導(dǎo)語：物業(yè)運(yùn)營論文：高校物業(yè)機(jī)制與運(yùn)營概述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：翟天任王朝陽工作單位：西北工業(yè)大學(xué)國有資產(chǎn)管理處

高校物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)

（一）項(xiàng)目的邊界條件構(gòu)建高校物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)機(jī)制的首要問題或前提條件是界定邊界條件，只有清晰界定邊界條件，才能有助于選擇出最優(yōu)的物業(yè)企業(yè)來運(yùn)營和管理高校的物業(yè)管理項(xiàng)目[5]。高校物業(yè)管理項(xiàng)目一般可以分為公寓類物業(yè)管理項(xiàng)目、賓館類物業(yè)管理項(xiàng)目、食堂類物業(yè)管理項(xiàng)目、園林綠化類物業(yè)管理項(xiàng)目、保潔與環(huán)衛(wèi)類物業(yè)管理項(xiàng)目等。盡管各類項(xiàng)目存在一定的差異，但基本的原則與邊界條件是類同的。具體地，我們將高校物業(yè)管理項(xiàng)目的邊界條件概括為如下內(nèi)容：（1）項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)期、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)費(fèi)用、建筑面積；（2）項(xiàng)目的委托管理方式和運(yùn)營時(shí)間；（3）項(xiàng)目對(duì)人所要求的權(quán)責(zé)范圍；（4）項(xiàng)目對(duì)委托企業(yè)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求；（5）對(duì)委托企業(yè)的資金、技術(shù)、管理能力以及是否具有物業(yè)管理資質(zhì)等相關(guān)規(guī)定；（6）其他對(duì)于特定項(xiàng)目而言的特殊規(guī)定等。只有明確高校物業(yè)管理招投標(biāo)的項(xiàng)目和邊界條件，才能有助于合理地選擇有效的物業(yè)運(yùn)營企業(yè)。（二）項(xiàng)目的預(yù)評(píng)標(biāo)體系設(shè)計(jì)在合理界定項(xiàng)目的邊界條件后，下面我們將對(duì)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)企業(yè)進(jìn)行預(yù)評(píng)標(biāo)（即：招投標(biāo)前期競(jìng)標(biāo)企業(yè)資格審查評(píng)價(jià)體系），對(duì)擬中標(biāo)企業(yè)進(jìn)行初步的篩選。所謂預(yù)評(píng)標(biāo)是指高校后勤集團(tuán)或委托機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)計(jì)劃書，設(shè)定一定的條件，供競(jìng)標(biāo)者填寫，并規(guī)定競(jìng)標(biāo)者在競(jìng)標(biāo)前上交招標(biāo)計(jì)劃書[6]，根據(jù)招標(biāo)計(jì)劃書以及評(píng)價(jià)體系（如表1），計(jì)算出各個(gè)競(jìng)標(biāo)物業(yè)企業(yè)的得分，并選擇一定數(shù)量的競(jìng)標(biāo)企業(yè)進(jìn)入最后的價(jià)格競(jìng)標(biāo)階段，一般而言規(guī)定3-5個(gè)競(jìng)標(biāo)企業(yè)。其中，預(yù)評(píng)標(biāo)體系構(gòu)建如下：（三）項(xiàng)目的最后競(jìng)標(biāo)階段與中標(biāo)原則預(yù)評(píng)標(biāo)階段是高校選擇最優(yōu)企業(yè)來運(yùn)營和管理物業(yè)項(xiàng)目的重要保障，在選擇出一定數(shù)量的企業(yè)進(jìn)入最后的競(jìng)標(biāo)階段后，需要規(guī)定最后的中標(biāo)原則，關(guān)鍵解決在一定的運(yùn)營期間內(nèi)，委托運(yùn)營的價(jià)格如何確定。一般地，從競(jìng)標(biāo)理論出發(fā)可以選擇第一價(jià)格公開競(jìng)標(biāo)、第一價(jià)格密封競(jìng)標(biāo)、第二價(jià)格公開競(jìng)標(biāo)、第二價(jià)格密封競(jìng)標(biāo)[7]。為了能在預(yù)評(píng)標(biāo)合格的企業(yè)中選擇出運(yùn)營價(jià)格最高的企業(yè)，又降低其他競(jìng)標(biāo)企業(yè)對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)A的影響，筆者認(rèn)為選擇第一價(jià)格密封競(jìng)標(biāo)更為合適。所謂第一價(jià)格密封競(jìng)標(biāo)，是指投標(biāo)企業(yè)將對(duì)高校物業(yè)管理項(xiàng)目的報(bào)價(jià)通過密封的方式（比如說裝置在密閉的信封中）分別報(bào)價(jià)，并告知高校相關(guān)機(jī)構(gòu)，高校相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)報(bào)價(jià)高低選擇出最高報(bào)價(jià)的物業(yè)公司?？捎媚Ｐ捅硎緸椋涸诘谝粌r(jià)格密封競(jìng)標(biāo)中，每個(gè)投標(biāo)企業(yè)遞交一份密封的報(bào)價(jià)bi，并且給定這些報(bào)價(jià)，回報(bào)為：其中，xi為投標(biāo)企業(yè)i對(duì)該項(xiàng)目的期望價(jià)值。假設(shè)投標(biāo)企業(yè)j≠i，這里不妨設(shè)i=1，那么可以假設(shè)j≠1遵循對(duì)稱、遞增且可微的均衡策略βI≡β。假設(shè)投標(biāo)企業(yè)1收到一個(gè)信號(hào)，X1=x（X1為投標(biāo)企業(yè)1對(duì)該高校物業(yè)管理項(xiàng)目給出的價(jià)值，即該物業(yè)企業(yè)贏得該項(xiàng)目所愿意支付的最高價(jià)格），報(bào)價(jià)為b。只要他遞交最高的報(bào)價(jià)，即只要maxi≠1β(Xi)＜b，投標(biāo)企業(yè)1將贏得該物業(yè)管理項(xiàng)目。由于β是單調(diào)遞增的，所以maxi≠1β(X1)=β(maxi≠1X1)=β(Y1)，其中，Y1≡Y1N-1，表示N-1個(gè)價(jià)值中的最大值。只要β(Y1)＜b，或者等價(jià)地，Y1＜β-1(b)，投標(biāo)物業(yè)企業(yè)1將獲得該高校物業(yè)管理項(xiàng)目的委托運(yùn)營權(quán)。

創(chuàng)新高校物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)營管理的必要性分析

在將委托管理服務(wù)權(quán)授予給最優(yōu)物業(yè)企業(yè)后，需要從兩個(gè)方面提高高校物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)水平與管理水平，其一為物業(yè)企業(yè)自身的管理水平、監(jiān)督機(jī)制與評(píng)價(jià)體系的完善與實(shí)施；其二為高校行使甲方監(jiān)管部門對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督、考核。兩者相結(jié)合是創(chuàng)新高校物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的重要途徑[8]。具體而言：現(xiàn)有高校物業(yè)管理項(xiàng)目中存在的主要問題有通過行政授予制、邀標(biāo)等方式選擇委托運(yùn)營物業(yè)企業(yè)，這不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也不利于最優(yōu)物業(yè)企業(yè)的選擇。同時(shí)，一些高校的物業(yè)管理制度缺失或不健全也是一些高校物業(yè)存在無序經(jīng)營、約束性差的重要原因。此外，高校物業(yè)管理具有特殊性，而運(yùn)營企業(yè)多為混業(yè)經(jīng)營企業(yè)，缺乏高校物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。如：沈陽某高校通過物業(yè)出錢建設(shè)食堂、學(xué)生公寓來解決投資難的問題，并將50年的經(jīng)營權(quán)賣給物業(yè)企業(yè)，但該物業(yè)企業(yè)缺乏高校食堂運(yùn)營能力，從而導(dǎo)致食堂飲食價(jià)高質(zhì)差的局面，后來學(xué)校不得不高價(jià)提前收回食堂。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，專業(yè)化經(jīng)營更有助于效率提高，但該項(xiàng)目并未通過競(jìng)爭(zhēng)方式選擇出合適的企業(yè)。綜上所述，現(xiàn)有高校物業(yè)管理項(xiàng)目中所存在的諸多問題亟待解決，而重要的解決路徑在于創(chuàng)新高校物業(yè)管理項(xiàng)目的運(yùn)營管理模式。

提高高校物業(yè)管理效率的對(duì)策建議

（一）將招投標(biāo)作為選擇高校物業(yè)管理項(xiàng)目市場(chǎng)化的基本方式在市場(chǎng)化改革的背景下，在競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域涉及經(jīng)營權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，一般應(yīng)該在公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，通過可實(shí)施的招投標(biāo)程序來選擇高校物業(yè)管理項(xiàng)目的委托運(yùn)營企業(yè)，引入企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制[9]。目前一些高校為了提升學(xué)校賓館檔次，解決學(xué)校運(yùn)營連年巨額虧損的局面，通過公開招投標(biāo)的方式，來選擇物業(yè)企業(yè)。顯然這種做法是可行的，有助于提升學(xué)校的績效，同時(shí)有利于提升學(xué)校教職員工與學(xué)生的福利。因此，可將學(xué)校內(nèi)非教學(xué)科研類管理服務(wù)工作進(jìn)行市場(chǎng)化，并通過公開招投標(biāo)的方式，來選擇最優(yōu)的物業(yè)企業(yè)委托運(yùn)營。（二）建立與完善新型高校物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)有高校物業(yè)管理結(jié)構(gòu)多在完成委托運(yùn)營合同中的目標(biāo)前提下，由物業(yè)企業(yè)單獨(dú)管理，這有助于物業(yè)管理結(jié)構(gòu)的單一化與可實(shí)行性，但由于物業(yè)企業(yè)所掌握的信息有限，因此并不利于物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展以及高校物業(yè)管理項(xiàng)目的運(yùn)營[10]，為此，筆者認(rèn)為合理的高校物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該是以物業(yè)企業(yè)人員為主體，同時(shí)需要建立起高校物業(yè)管理監(jiān)督保障機(jī)構(gòu)，可由校方財(cái)務(wù)、國資和計(jì)劃等部門相關(guān)人員組成，同時(shí)設(shè)立教職工、學(xué)生監(jiān)督崗位與評(píng)價(jià)崗位，對(duì)高校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)委托的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的工作績效進(jìn)行評(píng)價(jià)，由高校業(yè)主委員會(huì)組織年度考核評(píng)等，以此推動(dòng)高校物業(yè)管理服務(wù)保障工作的高效運(yùn)行。（三）構(gòu)建高校物業(yè)管理系統(tǒng)職工的競(jìng)爭(zhēng)上崗與良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制高校物業(yè)管理系統(tǒng)的職工分為管理層與業(yè)務(wù)層，業(yè)務(wù)層多為臨時(shí)聘用的職工，缺乏必要的保障措施，同時(shí)由于管理層人員較少，變動(dòng)可能性小，因此如何設(shè)計(jì)合理的機(jī)制，來調(diào)動(dòng)管理層與業(yè)務(wù)層人員的積極性成為形成和諧的工作氛圍的重要前提[11]。鑒于此，筆者認(rèn)為可以通過業(yè)績考評(píng)體系，對(duì)管理層在一定時(shí)期內(nèi)（如半年或一年）的業(yè)務(wù)管理水平進(jìn)行綜合考評(píng)，并依據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果以及公開投票決定下一個(gè)工作年度或任職期間的各部門負(fù)責(zé)人，從而形成良性競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，不斷提高高校物業(yè)管理水平和效率。本文對(duì)高校物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)機(jī)制以及針對(duì)如何提高高校物業(yè)管理項(xiàng)目的運(yùn)營水平提出可實(shí)施的運(yùn)營管理政策建議。在市場(chǎng)化改革的背景下，通過招投標(biāo)來選擇高校物業(yè)管理項(xiàng)目的委托運(yùn)營企業(yè)已經(jīng)成為必然趨勢(shì)[12]，筆者提出在合理界定高校物業(yè)管理項(xiàng)目的邊界條件基礎(chǔ)上，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)和管理指標(biāo)3個(gè)層次共10個(gè)指標(biāo)，并規(guī)定各指標(biāo)的得分范圍，進(jìn)而確定各個(gè)投標(biāo)企業(yè)的得分，并綜合考慮高校自身需求和投標(biāo)企業(yè)條件，選擇出3個(gè)左右企業(yè)進(jìn)入最后的招標(biāo)過程，在最后確定物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，依據(jù)最高價(jià)格者中標(biāo)的原則，通過第一價(jià)格密封競(jìng)標(biāo)模式來選擇出最優(yōu)的物業(yè)管理企業(yè)。筆者基于現(xiàn)有高校物業(yè)管理中存在的諸多問題，釋析出創(chuàng)新高校物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)營管理是十分必要的，并從將招投標(biāo)作為選擇高校物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的基本方式、建立與完善新型高校物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及構(gòu)建高校物業(yè)管理系統(tǒng)職工的競(jìng)爭(zhēng)上崗與良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制三個(gè)方面以此提高高校物業(yè)管理的運(yùn)行效率。