導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)行業(yè)與社會(huì)的關(guān)系

生活的本質(zhì)是使人不斷地超越自我,而房地產(chǎn)的本質(zhì)是使人不斷超越既定的社會(huì)角色和地位。房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)代社會(huì)中一個(gè)較為重要且受到社會(huì)廣泛關(guān)注的行業(yè),與社會(huì)的關(guān)系是非常密切的。在同社會(huì)的關(guān)系方面,房地產(chǎn)行業(yè)有著與其他行業(yè)明顯不同的幾大特征。首先,在社會(huì)公平方面,由于不同群體的住房擁有率和不同收入階層的住房居住條件都有著明顯的差異,房地產(chǎn)行業(yè)集中體現(xiàn)著社會(huì)的不公平和階層性。房地產(chǎn)行業(yè)明顯的體現(xiàn)著社會(huì)的分配原則,加深人們對(duì)于社會(huì)公平問(wèn)題的理解。其次,在社會(huì)政治穩(wěn)定方面,由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)就業(yè)問(wèn)題的影響很大,幫助社會(huì)解決了很多就業(yè)問(wèn)題,因此要鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與房地產(chǎn)相關(guān)的就是房子的問(wèn)題,住房問(wèn)題是關(guān)系到人民生活的根本,房產(chǎn)價(jià)格的合理有助于社會(huì)購(gòu)房率的提高,幫助普通民眾解決住房問(wèn)題。可見,房地產(chǎn)行業(yè)的一些微小動(dòng)向甚至?xí)P(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。最后,在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展;而房產(chǎn)行業(yè)的急速發(fā)展可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)過(guò)熱,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有重要的消極影響。另外,城市改造和拆遷工程對(duì)城鎮(zhèn)居民生活的穩(wěn)定和社會(huì)政治的穩(wěn)定也有很大的影響[2]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)是指所交易的商品是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的市場(chǎng),交易包括買賣、租賃、抵押等。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng),是一般人非經(jīng)常性參與的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易程序較為復(fù)雜,交易金額巨大,且其供求關(guān)系、價(jià)格水平、價(jià)格走勢(shì)在不同的地方各不相同。影響房地產(chǎn)的需求因素包括房地產(chǎn)的價(jià)格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的個(gè)人偏好以及消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)容易出現(xiàn)壟斷和投資行為,因而需要受到法規(guī)政策的限制和影響。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)。房地產(chǎn)具有價(jià)值的盈利性、使用的長(zhǎng)期性、位置的固定性、影響因素的多樣性等特點(diǎn)。目前,房地產(chǎn)行業(yè)整體處于發(fā)展期,有較大的發(fā)展空間。然而,我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀卻不太樂(lè)觀,暴露出了一些問(wèn)題,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展非常不利。

1)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理。不少房地產(chǎn)開發(fā)商為謀求利益的最大化,唯利是圖,不遵循房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則制度以及國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī),人為的抬高房?jī)r(jià),導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)嚴(yán)重失衡。再加上地方政府偏向于開發(fā)商品房,忽視了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的開發(fā),更使得房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)形勢(shì)惡化。在這種形勢(shì)下,一方面,房地產(chǎn)開發(fā)商手中掌握著大部分賣不出去的房子,而普通的市民由于經(jīng)濟(jì)條件不足,急需買房卻又沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)能力來(lái)承擔(dān)一套房子的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),從而導(dǎo)致房地產(chǎn)在有足夠的供應(yīng)和足夠需求的情況下走向了供與應(yīng)不能有效發(fā)揮其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極意義,走向各自的極端。

2)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。目前,我國(guó)的房產(chǎn)需求量是很大的,而房地產(chǎn)也在不斷地開發(fā)進(jìn)程中,只是由于房?jī)r(jià)過(guò)高且不斷地上漲著,導(dǎo)致普通民眾根本買不起房子。房地產(chǎn)商為謀求更多的利益,不斷地運(yùn)用輿論力量進(jìn)行炒作,通過(guò)炒作抬高房?jī)r(jià)。加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)缺乏相應(yīng)的管理,地產(chǎn)行業(yè)本身有缺乏一定的行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),以及土地價(jià)格的持續(xù)上漲,導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)格陷入不斷提升的惡性循環(huán)中。由于房?jī)r(jià)過(guò)高且呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì),給普通民眾帶來(lái)了過(guò)高的買房壓力。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系到民計(jì)民生的根本行業(yè),與民眾的生活息息相關(guān),商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲,關(guān)系到普通民眾的切身利益,對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展是不利的。

3)房地產(chǎn)秩序混亂。雖然我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,但是其自身還存在不少問(wèn)題和缺陷。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的弊端在房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)的最為明顯。許多外商乘機(jī)投資我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè),外資大量涌入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè),導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)秩序更加混亂。另外,不少房地產(chǎn)投機(jī)商為謀求暴利,大量購(gòu)房,炒熱房?jī)r(jià),嚴(yán)重影響普通市民的買房心理和買房需求。另外,有不少經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的投機(jī)分子,將個(gè)人資產(chǎn)用于對(duì)房子的投資,希望通過(guò)投資謀取利潤(rùn),這些都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略

1)嚴(yán)格控制地價(jià)。征服你應(yīng)該樹立科學(xué)發(fā)展的觀念,合理規(guī)劃建設(shè)用地,嚴(yán)格控制土地的價(jià)格。土地的價(jià)格直接影響著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì),特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),因此,要嚴(yán)格地控制好,切莫讓它成為不利因素。為了讓低價(jià)趨于合理,在規(guī)劃土地用地狀況時(shí),政府要控制建設(shè)用地量。特別要控制用于房產(chǎn)開發(fā)的用地量,要調(diào)查清楚當(dāng)?shù)氐淖》啃枨鬆顩r和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r,不要為了增加財(cái)政收入而一味地允許房產(chǎn)開發(fā)。

2)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。為順應(yīng)社會(huì)的需求特別是中低層收入者對(duì)住房的需求,控制好房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu),政府應(yīng)該采取必要且有效的手段,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。對(duì)于城市規(guī)劃特別是土地規(guī)劃,地方政府應(yīng)該特別注意合理規(guī)劃和布局城市用地,對(duì)與高檔商品房的土地供應(yīng)量要嚴(yán)加限制,最大限度地增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)量。通過(guò)合理的布局和科學(xué)的調(diào)控,以使得房?jī)r(jià)更能適應(yīng)中低收入人群的接受能力。

3)房地產(chǎn)企業(yè)集約化發(fā)展。目前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量過(guò)多,集中程度較低。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)投資金額量的要求較大,而集中程度的缺陷將直接影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn),不利也房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此,政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的管理,嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重集約化發(fā)展,這樣不僅可以有效利用資源,節(jié)省投資成本,還能在一定程度上對(duì)降低房?jī)r(jià)有所幫助。房地產(chǎn)企業(yè)的集約化發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有著積極的意義。

4)發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。為降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn),限制投資性、投機(jī)性購(gòu)房行為,政府可以發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用,對(duì)于購(gòu)買商品房并在短期內(nèi)銷售出去的行為,政府可加重對(duì)其所得稅的稅率。而對(duì)于正當(dāng)?shù)馁?gòu)房行為,政府應(yīng)減少對(duì)其稅收的征收,并給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策。對(duì)于購(gòu)買兩套或兩套以上的商品房的行為,要免除稅收優(yōu)惠政策。

5)大力發(fā)展二手房市場(chǎng)。目前,城市居民有不少人擁有兩套或兩套以上的房子,有房子都是空置著或者是用于出租。為減少房屋空置率,減少購(gòu)房需求,優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu),可以加大對(duì)飛、二手房市場(chǎng)的發(fā)展力度。一方面,政府可利用宏觀調(diào)控的手段,減少二手房市場(chǎng)的稅率,另一方面,可以采取正確的方式引導(dǎo)人們的住宅消費(fèi)觀念,改變?nèi)藗儗?duì)于房屋的消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣。加大對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展力度,對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展在長(zhǎng)遠(yuǎn)上來(lái)看是有很大的積極意義的[4]。房地產(chǎn)與全體國(guó)民的生活息息相關(guān)。如今房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀低迷,主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫過(guò)多,房?jī)r(jià)過(guò)高等兩大弊端上。為了解決這一弊端,減輕“房奴”的壓力,則國(guó)家必須拿出一些切實(shí)可行的策略來(lái)革除各類弊端。例如房在地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、其秩序紊亂等等。本文提出了相應(yīng)解決策略,例如房地產(chǎn)企業(yè)集約化發(fā)展、發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用的同時(shí),還應(yīng)大力發(fā)展二手房市場(chǎng),讓更多經(jīng)濟(jì)情況捉襟見肘的國(guó)民能夠?qū)崿F(xiàn)“有房夢(mèng)”。

作者：張瑜工作單位：天津市寶坻區(qū)土地整理中心