公共管理與公共服務(wù)用地基準分析

時間:2022-11-25 04:21:38

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公共管理與公共服務(wù)用地基準分析

一、引言

公服用地因其使用的公益性,一直以來屬于劃撥用地,2016年年底,國土資源部提出“市、縣政府應(yīng)依據(jù)當?shù)赝恋厝〉贸杀?、市場供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準地價等,制定公共服務(wù)項目基準地價,依法評估并合理確定出讓底價”的意見,第一次將公服項目用地納入基準地價體系中。

二、公共管理公共服務(wù)用地的內(nèi)涵

根據(jù)基準地價評估流程,首先明確基準地價評估的范圍和內(nèi)涵,公共管理與公共服務(wù)用地在2017年的《土地利用現(xiàn)狀分類》中屬于一級地類,包含:機關(guān)團體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地。除此之外,由于公服用地的公益性和劃撥性,通常將特殊用地中的部分用地包含其中。

三、公共管理與公共服務(wù)用地定級

按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求,城鎮(zhèn)土地級別更新工作所需工作底圖應(yīng)采用能覆蓋城鎮(zhèn)土地定級范圍的城鎮(zhèn)地籍圖、地形圖或規(guī)劃圖,并選取對公共管理與公共服務(wù)用地定級價格產(chǎn)生影響的因素因子,根據(jù)相應(yīng)的計算公式,分別計算各因素因子的功能分和服務(wù)半徑,公服用地定級根據(jù)其不同用地類型的盈利性可參考“工商住”的影響因素因子,見表1??紤]到各定級因素因子對土地質(zhì)量區(qū)位的敏感程度,確定公服用地定級因素因子作用分隨服務(wù)半徑的衰減程度,見表2。

四、公共管理與公共服務(wù)用地基準地價評估

公共管理與公共服務(wù)用地的價格基本由兩部分組成:土地平均取得成本和開發(fā)成本。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中基準地價評估的方法,市場比較法和收益法需要交易案例的支撐,公共服務(wù)項目用地一直以來屬于劃撥用地目錄,市場交易案例極少,因此可以選擇成本法進行基準地價的估算。成本逼近法的計算公式為:VE=Ea+T+Ed+R1+R2+R3式中:VE:土地價格;Ea:土地取得費;T:有關(guān)稅費;Ed:土地開發(fā)費;R1:投資利息;R2:投資利潤;R3:土地增值。采用成本逼近法評估基準地價具體計算過程如下:1.根據(jù)定級結(jié)果,參照土地補償費、安置補助費、青苗補償費確定末級和次一級的土地取得費,若估價區(qū)域較大,所定級別較多,應(yīng)計算末級和次兩級的土地取得費。2.參照耕地占用稅補償標準和基本農(nóng)田保護條例確定耕地占用稅和耕地開墾費。3.根據(jù)土地開發(fā)標準結(jié)合實際情況確定土地取得費。4.投資利息率為估價期日中國人民銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率,根據(jù)公式計算投資利息:投資利息=(土地取得費+有關(guān)稅費)×[(1+投資利息率)n-1]+土地開發(fā)費×[(1+投資利息率)n/2-1](注:n為開發(fā)周期,設(shè)定正常開發(fā)周期為一年)。5.考慮估價區(qū)域土地開發(fā)投資收益實際情況設(shè)定投資利潤率及土地增值收益率,計算得到投資利潤及土地增值收益。6.經(jīng)年期修正得到末級和次一級或次兩級的土地價格。建立地價———單元作用分值指數(shù)模型,將其他級別的單元作用分均值分別帶入公式,得到各級別基準地價。7.結(jié)合具體地塊情況分析各級別基準地價是否符合實際,建立修正體系。

五、結(jié)論

采用成本逼近法測算公服項目用地基準地價,對目前進行的公服用地基準地價評估有較強的實用性和可操作性。公服用地由于其自身的權(quán)屬特殊性,在未來宗地估價中還需要結(jié)合實際情況確定合適的價格,公服用地的使用也需要更多相關(guān)法律法規(guī)來約束管理。

參考文獻:

[1]中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017)[S].中國標準出版社,2017.

[2]中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2014)[S].中國標準出版社,2014.

[3]陶玉厚,欒倩,蔡鍔.公共服務(wù)項目用地基準地價評估探析[J].中國市場,2018(18).

[4]王欣.我國公共管理與公共服務(wù)用地價格評估研究[D].河南理工大學(xué),2010.

作者:李曉杰 李純斌 張帆 單位:甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院