導(dǎo)語：主輔分離物業(yè)管理探討論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、主輔分離房產(chǎn)存在的問題

主輔分離房產(chǎn)是指從國有大中型企業(yè)分離出、由房產(chǎn)管理部門接收、實行系統(tǒng)化專業(yè)化管理的房產(chǎn)，實行委托經(jīng)營、獨立建賬、獨立核算的管理原則。主輔分離房產(chǎn)受歷史原因、管理體制及自身特點的影響，存在諸多問題。

1.接收的房屋設(shè)施老化嚴重，維修力度跟不上，欠賬多。主輔分離房產(chǎn)大多建于上世紀80年代，也有五六十年代的，樓齡相對較長，回報率已出現(xiàn)負值。原產(chǎn)權(quán)單位因經(jīng)濟效益差、房屋長年失修失養(yǎng)，造成本體、公共設(shè)施設(shè)備老化十分嚴重，嚴重的甚至已經(jīng)不具備再居住的條件。小區(qū)內(nèi)環(huán)境差，私搭亂建現(xiàn)象普遍，垃圾不能及時清理，道路損壞嚴重，雖然接管后進行維修可以改善其狀況，但是無法從本質(zhì)上徹底解決，給日后的管理工作帶來很大的困難。

2.房產(chǎn)管理檔案不健全，管理混亂，各類資料不完善。給正常的房屋修繕和管理工作帶來困難，特別是各種證件不全，嚴重阻礙了接管工作的順利進行。受計劃經(jīng)濟體制影響，房屋無規(guī)劃、無用地許可、無開竣工報告，有的甚至未驗收就進駐使用的現(xiàn)象比比皆是，給日后的管理造成很大隱患。

主輔分離房產(chǎn)大部分由企業(yè)內(nèi)部自行組建的房管科管理，帶有濃厚的福利性，加之管理人員的自身素質(zhì)和管理水平有限，無法實行專業(yè)、正規(guī)的管理。管理工作仍局限于管理與被管理的關(guān)系中，住戶對物業(yè)管理的服務(wù)概念淡薄，接管后在意識上需要一定時間的溝通，加上企業(yè)經(jīng)濟效益低下造成的房產(chǎn)維修欠賬，使管理工作處于失控狀態(tài)。3.資產(chǎn)龐大。原有房屋管理單位大多隸屬于國家各大中型企業(yè)，固定資產(chǎn)十分龐大，分離時如果資產(chǎn)沒有得到很好的處理，將給新建立的企業(yè)造成很大的負擔(dān)。物業(yè)管理行業(yè)屬服務(wù)密集型行業(yè)，附加值小，盈利率低，再加上各種原因造成的收費率低，在管理經(jīng)費無法保證而自身負擔(dān)沉重的情況下，將嚴重阻礙物業(yè)管理的進程，降低服務(wù)水平，形成發(fā)展的惡性循環(huán)。

二、主輔分離房產(chǎn)的特點

1.主輔分離房產(chǎn)屬于自建自管或委托代管形式，福利性強。

2.主輔分離房產(chǎn)是在國家發(fā)展過程中為提高企業(yè)綜合競爭力提出的，由行政劃撥方式轉(zhuǎn)移的產(chǎn)權(quán)和管理關(guān)系，政策性強，缺乏市場競爭機制。

3.住戶自主意識差，對物業(yè)管理缺乏認知。

三、主輔分離后物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

基于主輔分離房產(chǎn)的特點，要使其完全實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理，真正與市場接軌，融入到市場競爭當中去，必須做好相應(yīng)的輔助引導(dǎo)工作。

1.確定可行的經(jīng)營目標，制定良性的經(jīng)營決策。初次進入市場競爭的物業(yè)管理企業(yè)，要想在激烈的市場競爭中生存，在分離后必須要確定切實可行的、適合自身水平的經(jīng)營目標。同時經(jīng)營決策作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，物業(yè)管理企業(yè)必須制訂出符合自己與市場現(xiàn)狀的發(fā)展戰(zhàn)略,既有利于日常管理工作的正常運作,又可提高企業(yè)內(nèi)部管理水平,達到促進企業(yè)發(fā)展目的的同時，還可以增強企業(yè)的競爭能力。

2.加大綜合維修、整修力度，實行小區(qū)差別管理。對于零散戶房產(chǎn)和成型的獨立式住宅小區(qū)采用不同的管理方式和手段，實施不同的標準進行收費。零散房多數(shù)插建于各種樓房集中建設(shè)的小區(qū)內(nèi)，對小區(qū)本身造成了不協(xié)調(diào)的影響。一旦這類小區(qū)實行專業(yè)化物業(yè)管理，這部分零散房也順理成章地進入了管理狀態(tài)。而且這部分房產(chǎn)的接管不利于小區(qū)物業(yè)管理的整體性，要加大其整修力度，整體規(guī)劃，以便統(tǒng)一管理。

3.加大樓房集中的各類小區(qū)的公共設(shè)施維修力度和小區(qū)環(huán)境的整治力度。達到“綠、靜、美、安”，給住戶提供一個舒適、清新的生活環(huán)境，同時也是提高物業(yè)收費律的重要前提。

4.加強物業(yè)知識宣傳和引導(dǎo)，培養(yǎng)住戶物業(yè)管理的意識。主輔分離前的房屋管理長期享受福利受產(chǎn)權(quán)單位不正規(guī)的管理，致使住戶對房產(chǎn)管理認識較深，對物業(yè)管理概念膚淺。因此接管后的管理工作重點之一就是引導(dǎo)工作，引導(dǎo)住戶走出傳統(tǒng)管理模式，接受先進的物業(yè)管理。通過日常的管理行為、宣傳活動營造物業(yè)管理氛圍，增強住戶物業(yè)管理服務(wù)意識。成立小區(qū)業(yè)主管理委員會，充分發(fā)揮管委會的橋梁和紐帶作用，同物業(yè)管理企業(yè)一道共同做好物業(yè)管理工作，體現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)與自治管理相結(jié)合的優(yōu)勢，讓住戶真正進入角色，成為管理的主人。

5.提高管理服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要使業(yè)主稱心、滿意，其核心就是要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在未來的市場中,只有提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)才有生機。物業(yè)管理中的服務(wù)工作,一是長期性,二是群眾性。服務(wù)的時間較長,服務(wù)對象的范圍很寬,遍布各行各業(yè),分布于各年齡層次各種文化教養(yǎng)水平的男女老少之中。借助社區(qū)文化建設(shè)推行小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。作為物業(yè)管理的推行者，自身素質(zhì)、思想觀念及服務(wù)水平將影響物業(yè)管理的層次，因此要提高管理隊伍的整體素質(zhì)以應(yīng)對主輔分離特殊的物業(yè)管理。工作的重心更傾向于服務(wù)，推行體能服務(wù)、技能服務(wù)和智能服務(wù)，以形式多樣的服務(wù)贏得住戶的心。

6.做好前期分離的政策洽淡，分離前將原有的各類資產(chǎn)進行合理處置，確保剩余資產(chǎn)小而精，優(yōu)良資產(chǎn)不但可以減小企業(yè)今后發(fā)展的負擔(dān)，同時可以帶來一定的效益。同時要與原主體單位洽談好分離的各種政策，同時掌握好國家關(guān)于分離改制的各種政策、法規(guī)，為分離后的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

主輔分離房產(chǎn)的物業(yè)管理與其他分離行業(yè)相比難度更大。但是我們要看到它的潛在市場，通過提高管理水平塑造服務(wù)品牌，走品牌發(fā)展戰(zhàn)略，以確保物業(yè)管理的健康、快速發(fā)展。

論文關(guān)鍵詞：主輔分離物業(yè)管理發(fā)展方向措施

論文摘要：隨著國家主輔分離的要求，房產(chǎn)分離后如何實施物業(yè)管理成了目前多方探索的問題。文章從分離房產(chǎn)過程中存在的問題入手進行剖析，有針對性地提出了建議，為分離的房產(chǎn)企業(yè)提供一些可以參考的實施措施。