導語：物業(yè)經營風險控制論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)行業(yè)進行的所有一切物業(yè)經營活動就是物業(yè)經營。物業(yè)行業(yè)在進行物業(yè)管理時既有權利（比如：對小區(qū)進行管理并收取相關費用）又有義務（比如：要接受業(yè)主和業(yè)主委員會的督促，依法履行合同）。正所謂“得控則強、失控則弱、無控則亂”。我國物業(yè)經營管理行業(yè)的平穩(wěn)高速發(fā)展離不開內部控制體系的構建。在我國物業(yè)管理市場化過程不斷變快的今天，物業(yè)經營管理行業(yè)想要得到可持續(xù)性發(fā)展就務必要建立、修繕企業(yè)內部的控制體系，有效防御和降低運營中可能碰到的風險。

一、風險控制和內控體系的內涵以及關聯

首先，物業(yè)經營過程中會遇到各種各樣的事件，這些事件可能對物業(yè)經營行業(yè)產生不利或有利的影響。不良事件代表可能阻礙物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造價值的風險；事件的有利影響可以抵消物業(yè)管理行業(yè)的不利影響或機會。風險控制是對風險和機遇的控制，是對物業(yè)管理行業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常運作過程中風險進行把控，能確定一切影響物業(yè)經營管理的因素。內部控制體系是為合理保證單位經營活動的效益性、財務報告的可靠性和法律法規(guī)的遵循性，而自行檢查、制約和調整內部業(yè)務活動的自律系統(tǒng)。簡單來說，內控體系就是物業(yè)經營行業(yè)擬定一連串的調整、構造、督促、制約的規(guī)章制度和方法來使物業(yè)經營行業(yè)的經營目標和管理活動能順利實現和進行。大量的實踐證明，風險控制與內控體系構建是當代物業(yè)經營管理的兩大不可或缺的兩大工具，構建內控體系與風險控制相依相生。中國的物業(yè)管理行業(yè)的內部控制標準體系將融合內控體系和風險控制。

二、物業(yè)經營管理行業(yè)實施內控的必要性和內控內容

（一）物業(yè)經營管理行業(yè)實施內控的必要性

1.能幫助物業(yè)經營公司做好財務工作。行業(yè)財務良好健康的運行是行業(yè)生存發(fā)展的基礎，構建內控體系能實現財務內控，使企業(yè)能輕松應對各種財務風險，能使企業(yè)做好財務的一切工作，像：檢查財務報表，為企業(yè)管理層提供實時信息來制定行業(yè)的經營計劃，對行業(yè)的運行進行記錄和事后評估等等。而且，在內控體系的實施后，行業(yè)往往能更好的對公司財務實行全面預算管理，加強行業(yè)各個部門的財務聯系。而且，還能在當今競爭激烈的大背景下，幫助物業(yè)行業(yè)及時獲得最新訊息，結合自身實際做出科學可行性高的戰(zhàn)略決策。2.能幫助物業(yè)經營管理公司做好資金管理工作。資金管理是物業(yè)經營管理行業(yè)運行的核心內容。資金缺乏或配置不合理會使行業(yè)發(fā)展受到阻礙。而內控體系的構建就給行業(yè)資金管理提供了保障。它不僅僅可以使行業(yè)能合理有效的配置有限資源還能降低行業(yè)的經營成本，保證企業(yè)盈利。

（二）物業(yè)經營管理公司實施內控的主要內容

物業(yè)公司的內控制度的建設內容有收入控制、庫存物資和材料控制、費用支出控制三項內容。1.收入控制。收入控制是物業(yè)公司內控制度建設中首先要解決的問題，是物業(yè)公司最重要的內容，是合理規(guī)范物業(yè)的保障。對資金收入要進行詳細的記載，加強資金的管理，第一要進行資金的完整性控制，即要保證收入單據，發(fā)票的完整性，要建立完整的賬單，對收入進行科學的核算，及時做出調整，保證物業(yè)業(yè)務的進行，第二要進行資金安全性控制，保障資金的安全，可以實施崗位分離制度等，安全控制資金的往來。2.庫存物資控制和材料控制。要有效的對庫存物資進行控制，根據市場情況合理的確定庫存，同時加強采購過程的質量監(jiān)督工作，由財務部預算得到合理的采購數量，由質量安全部門檢查材料購進的質量問題，對于大型的采購過程要由全企業(yè)參與，對于一些重要的采購工作，要由財務部提前預算好，然后由質量安全部，統(tǒng)計部和監(jiān)督部門三者共同完成采購，對于一些小的采購工作由財務部獨立完成，保證采購原料的質量。3.費用支出控制。費用支出控制包括物業(yè)公司的運行支出和代收水電費的支出，而代收水電費的支出是物業(yè)公司主要支出的部分，應該做好支出控制，在代收水電費時要開具單據，為財務核算提供依據，要檢查水表電表的運行健康程度，及時更換壞的水表電表，以防造成損失，對每個月的水電費要在月底進行再次審核，核對出現的問題。

三、我國物業(yè)經營管理的現狀

我國物業(yè)興起是在我國城鎮(zhèn)住房制度改革力度不斷加大使房屋所有權結構發(fā)生很大變化的背景下。其屬于一個新興行業(yè)，在改善人民生活，提高生活質量的同時，也出現了一些弊端。下面就介紹了一下我國物業(yè)經營管理的現狀。（一）物業(yè)經營管理行業(yè)普遍盈利少。一個行業(yè)只有盈利大于零才能獲得生存和發(fā)展，如果其盈利水平低于社會平均水平，其就會遭受破產倒閉。我國物業(yè)經營管理行業(yè)剛剛興起，其作為一個服務性行業(yè)，其的服務對象為人民大眾。如果人民大眾的經濟水平和生活質量上不去，其獲利就不會暴增，可能只是稍微獲利。所以我國還是應該毫不動搖的堅持我國基本經濟制度，推動各種所有制經濟健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平，加快建設全面小康社會的步伐。（二）有關物業(yè)經營管理的法制建設不健全，立法滯后。因為物業(yè)經營管理在我國是一種新興行業(yè)，所以對于它的法律法規(guī)有待完善。目前比較規(guī)范的法律法規(guī)是由國務院頒布的《中華人民共和國物業(yè)管理條例》，它于2003年9月1日首次生效，經幾次修訂，于2007年10月1日開始實施。在此之前，我國物業(yè)管理法制混亂，不少還依靠物業(yè)行業(yè)自己制定的有關規(guī)則。而且還存在立法因地區(qū)而異，與全國性條例不符，不利于我國對物業(yè)行業(yè)的管理。因此出現：物業(yè)經營管理工作不符合要求，服務存在問題；房屋建成之后出現質量問題，使物業(yè)無辜擔負了許多開發(fā)商應該擔負的責任；而且在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立運行過程中，環(huán)境可能不夠透明公開，存在“作弊”行為，使大部分業(yè)主權益受到損害；業(yè)主權利義務混亂，法律主體各方關系不明，難以追究責任。等現象。自從《物業(yè)管理條例出臺以來》頒布以來，《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》、《物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》等法律法規(guī)也相繼出臺，進一步規(guī)范了我國物業(yè)經營管理。物業(yè)經營管理在不斷成長變化，新的問題情況也會層出不窮，所以有關法律法規(guī)應該不斷修訂完善，新的法律法規(guī)更應該出臺。（三）物業(yè)經營管理缺乏專業(yè)化人才。雖然物業(yè)管理是一個勞動密集型，技術要求相對較低的服務型行業(yè)，但是隨著我國人民生活水平的不斷提高，人們對居住要求也越來越高。那種單純修繕服務已經滿足不了人們的要求，人們需要的是更專業(yè)化的服務和嚴謹認真的態(tài)度。但是由于物業(yè)經營管理行業(yè)是技術要求較低，勞動要求很高的行業(yè)，所以使很多教育素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)高的人選擇了其它行業(yè)。在加上物業(yè)經營管理公司對員工的教育培訓不夠，在進行物業(yè)作業(yè)時很容易與業(yè)主發(fā)生不愉快，降低業(yè)主滿意度，不能滿足業(yè)主日益增長的要求。（四）物業(yè)經營管理行業(yè)規(guī)模小，盈利低。當今許多物業(yè)經營管理公司是開發(fā)商自己成立來管理自己招標的樓盤，這些物業(yè)經營管理公司相對于其他物業(yè)經營管理公司的規(guī)模就小很多，公司的結構也不夠健全，非常不利于盈利。又因在完全競爭性假設的馬歇爾經濟學中可以說利潤在一定程度上決定了企業(yè)的規(guī)模，所以盈利過低不利于物業(yè)公司規(guī)模變大。（五）業(yè)主經濟收入偏低，物業(yè)收取困難。雖然人們生活普遍有所提高，但是貧富差距還是很大。還是很多人的工資水平低于全國水平。雖然我國已經出臺了住房補貼相關政策，一定程度解決了人們的住房問題，但是這部分費用沒有物業(yè)管理費用成分，還是使物業(yè)管理收費困難。

四、物業(yè)經營中的各種風險

（一）物業(yè)資金收取困難，造成資金回籠風險。物業(yè)在收取資金時，其收取對象或因觀念或者財務情況而不繳、少繳、漏繳相關費用。比如像房屋修繕中水龍頭損壞問題，根據有關規(guī)定：物業(yè)管理是對業(yè)主共有部分的管理，業(yè)主的專有部分不是物業(yè)管理的對象。而房間的水龍頭不是業(yè)主的專有部分所以業(yè)主不應該要求物業(yè)進行無償修繕，而往往有些業(yè)主卻固執(zhí)的認為這是物業(yè)的本職所在，在要求物業(yè)修繕以后拒絕向物業(yè)付費。而且還存在資金回籠的過程中回籠方式被改變（比如物業(yè)公司在向其它公司出售股權之后，本來應該得到錢款，可是可能會被給以價值相當物資）等現象。這些現象在給物業(yè)帶來資金回收困難的同時還使物業(yè)經營管理行業(yè)為了能夠生存下去不得已來削減人員降低服務標準，使其業(yè)主得不到很好的服務。這樣一來，無疑使物業(yè)和業(yè)主掉進了死循環(huán)。（二）開發(fā)商和設施管理帶來的風險。一般來說，開發(fā)商與物業(yè)有兩種關系：一是合同關系，開發(fā)商是原產權人與物業(yè)管理簽訂合同。二是從屬關系，就是物業(yè)是開發(fā)商的子公司或者分支結構。在合同關系中，往往特別容易出現開發(fā)商將商品銷售完之后開發(fā)商走人，一旦商品出現任何問題，業(yè)主首先找的就是物業(yè)不會去找開發(fā)商。這時候物業(yè)找開發(fā)商就比較困難。這樣就致使物業(yè)被夾雜在中間，造成經營損失。而且，各種設施的故障，不管是不是有待修繕還是因為自然原因業(yè)主都會第一時間找到物業(yè)進行質問，如果得不到滿意的結構，業(yè)主往往就會不繳納物業(yè)費，使物業(yè)遭受損失。（三）由于物業(yè)不夠專業(yè)和業(yè)主要求日益提高，給其生存帶來風險。在開發(fā)商和物業(yè)的第二種關系中，非常不利于物業(yè)朝著專業(yè)化、科學化發(fā)展。物業(yè)管理涉及范圍非常之廣，這就要求物業(yè)的從業(yè)人員有著非常專業(yè)的技能來滿足業(yè)主所需。不少物業(yè)公司為了節(jié)約成本，不但管理范圍縮小而且從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)也不高，再加上業(yè)主不斷增強的維意識和服務要求致使這些物業(yè)公司生存率降低。當然，這一過程中也使相當一部分員工被解雇。（四）員工安全和治安風險。物業(yè)在給業(yè)主提供服務的過程中員工的安全風險也是相當大。比如：保安在執(zhí)行工作中可能會被外來人員誤傷，在解決業(yè)主之間糾紛過程中易受傷等。一旦事故發(fā)生就會給物業(yè)帶來不小風險。當今社會入室盜竊和室外偷盜越來越嚴重，物業(yè)除了要配合公安機關進行工作以外還要盡力保障業(yè)主財務人身安全，一旦業(yè)主財產身體出現問題往往就會要求物業(yè)進行賠償，無疑給物業(yè)帶來財務和法律上的糾紛風險。（五）消防安全風險。在物業(yè)企業(yè)接管業(yè)務時一定要首先做的就是檢查消防安全設施是否設立完整，是否存在消防安全風險，對沒有通過檢查的，物業(yè)公司要及時做出相應措施，此外，對于購買者，物業(yè)公司要在其進行房屋裝修時檢查其材料是否符合消防規(guī)定，使用的器械是否存在安全隱患，物業(yè)企業(yè)要常常檢查消防設施和容易發(fā)生消防安全問題的地方，定期修理更換消防設置，防患未然。（六）停車服務風險。在小區(qū)內停車，或者在游玩地方停車，停車場都會有物業(yè)公司的負責，而車子在停車場發(fā)生被劃等事故時，都會涉及到物業(yè)公司的賠償問題，物業(yè)公司要做好安全問題，建立合適的停車場管理制度，對于收取了看管費的車輛，要建立合理的賠償制度，而在停車場出現的其他問題，要根據建立的法律制度，必要時通過報警的方式解決。

五、基于物業(yè)經營風險的內控體系構建的策略

（一）物業(yè)內控體系的總體思路。企業(yè)在建立內部控制體系時，必須依據物業(yè)管理法律法規(guī)制定相應的措施，由內到外建立內控體系。在物業(yè)公司內部，要建立專門負責內控體系建立及完善的組織機構，由總經理直接領導，對物業(yè)公司實施全局控制，在各部門要設立內控體系實施完善小組，由各部門經理擔任組長，受總經理的領導，對物業(yè)公司各部門實行分部控制，在物業(yè)公司外部要成立物業(yè)考察小組，對社會物業(yè)實施環(huán)境實時調研考察，做好風險防范工作，使物業(yè)公司內部的發(fā)展更加安全有效。（二）增強風險控制意識、做好財務內控。進行風險控制的第一步就是要有風險控制意識，由于物業(yè)經營的技術要求較低，對勞動力要求較高，這就要求物業(yè)行業(yè)要在人力和物力方面提高警惕。基于當前物業(yè)生存率不高的的情況，物業(yè)應該考慮如何使物業(yè)更好的生存。首先物業(yè)應該考慮的就是財務問題。在建立財務內控的過程中，物業(yè)可以實行當今比較流行的全面預算管理，對物業(yè)財務進行“全方位、全員、全面”的管理。物業(yè)還需要不斷強化員工的成本意識和專業(yè)技能。（三）以物業(yè)戰(zhàn)略為導向，建立內控體系。物業(yè)經營的最終目的就是實現物業(yè)戰(zhàn)略目標，內控體系就是其實行的保障。所以以物業(yè)戰(zhàn)略為導向建立內控體系是一個符合物業(yè)特點的戰(zhàn)略。一般來說，一個戰(zhàn)略的實施可以分為三個步驟：戰(zhàn)略控制，管理控制，工作控制。即由物業(yè)公司的總經理制定戰(zhàn)略，物業(yè)公司的管理部門落實實施，最后由員工進行作業(yè)實操。物業(yè)公司的戰(zhàn)略目標要根據實時調研進行更改，只有提高了業(yè)主滿意度，才能使物業(yè)公司健康發(fā)展。（四）構建符合內部控制要求的業(yè)務管理新制度，做到考核與獎懲相統(tǒng)一。為了更好的進行內控體系的構建，物業(yè)行業(yè)要以內部控制體系來完善、整合自己的業(yè)務流程，加大對員工的業(yè)務監(jiān)督，對各個業(yè)務進行風險評估控制。最終考核的時候，應該嚴格按照新的業(yè)務管制制度來實行。在新的業(yè)務管理制度中，為了提高員工的工作積極性和提高工作質量，有必要定期進行業(yè)務考核，并根據考核結果對其進行相應的獎懲，這樣一來就能加強物業(yè)公司內部的積極性，在面臨風險時，各部門能夠有效的解決風險所帶來的損害。（五）做好物業(yè)公司各部門的協(xié)調工作。物業(yè)公司的主體是服務中心，要建立起以服務中心為主體的，其他部門圍繞服務中心工作的運營模式，既然是服務業(yè)，就要做到服務至上的地步，服務中心做統(tǒng)籌安排，由財務部做好財務預算和月度預算，并將這數據交由人事部對人員安排及各部門工作做相關安排，人員的裁剪，調動等，安全管理部門要時刻巡視小區(qū)內的安全隱患，并將主要負責消防安全，做好小區(qū)內的財產安全工作，和人員的安全工作，尤其是兒童的身體安全問題，工程維修部要做好小區(qū)內的天然氣管道，下水道管道，電氣輸送等維修工作，并和財務部建立起聯系，將信息反饋到服務中心，來為服務中心提升服務質量提供依據。六、

在人民生活水平不斷提高的今天，服務品質高，價錢合理的物業(yè)公司無疑是人們的不二之選。而如今的物業(yè)公司發(fā)展較為不易，存在許多的風險和問題，物業(yè)公司要采取有效的措施解決問題才能更好的做好物業(yè)工作，所以這就要求物業(yè)能建立內控體系來對其所遇到的各種風險進行控制來使其能為業(yè)主更好的服務，在激烈的競爭中能占得一席之地。

作者:趙鵬鵬 單位:京億方物業(yè)管理有限責任公司

參考文獻：

[1]滿孝青.論我國物業(yè)管理現狀及對策[C].武漢:武漢理工大學學報.信息與管理工程版,2003.120-121

[2]廖美容.物業(yè)經營風險控制下的內控模式探究[J].財經界,2015,(24):81-82

[3]孔姣良.企業(yè)財務內控管理體系的構建策略探討[J].財經界,2014，(2).

[4]鄭素蘋.淺析我國物業(yè)管理的現狀和發(fā)展趨勢[J].山西建筑,2011，(23).

[5]李金香.對物業(yè)管理公司內控的探討[J].管理縱橫,2013，(33).