導(dǎo)語：物業(yè)服務(wù)收費管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著城市化進程的加快、居民物質(zhì)文化生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)的社會化、專業(yè)化、市場化程度有了很大的提高，物業(yè)服務(wù)收費管理逐步完善，收費行為得到逐步規(guī)范，但同時也存在一些亟待解決問題。本文結(jié)合汕頭市的實際，對物業(yè)服務(wù)收費現(xiàn)狀進行分析，提出改進和完善收費管理的思路。

一、物業(yè)服務(wù)收費市場價格機制基本確立

物業(yè)服務(wù)收費既關(guān)系整個行業(yè)發(fā)展，也關(guān)系到群眾切身利益。物業(yè)服務(wù)從上世紀(jì)80年代中期開始出現(xiàn)經(jīng)歷了20年的發(fā)展歷程，服務(wù)收費管理隨著物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家法律法規(guī)和政策調(diào)整，從收費管理的思路、原則到管理模式經(jīng)過幾次較大的變化，大體上經(jīng)歷三個階段。

第一階段：物業(yè)服務(wù)起步階段，物業(yè)收費實行以政府定價管理為主。由于物業(yè)服務(wù)收費與群眾生活密切相關(guān)，加上剛剛起步的物業(yè)服務(wù)帶有一定的壟斷性，為了規(guī)范加強物業(yè)服務(wù)收費管理、規(guī)范收費行為、維護消費者和經(jīng)營者利益、促進城市新興產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，物業(yè)服務(wù)收費納入政府價格管理。在價格管理形式上，對物業(yè)服務(wù)收費實行政府定價，物業(yè)服務(wù)收費按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、“收支平衡”的原則逐個核定收費標(biāo)準(zhǔn)。

第二階段：物業(yè)服務(wù)發(fā)展階段，物業(yè)收費實行政府管理和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合。90年代后期，隨著城市化進程加快，居民住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模擴大，高檔住宅小區(qū)數(shù)量日益增多，物業(yè)服務(wù)行業(yè)蓬勃發(fā)展，物業(yè)服務(wù)社會化和專業(yè)化水平明顯提高。1998年廣東省人大頒布《廣東省物業(yè)管理條例》，以地方立法的形式對物業(yè)管理服務(wù)行為進行了規(guī)范，在收費上明確了政府管理和推進物業(yè)服務(wù)收費市場化相結(jié)合的導(dǎo)向，廣東省物價局也出臺新的物業(yè)服務(wù)收費管理規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)收費實行重大改革，實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價相結(jié)合的管理模式，放開大部分物業(yè)服務(wù)收費。已成立業(yè)主委員會的，其物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)公司在依法簽訂委托管理合同的前提下，參照各類政府指導(dǎo)價約定或由雙方協(xié)商議定；對尚未成立業(yè)主委員會的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。

第三階段：物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)軌階段，物業(yè)服務(wù)收費實行政府調(diào)控下主要由市場形成價格為主的模式。隨著物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化進程加快，為推動物業(yè)服務(wù)的競爭和市場化，2003年5月國務(wù)院頒發(fā)《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號），從2003年9月1日起施行。2003年11月國家發(fā)展改革委、建設(shè)部出臺了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，2004年省物價局、建設(shè)廳出臺《關(guān)于貫徹實施國家發(fā)展改革委、建設(shè)部〈物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（粵價〔2004〕22號）規(guī)定。這些規(guī)定明確了物業(yè)服務(wù)和收費的市場化導(dǎo)向，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)和鼓勵發(fā)揮業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的主動性，由雙方約定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。除住宅物業(yè)（不含別墅）實行政府指導(dǎo)價外，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，對住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價實行分等級標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費市場機制已經(jīng)基本確立。

二、物業(yè)服務(wù)和收費存在“四低”現(xiàn)象

從當(dāng)前情況看，物業(yè)服務(wù)總體處在“層次低、問題多”的發(fā)展階段，存在“四低”突出問題。

（一）市場主體的市場意識低

國家和省、市的相關(guān)法規(guī)、政策鼓勵和賦予業(yè)主自主管理，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)公布物業(yè)服務(wù)收費等級，結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際，約定服務(wù)的項目和相應(yīng)的等級標(biāo)準(zhǔn)。但從情況看，物業(yè)服務(wù)市場參與主體市場化觀念、業(yè)主“花錢買服務(wù)”的觀念還沒有完全形成，業(yè)主和企業(yè)的市場意識、自我管理、自主經(jīng)營意識較低，表現(xiàn)在：

一是自主管理意識薄弱，通過業(yè)主委員會履行自主管理的比例低。汕頭市實行物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)410個，成立業(yè)主委員會的僅有51個，僅占12.4%。多數(shù)住宅區(qū)業(yè)主委員會既沒有與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也沒有制定業(yè)主公約和議事規(guī)則，已簽約的則形同虛設(shè)，對物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)、業(yè)主履行義務(wù)缺乏監(jiān)督力度。同時，業(yè)主委員會沒有辦公場所和辦公經(jīng)費，工作條件不具備，一些業(yè)主代表缺乏責(zé)任感，難以代表業(yè)主利益，業(yè)主委員會的作用沒有得到充分發(fā)揮。這些問題的存在一方面造成了多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能一對一跟業(yè)主進行協(xié)商，簽訂服務(wù)和收費合同，影響效率，增加收費難度和糾紛；另一方面增加業(yè)主維權(quán)的難度。

二是市場意識薄弱，服務(wù)和收費合同簽訂率低。按照市場化要求簽訂服務(wù)合同和收費難度大，對于已經(jīng)放開由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價的商業(yè)、寫字樓、別墅物業(yè)服務(wù)收費，無論是業(yè)主或物業(yè)企業(yè)不習(xí)慣于按照市場化機制協(xié)商價格，在約定服務(wù)收費時又沒有權(quán)威的收費標(biāo)準(zhǔn)可參考，單個業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在很大的分歧，很難達成一致意見。一些業(yè)主往往要求物業(yè)企業(yè)出具價格部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，有的還以沒有經(jīng)價格部門核準(zhǔn)價格為由，拒絕簽訂合同。在現(xiàn)行的經(jīng)營模式下，一些業(yè)主在認識上把物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)，認為物業(yè)企業(yè)必須提供高質(zhì)量服務(wù)，實行低廉的收費。一些業(yè)主往往片面強調(diào)自己享有的權(quán)利，對自己應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)則知之甚少，有的甚至不愿履行義務(wù)，以各種理由拖欠和拒繳物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難，追繳欠費糾紛多、難度大、成本高。

（二）物業(yè)服務(wù)市場化程度低

主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)服務(wù)經(jīng)營主體自主化程度低。傳統(tǒng)管理模式和誰開發(fā)誰管理服務(wù)的封閉格局依然存在，物業(yè)服務(wù)企業(yè)絕大多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)商派生的子公司，都是依附房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者是作為房地產(chǎn)企業(yè)下屬單位，雖有獨立法人地位，但其經(jīng)營模式受房地產(chǎn)企業(yè)影響或制約，成片開發(fā)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目主要由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司承接，小宗地開發(fā)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目，有的由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司承接，有的由開發(fā)商指定的物業(yè)公司承接，有的則由街道屬下的物業(yè)公司或社區(qū)居委會承接，難以完全自主經(jīng)營、自我發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)未能實現(xiàn)有效的市場競爭。

二是企業(yè)經(jīng)營規(guī)?；s化程度低。物業(yè)管理企業(yè)存在小、弱、散、差的現(xiàn)象，至*年底，汕頭在管物業(yè)建筑面積約2300萬平方米，而物業(yè)管理企業(yè)167家，從業(yè)人員達9513人，平均每個物業(yè)管理企業(yè)僅管13.77萬平方米，每個物業(yè)管理人員平均只管2418平方米，甚至還存在極不規(guī)范的“門房式”管理?！奥槿鸽m小，五臟俱全”，“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢，影響企業(yè)效益。

三是實行物業(yè)管理招投標(biāo)項目比例較低。物業(yè)管理服務(wù)作為新興行業(yè)，只有通過市場化運作，逐步形成良性的競爭機制，才能健康發(fā)展，而市場競爭的關(guān)鍵在于是否通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但目前絕大多數(shù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)未通過招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，基本都實行“誰開發(fā)，誰服務(wù)管理”的模式。

（三）物業(yè)服務(wù)收費總體標(biāo)準(zhǔn)偏低

受多種因素影響，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)相對偏低，造成物業(yè)服務(wù)水平參差不齊，既有規(guī)范管理程度較高的，也有較低的；既有“高服務(wù)，低收費”，又有“低服務(wù)，高收費”，質(zhì)價不符，相互模仿嚴(yán)重。

一是收費總體標(biāo)準(zhǔn)相對較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營面臨較大壓力。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)大多是從2005年執(zhí)行至今，與近年來CPI較快上漲相比，住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)相對較低。同時，物業(yè)小區(qū)停車收費作為物業(yè)服務(wù)收入的補充，其收費標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)偏低，比價不合理。隨著近年來城市機動車數(shù)量大幅度增加，車輛停放矛盾越加突出，小區(qū)停車場（包括路面停車及室內(nèi)、地下停車場）實施清潔、照明、監(jiān)控、巡邏、消防、通風(fēng)設(shè)施（地下停車場）等服務(wù)，增大運營成本，車場內(nèi)撞車、碰車、惡意破壞的情況時有發(fā)生，企業(yè)實際承受的經(jīng)營風(fēng)險也加大，現(xiàn)行的收費標(biāo)準(zhǔn)相對偏低。

二是物業(yè)服務(wù)成本上漲較快，使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量趨于下降。物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為勞動密集型行業(yè)，人員成本占到企業(yè)總經(jīng)營成本近六成。近年來，隨著市場價格的持續(xù)攀升和企業(yè)用工難問題相對突出，物業(yè)服務(wù)成本上升較快。物業(yè)企業(yè)招工難，員工流動性大，小區(qū)普遍缺員，保安員、清潔工、綠化工缺員狀況突出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了解決日益嚴(yán)重的招工困難，以提高基層員工的待遇吸引員工。保安員、清潔工、綠化工的人員月工資近四年來普遍都上漲。新《勞動合同法》進一步規(guī)范用工制度，企業(yè)合理用工成本進一步加大。隨著近年來CPI的上漲，物業(yè)服務(wù)的水電和原材料價格以及電梯檢測維護費用上漲。水價、污水處理費近幾年上漲較快，而且還有進一步上漲趨勢；電價經(jīng)過2004年、2005年、2006年三次調(diào)價，升幅為10.24％。2006年下半年開始，單部電梯檢測費升幅達51.7%，造成物管企業(yè)日常運行成本的直接上升。同時，新建的園林式小區(qū)管養(yǎng)、維護成本增加。近年來園林式樓盤大量涌現(xiàn)，在提升小區(qū)人居環(huán)境的同時，也加重了物管企業(yè)對小區(qū)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護的負擔(dān)。物業(yè)服務(wù)成本的上升，更加突出顯現(xiàn)了收費標(biāo)準(zhǔn)偏低的矛盾，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難，個別小區(qū)通過減少保安巡邏次數(shù)、減少保潔頻次、關(guān)閉部分出入口等手段來解決目前的困境，造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。

三是經(jīng)營體制不順，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營成本高。物業(yè)服務(wù)自建自管的模式造成諸多弊端，增加物業(yè)服務(wù)難度和成本。由于開發(fā)商與物業(yè)公司的“親緣”關(guān)系，開發(fā)公司開發(fā)的項目大部分交給屬下的物業(yè)管理企業(yè)管理。一些開發(fā)商為了促銷只顧眼前利益，不顧長遠發(fā)展，承諾“一流的物業(yè)管理，低廉的服務(wù)收費”、“智能化管理”，以低于成本提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。一些開發(fā)商甚至承諾送管理費，把問題遺留給物業(yè)企業(yè)，到了業(yè)主交房后，有的供水、供電設(shè)施未能及時移交供水、供電部門管理直抄，使業(yè)主高價接受二次供水、供電；有的小區(qū)售房時隱藏沒有配套公共停車場、只配套產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的停車位，待業(yè)主入住后，使業(yè)主不得不以較高價格購買車位。為此，形成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的對立情緒，有的惹出官司，有的業(yè)主聯(lián)合與物業(yè)公司對峙，拒絕繳費，以至物業(yè)公司接管后有苦難言，承擔(dān)開發(fā)商售房時承諾的條件，造成高成本經(jīng)營。

（四）物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營利潤低

由于市場化程度較低，企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模小、專業(yè)化程度低、管理成本高，難于形成規(guī)模效益，難以優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍較差，行業(yè)利潤低，甚至出現(xiàn)虧損經(jīng)營，大部分物業(yè)企業(yè)依靠房地產(chǎn)開發(fā)商補貼維持經(jīng)營，從而對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、信譽和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定影響。2005年末汕頭市137家企業(yè)填報的《物業(yè)管理統(tǒng)計報表》顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利能力仍然較低，行業(yè)銷售利潤率僅1.32％，遠低于2004年末全國、全省的6.04%、10％的盈利水平，有65家企業(yè)出現(xiàn)虧損，另有33家企業(yè)年營業(yè)利潤在1.5萬元以下，處于虧損邊緣。根據(jù)對全市196個物業(yè)服務(wù)小區(qū)2006年-*年上半年經(jīng)營情況和財務(wù)報表調(diào)查情況，有58個小區(qū)物業(yè)經(jīng)營（包括停車費收入）略有盈利，另外有138個小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營（包括停車費收入）虧損，虧損面達到70％。

三、完善物業(yè)服務(wù)收費管理措施

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，物業(yè)服務(wù)行為逐步規(guī)范，物業(yè)服務(wù)正逐步成為人們購房時考慮的重要因素。如何通過進一步完善價格政策，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，是價格部門的一項重要工作。根據(jù)我市的具體情況，提出如下思路和措施：

（一）努力推進“三個轉(zhuǎn)變”，推動物業(yè)服務(wù)市場化

物業(yè)服務(wù)是經(jīng)濟社會發(fā)展的產(chǎn)物，有關(guān)職能部門要根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，培育和完善市場體系，推進汕頭市物業(yè)服務(wù)的市場化，具體要推進“三個轉(zhuǎn)變”。

一要切實轉(zhuǎn)變觀念，培育市場主體的市場意識?！段飿I(yè)條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》明確確立了市場化的原則，要切實加大宣傳力度，加大法規(guī)政策宣傳和解釋，增強業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的觀念，培育市場主體自我管理、自主經(jīng)營和權(quán)利義務(wù)意識，增強市場觀念，充分認識物業(yè)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)性、有償性，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人主要依據(jù)服務(wù)的內(nèi)容及質(zhì)量協(xié)商約定，做到自我管理、自我約束、自主經(jīng)營、自我發(fā)展、平等協(xié)商、等價有償，質(zhì)價相符，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的良性運行和可持續(xù)發(fā)展。

二要切實轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，改變當(dāng)前物業(yè)“自建自管”的經(jīng)營模式。有關(guān)部門要采取切實有效措施，鼓勵和推行物業(yè)管理招投標(biāo)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)行為的公開透明。要維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，由業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平。

三要切實轉(zhuǎn)變服務(wù)管理模式，改變住宅小區(qū)業(yè)主成立委員會比例偏低的問題。有關(guān)職能部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要采取切實可行措施，鼓勵業(yè)主成立業(yè)主委員會，制定相應(yīng)的工作規(guī)則，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用，讓業(yè)主委員會充分履行管理小區(qū)事務(wù)，民主、平等協(xié)商確定小區(qū)服務(wù)和具體收費標(biāo)準(zhǔn)。通過市場機制優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)規(guī)模集約經(jīng)營，打造一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率，促進我市物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化。

（二）堅持“三個結(jié)合”，科學(xué)合理確定物業(yè)服務(wù)收費

物業(yè)服務(wù)收費與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量緊密相連，收費過低勢必影響服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，收費過高業(yè)主難以承受，也會產(chǎn)生一定的糾紛。要針對物業(yè)服務(wù)差異性、多樣性和不對稱性特點，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，進一步完善物業(yè)服務(wù)收費政策，堅持市場化方向，遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，突出體現(xiàn)市場主體的自主性、收費標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性、收費和服務(wù)的對稱性，兼顧業(yè)主和經(jīng)營者的利益，合理制定收費標(biāo)準(zhǔn)。在確定政府指導(dǎo)價收費水平時，必須堅持統(tǒng)籌兼顧，綜合考慮各方面因素，具體要做到“三個結(jié)合”。

一是收費與成本相結(jié)合。成本是制定價格的基礎(chǔ)，作為經(jīng)營服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)收費必須考慮補償成本，在成本基礎(chǔ)上合理盈利，才能實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的良性運行。物業(yè)服務(wù)個別成本的差異性給合理確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)帶來一定難度，既不能片面強調(diào)個別成本的差異性脫離實際確定收費標(biāo)準(zhǔn)，又不能片面強調(diào)社會平均成本而忽視了不同小區(qū)、不同服務(wù)質(zhì)量之間的差異性。因此，摸清物業(yè)服務(wù)的社會平均成本，價格部門確定的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，以社會平均成本合理確定政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度，合理測算基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)，通過拉動拉大浮動幅度辦法，讓業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)不同區(qū)域的實際，更加靈活約定收費標(biāo)準(zhǔn)。

二是收費與經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平相結(jié)合。物業(yè)服務(wù)和收費不能脫離本地的客觀實際，尤其是不能脫離具體住宅小區(qū)居民的收入水平，片面搞高服務(wù)設(shè)施投入、高質(zhì)量服務(wù)和高收費水平，必須結(jié)合小區(qū)業(yè)主的收入水平合理確定收費標(biāo)準(zhǔn)。

三是收費與服務(wù)質(zhì)量相結(jié)合。物業(yè)服務(wù)是無形產(chǎn)品，不同服務(wù)之間存在差異性。住宅小區(qū)的情況千差萬別，受小區(qū)面積、綠化面積、共用設(shè)施、出入口、地理位置和環(huán)境等諸多不同因素的限制，反映在物業(yè)管理服務(wù)費價格構(gòu)成的成本含量不同，物業(yè)管理的服務(wù)深度、服務(wù)檔次、服務(wù)質(zhì)量的不同也導(dǎo)致成本的不同，一個具體的住宅小區(qū)形成的價格定位也應(yīng)不同。物業(yè)服務(wù)的差異性決定了在確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時必須結(jié)合不同小區(qū)的設(shè)施投入、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)檔次，甚至不同業(yè)主的服務(wù)要求，實行分類分等級收費，讓業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠根據(jù)不同小區(qū)實際確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，按照服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符服務(wù)。

（三）完善收費政策，理順物業(yè)收費存在問題

針對物業(yè)服務(wù)存在的突出問題，采取措施，完善物業(yè)服務(wù)收費政策，理順收費存在問題，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，要重點推進以下三項改革。

一要調(diào)整物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)。在考慮居民承受能力的情況下，適當(dāng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價。要在進行充分成本監(jiān)審、測算社會平均成本的基礎(chǔ)上，以社會平均成本為依據(jù)，充分考慮當(dāng)前和今后一個時期的情況，通過必要的程序重新制定公布物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。理順物業(yè)小區(qū)停車場收費政策，通過價格杠桿調(diào)節(jié)和緩解小區(qū)停車難的突出問題。

二要理順物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費。根據(jù)國家和省的有關(guān)政策規(guī)定，研究建立業(yè)主（或裝修企業(yè)）裝修保證金（押金）、垃圾余泥清運、裝修工人出入證押金制度，促進小區(qū)管理。完善對尚未成立業(yè)主委員會的收費約定具體操作規(guī)定，理順小區(qū)轉(zhuǎn)供電、供水價格，推進直抄到戶。

三要改革物業(yè)服務(wù)收費管理方式。對物業(yè)服務(wù)收費實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)建立定期調(diào)整和公布制度。定期調(diào)整和公布物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，該提高的要提高，該降低的要降低，及時解決和理順收費中存在問題。

（四）完善收費管理制度，規(guī)范收費行為

相關(guān)職能部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立健全規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費各項管理制度，加強對物業(yè)服務(wù)收費管理和監(jiān)督，強化收費約束機制，重點要推進四項制度建設(shè)。

一是要建立健全物業(yè)服務(wù)收費收支財務(wù)管理制度。實行物業(yè)公共服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對實施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥◣ぃㄆ诠钾攧?wù)狀況，接受監(jiān)督。實行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每個季度定期向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費用的收支情況實行定期審計。

二是要建立健全成本監(jiān)審制度。根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成、固定資產(chǎn)折舊年限和有關(guān)費用分?jǐn)偅瑢ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)建立定期的成本和價格報送制度。建立成本監(jiān)審制度，每2年或3年定期進行成本監(jiān)審，定期公布物業(yè)服務(wù)社會平均成本，為政府價格部門、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)確定收費標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。

三是要完善物業(yè)服務(wù)收費許可證制度。收費許可證是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費的依據(jù)，汕頭已經(jīng)出現(xiàn)由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有收費許可證而遭到業(yè)主拒絕交費的事件，法院也因為物業(yè)企業(yè)沒有收費許可證而撤回物業(yè)企業(yè)上訴。對于已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會通過一定程序約定收費標(biāo)準(zhǔn)的，憑約定合同向價格部門申領(lǐng)收費許可證。對尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)企業(yè)與超過50%以上業(yè)主簽訂服務(wù)和收費合同的，憑有關(guān)證明手續(xù)向價格部門申領(lǐng)收費許可證，實行亮證收費，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費提供收費依據(jù)。

四是要完善物業(yè)服務(wù)收費和代收費公示制度，各物業(yè)服務(wù)小區(qū)必須按照規(guī)定實行收費公示制度，收費公示不僅要公示物業(yè)服務(wù)收費、停車場收費和收支情況，而且要公示各種代收費和涉及小區(qū)住戶電價、水價等相關(guān)價格，提高收費透明度，規(guī)范收費行為。