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一段時間以來,關于物業(yè)管理市場的命題主要圍繞著以下三個,一是以擴張規(guī)模為主要標志的對外承接和去外地承接物業(yè)管理項目的內容;二是以適應市場生存發(fā)展能力為主要目標的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內容;三是以避免市場誤區(qū)為主要內容的,如何進行市場拓展,甚至是否存在物業(yè)管理市場的討論等等。

不可否認,以上命題和實踐,為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻,為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

但是,作為一個新興的專業(yè)類型市場,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴張、專業(yè)化細分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談談物業(yè)管理市場結構調整的策略和途徑。

一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調整物業(yè)管理市場容量和供給關系的重要內容

物業(yè)管理市場容量小,供給關系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進程的一個重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數量不斷膨脹所帶來的。

現實中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內分塊建設并實行多頭管理的物業(yè)項目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢,再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調,從而一方面影響了服務質量,降低了服務標準,甚至帶來一些社會問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運作和產生有效利潤,嚴重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:

(一)政府協(xié)調

區(qū)分不同情況和類型,一方面對于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應由政府出面直接協(xié)調或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經驗,如對深圳市住宅局一個20萬平方米規(guī)劃完整,但由12個開發(fā)商建設和12家管理單位管理的小區(qū)實行了整合,通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經濟實力都較強的甲級物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內拆除了隔障,進行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內形象,提高了服務質量和管理標準,理順收費標準和行為,受到了業(yè)主的好評,同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本,形成了效益回報。另一方面,對于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結合房管所的轉制,本著少設機構,擴大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進行劃分,形成房管所轉,制后的高效、低耗、適應市場的良性局面

(二)市場調整

一方面,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項開發(fā)權的開發(fā)商認識到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項目開發(fā)后的利潤來源點。嚴格說,開發(fā)商如果沒有相應的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經營項目和能力的話,單憑某一項目的物業(yè)管理所收取的管理費是與開發(fā)商一點關系都沒有的,按現行規(guī)定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級上交給物業(yè)管理公司一級。而且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導價標準)尚不足以完成運作成本所需時,這個傭金實際上是空頭的。現在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個管理部,實質是統(tǒng)管物業(yè)管理費用,使管理費該用的用不到位,物業(yè)管理該維護的維護不到位,而盡量使管理費剩余形成利潤,這是嚴重侵害業(yè)主利益的情況。如果開發(fā)商能明白這種關系,知曉不能長期侵占業(yè)主利益時,很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機構就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主認識到,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯,但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增加,同時也會使管理服務水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時,要把能否進行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內容來考慮,實現完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外,隨著物業(yè)管理企業(yè)認識的提高,物業(yè)管理企業(yè)最應明白的就是規(guī)模、成本和效益的關系,在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時候,要看到市場經濟最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發(fā)商,尤其是小開發(fā)商和單項開發(fā)商是不會永遠給業(yè)主補貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何,要有一個充分的心理準備,盡早向聯合、重組或并購的市場化道路上靠攏。

總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現、增長到調整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。我們再做一個比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理企業(yè)的數量為數近500,形成規(guī)模的公司不足100家,最大的公司本地管理面積不足500平方米,而從事物業(yè)管理的各類機構達700多家,深圳市的總人口只有400萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數亦為500家,形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達1-2千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機構,人口將近700。比較之下,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機構減掉3-5百家是一點都不多的。

二、物業(yè)管理規(guī)模擴張和專業(yè)化細分,是調整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必然。

時下,有一種認識認為,物業(yè)管理的市場化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們人為的把物業(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識造成的,認為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。同時,又在傳統(tǒng)計劃體制影響下,堅守大而全,小而全的做法,似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內容一古腦地全盤接收,把物業(yè)管理的社會化變成了物業(yè)管理的小社會。當然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如,在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標準。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來,自已重新成立清潔隊,但當清潔行業(yè)做為一個新興的專業(yè)類型市場形成后,其專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢一定會在這個市場中立足,現在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內容中分離出

去。從這個例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關市場的新興類型市場己經出現,我們如何抓住這樣的機遇,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進行思考和實踐。

(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場

目前,一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務,能滿足專業(yè)公司的基本運作,再根據其經驗特長,向社會承擔相關業(yè)務。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義,走向市場,競爭不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。向專業(yè)公司分包具體操作項目,從理論上講,管理成本是會降低的。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標準化的管理,也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下,效益應該是明顯的。

(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場

在上述物業(yè)管理直接操作的內容上再向外圍探尋一下,不難發(fā)現,還有很多商機存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場領域,比如大型商業(yè)物業(yè)的經營、會所的經營、幼兒園的經營等,如果說大型商業(yè)物業(yè)有時受開發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關部門去經營的話,會所可是大都交給了物業(yè)管理公司經營和管理,可現實是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經營,如果能在我們物業(yè)管理范圍內進行有效開發(fā),甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經營公司,并不是削弱了物業(yè)管理的實力和縮小了物業(yè)管理的范圍,而洽洽是擴大了物業(yè)管理的領域,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場。其實,對物業(yè)的經營原本就是物業(yè)管理概念和內容中的主要組成部分,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細分的主力。

(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場

物業(yè)管理能不能參與高科技領域,能不能進入城市管理的市政領域,答案應該是肯定的。在深圳,除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實物產品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說物業(yè)管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內容也僅僅是一墻(圍墻)之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護,市政綠化的管理等,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域,而從市政管理的角度看,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,如果說城管體制改革亦需過程的話。那么,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利,介入餐飲、娛樂業(yè)領域則早已有了成功的償試。

當我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人,而大部分業(yè)務都通過專業(yè)分包,把管理責任轉移到社會上去,美國的一個20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時候,我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內容轉移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內部擁有多少個職稱的專業(yè)人才;真正的規(guī)?；皇遣挥嫵杀竞托б娴脑迶U大;而真正的市場化經營是在主營項目不斷擴大的同時,使專業(yè)項目和輔助配套項目形成新的分工,使市場成為由很多類似"納米"技術一樣的社會最小單位所構成。要知道波音飛機公司的最終產品是由成千上萬個獨立的"納米"性質的小公司的產品所構成的。

三、物業(yè)管理企業(yè)建立現代企業(yè)制度,是適應市場經濟和物業(yè)管理市場調整的需要

建立現代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題,也是國有企業(yè)必須經歷的一場廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有企業(yè)的體制轉換和結構調整進入攻堅階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國有企業(yè),也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響,相當一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應市場經濟的要求,經營機制不活,管理水平落后,服務意識不強,技術創(chuàng)新能力差,虧損經營或上級補貼經營普遍,甚至沒有經濟上的獨立自主權和決策權,較嚴重地制約了企業(yè)走向市場和在市場上求生存、求發(fā)展的直路,也阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場化的發(fā)展進程。所以,物業(yè)管理建立現代企業(yè)制度勢在必行,其主要途徑有以下3個方面:

(一)建立真正的以資產為紐帶的有限責任公司,明晰企業(yè)資產結構,明確各股東的責任、權利和義務,弱化上級對下級公司的指揮和支配權,強化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨立決策和運作的能力,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準入的基本條件。

(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產業(yè)中一般競爭性服務行業(yè),除保留部分員工或管理者持股外,大部分國有資產都應逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去,采取股份制、合作制、內部員工持技、管理者持股、期權制等多種形式或成份進行重組,促進大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團的發(fā)展。放開搞活中、小物業(yè)管理企業(yè),對一些規(guī)模小,管理質量差,經濟效益不好的中、小企業(yè),實行鼓勵兼并、合并和購買重組,允許和規(guī)范破產,使物業(yè)管理市場結構更趨合理。

(三)對房管所改制的企業(yè),要確保房管所改制成功,使其能夠在步入物業(yè)管理市場化的軌道能夠生存和發(fā)展,就必須要在改制的基礎上盡快建立現代企業(yè)制度。同時鼓勵目前正在進行房管所轉制的單位將房管所轉為企業(yè),再將企業(yè)過渡為現代企業(yè)的兩步走并做房管所一步,直接按現代企業(yè)制度進行轉改制,使其提高適應物業(yè)管理市場快速發(fā)展的能力。