導(dǎo)語：當(dāng)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略與背景一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：袁廣新工作單位：黑龍江富?？h房產(chǎn)處

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景及現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素之一。據(jù)研究學(xué)者分析，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中政府能夠調(diào)控的房源應(yīng)占總房源的30%~35%之間較為合理。但是，在我國房地產(chǎn)市場上，商品房、別墅、高檔公寓等所占比例過大，而在政府調(diào)控范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價普通商品住房等所占比例過小，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供求失衡。造成這一現(xiàn)狀的主要原因包括以下兩方面：一方面房地產(chǎn)開發(fā)商謀求利潤最大化；另一方面，由于商品房價上漲會增加地方財政稅收，并促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，所以導(dǎo)致地方政府偏重于商品房的開發(fā)。

（二）商品房價格持續(xù)上漲當(dāng)前，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在商品房價格持續(xù)上漲，致使普通居民承受著巨大的購房壓力。造成商品房價格上漲過快的主要原因在于商品房的開發(fā)成本因地價的上升而提高，以及商品房銷售價格行為的不規(guī)范。

（三）房地產(chǎn)市場秩序混亂首先，由于我國市場準(zhǔn)入規(guī)則尚未建立健全，致使外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場毫無節(jié)制，嚴(yán)重影響了我國貨幣政策的執(zhí)行力度，造成房地產(chǎn)銷售市場出現(xiàn)混亂現(xiàn)象；其次，房地產(chǎn)投機(jī)者欲借助期房獲取較大經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“炒房熱”的景象，為普通購房者造成了極大的心理壓力；再次，諸多房地產(chǎn)開放商在對現(xiàn)房進(jìn)行銷售時采取優(yōu)惠打折等措施，對消費者造成不良的心理暗示，嚴(yán)重?fù)p害了消費者的合法知情權(quán)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)政府應(yīng)當(dāng)加強宏觀調(diào)控力度，從根源上控制房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，高檔商品住房呈現(xiàn)出供大于求的現(xiàn)狀，高檔住宅占據(jù)了過多的土地資源，所以地方政府應(yīng)嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)量，增大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)量，以滿足普通居民的住房需求。合理規(guī)劃布局經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，采取有效措施降低經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本，以適應(yīng)中低收入人群的住房購買力。

（二）合理規(guī)劃建設(shè)用地地方政府應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變利用土地出讓增加財政收入，利用房地產(chǎn)價格的上漲帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的觀念，地方政府必須樹立科學(xué)發(fā)展觀，用長遠(yuǎn)發(fā)展的眼觀看待房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。地方政府應(yīng)當(dāng)加強宏觀調(diào)控力度，規(guī)范土地市場，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，使地價趨于合理化。中央應(yīng)出臺一系列政策措施強化對地方土地利用的監(jiān)管，使建設(shè)項目用地審批更為嚴(yán)格，從根源上遏制利用低價土地進(jìn)行招商引資的行為。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)集約化發(fā)展現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展規(guī)模較小，行業(yè)集中度較低，由于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制不健全以及政府對房地產(chǎn)開放商的管理力度不足，致使諸多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理能力、市場運作能力、自然開發(fā)能力和抗風(fēng)險能力偏低，融資渠道仍以銀行信貸為主。隨著房地產(chǎn)市場價格的非理性上漲，引發(fā)了房地產(chǎn)市場的投機(jī)風(fēng)潮，在此環(huán)境下也對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了嚴(yán)峻考驗。

（四）發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，限制投資性、投機(jī)性購房行為我國政府應(yīng)當(dāng)針對投機(jī)購房現(xiàn)狀，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險。首先，筆者建議政府開征級差利得稅，對售房利潤征稅，從而抑制投機(jī)性需求，打壓以低土地利用率囤積土地的不合理行為；其次，政府應(yīng)對購買商品房短期出售的經(jīng)濟(jì)行為開征所得稅，并實施高稅率。將級差利得稅用于自主和出租的房地產(chǎn)，對出租的房地產(chǎn)同樣實施高稅率；再次，對于以自用為目的購房行為，應(yīng)繼續(xù)給予優(yōu)惠政策支持。對于購買第二套以上商品房的經(jīng)濟(jì)行為免除稅收優(yōu)惠政策。

（五）規(guī)范并完善房地產(chǎn)市場應(yīng)采取積極的方式引導(dǎo)人們住宅消費的新觀念，加大二手房市場的發(fā)展力度?？梢哉f現(xiàn)如今二手房已經(jīng)成為諸多發(fā)達(dá)國家住房供應(yīng)的主體，其一方面能夠有效地推動現(xiàn)存住房的流轉(zhuǎn)，從而增大房源的供給，另一方面還能夠降低房屋的空置率，以此來提高房源的使用效率。由于我國一直以來都是沿襲著一套住房住一輩子的傳統(tǒng)置業(yè)觀，從而嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們寧愿將錢存到銀行，也不愿意投資到房地產(chǎn)當(dāng)中，這種情況嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。可以通過降低交易所得稅、簡化交易流程等手段，來推動二手房市場的發(fā)展。