導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)的原則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，開發(fā)成本控制，原則，手段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，它具有全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、長期性、地域性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問題成為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成敗和經(jīng)濟(jì)效益高低的關(guān)鍵。并且隨著國家不斷抑制房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在長期的市場競爭中立于不敗之地，必須特別重視和控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的原則

傳統(tǒng)的成本控制概念主要是對(duì)建設(shè)施工的建安成本進(jìn)行控制，“其主要方法是在項(xiàng)目成本的形成過程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將要發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到成本控制目的，降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益?！钡ò渤杀镜某杀拘畔⒑涂刂萍夹g(shù)比較透明和成熟，實(shí)際上可控制的成本并不是很多。因此在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)中，項(xiàng)目的抉擇與產(chǎn)品的定位、檔次以及方案設(shè)計(jì)等其它各項(xiàng)影響因素也便成為了投資控制與成本變化的關(guān)鍵性因素。所以，在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中，講求的則是全面控制，要堅(jiān)持兩個(gè)根本性的原則，即“全面控制原則和重點(diǎn)控制原則?！?/p>

首先，全面控制原則不僅包括縱向上從項(xiàng)目的立項(xiàng)階段、方案設(shè)計(jì)階段的投資控制，到施工階段成本控制的全程控制，還包括橫向上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理機(jī)構(gòu)的全員控制。事實(shí)證明，具有活力的管理制度和管理模式可以調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，自覺提高控制成本的思想和意識(shí)等。

其次，重點(diǎn)控制原則貫穿全面控制原則始終，具體表現(xiàn)為，在全面控制原則中，全程控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制最為重要的原則，不僅要抓好立項(xiàng)階段和方案設(shè)計(jì)階段的投資控制，還要區(qū)分施工階段的成本控制重點(diǎn)與次重點(diǎn)，做到有的放矢，將精力放在最為重要的一環(huán)，做到開源與節(jié)流相結(jié)合，責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合;明確目標(biāo)管理原則，推進(jìn)動(dòng)態(tài)控制原則，實(shí)現(xiàn)人力、物力、財(cái)力的低消耗，控制成本。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的手段

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)商對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)，通常只重視施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。根據(jù)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的全面控制原則和重點(diǎn)控制原則，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)全程及全員的組織管理上要加強(qiáng)成本的管理和控制，故而提出以下幾點(diǎn)具體的成本控制手段。

首先，重視房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段的成本控制，即在動(dòng)態(tài)中進(jìn)行目標(biāo)成本管理，在過程中實(shí)施成本控制，強(qiáng)化全過程控制為重點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資通常是大數(shù)額的運(yùn)作，必須從根源上減少盲目投資的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中常講的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以預(yù)算為基礎(chǔ)”，因此，企業(yè)應(yīng)該重視在初始階段對(duì)項(xiàng)目的可行性和盈利性進(jìn)行詳細(xì)考查，充分地對(duì)土地成本、工程造價(jià)等環(huán)節(jié)做好成本預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作。對(duì)企業(yè)成本控制影響最大的階段是決策階段，故而企業(yè)要根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定正確合理的投資決策，產(chǎn)出合理的決策結(jié)果，這將直接影響一個(gè)項(xiàng)目的成敗，應(yīng)重點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)出經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行的設(shè)計(jì)方案。在施工階段，通過資金和勞動(dòng)雙重結(jié)合的成本控制方法，把成本可能發(fā)生的變化限定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。基于以上理論要點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合實(shí)際，在具體的實(shí)際工作中嚴(yán)格遵循預(yù)先科學(xué)規(guī)定的目標(biāo)值，并及時(shí)準(zhǔn)確地收集、匯總費(fèi)用支出的實(shí)際數(shù)據(jù)，將這些實(shí)際數(shù)值和目標(biāo)值進(jìn)行比較、分析，進(jìn)而將分析得來的結(jié)果應(yīng)用到下一次的成本控制編制當(dāng)中。對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際工作的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該設(shè)有監(jiān)督反饋機(jī)制，以便將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。

其次，提高施工項(xiàng)目的科學(xué)管理水平，進(jìn)行成本效益觀念的創(chuàng)新、全員成本管理觀念的創(chuàng)新、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新及成本動(dòng)因分析觀念的創(chuàng)新，加強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。在科學(xué)的管理觀念和高效的管理機(jī)制下，優(yōu)化施工方案，提高生產(chǎn)效率，制止可能發(fā)生的浪費(fèi)。

最后，將成本控制與現(xiàn)代信息化手段相結(jié)合，全面推廣電算化的實(shí)施，提升成本預(yù)測的科學(xué)性?，F(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個(gè)能協(xié)調(diào)地計(jì)劃、監(jiān)控和管理企業(yè)各種成本發(fā)生的全面信息化管理系統(tǒng)，以便能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)高效率地運(yùn)作。實(shí)踐證明，成本會(huì)計(jì)電算化是當(dāng)務(wù)之急，是實(shí)新的成本控制方法的技術(shù)前提。

以上只是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制原則提出的部分成本控制的手段。然而成本控制是一個(gè)全壽命周期的過程，要以成本控制為中心，不僅要在決策、設(shè)計(jì)、施工階段控制成本，還要在營銷等階段控制成本;不僅要采用組織、技術(shù)等手段，還要在經(jīng)濟(jì)、合同等方面完成各階段的成本控制目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)成本的降低，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，使企業(yè)在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙晶晶.房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理中的成本控制.會(huì)計(jì)之友.2004（6）：17―18頁。

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摘 要 隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)商的競爭越發(fā)激烈，如果想要在競爭中完勝對(duì)手，就要加強(qiáng)對(duì)成本的管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)其成本的控制。本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制以及管理，來談一談如何應(yīng)用成本控制與管理提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 成本控制要點(diǎn) 方法

在我國的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱里，房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為其中比較重要的產(chǎn)業(yè)支柱，并且在最近幾年已經(jīng)有很多消費(fèi)者與投資者將其作為投資的熱點(diǎn)。但是長期以來，雖然我國的房地產(chǎn)事業(yè)漸漸成熟起來，但是還是出現(xiàn)局部過熱的情況，于是我國就開始運(yùn)用宏觀調(diào)控的手段對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制。當(dāng)我國加入到世貿(mào)組織以后，在我國出現(xiàn)了這么一個(gè)情況，那就是大量的境外資金進(jìn)入到我國房地產(chǎn)的市場里面，于是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭形式以及內(nèi)涵在這種背景下悄然發(fā)生著改變，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在競爭中立于不敗之地就要進(jìn)行全面成本控制與管理。在這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)我國房地產(chǎn)開發(fā)成本以及價(jià)格不斷變化，開始在開發(fā)過程中實(shí)施全面成本控制與管理。主要目的就是以最低的開發(fā)成本來換取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

要想對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行研究，首先就要弄明白房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成有哪些。我國的房地產(chǎn)成本構(gòu)成非常的復(fù)雜，其范圍也非常大，結(jié)合內(nèi)部與外部的因素，主要是涉及周圍環(huán)境、經(jīng)營模式、技術(shù)以及管理等方面。

（一）土地成本

在我國的社會(huì)中，土地就是一種比較稀缺的資源，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商就要對(duì)開發(fā)所占用的土地進(jìn)行支付相應(yīng)的費(fèi)用。我國土地成本主要包括土地使用出讓金、征地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷所致的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用這四個(gè)部分。

（二）工程建設(shè)成本

我國房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行工程建設(shè)的過程中所包含的費(fèi)用，主要包括進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，前期工程項(xiàng)目的工程成本、進(jìn)行工程建設(shè)所需的建筑成本以及與之工程配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等部分。

（三）相關(guān)稅費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)的時(shí)候所出現(xiàn)的相關(guān)稅費(fèi)，這些稅費(fèi)主要包括相關(guān)營業(yè)稅以及其附加稅、地契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅以及印花稅等。這些稅費(fèi)無論是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行負(fù)擔(dān)還是購房的消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，最后都以此來構(gòu)成房價(jià)的一部分，最后將這些稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到購房消費(fèi)者的身上。

（四）相關(guān)管理費(fèi)用

這里的相關(guān)管理費(fèi)用主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)到出售的這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商中的管理人員所產(chǎn)生的一切相關(guān)管理費(fèi)用等。

（五）籌集費(fèi)用

我國的房地產(chǎn)業(yè)是屬于一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，這就直接標(biāo)識(shí)著房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇銀行貸款來進(jìn)行資金的籌集，其中產(chǎn)生的費(fèi)用就是籌集費(fèi)用。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本機(jī)構(gòu)主要包括三個(gè)大的部分，土地成本；工程建設(shè)成本；相關(guān)稅費(fèi)、相關(guān)管理費(fèi)用以及籌集費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制與管理的原則

（一）全面成本控制原則

全面控制主要是指對(duì)全員以及整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行統(tǒng)一的控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制應(yīng)該充分將全體工作人員對(duì)開發(fā)項(xiàng)目陳本控制費(fèi)用方面的積極性調(diào)動(dòng)起來，因?yàn)槊恳晃还ぷ魅藛T跟全面控制環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用都有一定的關(guān)系。全面成本費(fèi)用控制應(yīng)該貫穿與整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制過程當(dāng)中去，而不是僅僅對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的部分成本費(fèi)用支出進(jìn)行控制。

（二）全面成本管理原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)該對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，并且還要更加重視成本費(fèi)用控制的情況，因?yàn)?，這就直接對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其成本目標(biāo)的信息與決心造成一定程度上的影響。就這個(gè)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層就應(yīng)該積極起到帶頭模范作用。

（三）經(jīng)濟(jì)原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制中心應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，目標(biāo)是盡最大可能降成本費(fèi)用，最大化項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制要點(diǎn)及方法

房地產(chǎn)開發(fā)階段通?？梢苑譃榱㈨?xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)施工以及市場營銷這四個(gè)階段。不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其控制的要點(diǎn)也會(huì)有所不一樣，但是，在一般情況下，只要對(duì)的房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本控制的要點(diǎn)進(jìn)行積極控制，這樣在最后的成本績效考核中就會(huì)達(dá)到一個(gè)比較滿意的程度。

（一）立項(xiàng)階段

房地產(chǎn)開發(fā)階段中的立項(xiàng)階段的成本費(fèi)用控制的內(nèi)容主要是由土地使用出讓金、征地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷所致的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)以及開發(fā)前期的相關(guān)工程費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段最主要考慮到的是整個(gè)投資環(huán)境，以及所投資的房地產(chǎn)具備的市場價(jià)值等等，在該階段中應(yīng)該將所有可能發(fā)生的成本費(fèi)用都結(jié)合起來，以此來集中進(jìn)行總體成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)的投資顧問對(duì)其開發(fā)成本控制進(jìn)行有效的研究；我國土地非常的緊缺，根據(jù)這點(diǎn)可以選擇那些不成熟的但是潛力相當(dāng)大的土地，以此來達(dá)到對(duì)土地綜合費(fèi)用進(jìn)行成本控制的目的；對(duì)于那些技術(shù)因素的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以明確開發(fā)項(xiàng)目合理規(guī)模以及選擇相關(guān)重要設(shè)備等。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以采用價(jià)值工程原理，把事后成本控制演變?yōu)槭虑俺杀究刂?，充分利用行為控制來?duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)該提倡限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。既要反對(duì)那些只是片面強(qiáng)調(diào)成本節(jié)約、對(duì)技術(shù)可行性進(jìn)行忽略，最后使得整個(gè)工程項(xiàng)目沒有達(dá)到功能的需求；還要反對(duì)那些輕經(jīng)濟(jì)，重技術(shù)以及設(shè)計(jì)保且浪費(fèi)等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制應(yīng)該通過對(duì)市政情況的細(xì)致分析，以此來確定規(guī)劃要點(diǎn)；對(duì)于那些成本控制方案設(shè)計(jì)，應(yīng)該對(duì)可能出現(xiàn)的變動(dòng)的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行比較和分析等。

（三）建設(shè)施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段影響成本控制的比例為10%～15%，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)意圖的最終階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制的主要方法就是：在施工的階段中采用先進(jìn)的施工技術(shù)以及選擇科學(xué)合理的建筑施工方案。于此同時(shí)，選擇好的工程材料以及設(shè)備對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量有著至關(guān)重要的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：招標(biāo)文件作為本階段的控制要點(diǎn)，應(yīng)該在招標(biāo)文件中準(zhǔn)確記錄工程量清單、對(duì)招標(biāo)進(jìn)行清晰說明以及最后保證招標(biāo)信息的公開的公正性；在選擇施工單位的時(shí)候，要根據(jù)施工單位的具不具備競爭性、經(jīng)驗(yàn)是否豐富以及信譽(yù)高不高等手段進(jìn)行施工單位的選擇。

（四）市場營銷階段

在這一階段主要內(nèi)容就是對(duì)房地產(chǎn)銷售投資費(fèi)用進(jìn)行成本控制，并通過這個(gè)手段讓房地產(chǎn)開發(fā)資金回籠，以此來看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的盈利情況是否達(dá)到之前預(yù)期的目標(biāo)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資實(shí)現(xiàn)收益。

房地產(chǎn)開發(fā)是市場營銷階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：對(duì)于市場營銷階段的銷售工具的選擇，應(yīng)該盡量選擇那些一次性投入較少并且建造速度相對(duì)較快的銷售道具，以此達(dá)到控制成本的目的；在做營銷廣告的時(shí)候，要選擇確定最佳媒體進(jìn)行廣告播放，切記不能對(duì)廣告進(jìn)行平均分配。因此，這樣也可以達(dá)到控制成本的效果。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制成本的方法有很多，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身特定采取不同的成本控制方法，本文主要分析的房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行全面成本控制及管理。很多時(shí)候房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)喜歡將全面成本控制認(rèn)定為在建設(shè)施工階段，其實(shí)不然，全面成本控制應(yīng)該貫穿開發(fā)項(xiàng)目的全過程，這樣才能從根本上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總體目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞最小稅收負(fù)擔(dān)合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對(duì)稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營活動(dòng)主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和按排。

納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)方面：

1精通業(yè)務(wù)，對(duì)稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)

首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會(huì)計(jì)處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜淼模粌H受到"知識(shí)有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會(huì)現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時(shí)支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本金50%的，超過其注冊(cè)資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級(jí)管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？梢姸愂栈I劃需要有超前的預(yù)見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅籌劃方案才有用。規(guī)范管理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會(huì)使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時(shí)以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價(jià)為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識(shí)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計(jì)3512.7元。

納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過橋過路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績效評(píng)價(jià)

年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評(píng)價(jià)，通過與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，法治會(huì)越來越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)

篇4

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

【章名】第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十一條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇5

這套房地產(chǎn)去庫存化的組合拳，基本上都有新意，但是原則性的東西有了，這些政策會(huì)走向哪里，同樣是十分不確定的。比如，2010年的房地產(chǎn)“國十條”，其原則性的框架當(dāng)時(shí)基本上確立，但這些原則性框架經(jīng)過職能部門變通，最后還是沒有落實(shí)，最終的結(jié)果是這些職能部門推出不少房地產(chǎn)市場行政性限制政策。

其實(shí)，每一次房地產(chǎn)政策的重大調(diào)整，都是一次重大的利益關(guān)系調(diào)整。而這種重大的利益關(guān)系調(diào)整，原則可以確定，也很清楚，但出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則不同，調(diào)整的利益關(guān)系就會(huì)有很大的差別。

比如說，這些政策要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價(jià)格。這是以往的房地產(chǎn)政策從來就不曾提過的，過去政府不會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價(jià)來增加住房銷售。現(xiàn)在的問題是，這項(xiàng)政策是一般性的原則。這是“由市場決定呢還是由政府來決定呢”沒有規(guī)定。如果是由市場來決定，政府如何要求房地產(chǎn)企業(yè)讓其交易的住房價(jià)格下降呢？因?yàn)椋鞘袌龅木滞馊?，既不知道市場住房的供求關(guān)系，也不知道住房的價(jià)格到底在哪里。當(dāng)然也就無法要求讓房地產(chǎn)企業(yè)所交易的住房價(jià)格下降了。

如果房地產(chǎn)市場的住房價(jià)格是由政府來決定，由政府定價(jià)，那么作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的住房，政府如何可能對(duì)這些住房進(jìn)行成本與收益定價(jià)呢？如果定價(jià)過低，政府要求降價(jià)的企業(yè)住房銷售后出現(xiàn)虧損，那么這些虧損誰來承擔(dān)？如果政府對(duì)這種虧損不包底，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意降價(jià)銷售嗎？如果政府包底，一是地方政府本來財(cái)政負(fù)擔(dān)過重，地方政府有能力來包底嗎？二是在政府對(duì)降價(jià)銷售包底之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)不會(huì)與政府相關(guān)當(dāng)事人合謀向地方政府獲取更多的補(bǔ)償。所以，地方政府決定降低房價(jià)既不可行，也不現(xiàn)實(shí)，甚至于代價(jià)成本會(huì)相當(dāng)高。

可見，房地產(chǎn)去庫存化的降價(jià)，只能是通過市場化的方式來進(jìn)行。不過，住房市場與其他市場有一個(gè)很大差別，就是住房不僅是不動(dòng)產(chǎn)，也是唯一性產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以采取引發(fā)性的定價(jià)策略讓房價(jià)向上走還是向下行。在這種情況下，政府的房地產(chǎn)政策就顯得十分重要了。而這些政府的房地產(chǎn)政策，說到底，就是一個(gè)利益如何分配的問題，就是一個(gè)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)投資者如何讓利的問題。

這種房地產(chǎn)市場的讓利在三、四線城市已經(jīng)意義不大。因?yàn)椋谶@些城市，房價(jià)本身就不高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也很少。比如，早些年的貴陽，房價(jià)只在3000元左右。這樣的房價(jià)水平，要讓房地產(chǎn)開發(fā)商讓利，也讓不到哪里去，因?yàn)槔麧櫛旧砭筒桓摺?/p>

能讓房地產(chǎn)企業(yè)讓利的地方主要是那些高房價(jià)的城市。但是，在這些高房價(jià)的城市，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會(huì)說，這些城市根本上就不存在去庫存化的問題，住房市場本來就是供不應(yīng)求，所以房價(jià)會(huì)高，如何要求他們來降價(jià)。但是，實(shí)際上，正是因?yàn)檫@些城市的高房價(jià)才是政府要關(guān)注，要采取有利的政策讓高房價(jià)降低的主要城市，也是房地產(chǎn)市場讓利的焦點(diǎn)。

其實(shí)，這些城市的房價(jià)過高，主要的問題是投資炒作為主導(dǎo)，把住房消費(fèi)需求擠出在外。如果這些城市是以住房投資為主導(dǎo)，投資者又認(rèn)為這些城市的房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，所以，各種資金就會(huì)涌入這些市場。這些城市的房價(jià)就會(huì)越推越高，泡沫越吹越大。在這種情況下，如果政府能夠出臺(tái)政策，對(duì)這些高房價(jià)的城市的住房投機(jī)炒作和住房消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，并對(duì)這些投機(jī)炒作用嚴(yán)格的房地產(chǎn)稅收制度來限制，同時(shí)減弱對(duì)這些城市住房投機(jī)炒作的信貸支持，那么這些城市的住房價(jià)格才會(huì)降低，并回歸理性。這才是降低當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場價(jià)格根本所在。

而要做到這點(diǎn)，就得讓這些高房價(jià)的城市采取對(duì)住房消費(fèi)全面讓利的房地產(chǎn)政策。而這種讓利不是所謂的拆遷的貨幣化補(bǔ)償及消費(fèi)者購買住房所謂的補(bǔ)貼，而是要對(duì)住房投資及投機(jī)采取嚴(yán)格的限制政策，去除住房賺錢功能，而不是如2014年下半年以來那樣采取各種稅收及信貸優(yōu)惠讓更多的住房投機(jī)投資者進(jìn)入市場。如果這些城市的地方政府反其道而行之，還是鼓勵(lì)更多的持有更多的住房的投資投機(jī)者進(jìn)入，那么這些城市要降低房價(jià)幾乎不可能。

篇6

第一條

為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、資源節(jié)約、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條

縣級(jí)以上人民政府主管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府發(fā)展和改革、規(guī)劃、國土資源、價(jià)格、工商行政管理等部門，按照法定職責(zé)做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法經(jīng)營行為，依法維護(hù)其合法權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，定期公布房地產(chǎn)市場的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信經(jīng)營情況，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第六條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書或者《暫定資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的有效期為3年?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營情況需要延長《暫定資質(zhì)證書》有效期的，原核發(fā)機(jī)關(guān)可以批準(zhǔn)延長，但延長期不得超過2年。

資質(zhì)等級(jí)證書和《暫定資質(zhì)證書》不得出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

第七條

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別取得一、二、三、四級(jí)資質(zhì)或者暫定資質(zhì)，其資質(zhì)條件是：（一）取得一、二、三級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本分別不得少于5000萬元、2000萬元、800萬元；具有建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類職稱或者執(zhí)業(yè)資格的人員分別不得少于40人、20人、10人，其中，具有中級(jí)以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員分別不得少于4人、3人、2人。（二）取得四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)，注冊(cè)資本不得少于400萬元；其專職工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)中級(jí)以上職稱或者執(zhí)業(yè)資格，專職會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)具有助理會(huì)計(jì)師以上職稱。（三）國務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他條件。

第八條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的核定權(quán)限為：（一）一級(jí)資質(zhì)，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審后，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門核定。（二）二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定；其中，三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)，可以委托設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定，報(bào)省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第九條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。

工商行政管理部門在審查設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第十條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，按照資質(zhì)核定權(quán)限，持下列資料向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗(yàn)資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

第十一條

具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核定權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，做出審查決定。符合條件的，核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》；不符合條件的，不予核發(fā)，并書面告知理由。

第十二條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》或者資質(zhì)等級(jí)證書有效期滿前30日內(nèi)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定權(quán)限，向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，并提供以下材料：（一）要求核定資質(zhì)等級(jí)的申請(qǐng)書；（二）企業(yè)的資質(zhì)證書和法定代表人及技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證明；（三）符合本辦法第七條規(guī)定條件的相關(guān)證明材料；（四）執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書的情況說明書；（五）已開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料和負(fù)債說明書。

第十三條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更企業(yè)名稱、經(jīng)營場所、法定代表人、注冊(cè)資本的，應(yīng)當(dāng)在辦理工商變更登記后30日內(nèi)，持本辦法第十條規(guī)定的資料，向原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理資質(zhì)注銷、變更手續(xù)；資質(zhì)核定機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)辦理完畢。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，持書面申請(qǐng)和資質(zhì)證書到原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第十四條

確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求，堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重改善城市人文、生態(tài)環(huán)境。

房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會(huì)同發(fā)展和改革、國土資源、規(guī)劃管理部門制定。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)用地，除國家規(guī)定可以采用劃撥方式的以外，應(yīng)當(dāng)依照法定程序，以公開競價(jià)出讓方式取得。

縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門審批房地產(chǎn)開發(fā)用地時(shí)，對(duì)下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別書面聽取同級(jí)城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置方案；（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠信情況。

第十六條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家節(jié)能省地的有關(guān)規(guī)定，建造節(jié)能省地型住宅、實(shí)行綜合開發(fā)、配套建設(shè)。嚴(yán)格控制在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)零星征地、分散建設(shè)。

第十七條

依照國家有關(guān)規(guī)定，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)用地，不得改變其土地用途，變相進(jìn)行商品房開發(fā)經(jīng)營。

第十八條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）四級(jí)資質(zhì)或者暫定資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過5萬平方米；（二）三級(jí)資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過15萬平方米；（三）二級(jí)資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過25萬平方米；（四）一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不受限制。

第十九條

建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，將項(xiàng)目資本金到開戶銀行專戶儲(chǔ)存。實(shí)施分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以按照投資比例分期專戶儲(chǔ)存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交該項(xiàng)目資本金專戶儲(chǔ)存的憑證。

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范。

第二十一條

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門申請(qǐng)專項(xiàng)驗(yàn)收；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交質(zhì)量保證書。質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)明確保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件，提交房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)守信的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，按季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十三條

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。轉(zhuǎn)讓人和受讓人自該項(xiàng)目土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十四條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；（二）高層建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的三分之一以上，其他建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上；（三）已確定工程施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第二十五條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向設(shè)區(qū)的市、自治州或者縣級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證明時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：（一）土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證復(fù)印件；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件；（三）工程施工合同復(fù)印件；（四）預(yù)售商品房分層平面圖；（五）符合本辦法第二十四條第（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；（六）商品房預(yù)售方案。

第二十六條

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出審查決定。符合預(yù)售條件的，予以許可，核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不符合預(yù)售條件的，不予許可，并書面告知理由。

未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費(fèi)用。

第二十七條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、廣告公司、媒體制作和商品房預(yù)售廣告，必須載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。預(yù)售商品房廣告、宣傳資料、商品房項(xiàng)目模型應(yīng)當(dāng)真實(shí)，不得進(jìn)行虛假宣傳。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)采用國家統(tǒng)一制訂的商品房買賣合同示范文本，與買受人協(xié)商簽訂書面合同。

第二十九條

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓和商品房的銷售價(jià)格，由當(dāng)事人商定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格與租賃價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)，并向社會(huì)公示。

第三十條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質(zhì)量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔(dān)保修和賠償責(zé)任。

第三十一條

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，最低保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，最低保修期限為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在合同書中約定。

第三十二條

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督機(jī)制，向社會(huì)公布舉報(bào)投訴的方式，保障買受人的合法權(quán)益。

第五章法律責(zé)任

第三十四條

違反本辦法第六條第一款規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依照國家規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十五條

違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）違反第六條第三款規(guī)定，出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書或《暫定資質(zhì)證書》的；（二）違反第十三條規(guī)定，不按規(guī)定到原資質(zhì)證書核發(fā)機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的；（三）違反第十九條規(guī)定，未按規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金專戶儲(chǔ)存手續(xù)的。

第三十六條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第三十條、第三十二條規(guī)定，向買受人交付商品房時(shí)未提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，或者不按規(guī)定履行保修義務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，將其不良行為在企業(yè)信用檔案中記錄并向社會(huì)公示，可處以5000元以上20000元以下的罰款。

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)規(guī)定處罰的，從其規(guī)定。

篇7

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)立統(tǒng)一

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)

（一）城市規(guī)劃的定義及其特點(diǎn)

城市規(guī)劃：指根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系，研究城市的未來發(fā)展和合理布局，綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃城市土地用途，保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

城市規(guī)劃的特點(diǎn)：他是城市發(fā)展的規(guī)劃藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，是城市管理的重要構(gòu)成，是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)管理階段的“龍頭”，是一種政府干預(yù)行為，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，使城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理、壞境優(yōu)美，為城市生活創(chuàng)造良好條件。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)：《城市房地產(chǎn)管理法》中指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)指企業(yè)或個(gè)人以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合自身利益實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：是在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。主要任務(wù)是對(duì)城市進(jìn)行建設(shè), 提高城市化的建設(shè)水平,使城市能夠適應(yīng)人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約，并對(duì)城市建設(shè)有很大的積極作用，是城市化進(jìn)程的重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的對(duì)立

（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益出發(fā)點(diǎn)不同

城市規(guī)劃的利益出發(fā)點(diǎn)是城市建設(shè)整體最優(yōu)，考慮整個(gè)城市土地的合理利用，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)則注重個(gè)體最優(yōu)，從自身利益出發(fā)，選擇合理的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，要求更高的容積率，追求利潤的最大化，是個(gè)體商業(yè)行為。兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾。

（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益長遠(yuǎn)取向不同

城市規(guī)劃尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)，立足于長遠(yuǎn)利益考慮。房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)行為，追尋的是如何使投入資金在一定時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤，更加注重短期利益。城市規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)的多功能，實(shí)用和美觀并舉，更利于長期發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，更加著重于自身利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展。

（三）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利不同

在城市建設(shè)中，城市規(guī)劃不具有地產(chǎn)開發(fā)的使用權(quán)，但具有否決權(quán)，它決定著土地的使用性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)具有土地的使用權(quán)，但不具有否決權(quán)，即不能改變土地的使用性質(zhì)。二者權(quán)利的不同，導(dǎo)致在城市建設(shè)中兩者產(chǎn)生誤解和沖突。

三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一

（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)統(tǒng)一

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)一致，都是為城市建設(shè)服務(wù)，共同建設(shè)城市，使城市更適宜人居，滿足社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的需求。城市規(guī)劃通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，兼顧房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)的適當(dāng)利益，推進(jìn)城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)開發(fā)則服從、執(zhí)行城市規(guī)劃，體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識(shí)。從城市建設(shè)目標(biāo)上二者達(dá)成了相互統(tǒng)一。

（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象統(tǒng)一

城市規(guī)劃的對(duì)象是城市建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象同樣是城市建設(shè)。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，指導(dǎo)和制約著房地產(chǎn)開發(fā)，決定著城市性質(zhì)、職能與規(guī)模,土地分配使用,從總體上決定了房地產(chǎn)開發(fā)的走向。同時(shí)城市規(guī)劃的藍(lán)圖又要靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)。

因此，城市規(guī)劃與房地開發(fā)有著密切聯(lián)系，二者相互對(duì)立和統(tǒng)一，相互依賴又相互獨(dú)立，相互聯(lián)系又相互制約，誰也離不開誰。城市規(guī)劃離不開房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)也不能脫離城市規(guī)劃隨意建造。以上矛盾的對(duì)立和統(tǒng)一導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發(fā)過度、開發(fā)商增大建筑密度導(dǎo)致居住環(huán)境質(zhì)量下降等。如果過份強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；如果過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能損害城市長遠(yuǎn)發(fā)展。不能只看重長遠(yuǎn)利益而忽略了當(dāng)前利益,更不能只重視當(dāng)期利益而忽略了城市的長遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的關(guān)系，兼顧長遠(yuǎn)利益與短期利益，使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、合理、健康發(fā)展？

四、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）深度協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)規(guī)范監(jiān)督和管理

城市化建設(shè)必須堅(jiān)決執(zhí)行“規(guī)劃先行”的原則，從源頭上把住房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)口，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)指導(dǎo)。建立規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)制度，嚴(yán)厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的不良行為。建立房地產(chǎn)城市規(guī)劃執(zhí)行檔案，并向社會(huì)公示和接受監(jiān)督。建立行業(yè)信息披露制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開發(fā)。建立房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理制度，對(duì)不按規(guī)劃執(zhí)行的企業(yè)進(jìn)行取締。

（二）城市規(guī)劃要有超前意識(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)要有執(zhí)行意識(shí)。

篇8

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 前期管理 重要性

引言

就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，需要在工程質(zhì)量目標(biāo)和工程進(jìn)度目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的條件下，執(zhí)行必要的管理和控制措施，從而達(dá)到對(duì)項(xiàng)目的有效管理效果。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理

1.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念

所謂房地產(chǎn)開發(fā)，也就是說致力于房地產(chǎn)開發(fā)的公司出于達(dá)到城市規(guī)劃以及城市建設(shè)的目的，開展的土地開發(fā)以及房屋建設(shè)活動(dòng)的全稱[1]。

1.2項(xiàng)目前期管理的定義及特征

所謂項(xiàng)目前期管理，也就是說針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期決策分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及計(jì)劃準(zhǔn)備階段所開展的項(xiàng)目管理。項(xiàng)目前期管理涵蓋項(xiàng)目前期可行性分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目執(zhí)行管理規(guī)劃的制定以及項(xiàng)目執(zhí)行前的全部準(zhǔn)備活動(dòng)等。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的全壽命周期而言，前期決策分析（即所謂的可行性分析）以及規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)具有直接性的作用，項(xiàng)目執(zhí)行管理規(guī)劃對(duì)于項(xiàng)目執(zhí)行過程中具有關(guān)鍵性作用。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的主要內(nèi)容

（1）可行性研究論證內(nèi)容及目的

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，所謂的可行性研究也就是說就擬開發(fā)項(xiàng)目開展經(jīng)濟(jì)層面和技術(shù)層面的可行性研究，從而給予項(xiàng)目決策以可靠的論證支撐。通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)層面的可靠性、匹配性以及先進(jìn)性的分析，以及對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)層面的預(yù)期收益性的研究和探討，繼而借助多方案對(duì)比，給予評(píng)選建議，從而給予項(xiàng)目投資決策以及規(guī)劃設(shè)計(jì)以必要的理論支撐?？尚行匝芯恐荚谶_(dá)到項(xiàng)目決策的合理性、科學(xué)性以及公開性，降低或規(guī)避由投資決策引發(fā)的偏差，增強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。

（2）提高投資決策的質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策需要立足于市場調(diào)研活動(dòng)，通過前期市場分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的日后走勢進(jìn)行較為準(zhǔn)確的判斷，在第一時(shí)間明確項(xiàng)目的具體定位，從而保障項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠正常開展。通過足量的市場分析，能夠?qū)?xiàng)目的具體定位予以準(zhǔn)確的判斷，繼而通過多方案的設(shè)計(jì)比選縮短項(xiàng)目的決策周期、提升項(xiàng)目的策略有效率。

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)批報(bào)建

規(guī)劃設(shè)計(jì)立足于投資決策結(jié)果，并借助設(shè)計(jì)文件把項(xiàng)目的具體定位以及投資決策加以細(xì)致的、清晰的呈現(xiàn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)為后續(xù)項(xiàng)目執(zhí)行提供了必要的指導(dǎo)作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)承擔(dān)著承上啟下的過渡作用，并且融合了多元化的活動(dòng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不僅在項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，而且在項(xiàng)目執(zhí)行環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在項(xiàng)目執(zhí)行管理規(guī)劃當(dāng)中占據(jù)著重要的席位。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的重要性

2.1可行性研究論證的作用與影響

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的意圖在于盡可能大的收取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。事實(shí)顯示，所有由投資決策所引發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的偏差，均會(huì)造成投資風(fēng)險(xiǎn)的升高，進(jìn)而造成項(xiàng)目開發(fā)不成功，蒙受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。可行性研究的作用大體有四：（1）可行性研究為投資決策提供可靠的參考；（2）可行性研究為規(guī)劃設(shè)計(jì)的制定、管理規(guī)劃的執(zhí)行以及項(xiàng)目的具體實(shí)施提供可靠的參考；（3）可行性研究為項(xiàng)目籌資提供可靠的參考；（4）可行性研究為房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的增長提供必要的保障。

2.2投資決策是項(xiàng)目投資的重要依據(jù)

盡管投資決策環(huán)節(jié)支出的成本費(fèi)用只在項(xiàng)目整體投資額度當(dāng)中占據(jù)百分之幾甚至千分之幾的比例，然而，投資決策環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量能夠影響項(xiàng)目整體投資額度的六成以上。所以，項(xiàng)目開發(fā)的最終結(jié)果應(yīng)當(dāng)首先取決于投資決策的優(yōu)劣，此為項(xiàng)目投資的根源性問題。倘若投資決策存在偏差，那么，由此引發(fā)的投資成果無路可銷會(huì)成為最嚴(yán)重的投資浪費(fèi)。

2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)批報(bào)建的重要影響

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均要借助營銷手段達(dá)到獲取利潤的目的，立足于房地產(chǎn)開發(fā)營銷視角，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終效果在較大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣。房地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)為：質(zhì)量過硬的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠?yàn)闋I銷提供有力的基礎(chǔ)，而質(zhì)量低劣的規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的失敗?？茖W(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠得到消費(fèi)者的認(rèn)可，有助于提升銷售業(yè)績、緩解銷售壓力，繼而提升銷售價(jià)格和成交比例，資金流動(dòng)速度提升，降低資金壓力。而報(bào)批報(bào)建是將項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作落實(shí)到政府相關(guān)批復(fù)文件的過程，它會(huì)影響到項(xiàng)目施工的開始時(shí)間，甚至是整個(gè)項(xiàng)目是否能順利開展的重要環(huán)節(jié)。合理、科學(xué)地安排好報(bào)批報(bào)建各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)的順序，將能有效地縮短項(xiàng)目前期工作時(shí)間。

3對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的幾條建議

3.1做好房地產(chǎn)開放項(xiàng)目前期管理的成本控制工作

在前期管理環(huán)節(jié)需要對(duì)成本分析與成本控制給予足夠的關(guān)注，成本分析為房地產(chǎn)開發(fā)公司管理層級(jí)的投資決策提供了數(shù)據(jù)參考，而成本控制為房地產(chǎn)開發(fā)公司管理層級(jí)的投資節(jié)流提供了措施保障。此為項(xiàng)目執(zhí)行環(huán)節(jié)投資控制的關(guān)鍵。對(duì)于項(xiàng)目的前期管理階段，需要由市場分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及投資估算等諸多方面著手，開展全過程的活動(dòng)流程。第一，應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目坐落地的市場情形、經(jīng)濟(jì)走勢、建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)情形以及宏觀政策等予以足夠的掌握、分析和預(yù)測。第二，開展細(xì)致的成本分析工作，達(dá)到成本控制的科學(xué)化、合理化。

3.2針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資屬于非靜態(tài)的流程，且呈現(xiàn)出歷時(shí)久、資金需求多以及受多方因素錯(cuò)綜作用的特征。所以，若想在期初便對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部成本費(fèi)用支出狀況以及未來效益情形加以準(zhǔn)確的判斷是十分困難的?；谏鲜鲈?，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行前期開展必要的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測（此為可行性研究當(dāng)中的關(guān)鍵項(xiàng)目），繼而給予投資決策以可靠的、合理的且科學(xué)的信息參考。對(duì)于投資控制環(huán)節(jié)而言，投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測是其中十分關(guān)鍵的構(gòu)成要素，投資方案的優(yōu)劣將直接作用著開發(fā)項(xiàng)目的未來收益。所以，出于保障投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的準(zhǔn)確性和客觀性的考慮，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一套規(guī)范的、完整的且合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系[2]。選取的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系應(yīng)當(dāng)可以全面的呈現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)狀況，因此，在選取評(píng)價(jià)指標(biāo)的過程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持系統(tǒng)性原則、可靠性原則、動(dòng)態(tài)性原則以及可操作性原則。

3.3加強(qiáng)對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作程序監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理程序監(jiān)督是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理進(jìn)行的監(jiān)督活動(dòng)，是我國對(duì)外改革開放走向世界大市場的需要。前期管理程序監(jiān)督是一項(xiàng)需要各種專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、綜合管理等多學(xué)科知識(shí)和技能的智力密集型服務(wù)工作，這就要求前期管理程序監(jiān)督工作者具有控制項(xiàng)目投資、管理合同和信息、調(diào)解經(jīng)濟(jì)糾紛的能力，不斷提升自身的素質(zhì)，增強(qiáng)合同管理意識(shí)，提高法制觀念。

結(jié)語

前期管理環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體存在顯著的影響，因此，強(qiáng)化前期管理工作對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言具有相當(dāng)顯著的意義。文章分別從三個(gè)方面剖析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的重要性：可行性研究論證的作用與影響、投資決策是項(xiàng)目投資的重要依據(jù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)批報(bào)建的重要影響。并且提出了幾項(xiàng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的建議：做好房地產(chǎn)開放項(xiàng)目前期管理的成本控制工作、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系、加強(qiáng)對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作程序監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)

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隨著社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，眾多的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目如雨后春筍般的出現(xiàn)。工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，通過在房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)施工程管理，能夠有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的問題，對(duì)保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，控制成本，以及提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的聲譽(yù)都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，千頭萬緒，規(guī)劃管理作為房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)非常重要的位置，房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，根據(jù)營銷策劃部門所做的市場調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的定位，規(guī)劃處房地產(chǎn)建筑規(guī)模等級(jí)以及相應(yīng)的需求量;其二，積極同規(guī)劃部門溝通，通過運(yùn)用規(guī)劃部門對(duì)于規(guī)劃政策的了解以及豐富的規(guī)劃知識(shí)，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，制定出能夠?qū)崿F(xiàn)最高效益的房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃指標(biāo);其三，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國招投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)競標(biāo)，重點(diǎn)從項(xiàng)目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進(jìn)行客觀、公正、綜合的評(píng)價(jià)。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到建筑設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手:其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位，然后根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》以及《中華人民共和國招投標(biāo)法》等相關(guān)法律，設(shè)計(jì)出“施工方便、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案;其二，在設(shè)計(jì)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對(duì)項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求;其三，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時(shí)間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率;其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量，當(dāng)需要進(jìn)行圖紙改進(jìn)時(shí)，應(yīng)該按照相關(guān)的規(guī)程程序辦理手續(xù)。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有涉及面廣、影響大、內(nèi)容多、施工周期長等特點(diǎn)，因此工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和施工管理的質(zhì)量具有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理，應(yīng)該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創(chuàng)造安全的環(huán)境，對(duì)保證施工質(zhì)量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商以及施工單位都應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)的安全結(jié)構(gòu)和永久性的重要性，并嚴(yán)格的按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的重要法律依據(jù)，因此施工管理的首要任務(wù)就是制訂相應(yīng)的合同，除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款之外，施工合同還應(yīng)該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應(yīng)、工程施工、工期、工程質(zhì)量、工程竣工和驗(yàn)收等眾多方面的內(nèi)容，通過實(shí)施合同管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、成本三個(gè)方面進(jìn)行有效的控制;其三，質(zhì)量管理，施工中的質(zhì)量管理至關(guān)重要，質(zhì)量管理主要包括以下幾個(gè)方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的質(zhì)量直接關(guān)系到建筑工程的質(zhì)量，施工單位應(yīng)該推行材料設(shè)備使用準(zhǔn)入制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用的主要材料進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定位，當(dāng)施工材料進(jìn)場時(shí)，施工單位應(yīng)該檢查施工材料是否具備生產(chǎn)許可證、質(zhì)量合格證以及相應(yīng)的檢驗(yàn)報(bào)告等，必要時(shí)，應(yīng)該對(duì)材料進(jìn)行現(xiàn)場抽查，并將抽查的樣本送到有資質(zhì)的試驗(yàn)室進(jìn)行檢測，檢測合格之后才允許材料進(jìn)場，材料進(jìn)場之后，還應(yīng)該進(jìn)行材料的倉儲(chǔ)和使用管理，避免材料受潮、變質(zhì)，并制定相應(yīng)的材料領(lǐng)用制度，防止出現(xiàn)濫領(lǐng)、冒領(lǐng)等問題;

(2)由承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，按照施工合同以及相關(guān)的規(guī)定，對(duì)施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和管理，保證施工工序達(dá)到相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之后，才能進(jìn)行下一道工序的施工，施工單位也應(yīng)該在施工中實(shí)行自我質(zhì)量控制;

(3)當(dāng)工程竣工后，由監(jiān)理人員根據(jù)國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后才能竣工，以此保證工程的質(zhì)量;其四，工期管理，工期管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的另一個(gè)重要內(nèi)容，因?yàn)楣て诓粌H關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司、施工企業(yè)的利益，還關(guān)系到購房者的利益，因此應(yīng)該嚴(yán)格地控制工期，可以采用P3軟件進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度管理，保證工程能夠按照既定的計(jì)劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行公正、公平、公開的原則，選擇價(jià)格較低，并且具有質(zhì)量保證的施工企業(yè);做好工程概預(yù)算，并以此為依據(jù)，撥付工程款;控制好施工質(zhì)量，盡可能避免出現(xiàn)工程變更以及因?yàn)橘|(zhì)量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應(yīng)該有審計(jì)部門把關(guān)，不能隨意進(jìn)行估算。

3結(jié)束語

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算；會(huì)計(jì)信息失真；問題；對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金投入量大、投資時(shí)間長、投資風(fēng)險(xiǎn)偏高的特點(diǎn)。從生產(chǎn)經(jīng)營角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，開發(fā)投入大，風(fēng)險(xiǎn)高。表現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算上，成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，這就要求要在會(huì)計(jì)核算上做好謀劃，精打細(xì)算，以配合項(xiàng)目開發(fā)成功；從產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品具有高價(jià)值性，銷售往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，收入的確認(rèn)同一般生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出比例階段性不合理，業(yè)績波動(dòng)較大，信息披露容易不足。目前適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，如何在門類眾多的制度，準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，使會(huì)計(jì)人員提供的會(huì)計(jì)信息更加真實(shí)、可靠，是目前亟待解決的關(guān)鍵問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一收入》在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移問題上存在分歧。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，在開發(fā)過程中，由于項(xiàng)目尚未完工或即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。一般商品的售價(jià)總是圍繞其成本上下波動(dòng)，而開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)，低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

3　收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動(dòng)較大，不適用一般的公司業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)。因此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，不能以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1　正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)準(zhǔn)：如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合法律標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)，法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收人確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的收入確認(rèn)是以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，在實(shí)際操作中有很大的困難性。

銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，企業(yè)不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)，對(duì)于簽訂正式房屋銷售合同，由于商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一收人》的有關(guān)規(guī)定，也不能確認(rèn)收入，購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收人滯后，不符合收入確認(rèn)原則。因此，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2　引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

引人計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決與銷售收入不配比的情況。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)際開發(fā)成本除以計(jì)劃銷售總額的出計(jì)劃銷售成本率來進(jìn)行商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，視開發(fā)規(guī)模大小，還可以分為實(shí)際售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計(jì)劃售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少下作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房價(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

3　擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)應(yīng)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

(2)應(yīng)增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

(3)重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)的特征，企業(yè)應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。企業(yè)還應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價(jià)值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。