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［摘要］涉及商品房項(xiàng)目的建設(shè)工程施工過(guò)程中，建設(shè)單位為了緩解資金壓力，利用簽約時(shí)的強(qiáng)勢(shì)地位經(jīng)常與施工單位約定以房抵工程款。根據(jù)合同簽訂時(shí)間的不同，可分為履行期限屆滿前和屆滿后的以房抵工程款。后一種情況下合同的效力已經(jīng)為司法實(shí)務(wù)界所普遍認(rèn)同，但前一種情況下合同的效力尚存在爭(zhēng)議。本文通過(guò)該條款同讓與擔(dān)保和流質(zhì)契約的比較，對(duì)其效力予以探討。

［關(guān)鍵詞］建設(shè)工程施工合同；以房抵工程款；效力建設(shè)單位與施工單位元

在建設(shè)工程施工合同中直接約定以房抵工程款的情況非常普遍。房?jī)r(jià)上漲時(shí)施工單位希望履行該條款而建設(shè)單位卻經(jīng)常有毀約的沖動(dòng)；房?jī)r(jià)下跌時(shí)施工單位又希望能獲得工程款現(xiàn)金，而建設(shè)單位卻堅(jiān)守該條款。故該條款的效力如何對(duì)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)有直接的影響。司法實(shí)踐中，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該條款實(shí)質(zhì)上是對(duì)工程款的讓與擔(dān)保，違反了擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該情形下的以房抵工程款屬流質(zhì)（押）契約，違反了物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定屬無(wú)效條款；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，該情形下的以房抵工程款是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效條款。筆者同意第三種觀點(diǎn)。

1直接約定以房抵工程款不屬于讓與擔(dān)保

1.1讓與擔(dān)保的概念與特征。讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人，而使擔(dān)保權(quán)人在不超過(guò)擔(dān)保之目的范圍內(nèi)，于債務(wù)清償后，擔(dān)保標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或者第三人，債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)[1]。讓與擔(dān)保的兩大特點(diǎn)是權(quán)利轉(zhuǎn)移（讓與行為）和擔(dān)保目的（意思表示）[2]。根據(jù)擔(dān)保物權(quán)利讓與時(shí)間的不同，可分為先讓與擔(dān)保與后讓與擔(dān)保。先讓與擔(dān)保是指合同訂立時(shí)，即將擔(dān)保物的權(quán)利讓與債權(quán)人，同時(shí)訂有回購(gòu)條款。后讓與擔(dān)保，是指主合同訂立時(shí)，擔(dān)保物權(quán)利并不讓與債權(quán)人，而是簽訂附條件的轉(zhuǎn)讓合同，約定在債務(wù)清償期屆滿債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，將標(biāo)的物權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。司法實(shí)踐中，法院對(duì)讓與擔(dān)保條款的效力的評(píng)價(jià)既有認(rèn)定無(wú)效的，如（2015）民申字第949號(hào)案中，最高法院認(rèn)為，古樺與泉南公司所訂《商品房買賣合同》的目的是擔(dān)保泉南公司能及時(shí)還本付息，應(yīng)屬于無(wú)效；也有認(rèn)定有效的，如（2013）民二終字第33號(hào)案中，最高院認(rèn)為，為確保債務(wù)人履行債務(wù)，股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓、股權(quán)回購(gòu)合法性應(yīng)予認(rèn)可；也有法院對(duì)此問題回避處理的。1.2直接約定以房抵工程款與讓與擔(dān)保的區(qū)別筆者認(rèn)為，建設(shè)工程施工合同中直接約定以房抵工程款與讓與擔(dān)保有明顯不同：其一、前者當(dāng)事人沒有讓與行為，后者有讓與行為；其二、前者當(dāng)事人并不具有擔(dān)保的意思表示，后者讓與行為的真實(shí)意思是擔(dān)保。因此，直接約定以房抵工程款不屬讓與擔(dān)保。

2直接約定以房抵工程款不屬于流質(zhì)（押）契約

2.1流質(zhì)（押）契約的概念與特征。流質(zhì)（押）契約又稱流質(zhì)（押）條款，是指抵押權(quán)人和抵押人在合同中約定在債務(wù)人履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。凡是在債權(quán)未屆清償期之前達(dá)成的以債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)直接轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為內(nèi)容的協(xié)議均為流質(zhì)契約[3]。流質(zhì)契約最明顯的特點(diǎn)是排除清算程序，不考慮擔(dān)保物的價(jià)值。流質(zhì)（押）條款因違反了《擔(dān)保法》第四十條和第六十六條、《物權(quán)法》第一百八十六條和第二百一十一條的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。2.2直接約定以房抵工程款協(xié)議與流質(zhì)（押）契約的區(qū)別。筆者以為，直接約定以房抵工程款協(xié)議本質(zhì)上是清償期限屆滿前的以物抵債協(xié)議，與流質(zhì)（押）契約最明顯的區(qū)別是：前者不具有擔(dān)保性質(zhì)，房屋的交付是對(duì)工程款債權(quán)的履行變更，房屋本身就是債的履行標(biāo)的而非擔(dān)保物；后者是擔(dān)保合同中的條款，物本身不是債的履行標(biāo)的而是抵押或者質(zhì)押標(biāo)的；前者協(xié)議中的房屋價(jià)值約等于債權(quán)數(shù)額，以當(dāng)事人在簽訂協(xié)議時(shí)的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，而依據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，后者物的價(jià)值必須大于或等于債權(quán)的價(jià)值。

3建設(shè)工程施工合同中約定

以房抵工程款條款應(yīng)屬有效建設(shè)工程施工合同中以房抵工程款條款，本質(zhì)上是當(dāng)事人對(duì)抵債物的協(xié)議變價(jià)，是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)。司法實(shí)踐中，有案例直接認(rèn)可以物抵債條款的效力。（2013）濟(jì)民五初字第69號(hào)案件中，濟(jì)南市中級(jí)人民認(rèn)為：濟(jì)南昌潤(rùn)置業(yè)公司已依約與濟(jì)南鑄誠(chéng)建筑公司指定買受人馬某某簽訂了商品房買賣合同，故濟(jì)南昌置業(yè)潤(rùn)公司已經(jīng)完成了以房抵款的行為。2018年9月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》第二條規(guī)定：人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)，可以采取當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評(píng)估等方式。據(jù)此，只要不損害他人的合法權(quán)益，法院對(duì)財(cái)產(chǎn)議價(jià)的結(jié)果是認(rèn)可的，這是從司法解釋的層級(jí)認(rèn)可了以物抵債的效力。

4結(jié)論

通過(guò)以上分析，筆者認(rèn)為，建設(shè)工程施工合同中直接以房抵工程款條款是債的履行方式的變更，本質(zhì)上是當(dāng)事人對(duì)抵債物的協(xié)議變價(jià)，其既非讓與擔(dān)保，也非流質(zhì)（押）契約，是當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，不違返法律或行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效。

參考文獻(xiàn)

[1]劉琨.以物抵債協(xié)議不宜認(rèn)定為流質(zhì)契約[J].人民司法，2014（2）：51-57.

[2]王闖.關(guān)于讓與擔(dān)保的司法態(tài)度及實(shí)務(wù)問題之解決[J].人民司法，2014（16）：15-20.

[3]高圣平.物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)編[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.

作者:宋崇迪 陳二華 單位:江蘇凱仕曼律師事務(wù)所