導語：企業(yè)核心競爭力要素分析論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內容摘要：房地產開發(fā)企業(yè)在其生產過程、產品和市場特征上，有不同于其他企業(yè)的特殊之處。其核心能力體系組成要素與關系的集合最終決定了這一能力體系的結構與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內部要素特征的特殊性決定核心能力體系結構差異性。本文通過對我國房地產企業(yè)現(xiàn)階段特征分析來探討房地產開發(fā)企業(yè)的核心競爭力構成要素。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力要素

企業(yè)的核心競爭力是指一種基于戰(zhàn)略性資源的、由企業(yè)長期積累而形成的知識和技能的動態(tài)組織管理體系，通過適應于環(huán)境變動的不斷創(chuàng)新和有效整合活動，進而延伸至企業(yè)產品和服務領域，使企業(yè)不斷獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢的能力。這一能力體系是由相互聯(lián)系、相互作用的許多要素結合而成的具有特定功能的統(tǒng)一體。能力體系組成要素與關系的集合最終決定了這一能力的結構與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內部要素特征的特殊性決定核心能力體系結構差異性。

房地產開發(fā)企業(yè)在其生產過程、產品和市場特征上，有其不同于其他行業(yè)的特殊之處。從產品特征看，表現(xiàn)為位置的固定性、耐用性、異質性、高價值性、供給有限性、投資與消費的雙重性、實體構成的二元性等；從市場特征看，房地產市場具有區(qū)域性、供給與調節(jié)的滯后性、壟斷競爭性、投機性、交易形式多樣性、交易復雜性、受金融市場的強烈影響性、政府干預性等特點。由此，就房地產開發(fā)企業(yè)而言，其核心競爭力的要素構成除了具備其他行業(yè)企業(yè)所具有的共性之外，還具有不同于其他企業(yè)的特殊性要求。

基于核心競爭力的房地產開發(fā)企業(yè)特征

（一）房地產開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)性質

從房地產開發(fā)企業(yè)的價值鏈出發(fā)，我們習慣上將房地產開發(fā)活動細分為：設想的提出；可行性研究；細節(jié)設計；合同與建筑施工；市場營銷；市場化管理六個環(huán)節(jié)。在整個業(yè)務流程之中，房地產企業(yè)幾乎將“提出設想”之外的全部環(huán)節(jié)都外包給專業(yè)化的公司進行生產和經營，將可行性研究外包給專業(yè)的咨詢公司完成，將細節(jié)設計外包給專業(yè)的設計公司完成，將建筑施工外包給專業(yè)建筑公司完成，將銷售外包給專業(yè)銷售公司，最后將物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)管理公司，而開發(fā)企業(yè)自身只是在各個環(huán)節(jié)之中起到協(xié)調與資源整合運用的作用。在這一過程中，房地產開發(fā)企業(yè)將各專業(yè)資源“虛擬”進自身內部，共同完成開發(fā)任務。從這一意義上看，房地產企業(yè)具有較為典型的虛擬經營性?？梢?，房地產開發(fā)企業(yè)的關鍵業(yè)務環(huán)節(jié)是項目產品策劃、資本運作和不同專業(yè)知識的“對接”。在這一過程之中，資源整合能力尤為重要。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模經濟的特殊性

房地產開發(fā)企業(yè)的虛擬經營特性，使其成為一個資源整合者，其固定成本的投入相對很少，使得生產規(guī)模擴大所帶來的成本分攤效應變得十分有限。就房地產開發(fā)企業(yè)本身來說，由于房地產產品的區(qū)域性所導致的市場容量有限，加之土地供給的有限性，房地產也一般不會有大規(guī)模連續(xù)性生產，這些因素導致了房地產開發(fā)企業(yè)的規(guī)模效應并不明顯。然而，房地產開發(fā)企業(yè)的規(guī)模經濟效益不明顯，并不表示房地產開發(fā)企業(yè)不具有規(guī)模經濟，其中尤為重要的一點就是具有較大規(guī)模的企業(yè)在管理上可能會形成規(guī)模經濟效應，能夠有相對合理與完備的人才結構體系。另外，規(guī)模較大的企業(yè)往往具有較強的開發(fā)實力，大規(guī)模開發(fā)會給企業(yè)帶來生產成本、材料采購成本和廣告成本的節(jié)約。由此可見，實現(xiàn)一定的規(guī)?；洜I有助于提高房地產開發(fā)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

（三）我國房地產業(yè)的壟斷競爭與進入壁壘

房地產由于其位置的區(qū)域性和不可移動性，使房地產市場呈現(xiàn)顯著的區(qū)域性特征，這使得房地產產品被打上了深深的區(qū)域文化烙印。除去區(qū)位差別之外，房地產產品同時也具有質量、品種、服務和品牌差異，這些均使得房地產產品具有不同于一般工業(yè)產品的特殊性，產品差異化特征非常顯著。這一特征造成房地產市場競爭性有限，是事實上的區(qū)域性壟斷競爭。

房地產業(yè)又是一個資本密集型行業(yè)，巨大的項目開發(fā)投入在理論上具有行業(yè)資本進入壁壘。然而，就我國現(xiàn)階段的實際情況而言，房地產開發(fā)企業(yè)在市場競爭結構中相對于建筑商的強勢地位，加之政府的扶持，使其具有較強的市場力量，造成我國房地產行業(yè)的資本規(guī)模壁壘并不顯著，但是可以預見，伴隨國家政策的進一步完備和市場的進一步完善，天平正逐漸轉向消費者一方，資本規(guī)模壁壘將逐漸得到加強。事實上，現(xiàn)階段我國房地產行業(yè)的進入壁壘主要體現(xiàn)為政府的土地出讓制度和區(qū)域內開發(fā)商的阻止進入。

（四）房地產開發(fā)企業(yè)與金融業(yè)的互益

對于任何企業(yè)來說，資金都很重要。但這一點對于資本密集型的房地產開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。投資所需的巨額資金是帶動、同時也是制約房地產企業(yè)業(yè)務發(fā)展的極其重要的因素。這使得房地產的開發(fā)與經營離不開金融業(yè)的支持，對于房地產的流通與消費，由于其支出數(shù)額大，同樣也需要金融業(yè)的幫助。除融資之外，運用多種金融工具，通過信托、保險等業(yè)務，同樣會對房地產商品的流通與消費產生積極的影響。反之，金融業(yè)的發(fā)展也需要房地產業(yè)開拓業(yè)務。金融政策與金融市場對房地產企業(yè)的影響深遠。

（五）房地產開發(fā)企業(yè)的知識密集性

通過價值鏈與供應鏈的分析，房地產開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)的特征，其核心業(yè)務是根據城市規(guī)劃要求及開發(fā)項目本身的特點，進行決策、計劃、組織、領導、控制和協(xié)調。其涉及知識范圍廣泛，從社會、經濟、相關政策、法律法規(guī)到土地利用、城市規(guī)劃、市場調查分析、地質勘測、房屋建筑、資本運營、金融統(tǒng)計、信息處理、組織管理等。這與建筑企業(yè)等勞動密集型企業(yè)比較而言，房地產開發(fā)企業(yè)具有相當程度的知識密集型企業(yè)特點。

（六）房地產產品的信息不對稱與企業(yè)品牌

尼而森、達比和長尼把產品從質量的角度劃分為三類：搜尋品（Searchgoods）、經驗品（Experiencegoods）和信任品(Credencegoods)。搜尋品的質量情況可以在購買之前通過搜尋獲得，經驗品的質量情況只有在購買之后的消費中獲得，而信任品的質量即使在之后的消費中也難以獲得。由于房地產產品的質量構成因素較一般商品復雜，有些因素在消費一段時間之后才可以了解，而有的因素即使在消費很長一段時間之后也難以把握（如建筑物的隱蔽工程），因此，房地產產品介于經驗品與信任品之間。這種信息不對稱對于生產高質量產品的房地產開發(fā)企業(yè)和消費者來說均是不利的，甚至會導致消費者的逆向選擇。而品牌作為一種信息傳遞的手段，在此便顯得尤為重要。品牌投入的沉沒成本會使得具有高質量開發(fā)產品的房地產開發(fā)企業(yè)具有相對持久的競爭優(yōu)勢，而對以信息不對稱謀取不正當利益的開發(fā)商來說，最終結果將是在供求雙方的重復博弈中失去市場。

房地產開發(fā)企業(yè)的核心競爭力要素

房地產開發(fā)企業(yè)的核心競爭力將最終表現(xiàn)為出色的資源整合能力、市場把握能力、客戶價值創(chuàng)造能力、創(chuàng)新能力及其企業(yè)品牌價值。

（一）戰(zhàn)略資源要素

作為三大資源的土地、資金、人才是房地產開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展的前提，同時也是企業(yè)實力的體現(xiàn)。土地資產的稀缺性、增值性、可持續(xù)性使其成為房地產開發(fā)企業(yè)之間競爭的主要對象。資金規(guī)模的大小將決定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模，并在一定程度上影響其獲取高質量土地資源的能力和抗風險能力。而戰(zhàn)略性人才要素則包括高素質的企業(yè)家人才要素和知識型員工要素。高素質的企業(yè)家隊伍是房地產開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主導因素，而知識型人力資源要素則是企業(yè)財富之源。

（二）企業(yè)知識要素

米切爾·波蘭尼（MichaelPolanyi，1966）首次將知識區(qū)分為顯性知識和隱性知識，顯性知識是經抽象后儲存于客觀世界之中的知識，在無知識主體（攜帶者）的參與之下，也能被理解和共享。而隱性知識則無法被明確表達出來，體現(xiàn)為企業(yè)員工的技術專長、創(chuàng)造性解決問題的能力、管理層的領導能力和洞察能力、管理技巧、團隊精神等等，在無知識主體參與之下難以被理解和共享，這種知識難以模仿，難以復制，甚至難以用語言來表述。對于企業(yè)而言，企業(yè)知識依存于企業(yè)的人力資本、結構性資本和關系資本之中，具有路徑依賴性、互補性和隱含性。由此，企業(yè)知識的累積是一個長期的集體性學習過程。同時，企業(yè)現(xiàn)在和未來的選擇往往取決于企業(yè)現(xiàn)有的知識存量，這使得企業(yè)所積累的互補性知識不僅具有專用性，而且具有整體性和模糊性，難以被模仿，就房地產開發(fā)企業(yè)的知識密集性而言，其技術知識能否被很好的得以發(fā)揮，在很大程度上取決于開發(fā)企業(yè)所具有的制度性知識和管理性知識與其特定的技術性知識的匹配程度。簡而言之，即制度與技術的匹配程度。

（三）組織學習要素

德魯克認為，“創(chuàng)新是一種賦予資源以新的創(chuàng)造財富能力的行為”。波特指出，“公司通過認知或發(fā)現(xiàn)行業(yè)中更好的競爭新方法，并將其付諸實踐來形成競爭優(yōu)勢，從而最終演變?yōu)閯?chuàng)新”?？梢?，創(chuàng)新能力是核心競爭力的重要體現(xiàn)之一，而實現(xiàn)組織創(chuàng)新能力（技術創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新）的有效途徑，則是通過組織學習。組織學習是指組織通過不斷創(chuàng)造、積累和利用知識資源，努力改變或重新設計自身以適應不斷變化的內外環(huán)境，從而保持可持續(xù)競爭優(yōu)勢的過程（陳國權，2002）。組織學習理論主要涉及兩方面內容，一是如何分享、使用和儲存現(xiàn)有知識；二是如何創(chuàng)造新知識，即廣義的知識創(chuàng)新。在此基礎之上，該組織提供了五種組織學習類型：邊干邊學、科學學習、搜索學習、邊使用邊學習和知識外溢學習。

（四）企業(yè)文化要素

部分專家將企業(yè)文化視作企業(yè)核心競爭力的三駕馬車（戰(zhàn)略，人才，文化）之一。作為一種共同的價值觀和行為準則，文化一方面減少了交易費用，提高了企業(yè)的專業(yè)化市場效率，又改善了組織成員的個體偏好函數(shù)，使員工傾向于企業(yè)的共同目標，在“共同愿景”之下，組織學習將從“適應型學習”向“創(chuàng)造型學習”轉化，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)文化仍然是推動學習和創(chuàng)新的重要力量。

（五）整合集成要素

房地產企業(yè)的戰(zhàn)略資源的整合能力可細分為組合、協(xié)調、判斷與決策能力。而企業(yè)則應通過有形資源和無形資源兩方面的持續(xù)積累來獲得能力的增強。高素質的企業(yè)家隊伍的創(chuàng)造性思維是形成整合集成效益的關鍵因素之一，通過創(chuàng)造性融合，實現(xiàn)最適宜要素的配置組合，從而形成優(yōu)勢互補，達成一種更為合理的結構形式，實現(xiàn)能力的放大效應，從而形成競爭優(yōu)勢。值得關注的一點，全球化和信息化使得企業(yè)越來越依靠與其內部資源相互補充的外部關系網絡生存和成長，形成所謂的“網絡經濟”，企業(yè)需要通過合作來贏得競爭。房地產開發(fā)企業(yè)的虛擬經營要求其在傳統(tǒng)整合方式下，更有效的使用信息技術手段來加強其資源整合能力，快速融入網絡經濟之中。

參考文獻：

1.李政.企業(yè)成長的機理分析[M].北京:經濟科學出版社，2005

2.苗天青.我國房地產業(yè)：結構、行為和績效[M].北京：經濟科學出版社，2004

3.王璞，林衛(wèi)民.房地產管理咨詢實務[M].北京:中信出版社，2005