導(dǎo)語(yǔ)：國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的法律制度探究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

本文作者：張威工作單位：鄭州輕工業(yè)學(xué)院

登記錯(cuò)誤制度是物權(quán)法登記制度群中非常重要的一種制度，它承載了權(quán)利人在登記錯(cuò)誤時(shí)有一個(gè)合理和合法的去維護(hù)自己權(quán)益的途徑。我國(guó)物權(quán)法第二十一條確立了不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤制度：第一款規(guī)定當(dāng)事人在何種情形下需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任；第二款規(guī)定了登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，并在承擔(dān)責(zé)任后享有向造成登記錯(cuò)誤人的追償權(quán)。然而規(guī)定的過(guò)于粗糙，所以會(huì)在實(shí)踐中造成諸多麻煩。本文在分析錯(cuò)誤登記制度的基礎(chǔ)上試圖廓清這一條的適用主體，適用條件和法律后果，以求能助益于法律實(shí)踐。

一、登記錯(cuò)誤概述

（一）登記錯(cuò)誤之基本含義

在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，由于各種原因的存在，保證所有登記的完全正確性是不可能的。然而，何為登記錯(cuò)誤，學(xué)者間卻持不同意見(jiàn)。王澤鑒先生認(rèn)為：“土地登記所以發(fā)生不正確，系原登記有無(wú)效和可撤銷(xiāo)之原因?！保?］有學(xué)者指出，目前學(xué)界的通說(shuō)認(rèn)為：錯(cuò)誤登記是指由于登記機(jī)關(guān)、當(dāng)事人或者第三人的故意或過(guò)失導(dǎo)致登記簿上記載的權(quán)利與物權(quán)的實(shí)質(zhì)狀態(tài)不一致的情形，包括登記有誤或者登記有遺漏。［2］實(shí)質(zhì)上，筆者認(rèn)為，登記錯(cuò)誤是登記沒(méi)有表明真實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀況，在實(shí)質(zhì)權(quán)利和登記權(quán)利間出現(xiàn)了不一致的情形。登記錯(cuò)誤是一種已經(jīng)發(fā)生的客觀存在的現(xiàn)象，不能因?yàn)闆](méi)有非法律責(zé)難的原因出現(xiàn)就否認(rèn)其錯(cuò)誤。既然出現(xiàn)錯(cuò)誤就肯定有因?yàn)殄e(cuò)誤而受到損害的人，根據(jù)損害賠償法“損害必以彌補(bǔ)”之原理，［3］必須有能夠承擔(dān)賠償責(zé)任的組織或者個(gè)人。這才是錯(cuò)誤登記的核心問(wèn)題所在。

（二）登記錯(cuò)誤的法律特征

前述我們簡(jiǎn)略討論了登記錯(cuò)誤的基本含義。然而基本含義只是抽象概括出了什么是登記錯(cuò)誤，而沒(méi)有廓清到底什么樣的情形下才屬于錯(cuò)誤登記。筆者以為，登記錯(cuò)誤的法律特征可以概括為：1.登記錯(cuò)誤是一種客觀的事實(shí)存在。無(wú)論原因行為如何，如果登記權(quán)利和事實(shí)權(quán)利存在沖突就說(shuō)明登記出現(xiàn)了錯(cuò)誤，不能因?yàn)殄e(cuò)誤之原因沒(méi)有過(guò)錯(cuò)就否認(rèn)錯(cuò)誤的存在。所以說(shuō)，登記錯(cuò)誤首先是一種客觀存在。2.登記錯(cuò)誤是有原因的錯(cuò)誤。雖然登記錯(cuò)誤是一種客觀存在的事實(shí)存在，但是這僅就登記錯(cuò)誤本身而言。如果沒(méi)有原因關(guān)系，何來(lái)錯(cuò)誤的結(jié)果關(guān)系。所以登記錯(cuò)誤是有其原因的。從主體的角度而言，造成錯(cuò)誤的原因主要有三種：第一，登記機(jī)關(guān)的行為導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤；第二，登記當(dāng)事人的行為造成的登記錯(cuò)誤；第三，其他人的行為造成的登記錯(cuò)誤。仔細(xì)分析，只要存在登記錯(cuò)誤，原因行為概莫能出這三種主體的行為。3.登記錯(cuò)誤造成的損害必須補(bǔ)償。登記錯(cuò)誤存在會(huì)給真實(shí)權(quán)利人造成損害。如果損害沒(méi)有救濟(jì)的途徑或者無(wú)法得以救濟(jì)，有錯(cuò)不糾不賠，那么將會(huì)造成登記喪失其公信力的基礎(chǔ)。為了維護(hù)登記制度的公信力必須嚴(yán)格登記錯(cuò)誤的責(zé)任機(jī)制，為因登記錯(cuò)誤而受到損害的人提供救濟(jì)機(jī)制，并修復(fù)真實(shí)登記狀態(tài)的更正登記制度，而且在討論登記錯(cuò)誤之救濟(jì)途徑時(shí)，不僅要考慮外在于登記制度的救濟(jì)途徑，更要關(guān)注登記制度內(nèi)部的救濟(jì)途徑。［4］總之，登記錯(cuò)誤雖然是一種事實(shí)存在，但是上升到法律層面就必須遵守法律的規(guī)則。綜合分析登記錯(cuò)誤的法律特征可以看出登記錯(cuò)誤行為應(yīng)該是事實(shí)行為造成的損害賠償?shù)幕A(chǔ)法律關(guān)系。

二、我國(guó)物權(quán)法關(guān)于登記錯(cuò)誤的法律規(guī)定

（一）物權(quán)法第二十一條規(guī)定與相關(guān)法律法規(guī)的關(guān)系

我國(guó)物權(quán)法第二十一條是關(guān)于登記錯(cuò)誤的一般規(guī)定：第一款規(guī)定了當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該款規(guī)定主要是提請(qǐng)申請(qǐng)的當(dāng)事人損害賠償責(zé)任，而且以提供虛假材料為前提進(jìn)行的申請(qǐng)登記。第二款規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的損害賠償責(zé)任，該條規(guī)定不以登記機(jī)關(guān)存在過(guò)錯(cuò)為前提，只要存在登記錯(cuò)誤以及由此對(duì)他人造成了損害。從我國(guó)目前有關(guān)房屋登記的法律法規(guī)規(guī)定看：法律層面的主要有《城市房地產(chǎn)管理法》，屬于法規(guī)、規(guī)章層次的有《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》和《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》。這些法律法規(guī)和規(guī)章主要集中在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而不涉及鄉(xiāng)村房地產(chǎn)。且這些規(guī)定側(cè)重于行政管理，屬于行政行為的范疇。在我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)登記行為的論述中，基于此也認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)登記行為為管理行政行為。按照以前的法律規(guī)定，例如我國(guó)2001年修訂的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定因登記機(jī)關(guān)工作人員過(guò)失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。很容易可以看出，雖然登記機(jī)關(guān)要承擔(dān)登記錯(cuò)誤的責(zé)任，但是這種責(zé)任的歸責(zé)原則采用了過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，［5］受害人要承擔(dān)繁重的過(guò)失舉證責(zé)任，且賠償責(zé)任僅限于直接損失，往往把受害人推向舉證不能而導(dǎo)致敗訴，或者即使勝訴獲得的賠償也無(wú)法彌補(bǔ)損失的困難境地。而這種規(guī)定本身即違反了《民法通則》和《國(guó)家賠償法》對(duì)于公務(wù)行為的歸責(zé)原則。但是，因?yàn)榉傻牟唤y(tǒng)一導(dǎo)致該管理辦法得以暢通無(wú)阻。而物權(quán)法的出臺(tái)從根本上改變了前述法律法規(guī)多方規(guī)定，沖突嚴(yán)重的弊端且修正了登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的歸責(zé)原則，成為法院裁判登記錯(cuò)誤案件的法律依據(jù)。

（二）對(duì)物權(quán)法第二十一條的評(píng)價(jià)

物權(quán)法第二十一條奠定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤制度的基礎(chǔ)，確立了當(dāng)事人造成登記錯(cuò)誤的過(guò)錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原則和登記機(jī)關(guān)所規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤而承擔(dān)的責(zé)任是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。［6］銜接了《民法通則》和《國(guó)家賠償法》關(guān)于職務(wù)行為的無(wú)過(guò)錯(cuò)歸責(zé)的賠償原則，但是規(guī)定的過(guò)于粗陋。我國(guó)物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記采用登記生效主義，未經(jīng)登記的物權(quán)，不生物權(quán)效力。根據(jù)物權(quán)法第十一條、第十二條的規(guī)定，可以看出我國(guó)物權(quán)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記采取實(shí)質(zhì)審查的態(tài)度。然而，即使是實(shí)質(zhì)審查，也難免不會(huì)被故意為自己利益而提供虛假材料的當(dāng)事人或者第三人所欺騙，造成登記錯(cuò)誤。尤其是在第三人故意提供虛假材料的情況下，是否要受到法律的制裁物權(quán)法沒(méi)有明確的規(guī)定?；\統(tǒng)地以當(dāng)事人概括之可能要造成法律解釋的不一致。因?yàn)闊o(wú)論是否有過(guò)錯(cuò)，登記管理機(jī)關(guān)都要承擔(dān)賠償責(zé)任。之間的區(qū)別僅在于是否享有追償權(quán)。如果存在當(dāng)事人或者第三人故意或過(guò)失，管理機(jī)關(guān)對(duì)該當(dāng)事人或者第三人享有追償權(quán)。如果是由于登記管理機(jī)關(guān)自身的原因?qū)е碌牡怯涘e(cuò)誤則要直接最終承擔(dān)責(zé)任。而自身的原因無(wú)論是否具有過(guò)錯(cuò)，都要承擔(dān)責(zé)任。對(duì)本條的理解不同在于，在由于當(dāng)事人或者第三人的故意或者過(guò)失造成登記錯(cuò)誤給其他人造成損害的，當(dāng)事人如何起訴的問(wèn)題，如果起訴登記機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)是否享有抗辯權(quán)的問(wèn)題。如果享有抗辯權(quán)，則登記機(jī)關(guān)可以要求受害人必須先行起訴民存在過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人或者第三人。只有在起訴無(wú)法達(dá)到賠償之目的時(shí)才有權(quán)起訴登記管理機(jī)關(guān)。如果不享有抗辯權(quán)，則因錯(cuò)誤登記的受害人可以在起訴存在過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人或者第三人和登記管理機(jī)關(guān)之間進(jìn)行選擇。如果以登記機(jī)關(guān)為訴訟的對(duì)象，則登記機(jī)關(guān)在賠償后可以向存在過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人或者第三人追償。從保護(hù)真實(shí)權(quán)利人和不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力方面看，必須讓登記機(jī)關(guān)對(duì)其任何錯(cuò)誤登記負(fù)責(zé)，起到保證登記公信力的保障作用，其中，登記機(jī)關(guān)成為登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的連帶擔(dān)保機(jī)關(guān)。

三、登記錯(cuò)誤制度的法律適用

由于物權(quán)法第二十一條僅僅是概括性地規(guī)定了登記錯(cuò)誤的賠償，在適用時(shí)由于人們理解和所處環(huán)境的不同可能會(huì)有不同的解釋?zhuān)斐煞ǖ倪m用上的不統(tǒng)一。法律適用的不統(tǒng)一將會(huì)影響法的指導(dǎo)和預(yù)測(cè)作用的發(fā)揮，使人們無(wú)法預(yù)期自己行為的后果，導(dǎo)致法律權(quán)威的損害。因此，必須使法律在適用上有一個(gè)比較統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使不特定的人理解法律和支持法律并尊重依據(jù)法律作出的判斷結(jié)果。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法和相關(guān)法律的規(guī)定，及有關(guān)法理，廓清法律適用的規(guī)則主要包括其主體要件，行為要件，結(jié)果要件及過(guò)錯(cuò)要件的界定。

（一）登記錯(cuò)誤法律制度適用的主體要件

法律是人類(lèi)行為的標(biāo)準(zhǔn)，所以法律制度的存在必然涉及到主體性的存在。登記錯(cuò)誤法律制度也不例外，必須存在在其中承擔(dān)責(zé)任的主體和因登記錯(cuò)誤而受到損害的一方當(dāng)事人。否則，登記錯(cuò)誤法律制度無(wú)法啟動(dòng)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第二十一條的規(guī)定，我國(guó)登記錯(cuò)誤法律制度適用的主體主要包括三類(lèi)：當(dāng)事人，登記機(jī)關(guān)和因登記錯(cuò)誤受到損害的他人。然而，前述在評(píng)價(jià)該條規(guī)定的時(shí)候筆者曾明確過(guò)，主體的規(guī)定并不完善。在侵權(quán)時(shí)，未必是登記當(dāng)事人有意造成登記錯(cuò)誤的，其因無(wú)過(guò)錯(cuò)將不會(huì)承擔(dān)責(zé)任。如果是第三人采取欺詐等違法行為導(dǎo)致當(dāng)事人為錯(cuò)誤的物權(quán)登記，該第三人是不是就不受登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任后的追償存在法律規(guī)定上的模糊性。筆者以為，必須把這種主體列入該制度的主體適用范圍，方顯法律主體規(guī)定方面的周詳。

（二）登記錯(cuò)誤法律制度適用的行為要件

這里的行為要件是指行為人客觀上違反了法律的規(guī)定，行為具有違法性。［7］168然而，行為包括法律行為和非法律行為，兩者都有可能導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的出現(xiàn)。在因法律行分引起的登記錯(cuò)誤情形下，如果物權(quán)變動(dòng)模式不同，結(jié)果也不同。如采用物權(quán)變動(dòng)意思主義的立法下，意思表示一致時(shí)即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，不存在登記，也就無(wú)所謂登記錯(cuò)誤。在債權(quán)形式主義的立法下，物權(quán)變動(dòng)的原因行為影響物權(quán)變動(dòng)的效力。所以在原因行為無(wú)效或被撤銷(xiāo)而為涂銷(xiāo)登記已經(jīng)辦理的登記以及登記記載與有效的原因行為內(nèi)容不一致的場(chǎng)合，即產(chǎn)生錯(cuò)誤登記。［8］例如瑞士民法典明確規(guī)定：凡無(wú)法律原因或依無(wú)約束力的法律行為而完成的登記，為不正當(dāng)。①在物權(quán)形式主義立法模式下，債權(quán)行為效力不影響行為效力，所以只要物權(quán)行為有效，并且登記記載與物權(quán)行為的內(nèi)容一致，就不存在錯(cuò)誤登記。［8］我國(guó)物權(quán)法基本采用了物權(quán)行為獨(dú)立性理論，所以只要物權(quán)行為有效，并且登記記載與物權(quán)行為的內(nèi)容一致，登記錯(cuò)誤就不存在，不產(chǎn)生登記錯(cuò)誤的損害賠償。至于債權(quán)行為所產(chǎn)生的法律關(guān)系，則由合同法等民事法律調(diào)整。同樣，非法律行為也會(huì)引起物權(quán)登記錯(cuò)誤。但是，這種錯(cuò)誤與物權(quán)變動(dòng)模式脫離了關(guān)系。錯(cuò)誤的標(biāo)準(zhǔn)是登記薄上是否反應(yīng)了非法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)情況。如離婚裁判導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)分割，如果登記機(jī)關(guān)的登記沒(méi)有反映該真實(shí)狀況，則發(fā)生登記錯(cuò)誤。此外，依法產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)也會(huì)產(chǎn)生登記錯(cuò)誤。例如，根據(jù)物權(quán)法第二十八條至三十一條的規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文件或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力及繼承或者遺贈(zèng)，還有合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。而且這種物權(quán)是喪失了處分權(quán)的物權(quán)，經(jīng)過(guò)登記后才發(fā)生物權(quán)效力。其中如果登記沒(méi)有反應(yīng)物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)狀況，就產(chǎn)生了登記錯(cuò)誤。

（三）登記錯(cuò)誤法律適用的結(jié)果要件

所謂結(jié)果要件就是登記錯(cuò)誤造成了他人的損害，即損害事實(shí)的存在。而且結(jié)果要件應(yīng)當(dāng)具有確定性，必須是一個(gè)客觀存在的事實(shí)。［7］169還只要存在這種事實(shí)就有了違法主體承擔(dān)責(zé)任的結(jié)果基礎(chǔ)。因?yàn)榉山Y(jié)果的客觀性，在判斷是否存在損害方面的判斷一般不會(huì)出現(xiàn)失誤，在此不予過(guò)多論述。

（四）登記錯(cuò)誤法律適用的過(guò)錯(cuò)要件

過(guò)錯(cuò)是行為人在實(shí)施違法行為時(shí)的主觀心理狀態(tài)，包括故意和過(guò)失，這是過(guò)錯(cuò)責(zé)任的主觀要件。而無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的承擔(dān)則不要過(guò)錯(cuò)條件，而我國(guó)物權(quán)法關(guān)于登記錯(cuò)誤法律適用因造成登記錯(cuò)誤的主體不同而適用不同的歸責(zé)原則。根據(jù)物權(quán)法第二十條的規(guī)定，可以看出在登記錯(cuò)誤涉及到平等當(dāng)事人之間的糾紛時(shí)，仍然適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。即當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是涉及到登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤責(zé)任時(shí)，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)要件的要求。這說(shuō)明，法律賦予登記機(jī)關(guān)職責(zé)的同時(shí)，強(qiáng)化了責(zé)任的承擔(dān)，和《民法通則》第一百二十一條及《國(guó)家賠償法》第二條的規(guī)定接軌。這在建立服務(wù)型政府和建立不動(dòng)產(chǎn)登記公信力上有極大助益，也是人們相信不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容的一種公權(quán)利機(jī)關(guān)的擔(dān)保。我國(guó)物權(quán)法明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤制度，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度群具有制度安全閥的作用，是不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤的一種事后救濟(jì)手段。該制度對(duì)于促進(jìn)和完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度將會(huì)起到不可或缺的作用。