地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化管控難點(diǎn)

時(shí)間:2022-01-13 10:05:12

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地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化管控難點(diǎn)

摘要:地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化是圍繞著設(shè)計(jì)成本工程的項(xiàng)目管理工作,本質(zhì)上是資金、工期、質(zhì)量的平衡把控流程,對(duì)項(xiàng)目操盤(pán)手的專(zhuān)業(yè)水平有很高的要求,是未來(lái)地產(chǎn)園林景觀行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。文章通過(guò)分析地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化的管控難點(diǎn),以太倉(cāng)融僑悅江南大區(qū)為例,總結(jié)出園林景觀一體化過(guò)程中的設(shè)計(jì)優(yōu)化內(nèi)容,實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)與施工順利對(duì)接,提升了客戶的滿意度。

關(guān)鍵詞:園林景觀;一體化;管控難點(diǎn);優(yōu)化設(shè)計(jì)

隨著國(guó)家政策調(diào)整,地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始收緊,會(huì)陸續(xù)淘汰一些“不合格選手”,雖然園林景觀只是地產(chǎn)里的一個(gè)小職能,但景觀具備“四兩撥千斤的能力”,對(duì)地產(chǎn)高端產(chǎn)品有極大溢價(jià)能力。剛需產(chǎn)品景觀不重要,溫飽階段客戶還來(lái)不及關(guān)心景觀;只有在改善型和高端產(chǎn)品中,景觀的重要性才凸顯。打造的產(chǎn)品越高端,景觀才越被客戶期待和需求;景觀要打造好作品,效果之美僅僅是外相呈現(xiàn);好作品是全系統(tǒng)垂直交圈的嘔心瀝血,要懂市場(chǎng)懂客戶,在項(xiàng)目管控過(guò)程里,從設(shè)計(jì)研發(fā)到工程落地,每一步都必須有全局前控意識(shí),處處要通關(guān)。而設(shè)計(jì)施工一體化已經(jīng)不算一個(gè)新興的概念了,特別是近幾年來(lái)在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各大地產(chǎn)公司都在推行一體化,大到建筑小到像精裝、景觀,而園林景觀這樣“麻雀雖小,五臟俱全”的專(zhuān)業(yè),在設(shè)計(jì)施工一體化的同時(shí)能解決很多不必要的麻煩,實(shí)現(xiàn)一個(gè)低投入高溢價(jià)的轉(zhuǎn)換。

1園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化

園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化概念從項(xiàng)目推進(jìn)的流程來(lái)分應(yīng)該是包括設(shè)計(jì)、成本、施工三個(gè)大的版塊。其中設(shè)計(jì)作為施工的前提和依據(jù),由設(shè)計(jì)指導(dǎo)施工;成本控制投入,測(cè)算作為控制標(biāo)尺;施工是設(shè)計(jì)的答卷,設(shè)計(jì)先行,施工兜底。設(shè)計(jì)工作就是把工程在圖紙上做一遍,成本就是用計(jì)算把設(shè)計(jì)需要的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估,施工就是在現(xiàn)場(chǎng)把圖紙還原出來(lái)。三者的側(cè)重點(diǎn)不盡相同,設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)工的前期,重點(diǎn)在于項(xiàng)目方案的研發(fā)和呈現(xiàn);成本則相對(duì)看問(wèn)題比較數(shù)據(jù)化,一切以項(xiàng)目指標(biāo)為主;施工則側(cè)重于建設(shè)的中期階段,重點(diǎn)在于控制項(xiàng)目進(jìn)度和保證建設(shè)質(zhì)量。

2設(shè)計(jì)施工一體化的管控難點(diǎn)

2.1項(xiàng)目管理角色

整個(gè)的設(shè)計(jì)施工一體化管控過(guò)程需要多方參與,其中甲方是資源整合,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控,方向把舵,連接土地和客戶,輸出“管理”;乙方是資源細(xì)分,要在細(xì)分端上銳利好用,輸出“細(xì)分專(zhuān)業(yè)成果”,同時(shí)甲方需要對(duì)乙方的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審圖,審圖就是核對(duì)圖紙的合規(guī)性和合理性。傳統(tǒng)管理組織方式已經(jīng)不能適應(yīng)新的工程建設(shè)模式,以前甲方需要面對(duì)的是設(shè)計(jì)院和施工團(tuán)隊(duì)這2個(gè)獨(dú)立主體,設(shè)計(jì)院只對(duì)圖紙負(fù)責(zé),施工團(tuán)隊(duì)只管照?qǐng)D施工。設(shè)計(jì)施工一體化模式下工程整體的組織關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,作為設(shè)計(jì)施工及采購(gòu)總包,在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中力不從心,主要體現(xiàn)在項(xiàng)目管理上缺少全過(guò)程管控能力和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力,且缺少專(zhuān)職技術(shù)人員的參與[1]。就甲方內(nèi)部而言,從設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)角度,對(duì)建筑、精裝、工程、營(yíng)銷(xiāo)、客服、物業(yè)必須全交圈,才能打造真正的好產(chǎn)品,園林景觀是營(yíng)銷(xiāo)道具,但更是客戶未來(lái)生活的載體,必須兼顧各方要求,把控在先;從項(xiàng)目管控的角度,還有就是不能落下了成本部門(mén)。從乙方內(nèi)部來(lái)說(shuō),分為設(shè)計(jì)方和施工方,在設(shè)計(jì)方把控上需要繃著“成本的弦”,施工方的部分,落實(shí)施工交底工作,重要復(fù)雜節(jié)點(diǎn)能打樣就不直接施工,加強(qiáng)設(shè)計(jì)巡檢頻次深度。

2.2設(shè)計(jì)源頭把控

園林景觀是一個(gè)涵蓋內(nèi)容很龐雜的專(zhuān)業(yè),植物、水電、結(jié)構(gòu)、安裝種類(lèi)多,跨的專(zhuān)業(yè)品類(lèi)也多,雖然要求都不會(huì)很深。但是需要熟悉施工工序,把項(xiàng)目設(shè)計(jì)從平面的美學(xué)呈現(xiàn)往立體的角度推演,讓美學(xué)的理解能貫徹設(shè)計(jì)施工的全過(guò)程,特別要注意的是地下工程的美觀度,秉持可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)理念,才能打造出真正宜居的地產(chǎn)住宅。從拿地初期開(kāi)始到方案推·691·敲,成本和效果的平衡能力;施工圖紙把控設(shè)計(jì)不變形,圖紙上核對(duì)好每一處效果細(xì)節(jié)。特別需要把控審圖過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的只有造型沒(méi)有構(gòu)造詳圖,常見(jiàn)的形式是“詳見(jiàn)施工單位深化圖紙”或者干脆就沒(méi)有表達(dá);往往只注重設(shè)計(jì)圖紙及效果圖的表現(xiàn),缺少施工經(jīng)驗(yàn),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的勘查無(wú)法具體到位,導(dǎo)致設(shè)計(jì)與實(shí)際脫節(jié),設(shè)計(jì)圖紙難以真正落地。設(shè)計(jì)需要做到對(duì)園林景觀設(shè)計(jì)材料、植物使用的熟悉,常規(guī)工藝工法的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn),地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化圖紙的使用和客戶敏感點(diǎn)的合理規(guī)避,完善產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè),在園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化的管控體系里更是重中之重。

2.3成本控制

既然是設(shè)計(jì)施工一體化,那么成本控制就是繞不開(kāi)的話題。傳統(tǒng)地產(chǎn)的項(xiàng)目管控模式是層層推進(jìn)的,設(shè)計(jì)成本工程一步步推進(jìn),各自完成各自KPI控制點(diǎn)。那作為設(shè)計(jì)施工一體化的一部分,成本的觀念要隨之轉(zhuǎn)變,成本測(cè)算前置,從拿地強(qiáng)排開(kāi)始就可以有一個(gè)初步的概算,然后伴隨著園林景觀方案的深入,分階段跟進(jìn)成本測(cè)算控制,測(cè)算深度可以根據(jù)項(xiàng)目方案程度調(diào)整,合理安排工作量。同時(shí)可以結(jié)合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系,增加集采甲供內(nèi)容,從起點(diǎn)開(kāi)始開(kāi)源節(jié)流,把有限的成本運(yùn)用到刀刃上。

2.4施工品質(zhì)的保證

在目前,園林景觀工程以投標(biāo)、直委模式居多,但這些設(shè)計(jì)施工總包模式的相應(yīng)機(jī)制不完善,按圖施工,觀念有些還停留在施工方項(xiàng)目經(jīng)理作為效果控制第一人的舊觀念上。隨著園林景觀設(shè)計(jì)方案的不斷迭新?lián)Q代,施工方需要對(duì)施工專(zhuān)業(yè)分包資源的經(jīng)驗(yàn)累積,加強(qiáng)設(shè)計(jì)施工交底,要求設(shè)計(jì)方提供施工交底效果控制手冊(cè),對(duì)新材料新工藝提前備工備料研究打樣。帶著設(shè)計(jì)思維施工,嚴(yán)禁刻板的按圖施工,對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況和圖紙有變的情況,充分溝通處理,設(shè)計(jì)及時(shí)下發(fā)設(shè)計(jì)變更,從源頭上消滅返工,節(jié)約成本保證品質(zhì)。從細(xì)節(jié)上來(lái)說(shuō),園林景觀項(xiàng)目?jī)?nèi)容十分豐富,從硬景的品類(lèi)繁多的景石、到軟景苗木、大規(guī)格的石材、藝術(shù)小品、軟裝、標(biāo)識(shí)等,對(duì)施工單位而言,在實(shí)際施工過(guò)程中不按圖施工的的情況時(shí)有發(fā)生,重點(diǎn)控制在:①首先軟景控制,在號(hào)苗前設(shè)計(jì)交底時(shí)需要復(fù)核設(shè)計(jì)方提供的苗木品種和苗木資源、施工季節(jié)、成本造價(jià)、交付季節(jié)的關(guān)系[2]。避免施工過(guò)程中,非必要的主喬品種調(diào)整,導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙中自然山林氣的苗木藝術(shù)效果受到影響。②其次是金屬制品的管控,隨著園林景觀風(fēng)格迭代換新,鋼結(jié)構(gòu)景觀構(gòu)筑物在設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的頻率變得很高,包括門(mén)頭、長(zhǎng)廊、水池、主題構(gòu)筑物等。那這些金屬材料的工藝和屬性都需要由專(zhuān)業(yè)制作廠家進(jìn)行二次深化,期間就需要結(jié)合設(shè)計(jì)方案效果對(duì)工藝進(jìn)行推敲,通過(guò)不斷的打樣對(duì)比,才能保證施工效果。③還有項(xiàng)目景石的施工,圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的景石體量和理想狀態(tài)往往需要和場(chǎng)地條件會(huì)有出入,這時(shí)候就需要設(shè)計(jì)方在吃透施工條件的前提下進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)的深化交底,這樣才能找到屬性適合的石頭。④再就是景觀軟裝,近幾年來(lái)地產(chǎn)園林景觀對(duì)戶外軟裝的重視程度逐年提高,但是還是經(jīng)常出現(xiàn)前期成本漏項(xiàng)或者成本預(yù)估不到位的情況,導(dǎo)致后期采購(gòu)受限,落地品質(zhì)大打折扣。對(duì)地產(chǎn)住宅而言,剛需和剛改類(lèi)的項(xiàng)目應(yīng)該多采用地產(chǎn)集采降低單價(jià),篩選出戰(zhàn)略軟裝品牌,提升軟裝工程質(zhì)量[3]。

2.5項(xiàng)目完工后評(píng)估

項(xiàng)目施工完工,并不能算結(jié)束,地產(chǎn)住宅做為一個(gè)產(chǎn)品,一個(gè)需要長(zhǎng)時(shí)間沉淀的產(chǎn)品,應(yīng)該需要花更多的時(shí)候研究,及時(shí)總結(jié)反省。一般在項(xiàng)目完工階段,設(shè)計(jì)方會(huì)出具項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告,施工方會(huì)繪制項(xiàng)目竣工圖資料,這些都可以成為其他項(xiàng)目的一個(gè)分析案例、對(duì)標(biāo)的參考。還有特別要提的是對(duì)往期已經(jīng)交付項(xiàng)目的回訪,對(duì)物業(yè)管理人員的走訪調(diào)查,觀察小區(qū)業(yè)主對(duì)器械、設(shè)施的使用情況,石材鋪貼的破損率、植物的生長(zhǎng)情況等。俗話說(shuō)設(shè)計(jì)的好,施工的再精美,并不等同于使用起來(lái)也很趁手舒心,收集并歸納這些資料,對(duì)項(xiàng)目細(xì)節(jié)進(jìn)行把控,對(duì)地產(chǎn)行業(yè)建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、體系化的園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化管理模式,起到了不可或缺的作用。

3建設(shè)實(shí)例———太倉(cāng)融僑悅江南大區(qū)

項(xiàng)目位于江蘇省太倉(cāng)市,建設(shè)用地面積4.9萬(wàn)m2,其中園林景觀面積3.8萬(wàn)m2,大區(qū)景觀指標(biāo)500元/m2。本項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)策略主要以關(guān)注生活、關(guān)注藝術(shù)、感恩自然,打造有溫度的美學(xué)花園生活社區(qū),光影與藝術(shù),自然與哲學(xué)的再生。景觀整體風(fēng)格從屬建筑,保證整體方案設(shè)計(jì)相輔相成,采用現(xiàn)代手法新中式風(fēng)格。景觀宅間跨度大,空間形體錯(cuò)落有致、層次豐富,有利于園林景觀花園打造,運(yùn)用穿插和重組的設(shè)計(jì)手法打破空間狹長(zhǎng)的空間格局。希望構(gòu)建起許多無(wú)形的生活場(chǎng)景,并充實(shí)各自的景觀空間屬性。園林景觀平面布局采用“一庭、兩苑、三進(jìn)、雙環(huán)”的設(shè)計(jì)布局。前面介紹過(guò)園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化的若干難點(diǎn),那就這個(gè)項(xiàng)目再著重分析下一體化過(guò)程中設(shè)計(jì)優(yōu)化工作。該項(xiàng)目自2019年完成整體方案設(shè)計(jì),2020年5月進(jìn)場(chǎng)施工,到今年二期準(zhǔn)備交房,前后歷時(shí)了近3年時(shí)間。這個(gè)項(xiàng)目比較特殊屬于“半路出家”的項(xiàng)目,方案擴(kuò)初圖出圖之前沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的成本控制,在景觀施工圖階段才開(kāi)始進(jìn)行介入,定性為一個(gè)園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化的案子。所以在接手這個(gè)項(xiàng)目后團(tuán)隊(duì)從三個(gè)方面開(kāi)展工作:第一,開(kāi)始倒排項(xiàng)目全景計(jì)劃;第二,設(shè)計(jì)、施工方資源的選擇,消化原有的擴(kuò)初圖紙資料,找到施工圖深化單位盡快完成施工圖的繪制工作,同時(shí)成本介入對(duì)擴(kuò)初成果進(jìn)行初步測(cè)算;第三,在施工圖完成后,對(duì)圖紙進(jìn)行審圖,之后馬上推進(jìn)施工圖成本測(cè)算。在這些工作都完成之后,獲悉成本測(cè)算結(jié)果后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目園林景觀超限額指標(biāo)近200萬(wàn)元,其實(shí)在擴(kuò)初概算的時(shí)候就初現(xiàn)端倪了,但是考慮到當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的全景計(jì)劃安排已經(jīng)很緊張,所以只能優(yōu)先推進(jìn)施工圖深化?,F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后,團(tuán)隊(duì)馬上組建設(shè)計(jì)優(yōu)化小組,專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)于設(shè)計(jì)施工一體化的體系,設(shè)計(jì)優(yōu)化原則首先保證大區(qū)整體的施工交付品質(zhì)保質(zhì)保量,避免客訴風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)需要滿足公司既定的成本限額指標(biāo),不使公司蒙受損失;最后一切的優(yōu)化工作必須不影響到整體的項(xiàng)目工期安排,所有設(shè)計(jì)變更圖紙需按時(shí)完成修改下發(fā)。具體的過(guò)程就不展開(kāi)贅述,主要從四個(gè)方面開(kāi)展設(shè)計(jì)優(yōu)化工作:①仔細(xì)分析施工圖成本測(cè)算表,對(duì)表內(nèi)大金額的單項(xiàng)進(jìn)行檢查,特別需要注意成本口徑,著重關(guān)注可甩項(xiàng)部分,比如門(mén)頭、圍墻等;②對(duì)內(nèi)和營(yíng)銷(xiāo)和客服溝通,避免優(yōu)化可能產(chǎn)生客訴風(fēng)險(xiǎn);③復(fù)核軟景部分的主喬配置情況,優(yōu)先考慮項(xiàng)目地周邊的苗木資源;④復(fù)核集團(tuán)園林景觀通用布品手冊(cè),盡量選用戰(zhàn)采的軟裝、燈具。在設(shè)計(jì)優(yōu)化完成后,項(xiàng)目的后期施工明顯變得順暢很多,景觀材料、軟景、布品都在設(shè)計(jì)優(yōu)化的過(guò)程中反復(fù)推敲過(guò)了,剩下的只需要把控施工現(xiàn)場(chǎng)的施工工藝細(xì)節(jié)。最終項(xiàng)目在所有團(tuán)隊(duì)同事的不懈努力下,在2020年底圓滿完成了大區(qū)一期的交付工作。讓人欣慰的是經(jīng)后期回訪,大區(qū)一期的園林景觀呈現(xiàn)品質(zhì)受到了業(yè)主的普遍好評(píng)。從這個(gè)項(xiàng)目可以看出,園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化任重而道遠(yuǎn),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的總控和細(xì)節(jié)把握,需要不斷完善管理機(jī)制,充分發(fā)揮地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)師在施工現(xiàn)場(chǎng)的主觀能動(dòng)性,才能實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與施工順利對(duì)接,提升了客戶滿意度。(圖1為項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工前后的對(duì)比),對(duì)目前已有的施工圖設(shè)計(jì)成果進(jìn)行成本測(cè)。

4結(jié)語(yǔ)

推進(jìn)和加強(qiáng)地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)與施工一體化進(jìn)程具有重要意義,只有設(shè)計(jì)與施工順利銜接,實(shí)現(xiàn)對(duì)工程的整體把控,完成設(shè)計(jì)的百分百落地,及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中的問(wèn)題并提出設(shè)計(jì)變更和景觀提升改造方案,才能實(shí)現(xiàn)園林景觀工程的高品質(zhì)建設(shè)。

參考文獻(xiàn):

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[3]孫明.現(xiàn)代園林景觀設(shè)計(jì)中傳統(tǒng)文化元素的應(yīng)用探究[J].城市建筑,2019,(23):145-146.

作者:汪志強(qiáng) 單位:福清洪寬園藝有限公司