導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1 房地產(chǎn)檔案管理風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)問(wèn)題

1.1 信息化風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，完善了檔案管理模式，提高了檔案管理的有效性，但通過(guò)信息化的方式，進(jìn)行檔案管理會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如計(jì)算機(jī)病毒、黑客侵犯、數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確以及管理等方面，這些因素的危害性較大，病毒黑客會(huì)導(dǎo)致檔案信息泄漏，使得檔案信息被他人切取，給企業(yè)造成了很大的損失，因此這些因素使得房地產(chǎn)檔案管理工作存在一定的信息化風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

投資風(fēng)險(xiǎn)也是影響房地產(chǎn)檔案管理工作的一項(xiàng)重要的因素，房地產(chǎn)企業(yè)一般考慮到運(yùn)行過(guò)程中可能發(fā)生的因素，就會(huì)采取異地檔案?jìng)浞?，但是在這種情況下，如果進(jìn)行異地檔案?jìng)浞?，就?huì)投入很多的成本，包括人員方面以及設(shè)備方面等，投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)慢慢凸顯出來(lái)。在投資的過(guò)程中，如果得到的回報(bào)與投資無(wú)法實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)平衡，就會(huì)很容易產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。比如在實(shí)行網(wǎng)絡(luò)檔案建設(shè)的過(guò)程中，會(huì)引入大量的計(jì)算機(jī)、掃描儀等等設(shè)備，加大了資金的投入，在進(jìn)行投資時(shí)，管理不到位，投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不可避免。

1.3 知識(shí)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

現(xiàn)今階段，房地產(chǎn)檔案管理在信息化建設(shè)下就是為了能夠達(dá)到資源共享。但是涉及到資源共享，在某種程度上很有可能會(huì)誘發(fā)到知識(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上，資源分享的過(guò)程中，無(wú)法對(duì)資源信息進(jìn)行有效的保護(hù)，會(huì)使得資源信息出現(xiàn)篡改以及丟失的情況，房地產(chǎn)檔案管理互聯(lián)網(wǎng)制度還并不完善，與檔案有關(guān)數(shù)據(jù)信息在分享參考時(shí)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題就會(huì)產(chǎn)生。

1.4 人員素質(zhì)有待提高

互聯(lián)網(wǎng)信息化的發(fā)展，對(duì)于檔案管理人員提出了更高的要求，但部分檔案管理人員缺乏檔案管理知識(shí)，信息觀察力也不足，無(wú)法及時(shí)將檔案進(jìn)行歸總，信息技術(shù)的應(yīng)用不廣泛，不具備信息技術(shù)操作能力，當(dāng)前在房地產(chǎn)企業(yè)中，既能夠掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又能夠運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的人員少之有少，很多檔案管理人員在實(shí)際的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)失誤，檔案管理不到位，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了不利的影響。

1.5 缺乏檔案管理重視

在房地產(chǎn)企業(yè)中很多對(duì)檔案管理并不重視，普遍認(rèn)為房地產(chǎn)檔案的管理工作即文件復(fù)制粘貼，進(jìn)行簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)，并不是房地產(chǎn)登記所重要的工作，也無(wú)法對(duì)登記產(chǎn)生一定的利潤(rùn)效益，只要確保檔案不會(huì)丟失以及信息不竊密等即可，這樣的思想意識(shí)嚴(yán)重的影響了檔案管理工作的進(jìn)展。因此部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)檔案管理缺乏認(rèn)識(shí)，從而出現(xiàn)了各種風(fēng)險(xiǎn)，給檔案管理工作產(chǎn)生了不好的因素，影響了企業(yè)的發(fā)展。

1.6 檔案管理技術(shù)手段較為落后

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)檔案管理離不開互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理部門在信息系統(tǒng)開發(fā)方面還存著不足，無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化，由于技術(shù)方面認(rèn)識(shí)不足，還有一些資金方面的局限，導(dǎo)致互聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)化技術(shù)比較滯后，無(wú)法對(duì)信息系統(tǒng)的各個(gè)功能進(jìn)行更新，還有計(jì)算機(jī)設(shè)備也沒(méi)有及時(shí)的更換，使得信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)檔案管理方面得不到很好的發(fā)揮，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有專門的檔案管理部門，無(wú)法將檔案管理工作落實(shí)到位，依舊延續(xù)著傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案激勵(lì)，沒(méi)有運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段，限制了檔案管理工作的進(jìn)展。

2 房地產(chǎn)檔案管理風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

2.1 房產(chǎn)檔案抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)房產(chǎn)檔案管理，最大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，應(yīng)對(duì)檔案管理人員加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，為他們講解風(fēng)險(xiǎn)的危害性。在進(jìn)行異地備份的情況下加強(qiáng)管理，合理的運(yùn)用檔案數(shù)字化處理，新檔案在歸總時(shí)需進(jìn)行電子化的處理，如果需要進(jìn)行紙質(zhì)記錄檔案，與此同時(shí)也應(yīng)采取電子檔案，將電子檔案進(jìn)行備份，防止丟失以及泄漏，檔案采取一式三份的形式，這樣的情況下，一份檔案丟失還有其它的備份，一定程度上避免了風(fēng)險(xiǎn)源的產(chǎn)生。

2.2 完善信息?c資料檢索體系

為了使房地產(chǎn)企業(yè)檔案資料的完整性，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行全面的核對(duì)，對(duì)檔案的內(nèi)容要認(rèn)真的核對(duì)，確保檔案的內(nèi)容與現(xiàn)實(shí)所要記錄的內(nèi)容一致，如果發(fā)現(xiàn)檔案內(nèi)容存在問(wèn)題，不符合實(shí)際的情況，應(yīng)及時(shí)的采取調(diào)整，按照一定的程序?qū)n案采取分類編目，創(chuàng)建案卷號(hào)、文號(hào)等多方面目錄，設(shè)置可靠的檢索資源，方便于用戶能夠迅速的查找。另外不斷的擴(kuò)大檢索范圍，完善檢索的條件，使得用戶能夠及時(shí)的查找到房地產(chǎn)信息，但在這個(gè)過(guò)程中需要對(duì)檔案采取防護(hù)措施，避免丟失。

2.3 健全檔案管理體系

房地產(chǎn)檔案信息至關(guān)重要，應(yīng)不斷的健全檔案管理體系，保證檔案管理工作的有序進(jìn)行，確保檔案的準(zhǔn)確性與有效性，房地長(zhǎng)檔案管理過(guò)程劃分為三方面，收集信息、整理信息以及信息歸檔，需要重視這三方面的流程，為檔案的信息共享與傳遞創(chuàng)在良好的條件，在這個(gè)過(guò)程中需要不斷的對(duì)檔案進(jìn)行更新，定期對(duì)檔案進(jìn)行核實(shí)與監(jiān)督，對(duì)從中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，比如信息不一致、信息空缺以及信息丟失等問(wèn)題應(yīng)及時(shí)的解決，保證檔案信息的完整性，使得檔案管理工作更加規(guī)范化。

2.4 提高工作人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)人員的管理，提高熱人員的檔案管理知識(shí)，提高信息觀察力，及時(shí)將檔案進(jìn)行歸總，對(duì)人員進(jìn)行技術(shù)方面的培訓(xùn)，使其能夠精通互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，提高人員的職責(zé)意識(shí)。強(qiáng)調(diào)應(yīng)要求人員學(xué)會(huì)使用計(jì)算機(jī)上技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)登記信息統(tǒng)計(jì)，合理的對(duì)房地產(chǎn)資源進(jìn)行整合，從中能夠挖掘出重要的信息資源，認(rèn)識(shí)到檔案管理的重要性，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)人員的培訓(xùn)力度，可以實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)的措施，通過(guò)人員的業(yè)績(jī)，為他們實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)，提高人員工作的積極性，增強(qiáng)他們的歸屬感，更好的對(duì)檔案進(jìn)行管理，從而能夠使檔案管理工作有序的進(jìn)行。

2.5 做好房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作

在房地產(chǎn)檔案管理中，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取一定的評(píng)估，從而掌握風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的成因以及風(fēng)險(xiǎn)的危害性，從而能夠針對(duì)性的運(yùn)用應(yīng)對(duì)方法來(lái)解決這些風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)檔案存在的某一個(gè)特定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，對(duì)其所產(chǎn)生的概率進(jìn)行研究，然后再?zèng)Q定運(yùn)用哪一種方法解決這一風(fēng)險(xiǎn)比較有效，久而久之，就能夠避免這種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的過(guò)程中，需要結(jié)合實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行，最好請(qǐng)這方面的專家來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)，有效的減小風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害。

篇2

關(guān)鍵詞：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）11-0-02

案例：被告余江、張全、劉勝三人合伙投資在縣城正大街原老百貨公司地段從事房地產(chǎn)開發(fā)，并掛靠城建公司的資質(zhì)，與原告尤錫簽訂《換房協(xié)議》，由原告尤錫提供私有的三間門面房及房產(chǎn)證交被告開發(fā)建房，建成后的樓房門面房三間（含第二層）作為置換，歸原告所有。交付房屋及房產(chǎn)證時(shí)，原告給被告補(bǔ)償費(fèi)20萬(wàn)元人民幣。除此之外原告不承擔(dān)任何費(fèi)用。原告繳納了土地出讓金和稅費(fèi)，縣人民政府行文對(duì)該原劃撥的土地變更為出讓土地?，F(xiàn)因合同履行意見不統(tǒng)一引訟。

評(píng)析：原、被告之間均簽訂了《換房協(xié)議》，其意思表示是原告以自有房屋作為投資，與被告合作開發(fā)地產(chǎn)，待開發(fā)完成后，原告獲得《換房協(xié)議》中約定的房屋。事實(shí)上，原告的房屋在交付被告后，必然要進(jìn)行拆除重建，因此原告實(shí)際投入的是房屋所有的土地使用權(quán)。但案例中當(dāng)事人認(rèn)為《換房協(xié)議》是以房換房的置換合同。根據(jù)最高院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。上述案例從形式上看，即是以土地使用權(quán)作為共同投資、共享利潤(rùn)的合同，符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的形式要件。但仔細(xì)分析案例中《換房協(xié)議》的具體約定：在尤錫與城建公司簽訂的《換房協(xié)議》第一條約定：“置換方式：三間舊房換三間新房（南往北第一至第三間一至二層門面房）。底層建筑面積為9.9米，中到中×14米中到中×2層（三樓以上的樓梯不占乙方面積）。”上述特點(diǎn)是：原告將土地使用權(quán)交由被告開發(fā)使用后，不參與被告的開發(fā)工程，不承擔(dān)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，只收取《換房協(xié)議》中協(xié)商約定一致的位置、面積的房屋。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。故本案案由應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。

一、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定

《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題》司法解釋第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供推斷使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵就是提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人（出地方）不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的判定，具體分析如下：

1.關(guān)于“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的確定

合作方尤其是以土地使用權(quán)作為出資的一方是否共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是判定該合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵。首先，何謂“風(fēng)險(xiǎn)”。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中需共同分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，是指合作開發(fā)房地產(chǎn)合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。這里共同分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指合作雙方預(yù)期的利益目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)或者不能全部實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，而一般不包括由于一方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的利益風(fēng)險(xiǎn)。其次，如何判定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中是否體現(xiàn)“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”原則的條款呢？在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中僅約定提供土地使用權(quán)的一方的固定利益分配，未約定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只獲取固定利益呢？筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中不宜一概認(rèn)定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只獲取固定利益，而應(yīng)該以合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容作為判斷。即只要合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為提供土地使用權(quán)的一方獲取固定利益，而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盡管合同中沒(méi)有明確約定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該認(rèn)定該方當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

2.“固定利益”的理解與確定

《解釋》第24條規(guī)定的固定利益，是指無(wú)論在合作開發(fā)房地產(chǎn)中出現(xiàn)什么樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提供土地使用權(quán)的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應(yīng)該具有以下特征：（1）可以是確定的、不變的利益。即，不論合同能否實(shí)際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經(jīng)確定后是不發(fā)生變化的。（2）可以表現(xiàn)為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現(xiàn)為貨幣，但并不以貨幣為限。可以是固定數(shù)量的貨幣，也可以固定數(shù)量的房屋，還可以是固定數(shù)量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是租賃或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面積固定的房屋，均可認(rèn)定是固定利益。

二、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力判定

1.以劃撥土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認(rèn)定

劃撥土地的取得是無(wú)償?shù)?，因此《城?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處分設(shè)置了很多限制性條件。如《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地市場(chǎng)的繁榮，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形非常普遍，《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條規(guī)定土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。本文案例存在這種情況，原告投入的房屋所使用的土地為劃撥的土地，但在前，均已經(jīng)光山縣人民政府批準(zhǔn)取得出讓土地使用權(quán)證書，故依照上述最高院司法解釋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《換房協(xié)議》有效。

2.以出讓方式取得的土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認(rèn)定

根據(jù)法律規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書，還應(yīng)達(dá)到一定的投資開發(fā)條件。那么，未取得土地使用權(quán)證書或者未達(dá)到25%開發(fā)投資比例而簽訂的合作開發(fā)合同被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，該合同的效力如何認(rèn)定呢。筆者認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政性規(guī)范性法律文件，其三十九條的立法本意是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，是對(duì)“炒地”行為的限制，并非針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。未取得土地使用權(quán)證書就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“無(wú)權(quán)處分”，是效力待定的行為，在前，當(dāng)事人取得了土地使用權(quán)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未達(dá)25%的投資開發(fā)條件應(yīng)當(dāng)屬于合同標(biāo)的物的瑕疵，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，這類合同應(yīng)當(dāng)是有效的。

三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與房屋拆遷安置補(bǔ)償合同、房屋置換合同的區(qū)別

本文案例是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但當(dāng)事人認(rèn)為是房屋置換合同，還有的理論認(rèn)為是房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。那么這些合同之間有什么區(qū)別呢？

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)并購(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)

一、我國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)的宏觀背景

1998年我國(guó)的住房分配制度進(jìn)行了改革，長(zhǎng)期積攢的住房需求得到了釋放。此外，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)及城市化的步伐加快，帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)十多年的大發(fā)展，在過(guò)去的十年中房地產(chǎn)已然成為了重要的投資品之一，房地產(chǎn)過(guò)度的投資需求和投機(jī)需求，帶來(lái)的不僅是房?jī)r(jià)飛速的上漲，也使我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)。2003年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，打破了房地產(chǎn)業(yè)的舊格局，同時(shí)，其他行業(yè)大量的資金以及外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，加劇了房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)顯示：2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)并購(gòu)84起，占當(dāng)年并購(gòu)案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首。2011年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)居并購(gòu)市場(chǎng)第二，完成的并購(gòu)交易數(shù)量為113起，占當(dāng)年各類并購(gòu)總量的9.8%，涉及并購(gòu)交易金額54.49億元，其活躍度即金額創(chuàng)下6年以來(lái)的歷史新高。2012并購(gòu)市場(chǎng)共發(fā)生并購(gòu)案例100期，涉及金額39.04億美元，數(shù)量金額皆與去年相比有不同程度的下滑。這與2011年的房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)的爆發(fā)對(duì)該領(lǐng)域的存量市場(chǎng)有所消耗有關(guān)。至今年4月份，房地產(chǎn)并購(gòu)仍置于行業(yè)之首。

二、我國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)的動(dòng)因

并購(gòu)熱潮的到來(lái)主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而土地又是企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的根本，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)在這兩項(xiàng)上遭遇危機(jī)?？偟恼f(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的原因主要有以下幾個(gè)方面：

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模小，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較弱

隨著國(guó)家宏觀政策的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于降溫，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著企業(yè)數(shù)目眾多、規(guī)模偏小、實(shí)力不強(qiáng)等問(wèn)題，它們共同面臨著樓市嚴(yán)厲調(diào)控、房貸政策的改變、資金鏈?zhǔn)站o等方面的壓力，不得不被一些大規(guī)模的公司并購(gòu)。加之房地產(chǎn)行業(yè)制度不健全，行業(yè)門檻低，其他資金密集型行業(yè)也加入分一杯羹，這使很多資金緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。

2.融資渠道狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比重比較大，對(duì)股票、債券等資本工具的利用率不是很大。能進(jìn)入證皇諧±用股票進(jìn)行融資的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，更不用說(shuō)實(shí)力較差的中小型企業(yè)。就債券市場(chǎng)而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券的總額僅僅是全部資金來(lái)源的很少一部分。

3.土地資源的稀缺及土地市場(chǎng)的改革

中國(guó)正處于歷史上最快的城市化進(jìn)程，城市的擴(kuò)張使土地資源日益稀缺。近年來(lái)我國(guó)每年新增城市用地600萬(wàn)畝其中約有45%-65%來(lái)自于耕地。另一方面，為保護(hù)生態(tài)，退耕還林這也使得城市建設(shè)增量土地資源的供應(yīng)日趨緊張，土地獲取成本也隨之不斷上升。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)的表現(xiàn)形式

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個(gè)并購(gòu)合作的時(shí)代。它主要表現(xiàn)在：大型房地產(chǎn)公司對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)，大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)和其它行業(yè)企業(yè)對(duì)中小房地產(chǎn)公司的并購(gòu)。

1.大型房地產(chǎn)公司對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)

根據(jù)相關(guān)政策，如果開發(fā)商取得土地兩年之內(nèi)不開發(fā)將會(huì)被政府收回，而政府一般收回土地賠償最多是按雙倍定金并不會(huì)按市場(chǎng)價(jià)收回。由于土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量有限，一些資金雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)一直苦于沒(méi)有土地而無(wú)處進(jìn)行投資，這些企業(yè)為了謀求自身的發(fā)展就會(huì)把目光投向那些擁有豐富土地資源的中小企業(yè)，收購(gòu)兼并她們優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目從而實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模的擴(kuò)張。

2.大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)

大型企業(yè)并購(gòu)的特點(diǎn)是企業(yè)的規(guī)模一般都比較大，且各有各的優(yōu)勢(shì)，此類企業(yè)的合作有利于實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。例如，萬(wàn)科集團(tuán)于2005年3月3日受讓南都集團(tuán)通過(guò)中橋持有的在上海、江蘇的70%權(quán)益及在浙江20%的權(quán)益，這是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)資源趨勢(shì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)間的一次重要的并購(gòu)合作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科而言，以收購(gòu)的方式進(jìn)入浙江市場(chǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)顯然低于在浙江購(gòu)買土地獨(dú)自開發(fā)，萬(wàn)科只受讓了浙江南都20%的股份，但卻搶得了先機(jī)。

3.其它行業(yè)企業(yè)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)

當(dāng)一個(gè)企業(yè)做強(qiáng)做大之后，就會(huì)為了獲取最大的經(jīng)營(yíng)效益和降低風(fēng)險(xiǎn)而從事多元化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)也會(huì)把資金逐漸從利潤(rùn)低的行業(yè)轉(zhuǎn)向利潤(rùn)高的行業(yè)。相對(duì)與其他行業(yè)2%-3%的利潤(rùn)率，房地產(chǎn)20%的利潤(rùn)率具有絕對(duì)的吸引力，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)成為了各行業(yè)吸金的優(yōu)先選擇。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和支付風(fēng)險(xiǎn)。定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是指并購(gòu)交易前對(duì)目標(biāo)企業(yè)的估價(jià)，確定合理的交易價(jià)格。在并購(gòu)企業(yè)之前要對(duì)目標(biāo)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的分析，做出合理的價(jià)值評(píng)估。融資風(fēng)險(xiǎn)是指與并購(gòu)保證和資本結(jié)構(gòu)有關(guān)的資金來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)，包括資金在數(shù)量上和時(shí)間上的保證，融資方式是否適合并購(gòu)動(dòng)機(jī)，債務(wù)負(fù)擔(dān)是否會(huì)影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)等。

2.政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)并購(gòu)的政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家貸款政策、土地政策等不確定風(fēng)險(xiǎn)。從大環(huán)境來(lái)看，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)的衰退，與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠成熟，房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致大量房產(chǎn)被囤積。國(guó)家在此方面的行業(yè)政策也不夠穩(wěn)定，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策會(huì)極大制約我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。

3.企業(yè)文化的整合

企業(yè)并購(gòu)失敗大多都出現(xiàn)在并購(gòu)后的整合階段。一次成功的并購(gòu)是能使雙方員工接受并購(gòu)的事實(shí)，相互理解相互包容，彼此信任，并對(duì)企業(yè)的未來(lái)目標(biāo)達(dá)成共識(shí)。這就必然要求企業(yè)文化的整合能夠達(dá)到讓雙方滿意的效果，不應(yīng)該存在一方文化凌駕于另一方的情況。

4.非房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)局限

非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，很容易把自己行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)帶到房地產(chǎn)開發(fā)中，例如對(duì)待容積率的態(tài)度、建造密集的住宅然后壓低住房售價(jià)。而這都與消費(fèi)者所青睞的密度適中、環(huán)境空間舒適的住宅背道而馳。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性，房地產(chǎn)不能像工業(yè)品那樣復(fù)制，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、流通與銷售，在很大程度上需要職業(yè)經(jīng)理人來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)行引導(dǎo)。所以其他行業(yè)在進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之前，就應(yīng)培養(yǎng)或?qū)ふ液线m的職業(yè)經(jīng)理人，跨越行業(yè)局限的這道門檻。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)并購(gòu)有助于房地產(chǎn)企業(yè)挖掘潛在的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)行業(yè)的集中度，提高行業(yè)的總體素質(zhì)。房地產(chǎn)并購(gòu)作為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置、提高競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略手段是一個(gè)很復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及國(guó)家政策、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法律等方面的專業(yè)問(wèn)題。因此，在進(jìn)行收購(gòu)的過(guò)程中，應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人士開展各方面的調(diào)查，提供全面的意見，盡可能的降低收購(gòu)方在房地產(chǎn)并購(gòu)過(guò)程中面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)提高企業(yè)在并購(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，合理定位政府在企業(yè)并購(gòu)中的角色，提高整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)

[1] 徐召紅，張強(qiáng). 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)動(dòng)因及風(fēng)險(xiǎn)分析[J]. 金融經(jīng)濟(jì)，2012.

[2] 曲辛淼. 論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)與重組[J]. 商品與質(zhì)量，2010.

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);金融市場(chǎng);風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融就是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的貨幣資金與貨幣信用的融通。其作用就是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金,支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán),保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。

由于房地產(chǎn)金融的融資對(duì)象與一般商品不同,所以房地產(chǎn)金融具有以下四個(gè)特點(diǎn):一是需要融通的資金量大;二是房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)政策性;三是房地產(chǎn)金融債權(quán)有保障;四是房地產(chǎn)流動(dòng)性可通過(guò)證券化經(jīng)營(yíng)來(lái)彌補(bǔ)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)作為一種有形資本在金融信貸擴(kuò)張的推動(dòng)下出現(xiàn)的貨幣價(jià)格大幅上升,并在進(jìn)一步的流通運(yùn)動(dòng)中因?yàn)楹暧^和微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定或信息不完全而導(dǎo)致未來(lái)房地產(chǎn)資產(chǎn)的貨幣價(jià)格出現(xiàn)急劇下跌,從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過(guò)度,容易引起信用膨脹問(wèn)題,從而誘發(fā)危機(jī)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)在于:一是社會(huì)性。社會(huì)性指的是我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依存度過(guò)高的問(wèn)題,一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)償債能力不足,容易引發(fā)金融機(jī)構(gòu)的倒閉和社會(huì)動(dòng)蕩;二是擴(kuò)張性?，F(xiàn)代社會(huì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)與客戶之間、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)互相之間都存在大量的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,從而形成金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張性機(jī)制;三是可控性和周期性。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題

(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

從2004年開始,部分大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快,出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱,而后這種房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭一直擴(kuò)大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值,從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來(lái)不小的損失。

(二)金融風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來(lái)自于銀行。一旦開發(fā)商還不了貸款,銀行就被套住。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣,房?jī)r(jià)可能會(huì)在一夜之間跌落,開發(fā)商也可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)消失不見,因此會(huì)給金融機(jī)構(gòu)留下壞賬,這往往需要很長(zhǎng)時(shí)間才能消化。國(guó)際貨幣基金組織的經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)研究,通過(guò)對(duì)世界各地多起銀行危機(jī)的案例研究得出了一個(gè)爆發(fā)銀行危機(jī)的先兆:開始時(shí)住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%,在隨后兩年時(shí)間內(nèi)下跌15%,那么之后銀行就會(huì)無(wú)一例外的出現(xiàn)危機(jī)。

(三)銀行的過(guò)度支持

銀行在競(jìng)爭(zhēng)壓力下迫切需要發(fā)展壯大,吸收的存款要及時(shí)貸出,經(jīng)常投資于高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。原因在于:由于房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,使持有大量房地產(chǎn)的銀行擁有更大的銀行資本規(guī)模,改善了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。結(jié)果又會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格新一輪的攀升,這樣一種循環(huán)過(guò)程必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與實(shí)際價(jià)值的偏離,也就形成了日益膨脹的“房地產(chǎn)泡沫”。

(四)供求關(guān)系帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的住房政策是鼓勵(lì)中低收入家庭購(gòu)買住房,逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場(chǎng)現(xiàn)狀,根據(jù)供需原理,供不應(yīng)求必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)急劇上漲,緊隨其后的就是房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪的開發(fā)熱潮,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)持續(xù)漲勢(shì)的預(yù)期。在這樣一個(gè)過(guò)程中,很多消費(fèi)者試圖通過(guò)買房再賣房來(lái)進(jìn)行以獲取高額利潤(rùn)。這些因素的存在都為房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的提升帶來(lái)隱患,同時(shí),個(gè)人住房貸款的增加也進(jìn)一步提高了銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例,進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮和泡沫化。

三、建議

(一)商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

首先,完善銀行自身監(jiān)管機(jī)制。加強(qiáng)銀行信貸人員的專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn),提高專業(yè)人員的道德素養(yǎng),避免為個(gè)人利益而損害國(guó)家和集體的利益;其次,加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的管理。不僅要控制資金供給量還要避免信貸過(guò)于集中。

(二)建立多元化的融資渠道

改變房地產(chǎn)融資單一集中于銀行的局面, 制定各種政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種方式進(jìn)行融資。鼓勵(lì)實(shí)力強(qiáng)信譽(yù)好的房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債券,吸引社會(huì)閑散資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資,吸引信托基金、海外基金等投資房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí),在逐步完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng),并加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

(三)政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于國(guó)家政治和經(jīng)濟(jì)都具有重要的作用,因此政府必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng),保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析,提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性,實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度,及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào),果斷采取相應(yīng)措施,對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo),加大監(jiān)管力度。

(四)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè),完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

通過(guò)立法對(duì)房地產(chǎn)金融所涉及的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范,明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)。確定房地產(chǎn)金融的法律地位,同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展,有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn):

[1]鞠海峰,李樂(lè),劉琦.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)理論評(píng)述[J].青年科學(xué),2009,(11).

[2]周星.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法選擇探究[J].科技創(chuàng)業(yè),2009,(11).

[3]沈艷兵.金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析[J].消費(fèi)導(dǎo)刊,2009,(1).

篇5

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對(duì)具體的開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類型,而是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中,為了獲取良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有不同的影響,表1從多方面對(duì)物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過(guò)程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價(jià)值在長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時(shí)完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場(chǎng)價(jià)格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過(guò)租賃合同獲得中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中遇到資金短缺等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過(guò)出售已持有的物業(yè)來(lái)解決流動(dòng)性問(wèn)題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更小。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn);在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級(jí)市場(chǎng)中的租金風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動(dòng)性,因此前者將面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來(lái)提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價(jià)值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場(chǎng)也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢(shì)。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過(guò)去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬(wàn)元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡(jiǎn)稱“新地”)。“新地”看好香港和內(nèi)地的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場(chǎng)需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來(lái),“新地”一直高居香港股票市場(chǎng)“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無(wú)霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過(guò)對(duì)1988年到2004年公司年報(bào)數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來(lái)其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

分析一:物業(yè)銷售與物業(yè)租賃收益模式的結(jié)構(gòu)變化據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,“新地”總資產(chǎn)(按照建筑面積計(jì)算)中,已租賃物業(yè)比率呈快速上升的趨勢(shì),從1988年的22.3%增長(zhǎng)至2004年的47.9%,基本與在建物業(yè)(包括“待銷售物業(yè)”和“待租賃物業(yè)”兩部分)持平。這表明香港房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期以后,“新地”明顯轉(zhuǎn)變了其發(fā)展初期以物業(yè)銷售為主的收益模式,選擇物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷售物業(yè)”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩(wěn)定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%。“待投資物業(yè)”基本經(jīng)歷了相反的變動(dòng)趨勢(shì),即從1990年大幅度下降后,在整個(gè)90年代穩(wěn)定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的上升階段,物業(yè)價(jià)格指數(shù)超過(guò)租金指數(shù)大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)都達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。亞洲金融危機(jī)發(fā)生后,香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了周期循環(huán)的下降階段,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)快速下跌?！靶碌亍痹谥芷谘h(huán)的上升階段,積極的削減“待租賃物業(yè)”的比率,將更多的資金周轉(zhuǎn)用于“待銷售物業(yè)”,因而在房地產(chǎn)價(jià)格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進(jìn)入周期循環(huán)的下降階段后,“新地”則在收益模式上進(jìn)行了靈活的調(diào)整,通過(guò)將部分“待銷售物業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按赓U物業(yè)”以及尋找更多的物業(yè)租賃投資機(jī)會(huì),從而在價(jià)格大幅度下降時(shí)避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業(yè)和已租賃物業(yè)的類型結(jié)構(gòu)“新地”在建物業(yè)和已租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型所占的比率情況(按照建筑面積計(jì)算),圖略。在建物業(yè)以住宅為主,工商綜合的結(jié)構(gòu)變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業(yè)類型則相對(duì)保持穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)在所有的物業(yè)類型中占據(jù)了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長(zhǎng)至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內(nèi)。由此可見,雖然“已租賃物業(yè)”的總量在總資產(chǎn)中保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但是其物業(yè)類型的構(gòu)成卻保持了相對(duì)的均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。

分析三:收益穩(wěn)定性分析據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,自1988年以來(lái),“新地”的租賃收入呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),并于1998年達(dá)到最大。雖然1998年后,租賃物業(yè)的面積仍在不斷增長(zhǎng),但由于亞洲金融危機(jī)后租金大幅下調(diào),所以總租金收入也略微下調(diào)。與租賃收入的大幅增長(zhǎng)和緩慢下調(diào)相比,這一期間的銷售收入則經(jīng)歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動(dòng)過(guò)程。1998年,銷售收入達(dá)到歷史最高點(diǎn)后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發(fā)生亞洲金融危機(jī)以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進(jìn)一步計(jì)算表明,考查期內(nèi)“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標(biāo)準(zhǔn)方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業(yè)租賃收益模式所帶來(lái)的租賃收入彌補(bǔ)了銷售收入強(qiáng)烈波動(dòng)給公司總收益帶來(lái)的巨大不確定性,物業(yè)租賃收益模式有效的穩(wěn)定了“新地”的總收益,降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

案例分析小結(jié)

案例分析表明,“新地”在過(guò)去近20年中,投資策略和經(jīng)營(yíng)績(jī)效有四個(gè)顯著特點(diǎn):第一,物業(yè)租賃在總資產(chǎn)中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變;第二,租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型的結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,商業(yè)物業(yè)、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整銷售和租賃物業(yè)比率,“新地”適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的變化;第四,在混合型收益模式下,穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入減小了公司總收益的波動(dòng)性,提高了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效、降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述,對(duì)于“新地”這個(gè)曾以“貨如輪轉(zhuǎn)”為經(jīng)營(yíng)理念的公司,在不斷發(fā)展的過(guò)程中,其收益模式經(jīng)歷了由單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的演進(jìn)是造成企業(yè)收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期后,商業(yè)地產(chǎn)的興起、增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過(guò)渡、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的成熟、房地產(chǎn)周期循環(huán)等特征的出現(xiàn)要求企業(yè)能夠更為快捷的適應(yīng)市場(chǎng)的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為如下四點(diǎn):

在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和租金的變化,調(diào)整物業(yè)銷售和物業(yè)租賃比率,提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)靈活性,公司總體的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低。

企業(yè)享有部分物業(yè)的所有權(quán),因此在成熟的房地產(chǎn)金融條件下,企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng),即保證了資金周轉(zhuǎn)的速度,又可以控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

增強(qiáng)了企業(yè)收益的穩(wěn)定性,改善了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

為企業(yè)預(yù)留了創(chuàng)造品牌價(jià)值的機(jī)會(huì)。

香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明,只有在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式,企業(yè)才能更好的適應(yīng)產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展期的要求。為此,筆者認(rèn)為內(nèi)地企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)即將面臨的收益模式選擇問(wèn)題。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成熟發(fā)展期到來(lái)之前,適當(dāng)增加物業(yè)租賃的比率,并逐步過(guò)渡到混合型收益模式。其次,對(duì)于商業(yè)物業(yè)、寫字樓等需要產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)類型,也要堅(jiān)定的選擇物業(yè)租賃收益模式。再次,在成熟發(fā)展期的房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)應(yīng)靈活的改變投資策略,從而最大限度的發(fā)揮混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)。總而言之,本文的結(jié)論表明,雖然物業(yè)銷售和物業(yè)租賃收益模式各具優(yōu)勢(shì),然而混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面所具有的優(yōu)勢(shì),使其成為尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

參考文獻(xiàn):

篇6

關(guān)鍵詞：住房公積金 貸款 信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

中圖分類號(hào)：F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）25-0072-05

常州市住房公積金管理中心房源管理采取的是貸款項(xiàng)目在辦妥貸款抵押之前由開發(fā)企業(yè)提供期間擔(dān)保的模式。這種模式存在著開發(fā)企業(yè)無(wú)力建成項(xiàng)目導(dǎo)致貸款抵押無(wú)法落實(shí)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。我們?nèi)绻麑㈤_發(fā)企業(yè)的期間擔(dān)保責(zé)任看做是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)住房公積金管理中心的或有負(fù)債，那么從住房公積金貸款的政策性住房貸款性質(zhì)出發(fā)，基于降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的考慮，很有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，把好房源準(zhǔn)入關(guān)，切實(shí)控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。

一、信用風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)管理

1.信用風(fēng)險(xiǎn)的含義與特點(diǎn)?，F(xiàn)在普遍接受的信用風(fēng)險(xiǎn)定義是：信用風(fēng)險(xiǎn)包括由于借款人的信用評(píng)級(jí)的變動(dòng)和履約能力的變化導(dǎo)致其債務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)而引起的損失的可能性。因此，信用風(fēng)險(xiǎn)的大小主要取決于交易對(duì)手的財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn)狀況。信用風(fēng)險(xiǎn)是非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。雖然市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)能通過(guò)信用風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出來(lái)，但是房地產(chǎn)企業(yè)的還款能力主要取決于與企業(yè)相關(guān)的非系統(tǒng)性因素，如財(cái)政能力、盈利能力、發(fā)展能力、償債能力、創(chuàng)新能力及相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售情況等非系統(tǒng)性因素。

2.信用風(fēng)險(xiǎn)管理。信用風(fēng)險(xiǎn)管理的基本含義是對(duì)于消費(fèi)者個(gè)人的信用和企業(yè)的資信狀況進(jìn)行管理，管理的內(nèi)容主要包括征信和信用評(píng)級(jí)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟發(fā)達(dá)的征信國(guó)家，信用管理的側(cè)重點(diǎn)在于對(duì)消費(fèi)者個(gè)人進(jìn)行信用管理，而在廣大發(fā)展中國(guó)家，信用管理更側(cè)重進(jìn)行企業(yè)信用管理。

二、住房公積金貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入的開發(fā)企業(yè)信用管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)需要大量資金、較高技術(shù)水平的高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。項(xiàng)目開發(fā)需要一個(gè)有較長(zhǎng)周期，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過(guò)程中太多的不確定因素，構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房公積金貸款房源準(zhǔn)入中需要對(duì)開發(fā)企業(yè)直接和潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析與管理，對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與規(guī)避。

（一）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

1.選擇開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型。目前常州市住房公積金貸款房源項(xiàng)目準(zhǔn)入中的開發(fā)企業(yè)資信評(píng)估雖然也采用了定量分析的形式，但是實(shí)際上還是主要停留在傳統(tǒng)的定性分析上，以對(duì)借款人報(bào)表中反映出的各種財(cái)務(wù)比率等情況的定性分析為主，主觀隨意性較大，存在一定的缺陷。我們考慮結(jié)合現(xiàn)代信用風(fēng)險(xiǎn)模型，選取成熟的評(píng)價(jià)體系，借鑒商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，建立適應(yīng)住房公積金貸款房源管理的開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型。在分析比較了傳統(tǒng)的判別分析統(tǒng)計(jì)方法、Logistic回歸、基于現(xiàn)代計(jì)算技術(shù)與人工智能的專家系統(tǒng)、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法、Credit Metrics模型、KMV模型等之后我們考慮選擇Logistic回歸非線性模型。主要是考慮兩個(gè)因素：第一，Logistic回歸非線性模型能很好地解決非線性的問(wèn)題，有較高的準(zhǔn)確度，是學(xué)術(shù)界視為主流的方法，相對(duì)比較成熟；第二，Logistic模型對(duì)于變量的分布沒(méi)有具體要求，適用范圍更廣，直觀明了。2.構(gòu)建開發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系。根據(jù)“全面、真實(shí)、科學(xué)、公正、實(shí)用”的五項(xiàng)原則，借鑒商業(yè)銀行信用評(píng)級(jí)指標(biāo)體系，建立新的住房公積金貸款房源管理的房地產(chǎn)客戶信用評(píng)級(jí)指標(biāo)體系，具體（見表1）：

表1

（二）Logistic回歸模型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)價(jià)

1.數(shù)據(jù)的選取及處理。選取上市的33家房地產(chǎn)公司截至2010年12月31日的財(cái)務(wù)及其他數(shù)據(jù)指標(biāo)，其中上市的公司中有5家ST股票，1家*ST股票。

因?yàn)椴煌笜?biāo)量綱、經(jīng)濟(jì)意義、表現(xiàn)形式的不同，不具有可比性，無(wú)法相互直接比較，所以，首先對(duì)各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化處理：一是對(duì)定量指標(biāo)的處理。定量指標(biāo)的處理又分兩種，第一種是對(duì)于有公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的，將企業(yè)相應(yīng)指標(biāo)與公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的比值作為無(wú)量綱化值；第二種是無(wú)公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的，將企業(yè)相應(yīng)指標(biāo)以行業(yè)平均值作為基值，各企業(yè)具體指標(biāo)與相應(yīng)的行業(yè)基值的比值數(shù)作為無(wú)量綱化值；二是對(duì)于定性指標(biāo)的處理。首先確定一個(gè)適度值xi，即該數(shù)值為這個(gè)適度指標(biāo)的“最佳點(diǎn)”，然后將指標(biāo)進(jìn)行正向化處理，處理后的數(shù)據(jù)按正向指標(biāo)進(jìn)行處理。

具體來(lái)說(shuō)：

流動(dòng)比率：2為標(biāo)準(zhǔn)值；速動(dòng)比率：1為標(biāo)準(zhǔn)值。分別取企業(yè)相應(yīng)值與標(biāo)準(zhǔn)值的比值作為無(wú)量綱化值。

總資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售凈利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、注冊(cè)資本以行業(yè)平均值作為基值，分別取企業(yè)相應(yīng)值與基值的比值作為無(wú)量綱化值。

公司行業(yè)地位和開發(fā)資質(zhì)等級(jí)賦值。上市公司非ST類，注冊(cè)資本低于10億元的賦值0.5分，注冊(cè)資本高于10億元的賦值0.6分，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)賦值0.8分。上市公司ST類賦值0.2分，上市公司*ST類賦值0.1分。一級(jí)開發(fā)資質(zhì)賦值0.8分，二級(jí)開發(fā)資質(zhì)賦值0.5分，三級(jí)開發(fā)資質(zhì)賦值0.2分。

2.Logistic模型的基本原理。Losistic回歸在統(tǒng)計(jì)學(xué)方法中的被認(rèn)為是預(yù)測(cè)精度為理想的模型，而且對(duì)數(shù)據(jù)與假設(shè)條件要求很少，能處理定性指標(biāo)，同時(shí)，Logistic回歸的穩(wěn)健性比較好，能適用于不同的檢驗(yàn)樣本，此外，Logistic回歸可以對(duì)違約概率與特征變量之間的關(guān)系進(jìn)行定量分析，能分辨出哪些變量與企業(yè)的信用程度有密切的關(guān)系。

本文將是否獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住房公積金貸款準(zhǔn)入y與指標(biāo)變量x，之間通過(guò)p，（給定x，條件下y=1的概率）發(fā)生關(guān)系。該模型可表示為f（x）=ln[pi/（1-pi）]，建立回歸模型方程為：

ln[pi/（1-pi）]＝β0+β1x1+β2x2+…+βnxn

給定一組房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樣本{（xi，yi）}ni=1，其中xi是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指標(biāo)變量，yi∈[0，1]是一個(gè)二分類的屬性變量，（yi=0表示第i個(gè)企業(yè)不能獲得住房公積金貸款準(zhǔn)入資格，yi=1表示第i個(gè)企業(yè)獲得住房公積金貸款準(zhǔn)入資格），使用Logistic回歸模型可以用來(lái)判斷一個(gè)企業(yè)是否可以獲得住房公積金貸款準(zhǔn)入資格，公式如下：

p（y=1|x）=■

其中，x為m維向量，β為維待求的系數(shù)。由于其非線性模型，無(wú)法用最小二乘法求解，因此可以通過(guò)極大似然估計(jì)法進(jìn)行求解：

設(shè)從總體中隨機(jī)抽取n個(gè)案例作為樣本，分別表示為y1，y2……yn，設(shè)pi=p（yi=1|x），在給定的xi條件下，yi=1的概率。同理可得，yi=0的概率可表示為：p（yi）=pyii（1-pi）1-yi

其中，yi=1或yi=0 （i=1，2…n）。因?yàn)楦黜?xiàng)觀測(cè)相互獨(dú)立，其充分必要條件就是其聯(lián)合概率分布，設(shè)L（θ）為等于各邊界分布的乘積：

L（θ）=■pyii（1-pi）1-yi

L（θ）為n個(gè)觀測(cè)值的似然函數(shù)。對(duì)于確定的標(biāo)本值yi （i=1，

2…n）來(lái)說(shuō)，它是β0和βi （i=1，2…n）的函數(shù)，即Pi=■。我們的目的是求出得參數(shù)的估計(jì)量，且應(yīng)使L（θ）最大，因?yàn)槭筁（θ）最大化非常困難，所以我們選擇使ln[L（θ）]最大，因?yàn)閘n[L（θ）]和L（θ）是單調(diào)函數(shù)，當(dāng)ln[L（θ）]取最大值時(shí)，L（θ）也同時(shí)取到最大值，根據(jù)Logistic函數(shù)，可以得到如下公式：

Pi=P（yi=1|xi）■

ln[L（θ）]=ln[■pyii（1-pi）1-yi]

=■[yiln（pi）+（1-yi）ln（1-pi）]

=■[yiln（■）+ln（1-pi）]

代入公式可以得到：

■[yi（β0+■βixi）+ln（1-■）

=■[yi（β0+■βixi）-ln（1+eβ0+β1x1+βmxim）]（1）

公式（1）稱為似然對(duì)數(shù)函數(shù)。為了求得系數(shù)，且使L（θ）最大，分別對(duì)βi（i=0，1…m）求偏導(dǎo)數(shù)，并令其為零，得到如下公式：

■=■（yi-■）=0（2）

■=■（yi-■）xij=0 （j=1，2...m）（3）公式（2）與（3）得出的βi為極大似然估計(jì)，而相應(yīng)的條件概率估計(jì)值為pi，這個(gè)值是指在給定的xi的條件下yi=1的概率估計(jì)值，其代表了Logistic回歸模型的擬合值或預(yù)測(cè)值。

3.Logistic模型的應(yīng)用。采用軟件SPSS16.0forwindows對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，經(jīng)過(guò)對(duì)變量篩選方法的逐個(gè)實(shí)驗(yàn)，使用多元逐步回歸分析（stePwise）得到的篩選效果較為滿意，因此選擇該方法對(duì)Logistic回歸模型進(jìn)行變量篩選。

從模型整體檢驗(yàn)表中可以看出，R為判定系數(shù)，它是回歸方程擬合優(yōu)度的一個(gè)度量，在多元回歸模型中，判定系數(shù)R方為解釋平方和ESS與總平方和TSS的比值，即：

R2=■=1-■

Adjusted R Square 為調(diào)整判定系數(shù)R2=1-■，式中，k為包括截距項(xiàng)在內(nèi)的模型中的參數(shù)個(gè)數(shù)。所謂調(diào)整，就是指R2的計(jì)算式中的■e2i和■（Yi-■）2都用它們的自由度（n-k）和（n-1）去除。Std.Error of the Estimate為估計(jì)值的標(biāo)準(zhǔn)差，估計(jì)值的標(biāo)準(zhǔn)差越小，估計(jì)值代表的線性就越大，相關(guān)點(diǎn)的離散程度就越大。判定系數(shù)與調(diào)整判定系數(shù)越高說(shuō)明模型的擬合程度越好。從表2可以看出，經(jīng)過(guò)四步擬合樣本的判定系數(shù)為0.807，調(diào)整后的判定系數(shù)也為0.780，說(shuō)明該模型有較好的整體擬合性，已經(jīng)達(dá)到了模型建立的要求。通過(guò)上面的計(jì)算和SPSS分析我們可以得到檢驗(yàn)樣本的回歸模型方程的表達(dá)式為：

ln（■）=0.279+0.017X2+0.102X4-0.045X6+0.804X7

從最終回歸模型的回歸系數(shù)可以看出，銷售凈利潤(rùn)率、流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、公司行業(yè)地位這四項(xiàng)指標(biāo)在一定程度上反映出企業(yè)的還款能力及信用程度，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是否可以獲得住房公積金貸款準(zhǔn)入資格有較大影響。

（三）案例分析

常州市某家房地產(chǎn)企業(yè)具有暫二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊(cè)資本金5 000萬(wàn)元。其開發(fā)一樓盤項(xiàng)目，向住房公積金管理中心提交了貸款房源準(zhǔn)入審批材料。根據(jù)實(shí)地查看和資料分析，對(duì)該企業(yè)我們做出如下信用評(píng)估：

1.數(shù)據(jù)提取。根據(jù)該企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，其銷售凈利潤(rùn)率為0；流動(dòng)比率為1.26，經(jīng)無(wú)綱量量化處理取值0.70；資產(chǎn)負(fù)債率78.36%，經(jīng)無(wú)綱量量化處理取值0.87；考慮該公司為非上市公司，且根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、股東變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和關(guān)聯(lián)人風(fēng)險(xiǎn)，有不能按期交付和資金斷裂的可能，商業(yè)銀行紛紛停止對(duì)其提供期房按揭貸款，也沒(méi)有商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)向該公司提供項(xiàng)目開發(fā)貸款，因此就該公司行業(yè)地位賦值0.1。

2.評(píng)價(jià)結(jié)果。將上述值代入Logistic回歸模型，得值為0.41，因此做出不批準(zhǔn)該項(xiàng)目辦理住房公積金貸款房源準(zhǔn)入的決定。實(shí)踐證明這樣的決定是正確的，避免了住房公積金貸款的損失。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹道勝，何明升.商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)模型的比較及其借鑒[J].金融研究，2006，(10).

[2]王宗軍.基于層次分析法的企業(yè)信用評(píng)價(jià)方法研究[J].華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，(3).

[3]傅強(qiáng)，李永濤.基于Logistic模型的上市公司信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2005，(9).

[4]楊軍.銀行信用風(fēng)險(xiǎn)――理論、模型和實(shí)證分析[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2004：23-28.

篇7

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；內(nèi)部審計(jì)

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的價(jià)值

當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變使得經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特別是資金風(fēng)險(xiǎn)變得越來(lái)越大，對(duì)其資金風(fēng)險(xiǎn)管理的能力要求越來(lái)越高。在企業(yè)的資金管理過(guò)程中，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是重要的環(huán)節(jié)之一，是及時(shí)發(fā)現(xiàn)其資金風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及采取相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施的重要基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極改進(jìn)自身的內(nèi)部審計(jì)方式和措施，引入全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念，全面提升企業(yè)的資金管理能力，提升審計(jì)效果，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀

(一)制度方面

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代管理理念的雙重作用下，內(nèi)部審計(jì)已經(jīng)成為眾多企業(yè)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制和管理的標(biāo)準(zhǔn)手段之一。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，內(nèi)部審計(jì)的重要性不言而喻，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和管理層都深知這一點(diǎn)，因此在內(nèi)部審計(jì)制度建設(shè)方面的動(dòng)作比較頻繁。但是，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，都或多或少的存在著一些問(wèn)題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是制度本身的合理性和科學(xué)性；另外一方面是制度對(duì)于企業(yè)本身的適應(yīng)程度。對(duì)于制度本身的合理性和科學(xué)性，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身知識(shí)水平、技能以及經(jīng)驗(yàn)的限制，在制度設(shè)計(jì)的合理性和科學(xué)性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計(jì)和事后監(jiān)督評(píng)價(jià)，制度的更新頻次較低，導(dǎo)致制度的設(shè)計(jì)逐漸落后等等方面。對(duì)于制度對(duì)企業(yè)自身情況的適應(yīng)程度方面。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)的時(shí)候，或多或少會(huì)對(duì)先進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)制度和方式進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會(huì)導(dǎo)致其脫離企業(yè)自身的實(shí)際情況，形成沒(méi)有實(shí)際效果和實(shí)踐意義的“空制度”。

(二)人才方面

良好的人才資源和儲(chǔ)備是科學(xué)的制度建立的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在制度建立的過(guò)程中，通常受到人才技術(shù)的限制?？傮w來(lái)看，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才問(wèn)題主要集中在質(zhì)量上面。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，導(dǎo)致企業(yè)在面臨新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)需要及時(shí)的調(diào)整相關(guān)的管理方式和策略，同時(shí)，隨著管理本身的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的管理理念及方式也在不斷的更新和進(jìn)步，這幾點(diǎn)要求企業(yè)的內(nèi)部管理人才就需要具備較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力以及持續(xù)不斷學(xué)習(xí)的意識(shí)，只有這樣，才能使自己企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)和人才所帶來(lái)的知識(shí)和技能不會(huì)落后，也就從基礎(chǔ)上防治制度和執(zhí)行方面的不科學(xué)合理以及脫離實(shí)際。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)就存在著一定的落后的問(wèn)題，一方面是企業(yè)的人才更迭機(jī)制不足，另一方面也是人才自身的惰于學(xué)習(xí)，以至?xí)?dǎo)致并使得在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和管理目標(biāo)變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才顯得較為落后和能力不足。

(三)激勵(lì)和控制方面

在激勵(lì)和控制方面，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度切實(shí)落地的過(guò)程，是內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮其應(yīng)有效果的過(guò)程。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜度和周期交錯(cuò)度較高，其建造的設(shè)計(jì)、材料等價(jià)格具有一定的隱蔽性，內(nèi)部審計(jì)結(jié)果可能涉及相關(guān)人員利益等，這就給內(nèi)部審計(jì)增加了很大的難度，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待提升內(nèi)部審計(jì)能力的重要原因。總體來(lái)看，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)的執(zhí)行和監(jiān)督方面，有一些流程化的東西，發(fā)揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實(shí)質(zhì)”的現(xiàn)象。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的地域跨度大、信息不流暢的問(wèn)題沒(méi)有著手解決，對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒(méi)有提前預(yù)判，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)流于形式，達(dá)不到預(yù)期的效果。

三、案例淺析

作為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)——恒大地產(chǎn)，其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中顯示出來(lái)的前瞻性和穩(wěn)定性是毋庸置疑，其在內(nèi)部審計(jì)完善和優(yōu)化方面也必然有值得借鑒和學(xué)習(xí)的地方。在今年的年度工作會(huì)議上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印先生發(fā)表講話，其在談到2017年的重點(diǎn)工作時(shí)，就以單列的形式強(qiáng)調(diào)了內(nèi)部監(jiān)管和約束機(jī)制的建立，而在內(nèi)部監(jiān)管和約束中，內(nèi)部審計(jì)就是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。由此可見，盡管恒大集團(tuán)擁有很強(qiáng)的資金管理能力以及內(nèi)部控制能力，但是仍然將以內(nèi)部審計(jì)作為重要環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制和約束作為工作重點(diǎn)。具體來(lái)看，恒大集團(tuán)今年在內(nèi)部審計(jì)方面的工作主要由以下幾個(gè)方面。一是加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門自身的建設(shè)，這包括制度建設(shè)、流程建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)等等；二是加強(qiáng)巡視和專項(xiàng)檢查力度，最后是強(qiáng)調(diào)相關(guān)人員要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，打鐵必須要自身硬。從恒大集團(tuán)的相關(guān)措施來(lái)看，對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作的完善和健全，主要從制度完善，強(qiáng)力執(zhí)行和人才學(xué)習(xí)等方面進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)也可根據(jù)自身情況，借鑒和學(xué)習(xí)其適合自己的地方，提升企業(yè)內(nèi)部審計(jì)能力。

四、基于風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)措施

(一)制度方面

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度科學(xué)合理性以及切合實(shí)際兩方面的不足，企業(yè)應(yīng)該著力從制度入手，建立和不斷完善內(nèi)部審計(jì)制度和流程，提供通暢的運(yùn)行通道和流程。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極把握當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的管理目標(biāo)和方向，在國(guó)家抑制房地產(chǎn)泡沫的大背景下積極加強(qiáng)自身內(nèi)部控制，提升管理水平。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和具有良好關(guān)系的兄弟企業(yè)建立起良好的合作關(guān)系，相互探討和研究關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行工作，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的具體情況，遵循自身企業(yè)發(fā)展規(guī)律，因時(shí)因地制宜，建立起本地化的內(nèi)部審計(jì)制度。另一方面，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過(guò)程中的資金信息隱蔽性，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責(zé)任制，使得相關(guān)的審計(jì)工作能夠在“可查”的基礎(chǔ)上進(jìn)行，提升內(nèi)部審計(jì)的效率和效果。

(二)人才方面

“打鐵要自身硬”，這是恒大集團(tuán)內(nèi)部控制管理針對(duì)人才培養(yǎng)和優(yōu)化方面給我們的重要啟示。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作由于行業(yè)特性，顯得較為復(fù)雜和多變，一方面需要扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)技能，另一方面也需要豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在人才引進(jìn)方面做好工作外，還要加強(qiáng)內(nèi)部的學(xué)習(xí)、交流和培訓(xùn)，營(yíng)造進(jìn)步氛圍，打造相關(guān)的學(xué)習(xí)體系，保持人才結(jié)構(gòu)和人才知識(shí)的新鮮度。一方面企業(yè)可以與本地高校相關(guān)學(xué)院建立良好的溝通交流機(jī)制，做好人才和知識(shí)儲(chǔ)備；另一方面，企業(yè)可以與關(guān)系良好的企業(yè)建立合作關(guān)系，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同培養(yǎng)內(nèi)部審計(jì)人才，達(dá)到內(nèi)部審計(jì)能力提升的共贏。

(三)激勵(lì)和控制方面

在激勵(lì)和控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極踐行相應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)制度，并且在實(shí)踐中不斷的總結(jié)和摸索，逐步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制制度。具體來(lái)講，一方面企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的執(zhí)行和時(shí)間流程，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任制下放，環(huán)環(huán)相扣，做好監(jiān)督和審查，獎(jiǎng)懲并舉，做好激勵(lì)工作；另一方面，企業(yè)要結(jié)合人才方面的措施，著力提升執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)水平，增強(qiáng)執(zhí)行和實(shí)踐的效果以及反饋能力，為后期的總結(jié)和優(yōu)化奠定良好的基礎(chǔ)。

五、練好內(nèi)功任重道遠(yuǎn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)深入發(fā)展的今天，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式發(fā)生著較大的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調(diào)控，各家房地產(chǎn)企業(yè)需要審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)自身的具體情況積極適應(yīng)這樣的大情勢(shì)、大背景，在做好外部轉(zhuǎn)變的同時(shí)積極進(jìn)行內(nèi)部管理的優(yōu)化和完善，進(jìn)一步練好內(nèi)功。內(nèi)部審計(jì)工作是企業(yè)內(nèi)部管理重要的一環(huán)，總體來(lái)講，企業(yè)應(yīng)該立足內(nèi)部審計(jì)制度的建立和優(yōu)化，逐步探索和研究相關(guān)課題，為后續(xù)的制度完善提供理論和經(jīng)驗(yàn)支撐。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該做好人才方面的優(yōu)化，在做好人才引進(jìn)的同時(shí)逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)體系，達(dá)到企業(yè)的長(zhǎng)期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略的并行和融合，促進(jìn)人才資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)應(yīng)該做好后續(xù)的執(zhí)行和監(jiān)督工作，以期達(dá)到總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和激勵(lì)執(zhí)行的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展進(jìn)一步練好內(nèi)功作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，這是一項(xiàng)十分重要的任務(wù)，我們要不懈的努力，任重而道遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王玉寶.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理[J].中國(guó)商論，2015(17).

[2]秦霖.基于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)控制理論研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2015(14).

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理；項(xiàng)目管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是研究房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)的一門管理學(xué)科，各經(jīng)濟(jì)單位在風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)所致后果，以期達(dá)到以最少的成本獲得最大安全保障的目標(biāo)。在決策時(shí)，能否達(dá)到上述期望目標(biāo)，不僅取決于決策前的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)是否全面正確，還取決于在實(shí)施控制方案過(guò)程中能否進(jìn)行正確的效果評(píng)價(jià)，對(duì)控制方案不斷修改，使其更加切合實(shí)際。這表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，管理者必須根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)新風(fēng)險(xiǎn)，修改管理方案，這樣才能達(dá)到以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的目標(biāo)。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理一般包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)控制等四個(gè)階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。

（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，才能有的放矢地針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，使風(fēng)險(xiǎn)管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰苑诸悾鹨环治龈黠L(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根源。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者應(yīng)盡可能包括項(xiàng)目隊(duì)伍、風(fēng)險(xiǎn)管理小組、來(lái)自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)方以及外界專家等。另外，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并非一蹴而就的事情，應(yīng)當(dāng)自始至終反復(fù)進(jìn)行。

（2）風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)定性分析與風(fēng)險(xiǎn)定量分析，風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其后果的嚴(yán)重性，并按照風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)可能的影響進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排序，以明確特定風(fēng)險(xiǎn)的重要程度從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制訂，并幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員修正計(jì)劃中出現(xiàn)的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定量分析則是量化風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用和效益分析。不僅量化分析每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的概率及其對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)造成的后果，而且也分析項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)的程度。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，包括分析風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能程度、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)預(yù)期利潤(rùn)的影響程度，使項(xiàng)目可行性研究建立在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，選擇可靠性好、風(fēng)險(xiǎn)隱患少、風(fēng)險(xiǎn)程度低的項(xiàng)目管理方案。

（3）針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分析的結(jié)果，為提升實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會(huì)，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)的威脅，必須制訂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須與風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度、成功實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的費(fèi)用有效性、項(xiàng)目成功的時(shí)間性與現(xiàn)實(shí)性相適應(yīng)，同時(shí)也必須得到所有項(xiàng)目利益相關(guān)方的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，項(xiàng)目管理者就應(yīng)該緊密結(jié)合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管政策，在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定周密的產(chǎn)品方案和營(yíng)銷策略，圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌資金安排，使整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施有條不紊，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期目的。

（4）跟蹤已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)視殘余風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)減輕的效果是項(xiàng)目控制的主要任務(wù)。完善的控制體系和有效的實(shí)施，是防范風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的可靠保證，同時(shí)也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來(lái)，對(duì)減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用極其顯著。一個(gè)好的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。

在以上四個(gè)階段中，項(xiàng)目管理者只有充分了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，對(duì)“易發(fā)險(xiǎn)情”進(jìn)行認(rèn)真的分析和預(yù)測(cè)，并根據(jù)自身實(shí)力估算投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，綜合權(quán)衡房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)，制定各種風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)小而收益高的目的，才是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的真正目的所在。下面結(jié)合該項(xiàng)目的案例，運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論來(lái)具體分析該項(xiàng)目開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)生根源，對(duì)重要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)和評(píng)價(jià)，同時(shí)提出較為詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

2、工程實(shí)例：

我公司開發(fā)建設(shè)的湖州項(xiàng)目總建筑面積約45萬(wàn)m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)不同建筑群體的統(tǒng)一性和完整性，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既要能滿足該建筑物的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協(xié)調(diào)。從規(guī)劃布局上看，項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代感與自然文化氣息的結(jié)合，建筑互相圍合、各組團(tuán)間貫穿公共綠地，即統(tǒng)一又形成每個(gè)單一的整體，構(gòu)成氣勢(shì)非凡的空間效果。

2.1 項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

在投資決策階段，從各項(xiàng)政策方面來(lái)看，本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)；從社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面來(lái)看，由于國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的良好，風(fēng)險(xiǎn)因素也較少。但是由于國(guó)家相關(guān)部門對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)土地交易方面的各項(xiàng)文件，嚴(yán)格的土地政策使該項(xiàng)目在土地獲取方面面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

在土地的獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金和融資是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，許多開發(fā)商利用貸款進(jìn)行滾動(dòng)操作，然后將樓盤以個(gè)人按揭貸款進(jìn)行銷售，最終將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到金融機(jī)構(gòu)身上。由于房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)在脆弱性和資產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)性，使得該項(xiàng)目也不可避免地具有籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)。

在建設(shè)階段，該項(xiàng)目也將面臨著招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包合同風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)及施工索賠風(fēng)險(xiǎn)等，但只要施工單位與開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)具有良好的口碑和品牌效應(yīng)，因此項(xiàng)目在招標(biāo)模式、承包方式以及承包合同方面的風(fēng)險(xiǎn)因素也可控制在較小范圍。

在租售階段，該項(xiàng)目采用預(yù)售方式，在住宅具有穩(wěn)定需求的市場(chǎng)條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素較少。租售合同風(fēng)險(xiǎn)方面，重要的是銷售價(jià)格定位，準(zhǔn)確合理的銷售價(jià)格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。

2.2 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.2.1 項(xiàng)目投資階段風(fēng)險(xiǎn)的敏感性分析

通過(guò)對(duì)與利潤(rùn)有關(guān)的建安工程費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、綜合配套費(fèi)用、住宅售價(jià)等敏感因素進(jìn)行單變量敏感性分析。列出住宅售價(jià)因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、配套費(fèi)用相對(duì)固定的情況下，住宅售價(jià)因素對(duì)利潤(rùn)的影響比較關(guān)鍵，總結(jié)以上幾個(gè)因素的變化與成本利潤(rùn)的關(guān)系，是正、負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

2.2.2 項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目在土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是融資風(fēng)險(xiǎn)，而該項(xiàng)目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）項(xiàng)目土地獲取階段籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)自留，明確不應(yīng)過(guò)度負(fù)債，項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)資金運(yùn)作應(yīng)有全過(guò)程通盤的考慮，留有余地并有資金補(bǔ)充應(yīng)急計(jì)劃項(xiàng)目；將短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債區(qū)別對(duì)待，盡量減少短期負(fù)債，以適應(yīng)該項(xiàng)目開發(fā)生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)；將房地產(chǎn)銷售工作提前，用收入彌補(bǔ)資金不足，減少負(fù)債，并提前盈利等。

（2）對(duì)設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)方案不合理的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)施工前施工圖審查及設(shè)計(jì)交底，建立健全會(huì)審制度；采用監(jiān)理制度，更好地規(guī)范各個(gè)單位的行為；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度等，以便對(duì)項(xiàng)目投資控制。

（3）對(duì)工期拖延的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，利用工程承包合同與工程監(jiān)理合同將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到施工單位和監(jiān)理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，在該項(xiàng)條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對(duì)工期拖延同樣負(fù)有責(zé)任。

（4）對(duì)各種安全事故風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)的控制。任何風(fēng)險(xiǎn)防范措施都是有“人”來(lái)發(fā)現(xiàn)并實(shí)施控制措施的，對(duì)該項(xiàng)目總體而言，首要的是建設(shè)一支業(yè)務(wù)優(yōu)，能力強(qiáng)、熟悉市場(chǎng)的管理隊(duì)伍。有了這樣一支隊(duì)伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。另外，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理要注意兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一是風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)的確定與分解，二是責(zé)任落實(shí)。當(dāng)然，在有效地管理規(guī)劃與控制風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還應(yīng)注意工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的執(zhí)行與反饋。這是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制效率和效果評(píng)價(jià)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力再提高的過(guò)程，檢查風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施情況，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行監(jiān)控，用實(shí)踐效果評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理決策效果。要確定在條件變化時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)處理方案，檢查是否有被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)新發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)及時(shí)提出對(duì)策。

3、結(jié)語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析研究在國(guó)外是可行性研究中一項(xiàng)不可缺少的內(nèi)容，特別是近二三十年來(lái)得到了迅速發(fā)展。要避免房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多項(xiàng)目管理者甚至各級(jí)政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作上還存在一定的盲目性和不科學(xué)性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更是缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的全面論述也比較少。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作，不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者面臨的一個(gè)重要課題，而且是房地產(chǎn)業(yè)管理和政策制定部門所必須關(guān)注的內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)：

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004.

篇9

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融穩(wěn)定

中圖分類號(hào)： F830.572文獻(xiàn)類型：A文章編號(hào)：1001-6260（2008）05-0077-08

1998年以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期，作為引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)周期的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了空前的繁榮和過(guò)熱而成為政府和百姓時(shí)下關(guān)注的焦點(diǎn)。國(guó)際金融危機(jī)的案例表明，房地產(chǎn)發(fā)展與金融存在緊密聯(lián)系，金融支持在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)也為自身的不穩(wěn)定埋下了伏筆。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在哪些問(wèn)題？這些問(wèn)題對(duì)金融穩(wěn)定產(chǎn)生怎樣的影響？本文在總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融穩(wěn)定間關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，首先建立一個(gè)分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特性、價(jià)格決定及其對(duì)金融穩(wěn)定影響的綜合理論框架。接著，文章重點(diǎn)分析新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背景下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及其對(duì)金融穩(wěn)定的影響。最后，文章提出了防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保持金融穩(wěn)定的政策建議。

一、為何房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成金融不穩(wěn)定：文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)業(yè)向來(lái)被視作獨(dú)立的行業(yè)，因而成了一個(gè)被忽略的領(lǐng)域。總結(jié)20世紀(jì)80年代以來(lái)國(guó)際金融危機(jī)的教訓(xùn)，其中最為重要的就是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為影響微觀財(cái)務(wù)績(jī)效和宏觀金融穩(wěn)定的重要因素。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)和金融穩(wěn)定影響的相關(guān)研究多了起來(lái)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相互作用的基本原理已為眾多學(xué)者和金融管理者所深諳，即房?jī)r(jià)上漲通過(guò)財(cái)富預(yù)期效應(yīng)促進(jìn)信貸擴(kuò)張，信貸擴(kuò)張通過(guò)金融加速器效應(yīng)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)攀升（Bernanke，et al，1996）。有關(guān)房地產(chǎn)對(duì)金融穩(wěn)定的影響，相關(guān)文獻(xiàn)從不同角度進(jìn)行了論述。

首先，從銀行自身的角度看。抵押物價(jià)值評(píng)估方式、風(fēng)險(xiǎn)控制模式、經(jīng)濟(jì)景氣預(yù)期和公司治理結(jié)構(gòu)等都是影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和宏觀金融穩(wěn)定的重要因素。從支持貸款的抵押物價(jià)值評(píng)估方式來(lái)看，盡管所有銀行均采取了以所購(gòu)房屋為抵押和較高抵借比（Loan To Value，LTV）的方式保障貸款的安全，但是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值非常敏感的抵押物價(jià)值評(píng)估方法會(huì)在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期產(chǎn)生信貸供給增長(zhǎng)或繁榮，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)導(dǎo)致信貸緊縮或惡化（Borio，et al，2001）。在實(shí)證方面，Tsatsaronis 等（2004）將1970年至2003年期間經(jīng)歷房地產(chǎn)周期的17個(gè)國(guó)家分為3個(gè)組，分析國(guó)家間抵押物評(píng)估方法和LTV比率大小的差異對(duì)銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露的影響后發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，考慮房?jī)r(jià)周期波動(dòng)的評(píng)估方法和采用較低LTV比率的國(guó)家，銀行風(fēng)險(xiǎn)暴露增長(zhǎng)較慢，而采取對(duì)市場(chǎng)價(jià)值敏感的評(píng)估方法和較高LTV比率的國(guó)家，銀行風(fēng)險(xiǎn)暴露增長(zhǎng)較快，從而導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)下行階段損失大量涌現(xiàn)。從貸款風(fēng)險(xiǎn)控制看，由于房地產(chǎn)價(jià)值決定于租金、貼現(xiàn)率、未來(lái)現(xiàn)金流、折舊和空置率等因素，而銀行并不掌握這些因素的信息，難以測(cè)算長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)的均衡價(jià)值或合理價(jià)值。銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估只能依賴于過(guò)去和目前的信息（稱為近視或指拇指規(guī)則），當(dāng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)時(shí)，銀行不得不承擔(dān)大量損失（Paul，et al，2001）。從銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣預(yù)期來(lái)看，在景氣循環(huán)上行階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的粘性供給與剛性需求（住房需求與投資需求）促使價(jià)格上升趨勢(shì)明顯。銀行對(duì)市場(chǎng)前景一致看好，在高額利潤(rùn)的驅(qū)使下，所有的銀行會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)暴露。景氣循環(huán)由盛轉(zhuǎn)衰時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給存量增加和需求下降促使價(jià)格下降趨勢(shì)明顯。為控制損失，銀行隨之會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)暴露（Allen，et al，2000）。從公司治理的結(jié)構(gòu)來(lái)看，銀行管理者面對(duì)股東對(duì)業(yè)績(jī)要求的壓力、職位競(jìng)爭(zhēng)的壓力和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，很難在經(jīng)濟(jì)繁榮階段減少房地產(chǎn)信貸規(guī)模，這是銀行信貸和利潤(rùn)波動(dòng)的重要原因（Kanaya，et al，2000）。

其次，從金融監(jiān)管來(lái)看。20世紀(jì)70年代以來(lái)，各國(guó)在實(shí)施金融自由化改革的同時(shí)并沒(méi)有相應(yīng)地轉(zhuǎn)變金融監(jiān)管的方式，如實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)為基礎(chǔ)的資本要求、可變費(fèi)率和部分保護(hù)的存款保險(xiǎn)體系及銀行風(fēng)險(xiǎn)集中度限制等。金融自由化與監(jiān)管的不同步惡化了銀行收益內(nèi)化和損失外化的道德風(fēng)險(xiǎn)（Bernanke，et al，1989）。因此，銀行可以基本不受限制地增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信貸。另外，由于缺乏可靠的數(shù)據(jù)、評(píng)估方法多樣化以及市場(chǎng)走勢(shì)的不可預(yù)測(cè)性，監(jiān)管者也難以設(shè)計(jì)一套有效的針對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張的早期監(jiān)測(cè)和控制指標(biāo)。在實(shí)證方面，Krugman（1998）通過(guò)對(duì)亞洲金融危機(jī)的實(shí)證考察后發(fā)現(xiàn)，不適當(dāng)?shù)慕鹑诎踩W(wǎng)是導(dǎo)致這些國(guó)家盲目增加房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露，進(jìn)而引起金融危機(jī)的主要原因。

再次，從銀行經(jīng)營(yíng)的環(huán)境來(lái)看。一是房地產(chǎn)信貸供給周期波動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)共同受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素的影響，這是影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)暴露波動(dòng)最主要的因素之一。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先于房地產(chǎn)金融走出衰退，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。隨后，房?jī)r(jià)上升和居民可支配收入增長(zhǎng)推動(dòng)了房地產(chǎn)資金供給的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)由盛轉(zhuǎn)衰時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也領(lǐng)先于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)緊縮（房?jī)r(jià)回落和空置率上升）。隨后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)緊縮。在實(shí)證方面，Paul 等（2001）通過(guò)對(duì)11個(gè)國(guó)家銀行業(yè)危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫案例的總結(jié)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌與銀行危機(jī)存在2～3年的時(shí)間間隔。二是金融產(chǎn)品創(chuàng)新也是影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。金融資產(chǎn)證券化和信托等金融資產(chǎn)形式的出現(xiàn)形成了多渠道分散金融風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，避免了風(fēng)險(xiǎn)向銀行集中。因此，銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時(shí)的謹(jǐn)慎程度下降了。Tsatsaronis 等（2004）的實(shí)證分析顯示，抵押貸款證券化程度較高的國(guó)家（美國(guó)、澳大利亞等）具有較多的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移渠道，銀行房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)速度較快。三是外來(lái)資金對(duì)本地房地產(chǎn)價(jià)格的推高以及國(guó)家間房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互傳導(dǎo)也導(dǎo)致了過(guò)度繁榮與過(guò)度衰退以及銀行信貸資金的過(guò)度需求和過(guò)度緊縮的交替（Bond，et al,2005)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響金融穩(wěn)定的一般理論分析

近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)在各國(guó)經(jīng)濟(jì)中越來(lái)越彰顯其地位之重要，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開始從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度探究房?jī)r(jià)攀升的原因，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素（Collyns，et al，2002），或者，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有決定性影響（林毅夫 等，2003）。事實(shí)上，盡管房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期并不一定同步，但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期步入上行階段后，消費(fèi)和投資的同步擴(kuò)張將必然使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入繁榮階段（IMF，2002）。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)價(jià)格上升的基本決定因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮離不開金融支持，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮也會(huì)對(duì)金融穩(wěn)定產(chǎn)生很大影響。要搞明白這一邏輯關(guān)系是如何產(chǎn)生的，需要深入研究房地產(chǎn)的特性、市場(chǎng)供求關(guān)系和所牽涉經(jīng)濟(jì)主體的行為。

從產(chǎn)品特性來(lái)講，房地產(chǎn)是具有長(zhǎng)期耐用消費(fèi)品和投資品雙重屬性的特殊產(chǎn)品；從行業(yè)特性來(lái)講，房地產(chǎn)具有建設(shè)周期較長(zhǎng)、與其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)、牽涉的經(jīng)濟(jì)主體較多、對(duì)金融支持的依賴性較大等特殊性質(zhì)；從市場(chǎng)行為來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的信息不對(duì)稱市場(chǎng)，牽涉主體（開發(fā)商、投資者、消費(fèi)者和銀行等）的行為時(shí)常具有非理性。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段房地產(chǎn)價(jià)格的決定及其對(duì)金融穩(wěn)定的影響較為復(fù)雜，需要在考慮上述因素的基礎(chǔ)上，建立一個(gè)綜合分析的理論框架。只有這樣，我們才能理解房地產(chǎn)價(jià)格決定的基本原理，找到房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性繁榮（或風(fēng)險(xiǎn)累積）的基本原因，也才能提出解決癥結(jié)的政策建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性決定了房地產(chǎn)短期供給剛性，即受自身行業(yè)性質(zhì)以及技術(shù)、制度等因素的影響，房屋（特別是土地）的供給往往具有短期剛性或粘性，它無(wú)法隨著價(jià)格、收入等變量的變化而發(fā)生較明顯的變化，相關(guān)文獻(xiàn)對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的分析已經(jīng)非常詳盡（Davis，et al，2004）。短期供給約束下的房地產(chǎn)價(jià)格決定取決于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需求。在經(jīng)濟(jì)周期的上行階段，如果市場(chǎng)結(jié)構(gòu)越具有不完全競(jìng)爭(zhēng)性，而市場(chǎng)需求增長(zhǎng)卻很迅速，房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)越明顯和上漲幅度也越大。如果壟斷型的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與有效需求的突然釋放相結(jié)合必然產(chǎn)生市場(chǎng)的非均衡性、價(jià)格上升預(yù)期的必然性和投資主體（包括金融機(jī)構(gòu)）的過(guò)度進(jìn)入，從而使房地產(chǎn)易于成為泡沫的載體和金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)體。

通過(guò)抵押貸款提升消費(fèi)者和投資者的購(gòu)房能力，金融機(jī)構(gòu)的支持將房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求由潛在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲(注：《股市》(Garbade，1982) 、《企業(yè)資產(chǎn)出售》(Shleifer, etal,1982) 、《土地市場(chǎng)》( Kashyap,et al,1990) 以及《住宅市場(chǎng)》(Stein，1995) ,這些相關(guān)文章所用的一個(gè)共同機(jī)理是:借款能力與住宅價(jià)格直接相關(guān),并對(duì)住宅需求進(jìn)度產(chǎn)生上翹推動(dòng)(Lamont,et al,2000)。)。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段的房地產(chǎn)價(jià)格具有上漲的長(zhǎng)期性，金融機(jī)構(gòu)適度的資金支持是平抑供求非均衡的重要手段和保持房地產(chǎn)價(jià)格正常上漲的重要手段。如果以控制資金供給來(lái)追求房?jī)r(jià)的平穩(wěn)甚至下降，結(jié)果只會(huì)扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常調(diào)節(jié)機(jī)制，加劇房?jī)r(jià)波動(dòng)，損害政府聲譽(yù)（盛松成,2007）。但是，金融支持過(guò)度會(huì)產(chǎn)生泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)甚至金融危機(jī)。值得注意的是，在房地產(chǎn)價(jià)格上升成為顯性信息（或共同知識(shí)），而市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有非完全競(jìng)爭(zhēng)性，甚至具有壟斷性時(shí)，逐利性必然驅(qū)使包括金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的所有投資主體趨之若鶩，甚至通過(guò)違規(guī)手段進(jìn)入市場(chǎng)。很多學(xué)者也從災(zāi)難短視、羊群效應(yīng)和制度性記憶假說(shuō)等理論視角分析金融機(jī)構(gòu)這種非理產(chǎn)生的必然性（Berger，et al，2003）。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)上升階段，由于信息不對(duì)稱、對(duì)價(jià)格上升的預(yù)期和對(duì)房地產(chǎn)合理定價(jià)的困難性，投資者和消費(fèi)者的行為也可能出現(xiàn)盲目樂(lè)觀而具有非理性（Carey，1990）(注：Winston 等（2004）指出，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)由盛轉(zhuǎn)衰、大量違約出現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格才顯露出來(lái)（Carey,1990）。)。

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)上升階段，由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)，而經(jīng)濟(jì)主體的行為又具有非理性特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)易于出現(xiàn)失靈而需要政府的干預(yù)，政府的適當(dāng)干預(yù)也是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和金融體系平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵，這已為20世紀(jì)80年代以來(lái)北歐、日本、美國(guó)、東南亞金融危機(jī)和當(dāng)前的“次貸”風(fēng)波所證實(shí)。

三、對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融穩(wěn)定關(guān)系的評(píng)析

對(duì)于本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，最值得我們關(guān)注的是驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)繁榮和過(guò)熱的因素是什么，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)對(duì)金融穩(wěn)定的影響怎樣。既有的研究往往就某一個(gè)方面展開，忽略了上述綜合分析框架的運(yùn)用，給人以就事論事、不夠深入之感(注：如很多學(xué)者從房?jī)r(jià)收入比、空置率等指標(biāo)來(lái)反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。由于這些指標(biāo)在定義上和統(tǒng)計(jì)方法上存在很大的不同，以此來(lái)考量市場(chǎng)問(wèn)題往往會(huì)給人以就事論事的感覺(jué)（徐滇慶，2006）。還有學(xué)者單單從房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快或占比過(guò)高來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響，沒(méi)有考慮指標(biāo)的合理內(nèi)涵和影響機(jī)制，從而也就無(wú)法提出可行的建議，給人以不夠深入之感。)。下面本文首先分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的供求關(guān)系和價(jià)格形成。在此基礎(chǔ)上，著重分析房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響。

（一）我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)：供求結(jié)構(gòu)與價(jià)格形成

從本質(zhì)上來(lái)講，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繁榮甚至走向過(guò)熱是市場(chǎng)供求關(guān)系演變的結(jié)果。從需求來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪上升期和住房管理體制改革是此輪房地產(chǎn)周期的主要影響因素。1998年以來(lái)，我國(guó)實(shí)施了擴(kuò)張性的財(cái)政和貨幣政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪上升期。在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)背景下，投資擴(kuò)張、城市化加速、居民可支配收入增加等推動(dòng)了本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和繁榮（張曉晶，2006）(注：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的其他因素如人民幣升值預(yù)期下的大量外資流入、貿(mào)易順差和房地產(chǎn)投機(jī)等也與此輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密不可分。)。1998年住房體制改革取消了福利分房、集資建房，實(shí)施市場(chǎng)化、貨幣化的住房供應(yīng)體制。改革在將居民住房需求完全推向市場(chǎng)時(shí)意味著市場(chǎng)住房存量需求突然和巨量釋放。如果供給不存在約束，根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著供給的增加而下降。問(wèn)題是目前的市場(chǎng)供給存在著諸多問(wèn)題而無(wú)法去滿足瞬時(shí)釋放的存量需求。一方面，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘相當(dāng)高。市場(chǎng)的不完全決定了房地產(chǎn)企業(yè)所提供的房產(chǎn)數(shù)量無(wú)法滿足廣大居民的實(shí)際需求。同時(shí)，在開發(fā)商具有區(qū)域壟斷勢(shì)力的情況下，任何成本的上升都可以通過(guò)提高房?jī)r(jià)來(lái)消化（李宏謹(jǐn) 等，2006）。另一方面，國(guó)家在實(shí)施住房市場(chǎng)化改革時(shí)過(guò)分地強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高居住質(zhì)量，忽視了收入差距較大形勢(shì)下對(duì)多層次住房供給的需求。住房供應(yīng)趨向于針對(duì)中高收入階層的大面積商品房為主，而滿足大多數(shù)人需求的、具有平抑房?jī)r(jià)上漲的中小戶型住房和政策性或保障性住房（如限價(jià)房、租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等）的供給極度匱乏（王誠(chéng)慶，2003）。盡管2006年以來(lái)國(guó)家加大了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，但調(diào)控市場(chǎng)供給的政策效應(yīng)具有滯后性，目前中小戶型住房和保障性住房供給存量仍然偏少，而高檔住宅還有反彈跡象（表1）。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮并不是建立在有效需求和居民可支配收入相應(yīng)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重失衡的供需狀況決定了銀行貸款是提升居民購(gòu)房能力的首要前提，而嚴(yán)重失衡的供求關(guān)系導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的必然性驅(qū)動(dòng)銀行貸款意愿不斷膨脹。這是近年來(lái)我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)展迅猛的主要原因（表2）。值得關(guān)注的是，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下迫使居民住房有效需求被迫通過(guò)節(jié)衣縮食和代際轉(zhuǎn)移（相當(dāng)數(shù)量的年輕人購(gòu)房的首付款由父母來(lái)提供）的貨幣積累和銀行貸款來(lái)滿足，從而創(chuàng)造出一群高負(fù)債族，這是分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響金融穩(wěn)定的邏輯前提(注：受“安居樂(lè)業(yè)”傳統(tǒng)觀念的影響，部分居民存在著“租不如買”、“一步到位”的住房消費(fèi)觀念，一味追求“買新房”、“買大房”，既給自身造成巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，成為名副其實(shí)的“房奴”，又影響了政策性或保障性住房的推出、住房租賃市場(chǎng)與“二手房”市場(chǎng)的健康發(fā)展，加劇了新房市場(chǎng)的供需矛盾。）。

分析房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)（特別是對(duì)宏觀金融穩(wěn)定）的影響，首先要看銀行對(duì)這一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)暴露。依據(jù)建筑業(yè)的周期特征和對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)金融業(yè)的調(diào)查，在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，房地產(chǎn)信貸在銀行貸款中一般要占到20%以上（Collyns,et al,2002)。根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)（表2），我國(guó)目前銀行業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)暴露比較小。實(shí)際上，如果加上房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中來(lái)自銀行貸款部分、拖欠施工單位和供貨商款項(xiàng)中來(lái)自銀行貸款部分（中國(guó)銀監(jiān)會(huì)專題分析組，2005），以及定金及預(yù)付款中的個(gè)人按揭貸款部分和囤地資金中銀行貸款被低估的部分（鐘偉，2007），目前這一比例至少達(dá)到50%。如果將銀行給從事房地產(chǎn)投資的金融公司的貸款、給以房地產(chǎn)作抵押的公司的貸款也算作在內(nèi)，這一比例會(huì)更高。由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上的困難，我們無(wú)法對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露做準(zhǔn)確的估算。表3給出了國(guó)內(nèi)一些專家、學(xué)者或機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源中銀行貸款部分的重新估計(jì)。

由表3可知，投入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金絕大部分來(lái)自于銀行信貸。增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)暴露是經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期各國(guó)銀行業(yè)調(diào)整信貸供給結(jié)構(gòu)的必然結(jié)果，也是銀行管理層為追求自身盈利、滿足股東對(duì)業(yè)績(jī)的要求和應(yīng)對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果。增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)暴露并不必然會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的累積和金融體系的不穩(wěn)定例如，(注：香港在東南亞金融危機(jī)中銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款也出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，許多購(gòu)房者承受負(fù)資產(chǎn)的壓力，但銀行卻沒(méi)有出現(xiàn)違約率大幅上升的問(wèn)題。因?yàn)?，香港銀行業(yè)自身有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，對(duì)個(gè)人住房貸款有嚴(yán)格資格審查標(biāo)準(zhǔn)。而且，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)銀行業(yè)資本充足率、貸款損失準(zhǔn)備金等方面有較嚴(yán)格的規(guī)定。)。問(wèn)題的關(guān)鍵在于銀行能否嚴(yán)肅金融紀(jì)律以降低借款人未來(lái)違約的概率，銀行能否建立良好的風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移機(jī)制以控制貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)以及針對(duì)房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制建設(shè)。而目前的問(wèn)題恰恰在于我國(guó)銀行業(yè)在嚴(yán)肅房地產(chǎn)信貸金融紀(jì)律、建立風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移機(jī)制以及前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等方面存在不足。

1．銀行放松信貸標(biāo)準(zhǔn)，盲目依賴抵押物的作用

根據(jù)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理理論，銀行貸款要堅(jiān)持“三C”的原則，即對(duì)借款人基本特征（character）、還貸能力（capability）和抵押物（collateral）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。我國(guó)商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，不考慮居民的收入狀況、未來(lái)償還能力和抵押物價(jià)值的波動(dòng)情況，而只以借款人能否提供首付款為標(biāo)準(zhǔn)(注：根據(jù)2006年有關(guān)部門對(duì)16個(gè)城市的住房貸款抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時(shí)未曾與銀行直接見面。引自劉仕余：“2008銀行違規(guī)放貸加劇房市股市泡沫”,《北京商報(bào)》，2008年1月8日。)。事實(shí)上，銀行放松信貸標(biāo)準(zhǔn)忽略了未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、借款人收入波動(dòng)給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這與“次貸”風(fēng)波前美國(guó)銀行業(yè)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中降低貸款標(biāo)準(zhǔn)是相似的。我國(guó)銀行業(yè)降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的主要原因在于：一方面，我國(guó)商業(yè)銀行目前面臨著向“零售銀行”轉(zhuǎn)型的壓力，各商業(yè)銀行在住房抵押貸款領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。因此，在發(fā)放過(guò)程中銀行往往審批把關(guān)不嚴(yán)，使得一些不符合條件且風(fēng)險(xiǎn)承受能力和信用水平較低的借款人也獲得了信貸支持。更為重要的是，寬松的貸款條件也使得“假房貸”、“假按揭”案件層出不窮。另一方面，我國(guó)銀行業(yè)沒(méi)有經(jīng)歷房地產(chǎn)周期變化，一直把住房抵押貸款當(dāng)作風(fēng)險(xiǎn)最低、收益最穩(wěn)定的資產(chǎn)而不遺余力地開拓（易憲容，2005）。

如果說(shuō)“次貸”危機(jī)前美國(guó)貸款公司降低房貸門檻的原因在于認(rèn)為可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去的話，我國(guó)銀行業(yè)放松信貸標(biāo)準(zhǔn)的原因則在于認(rèn)為以住房為抵押品能夠保障銀行貸款本息的安全。事實(shí)上，抵押住房可能會(huì)因各種自然災(zāi)害、人為災(zāi)害和經(jīng)濟(jì)或交通環(huán)境的變化而導(dǎo)致抵押住房?jī)r(jià)值滅失或下降。即使住房完好無(wú)損，價(jià)值沒(méi)變，一旦借款人違約，在處分抵押房產(chǎn)時(shí)，因產(chǎn)權(quán)糾紛、律師費(fèi)上升等原因而需花費(fèi)高昂的處分費(fèi)用，商業(yè)銀行同樣會(huì)遭受損失。在我國(guó)，由于個(gè)人信用制度、法律制度建設(shè)的滯后，我國(guó)銀行業(yè)處理抵押物的成本更高。例如，2007年1月1日最高人民法院開始實(shí)施的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中第六條關(guān)于“對(duì)被執(zhí)行人及其家屬生活中必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”的規(guī)定，撤除了房貸最重要的抵押保障，降低了抵押物對(duì)借款人違約的威脅，會(huì)引發(fā)住房按揭業(yè)務(wù)的道德風(fēng)險(xiǎn)。

2．貸款二級(jí)市場(chǎng)缺失，風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行

增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)暴露是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期各國(guó)銀行業(yè)的普遍現(xiàn)象，能否實(shí)現(xiàn)貸款收益和維護(hù)金融體系穩(wěn)定的另一個(gè)關(guān)鍵之處在于金融市場(chǎng)是否具有多渠道的風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移機(jī)制。美國(guó)按揭貸款市場(chǎng)是高度證券化的市場(chǎng)，資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)移和分擔(dān)了銀行房貸70%的風(fēng)險(xiǎn)。到“次貸”危機(jī)爆發(fā)時(shí)，銀行實(shí)際只持有其所發(fā)放貸款的很少一部分（汪利娜，2007）。由于當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏，房地產(chǎn)融資方式尚未形成合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行體系。這就意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何不利變化都會(huì)引起銀行信貸質(zhì)量的惡化和信貸緊縮，從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步逆轉(zhuǎn)和銀行信貸進(jìn)一步緊縮的“放大效應(yīng)”。房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行的這一聯(lián)動(dòng)特性將造成宏觀金融和經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。

3．銀行缺乏前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，潛在損失威脅很大

在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)的環(huán)境中，房地產(chǎn)信貸的不良率比較小，銀行容易放松對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)。由于貸款的期限長(zhǎng)、對(duì)經(jīng)濟(jì)周期比較敏感、受政策調(diào)控影響大，房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)出當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)小而潛在損失大的特性。因此，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理要具有前瞻性，即對(duì)影響借款人違約的各個(gè)要素評(píng)估都要考慮未來(lái)的不確定性。例如，銀行要預(yù)測(cè)借款人當(dāng)前收入的可持續(xù)性、抵押物價(jià)值的波動(dòng)性和宏觀調(diào)控政策的可變性等對(duì)未來(lái)銀行貸款本息安全收回的影響。

從目前我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)看，一方面，銀行在貸前風(fēng)險(xiǎn)管理中過(guò)分注重借款人當(dāng)前的信用狀況、償債能力和抵押物的保障作用；另一方面，銀行在計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備金以應(yīng)對(duì)貸款預(yù)期損失時(shí)過(guò)分強(qiáng)調(diào)對(duì)當(dāng)前損失的緩沖。此外，由于銀行和監(jiān)管當(dāng)局均將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款（住房抵押貸款）的資本要求較低。因此，盡管目前銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的不良率較低（表4），房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理和預(yù)防機(jī)制的滯后增加了未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)金融體系的沖擊和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡的供求結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題是造成宏觀金融不穩(wěn)定的主要原因。供求結(jié)構(gòu)的失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲和市場(chǎng)壟斷利潤(rùn)的存在，這是誘使銀行增加房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露的主要原因。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期較低的不良貸款率和放松貸款標(biāo)準(zhǔn)而盲目依賴抵押物的貸款模式在實(shí)現(xiàn)銀行增加貸款投放目的的同時(shí)也意味著潛在風(fēng)險(xiǎn)在不斷地累積。在貸款風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制和銀行業(yè)前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)管理理念缺失的條件下，房地產(chǎn)資金來(lái)源高度集中于銀行是判斷未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)釋放和威脅我國(guó)金融穩(wěn)定的主要依據(jù)。

四、結(jié)論及政策建議

經(jīng)濟(jì)周期的上行階段，房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期上漲的態(tài)勢(shì)和對(duì)利潤(rùn)的追求驅(qū)使金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，這在各國(guó)銀行業(yè)是一個(gè)普遍現(xiàn)象。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持是否對(duì)金融穩(wěn)定產(chǎn)生影響需要將房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況、金融機(jī)構(gòu)能否嚴(yán)肅金融紀(jì)律和建立良好的風(fēng)險(xiǎn)管理體系結(jié)合起來(lái)進(jìn)行分析。目前，在我國(guó)進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了繁榮甚至過(guò)熱的跡象。由于失衡的供求關(guān)系導(dǎo)致了壟斷利潤(rùn)的存在，這是誘使銀行業(yè)過(guò)度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因。金融紀(jì)律弱化以及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制和前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)管理理念的缺失則導(dǎo)致了銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度支持。這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)威脅金融穩(wěn)定的主要原因。經(jīng)濟(jì)上升階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)主體的行為可能出現(xiàn)非理性，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)易于出現(xiàn)失靈而需要政府干預(yù)。政府首先需要從供給和需求兩個(gè)方面制定干預(yù)政策。從供給政策角度看，短期剛性的供給特性和壟斷型的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)需要政府鼓勵(lì)更多的生產(chǎn)商（開發(fā)商）進(jìn)入市場(chǎng)。土地資源的稀缺性和市場(chǎng)需求的急劇增加需要政府多渠道供應(yīng)市場(chǎng)產(chǎn)品（如增加小戶型房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用型住房和廉租房等）。從需求政策角度看，在經(jīng)濟(jì)上升階段，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)和投資過(guò)度是必然現(xiàn)象，政府需求政策的重點(diǎn)應(yīng)是增加融資渠道和嚴(yán)格融資條件、嚴(yán)肅金融紀(jì)律。更為重要的是，微觀主體的趨利性往往產(chǎn)生巨大的宏觀負(fù)外部性效應(yīng)，而這一點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)得更為明顯。因此，金融監(jiān)管當(dāng)局建立早期的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制（壓力測(cè)試、風(fēng)險(xiǎn)模擬等）或監(jiān)測(cè)指標(biāo)是非常必要的(注：國(guó)際貨幣基金組織（IMF）將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露指標(biāo)（住房貸款/總貸款、商用房貸款/總貸款）作為監(jiān)測(cè)金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)健康性和金融體系穩(wěn)健性的指標(biāo)納入2003年3月公布的《金融穩(wěn)健性指標(biāo)匯編指南》草案中（Heath,2004）。)。

參考文獻(xiàn):

李宏瑾，徐爽. 2006. 供給剛性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與金融：關(guān)于房?jī)r(jià)的Carey (1990) 模型擴(kuò)展 ［J］. 財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究(8).

林毅夫，汪利娜. 2003. 非理性“圈地”原因何在 ［N］. 建筑時(shí)報(bào),-01-22.

盛松成，劉斌. 2007. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的決定作用：基于中國(guó)及國(guó)際的比較分析 ［J］. 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)(8).

汪利娜. 2007. 美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)的警示 ［J］. 財(cái)經(jīng)科學(xué)(10).

王誠(chéng)慶. 2003. 經(jīng)濟(jì)適用房的歷史地位與改革方向 ［J］. 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)(11).

易憲容. 2005. 中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 ［J］. 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)(5).

曾康林. 2003. 必須關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特殊性及其對(duì)金融的影響：對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論分析 ［J］. 金融研究(9).

張曉晶，孫濤. 2006. 中國(guó)房地產(chǎn)周期與金融穩(wěn)定 ［J］. 經(jīng)濟(jì)研究(1).

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)專題分析組. 2005. 中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告 ［J］. 中國(guó)金融(18).

鐘偉. 2007. 中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告 ［R/OL］. 北京師范大學(xué)金融研究中心報(bào)告，省略/detail1.asp?id=4485-62k.

ALLEN F，GALE D. 2000. Bubbles and crises ［J］. The Economic Journal,11:236-56.

BERGER A，UDELL G. 2003. The institutional memory hypothesis and the procyclicality of bank lending behavior ［R］. BIS Working Papers,No.125.

BERNANKE B,GERTLER M. 1989. Agency costs, net worth and business fluctuations ［J］. American Economic Review,79:14-31.

BERNANKE B,GERTLER M,GILCHRIST S. 1996. The financial accelerator and the flight to quality ［J］.Review of Economics and Statistics,78:1-15.

BOND S,DUNGEY M,FRY R.A. 2005. A web of shocks: crises across Asian real estate markets ［J］. Journal of Real Estate Finance and Economics,32:253-274.

BORIO C,CRAIG F,PHILIP L. 2001. Procyclicality of the financial system and financial stability:issues and policy options ［R］. BIS Papers,No.1.

CAREY M. 1990. Feeding the fad: the Federal Land Banks,land market efficiency and the farm credit crisis ［R］. University of California,Berkeley.

COLLYNS C,SENHADJI A. 2002. Lending booms,real estate bubbles and the Asian crisis ［R］. IMF Working Paper,WP/02/20.

HEATH R. 2004. Real estate prices as financial soundness indicators ［R］.BIS Papers, No.1.

IMF. 2002. Financial soundness indicators: analytical as peets and country practice［R］.IMF Working Papers,WP/02/32．

KANEYA A, WOO D. 2000. The Japan banking crisis of the 1990s: sources and lessons ［R］. International Monetary Fund Working Paper,WP/00/07.

KRUGMAN P. 1998. What happened to Asia ［EB/OL］. Http://web.mit.edu/krugman/www/ DISINT- ER.

LAMONT O，STEIN J C. 2000. Leverage and houseprice dynamic in U. S. cities ［J］. Review of Economic studies,73(2):459-485.

PAUL A ,QIN L , LISBETH Z. 2001. Real estate market developments and financial sector soundness ［R］. IMF Working Papers,WP/01/129.

TSATSARONIS K,ZHU H. 2004. What drives house price dynamics:cross-country evidence ［R］.BIS Quarterly Review,March.

Real Estate and Finance Stability against the Background of

China′s Economic Growth

WANG Feng LI Yujia

（Shenzhen Real Estate Research Center,Shenzhen 518034）

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)；租售實(shí)例；可比實(shí)例；酬率；市場(chǎng)提取法

房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活不可或缺的重要組成部分，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展空間,也對(duì)其提出了更新、更高的要求.評(píng)估人員只有不斷進(jìn)行深入的理論研究和廣泛的經(jīng)驗(yàn)交流,才能全面提高業(yè)務(wù)水平,降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展.筆者依據(jù)多年來(lái)從事房地產(chǎn)估價(jià)理論研究和評(píng)估實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)體會(huì),就市場(chǎng)提取法確定酬率過(guò)程中租售實(shí)例的選擇標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題進(jìn)行探討.

1 問(wèn)題提出

對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法估價(jià).[1]收益法是最常用的一種方法,正確運(yùn)用收益法的關(guān)鍵是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用界定和酬率的確定.[2]其中酬率的確定主要有市場(chǎng)提取法、累加法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法四種.[1]

四種方法在理論上都是可行的,但都有其特定的缺陷和實(shí)際操作難度.市場(chǎng)提取法所用實(shí)例、數(shù)據(jù)取材于近期房產(chǎn)市場(chǎng),來(lái)源清楚,依據(jù)充分,且易于闡述過(guò)程和理由,相對(duì)來(lái)說(shuō)容易理解、代表性較好、說(shuō)服力更強(qiáng)，但需較高的理論水平且操作起來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力.累加法操作簡(jiǎn)便,對(duì)理解資本化率含義有很好的幫助,但是對(duì)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰σ蠛芨?其各類風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償賦值困難,缺乏權(quán)威標(biāo)準(zhǔn),難以提供令人信服的詳細(xì)解釋.復(fù)合投資收益率法確定的酬率會(huì)因投資者不同而不同,缺乏客觀性.投資收益率排序插入法需要熟悉資本市場(chǎng)主要投資類型的收益風(fēng)險(xiǎn)水平,顯然超出了普通評(píng)估人員的能力范圍.因此市場(chǎng)提取法理應(yīng)成為首選.可調(diào)查顯示,評(píng)估人員更多采用累加法,很少采用市場(chǎng)提取法.這樣無(wú)疑會(huì)加大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)楣纼r(jià)過(guò)程、告表述的合理性與估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性同樣重要.在審查、鑒定估價(jià)告時(shí)不會(huì)輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò),誤差有多大,而是通過(guò)考察估價(jià)程序上有無(wú)疏漏,估價(jià)過(guò)程中有無(wú)失誤,對(duì)各種參數(shù)的引用與賦值能否合理解釋等,間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定[3].舍棄市場(chǎng)提取法的主要原因是評(píng)估人員對(duì)所需的租售實(shí)例的科學(xué)含義、選擇標(biāo)準(zhǔn)缺乏準(zhǔn)確理解,難以挑選合格實(shí)例,以致無(wú)法正確運(yùn)用之.

2 租售實(shí)例含義

估價(jià)理論教材對(duì)市場(chǎng)提取法論述主要集中在租售實(shí)例選擇后計(jì)算上，對(duì)租售實(shí)例含義和選擇標(biāo)準(zhǔn)講解極少基本忽略.但是對(duì)于市場(chǎng)法用到可比實(shí)例講解卻非常詳細(xì).筆者建議廣大評(píng)估人員把租售實(shí)例與可比實(shí)例對(duì)比分析,準(zhǔn)確理解.

市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象有類似收益特征的類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料,選用相應(yīng)的計(jì)算公式,反求出酬率.[4]可見租售實(shí)例是指與估價(jià)對(duì)象有類似收益特征的類似房地產(chǎn).可比實(shí)例是指在區(qū)位條件、用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近,具有替代性的類似房地產(chǎn).[4]

3 租售實(shí)例與可比實(shí)例區(qū)別與聯(lián)系

3.1租售實(shí)例和可比實(shí)例聯(lián)系

租售實(shí)例與可比實(shí)例都是從大量交易實(shí)例中選取的與估價(jià)對(duì)象在某些方面相似或相近的類似房地產(chǎn)；作用影響相似,都會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性產(chǎn)生重大影響；選取數(shù)量要求相同,需要3個(gè)以上的合格實(shí)例；搜集渠道和搜集方法基本相同.

3.2 租售實(shí)例和可比實(shí)例區(qū)別

3.2.1 理論依據(jù)不同,基于替代原理,但可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間是因效用替代而延伸出來(lái)的價(jià)值替代關(guān)系,強(qiáng)調(diào)效用相同或相似；而租售實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間是風(fēng)險(xiǎn)替代關(guān)系,強(qiáng)調(diào)收益特征相似、風(fēng)險(xiǎn)水平相同或相當(dāng).

3.2.2 用途不同,可比實(shí)例是市場(chǎng)法中用于直接估算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)值參照物；而租售實(shí)例是收益法中用于市場(chǎng)提取酬率這一中間參數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)參照物.

3.3.3 信息收集要求不同,可比實(shí)例需要收集其房地產(chǎn)的基本狀況、交易雙方、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、交易情況等詳細(xì)信息.[4]而租售實(shí)例除了需要收集以上所有信息外還要收集與成交價(jià)格對(duì)應(yīng)的同期凈收益水平,即同期的租賃價(jià)格和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用.

3.3.4 選擇質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同,可比實(shí)例選擇質(zhì)量要求是：a,可比實(shí)例應(yīng)在區(qū)位條件、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似；b,交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合；c,成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；d,成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格,或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格.[4]

租售實(shí)例是基于風(fēng)險(xiǎn)替代原則選取以收益風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)作為最終標(biāo)準(zhǔn).效用相同的房地產(chǎn)收益風(fēng)險(xiǎn)必定相當(dāng),收益風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)房地產(chǎn)的效用未必相同.租售實(shí)例選擇質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)比可比實(shí)例寬松一些.筆者認(rèn)為上述b、d兩項(xiàng)要求相同,對(duì)于a、c兩項(xiàng)部分要求可以適當(dāng)放寬,只要能保證“收益風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)”即可.在時(shí)間上不必要求成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡可能相近.理論上不同時(shí)期房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)水平不同 [5].但在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)同類型同檔次的房地產(chǎn)的收益風(fēng)險(xiǎn)水平不會(huì)變化較大,一般情況下可選1年內(nèi),在市場(chǎng)比較平穩(wěn)時(shí)可選用2年甚至3年內(nèi).

4 選擇租售實(shí)例建議

租售實(shí)例可以選擇與估價(jià)對(duì)象位于同一地點(diǎn)實(shí)例,代表性更高,但不能全部選擇同一地點(diǎn)；估價(jià)人員應(yīng)盡勤勉義務(wù)對(duì)其成交價(jià)格與凈收益水平應(yīng)進(jìn)行必要調(diào)查、驗(yàn)證、分析甚至修正以保證其客觀性；租售實(shí)例搜集難度較大,精選出租售實(shí)例可在適當(dāng)時(shí)間內(nèi)重復(fù)用于同類型、同檔次房地產(chǎn)估價(jià)；嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)替代原則,以收益風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)作為最終標(biāo)準(zhǔn),對(duì)租售實(shí)例規(guī)模、結(jié)構(gòu)等要求可以適當(dāng)放寬；當(dāng)有較多符合要求租售實(shí)例時(shí)應(yīng)選取與估價(jià)對(duì)象收益特征最為類似不能舍近求遠(yuǎn)；如果可選實(shí)例特別少,在知道收益特征相似類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格卻不知其收益水平前提下可以采用市場(chǎng)法先估算出該類似房地產(chǎn)收益水平,再選為租售實(shí)例；在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中嚴(yán)禁虛構(gòu)租售實(shí)例.

5 結(jié)束語(yǔ)

只要正確理解租售實(shí)例的含義,靈活掌握租售實(shí)例選擇的標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范操作，正確運(yùn)用市場(chǎng)提取法確定酬率就會(huì)變得比較容易.

參考文獻(xiàn)

[1]國(guó)家技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督局,中華人民共和國(guó)建設(shè)部.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50291),1999: 2-7

[2]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì),房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2004,27-31

[3]柴強(qiáng).對(duì)估價(jià)若干基本問(wèn)題的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì),2008,3: 14-15

[4]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì),房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2009: 176-179，2,42-248

[5] 黃霞,欒世龍,向梅.采用市場(chǎng)提取法測(cè)算酬率的實(shí)踐運(yùn)用[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì),2009(5),51-52

[6] 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì),房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2007,96-401