導(dǎo)語(yǔ)：貨幣政策對(duì)商品住宅價(jià)格的影響一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：貨幣政策作為國(guó)家重要的宏觀經(jīng)濟(jì)政策中的重要一環(huán)，它對(duì)于商品住宅調(diào)控中的作用是不可忽視的。為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，維護(hù)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，通過(guò)貨幣政策對(duì)商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控非常必要。想要充分發(fā)揮貨幣政策在商品住宅價(jià)格調(diào)控中的積極作用，必須先對(duì)貨幣政策中的商品住宅價(jià)格的影響機(jī)制進(jìn)行研究。本文分析了利率、貨幣供給量和信貸規(guī)模等三個(gè)方面對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，在此基礎(chǔ)上，為維護(hù)商品住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：貨幣政策;商品住宅價(jià)格;影響機(jī)制

商品住宅價(jià)格是成為經(jīng)濟(jì)活力的重要象征，目前商品住宅行業(yè)積極成長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但是商品住宅價(jià)格過(guò)快上漲對(duì)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性有很大的破壞性，它會(huì)進(jìn)一步加劇商品住宅市場(chǎng)的供需矛盾，引發(fā)資源配置的扭曲，從而影響其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是目前也是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革和經(jīng)濟(jì)政策的主要方向，通過(guò)從供給端改變資源配置效率，從而改變經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期，進(jìn)而改變其經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生不同的影響。

1商品住宅現(xiàn)狀分析

1.1商品住宅價(jià)格的基本走勢(shì)。2018年9月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2018年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。整體來(lái)看，一、二、三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均較上月有所擴(kuò)大，二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。1.2商品住宅價(jià)格快速上漲原因分析。(1)商品房開發(fā)商：因?yàn)橥恋財(cái)?shù)量固定，而城市人口數(shù)量持續(xù)增加，商品住宅的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。土地交易價(jià)格不斷刷新，這些費(fèi)用最終都轉(zhuǎn)換給消費(fèi)者。另外，前期工程安裝費(fèi)和拆遷安置費(fèi)強(qiáng)勢(shì)上漲，這些最終都轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)的成本。商品住宅開發(fā)商針對(duì)消費(fèi)者買漲不買跌的消費(fèi)心理刻意營(yíng)造房?jī)r(jià)漲價(jià)氛圍，造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，陷入惡性循環(huán)。(2)消費(fèi)者：我國(guó)眾多大中小城市處于城市化進(jìn)程加速發(fā)展時(shí)期，無(wú)論是商業(yè)用地和還是住宅用地的需求不斷增加。對(duì)住房的過(guò)高期望刺激了剛需，也帶動(dòng)了商品住宅投資的浪潮。投資者將閑余資金投入商品住宅市場(chǎng)，對(duì)商品住宅無(wú)論是投資開發(fā)還是消費(fèi)增值，商品住宅行業(yè)都將流入大量資金，商品住宅價(jià)格跟著水漲船高。另外，一些中低收入居民因?yàn)榍啡弊》勘Ｕ现贫榷鵁o(wú)奈加入了商品住宅市場(chǎng)，增加了市場(chǎng)壓力，供求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。(3)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)：中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，很多金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人開始把買房當(dāng)作一種投資性的行為。無(wú)論是開發(fā)商和個(gè)人，對(duì)于商品住宅的交易首先都需要借助金融機(jī)構(gòu)的融資貸款。寬松的貨幣政策使得融資更加便利，助長(zhǎng)了商品住宅的價(jià)格。但是金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新的缺失，無(wú)形中積累了風(fēng)險(xiǎn)，警惕資金鏈斷裂和信用風(fēng)險(xiǎn)。(4)政府：國(guó)家棚改貨幣化安置及稅收優(yōu)惠等政策措施，激勵(lì)消費(fèi)者商品住宅的需求不斷增長(zhǎng)。中國(guó)政府肩負(fù)太多職責(zé)，觸角多且廣，需要用錢的地方太多。土地買賣收入不僅增加了財(cái)政收入，也是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，政府樂(lè)見(jiàn)其成。

2不同貨幣政策對(duì)商品住宅價(jià)格影響機(jī)制分析

貨幣政策和財(cái)政政策都是政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，近年來(lái)，房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，貨幣與房?jī)r(jià)的關(guān)系一下子成為關(guān)注焦點(diǎn)，貨幣政策在其中扮演的角色可以根據(jù)貨幣政策具體的傳導(dǎo)機(jī)制加以分析。2.1利率。利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要從以下兩個(gè)方面?zhèn)鲗?dǎo)，即貸款利率和存款利率，他們也分別代表著購(gòu)房的資金成本和投資收益。從貸款角度看，首先，商品住宅行業(yè)資金投入大，回收周期長(zhǎng)，負(fù)債率比較高，若資金成本較高，商品住宅商的供給會(huì)有所下降，反之，若房產(chǎn)利潤(rùn)率很高，供給增加。其次，中國(guó)人安家置業(yè)，房子是頭等大事，需求彈性較小，而居民買房多為貸款的方式，寬松的貨幣政策下利率下降，貸款資金成本下降，支付能力提高，需求增多，房?jī)r(jià)升高。另外，對(duì)于投資者，房產(chǎn)具備金融屬性，利率變動(dòng)下，貨幣、債券和股票的風(fēng)險(xiǎn)投資比也會(huì)產(chǎn)生變化，資產(chǎn)配置也會(huì)隨之變動(dòng)。為了資產(chǎn)的保值增值，在房?jī)r(jià)供不應(yīng)求的狀態(tài)下，會(huì)有投資不斷流入，帶動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步升高。從存款角度看，對(duì)于滿足住房需求的居民來(lái)說(shuō)，需求不會(huì)大幅變化，但是對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，商品住宅商的利潤(rùn)率高于資金的存款利率，那么，商品住宅投資增加，當(dāng)供過(guò)于求時(shí)，房?jī)r(jià)下降。2.2貨幣供給量。央行根據(jù)貨幣流動(dòng)性的大小將貨幣分為不同層次，目前我國(guó)現(xiàn)行貨幣統(tǒng)計(jì)制度將貨幣分為五個(gè)層次，如表1所示。一般來(lái)說(shuō)，M0作為流通中的現(xiàn)金，周轉(zhuǎn)率快，流動(dòng)性能力最強(qiáng)，是貨幣供給量的第一層。M1包括團(tuán)體個(gè)人的存款，能夠反映經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力。M2在M1的基礎(chǔ)上將存款范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，能夠反映經(jīng)濟(jì)中的潛在購(gòu)買力。當(dāng)貨幣的供應(yīng)量上升的時(shí)候，貸款利率下跌，商品住宅需求上升，商品住宅價(jià)格上升，反之，商品住宅價(jià)格下降。2.3信貸規(guī)模。商品住宅資金的主要來(lái)源是銀行信貸，主要分為個(gè)人住房抵押貸款政策和商品住宅開發(fā)貸款。前者又分為個(gè)人住房商業(yè)貸款和個(gè)人公積金貸款，居民可以通過(guò)銀行信貸解決購(gòu)房資金問(wèn)題。商品住宅開發(fā)貸款是銀行發(fā)給擁有已注冊(cè)的商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)從事商品住宅相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的貸款，商品住宅的開發(fā)，不僅能夠提供大量的稅收收入，還能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造利潤(rùn)，扶植經(jīng)濟(jì)。無(wú)論在需求側(cè)還是供給側(cè)，信貸規(guī)模都是影響商品住宅價(jià)格的重要因素。中國(guó)商業(yè)銀行商品住宅信貸隨著商品住宅行業(yè)的蓬勃發(fā)展而不斷擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)也在不斷累積，因?yàn)橛薪鹑诩铀倨鞯拇嬖?，銀行要注意企業(yè)因資金鏈斷裂而引發(fā)的違約風(fēng)險(xiǎn)，也要防范個(gè)人因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而導(dǎo)致的斷供危險(xiǎn)，控制不良貸款率，保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。貨幣政策依靠各種貨幣政策工具（利率，貨幣供給量，信貸規(guī)模）影響房?jī)r(jià)，導(dǎo)致商品住宅的需求和供給發(fā)生變化，由點(diǎn)及面，影響經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)，投資，凈出口，達(dá)到穩(wěn)定物價(jià)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)際收支平衡的目的，如圖1所示。

3對(duì)策建議

商品住宅能夠滿足人們?nèi)粘＞幼〉男枰?，通過(guò)適當(dāng)投資，還可以增加居民的財(cái)富。商品住宅行業(yè)的積極增長(zhǎng)可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，是宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的重要一環(huán)。(1)嚴(yán)格控制貨幣數(shù)量，提高供給效率：政府相關(guān)部門加強(qiáng)商品住宅行業(yè)的金融監(jiān)管，嚴(yán)格控制資金住房貸款的數(shù)量，防范資金違規(guī)進(jìn)入商品住宅行業(yè)，降低風(fēng)險(xiǎn)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的理念，深化住房制度改革，進(jìn)一步建立和完善多主體供給，增強(qiáng)保障服務(wù)力度，實(shí)施租賃并舉的住房制度，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任，滿足首套住房的剛需，嚴(yán)厲打擊惡性炒房活動(dòng)。另外，持續(xù)整頓規(guī)范商品住宅秩序，依據(jù)法律法規(guī)對(duì)商品住宅違法違規(guī)的經(jīng)濟(jì)行為加以處罰。(2)完善利率制度改革：央行和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)把握著商品住宅資金的來(lái)源，相關(guān)政策機(jī)構(gòu)要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，發(fā)揮好利率的自我調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，提高跨境資本流動(dòng)管理，完善商品住宅金融的審慎管理，防范地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范其融資舉債行為。(3)規(guī)范商品住宅投資行為，拓寬投資渠道：各開發(fā)商要理性預(yù)期，不要為了一時(shí)的高利潤(rùn)而盲目投資，要遵守相關(guān)法律法規(guī)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，適應(yīng)消費(fèi)者的需求增加多類型的住宅，切實(shí)提高房產(chǎn)銷售的服務(wù)，保持商品住宅行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。商品住宅價(jià)格的飛速增長(zhǎng)使一大批人一夜暴富，追漲心理的驅(qū)使加劇了商品住宅價(jià)格供需矛盾，使得房?jī)r(jià)居高不下。消費(fèi)者要理性投資，不要幻想樓市的高峰期會(huì)一直持續(xù)下去，多渠道合理投資。此外，購(gòu)買房產(chǎn)要量力而行，選擇合理的貸款水平，按時(shí)還款，保持良好的信用記錄，畢竟良好的生活品質(zhì)才是購(gòu)買房產(chǎn)的最初動(dòng)機(jī)。

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作者:吳司禔 單位:中國(guó)銀行股份有限公司