導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;房地產(chǎn)融資;風(fēng)險(xiǎn)管理;控制策略

一、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)類型

第一,宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響很大,而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律,因此,房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)也必然有著周期性的漲落。自20世紀(jì)80年代以來,我國房地產(chǎn)業(yè)就有過三次大起大落的經(jīng)歷,而這三次漲落與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢基本是一致的。一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時(shí)的主要因素,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產(chǎn)金融獲利的機(jī)會(huì)也就較多;當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場需求也隨之下降,供過于求,房地產(chǎn)金融業(yè)就會(huì)少獲利或虧損,出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

第二,市場風(fēng)險(xiǎn)。目前我國房地產(chǎn)投資主要還是靠銀行貸款。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)分析得出:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費(fèi)者購房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個(gè)人住房貸款。由此可知,房地產(chǎn)項(xiàng)目中60%的資金來自于銀行。當(dāng)社會(huì)購買力不足或供過于求的時(shí)候,或者說通貨膨脹造成社會(huì)購買力下降,進(jìn)而導(dǎo)致投資者收益減少時(shí)都會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)。這樣開發(fā)商和購房者一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),直接受損的是銀行。

第三,經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)。一方面,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售,涉及部門環(huán)節(jié)多、周期長,期間的風(fēng)險(xiǎn)可來自籌資方式、地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個(gè)環(huán)節(jié),而一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),則整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。另一方面,是銀行自身經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不善而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn),主要表現(xiàn)在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時(shí)間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還沒有形成規(guī)范化的操作規(guī)程,特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量審核不嚴(yán)、對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)檢測不夠、抵押擔(dān)保率不高等,使一些投機(jī)分子有空可鉆,增大了銀行風(fēng)險(xiǎn)。

第四,變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),主要是指市場中因消費(fèi)者購買力較低而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,不能移動(dòng)、不能運(yùn)輸,屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差,變現(xiàn)性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產(chǎn)投資公司從獲得土地使用權(quán)到開發(fā)建設(shè)物業(yè),最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時(shí)間,有的甚至需要幾年。

(二)商業(yè)銀行在開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中存在的問題分析

第一,房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行融資,銀行成為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁對(duì)象。由于我國房地產(chǎn)金融體系不完備,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的股權(quán)融資形式還沒有完善,企業(yè)債券發(fā)行又受到了嚴(yán)格控制,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營周期相對(duì)較長,用款時(shí)間較為集中,房地產(chǎn)資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發(fā)公司套取銀行房地產(chǎn)信貸資金現(xiàn)象突出。目前,某些商業(yè)銀行為擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸市場份額,出現(xiàn)了急功近利的傾向,一些不法開發(fā)企業(yè)抓住可乘之機(jī),使用各種手段從銀行套取房地產(chǎn)信貸資金,如在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)挪用項(xiàng)目資金進(jìn)行其他投資,或?yàn)榱讼鄬?duì)容易獲得貸款,申請貸款時(shí)故意將項(xiàng)目所需貸款打折扣,銀行在發(fā)出第一筆貸款后就陷入被動(dòng),待項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)資金缺口時(shí)銀行往往被迫追加貸款。部分房地產(chǎn)開發(fā)公司由于利益的驅(qū)動(dòng),缺乏誠信,面對(duì)有錢不還的不正?，F(xiàn)象,銀行往往無可奈何。

第二,同業(yè)競爭無序,違規(guī)的金融業(yè)務(wù)時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)信貸融資業(yè)務(wù)在各銀行的業(yè)務(wù)中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產(chǎn)信貸市場份額,各家銀行在簡化手續(xù)、提高服務(wù)質(zhì)量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優(yōu)惠措施,使同業(yè)間競爭日趨激烈,甚至表現(xiàn)出惡性競爭的態(tài)勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個(gè)人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴(yán)重違反了國家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定,帶來了諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。如向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款。甚至有的銀行基層房地產(chǎn)信貸部門為追求盈利,超規(guī)模發(fā)放貸款或把房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)視同銀行信貸業(yè)務(wù),混業(yè)經(jīng)營,超范圍發(fā)放貸款,大量房地產(chǎn)信貸資金用于補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金及購置其他固定資產(chǎn)。有的銀行房地產(chǎn)信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴(yán)重不足,且不到位,而又盲目擴(kuò)充業(yè)務(wù),而這些現(xiàn)象在房地產(chǎn)信托中也屢見不鮮。

第三,房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系建設(shè)滯后。少數(shù)銀行內(nèi)部管理制度松弛,導(dǎo)致內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有暴露。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時(shí),忽視了內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的重視。突出表現(xiàn)為:缺乏房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)規(guī)劃,純粹是為了發(fā)展而發(fā)展,對(duì)市場運(yùn)行趨勢的分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系建設(shè)明顯滯后;管理部門對(duì)其全盤業(yè)務(wù)的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發(fā)展方向,平時(shí)又缺少檢查、誘導(dǎo)和監(jiān)督,使其內(nèi)部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產(chǎn)信貸部門人員結(jié)構(gòu)不合理,對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)較精通,而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識(shí)了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn),制約著房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。

第四,房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)服務(wù)體系不健全。房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)涉及銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現(xiàn)狀是:涉及部門多、手續(xù)煩、涉及到評(píng)估機(jī)構(gòu)、登記部門、公證部門和保險(xiǎn)部門等。辦理時(shí)間長,環(huán)節(jié)多;評(píng)估有效期短。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有效期最長為2年,一般為1年,動(dòng)產(chǎn)為1年,超過有效期須重新評(píng)估;由于目前的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)好壞不一,管理較混亂,評(píng)估費(fèi)用依據(jù)評(píng)估資產(chǎn)標(biāo)的收取,評(píng)估結(jié)果暗藏風(fēng)險(xiǎn)。因而商業(yè)銀行有時(shí)需要自行重新評(píng)估抵押物的價(jià)值,增加了環(huán)節(jié)和成本。

二、商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要策略

第一,提高銀行風(fēng)險(xiǎn)防控能力、規(guī)范銀行操作。銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避應(yīng)重在事前預(yù)防而非事后補(bǔ)救。貸前,應(yīng)收集有關(guān)借款人的資料;貸后,應(yīng)關(guān)注借款人所發(fā)生的可能會(huì)影響到貸款安全的事情。目前在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行發(fā)放貸款時(shí),主要評(píng)估對(duì)象是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),一旦無力歸還貸款,銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),但這種評(píng)估方式只是消極的補(bǔ)救措施。所以,要改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目品種開發(fā)的觀點(diǎn),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)控。商業(yè)銀行必須遵循央行有關(guān)規(guī)章制度來辦理信貸業(yè)務(wù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商攫取貸款的機(jī)會(huì),要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的認(rèn)識(shí),不被虛假繁榮所迷惑。推進(jìn)銀行體制改革,加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)。銀行要制定科學(xué)的銀行內(nèi)部業(yè)績考核辦法,建立責(zé)權(quán)合一的激勵(lì)和約束機(jī)制。

第二,把準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟(jì)脈搏、提前預(yù)測,合理規(guī)避宏觀風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要盡快建立自己的專家隊(duì)伍,組織、強(qiáng)化對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的分析、研究。這種專家隊(duì)伍必須是高起點(diǎn)的,組織結(jié)構(gòu)不必層層設(shè)置,可考慮兩級(jí)構(gòu)架:總行一級(jí)和在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差無幾的區(qū)域一級(jí)(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業(yè)基地等)。總行主攻全球及全國經(jīng)濟(jì)形勢,區(qū)域主攻區(qū)域經(jīng)濟(jì),使兩者相互補(bǔ)充。隊(duì)伍建設(shè)上要以社會(huì)學(xué)者為主,內(nèi)部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后,可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r,分期發(fā)放貸款,并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控,防止貸款挪作他用,具體表現(xiàn)在:一是商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款使用情況,防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資。二是商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的開況,確保對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人住房貸款發(fā)放后,該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。四是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險(xiǎn)。五是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國家政策及市場的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響,加強(qiáng)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào),建立針對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。

第四,配備建筑工程估價(jià)專業(yè)人員,從技術(shù)上防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。為有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),國外銀行一般都是聘用信譽(yù)較高的社會(huì)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)把關(guān)。但是由于目前國內(nèi)信譽(yù)較高的社會(huì)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)尚未充分發(fā)展起來,大部分的可行性研究報(bào)告都是由開發(fā)企業(yè)自行編制的,所以國內(nèi)的商業(yè)銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價(jià),對(duì)于業(yè)務(wù)量大的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價(jià)崗位,配備專門的估價(jià)人員,實(shí)行持證上崗;對(duì)于業(yè)務(wù)量較小的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價(jià)崗位,也可以聘請外部的專業(yè)人員來做這項(xiàng)工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內(nèi)容和雙方的權(quán)利義務(wù)等。

第五,加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理,防范抵押物的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行可以根據(jù)一定的條件,如從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限、資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)量、資質(zhì)等級(jí)、是否具備充足的有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)評(píng)估人員、在行業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)等來確定擬合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單,并與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議,規(guī)定雙方在評(píng)估質(zhì)量、工作效率、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、賠償措施、相關(guān)信息共享等方面的權(quán)利和義務(wù)。在進(jìn)行抵押物評(píng)估之前,客戶經(jīng)理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的名單管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,銀行應(yīng)定期對(duì)名單中評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行審核和評(píng)價(jià),內(nèi)容主要包括是否有價(jià)值虛增的問題、是否已發(fā)生實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)、客戶對(duì)其工作效率和服務(wù)是否滿意等,然后根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)名單進(jìn)行調(diào)整。

三、結(jié)束語

我國房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)控制,目前不管在實(shí)踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發(fā)展起來的房地產(chǎn)融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當(dāng)然,房地產(chǎn)金融中的各項(xiàng)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)防范措施,都是為該項(xiàng)金融業(yè)務(wù)保駕護(hù)航,確保這一業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展。但如果控制過嚴(yán),門檻過高,也會(huì)在一定程度上減緩發(fā)展速度,影響長遠(yuǎn)發(fā)展。所有的經(jīng)營都存在風(fēng)險(xiǎn),而風(fēng)險(xiǎn)通常也與收益存在著正比例的關(guān)系。因此,商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險(xiǎn)可控,如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系,這將是房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重要課題。

參考文獻(xiàn):

1、孫翠蘭.我國房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調(diào)整[J].金融論壇,2005(11).

2、曹建元.房地產(chǎn)金融[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2003.

3、周雪飛.商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新[J].中國房地產(chǎn)金融,2007(4).

4、王重潤.房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)與金融風(fēng)險(xiǎn)研究[J].中國投資管理,2006(9).

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制 問題

房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營的必備條件，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的限制，向歐美國家的房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的先進(jìn)模式在國內(nèi)難成規(guī)模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對(duì)房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的主要矛盾。而對(duì)于房地行業(yè)來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風(fēng)險(xiǎn)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

房房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營的必備條件，房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金主要來自于企業(yè)自籌資金，銀行貸款及購房預(yù)付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率目前已達(dá)到80%甚至90%之上，風(fēng)險(xiǎn)之大令人堪憂房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目在較長的建設(shè)過程中會(huì)涉及到鋼鐵，建材等多達(dá)幾十個(gè)行業(yè)的市場，又與周圍的競爭環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)貨幣政策及市政規(guī)劃的改變有不可分割的關(guān)系，這些因素都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生企業(yè)不可控制的影響，而由此引發(fā)投資活動(dòng)的不確定性便會(huì)引發(fā)出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負(fù)值，市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動(dòng)來。我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負(fù)值，市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動(dòng)來確保企業(yè)的資金鏈。本文將從以下幾個(gè)方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：

1.1、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動(dòng)輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價(jià)值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時(shí)，伴隨著決策的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

1.2、企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個(gè)別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財(cái)務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個(gè)企業(yè)中，面對(duì)如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財(cái)務(wù)管理水平的局限性將會(huì)使整個(gè)企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺，不能夠起到及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。缺乏完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的原因之一。

2、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因具有與其他行業(yè)的共性，如都受到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的影響，但每個(gè)行業(yè)對(duì)其影響因素的敏感度與影響結(jié)果都不同，本文將從以下幾個(gè)方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：

3、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動(dòng)輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價(jià)值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時(shí)，伴隨著決策的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

4、企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個(gè)別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財(cái)務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個(gè)企業(yè)中，面對(duì)如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財(cái)務(wù)管理水平的局限性將會(huì)使整個(gè)企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺，不能夠起到及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。缺乏完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的原因之一。

5、我國行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，從爆發(fā)期到現(xiàn)在的深度調(diào)整期，每個(gè)時(shí)期企業(yè)發(fā)展模式都有所不同。從”土地"模式到現(xiàn)在“現(xiàn)金為王”模式的轉(zhuǎn)變也在無形之中為不少企業(yè)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！巴恋亍蹦Ｊ匠珜?dǎo)以土地儲(chǔ)備量作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的決定性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際企業(yè)操作中卻將其極端化，各個(gè)企業(yè)競相正當(dāng)“地王"如，不斷的用新拍土地帶來的項(xiàng)目融資去獲取新的土地，而拍得的土地又帶來新的融資，這樣的模式使得地價(jià)愈來愈高，而融資風(fēng)險(xiǎn)愈來愈大，最終承載卻是銀行與消費(fèi)者。在健康的房地產(chǎn)市場中穩(wěn)健的資金鏈應(yīng)該是其主要特征，如何控制其資本結(jié)構(gòu)而取得最佳的土地儲(chǔ)備量并保證資金的使用效率是每個(gè)企業(yè)在各個(gè)時(shí)期都要重視的問題，也是房地產(chǎn)企業(yè)特有的并且必須要控制的風(fēng)險(xiǎn)之一。

篇3

關(guān)鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產(chǎn)貸款；地方融資平臺(tái)；風(fēng)險(xiǎn)外溢

Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中圖分類號(hào)：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏觀審慎管理的空間維度主要關(guān)注的是在某個(gè)給定的時(shí)間點(diǎn)上，由于金融機(jī)構(gòu)之間共同的風(fēng)險(xiǎn)敞口以及資產(chǎn)的深度關(guān)聯(lián)而形成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前，國外研究關(guān)注的重點(diǎn)有兩個(gè)方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)；二是以結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對(duì)于我國金融體系而言，這兩個(gè)問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農(nóng)、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升，在經(jīng)營機(jī)制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國直接融資市場發(fā)展相對(duì)滯后，資產(chǎn)證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學(xué)者將擔(dān)保公司、私募基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，與正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系還不十分密切，一旦出現(xiàn)問題只會(huì)造成局部性風(fēng)險(xiǎn)，尚不足以產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

就當(dāng)前的實(shí)際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點(diǎn)關(guān)注金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺(tái)貸款高達(dá)7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監(jiān)會(huì)原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會(huì)第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)分析會(huì)上指出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)地方融資平臺(tái)貸款和房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防控。經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更多地集中在地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)市場中。在本文中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，兼顧理論與實(shí)證，深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)三者之間風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的機(jī)制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的相關(guān)政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機(jī)制提供一些參考。

二、房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺(tái)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潛在傳導(dǎo)機(jī)制

近年來，隨著我國市場化改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)積極作用的同時(shí)，我們也必須清醒地認(rèn)識(shí)到，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴(kuò)張，金融體系在支撐房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)也積聚了大量來自房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，將對(duì)銀行信貸安全構(gòu)成威脅，嚴(yán)重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產(chǎn)行業(yè)之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺(tái)也須重點(diǎn)關(guān)注。自2008年底以來，地方融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢。而在地方政府投融資平臺(tái)的融資結(jié)構(gòu)中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺(tái)的負(fù)債，因此房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)，直接關(guān)系到地方政府清償債務(wù)的能力，從而進(jìn)一步影響銀行信貸的安全性。

（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)信貸主要由兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)信貸迅速擴(kuò)張，各個(gè)商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)貸款作為一個(gè)重要的經(jīng)營領(lǐng)域。圖1綜合反映了房地產(chǎn)信貸增速與金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對(duì)比結(jié)果?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)信貸增速的平均水平，要遠(yuǎn)高于金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產(chǎn)信貸增速已經(jīng)超出了合理的范圍，房地產(chǎn)信貸規(guī)模存在過度擴(kuò)張的現(xiàn)象。從金融機(jī)構(gòu)貸款余額中房地產(chǎn)信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達(dá)19.51%，比2004年末上升了6個(gè)百分點(diǎn)左右。2010年我國金融機(jī)構(gòu)新增貸款7.95萬億，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。

除了導(dǎo)致行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)外，我國的房地產(chǎn)信貸在具體的投放過程中，還存在著多個(gè)方面的集中度風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)信貸投放具有明顯的區(qū)域集征。由于房地產(chǎn)的開發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產(chǎn)貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國各省（直轄市）房地產(chǎn)貸款余額分布來看，排名前五的?。ㄖ陛犑校┚鶃碜陨鲜鋈蟀蹇欤ㄒ姳?），而且這五個(gè)省（直轄市）的房地產(chǎn)貸款余額之和占全國房地產(chǎn)貸款總量的57.1%。進(jìn)一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區(qū)吸收了大部分的房地產(chǎn)貸款，貸款余額占全國總量的比重高達(dá)71%。房地產(chǎn)貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹。而且，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域集中的特點(diǎn)容易造成風(fēng)險(xiǎn)的迅速蔓延和擴(kuò)散，對(duì)房地產(chǎn)貸款的安全性極為不利。其次，在房地產(chǎn)信貸投放的結(jié)構(gòu)上，個(gè)人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重已高達(dá)66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響大等特點(diǎn)，具有很強(qiáng)的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費(fèi)中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經(jīng)濟(jì)下行，房價(jià)大幅下跌，金融機(jī)構(gòu)將面臨著個(gè)人購房貸款違約行為集中爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，在信貸投放對(duì)象的選擇上，房地產(chǎn)信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸盈利和控險(xiǎn)的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。一些全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營銷的重點(diǎn)目標(biāo)，客戶授信集中度風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)。

（二）地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況

近幾年來，隨著各項(xiàng)改革力度不斷加大，以及在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的投入不斷增加，地方政府財(cái)政支出的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了財(cái)政收入的增速，地方政府債務(wù)問題逐漸顯現(xiàn)。特別是在金融危機(jī)之后，為了加大投資，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各級(jí)政府紛紛通過成立投融資平臺(tái)來滿足融資需求，地方政府負(fù)債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩(wěn)定報(bào)告》別指出，地方政府隱性負(fù)債問題不容忽視，地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

作為地方政府債務(wù)形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模十分龐大。據(jù)審計(jì)署對(duì)地方政府債務(wù)的審計(jì)結(jié)果，至2010年底，全國省、市、縣三級(jí)政府共設(shè)立融資平臺(tái)公司6576家，其中縣級(jí)平臺(tái)約占72%，有3個(gè)省級(jí)、29個(gè)市級(jí)、44個(gè)縣級(jí)政府設(shè)立的融資平臺(tái)公司多達(dá)10家以上。地方政府投融資平臺(tái)的資金來源與銀行信貸密切相關(guān)。一方面，投融資平臺(tái)自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔(dān)保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺(tái)貸款具有融資規(guī)模大、政府財(cái)力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點(diǎn)，是信貸營銷的理想目標(biāo)，因此盲目地加大對(duì)投融資平臺(tái)的信貸投放，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。來自銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺(tái)貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺(tái)貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中的風(fēng)險(xiǎn)，使得地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)被大量地轉(zhuǎn)嫁到金融體系中，對(duì)金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成嚴(yán)重威脅。

隨著地方政府和地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)的不斷積累，地方財(cái)政的償還壓力也日益增大。巨額的負(fù)債使地方政府負(fù)擔(dān)著沉重的利息壓力；同時(shí)，自2011年開始，大量的地方政府債務(wù)將進(jìn)入償還期，地方政府在未來5年內(nèi)的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對(duì)如此嚴(yán)峻的債務(wù)償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺(tái)經(jīng)營項(xiàng)目的低收益性，以及地方財(cái)政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負(fù)債面臨著嚴(yán)重的違約風(fēng)險(xiǎn)。一方面，地方政府投融資平臺(tái)經(jīng)營的項(xiàng)目普遍具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、公益性強(qiáng)、盈利能力低的特點(diǎn)，因此很難通過項(xiàng)目收益直接償還平臺(tái)貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財(cái)力來償還。另一方面，地方政府財(cái)政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現(xiàn)象。隨著未來經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢必會(huì)受到影響，這將大大增加地方財(cái)政收入的不確定性。特別是在當(dāng)前國家收緊土地供應(yīng)閘門的政策下，地方政府土地出讓的預(yù)期收入不能實(shí)現(xiàn)，地方政府投融資平臺(tái)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步上升。

（三）房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺(tái)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潛在傳導(dǎo)機(jī)制

從上述房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺(tái)之間已有著很深的關(guān)聯(lián)性。各主要金融機(jī)構(gòu)都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺(tái)債務(wù)之中，并逐漸形成以房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺(tái)為中心的復(fù)雜的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)（見圖3）。金融機(jī)構(gòu)之間通過銀行間市場相互關(guān)聯(lián)，并且共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺(tái)兩個(gè)中心點(diǎn)。

進(jìn)一步，作為該信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的兩個(gè)中心，地方融資平臺(tái)的運(yùn)作與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，地方融資平臺(tái)貸款能否及時(shí)清償在一定程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺(tái)貸款中很大一部分為土地儲(chǔ)備貸款。地方政府作為土地儲(chǔ)備的主導(dǎo)者，其目的是希望通過土地儲(chǔ)備，提升土地的出讓價(jià)值來提高土地收益，為城市建設(shè)提供強(qiáng)大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲(chǔ)備貸款在內(nèi)的所有地方政府投融資平臺(tái)貸款的主要還款來源。依據(jù)國家審計(jì)署的審計(jì)結(jié)果，到2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為2.55萬億，占所有負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的38.0%。因此，土地出讓價(jià)格的波動(dòng)直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺(tái)貸款的能力。而從另一層面來看，土地價(jià)值的波動(dòng)又與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價(jià)值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷時(shí)期，土地需求銳減，勢必會(huì)影響到土地價(jià)值，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產(chǎn)價(jià)格來實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價(jià)格的提高，將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，滋生并加劇房地產(chǎn)泡沫。正是這種地方政府“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)價(jià)格之間相互推動(dòng)、相互捆綁的關(guān)系，使得地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)將對(duì)地方融資平臺(tái)貸款的安全性構(gòu)成威脅。

因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)將直接影響我國當(dāng)前信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中的兩個(gè)中心主體――房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)――的貸款質(zhì)量，進(jìn)而影響我國金融體系的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，隨著市場信心的增長以及投資規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)信貸需求不斷擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)抵押價(jià)值的上升以及信貸風(fēng)險(xiǎn)的下降，各金融機(jī)構(gòu)也都將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款進(jìn)行重點(diǎn)投放，房地產(chǎn)信貸比重不斷上升。與此同時(shí)，房價(jià)的上漲推動(dòng)土地價(jià)格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺(tái)，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設(shè)。地方投融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過來，房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺(tái)貸款的過度投放，進(jìn)一步拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)作為信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中具有系統(tǒng)重要性的兩個(gè)主體，其風(fēng)險(xiǎn)狀況一旦惡化，將對(duì)各金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)。金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行或者政策因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不利時(shí)，房地產(chǎn)需求會(huì)發(fā)生變化，市場預(yù)期和信心將出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著逆轉(zhuǎn)的危險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行期，市場需求的銳減將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅回落，房地產(chǎn)抵押品價(jià)值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺(tái)貸款的違約率迅速上升。又由于共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中于房地產(chǎn)及地方融資平臺(tái)貸款，各金融機(jī)構(gòu)將受到不同程度的沖擊，資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下滑，資產(chǎn)總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機(jī)構(gòu)都設(shè)法掩蓋自己的風(fēng)險(xiǎn)暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產(chǎn)的流動(dòng)性和融資流動(dòng)性將會(huì)面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，金融市場將出現(xiàn)流動(dòng)性嚴(yán)重不足的局面，整個(gè)金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)（圖4右半部分）。

綜上所述，通過對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之間傳導(dǎo)機(jī)制的分析可以看出，當(dāng)前我國空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的關(guān)鍵點(diǎn)在于如何對(duì)金融體系的共同風(fēng)險(xiǎn)暴露加強(qiáng)監(jiān)管，即如何設(shè)計(jì)有效的政策工具，對(duì)具有系統(tǒng)重要性的信貸主體――房地產(chǎn)行業(yè)及地方融資平臺(tái)――的貸款投放實(shí)施更加嚴(yán)格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議

近年來，為了保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，我國政府出臺(tái)了多種政策措施，希望通過加強(qiáng)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在信貸政策方面，運(yùn)用了貸款價(jià)值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進(jìn)行信貸調(diào)控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對(duì)金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結(jié)合房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，我們給出如下政策建議。

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融支持的嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)防控房地產(chǎn)信貸的集中度風(fēng)險(xiǎn)

由房地產(chǎn)信貸規(guī)模膨脹導(dǎo)致的金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中儼然成為我國當(dāng)前空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范的首要目標(biāo)。在已有金融監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，我國金融當(dāng)局應(yīng)該從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融支持的宏觀審慎管理：

1. 建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測指標(biāo)體系，合理評(píng)估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，并構(gòu)建我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制。擁有完備的信貸監(jiān)測體系，是有效防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的根本前提。房地產(chǎn)信貸監(jiān)測指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相結(jié)合；在監(jiān)測過程中，注重總體監(jiān)測與區(qū)域監(jiān)測并舉，多層次全方位地掌握房地產(chǎn)信貸的變化情況。在此基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的工具和方法，有效識(shí)別和評(píng)估房地產(chǎn)信貸面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國金融監(jiān)管部門主要通過壓力測試來評(píng)估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)狀況。在不斷改進(jìn)的過程中，測試風(fēng)險(xiǎn)因素更加全面，測試內(nèi)容更加廣泛，且更加關(guān)注測試過程的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。然而，壓力測試中的情景假設(shè)僅僅是對(duì)未來某種極端情況的假定，并不是對(duì)宏觀因素變化趨勢的預(yù)測。因此，我國金融當(dāng)局應(yīng)積極構(gòu)建有效的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，充分利用房地產(chǎn)信貸監(jiān)測數(shù)據(jù)來判斷未來風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨勢，根據(jù)預(yù)警結(jié)果合理制定并實(shí)施抵御風(fēng)險(xiǎn)的各種應(yīng)急方案和行動(dòng)計(jì)劃。

2. 依據(jù)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，及時(shí)、動(dòng)態(tài)地調(diào)整貸款價(jià)值比（LTV）。LTV是一個(gè)非常重要的參數(shù)，往往在確定貸款總額及控制信貸風(fēng)險(xiǎn)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。較高的LTV會(huì)助長房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢的前提下，通過動(dòng)態(tài)地、具有前瞻性地調(diào)整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國已重視對(duì)LTV的監(jiān)管和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步完善LTV的調(diào)整機(jī)制，提高LTV調(diào)整的科學(xué)性、靈活性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及房地產(chǎn)信貸增長的形勢，及時(shí)調(diào)整LTV上限，對(duì)具有投資、投機(jī)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款制定更為嚴(yán)格的LTV上限。

3. 動(dòng)態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)貸款對(duì)總貸款的比率以及區(qū)域房地產(chǎn)貸款比重的上限，并依據(jù)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營狀況及抗風(fēng)險(xiǎn)水平，有差別地實(shí)行房地產(chǎn)貸款比重上限。在房地產(chǎn)信貸敞口增長過快、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口趨于集中的形勢下，應(yīng)及時(shí)設(shè)置合理的房地產(chǎn)貸款比重上限，直接調(diào)控房地產(chǎn)貸款的增速，有效地防范房地產(chǎn)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)。在具體實(shí)施過程中，應(yīng)注重從整體、區(qū)域和個(gè)體三個(gè)層面出發(fā)，有差別地進(jìn)行調(diào)整。在控制總量的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況以及金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營質(zhì)量來確定各層面房地產(chǎn)貸款比重的上限。

4. 嚴(yán)格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放。根據(jù)資質(zhì)、信用、資本金充足率等條件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行評(píng)級(jí)分類，通過保守估計(jì)和較為穩(wěn)妥的審慎做法來動(dòng)態(tài)確定各級(jí)開發(fā)商的貸款成數(shù)，以控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防大額授信集中度風(fēng)險(xiǎn)，并在把握風(fēng)險(xiǎn)收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價(jià)位房地產(chǎn)開發(fā)及保障性安居工程建設(shè)的貸款需求。在住房貸款方面，對(duì)于不同性質(zhì)的購房貸款，實(shí)施不同的資本要求及利率浮動(dòng)機(jī)制，并對(duì)分期付款期限進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。嚴(yán)格要求商業(yè)銀行對(duì)非自住商品房實(shí)施較高的首付比例和更加嚴(yán)格的利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，并適當(dāng)縮短分期付款期限。通過運(yùn)用上述差別化的房地產(chǎn)貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎(chǔ)上，有效地抑制房地產(chǎn)貸款沖動(dòng)，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。

（二）深入推進(jìn)地方政府投融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控，不斷弱化投融資平臺(tái)與金融體系之間的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度

地方政府投融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控是我國空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范的另一緊迫任務(wù)，也是我國金融當(dāng)局空間維度宏觀審慎管理必須面對(duì)的重要內(nèi)容。在對(duì)地方政府投融資平臺(tái)貸款進(jìn)行清理、規(guī)范的基礎(chǔ)上，需要進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀審慎管理，以促進(jìn)金融業(yè)的審慎經(jīng)營，并推動(dòng)投融資平臺(tái)主體的規(guī)范和可持續(xù)運(yùn)營。

1. 盡快建立地方政府投融資平臺(tái)貸款的數(shù)據(jù)庫及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測指標(biāo)體系，提高平臺(tái)貸款的透明度，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)的早期預(yù)警機(jī)制。地方融資平臺(tái)貸款數(shù)據(jù)庫的建立，一方面有利于金融當(dāng)局準(zhǔn)確地掌握平臺(tái)貸款的規(guī)模和質(zhì)量，為貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測和分析提供數(shù)據(jù)支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個(gè)投融資平臺(tái)貸款的基本狀況，準(zhǔn)確把握投融資平臺(tái)跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺(tái)授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進(jìn)一步，為了切實(shí)有效地防范地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國地方融資平臺(tái)運(yùn)行的現(xiàn)狀，建立一套相對(duì)完備的監(jiān)控指標(biāo)體系，準(zhǔn)確地反映地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)程度和未來發(fā)展變化趨勢，切實(shí)打造地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)。依據(jù)預(yù)警結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計(jì)提增減的準(zhǔn)備。

2. 適時(shí)調(diào)整平臺(tái)貸款占貸款總額的比重，以及儲(chǔ)備土地、資產(chǎn)收費(fèi)權(quán)等抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的貸款價(jià)值比（LTV）等指標(biāo)，強(qiáng)化對(duì)地方融資平臺(tái)金融杠桿的動(dòng)態(tài)調(diào)控。依據(jù)投融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的結(jié)果，合理地調(diào)整平臺(tái)貸款占貸款總額的比重，控制平臺(tái)貸款的增速。進(jìn)一步，在控制授信總量的前提下，依據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，合理地分配授信比例。此外，抵押資產(chǎn)的貸款價(jià)值比具有較好的可控可測性質(zhì)，是地方融資平臺(tái)金融杠桿調(diào)控的有效手段。尤其是儲(chǔ)備土地的貸款價(jià)值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺(tái)的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺(tái)對(duì)土地金融、土地財(cái)政的高度依賴，緩解周期性風(fēng)險(xiǎn)。

3. 建立地方政府投融資平臺(tái)評(píng)估分類體系，實(shí)行差別化的平臺(tái)信貸政策。建立對(duì)政府融資平臺(tái)的外部信用評(píng)級(jí)制度，不僅考察融資平臺(tái)自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估主管政府部門的信譽(yù)以及財(cái)政實(shí)力，將當(dāng)?shù)谿DP規(guī)模、財(cái)政收支結(jié)余情況、財(cái)政負(fù)債情況、預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長速度等因素一并納入評(píng)價(jià)體系。根據(jù)不同的信用等級(jí)，實(shí)行差別化的平臺(tái)信貸政策。對(duì)信用等級(jí)較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺(tái)，設(shè)置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)；相反，對(duì)于信用等級(jí)較低、還款來源不明確的地方融資平臺(tái)，實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎(chǔ)上，可以依據(jù)平臺(tái)項(xiàng)目的盈利性、投資回收期限等指標(biāo)，進(jìn)一步細(xì)化差別化的信貸支持政策，強(qiáng)化對(duì)平臺(tái)項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。

注：

①結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)主要指，通過銷售商業(yè)票據(jù)籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機(jī)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)：

[1]巴曙松. 地方政府投融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估[J]. 經(jīng)濟(jì)， 2009，（9）.

[2]白鶴祥. 強(qiáng)化對(duì)地方融資平臺(tái)金融杠桿的調(diào)控[J]. 中國金融. 2011，（14）.

[3]毛永斌，楊兵，李加. 房地產(chǎn)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)與防范[J]. 現(xiàn)代金融. 2007，（12）.

[4]苗永旺，王亮亮. 金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與宏觀審慎監(jiān)管研究[J]. 國際金融研究. 2010，（8）.

篇4

(一)調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個(gè)階段，在每個(gè)階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一是融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動(dòng)。政府調(diào)控政策的實(shí)施，使得人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)減少；第二是投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報(bào)效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調(diào)研的失實(shí)，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過??；第三是資金回籠時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)國家實(shí)施較為寬松的財(cái)政和貨幣政策時(shí)，消費(fèi)者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當(dāng)國家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時(shí)，產(chǎn)品的銷售就會(huì)存在困難；第四是收益風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營活動(dòng)資金，利潤分配不合理會(huì)帶來收益風(fēng)險(xiǎn)。

(二)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對(duì)緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來進(jìn)行預(yù)警分析，如對(duì)凈利潤率、股利增長率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，預(yù)測變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營者信息嚴(yán)重不對(duì)稱，經(jīng)營者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。

(三)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響國家對(duì)房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展，同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，如國家的加息政策，導(dǎo)致房屋購買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷，加息也會(huì)引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購買和投資，加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國家還會(huì)增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購令，限制房價(jià)的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的措施

(一)加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。

(二)建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映，管理層將信息加以分析，并適時(shí)作出經(jīng)營策略的調(diào)整。

(三)多做市場調(diào)研，了解政策的動(dòng)態(tài)影響企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場調(diào)研，了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響，同時(shí)也要了解市場的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對(duì)住房市場，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對(duì)具有競爭力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時(shí)長，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場營銷的力度，加強(qiáng)對(duì)于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對(duì)于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請貸款，必要時(shí)對(duì)產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷的方法，對(duì)具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場的需求等措施來應(yīng)對(duì)國家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對(duì)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。

三、結(jié)束語

篇5

一、房地產(chǎn)金融概念、特點(diǎn)和職能

（一）房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量資金支持，對(duì)金融業(yè)的依賴是先天性的。所謂的房地產(chǎn)金融則是在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、服務(wù)過程中，通過信用渠道與貨幣流通進(jìn)行的一系列集資、融資、籌資活動(dòng)，活動(dòng)的質(zhì)性屬于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)同時(shí)也屬于金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融行業(yè)十分復(fù)雜，涉及到從開發(fā)到后期的管理、融資、籌資等一系列活動(dòng)，具體而言則包括了再生產(chǎn)過程中存款、投資、信托、買賣、租賃、貼現(xiàn)等一系列的金融活動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

集中性。作為大宗商品，房地產(chǎn)其單件價(jià)值大，無論是生產(chǎn)還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額資金投入，必須有金融機(jī)構(gòu)參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。

資金周轉(zhuǎn)期長。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需經(jīng)過取得土地、開發(fā)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收等一系列環(huán)節(jié)。開發(fā)時(shí)間長，購買者往往采用分期付款方式購房，資金收回期長。

資金運(yùn)動(dòng)固定性。房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體不可分割的，在交換上流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系變更。

資金增值性。一方面，房地產(chǎn)資金能帶來收益即利息，另一方面，土地是不可再生資源，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求將日益增加，供求關(guān)系導(dǎo)致了?r格上漲。

風(fēng)險(xiǎn)性。在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，由于存在事先無法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的因素，有可能使預(yù)期收益與實(shí)際金融收益相背離，因而存在資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融的職能

為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障。房地產(chǎn)從建設(shè)到管理需要經(jīng)歷多個(gè)環(huán)節(jié)，資金成為銜接各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。金融聚資功能將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時(shí)間內(nèi)暫時(shí)閑置的、相對(duì)零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。金融市場上，資金需求者可以通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險(xiǎn)偏好的流動(dòng)性需求投資，以實(shí)現(xiàn)資金效益最大化。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

（一）融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求量非常大，項(xiàng)目從建設(shè)到后期管理工作都需要大量資金，房地產(chǎn)行業(yè)資金回收需要等到銷售工作結(jié)束后，并且由于購買方式不同，資金回收周期長。因此前期融資工作十分重要。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量非常大，公司資金來源大部分都是通過銀行貸款，對(duì)于開發(fā)商而言，需要其承擔(dān)非常大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦融資環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，就可能會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，從而影響到后期一系列工程，最終影響到資金回流。

（二）市場監(jiān)管工作不到位

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大動(dòng)力，由于其對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)突出，某些管理工作人員片面追求經(jīng)濟(jì)增長，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度非常大。雖然國家面對(duì)高房價(jià)已經(jīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，但是某些部門在實(shí)際工作中積極性并不高，監(jiān)管工作不到位，導(dǎo)致調(diào)控工作沒有達(dá)到預(yù)期的目的。

（三）信貸規(guī)模的快速增長

與西方國家相比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步雖然晚，但是發(fā)展速度非?？欤L(fēng)險(xiǎn)與問題也特別大。由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)，人口持續(xù)增加，在短期內(nèi)房產(chǎn)供應(yīng)缺乏價(jià)格彈性，房價(jià)快速上漲，導(dǎo)致了大量投資者“炒房”，金融機(jī)構(gòu)受到利益誘惑，擴(kuò)大了信貸規(guī)模，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致了房價(jià)進(jìn)一步上漲，價(jià)格上漲帶來的利益誘惑導(dǎo)致了更多資金進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，造成了惡性循環(huán)，泡沫化嚴(yán)重。

（四）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)體制不完善

房地產(chǎn)在風(fēng)險(xiǎn)度量方面技術(shù)尚不成熟，無法有效的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與衡量。當(dāng)市場泡沫破滅時(shí)，銀行會(huì)出現(xiàn)大量壞賬，無法維持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營；在信用方面，由于沒有對(duì)貸款人資格進(jìn)行嚴(yán)格的審查，造成銷售困難，開發(fā)商難以償還貸款。

三、完善我國房地產(chǎn)金融體系的對(duì)策建議

（一）擴(kuò)大融資的渠道

融資渠道單一導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)集中，為了改變風(fēng)險(xiǎn)集中的狀態(tài)，應(yīng)該建多元化的融資渠道，改善由銀行提供絕大部分貸款的現(xiàn)狀?？梢酝菩械禺a(chǎn)貸款證券化，信托投資基金。信托投資基金中通過發(fā)行收益憑證或者是股份，達(dá)到吸引投資的目的，利用該方法時(shí)，需要建立完善的管理制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的規(guī)避。

（二）政策與法規(guī)完善

房地產(chǎn)行業(yè)與人民生活有著密切關(guān)系，必須要健全與之相關(guān)的法律法規(guī)體系，促進(jìn)其穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)存在供小于求的一個(gè)重要原因是投機(jī)性需求大量存在，必須要采取一定措施來抑制投機(jī)性需求，從而將房價(jià)控制在合理穩(wěn)定的范圍內(nèi)。如利用稅收政策，對(duì)空置房與投機(jī)行為征收較高比例的稅，通過提升投機(jī)行為成本從而將房價(jià)穩(wěn)定在一定范圍內(nèi)，從而促進(jìn)市場向著規(guī)范化方向發(fā)展，確保市場參與者合法權(quán)益得到應(yīng)有的保障。

（三）控制信貸規(guī)模

商業(yè)銀行往往更容易受到商業(yè)利益的誘惑，需要政府在管理措施上加大力度，通過嚴(yán)格的信貸政策對(duì)購房行為進(jìn)行嚴(yán)格控制，也可以依據(jù)區(qū)域不同，從總體上對(duì)信貸進(jìn)行分配與管理，對(duì)盲目貸款與不良投資等行為進(jìn)行識(shí)別與控制，通過加強(qiáng)對(duì)資金管理，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移與分散。

（四）完善監(jiān)管與發(fā)展機(jī)制

除過依靠半法律的手段進(jìn)行規(guī)范外，還需要建立長期平穩(wěn)發(fā)展機(jī)制，要實(shí)現(xiàn)機(jī)制的有效與長期性，就必須要回歸住房的基本屬性――居住，完善住房保障制度、完善城市建設(shè)規(guī)劃、完善財(cái)政體制，確保在政策發(fā)生變化時(shí)，市場能夠保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場監(jiān)管也是工作的一個(gè)重要方面，要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，發(fā)揮政府職能，及時(shí)了解市場狀況，對(duì)發(fā)展趨勢進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，及時(shí)信息并對(duì)開發(fā)商投資進(jìn)行合理引導(dǎo)。

（五）加大金融行業(yè)對(duì)新興產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持力度

篇6

【關(guān)鍵詞】后金融危機(jī)；房地產(chǎn)；融資戰(zhàn)略

2008年，次貸危機(jī)引爆全球金融危機(jī)，給全球金融體系帶來了巨大的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在金融危機(jī)爆發(fā)后，其所處的市場環(huán)境也隨之發(fā)生了巨大的變化。

外資金融機(jī)構(gòu)在金融危機(jī)中遭受巨大損失，為了保存自身力量不得不將大部分資金撤離出我國樓市。我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也因遭受金融危機(jī)的沖擊出現(xiàn)了減速，國內(nèi)失業(yè)率上升，職工薪酬下降，一些在金融危機(jī)中遭受沖擊較小的投資與私募基金在中、小城市的房地產(chǎn)市場抄底房地產(chǎn)推動(dòng)房市價(jià)格，直接導(dǎo)致了居民對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的消費(fèi)意愿下降。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金、市場等全方位的風(fēng)險(xiǎn)，但是機(jī)會(huì)仍然存在。在美國金融危機(jī)爆發(fā)之時(shí)，中國房地產(chǎn)市場本身就已經(jīng)開始了調(diào)整，美國金融危機(jī)使我國房市的調(diào)整幅度進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，房市的起伏與房地產(chǎn)融資以及相關(guān)政策的變動(dòng)密不可分。因此，剖析中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與問題，對(duì)其應(yīng)采取的融資戰(zhàn)略進(jìn)行定位，是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資方式有借款、發(fā)行股票債券、預(yù)收定金以及吸收投資等。本文選取我國房地產(chǎn)板塊112家公司作為樣本，通過采集相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)其融資模式與結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，計(jì)算得出整個(gè)房地產(chǎn)板塊07年至09年的資金來源見表1，以及房地產(chǎn)板塊上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析見表2。

表1 2007―2009年我國房地產(chǎn)板塊資金來源

年

份 合計(jì)

（萬元） 對(duì)外借款* 股票籌資 定金預(yù)收款 其他*

金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例

2007 35899432.6 16975200.3 47.29% 6929780.0 19% 11799648.5 33% 194803。8 1%

2008 44200154.3 19581115.6 44% 9755988.4 22% 12429453.8 28% 2433596.4 6%

2009 65204945.5 26002743.0 40% 10905818.2 17% 23365355.6 36% 4931028.7 8%

對(duì)外借款*：包括短期借款與長期借款。

其他*：包括債券以及吸收投資。

從表1中可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)外借款是房地產(chǎn)企業(yè)募集資金的主要渠道，三年在房企的資金募集總額中對(duì)外借款所占據(jù)的比重均在40%以上，其次是定金預(yù)收款，連續(xù)三年的比重平均值也在30%以上，股票籌資也是房地產(chǎn)企業(yè)募集資金的一個(gè)重要渠道。

表2 我國房地產(chǎn)板塊上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析

N 均值 最大值 最小值 中值

對(duì)外借款融資百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38%

2008 112 42% 86% 0% 46%

2009 112 37% 86% 0% 37%

股票籌資融資百分比 2007 112 40% 100% 5% 33%

2008 112 39% 100% 7% 34%

2009 112 33% 100% 6% 24%

定金預(yù)收款融資百分比 2007 112 19% 66% 0% 12%

2008 112 18% 70% 0% 11%

2009 112 26% 69% 0% 24

其他融資百分比 2007 112 1% 12% 0% 0%

2008 112 1% 19% 0% 0%

2009 112 4% 51% 0% 0%

112家上市公司股票籌資的融資百分比呈逐年下降趨勢，下降幅度較小。同時(shí)連續(xù)三年均存在股票籌資融資百分比為100%的上市公司，這就說明有企業(yè)的融資額全部來自于股票的發(fā)行。

從表2中可以看出，112家上市企業(yè)的定金預(yù)收款在企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中的地位有所上升，同時(shí)在某些企業(yè)內(nèi)，定金預(yù)收款已成為其主要的資金來源。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問題

1、融資市場格局朝多元化發(fā)展，但主要來源仍是銀行信貸資金。

近幾年為了抑制房地產(chǎn)投資過熱，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為了配合宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控，我國政府采取了一系列宏觀調(diào)控措施，一些房地產(chǎn)金融創(chuàng)新迅速發(fā)展起來，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和資金運(yùn)轉(zhuǎn)大部分仍然來自于銀行信貸，如此一來房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)輕易轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)。

2、完備的房地產(chǎn)融資體系尚未形成，融資多方面受限。

與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，我國房地產(chǎn)金融體系存在著不完備性。就一級(jí)市場而言只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求，僅有的數(shù)家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。二級(jí)市場也還處在萌芽階段，中國的房地產(chǎn)金融體系并不完備。

房地產(chǎn)行業(yè)的融資在多方面受到了限制。首先是銀行信貸，央行不斷調(diào)整房地產(chǎn)的信貸政策以求規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，并要求商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。其次是房地產(chǎn)信托，由于信托的私密性要求受托人對(duì)委托人、受益人以及處理信托事務(wù)的情況和資料負(fù)有依法保密的義務(wù)，同時(shí)信托的私募性要求不得公開宣傳，使得這種融資方式目前并未被普遍接受。第三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資，許多房地產(chǎn)企業(yè)受國內(nèi)上市的高門檻阻攔不可能在證券市場上進(jìn)行股權(quán)融資和公開交易。其他房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的融資渠道像信貸資產(chǎn)證券化、固定貸款利率等房貸產(chǎn)品目前發(fā)展也尚未成熟，無法彌補(bǔ)主要由銀行貸款的限制帶來的資金缺口。

3、部分房地產(chǎn)商投機(jī)運(yùn)作，利用炒房團(tuán)規(guī)避高額稅收。

在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，為了迅速融通資金房企不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。一方面炒房團(tuán)以某種方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。另一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)通過與炒房團(tuán)操盤手簽署工程承包合同，再以建筑安裝費(fèi)用收回墊付的首付在開發(fā)施工中進(jìn)行轉(zhuǎn)包，做高建筑安裝成本借以逃避高額稅收。

遭遇全球金融危機(jī)的沖擊，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨資金短缺的困境，如果不能更好地借助于各種房地產(chǎn)金融工具，廣開籌資渠道，則時(shí)刻都會(huì)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)可能。如何合理有效地融資并適度降低融資風(fēng)險(xiǎn)，已是我國房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉睫的一大課題。

三、目前房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金高度密集性的行業(yè)，如果不借助于各種融資手段，房地產(chǎn)企業(yè)將寸步難行。在融資渠道多元化的建設(shè)上，需要進(jìn)行大膽的路徑探索，除傳統(tǒng)的方法(自有資金、銀行貸款、定金與預(yù)收款) 外，還可以通過以下途徑進(jìn)行資金籌集：

1、賣方信貸

賣方信貸也稱開發(fā)商委托貼息委托貸款，是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對(duì)承辦金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，即風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。同時(shí)，開發(fā)商的這種行為是對(duì)金融投資工具多元化的一種嘗試。[1]這種融資模式下開發(fā)商投入一定的預(yù)定資金做委托貸款便可獲得幾乎沒有成本的銷售融資。

2、房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司對(duì)該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價(jià)或管理收益。 [2]

房地產(chǎn)信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，在不同層次上為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，解決其他渠道難以解決的一些問題。不但可以降低整體的運(yùn)營成本，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。同時(shí)可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品，擴(kuò)大市場供需雙方的選擇空間。相對(duì)于其他任何方式，信托只需備案而不需要央行的批準(zhǔn)，簡潔方便。

3、階段性股權(quán)融資

階段性股權(quán)融資是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的一種方式。它不會(huì)增加負(fù)債率，但也有其缺陷，股東較多的情況未因?yàn)楣芾頇?quán)的爭奪使得項(xiàng)目操作的難度增大，在不具備管理權(quán)權(quán)威投資者情況下會(huì)因?yàn)樾枰傻谌綄I(yè)公司運(yùn)作增加成本。

4、IPO(首次公開募股)

IPO對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是發(fā)展機(jī)遇，上市已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的一條重要的融資之道，但是房地產(chǎn)公司的上市之路并不如理想的簡單。對(duì)于未上市的房地產(chǎn)企業(yè)而言，從表面上看雖然是一種最為經(jīng)濟(jì)的選擇，但正是因?yàn)樯鲜械拈T檻高，道路坎坷，只有少數(shù)房產(chǎn)巨頭才具備走上IPO之路的能力，而剩下的大部分企業(yè)必須另覓途徑，借殼上市成為了他們的最佳選擇。

借殼上市程序相比IPO要簡單得多，它避開了IPO 對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求，也避開了IPO排隊(duì)等待審批的程序，買完殼通過重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計(jì)劃，而一個(gè)完整的IPO 上市計(jì)劃預(yù)計(jì)最快也要耗3～5年的時(shí)間，在這種情況下，借殼上市成為了欠缺IPO能力的房地產(chǎn)商們的首選。[3]雖然借殼上市比IPO要簡單很多，但是從買殼到實(shí)現(xiàn)融資也有一個(gè)過程，不可急于求成，房企要在經(jīng)營中規(guī)范自己的企業(yè)行為，為自身樹立良好的市場形象。

5、房地產(chǎn)抵押貸款證券化

房地產(chǎn)抵押貸款證券化是指以住房抵押貸款債權(quán)為基礎(chǔ)，由金融機(jī)構(gòu)或特別目的證券機(jī)構(gòu)SPV對(duì)住房等房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行包裝組合和信用增級(jí)后，將在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者。它的意在于徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式，在借貸者之間建立了更有效的融資渠道和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。[4]

我國的房地產(chǎn)抵押貸款證券化尚處于初級(jí)階段，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，需要謹(jǐn)慎對(duì)待，要想達(dá)到發(fā)達(dá)國家完善的融資環(huán)境，還需要經(jīng)歷一段漫長的時(shí)間。在借鑒國外經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，應(yīng)該創(chuàng)建良好的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系，為住房抵押貸款的證券化創(chuàng)造一個(gè)寬松的宏觀政策環(huán)境，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，完善相應(yīng)的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，并建立相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款證券保險(xiǎn)制度，使以房地產(chǎn)貸款債權(quán)為基礎(chǔ)的證券資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到最大程度的合理控制。

除了上述的賣方信貸、房地產(chǎn)信托、IPO、借殼上市以及房地產(chǎn)抵押貸款證券化的融資方式外，還有合作開發(fā)、回租回買融資、租賃融資等多種方式，同時(shí)通過合理定價(jià)，加快銷售、加速資金周轉(zhuǎn)以改善資金鏈，對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言也是一種較為明智的做法。在目前的宏觀大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源渠道正在迅速實(shí)現(xiàn)新的轉(zhuǎn)變。為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)比融資成本和可行性，認(rèn)真研究策略，實(shí)現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫兆東.解讀開發(fā)商“買方信貸”[J].中國房地產(chǎn)金融，2004，4.

[2]李則潮.淺議我國房地產(chǎn)行業(yè)融資策略[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2008，10.

[3]張曉明.論目前房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀及策略[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)讀，2008，30.

[4]曹建元.房地產(chǎn)金融教程[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

本文為教育廳課題《經(jīng)濟(jì)危機(jī)、自由現(xiàn)金流量與企業(yè)投資行為研究》（課題編號(hào)：09C537）。

作者簡介：

篇7

一、財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的重要性

（一）一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)

由于經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民生活水平快速提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，在其發(fā)展的過程中需要籌集大量資金，所以，要想合理的計(jì)劃、分配和使用這些資金，沒有相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理工作是萬萬不行的。房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作，通過科學(xué)規(guī)范的管理方法對(duì)融資進(jìn)行管理，使所籌融資能夠有目的、有計(jì)劃的使用，一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）實(shí)施科學(xué)的融資決策的需要

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要進(jìn)行融資，在融資過程中，融資決策是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)所做的財(cái)務(wù)預(yù)算能夠正確的評(píng)估融資規(guī)模，從而制定合理可行的融資方案，實(shí)施科學(xué)的融資決策。這樣以來，房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中，就能夠根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行融資，避免出現(xiàn)融資不足或者融資過剩的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成困擾，提高了融資決策的科學(xué)性和透明性。

（三）減少房地產(chǎn)行業(yè)融資成本、提高資金使用效率的重要措施

房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作，通過對(duì)市場不同融資成本的考慮，評(píng)估融資額度的可能性，然后根據(jù)行業(yè)自身發(fā)展的需要，以年度財(cái)務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合企業(yè)的資金現(xiàn)狀，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本。財(cái)務(wù)管理對(duì)所籌集的資金還能夠有計(jì)劃、有原則的進(jìn)行使用，這就有效的提高了資金的使用效率。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理工作中的若干問題

（一）財(cái)務(wù)管理人員缺乏管理意識(shí)

目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)十分火熱，使得房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)迅速發(fā)展和擴(kuò)張，所以，相應(yīng)的融資活動(dòng)也越來越頻繁。由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作還沒有正確的認(rèn)識(shí)，得不到人員的高度重視，所以，財(cái)務(wù)管理人員的管理意識(shí)普遍比較淡薄，無法對(duì)融資進(jìn)行規(guī)范化、科學(xué)化的管理，也就沒辦法規(guī)避融資過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)管理效果不明顯。

（二）財(cái)務(wù)管理方法不完整

方法是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要保證。在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作中，由于財(cái)務(wù)管理方法過于單一，對(duì)于融資的籌集、使用甚至出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，無法根據(jù)不同情況的需要進(jìn)行有效的管理，財(cái)務(wù)管理方法不能與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相適應(yīng)。這樣一來，由于財(cái)務(wù)管理方法的不完整，使得財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量得不到保證，房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)大大增加。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算不合理

財(cái)務(wù)預(yù)算是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理首先要進(jìn)行的工作。合理的財(cái)務(wù)預(yù)算能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟(jì)進(jìn)行正確的評(píng)估和預(yù)測，從而確定融資規(guī)模，根據(jù)預(yù)算進(jìn)行科學(xué)、合理的融資，避免出現(xiàn)判斷與實(shí)際相差甚遠(yuǎn)的情況，造成資本的浪費(fèi)。但是，在實(shí)際財(cái)務(wù)管理中，由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的不重視，沒有專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行融資前的財(cái)務(wù)預(yù)算，使得財(cái)務(wù)預(yù)算不合理，與市場狀況、房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展不相適應(yīng)，無法實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的積極作用。

（四）缺乏對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理

財(cái)務(wù)管理工作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都忽略了對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理，在對(duì)材料成本和設(shè)備成本的管理中，沒有形成系統(tǒng)的管理體系和相關(guān)獎(jiǎng)懲制度，使財(cái)務(wù)管理人員在工作中缺乏積極性，嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理的有效措施

（一）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)

提高房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理水平的首要任務(wù)，就是要提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)。在實(shí)際工作中，可以定期開設(shè)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)班，通過對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，使其明確施財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)，提高對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心，學(xué)習(xí)更加有效的融資方法和相關(guān)融資知識(shí)。在對(duì)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)技術(shù)培養(yǎng)的同時(shí)也要注重道德教育，強(qiáng)化法律意識(shí)和法制觀念，用道德和法律來約束自己的行為，督促自己，在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中保證財(cái)務(wù)管理工作科學(xué)、規(guī)范的進(jìn)行。通過加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，從源頭上解決房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理問題。

（二）完善財(cái)務(wù)管理方法，對(duì)融資進(jìn)行規(guī)范管理

針對(duì)目前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理方法過于單一這一現(xiàn)象，必須完善財(cái)務(wù)管理方法，在融資的籌集、分配和使用等各個(gè)環(huán)節(jié)，結(jié)合實(shí)際情況，根據(jù)不同的需要使用相適應(yīng)的管理辦法，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)融資進(jìn)行管控管理，以提高資金的使用效率。應(yīng)當(dāng)適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（三）合理編制財(cái)務(wù)預(yù)算，制訂科學(xué)的融資決策

在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程的財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)管理人員要運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)行業(yè)的具體發(fā)展情況，準(zhǔn)確把握企業(yè)內(nèi)部資金收入和支出的情況，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險(xiǎn)、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場狀況等，從企業(yè)的資本來源和資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不同階段選擇不同的籌資方式，逐步加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，實(shí)施科學(xué)的融資決策，并按照預(yù)算進(jìn)行融資，提高財(cái)務(wù)管理水平。

（四）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理，運(yùn)用多元化的融資模式

建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理，這是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理的需要，也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，只有充分考慮到融資過程中各環(huán)節(jié)的成本需要，注意收入與支出間的關(guān)系，通過合理的管理方法加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的有效管理，才能保證融資過程中的[dylW.NETT專業(yè)提供教學(xué)和醫(yī)學(xué)寫作的服 務(wù)，歡迎光臨DYlW.NeT]財(cái)務(wù)管理水平，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)的融資效果。以目前中國最大的住宅開發(fā)企業(yè)萬科股份有限公司為例，萬科的融資模式選擇主要是根據(jù)國內(nèi)外環(huán)境的變化及時(shí)作出調(diào)整，運(yùn)用多元化的融資模式應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化，通過加強(qiáng)融資成本的管理，形成了較為穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)。萬科通過銀行貸款、經(jīng)營性負(fù)債等多元化的融資模式融得資金，擺脫了資金來源的限制，拓寬了融資渠道，改變了外部籌資過于依賴銀行貸款的融資模式，在上市期間，萬科還使用了除權(quán)證以外的幾乎所有可用的股權(quán)融資模式，形成了自身雄厚的實(shí)力。

四、結(jié)束語

總之，市場經(jīng)濟(jì)的改革，要求我們要加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理問題的關(guān)注，通過提高財(cái)務(wù)管理水平，以保證融資的質(zhì)量，這是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，更是房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的重要保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅月芬.房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問題及解決措施[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2012，24：84

篇8

2012年需到期兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模較大。

2010年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，尤其是2010年3季度和4季度，發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產(chǎn)品居多，多數(shù)產(chǎn)品在2011年4季度和2012年到期。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2011年總到期規(guī)模470.5億元，201 2年總到期規(guī)模上升至11 72.5億，遠(yuǎn)高于往年水平，整年兌付規(guī)模較大，其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。

隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的案例呈增多趨勢，但是由于信托產(chǎn)品在發(fā)行時(shí)已采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，資產(chǎn)的價(jià)值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。

盡管如此，在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規(guī)兌付方案困難加大。2008年的商品房銷售額為2.51萬億，2009年為4.44萬億，2010年5.27萬億，截至2011年9月，銷售額為3.93萬億。2012年需到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1172.5億，相比2010年占比2.3％左右，相比2008年低點(diǎn)占比4.5％左右，占比較大。從這個(gè)角度看，如果房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)整體性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)市場將產(chǎn)生較大的影響。從產(chǎn)品的發(fā)行方看，發(fā)行方較為集中

從發(fā)行房地產(chǎn)信托的信托公司看，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行方主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司。到期規(guī)模前十的10家信托公司占比50％左右。以中融和新華為例，到期規(guī)模分別為150億和131億。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品向部分信托公司的過度集中，對(duì)該部分公司的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力產(chǎn)生了很大的挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的延續(xù)，開發(fā)商的資金流越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，信托公司進(jìn)行資產(chǎn)處置、尋找承接方的能力至關(guān)重要。單獨(dú)某一家信托公司的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力畢竟是有限的，產(chǎn)品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的化解。從融資方看。通過信托融資的房地產(chǎn)開發(fā)商較為分散

2012年房地產(chǎn)信托到期的產(chǎn)品中單個(gè)產(chǎn)品規(guī)模較大的融資方包括：新湖中寶股份有限公司(昆侖信托、30億元)：天一建設(shè)集團(tuán)(中誠信托、18億元)；恒盛地產(chǎn)控股有限公司(江蘇信托、16.7億元)；大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(中鐵信托、11-76億元)；福星惠譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(渤海信托、10億元)；總到期規(guī)模較高的融資方包括：保利置業(yè)集團(tuán)有限公司(18.2億元、華潤信托、昆侖信托、五礦國際信托)；大連實(shí)德集團(tuán)有限公司(22.362億元、華澳信托)：海航置業(yè)(約20億元、中融信托、新華信托等)；浙江廣廈股份有限公司(約12億元、華澳信托)。上海證大(約9.6億元、新華信托)；融創(chuàng)中國控股有限公司(9.5億元、天津信托、國投信托)；

以上融資方的規(guī)模占比約為1 5％，且為中大型開發(fā)商，除新湖中寶、大連實(shí)德、海航置業(yè)融資規(guī)模超20億外，其它均在20億,以下。剩余85％的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資方多為中小開發(fā)商，且融資規(guī)模均在10億以下。綜合看來，我們認(rèn)為2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，融資方較為分散，且多為中小開發(fā)商，對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響力不會(huì)太大。從信托產(chǎn)品標(biāo)的所在地看，區(qū)域分布較為分散，個(gè)別地區(qū)除外

可以看出，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期規(guī)模較大的區(qū)域?yàn)樯虾：吞旖颍?guī)模分別為122.74億元和157.07億元。其它省份規(guī)模相對(duì)較高的省份有江蘇和浙江，規(guī)模分別為84.58億元和108.57億元，但是從城市角度來看數(shù)據(jù)分布較為平均，無特別集中的城市。

區(qū)域分布的分散化意味著房地產(chǎn)信托的兌付壓力不會(huì)對(duì)某單個(gè)區(qū)域產(chǎn)生重大影響。但是上海和天津的情況值得我們關(guān)注。

項(xiàng)目所在地在上海的房地產(chǎn)信托規(guī)模為122.74億相比2008年的銷售低點(diǎn)占比6.4％，相比2009年的銷售高點(diǎn)，占比為28%。根據(jù)國泰君安研報(bào)，上海目前的去花時(shí)間為8個(gè)月左右。綜合來看，我們認(rèn)為對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)將有一定的影響。

從天津的情況看，風(fēng)險(xiǎn)要大很多。項(xiàng)目所在地在天津的房地產(chǎn)信托規(guī)模為157.07億相比2008年的銷售低點(diǎn)占比20.8%，相比2010年的銷售高點(diǎn)，占比為12.6％。自2011年10月天津房地產(chǎn)數(shù)據(jù)急轉(zhuǎn)直下，相比9月份的成交面積，10月份環(huán)比下跌19％，11月份環(huán)比下跌38.95％。根據(jù)易居研報(bào)，天津市的去花時(shí)間在10月底達(dá)到歷史高度17.79(月)。我們認(rèn)為項(xiàng)目地在天津的房地產(chǎn)信托的兌付壓力較大，風(fēng)險(xiǎn)暴露后對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的走勢也會(huì)產(chǎn)生十分大的影響。目前出現(xiàn)問題的信托產(chǎn)品，主要的處理方式為股權(quán)處置

目前，部分地區(qū)樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了打折促銷行為，打折力度也較有吸引力。對(duì)于出現(xiàn)兌付問題的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，從我們觀察的情況看，多數(shù)采取了股權(quán)處置方式回流現(xiàn)金，而不是通過非理性的過度折扣進(jìn)行銷售回流現(xiàn)金。股權(quán)處置方式和打折銷售的區(qū)別在于不會(huì)在短期內(nèi)對(duì)市場產(chǎn)生沖擊。

2010年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，尤其是2010年3季度和4季度，發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產(chǎn)品居多，多數(shù)產(chǎn)品在2011年4季度和2012年到期。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1172億元，規(guī)模較大，整年兌付規(guī)模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的案例呈增多趨勢，但是由于信托產(chǎn)品在發(fā)行時(shí)已采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，資產(chǎn)的價(jià)值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。盡管如此，在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規(guī)兌付方案困難加大。

從我們觀察的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了一定的規(guī)模。Zk2008年的市場低點(diǎn)看，全年銷售為2.5萬億，2012年到期的1172億占該規(guī)模的4.5％左右。如果大量信托產(chǎn)品融資方發(fā)生現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)并通過資產(chǎn)低價(jià)處置方式回流現(xiàn)金，將對(duì)整個(gè)行業(yè)造成一定的威脅。

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 融資成本 融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場、資金、土地是其發(fā)展的三要素。在市場經(jīng)濟(jì)背景下，資金充足是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的前提，擁有長期靈活可用的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得成功的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何選擇有效的融資方式，正確的把握各種融資的條件、成本、風(fēng)險(xiǎn)等，是企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前要進(jìn)行研究的，如果能夠有效的協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，必然會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來無限空間，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)和現(xiàn)狀

（一）當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)

首先，融資金額大、周期長。資金密集型產(chǎn)業(yè)決定了房地產(chǎn)開發(fā)必需要有大量的資金投入。很多房地產(chǎn)企業(yè)本身自有資金有限，僅占房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一小部分，尚不足以完成項(xiàng)目開發(fā)，要獲得更多的資金，只能通過各種手段對(duì)外進(jìn)行融資。所以，其對(duì)外源性資金依賴度很高。

其次，土地和房產(chǎn)是融資的前提條件。隨著我國土地政策的改革，土地和房產(chǎn)作為重要的不動(dòng)產(chǎn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得金融機(jī)構(gòu)貸款的重要前提條件。國家土地政策的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越難獲得土地，土地在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成為稀缺資源，且隨著城市化建設(shè)步伐加快，房價(jià)不斷上漲，這些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)資產(chǎn)自然成為金融機(jī)構(gòu)首要認(rèn)可的融資條件。

最后，融資風(fēng)險(xiǎn)大、成本高。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)長期的過程，在這個(gè)過程中，融資會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，比如：國家經(jīng)濟(jì)政策、銀行信貸政策的變化，市場供求關(guān)系的變化、市場競爭、利率、匯率變動(dòng)等造成融資成本增加的風(fēng)險(xiǎn)，違約等信用風(fēng)險(xiǎn)，市場開發(fā)和運(yùn)營中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)等等。

（二）當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀

近幾年，為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的亂象，防止地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和防范銀行金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，國家政府和央行推出了相應(yīng)的管理政策，有效地管理房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為，使得很多樓盤被緊急叫停。房地產(chǎn)開發(fā)融資越來越規(guī)范、越來越難，資金牢牢的牽住房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，使得企業(yè)融資需求更加強(qiáng)烈。

首先，融資渠道單一，金融機(jī)構(gòu)貸款難度加大。當(dāng)前企業(yè)主要使用的融資方式是銀行貸款。近年來，受金融危機(jī)的影響，國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)，央行不斷規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)信貸行為，銀行商業(yè)貸款要求提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)情況下貸款難度提高。

其次，融資方式呈多樣化發(fā)展，但融資規(guī)模較小。除了民間借貸和上市融資的方式以外，很多方式都比較新，受到各方面的制約，發(fā)展不成熟，涉足的企業(yè)很少。實(shí)踐中，民間借貸雖然民間借貸要求比較低，但是融資成本高，貸資金鏈一旦出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨破產(chǎn)，這使得很多企業(yè)望而卻步。對(duì)于上市融資，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商很多，企業(yè)資質(zhì)參差不齊，普遍采取上市融資的方式顯然不合理。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)融資率不高。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)融資存在這樣一種現(xiàn)象，一方面很多企業(yè)融資困難，另一方面則存在大量被閑置的資金無法找到需要融資的對(duì)象。如，實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，融資資金需求不大，卻能獲得銀行大量貸款，進(jìn)行大量囤地，而那些中小房地產(chǎn)企業(yè)卻融資無門。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)融資體系不健全，法律不完善。

由于當(dāng)前我國金融一、二級(jí)市場不完善，導(dǎo)致資本市場（如證券市場）在制度和體制上存在缺陷，給房地產(chǎn)的融資方式帶來不利影響。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的相關(guān)法律法規(guī)體系不完善，現(xiàn)有法律規(guī)定的一些內(nèi)容限制或不利于中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本與風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）選擇良好的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本

資本結(jié)構(gòu)體現(xiàn)的是權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的比例變化關(guān)系，主要是資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益三者之間的比例變化情況。投資者通過不同的融資渠道籌集資金，最終形成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總資產(chǎn)。這些資金比例的變化直接決定了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的大小。從當(dāng)前情況看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在負(fù)債率過高的情況，尤其在中小型房地產(chǎn)企業(yè)更為突出。過高的負(fù)債率一定程度上影響到企業(yè)融資的能力，融資能力受到限制而企業(yè)的資金需求仍然存在，拉高了企業(yè)的融資成本或出現(xiàn)融資失敗的情況，如此惡性循環(huán)將嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。

（二）拓展多樣的融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道有很多中，企業(yè)具體選擇何種融資渠道應(yīng)當(dāng)綜合考慮融資的本金和一些隱性的成本問題，從有利于公司股權(quán)、資產(chǎn)抵押、質(zhì)押等方面出發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道也要充分考慮到企業(yè)的發(fā)展情況和發(fā)展階段，不同發(fā)展階段的企業(yè)其選擇融資渠道各不相同。

（三）提高企業(yè)盈利的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以國家政策和市場需求為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營開發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化、精細(xì)化、、創(chuàng)新化、差異化的發(fā)展道路，提高企業(yè)的盈利能力，確保企業(yè)資金穩(wěn)定的流入，減少對(duì)融資的依賴。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，要正確的把握國家政策和市場的風(fēng)向，規(guī)避現(xiàn)實(shí)中可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，增大企業(yè)對(duì)物業(yè)的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鴻基、九龍倉、長江實(shí)業(yè)、大陸地區(qū)的萬達(dá)集團(tuán)等，都通過發(fā)展大量的商業(yè)物業(yè)，一方面有效的減少企業(yè)對(duì)融資的依賴，另一方面又能反過來帶動(dòng)房產(chǎn)銷售，最終都提高了企業(yè)盈利的能力，增加資金流入。

（四）加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理

當(dāng)前，房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)主要分為兩種，一種是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括政治、法律、經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)，另一種是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括信用協(xié)議、承建合同、支付協(xié)議、貸款、抵押、質(zhì)押方面的協(xié)議等。這些風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的始終，企業(yè)在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)綜合各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行融資可行性研究，合理的預(yù)測項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性和投資償還借款的能力，重視融資成本及風(fēng)險(xiǎn)的管理，最大限度的發(fā)揮融資資金的使用價(jià)值，降低融資的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)決定了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的矛盾統(tǒng)一關(guān)系，從房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，開發(fā)商必須重視和解決資金籌集和風(fēng)險(xiǎn)控制的問題，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效的降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

篇10

選擇正確的融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)是我國上市公司可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。文章以房地產(chǎn)行業(yè)中占主導(dǎo)地位的上市公司為例，根據(jù)收集的數(shù)據(jù)對(duì)其融資選擇情況進(jìn)行分析，并發(fā)現(xiàn)其存在的問題。為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司拓展多元化的融資渠道和調(diào)整合理的融資結(jié)構(gòu)做參考，優(yōu)化社會(huì)資源配置，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］

上市公司;房地產(chǎn)行業(yè);融資方式;融資結(jié)構(gòu)

1我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資現(xiàn)狀分析

1.1房地產(chǎn)行業(yè)的融資來源分析

下表歸納了房地產(chǎn)行業(yè)近十年的融資來源情況，主要包括國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資和其他資金來源:國內(nèi)貸款包括土地儲(chǔ)備貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款;自籌資金主要包括企業(yè)暫時(shí)沒有利用的自有資金、企業(yè)間聯(lián)營或入股等的其他企業(yè)資金、民間資金;利用外資則是指境外房地產(chǎn)投資基金和境外風(fēng)險(xiǎn)投資基金;其他資金來源包括定金、預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款等。其中，其他資金來源占總量比例最高，也就是預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的時(shí)候由于宏觀政策的調(diào)整對(duì)個(gè)人按揭貸款更為嚴(yán)格，導(dǎo)致比例大幅下降。2009年由于美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)的消極影響，政府實(shí)施寬松的宏觀政策以刺激經(jīng)濟(jì)，因此比例回升。但2009年之后，國家為調(diào)控經(jīng)濟(jì)又出臺(tái)了從緊的經(jīng)濟(jì)政策，又對(duì)個(gè)人按揭貸款造成影響，因此2009年后，這一比例又開始下降。預(yù)收款相當(dāng)于無息負(fù)債，房地產(chǎn)企業(yè)既能籌得需要的基建資金，還能將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承租人或購房者，并保證建成后的租售情況，增強(qiáng)其他投資者的信心，因此預(yù)收款項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資來源，在其他資金來源中占比較高。自籌資金在2008年占比高達(dá)40%，從2007年至今，自籌資金與其他資金來源兩者此消彼長，表明在宏觀調(diào)控壓制房地產(chǎn)市場的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)的其他資金來源減少，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)唯有以自籌資金來維持發(fā)展。國內(nèi)貸款的比例在近十年間都在20%左右，較為穩(wěn)定，相對(duì)于自籌資金和其他資金來源來說占比較少，那是因?yàn)楹暧^政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的要求嚴(yán)格。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款中，雖然總體上銀行貸款近幾年的比重下降，但仍有將近90%的部分來自于銀行貸款。直至目前隨著銀行貸款難度加大，企業(yè)開始轉(zhuǎn)向非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款或嘗試其他的融資方式。目前很多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和，在這種條件下，近年來很多外商被吸引來中國投資。雖然房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的比例在四種統(tǒng)計(jì)的資金來源中比重最少，但事實(shí)上房地產(chǎn)行業(yè)是我國利用外資的第二大產(chǎn)業(yè)，相信日后隨著市場日漸開放發(fā)展，利用外資的比例也會(huì)隨之上漲，房地產(chǎn)業(yè)的資金來源也會(huì)越來越多。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資結(jié)構(gòu)分析

與優(yōu)序融資理論不同，我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司較多是選擇債權(quán)融資，比重高達(dá)60%，然后是股權(quán)融資，內(nèi)源融資比重最小。我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的內(nèi)源融資率很低，在2009年后又輕微上升，但基本上就是10%左右。如下圖所示。這種高負(fù)債、低內(nèi)源的融資結(jié)構(gòu)不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，因?yàn)槠髽I(yè)應(yīng)具有成本意識(shí)，要利用最少的資金實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值。內(nèi)源融資本來應(yīng)是企業(yè)融資優(yōu)先考慮的一種有效安全的融資方式，但如果由于企業(yè)經(jīng)營等方面的局限而放棄選擇這種融資方式，并且盲目通過提高企業(yè)負(fù)債來進(jìn)行融資，這種方式難以維持企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應(yīng)該積極尋找原因并努力改善問題，務(wù)求形成平衡合理的融資結(jié)構(gòu)維持企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。如下圖所示。

2我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資存在的問題

2.1內(nèi)源融資能力低，股權(quán)融資比例不高

我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司內(nèi)源融資的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于外源融資。內(nèi)源融資是企業(yè)發(fā)展不可或缺的重要資金來源，對(duì)企業(yè)經(jīng)營有重大影響。盡管目前融資渠道越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)融資情況尚為良好，但每個(gè)企業(yè)都應(yīng)累積自身的資金實(shí)力，以策萬全。另外，從圖中還可以看出，股權(quán)融資的比例也不高，并且很多企業(yè)僅把股權(quán)融資當(dāng)成一種圈錢的行為，而沒有充分發(fā)揮股權(quán)融資的積極作用。而債權(quán)融資的比重偏大，已經(jīng)大于內(nèi)源融資和股權(quán)融資比重的總和，融資結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高企，如果無法保證資金穩(wěn)定供給，不利于防范市場風(fēng)險(xiǎn)。

2.2債券融資比例小且對(duì)銀行貸款依賴大

我國上市公司的債權(quán)融資的金額和比重逐年攀升，但2006年時(shí)債券融資的份額才超過10%。雖然比重開始上升，但很明顯，借款融資是上市公司債權(quán)融資中最常采取的方式，其份額遠(yuǎn)超債券融資。同時(shí)如果企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏大，不利于公司持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

2.3長短期債務(wù)融資結(jié)構(gòu)比例失衡

我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)失衡。長期負(fù)債率的比重遠(yuǎn)少于流動(dòng)負(fù)債率的比重，說明我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司大多采用短期負(fù)債的方式來籌措資金，與資金使用時(shí)間不相符。2005年之后流動(dòng)負(fù)債率有所下降，長期負(fù)債率開始上升，說明房地產(chǎn)企業(yè)開始注意到要調(diào)整兩者的比例關(guān)系，要使債務(wù)結(jié)構(gòu)趨于合理，才有利于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

［1］弋靜.企業(yè)融資多元化問題探討———以房地產(chǎn)企業(yè)為例［J］．西部財(cái)會(huì)，2014(10):50－53.