導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理成本核算問(wèn)題及對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快步發(fā)展，人們的生活水平也越來(lái)越好，伴隨著各式各樣的服務(wù)行業(yè)的出現(xiàn)，如物理管理，它的特點(diǎn)是無(wú)產(chǎn)品積存，工作員工和打理知識(shí)多集中，產(chǎn)品沒(méi)有全部形成一致的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，所以，其他企業(yè)的成本核算與物業(yè)管理公司的成本核算有很大的區(qū)別。近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理的成本核算取得了較好的結(jié)果，但還是存在一些問(wèn)題，需要注意改進(jìn)。本文針對(duì)物業(yè)管理成本核算中存在的問(wèn)題進(jìn)行討論，并且提出相應(yīng)的對(duì)策來(lái)解決這些問(wèn)題，為我國(guó)物業(yè)管理成本核算取得更好成績(jī)做出參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本核算；管理制度

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、科技、文化的發(fā)展，加快了城鄉(xiāng)改革進(jìn)程，人們的要求也越來(lái)越高，新式的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)不得不加快腳步，造就了物業(yè)公司各個(gè)部門(mén)的擴(kuò)大，令其管理和服務(wù)購(gòu)買(mǎi)各個(gè)不同層次的商品房或者其他房子的對(duì)象。物理管理是物業(yè)產(chǎn)權(quán)入、房主授權(quán)物業(yè)管理對(duì)其居住各種物業(yè)進(jìn)行管理和維護(hù)，如環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患、道路等實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，并把涉及到業(yè)主的事情向他們匯報(bào)。物業(yè)公司面對(duì)各種各樣的事情，它具有復(fù)雜性和特殊性，使得物業(yè)公司核算成本比較難，且物業(yè)公司的相關(guān)人員無(wú)法根據(jù)物業(yè)公司的情況制定相關(guān)的處理政策來(lái)核算成本。因此，物業(yè)公司目前在物業(yè)管理成本核算中還存在一些不良情況，這些問(wèn)題如果不能夠及時(shí)處理就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難。

1物業(yè)管理成本核算體系構(gòu)造的原則

物業(yè)管理與別的企業(yè)管理不一樣，管理的事情并不直接看到結(jié)果，付出的勞動(dòng)力不能馬上得到效益，沒(méi)有直接的產(chǎn)品及庫(kù)存，工作員工和打理知識(shí)多又集中，產(chǎn)品沒(méi)有全部形成一致的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。所以，物業(yè)管理的成本核算體系構(gòu)造的原則具體表現(xiàn)如下。1.1集中核算和扁平化的二級(jí)成本核算相結(jié)合原則。物業(yè)管理公司部門(mén)比較廣泛，且各個(gè)部門(mén)之間比較分散，在處理和管理方面，各個(gè)部門(mén)都相當(dāng)于物業(yè)公司出面處理，每個(gè)部門(mén)都有自己獨(dú)立的組織，如經(jīng)營(yíng)部、管理部、服務(wù)部等。所以，物業(yè)公司對(duì)分散的部門(mén)核算總數(shù)就比較困難。面對(duì)這樣的形式構(gòu)建一個(gè)公司總部、管理處分級(jí)歸口的核算組織十分有必要。這樣能夠把每一級(jí)的成本花費(fèi)控制在一定范圍內(nèi)，物業(yè)公司大部門(mén)的工作內(nèi)容都是在管理下做完的，需要成立二級(jí)成本核算組織。1.2成本管理與管理效果的統(tǒng)一相結(jié)合原則。為了提高收入需要嚴(yán)格實(shí)行成本管理，并且物業(yè)公司需要對(duì)各個(gè)部門(mén)的消費(fèi)進(jìn)行規(guī)劃，制定出最合理的支出與收入比例?，F(xiàn)代社會(huì)業(yè)主們以最低的成本，得到最好的服務(wù)，同樣物業(yè)公司也希望消耗少卻換取更多服務(wù)產(chǎn)品，達(dá)到利益最大化。要達(dá)到這樣的效果，需要制定最合理的核算策略，把成本管理和管理效果作為一項(xiàng)大原則。1.3動(dòng)態(tài)原則。物業(yè)公司很大程度上是負(fù)責(zé)招攬業(yè)務(wù)，公司面對(duì)全社會(huì)實(shí)行承接物業(yè)，公司的管理部門(mén)中他們只負(fù)責(zé)管理工作，在對(duì)業(yè)主服務(wù)這方面是承包給專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司，不了解專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的情況，相關(guān)工作人員的服務(wù)態(tài)度、工作經(jīng)驗(yàn)等這些都會(huì)影響服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)管理公司核算成本制定相關(guān)制度，關(guān)于構(gòu)建社會(huì)相關(guān)組織和公司內(nèi)部組織相結(jié)合，進(jìn)行各方面的溝通，例如信息相互交換、人員考核、資金問(wèn)題、物質(zhì)方面等，都要?jiǎng)討B(tài)控制的系統(tǒng)。1.4物業(yè)管理成本核算中存在的問(wèn)題。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(mén)最主要的任務(wù)是成本的核算，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。近年來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其他企業(yè)成本核算也不斷地提高，但是物業(yè)管理成本核算的探究和使用都落后與其他企業(yè)成本核算，導(dǎo)致我國(guó)物業(yè)管理公司成本核算存在很多問(wèn)題，具體表現(xiàn)如下。第一，成本核算制定不合理?，F(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)的成本核算都是由財(cái)務(wù)部門(mén)全權(quán)負(fù)責(zé)，成本支出小細(xì)節(jié)沒(méi)有制定全面，制定比較簡(jiǎn)單不夠合理，相對(duì)籠統(tǒng)。物業(yè)公司的部門(mén)比較廣泛和分散，在成本管理上沒(méi)有自己制定合理的方法，只是簡(jiǎn)單的模仿別的企業(yè)來(lái)成本核算，最終導(dǎo)致成本核算不夠細(xì)致。物業(yè)管理面對(duì)的是幾十個(gè)或者幾百個(gè)小區(qū)，每天要提供各種各樣的服務(wù)，每天都成本的支出，面對(duì)這些只是粗略的核算，沒(méi)有實(shí)行詳細(xì)的核算，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門(mén)成本核算的時(shí)候出現(xiàn)紕漏，最終出現(xiàn)一些錯(cuò)誤的決策，嚴(yán)重會(huì)影響公司的發(fā)展。第二，核算手段不先進(jìn)。隨著高科技的發(fā)展，物業(yè)公司目前使用的成本核算方法相對(duì)落后，使用計(jì)算器和算盤(pán)類(lèi)比較舊的核算方法，沒(méi)有實(shí)行電腦記錄。面對(duì)公司大量的成本支出，財(cái)務(wù)部的工作人員會(huì)花費(fèi)很多精力核算上，導(dǎo)致花費(fèi)大量人力且工作效率又低的局面，最終公司的人力不足，其他業(yè)務(wù)也跟不上進(jìn)度。如果改進(jìn)成本核算手段，利用先進(jìn)的成本核算方法，比如電腦，則能在一定程度上提升核算的效益和準(zhǔn)確。

2完善物業(yè)管理成本核算的策略

我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力越來(lái)越好，目前物業(yè)管理公司面不斷擴(kuò)展管理業(yè)務(wù)，物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門(mén)是公司的核心部分。為了提高公司最大效益，財(cái)務(wù)部需制定、完善成本核算策略，做到更精細(xì)化。成本核算好壞與否能夠直接影響公司的效益，所以，物業(yè)管理公司做好成本核算可以提升公司財(cái)務(wù)部的工作管理水平，面對(duì)以上的問(wèn)題，制定出如下措施。2.1建立二級(jí)成本核算管理制度。我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)也跟著快速發(fā)展，最受影響的是物業(yè)管理公司，很多是給財(cái)務(wù)部門(mén)實(shí)行成本核算的物業(yè)管理公司，其服務(wù)類(lèi)型多，管理較為獨(dú)立的物業(yè)項(xiàng)目與小區(qū)。這些小區(qū)管理與服務(wù)對(duì)職員、財(cái)務(wù)、物質(zhì)上都比較獨(dú)立，實(shí)行一級(jí)下的二級(jí)管理。除此之外，實(shí)行業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督小區(qū)的財(cái)務(wù)與維修，所以，根據(jù)社會(huì)的發(fā)展需求，物業(yè)管理要積極成本核算，加強(qiáng)成本的核算質(zhì)量，物業(yè)管理公司應(yīng)該構(gòu)建二級(jí)成本核算管理制度。第一，構(gòu)建公司財(cái)務(wù)部與物業(yè)管理處實(shí)行“內(nèi)部往來(lái)”，通過(guò)相互溝通來(lái)成本核算，且在每個(gè)月末實(shí)行全部資金核對(duì)。如果發(fā)現(xiàn)與“內(nèi)部往來(lái)”的剩余額不一致時(shí)，立馬相關(guān)部門(mén)來(lái)調(diào)查；第二，物業(yè)管理是一個(gè)二級(jí)管理部門(mén)。二級(jí)核算各個(gè)小區(qū)每個(gè)月的支出情況之外，還要報(bào)送內(nèi)部報(bào)表，比如“經(jīng)濟(jì)收入與支出表”“直接使用與間接使用表”等。除此之外，每個(gè)月要求清楚記錄各個(gè)小區(qū)的支出情況，與物業(yè)財(cái)務(wù)部認(rèn)真核對(duì)。2.2實(shí)行財(cái)務(wù)精細(xì)化管理。第一，物業(yè)管理公司要按照公司的體系構(gòu)造劃分各個(gè)不同的專(zhuān)業(yè)，再將各個(gè)物業(yè)管理處分化多個(gè)單元，這些業(yè)務(wù)單元管理公司的利益。實(shí)行會(huì)計(jì)職員編碼管理，工作起來(lái)比較方便，例如對(duì)物業(yè)管理工作人員的工資、獎(jiǎng)金、相應(yīng)福利及在公司日常支出等費(fèi)用記錄到“管理費(fèi)用”，可以很方便的計(jì)算物業(yè)管理的成本支出收入，免去了會(huì)計(jì)職員算賬困亂；第二，構(gòu)建物業(yè)管理公司資金總體管理，比如可以構(gòu)建公司內(nèi)部銀行，公司的管理資金中心，這樣方便管理物業(yè)管理資金，物業(yè)公司可以授權(quán)資金管理部門(mén)對(duì)物理公司下的資金進(jìn)行管理，他們可以使用內(nèi)部管理對(duì)資金進(jìn)行控制，管理資金的流動(dòng)方向，對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，這樣可以清楚的指導(dǎo)資金的使用情況，提高成本核算效益和資金的使用效益。2.3實(shí)行績(jī)效考核來(lái)降低人工成本。物業(yè)管理的人工成本一般為百分之七十到百分之八十，所以，在物業(yè)管理成本中實(shí)行人工計(jì)算，計(jì)算時(shí)盡可能考慮人工成本支出和承受的責(zé)任關(guān)系。通過(guò)考核的方式來(lái)管理人工們完成的目標(biāo)情況和管理人工的成本核算，這樣既能提高管理服務(wù)水平和質(zhì)量，又能減少人工成本。

3結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)公司作為一個(gè)新式的服務(wù)行業(yè)，它具有特殊性和復(fù)雜性，它與其他企業(yè)成本核算方式不一樣，物業(yè)管理公司想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中更好地發(fā)展，要注重成本核算的管理，構(gòu)建二級(jí)成本核算策略，創(chuàng)造新的制度，采取更精細(xì)化的管理處理成本核算。除此之外，物業(yè)管理還要提高公司各部門(mén)之間的合作，為成本核算管理工作打下基礎(chǔ)，讓物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。

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作者:紀(jì)玉東 單位:遼源市物業(yè)和住房維修資金管理中心