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篇1

耕地占用稅實施細(xì)則最新版

第一條

根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》(以下簡稱條例)，制定本細(xì)則。

第二條

條例所稱建房，包括建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物。農(nóng)田水利占用耕地的,不征收耕地占用稅。

第三條

占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，視同占用耕地征收耕地占用稅。

第四條

經(jīng)申請批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人;農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請人。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實際用地人。

第五條

條例第四條所稱實際占用的耕地面積，包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。

第六條

各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅的平均稅額，按照本細(xì)則所附的《各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表》執(zhí)行?？h級行政區(qū)域的適用稅額，按照條例、本細(xì)則和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

第七條

條例第七條所稱基本農(nóng)田，是指依據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的耕地。

第八條

條例第八條規(guī)定免稅的軍事設(shè)施，具體范圍包括：

(一)地上、地下的軍事指揮、作戰(zhàn)工程;

(二)軍用機(jī)場、港口、碼頭;

(三)營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗場;

(四)軍用洞庫、倉庫;

(五)軍用通信、偵察、導(dǎo)航、觀測臺站和測量、導(dǎo)航、助航標(biāo)志;

(六)軍用公路、鐵路專用線，軍用通訊、輸電線路，軍用輸油、輸水管道;

(七)其他直接用于軍事用途的設(shè)施。

第九條

條例第八條規(guī)定免稅的學(xué)校，具體范圍包括縣級以上人民政府教育行政部門批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、學(xué)歷性職業(yè)教育學(xué)校以及特殊教育學(xué)校。學(xué)校內(nèi)經(jīng)營性場所和教職工住房占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十條

條例第八條規(guī)定免稅的幼兒園，具體范圍限于縣級人民政府教育行政部門登記注冊或者備案的幼兒園內(nèi)專門用于幼兒保育、教育的場所。

第十一條

條例第八條規(guī)定免稅的養(yǎng)老院，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場所。

第十二條

條例第八條規(guī)定免稅的醫(yī)院，具體范圍限于縣級以上人民政府衛(wèi)生行政部門批準(zhǔn)設(shè)立的醫(yī)院內(nèi)專門用于提供醫(yī)護(hù)服務(wù)的場所及其配套設(shè)施。醫(yī)院內(nèi)職工住房占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十三條

條例第九條規(guī)定減稅的鐵路線路，具體范圍限于鐵路路基、橋梁、涵洞、隧道及其按照規(guī)定兩側(cè)留地。專用鐵路和鐵路專用線占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十四條

條例第九條規(guī)定減稅的公路線路，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道和屬于農(nóng)村公路的村道的主體工程以及兩側(cè)邊溝或者截水溝。

專用公路和城區(qū)內(nèi)機(jī)動車道占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十五條

條例第九條規(guī)定減稅的飛機(jī)場跑道、停機(jī)坪，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的民用機(jī)場專門用于民用航空器起降、滑行、停放的場所。

第十六條

條例第九條規(guī)定減稅的港口，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的港口內(nèi)供船舶進(jìn)出、停靠以及旅客上下、貨物裝卸的場所。

第十七條

條例第九條規(guī)定減稅的航道，具體范圍限于在江、河、湖泊、港灣等水域內(nèi)供船舶安全航行的通道。

第十八條

條例第十條規(guī)定減稅的農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，是指農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)在戶口所在地按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)占用耕地建設(shè)自用住宅。

農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，原宅基地恢復(fù)耕種，凡新建住宅占用耕地不超過原宅基地面積的，不征收耕地占用稅;超過原宅基地面積的，對超過部分按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。

第十九條

條例第十條所稱農(nóng)村烈士家屬，包括農(nóng)村烈士的父母、配偶和子女。

第二十條

條例第十條所稱革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，其標(biāo)準(zhǔn)按照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條

根據(jù)條例第十一條的規(guī)定，納稅人改變占地用途，不再屬于免稅或減稅情形的，應(yīng)自改變用途之日起30日內(nèi)按改變用途的實際占用耕地面積和當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳稅款。

第二十二條

條例第十三條所稱臨時占用耕地，是指納稅人因建設(shè)項目施工、地質(zhì)勘查等需要，在一般不超過2年內(nèi)臨時使用耕地并且沒有修建永久性建筑物的行為。

第二十三條

因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的，比照條例第十三條規(guī)定的臨時占用耕地的情況，由造成損毀的單位或者個人繳納耕地占用稅。超過2年未恢復(fù)耕地原狀的，已征稅款不予退還。

第二十四條

條例第十四條所稱林地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地、跡地、苗圃等，不包括居民點內(nèi)部的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內(nèi)的林木用地，以及河流、溝渠的護(hù)堤林用地。

第二十五條

條例第十四條所稱牧草地，包括天然牧草地、人工牧草地。

第二十六條

條例第十四條所稱農(nóng)田水利用地，包括農(nóng)田排灌溝渠及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

第二十七條

條例第十四條所稱養(yǎng)殖水面，包括人工開挖或者天然形成的用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

第二十八條

條例第十四條所稱漁業(yè)水域灘涂，包括專門用于種植或者養(yǎng)殖水生動植物的海水潮浸地帶和灘地。

第二十九條

占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，適用稅額可以適當(dāng)?shù)陀诋?dāng)?shù)卣加酶氐倪m用稅額，具體適用稅額按照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

第三十條

條例第十四條所稱直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施，是指直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。具體包括：儲存農(nóng)用機(jī)具和種子、苗木、木材等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的倉儲設(shè)施;培育、生產(chǎn)種子、種苗的設(shè)施;畜禽養(yǎng)殖設(shè)施;木材集材道、運材道;農(nóng)業(yè)科研、試驗、示范基地;野生動植物保護(hù)、護(hù)林、森林病蟲害防治、森林防火、木材檢疫的設(shè)施;專為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎(chǔ)設(shè)施;農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必需的食宿和管理設(shè)施;其他直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施。

第三十一條

經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當(dāng)天。

第三十二條

納稅人占用耕地或其他農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)在耕地或其他農(nóng)用地所在地申報納稅。

第三十三條

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政、稅務(wù)主管部門應(yīng)當(dāng)將本省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的耕地占用稅具體實施辦法報送財政部和國家稅務(wù)總局。

篇2

［關(guān)鍵詞］油田;生產(chǎn)建設(shè)用地;地方經(jīng)濟(jì);發(fā)展;矛盾

［中圖分類號］F426［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）22-0138-02

在我國,巨大的人口壓力使18億畝基本農(nóng)田的紅線已成為土地分類規(guī)劃的界線,有限的土地資源讓油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地大量需求的矛盾不斷出現(xiàn)。油田企業(yè)必須正確認(rèn)識這些矛盾,同時積極采取措施解決好發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾,實現(xiàn)油地互補(bǔ)、和諧共贏。

1解析油田生產(chǎn)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展矛盾的意義土地是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分,對油田企業(yè)來說,土地更是重要的生產(chǎn)資料。中原油田東濮區(qū)塊位于“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”范圍內(nèi),主要分布在河南省濮陽市、開封市、安陽市,山東省聊城市、菏澤市等地,涉及區(qū)域具有點多、線長、面廣、人口稠密、占用基本農(nóng)田多等特點,每年還有大量的新增建設(shè)用地。隨著地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,土地資源供需矛盾日益突出,油田作為國有大企業(yè),需要不斷提高對土地資產(chǎn)管理重要性的認(rèn)識,努力提高土地資源利用效率,推動油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念的根本轉(zhuǎn)變,正確對待、認(rèn)真分析油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展間的矛盾,加強(qiáng)與地方政府溝通協(xié)商,積極采取應(yīng)對措施,這對合理利用土地資源,最終實現(xiàn)油田地方和諧共贏,具有特別重要的現(xiàn)實意義。

2油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾表現(xiàn)

21農(nóng)民人均耕地面積小,侵占井場道路現(xiàn)象時有發(fā)生

“人多地少”是中國的基本國情,中原地區(qū)人口稠密,人均耕地面積小的矛盾更為突出。以濮陽市范縣濮城鎮(zhèn)為例,該鎮(zhèn)39個村,有油田油水井1266口,計量站45座,油田征地面積4308畝,管線、設(shè)備臨時占地600畝,該鎮(zhèn)人均耕地面積還不足8分地,遠(yuǎn)低于全國人均138畝水平。由于油區(qū)農(nóng)戶耕地面積小,為增加收入,方便生產(chǎn),部分油區(qū)農(nóng)戶將農(nóng)作物種植在油田已征井場、道路內(nèi),將麥垛、糞肥、生產(chǎn)材料堆放在油田已征井場、道路上,甚至有的農(nóng)戶將房屋、養(yǎng)殖場建在油田已征地、油氣管線上,形成極大的安全隱患。為確保安全生產(chǎn),油田在生產(chǎn)過程中,必須對違規(guī)占壓油田已征井場道路、油氣管線的附著物進(jìn)行清理,由此也引發(fā)了很多工農(nóng)糾紛,油田從人道主義和維護(hù)油地和諧的角度出發(fā),對部分違規(guī)占壓清理進(jìn)行了適當(dāng)補(bǔ)償。這樣,一方面協(xié)調(diào)工農(nóng)糾紛影響了油田生產(chǎn)時效；另一方面進(jìn)行清理占壓補(bǔ)償增加了油田生產(chǎn)成本。

22地方招商引資,部分新建企業(yè)、開發(fā)區(qū)圈占油田已征地地方政府為促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,加快地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)是非常重要的手段,其間勢必會加大招商引資力度,興建產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。中西部油田所處地區(qū)較東部沿海地區(qū)工業(yè)較落后,過去除油田企業(yè)外,其他大型工業(yè)企業(yè)少,油田進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)時與地方企業(yè)發(fā)生用地矛盾較少,隨著油田不斷開發(fā),井站和油、氣、水管網(wǎng)如同蜘蛛網(wǎng)分布在油區(qū)范圍內(nèi)。近年來,隨著中西部地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展,當(dāng)?shù)胤秸谝?guī)劃招商引資、興建產(chǎn)業(yè)園、新城鎮(zhèn)建設(shè)時發(fā)現(xiàn)油田管網(wǎng)、井站難以繞開,為確保實現(xiàn)招商引資的任務(wù),促進(jìn)地區(qū)工業(yè)多元化發(fā)展,增加稅收,帶動當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè),出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園或其他企業(yè)圈占、侵占油田井場、道路現(xiàn)象,既損害了油田的合法權(quán)益,同時存在著極大的安全隱患。

23地方征收耕地占用稅,退稅程序不暢增加油田成本負(fù)擔(dān)為更好地保護(hù)耕地,督促占地企業(yè)、個人及時恢復(fù)耕地原貌,我國實行征收耕地占用稅。河南省《耕地占用稅暫行條例》實施辦法規(guī)定：濮陽市市區(qū)耕地占用稅每平方米31元；納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅；因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的,由造成損毀的單位或者個人繳納耕地占用稅,自損毀耕地之日起,在2年內(nèi)恢復(fù)耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅。油田在新井鉆井施工要占用較大面積耕地,一般每井在10畝以上,每井交耕地占用稅在20萬元以上。但是一方面因為油田施工井場修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步提高,部分施工井場未達(dá)到地方政府相關(guān)要求；另一方面油田交納的耕地占用稅是地方政府財政稅收的重要組成部分,地方政府尚未確定土地復(fù)墾的驗收標(biāo)準(zhǔn)和方式,理順耕地占用稅退稅機(jī)制。上述原因使得中原油田耕地占用稅退稅工作面臨很大的困難,大大增加了油田生產(chǎn)成本。解決耕地占用稅退稅矛盾,急需耕地占用稅退稅管理走向規(guī)范化、程序化、法制化。

3解決油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展矛盾的對策31加強(qiáng)溝通,合理規(guī)劃,實現(xiàn)油田、地方發(fā)展共贏

油田是沒有圍墻的企業(yè),油水井、計量站、廠礦廣泛分布在油區(qū),油田作為當(dāng)?shù)貒刑卮笮推髽I(yè),有義務(wù)支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,當(dāng)?shù)胤揭?guī)劃與油田用地發(fā)生沖突時,油田應(yīng)積極與地方政府相關(guān)部門結(jié)合,做好涉油區(qū)域開發(fā)規(guī)劃工作,在保護(hù)好油田已征井場道路前提下,盡可能的配合地方政府實施新規(guī)劃,同時對油氣水管線進(jìn)行標(biāo)識,確保其他企業(yè)在安全距離之外,杜絕安全隱患。當(dāng)油田進(jìn)行新區(qū)塊開發(fā)或是管網(wǎng)改造時,也應(yīng)與地方政府充分結(jié)合,合理規(guī)劃油水井、管線布局,努力做到集約節(jié)約用地,提高土地利用效率,盡量為地方留下更多的土地開發(fā)空間,從而實現(xiàn)鞏固增強(qiáng)油地情感,密切油地關(guān)系,為構(gòu)建和諧油區(qū)帶來長遠(yuǎn)動力。

32摸清家底,抓好基礎(chǔ),維護(hù)油田已征土地合法權(quán)益

中原油田成立三十多年來,每年都要征用大量的建設(shè)用地,這些土地資產(chǎn)是油田企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分,抓好土地基礎(chǔ)管理,維護(hù)油田已征地合法權(quán)益需要做到“三個到位”：一是意識到位。油田企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)土地資產(chǎn)管理意識,避免因土地界限不清、資料不全引起土地爭議和糾紛問題,給油田帶來無可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。2012年中原油田土地管理辦公室組織開展了油田土地資產(chǎn)清查工作,全面統(tǒng)計油田所屬單位用地基本情況、征地成本、稅費繳納情況、相應(yīng)地面資產(chǎn)情況、用地手續(xù)情況,摸清油田土地具體權(quán)屬,明確土地資產(chǎn)狀況,杜絕油田土地丈量不準(zhǔn)、界限不清、資料不全、歸檔不及時、內(nèi)容不規(guī)范等現(xiàn)象。

二是組織到位。建立健全土地管理機(jī)構(gòu),注重把業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心較強(qiáng)的人員充實到土地管理崗位上來并保持相對穩(wěn)定。加強(qiáng)對土地管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),深刻理解和領(lǐng)會有關(guān)土地管理的法律法規(guī),促進(jìn)土地管理工作的創(chuàng)新發(fā)展。

三是制度到位。應(yīng)按照有關(guān)土地管理法的要求,結(jié)合企業(yè)自身實際制定一套系統(tǒng)的、完整的土地管理制度,使土地管理人員在開展工作時對遇到的新情況、新問題能夠有章可循,得以圓滿解決。中原油田土地管理辦公室制定了《中原油田土地管理辦法》、《中原油田新增建設(shè)用地管理實施細(xì)則》、《中原油田土地處置管理實施細(xì)則》和《中原油田土地管理責(zé)任目標(biāo)考核細(xì)則》(一法三則),建立起了較為完善的土地管理制度體系。

33嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范管理,確?！凹s節(jié)約”生產(chǎn)用地油田企業(yè)占用土地數(shù)量巨大,而且每年用量不斷增加,抓好節(jié)約用地工作尤其重要。油田生產(chǎn)建設(shè)用地應(yīng)在確保生產(chǎn)正常進(jìn)行的前提下,盡量選用廢舊井場占地、劣質(zhì)地、荒地,少占用耕地和農(nóng)田,要嚴(yán)格執(zhí)行施工占地標(biāo)準(zhǔn),不允許超標(biāo)占地。為規(guī)范各項施工占地,中原油田印發(fā)了《中原油田臨時用地管理細(xì)則》,其中對鉆井、管線電纜施工、各類作業(yè)施工占地面積做出明確要求,日常通過開展“三不”檢查(不通知、不定時、不定點),督察各單位施工占地情況,2011年,中原油田通過嚴(yán)格執(zhí)行臨時用地范圍和標(biāo)準(zhǔn),充分利用周邊已征土地、廢棄老井場、老水淹地,控制用地規(guī)模,鉆井、壓裂等施工利用老井場、老水淹地162井次,減少臨時占用耕地196畝,減少青苗賠償264萬元、減少耕地占用稅430萬元。

34明確流程,嚴(yán)格落實,提高耕地占用稅退稅率

解決好耕地占用稅退稅問題,一是要積極與地方政府溝通協(xié)調(diào),理順耕地占用稅退稅機(jī)制,促成耕地占用稅退稅程序以紅頭文的下發(fā),確定土地復(fù)墾的驗收標(biāo)準(zhǔn)和方式,使繳退耕地占用稅工作走向規(guī)范化、程序化、法制化,努力實現(xiàn)耕地占用稅退稅目標(biāo)。二是要嚴(yán)格督導(dǎo)和考核臨時用地管理各項辦法的執(zhí)行情況,特別是加大對臨時用地標(biāo)準(zhǔn)、耕作層土壤剝離并集中堆放、回填土的覆土深度的檢查力度。三是加大臨時用地復(fù)墾退耕力度,油田各基層生產(chǎn)單位在施工前要要制訂土地復(fù)墾方案,臨時用地使用后及時組織隊伍進(jìn)行復(fù)墾,特別是加強(qiáng)對復(fù)墾施工隊伍的監(jiān)控,形成油田土地部門、被占地村民、農(nóng)業(yè)技術(shù)部門從事前到事后的全方位監(jiān)督,復(fù)墾施工單位取得地方有關(guān)部門出具的土地復(fù)墾驗收合格證明后,油田再對施工費予以結(jié)算。

篇3

第二條本辦法所稱的私人建房是指本縣范圍內(nèi)的自然人、個體工商戶以及個人合伙（不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）出資建設(shè)的房屋。

以上出資建房的自然人、個體工商戶及個人合伙各方統(tǒng)稱為建房人。

第三條為建房人提供建筑勞務(wù)（包括包工包料、包工不包料、按日計酬等各種形式）的單位和個人為本辦法所規(guī)定的建筑業(yè)納稅人，依法負(fù)有納稅義務(wù)。

建房人雇請未辦理稅務(wù)登記或臨時稅務(wù)登記的建筑業(yè)納稅人施工，建房人為扣繳義務(wù)人，依法負(fù)有扣繳稅款義務(wù)。

第四條建房人存在銷售、轉(zhuǎn)讓或承受土地房屋權(quán)屬行為均應(yīng)依照本辦法繳納與房地產(chǎn)有關(guān)的各項稅收。

第五條項目報建過程中，建房人應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提供如下資料：

（一）個人居民身份證或戶口簿的原件及復(fù)印件；

（二）合作建房協(xié)議的原件及復(fù)印件；

（三）取得國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件及復(fù)印件；

（四）取得國有土地使用權(quán)繳納契稅、耕地占用稅的原件及復(fù)印件；

（五）國有土地使用權(quán)證的原件及復(fù)印件；

（六）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

項目報建后，建房人應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提供相關(guān)房屋建設(shè)審批文件的原件及復(fù)印件。房屋竣工驗收后，建房人應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提供房屋驗收單原件及復(fù)印件。

上述資料經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定后，原件退還給建房人，備案資料將作為征稅依據(jù)。

第六條建房人占用耕地新建房屋的，按以下規(guī)定繳納耕地占用稅，計稅依據(jù)以建房人實際占用的耕地面積為準(zhǔn)，其中，農(nóng)村居民住宅為10.50元∕㎡，城鎮(zhèn)居民住宅為21.00元∕㎡，新建非住宅為21.00元∕㎡。

第七條從事私人建房的營業(yè)稅計稅依據(jù)為納稅人取得的營業(yè)額，包括收取的價款及價款以外的各種費用，其營業(yè)額具體為實際建房全部造價(包括材料、水電費用、人工工資等)。

未提供本條第一款規(guī)定的建房造價或雖提供但明顯偏低且無正當(dāng)理由的，建筑業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)由主管地稅機(jī)關(guān)按《征管法》的有關(guān)規(guī)定參照市場價格進(jìn)行核定。

第八條銷售不動產(chǎn)(房屋等)的營業(yè)稅計稅依據(jù)為出賣人向買受人收取的全部價款和價外費用，包括銷售建筑物或構(gòu)筑物的收入和銷售其他土地附著物的收入。

建房人未提供以上收入或雖提供但明顯偏低且無正當(dāng)理由的，其銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅計稅依據(jù)（銷售單價）由主管地稅機(jī)關(guān)按《征管法》的有關(guān)規(guī)定參照市場價格進(jìn)行核定。

第九條轉(zhuǎn)讓土地的營業(yè)稅計稅依據(jù)為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

第十條在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建房屋用于自己居住的，按10.00元∕㎡代扣施工方應(yīng)繳納的建筑業(yè)地方稅收，在縣城規(guī)劃區(qū)外新建房屋用于自己居住的，按5.00元∕㎡執(zhí)行。

第十一條私人建設(shè)非自用房屋，相應(yīng)的納稅人應(yīng)當(dāng)依法繳納下列稅費。

（一）營業(yè)稅

1、建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人取得營業(yè)收入時，按3％的稅率計算繳納；

2、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的納稅人取得銷售不動產(chǎn)收入時，按5％的稅率計算繳納；

3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅的納稅人取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入時，按5％的稅率計算繳納。

（二）城建稅

1、縣城規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)按營業(yè)稅稅額的5％計算繳納；

2、農(nóng)村按營業(yè)稅稅額的1％計算繳納。

（三）教育費附加及地方教育附加費：

1、教育費附加按營業(yè)稅稅額的3％計算繳納；

2、地方教育附加費按營業(yè)稅稅額的1.5％計算繳納。

（四）個人所得稅

建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅納稅人、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅納稅人，按計稅營業(yè)額的2％附征。

（五）土地增值稅

1、銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按計稅營業(yè)額的5%進(jìn)行附征；

2、銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等按計稅營業(yè)額的6%進(jìn)行附征；

3、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按計稅營業(yè)額的6％進(jìn)行附征。

（六）印花稅

1、建筑工程承包合同印花稅按承包金額的0.3‰計征；

2、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入的0.5‰計征；

3、購銷合同印花稅依據(jù)購料金額的70％按0.3‰計征。

（七）資源稅

提供建筑應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，在建筑過程中使用未稅礦產(chǎn)品的，按建筑面積0.8元∕㎡計征。

第十二條建房人銷售房屋時，應(yīng)積極協(xié)助地稅機(jī)關(guān)征收購房人繳納契稅的工作。

購房人應(yīng)繳納的契稅按實際成交價格的4％計算繳納。

對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1％的稅率征收契稅。

本條所稱的成交價格是指房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

第十三條建房人應(yīng)憑納稅人在縣地方稅務(wù)局開具的建筑安裝業(yè)發(fā)票支付工程價款。凡為納稅人提供方便，導(dǎo)致納稅人未繳、少繳稅款的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第九十三條的規(guī)定，對建房人處未繳、少繳稅款一倍以下的罰款，并向納稅人追繳該項目應(yīng)繳納的稅款。

第十四條納稅人或建房人采取隱瞞實際房價、少報銷售收入等方式未如實申報繳納房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收，違反稅收法律、法規(guī)的，由地稅機(jī)關(guān)依照《征管法》及實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第十五條地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對個人建房者的資料進(jìn)行歸類、保管并登記臺帳，在建房的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全過程跟蹤，對個人建房者提交資料要與各部門進(jìn)行交叉核對，發(fā)現(xiàn)有不一致的地方，應(yīng)及時通知納稅人進(jìn)行處理。

第十六條縣地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)私人建房地方稅收的征收管理，縣國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門協(xié)助地稅機(jī)關(guān)做好私人建房地方稅收征收管理工作。為確保稅收征收到位，相關(guān)部門應(yīng)堅持“先稅后證”原則，即未見地稅機(jī)關(guān)出具的《完稅證明單》，縣國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門不得發(fā)放相關(guān)審批或驗收手續(xù)（含證件）。

第十七條地稅機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格依法征稅，國土、房產(chǎn)部門及其他單位應(yīng)恪守職責(zé)，協(xié)助和配合地稅機(jī)關(guān)做好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收的征收管理工作。對、弄虛作假、，造成稅收流失的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以處理。

第十八條如依據(jù)本辦法規(guī)定而發(fā)生重復(fù)征稅或未發(fā)生稅收而產(chǎn)生征繳的，按《征管法》等法律法規(guī)規(guī)定，納稅人可申請退繳稅款。

篇4

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理基本內(nèi)涵及原則

房地產(chǎn)稅收一體化管理，是指對我縣范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓(含劃撥地補(bǔ)繳土地出讓金后的出讓、轉(zhuǎn)讓行為)、房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括存量房)、房屋建筑安裝、房屋（含門面）租賃所涉及的各項稅收，具體包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、建材增值稅、契稅、耕地占用稅等稅種，按照“部門配合、信息共享、先稅后證、項目跟蹤、過錯追究”的原則，實行一體化征收管理。

二、房地產(chǎn)稅收一體化管理工作基本要求

（一）明確工作程序。各相關(guān)職能部門要按照“先稅后證”原則，在辦理有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)手續(xù)時依法把住房地產(chǎn)稅收關(guān)口，在現(xiàn)有辦證程序流程中增加提供《縣契稅、耕地占用稅結(jié)算證明單》、《縣國家稅務(wù)局房地產(chǎn)稅收結(jié)算證明單》、《縣地方稅務(wù)局房地產(chǎn)稅收結(jié)算證明單》等納稅證明資料。對未按規(guī)定繳納稅款的，堅決不予辦證。

（二）明確部門職責(zé)?？h國土資源局負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的稅收征繳情況審查把關(guān)。在辦理《土地使用證》時，必須憑財稅部門出具的《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》方能辦證?？h規(guī)劃局負(fù)責(zé)建安營業(yè)稅及附加、資源稅、個人所得稅、建材增值稅、印花稅等相關(guān)稅收的把關(guān)。在工程項目放線和辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時必須憑財稅部門開具的《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》方能辦證。其中，私人建房在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（附本）前必須按單位面積造價一次性全額繳納建安營業(yè)稅及附加、建材增值稅、資源稅、個人所得稅、印花稅等相關(guān)稅收；單位和房地產(chǎn)開發(fā)商建房按單位面積造價的一定比例繳納建安營業(yè)稅及附加、建材增值稅、資源稅、個人所得稅、印花稅等相關(guān)稅收。在辦理規(guī)劃驗收和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）前必須結(jié)清剩余稅款。縣房產(chǎn)局負(fù)責(zé)新建房、存量房交易稅收征繳情況審查把關(guān)和行政、事業(yè)單位門面出租稅收代征。在辦理《房屋所有權(quán)證》和權(quán)屬變更相關(guān)證照時必須要求納稅人向財稅部門繳清銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅等所有稅款，并且憑財稅部門開具的《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》方能辦證。屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)建房，辦理規(guī)劃、房產(chǎn)、國土手續(xù)的，按屬地納稅的原則，由所在地財稅部門依法征收，并出具《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》，縣各職能部門憑《房地產(chǎn)稅收一體化管理完稅證明單》才能辦理相關(guān)手續(xù)。各職能部門把關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)所屬的房地產(chǎn)稅收，其工作經(jīng)費由縣財政和鎮(zhèn)財政各支付50%。

（三）實行信息共享。財稅部門和相關(guān)職能部門要加強(qiáng)溝通和協(xié)作，積極創(chuàng)造條件，建立健全信息共享的有效機(jī)制，確保信息資源共享。縣國土資源管理部門要向財稅部門提供現(xiàn)有的地籍資料和相關(guān)地價資料，內(nèi)容包括權(quán)利人名稱、土地權(quán)屬狀況、等級、價格等情況資料。縣發(fā)改部門在建設(shè)項目立項后，要向財稅部門提供建設(shè)項目立項審批、計劃核準(zhǔn)通知?？h規(guī)劃部門要向財稅部門提供建設(shè)工程規(guī)劃放線單位信息和住房容積率等信息，內(nèi)容包括開發(fā)方名稱、承建方名稱、容積率、坐落地址、房屋建筑面積。規(guī)劃部門須憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供稅務(wù)登記證辦理工程規(guī)劃放線等事項?？h房產(chǎn)部門應(yīng)向財稅部門提供商品房開發(fā)、房屋預(yù)（銷）售、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)分地段均價等相關(guān)信息、產(chǎn)權(quán)登記信息及存量房權(quán)屬變更登記清冊。人民銀行要按季度將房地產(chǎn)按揭貸款情況提供給財稅部門?？h各職能部門要確定一名專人為信息員，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅收一體化日常管理和相關(guān)資料的傳遞工作，每月10日前將房屋建設(shè)、土地出讓和轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、計劃立項、證照辦理等情況提供給財稅部門。縣財稅部門要確定1名專人與相關(guān)職能部門溝通，專門負(fù)責(zé)稅收政策的宣傳、相關(guān)信息采集和稅款征收入庫。每個季度要召開相關(guān)部門的工作聯(lián)系會議，對房地產(chǎn)一體化工作的各項信息資料進(jìn)行相互審核，查找征管漏洞，提高征管質(zhì)量。

三、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化考核管理

（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

篇5

房地產(chǎn)是一項十分特殊且重要的資產(chǎn)，它是財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)結(jié)合，也是有形和無形資產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合。2006年頒布的中國企業(yè)會計準(zhǔn)則，首次將關(guān)于投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則（《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，以下簡稱“CAS3”）引入準(zhǔn)則體系中。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的引入有利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實際構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的貢獻(xiàn)情況。

從理論上分析，新會計準(zhǔn)則體系全面引入公允價值計量模式，將會對上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績產(chǎn)生一定影響。新準(zhǔn)則體系對投資性房地產(chǎn)引用公允價值計量模式，明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量及其信息披露，規(guī)定了投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式。就當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場而言，投資性房地產(chǎn)的公允價值均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價。因此，企業(yè)如果采用公允價值計量模式，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤會有大幅提高。而且，在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷，也會增加當(dāng)年利潤。因此，企業(yè)采用公允價值模式有調(diào)節(jié)利潤的動機(jī)和可能。

筆者從深滬兩市上市公司中選取了65家房地產(chǎn)類企業(yè)，對其2007年年報中披露的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用的計價模式進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)：1、80%左右的公司選用成本模式計量投資性房地產(chǎn)；2、15%左右的公司沒有投資性房地產(chǎn)項目，也未在附注中披露計量模式。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)房地產(chǎn)公司并沒有采用能使上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史成本計量模式，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。

為此我們走訪了一些上市公司和會計師事務(wù)所，了解到企業(yè)采用成本模式的主要原因如下：

公允價值較難取得

財政部會計準(zhǔn)則委員會《企業(yè)會計準(zhǔn)則實施問題專家意見》規(guī)定，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在符合新準(zhǔn)則規(guī)定的條件下，才允許采用公允價值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

就我國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展水平來看，大多數(shù)地區(qū)都難以達(dá)到上述條件。而大部分具備一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在全國各地都有項目，即使其在某些大城市的項目具備采用公允價值的條件，但由于在其他城市的項目達(dá)不到條件也無法采用。

與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則相比，新會計準(zhǔn)則確定投資性房地產(chǎn)公允價值的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，新會計準(zhǔn)則要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格等其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，上述規(guī)定對部分A+H公司可能造成財務(wù)報表差異，從而使得公允價值的使用更加有限。

稅收政策尚不明確

房地產(chǎn)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅以及所得稅等。新會計準(zhǔn)則的變化，必然使得會計準(zhǔn)則和稅法兩者在對收益、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時間和范圍上的差異產(chǎn)生新的變化。對于目前我國大部分與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種，如果采用公允價值模式，它們的計稅依據(jù)并未受到影響。例如，城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的計稅依據(jù)是占用土地的面積，印花稅根據(jù)合同的金額征稅，而契稅的計稅依據(jù)是成交價格或互換房地產(chǎn)的價格差額。營業(yè)稅的稅收政策是在一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)時，計稅依據(jù)為取得的全部價款和價外費用?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入；按租金收入的12%或者按房產(chǎn)的原值減去10～30%的扣除值后的余值為計稅基數(shù),稅率為1.2%（在實際操作過程中，一般公司多采用后一種方法）。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可能給稅收及稅制帶來的影響是，區(qū)分投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)可能導(dǎo)致原來計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨等科目的房地產(chǎn)，若是用于投資目的，現(xiàn)在應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)科目。同時，計入投資性房地產(chǎn)科目的房地產(chǎn)不再單一地采用歷史成本計量。但是稅法上并未區(qū)分投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)，也沒有區(qū)別對待經(jīng)營性房地產(chǎn)和非營業(yè)性房地產(chǎn)。

國家稅務(wù)總局國稅發(fā)（2006）31號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》第六條規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)”。文件還規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)”。

上述規(guī)定只提到了固定資產(chǎn)，而沒有涉及投資性房地產(chǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)相對于用于出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品來講性質(zhì)上相近，因此應(yīng)適用于投資性房地產(chǎn)。但上述文件對于先出租后出售的界定并不明確，沒有對產(chǎn)權(quán)、出租時間等進(jìn)行解釋，導(dǎo)致實務(wù)中各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行不一，企業(yè)也無所適從。

新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計量時采用公允價值模式。如果在公允價值模式下，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值。企業(yè)因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交稅，以及是否可用于利潤分配，由于財政部尚未作出詳細(xì)說明，國家稅務(wù)總局當(dāng)時并沒有出臺相關(guān)的所得稅法的實施條例，因此大部分房地產(chǎn)企業(yè)都持觀望態(tài)度。

另外，在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前，會計制度只允許通過按期計提折舊的方式對房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量時，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。現(xiàn)行稅法規(guī)定，按照稅法規(guī)定的年限和折舊方法對房地產(chǎn)計提的折舊或進(jìn)行攤銷所產(chǎn)生的費用，可以在稅前列支，計算應(yīng)納稅所得額。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量后，每年對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值將得到重估。如果投資性房地產(chǎn)得到增值的部分稅法要求征稅，那么必然大幅影響房地產(chǎn)企業(yè)損益。因此，在新的所得稅實施細(xì)則未出臺前（2008年1月1日起實施的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中第五十六條中對涉及投資性房地產(chǎn)的涉稅事項進(jìn)行了規(guī)定：企業(yè)的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。企業(yè)持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確定損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)），大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量就不難理解了。

企業(yè)防范風(fēng)險的需要

篇6

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)管理 避稅措施 涉稅管理

我國的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的成長，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時代已經(jīng)過去了，為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實力，從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。

從國稅發(fā)[2003]83號、國稅發(fā)[2006]31號到新企業(yè)所得稅法實施后的國稅發(fā)[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會松動，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗。另外，很多老總對企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項不能及時有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對降低企業(yè)運營成本尤其重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施

房地產(chǎn)企業(yè)相對繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務(wù)可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。

(2)在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計公司、綠化公司多列費用。

(3)在國外設(shè)立設(shè)計公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運用甲方供材以加大成本。

(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。

(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項始終貫穿于土地取得、立項、建設(shè)、銷售、出租、項目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費主要有十種：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。

(一)代收款項的稅務(wù)處理

1、營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，營業(yè)額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費。準(zhǔn)確區(qū)分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：

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土地租賃增值稅怎么交

一、把握兩個概念

(1)增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目等。

二、掌握稅率

土地增值稅實行的是四級超率累進(jìn)稅率：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。

三、確定應(yīng)稅收入

包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。

四、確定扣除項目

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費;(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內(nèi)計算扣除，否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內(nèi)計算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。

五、計算方法

首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計算。

舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?

計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬元)

取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)

房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：0.5×80+5200×5%=300(萬元)

轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)

加計扣除金額：5200×20%=1040(萬元)

扣除項目合計：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)

六、會計處理

1.轉(zhuǎn)讓取得收入時：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08

2.實際上交時：

借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08

貸：銀行存款 2467.08

土地租賃增值稅扣除項目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。(P186-8)

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

上述利息超過國家上浮標(biāo)準(zhǔn);超標(biāo)利息及罰息不得扣除。

2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

土地租賃增值稅主要特點

(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

(2)征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

(3)實行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

(4)實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

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3.租賃土地誰繳稅

篇8

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府而不是由國家權(quán)威機(jī)關(guān)(房管部門)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實際就是一些農(nóng)村集體組織或者開發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在農(nóng)村集體上地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)應(yīng)該說是具有一定合理性的，

對政府有關(guān)管理職能部門來說小產(chǎn)權(quán)實上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比農(nóng)業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對政府、購房者和農(nóng)民來說，其實是一個多嬴的結(jié)果，本文主要不是討論小產(chǎn)權(quán)房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置的涉稅問題。

二、小產(chǎn)權(quán)房處置是否涉稅

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置(包括修建、分配、轉(zhuǎn)止、市場交易等處理與安置)情況比較復(fù)雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：

第一種，由農(nóng)村村委會統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權(quán)的村民，由村委會制定一定的收費標(biāo)準(zhǔn)向村民收取“購房”費用，這種小產(chǎn)權(quán)房處置實質(zhì)上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業(yè)稅稅目“服務(wù)業(yè)”中的業(yè)，營業(yè)額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務(wù)局重慶市財政局關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關(guān)地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號)第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營業(yè)稅及附加稅費。

第二種，就是對小產(chǎn)權(quán)房的違法買賣行為。原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

對這種小產(chǎn)權(quán)房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：

一種意見：不征稅。理由：既然轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應(yīng)該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據(jù)。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號第十條規(guī)定的條件：對庫區(qū)地方政府、開發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開發(fā)性建房等形式建設(shè)安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費。庫區(qū)移民轉(zhuǎn)讓移民安置房，免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費。當(dāng)然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，

第二種意見：應(yīng)該征稅。目前，我國還正處在法制建設(shè)逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認(rèn)定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進(jìn)一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環(huán)境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業(yè)性收入”征稅的原則。

“公開性”是營業(yè)性收入的一個基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應(yīng)該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機(jī)關(guān)的偵查或調(diào)查才能掌握，如：虛開發(fā)票取得的手續(xù)費收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對只違反某一個法律規(guī)范的“公開性”的營業(yè)性收入是應(yīng)該征稅的，如：無證經(jīng)營行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務(wù)登記證，但取得的營業(yè)性收入還是應(yīng)該征收有關(guān)稅收。筆者傾向于第二種意見。

三、小產(chǎn)權(quán)房處置怎么征稅

現(xiàn)行“商品房”即大產(chǎn)權(quán)房或稱全部產(chǎn)權(quán)房的處置涉及的稅種：有購置開發(fā)土地使用權(quán)的契稅、耕地占用稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。

在此，本文只重點對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置按照什么稅目征收營業(yè)稅這方面來進(jìn)行進(jìn)一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：

一種觀點：應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷售，征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，這在國家稅務(wù)總局對某省級地稅局請示的一個答復(fù)中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來看，購房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，

另一種觀點：不應(yīng)該按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。但到底應(yīng)該按照什么稅目征收營業(yè)稅呢?

姑且不妨先引入會計準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流人，本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)，(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認(rèn)。

在政策還未明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會計準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規(guī)定“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅

法精神，在計算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財務(wù)、會計規(guī)定計算。”已有此規(guī)定，眾所周知，銷售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過產(chǎn)手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險沒有轉(zhuǎn)移給購貨方。也就是說，在會計上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷售”在稅法上也不符合《營業(yè)稅稅目注釋》有關(guān)銷售不動產(chǎn)的定義(銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。)

稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟(jì)法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實質(zhì)。那么。小產(chǎn)權(quán)房處置的實質(zhì)是究竟什么呢?

筆者認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物”視同銷售不動產(chǎn)這項規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，“購買者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。對于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來說，實質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用(租金)。

《營業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋，物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)?！逗贤ā返诙僖皇l中對租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產(chǎn)權(quán)房“銷售”實質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)

對已實際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費便有了法律依據(jù)。

下一步，應(yīng)探討一次性取得小產(chǎn)權(quán)房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅問題：

《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”從《實施細(xì)則》來看，收取的一次性費用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時間就是實際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營業(yè)稅金及附加稅費。

但還有一個問題，就是《合同法》規(guī)定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。

筆者認(rèn)為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質(zhì)的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進(jìn)行，一筆收入無法準(zhǔn)確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開法律形式，在實際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。

結(jié)論：即小產(chǎn)權(quán)房處置應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”中的租賃業(yè)來核定征收營業(yè)稅金及其附加稅費。只有這樣，才能最大限度地減少執(zhí)法風(fēng)險和納稅爭議，對小產(chǎn)權(quán)房“銷售”征稅才更加合法。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機(jī)制,對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎(chǔ),但市場配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場經(jīng)濟(jì)中的一個子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對較強(qiáng)。

1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長,房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

1.3保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗,操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長過快。

2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措

國家兩會的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場價格，理順房地產(chǎn)消費和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實和執(zhí)行年中，我國政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實處。

2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產(chǎn)項目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ泛?，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?。針對各地不?guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進(jìn)行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實土地出讓合同中有關(guān)竣工時間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法

土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國家稅務(wù)總局和各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項目完工并實現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

2.3徹底清查我國房地產(chǎn)市場中存在的違法行為

建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，在房產(chǎn)市場領(lǐng)域，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧Ω鞣N違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場領(lǐng)域也將對各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長效機(jī)制。

2.4推動住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑

節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時在建筑全生命周期中實現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。

2.5完善房地產(chǎn)法律制度

運用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時期促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長、實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點的法律手段,主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006.

篇10

為了貫徹財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財基字〔1998〕7號），北京市財政局制定了《北京市物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理實施細(xì)則》?，F(xiàn)將市財政局“關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理實施細(xì)則》的通知”（京財建〔1999〕543號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

北京市財政局關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理實施細(xì)則》的通知京財建（1999）543號  一九九九年五月三日通知

市屬各主管局（總公司）、各區(qū)縣財政局、各物業(yè)管理公司：

為了貫徹財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財基字〔1998〕7號），根據(jù)《企業(yè)財務(wù)通則》結(jié)合我市物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，我們制定了《北京市物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理實施細(xì)則》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時向我局反映。

北京市物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理實施細(xì)則

第一章  總則

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康有序的發(fā)展，根據(jù)《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》制定本實施細(xì)則。

第二條  本實施細(xì)則適用于北京市各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。

其他行業(yè)獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本細(xì)則。

第三條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記之日起30日內(nèi)，向主管財政機(jī)關(guān)提交企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)證書、營業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的復(fù)印件。

第四條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)管理制度，完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的各項財務(wù)開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，如實反映企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，依法計算繳納國家稅收，并接受主管財政機(jī)關(guān)的檢查監(jiān)督。

第二章  資金籌集

第五條  企業(yè)籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個人資本金和外商資本金等。

國家資本金為有權(quán)代表國家投資的政府部門或機(jī)構(gòu)投入的資產(chǎn)為國家資本金；

法人單位以其依法可以支配的資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金為法人資本金；

社會個人或者本企業(yè)內(nèi)部職工以個人合法財產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金為個人資本金；

外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和臺灣地區(qū)投資者投入企業(yè)形成的資本金。

第六條  企業(yè)的負(fù)債分為流動負(fù)債和長期負(fù)債。

流動負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付短期債券、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)交稅金、應(yīng)付工資、應(yīng)付投資者利潤、應(yīng)付股利和其他應(yīng)付款、預(yù)收帳款、代收費用、預(yù)提費用，以及從成本、費用中提取的職工福利費等。

第七條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期償還各種流動負(fù)債，如因債權(quán)人特殊原因確實無法支付的應(yīng)付款項，計入營業(yè)外收入。

第三章  流動資產(chǎn)

第八條  流動資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等。

第九條  其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。

第十條  應(yīng)收及預(yù)付工程款包括應(yīng)收工程款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費用、預(yù)付分包工程款、預(yù)付分包備料款。

第十一條  企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0.3-0.5％計提壞帳準(zhǔn)備金，計入管理費用。

企業(yè)發(fā)生的壞帳損失沖減壞帳準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。

不計提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失計入管理費用；收回已核銷的壞帳沖減管理費用。

第十二條  存貨包括主要材料、其他材料  設(shè)備、低值易耗品。

第十三條  存貨按實際成本計價。

購入的，按買價加運雜費、采購管理費和稅金等計價；

建設(shè)單位供應(yīng)的，按合同確定價值計價；

自制的，按照制造過程中的各項實際支出計價；

委托外單位加工的，按照實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費計價；

投資者投入的，按照評估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價值計價；

盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。

第十四條  企業(yè)領(lǐng)用或者發(fā)出的存貨，按照實際成本核算，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、個別計價法、后進(jìn)先出法等方法確定其實際成本。

第十五條  企業(yè)領(lǐng)用的材料、低值易耗品，一次或分期攤?cè)牍こ坛杀竞凸芾碣M用。

第十六條  企業(yè)對存貨應(yīng)當(dāng)定期或者不定期盤點，年度終了前必須進(jìn)行一次全面的盤點清查。對于盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應(yīng)當(dāng)及時查明原因，分別情況及時處理。

盤盈的存貨，沖減管理費用；

盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠款和殘料價后，計入管理費用。存貨毀損屬于非常損失部分和除保險公司賠款和殘料價后，計入營業(yè)外支出。

第四章  資產(chǎn)

第十七條  固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。

第十八條  固定資產(chǎn)分為四大類。

一、生產(chǎn)用固定資產(chǎn)，包括房屋有建筑物、施工機(jī)械、運輸設(shè)備、辦公設(shè)備。

二、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)，包括職工宿舍、招待所、學(xué)校、幼兒園、托兒所、俱樂部、食堂等單位使用的房屋、設(shè)備等固定資產(chǎn)。

三、租出固定資產(chǎn)。

四、未使用固定資產(chǎn)。

第十九條  固定資產(chǎn)按照下列方法計價：

購入的，按照買價加上支出的運輸費、保險費、包裝費、安裝調(diào)試費和交納的稅金等計價；

自行建造的，按照建造過程中實際發(fā)生的全部支出計價；

在原有固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改、擴(kuò)建的，按照固定資產(chǎn)原價加上改、擴(kuò)建發(fā)生的支出減去改、擴(kuò)建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價收入后的余額計價；

投資者投入的，按照評估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價值計價；

接受捐贈的，按照發(fā)票帳單所列金額（無發(fā)票帳單的，按照同類設(shè)備市價）加上由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運輸費、保險費、稅金、安裝調(diào)試費等計價；

盤盈的，按照同類固定資產(chǎn)的重置完全價值計價；

企業(yè)購建固定資產(chǎn)交納的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅，計入固定資產(chǎn)價值。

第二十條  企業(yè)計提固定資產(chǎn)折舊年限及采用的計提固定資產(chǎn)折舊方法，嚴(yán)格執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度中有關(guān)規(guī)定。

第二十一條  固定資產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用后的凈收益與其帳面凈值（固定資產(chǎn)原值減累計折舊）的差額，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。

第二十二條  企業(yè)對國家資產(chǎn)應(yīng)每年盤點一次。

盤盈的固定資產(chǎn)按照原價減去估計折舊的凈收益計入營業(yè)外收入，盤虧毀損報廢的固定資產(chǎn)，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘值后的凈損失，計入營業(yè)外支出。

第五章  無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)

第二十三條  無形資產(chǎn)是指企業(yè)長期使用但沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)。包括專利權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽等。

第二十四條  無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價。

購入的按照實際支付的價款計價；

自行開發(fā)并且申請取得專利的，按照開發(fā)過程中的實際支出計價；

投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照有關(guān)部門評估確認(rèn)或者合同協(xié)議約定的金額計價；

接受捐贈的按照發(fā)票帳單所列金額或者同類無形資產(chǎn)計價。

商譽不得作價入帳。

企業(yè)出售或轉(zhuǎn)讓商譽、非專利技術(shù)的計價，由法定評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)。

企業(yè)的非專利技術(shù)，不管是自行開發(fā)或外部購入，其費用全部列做當(dāng)期費用處理。

土地使用權(quán)取得時無計價的不計價；有價取得的，按所發(fā)生的全部費用作為土地使用成本，計入無形資產(chǎn)。

第二十五條  無形資產(chǎn)從開始收益之日起，在有效使用期內(nèi)平均攤?cè)牍芾碣M用。法律合同有規(guī)定的，按規(guī)定確定收益年限。沒有規(guī)定的按最少不得少于十年掌握。無形資產(chǎn)的攤銷直接沖減無形資產(chǎn)帳戶。

第二十六條  遞延資產(chǎn)是指企業(yè)發(fā)生的、不能全部計入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用。主要包括：開辦費、租入固定資產(chǎn)改良工程支出、在用低值易耗品的待攤銷部分。待攤期限在一年以上的其他待攤費用。

開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用，包括籌建期間人員的工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及為籌建企業(yè)而發(fā)生的資金匯兌損益、利息等支出。

開辦費自生產(chǎn)經(jīng)營的月份次月起，按不得短于5年的期限分期攤?cè)牍芾碣M用。

以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出，在租賃有效期限內(nèi)，分期攤?cè)氤杀净蛘吖芾碣M用。

第六章  代管基金

第二十七條  代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房屋公用部門維修基金是專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。

共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項用于共用設(shè)施的共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)備、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場游泳池各類球場等。

第二十八條  代管基金作為企業(yè)長期負(fù)債管理。

代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲，專款專用，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。

代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。

第二十九條  企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨進(jìn)行實物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方的合同、協(xié)議支付有關(guān)費用（如租賃費、承包費等）。

管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。

商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。

第三十條  企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

第七章  成本和費用

第三十一條  企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。

第三十二條  企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。

直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、烯料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護(hù)費、保安費、綠化維護(hù)費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

第三十三條  企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費計入營業(yè)成本。

第三十四條  企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。

第三十五條  企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用。

第三十六條  管理費用和財務(wù)費用一次轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。

財務(wù)費用是指為籌集資金等理財活動而發(fā)生的費用，主要包括利息凈支出（利息收入減利息支出）、匯兌凈損失、銀行手續(xù)費、會計師事務(wù)所的資產(chǎn)評估、驗資、檢查等費用。

管理費用是指，企業(yè)為管理和組織生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括；工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、財產(chǎn)保險費、辦公費、修理費、低值易耗品攤銷、廣告宣傳費、差旅交通費、業(yè)務(wù)招待費、折舊費、勞動保護(hù)費、差旅交通費、業(yè)務(wù)招待費、折舊費、勞動保護(hù)費、職工取暖費、印花稅、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、壞帳損失。

工資主要是指發(fā)給職工的工資、獎金、加班工資、臨時工工資、交通費、洗理費、各種政策性補(bǔ)貼。以上費用發(fā)放是先在“應(yīng)付工資”的借方反映，然后按月轉(zhuǎn)入管理費中的工資科目。

福利費是指按應(yīng)發(fā)職工工資總額的14％計提的費用。主要用于支付職工醫(yī)藥費、家屬醫(yī)藥費、職工因公負(fù)傷赴外地就醫(yī)路程費、職工生活困難補(bǔ)助費以及按規(guī)定用于職工集體福利事業(yè)的其他開支。

工會經(jīng)費是指按應(yīng)發(fā)職工工資總額的2％計提的費用，由工會另行開戶，按工會規(guī)定開支。

職工教育費是指為提高職工文化水平和學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)而支付的費用，按應(yīng)發(fā)職工工資總額的1.5％掌握使用。

勞動保險費主要指開支退休職工藥費、按規(guī)定提取的統(tǒng)籌金、異地安家補(bǔ)助、職工退休金、六個月以上的病假人員工資、職工死亡喪葬補(bǔ)助費、撫恤費、按規(guī)定支付給離退休人員的其他經(jīng)費。

退休職工的基本養(yǎng)老金、困難補(bǔ)助在統(tǒng)籌金中沖減。

待業(yè)保險費按照國家規(guī)定交納。

勞動保護(hù)費是按規(guī)定發(fā)給職工的各種勞動保護(hù)用品的支出。主要包括：工作服、手套、毛巾、服皂等、財務(wù)人員的保健費、防暑降溫費等。

財產(chǎn)保險費是企業(yè)為財產(chǎn)保險支付的費用。

交通差旅費主要是指職工因公出差而發(fā)生的車船費、住宿費及各種補(bǔ)貼。

職工取暖費是指發(fā)給職工的煤火費、暖氣費、房管部門收取的公房維修費。

第八章  營業(yè)收入、利潤及利潤分配

第三十七條  營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

第三十八條  主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共費收入、公眾代辦費收入和特約服務(wù)收入。

物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施高備進(jìn)行大修等工程施工活動所取得的工程結(jié)算收入。

第三十九條  其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動奇怪發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。

企業(yè)支付的商業(yè)用房的有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。

企業(yè)對商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

第四十條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議的付款日期確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。

第四十一條  企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。

第四十二條  補(bǔ)貼收入是指國家撥給企業(yè)政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。

第四十三條  營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。

主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額。

營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。

其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。

第四十四條  投資凈收益是指投資收益扣作投資損失后的凈額。

投資收益包括：對外投資分得的利潤、股利和債券利息、投資到期收回或者中途轉(zhuǎn)讓取得款項高于帳面價值的差額、以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在投資單位增加的凈資產(chǎn)中所擁有的數(shù)額等。

投資損失包括對外投資分擔(dān)的虧損、投資到期收回或者中途轉(zhuǎn)讓取得的款項低于帳面價值的差額，以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在被投資單位減少的凈資產(chǎn)中所負(fù)擔(dān)的數(shù)額等。

第四十五條  營業(yè)外收支凈額是指營業(yè)外收入減去營業(yè)外支出后的凈額。

營業(yè)外收入包括國家資產(chǎn)的盤盈和出售收益、罰款收入、因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付款項、教育費附加返還款等。

營業(yè)外支出包括固定資產(chǎn)盤虧、報廢、毀損和出售的凈損失、非常損失、公益救濟(jì)性捐贈、賠償金、違約金、滯納金和被沒收的財物損失等。

第四十六條  企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補(bǔ)，下一年度利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)，五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的用稅后利潤等彌補(bǔ)。

第四十七條  企業(yè)實現(xiàn)的利潤總額，按照國家規(guī)定做相應(yīng)調(diào)整后，依法繳納所得稅。

第四十八條  企業(yè)繳納所得稅后的利潤，除國家另有規(guī)定者外，按照下列順序分配：

（一）被沒收的財物損失，支付各種稅收的滯納金和罰款。

（二）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。

（三）提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前兩項的10％提取，盈余公積金達(dá)到注冊資金50％時可不再提取。

（四）提取公益金。

（五）向投資者分配利潤。企業(yè)以前年度末分配的利潤，可以并入本年度向投資者分配。

第四十九條  股份有限公司提取公益金后，按照下列順序分配：

（一）支付優(yōu)先股股利。

（二）提取任意盈余公積金。任意盈余公積金按照公司章程或者股東會決議提取和使用。

（三）支付普通股股利。

企業(yè)當(dāng)年無利潤時，不得分配股利，但在用盈余公積金彌補(bǔ)虧損后，經(jīng)股東會特別決議可以按照不超過股票面值6％的比率用盈余公積金分配股利，在分配股利后，企業(yè)法定盈余公積金不得低于注冊資金的25％。

第五十條  盈余公積金可用于彌補(bǔ)虧損或用于轉(zhuǎn)增資本金，但轉(zhuǎn)增資本金后，企業(yè)的法定盈余公積金一般不得低于注冊資金的25％。

第五十一條  公益金主要用于企業(yè)的職工集體福利支出。

第九章  對外投資

第五十二條  企業(yè)根據(jù)國家法律、法規(guī)規(guī)定，可以采用貨幣資金、實物、無形資產(chǎn)等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。

企業(yè)不得以國家專項儲備的物資以及國家規(guī)定不得用于對外投資的其他財產(chǎn)向其他單位投資。

第五十三條  企業(yè)的對外投資，按照下列原則確定：

以現(xiàn)金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。

以實物、無形資產(chǎn)方式向其他單位投資的，按照評估確認(rèn)或合同、協(xié)議約定的價值計價。資產(chǎn)評估確認(rèn)或合同、協(xié)議約定的價值與其帳面凈值的差額，計入資本公積金。

企業(yè)認(rèn)購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應(yīng)計利息的，按照扣除應(yīng)計利息后的差額計價。