導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第四條市房屋主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)房屋主管部門按照職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、土地、建設(shè)、城管、價格、民政、環(huán)保、水務(wù)、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責(zé)協(xié)同實施本條例。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒樱浜险{(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)管理委員會按照本條例關(guān)于區(qū)人民政府及其有關(guān)部門管理職責(zé)的規(guī)定，負(fù)責(zé)各自管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

第五條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

(一)以建設(shè)項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準(zhǔn)，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;

(二)分期建設(shè)項目或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的項目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第六條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后三十日內(nèi)，按照本條例第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案報送區(qū)房屋主管部門;區(qū)房屋主管部門認(rèn)為符合第五條規(guī)定要求的，予以備案并在有關(guān)圖紙上予以注記。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

老舊城區(qū)沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會征求業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報區(qū)房屋主管部門備案。

第二節(jié)附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第七條新建物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的要求執(zhí)行;沒有規(guī)定的，配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號，并且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設(shè)計方案中應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的具置。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作。

第八條新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計量裝置應(yīng)當(dāng)實行專有部分一戶門號一結(jié)算表，共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

第九條新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，按照市人民政府制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定核定。

第三節(jié)前期物業(yè)管理

第十條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國家及本市相關(guān)規(guī)定，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

(一)投標(biāo)人少于三人;

(二)多層物業(yè)總建筑面積少于五萬平方米，或者單棟高層(含小高層)物業(yè)總建筑面積少于三萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于四萬平方米。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。

第十一條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十二條房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用。

篇2

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條　國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第九條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大 會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職 責(zé)。

第十一條　下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十二條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

第十七條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十一條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條　國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

第二十九條　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條　從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三十三條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三十四條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十七條　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

第四十二條　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

第四十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

第四十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十五條　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十七條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十八條　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章　物業(yè)的使用與維護

第四十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十一條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第五十二條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十三條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

第五十四條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十五條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章　法律責(zé)任

第五十六條　違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十七條　違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十八條　違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條　違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十條　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十一條　違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所 得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的 主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十二條　違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十三條　違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令 限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè) 主大會的決定使用。

第六十四條　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十五條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十六條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十七條　違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù) 上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政 處分。

篇3

汕頭市物業(yè)管理條例最新版第一章　總　則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合汕頭經(jīng)濟特區(qū)(以下簡稱特區(qū))實際，制定本條例。

第二條　特區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第四條　市、區(qū)(縣)人民政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

第五條　市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織實施本條例。

區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)(縣)人民政府未設(shè)立房產(chǎn)行政主管部門的，由市房產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市綜合管理、水務(wù)、衛(wèi)生、價格、環(huán)境保護、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部門，依法按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第六條　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，組織、指導(dǎo)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉工作，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會、村民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條　物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，房產(chǎn)行政主管部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會以及公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、相關(guān)行政管理部門等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：

(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的;

(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題的;

(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題的;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題的;

(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理矛盾和糾紛。

第八條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案和物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)評標(biāo)專家?guī)?，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門實行物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、市場化，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，維護會員合法權(quán)益，培訓(xùn)從業(yè)人員，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域及配套設(shè)施設(shè)備

第九條　劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

(一)物業(yè)管理區(qū)域按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定，已經(jīng)自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分;

(二)分期開發(fā)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(四)舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居民委員會、村民委員會的意見后確定。

物業(yè)管理區(qū)域的劃定，應(yīng)當(dāng)按照省、市有關(guān)規(guī)定向房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，需要分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主大會或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同房產(chǎn)行政主管部門審查，確認(rèn)并公告。

制定物業(yè)管理區(qū)域的分立或者合并方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會同意;尚未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同決定。

第十一條　新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，配置物業(yè)服務(wù)用房，建筑面積不得少于八十平方米，最高不超過三百平方米;其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房不得少于六十平方米，業(yè)主委員會辦公用房不得少于二十平方米。

分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

第十二條　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電、采光、通風(fēng)等基本設(shè)施。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在的樓層不得高于四層。

第十三條　物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，劃定新建住宅物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積;城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)在核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及附件、附圖上予以明確。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)管理區(qū)域備案、核發(fā)商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，查驗與物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可資料，并將查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域的備案回執(zhí)、房地產(chǎn)登記簿中予以記載。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售時，將物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示，并在商品房買賣合同中作出約定。

第十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門確定的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)物業(yè)的配套車位、車庫。物業(yè)的配套車位、車庫應(yīng)當(dāng)經(jīng)權(quán)屬登記后方能出售。

物業(yè)的地下人防區(qū)域經(jīng)人民防空、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)，可以用作物業(yè)的配套車位出租。

第十六條　新建住宅物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計量裝置應(yīng)當(dāng)實行專有部分一戶一結(jié)算表，共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件以及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合所在地人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

第十七條　建設(shè)單位在竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)管理、維修、養(yǎng)護和更新的責(zé)任。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十八條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有該房屋，但尚未辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金;

(五)遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求;

(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十一條　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第二十二條　已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積百分之五十的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為十五日。公告期滿，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第二十三條　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面要求之日起三十日內(nèi)會同物業(yè)管理區(qū)域所在地房產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表及社區(qū)居民委員會、村民委員會代表七至十五人組成，業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生且不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府選派代表擔(dān)任。

業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

第二十四條　籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;

(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

第二十五條　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組自業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起自動解散。

第二十六條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)(包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等)的基本資料、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。

第二十七條　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。

第二十八條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權(quán)。

第二十九條　業(yè)主大會討論決定下列事項：

(一)制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)提出分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的方案;

(六)籌集和使用住宅專項維修資金的相關(guān)事項;

(七)改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

第三十條　業(yè)主大會決定本條例第二十九條第六項、第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上業(yè)主且專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十九條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。建筑物總面積、專有部分面積以及業(yè)主人數(shù)按照下列方法確定：

(一)建筑物總面積為專有部分面積之和;專有部分面積按照房地產(chǎn)權(quán)證書記載的面積計算。尚未記載的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算。尚未實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算;

(二)業(yè)主人數(shù)為專有部分的業(yè)主人數(shù)之和，已出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一個專有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業(yè)主人數(shù)，以及同一業(yè)主擁有一個以上專有部分的業(yè)主人數(shù)，按一人計算。

車位、車庫面積不計入前款規(guī)定的專有部分面積，不計投票權(quán)。

第三十一條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。書面征求意見結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

第三十二條　業(yè)主可以以書面委托的形式，約定由授權(quán)委托人在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十三條　一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人投票表決。

未參與表決的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

第三十四條　業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存住宅專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

第三十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。物業(yè)管理事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第三十六條　未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助。

第三十七條　業(yè)主大會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)及時公告。

第三十八條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)召開首次會議，推選出業(yè)主委員會主任一名，副主任一至三名，推選情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為七日。

第三十九條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起五日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案回執(zhí)，業(yè)主委員會憑備案回執(zhí)辦理刻制業(yè)主委員會公章等手續(xù)。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

第四十條　業(yè)主委員會未能產(chǎn)生的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助，推進業(yè)主委員會的成立。

第四十一條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會決議，維護業(yè)主共同利益;

(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

(七)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;

(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第四十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，向業(yè)主公布下列事項：

(一)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)住宅專項維修資金的籌集、使用方案及情況;

(五)物業(yè)共用部位的使用與收益情況;

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車輛的處分情況;

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第四十三條　業(yè)主委員會換屆時，應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前三個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主在公示截止之日起十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。

換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報告會議情況和選舉結(jié)果。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的有關(guān)財務(wù)、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。

第四十四條　業(yè)主委員會未能按照本條例第四十三條規(guī)定組織換屆選舉的，由社區(qū)居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第四十五條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的，可以從經(jīng)營收益中列支，其籌集、管理和使用的辦法由業(yè)主大會在議事規(guī)則中具體約定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少一次在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告工作經(jīng)費的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四十六條　業(yè)主委員會委員的任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

(一)任職期限屆滿的;

(二)不再具備業(yè)主身份的;

(三)喪失履行委員職責(zé)能力的;

(四)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;

(五)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職并經(jīng)同意的;

(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會委員資格終止的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。資格終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自公告終止之日起三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的印章、財務(wù)賬目、資料檔案、辦公設(shè)施設(shè)備等移交給業(yè)主委員會。

第四十七條　業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員未按本條例規(guī)定移交所保管的印章、財務(wù)賬目、資料檔案、辦公設(shè)施設(shè)備及其他屬于業(yè)主所有的財物的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促移交;拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會或者其他業(yè)主委員會委員可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交。

第四十八條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期建設(shè)的項目，先期建設(shè)的區(qū)域已成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的，后期建設(shè)的區(qū)域，業(yè)主委員會委員采取補選的形式產(chǎn)生。補選時，在后期建設(shè)區(qū)域召開業(yè)主大會，按照后期建設(shè)區(qū)域占物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積比例確定補選委員的人數(shù)。

汕頭市物業(yè)管理條例 (一)管理規(guī)約;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定;

(五)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他項目。

建設(shè)單位在銷售后期建設(shè)的物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示本條第二款所列事項。

第四十九條　業(yè)主委員會和業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

(一)在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動;

(二)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

(三)擅自以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的名義開展活動;

(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者使用業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費;

(五)作出違反法律、法規(guī)的決定。

第五十條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第四章　前期物業(yè)管理

第五十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。有下列情形之一的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以通過協(xié)議方式選聘：

(一)投標(biāo)人少于三個;

(二)住宅物業(yè)的總建筑面積不超過五萬平方米。

第五十二條　建設(shè)單位采用公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址和招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。

建設(shè)單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得向潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)管理項目實際要求不符的資格要求，對不同資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)定同一評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

第五十三條　分期開發(fā)的建設(shè)項目劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

第五十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起十五日內(nèi)將合同向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)承接查驗事項，沒有約定或者約定不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行。沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

第五十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售物業(yè)前，制定臨時管理規(guī)約，對下列事項作出約定：

(一)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理;

(三)住宅專項維修資金的繳存、使用;

(四)物業(yè)共有部分的使用與收益分配;

(五)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù);

(六)違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。

第五十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案中明示臨時管理規(guī)約的內(nèi)容。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

第五十七條　建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費。本條例施行前建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第五十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)行政管理部門提出整改建議，并協(xié)助行政管理部門督促落實;

(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;

(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案;

(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序;

(五)配合房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會的成立工作。

第五十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付物業(yè)十五日前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗，并由雙方簽字確認(rèn)查驗記錄。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，不得承接不符合交付使用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。

第六十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域備案資料;

(二)物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(三)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清單;

(六)承接查驗所必需的其他資料。

第六十一條　分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)的進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。

第六十二條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后，按照商品房買賣合同約定的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費。已竣工但尚未交付買受人的，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

物業(yè)通過竣工驗收達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相關(guān)手續(xù)的，即為交付。業(yè)主收到書面交付通知后一個月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)手續(xù)的，視為交付。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

第六十三條　特區(qū)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)來特區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向市、區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)可以自愿加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。

第六十四條　市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì)證書的初審和三級資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級，在資質(zhì)證書的有效期內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)證書的有效期為三年，需要延續(xù)有效期的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿三十日前向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請;逾期未申請延續(xù)或者申請未獲批準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新申請取得資質(zhì)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定并設(shè)定一年的暫定期。

第六十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書被依法吊銷的，自吊銷之日起三年內(nèi)，其法定代表人以及負(fù)有主要責(zé)任的經(jīng)理、項目經(jīng)理不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

第六十六條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實行信用信息管理制度。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實施管理和考核。

房產(chǎn)行政主管部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第六十七條　房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案管理制度，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動中形成的具有保存價值的有關(guān)資料，報送房產(chǎn)行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。物業(yè)服務(wù)合同終止時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理檔案移交業(yè)主委員會。

第六十八條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)督促其改正;情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報批評或者公開譴責(zé)，并可向房產(chǎn)行政主管部門提出處理建議。

第六十九條　業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，向市、區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿但業(yè)主委員會仍未成立的或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以繼續(xù)履行至新物業(yè)服務(wù)合同約定的提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第七十條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

第七十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供以下物業(yè)服務(wù)：

(一)建筑物共有部位的維護和管理;

(二)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理;

(三)共有部位的綠化養(yǎng)護管理、環(huán)境衛(wèi)生的保潔和設(shè)施維修保養(yǎng);

(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

(五)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。

第七十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

第七十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，并配合有關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)。

第七十四條　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，并每年向社會公布。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

第七十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金收支情況進行審計。

第七十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費及其他費用。未按時交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催繳，要求限期交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定加收違約金。

業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等其他無正當(dāng)理由拒付物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第七十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

第七十八條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位已服務(wù)到最終用戶的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用并支付代收費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用，不得提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無償服務(wù)。

第七十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間，按照國家相關(guān)規(guī)定購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險，由業(yè)主大會決定。

第八十條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會。沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第八十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù)，退出物業(yè)管理區(qū)域：

(一)移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(二)移交本條例第六十條規(guī)定的資料;

(三)移交物業(yè)管理檔案、物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄;

(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

第八十二條　物業(yè)管理服務(wù)交接時，交接各方應(yīng)當(dāng)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及有關(guān)文件檔案資料進行查驗，書面記錄查驗情況并簽訂確認(rèn)書。

第八十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或者對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續(xù)或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第八十四條　接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理項目移交后十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同連同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)的業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況報告書向房產(chǎn)行政主管部門備案。

第六章　物業(yè)使用及維護

第八十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，改變房屋套型、將房屋進行分割搭建;

(二)破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標(biāo)高;

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)占用或者損壞共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，擅自移動共用配套設(shè)施設(shè)備;

(五)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房上方;

(六)排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

(七)亂設(shè)攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;

(八)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第八十六條　業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)時違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，及時報告相關(guān)行政管理部門，相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理。

第八十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)的用途使用物業(yè)的專有部分，不得將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因特殊情況確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理規(guī)劃變更等手續(xù)。

第八十八條　物業(yè)的專有部分發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，業(yè)主或者責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修;。緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織搶修或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會、村民委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第八十九條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，并對房屋裝飾裝修施工進行現(xiàn)場監(jiān)督。

業(yè)主、物業(yè)使用人進行裝飾裝修影響相鄰業(yè)主正常生活的，相鄰業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會協(xié)調(diào)處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自接到請求后二十四小時內(nèi)協(xié)調(diào)處理。

第九十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定和裝修保證金標(biāo)準(zhǔn)收取保證金，主要用于因裝飾裝修活動對物業(yè)共用部位及毗鄰房屋造成損壞進行賠償?shù)谋ＷC。裝修保證金實行專戶管理，不得挪用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主、物業(yè)使用人告知裝飾裝修活動結(jié)束之日起二日內(nèi)進行查驗，未造成損壞的，自查驗合格之日起三日內(nèi)退還裝修保證金。對物業(yè)共用部位及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)當(dāng)出具整改通知書，并自整改查驗合格之日起五日內(nèi)退還裝修保證金。

第九十一條　任何單位和個人不得擅自占有、使用、處分物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

第九十二條　利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。

利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益，扣除管理成本支出后的部分歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布收益的收支情況。

第九十三條　物業(yè)的配套車位、車庫的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第九十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車位、車庫的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內(nèi)容。物業(yè)買受人未按約定期限承租、購買車位、車庫，或者與建設(shè)單位約定不需要承租或者購買車位、車庫的，視為物業(yè)買受人對車位、車庫的需求已滿足。

第九十五條　建設(shè)單位不得將物業(yè)配套的車位、車庫出售給業(yè)主以外的其他人。

物業(yè)的配套車位、車庫出售時，車位、車庫的數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主只能購買(含受附贈)一個車位、車庫。

建設(shè)單位尚未出售并空置的車位、車庫，可以向業(yè)主出售，但業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。建設(shè)單位在租售車位、車庫一個月前，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示擬租售車位、車庫的數(shù)量、租售價格及買受人、承租人條件等，公示期不少于三十日。

第九十六條　車位、車庫租售、附贈給業(yè)主后尚有空余的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先將其出租給物業(yè)使用人;滿足業(yè)主和物業(yè)使用人需求后仍有空余的，建設(shè)單位可將其作臨時停車使用，也可出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，但每次租賃的期限不得超過六個月。

第九十七條　物業(yè)的配套車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費。

車位場地使用費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。車位場地使用費扣除物業(yè)管理成本后屬于全體業(yè)主共有，主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主委員會運作等事項。

第九十八條　進入住宅小區(qū)的機動車輛應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)置或者劃定的車位、車庫內(nèi)按序停放，不得阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通道路或者將車輛停放在小區(qū)消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對進入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告公安等有關(guān)部門，公安等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時予以處理。

大型車輛和載有危險化學(xué)品的車輛不得進入住宅小區(qū)。

第九十九條　住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅、住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在辦理房屋入住手續(xù)前交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的繳存、使用、管理、監(jiān)督按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

房產(chǎn)行政主管部門每年至少一次公布住宅專項維修資金的繳存情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次住宅專項維修資金的支出情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第一百條　發(fā)生下列危及房屋使用安全、嚴(yán)重影響房屋住用等緊急情況時，應(yīng)當(dāng)立即使用住宅專項維修資金對共用部位進行維修、更新、改造：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的;

(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;

(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

第一百零一條　物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從住宅專項維修資金中列支。

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用中支出的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

第一百零二條　物業(yè)保修期滿后，物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決議同意后在住宅專項維修資金列支。

第一百零三條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)前應(yīng)當(dāng)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并繳清物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金及其它應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的分?jǐn)傎M用。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)買受人。

第一百零四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定的保修期限承擔(dān)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

物業(yè)保修期屆滿后，全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，部分共有的物業(yè)共用部位的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān);物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備遭人為損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第一百零五條　供水、供電等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從住宅專項維修資金中列支。

第七章　法律責(zé)任

第一百零六條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個人違反本條例的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第一百零七條　建設(shè)單位違反本條例規(guī)定的，由房產(chǎn)行政主管部門按照以下規(guī)定處罰：

(一)違反本條例第十二條規(guī)定，提供的物業(yè)管理用房不符合使用要求的，予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第九十五條第一款條規(guī)定，將物業(yè)配套的車位、車庫出售給業(yè)主以外的其他人的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得一倍的罰款;

(三)違反本條例第九十五條第三款規(guī)定，以只售不租為由拒絕向業(yè)主出租車位、車庫的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款;

(四)違反本條例第一百零一條第一款規(guī)定，在保修期限內(nèi)未承擔(dān)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

建設(shè)單位違反本條例第十五條第一款、第九十五條規(guī)定出售車位、車庫的，房產(chǎn)行政主管部門不予辦理車位、車庫產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第一百零八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定的，由房產(chǎn)行政主管部門按照以下規(guī)定處罰：

(一)違反本條例第五十四條第一款規(guī)定，未將前期物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，予以通報，并處三千元以上五千元以下的罰款;

(二)違反本條例第五十九條規(guī)定，承接不符合交付使用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，予以通報，并處五萬元以上十萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第七十五條第二款規(guī)定，未每年至少一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處三千元以上五千元以下的罰款;

(四)違反本條例第八十四條規(guī)定，在接管后十五日內(nèi)，未將物業(yè)服務(wù)合同連同企業(yè)情況報告書備案的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，予以通報，并處三千元以上五千元以下的罰款;

(五)違反本條例第九十條第一款規(guī)定，挪用裝修保證金的，責(zé)令退回裝修保證金，并處裝修保證金金額一倍以上二倍以下的罰款。

第一百零九條　業(yè)主委員會違反本條例第三十九條規(guī)定，未按照規(guī)定辦理業(yè)主委員會備案的，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正。

第一百一十條　業(yè)主委員會委員違反本條例第四十九條規(guī)定實施違法行為的，由市、區(qū)(縣)人民政府相關(guān)行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十一條　違反本條例第九十二條第一款規(guī)定，擅自利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對個人處以一千元以上一萬元以下的罰款，對單位處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第一百一十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生糾紛的，可以向房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、村民委員會申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第一百一十三條　房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和其他相關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)未依照本條例規(guī)定指導(dǎo)業(yè)主籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

(二)對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，不及時受理、依法調(diào)處的;

(三)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報告，不依法及時予以處理的;

(四)截留、挪用、侵占物業(yè)住宅專項維修資金等的;

(五)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八章　附　則

第一百一十四條　本條例對物業(yè)管理相關(guān)事項未作規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第一百一十五條　本條例有關(guān)用語的含義是：

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋(含整棟建筑物)、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時已根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的特定空間。其具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有共用的建筑物承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?以及物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層等。

共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有共用的電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、供氣管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備、道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車(非機動車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施等(已移交專業(yè)經(jīng)營單位管理、維護的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其相關(guān)管線除外)。

第一百一十六條　本條例規(guī)定的業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市房產(chǎn)行政主管部門制定。

第一百一十七條　業(yè)主自行管理或者聘請其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第一百一十八條　本條例自20xx年12月1日起施行。

物業(yè)管理基本原則(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

篇4

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合成都市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

第三條　市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安、工商、價格、民政等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照其法定職責(zé)協(xié)同實施本條例。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。

社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四條　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)建設(shè)，建立行業(yè)服務(wù)、協(xié)調(diào)、激勵和懲戒等機制，促進物業(yè)管理業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。

第五條　本市提倡依靠科技進步提高物業(yè)服務(wù)水平;對于采用新技術(shù)、新方法節(jié)能降耗的，政府給予鼓勵。

第二章　建筑區(qū)劃

第一節(jié)　建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整

第六條　新建建設(shè)項目，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個建筑區(qū)劃。但該建設(shè)項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護責(zé)任的情況下，可以分別劃分為獨立的建筑區(qū)劃。

第七條　開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案，向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門提出劃分建筑區(qū)劃的要求。

區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5個工作日內(nèi)在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會的意見后進行劃分，并告知開發(fā)建設(shè)單位。

第八條　確需調(diào)整建筑區(qū)劃的，由區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，按照本條例第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的布局，擬定調(diào)整方案，經(jīng)各相關(guān)建筑區(qū)劃業(yè)主大會分別同意后進行劃分;尚未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，由全體業(yè)主共同決定。

業(yè)主大會或者全體業(yè)主決定前款事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

尚未劃分建筑區(qū)劃的，應(yīng)當(dāng)按照前款比例征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行。

第九條　建筑區(qū)劃劃分、調(diào)整后，市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上予以相應(yīng)注記，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示。

建筑區(qū)劃調(diào)整后，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

第二節(jié)　附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第十條　新建建筑區(qū)劃內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

(一)建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2，并不得少于80平方米;

(二)配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人用房和業(yè)主委員會議事活動用房，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不得少于30平方米;

(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。

物業(yè)服務(wù)用房配置不符合前款規(guī)定的，規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第十一條　新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的水、電、氣計量裝置應(yīng)當(dāng)實行專有部分一戶門號一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

第十二條　新建住宅建筑區(qū)劃機動車停放庫(位)與住戶數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由市規(guī)劃行政主管部門制定。

本市鼓勵開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)住宅建筑區(qū)劃內(nèi)機動車停放庫(位)，具體辦法由市價格行政主管部門會同有關(guān)部門制定。

第三節(jié)　新建住宅的交付使用

第十三條　本市實行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件后，方可交付使用：

(一)住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)，并供水到戶;

(二)住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時施工用電;

(三)住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時排放的期限;

(四)住宅區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接。住宅區(qū)附近沒有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并負(fù)責(zé)落實燃?xì)夤?yīng)渠道;

(五)住宅區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安防等設(shè)施設(shè)備按設(shè)計規(guī)范配置到位;

(六)住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;

(七)按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、農(nóng)貿(mào)市場及其他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。住宅建設(shè)工程分期建設(shè)，上述設(shè)施尚未建成的，應(yīng)當(dāng)有可供過渡使用的相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施;

(八)按照住宅設(shè)計規(guī)范預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機和冷凝水排放管的位置;

(九)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè);

(十)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)停車庫(位)的配置;

(十一)住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施;

(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

個人建造的自住房屋不適用前款規(guī)定。

第十四條　新建住宅交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

第四節(jié)　新建住宅物業(yè)保修金

第十五條　本市實行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。

保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則。

市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

第十六條　新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請新建住宅不動產(chǎn)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例，一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。

保修金監(jiān)管賬戶以建筑區(qū)劃為單位設(shè)立專戶。開發(fā)建設(shè)單位在辦理新建住宅物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明。

保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。

第十七條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法定的保修期限、范圍，承擔(dān)住宅物業(yè)的保修責(zé)任;開發(fā)建設(shè)單位可以自行組織維修，也可以委托他人進行維修。

第十八條　開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，經(jīng)市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門核實后，由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織維修，其費用在保修金中墊支。

未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，其物業(yè)共有部分出現(xiàn)質(zhì)量問題時，社區(qū)居民委員會可以依照前款規(guī)定申請動用保修金墊支維修費用。

市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動用后3個工作日內(nèi)書面通知開發(fā)建設(shè)單位。

第十九條　業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本條例第十八條規(guī)定程序動用保修金后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起15日內(nèi)足額補存。

開發(fā)建設(shè)單位對維修責(zé)任承擔(dān)持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責(zé)任人補存保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。

第二十條　物業(yè)保修期間，開發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額提存。

物業(yè)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題時，業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會可以按照本條例第十八條規(guī)定申請動用保修金。

第二十一條　符合下列條件之一的，保修金存儲期滿后本息余額退還開發(fā)建設(shè)單位;開發(fā)建設(shè)單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)：

(一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題;

(二)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但開發(fā)建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔(dān)達(dá)成和解協(xié)議并履行給付義務(wù);

(三)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭議，但開發(fā)建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務(wù)。

第二十二條　保修金存儲期滿前30日，保修金監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)將擬退還保修金事項在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)書面公示。

第二十三條　保修金監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督。

第三章　物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用

第一節(jié)　業(yè)主大會籌備組

第二十四條　同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，設(shè)立一個業(yè)主大會：

(一)專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;

(二)首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在100人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行管理職責(zé)。

第二十五條　符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門。報告應(yīng)當(dāng)包含下列相關(guān)文件資料：

(一)建筑區(qū)劃劃分意見書;

(二)業(yè)主名冊;

(三)建筑規(guī)劃總平面圖;

(四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;

(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(六)住宅物業(yè)保修金交存證明;

(七)建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金籌集證明;

(八)其他必要的文件資料。

第二十六條　區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到本條例第二十五條規(guī)定的報告之日起5個工作日內(nèi)，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報告或者要求之日起15個工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第二十七條　籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)。

第二十八條　籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份和核計業(yè)主人數(shù)、專有部分面積;

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法;

(五)組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人;

(六)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第(一)至(五)項所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

第二十九條　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。

籌備組的必要經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二節(jié)　業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第三十條　業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定行使。

業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計算。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存建筑物專項維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。

第三十一條　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。

業(yè)主大會依法設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會設(shè)立事項向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門備案;并依法刻制和使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例，制定對業(yè)主大會監(jiān)督管理的具體規(guī)定。

第三十二條　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。

業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開;逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。

第三十三條　同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責(zé)：

(一)討論業(yè)主大會擬討論的事項;

(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿;

(三)討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項。

業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

第三十四條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議;也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議，人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。

第三十五條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出約定：

(一)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理;

(二)建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金的籌集、使用方案;

(三)共有部分的經(jīng)營與收益分配;

(四)業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù);

(五)違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。

第三十六條　管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門擬訂。

第三十七條　業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項告知開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：

(一)管理規(guī)約;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。

開發(fā)建設(shè)單位在銷售該建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分時，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋買賣合同的附件。

第三十八條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3至5年;委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十九條　業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開3日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

第四十條　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)忠實履行職責(zé)，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府以及房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機構(gòu)中任職。

第四十一條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

(一)不再是該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主;

(二)喪失民事行為能力;

(三)被依法限制人身自由半年以上;

(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十二條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求;

(二)拒不履行委員職責(zé);

(三)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;

(四)違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費等侵害他人合法權(quán)益;

(五)因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

第四十三條　業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

第四十四條　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第四十五條　經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費：

(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益;

(二)全體業(yè)主共同交納;

(三)業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經(jīng)費歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

第四十六條　兩個以上建筑區(qū)劃共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。

業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集。

第三節(jié)　物業(yè)的使用與維護

第四十七條　業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)合理正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠?，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：

(一)改變房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(三)堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負(fù)重的物品;

(四)排放、制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動;

(五)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;

(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十八條　業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意;并依法經(jīng)規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批。

第四十九條　通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

利用共有部分進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。

業(yè)主委員會、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)分別定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。

第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人發(fā)現(xiàn)本條例第四十七條、第四十八條或者第四十九條第一款規(guī)定行為之一的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻;勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)書面告知業(yè)主委員會或者有關(guān)行政主管部門。

第五十一條　建筑區(qū)劃內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

機動車停放位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的，可以臨時出租給建筑區(qū)劃外的單位、個人。

第五十二條　利用物業(yè)共有部分設(shè)置機動車停放位的，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會決定收取場地使用費的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取，并支付一定比例的報酬。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行約定。

第五十三條　物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。

專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān);共有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔(dān)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第五十四條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

第五十五條　本市建立建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金，專項用于建筑物及其附屬設(shè)施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。

專項維修資金的建立，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。首次專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位和買受人繳存。

建筑物及其附屬設(shè)施專項維修資金管理辦法，由市人民政府制定。

第五十六條　因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。

供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進入建筑區(qū)劃提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四章　(前期)物業(yè)服務(wù)合同

第一節(jié)　一般規(guī)定

第五十七條　業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

第五十八條　從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問、、認(rèn)證等經(jīng)營活動的機構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的外地企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十九條　本市實行物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理責(zé)任制，建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理擔(dān)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作;其他管理人受聘提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和行業(yè)規(guī)范。

市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)相關(guān)從業(yè)人員的培訓(xùn)與監(jiān)督管理，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及物業(yè)維修、秩序維護等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊和其他管理人、服務(wù)機構(gòu)名錄，向公眾提供查詢服務(wù);應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

第六十條　本市實行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報告：

(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;

(三)物業(yè)服務(wù)人員擅自集體撤離建筑區(qū)劃，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活;

(四)發(fā)生群體性事件;

(五)發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件;

(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。

第六十一條　開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管物業(yè)檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案。

第六十二條　開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。

市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理信用體系的建設(shè)，對物業(yè)管理信用信息的征集、披露、評估、使用等實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全市物業(yè)管理信用體系。

第六十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人及服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門報送統(tǒng)計報表。

第二節(jié)　前期物業(yè)服務(wù)合同

第六十四條　開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

(二)臨時管理規(guī)約;

(三)建設(shè)項目規(guī)劃總平面布局圖;

(四)建筑區(qū)劃劃分意見書;

(五)物業(yè)共有部分清冊;

(六)房屋使用說明書。

前款第(一)、(二)、(六)項應(yīng)當(dāng)參照市房產(chǎn)行政主管部門擬定的示范文本制定。

第六十五條　開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房銷售手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提交包含下列主要內(nèi)容的前期物業(yè)管理方案：

(一)臨時管理規(guī)約樣本;

(二)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件;

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同。

第六十六條　在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)條件和相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。

建筑物總面積在5萬平方米以上或者國有投資占50%以上的建筑區(qū)劃，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式。

第六十七條　有下列情形之一的，可以采用協(xié)議方式選聘：

(一)因保密或者國家安全方面有特別要求;

(二)住宅建筑區(qū)劃房屋總建筑面積低于3萬平方米;

(三)投標(biāo)人少于3個。

符合前款第(一)項規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的證明資料，并向市房產(chǎn)行政主管部門備案;符合前款第(二)項或者第(三)項規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)。

第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)合同

第六十八條　物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：

(一)物業(yè)服務(wù)事項;

(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標(biāo)準(zhǔn);

(三)合同期限;

(四)違約責(zé)任。

第六十九條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定建筑區(qū)劃內(nèi)的下列物業(yè)公共服務(wù)事項：

(一)建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

(四)公共區(qū)域的秩序維護;

(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

(八)其他物業(yè)公共服務(wù)事項。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在有關(guān)業(yè)主、使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出明確約定。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門會同其他相關(guān)行政主管部門擬訂。

第七十條　物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價，其計費模式、標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)委托雙方訂立物業(yè)服務(wù)合同具體約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)實行明碼標(biāo)價。實行酬金制收費方式的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金建賬立制，定期公布其收支情況。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定各類物業(yè)的服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等行業(yè)規(guī)范，定期公布實行市場調(diào)節(jié)價的各類物業(yè)服務(wù)費用信息;并可以受委托按照行業(yè)規(guī)范對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評價。

篇5

前言

尊敬的租戶：

為把××城建成一個興旺、安全、文明、整潔、環(huán)境優(yōu)美的專業(yè)市場，本公司將高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)地做好××城的各項服務(wù)及管理工作。本公司特編制《管理守則》。供各租戶執(zhí)行。敬請各住租戶務(wù)必仔細(xì)閱讀《管理守則》內(nèi)容，明確雙方的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。并向本公司簽訂承諾書,共同遵守執(zhí)行。

衷心希望在我們對您的服務(wù)中能得到您的鼎力支持和通力合作，并對我們的管理工作予以客觀評價，以進一步提高××城的服務(wù)質(zhì)量和管理水平，如有不足之處，懇請各位租戶提出定貴的意見。

××城管理有限公司

200__年月

目錄

1-0服務(wù)指南…………………………………………………………………….3

2-0定義………………………………………………………………………….3

3-0管理公約…………………………………………………………………….4

4-0道德行為公約……………………………………………………………….6

5-0××城經(jīng)營和辦公秩序的管理規(guī)定……………………………………….7

6-0消防管理規(guī)定……………………………………………………………….8

7-0安全使用管理規(guī)定………………………………………………………….9

8-0電梯使用管理規(guī)定…………………………………………………………10

9-0環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定…………………………………………………………10

10-0裝修管理規(guī)定………………………………………………………………11

11-0宣傳廣告管理規(guī)定…………………………………………………………13

12-0××城出入治安管理規(guī)定…………………………………………….13

13-0租戶承諾書………………………………………………………………….15

1-0服務(wù)指南

本公司除履行各租戶與本公司簽訂的《租賃合同》中各項職責(zé)外，并得供如下服務(wù)：

1、日常咨詢服務(wù)

1）受理各業(yè)主各項咨詢；

2）場活動安排咨詢。

2、公共服務(wù)

1）提供全天候24小時的保安服務(wù)及閉路電視監(jiān)控服務(wù)；

2）每天清潔和定期清潔服務(wù)（指公共住置）；

3）公共場所（照明）供電設(shè)備、空調(diào)、電梯及其維修服務(wù)；

4）消防設(shè)備的維修、保養(yǎng)服務(wù)；

5）供水服務(wù)（公共洗手間、茶水間）；

6）廣告宣傳推廣服務(wù)。

3、有償服務(wù)

1）商務(wù)中心代辦打印、復(fù)印、傳真、郵送服務(wù)；

2）維修門鎖、清潔地面和玻璃、設(shè)備維修、制作招牌。

4、協(xié)同窗口

聯(lián)系工商部門派專人于××城辦公。

2-0定義

公約中除文意另有所指需另作解釋外，下列用語所指意義如下：

1、共地方——指在物業(yè)范圍內(nèi)，由發(fā)展商根據(jù)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計所指定的公共地方，其中包括各出入口、行人道、通道、大堂、綠化區(qū)、車道、電梯、走火通道、走廊、公共衛(wèi)生間、發(fā)電機房、泵房、中央空調(diào)設(shè)備機房、配電房、消防控制中心、電梯機房及為該物業(yè)業(yè)主、使用人及訪客而設(shè)立共用的其它地方或范圍等，但不包括任何業(yè)主擁有獨立的使用權(quán)的地方及發(fā)展商保留的地方。

2、共設(shè)施——指為物業(yè)的公眾利益而在物業(yè)所屬范圍內(nèi)裝設(shè)的各種設(shè)備、器械、裝置、種植物，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、下水道、渠道、管道、槽溝、電纜、綠化區(qū)之裝置及種植物、告示板及其它機械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列之各類設(shè)備，不論設(shè)置在公共地方或

保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施之一部分，但只供個別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。

1、租用某個商鋪的承租人。

3-0管理公約

為加強××城的物業(yè)管理，維護全體租戶的合法權(quán)益，保障物業(yè)的字全與公共場所的合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良的經(jīng)營環(huán)境，特制訂本公約：

1、權(quán)利和義務(wù)權(quán)利

（一）權(quán)利

1）依法享有使用其租憑的商鋪的各項法定權(quán)利；

2）不破壞、不禹壞、不影響物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及外貌，以及不影響、不損壞公用設(shè)備和設(shè)施的前提下，并經(jīng)管理公司確認(rèn)生，可對其名下單元進行裝修；

3）法合理使用物業(yè)的公共場所的權(quán)利；

4）權(quán)就物業(yè)的有關(guān)事項向管理公司咨詢；

5）權(quán)對管理公司的工作提出建性意見和批評

（二）義務(wù)

1）必須探取合同約定經(jīng)營范圍內(nèi)進行經(jīng)營，為劃分經(jīng)營區(qū)域，管理公司對物業(yè)經(jīng)營區(qū)域劃分為：一樓為筆記本××、品牌專賣，負(fù)一樓、二樓為兼容機及網(wǎng)絡(luò)、外設(shè)、三樓為配件世界、耗材，租戶必須嚴(yán)格履行該義務(wù)，以免擾亂物業(yè)整體規(guī)劃及功能分布。

2）在負(fù)一樓、一樓、二樓經(jīng)營××耗材、軟件、書籍商家，限期整改其經(jīng)營內(nèi)容，以符合本商場之規(guī)劃，不聽規(guī)勸者，視為違約處理。

3）租戶轉(zhuǎn)讓商鋪時必須遵守、履行下列規(guī)定：

①向管理公司提出轉(zhuǎn)讓書面報告，并填寫轉(zhuǎn)讓登記表，交有關(guān)合同影印件一份給管理公司備案；

②受讓的新租戶必須符合本商場的規(guī)劃，并與管理公司簽署《租賃合同》、《管理手則》

4）按規(guī)定繳交經(jīng)營管理服務(wù)費及其它費用。

5）自覺維護公共場所的整潔、美觀及公共設(shè)施的完整。

6）租戶如需進行室內(nèi)裝修時，必須遵守管理公司的10-0裝修管理規(guī)定。

7）租戶負(fù)責(zé)保管、維護所擁有單元的設(shè)備、設(shè)施、天花、地面，如有損壞及時報知管理公司海派人員維修。

8）租戶須管管理公司規(guī)定的營業(yè)時間營業(yè)，不得早開、早收或遲開、遲收、甚至無故不開業(yè)，如有特殊情況可向管理公司申請。

9）本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

（1）擅自改變公共設(shè)備、設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀、用途、功能等；

（2）私自占用或損壞通道、道路、停車場、樓梯等共用部分設(shè)施；

（3）以任何理由拒絕使用中央空調(diào)和拒付空調(diào)費。

（4）對內(nèi)外進行違章鑿、拆、搭、建；

（5）擅自損壞、拆除、改造供電、通訊、排污、消防等而下之共用設(shè)施

（6）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾；

（7）存放易燃、易爆、有毒、有放射等危險物品。

（8）違章占用公共場地、損壞公用設(shè)施；

（9）影響市容觀瞻或××城形象的亂搭、亂貼、亂掛、亂放設(shè)立廣告宣傳品等；

（10）利用商鋪進行超出經(jīng)營范圍外的商業(yè)行為；

（11）法律、法規(guī)及政策規(guī)定禁止的菘他行為；

（12）商鋪內(nèi)使用明火及大功率電器。

2、違章責(zé)任

1）違反本公約義務(wù)條款中各項規(guī)定，管理公司有權(quán)處理，并要求租戶限期整改。逾期不整改的，管理公司有權(quán)采取強制性措施，包括警告、扣罰、停電和停業(yè)整頓。以××城公共利益造成損失的，管理公司有權(quán)要求責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任和賠償。

2）租戶不按規(guī)定繳交經(jīng)營管理服務(wù)費用及其他費用，按〈租賃合同〉約定收取滯納金。

3、管理公司的權(quán)利和責(zé)任

1）一般事項：

①管理公司享有各項管理權(quán)力。同時履行本公約中其應(yīng)遵守及履行的責(zé)任及義務(wù)。

②管理公司將被視為全部業(yè)主之人，而且非個別，代表全體業(yè)主的利益而開展各服務(wù)與管理。（包括對外宣傳推廣）

2）管理公司的權(quán)利及責(zé)任

①從全體租戶的利益出發(fā)，管理者有權(quán)對××城進和有效的管理和維護，并為此負(fù)責(zé)包括以下各項（但不限于）：

A．檢查、視察權(quán)，必要時包括所有租賃范圍的內(nèi)部。

B．每一個租戶應(yīng)嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定，進行本單元的裝修。管理者有權(quán)在裝修期間進入商鋪進行檢查、指導(dǎo)；

C．制定租戶守則及其人必要的規(guī)章制度，共同遵守

D．處理各項投訴協(xié)調(diào)各租戶的糾紛；

E．按規(guī)定收取各項管理服務(wù)費用和代收水、電費及公共設(shè)施使用費；

F．負(fù)責(zé)保安工作，維護××城的正常秩序；

G．消除及拆去任何防礙環(huán)境美觀的違章搭建，擺放之貨物及雜物占用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施的變更及損害，并向負(fù)責(zé)人征收因此發(fā)生的費用；

H．其他需管理公司處理的事項。

②管理公共地方及公共設(shè)施。

A．保養(yǎng)維護化共地方和公共設(shè)施；

B．保持環(huán)境清潔、衛(wèi)生和環(huán)境的美化；

C．確保供水、供電、中央空調(diào)、通訊、電梯、消防的正常動作及設(shè)備的良好性能；

D．做好環(huán)境管理。以車輛停放、保管、貨物裝卸的良好秩序；

E．統(tǒng)一安排公共地方的宣偉廣告申請及制作。

3）管理者在下列情況下所造成的服務(wù)中斷，無須對租戶及使用者負(fù)責(zé)。

A．因各項設(shè)備、設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)或消防測試、用電安全檢查等原因；

B．火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗拒的自然災(zāi)害所造成的損失；

C．加外界（市電、市自來水）所造成的停水、停電；

D．管理公司無法控制的，使其無法履行管理和維護職責(zé)的其他原因。

4-0道德行為公約

為把××城建設(shè)成為興旺、安全、文明、高尚、舒適的專業(yè)市場，特制定制道德行為公約，望所有租戶共同維護和遵守。

1、自覺遵守中中華人民共和國法律、法規(guī)及《市民行為道德規(guī)范》，做守法商人；若有違法違規(guī)行為，當(dāng)事人承擔(dān)相關(guān)的法律及經(jīng)濟責(zé)任，管理方不承擔(dān)連帶責(zé)任；

2、各租戶之間要和睦相處、互相關(guān)心、互相尊重，自覺維護公共秩序；

3、愛護消防、照明及各種公用設(shè)施和設(shè)備；

4、愛護××城內(nèi)提供的綠化和植物，不睢采摘和損壞；

5、注意公共衛(wèi)生，不亂子丟垃圾、果皮、紙屑和煙頭等雜物，不承受地吐痰和大小便，不往門窗外丟物和倒水；

6、公共場地不準(zhǔn)私自占有，堆放雜物；

7、嚴(yán)禁將垃圾、飯盒和茶渣等倒入廁所及渠道內(nèi)，確保各種渠道暢通；

8、不準(zhǔn)在場區(qū)內(nèi)搞迷信活動，嚴(yán)禁賭博、銷售違禁品。

5-0××城經(jīng)營和辦公秩序的管理規(guī)定

為維護全體租戶的財產(chǎn)及經(jīng)營活動的正常進行，特制定本規(guī)定。

1、××城每天的營業(yè)時間統(tǒng)一經(jīng)營活動的正常進和行，特制定本規(guī)定。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)，晚上19：00后未離開商鋪者，經(jīng)勸諭無效，由商場保安實行全封閉管理；

3、未經(jīng)批準(zhǔn)，在非營業(yè)時間嚴(yán)禁出入商鋪，觸犯法律者，由公安機關(guān)依法追究弄事責(zé)任，

4、租戶不準(zhǔn)自行推遲營業(yè)時間或提前結(jié)束營業(yè)時間，即不準(zhǔn)“遲開門，早關(guān)門”；

5、商鋪營業(yè)員一律佩戴××城胸卡，否則管理人員有權(quán)不予進入商場進行經(jīng)營活動，胸卡遺失者須及時向管理公司報告及時申請補發(fā)；

6、租戶在××城內(nèi)不得大聲開產(chǎn)音響、喧嘩、吵鬧、追逐，經(jīng)勸告不聽者，保安人員將會采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M行制止；

7、租戶在本商鋪范圍以外的公共地方擺放物品妨礙通行，經(jīng)勸告不聽者，管理公司會將物品搬到臨時倉庫，物主須付搬運和倉儲費用；

8、來禁攜帶貓狗、家禽進入××城；

9、機動車輛送貨停車需時收費泊車費，具體情況按停車管理規(guī)定執(zhí)行；

10、貨物進出電梯時，需遵守本冊9-0之規(guī)定，即“電梯使用管理規(guī)定”；

11、未經(jīng)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)在××城內(nèi)張貼派發(fā)宣傳單；

12、租戶須向商場管理部上交從業(yè)人派發(fā)申請表，更換從業(yè)人員須及時報告，

13、租戶應(yīng)按有關(guān)工商稅務(wù)的規(guī)定，按時向管理公司上交有關(guān)資料，否則責(zé)任自負(fù)；

14、租戶應(yīng)守法經(jīng)營，不得強買強賣，不得人為制造搶購假象蒙騙顧客，不得出住假冒偽劣產(chǎn)品，違者將會工商管理部門進行處罰，情節(jié)嚴(yán)重者停業(yè)整頓，

15、不準(zhǔn)在鋪位內(nèi)設(shè)置“貨物出門，恕不退換”等違反《消費者權(quán)益保護法》的文字或緝張貼不文明宣傳品，違者將會被處罰；

16、文明經(jīng)商，禮貌待客。不準(zhǔn)污辱、謾罵、毆打、刁難顧客，違者將會被工商、公安部門，情節(jié)嚴(yán)重者停業(yè)整頓；

17、凡進出大廈范圍內(nèi)的一切車輛必須聽從大廈保安及××城管理人員的指揮，并按指定場停放、保管；

18、嚴(yán)禁把車輛停放在大廈閑用的消防通道、樓梯口、通道拐角或車場進出口等，違者將會被拖至指定停放點，違章車輛使用人須繳付拖車費用，并承擔(dān)車輛被拖而損壞的責(zé)任；

19、在物業(yè)范圍內(nèi)，所有車輛必須按所設(shè)交通標(biāo)志指示行駛，不得逆行，造成事故者，負(fù)全部責(zé)任；

20、清場后，不要在鋪位、寫字間內(nèi)存放及保管現(xiàn)金、金銀手飾、有價證券等貴重物品，違者如有丟失，自負(fù)一切責(zé)任；

21、在××城打架斗毆、無理到鬧、管理公司會報公安機關(guān)得理，肇事者將會被公安部門處罰。

6-0消防管理規(guī)定

為了加強消防工作，保護公共財產(chǎn)和廣大租戶生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》和市有關(guān)消防條例，特制訂本規(guī)定：

1、消防工作貫徹“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，管理公司指定防火責(zé)任人和義務(wù)消防員。其職責(zé)如下：

1）認(rèn)真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和政府有關(guān)消防工作指示，開展防火宣傳，普及防火知識；

2）組織逐級防火責(zé)任制，落實有關(guān)防火措施；

3）糾正違章、整改火險隱患，監(jiān)護動火作業(yè)；

4）管理消防器材設(shè)備，做到定期檢查，確保各種消防器材和裝置處于良好狀態(tài)，保持防火通道暢通。

5）接到火警后，在向消防機關(guān)準(zhǔn)確報警的同時，組織制定緊急狀下的疏散工作，迅速啟動消防設(shè)施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。

2、實行租戶防火責(zé)任制。各自助戶的負(fù)責(zé)人為當(dāng)然的防火責(zé)任人，應(yīng)做好自所屬范圍的防火安全工作（消防安全責(zé)任書另行簽訂）

3、嚴(yán)禁在消防通道上堆放雜物，保持消防區(qū)及樓梯通道和出口暢通無阻，任何單位或個人不得占用或封堵。

4、不準(zhǔn)損壞消防器材，妥善維護樓樣、走道和出口安全。

5、嚴(yán)禁租戶攜帶和儲放易燃、易爆物品；××城內(nèi)不準(zhǔn)燃燒香火，嚴(yán)禁擺放易燃易爆物品。

6、嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器，遵守安全用電管理規(guī)定。

7、××城各商鋪須備干粉滅火器二個、防毒面具二個,并放置于易于取用的固定位置。

8、租戶進行室內(nèi)裝修時，如需增設(shè)照明電器，在保證符合安全規(guī)定下，，必須先經(jīng)管理公司批準(zhǔn)。嚴(yán)禁亂拉、亂接電線，必須用不燃或難燃裝修材料。

9、需要進行燒焊等動火作業(yè)時，應(yīng)向管理公司提出書面申請，經(jīng)秕準(zhǔn)后由專人監(jiān)護，方可作業(yè)。

10、發(fā)生火警，應(yīng)迅速通知管理公司及撥火警電話119，關(guān)閉所有電器開關(guān)，迅速撤離現(xiàn)場。禁止使用電梯，工作人員應(yīng)有序地從樓梯疏散人群，切勿驚慌擁擠。

11、有下列情形之一的，如造成他人損失的，須負(fù)全部賠償責(zé)任，造成重大經(jīng)濟損失者，上報公安消防機關(guān)處理。

1）占用或封堵消防者、樓梯、走道或疏散出口的；

2）封閉或損壞消防標(biāo)志、消防設(shè)備和設(shè)施；

3）亂拉、亂接，電器線路的；

4）擅自挪用滅火工具、器材或消防備用水源的。

12、各租戶必須服從消防機關(guān)和管理公司有關(guān)放火方面的管理。

如刁難辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監(jiān)督人員工作時，依法追究刑事責(zé)任；

7-0安全用電管理規(guī)定

1、××城管理范圍內(nèi)的供電系統(tǒng)，有管理公司實施管理。

2、各商場均設(shè)獨立的電度表，管理公司人員每月定期到戶抄表。

3、商鋪內(nèi)開關(guān)箱的漏電開關(guān)、空氣開關(guān)、電度表以及開關(guān)箱內(nèi)的接線，租戶不能私自更換及改動；如須要更換或改動，必須報管理公司審核，經(jīng)批準(zhǔn)后有管理公司電工施工，費用由租戶負(fù)責(zé)。

4、30平方米以下商鋪用電負(fù)荷限1千瓦；租戶如需要增加用電負(fù)荷額度，先向商場管理部提出書面申請，在供電設(shè)施可允許的情況下，經(jīng)批準(zhǔn)后方可增容。

5、商鋪內(nèi)的照明如需改動，須報管理公司審核，經(jīng)批準(zhǔn)后方可改動。

6、各商鋪不得超負(fù)荷用電。

7、各商鋪使用的電器，其安全性能必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)安全規(guī)定，使用時須嚴(yán)格遵守安全使用指示。嚴(yán)禁將電線直接插入電源插座用電。

8、租戶在下班時或長時間離開商鋪時，必須關(guān)閉商鋪內(nèi)的電源開關(guān)。

9、商鋪內(nèi)天花板以上和××城其它公共地方的電線、管理等設(shè)施和設(shè)備，嚴(yán)禁租租戶接駁、拆卸和改動。

10、租戶如違反上訴規(guī)定而造成他人損失，須負(fù)全部責(zé)任，賠償所有損失（包括直接損失和間接損失）。

8-0用管理規(guī)定

電梯是××城的重要設(shè)施之一,正確的維護和合理使用是在家的責(zé)任.因此必須嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)下規(guī)定（電梯使用管理公約[InstallDir_ChannelDir]2684.html）：

1、客梯、手扶梯貨梯嚴(yán)格執(zhí)行分流用，禁止用客梯和手扶梯運載貨物，商場專設(shè)貨梯，嚴(yán)禁超載運行，須合理使用裝卸貨梯的功能，違章者對所造成影響或事故負(fù)全責(zé)。

2、使用電梯時應(yīng)文明操作，嚴(yán)禁用鑰匙等硬物管按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴。

3、貨物進出貨梯的轎箱，須注意不能碰撞電梯門及轎箱內(nèi)壁，如對電梯造成損壞，違者須負(fù)全部修復(fù)費用。

4、不得超載動作，當(dāng)超載訊號響時，站在門口的乘客應(yīng)自覺退出，不得使用任何形式強制關(guān)門，違者對造成事故負(fù)全責(zé)。

5、尊老愛幼，禮貌乘梯。嚴(yán)禁小孩在手扶梯上跳動和玩耍，避免發(fā)生意外，小孩乘坐電梯須有監(jiān)護人看管，如監(jiān)護人沒有看管可看管不力，導(dǎo)致人員傷害及設(shè)備損壞，責(zé)任由其監(jiān)護人承擔(dān)。

6、嚴(yán)禁在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞梯內(nèi)裝飾物，造成污染、損壞，須賠償清潔、維修的費用。

7、當(dāng)電梯在運行中，突然發(fā)生意外，禁止拍打按鈕，轎箱及強行撬門等違章行動。

8、乘客看到停運標(biāo)志是，禁止開啟或移動標(biāo)志牌，否則對造成損失負(fù)全責(zé)。

9、使用電梯須服從管理人員的管理，如使用者違反有關(guān)規(guī)定，在不服從商場管理員糾正的情況下，商場管理員有權(quán)禁止違章人使用電梯；如違章人造成電梯停止運作，違章人除須負(fù)上述責(zé)任外，還須賠償其他業(yè)主和租戶因沒有電梯使用而造成的損失。

9-0-環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保障××城的環(huán)境衛(wèi)生，使租戶有干凈整潔的營業(yè)環(huán)境，特規(guī)定如下：

1、公共場所不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，違者須繳納清潔衛(wèi)生費用100元。

2、實行垃圾袋裝化，租戶應(yīng)該把垃圾袋，按規(guī)定的時間放在商鋪門前或管理公司設(shè)置的垃圾桶內(nèi)。

3、嚴(yán)禁將垃圾、布屑、膠袋和廢紙等雜物。投入洗手間和下水道。如此導(dǎo)致堵塞和損壞，租戶應(yīng)承擔(dān)所有維修費用。

4、公共地方不準(zhǔn)亂涂亂畫、亂貼廣告、亂派宣傳單，違者負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或負(fù)擔(dān)所有費用。如屬小孩所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

5、愛護綠化，不準(zhǔn)損壞和移動××城內(nèi)設(shè)置的植物。違者應(yīng)償損失。

6、租戶在裝修過程中要保持公共環(huán)境清潔，不得把裝修垃圾及棄物棄于公共場所，違者對清潔衛(wèi)生帶來的影響負(fù)責(zé)，并須繳交清潔費用100元

7、體積較大的垃圾，應(yīng)搬放到物業(yè)外的垃圾堆放點，不得投放到物業(yè)內(nèi)的垃圾筒，違者須繳交清潔費用100元

8、不準(zhǔn)將紙屑、煙頭、飯盒、果皮、飲料瓶等雜物扔進花池、花盆內(nèi)，違者除責(zé)成清理雜物外，并繳交清潔費用100元。

10-0裝修管理規(guī)定

為確?！痢脸莾?nèi)部結(jié)構(gòu)不破壞，同時對裝修施工隊申報進行有序管理，特規(guī)定如下：

1、任何在場內(nèi)進行裝修的施工隊，需向商場管理公司提供室內(nèi)裝修企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及各特種上崗證復(fù)印件；

2、商鋪裝修，須將裝修資料報管理公司審核，批準(zhǔn)后發(fā)《裝修施工許可證》；進入××城裝修的施工隊必須憑管理公司簽發(fā)的《裝修施工許可證》進場，施工人員應(yīng)自覺遵守各種管理制度，及接受管理人員的監(jiān)督。各施工隊須加強內(nèi)部管理，不得使用三無人員；

3、裝修時間：9：00-18：00，清場后不準(zhǔn)任何人員滯留或留宿如須延長施工工期必須向公司申報，否則管理公司有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具；

4、施工愉在取得進入××城裝修資格后需辦理以下續(xù)：

1）繳納裝修押金每間商鋪5000元（驗收合格后無息退還）

2）辦理旗許可證，每本交納工本費10元；

3）辦理人員出入證，每位施工人員需交一張免冠彩照，辦理一個出入工本費10元；

5、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂占場地；在營業(yè)時間內(nèi)，施工人員不得進行有噪音、有刺激性氣味等干擾其他商鋪營業(yè)的裝修，須在管理公司批準(zhǔn)的時間內(nèi)方可進行。

6、施工過程中要注意環(huán)境清潔，裝修垃圾自行負(fù)責(zé)清運。樓梯、過道、天臺、道路及其它公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方；不得損壞公共設(shè)備、設(shè)施、需保持地面完整和整潔。

7、施工隊?wèi)?yīng)絕對按照《××市裝修管理規(guī)定》、《××城裝修管理規(guī)定》和《××城消防管理規(guī)定》執(zhí)行。

8、工程結(jié)束后，由租戶自行驗收，租戶驗收合格后，再通知管理公司查驗。

9、對有以下行期的處理：

1）租戶裝修、動工前未辦理申報審批手續(xù)，除補辦申報手續(xù)外，并應(yīng)繳滯納費5000元；

2）實際裝修內(nèi)容與裝修申報內(nèi)容不符的，除責(zé)成返工并應(yīng)繳違約金1000-5000元；

3）未經(jīng)管理公司批準(zhǔn)而拆改商鋪結(jié)構(gòu)，除恢復(fù)原狀外，并應(yīng)繳納違約金500-2000元；

4）租戶裝修不能擅自拆改和破壞原戶墻、柱梁等，嚴(yán)禁改變天花高度，冷氣出風(fēng)口的位置，違者除恢復(fù)原狀外，并應(yīng)繳韋約金5000-50000元，

5）私自增加電氣線路負(fù)荷，改變走向或擅自改動線路的，根據(jù)料際情況賠償，對此所造成事故損失負(fù)全責(zé)；

6）施工中違反安全用電、用水規(guī)定，一經(jīng)以現(xiàn)罰款200元；

7）嚴(yán)禁封閑、占用公共走廊、消防通道、電梯間，違者須負(fù)責(zé)修復(fù)，并繳納違約金1000元；

8）亂堆放裝修材料、裝修垃圾的，應(yīng)及時清理，不聽勸告者，應(yīng)繳交清潔費200-500元；

9）動火作業(yè)未辦理手續(xù)，施工人員無《燒焊證》的，商場管理部門有權(quán)禁止施工；

10）嚴(yán)禁使用易燃材料、有毒及刺激性氣霧材料，違者對造成危害負(fù)全責(zé)；

11）嚴(yán)禁動用和移動消防設(shè)備設(shè)施；

12）裝修人員在施工期間，須遵守法紀(jì)，嚴(yán)禁有違法犯罪行為發(fā)生，對違法者上交公安機關(guān)處理。

13）裝修守畢后要作好清場及周圍清潔衛(wèi)生及辦理通場手續(xù)。

11-0廣告宣傳管理規(guī)定

為樹立××城整體形象，保障和尊重各租戶共同利益，制定××城廣告宣傳管理規(guī)定，同各租戶共同遵行。

1、公共位置的管理

1）未經(jīng)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)在露天廣場、廣場入口、場內(nèi)任何位置（除商鋪門檻及商鋪以內(nèi)，派發(fā)任何宣傳品，贈品）；

2）嚴(yán)禁在商鋪門口或廣場的任何位置吶喊拉客；

3）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得把自制廣告牌或其他形式之廣告物品放置在任何公共位置，包括店鋪門口（以門檻直線為界）；

4）未經(jīng)同意，商鋪不得擅自舉辦任何形式的對外活動，包括邀請名人蒞臨等。

2、商鋪內(nèi)部管理

1）商鋪任何宣傳不能誤導(dǎo)消費者，抵其他同類商鋪的內(nèi)容，不允許任何惡性競爭之針對性的宣傳；

2）對于商鋪內(nèi)任何圖案文字，管理公司保留否決權(quán)，如確實設(shè)計制作低劣有礙觀瞻，商場管理部有權(quán)更改或折除。

3）不準(zhǔn)在商鋪面對公眾的玻璃部分任何位置張貼、懸掛任何物件（嚴(yán)禁使用雙面膠、玻璃膠）；

4）商鋪內(nèi)的海報、吊旗等宣傳用品需報商場管理部備案，嚴(yán)禁在減價或促銷期間出現(xiàn)“跳樓價”、“出血狂減”、“傾銷”、“清倉”、“轉(zhuǎn)手賤買？”等文字；

5）聲響管理：在商鋪內(nèi)自行播放音樂等聲響以不影響鄰舍及公共環(huán)境為原則?！痢脸莾?nèi)不能使用音響方式進行廣告宣傳，特殊情況須報管理公司審批。

3、廣告位的管理

1）租戶可自行使用各自門中燈箱，不得隨意改裝破壞；

2）租戶不能擅自使用面對公共的玻璃部分做廣告，在管理公司同意的前提下，可做宣傳自行生產(chǎn)、主要經(jīng)銷產(chǎn)品的廣告或本鋪位形象廣告。

12-0知河××城出入治安管理規(guī)定

1、各租戶入場經(jīng)營，必須填寫《租戶情況登記表》。到商場管理部申請辦理員工出入證。

2、××城的保安工作由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司人員有權(quán)對違反××城相應(yīng)管理規(guī)定的行為進行栓查、糾正。

3、租戶應(yīng)經(jīng)常教育屬下員工注意遵守使用和下班時隨手關(guān)閉電器開關(guān)及門窗燈等規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)事故的責(zé)任和處罰；

4、按有關(guān)規(guī)定，各租戶不得在商鋪或?qū)懽謽谴娲罅楷F(xiàn)金并將重要文件、資料妥善保管好。

5、××城內(nèi)嚴(yán)禁進行一切違反治安管理費打例子和觸犯法律的活動。

6、各租戶均不準(zhǔn)使用三無人員。

7、××城每天營業(yè)結(jié)束后，租戶屬下員工應(yīng)盡快離開，配合保安人員的清工作。

如有特殊原因確需加班，應(yīng)向管理公司提出申請，并填寫“非營業(yè)時間加班申請表”。

承諾書

致：市××城有限公司

本人（公司）聲明：完全明白及同意、履行、遵守××城《管理守則》所闡明的全部條款及規(guī)定。

××城鋪位/柜臺

租戶：

篇6

下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：

入伙手續(xù)書

______女士／先生：

您認(rèn)購的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：

(1)房地產(chǎn)公司財務(wù)部(2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部

×房地產(chǎn)開發(fā)公司

××物業(yè)管理公司

________年____月____日

三、收樓須知

收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。

下面是一份收樓須知以作示范：

收樓須知

為避免業(yè)主在收樓時產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。

(一)在房地產(chǎn)公司財務(wù)部辦理手續(xù)

1.付清購樓余款。

2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財務(wù)部驗證、收回并開具總發(fā)票。

3.在入伙手續(xù)(1)上蓋章。

(二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)

1.驗清業(yè)主身份。業(yè)主如有時間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書；業(yè)主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證；購房合同。

2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托人，人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還

應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護照的影印本；人的身份證或護照。

3.在入伙手續(xù)(2)上蓋章。

(三)在物業(yè)管理公司財務(wù)部辦理手續(xù)

1.繳付各項管理費用。預(yù)收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，

驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運費，業(yè)主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數(shù)退還。

2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。

3.在入伙手續(xù)(3)上蓋章。

(四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)

1.簽署《業(yè)主公約》。

2.介紹入住的有關(guān)事項。

3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。

4.在入伙手續(xù)書(4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。

××房地產(chǎn)開發(fā)公司

××物業(yè)管理公司

×年×月×日

四、業(yè)主對物業(yè)的驗收

購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，

業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進行驗收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚，

并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。

歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面：

1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。

2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。

3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。

篇7

2、對此類糾紛應(yīng)如何解決。

二、兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補交一年的物業(yè)管理費。王先生以未居住為由拒交。

試析：王先生的做法是否正確？為什么？

三、張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。因為他是位生意人，所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在，暫時不交物業(yè)管理費也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費。

由于張先生沒有及時返還銀行的貸款，銀行向法院提訟。經(jīng)過長時間的訴訟，法院判決將張先生的房子進行拍賣，拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。

這時，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費一直沒能收繳。

分析：1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費？

2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？

四、某物業(yè)管理公司為了彌補經(jīng)營的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費，對此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費。為了加強管理，物業(yè)管理公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對。于是物業(yè)管理公司對拒不交錢換表的業(yè)主停止送水、送電，并對拒交水電費的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請了另外一家物業(yè)管理公司來到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭執(zhí)不下，訴諸法院。

試析：物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對之處？為什么？

答案（一）答：（要點）

1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問題；

2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因而這時只有開發(fā)商有權(quán)決定請哪一家物業(yè)管理公司參與開發(fā)和日后過渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會可以根據(jù)對原開發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。

3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法訴訟。

（二）答：（要點）

1、王先生的做法不正確。

2、日常所說的物業(yè)管理費嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費不便以住戶多少來劃分，物業(yè)管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業(yè)主也是不公平的。

因此，只要業(yè)主購買了住房，開發(fā)商又及時有效地發(fā)出了入住通知書，就不管房子是否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費，但因居住才會發(fā)生的費用是不用繳的，至于公共費用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。

（三）答：（要點）

1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費。

2、在本案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。

3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費時，首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待。因為房產(chǎn)是不會也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的義務(wù)的；其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個措施，物業(yè)管理公司就會坐失良機。因為當(dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)，雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費跟著房產(chǎn)走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。

（四）答（要點）：

1、物業(yè)管理公司的不對之處及分析

①擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關(guān)部門定價，由水、電管理部門

收取的費用，物業(yè)管理公司只是代收，不能擅自提價；

②向業(yè)主收取500元的水、電表設(shè)備費不對。按規(guī)定，開發(fā)商必須將每戶業(yè)主的

水、電表設(shè)備的費用打入房價中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應(yīng)與開發(fā)公司協(xié)商，而不能強行向業(yè)主收取費用；

③對業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權(quán)對用戶進行停水、停電的處理權(quán)。

④給業(yè)主給予罰款處理的做法不對。根據(jù)我國《行政處罰法》的規(guī)定，只有國家司法機關(guān)和有關(guān)行政機關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。

⑤以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。在小區(qū)成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會及其委員會，業(yè)主委員會有權(quán)續(xù)聘或解聘由開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司。

2、業(yè)主的不對之處及分析：

①部分業(yè)主拒交水電費的做法不對。業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)有意見，可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問題未解決之前，不能拒交水電費。

②部分業(yè)主通過聯(lián)合簽名去聘請新的物業(yè)管理公司的做法不對。業(yè)主有權(quán)對原物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督、審查、批評，如果對該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會按照特定程序選聘、解聘，但是這種權(quán)利必須按照法定的程序通過業(yè)主委員會來行使。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒有業(yè)主委員會或經(jīng)過業(yè)主委員會的情形下所做出的決定是無效的。

（五）答（要點）：

1、首先，當(dāng)廖先生上月費用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個月即應(yīng)向其發(fā)催款通知書，此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生；

2、如果第二個月依然拖欠，物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個月再次發(fā)催款通知書，將前兩個月的費用、滯納金和當(dāng)月的費用一并通知，并限期繳清；

3、業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門進行勸導(dǎo)和解釋，爭取廖先生的理解和支持；

4、如果廖先生確有苦難，費用方面可以考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠；

5、如果廖先生沒有特殊困難，當(dāng)收費員上門催款時依然拒付，物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理公約停止對其提供服務(wù)；

6、如果依然沒有成效，物業(yè)管理公司可以根據(jù)相應(yīng)的法律程序提訟。此時，應(yīng)當(dāng)注意催款工作的書面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問題所必需的物證。

（六）答（要點）：

1、本案屬于物業(yè)管理侵權(quán)糾紛；

2、本案中物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任即無過錯責(zé)任。無過錯責(zé)任是指當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過錯為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人的過錯，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承擔(dān)責(zé)任。

3、在物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人中，對管理商或開發(fā)商將更多地適用嚴(yán)格責(zé)任。物業(yè)管理是一種服務(wù)，嚴(yán)格地講也是一種產(chǎn)品，因服務(wù)質(zhì)量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過失，物業(yè)管理商或開發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，本案中的管理公司和開發(fā)商均不能免責(zé)，他們應(yīng)首先對業(yè)主謝先生承擔(dān)責(zé)任，然后再通過有關(guān)途徑明確他們各自的責(zé)任（有無責(zé)任或責(zé)任大?。?。

五、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事？

六、某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因為該門棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱下水管道是通暢的，不應(yīng)該負(fù)管理責(zé)任，因此拒絕賠償。

篇8

答：燃燒是一種放熱、發(fā)光的化學(xué)反應(yīng)。

2.說出兩種遇水燃燒的物質(zhì)？

答：鉀、鈉、鎂。

3.燃燒有幾種類型？

答：有四種類型：閃燃、著火、自燃、爆炸。

4.什么是閃燃？

答：可燃液體揮發(fā)的蒸汽與空氣混合達(dá)到一定濃度遇明火發(fā)生一閃即逝的燃燒叫閃燃。

5.什么叫閃點？

答：發(fā)生閃燃時的最低溫度叫閃點。

6.什么叫燃點？

答：可燃物開始持續(xù)燃燒所需要的最低溫度。

7.按易燃可燃液體閃點的劃分，其火災(zāi)危險性可分為幾類？

答：可分為三類，28℃以下為甲類；28℃-60℃為乙類；60℃以上為丙類。

8.試寫出三種以上常見可燃物的燃點？

答：紙張130℃；棉花210℃；賽璐珞100℃；松節(jié)油53℃；煤油86℃；布匹200℃；麥草200℃；橡膠120℃，木材295℃。

9.物質(zhì)燃燒需要具備的三個條件是什么？

答：可燃物；助燃物；著火源。

10.什么叫著火？

答：可燃物在空氣中受到火源作用而發(fā)生的持續(xù)燃燒的現(xiàn)象。

11.舉例說明什么是不完全燃燒？

答：燃燒后所生成的仍具有燃燒性的物質(zhì)叫不完全燃燒。如一氧化碳。

12.在一定溫度和有空氣條件下，能發(fā)生燃燒反應(yīng)的物質(zhì)稱為什么物質(zhì)？

答：可燃物。

13.在沒有明火的作用下，可燃物被加熱到一定溫度而引起燃燒的現(xiàn)象叫什么？

答：受熱現(xiàn)象。

14.什么叫自燃？

答：可燃物在沒有直接火源作用下，由于自身內(nèi)部的物理、生物、化學(xué)反應(yīng)，溫度不斷集聚升高，達(dá)到燃點發(fā)生燃燒的現(xiàn)象叫蓄熱自燃。

15.糧食會自燃嗎？

答：糧食自身和依附在糧食上的微生物的呼吸濕度受到水分的影響較大。在含水較高的條件下，微生物呼吸濕度顯著增大，放出大量的熱量。當(dāng)溫度升高到38℃-40℃時，發(fā)生霉變，繼續(xù)蓄熱，逐漸由物理反應(yīng)到化學(xué)反應(yīng)，最后達(dá)到自燃點，引起自身燃燒。

16.某單位購置了一汽車生石灰，堆放在一棟木板房旁邊，生石灰上面又放了草袋和木料等可燃物。有一天下了一場雨，雨過天晴不久，草袋和木料突然起火，并將木板房燒毀，這次著火的原因是什么？

答：生石灰遇火（或受潮）會立即分解，放出大量的熱，溫度可達(dá)到700℃左右，而草袋和木板的燃點都很低（草袋約200℃，木板約300℃），因而被引著起火。

17.某村場院上，有幾個占地5平方米、堆高10米的稻草垛，相距很近。有一天突然著火，經(jīng)調(diào)查，既不是因縱火所致，也沒有外來的火源，這是什么原因？

答：這是自燃。

18.爆炸形式有幾種？

答：物理性爆炸；化學(xué)性爆炸；核爆炸。

19.什么是爆炸濃度極限？

答：可燃?xì)怏w和液體蒸汽與空氣的混合物，必須在一定的濃度范圍內(nèi)，遇著火源才能發(fā)生爆炸。這個遇著火源能夠發(fā)生爆炸的濃度范圍，叫做爆炸濃度極限。

20.現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)有七類物質(zhì)的粉塵具有爆炸性，都是那些？（說出三種以上）

答：（1）金屬（如鎂粉、鋁粉）；（2）煤炭（如活性炭和煤）；（3）糧食（如小麥、淀粉）；（4）飼料（如血粉、魚粉）；（5）合成材料（如塑料、染料）；（6）家副產(chǎn)品（如棉花、煙草）；（7）林業(yè)品（如粉紙、木粉）。

21.什么叫可燃粉塵？

答：凡是遇到火源能發(fā)生燃燒和爆炸的顆粒微小的固體物質(zhì)都叫可燃粉塵。

22.舉出三種以上在生產(chǎn)中常用的爆炸物品。

答：梯恩梯；硝化甘油；硝銨炸藥；黑色火藥；苦味酸。

23.什么叫可燃?xì)怏w？

答：凡在常溫下呈氣體狀態(tài)的可燃物均稱可燃?xì)怏w。如氫、一氧化碳、甲烷、丙烷、乙烯等。

24.人們都知道氧氣屬助燃?xì)怏w，請再說一種？

答：氯、氧化氮。

25.為什么空氣重的可燃?xì)怏w的火災(zāi)危險性大？

答：因為比空氣重可燃?xì)怏w在空間下浮，不易揮發(fā)，并且易和空氣形成爆炸混合物，再加上接觸地面火源的機會多，很容易燃燒或爆炸，所以火災(zāi)危險性大。

26.常見的易燃液體有哪些？舉出五例。經(jīng)常遇到的可燃?xì)怏w有哪些？舉出五例。

答：常見的易燃液體有汽油、苯、乙醚、甲醇、乙醇等。常遇到的可燃?xì)怏w有氫、一氧化碳、甲烷、丙烷、乙烯等。

27.為什么白酒著火？并說出酒的度數(shù)與火災(zāi)危險的關(guān)系。

答：因白酒中含有乙醇。酒的度數(shù)越高，閃點越低，火災(zāi)危險性越大。

28.火災(zāi)可分為A、B、C、D四類，A、B、C、D分別指的是什么？

答：A指可燃固體；B為可燃液體；C為可燃?xì)怏w；D為輕金屬。

29.為什么家用冰箱不適宜存放易燃液體？

答：因易燃液體蒸發(fā)的可燃?xì)怏w達(dá)到一定爆炸濃度時，遇冰箱內(nèi)繼電器打火會發(fā)生爆炸起火。

30.柴灶、煤灶與液化石油氣灶能在同一房內(nèi)使用嗎？

答：不允許放在一個房間內(nèi)同時使用。這是因為一旦液化石油氣灶漏氣遇明火就會造成火災(zāi)。

31.消防工作方針是?

答：預(yù)防為主.防消結(jié)合

32.防火的主要措失是什么?

答：1.控制可燃物2.隔絕助燃物3.消除著火源

篇9

為及時妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。

1.重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)戶集體投訴（5家以上）；中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備設(shè)施故障；大廈主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。

2.發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的組長或當(dāng)值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向管理辦主管領(lǐng)導(dǎo)報告，并根據(jù)事節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理。

3.參與事件處理的組長在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。

4.重大事件報告表由組長簽名后上報。如組長不在而事件緊急時，可由當(dāng)值主管簽名上報。

5.參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時內(nèi)填寫重大事件總結(jié)表上報管理辦主任，如實匯報事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。

二、緊急事件處理程序

1.突發(fā)事件的處理程序

（1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當(dāng)值組長。

（2）簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值。

（3）驅(qū)散無關(guān)人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況。

（4）查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。

（5）對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。

（6）對糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)。

（7）對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應(yīng)報派出所調(diào)查處理并通知殯儀館。

（8）對涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應(yīng)立即報告公安機關(guān)并由保安組組長協(xié)助調(diào)查處理。

（9）保安組組長在接報突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。

（10）保安組組長組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報派出所、有關(guān)部門及管理辦主任。

2.斗毆等暴力事件的處理程序

（1）處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。

（2）巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機、消防電話或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安中心的指令。

（3）保安中心接報后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調(diào)查。如場面無法控制，應(yīng)盡快報派出所。

（4）斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償。

（5）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。

（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。

3.盜竊等破壞事件的處理程序

（1）巡查發(fā)現(xiàn)或接報大廈內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其它方式盡快報告大廈保安中心，簡要說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安中心的指令。

（2）保安中心接報后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的保安人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安中心調(diào)查處理。

（3）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實賠償。

（4）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。

4.電梯困人的處理程序

（1）消防中心接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報告當(dāng)值領(lǐng)班和組長，組織保安員到現(xiàn)場協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。

（2）監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。

（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴(yán)重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決。

（4）組長填寫重大事故報告表，詳細(xì)記錄故障情況及處理經(jīng)過。

5.水浸處理程序

（1）當(dāng)值各崗保安員如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設(shè)施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

（2）當(dāng)值組長接報后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險。

（3）設(shè)法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應(yīng)當(dāng)在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設(shè)施的損壞或故障，應(yīng)當(dāng)先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

（4）組織當(dāng)值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同工程組采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關(guān)閉受浸區(qū)域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。

（5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)大廈的正常運作。

6.停電事故的處理程序

（1）接到大廈將在短時間內(nèi)停電的通知，應(yīng)在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業(yè)戶和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達(dá)電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

（2）未預(yù)知的情況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程組，盡快采取措施恢復(fù)供電。

（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；發(fā)展對策

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-00-01

武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于武漢市主城區(qū)的西南部，常住人口20.8萬人，現(xiàn)有居住社區(qū)84個：第一類主要為度假村，主要為分布在后官湖沿岸的海濱城度假村、湖景苑，以及分布在三角湖沿岸的天鵝湖假日山莊和三角湖度假村；第二類主要為近期開發(fā)建設(shè)的商品房居住小區(qū)，集中分布在開發(fā)區(qū)西部和南部，主要有泰合百花園、香榭麗舍、金色港灣、水木清華、麗島花園、東方花園等，配套設(shè)施較為齊全；其次是集中分布在萬家湖兩岸及南太子湖南岸等還建房，如濱海社區(qū)、碧湖新村，配套設(shè)施較為滯后，居住環(huán)境較差。

一、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

(一)物業(yè)管理收費困難

收費難的原因主要有：①家庭經(jīng)濟條件限制。如碧湖新村等還建房社區(qū)的居民，他們主要是失去土地的農(nóng)民，無法負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費；②業(yè)主認(rèn)為價格與服務(wù)質(zhì)量不符。據(jù)泰合百花園物業(yè)公司工作人員介紹，因業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量非常不滿意，每年只有50%—60%的居民繳納物業(yè)管理費用；③物管公司收費標(biāo)準(zhǔn)、使用明細(xì)不公開。泰合百花園物業(yè)管理費用由0.55元/平方米漲到0.8元/平方米，由于漲價理由不充分，業(yè)主普遍表示不能接受。④物業(yè)管理公司違規(guī)多收、濫收費用，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司缺乏信任。

(二)物業(yè)管理人員素質(zhì)亟待提高

開發(fā)區(qū)物業(yè)管理公司通常聘用其他行業(yè)分流下崗人員，其中大部分人沒有經(jīng)過專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從服務(wù)意識到專業(yè)技能、管理能力都與現(xiàn)實需要有一定的差距。在調(diào)查中，香榭麗舍等兩個居住區(qū)物管公司均表示曾多次組織員工培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要是關(guān)于物業(yè)管理基礎(chǔ)知識和服務(wù)流程等比較虛的內(nèi)容，對各崗位員工專業(yè)技能的學(xué)習(xí)以及服務(wù)意識的樹立涉及少。

(三)物業(yè)管理服務(wù)理念有待提高

很多業(yè)主表示與物管公司的交流僅限于繳納物業(yè)管理費和意見投訴的時候，部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)缺乏了解，如公司不注重宣傳和解釋，會使物管雙方誤會越來越深、越來越對立。此外，廣大業(yè)主分布在各行各業(yè)，經(jīng)濟狀況、文化素養(yǎng)、生活品味以及習(xí)慣都存在差異，物管公司應(yīng)針對不同類型業(yè)主進行分析和了解，以更好地滿足他們的各類需要。

(四)不重視業(yè)主參與物業(yè)管理

由于物業(yè)管理公司害怕自身利益受損，內(nèi)部工作人員對業(yè)主委員會籌備小組成員進行威脅恐嚇，阻撓業(yè)主委員會的成立，因此泰合百花物業(yè)管理業(yè)主參與度很低，業(yè)主、業(yè)委會、物管公司三者沒能形成相互配合、相互理解的良性互動。而香榭麗舍小區(qū)在這方面做得比較好，特別是做到了每月發(fā)放物業(yè)管理滿意度調(diào)查表，并積極調(diào)整服務(wù)計劃，對業(yè)主進行及時、有效的反饋。

(五)業(yè)主委員會難以發(fā)揮作用

如泰合百花園業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司已形成水火不容的局面：業(yè)委會成員呼吁大家聯(lián)合起來拒交物業(yè)管理費，物管公司指責(zé)業(yè)委會私自挪用專項維修資金購買麻將桌等私人用品。該小區(qū)業(yè)委會行事較為偏激，采取了非常消極的態(tài)度對待物業(yè)管理公司，激化了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，從而使小區(qū)陷入惡性循環(huán)的圈子。

二、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理發(fā)展對策分析

(一)健全物業(yè)管理的法律法規(guī)

目前，武漢市物業(yè)管理主要依據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》、《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》、《武漢市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法實施細(xì)則》、《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》。這些文件在規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范運行等諸多方面有重大意義。但與深圳市物業(yè)管理法規(guī)相比，武漢市法規(guī)建設(shè)還是比較滯后，還有許多細(xì)則需要明確?！段錆h市物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定：召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，業(yè)主委員會籌備組有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供居住區(qū)相關(guān)文件資料。但因為法規(guī)沒有明確限制期限和強制執(zhí)行措施，開發(fā)單位對此置之不理，無限拖延，拒絕合作，使籌備業(yè)主大會的工作陷入沒有經(jīng)費、沒有辦公用房的境況。

(二)加強物業(yè)管理公司自身建設(shè)

目前，很多物業(yè)管理企業(yè)存在著企業(yè)規(guī)模小，經(jīng)濟效益差，虧損嚴(yán)重的問題。部分物業(yè)管理公司選擇了降低服務(wù)質(zhì)量，減少開支的方法來解決問題，從而加大了物管公司與業(yè)主之間的矛盾。如：泰合百花園物管公司降低了保安質(zhì)量，致使出現(xiàn)了一系列偷盜事件，業(yè)主十分憤怒，甚至出現(xiàn)聯(lián)合起來不交物業(yè)管理費的情況。在這種情況下，物業(yè)管理公司更應(yīng)該努力保持一定的服務(wù)質(zhì)量，多與業(yè)主進行貼心的交流，健全企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，對員工進行系統(tǒng)培訓(xùn)，努力提高工作人員素質(zhì)。以期得到業(yè)主認(rèn)可，獲取更好的口碑。萬科物業(yè)管理公司就是一個很好的榜樣，一系列標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)范，高素質(zhì)的服務(wù)人員，不斷創(chuàng)新的理念奠定了它行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的地位。

(三)業(yè)主應(yīng)更新觀念

隨著社會不斷發(fā)展，業(yè)主應(yīng)該主動對物業(yè)管理相關(guān)知識進行了解，從心理上接受物業(yè)管理這個新興行業(yè)。①認(rèn)清物管公司的管理范疇。一些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司“包治百病”，一旦遇到不滿意之處就責(zé)怪物業(yè)管理不力，給予物管公司過多的負(fù)擔(dān)。②不要過分強調(diào)權(quán)利、較少考慮義務(wù)，對物業(yè)管理公司提出不切實際的要求。在實際調(diào)查中，筆者就發(fā)現(xiàn)不少業(yè)主陷入誤區(qū)。泰合百花園業(yè)主認(rèn)為所支付物業(yè)管理費用與所得到的服務(wù)不等值。因為泰合百花物業(yè)管理費為0.8元/平方米左右，香榭麗舍居住區(qū)物業(yè)管理費為0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確不如人。③業(yè)主委員會可以根據(jù)大部分居民的經(jīng)濟條件和對物業(yè)的需求檔次來決定物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司要求相應(yīng)的服務(wù)。如果是對某些服務(wù)不滿意，業(yè)主可以向業(yè)主委員會反映，或與物業(yè)公司進行溝通，用損害賠償、支付違約金、采取補救措施等方式維護自身利益。

(四)政府加強監(jiān)管力度

一是進一步強化對企業(yè)準(zhǔn)入和日常管理工作的動態(tài)監(jiān)管與考核，嚴(yán)肅查處不具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)，清理管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)，努力創(chuàng)建良好的物業(yè)服務(wù)行業(yè)環(huán)境。

二是積極組織開展多層次的物業(yè)管理人員培訓(xùn)，制定詳實的服務(wù)規(guī)范流程，加大企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線服務(wù)職工的技能考核，以提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平。

三是加大對物業(yè)公司的監(jiān)管。通過業(yè)主委員會這個載體可以進一步加強對物業(yè)公司的監(jiān)管，有效的維護廣大業(yè)主的利益，所在地區(qū)建設(shè)局、街道辦事處應(yīng)積極做好業(yè)主委員會成立指導(dǎo)和協(xié)調(diào)監(jiān)督工作，使業(yè)委會能充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，維護廣大業(yè)主的利益。

四是完善物業(yè)招投標(biāo)制度，加快推進物業(yè)管理市場化進程。完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，加強對招投標(biāo)流程的監(jiān)管，選擇物業(yè)服務(wù)水平高，管理能力強的物業(yè)服務(wù)進駐小區(qū)進行物業(yè)管理，可以從根源上杜絕一些物業(yè)公司因?qū)嵙Σ粔颍瑹o法有效管理小區(qū)的現(xiàn)象發(fā)生。

總的來說，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的時期，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好地做好物業(yè)管理工作，提高人們生活水平，需要我們作出更多的努力。

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