導(dǎo)語：房地產(chǎn)司法拍賣估價風(fēng)險防范措施一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］近年來，由經(jīng)濟(jì)糾紛案件引起的房地產(chǎn)司法拍賣不斷增加，參與其中的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師所面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險也不斷增大。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師必須要提高風(fēng)險意識，做好風(fēng)險防范。文章分析和總結(jié)了當(dāng)下房地產(chǎn)司法拍賣估價工作可能會面臨的風(fēng)險以及風(fēng)險成因，提出一些有效應(yīng)對房地產(chǎn)司法拍賣估價業(yè)務(wù)風(fēng)險的對策和措施，以期能夠?qū)刂坪徒档头康禺a(chǎn)司法拍賣估價工作風(fēng)險有所助益。

［關(guān)鍵詞］估價機構(gòu);房地產(chǎn)司法拍賣估價;風(fēng)險防范

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價與其他房地產(chǎn)估價顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價值量大，估價結(jié)果與當(dāng)事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，應(yīng)樹立較強的風(fēng)險意識，規(guī)范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣估價概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價概念

涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價是房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊房地產(chǎn)估價師運用房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗對涉案的房地產(chǎn)價值或價格進(jìn)行分析、判斷和測算，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。

2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價的特點

房地產(chǎn)司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)，其具有以下三個特點。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣估價工作不同于其他專業(yè)活動，房地產(chǎn)司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產(chǎn)處置參考價。在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價不同于其他一般的房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)司法拍賣估價的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在進(jìn)行司法拍賣估價業(yè)務(wù)時，必須嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定審慎進(jìn)行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價的與時俱進(jìn)性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)開啟了人民法院確定財產(chǎn)處置參考價的全新模式，新增了當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價三種方式，對傳統(tǒng)的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對評估報告進(jìn)行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評估機構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說明或者補正:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③選定的評估機構(gòu)與評估報告上簽章的評估機構(gòu)不符;④評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當(dāng)書面說明或者補正的情形。同時該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內(nèi)提出書面異議:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③評估機構(gòu)或者評估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評估資質(zhì);④評估程序嚴(yán)重違法。對當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產(chǎn)估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣估價工作風(fēng)險成因

從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事司法拍賣估價工作的風(fēng)險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規(guī)、估價結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結(jié)果不公正兩方面簡要分析風(fēng)險存在的原因。

3.1程序不合法引發(fā)的風(fēng)險

在《資產(chǎn)評估法》、2015版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現(xiàn)估價程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場查勘時經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場查勘時評估師沒有認(rèn)真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現(xiàn)狀有無差異，會造成評估的財產(chǎn)基本信息、評估財產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價機構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評估報告內(nèi)部審核流于形式，造成評估報告形式不合規(guī)等。這些情形都會成為案件當(dāng)事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。

3.2估價結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險

估價結(jié)果不公正主要是指由于估價方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問題等原因?qū)е碌墓纼r結(jié)果出現(xiàn)需要補正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對立，估價對象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評估報告會成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點?！兑?guī)定》第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評估報告后五日內(nèi)對評估報告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計算方法或者評估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導(dǎo)致估價錯誤的，不但會損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會對估價機構(gòu)、估價師的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益帶來不利影響，嚴(yán)重的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu估機構(gòu)名單庫中除名，這就要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須依法合規(guī)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣估價工作的風(fēng)險規(guī)避及防范措施

4.1提高評估專業(yè)人員風(fēng)險防范意識和職業(yè)道德水平

就房地產(chǎn)估價機構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評估專業(yè)人員風(fēng)險意識和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業(yè)人員的法律知識培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過對相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評估專業(yè)人員頭腦中真正樹立起風(fēng)險意識。其次，房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了要求評估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產(chǎn)司法評估操作指引》，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來約束評估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗Υ恳淮卧u估工作，時刻牢記自身的職業(yè)道德底線。

4.2建立健全機構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為

要有效的提高房地產(chǎn)估價機構(gòu)在司法拍賣估價中的風(fēng)險防范能力，除了要從評估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一套完整的保障司法鑒定評估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣估價工作實施的程序、現(xiàn)場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)建立責(zé)任追究制度是為了進(jìn)一步規(guī)范評估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風(fēng)險責(zé)任意識，唯有此，才能真正的達(dá)到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。

4.3建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度

鑒于目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險越來越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險金，通過社會其他機構(gòu)來分散評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。我國早在《司法鑒定機構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，能幫助房地產(chǎn)估價機構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險。

4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款

在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款，避免相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r報告的不合理利用而帶來的風(fēng)險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔(dān)不應(yīng)該由估價機構(gòu)及估價專業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認(rèn)為可能存在的風(fēng)險事項，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)及時和委托人進(jìn)行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價業(yè)務(wù)中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一方面社會公眾已經(jīng)形成了較強的法律權(quán)利意識，另一方面在經(jīng)濟(jì)獲得不斷發(fā)展的同時，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣估價業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價機構(gòu)當(dāng)前和今后很重要的一個工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價工作中的風(fēng)險防范工作。要從房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評估專業(yè)人員兩個方面做好風(fēng)險把控工作。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身而言，要加強內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強對評估專業(yè)人員的法律培訓(xùn)。對于評估專業(yè)人員來講，要牢固樹立風(fēng)險責(zé)任意識，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險增加問題可以有效得到控制。

參考文獻(xiàn):

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［3］陳艷.房地產(chǎn)估價機構(gòu)防范風(fēng)險策略探討［J］．住宅與房地產(chǎn)，2019(22):8.

［4］白新華.房地產(chǎn)估價風(fēng)險分析與防范［J］．中國集體經(jīng)濟(jì)，2016(15):28－29.

作者：簡暉 單位：貴州桑立房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司