導(dǎo)語：物業(yè)管理中服務(wù)費收繳對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)費收繳困難原因

(一)物業(yè)服務(wù)費定價及名目不公開透明

很多地方條例規(guī)定，普通住宅的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主大會、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)在政府指導(dǎo)價格范圍內(nèi)協(xié)商確定。政府指導(dǎo)價格由價格主管部門會同物業(yè)管理主管部門制定，并向社會公布。盡管如此，實踐中物業(yè)服務(wù)費的定價過程并不透明，特別是到底包含哪些服務(wù)項目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如何，如何確定的服務(wù)價格等問題并未及時向業(yè)主公布，導(dǎo)致在物業(yè)管理過程中業(yè)主期望過高，不滿意物業(yè)企業(yè)的工作而拒交物業(yè)費。

(二)物業(yè)企業(yè)責(zé)任不明確

物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行其物業(yè)服務(wù)合同中的約定義務(wù)以及一定法律規(guī)定下的法定義務(wù)。物業(yè)企業(yè)最基本的責(zé)任主要是要保證物業(yè)的安全、整潔和正常使用功能。所謂物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)責(zé)任不明確，實際上是指責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)的不明確。實踐中，常引發(fā)矛盾的問題在于物業(yè)企業(yè)對于物業(yè)安全的保證是否包括對業(yè)主人身財產(chǎn)的安全保障，是否應(yīng)當(dāng)設(shè)置嚴(yán)格的門禁制度;在小區(qū)綠地上出現(xiàn)亂種果樹田地的現(xiàn)象是否應(yīng)歸咎于物業(yè)企業(yè)對物業(yè)整潔責(zé)任履行的不到位等等。這些疑問都可能導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的不滿，使物業(yè)費收繳困難。

(三)業(yè)主以不繳物業(yè)服務(wù)費為手段對抗物業(yè)企業(yè)

盡管在物業(yè)管理關(guān)系中，業(yè)主作為甲方選聘物業(yè)企業(yè)為其服務(wù)，但由于業(yè)主大會及業(yè)主委員會組織的松散性，不能有效表達(dá)業(yè)主訴求，因此，實踐中業(yè)主認(rèn)為最好的也是唯一的表達(dá)對物業(yè)服務(wù)不滿的方式就是不繳納物業(yè)服務(wù)費。于是有些業(yè)主便以各種理由拒交物業(yè)費，但同時享受著物業(yè)服務(wù)，這無疑導(dǎo)致業(yè)主之間的不公平，也使物業(yè)企業(yè)的服務(wù)由于得不到回報而陷入困境。物業(yè)費問題矛盾激化的后果將是業(yè)主與服務(wù)企業(yè)的兩敗俱傷。

二、解決物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)費收繳困境的對策

(一)提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，解決收費難題

服務(wù)收費難一直困擾著眾多的物業(yè)企業(yè)。物業(yè)公司應(yīng)從以下幾個方面提高服務(wù)水平，解決收費難題。第一，公開服務(wù)項目，增強信息透明度。物業(yè)服務(wù)收費是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)企業(yè)利益的敏感問題。物業(yè)企業(yè)要強化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務(wù)相符合。要加強收費的內(nèi)外監(jiān)督，加強財務(wù)審計和成本核算，規(guī)范收費行為。公開服務(wù)項目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。第二，物業(yè)費的收繳應(yīng)在業(yè)主管理規(guī)約中明確說明。小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及收費方式等，當(dāng)事人雙方應(yīng)協(xié)商確定，并在共同遵守的小區(qū)管理規(guī)約中明確說明，按照管理規(guī)約的約定交納物業(yè)費。第三，實施人性化服務(wù)，加強溝通交流。物業(yè)企業(yè)應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，在制定前期物業(yè)管理方案時，更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的服務(wù)與管理打下良好的基礎(chǔ)。業(yè)主入住后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)進一步加強與業(yè)主的溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業(yè)主所需所想，以更好地為業(yè)主服務(wù)。

(二)加大宣傳教育，轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念

物業(yè)管理是一種市場行為，它與過去的房管所管理有著本質(zhì)的區(qū)別。業(yè)主享受物業(yè)管理的各項服務(wù)是一種市場消費行為，而消費就要付錢。因此應(yīng)通過宣傳教育，努力讓業(yè)主逐漸樹立服務(wù)消費的觀念，普遍接受花錢買服務(wù)的管理形式，并深刻認(rèn)識到拒付物業(yè)費是違背社會道德規(guī)范和國家法律的，而自覺繳費是一個城市公民的基本素質(zhì)。對于業(yè)主以拒交物業(yè)費為對抗物業(yè)企業(yè)手段的觀念亦應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變。物業(yè)企業(yè)服務(wù)不完善的地方應(yīng)當(dāng)由業(yè)主及時指出，并積極改正，而業(yè)主不應(yīng)不予理睬，僅以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費，如此做法只能給業(yè)主帶來違約的訴訟風(fēng)險，而于服務(wù)質(zhì)量的改善無益。

(三)完善物業(yè)管理制度，加大欠費處理力度

對于欠繳物業(yè)費的問題，不同國家和地區(qū)作法不同，有的國家采取的方法比較簡單，比如馬來西亞地方政府就計劃出臺法令，允許物業(yè)管理公司對欠費的住戶實施斷水，使用這樣的辦法的國家還有新加坡，實行這種措施的小區(qū)幾乎沒有欠費的現(xiàn)象。我國香港和美國對欠費的處理，主要是依靠律師的作用。欠費是各國共同的問題，盡管作法不同，但有一點相同，就是都要進入法律程序。因此，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)要借鑒香港等地先進經(jīng)驗，積極爭取法院等政法部門的支持，實行聯(lián)合辦公，組建物業(yè)管理或房地產(chǎn)專業(yè)法庭，快訴快判，督促欠費業(yè)主及時繳清物業(yè)管理費。

作者:楊雅婷 單位:天津大學(xué)文法學(xué)院