導(dǎo)語：物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、當(dāng)前實施全面預(yù)算管理時存在的問題

(一)預(yù)算編制混亂。從本質(zhì)上講，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品是"服務(wù)"，這意味著它的成本控制無法量化與對象化，預(yù)算編制的難度遠遠大于生產(chǎn)型企業(yè)。許多物業(yè)管理企業(yè)在進行預(yù)算編制時，缺少科學(xué)的手段和方法，無法編制出精確的預(yù)算方案。其中，預(yù)算與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略結(jié)合不緊密，預(yù)算決策目標(biāo)不清晰，導(dǎo)致預(yù)算方案缺乏一致性。預(yù)算起點難確定，預(yù)算范圍不明等，使預(yù)算方案缺乏可行性。同時在編制預(yù)算前缺少信息收集環(huán)節(jié)，導(dǎo)致預(yù)算方案的與實際情況的偏差過大，沒有遵循可靠性原則。預(yù)算編制是預(yù)算管理的基石，預(yù)算編制如果不嚴謹，往往造成預(yù)算管理其他環(huán)節(jié)漏洞百出。

(二)缺少預(yù)算機構(gòu)與專業(yè)人員。物業(yè)管理企業(yè)的管理項目廣泛，部門種類繁多，卻很少有物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置專門的預(yù)算機構(gòu)。造成這種現(xiàn)象的根本原因是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人權(quán)利過度集中，尤其是中小型的物業(yè)管理企業(yè)。一些物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的成本意識薄弱，只追求產(chǎn)值而忽視了耗費，導(dǎo)致整個企業(yè)缺少約束力，在沒有預(yù)算機構(gòu)的情況下，浪費現(xiàn)象愈加嚴重。同時，物業(yè)管理企業(yè)中的預(yù)算人才匱乏，財務(wù)預(yù)算環(huán)節(jié)大多由財務(wù)部門的人員負責(zé)，然而很多財務(wù)人員不具備全面預(yù)算管理的技能和經(jīng)驗，只能夠按要求進行簡單的會計核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在權(quán)利過度集中的管理下，財務(wù)人員更難充分表達自己的看法，更難培養(yǎng)預(yù)算管理的能力。

(三)招投標(biāo)環(huán)節(jié)信息失真。如今物業(yè)管理企業(yè)在為了迎合開發(fā)商和業(yè)主委員會，在參與競標(biāo)時出具的是不真實的收費標(biāo)準(zhǔn)。這是由于物業(yè)管理企業(yè)作為"乙方"，在需要爭取客戶和搶占市場的時候往往很被動，費用預(yù)算都是比照"甲方"設(shè)定的收費標(biāo)準(zhǔn)倒推而來，背離了預(yù)算管理的前瞻性思想。這種方式既不科學(xué)，又容易造成雙方的不信任。一旦物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)預(yù)算偏差過大，極可能采取向業(yè)主多收管理費等方式來彌補資金缺口，甚至降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來縮減成本，造成與業(yè)主的矛盾，得不償失。

(四)預(yù)算執(zhí)行的評價與考核環(huán)節(jié)薄弱?？陀^來看，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程確實受外部影響較大，容易造成與計劃不符的情況。這就要求企業(yè)必須重視事中控制，建立一套切實可行的評價考核體系。然而，許多物業(yè)管理企業(yè)考核體系不夠深入，監(jiān)控不到位，隨意調(diào)整預(yù)算，對超支事由不重視，批復(fù)系統(tǒng)流于表面，沒有做到與財務(wù)系統(tǒng)的緊密相連。

二、加強物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算的對策和建議

(一)合理設(shè)計預(yù)算編制，明確預(yù)算范圍。預(yù)算編制的關(guān)鍵在于確定預(yù)算起點，這也是物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算管理中的難點。預(yù)算起點的確立有幾種方法。其中，經(jīng)營預(yù)算的起點可以以銷售起點進行編制，投資預(yù)算的起點可以以投資計劃為依托，融資預(yù)算的起點應(yīng)當(dāng)用企業(yè)實際資金狀況作為參考?？紤]物業(yè)管理企業(yè)的實際情況，建議采用銷售起點作為預(yù)算編制的起點，即合理估算收入來制定預(yù)算方案。為了減小預(yù)算編制與實際執(zhí)行的偏差，一定要與物業(yè)管理的實際業(yè)務(wù)進行比較，每年編制預(yù)算時要考慮本年度小區(qū)規(guī)模、設(shè)施質(zhì)量、人員工資、清潔耗費等重要相關(guān)數(shù)量的變動情況，對預(yù)算方案不斷進行修改與調(diào)整。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用科學(xué)的預(yù)算編制方法，預(yù)算編制主要有固定預(yù)算，彈性預(yù)算，零基預(yù)算，滾動預(yù)算和增量預(yù)算等方法。其中，零基預(yù)算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預(yù)算。要達到精確編制的目標(biāo)，必須首先要明確預(yù)算范圍，而不能事后隨意更改。物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算范圍大致相似，應(yīng)包含員工年度薪金、社保及福利費、公用事業(yè)費、電氣設(shè)備維護費、管道維護系統(tǒng)費用、電梯維護保養(yǎng)費、年度檢測費、工程改良支出，設(shè)施設(shè)備大修費、設(shè)備維護不可預(yù)見費、景觀運行維護費、保險費、清潔滅蟲費、園藝綠化養(yǎng)護費、車庫管理系統(tǒng)維護費、行政辦公費、公共用水電費、物業(yè)人員服裝費、營業(yè)稅及營業(yè)附加稅，企業(yè)合理利潤等，其中細節(jié)各物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身情況進行調(diào)整。

(二)設(shè)置預(yù)算機構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)預(yù)算人員。全面預(yù)算管理是個系統(tǒng)化的大工程，做好預(yù)算管理工作必須要有組織和制度上的保障，需要物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)發(fā)揮帶頭作用，同時設(shè)置專門的預(yù)算管理機構(gòu)，全面把控預(yù)算管理的每個環(huán)節(jié)。大型的物業(yè)管理企業(yè)可以分渠道設(shè)置預(yù)算管理機構(gòu)的網(wǎng)點，管理基層的預(yù)算實施工作，并將預(yù)算信息與執(zhí)行情況由下往上的進行匯報，消除信息不對稱的影響。中小型的物業(yè)管理企業(yè)可以設(shè)置單個的預(yù)算管理機構(gòu)，將所有信息匯總，統(tǒng)一進行管理。高素質(zhì)的預(yù)算管理人才可以視為企業(yè)中一項珍貴的資產(chǎn)，他們不但要精通財務(wù)核算和成本管理，更重要的是要具備大局觀和戰(zhàn)略意識。因此，物業(yè)管理企業(yè)要重視對預(yù)算管理人才的培養(yǎng)，領(lǐng)導(dǎo)人要適度分散權(quán)利，給予這些預(yù)算人員或者財務(wù)人員更多的話語權(quán)，讓他們積極參與到企業(yè)管理中。同時，物業(yè)管理企業(yè)可以適當(dāng)組織相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高他們的預(yù)算管理理論水平和實操能力。另外，每個部門可以安排與預(yù)算機構(gòu)對接的人員，加強業(yè)務(wù)和財務(wù)的聯(lián)系。

(三)改善招投標(biāo)環(huán)境，保障預(yù)算信息真實?，F(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭相當(dāng)激烈，企業(yè)急功近利的心態(tài)也較為明顯，容易造成投標(biāo)信息失真的情況。從改善大環(huán)境的角度入手，國家應(yīng)當(dāng)"與時俱進"，改變原來物管費必須參照政府標(biāo)定價格的政策，順應(yīng)市場機制，如此一來物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)環(huán)節(jié)的地位能得到一定的改善。當(dāng)然，最重要的是物業(yè)管理企業(yè)自身要保證預(yù)算信息的真實性，劃定的管理費標(biāo)準(zhǔn)要貼近現(xiàn)實，不可為了投標(biāo)成功而盲目跟從開發(fā)商和業(yè)主委員會的定價。物業(yè)管理企業(yè)一定要明確自己的價格要能匹配自己提供的服務(wù)，提供一流的服務(wù)，卻只收取三流的價格，當(dāng)然會造成預(yù)算資金不足的窘狀;反之，提供三流的服務(wù)，卻收取一流的價格，又會與業(yè)主產(chǎn)生糾紛與矛盾。因此，物業(yè)管理企業(yè)最好將招投標(biāo)的定價與預(yù)算編制劃分開，用科學(xué)的方法進行編制，而不是本末倒置。

(四)優(yōu)化評價考核體系，保障預(yù)算功能的實現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)要有效發(fā)揮預(yù)算功能，前提是要用設(shè)計一套完善的考核評價體系。完善評價考核體系可以從以下這幾個方面入手。第一，設(shè)立一套標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部控制和考核制度。以成本，效益，費用等指標(biāo)為基礎(chǔ)，量化到貨幣層面，建立有效的考核激勵機制。設(shè)立完畢后需要設(shè)置考核部門，可以使人力資源部門負責(zé)考核，也可以使財務(wù)部門負責(zé)考核。同時，各部門之間負責(zé)相互監(jiān)督，實現(xiàn)內(nèi)部控制和內(nèi)部約束。第二，預(yù)算成果分期匯報，滾動反饋?；谖飿I(yè)管理企業(yè)每月收一次管理費的特性，事中控制很有必要，等到年末統(tǒng)一匯報已無法進行調(diào)整。因此，預(yù)算評價應(yīng)劃分為月度評價和季度評價。第三，具體偏差具體分析，責(zé)任劃分到位。企業(yè)在評價時，要重視每一項實際與預(yù)算的偏差，揭示問題的根源，將責(zé)任落實到人頭上，加大對嚴重浪費，資金占用等行為的處罰力度。同時，切實記錄數(shù)據(jù)，積極采取補救措施，為后期的預(yù)算執(zhí)行形成預(yù)警。第四，加強外部監(jiān)督。針對物業(yè)管理企業(yè)，最有效的監(jiān)督者即是業(yè)主。比如黑龍江欣匯龍物業(yè)管理公司，每年都對物業(yè)服務(wù)的收支情況進行公示，讓業(yè)主監(jiān)督。與此同時還要請業(yè)主參與節(jié)日活動的每個方案策劃，各種預(yù)算全部公開讓業(yè)主明明白白消費。不但在幾年做到了零糾紛，還促進了企業(yè)全面預(yù)算的良好運作。

作者:諶川 單位:成都市浣花物業(yè)管理有限公司財務(wù)部