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篇1

耕地占用稅實(shí)施細(xì)則最新版

第一條

根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱條例)，制定本細(xì)則。

第二條

條例所稱建房，包括建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物。農(nóng)田水利占用耕地的,不征收耕地占用稅。

第三條

占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，視同占用耕地征收耕地占用稅。

第四條

經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人;農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請(qǐng)人。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。

第五條

條例第四條所稱實(shí)際占用的耕地面積，包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。

第六條

各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅的平均稅額，按照本細(xì)則所附的《各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表》執(zhí)行。縣級(jí)行政區(qū)域的適用稅額，按照條例、本細(xì)則和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

第七條

條例第七條所稱基本農(nóng)田，是指依據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的耕地。

第八條

條例第八條規(guī)定免稅的軍事設(shè)施，具體范圍包括：

(一)地上、地下的軍事指揮、作戰(zhàn)工程;

(二)軍用機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭;

(三)營區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng);

(四)軍用洞庫、倉庫;

(五)軍用通信、偵察、導(dǎo)航、觀測(cè)臺(tái)站和測(cè)量、導(dǎo)航、助航標(biāo)志;

(六)軍用公路、鐵路專用線，軍用通訊、輸電線路，軍用輸油、輸水管道;

(七)其他直接用于軍事用途的設(shè)施。

第九條

條例第八條規(guī)定免稅的學(xué)校，具體范圍包括縣級(jí)以上人民政府教育行政部門批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、學(xué)歷性職業(yè)教育學(xué)校以及特殊教育學(xué)校。學(xué)校內(nèi)經(jīng)營性場(chǎng)所和教職工住房占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十條

條例第八條規(guī)定免稅的幼兒園，具體范圍限于縣級(jí)人民政府教育行政部門登記注冊(cè)或者備案的幼兒園內(nèi)專門用于幼兒保育、教育的場(chǎng)所。

第十一條

條例第八條規(guī)定免稅的養(yǎng)老院，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場(chǎng)所。

第十二條

條例第八條規(guī)定免稅的醫(yī)院，具體范圍限于縣級(jí)以上人民政府衛(wèi)生行政部門批準(zhǔn)設(shè)立的醫(yī)院內(nèi)專門用于提供醫(yī)護(hù)服務(wù)的場(chǎng)所及其配套設(shè)施。醫(yī)院內(nèi)職工住房占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十三條

條例第九條規(guī)定減稅的鐵路線路，具體范圍限于鐵路路基、橋梁、涵洞、隧道及其按照規(guī)定兩側(cè)留地。專用鐵路和鐵路專用線占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十四條

條例第九條規(guī)定減稅的公路線路，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道和屬于農(nóng)村公路的村道的主體工程以及兩側(cè)邊溝或者截水溝。

專用公路和城區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車道占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十五條

條例第九條規(guī)定減稅的飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的民用機(jī)場(chǎng)專門用于民用航空器起降、滑行、停放的場(chǎng)所。

第十六條

條例第九條規(guī)定減稅的港口，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的港口內(nèi)供船舶進(jìn)出、?？恳约奥每蜕舷?、貨物裝卸的場(chǎng)所。

第十七條

條例第九條規(guī)定減稅的航道，具體范圍限于在江、河、湖泊、港灣等水域內(nèi)供船舶安全航行的通道。

第十八條

條例第十條規(guī)定減稅的農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，是指農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)在戶口所在地按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)占用耕地建設(shè)自用住宅。

農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，原宅基地恢復(fù)耕種，凡新建住宅占用耕地不超過原宅基地面積的，不征收耕地占用稅;超過原宅基地面積的，對(duì)超過部分按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。

第十九條

條例第十條所稱農(nóng)村烈士家屬，包括農(nóng)村烈士的父母、配偶和子女。

第二十條

條例第十條所稱革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，其標(biāo)準(zhǔn)按照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條

根據(jù)條例第十一條的規(guī)定，納稅人改變占地用途，不再屬于免稅或減稅情形的，應(yīng)自改變用途之日起30日內(nèi)按改變用途的實(shí)際占用耕地面積和當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳稅款。

第二十二條

條例第十三條所稱臨時(shí)占用耕地，是指納稅人因建設(shè)項(xiàng)目施工、地質(zhì)勘查等需要，在一般不超過2年內(nèi)臨時(shí)使用耕地并且沒有修建永久性建筑物的行為。

第二十三條

因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的，比照條例第十三條規(guī)定的臨時(shí)占用耕地的情況，由造成損毀的單位或者個(gè)人繳納耕地占用稅。超過2年未恢復(fù)耕地原狀的，已征稅款不予退還。

第二十四條

條例第十四條所稱林地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地、跡地、苗圃等，不包括居民點(diǎn)內(nèi)部的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內(nèi)的林木用地，以及河流、溝渠的護(hù)堤林用地。

第二十五條

條例第十四條所稱牧草地，包括天然牧草地、人工牧草地。

第二十六條

條例第十四條所稱農(nóng)田水利用地，包括農(nóng)田排灌溝渠及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

第二十七條

條例第十四條所稱養(yǎng)殖水面，包括人工開挖或者天然形成的用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

第二十八條

條例第十四條所稱漁業(yè)水域?yàn)┩?，包括專門用于種植或者養(yǎng)殖水生動(dòng)植物的海水潮浸地帶和灘地。

第二十九條

占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，適用稅額可以適當(dāng)?shù)陀诋?dāng)?shù)卣加酶氐倪m用稅額，具體適用稅額按照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

第三十條

條例第十四條所稱直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施，是指直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。具體包括：儲(chǔ)存農(nóng)用機(jī)具和種子、苗木、木材等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的倉儲(chǔ)設(shè)施;培育、生產(chǎn)種子、種苗的設(shè)施;畜禽養(yǎng)殖設(shè)施;木材集材道、運(yùn)材道;農(nóng)業(yè)科研、試驗(yàn)、示范基地;野生動(dòng)植物保護(hù)、護(hù)林、森林病蟲害防治、森林防火、木材檢疫的設(shè)施;專為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎(chǔ)設(shè)施;農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必需的食宿和管理設(shè)施;其他直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施。

第三十一條

經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人實(shí)際占用耕地的當(dāng)天。

第三十二條

納稅人占用耕地或其他農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)在耕地或其他農(nóng)用地所在地申報(bào)納稅。

第三十三條

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政、稅務(wù)主管部門應(yīng)當(dāng)將本省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的耕地占用稅具體實(shí)施辦法報(bào)送財(cái)政部和國家稅務(wù)總局。

篇2

［關(guān)鍵詞］油田;生產(chǎn)建設(shè)用地;地方經(jīng)濟(jì);發(fā)展;矛盾

［中圖分類號(hào)］F426［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2014）22-0138-02

在我國,巨大的人口壓力使18億畝基本農(nóng)田的紅線已成為土地分類規(guī)劃的界線,有限的土地資源讓油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地大量需求的矛盾不斷出現(xiàn)。油田企業(yè)必須正確認(rèn)識(shí)這些矛盾,同時(shí)積極采取措施解決好發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾,實(shí)現(xiàn)油地互補(bǔ)、和諧共贏。

1解析油田生產(chǎn)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展矛盾的意義土地是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分,對(duì)油田企業(yè)來說,土地更是重要的生產(chǎn)資料。中原油田東濮區(qū)塊位于“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”范圍內(nèi),主要分布在河南省濮陽市、開封市、安陽市,山東省聊城市、菏澤市等地,涉及區(qū)域具有點(diǎn)多、線長(zhǎng)、面廣、人口稠密、占用基本農(nóng)田多等特點(diǎn),每年還有大量的新增建設(shè)用地。隨著地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,土地資源供需矛盾日益突出,油田作為國有大企業(yè),需要不斷提高對(duì)土地資產(chǎn)管理重要性的認(rèn)識(shí),努力提高土地資源利用效率,推動(dòng)油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念的根本轉(zhuǎn)變,正確對(duì)待、認(rèn)真分析油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展間的矛盾,加強(qiáng)與地方政府溝通協(xié)商,積極采取應(yīng)對(duì)措施,這對(duì)合理利用土地資源,最終實(shí)現(xiàn)油田地方和諧共贏,具有特別重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾表現(xiàn)

21農(nóng)民人均耕地面積小,侵占井場(chǎng)道路現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

“人多地少”是中國的基本國情,中原地區(qū)人口稠密,人均耕地面積小的矛盾更為突出。以濮陽市范縣濮城鎮(zhèn)為例,該鎮(zhèn)39個(gè)村,有油田油水井1266口,計(jì)量站45座,油田征地面積4308畝,管線、設(shè)備臨時(shí)占地600畝,該鎮(zhèn)人均耕地面積還不足8分地,遠(yuǎn)低于全國人均138畝水平。由于油區(qū)農(nóng)戶耕地面積小,為增加收入,方便生產(chǎn),部分油區(qū)農(nóng)戶將農(nóng)作物種植在油田已征井場(chǎng)、道路內(nèi),將麥垛、糞肥、生產(chǎn)材料堆放在油田已征井場(chǎng)、道路上,甚至有的農(nóng)戶將房屋、養(yǎng)殖場(chǎng)建在油田已征地、油氣管線上,形成極大的安全隱患。為確保安全生產(chǎn),油田在生產(chǎn)過程中,必須對(duì)違規(guī)占?jí)河吞镆颜骶畧?chǎng)道路、油氣管線的附著物進(jìn)行清理,由此也引發(fā)了很多工農(nóng)糾紛,油田從人道主義和維護(hù)油地和諧的角度出發(fā),對(duì)部分違規(guī)占?jí)呵謇磉M(jìn)行了適當(dāng)補(bǔ)償。這樣,一方面協(xié)調(diào)工農(nóng)糾紛影響了油田生產(chǎn)時(shí)效；另一方面進(jìn)行清理占?jí)貉a(bǔ)償增加了油田生產(chǎn)成本。

22地方招商引資,部分新建企業(yè)、開發(fā)區(qū)圈占油田已征地地方政府為促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,加快地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)是非常重要的手段,其間勢(shì)必會(huì)加大招商引資力度,興建產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。中西部油田所處地區(qū)較東部沿海地區(qū)工業(yè)較落后,過去除油田企業(yè)外,其他大型工業(yè)企業(yè)少,油田進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)時(shí)與地方企業(yè)發(fā)生用地矛盾較少,隨著油田不斷開發(fā),井站和油、氣、水管網(wǎng)如同蜘蛛網(wǎng)分布在油區(qū)范圍內(nèi)。近年來,隨著中西部地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展,當(dāng)?shù)胤秸谝?guī)劃招商引資、興建產(chǎn)業(yè)園、新城鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)發(fā)現(xiàn)油田管網(wǎng)、井站難以繞開,為確保實(shí)現(xiàn)招商引資的任務(wù),促進(jìn)地區(qū)工業(yè)多元化發(fā)展,增加稅收,帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè),出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園或其他企業(yè)圈占、侵占油田井場(chǎng)、道路現(xiàn)象,既損害了油田的合法權(quán)益,同時(shí)存在著極大的安全隱患。

23地方征收耕地占用稅,退稅程序不暢增加油田成本負(fù)擔(dān)為更好地保護(hù)耕地,督促占地企業(yè)、個(gè)人及時(shí)恢復(fù)耕地原貌,我國實(shí)行征收耕地占用稅。河南省《耕地占用稅暫行條例》實(shí)施辦法規(guī)定：濮陽市市區(qū)耕地占用稅每平方米31元；納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅；因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的,由造成損毀的單位或者個(gè)人繳納耕地占用稅,自損毀耕地之日起,在2年內(nèi)恢復(fù)耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅。油田在新井鉆井施工要占用較大面積耕地,一般每井在10畝以上,每井交耕地占用稅在20萬元以上。但是一方面因?yàn)橛吞锸┕ぞ畧?chǎng)修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步提高,部分施工井場(chǎng)未達(dá)到地方政府相關(guān)要求；另一方面油田交納的耕地占用稅是地方政府財(cái)政稅收的重要組成部分,地方政府尚未確定土地復(fù)墾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方式,理順耕地占用稅退稅機(jī)制。上述原因使得中原油田耕地占用稅退稅工作面臨很大的困難,大大增加了油田生產(chǎn)成本。解決耕地占用稅退稅矛盾,急需耕地占用稅退稅管理走向規(guī)范化、程序化、法制化。

3解決油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展矛盾的對(duì)策31加強(qiáng)溝通,合理規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)油田、地方發(fā)展共贏

油田是沒有圍墻的企業(yè),油水井、計(jì)量站、廠礦廣泛分布在油區(qū),油田作為當(dāng)?shù)貒刑卮笮推髽I(yè),有義務(wù)支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,當(dāng)?shù)胤揭?guī)劃與油田用地發(fā)生沖突時(shí),油田應(yīng)積極與地方政府相關(guān)部門結(jié)合,做好涉油區(qū)域開發(fā)規(guī)劃工作,在保護(hù)好油田已征井場(chǎng)道路前提下,盡可能的配合地方政府實(shí)施新規(guī)劃,同時(shí)對(duì)油氣水管線進(jìn)行標(biāo)識(shí),確保其他企業(yè)在安全距離之外,杜絕安全隱患。當(dāng)油田進(jìn)行新區(qū)塊開發(fā)或是管網(wǎng)改造時(shí),也應(yīng)與地方政府充分結(jié)合,合理規(guī)劃油水井、管線布局,努力做到集約節(jié)約用地,提高土地利用效率,盡量為地方留下更多的土地開發(fā)空間,從而實(shí)現(xiàn)鞏固增強(qiáng)油地情感,密切油地關(guān)系,為構(gòu)建和諧油區(qū)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)動(dòng)力。

32摸清家底,抓好基礎(chǔ),維護(hù)油田已征土地合法權(quán)益

中原油田成立三十多年來,每年都要征用大量的建設(shè)用地,這些土地資產(chǎn)是油田企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分,抓好土地基礎(chǔ)管理,維護(hù)油田已征地合法權(quán)益需要做到“三個(gè)到位”：一是意識(shí)到位。油田企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)土地資產(chǎn)管理意識(shí),避免因土地界限不清、資料不全引起土地爭(zhēng)議和糾紛問題,給油田帶來無可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。2012年中原油田土地管理辦公室組織開展了油田土地資產(chǎn)清查工作,全面統(tǒng)計(jì)油田所屬單位用地基本情況、征地成本、稅費(fèi)繳納情況、相應(yīng)地面資產(chǎn)情況、用地手續(xù)情況,摸清油田土地具體權(quán)屬,明確土地資產(chǎn)狀況,杜絕油田土地丈量不準(zhǔn)、界限不清、資料不全、歸檔不及時(shí)、內(nèi)容不規(guī)范等現(xiàn)象。

二是組織到位。建立健全土地管理機(jī)構(gòu),注重把業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心較強(qiáng)的人員充實(shí)到土地管理崗位上來并保持相對(duì)穩(wěn)定。加強(qiáng)對(duì)土地管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),深刻理解和領(lǐng)會(huì)有關(guān)土地管理的法律法規(guī),促進(jìn)土地管理工作的創(chuàng)新發(fā)展。

三是制度到位。應(yīng)按照有關(guān)土地管理法的要求,結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際制定一套系統(tǒng)的、完整的土地管理制度,使土地管理人員在開展工作時(shí)對(duì)遇到的新情況、新問題能夠有章可循,得以圓滿解決。中原油田土地管理辦公室制定了《中原油田土地管理辦法》、《中原油田新增建設(shè)用地管理實(shí)施細(xì)則》、《中原油田土地處置管理實(shí)施細(xì)則》和《中原油田土地管理責(zé)任目標(biāo)考核細(xì)則》(一法三則),建立起了較為完善的土地管理制度體系。

33嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范管理,確保“集約節(jié)約”生產(chǎn)用地油田企業(yè)占用土地?cái)?shù)量巨大,而且每年用量不斷增加,抓好節(jié)約用地工作尤其重要。油田生產(chǎn)建設(shè)用地應(yīng)在確保生產(chǎn)正常進(jìn)行的前提下,盡量選用廢舊井場(chǎng)占地、劣質(zhì)地、荒地,少占用耕地和農(nóng)田,要嚴(yán)格執(zhí)行施工占地標(biāo)準(zhǔn),不允許超標(biāo)占地。為規(guī)范各項(xiàng)施工占地,中原油田印發(fā)了《中原油田臨時(shí)用地管理細(xì)則》,其中對(duì)鉆井、管線電纜施工、各類作業(yè)施工占地面積做出明確要求,日常通過開展“三不”檢查(不通知、不定時(shí)、不定點(diǎn)),督察各單位施工占地情況,2011年,中原油田通過嚴(yán)格執(zhí)行臨時(shí)用地范圍和標(biāo)準(zhǔn),充分利用周邊已征土地、廢棄老井場(chǎng)、老水淹地,控制用地規(guī)模,鉆井、壓裂等施工利用老井場(chǎng)、老水淹地162井次,減少臨時(shí)占用耕地196畝,減少青苗賠償264萬元、減少耕地占用稅430萬元。

34明確流程,嚴(yán)格落實(shí),提高耕地占用稅退稅率

解決好耕地占用稅退稅問題,一是要積極與地方政府溝通協(xié)調(diào),理順耕地占用稅退稅機(jī)制,促成耕地占用稅退稅程序以紅頭文的下發(fā),確定土地復(fù)墾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方式,使繳退耕地占用稅工作走向規(guī)范化、程序化、法制化,努力實(shí)現(xiàn)耕地占用稅退稅目標(biāo)。二是要嚴(yán)格督導(dǎo)和考核臨時(shí)用地管理各項(xiàng)辦法的執(zhí)行情況,特別是加大對(duì)臨時(shí)用地標(biāo)準(zhǔn)、耕作層土壤剝離并集中堆放、回填土的覆土深度的檢查力度。三是加大臨時(shí)用地復(fù)墾退耕力度,油田各基層生產(chǎn)單位在施工前要要制訂土地復(fù)墾方案,臨時(shí)用地使用后及時(shí)組織隊(duì)伍進(jìn)行復(fù)墾,特別是加強(qiáng)對(duì)復(fù)墾施工隊(duì)伍的監(jiān)控,形成油田土地部門、被占地村民、農(nóng)業(yè)技術(shù)部門從事前到事后的全方位監(jiān)督,復(fù)墾施工單位取得地方有關(guān)部門出具的土地復(fù)墾驗(yàn)收合格證明后,油田再對(duì)施工費(fèi)予以結(jié)算。

篇3

第二條本辦法所稱的私人建房是指本縣范圍內(nèi)的自然人、個(gè)體工商戶以及個(gè)人合伙（不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）出資建設(shè)的房屋。

以上出資建房的自然人、個(gè)體工商戶及個(gè)人合伙各方統(tǒng)稱為建房人。

第三條為建房人提供建筑勞務(wù)（包括包工包料、包工不包料、按日計(jì)酬等各種形式）的單位和個(gè)人為本辦法所規(guī)定的建筑業(yè)納稅人，依法負(fù)有納稅義務(wù)。

建房人雇請(qǐng)未辦理稅務(wù)登記或臨時(shí)稅務(wù)登記的建筑業(yè)納稅人施工，建房人為扣繳義務(wù)人，依法負(fù)有扣繳稅款義務(wù)。

第四條建房人存在銷售、轉(zhuǎn)讓或承受土地房屋權(quán)屬行為均應(yīng)依照本辦法繳納與房地產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)稅收。

第五條項(xiàng)目報(bào)建過程中，建房人應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提供如下資料：

（一）個(gè)人居民身份證或戶口簿的原件及復(fù)印件；

（二）合作建房協(xié)議的原件及復(fù)印件；

（三）取得國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件及復(fù)印件；

（四）取得國有土地使用權(quán)繳納契稅、耕地占用稅的原件及復(fù)印件；

（五）國有土地使用權(quán)證的原件及復(fù)印件；

（六）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

項(xiàng)目報(bào)建后，建房人應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提供相關(guān)房屋建設(shè)審批文件的原件及復(fù)印件。房屋竣工驗(yàn)收后，建房人應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提供房屋驗(yàn)收單原件及復(fù)印件。

上述資料經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定后，原件退還給建房人，備案資料將作為征稅依據(jù)。

第六條建房人占用耕地新建房屋的，按以下規(guī)定繳納耕地占用稅，計(jì)稅依據(jù)以建房人實(shí)際占用的耕地面積為準(zhǔn)，其中，農(nóng)村居民住宅為10.50元∕㎡，城鎮(zhèn)居民住宅為21.00元∕㎡，新建非住宅為21.00元∕㎡。

第七條從事私人建房的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為納稅人取得的營業(yè)額，包括收取的價(jià)款及價(jià)款以外的各種費(fèi)用，其營業(yè)額具體為實(shí)際建房全部造價(jià)(包括材料、水電費(fèi)用、人工工資等)。

未提供本條第一款規(guī)定的建房造價(jià)或雖提供但明顯偏低且無正當(dāng)理由的，建筑業(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)由主管地稅機(jī)關(guān)按《征管法》的有關(guān)規(guī)定參照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定。

第八條銷售不動(dòng)產(chǎn)(房屋等)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為出賣人向買受人收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括銷售建筑物或構(gòu)筑物的收入和銷售其他土地附著物的收入。

建房人未提供以上收入或雖提供但明顯偏低且無正當(dāng)理由的，其銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)（銷售單價(jià)）由主管地稅機(jī)關(guān)按《征管法》的有關(guān)規(guī)定參照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定。

第九條轉(zhuǎn)讓土地的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

第十條在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建房屋用于自己居住的，按10.00元∕㎡代扣施工方應(yīng)繳納的建筑業(yè)地方稅收，在縣城規(guī)劃區(qū)外新建房屋用于自己居住的，按5.00元∕㎡執(zhí)行。

第十一條私人建設(shè)非自用房屋，相應(yīng)的納稅人應(yīng)當(dāng)依法繳納下列稅費(fèi)。

（一）營業(yè)稅

1、建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人取得營業(yè)收入時(shí)，按3％的稅率計(jì)算繳納；

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅的納稅人取得銷售不動(dòng)產(chǎn)收入時(shí)，按5％的稅率計(jì)算繳納；

3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅的納稅人取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入時(shí)，按5％的稅率計(jì)算繳納。

（二）城建稅

1、縣城規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)按營業(yè)稅稅額的5％計(jì)算繳納；

2、農(nóng)村按營業(yè)稅稅額的1％計(jì)算繳納。

（三）教育費(fèi)附加及地方教育附加費(fèi)：

1、教育費(fèi)附加按營業(yè)稅稅額的3％計(jì)算繳納；

2、地方教育附加費(fèi)按營業(yè)稅稅額的1.5％計(jì)算繳納。

（四）個(gè)人所得稅

建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅納稅人、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅納稅人，按計(jì)稅營業(yè)額的2％附征。

（五）土地增值稅

1、銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按計(jì)稅營業(yè)額的5%進(jìn)行附征；

2、銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等按計(jì)稅營業(yè)額的6%進(jìn)行附征；

3、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按計(jì)稅營業(yè)額的6％進(jìn)行附征。

（六）印花稅

1、建筑工程承包合同印花稅按承包金額的0.3‰計(jì)征；

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入的0.5‰計(jì)征；

3、購銷合同印花稅依據(jù)購料金額的70％按0.3‰計(jì)征。

（七）資源稅

提供建筑應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，在建筑過程中使用未稅礦產(chǎn)品的，按建筑面積0.8元∕㎡計(jì)征。

第十二條建房人銷售房屋時(shí)，應(yīng)積極協(xié)助地稅機(jī)關(guān)征收購房人繳納契稅的工作。

購房人應(yīng)繳納的契稅按實(shí)際成交價(jià)格的4％計(jì)算繳納。

對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1％的稅率征收契稅。

本條所稱的成交價(jià)格是指房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

第十三條建房人應(yīng)憑納稅人在縣地方稅務(wù)局開具的建筑安裝業(yè)發(fā)票支付工程價(jià)款。凡為納稅人提供方便，導(dǎo)致納稅人未繳、少繳稅款的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第九十三條的規(guī)定，對(duì)建房人處未繳、少繳稅款一倍以下的罰款，并向納稅人追繳該項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅款。

第十四條納稅人或建房人采取隱瞞實(shí)際房?jī)r(jià)、少報(bào)銷售收入等方式未如實(shí)申報(bào)繳納房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收，違反稅收法律、法規(guī)的，由地稅機(jī)關(guān)依照《征管法》及實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第十五條地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)個(gè)人建房者的資料進(jìn)行歸類、保管并登記臺(tái)帳，在建房的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全過程跟蹤，對(duì)個(gè)人建房者提交資料要與各部門進(jìn)行交叉核對(duì)，發(fā)現(xiàn)有不一致的地方，應(yīng)及時(shí)通知納稅人進(jìn)行處理。

第十六條縣地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)私人建房地方稅收的征收管理，縣國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門協(xié)助地稅機(jī)關(guān)做好私人建房地方稅收征收管理工作。為確保稅收征收到位，相關(guān)部門應(yīng)堅(jiān)持“先稅后證”原則，即未見地稅機(jī)關(guān)出具的《完稅證明單》，縣國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門不得發(fā)放相關(guān)審批或驗(yàn)收手續(xù)（含證件）。

第十七條地稅機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格依法征稅，國土、房產(chǎn)部門及其他單位應(yīng)恪守職責(zé)，協(xié)助和配合地稅機(jī)關(guān)做好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收的征收管理工作。對(duì)、弄虛作假、，造成稅收流失的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以處理。

第十八條如依據(jù)本辦法規(guī)定而發(fā)生重復(fù)征稅或未發(fā)生稅收而產(chǎn)生征繳的，按《征管法》等法律法規(guī)規(guī)定，納稅人可申請(qǐng)退繳稅款。

篇4

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理基本內(nèi)涵及原則

房地產(chǎn)稅收一體化管理，是指對(duì)我縣范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓(含劃撥地補(bǔ)繳土地出讓金后的出讓、轉(zhuǎn)讓行為)、房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括存量房)、房屋建筑安裝、房屋（含門面）租賃所涉及的各項(xiàng)稅收，具體包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、建材增值稅、契稅、耕地占用稅等稅種，按照“部門配合、信息共享、先稅后證、項(xiàng)目跟蹤、過錯(cuò)追究”的原則，實(shí)行一體化征收管理。

二、房地產(chǎn)稅收一體化管理工作基本要求

（一）明確工作程序。各相關(guān)職能部門要按照“先稅后證”原則，在辦理有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)手續(xù)時(shí)依法把住房地產(chǎn)稅收關(guān)口，在現(xiàn)有辦證程序流程中增加提供《縣契稅、耕地占用稅結(jié)算證明單》、《縣國家稅務(wù)局房地產(chǎn)稅收結(jié)算證明單》、《縣地方稅務(wù)局房地產(chǎn)稅收結(jié)算證明單》等納稅證明資料。對(duì)未按規(guī)定繳納稅款的，堅(jiān)決不予辦證。

（二）明確部門職責(zé)?？h國土資源局負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的稅收征繳情況審查把關(guān)。在辦理《土地使用證》時(shí)，必須憑財(cái)稅部門出具的《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》方能辦證?？h規(guī)劃局負(fù)責(zé)建安營業(yè)稅及附加、資源稅、個(gè)人所得稅、建材增值稅、印花稅等相關(guān)稅收的把關(guān)。在工程項(xiàng)目放線和辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)必須憑財(cái)稅部門開具的《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》方能辦證。其中，私人建房在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（附本）前必須按單位面積造價(jià)一次性全額繳納建安營業(yè)稅及附加、建材增值稅、資源稅、個(gè)人所得稅、印花稅等相關(guān)稅收；單位和房地產(chǎn)開發(fā)商建房按單位面積造價(jià)的一定比例繳納建安營業(yè)稅及附加、建材增值稅、資源稅、個(gè)人所得稅、印花稅等相關(guān)稅收。在辦理規(guī)劃驗(yàn)收和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）前必須結(jié)清剩余稅款?？h房產(chǎn)局負(fù)責(zé)新建房、存量房交易稅收征繳情況審查把關(guān)和行政、事業(yè)單位門面出租稅收代征。在辦理《房屋所有權(quán)證》和權(quán)屬變更相關(guān)證照時(shí)必須要求納稅人向財(cái)稅部門繳清銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等所有稅款，并且憑財(cái)稅部門開具的《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》方能辦證。屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)建房，辦理規(guī)劃、房產(chǎn)、國土手續(xù)的，按屬地納稅的原則，由所在地財(cái)稅部門依法征收，并出具《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》，縣各職能部門憑《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》才能辦理相關(guān)手續(xù)。各職能部門把關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)所屬的房地產(chǎn)稅收，其工作經(jīng)費(fèi)由縣財(cái)政和鎮(zhèn)財(cái)政各支付50%。

（三）實(shí)行信息共享。財(cái)稅部門和相關(guān)職能部門要加強(qiáng)溝通和協(xié)作，積極創(chuàng)造條件，建立健全信息共享的有效機(jī)制，確保信息資源共享?？h國土資源管理部門要向財(cái)稅部門提供現(xiàn)有的地籍資料和相關(guān)地價(jià)資料，內(nèi)容包括權(quán)利人名稱、土地權(quán)屬狀況、等級(jí)、價(jià)格等情況資料?？h發(fā)改部門在建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)后，要向財(cái)稅部門提供建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批、計(jì)劃核準(zhǔn)通知?？h規(guī)劃部門要向財(cái)稅部門提供建設(shè)工程規(guī)劃放線單位信息和住房容積率等信息，內(nèi)容包括開發(fā)方名稱、承建方名稱、容積率、坐落地址、房屋建筑面積。規(guī)劃部門須憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供稅務(wù)登記證辦理工程規(guī)劃放線等事項(xiàng)?？h房產(chǎn)部門應(yīng)向財(cái)稅部門提供商品房開發(fā)、房屋預(yù)（銷）售、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)分地段均價(jià)等相關(guān)信息、產(chǎn)權(quán)登記信息及存量房權(quán)屬變更登記清冊(cè)。人民銀行要按季度將房地產(chǎn)按揭貸款情況提供給財(cái)稅部門?？h各職能部門要確定一名專人為信息員，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅收一體化日常管理和相關(guān)資料的傳遞工作，每月10日前將房屋建設(shè)、土地出讓和轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、計(jì)劃立項(xiàng)、證照辦理等情況提供給財(cái)稅部門。縣財(cái)稅部門要確定1名專人與相關(guān)職能部門溝通，專門負(fù)責(zé)稅收政策的宣傳、相關(guān)信息采集和稅款征收入庫。每個(gè)季度要召開相關(guān)部門的工作聯(lián)系會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)一體化工作的各項(xiàng)信息資料進(jìn)行相互審核，查找征管漏洞，提高征管質(zhì)量。

三、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化考核管理

（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

篇5

房地產(chǎn)是一項(xiàng)十分特殊且重要的資產(chǎn)，它是財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)結(jié)合，也是有形和無形資產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合。2006年頒布的中國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，首次將關(guān)于投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則（《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，以下簡(jiǎn)稱“CAS3”）引入準(zhǔn)則體系中。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的引入有利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)際構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營成果的貢獻(xiàn)情況。

從理論上分析，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系全面引入公允價(jià)值計(jì)量模式，將會(huì)對(duì)上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定影響。新準(zhǔn)則體系對(duì)投資性房地產(chǎn)引用公允價(jià)值計(jì)量模式，明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及其信息披露，規(guī)定了投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。就當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價(jià)。因此，企業(yè)如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)會(huì)有大幅提高。而且，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷，也會(huì)增加當(dāng)年利潤(rùn)。因此，企業(yè)采用公允價(jià)值模式有調(diào)節(jié)利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)和可能。

筆者從深滬兩市上市公司中選取了65家房地產(chǎn)類企業(yè)，對(duì)其2007年年報(bào)中披露的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用的計(jì)價(jià)模式進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)：1、80%左右的公司選用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)；2、15%左右的公司沒有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，也未在附注中披露計(jì)量模式。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)房地產(chǎn)公司并沒有采用能使上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)獲得提升的公允價(jià)值模式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史成本計(jì)量模式，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。

為此我們走訪了一些上市公司和會(huì)計(jì)師事務(wù)所，了解到企業(yè)采用成本模式的主要原因如下：

公允價(jià)值較難取得

財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施問題專家意見》規(guī)定，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在符合新準(zhǔn)則規(guī)定的條件下，才允許采用公允價(jià)值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

就我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平來看，大多數(shù)地區(qū)都難以達(dá)到上述條件。而大部分具備一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在全國各地都有項(xiàng)目，即使其在某些大城市的項(xiàng)目具備采用公允價(jià)值的條件，但由于在其他城市的項(xiàng)目達(dá)不到條件也無法采用。

與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，上述規(guī)定對(duì)部分A+H公司可能造成財(cái)務(wù)報(bào)表差異，從而使得公允價(jià)值的使用更加有限。

稅收政策尚不明確

房地產(chǎn)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅以及所得稅等。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化，必然使得會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法兩者在對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍上的差異產(chǎn)生新的變化。對(duì)于目前我國大部分與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種，如果采用公允價(jià)值模式，它們的計(jì)稅依據(jù)并未受到影響。例如，城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是占用土地的面積，印花稅根據(jù)合同的金額征稅，而契稅的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格或互換房地產(chǎn)的價(jià)格差額。營業(yè)稅的稅收政策是在一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，計(jì)稅依據(jù)為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入；按租金收入的12%或者按房產(chǎn)的原值減去10～30%的扣除值后的余值為計(jì)稅基數(shù),稅率為1.2%（在實(shí)際操作過程中，一般公司多采用后一種方法）。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可能給稅收及稅制帶來的影響是，區(qū)分投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)可能導(dǎo)致原來計(jì)入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨等科目的房地產(chǎn)，若是用于投資目的，現(xiàn)在應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)科目。同時(shí)，計(jì)入投資性房地產(chǎn)科目的房地產(chǎn)不再單一地采用歷史成本計(jì)量。但是稅法上并未區(qū)分投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)，也沒有區(qū)別對(duì)待經(jīng)營性房地產(chǎn)和非營業(yè)性房地產(chǎn)。

國家稅務(wù)總局國稅發(fā)（2006）31號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》第六條規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)”。文件還規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)”。

上述規(guī)定只提到了固定資產(chǎn)，而沒有涉及投資性房地產(chǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)相對(duì)于用于出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品來講性質(zhì)上相近，因此應(yīng)適用于投資性房地產(chǎn)。但上述文件對(duì)于先出租后出售的界定并不明確，沒有對(duì)產(chǎn)權(quán)、出租時(shí)間等進(jìn)行解釋，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行不一，企業(yè)也無所適從。

新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用公允價(jià)值模式。如果在公允價(jià)值模式下，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。企業(yè)因資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否要交稅，以及是否可用于利潤(rùn)分配，由于財(cái)政部尚未作出詳細(xì)說明，國家稅務(wù)總局當(dāng)時(shí)并沒有出臺(tái)相關(guān)的所得稅法的實(shí)施條例，因此大部分房地產(chǎn)企業(yè)都持觀望態(tài)度。

另外，在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前，會(huì)計(jì)制度只允許通過按期計(jì)提折舊的方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。現(xiàn)行稅法規(guī)定，按照稅法規(guī)定的年限和折舊方法對(duì)房地產(chǎn)計(jì)提的折舊或進(jìn)行攤銷所產(chǎn)生的費(fèi)用，可以在稅前列支，計(jì)算應(yīng)納稅所得額。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，每年對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值將得到重估。如果投資性房地產(chǎn)得到增值的部分稅法要求征稅，那么必然大幅影響房地產(chǎn)企業(yè)損益。因此，在新的所得稅實(shí)施細(xì)則未出臺(tái)前（2008年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中第五十六條中對(duì)涉及投資性房地產(chǎn)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定：企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確定損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)），大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量就不難理解了。

企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的需要

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)管理 避稅措施 涉稅管理

我國的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時(shí)代已經(jīng)過去了，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，從而推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動(dòng)，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。

從國稅發(fā)[2003]83號(hào)、國稅發(fā)[2006]31號(hào)到新企業(yè)所得稅法實(shí)施后的國稅發(fā)[2009]31號(hào)、國稅函[2009]342號(hào)、國稅函[2010]201號(hào)文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財(cái)政收入的20%以上，個(gè)別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財(cái)政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會(huì)松動(dòng)，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。另外，很多老總對(duì)企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財(cái)務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對(duì)稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項(xiàng)不能及時(shí)有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對(duì)降低企業(yè)運(yùn)營成本尤其重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施

房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一個(gè)辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時(shí)資金回流，避免個(gè)人所得稅。

(2)在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、綠化公司多列費(fèi)用。

(3)在國外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。

(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。

(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門頌的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿于土地取得、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售、出租、項(xiàng)目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)主要有十種：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。

(一)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理

1、營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，營業(yè)額為向購買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)。準(zhǔn)確區(qū)分代收代付費(fèi)用是否納稅，可以從三個(gè)方面理解：

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土地租賃增值稅怎么交

一、把握兩個(gè)概念

(1)增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。(2)扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。

二、掌握稅率

土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。

三、確定應(yīng)稅收入

包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。

四、確定扣除項(xiàng)目

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi);(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等;(5)其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬不能遺漏。

五、計(jì)算方法

首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。

舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

每棟售價(jià)180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費(fèi)附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?

計(jì)算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬元)

取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：0.5×80+5200×5%=300(萬元)

轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)

加計(jì)扣除金額：5200×20%=1040(萬元)

扣除項(xiàng)目合計(jì)：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)

六、會(huì)計(jì)處理

1.轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08

2.實(shí)際上交時(shí)：

借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08

貸：銀行存款 2467.08

土地租賃增值稅扣除項(xiàng)目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。(P186-8)

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包含耕地占用稅)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

上述利息超過國家上浮標(biāo)準(zhǔn);超標(biāo)利息及罰息不得扣除。

2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

(六)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

土地租賃增值稅主要特點(diǎn)

(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

(2)征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

(4)實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

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1.營改增土地臨時(shí)租賃如何交稅

2.租賃業(yè)務(wù)要交的增值稅是多少

3.租賃土地誰繳稅

篇8

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府而不是由國家權(quán)威機(jī)關(guān)(房管部門)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際就是一些農(nóng)村集體組織或者開發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在農(nóng)村集體上地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)應(yīng)該說是具有一定合理性的，

對(duì)政府有關(guān)管理職能部門來說小產(chǎn)權(quán)實(shí)上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對(duì)于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比農(nóng)業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對(duì)政府、購房者和農(nóng)民來說，其實(shí)是一個(gè)多嬴的結(jié)果，本文主要不是討論小產(chǎn)權(quán)房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置的涉稅問題。

二、小產(chǎn)權(quán)房處置是否涉稅

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置(包括修建、分配、轉(zhuǎn)止、市場(chǎng)交易等處理與安置)情況比較復(fù)雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：

第一種，由農(nóng)村村委會(huì)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權(quán)的村民，由村委會(huì)制定一定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向村民收取“購房”費(fèi)用，這種小產(chǎn)權(quán)房處置實(shí)質(zhì)上是村委會(huì)的“代建”行為，村委會(huì)一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業(yè)稅稅目“服務(wù)業(yè)”中的業(yè)，營業(yè)額是村委會(huì)向村民收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替村民繳納的沒計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務(wù)局重慶市財(cái)政局關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關(guān)地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號(hào))第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請(qǐng)施工隊(duì)或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

第二種，就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法買賣行為。原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

對(duì)這種小產(chǎn)權(quán)房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：

一種意見：不征稅。理由：既然轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是國家明文禁止的，那么對(duì)取得的“違法收入”就不應(yīng)該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據(jù)。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號(hào)第十條規(guī)定的條件：對(duì)庫區(qū)地方政府、開發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開發(fā)性建房等形式建設(shè)安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號(hào)合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。庫區(qū)移民轉(zhuǎn)讓移民安置房，免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。當(dāng)然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，

第二種意見：應(yīng)該征稅。目前，我國還正處在法制建設(shè)逐步完善過程之中，對(duì)“違法收入”的概念和認(rèn)定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋，對(duì)“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進(jìn)一步明確，但為了營造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，為了保障國家的財(cái)政收入，實(shí)際工作中，還是堅(jiān)持對(duì)一切“營業(yè)性收入”征稅的原則。

“公開性”是營業(yè)性收入的一個(gè)基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開性。對(duì)非公開性取得的非法收入是不應(yīng)該征稅的，其實(shí)要征也征不了。它需要專門機(jī)關(guān)的偵查或調(diào)查才能掌握，如：虛開發(fā)票取得的手續(xù)費(fèi)收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對(duì)只違反某一個(gè)法律規(guī)范的“公開性”的營業(yè)性收入是應(yīng)該征稅的，如：無證經(jīng)營行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務(wù)登記證，但取得的營業(yè)性收入還是應(yīng)該征收有關(guān)稅收。筆者傾向于第二種意見。

三、小產(chǎn)權(quán)房處置怎么征稅

現(xiàn)行“商品房”即大產(chǎn)權(quán)房或稱全部產(chǎn)權(quán)房的處置涉及的稅種：有購置開發(fā)土地使用權(quán)的契稅、耕地占用稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。

在此，本文只重點(diǎn)對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置按照什么稅目征收營業(yè)稅這方面來進(jìn)行進(jìn)一步闡述，限于篇幅對(duì)其他稅種暫不探討。有兩種觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)：應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷售，征收銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，這在國家稅務(wù)總局對(duì)某省級(jí)地稅局請(qǐng)示的一個(gè)答復(fù)中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號(hào)文也有類似觀點(diǎn)。實(shí)際工作中，一般也是按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來看，購房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，

另一種觀點(diǎn)：不應(yīng)該按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。但到底應(yīng)該按照什么稅目征收營業(yè)稅呢?

姑且不妨先引入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流人，本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方，(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計(jì)量，(四)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)，(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。只有同時(shí)滿足這五個(gè)條件，銷售收入才可以確認(rèn)。

在政策還未明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號(hào))規(guī)定“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅

法精神，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計(jì)算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)定計(jì)算?！币延写艘?guī)定，眾所周知，銷售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過產(chǎn)手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險(xiǎn)，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)沒有轉(zhuǎn)移給購貨方。也就是說，在會(huì)計(jì)上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷售”在稅法上也不符合《營業(yè)稅稅目注釋》有關(guān)銷售不動(dòng)產(chǎn)的定義(銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。)

稅收原則中有一個(gè)很重要的原則就是“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟(jì)法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)。那么。小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)是究竟什么呢?

筆者認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物”視同銷售不動(dòng)產(chǎn)這項(xiàng)規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，“購買者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來說，實(shí)質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費(fèi)用借貸實(shí)物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用(租金)。

《營業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋，物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。《合同法》第二百一十二條中對(duì)租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。租賃合同終止時(shí)，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產(chǎn)權(quán)房“銷售”實(shí)質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)

對(duì)已實(shí)際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實(shí)并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費(fèi)便有了法律依據(jù)。

下一步，應(yīng)探討一次性取得小產(chǎn)權(quán)房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅問題：

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！睆摹秾?shí)施細(xì)則》來看，收取的一次性費(fèi)用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就是實(shí)際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)。

但還有一個(gè)問題，就是《合同法》規(guī)定了最長(zhǎng)租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費(fèi)在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。

筆者認(rèn)為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時(shí)所得和未來所得的收付，對(duì)這種行為可以征稅。但費(fèi)用性質(zhì)的確定、時(shí)點(diǎn)的劃分、比例的計(jì)算都無法進(jìn)行，一筆收入無法準(zhǔn)確劃分第一個(gè)二十年的收入和未來幾個(gè)二十年的收入。不能對(duì)未來收人征稅，也不能對(duì)無法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開法律形式，在實(shí)際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實(shí)使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。

結(jié)論：即小產(chǎn)權(quán)房處置應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”中的租賃業(yè)來核定征收營業(yè)稅金及其附加稅費(fèi)。只有這樣，才能最大限度地減少執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)和納稅爭(zhēng)議，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“銷售”征稅才更加合法。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ),但市場(chǎng)配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會(huì)資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對(duì)較強(qiáng)。

1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長(zhǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

1.3保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競(jìng)爭(zhēng)無序,市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂,價(jià)格體系尚未理順;（5）作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長(zhǎng)過快。

2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措

國家兩會(huì)的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡(jiǎn)單的是為了打壓房?jī)r(jià)和整頓市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格，理順房地產(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實(shí)處。

2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地

針對(duì)今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會(huì)議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對(duì)各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進(jìn)行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法

土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國家稅務(wù)總局和各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對(duì)其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對(duì)土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡(jiǎn)化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

2.3徹底清查我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法行為

建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，突出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時(shí)，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧?duì)各種違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場(chǎng)領(lǐng)域也將對(duì)各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

2.4推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑

節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間,同時(shí)在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。

2.5完善房地產(chǎn)法律制度

運(yùn)用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段,主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006.

篇10

為了貫徹財(cái)政部《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)基字〔1998〕7號(hào)），北京市財(cái)政局制定了《北京市物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則》?，F(xiàn)將市財(cái)政局“關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則》的通知”（京財(cái)建〔1999〕543號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。

北京市財(cái)政局關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則》的通知京財(cái)建（1999）543號(hào)  一九九九年五月三日通知

市屬各主管局（總公司）、各區(qū)縣財(cái)政局、各物業(yè)管理公司：

為了貫徹財(cái)政部《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)基字〔1998〕7號(hào)），根據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》結(jié)合我市物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，我們制定了《北京市物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則》，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請(qǐng)及時(shí)向我局反映。

北京市物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則

第一章  總則

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康有序的發(fā)展，根據(jù)《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條  本實(shí)施細(xì)則適用于北京市各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。

其他行業(yè)獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本細(xì)則。

第三條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記之日起30日內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī)關(guān)提交企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)證書、營業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的復(fù)印件。

第四條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的各項(xiàng)財(cái)務(wù)開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，依法計(jì)算繳納國家稅收，并接受主管財(cái)政機(jī)關(guān)的檢查監(jiān)督。

第二章  資金籌集

第五條  企業(yè)籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個(gè)人資本金和外商資本金等。

國家資本金為有權(quán)代表國家投資的政府部門或機(jī)構(gòu)投入的資產(chǎn)為國家資本金；

法人單位以其依法可以支配的資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金為法人資本金；

社會(huì)個(gè)人或者本企業(yè)內(nèi)部職工以個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金為個(gè)人資本金；

外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)投資者投入企業(yè)形成的資本金。

第六條  企業(yè)的負(fù)債分為流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債。

流動(dòng)負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付短期債券、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)交稅金、應(yīng)付工資、應(yīng)付投資者利潤(rùn)、應(yīng)付股利和其他應(yīng)付款、預(yù)收帳款、代收費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用，以及從成本、費(fèi)用中提取的職工福利費(fèi)等。

第七條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期償還各種流動(dòng)負(fù)債，如因債權(quán)人特殊原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)，計(jì)入營業(yè)外收入。

第三章  流動(dòng)資產(chǎn)

第八條  流動(dòng)資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。

第九條  其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。

第十條  應(yīng)收及預(yù)付工程款包括應(yīng)收工程款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用、預(yù)付分包工程款、預(yù)付分包備料款。

第十一條  企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0.3-0.5％計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。

企業(yè)發(fā)生的壞帳損失沖減壞帳準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。

不計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失計(jì)入管理費(fèi)用；收回已核銷的壞帳沖減管理費(fèi)用。

第十二條  存貨包括主要材料、其他材料  設(shè)備、低值易耗品。

第十三條  存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。

購入的，按買價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、采購管理費(fèi)和稅金等計(jì)價(jià)；

建設(shè)單位供應(yīng)的，按合同確定價(jià)值計(jì)價(jià)；

自制的，按照制造過程中的各項(xiàng)實(shí)際支出計(jì)價(jià)；

委托外單位加工的，按照實(shí)際耗用的原材料或者半成品加運(yùn)雜費(fèi)和加工費(fèi)計(jì)價(jià)；

投資者投入的，按照評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)；

盤盈的，按照同類存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；沒有同類存貨的，按照市價(jià)計(jì)價(jià)。

第十四條  企業(yè)領(lǐng)用或者發(fā)出的存貨，按照實(shí)際成本核算，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法、后進(jìn)先出法等方法確定其實(shí)際成本。

第十五條  企業(yè)領(lǐng)用的材料、低值易耗品，一次或分期攤?cè)牍こ坛杀竞凸芾碣M(fèi)用。

第十六條  企業(yè)對(duì)存貨應(yīng)當(dāng)定期或者不定期盤點(diǎn)，年度終了前必須進(jìn)行一次全面的盤點(diǎn)清查。對(duì)于盤盈、盤虧、毀損以及報(bào)廢的存貨應(yīng)當(dāng)及時(shí)查明原因，分別情況及時(shí)處理。

盤盈的存貨，沖減管理費(fèi)用；

盤虧、毀損和報(bào)廢的存貨，扣除過失人或者保險(xiǎn)公司賠款和殘料價(jià)后，計(jì)入管理費(fèi)用。存貨毀損屬于非常損失部分和除保險(xiǎn)公司賠款和殘料價(jià)后，計(jì)入營業(yè)外支出。

第四章  資產(chǎn)

第十七條  固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。

第十八條  固定資產(chǎn)分為四大類。

一、生產(chǎn)用固定資產(chǎn)，包括房屋有建筑物、施工機(jī)械、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備。

二、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)，包括職工宿舍、招待所、學(xué)校、幼兒園、托兒所、俱樂部、食堂等單位使用的房屋、設(shè)備等固定資產(chǎn)。

三、租出固定資產(chǎn)。

四、未使用固定資產(chǎn)。

第十九條  固定資產(chǎn)按照下列方法計(jì)價(jià)：

購入的，按照買價(jià)加上支出的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)和交納的稅金等計(jì)價(jià)；

自行建造的，按照建造過程中實(shí)際發(fā)生的全部支出計(jì)價(jià)；

在原有固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改、擴(kuò)建的，按照固定資產(chǎn)原價(jià)加上改、擴(kuò)建發(fā)生的支出減去改、擴(kuò)建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價(jià)收入后的余額計(jì)價(jià)；

投資者投入的，按照評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)；

接受捐贈(zèng)的，按照發(fā)票帳單所列金額（無發(fā)票帳單的，按照同類設(shè)備市價(jià)）加上由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、安裝調(diào)試費(fèi)等計(jì)價(jià)；

盤盈的，按照同類固定資產(chǎn)的重置完全價(jià)值計(jì)價(jià)；

企業(yè)購建固定資產(chǎn)交納的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅，計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值。

第二十條  企業(yè)計(jì)提固定資產(chǎn)折舊年限及采用的計(jì)提固定資產(chǎn)折舊方法，嚴(yán)格執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度中有關(guān)規(guī)定。

第二十一條  固定資產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓或清理報(bào)廢的變價(jià)收入扣除清理費(fèi)用后的凈收益與其帳面凈值（固定資產(chǎn)原值減累計(jì)折舊）的差額，計(jì)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。

第二十二條  企業(yè)對(duì)國家資產(chǎn)應(yīng)每年盤點(diǎn)一次。

盤盈的固定資產(chǎn)按照原價(jià)減去估計(jì)折舊的凈收益計(jì)入營業(yè)外收入，盤虧毀損報(bào)廢的固定資產(chǎn)，按其原值扣除累計(jì)折舊、變價(jià)收入、過失人或保險(xiǎn)公司賠償以及殘值后的凈損失，計(jì)入營業(yè)外支出。

第五章  無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)

第二十三條  無形資產(chǎn)是指企業(yè)長(zhǎng)期使用但沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。包括專利權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽(yù)等。

第二十四條  無形資產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)。

購入的按照實(shí)際支付的價(jià)款計(jì)價(jià)；

自行開發(fā)并且申請(qǐng)取得專利的，按照開發(fā)過程中的實(shí)際支出計(jì)價(jià)；

投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照有關(guān)部門評(píng)估確認(rèn)或者合同協(xié)議約定的金額計(jì)價(jià)；

接受捐贈(zèng)的按照發(fā)票帳單所列金額或者同類無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)。

商譽(yù)不得作價(jià)入帳。

企業(yè)出售或轉(zhuǎn)讓商譽(yù)、非專利技術(shù)的計(jì)價(jià)，由法定評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)。

企業(yè)的非專利技術(shù)，不管是自行開發(fā)或外部購入，其費(fèi)用全部列做當(dāng)期費(fèi)用處理。

土地使用權(quán)取得時(shí)無計(jì)價(jià)的不計(jì)價(jià)；有價(jià)取得的，按所發(fā)生的全部費(fèi)用作為土地使用成本，計(jì)入無形資產(chǎn)。

第二十五條  無形資產(chǎn)從開始收益之日起，在有效使用期內(nèi)平均攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。法律合同有規(guī)定的，按規(guī)定確定收益年限。沒有規(guī)定的按最少不得少于十年掌握。無形資產(chǎn)的攤銷直接沖減無形資產(chǎn)帳戶。

第二十六條  遞延資產(chǎn)是指企業(yè)發(fā)生的、不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：開辦費(fèi)、租入固定資產(chǎn)改良工程支出、在用低值易耗品的待攤銷部分。待攤期限在一年以上的其他待攤費(fèi)用。

開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括籌建期間人員的工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及為籌建企業(yè)而發(fā)生的資金匯兌損益、利息等支出。

開辦費(fèi)自生產(chǎn)經(jīng)營的月份次月起，按不得短于5年的期限分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出，在租賃有效期限內(nèi)，分期攤?cè)氤杀净蛘吖芾碣M(fèi)用。

第六章  代管基金

第二十七條  代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房屋公用部門維修基金是專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。

共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施的共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)備、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)游泳池各類球場(chǎng)等。

第二十八條  代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。

代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。

代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。

第二十九條  企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。

管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。

商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。

第三十條  企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

第七章  成本和費(fèi)用

第三十一條  企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。

第三十二條  企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、烯料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

第三十三條  企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)計(jì)入營業(yè)成本。

第三十四條  企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

第三十五條  企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

第三十六條  管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用一次轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，主要包括利息凈支出（利息收入減利息支出）、匯兌凈損失、銀行手續(xù)費(fèi)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、檢查等費(fèi)用。

管理費(fèi)用是指，企業(yè)為管理和組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括；工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、廣告宣傳費(fèi)、差旅交通費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅交通費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、職工取暖費(fèi)、印花稅、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、壞帳損失。

工資主要是指發(fā)給職工的工資、獎(jiǎng)金、加班工資、臨時(shí)工工資、交通費(fèi)、洗理費(fèi)、各種政策性補(bǔ)貼。以上費(fèi)用發(fā)放是先在“應(yīng)付工資”的借方反映，然后按月轉(zhuǎn)入管理費(fèi)中的工資科目。

福利費(fèi)是指按應(yīng)發(fā)職工工資總額的14％計(jì)提的費(fèi)用。主要用于支付職工醫(yī)藥費(fèi)、家屬醫(yī)藥費(fèi)、職工因公負(fù)傷赴外地就醫(yī)路程費(fèi)、職工生活困難補(bǔ)助費(fèi)以及按規(guī)定用于職工集體福利事業(yè)的其他開支。

工會(huì)經(jīng)費(fèi)是指按應(yīng)發(fā)職工工資總額的2％計(jì)提的費(fèi)用，由工會(huì)另行開戶，按工會(huì)規(guī)定開支。

職工教育費(fèi)是指為提高職工文化水平和學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)而支付的費(fèi)用，按應(yīng)發(fā)職工工資總額的1.5％掌握使用。

勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)主要指開支退休職工藥費(fèi)、按規(guī)定提取的統(tǒng)籌金、異地安家補(bǔ)助、職工退休金、六個(gè)月以上的病假人員工資、職工死亡喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、按規(guī)定支付給離退休人員的其他經(jīng)費(fèi)。

退休職工的基本養(yǎng)老金、困難補(bǔ)助在統(tǒng)籌金中沖減。

待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)按照國家規(guī)定交納。

勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)是按規(guī)定發(fā)給職工的各種勞動(dòng)保護(hù)用品的支出。主要包括：工作服、手套、毛巾、服皂等、財(cái)務(wù)人員的保健費(fèi)、防暑降溫費(fèi)等。

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)是企業(yè)為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)支付的費(fèi)用。

交通差旅費(fèi)主要是指職工因公出差而發(fā)生的車船費(fèi)、住宿費(fèi)及各種補(bǔ)貼。

職工取暖費(fèi)是指發(fā)給職工的煤火費(fèi)、暖氣費(fèi)、房管部門收取的公房維修費(fèi)。

第八章  營業(yè)收入、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配

第三十七條  營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

第三十八條  主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共費(fèi)收入、公眾代辦費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施高備進(jìn)行大修等工程施工活動(dòng)所取得的工程結(jié)算收入。

第三十九條  其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)奇怪發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。

企業(yè)支付的商業(yè)用房的有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。

企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

第四十條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議的付款日期確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

第四十一條  企業(yè)利潤(rùn)總額包括營業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。

第四十二條  補(bǔ)貼收入是指國家撥給企業(yè)政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。

第四十三條  營業(yè)利潤(rùn)包括主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。

主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。

營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。

第四十四條  投資凈收益是指投資收益扣作投資損失后的凈額。

投資收益包括：對(duì)外投資分得的利潤(rùn)、股利和債券利息、投資到期收回或者中途轉(zhuǎn)讓取得款項(xiàng)高于帳面價(jià)值的差額、以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在投資單位增加的凈資產(chǎn)中所擁有的數(shù)額等。

投資損失包括對(duì)外投資分擔(dān)的虧損、投資到期收回或者中途轉(zhuǎn)讓取得的款項(xiàng)低于帳面價(jià)值的差額，以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在被投資單位減少的凈資產(chǎn)中所負(fù)擔(dān)的數(shù)額等。

第四十五條  營業(yè)外收支凈額是指營業(yè)外收入減去營業(yè)外支出后的凈額。

營業(yè)外收入包括國家資產(chǎn)的盤盈和出售收益、罰款收入、因債權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)、教育費(fèi)附加返還款等。

營業(yè)外支出包括固定資產(chǎn)盤虧、報(bào)廢、毀損和出售的凈損失、非常損失、公益救濟(jì)性捐贈(zèng)、賠償金、違約金、滯納金和被沒收的財(cái)物損失等。

第四十六條  企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤(rùn)等彌補(bǔ)，下一年度利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)，五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的用稅后利潤(rùn)等彌補(bǔ)。

第四十七條  企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)總額，按照國家規(guī)定做相應(yīng)調(diào)整后，依法繳納所得稅。

第四十八條  企業(yè)繳納所得稅后的利潤(rùn)，除國家另有規(guī)定者外，按照下列順序分配：

（一）被沒收的財(cái)物損失，支付各種稅收的滯納金和罰款。

（二）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。

（三）提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前兩項(xiàng)的10％提取，盈余公積金達(dá)到注冊(cè)資金50％時(shí)可不再提取。

（四）提取公益金。

（五）向投資者分配利潤(rùn)。企業(yè)以前年度末分配的利潤(rùn)，可以并入本年度向投資者分配。

第四十九條  股份有限公司提取公益金后，按照下列順序分配：

（一）支付優(yōu)先股股利。

（二）提取任意盈余公積金。任意盈余公積金按照公司章程或者股東會(huì)決議提取和使用。

（三）支付普通股股利。

企業(yè)當(dāng)年無利潤(rùn)時(shí)，不得分配股利，但在用盈余公積金彌補(bǔ)虧損后，經(jīng)股東會(huì)特別決議可以按照不超過股票面值6％的比率用盈余公積金分配股利，在分配股利后，企業(yè)法定盈余公積金不得低于注冊(cè)資金的25％。

第五十條  盈余公積金可用于彌補(bǔ)虧損或用于轉(zhuǎn)增資本金，但轉(zhuǎn)增資本金后，企業(yè)的法定盈余公積金一般不得低于注冊(cè)資金的25％。

第五十一條  公益金主要用于企業(yè)的職工集體福利支出。

第九章  對(duì)外投資

第五十二條  企業(yè)根據(jù)國家法律、法規(guī)規(guī)定，可以采用貨幣資金、實(shí)物、無形資產(chǎn)等方式向其他單位投資。包括短期投資和長(zhǎng)期投資。

企業(yè)不得以國家專項(xiàng)儲(chǔ)備的物資以及國家規(guī)定不得用于對(duì)外投資的其他財(cái)產(chǎn)向其他單位投資。

第五十三條  企業(yè)的對(duì)外投資，按照下列原則確定：

以現(xiàn)金、存款等貨幣資金方式對(duì)外投資的，按照實(shí)際支付的金額計(jì)價(jià)。

以實(shí)物、無形資產(chǎn)方式向其他單位投資的，按照評(píng)估確認(rèn)或合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)或合同、協(xié)議約定的價(jià)值與其帳面凈值的差額，計(jì)入資本公積金。

企業(yè)認(rèn)購的債券，按照實(shí)際支付的價(jià)款計(jì)價(jià)。實(shí)際支付款項(xiàng)中含有應(yīng)計(jì)利息的，按照扣除應(yīng)計(jì)利息后的差額計(jì)價(jià)。