導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)和管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；質(zhì)量；控制

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方，以項目而成立的團(tuán)隊，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時，假如規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運(yùn)。個人建議從如下幾點(diǎn)著手：

2.1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項目質(zhì)量才能有保證。

2.2 制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。

充分了解和掌握項目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量計劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點(diǎn)突出，具有可操作性。

2.3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進(jìn)行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進(jìn)行自我評審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據(jù)一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，設(shè)計前，對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出審批方案。

3.2 施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進(jìn)行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)項目形成實(shí)體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產(chǎn)項目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。

4.1.1 明確質(zhì)量目標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計劃 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實(shí)可行的質(zhì)量計劃。明確項目團(tuán)隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項目團(tuán)隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對項目的結(jié)果負(fù)責(zé)。

4.1.3 質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計劃，增強(qiáng)項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。如，在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進(jìn)行審查；對進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；組織由設(shè)計單位和施工單位參加設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

4.1.4 開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制 項目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運(yùn)用合同說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比較找出偏差；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。

推行施工現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事，有職，有權(quán)、有責(zé)。工程開工前，將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經(jīng)理組織有關(guān)人員，制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前，必須對關(guān)鍵的檢查項目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎(chǔ)上，請監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護(hù)措施不放過的"三不放過"原則，認(rèn)真處理，防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設(shè)計和方案進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作。做好圖紙會審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。嚴(yán)格按施工工藝（或施工程序）施工。根據(jù)對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn)，關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)的原則，并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)，形成一個封閉式信息網(wǎng)?，F(xiàn)場質(zhì)檢員要及時搜集班組的質(zhì)量信息，客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質(zhì)量對策表開展質(zhì)量統(tǒng)計分析。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 問題 對策

隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)建設(shè)的熱潮不斷涌動，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸成為我國的支柱企業(yè)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中都出現(xiàn)了問題，影響了企業(yè)經(jīng)營的安全性，其中一個重要問題就是財務(wù)管理上的問題。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)管理工作對企業(yè)來說極其重要，因此識別并解決財務(wù)管理中存在的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說極其重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)財務(wù)管理必要性

房地產(chǎn)開發(fā)公司作為資本密集型企業(yè)，資金鏈?zhǔn)且粋€決定企業(yè)生死的要素。資金的流動存在于企業(yè)的投資、籌資、生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，任一環(huán)節(jié)資金鏈的斷裂都有可能導(dǎo)致企業(yè)的生存危機(jī)。而且，企業(yè)的資金又不是越多越好，這會降低企業(yè)資金的使用效率。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發(fā)公司了解開發(fā)整個項目的每個環(huán)節(jié)，以便對資金進(jìn)行有效管理。另外，成本和質(zhì)量的制衡是房地產(chǎn)公司的另一主題，如何在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，對房地產(chǎn)公司及其重要。因此，做好企業(yè)的成本控制和成本管理，對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的重要性和必要性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理中存在的問題

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司、尤其是中小型開發(fā)公司，財務(wù)管理都存在著一些問題。

（一）對財務(wù)管理的重視性不高

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司將管理工作的重點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)效益上，對財務(wù)管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務(wù)管理工作在長期規(guī)劃中的作用。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司僅僅將財務(wù)管理定位為記賬等會計類工作，對財務(wù)管理認(rèn)識不夠。另外，一些公司對開發(fā)項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進(jìn)行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進(jìn)行詳細(xì)安排，導(dǎo)致整個財務(wù)管理過程的混亂。

（二）財務(wù)管理的制度缺乏規(guī)范性

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有建立清晰的財務(wù)目標(biāo)，制定的制度也缺乏實(shí)際操作性，沒有起到有效的指導(dǎo)作用。有的公司的制度形同虛設(shè)，沒有得到有效的實(shí)施。

（三）財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，財務(wù)管理水平低

當(dāng)前我國一些房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理人員財務(wù)管理意識淡薄，對財務(wù)管理的認(rèn)識不夠，且文化程度不高，因此，業(yè)務(wù)技能也不高，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)財務(wù)管理知識，在實(shí)際工作中只是憑經(jīng)驗(yàn)和直覺進(jìn)行管理，這一問題會影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運(yùn)行的安全性和效率。

（四）財務(wù)風(fēng)險大，融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產(chǎn)企業(yè)的管控越來越嚴(yán)格，加上其本來的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)融資也越來越困難。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理問題的對策

（一）加強(qiáng)對財務(wù)管理的重視程度

房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，加強(qiáng)對財務(wù)管理的重視程度，并將這種重視落到實(shí)處，同時將重視程度傳遞給財務(wù)管理人員，嚴(yán)格財務(wù)管理人員的招聘，加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，為財務(wù)管理工作的順利進(jìn)行打下堅實(shí)的基礎(chǔ)，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發(fā)前期做好可行性分析，運(yùn)用財務(wù)管理中項目投資分析的知識，對項目開發(fā)的周期、投入、收益等進(jìn)行詳細(xì)分析，以保證后期開發(fā)過程中資金的可控性。

（二）制定科學(xué)規(guī)范的財務(wù)管理制度，并嚴(yán)格落到實(shí)處

房地產(chǎn)企業(yè)管理者要充分了解本企業(yè)項目運(yùn)行和管理程序，參照本行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，建立一套科學(xué)規(guī)范且適用的財務(wù)管理制度。在建立規(guī)范的財務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)財務(wù)人員對管理制度的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，并在實(shí)際應(yīng)用過程中加強(qiáng)監(jiān)督，保證財務(wù)管理制度的順利實(shí)施，起到應(yīng)有的作用。同時，在運(yùn)行的過程中不斷進(jìn)行反饋，以及時解決出現(xiàn)的問題，不斷完善這一制度。

（三）加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)的財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)既要嚴(yán)格財務(wù)管理人員的招聘，又要注重后期對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，無論是認(rèn)識上還是技能上。財務(wù)管理人員技能的提高，有助于企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，進(jìn)而可以順利推進(jìn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，這對整個工程項目的順利進(jìn)行都很重要。

（四）加強(qiáng)對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員要加強(qiáng)對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認(rèn)識，并提前做好準(zhǔn)備，防止出現(xiàn)資金流斷裂的問題。有關(guān)現(xiàn)金流管理的具體措施有：編制現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現(xiàn)金浮游量、充分利用商業(yè)信用，加強(qiáng)對投融資的管理等。對于融資問題，企業(yè)要優(yōu)化融資方式，進(jìn)行多元化融資。企業(yè)集團(tuán)還可以在整個企業(yè)建立資金池，將各個項目的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，對各個項目的資金進(jìn)行調(diào)劑使用，從而保證整體的穩(wěn)定。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理非常重要，認(rèn)識并解決這些問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙雪梅，趙美華.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012

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關(guān)鍵詞 :設(shè)計策劃、成本控制、設(shè)計質(zhì)量管理、設(shè)計組織、設(shè)計評審機(jī)制

與所有的產(chǎn)品開發(fā)過程一樣,房地產(chǎn)項目開發(fā)一般可分為立項決策階段、策劃和設(shè)計階段、施工階段、交付和運(yùn)營階段。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功,取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實(shí)施,而策劃和設(shè)計階段是將原則性的宏觀的決策意圖,落實(shí)到具體的微觀的設(shè)計圖紙中,從而為施工階段提供依據(jù)性技術(shù)文件的的過程。設(shè)計階段的工作具有承前啟后的作用,既需要向前延伸到宏觀策劃層面,又需要向后延伸到施工圖紙的具體細(xì)節(jié)控制,是項目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)。

1.設(shè)計策劃的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,總是被壓縮開發(fā)周期,很少有企業(yè)潛心研究市場的真正需求、產(chǎn)品的內(nèi)涵和對社會、城市環(huán)境、歷史帶來的影響。也很少有企業(yè)勇于探索和創(chuàng)新。速成的設(shè)計、速成的房地產(chǎn)產(chǎn)品,又怎能成為經(jīng)久傳世之作?市場上已不乏似曾相似的建筑面孔,無非因其地段不同、開發(fā)商不同、廣告宣傳不同而形成差異而已。在市場的火爆過去以后,理性的購房者已日益學(xué)會全面評估產(chǎn)品內(nèi)涵和價值,甚至對開發(fā)企業(yè)的品牌所代表的品質(zhì)高度有清晰的評判。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不重視開發(fā)建設(shè)項目的前期設(shè)計策劃工作,其長期發(fā)展利益必然受到局限。

對于開發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長、社會影響大的綜合性開發(fā)項目而言,開發(fā)商在設(shè)計策劃、設(shè)計管理方面的主導(dǎo)性作用就更為明顯。尤其是商業(yè)綜合性持有型物業(yè)的開發(fā),如果在前期設(shè)計策劃和設(shè)計管理階段不投入足夠力量研究、策劃和管理設(shè)計,那么,施工階段、招商階段必然會遇到瓶頸,不得不調(diào)整、變更以適應(yīng)市場。而盲目建成的項目在投入運(yùn)營后更會自食其果,商業(yè)設(shè)想無法實(shí)現(xiàn),商業(yè)利益無法保障,物業(yè)價值得不到提升,從而留下永久遺憾。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目設(shè)計策劃階段,應(yīng)該站在城市長期有序發(fā)展的高度,目光放長遠(yuǎn)些,在人居環(huán)境的品質(zhì)、文化藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)上投入足夠的精力,避免急功近利的心態(tài),不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè),都應(yīng)將其視為不可逆轉(zhuǎn)的、需持久經(jīng)營和不斷保值增值的物業(yè),才能引導(dǎo)設(shè)計師創(chuàng)作出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準(zhǔn)的作品。這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的品牌創(chuàng)建之路。

2.設(shè)計策劃的內(nèi)容

建筑設(shè)計,在某種意義上講可等同于建筑產(chǎn)品的研發(fā),它是藝術(shù)創(chuàng)作與科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。它不能用工業(yè)化、工廠化、程序化的過程進(jìn)行生產(chǎn),對于不同地點(diǎn)、不同使用功能、性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)是不同的。因此需要完整細(xì)致的策劃。

以住宅項目為例具體來講,在通過大量的調(diào)研確定了購房客戶目標(biāo)定位和價格定位的情況下,首先需要研究建筑的功能如何滿足使用者的基本需求,然后還需要研究城市規(guī)劃以及特定的社會歷史文化環(huán)境,調(diào)研生態(tài)環(huán)境,確定建筑形態(tài)、外立面設(shè)計的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向;引導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計創(chuàng)作出富有文化內(nèi)涵的、與城市環(huán)境和諧的優(yōu)秀設(shè)計作品。

對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。前期設(shè)計策劃更為重要。在得到大量市場調(diào)研信息的前提下,需要與相關(guān)部門共同策劃確定商業(yè)開發(fā)策略和目標(biāo)消費(fèi)人群,繼而研究業(yè)態(tài)品類、組合關(guān)系和商家定位。在這些研究工作的基礎(chǔ)上,才能對設(shè)計單位提出較為可操作的方案設(shè)計要求。而在方案設(shè)計過程中,從客流、物流動線安排,到店鋪形態(tài)和組合布置、面積分配,到公共空間設(shè)施的策劃,開發(fā)企業(yè)在整個過程中都需要用心策劃,組織和引導(dǎo)設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計。

隨著低碳、環(huán)保、綠色日益成為時代的主題,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)承擔(dān)起社會責(zé)任,努力響應(yīng)這一主題,不僅被動地履行各項新規(guī)范規(guī)定的環(huán)保節(jié)能指標(biāo)義務(wù),而且主動創(chuàng)新,研究提升開發(fā)產(chǎn)品的科技含量,努力實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保人居環(huán)境。

3.設(shè)計階段的成本管理和措施

建設(shè)工程造價管理涉及到建設(shè)項目的各個階段和各個環(huán)節(jié),其中,實(shí)行以設(shè)計階段為重點(diǎn)的建設(shè)項目全過程投資控制最為關(guān)鍵。成本管理是設(shè)計策劃和管理部門的重要職責(zé)之一。

成本管理的過程,首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標(biāo),拆分到建筑的各專業(yè)內(nèi)容分項中。然后,根據(jù)分項成本指導(dǎo)設(shè)計策劃,對市場部門或使用和管理部門提出的要求進(jìn)行全面分析,確定符合成本目標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計策劃過程,需自始至終結(jié)合成本的概念,在設(shè)計由淺入深的同時,成本指標(biāo)由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項清洗和明確。

為了落實(shí)成本控制,在各階段設(shè)計中,需精心研究建筑每一個部件的設(shè)計,研究材料和施工條件,進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較,降低每個構(gòu)件的造價。而機(jī)電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資,還需要考慮運(yùn)行費(fèi)用和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用,因而需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價,正確處理好技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。另外,還應(yīng)加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計圖紙之間的協(xié)調(diào)性管理,避免因設(shè)計圖紙的不協(xié)調(diào)、不完善帶入施工階段而造成返工。在招標(biāo)階段,尤其是機(jī)電設(shè)備招標(biāo)階段,設(shè)計策劃管理部門應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進(jìn)行分級,明確規(guī)定各類材料設(shè)備的品牌檔次,將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中,力求保證建筑品質(zhì)的同時做到經(jīng)濟(jì)合理。

限額設(shè)計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后,設(shè)計管理部門應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算限額,提出限額設(shè)計指標(biāo)。在方案設(shè)計階段,可按可行性研究成本目標(biāo)的80%提出估算目標(biāo);在擴(kuò)初設(shè)計階段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目標(biāo);施工圖設(shè)計階段,可按概算成本的90%值提出預(yù)算成本目標(biāo);預(yù)留10%供施工過程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計完成后,都應(yīng)確認(rèn)限額設(shè)計要求是否得到有效落實(shí)。

在管理機(jī)制上,可考慮加強(qiáng)限額設(shè)計的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理,在設(shè)計合同中,制定相應(yīng)的措施條款,凡因設(shè)計單位錯誤、漏項擴(kuò)大規(guī)模或提高標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支,可扣減設(shè)計費(fèi)。對于確有必要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的情況,須嚴(yán)格按權(quán)限進(jìn)行逐級審批。對于節(jié)約投資限額的給予獎勵,超過投資限額的進(jìn)行罰款。發(fā)揮設(shè)計人員積極性,鼓勵設(shè)計單位在限額內(nèi)提供最優(yōu)設(shè)計。

4.設(shè)計階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施

4.1設(shè)計質(zhì)量全過程管理的重要性

建筑設(shè)計隨機(jī)性大,需要全過程精心策劃和控制,才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣,確切地說是一個目標(biāo)范圍的界定,符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計合格的下限。建筑設(shè)計精品是在設(shè)計運(yùn)行過程中優(yōu)化取舍,不斷完善完美。因此,設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計的優(yōu)化管理是全方位全過程的動態(tài)管理。靜止的簡單化的“結(jié)果管理”淘汰制,只會浪費(fèi)時間和造成經(jīng)濟(jì)損失。建筑設(shè)計全過程要自始至終,由組織管理到專業(yè)技術(shù)管理,由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施,由形象思維到邏輯思維,由方案到施工圖,進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動、極具挑戰(zhàn)性的動態(tài)質(zhì)量管理。

4.2設(shè)計組織框架的構(gòu)建

建筑項目設(shè)計管理的首要任務(wù)應(yīng)是項目設(shè)計組織框架的策劃。一個規(guī)模較大的完整的開發(fā)建設(shè)項目的設(shè)計,不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計、給排水設(shè)計、熱能動力設(shè)計、建筑電氣設(shè)計,還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計內(nèi)容,甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設(shè)計,還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計、景觀綠化設(shè)計、智能化設(shè)計,有的項目還需要專門進(jìn)行標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、建筑立面照明設(shè)計、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計等分工細(xì)致、深化的設(shè)計內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確,還需考慮能源科技項目的專項設(shè)計。另外,業(yè)主招標(biāo)管理部門可能還會對設(shè)計管理部門提出提供各類招標(biāo)項目技術(shù)規(guī)格說明書、技術(shù)標(biāo)評審等的招標(biāo)配合工作要求。因此,在設(shè)計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。

如此繁雜的設(shè)計工作內(nèi)容,沒有一家設(shè)計單位能夠獨(dú)立完成。因此,開發(fā)商的設(shè)計策劃和管理部門在設(shè)計策劃的前期階段,必須清晰地確立全部設(shè)計內(nèi)容,將其合理地分解成多個工作包,對每個設(shè)計工作包明確內(nèi)容、要求、目標(biāo)、時間,并建立這些工作包之間的工作界面和責(zé)任關(guān)系,使不同專業(yè)和專長的設(shè)計單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作,圍繞設(shè)計策劃所確定的藝術(shù)主題和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),最終完成高質(zhì)量的設(shè)計成果。

建筑設(shè)計市場魚龍混雜,層次、水平差異較大。但并不是所有的開發(fā)項目所涉及的所有設(shè)計內(nèi)容都需要由頂級設(shè)計公司來完成。不同的設(shè)計公司擅長的設(shè)計類型也有所不同,例如有些設(shè)計公司擅長大型公共建筑,有些擅長居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計,有些擅長購物中心設(shè)計。因此,對于項目中的每一項設(shè)計內(nèi)容,都需要在龐雜的設(shè)計市場中,挑選資質(zhì)和業(yè)績符合項目要求的設(shè)計公司和設(shè)計團(tuán)隊,并確定其收費(fèi)是否在可接受范圍內(nèi),然后將工作要求落實(shí)到合同中。這樣分階段逐步落實(shí)每一個設(shè)計工作包。

4.3編制各階段設(shè)計任務(wù)書

開發(fā)項目在前期策劃階段,在商業(yè)策略策劃完成后,設(shè)計策劃部門應(yīng)收集來自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件,收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等方面的基礎(chǔ)資料,結(jié)合商業(yè)策劃要求,編制方案設(shè)計任務(wù)書,將業(yè)主的開發(fā)意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計單位,避免讓設(shè)計工作走彎路。在擴(kuò)初設(shè)計階段,設(shè)計管理部門應(yīng)安排各專業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)和技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對方案設(shè)計內(nèi)容的評審意見,形成策劃設(shè)計要求,編制擴(kuò)初設(shè)計任務(wù)書。在施工圖設(shè)計階段,結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計評審意見、結(jié)合來自物業(yè)使用部門的對運(yùn)行管理的具體要求,以及其他相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計條件,編制施工圖設(shè)計任務(wù)書,進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主在使用功能、交房標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本限額、設(shè)計成果深度和形式等各方面的要求。

4.4分階段進(jìn)行設(shè)計成果評審和確認(rèn)

設(shè)計工作是一個循序漸進(jìn)的過程,因此對于各階段設(shè)計成果應(yīng)分別予以評審和確認(rèn)。在方案設(shè)計階段,應(yīng)對建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設(shè)計要素予以充分討論、評價和確認(rèn)。

在擴(kuò)初設(shè)計階段,建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機(jī)電各專業(yè)的設(shè)計外,還應(yīng)詳細(xì)研究建筑的各個細(xì)部和材料,評估和確認(rèn)所有構(gòu)件的細(xì)部尺度控制和構(gòu)造要求;結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)對各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較,確認(rèn)最經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式,對建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進(jìn)行初步控制和確認(rèn);機(jī)電專業(yè)應(yīng)對各類可選用的機(jī)電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和論證,確認(rèn)系統(tǒng)形式、主要設(shè)備,確認(rèn)豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。

在施工圖設(shè)計階段,需檢查和評審施工圖紙中各類技術(shù)要求的落實(shí)程度,校核各專業(yè)圖紙中對地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線等外部條件的結(jié)合情況,校核各專業(yè)圖紙的設(shè)計深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認(rèn),方可將其交付給施工和工程管理部門。

4.5設(shè)計工作后評估

設(shè)計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的,必須經(jīng)過招標(biāo)、施工、運(yùn)行整個過程后,才真正反映出設(shè)計管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項目竣工交付運(yùn)行后,對前期設(shè)計策劃和管理工作進(jìn)行綜合評估,由實(shí)際使用施工圖紙和對建筑物運(yùn)行管理的部門分別進(jìn)行評價,總結(jié)出設(shè)計策劃管理工作中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),這樣才能不斷改進(jìn)不斷提高。

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程管理

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的發(fā)展步伐逐漸加快，在很大程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)階段，地產(chǎn)項目的投資種類不斷增多，施工規(guī)模也越來越大，技術(shù)施工難度也不斷的加大，影響施工項目管理的因素也越來越多，并且面臨的市場競爭也越來越激烈。在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)了精細(xì)化管理的觀念，并得到了廣泛的應(yīng)用，它能夠有效的降低企業(yè)建設(shè)施工的成本，提高建筑施工的質(zhì)量，縮短建筑施工的工期，增強(qiáng)企業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理中常見問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展尚不夠成熟，發(fā)展水平偏低。隨著政府調(diào)控政策的變化和市場不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲得持續(xù)的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無法實(shí)施工程質(zhì)量精細(xì)化管理，眾多的管理型問題一步步的顯露出來。

（二）管控制度不先進(jìn)

受傳統(tǒng)體制的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的組織管理體制適應(yīng)不了當(dāng)今市場化變化多端的管理需求，如項目管理大多以“人治”為主，對承包商、供應(yīng)商合作缺乏組織管理，缺乏規(guī)范解決問題的能力，對員工管理、內(nèi)部分配等不能與市場接軌，影響員工積極性等。這一系列問題的存在影響了項目的建設(shè)成效，必須使用精細(xì)化管理來逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。

（二）成本控制不重視

在成本控制上，作為項目管理者，不能有效的從全局、系統(tǒng)著眼把控項目開發(fā)各環(huán)節(jié)中成本的管控。如在材料設(shè)備采購階段，不能全局的分析材料設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量性能，僅為了滿足工程的需要而增加，或者為了節(jié)約成本購買一些性能較差的材料設(shè)備，造成資金的浪費(fèi);在有關(guān)合同的條款上不能很好地洞察、預(yù)見，出現(xiàn)后期承包商索賠等事項;不注重設(shè)計，與可操作性失節(jié)，致使項目實(shí)際施工過程中出現(xiàn)大量的設(shè)計變更，對成本影響較大，更有甚者可能直接決定項目開發(fā)的成敗。

（三）組織管理不明確

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，剛剛處于起步階段，對房地產(chǎn)項目工程建設(shè)中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學(xué)規(guī)劃施工現(xiàn)場，對于承包商缺乏完善的協(xié)調(diào)管理機(jī)制;材料和設(shè)備從購、進(jìn)場、保管混亂，造成不必要的浪費(fèi);資金撥付沒有既定流程和整體規(guī)劃，致使資金利用率偏低。這種只重結(jié)果的粗放式管理必然會造成項目的建設(shè)成本增加，吞噬房地產(chǎn)開發(fā)利潤。

（四）標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行不靈活

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)由粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變的過程中，勢必將建立各項規(guī)章制度來規(guī)范各項工作的開展。這些規(guī)章制度精細(xì)化的管理模式中往往會被擺在非常重要的位置。然而在具體的實(shí)施過程中，很難保證所有事情都如預(yù)想般順利發(fā)展，容易出現(xiàn)一些極端的情況，這時企業(yè)的制度和規(guī)范反而限制了企業(yè)的發(fā)展，它很大程度地限制了人在企業(yè)中的主觀能動性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理存在問題的解決措施

（一）加強(qiáng)對于工程項目的成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項目成本管理，是所有投資者都關(guān)注的焦點(diǎn)，也是直接決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)工程項目在招投標(biāo)、設(shè)計、施工以及后期的驗(yàn)收、養(yǎng)護(hù)等過程中的成本管理工作，加強(qiáng)對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注意，必須要使用科學(xué)、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質(zhì)量方面的控制。

對于項目成本管理的重點(diǎn)部分來說，是房地產(chǎn)開發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行前期的決策階段時，必須要嚴(yán)格控制成本，從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算，嚴(yán)格控制成本投入；在進(jìn)行施工階段時，將成本控制的重點(diǎn)放在對工程的設(shè)計變更上，因?yàn)橐坏┥婕暗皆O(shè)計變更，就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計變更，確保成本的有效管理；另外，必須嚴(yán)格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費(fèi)造成的成本增加；嚴(yán)格控制工期等等。

（二）加強(qiáng)對于建設(shè)工程項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的質(zhì)量直接決定著其后期的使用性能，因此，房地產(chǎn)施工企業(yè)必須要加強(qiáng)對其的質(zhì)量管理，包括施工過程中的質(zhì)量控制以及竣工后的使用質(zhì)量。在這其中涉及到的因素就很多了，比如說施工人員的技術(shù)問題、施工工藝及方法、施工環(huán)境等等，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這些問題都要逐一進(jìn)行分析，并且采取針對性的措施予以解決。

（三）注重建設(shè)工程前期投資決策階段的可行性研究

在建設(shè)工程項目施工前期階段的可行性研究是建設(shè)工程項目的一項核心內(nèi)容，必須要加強(qiáng)對其的重視程度，具體可以從以下幾個方面著手：

1.在予以充足時間的前提下，加強(qiáng)對前期可行性研究的人力、財力、物力方面的投入；

2.建立、健全投資決策的支持與審核機(jī)構(gòu)，將決策的程序予以完善，繼而從根本上提高投資決策的整體水平與實(shí)施效率，使建設(shè)工程項目的市場定位或者是產(chǎn)品定位呈現(xiàn)系統(tǒng)性。

（四）施工現(xiàn)場安全管理

施工現(xiàn)場的安全管理非常重要，關(guān)系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的安全管理。要保證施工現(xiàn)場安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設(shè)計中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據(jù)。施工單位必須對全體施工人員進(jìn)行安全教育，做好技術(shù)摸底工作，要派送專職的安全員。甲方代表負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場安全執(zhí)行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網(wǎng)、洞口以及溝道等防護(hù)設(shè)施，還有其他的施工設(shè)備安全保護(hù)和施工用電安全措施，防止出現(xiàn)違規(guī)指揮和違規(guī)操作的行為。甲方代表負(fù)責(zé)監(jiān)督安全事故易發(fā)部位，比如，要采取合理有效的措施，預(yù)防高空墮落、機(jī)械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進(jìn)行。還要監(jiān)督施工單位防火制度的落實(shí)。施工現(xiàn)場必須保證消防通道暢通，保證消防設(shè)施齊全。

（五）施工現(xiàn)場文明管理

在施工過程中，文明施工有利于樹立企業(yè)的良好形象，為此，必須要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的文明管理。在施工開始前，必須明確組織設(shè)計或方案中的文明施工條款。在實(shí)際的施工現(xiàn)場周圍必須設(shè)臨時圍墻或圍檔，并做到及時修補(bǔ)，保證圍墻或圍檔整齊，為工程施工建構(gòu)相對安全的環(huán)境。對于建筑工程的管溝和電線要布置均勻合理，機(jī)械機(jī)電設(shè)備安裝要固定可靠，保證安全性和穩(wěn)定性。施工現(xiàn)場材料必須按平面圖中規(guī)定部位堆放，并要求碼放整齊的同時，要標(biāo)注明確，禁止出現(xiàn)亂堆亂放的現(xiàn)象，避免應(yīng)先管道施工順利進(jìn)行?，F(xiàn)場產(chǎn)生的建筑垃圾要保證放在指定的位置，并及時清運(yùn)。最后，在施工區(qū)、道路等處經(jīng)常清掃，保持整個施工現(xiàn)場和環(huán)境衛(wèi)生整潔。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)工程的開發(fā)與建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有首先認(rèn)識到項目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設(shè)計階段就加強(qiáng)項目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高項目管理的水平，在不斷的探索與實(shí)踐中進(jìn)行創(chuàng)新，加強(qiáng)自身競爭力，確保自己在激烈的市場競爭中占據(jù)有利位置。

參考文獻(xiàn)：

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[3]陳婉清.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理[J].中華民居(下旬刊),2013,09:251-252.

篇5

    -須具有一定比例的項目資本金才能開發(fā)項目

    -商品房的銷售價格，可以按套內(nèi)建筑面積計價或按建筑面積計價

    記者從省建設(shè)廳獲悉，《河北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》日前出臺，該規(guī)定對在省內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資質(zhì)、項目資本金、商品房銷售價格計價方式等都作出明確規(guī)定，并將于7月1日開始實(shí)行。

    設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有新條件。按照規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還必須同時具備兩個條件，一是注冊資本金在500萬元以上；二是有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員，1名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計人員。同時規(guī)定，不同資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定來承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得越級承攬項目。

    須具有一定比例的項目資本金才能開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項目不得低于20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不得低于35%.并專項用于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)，接受有關(guān)部門的監(jiān)督管理。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。

    采用多種計價方式售房。按照規(guī)定，商品房的銷售價格，可以按套（單元）計價、也可以按套內(nèi)建筑面積計價或者按建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)成本管理建議

一、建立開發(fā)成本管理規(guī)程

通過制度明確成本管理職責(zé)、建立動態(tài)成本監(jiān)控分析的流程，從制度及流程上對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行全過程動態(tài)管理，達(dá)到加強(qiáng)成本控制力度,降低成本支出,提高市場競爭力, 提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。①、制定成本費(fèi)用項目。包括按規(guī)定明確成本費(fèi)用核算對象和成本項目，確定成本費(fèi)用開支范圍。②、建立成本控制制度。包括成本預(yù)測、成本計劃、成本核算、成本分析、成本考核等在內(nèi)的全過程控制。③、確定成本核算方法。結(jié)合項目開發(fā)的具體情況和管理要求選擇成本計算和分配方法。根據(jù)項目的交付時間、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格的不同，以及各項目不同的稅收政策明確實(shí)際成本的結(jié)轉(zhuǎn)辦法。④、建立費(fèi)用控制制度。制定嚴(yán)格的設(shè)計變更制度、預(yù)算制度，費(fèi)用審批制度；明確各項費(fèi)用權(quán)責(zé)歸屬；規(guī)定財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門、管理部門在費(fèi)用管理控制上的關(guān)系；對重要費(fèi)用開支項目應(yīng)制定具體管理辦法，并明確獎懲辦法。⑤、建立成本費(fèi)用分析制度。明確成本費(fèi)用分析內(nèi)容、原則、建立成本臺帳、費(fèi)用分析的組織、實(shí)施、匯總、檢查、存檔的責(zé)任制。

通過《房地產(chǎn)開發(fā)成本管理規(guī)程》的制定，將成本管理控制的目標(biāo)、原則、辦法、責(zé)任、分析、考核、獎罰等內(nèi)容，貫穿項目前期成本目標(biāo)的設(shè)定到項目完工后的分析的全過程。同時要制定與成本控制相配套的成本分析評價、考核、獎懲制度，以保障和達(dá)到成本控制的有效管理。

二、項目建設(shè)全過程控制

項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在設(shè)計、招投標(biāo)、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。

1、設(shè)計階段的成本控制起著關(guān)鍵作用，設(shè)計對工程造價的影響可達(dá)75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用和項目建設(shè)歷時的長短，也直接決定項目建設(shè)過程中對人力、物力和財力投入的需求?？茖W(xué)合理的設(shè)計可降低工程造價10%以上，同時避免施工過程中因變更所增加的工程造價。

2、在招投標(biāo)過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢，通過相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的集團(tuán)公司，往往投標(biāo)單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標(biāo)。另外，可以利用集團(tuán)（多個項目同時開發(fā)）項目開發(fā)的優(yōu)勢，確立一些長期合作的品牌和供應(yīng)商，簽訂戰(zhàn)略合作關(guān)系，在保證質(zhì)量的同時，提供更優(yōu)惠的價格，實(shí)現(xiàn)雙嬴。在招標(biāo)過程中，技術(shù)和造價管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過程中的設(shè)計變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會。在評標(biāo)過程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價中標(biāo)、高價結(jié)算和不平衡報價的情況出現(xiàn)，如出現(xiàn)不平衡報價，應(yīng)在保持總價不變的情況下對不合理價格進(jìn)行修正。

3、在項目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程項目管理人員和造價人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項目在實(shí)施過程中不可避免會發(fā)生變更。對于較大的洽商變更，必須根據(jù)變更意圖對可能造成的增加造價進(jìn)行詳細(xì)評估，再按造價部門提供的數(shù)據(jù)視項目的具體情況最后確定是否實(shí)施該洽商變更。

4、竣工結(jié)算審核的嚴(yán)謹(jǐn)性，工程竣工結(jié)算是核定項目開發(fā)總造價的最終依據(jù)，因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。工程結(jié)算審核的辦法如下：⑴、以合同、招投標(biāo)文件及答疑等資料為依據(jù)，根據(jù)合同的性質(zhì)（如綜合單價包干、按圖總價包干或按定額套價等）分別按不同方式進(jìn)行審核。⑵、復(fù)核咨詢單位提交的結(jié)算資料，審核時的依據(jù)及手續(xù)是否完整。⑶、設(shè)計變更只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、變更才能列入結(jié)算；⑷、工程量的復(fù)核；①、單價包干方式，按工程量清單發(fā)包的工程，需逐一核對實(shí)際完成的工程量，并對由于設(shè)計變更取消或現(xiàn)場沒有施工的工程內(nèi)容進(jìn)行扣減。②、總價包干方式，如發(fā)生設(shè)計變更，則工程量按變更后的竣工圖進(jìn)行計量，增減內(nèi)容相互扣減。③、定額計價方式，工程量按竣工圖進(jìn)行計量。⑸、結(jié)算單價的確價，合同有的價格按合同價執(zhí)行，合同沒有的按合同約定的新增或變更工程原則計價。⑹、核查結(jié)算工程在施工責(zé)任扣減臺帳中是否有違反合同約定需要進(jìn)行扣減的責(zé)任費(fèi)用。

三、資金利用率

3.1項目成本

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成主要有八部分：1．土地成本；2．前期工程費(fèi)；3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；4．建筑安裝費(fèi)（公共設(shè)施配套費(fèi)）；5．監(jiān)理及咨詢費(fèi)；6．企業(yè)管理費(fèi)7. 銀行利息；8.銷售費(fèi)用。項目開發(fā)成本的構(gòu)成比較不合理，主要體現(xiàn)在土地成本、銀行利息及銷售稅費(fèi)；分別占開發(fā)總成本的22%、10%及13.6%，其中營業(yè)稅及土地增值稅約9%；近兩年土地價格居高不下，企業(yè)為了生存不得不通過高價拿地，另一方面隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺，企業(yè)的貸款越來越難，利率也越來越高，這都是項目開發(fā)成本高企的主要原因。解決的辦法是需要房地產(chǎn)管理部門與建委、規(guī)劃、土地、稅務(wù)等部門協(xié)調(diào)配合規(guī)范各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍，這樣即能降低開發(fā)成本，又能起到對商品房銷售價格的合理定價，對資金回籠速度有很大幫助。

3.2提高項目開發(fā)貸款的利用率

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須提高企業(yè)自身的財務(wù)管理水平，搞好資金管理、提高資金利用率、加強(qiáng)成本管理、降低消耗、提高經(jīng)濟(jì)效益。通過對企業(yè)實(shí)行全面的過程管理。制定一套行之有效的規(guī)章制度，強(qiáng)化內(nèi)部管理，規(guī)范財務(wù)行為。項目開發(fā)資金使用計劃應(yīng)通過企業(yè)內(nèi)部部門之間的通力協(xié)作，使貸款資金能得到充分的利用，減少利息的產(chǎn)生，從而降低成本。

四、風(fēng)險管理

4.1加強(qiáng)項目的招標(biāo)管理及合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在合同契約簽訂的過程中,善于利用法律法規(guī)的規(guī)定,對可管理風(fēng)險進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中,合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定,利用風(fēng)險管理技術(shù)、財務(wù)手段,將“承包商風(fēng)險”、“業(yè)主風(fēng)險”、“供應(yīng)商風(fēng)險”、“擔(dān)保方風(fēng)險”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險失控。

4.2用計劃管理、目標(biāo)管理、過程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段,對風(fēng)險管理過程實(shí)施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時,就對風(fēng)險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進(jìn)行識別、分析、評價,按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險、分解風(fēng)險、控制風(fēng)險的措施、辦法；在實(shí)施過程中,就風(fēng)險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響,加強(qiáng)計劃的監(jiān)督,按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核的原則,及時組織實(shí)施效果的評價考核,用實(shí)事求是的態(tài)度,科學(xué)地調(diào)整計劃和應(yīng)對措施及時總結(jié)，關(guān)閉階段性管理目標(biāo),是保證風(fēng)險管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。

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五、結(jié)束語

篇7

【關(guān)鍵字】城鎮(zhèn)房地產(chǎn)；科學(xué)合理利用；可持續(xù)發(fā)展；科學(xué)發(fā)展觀；城鎮(zhèn)化

1 目前城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀及問題

1.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)是改革開放和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，也是歷史發(fā)展的必然趨勢。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)前提是大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，一些房地產(chǎn)的開發(fā)商把目光逐漸向城鎮(zhèn)地區(qū)轉(zhuǎn)移，這種戰(zhàn)略決策的轉(zhuǎn)移在很大程度上促進(jìn)了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)展提供了一個很好的平臺。

特別是我國相關(guān)政策的提出“控制大城市，發(fā)展小城鎮(zhèn)”的決策，更為一些開發(fā)商提供了方向。這也是由我國的基本國情和相關(guān)國策決定的，改革開放使得小部分人的富裕帶動大部分人的富裕，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)不僅響應(yīng)了這項國策，更在一定程度上帶動了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種影響是多方面的。一個地區(qū)的開發(fā)帶動的是多種形態(tài)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展，解決了當(dāng)?shù)氐氖Ｓ鄤趧恿栴}，因此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀是有很大裨益的。但是在開發(fā)的過程中對于土地的利用出現(xiàn)了一些相關(guān)問題需要切實(shí)的注意。

1.2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)在利用土地時出現(xiàn)的問題

1.2.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是不容忽視的。但是據(jù)統(tǒng)計，目前城鎮(zhèn)居民六分之一的住戶在擁有一套住房的同時還擁有一套閑置房，甚至有些少數(shù)市民擁有三套、四套，這樣的局面雖然在一定程度上體現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民的生活水平，但是這種情況的出現(xiàn)不僅使房價越來越高，而且在一定程度上也擠占了其他居民改善居住條件的機(jī)會。

1.2.2 在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多開發(fā)商極力的去選擇一些風(fēng)水寶地，一方面是占有商機(jī)，另一方面是為了抬高房價，吸引大中城市居民的購買。這樣的舉動不僅破壞了城鎮(zhèn)原有的地貌形態(tài)，破壞了生態(tài)環(huán)境的平衡，雖然促進(jìn)了外來的消費(fèi)，但從長遠(yuǎn)的角度來說，是一種不科學(xué)的土地開發(fā)。從另一個角度來考慮，外地居民的購買力不僅拱高了房價，也使得很多當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)望塵莫及，這不僅達(dá)不到共同富裕的目標(biāo)，反而使富的越富，窮的越窮，是貧富兩極分化加劇。

1.2.3 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商大多來自外地，對于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在搶占著商機(jī)。對于征發(fā)的集體土地沒有一個很好的價格標(biāo)準(zhǔn)，再加上農(nóng)民法律意識的淡薄，違法用地的現(xiàn)象比比皆是，一點(diǎn)的小恩小惠就能使得城鎮(zhèn)農(nóng)民滿足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到所應(yīng)賠償?shù)臄?shù)目，而且在安置農(nóng)民的住所時也不及時，這種矛盾的激化是“三農(nóng)”問題中的重點(diǎn)。

1.2.4 在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，首先由于開發(fā)商的急功近利，對于土地的利用沒有一個整體、科學(xué)的預(yù)算和籌謀，這就使得城鎮(zhèn)的土地利用不能完全的利用，造成土地資源的浪費(fèi)。另一方面，開發(fā)商只注重蓋房子的速度，不注重房子的質(zhì)量，使得很多房子達(dá)不到國家的標(biāo)準(zhǔn)，很多住戶住的都是危樓。第三，在房地產(chǎn)的開發(fā)中相關(guān)的配套設(shè)施不夠健全，這引發(fā)了很多問題：道路不注重及時的修繕，造成道路擁擠，交通事故頻發(fā)。第四，由于開發(fā)商的在土地的開發(fā)中沒有一個整體的規(guī)劃和調(diào)整，使得房子面積過于狹窄，再加上房價的不斷提高，使得很多居民壓力過大。

2 城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)與科學(xué)合理利用土地的思考

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是改革開放三十年來的重大舉措，是實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡、社會穩(wěn)定發(fā)展的重要前提。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，怎樣科學(xué)合理的利用土地，實(shí)現(xiàn)兩者之間的一個平衡使我們需要面對的一個問題。

2.1 健全相關(guān)法律制度，明確城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)注意事項

在很多問題上，都需要國家的宏觀調(diào)控來實(shí)現(xiàn)相關(guān)法律制度的健全。俗話說“無規(guī)矩不成方圓”，很多事情的進(jìn)行都需要有一個尺度去衡量，越過了尺度就會引起社會的動蕩和不安。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，應(yīng)確保城鎮(zhèn)居民的切身利益，尤其是在土地資源的利用上，應(yīng)制定出相應(yīng)的實(shí)施步驟，其中細(xì)節(jié)性的問題是非常重要的。例如房地產(chǎn)開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施的健全，文化娛樂設(shè)施的完備都是應(yīng)納入相關(guān)的規(guī)定中去的。

2.2 開發(fā)商在城鎮(zhèn)土地的開發(fā)中應(yīng)有長遠(yuǎn)的眼光

現(xiàn)在很時興的一個名詞就是“儒商”，這樣的商人在利益的取得上有著自己的原則，而非建立在損害別人利益基礎(chǔ)之上的。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，一個很重要的原則就是土地的科學(xué)合理利用，選擇適合居住的地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，留出具有地域特色風(fēng)貌的土地進(jìn)行旅游景點(diǎn)的開發(fā)，這不僅保全了城鎮(zhèn)土地特有的風(fēng)貌，同時也促進(jìn)了城鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長。在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，還應(yīng)把握的一個重要原則是要有長遠(yuǎn)的眼光和可持續(xù)發(fā)展的觀念，運(yùn)用科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，在開發(fā)前有一個合理的規(guī)劃和全局的把握，其中不僅包括房子的質(zhì)量，而且包含生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和地域風(fēng)貌的維護(hù)，還有基礎(chǔ)設(shè)施的健全，立足方便居民的生活為向?qū)А?/p>

2.3 放寬房價相關(guān)政策，達(dá)到普通群眾都能夠接受的程度

目前房地產(chǎn)的開發(fā)處于發(fā)展的勢頭上，再加上各開發(fā)商之間的相互競爭激烈，房價的抬高成了必然的趨勢，很多群眾面臨著“買房難”的困境，城鎮(zhèn)地區(qū)的房子集中在了少數(shù)富人的手里，造成了住房層次的不平衡。因此面對這樣的情況，相關(guān)部門除了進(jìn)行必要的干預(yù)之外，還需要設(shè)定一個房價的上下浮動空間，根據(jù)現(xiàn)在的平均消費(fèi)水平來確定房價，使得大部分居民都有房可住，解決大部分人的實(shí)際困難，滿足其要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和社會的長足進(jìn)步。

2.4 立足城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，合理的開發(fā)和利用城鎮(zhèn)土地資源

城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)很重要的一方面來自房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)帶動了多方面經(jīng)濟(jì)形式的發(fā)展，從城鎮(zhèn)的角度來說，房地產(chǎn)的開發(fā)是具有戰(zhàn)略性的意義的。在開發(fā)的同時注意土地資源的合理利用也是非常重要的。特別是在開發(fā)土地類型的選擇上要特別注意，留足農(nóng)業(yè)用地，選擇不宜種植農(nóng)作物的土地進(jìn)行建設(shè)，不僅起到了合理利用土地的作用，也不影響農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在進(jìn)行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的同時注意環(huán)境的保護(hù)，多注意周圍環(huán)境的綠化，這不僅影響居民的生活環(huán)境，對于生態(tài)環(huán)境的維護(hù)也起到了很好的作用。

3 結(jié)語

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)與大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)上的區(qū)別，其別注意的是城鎮(zhèn)土地的自然屬性。合理利用土地資源與房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)是相互統(tǒng)一、相輔相成的，兩者在本質(zhì)上并不存在矛盾。無論是哪種形式的開發(fā)，只要注重可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求和科學(xué)的發(fā)展觀，做到縱觀全局，統(tǒng)籌兼顧，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時不忘環(huán)境的保護(hù)和生態(tài)環(huán)境的維持，同時提高城鎮(zhèn)居民的生活水平，才能獲得經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展和社會的長足穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)

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篇8

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；工程投資；管理

[Abstract]: with China's rapid economic development, the pacehas accelerated in the city has not, to play a more important role in the development of the real estate enterprises in the city, this paper analyses the characteristics of China's real estatedevelopment investment objectives and tasks, combined with thereal estate development. Investment in real estate enterprises on engineering construction management to explore further, thedifficulty of investment, especially well, so as to promote China'sreal estate enterprises to better love the investment of construction project management.

[keyword]: real estate investment; project management;

中圖分類號：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

一、房地產(chǎn)項目投資管理的重點(diǎn)

初步設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目投資管理的第一個過程過程，經(jīng)相關(guān)數(shù)據(jù)分析論證，這個階段是影響項目投資的最主要的階段一般占75%--93%，技術(shù)設(shè)計階段是房地產(chǎn)的項目投資管理的第二個階段，影響項目投資可能性占30%--745%，第三個階段就是施工圖設(shè)計階段，在影響投項目資的中僅占據(jù)5%--30%.。由此，我們可以判定，在項目施工以前的投資決策和初步設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目投資管理的重點(diǎn)所在。

項目建設(shè)投資費(fèi)用的工程設(shè)計費(fèi)用卻少于1%，雖然在房地產(chǎn)全部建設(shè)投資額占據(jù)不大1%的設(shè)計費(fèi)用，但對房地產(chǎn)項目建設(shè)全壽命內(nèi)投資的費(fèi)用起著決定性的作用。包括了工程建設(shè)項目的總投資以及工程竣工交后的有關(guān)費(fèi)用。整個工程階段中的設(shè)計階段投資的控制是工程總投資控制的關(guān)鍵。因此工程設(shè)計師所繪制的藍(lán)圖，每一條線，都決定著投資的大小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)中能否實(shí)現(xiàn)其預(yù)先設(shè)定的經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵所在就是對藍(lán)圖的繪制。房地產(chǎn)項目投資的管理所包含的范圍不但多而且管理面較廣。需要房地產(chǎn)投資人進(jìn)行全面的協(xié)調(diào)、管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資計劃管理的重要措施是制訂房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營計劃

2.1編房地產(chǎn)項目投資的計劃成本.

計劃成本的編制主要是為了控制工程項目的各分項工程的成本，同時也客觀的反映出了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。專業(yè)分工在房地產(chǎn)項目建設(shè)中分的非常的細(xì)，牽涉到很多的業(yè)務(wù)管理部門，然而這些部門通常在工程的建設(shè)過程中都只考慮自身的利益，而忽視了整體的力量，造成房地產(chǎn)工程投資膨脹，對房地產(chǎn)投資效益造成一定飛負(fù)面影響。由于大型的工程項目以及綜合開發(fā)的住宅小區(qū)局域較長的建設(shè)周期，投入使用是房地產(chǎn)企業(yè)的最經(jīng)常的做法，加上房屋的預(yù)售政策對其造成的影響，這就額外的引起了一定數(shù)量的預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用，使的房地產(chǎn)工程的開發(fā)成本不能按期反映，利潤也只是預(yù)結(jié)利潤。通常在這樣的情況下，編制工程項目的計劃成本能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果進(jìn)行準(zhǔn)確、及時、均衡地反映。

2.2編制房地產(chǎn)項目建設(shè)進(jìn)度計劃.

進(jìn)度計劃編制主要是為了對工程項目建設(shè)工作的開展進(jìn)行指導(dǎo)，提高工程建設(shè)的效率,實(shí)現(xiàn)工程資金的動態(tài)平衡。房地產(chǎn)項母最大的特點(diǎn)就是投資額大，工程建設(shè)周期長，因此對工程資金使用的成本控制就顯得特別的重要了，尤其是通過拍賣轉(zhuǎn)讓而獲得的地塊就更加的明顯，土地成本所占的比重很大，必須通過編制進(jìn)度計劃來控制工程建設(shè)的進(jìn)度，加快工程資金的周轉(zhuǎn)速度，提高工程資金的使用率。此外，編制工程項目的進(jìn)度計劃對房地產(chǎn)的銷售工作也起到重大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在對開展銷售工作，尤其是在預(yù)售商品房的工作的掌握與控制都需要通過編制項目工程進(jìn)度計劃。對房屋交付使用期限進(jìn)行控制，在對房屋的銷售合同中見交樓期都給于確切的日期，這樣對工程的銷售部門進(jìn)行組織工程的銷售活動帶來了方便。

2.3編制工程項目投資的資金平衡計劃.

工程資金平衡計劃的構(gòu)成部分是工程資金的來源計劃以及工程資金的使用計劃，房屋的預(yù)售收入是工程資金的來源，通過對工程的計劃成本和工程的進(jìn)度計劃共同編制來控制工程資金的使用計劃。由于房地產(chǎn)開發(fā)商可以對商品房進(jìn)行預(yù)售，一些房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)工程項目開發(fā)落實(shí)就開始投入建設(shè),根本就沒有考慮企業(yè)自身的實(shí)際情況，對工程資金的來源以及工程資金的平衡問題沒有給以足夠的認(rèn)識，很有可能就超出了房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營能力，導(dǎo)致很多的樓盤處于爛尾的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險的能力也隨之大大的減弱，效益也不斷的下滑。隨著建筑市場消費(fèi)的增加以及日漸成熟的房地產(chǎn)發(fā)展，影響房地產(chǎn)投資的重要因素已不在是工程的生產(chǎn)問題,而是工程的質(zhì)量問題，建筑工程的質(zhì)量對建筑市場的競爭起著最直接的決定作用，房屋是一種特殊的資金密集型商品,因此對房屋的銷售就表現(xiàn)的特別的重要, 房地產(chǎn)項目投資的重點(diǎn)就是對資金的回籠，是影響資金平衡最主要的因素。因此，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須對這樣一個問題給予足夠的重視，即合理控制房屋的資產(chǎn)、土地的資產(chǎn)以及流動資金三者之間的比例關(guān)系，然而房地地產(chǎn)企業(yè)只有通過而金平衡計劃去來解決這些問題。

2.4盡可能避免或減少項目投資過程中的簽證

由于設(shè)計方面的在對工程設(shè)計時沒有做到全面的考慮，致使工程項目在具體的施工過程中，追加一些工程變更事項或者整減一些工程項目等。除此之外還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程前期對沒有進(jìn)行充分的市場需求調(diào)研、施工單位的項目技術(shù)負(fù)責(zé)人對工程生疏以及工程監(jiān)理單位的施工現(xiàn)場監(jiān)理人員缺乏足夠強(qiáng)的責(zé)任心和事業(yè)心等原因，進(jìn)而就在工程項目的施工過程中出現(xiàn)了很多的簽證問題。在工程項目具體的施工過程中很難避免一些少量的簽證問題，這只客觀存在的，符合工程的施工的進(jìn)展情況。但是，但出現(xiàn)比較多的大量的以及超乎工程項目投資人預(yù)料的簽證，則這就給工程項目成本控制帶來了難題。須要在簽訂合同時雙方明確約定合同價的調(diào)整范圍來有的效規(guī)避這些可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險。在工程的具體施工過程如果出現(xiàn)了一些新的情況或者新的問題，建設(shè)單位的項目管理部門應(yīng)及時協(xié)調(diào)工程設(shè)計單位、工程施工單位以及工程監(jiān)理單位在保障工程質(zhì)量、施工安全的前提下，密切協(xié)調(diào)工程項目成本控制部門，對工程成本最大程度上進(jìn)行控制

三、結(jié)束語

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對建設(shè)工程項目的投資，從房地產(chǎn)企業(yè)本身來看，通常是一項需要很長時間的系統(tǒng)工程。在這個過程中不得存在一絲一毫的差錯。尤其是在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的條件下，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資前應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程的具體特點(diǎn)以及建設(shè)工程投資的重點(diǎn)難點(diǎn)，在結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理人在指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)是必須做到合理、科學(xué)的態(tài)度。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展能力的培養(yǎng)同事不斷的提高房地產(chǎn)企業(yè)自身員工綜合素質(zhì)，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)管理隊伍的水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)各階層管理者在面對市場經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展中能夠積極的探索，敢于決策，帶領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)隊在激勵的市場競爭中，能夠不斷的發(fā)展，立于不敗之地。

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)合作開發(fā)隱名參建管理

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

所謂隱名參建是指以提供土地一方名義進(jìn)行開發(fā)（要求具有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)），另一方（或幾方）、隱名、參與投資經(jīng)營的合作開發(fā)模式，在招投標(biāo)、報建、施工、竣工驗(yàn)收以及申報房地產(chǎn)項目的權(quán)力人都以土地提供者辦理，參與投資人無論從政府部門或是對外簽訂工程承包合同、銷售合同等的第三方角度都隱藏在土地提供人身后。本文探討的是房地產(chǎn)公司僅提供土地，私人提供開發(fā)建設(shè)的其他一切資金、勞務(wù)、技術(shù)的隱名參建模式，即以房地產(chǎn)公司名義進(jìn)行開發(fā)，實(shí)際經(jīng)營者是私人的這種合作開發(fā)模式。

房地產(chǎn)公司為了監(jiān)管合作對象私人合理合法的把項目建設(shè)完成，為了能規(guī)避有關(guān)風(fēng)險并取得合作開發(fā)項目的成功。筆者認(rèn)為，作為房地產(chǎn)公司的管理人員要切實(shí)掌控以下幾個方面的工作：

一、合作開發(fā)協(xié)議的簽訂要合法、嚴(yán)密

這種合作模式的開發(fā)建設(shè)中，唯一能對私人隱名合作者進(jìn)行約束的就是雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議。因?yàn)?，在以后的開發(fā)建設(shè)過程中，來自政府職能部門、民眾、社會的監(jiān)督都是針對房地產(chǎn)公司的，所以，合作開發(fā)協(xié)議務(wù)必要達(dá)到以下目的：

一、合作開發(fā)協(xié)議必須在法律上是有效的。如果雙方簽訂的是無效的開發(fā)協(xié)議，那么對私人隱名投資者是沒有約束力的，在出現(xiàn)問題的時候就無法根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議要求他承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

二、合作開發(fā)協(xié)議必須確保房地產(chǎn)公司可以對其進(jìn)行必要的監(jiān)督管理。不能以口頭約定代替協(xié)議條款，尤其是在房地產(chǎn)公司與私人隱名投資者平時交情很好的情況下也不能忽略這點(diǎn)。

二、合作雙方必須共同掌控財務(wù)費(fèi)用

合作開發(fā)本身就是雙方共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤的一種市場行為，整個項目的財務(wù)狀況如何僅由實(shí)際經(jīng)營者的個人隱名投資人掌控，是件非常危險的事情，他會在財務(wù)作帳上會想方設(shè)法做成無利潤甚至虧損以達(dá)到其利潤最大化。通常的做法是建立雙控賬戶，雙方都留印鑒在銀行支付卡上，只有雙方都同意了銀行才能進(jìn)行賬戶資金操作。

三、切實(shí)搞好項目監(jiān)督管理

上述一、二條是合作開發(fā)的前提條件，但做好了上面兩條，還無法保證合作開發(fā)項目的成功，要切實(shí)搞好項目的監(jiān)督管理，確保項目的開發(fā)合法、有序才能取得項目的成功。工程項目管理這個命題很大，很多文獻(xiàn)著作都有論述，但作為本次探討的這種合作開發(fā)模式，又有其獨(dú)特性。其有別于其他項目管理的特點(diǎn)在于：項目開發(fā)的實(shí)際經(jīng)營者是隱名的私人，通常其目的是追求利益的最大化，而且其開發(fā)不具有連續(xù)性，不承擔(dān)社會影響，不承擔(dān)項目開發(fā)完畢后的遺留問題、隱形問題的處理。那么，作為房地產(chǎn)公司該如何進(jìn)行項目的監(jiān)督管理呢？

1、項目管理的組織機(jī)構(gòu)

一般情況下，為盡快形成統(tǒng)一的項目規(guī)劃、執(zhí)行方案和決策，作為實(shí)際經(jīng)營者的私人不希望合作的房地產(chǎn)公司人員參與項目管理，這樣會影響其決策的效率和過程。但在組成項目部管理人員中，財務(wù)部、工程部必須有房地產(chǎn)公司的監(jiān)管人員。財務(wù)部的監(jiān)管人員以確保財務(wù)數(shù)據(jù)的合法性、真實(shí)性，確保資金真正用到項目開發(fā)中去，而不被挪用或用于其他目的。工程部的監(jiān)督人員以確保在工程施工中的安全、質(zhì)量、進(jìn)度符合有關(guān)要求，以避免項目開發(fā)完畢后麻煩不斷。其管理職能分工宜采用發(fā)達(dá)國家的管理職能分工表，以使管理職能的分工更清晰、更嚴(yán)禁，而不宜用崗位責(zé)任描述書來進(jìn)行管理。

2、成本控制

作為房地產(chǎn)公司監(jiān)管人員進(jìn)行成本控制的第一要務(wù)是防止私人經(jīng)營者虛高開發(fā)成本，防止項目賬面假低利潤、無利潤甚至虧損。在一些合作開發(fā)協(xié)議中簽訂房地產(chǎn)公司取得固定收益、私人經(jīng)營者承擔(dān)開發(fā)盈虧風(fēng)險的合作開發(fā)項目中，也應(yīng)防止開發(fā)成本虛高。有的人認(rèn)為，反正我房地產(chǎn)公司取得固定收益，項目盈利還是虧損與我無關(guān)，其實(shí)不然。按照最高人民法院年月日公布的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》來界定，這種協(xié)議是無效的合作開發(fā)協(xié)議。當(dāng)然，在實(shí)際利潤大于協(xié)議中雙方確定的房地產(chǎn)取得固定收益并實(shí)際最終順利完成了項目開發(fā)時，法律上一般還是予以支持的。所以，房地產(chǎn)公司有必要確保項目取得預(yù)期的收益。

3、進(jìn)度、質(zhì)量、安全控制

很多人認(rèn)為，進(jìn)度控制是施工隊的事，對開發(fā)商影響有限，尤其是合作開發(fā)不掌握實(shí)際經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)公司影響更少。其實(shí)不然，因?yàn)椋_發(fā)的房產(chǎn)必須銷售，銷售合同一般都注明了交付時間。如果實(shí)際開發(fā)進(jìn)度緩慢，超過了合同約定的交付時間，購房戶勢必要進(jìn)行維權(quán)，維權(quán)的訴訟單位就是房地產(chǎn)公司，這將影響公司的社會形象。搞好進(jìn)度控制首先要做好進(jìn)度計劃的編制，確定關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵線路、關(guān)鍵工作。其次要隨時跟進(jìn)實(shí)際施工進(jìn)度，與編制的進(jìn)度計劃對比，分析查找影響進(jìn)度的原因，及時調(diào)整進(jìn)度計劃，合理安排人力物力財力。

在合作開發(fā)的雙方中，房地產(chǎn)公司承擔(dān)著終身的工程質(zhì)量責(zé)任，質(zhì)量的好壞關(guān)系房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益和社會影響。房地產(chǎn)公司要督促監(jiān)理、施工方搞好事前、事中、事后質(zhì)量控制，監(jiān)督關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位、隱蔽工程的施工，實(shí)施質(zhì)量通病防治措施。使工程質(zhì)量達(dá)到國家有關(guān)法律法規(guī)、設(shè)計和合同的要求。要杜絕片面追求利潤最大化采用偷工減料、以次充好的做法，確保工程質(zhì)量的安全性、耐久性，以保障合作協(xié)議失效后不產(chǎn)生質(zhì)量事故給房地產(chǎn)公司帶來麻煩。

4、合同管理與信息管理

傳統(tǒng)的合同管理和信息管理方法均適用于這個合作模式，但要嚴(yán)格控制以下幾個方面：

①為了節(jié)約成本，該招標(biāo)的未進(jìn)行招標(biāo)，引進(jìn)無資質(zhì)無營業(yè)執(zhí)照的隊伍進(jìn)行施工、提供三無設(shè)施設(shè)備、利用淘汰產(chǎn)品和明令禁止使用的材料。

②數(shù)據(jù)造假，手續(xù)不全。個人經(jīng)營者為規(guī)避行政收費(fèi)，加快開發(fā)進(jìn)度，節(jié)約成本。對建筑面積、容積率、綠地率等建筑指標(biāo)造假，不辦和延遲辦理相關(guān)手續(xù)，不繳納或延緩繳納行政事業(yè)收費(fèi)。通過個人關(guān)系規(guī)避或延緩政府職能部門正常檢查。等合作協(xié)議失效后政府部門再來核查時發(fā)現(xiàn)于事實(shí)不符將給房地產(chǎn)公司帶來很大麻煩。

③合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在很多明顯漏洞和爭議的地方。致使合同效力長期存在給公司帶來損失?；蛘吆贤屑尤肓隧椖亢笃诓拍艽_定的內(nèi)容。比如說合同寫了本著互惠互利的原則，本合同結(jié)束后我公司另一項目可優(yōu)先考慮該施工單位（該設(shè)備），或者本電梯的后續(xù)保養(yǎng)確定由***單位實(shí)施，費(fèi)用另行協(xié)商等等。

④不允許合作開發(fā)結(jié)束還存在以本項目的進(jìn)行擔(dān)?；蛸|(zhì)押的協(xié)議、文件等。

⑤其他產(chǎn)生風(fēng)險的情形。

要控制以上等情形的發(fā)生，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要把好蓋章這一關(guān)，以房地產(chǎn)公司名義進(jìn)行開發(fā)，其公章必須由房地產(chǎn)公司掌控，而不能由個人經(jīng)營者掌控，在蓋章前要仔細(xì)審核有關(guān)條款，確認(rèn)符合相關(guān)法律法規(guī)且不會給后期帶來影響時才給予蓋章，并做好備案工作。

結(jié)束語

綜上所述，隱名參建合作開發(fā)房地產(chǎn)模式雖然具有靈活、迅速地特點(diǎn)，但也給管理工作帶來了新的挑戰(zhàn)，尤其是公司與私人合作而且私人為實(shí)際經(jīng)營者這種情況，所面臨的風(fēng)險更加巨大。在房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，風(fēng)險加大的環(huán)境下，要謹(jǐn)慎選擇合作開發(fā)模式，多多思考來自各方面的風(fēng)險，及早采取防范措施。

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險；效益

從2004年的房地產(chǎn)發(fā)展市場開始，面對商、住房供需結(jié)構(gòu)的特殊矛盾化，國家針對房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的問題進(jìn)行全面客觀的規(guī)避和管理。通過土地管理、銀行利息調(diào)控、國家稅務(wù)等一系列宏觀的政策展開，以解決居民住房緊、買房貴、入住率低等諸多問題，全面實(shí)現(xiàn)住房供需的合理化。在房地產(chǎn)開發(fā)中需要全面的防范風(fēng)險，有效的識別風(fēng)險，合理的規(guī)避風(fēng)險。下面對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險進(jìn)行研究。

1 產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控，市場風(fēng)險加大

在2004年的房地產(chǎn)發(fā)展中，國家從土地、稅務(wù)、銀行金融等方面對房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題進(jìn)行管理和解決。

1.1 土地政策的規(guī)范

國家控制房地產(chǎn)年開發(fā)量對土地的占有率，從2004年開始限制開發(fā)非建筑、規(guī)劃范圍內(nèi)的土地，當(dāng)年土地開發(fā)的面積減少12%，從而將房地產(chǎn)開發(fā)的竣工率提高102.3%，商、住房的年銷售量有顯著的提高，使得一年之內(nèi)商住房的供不應(yīng)求局面加劇，促使全國范圍內(nèi)房價上漲，漲幅為13%。雖然歷時一年之后，從2005年開始政府放寬了土地開發(fā)的面積限制，但開發(fā)、競標(biāo)等一系列成本的加劇高升，使得房價居高不下。

1.2 銀行利息金融方面調(diào)控

從2004年開始出現(xiàn)不斷上漲的房價市場，國家通過各種銀行調(diào)控措施來降低房地產(chǎn)開發(fā)市場的風(fēng)險，不斷調(diào)高商住房貸款利率，以貸款下線為國家銀行的調(diào)控起點(diǎn)，商業(yè)銀行在國家規(guī)定的貸款下線基礎(chǔ)上可以自主確定利率水平。利率的提高使得購房還貸居民的經(jīng)濟(jì)壓力和風(fēng)險有明顯的上升。

1.3 國家財政稅務(wù)調(diào)控

稅務(wù)所得是國家財政收入的重頭表現(xiàn)，而土地使用、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅務(wù)項目直接影響稅務(wù)的收入總額。2006年國稅總局發(fā)〔2006〕第187號文件，《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，文件明確要求：土地增值稅要以國家專門的土地管理部門審核批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為一個單位進(jìn)行土地增值稅核定征繳。對于分期、分項開發(fā)的項目，以各分期、分項為單位進(jìn)行稅務(wù)征繳，同時所開發(fā)的項目包括普通也其他住宅的，要進(jìn)行分項核算征收土地增值稅。國家加強(qiáng)稅收調(diào)控政策對抑制開發(fā)商進(jìn)行房屋炒作，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場有極其重要的意義。

2 市場風(fēng)險將房地產(chǎn)風(fēng)險放大化

政府加大力度調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)在領(lǐng)頭羊市場中得到充分的帶頭作用，實(shí)現(xiàn)居民住房結(jié)構(gòu)合理化。在市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)管理模式和經(jīng)營風(fēng)險給房地產(chǎn)開發(fā)市場帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的來源風(fēng)險

在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)開發(fā)資金無疑給開發(fā)企業(yè)帶來重大資金壓力。從開發(fā)土地的購置，到房地產(chǎn)的新建，再到房地產(chǎn)項目的建成銷售和房地產(chǎn)項目后續(xù)開發(fā)這一資金鏈的有效供應(yīng)和合理利用，都需要大量投入過程，現(xiàn)如今大多開發(fā)商在土地開發(fā)時就已經(jīng)是負(fù)債經(jīng)營，導(dǎo)致這些企業(yè)年度資產(chǎn)負(fù)債率逐漸提到，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過規(guī)定的比例60%。同時，銀行利息的提高也很大程度提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)市場自我調(diào)控的風(fēng)險

在強(qiáng)有力的政府房地產(chǎn)開發(fā)支持力度下，比如在限購、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等國家房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始利用自己的開發(fā)項目規(guī)避政府帶來的開發(fā)壓力和風(fēng)險。國家通過有效的管理職能推行各種房地產(chǎn)開發(fā)中購房優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對政策進(jìn)行調(diào)控，例如開發(fā)商提出購買房支付全款有優(yōu)惠或者精裝，針對2012年房地產(chǎn)開發(fā)市場的停滯和房地產(chǎn)銷售市場的灰暗，促使個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出首付10%的大膽之舉。當(dāng)銀行利率逐漸提高時，對房屋供需方將帶來極大的風(fēng)險，導(dǎo)致購房者無力償還利息放棄房屋所有權(quán)，開發(fā)商商住房銷量直線下降資金鏈無法運(yùn)轉(zhuǎn)。

3 風(fēng)險管理及防范措施

在房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行緩慢的今天，必須防范房地產(chǎn)開發(fā)帶來的風(fēng)險，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風(fēng)險因素，合理有效的規(guī)避風(fēng)險帶來的經(jīng)濟(jì)壓力。

3.1 強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的風(fēng)險分析

可行性風(fēng)險分析，是在該項目立項前就對該項目所涉及的項目資金、開發(fā)、銷售等進(jìn)行分析和評價。分析該項目風(fēng)險對預(yù)期的項目開發(fā)成本利潤的影響，評估該項目風(fēng)險的隱患和風(fēng)險危害程度。

3.2 加大銷售力度以減少開發(fā)后的房地產(chǎn)項目風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目資金必須得以迅速回籠，以平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，不斷降低負(fù)債比率。而迅速回籠資金必須做到合理的定價策略和營銷模式。實(shí)現(xiàn)由商品房的預(yù)售模式到現(xiàn)房的銷售模式的，使供需雙方充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的項目特征和購房者需求。達(dá)到供需雙贏的目的。但同時限制了前期預(yù)售資金的回籠，所以必須考慮更加完善的銷售模式通過銷售來規(guī)避風(fēng)險。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險研究結(jié)論

從國家宏觀調(diào)控體系，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)項目管理及其他相關(guān)的后期再建服務(wù)管理等各種不同的房地產(chǎn)項目管理納入我國房地產(chǎn)法律規(guī)范體系，促使我國房地產(chǎn)開發(fā)市場經(jīng)濟(jì)體系有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，從而提高我國現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．針對我國房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理現(xiàn)狀，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理完善和外部的環(huán)境建設(shè)抓起，擴(kuò)大各種資金管理渠道，同時促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的關(guān)鍵在于加強(qiáng)自身抵抗風(fēng)險的能力。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的政府宏觀與市場微觀的有效結(jié)合。

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