導語：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值管理研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)管理過程中存在的問題

（一）地產(chǎn)銷售人員管理方式落后，積極性不足。房地產(chǎn)開發(fā)公司在全面價值管理過程中很容易忽視銷售人員的管理與規(guī)劃，然而，銷售人員的心理狀態(tài)、銷售經(jīng)驗與銷售水平在一定程度上會影響房地產(chǎn)開發(fā)銷售的結(jié)果。當前很多房地產(chǎn)開發(fā)公司所雇傭的銷售人員經(jīng)驗不足，不懂得如何察言觀色，不懂得人情世故，在推銷過程中成功少、失敗多，這會對公司的盈利與自身聲商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運中的全面價值管理房地產(chǎn)金融文/汪文忠譽產(chǎn)生極大的影響。此外銷售人員的收入大多由提成與基本工資組合構(gòu)成，在這樣的布局下，銷售人員會產(chǎn)生一定的懶惰與抵觸情緒，不想工作，在日常工作過程中自由散漫，從而影響周圍同事的工作積極性。長此以往，必然會對房地產(chǎn)銷售整體產(chǎn)生不良影響。這說明存在該問題的房地產(chǎn)開發(fā)公司相應的管理方式較為落后，有較大的改善與調(diào)整空間。（二）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運營成本高，資源大量浪費。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)運營需要大量的資金作為支持，這給一些實力較弱、資金準備不足的開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)與運營過程中存在著原材料成本、人工費用、房屋租賃建設(shè)費用、相關(guān)文件申請批準費用等多類費用，其中的部分費用可以通過細致的處理而被有效地降低。然而在粗放的價值管理過程中，管理者、投資者很難發(fā)現(xiàn)這一問題，在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，忽視了對此類問題的精細化管理，而造成了大量的資源浪費。在人員雇傭過程中，對人才的挑選不當也會造成一定的經(jīng)濟損失。此外，其他各類開發(fā)成本消耗數(shù)不勝數(shù)，資源的大量浪費消耗了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量的資金投入。這些充分表明開發(fā)營運環(huán)節(jié)的資源節(jié)約與成本控制至關(guān)重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高自身精細化管理能力刻不容緩。（三）事前調(diào)查研究不足，存在極高的維持風險。房地產(chǎn)開發(fā)在不同的時期所面臨的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境各不相同。經(jīng)濟環(huán)境的不同，指導政策的不同都會對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生十分重要的影響，因而應當對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境及時進行充分的調(diào)查研究。然而在實際運作過程中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未做到及時調(diào)查研究，即使開展調(diào)查，也往往敷衍了事，草草收場，導致調(diào)查研究的結(jié)果與現(xiàn)實具有較大差距，無法滿足實際需要。對于合作伙伴的資質(zhì)、人品、擔保等方面，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有進行良好把握，給企業(yè)的發(fā)展帶來極大的挑戰(zhàn)與困擾。正是由于這些原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理過程中一直處于高風險的狀態(tài)，稍有不慎就會導致企業(yè)運營僵局，大量樓盤成為水中月、鏡中花，嚴重者會導致企業(yè)資不抵債，走向破產(chǎn)的邊緣，因而事前調(diào)查研究極為重要。

二、解決相應問題的措施與方法

（一）改革工資標準與公司紅利，充分調(diào)動銷售人員營銷積極性。為了提高相關(guān)房地產(chǎn)銷售工作人員的積極性，應當積極改革工資待遇與福利發(fā)放標準，不能使工作人員產(chǎn)生“干多干少都一樣”的思想觀念。要充分發(fā)揮工資獎金的激勵作用，及時調(diào)整工資計算標準，適當降低基本工資，提升工作提成的產(chǎn)出比，從而使相應的工作人員認識到懶惰并不能致富，只有辛勤努力才能創(chuàng)造財富。對于公司福利的發(fā)放，也要形成相應的機制，對于優(yōu)秀的銷售工作人員要進行傾向性、針對性獎勵，從而調(diào)動大家的銷售積極性。對于優(yōu)秀的銷售工作人員要加大宣傳力度，努力形成企業(yè)正確的價值導向。面對工作內(nèi)容日益增加、工作強度不斷加大的大環(huán)境，可以適當?shù)靥岣呦鄳N售工作人員的工資水準，提高其售出房屋的提成與收益，使銷售人員真正從中獲利。（二）樹立節(jié)約成本的規(guī)范意識，降低資源消耗。房地產(chǎn)開發(fā)存在諸多成本的消耗，節(jié)約成本、降低消耗是企業(yè)發(fā)展繁榮的一項基本要求。為此，要在企業(yè)運行管理、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中積極考慮成本費用問題。在這些成本消耗中，原材料成本、人工費用、房屋租賃建設(shè)費用、相關(guān)文件申請批準費用等費用消耗會對企業(yè)的運行管理產(chǎn)生較大的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當牢固樹立節(jié)約成本的規(guī)范意識，將節(jié)約成本的思想觀念在全公司內(nèi)推行，形成節(jié)約資源、降低成本的良好風尚。應當建立專門的資源節(jié)約監(jiān)察部門，對于浪費資源的行為及時處理、公開處分，對于節(jié)約資源的行為要進行積極褒獎，并提供實物獎勵，使相關(guān)人員在大氣氛大環(huán)境中形成節(jié)約資源的思想觀念，推動整體產(chǎn)業(yè)建設(shè)，房地產(chǎn)金融提升企業(yè)資源的利用效率。（三）對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境進行充分。調(diào)查研究，及時發(fā)現(xiàn)風險，規(guī)避風險實事求是、調(diào)查研究是處理實踐問題的上佳途徑，對房地產(chǎn)開發(fā)管理也有著巨大的作用。為了規(guī)避風險，為企業(yè)提供更好的發(fā)展機遇與發(fā)展環(huán)境，應當對企業(yè)自身運營發(fā)展所處的周圍環(huán)境有一個清晰的認識。要對周圍的人口基數(shù)、風俗人情、樓盤分布、建筑用地總面積進行積極調(diào)查，還要詳細了解相關(guān)居民的生活質(zhì)量與狀態(tài)，以確定樓盤價格確實能夠被大眾所接受。要積極引導民眾對企業(yè)自身的關(guān)注，根據(jù)周圍居民的喜好及時調(diào)整建筑布局、外觀設(shè)計，并且在與其他公司、投資人進行合作時，充分調(diào)查其資信背景，對其歷史交易、資金走向有一定的把握。在出現(xiàn)投資風險、疑難問題時不妄下論斷，積極召開會議妥善解決。要建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的風險發(fā)現(xiàn)及解決機制，建立專門的風險解決部門來妥善安排風險事故的解決，建立事先預警機制，設(shè)計應急預案，出現(xiàn)問題及時尋找相關(guān)部門進行處理。要建立良好的公關(guān)系統(tǒng)，對事故的出現(xiàn)及時發(fā)聲，以免造成更加嚴重的影響。要建立法律援助專門團隊，如果出現(xiàn)法律問題，及時收集證據(jù)、保存原有文件材料，以應對不時之需。要積極響應國家各部門的號召與政策，在遵紀守法的前提下實現(xiàn)企業(yè)盈利與社會收益的雙贏。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)管理是一個復雜而繁瑣的系統(tǒng)工程，在這一過程中應當對各方面存在的問題進行充分考慮。筆者通過查閱資料、實地調(diào)研，對房地產(chǎn)開發(fā)管理提出了自己的見解與建議，希望全面價值管理能夠發(fā)揮其應有的作用。

作者:汪文忠 單位:杭州市房產(chǎn)管理局