導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)公司會(huì)計(jì)核查與財(cái)務(wù)管理一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)行業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

提升競(jìng)爭(zhēng)力和利潤(rùn)最大化是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要目的。物業(yè)企業(yè)隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大、管理理念的提升、管理項(xiàng)目和管理范圍的增加，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理也更加的重視。在財(cái)務(wù)管理里中雖然許多企業(yè)投入了大量的人力物力，但是由于物業(yè)企業(yè)在我國(guó)的存在時(shí)間不長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中仍存在許多問(wèn)題。

(一)物業(yè)人員綜合素質(zhì)較低，權(quán)責(zé)意識(shí)不強(qiáng)沒(méi)有分戶(hù)建賬、建賬不到位;財(cái)務(wù)核算資料失真，存在非正式發(fā)票和打白條現(xiàn)象，尤其嚴(yán)重的是經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來(lái)不簽署合同或協(xié)議;資本收入和支出混淆，存在坐支的現(xiàn)象;沒(méi)有建立對(duì)資產(chǎn)定期檢查制度或有制度沒(méi)有認(rèn)真履行等情況，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)管理的成本加大，控制不及時(shí)。

(二)成本核算方式簡(jiǎn)單目前許多物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)采用集中核算，最多設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目，各個(gè)管理處或職能部門(mén)并沒(méi)有財(cái)務(wù)成本核算功能，只是設(shè)置收入總賬，但是物業(yè)企業(yè)管理項(xiàng)目和服務(wù)小區(qū)非常廣泛，一個(gè)物業(yè)企業(yè)能管理多個(gè)以上小區(qū)，提供的服務(wù)多樣化，如果各小區(qū)不能細(xì)化管理和服務(wù)，賬務(wù)分類(lèi)不明晰，就不能為決策者提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，不能為企業(yè)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

(三)經(jīng)營(yíng)管理流程不明晰，效率低下許多財(cái)務(wù)核算依然停留在手工工業(yè)階段，龐大的數(shù)據(jù)核算造成了大量的人力物力浪費(fèi)，財(cái)務(wù)人員沒(méi)有精力深入基層，從中找出成本費(fèi)用發(fā)生變化的根本原因。更不可能提出降低成本的合理建議。財(cái)務(wù)管理也存在許多問(wèn)題，大量的時(shí)間精力花費(fèi)在財(cái)務(wù)核算工作，沒(méi)有精力檢查庫(kù)存物資是否合理，是否賬實(shí)相符，無(wú)法判斷采購(gòu)物資的價(jià)格是否合理等。

(四)各職能部門(mén)內(nèi)部控制不到位，導(dǎo)致資金成本過(guò)高企業(yè)傳統(tǒng)對(duì)成本控制主要通過(guò)三個(gè)方面:一是規(guī)模效益;二是加強(qiáng)和材料供應(yīng)商的談判能力，降低成本費(fèi)用;三是財(cái)務(wù)部門(mén)編制財(cái)務(wù)預(yù)算，控制成本費(fèi)用，節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支。這種成本控制方式并沒(méi)有從根本上解決成本費(fèi)用問(wèn)題，是成本控制降低的一個(gè)初級(jí)階段，僅僅局限于企業(yè)內(nèi)部，并不能為企業(yè)形成系統(tǒng)的成本管理方法。資金管理中存在很大漏洞，資金入不敷出，缺口嚴(yán)重，隨意挪動(dòng)，拖欠物業(yè)費(fèi)用發(fā)生的壞賬現(xiàn)象嚴(yán)重等，造成了成本費(fèi)用上升。

(五)財(cái)務(wù)報(bào)表不夠明細(xì)，不能滿(mǎn)足個(gè)層次需求依據(jù)會(huì)計(jì)制度公司對(duì)外提供的報(bào)表，只有利潤(rùn)表、現(xiàn)金流表、資產(chǎn)負(fù)債表等數(shù)據(jù)，過(guò)于籠統(tǒng)，不夠明細(xì)，缺少管理需要詳細(xì)報(bào)表信息。

二、完善物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)核算和管理的建議

(一)改進(jìn)和規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理工作建賬要依據(jù)《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理規(guī)范》和《會(huì)計(jì)法》，對(duì)會(huì)計(jì)人員加強(qiáng)繼續(xù)教育和培訓(xùn)，提高他們的思想覺(jué)悟和素質(zhì)水平，讓他們參與公司管理，全面提升會(huì)計(jì)人員素質(zhì);健全和完善企業(yè)管理制度，比如會(huì)計(jì)成本核算制度、內(nèi)部控制制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等;建立和完善會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能，尤其是對(duì)原始憑證的審核和監(jiān)督，從源頭保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。

(二)建立二級(jí)核算和管理制度，集中核算和分散核算并存許多獨(dú)立核算的物業(yè)公司伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的增加管理著許多項(xiàng)目和小區(qū)。對(duì)這些項(xiàng)目和小區(qū)的管理還必須有專(zhuān)門(mén)的人員進(jìn)行管理，既是一級(jí)管理下的二級(jí)管理。同時(shí)小區(qū)業(yè)主為了維護(hù)各小區(qū)利益都成立了相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)，要求監(jiān)督小區(qū)業(yè)務(wù)狀況和基金利息使用情況。所以，為了更好的服務(wù)各小區(qū)業(yè)主和公司的經(jīng)營(yíng)成果，最好對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行二級(jí)核算管理。

(三)正確劃分應(yīng)稅項(xiàng)目，準(zhǔn)確申報(bào)納稅企業(yè)內(nèi)部的許多從事會(huì)計(jì)人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理處和業(yè)主的關(guān)系、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)申報(bào)、非應(yīng)稅與應(yīng)稅存在模糊認(rèn)識(shí)，以至于造成了會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)錯(cuò)誤、應(yīng)納稅額不準(zhǔn)、損害了業(yè)主的利益。每年住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)總收入是指物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)商定的，經(jīng)小區(qū)業(yè)主認(rèn)可的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)各業(yè)主收取的;物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入則是指企業(yè)按照物業(yè)管理成本和確定的業(yè)主傭金率計(jì)算的。所以也造成了物業(yè)管理處的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和業(yè)主委員會(huì)的收支結(jié)余兩個(gè)概念。

物業(yè)管理處的利潤(rùn)是指物業(yè)企業(yè)實(shí)際收到的物業(yè)管理費(fèi)用去除物業(yè)管理成本費(fèi)用和稅金后的結(jié)余。而小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的收支結(jié)余是指物業(yè)企業(yè)向小區(qū)業(yè)主征收的管理費(fèi)用去除實(shí)際劃收的管理費(fèi)用，以及去除為了小區(qū)的公共事業(yè)而零星的花費(fèi)的費(fèi)用的結(jié)余。管理處的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是物業(yè)企業(yè)的權(quán)益來(lái)源，其盈余符合必須繳納企業(yè)所得稅，而業(yè)主委員會(huì)的收入是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)源，不必繳納稅費(fèi)。

(四)建立科學(xué)的績(jī)效考核制度，降低人工成本人是物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是各類(lèi)專(zhuān)業(yè)型人才。所以，物業(yè)管理的主要內(nèi)容及實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升就是企業(yè)員工的績(jī)效考核及企業(yè)管理。物業(yè)公司管理費(fèi)用中的主要開(kāi)支是人工費(fèi)用約占到整個(gè)公司的70-80%，建立科學(xué)有效地員工績(jī)效考核制度，降低人工成本，提高服務(wù)水平，以此增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力量。

(五)實(shí)行財(cái)務(wù)精細(xì)化管理1、確認(rèn)利潤(rùn)中心。根據(jù)公司的組織結(jié)構(gòu)，在專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，將公司各下屬部分依據(jù)財(cái)務(wù)管理原則劃分為個(gè)業(yè)務(wù)單元，這些業(yè)務(wù)相對(duì)統(tǒng)一的業(yè)務(wù)單元設(shè)為利潤(rùn)中心，然后在把每個(gè)利潤(rùn)中心細(xì)化分為更小的業(yè)務(wù)單元，在編輯會(huì)計(jì)科目時(shí)，逐一進(jìn)行編號(hào)，使會(huì)計(jì)管理分類(lèi)有序。這個(gè)財(cái)務(wù)核算體系能夠非常清晰的反映出每個(gè)利潤(rùn)中的營(yíng)業(yè)額度、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、資金流動(dòng)情況等關(guān)鍵性指標(biāo)。由此解決了財(cái)務(wù)報(bào)表過(guò)于概括并且難以適應(yīng)管理需要的問(wèn)題。2、資金的管理。第一，提高資金運(yùn)作水平。首先要開(kāi)源節(jié)流，增收節(jié)支。第二，要對(duì)資金實(shí)施跟蹤管理，加強(qiáng)資金調(diào)度與使用，做到專(zhuān)款專(zhuān)用，防止資金被挪用、擠占。第三，要加大應(yīng)收賬款的催收力度，降低應(yīng)付款比例，加速貨款回籠;降低存貨比例，加強(qiáng)存貨管理。同時(shí)，實(shí)行壞賬準(zhǔn)備金制度，計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備金計(jì)入管理費(fèi)用，以強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

三、結(jié)論

財(cái)務(wù)管理是公司最重要的組成部分，企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的根本目的就是獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益，但是物業(yè)企業(yè)作為一個(gè)特殊的企業(yè)片面追求利潤(rùn)，不顧社會(huì)效益，公司信譽(yù)就會(huì)失信于業(yè)主住戶(hù)。為此，企業(yè)在進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)工作的同時(shí)，提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，為民造福缺，也為企業(yè)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)地基礎(chǔ)。