導(dǎo)語：資產(chǎn)證券化在商業(yè)地產(chǎn)融資的運(yùn)用一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：資產(chǎn)證券化擁有許多優(yōu)勢，因此在房地產(chǎn)行業(yè)受到了青睞。但是我國目前在發(fā)展資產(chǎn)證券化方面的經(jīng)驗還比較少，制度也不完善，呈現(xiàn)出一定的缺陷。因此就需要做好相應(yīng)的配套措施，有針對性的改變這些不利因素。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)發(fā)展的重要分支之一，雖然開發(fā)商在建造的過程中有較高風(fēng)險，但其擁有較高的回報率，使得開發(fā)商對其趨之若鶩。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化，融資

商業(yè)地產(chǎn)在近些年得到了快速發(fā)展的良機(jī)，但開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候，往往需要大量的資金，相關(guān)開發(fā)周期和建設(shè)周期都較長，所以占用資金的時間較長。為了應(yīng)對這些缺陷，使用資產(chǎn)證券化的手段能夠發(fā)揮很好的效果，有效地降低融資成本，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展情況

（一）商業(yè)地產(chǎn)及融資方式現(xiàn)狀。伴隨著我國近些年對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步限制，使得房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的融資環(huán)境進(jìn)一步惡化。在2016年，央行要求銀行理性對待房地產(chǎn)，對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行合理的控制。隨后銀監(jiān)會、上交所、深交所和發(fā)改委等多個部門對房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險了相關(guān)政策。這使得房地產(chǎn)的信貸環(huán)境加嚴(yán)，伴隨著金融市場的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的金融融資渠道受到了一定的限制。很多房地產(chǎn)企業(yè)開始不斷創(chuàng)新融資渠道，試圖獲得更好發(fā)展的機(jī)會，因此商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化逐漸走進(jìn)視野。（二）資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)。目前我國出現(xiàn)的相關(guān)融資方式可以劃分了三種類型，分別是券商專項、資產(chǎn)支持票據(jù)和信貸。其中資產(chǎn)證券化對相關(guān)企業(yè)的資質(zhì)要求較高，例如企業(yè)的經(jīng)營情況，盈利情況和知名度等等。資產(chǎn)證券化每年需要支付券商傭金，保險費(fèi)和審計費(fèi)等等一系列費(fèi)用，這使得資產(chǎn)證券化的適用對象只能是大型企業(yè)。（三）資產(chǎn)證券化相關(guān)要點(diǎn)。資產(chǎn)證券化是將企業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)在未來一定時間內(nèi)的收益作為企業(yè)對民間資本賠付和支付相關(guān)利息的依據(jù)，相關(guān)企業(yè)需要將企業(yè)中未來收益較好的基礎(chǔ)資產(chǎn)作為載體來進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資。企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)和應(yīng)收賬款等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)往往都能夠作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。在資產(chǎn)出表方面，專項資產(chǎn)管理計劃作為載體發(fā)型資產(chǎn)證券化的時候，可以出表，也可以選擇不出表，權(quán)益類不需要在表中體現(xiàn)。資產(chǎn)證券化對交易場所是具有一定要求的，這些場所要能夠具有很好的認(rèn)同性質(zhì)。如今資產(chǎn)證券化當(dāng)中使用的是備案制，這也是適應(yīng)現(xiàn)代社會的一種重要舉措。但是從國內(nèi)目前的情況來看，由于制度建設(shè)不完善的作用，導(dǎo)致資產(chǎn)證券化的發(fā)展受到了很大的阻礙，呈現(xiàn)出許多不完善的地方。在商業(yè)地產(chǎn)選擇融資方式時，基本不會將資產(chǎn)證券化當(dāng)作首選方案，而是一直將其視為備選。這也就展示出了當(dāng)前我國還需要仔細(xì)研究國內(nèi)市場，制定好資產(chǎn)證券化的相關(guān)監(jiān)管法規(guī)。

二、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資現(xiàn)狀

相較于沒有使用資產(chǎn)證券化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠顯著增大日常所使用的流動資金，這主要是能夠?qū)①Y產(chǎn)流動性差的資產(chǎn)進(jìn)一步盤活，使得企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)流動性和靈活性都大大提高。資產(chǎn)證券化其中一個優(yōu)勢就是能夠?qū)⑾嚓P(guān)資產(chǎn)在未來一段時間的收入提前獲取，這是銀行貸款所不具備的優(yōu)勢。且在這個過程中，銀行貸款所需要的利息比資產(chǎn)證券化所支付的成本要高出很多。金融市場上的金融工具必然會有著風(fēng)險，資產(chǎn)證券化也不例外，在作為金融市場上重要的融資工具之一，如果不規(guī)范使用，將會面臨著很大的風(fēng)險。我國還需要進(jìn)一步出臺相關(guān)的法律法規(guī)，以確保資產(chǎn)證券化能夠長遠(yuǎn)發(fā)展，確保相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中能夠增加融資方式。

三、推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資的對策建議

（一）相關(guān)法律體系的完善。我國將資產(chǎn)證券化運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)的時間還不長，相關(guān)部門對于資產(chǎn)證券化運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)中的相關(guān)規(guī)章制度尚不明確。這使得資產(chǎn)證券化在商業(yè)地產(chǎn)融資的時候，如果操作不當(dāng)，將會產(chǎn)生很大的系統(tǒng)性風(fēng)險。為了確保資產(chǎn)證券化在商業(yè)地產(chǎn)中廣泛的運(yùn)用，相關(guān)部門需要依照資產(chǎn)證券化的特性做出相應(yīng)的規(guī)定。最大程度上規(guī)避可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險。資產(chǎn)在發(fā)行過程中存在著發(fā)行規(guī)模小和相關(guān)資金流動性較差的情況，相關(guān)部門需要就發(fā)行的資產(chǎn)進(jìn)行限制，擴(kuò)大企業(yè)發(fā)行的品種和范圍。（二）配套體系不斷完善。從當(dāng)前資產(chǎn)證券化的情況來看，還存在許多不足之處。我國現(xiàn)行的會計法則很難在當(dāng)前的時代背景下發(fā)揮出作用。稅收制度也需要不斷地完善，相關(guān)重復(fù)稅收、稅種繳納無法得到很好地解決。此外，還需要加強(qiáng)監(jiān)督體系的建設(shè)，要利用好國家相關(guān)法律法規(guī)來形成對市場的嚴(yán)格監(jiān)管作用，避免出現(xiàn)混亂情況。（三）構(gòu)建預(yù)警和防范機(jī)制。通常來說，收益與風(fēng)險成正比。大風(fēng)險下的收益會比小風(fēng)險下的收益多。市場在快速發(fā)展的過程中，其收益能夠被不斷地發(fā)現(xiàn)，使得其風(fēng)險不斷降低。我們需要以積極的心態(tài)去面對資產(chǎn)證券化的風(fēng)險。我積極地將資產(chǎn)證券化運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)融資中。相關(guān)部門也需要建立相關(guān)的預(yù)警和防范機(jī)制，確保國內(nèi)金融市場免受外來資本的沖擊。同時，相關(guān)部門還需做好風(fēng)險隔離工作，防范資產(chǎn)證券過程中相關(guān)利益沖突，確保投資者利益受到保護(hù)。

四、結(jié)語

伴隨著近幾年宏觀政策的調(diào)整，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金收緊的局面。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題主要表現(xiàn)在融資結(jié)構(gòu)單一、社會上閑散資金無法進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)和各項融資方式存在著一定的局限這三種問題。資產(chǎn)證券化能夠很好地解決這些問題，將商業(yè)地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)擴(kuò)大，使得社會上閑散資金能夠快速進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，也能夠減少商業(yè)地產(chǎn)融資時的局限性。

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作者:唐婧靚 單位:華南理工大學(xué)