)都來做房地產，房地產企業(yè)一哄而上，加之房地產管理體制不健全，房地產法規(guī)不完善，管理手段跟不上形式的發(fā)展，土地利用規(guī)劃的實施不嚴格，開發(fā)商獲地相對容易，結果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽市商品房供應量表年份本年度商品房竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數(shù)據來源：2000—2006年咸陽市統(tǒng)計年鑒213.6咸陽市房地產市場的需求狀況3.6.1房地產市場需求群體3.6.1.1被動型需求被動型需求是直接由于西咸經濟一體化產生的動拆遷戶需要重新安置所帶來的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無力承擔自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經濟一體化進程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產品結構基本是中低檔的，價格處于政府控制線內，位置也都基本遷出原居住地，在市區(qū)以外較偏遠的地區(qū)落戶。

3.6.1.2主動型需求

主動型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環(huán)境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進行的二次或二次以上的置業(yè)。西咸經濟一體化帶動了咸陽市發(fā)展，帶來的不僅是環(huán)境的改善，還繼續(xù)保持了原有社區(qū)的優(yōu)勢，例如學校，菜市場，醫(yī)院等各方面優(yōu)秀的公共設施和部門，區(qū)域優(yōu)勢顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場所。但是正是因為本身的地理位置優(yōu)越，加上改造后的環(huán)境及各類資源的改善，相應的市場價格也隨之攀升，相應的這部分類型的產品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。

3.6.1.3投資（機）型需求

投資（機）型需求是指投資（機）者為達到獲利目的，從事購房出租或轉售的盈利性投資行為引發(fā)的房地產需求。投資與投機都是以盈利為目的，他們最大的區(qū)別就是其獲利的合理性及相應房產持有的時間長短不同。如上所述，西咸經濟一體化帶來的各類設施及環(huán)境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應的需求也隨之增加。表3-2咸陽城鎮(zhèn)家庭擁有多套房屋情況表戶數(shù)（萬戶）占總戶數(shù)的比例有自己房產的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產的家庭2.21.6%注：總戶數(shù)以2006年137.37萬戶計資料來源：陜西省地情網由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對象基本是所處地理位置非常優(yōu)越，中高檔以上，價格較高的產品。

3.6.2購房客戶群特征規(guī)律分析

咸陽市購房客戶主要還是以本地居民為主，但外來客戶近年增加很快。從社會購房層次調查來看，如圖3-2現(xiàn)在咸陽市購房的主要對象是：企事業(yè)單位及公務員占45%，22圖3-3咸陽市購房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽市購房對象分類企事業(yè)單位及公務員個體商人外地來咸陽市經商的人員轉賣二手房調整住房人員復員軍人及工作調動人員個體商人占20%，外地來咸陽市經商的人員占4%，轉賣二手調整住房的人員占15%，復員軍人及工作調動的人員占16%。從購房面積情況調查來看：如圖3-3，購買建筑面積在80平方米以下的占40%，購買80—120平方米的占35%，購買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對比較均勻，各個檔次、面積的商品房都有一定的市場存在，中等偏小戶型的客戶數(shù)量相對比較多。

3.6.3置業(yè)地段和生活方式的逐漸改變

以前咸陽市民的傳統(tǒng)觀念是“寧要城里一張床，不要郊區(qū)一套房”，甚至把居住在市中心當作一種身份的象征。近些年來，隨著西咸經濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念逐漸發(fā)生了變化?，F(xiàn)在，人們購買住房時，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環(huán)境、價格、升值潛力等綜合因素?，F(xiàn)在在郊區(qū)購買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優(yōu)美的環(huán)境，還可以享有低地價帶來的實惠，更有一些西安的中等階層和咸陽的富裕階層在郊區(qū)二次置業(yè)，購買住宅，實現(xiàn)“5+2”的生活方式，即五天在市區(qū)，周六、周23日在郊區(qū)，或者實現(xiàn)五天在秦都區(qū)，周六、周日在渭城區(qū)區(qū)東面老城區(qū)。因此，過去一些排斥在郊區(qū)置業(yè)的人們開始逐漸到市區(qū)購買住宅。

3.7咸陽市房地產銷售狀況

3.7.1租售情況

咸陽市房地產項目的銷售情況根據項目運作的情況好壞有很大不同。住宅小區(qū)環(huán)境好，地理位置優(yōu)越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨特的環(huán)境設計贏得了客戶的青睞，開盤時間不久就已經售出50%的產品。而文林由于戶型設計不合理，銷售情況不佳?？傮w講高層1、2層以及小區(qū)邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業(yè)用房的租售情況根據所處地段不同有較大的差別。位于咸陽市幾個成規(guī)模的商圈中的商鋪租售情況十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對比較偏僻，又沒有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差?？傮w而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪租售率都在85%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。

3.7.2商品住宅銷售量持續(xù)增長

表3-32000-2007年咸陽市商品住宅實際銷售情況年份商品住宅實際銷售面積（萬平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數(shù)據來源：2000-2007年咸陽市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報以上是咸陽市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，達到66.3萬平方米，比2006年增加28.58萬平方米，為住宅商品化以來的最高值。房地產年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個人購房所占比重持續(xù)增加，2007年達到60%。從各類商品房銷售的構成來看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應出居民對住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢。24

3.8咸陽市房地產價格

3.8.1各類物業(yè)價格

咸陽市住宅房價根據地段、小區(qū)檔次、戶型及層數(shù)的不同而各有不同?？傮w上講，普通住宅的平均價格在2300元/平方米左右。根據小區(qū)的檔次、樓層的變化，價格范圍在1750—3600元/平方米。而產品建筑形式的不同，會造成售價的很大的差異。在咸陽市，普通六層磚混樓的售價基本在2100元/平方米左右，根據地段、品質的不同，價格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價較高，達到2800元/平方米以上，最貴的達到5000元/平方米，這基本上也是咸陽市住宅的最高價。此外，小戶型的房子售價相對便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價較高。咸陽市的商業(yè)用房價格也有一定的差異性。價格最高的是商業(yè)繁華區(qū)的大中型綜合商業(yè)用房，其價格在6100元/平方米以上，最高達8000元/平方米。臨街商鋪的價格根據所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業(yè)繁華區(qū)中臨主干道的1、2層價格通常在6500元/平方米以上。專業(yè)市場中，1層的價格最高，出入口及電梯旁的鋪位價格也較高。商鋪的租金和售價基本上是正相關的，售價高租金也高。大中型綜合商業(yè)用房的月租金最高，可達到平方米150元以上。專業(yè)商品市場的商鋪租金普遍高于普通臨街商鋪。早期開發(fā)的一些商品市場由于環(huán)境較差，配套設施不齊全等原因租金較低。一般來講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區(qū)間內最多。

3.8.2房地產價格迅速上升

西咸經濟一體化帶動咸陽市房地產價格上升主要源于兩個方面：一是隨著人口和產業(yè)的遷入，增加了咸陽市住宅和產業(yè)用房的市場需求量，促進房地產價格上漲；二是西咸經濟一體化促進政府不斷加快對城市及區(qū)域市政等設施的投資，使房地產的價值量增加，引起房地產價格上升。咸陽市2002年住宅房地產均價為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價基本在1750—2230元/平方米的區(qū)間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區(qū)的住宅單價集中分布在2250元/平方米左右，秦都區(qū)的住宅單價集中在2400元/平方米左右。

篇7

關鍵詞:房地產市場和諧發(fā)展杭州市

步入21世紀,以上海為龍頭的,包括南京、杭州、蘇州、寧波等十多個城市在內的長三角地區(qū)的經濟發(fā)展已越來越引起人們的關注。這些城市的房地產市場伴隨著經濟發(fā)展也越來越活躍、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州為例,對其房地產市場的發(fā)展進行探討。

杭州房地產發(fā)展的良好外在環(huán)境

長三角經濟圈強勁的經濟增長速度及其雄厚的經濟實力極大的活躍了該地區(qū)的房地產市場。首先,經濟增長伴隨著外來人口數(shù)量的增多、素質的提高,因此對房地產的需求也越來越大。其次,社會中高收入階層財富日積月累,急于尋找合適的投資保值渠道。房地產市場恰恰成全了這部分投資者的愿望,一批在房地產市場活躍的投資者,帶動了更多的人投入到購房投資的行列。最后,隨著當?shù)厝藗兪杖氲牟粩嘣黾?對生活質量的要求不斷提高,住房的更新?lián)Q代成為一種必然趨勢。

浙江民營經濟發(fā)達,造就了大量的富裕階層。據央行測算,“十五”期間,浙江擁有民間資本8300億。杭州是浙江省的省會,是浙江的政治、經濟、文化中心。近年來,杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯(lián)合國人居獎”和“國際花園城市”等稱號,成為人們居家置業(yè)的首選城市之一。杭州市政府在推出了取消實物分房、實行住房分配貨幣化政策的基礎上,又出臺了放開外地人購房、取消房改房上市審批、降低房地產交易手續(xù)費、擴大公房出售范圍等相關政策措施、允許經濟適用房上市交易,極大激活了潛在的消費群。另一方面,杭州市建立土地儲備中心,規(guī)范土地使用權轉讓方式,建立房地產開發(fā)用地制度,極大地促進了房地產市場的持續(xù)、快速、和諧發(fā)展。杭州城市吸引力的增強,使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城。

杭州風景秀麗,人杰地靈,對舉辦高等教育具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和人才優(yōu)勢。除了全國一流水平的浙江大學外,云集眾多的高水平大學,如浙江工業(yè)大學、中國美術學院、浙江中醫(yī)學院、杭州商學院、杭州電子工學院、浙江財經學院、浙江工程學院等等。從浙江省人口增長情況看,2003年招生的對象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,連續(xù)七年大學適齡人數(shù)將保持在61-69萬人之間,將比1985年出生的多10萬人。因此浙江省高等教育將以5%-10%的速度可持續(xù)增長5-8年。到2012年,浙江省高校在校人數(shù)將達到100萬人,杭州市的高校在校人數(shù)至少占全省的50%,將達到50萬人。作為“學在杭州”的關鍵,杭州市高等教育園區(qū)的建設將為杭州市帶來大量的投資和消費,并為杭州的房地產市場培育大量的消費者?！皩W在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相關性,可以實現(xiàn)良好的互動。目前,已經有較多的開發(fā)商在高教園區(qū)及邊緣區(qū)塊開發(fā)房地產項目。

杭州房地產市場發(fā)展的政策支持體系

構建市場化的房地產開發(fā)體系和保障性的住房服務體系

結合杭州市房地產發(fā)展現(xiàn)狀,杭州市政府推出了進一步深化住房供給制度、分配制度、消費制度、住房產權制度和住房管理體制的改革。在推進居民住房供應市場化進程的同時,建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理順商品房、經濟適用房、廉租房、二手房和農居多層公寓建設和管理體制,逐步形成對中高收入家庭提供中高檔新建商品住宅,對中低收入家庭提供中低檔普通商品房、經濟適用房和廉租房的兩級住房體系。針對不同層次,提供不同的居住選擇:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,則供應經濟解困房;三是中低收入家庭,在符合準購條件下購買經濟居住房。

根據中低收入家庭對經濟適用房的迫切需求,增加經濟適用房的供給力度,同時控制經濟適用房的供應對象,住宅標準、供應范圍和分配方式,抬高經濟適用房交易門檻,使政府提供的經濟適用房真正能解決當前中低收入家庭和困難群眾的住房問題。此外,每年從經濟適用房中安排一批政策性房源,專門用于解決特困戶家庭的住房問題。同時在建立住房租賃市場過程中,調整住房租賃與銷售之間的協(xié)調比例關系,逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應體系,以適應不同支付能力家庭需求,實現(xiàn)“居者有其屋”。

構建“置業(yè)階梯”引導消費者建立正確的置業(yè)觀念

目前對大多數(shù)人的消費水平來說,只能分檔次、分等級、分先后來逐步實現(xiàn)其住房需求愿望。發(fā)達國家的經驗告訴我們,階梯性的置業(yè)過程對規(guī)范一級市場、活躍二、三級市場有不可忽視的促進作用。

在目前杭州房價較高并且一般居民沒有或者比較難以獲取與自身經濟實力相適應的居所的情況下,政府應當從穩(wěn)定社會和推進杭州市良性發(fā)展的角度向市民提供階梯式的置業(yè)選擇,對居民的置業(yè)行為加以正確導向,使消費者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置業(yè)階梯。例如香港的不同收入群體,有相應的置業(yè)選擇。低收入群體租住公共住房,香港現(xiàn)在約有310萬人居住公共房屋,居民從中獲得了眾多的福利,促進了社會的發(fā)展。對于一些中等收入家庭提供“夾心階層住屋貸款計劃”,向這類家庭出售特別為他們而建的居所,協(xié)助他們自置居所。中高收入群體可以根據自身經濟實力,購買商品房。香港的置業(yè)階梯政策滿足了不同收入群體的住房需求,促進了社會的發(fā)展。

構建快速交通體系以擴大有效供給

杭州道路交通不暢、人口密集、環(huán)境污染等“城市病”日益明顯,這已經影響到杭州房地產市場的和諧發(fā)展。美國專家P.Calthhorpe提出TOD的解決模式,即公共交通導向型的城市開發(fā)模式。TOD模式的理念和方法與杭州面臨的問題和目標追求十分貼近,借鑒TOD模式,將大運量交通、道路系統(tǒng)和土地使用三位一體綜合地進行規(guī)劃和實施,在解決城市交通問題的同時,TOD模式所形成的緊湊的城市空間形態(tài),可避免城市“攤大餅”式的蔓延;同時借助土地利用規(guī)劃及分區(qū)管制措施,統(tǒng)籌安排引導整個新市區(qū)朝著規(guī)劃所期望的戰(zhàn)略重點——“城市東進、跨江發(fā)展”。

借助TOD強大的空間拓展功能和高效的運行方式,在杭州新市區(qū)范圍內建立起由TOD軸線連接、公交社區(qū)、市鎮(zhèn)(包括新城)及核心城市等城市單元有機結合,構成多中心、網絡型、生態(tài)化的空間結構能將原本無效的土地供給化為有效的商品房土地供給。正確處理政策導向和市場機制關系

適當調整地價水平

在土地經濟運行中,不僅會產生許多正向的外部效應,如政府對城市土地的投資開發(fā),改善了整個城市地區(qū)的投資環(huán)境,提高了鄰近地區(qū)的土地價值——這是政府利用稅收手段(如增值稅或房產轉讓稅)分配土地增值收益的依據;而且還會產生諸如生態(tài)環(huán)境質量惡化,市場過度開發(fā)導致建筑垃圾增多、綠地減少、噪聲污染等城市環(huán)境問題,以及城市景觀的美學和生態(tài)學價值降低等負面效應——這是政府利用規(guī)劃、計劃、稅收等手段調整土地開發(fā)利用行為的依據。

房地產業(yè)是一個土地與金融兩種要素高度緊密結合的特殊產業(yè),土地是一種極度缺乏供給彈性的要素,而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業(yè)滲入投機因素,將會在短期內形成經濟泡沫,如果房地產市場資金鏈突然中斷,泡沫經濟會立刻崩潰。將會給關聯(lián)產業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞,日本、中國臺灣和香港均有這方面的經驗教訓。

為了杭州房地產市場的和諧發(fā)展,對地價水平進行適當調控,穩(wěn)定地價,對于杭州市整體經濟的良性運行和城市持續(xù)發(fā)展有積極的作用。

充分發(fā)揮政府職能作用

目前,杭州房地產業(yè)正處于發(fā)展成熟的時期。通過深化改革,推進體制創(chuàng)新,強化宏觀調控,加強市場監(jiān)管,建立住房保障制度等措施,促進杭州房地產市場持續(xù)、快速、健康、和諧、穩(wěn)定的發(fā)展是政府的重要職責。

房地產是國民經濟的先導性產業(yè),對GDP增長具有較強的帶動作用,同時又依賴于經濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求,取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此,在市場經濟條件下,通過規(guī)劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀手段,引導和保持房地產市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。

針對房地產市場的缺陷和房地產經濟發(fā)展的獨特規(guī)律性,世界上大多數(shù)國家或地區(qū)均用嚴格的政府調控措施加以應對。這些手段既包括稅收與補貼、信貸與利率管制、價格與租金控制等經濟性手段,也包括土地利用計劃與規(guī)劃手段、交易管制、強制性公開交易信息等行政性手段,還包括道義勸告,不一而足。政策手段組合運用基于對各國或地區(qū)房地產制度和房地產市場具體情況的分析。

我國是土地公有制國家,城市政府代表國家行使城市國有土地的所有權,這為城市政府利用土地政策調控房地產市場提供了比土地私有制經濟更為便捷的制度條件。對正處于快速市場化進程中的杭州房地產經濟來說,借鑒國際經驗,運用稅收、金融等經濟手段和正確的政策導向,扶持、穩(wěn)定杭州房地產市場發(fā)展是政府不可推卸的責任。

創(chuàng)造遵循市場發(fā)展規(guī)律的房地產投資環(huán)境

房地產作為一個市場,其發(fā)展規(guī)律是由市場的供給和需求力量共同作用的結果。首先,從購房能力角度看,杭州近年來經濟總量持續(xù)高速增長,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房購買能力大大提高;從消費結構分析,隨著杭州經濟發(fā)展和房地產市場的發(fā)展,杭州的房地產消費結構發(fā)生了明顯的變化,房地產消費由原先的“居住型”向“享受型”轉變,原先的一次性購房,一步到位的觀念發(fā)生了變化,二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大;從供需關系角度看,根據杭州市房管局案例調查表明,目前純投資性購房者只占10%,用于實際居住的首次購房者占40%,用于改善居住條件的二次購房者占50%。

說明絕大部分的房產是居民按照實際需求購置的;從杭州的品牌效應分析,近年來杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯(lián)合國人居獎”和“國際花園城市”等稱號,成為人們置業(yè)的首選城市之一。城市的吸引力增強,使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城,市場的需求力量雄厚?？偟膩砜?杭州的房地產市場尚處于健康發(fā)展的階段。

未來幾年宏觀經濟和杭州市經濟形勢繼續(xù)向好。國民經濟良性運行和居民收入的穩(wěn)定增長,使杭州市房地產市場的有效需求得以繼續(xù)保持旺盛發(fā)展態(tài)勢。在這樣的經濟景氣形勢下,杭州市房地產經濟對房地產市場調控的承受能力較強,有利于調整政府、銀行、投資者和購買者各方的利益關系。

杭州市政府對于房地產市場的調控,應當以創(chuàng)造良好的房地產投資環(huán)境為政策導向。對房地產市場的發(fā)展的內在規(guī)律進行準確把握,對未來杭州房地產市場的發(fā)展趨勢進行準確判斷。同時認真研究各種調控手段的組合作用,了解各種手段的時滯特征,科學預斷,把握時機,實現(xiàn)超前調控。

參考文獻:

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2.曹錕生、顧杰.對新時期我國房價的思考.商業(yè)研究,2002(6)

篇8

關鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產市場；房產稅；供求平衡；宏觀調控

前言

就發(fā)展歷程來看，我國房地產市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發(fā)展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法

各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發(fā)展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發(fā)揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為

房地產市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業(yè)內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼

房地產市場價格的持續(xù)升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。

（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發(fā)展。

（四）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看，當房地產發(fā)生買賣等有償轉讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。

（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點

從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數(shù)國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒

（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。

眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節(jié)很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產保有環(huán)節(jié)的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統(tǒng)一的房地產稅；

2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；

3.適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農村納入房地產體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

（二）切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。

稅收政策是國家進行產業(yè)政策調整的重要手段，是在市場經濟條件下調整產業(yè)結構、優(yōu)化產業(yè)配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經濟發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產市場的繁榮。:

（三）開征“房地產轉讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。

具體做法可以參照國外成功的經驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。

參考文獻

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篇9

1、外資進入我國房地產市場的程度

1.國外資本目前對我國房地產市場的投資

國家統(tǒng)計局的資料表明，2005年境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創(chuàng)造了過去前5年的總和。而且這一幾何級數(shù)的增長態(tài)勢在進入2006年之后被不斷放大，按照全球最大的物業(yè)顧問服務公司之一的世邦魏理仕的研究結果推算，今年前兩個季度，至少10億美元的境外資金投入到中國內地房地產購買市場。境外機構和個人購買商品房的資金的結匯也在同期增長2倍以上。以摩根土丹利、花旗等為主要成員的國際地產基金成為進入我國房地產的急先鋒。過去5年里，摩根士丹利在中國房地產領域的投資總額達15億美元，今年該公司還將追加投資30億美元。緊跟大摩之后，花旗集團計劃未來3年內將其對中國內地房地產市場的投資額提高9倍以上，最高可至8億美元。同時澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行日前表示，計劃在今年斥資3億美元投入中國內地房地產企業(yè)。而該銀行在進入中國的11年中已經陸續(xù)完成了9個大商場的收購。除此之外，荷蘭ING銀行、美林國際等全球知名公司已先后公開宣布將攜帶重金深度介入中國房地產市場。

與此同時，亞洲地區(qū)的投資機構也以其靈敏矯健的身軀快速進入中國的房地產市場。資料顯示，2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來投資房地產，其中約有20%到25%的資金投向中國房地產市場。進入今年以來，亞洲國家流向中國地產的資金有增無減。包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產開發(fā)。見資料顯示從2006年6月6日至7月20日50天不到的時間內，僅境外機構在中國以獨立或者入股的形式投資形成的房地產項目就達15項之多，平均每3天就拿下一城。其中，僅渣打銀行就在上海連續(xù)吃進4個巨型項目。另據筆者了解新加坡長成(私人)投資公司從2005年到2006年在不到的一年的時間在天津通過合資入股的方式連續(xù)拿下了兩個項目，總投資額達4億元人民幣。主要境外投資者在未來1～3年對中國房地產的預計投資額(見表1)

2.外資進入我國房地產的原因

國外資本之所以這么積極進入中國房地產市場，主要是基于對中國經濟的持續(xù)良好發(fā)展前景的看好，以及隨著經濟快速發(fā)展所帶來的房地產增值收益，從房地產的平均收益率來看，1979～2000年，房地產投資的市場平均回報率在7.9%左右，而北京、上海等地高檔住宅、商辦物業(yè)每年的增值可達15%左右，遠遠高于日前日本的3.5%，倫敦的4%以及美國的4.5%。同時境外投資者對人民幣增值的預期也普遍看好，據世邦魏理仕掌握的資料顯示，大多數(shù)投資者都預期人民幣還將升值2%到20%。同時國際市場上對人民幣的升值預期是每年5%左右。這些因素都造成境外資本大量進入我國的房地產行業(yè)，除此之外，我們也不能忽視我國房地產市場自身存在的一個先天性的缺陷，就是房地產市場融資渠道狹窄。

2、我國單一的房地產融資渠道和較高的居民儲蓄存款余額

1.單一的房地產融資渠道

對于中國房地產市場的主要參與者——中國房地產發(fā)展商來講，其資金來源主要還是依賴銀行貸款，銀行的貸款是其融資的一個最主要方面。根據2005年12月16日國務院第一次全國經濟普查領導小組辦公室和中華人民共和國國家統(tǒng)計局的《第一次全國經濟普查主要數(shù)據公報(第三號)》的有關數(shù)據，至2004年底，房地產開發(fā)企業(yè)的總資產達61790億，總負債達45784億，資產負債率達74.1%，1999年至2005年國家統(tǒng)計局關于房地產企業(yè)開發(fā)投資資金的來源情況統(tǒng)計數(shù)據也說明了這一問題。

2005年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金21178億元，其中企業(yè)自籌資金7039億元，占資金來源的比重為33.24%；國內貸款3835億元，占資金來源的比例為18.11%，其他資金來源為10040.41億元，占47.40%，在其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預收款，其中60%至70%的部分是又屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款，而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權益資金)僅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說，在房地產開發(fā)資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產業(yè)的平均資產負債率較高。隨著國家宏觀調控政策的出臺、銀根的收緊，房地產開發(fā)商完全依賴銀行貸款的項目很難付諸于實踐，因此很多開發(fā)商希望開拓一些新的融資渠道，這也就是為什么很多國內的大型房地產開發(fā)商，都往往選擇和境外的開發(fā)商來一起合作進行項目開發(fā)的原因。

2.較高的居民儲蓄率和狹窄的投資渠道

與房地產開發(fā)商由于缺乏大量的開發(fā)資金而不得不尋求境外投資者的幫助，并為此付出較高的融資成本，相反我國國內居民的儲蓄存款余額確在連年攀升，我國居民儲蓄存款額繼續(xù)高增，而且居民儲蓄率是居高不下。根據中國人民銀行2006年1月14日的最新統(tǒng)計，1月末居民人民幣儲蓄存款余額達到14.8萬億元，同比增長21.1%。“十五”時期城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額的增長趨勢也說明了這一問題。

與高額的儲蓄存款余額相矛盾的是我國狹窄的居民投資渠道，目前我國居民收入除了用于基本消費和存入銀行以外，幾乎很難再找到一條比較恰當?shù)耐顿Y渠道。

3.美國較低的居民儲蓄率和多元化的投、融資渠道

與中國相反，美國居民的儲蓄率一直保持在較低的水平，始終保持在10%以下。與較低儲蓄率相對應的是美國發(fā)達的資本市場和豐富的投、融資渠道，居民可以自由選擇自己偏好的金融市場。同時房地產開發(fā)商也可以向其中的任何一個金融主體進行融資，獲取開發(fā)資金。

一方面由于房地產企業(yè)單一的融資渠道而不得不引進國外資本進行房地產開發(fā)，從而造成大批利潤被外資分享，另一方面是國內狹窄的投資渠道，使得居民不得不將剩余資金存入目前已處于負利率階段的銀行，而不能獲得豐厚的利潤回報。這一矛盾突顯出我國狹窄的投、融資渠道。如何改變目前這種“瓶頸”局面，成為中國金融市場面臨的最為嚴峻的挑戰(zhàn)。因此我們應該在金融工具、金融體制和金融管理上進行全方位的創(chuàng)新，不斷推動我國金融國際化進程。而“房地產金融體系與國家金融體系的一體化”已經是國際住房金融體系發(fā)展的總趨勢，因此本文將以房地產金融創(chuàng)新為例，來討論中國的金融創(chuàng)新問題。

3、加快我國房地產金融創(chuàng)新步伐，從而推動整個金融市場創(chuàng)新

金融創(chuàng)新是指在金融體系和金融市場上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付手段以及新的金融組織形式和管理方法等內容。從國際上金融創(chuàng)新的途徑來看，金融創(chuàng)新一般是通過政府和金融市場兩條途徑來產生。一方面，政府通過立法和有關管理條例的變更來引導金融創(chuàng)新，我們一般稱之為政府主導型金融創(chuàng)新，這一般在經濟轉型的國家比較多見。另外一個方面是市場主導型的金融創(chuàng)新，它是指金融機構根據金融市場變化和金融服務的市場需要，通過供給有效的金融產品和金融服務而出現(xiàn)的金融創(chuàng)新。而我國目前也正是處于一種全面的經濟轉型期，因此我國的金融創(chuàng)新市場應該屬于政府主導型。

1.以政府為主導，加大我國房地產金融立法的創(chuàng)新力度

隨著2007年中國銀行業(yè)的全面開放，中國金融市場開始全面邁向國際化，在新的市場環(huán)境下與國際金融業(yè)同行同臺競技，這使得金融創(chuàng)新的要求顯得更為迫切。作為政府主導型金融創(chuàng)新國家，金融立法創(chuàng)新是金融創(chuàng)新的一個重要組成部分。在房地產金融立法上，我國已建立起了基本的法律框架，如公司法、擔保法、證券法、商業(yè)銀行法、中國人民銀行法等，但是在目前我國證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發(fā)育并不成熟的情況下，我們更應該積極吸收國外先進的金融創(chuàng)新理念，在立法上加大創(chuàng)新力度。首先要修改和完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方，其次是盡快出臺新的相關法律法規(guī)，如《產業(yè)基金法》和涉及全社會的信用立法等，盡快從法律制度上為我國金融創(chuàng)新創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。

2.積極開展試點，探索適合我國國情的房地產金融產品

任何一種金融工具或制度的應用都有其特定的環(huán)境，有些金融工具在國外能夠廣泛應用，但在國內不一定十分適用，因此我們在吸取國外經驗的同時，還要加強我們自身的實踐，積極開展試點工作，對一些金融工具和金融制度進行檢驗，以確定其在國內的實用性。如早在2004年底，中國人民銀行就已經向國務院遞交了進行信貸資產證券化試點的申請，并于2005年2月獲得了批準。而中國建設銀行則成為了首家獲得批準推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。同時在立法上，人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合公布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，在立法上為資產債券化提供了保障。類似此類的金融試點工作在未來的幾年還會不斷開展，從而為探索適合我國國情的房地產金融產品提供依據。

3.以市場為主體，實現(xiàn)融資產品的多元化和公眾化

金融機構始終是金融市場創(chuàng)新的主體，作為資金密集型的房地產業(yè)，多元化融資已成為房地產融資的主要發(fā)展方向，這就需要加大房地產金融產品的創(chuàng)新力度，提供多種金融產品，實現(xiàn)多層次的金融服務。如在針對那些風險較高、價值較大的物業(yè)時，國外的一般做法就是通過對其重新打包，經過評估，開發(fā)衍生金融產品，實現(xiàn)資產的證券化。這樣就能夠將流動性差但收益穩(wěn)定的資產轉化為流動性較強的證券產品，從而達到增強資產流動性，分散風險的目的。同時房地產信托、房地產投資基金等融資方式在美國等房地產金融發(fā)達國家也是廣受歡迎。這些多元化的融資方式，一方面增強房地產企業(yè)自籌資金能力，另一方面也滿足了不同投資主體的多樣化需求，實現(xiàn)了金融產品公眾化的目的。如在我國開展的資產證券化不僅能夠增強房地產企業(yè)的融資能力，開拓新的融資渠道，還可以讓公眾也成為房地產企業(yè)的直接投資者，并享受到房地產業(yè)快速發(fā)展所帶來的收益。最為重要是資產證券化可以為大量的民間閑散資本尋找新的出路，從而實現(xiàn)金融產品公眾化的目的。

4.構建兩級房地產金融體系，增強金融產品的流通性