導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)稅改革與土地管理制度改革關(guān)系分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)土地批租制度的演變

從世界范圍看，政府對(duì)土地的管理一般采用兩種方式：一種是土地批租制度，一種是以財(cái)產(chǎn)稅這樣的財(cái)政杠桿來(lái)對(duì)土地加以管理。土地批租制度是將土地使用權(quán)出讓的土地供應(yīng)制度。政府土地批租主要采取的是土地出讓金制度，一次性付清，土地使用期限到期后再按年交納。在土地有計(jì)劃控制批租的前提下，土地出讓金成為政府的一項(xiàng)穩(wěn)定收入來(lái)源，如我國(guó)香港地區(qū)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，我國(guó)的城市土地的所有權(quán)都屬于國(guó)家。不過(guò)，城市中大部分需要土地作為生產(chǎn)資料投入的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都是由國(guó)有或者私人的公司進(jìn)行的，其主體并不是國(guó)家。改革開(kāi)放以來(lái)，除了對(duì)行政部門以及部分國(guó)有企業(yè)少量無(wú)償劃撥土地外，基本上都是實(shí)行的土地批租方式出讓土地使用權(quán)。協(xié)議轉(zhuǎn)讓是最初的土地批租方式。由于土地有償使用之初，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體很少，勢(shì)力較弱，而且房地產(chǎn)商品市場(chǎng)還沒(méi)有發(fā)展成熟，土地價(jià)格機(jī)制還沒(méi)有有效確立，協(xié)議出讓是一種可行的選擇。至2002年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新的土地批租規(guī)定，土地批租一律采取“招、拍、掛”三種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式，即招標(biāo)、拍賣和掛牌公開(kāi)轉(zhuǎn)讓，使我國(guó)的土地管理制度逐步完善，與國(guó)際管理接軌。對(duì)采取拍賣、招標(biāo)以及掛牌公開(kāi)轉(zhuǎn)讓方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出讓金。所謂土地出讓金，是土地使用年限的租金資本化，也就是說(shuō)，是5年或70年土地租金的折現(xiàn)值。因此，交納了土地出讓金的房地產(chǎn)自然不應(yīng)當(dāng)再交納土地租金或土地使用費(fèi)。

實(shí)踐表明，無(wú)償劃撥土地和協(xié)議出讓土地，都不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式。在國(guó)際上流行的競(jìng)爭(zhēng)性土地批租方式，由于其資源配置的有效性以及公平性等優(yōu)點(diǎn)，在我國(guó)土地批租方式中最終占據(jù)了主體地位，但也出現(xiàn)了較為明顯的“排斥”反應(yīng)。主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的快速上漲以及土地的過(guò)度開(kāi)發(fā)利用。雖然房?jī)r(jià)上漲主要是房地產(chǎn)供求關(guān)系影響的結(jié)果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出讓金，抬高了土地進(jìn)入房地產(chǎn)成本的初始價(jià)格，在我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的進(jìn)一步放大作用下，轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，這無(wú)疑為房地產(chǎn)價(jià)格抬高起了推波助瀾的作用。競(jìng)爭(zhēng)性土地批租方式要適合中國(guó)的國(guó)情，必須解決其一次性收取土地出讓金的問(wèn)題。

二、土地批租制度的強(qiáng)化以及土地批租制度的缺點(diǎn)

由于我國(guó)地方財(cái)政收入有限，而地方財(cái)政又承擔(dān)了諸多公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職能，為了能在短期內(nèi)籌措了足夠的收入，通過(guò)土地批租制度，政府以土地出讓金的形式提前收取了土地未來(lái)幾十年的租金就成了地方征地的最優(yōu)抉擇。

1、城鎮(zhèn)化導(dǎo)致城市財(cái)政支出壓力增長(zhǎng)

不斷提高的城鎮(zhèn)化比率要求政府為之提供相應(yīng)的公共服務(wù)，這導(dǎo)致城市財(cái)政支出壓力的不斷增大。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高，從改革開(kāi)放初不到20％提高到2000年的36.09％，再到2005年的42.99％?！笆濉逼陂g平均每年提高1.38個(gè)百分點(diǎn)，目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過(guò)發(fā)展中國(guó)際平均城市化水平。并且從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，城鎮(zhèn)化比率仍會(huì)持續(xù)提高，這將對(duì)城市財(cái)政支出提出更高的要求。盡管不斷增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化水平也給城市帶來(lái)了財(cái)政收入，但財(cái)政收入增加的幅度不足以應(yīng)付日益膨脹的城市支出，所以城鎮(zhèn)化水平的提高直接導(dǎo)致城市財(cái)政赤字的增加。

2、地方財(cái)政收入來(lái)源的不足

地方政府收入來(lái)源主要有稅收、政府轉(zhuǎn)移支付、公共服務(wù)收費(fèi)、政府借貸等。其中只有地方稅收可以為地方政府提供穩(wěn)定、可觀的收入。但1994年的分稅制改革并不徹底，在政府間轉(zhuǎn)移支付方面存在許多需要改革和完善支出。由于主力稅種基本都被列為中央稅，地方稅的設(shè)置和比重并沒(méi)有得到很好的解決，使得地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)不匹配。忽視可以成為地方財(cái)政收入重要來(lái)源的物業(yè)稅，造成了地方政府憑借現(xiàn)有的地方稅所能支撐的財(cái)政支出比重不斷下降。

3、地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的不匹配激勵(lì)了地方政府謀求非常規(guī)收入的動(dòng)機(jī)

在我國(guó)，地方財(cái)政收入和所承擔(dān)支付責(zé)任的嚴(yán)重不匹配，成為地方政府謀求以土地批租在短時(shí)間內(nèi)獲得大量預(yù)算外收入的直接原因。土地批租收入占預(yù)算外收入的很大比重，土地批租收入彌補(bǔ)了地方政府財(cái)政的部分缺口，還為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了大量資金。但是，預(yù)算外資金的膨脹衍生出了諸多問(wèn)題，破壞原來(lái)預(yù)算約束，扭曲了激勵(lì)機(jī)制，增大了預(yù)算管理的成本，影響了公共部門之間的信息流動(dòng)，從而動(dòng)搖了決策依據(jù)的基礎(chǔ)。同時(shí)預(yù)算外資金容易滋生腐敗，導(dǎo)致預(yù)算外收入分配的不公。

目前我國(guó)的土地批租制度確實(shí)存在著明顯缺陷。盡管土地批租制度的存在，在很大程度上緩解了地方政府的財(cái)政壓力，激發(fā)了潛在的經(jīng)濟(jì)活力，但該政策實(shí)施后衍生出的問(wèn)題也開(kāi)始逐漸暴露出來(lái)，且日益嚴(yán)重。主要問(wèn)題有：土地批租的利益分配機(jī)制不合理，不利于地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展；土地批租制度扭曲了資源的配置，刺激地方政府的短期行為；土地批租制度不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行；現(xiàn)行土地批租制度成為推高城市房?jī)r(jià)的一個(gè)基礎(chǔ)性因素；土地批租制度容易造成對(duì)弱勢(shì)群體利益的侵占，引發(fā)不和諧因素；土地批租制度不利于創(chuàng)造就業(yè)。

三、物業(yè)稅與土地批租制度的協(xié)同改革

土地批租制的改革本來(lái)與物業(yè)稅的改革具有各自的意義，屬于不同的范疇，但物業(yè)稅在稅基的選擇上與征收方式上與土地批租制度密切相關(guān)。

二者的整合改革，還可以取得“增值”效應(yīng)。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅制的改革可以增加政府稅收收入，減少了政府靠土地批租獲取收入的壓力，有利于土地管理制度的改革；另一方面，通過(guò)土地批租改革降低房屋的土地成本，通過(guò)房地產(chǎn)稅制改革打擊房屋的投資炒作，可以收到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的宏觀調(diào)控效果。

物業(yè)稅改革和土地管理制度的改革都需要政府主導(dǎo)推動(dòng)，而且在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)充分發(fā)育，市場(chǎng)規(guī)模、資本市場(chǎng)等相當(dāng)成熟的情況下，兩項(xiàng)改革的內(nèi)外部條件都已成熟，將兩項(xiàng)改革協(xié)同推進(jìn)，不存在可行性障礙。

在物業(yè)稅稅基、稅率和稅收征管等基礎(chǔ)性制度安排的基礎(chǔ)之上，可以對(duì)將來(lái)的“協(xié)同改革”設(shè)計(jì)一個(gè)合理的方案：一方面，將與房地產(chǎn)有關(guān)的但不屬于財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅收分別歸入相應(yīng)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅稅目，按照國(guó)際房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅制的三要素構(gòu)建我國(guó)的物業(yè)稅，合理確定稅率和減免稅范圍，建立我國(guó)的物業(yè)稅制度主體；另一方面，繼續(xù)實(shí)行土地批租制，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，確定土地出讓金，然后依據(jù)土地出讓金計(jì)算各年應(yīng)分?jǐn)偟耐恋啬曜饨鸷笳魇盏刈?。?duì)于已經(jīng)一次性交納了土地出讓金的房地產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)免除土地年租金。同時(shí)，實(shí)行配套改革：在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件上增加土地性狀欄目，明確是否要交納土地年租金以及應(yīng)交納土地年租金的數(shù)量；為減少征收成本，委托地方稅務(wù)局征收，并由物業(yè)稅納稅人將應(yīng)納物業(yè)稅和應(yīng)交土地年租金自行統(tǒng)一申報(bào)，對(duì)不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)的，稅務(wù)部門可以依據(jù)法律或地方規(guī)章進(jìn)行處罰，并在房地產(chǎn)買賣過(guò)戶時(shí)由產(chǎn)權(quán)登記部門把關(guān)核驗(yàn)土地年租的交納情況。

我們可以從居民對(duì)產(chǎn)地產(chǎn)的消費(fèi)、開(kāi)發(fā)商在一級(jí)市場(chǎng)的需求以及“同步改革”對(duì)相關(guān)制度的影響這三個(gè)方面來(lái)判斷其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

1、同步改革不會(huì)改變居民對(duì)住房的消費(fèi)行為

雖然取消土地出讓金會(huì)降低房屋的購(gòu)買價(jià)格，但增加了屋主的經(jīng)常性支出，也就不會(huì)降低屋主的負(fù)擔(dān)。實(shí)質(zhì)上，新的方案只是改變過(guò)去一次性總付為分期付款。因此，屋主在買房時(shí)絕不會(huì)不看土地性質(zhì)，也不會(huì)不考慮應(yīng)按期繳納的土地年租金，輕易改變購(gòu)房決策。

2、同步改革不會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地競(jìng)爭(zhēng)性批租時(shí)對(duì)土地的瘋狂搶購(gòu)，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給行為

盡管取消土地出讓金降低了土地的價(jià)格，但開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地不是目的，而是以土地為載體，通過(guò)在土地上建造房屋銷售牟利。如果通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)批租得來(lái)的土地，因?yàn)楦?jìng)價(jià)過(guò)高引起的土地年租金相應(yīng)過(guò)高，則會(huì)影響購(gòu)買人的購(gòu)買決策。

3、不會(huì)對(duì)現(xiàn)存的相關(guān)社會(huì)制度造成負(fù)面沖擊

一是不會(huì)影響房屋的按揭貸款條件和按揭貸款比率，但在房屋的貸款價(jià)值評(píng)估上應(yīng)區(qū)別有無(wú)繳納土地年租金進(jìn)行價(jià)值折算；二是不會(huì)影響新房與舊房對(duì)物業(yè)稅的交納和評(píng)估，無(wú)論“新房”還是“舊房”，都要繳納物業(yè)稅，都按照同樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)價(jià)值評(píng)估；三是不影響土地的價(jià)值功能；四是通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，大幅度地?cái)D出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高金融系統(tǒng)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。

我們可以看到，該方案的實(shí)施不僅符合土地管理制度和房地產(chǎn)稅收制度各自的改革要求，而且還能使得二者的改革相得益彰，發(fā)揮最大的改革效應(yīng)。此外，改進(jìn)方案的設(shè)計(jì)還為將來(lái)的土地管理制度進(jìn)一步深化改革預(yù)留了“出口”，增強(qiáng)了方案的外部適應(yīng)性。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)重要的方案設(shè)計(jì)，不能不考慮其開(kāi)放性，尤其要考慮其外部適應(yīng)性和方案的開(kāi)放性問(wèn)題。該方案的結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)，即使將來(lái)改變了目前的產(chǎn)權(quán)制度，也只會(huì)影響土地年租金的有無(wú)與數(shù)量，不會(huì)影響到物業(yè)稅和土地年租金的整體框架結(jié)構(gòu)，一定程度上化解新稅種設(shè)計(jì)中外部環(huán)境變化的影響。