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物業(yè)服務是隨著現代化房產開發(fā)方式而產生的一個新興產業(yè)，其消防安全服務的主要任務是對管理區(qū)域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全服務。但由于物業(yè)服務行業(yè)在我國起步較晚，物業(yè)服務單位的管理水平參差不齊，相關法律法規(guī)滯后等原因，導致物業(yè)服務企業(yè)的消防安全管理流于形式。本文將在法律的層面分析物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理作用不能發(fā)揮的原因及解決對策。

1物業(yè)服務企業(yè)消防安全職責流于形式的主要原因

1．1目前消防法律法規(guī)的軟法性。

《中華人民共和國消防法》第十八條第二款、《浙江省消防條例》第十六條對物業(yè)小區(qū)的消防安全職責進行了明確的規(guī)定，但對物業(yè)服務企業(yè)不履行相關職責的處理上都是規(guī)定責令限期改正，逾期不改正的對有關責任人員依法給予處分或者給予警告處罰。由于對物業(yè)服務企業(yè)不落實消防安全管理處罰的弱化，消防監(jiān)督執(zhí)法人員對物業(yè)服務企業(yè)不履行消防安全職責的情況也有些束手無策，使消防監(jiān)督人員對物業(yè)服務企業(yè)的檢查流于形式。

1．2物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理能力參差不齊

消防安全服務只是物業(yè)服務的一部分內容，從實際情況來看，物業(yè)服務企業(yè)將工作重心放在水電、清潔、綠化等工作上。由于物業(yè)服務企業(yè)在我國起步較晚，物業(yè)服務企業(yè)的水平參差不齊，很多物業(yè)服務企業(yè)不具備消防安全管理能力，在日常監(jiān)督檢查過程中發(fā)現，物業(yè)消防安全管理人不知道自身消防安全職責，消防控制室值班人員無證上崗，不懂操作等現象十分突出。

1．3消防安全管理經費難以落實

很多物業(yè)小區(qū)的消防設施損壞，是因為維護經費無法落實而無法整改。在目前物業(yè)小區(qū)的消防安全管理體制下，消防安全管理經費初期來自開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金，后期由物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取物業(yè)管理費。開發(fā)商的維修期限期滿后，維修經費在物業(yè)管理經費中提取，但由于業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務，拒繳或拖延現象嚴重，物業(yè)運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

2解決物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理的法律對策

2．1發(fā)揮物業(yè)監(jiān)管部門的主導作用．形成部門聯(lián)合執(zhí)法的合力

法律能夠有效運行，很大程度上是因為法律制裁的威懾作用。因物業(yè)服務企業(yè)的特殊性，目前消防法律法規(guī)體系內對單的罰款條款不適用于物業(yè)服務企業(yè)，而責令改正、處分、警告的處罰不足以推動物業(yè)服務企業(yè)嚴格遵守消防法律法規(guī)。在物業(yè)小區(qū)消防安全管理問題上僅僅依靠消防部門很難解決問題。物業(yè)管理的行政主管部門應配合公安消防部門、公安派出所對物業(yè)服務企業(yè)消防安全行為進行監(jiān)督檢查和工作指導，對于物業(yè)消防管理差、存在消防安全隱患或造成消防事故的物業(yè)服務企業(yè)，依法取消其經營資格或及時向有關上級部門提出降低或取消經營資質及經營資格的建議，并在物業(yè)服務合同備案時，向聘用物業(yè)服務企業(yè)的單位提出警示或依法不予備案，對違反相關規(guī)定，不移交有關設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料的，應當依法進行處罰。消防部門應建立物業(yè)服務企業(yè)消防工作檔案，對物業(yè)消防管理差，存在消防安全隱患或造成消防事故的物業(yè)服務企業(yè)，及時向物業(yè)管理的行政主管部門提出降低或者取消經營資質及經營資格的建議。

2．2建立健全物業(yè)服務企業(yè)行業(yè)準入制度，發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)企業(yè)

物業(yè)服務企業(yè)在承接業(yè)務之前，物業(yè)管理部門要聯(lián)合消防部門對物業(yè)服務企業(yè)進行考核，考核的內容主要為物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理人、從業(yè)人員是否經過培訓，是否具備消防安全管理的能力，消防控制室從業(yè)人員是否取得從業(yè)資格證，消防安全管理經費是否落實等。對考核不達標的。不準承接物業(yè)管理工作。通過行業(yè)準入制度，發(fā)展扶持獨立經營、擁有專業(yè)人才隊伍，具備先進管理和服務經驗的物業(yè)管理企業(yè)，并引入市場公平競爭機制，充分發(fā)揮行政監(jiān)督職能，引導其合法、規(guī)范經營。督促物業(yè)管理單位建立企業(yè)消防安全管理制度，并通過一系列的學習和培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，樹立起消防安全責任主體意識。消防部門要對物業(yè)服務企業(yè)的消防安全問題進行年度考核，每年向物業(yè)主管部門通報，對年度存在消防安全違法行為的物業(yè)服務企業(yè)給予扣分，對本年度存在消防安全違法行為較多的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)管理部門要對相關物業(yè)服務企業(yè)降低資質等級或吊銷從業(yè)資格。

2．3嚴格落實經費制度，做好物業(yè)服務企業(yè)

消防安全管理的財務保障維護經費是物業(yè)服務企業(yè)進行日常消防安全管理的保障?！墩憬∠罈l例》第三十二條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)管理區(qū)域內的共用消防設施和器材的維修、更新、改造所需經費，保修期內由建設單位承擔；保修期滿后，按照國家和省有關規(guī)定在物業(yè)專項維修資金中列支。未設立物業(yè)專項維修資金或者專項維修資金不足的，前款規(guī)定的經費由業(yè)主按照約定承擔，沒有約定或者約定不明確的，由業(yè)主按照房屋權屬證書登記的面積占建筑物總面積的比例分攤。目前，大部分物業(yè)服務企業(yè)是從房地產開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產開發(fā)商，他們之間的諸多權利義務關系不清，以及在經濟利益的驅使下，使得物業(yè)服務企業(yè)在接管建筑消防設施的時候把關不嚴。

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)項目時，應當查驗共用消防設施的完好狀況，做好查驗、交接記錄，并將查驗結果書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務企業(yè)一定要確保接手的消防設施完好有效，對消防設施不符合要求應不予接手，對物業(yè)服務企業(yè)不嚴格把關，接手不符合要求的消防設施，物業(yè)服務企業(yè)應承擔由此而造成的維修費用。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)應當在(前期)物業(yè)服務合同終止時將消防設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料(移交)交還給業(yè)主委員會，未成立業(yè)主委員會的，應當向街道辦事處或者小區(qū)所在地的社區(qū)居民委員會辦理移交手續(xù)。業(yè)主委員會或街道辦事處、小區(qū)所在地的社區(qū)居民委員會應認真檢查消防設施的完好情況，并對接手情況負責。