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內(nèi)容提要:物業(yè)概念被引入中國(guó)后,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展和人居環(huán)境的改善等方面發(fā)揮了積極作用,但隨著物業(yè)服務(wù)發(fā)展,各種矛盾隨之產(chǎn)生。這些矛盾嚴(yán)重影響許多人的日常生活,也給社會(huì)造成了不穩(wěn)定的因素。這些矛盾的妥善解決一定要通過(guò)法律途徑。本文運(yùn)用了歸納分析和統(tǒng)計(jì)分析的方法對(duì)物業(yè)糾紛進(jìn)行了實(shí)證研究,對(duì)形成物業(yè)服務(wù)糾紛的成因進(jìn)行了深入的法律分析,明確各主體的法律地位,厘清主體之間的法律關(guān)系,探尋造成物業(yè)服務(wù)糾紛的根源,同時(shí)從行政、司法和立法三個(gè)角度提出解決物業(yè)服務(wù)糾紛的解決路徑。

關(guān)鍵詞:業(yè)主/物業(yè)公司/開(kāi)發(fā)商

Abstract:SincethepropertymanagementwasintroducedintoChina,ithasactedpositivelyinoureconomy,thedevelopmentofsocietyandthelivingenvironment.However,withthedevelopmentofthepropertymanagement,kindsofconflictshaveappeared,whichdestroymanypeoplepsdailylifeandbringmanyunstableelementstothesociety.Theymustbesolvedbysomelegalmeansproperly.Inthisessay,theauthorhasdonesomelegalresearch,withcomparisonandstatisticsdata,inpropertymanagementconflictstoanalyzethelegalpositionofsubjectsandtherelationship.Finally,theauthorprovidestherouteofsolutionsinadministrative,judicialandlegislativeaspects.

Keywords:owner;propertymanagemententerprise;realestateenterprise

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展,住房改革的深化和商品房市場(chǎng)的完善,物業(yè)服務(wù)以一種專業(yè)化、社會(huì)化和企業(yè)化的模式走進(jìn)千家萬(wàn)戶,影響到許多人的生活[1]。

一、物業(yè)糾紛矛盾凸顯

作為20世紀(jì)80年代開(kāi)始被引入我國(guó)的概念,物業(yè)服務(wù)近年來(lái)在我國(guó)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,成為新聞和百姓生活中的高頻詞匯,但對(duì)于多數(shù)人來(lái)說(shuō),物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在法律關(guān)系及如何處理該領(lǐng)域的糾紛仍不清楚。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域糾紛大量產(chǎn)生,因此產(chǎn)生的訴訟案件也大量產(chǎn)生并迅速增加。根據(jù)北京市高級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì),有關(guān)物業(yè)糾紛的案件2002年收案4010件,到2006年突破3萬(wàn)件,增長(zhǎng)了近8倍,占民事案件的比例也由217%上升到1116%[2]。物業(yè)服務(wù)糾紛中物業(yè)費(fèi)問(wèn)題最常見(jiàn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì),物業(yè)費(fèi)拖欠案件占物業(yè)費(fèi)糾紛案件的70%以上[3]。然而,在物業(yè)費(fèi)拖欠背后隱藏著許多問(wèn)題,如物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高,物業(yè)收費(fèi)內(nèi)容不合理,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差,配套設(shè)施不完善,開(kāi)發(fā)商遲延辦理產(chǎn)權(quán)證,房屋建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題,擅自出租地下室,地面及地下車庫(kù)停車收費(fèi)等。

二、物業(yè)糾紛矛盾產(chǎn)生原因的法理剖析

由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》和民事基本法《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)頒行較晚,一些物業(yè)矛盾的產(chǎn)生也有法制環(huán)境的背景原因。物業(yè)糾紛中的種種矛盾歸根結(jié)底都源于法律關(guān)系和責(zé)任主體的不清晰,這也是產(chǎn)生物業(yè)糾紛矛盾的根本原因。因此,《物權(quán)法》第二編第六章設(shè)專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),以《物權(quán)法》為基礎(chǔ),結(jié)合其他法律文件和民法理論,可以厘清權(quán)利類型、法律關(guān)系、主體法律地位和相關(guān)文書(shū)的法律性質(zhì)等問(wèn)題:

(一)明確權(quán)利類型

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物業(yè)管理制度的法律基礎(chǔ)[4]。業(yè)主購(gòu)買或通過(guò)其他方式,獲得公寓化住宅,取得的是建筑物區(qū)分所有權(quán),這是物權(quán)的一種類型,業(yè)主根據(jù)物權(quán)法取得該權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán):

首先,是業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有的專有所有權(quán)。專有所有權(quán)指業(yè)主對(duì)專有部分享有自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中,專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性[5]。

其次,是全體業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分以外的共有部分享有的共有所有權(quán),具體每一位業(yè)主基于法律規(guī)定或約定對(duì)共有部分共同享有的權(quán)利。

最后,是全體業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分以外的共有部分享有的共同管理權(quán)。具體每一位業(yè)主的共同管理權(quán)表現(xiàn)為對(duì)建筑物管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)過(guò)程中形成的成員權(quán)。

(二)明確主體的法律地位及其法律關(guān)系

1.主體的法律地位

業(yè)主,是因?yàn)橘?gòu)買公寓化住宅,取得房產(chǎn)證,成為該房屋所有權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》第83條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。據(jù)此,在物業(yè)服務(wù)糾紛僅涉及單個(gè)或者少數(shù)特定業(yè)主時(shí),單個(gè)或者少數(shù)特定業(yè)主可以提起訴訟,但是這些業(yè)主并沒(méi)有解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。因?yàn)?解聘行為可能對(duì)業(yè)主的整體利益造成損害,這也是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所確定的共同管理權(quán)中的共同性特點(diǎn)決定的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的第一承擔(dān)人,通過(guò)出讓或者劃撥的方式獲得土地使用權(quán),開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此,開(kāi)發(fā)商如果囤積居奇或者賣不出去,角色上會(huì)與業(yè)主有交叉。在前期物業(yè)管理過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商根據(jù)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定,選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。此時(shí),開(kāi)發(fā)商一般選聘下屬公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,角色上會(huì)與物業(yè)公司有交叉。

物業(yè)公司,是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托,以有償服務(wù)的方式,為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)的獨(dú)立法人[6]。取得相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)是企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)的前提條件。物業(yè)公司每年都要按照規(guī)定向有關(guān)部門完成備案登記工作。

業(yè)主委員會(huì),是由業(yè)主大會(huì)授權(quán)設(shè)立的,行使業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán),是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是業(yè)主大會(huì)的日常運(yùn)作和管理機(jī)關(guān)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條和第9條的規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。結(jié)合《物權(quán)法》第83條,可以確定業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格。這種訴訟主體是基于業(yè)主共同接受物業(yè)服務(wù),具有不可分割性和相互依賴性。因此,雖然業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都不是物業(yè)服務(wù)合同的合同主體,卻有訴訟主體資格,這種訴訟主體資格的取得并不是基于合同主體的身份,而是全體業(yè)主對(duì)其權(quán)利的讓渡組成業(yè)主大會(huì),再由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使該權(quán)利。在沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的情況下,欲維護(hù)整體利益,就應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),由業(yè)主共同提起訴訟。

小區(qū)辦,是政府建設(shè)委員會(huì)(或者房屋行政主管部門)設(shè)立的行政管理機(jī)構(gòu),市小區(qū)辦下設(shè)各區(qū)小區(qū)辦。指導(dǎo)各個(gè)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)及對(duì)其接受物業(yè)服務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)的組織。

2.主體間關(guān)系

業(yè)主與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,合同雙方享受權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司違反合同約定,即物業(yè)公司不履行或者不適當(dāng)履行合同義務(wù),根據(jù)《合同法》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)首先區(qū)分根本違約和一般違約。物業(yè)公司完全不履行合同義務(wù)或不完全履行合同主要義務(wù),合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí),業(yè)主可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)為抗辯,但是這種情形不多見(jiàn)。更常見(jiàn)的是物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù),但不符合或者沒(méi)有達(dá)到合同約定的要求,此情形多屬一般違約,業(yè)主可以要求對(duì)方繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、損害賠償、支付違約金等方式,承擔(dān)違約責(zé)任。因此,業(yè)主與物業(yè)公司矛盾很多是由于在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中,物業(yè)公司存在違約行為,但并沒(méi)有嚴(yán)重到合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度。業(yè)主最常見(jiàn)的對(duì)抗方式——拒絕交納物業(yè)費(fèi)往往得不到法院的支持。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間并沒(méi)有直接的合同關(guān)系。《物權(quán)法》取消了原草案中關(guān)于管理委員會(huì)和管理人的職責(zé)等內(nèi)容,進(jìn)一步明確了業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的關(guān)系。

小區(qū)辦與物業(yè)公司之間存在行政管理關(guān)系,小區(qū)辦指導(dǎo)各個(gè)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)及對(duì)其接受物業(yè)服務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)。小區(qū)辦會(huì)對(duì)物業(yè)公司每年進(jìn)行資質(zhì)考核、備案。

(三)明確文書(shū)法律性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)過(guò)程中以物業(yè)服務(wù)合同為依托,產(chǎn)生權(quán)利義務(wù),因此各種合同、文書(shū)的法律性質(zhì)十分重要。

1.《前期物業(yè)服務(wù)合同》

《前期物業(yè)服務(wù)合同》是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由房地產(chǎn)建設(shè)單位與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條,在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。從《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定也可以看出,前期物業(yè)管理自房屋出售即業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同開(kāi)始至業(yè)主委員會(huì)與接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《普通物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止。其主要內(nèi)容包括:房屋交付驗(yàn)收;裝潢管理;衛(wèi)生保潔工作;維護(hù)小區(qū)秩序;協(xié)調(diào)各種矛盾等。這個(gè)階段的小區(qū)常常發(fā)生各種配套設(shè)施不健全,各種管理規(guī)則不完善,各種服務(wù)不到位等現(xiàn)象。從前期物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)看,包括開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)和為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的雙重屬性。因此,前期物業(yè)服務(wù)也是矛盾的集中點(diǎn)和多發(fā)點(diǎn)。

2.《普通物業(yè)服務(wù)合同》

《普通物業(yè)服務(wù)合同》是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。隨著業(yè)主入住,群體組織能力高的,依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條委托新的物業(yè)公司,訂立《普通物業(yè)服務(wù)合同》。但是如果業(yè)主群體組織能力低的,往往靠拖欠物業(yè)費(fèi)與之對(duì)抗。要么物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)訴訟收回了某個(gè)業(yè)主以前欠繳的物業(yè)管理費(fèi),并陷入長(zhǎng)久的訴訟中;要么就任由其發(fā)展下去,最終物業(yè)管理企業(yè)主動(dòng)撤離這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

3.《房屋使用、管理、維護(hù)公約》和《承諾書(shū)》根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第22、23條規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制訂臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。此兩項(xiàng)法律文書(shū)有利于提高業(yè)主的自律意識(shí),預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)的中的糾紛[7]。

三、物業(yè)糾紛的多元化解決途徑

減少物業(yè)糾紛的有效途徑的探尋,需要政府各職能部門、司法機(jī)關(guān)、立法機(jī)關(guān)共同的努力。

(一)行政機(jī)關(guān)

2007年9月20日,國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部頒布《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》,依據(jù)該規(guī)定,政府價(jià)格主管部門在制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施定價(jià)成本監(jiān)審的原則,明確了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成、相關(guān)項(xiàng)目的審核方法和標(biāo)準(zhǔn)。

我們也應(yīng)注意到前期物業(yè)管理過(guò)程中,“建管一體”模式存在巨大的弊端。在各級(jí)建設(shè)主管部門的監(jiān)督管理下,開(kāi)發(fā)商以招投標(biāo)的方式進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選用工作,可以擺脫開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)千絲萬(wàn)縷的曖昧關(guān)系,明確各自與區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系[8]。各級(jí)小區(qū)辦積極發(fā)揮職能作用,對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主雙方規(guī)范和引導(dǎo),及時(shí)消除糾紛隱患,化解矛盾。

(二)司法機(jī)關(guān)

法院在審理物業(yè)糾紛案件時(shí),必須在“業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)費(fèi)”和“業(yè)主必須按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)費(fèi)”兩種處理辦法中間,找到一個(gè)更妥當(dāng)?shù)奶幚磙k法[9]。如果法院能夠以事實(shí)為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩,考慮物業(yè)服務(wù)不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的程度,酌情降低物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格,則保護(hù)了雙方的利益,實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果相統(tǒng)一的目標(biāo)。

(三)立法機(jī)關(guān)

《物權(quán)法》出臺(tái)后,2007年8月26日國(guó)務(wù)院做出關(guān)于修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定,根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)該《條例》進(jìn)行相應(yīng)的修改。但是,《物權(quán)法》尚無(wú)配套的實(shí)施細(xì)則,尤其關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定,多屬原則性規(guī)定,很多細(xì)節(jié)尚無(wú)章可尋,亟待配套的立法完善。

物業(yè)服務(wù)糾紛具有多發(fā)性、群體性和難以調(diào)處性等特點(diǎn)[10],只有依靠各方共同努力,才能使業(yè)主安居樂(lè)業(yè),才能構(gòu)建起和諧社會(huì)。

注釋:

[1]傅維壯,于建勛.物業(yè)服務(wù)合同熱點(diǎn)法律問(wèn)題分析〔J〕.中國(guó)律師,2007,

[2]新京報(bào)網(wǎng)news.thebeijing

/0553/2007/0,6-15/021@269620.htm,訪問(wèn)日期:2007-09-01.

[3]楊立新.物業(yè)糾紛索賠全程操作〔M〕.北京:法律出版社,2007.

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[5]陳華彬.物權(quán)法原理〔M〕.北京:國(guó)家行政學(xué)院出版社,1998.

[6]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務(wù)合同主體研究〔J〕.法商研究,2004,(3).

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