導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、項(xiàng)目背景

2、可行性研究結(jié)論

3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4、存在問(wèn)題及建議

二、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

1、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

3、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

三、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇

1、建設(shè)條件

2、場(chǎng)址選址

四、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1、建設(shè)規(guī)模

2、功能標(biāo)準(zhǔn)

五、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1、工程項(xiàng)目管理

2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

七、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計(jì)劃

八、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與敏感性分析

1、生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算

2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會(huì)效益分析

1、社會(huì)效益分析

2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析

十、風(fēng)險(xiǎn)分析

1、風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別

2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

十一、可行性研究結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議

附件

1、項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書(shū)復(fù)印件

2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關(guān)銀行貸款承諾

篇2

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期設(shè)計(jì)；存在問(wèn)題；改進(jìn)措施

中圖分類(lèi)號(hào)TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過(guò)程。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展，首先，應(yīng)依據(jù)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書(shū)。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書(shū)后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書(shū)上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請(qǐng)，根據(jù)申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對(duì)市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書(shū)并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問(wèn)題

2.1 前期設(shè)計(jì)中對(duì)場(chǎng)地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對(duì)一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會(huì)造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，帶來(lái)的土地級(jí)差效應(yīng)會(huì)和我國(guó)提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計(jì)中對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群缺乏分析

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言與眾多其它市場(chǎng)的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目定位僅考慮了開(kāi)發(fā)初期的市場(chǎng)，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)不小的壓力。再比如，由于缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶來(lái)了不小的沖擊，隨著我國(guó)不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來(lái)的“買(mǎi)方市場(chǎng)的理性回歸”，綜上分析，這些市場(chǎng)因素和政策因素都會(huì)給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的壓力和沖擊，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問(wèn)題

由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開(kāi)發(fā)商不重視前期對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門(mén)和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向的影響。其次，一些開(kāi)發(fā)商只注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開(kāi)發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過(guò)程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，一些開(kāi)發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過(guò)大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開(kāi)發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門(mén)，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對(duì)建筑專(zhuān)業(yè)扎實(shí)的知識(shí)，從而導(dǎo)致對(duì)前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場(chǎng)需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對(duì)項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

3 針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問(wèn)題的改進(jìn)途徑

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

除了要做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對(duì)項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在場(chǎng)地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門(mén)，勢(shì)必會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研和策劃工作都是通過(guò)委托第三方營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對(duì)上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過(guò)程中，要更多的依賴(lài)建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4 結(jié)論

當(dāng)前，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對(duì)房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來(lái)更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇泉.房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)探討[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；前期策劃；主要措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃模式及合同

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃模式。對(duì)于房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)策劃公司而言, 通常建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式，即從房地產(chǎn)公司拿地到建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)移交全過(guò)程參與。該模式由原深圳萬(wàn)科馮佳先生提出, 以土地價(jià)值最大化策劃為核心, 包含市場(chǎng)研究、土地研判、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容，時(shí)間跨度自開(kāi)發(fā)商拿地至項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)移交、物業(yè)管理公司開(kāi)始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售密切聯(lián)系, 許多項(xiàng)目都采取策劃合同與銷(xiāo)售合同合并簽訂的辦法。在很多城市, 還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷(xiāo)售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性, 屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類(lèi)合同調(diào)整, 它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù), 合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外, 委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)付諸實(shí)施所發(fā)生的損失, 受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃重要性的表現(xiàn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃成功與否，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。成功的前期策劃，能充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益大化。而失敗的前期策劃，則足以讓整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)落敗，從而讓企業(yè)蒙受損失。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前期策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的地位顯得尤其重要。缺乏前期策劃或者前期策劃不到位往往會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)災(zāi)難性的影響，通常在以下四方面表現(xiàn)尤為突出。

2.1項(xiàng)目定位失誤

開(kāi)發(fā)商在高檔區(qū)域開(kāi)發(fā)低檔房, 使土地資源造成浪費(fèi), 土地的級(jí)差效益沒(méi)有充分地顯現(xiàn)出來(lái)。這種定位失誤是最為典型的缺乏前期策劃、 對(duì)區(qū)域因素缺乏研判的結(jié)果。

2.2功能定位與設(shè)計(jì)不匹配

有的商品房小區(qū)在設(shè)計(jì)功能、選料過(guò)程中與小區(qū)的功能定位脫節(jié)，或者有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理, 與高檔社區(qū)本身不相匹配。

2.3房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制的矛盾

有的剛需產(chǎn)房住宅小區(qū), 卻又追求過(guò)大的廳，過(guò)大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價(jià)不高，但總價(jià)都大大超過(guò)消費(fèi)承受能力。類(lèi)似這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位, 套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計(jì)自相矛盾等并不少見(jiàn)。

2.4項(xiàng)目定位與實(shí)際規(guī)劃建設(shè)不匹配

有的小區(qū)號(hào)稱(chēng)經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里, 大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等, 其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān), 而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃實(shí)際上是一系列的工作過(guò)程，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)分析自身能力和項(xiàng)目條件，了解環(huán)境特性和趨勢(shì)，制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品賣(mài)給誰(shuí)、產(chǎn)品怎么賣(mài)、項(xiàng)目什么時(shí)間開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目怎么開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略部署。具體內(nèi)容如下：

3.1項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析

（1）城市的宏觀環(huán)境：對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、城市化水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)家地方的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，城市今后發(fā)展趨勢(shì)分析。

（2）中觀環(huán)境：對(duì)項(xiàng)目所在大板塊即以區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)為基礎(chǔ)，對(duì)此區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、交通、文化、人員構(gòu)成，發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿ψ鲞M(jìn)一步的分析。

（3）微觀環(huán)境：本項(xiàng)目所在地塊環(huán)境分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查、同類(lèi)物業(yè)情況調(diào)查，市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。

環(huán)境分析是從事房地產(chǎn)策劃的立足點(diǎn)和根本前提，為科學(xué)的決策提供依據(jù)。只有深入細(xì)致地對(duì)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究和分析，才能準(zhǔn)確而及時(shí)地把握消費(fèi)者需求， 才能認(rèn)清本企業(yè)所處環(huán)境中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存、在變化中謀到穩(wěn)定。

3.2目標(biāo)客戶群分析

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣(mài)什么樣的房子”、“房子賣(mài)給誰(shuí)”、“怎樣賣(mài)房子”， 也就是說(shuō)市場(chǎng)能夠幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵；市場(chǎng)調(diào)查還有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢(shì)，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)方向；市場(chǎng)調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品。

3.3項(xiàng)目方案策劃分析

（1）地塊情況

對(duì)項(xiàng)目地塊的交通、環(huán)境、周邊配套，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)遠(yuǎn)景做分析，全面闡述項(xiàng)目的“SWOT”,這是整個(gè)策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個(gè)方面的特性及利弊，才能找到項(xiàng)目的突破點(diǎn)。

（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位

所謂定位，是指企業(yè)為適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)中消費(fèi)者的特定需求，而設(shè)計(jì)和確定企業(yè)及產(chǎn)品在目標(biāo)市場(chǎng)上所處的相對(duì)位置，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品及企業(yè)形象相對(duì)而言的相對(duì)位置。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使自身的房產(chǎn)項(xiàng)目有獨(dú)獨(dú)具一格、與眾不同的特色，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)搶占或侵蝕市場(chǎng)的目標(biāo)。

（3）項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)

項(xiàng)目產(chǎn)品是提供給市場(chǎng)的能夠提供給消費(fèi)者某種需求的任何有型建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。主要包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類(lèi)型、品牌等； 以及可以給消費(fèi)者帶來(lái)附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)、保證、物業(yè)形象、開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)等，即房地產(chǎn)整體產(chǎn)品=有型實(shí)體+無(wú)型服務(wù)。房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。

（4）開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、物管方案

對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期、進(jìn)度安排，開(kāi)發(fā)分布做總體規(guī)劃；對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的的節(jié)點(diǎn)做出總體的進(jìn)度安排。這里著重指營(yíng)銷(xiāo)策略的安排，在項(xiàng)目形象導(dǎo)入期、樹(shù)立期、拉升期等不同的環(huán)節(jié)分別輔助以不同的策略組合來(lái)完成，從而實(shí)現(xiàn)總體的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)；而在物管方面則應(yīng)以“以人為本”的思想和物業(yè)先期進(jìn)入的方法在總體上對(duì)物業(yè)進(jìn)行安排和部署。

四、房地產(chǎn)前期策劃中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

4.1減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)好的前期策劃方案，至少在市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資分析、項(xiàng)目規(guī)劃建議、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析等四個(gè)層面為開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目決策依據(jù)。認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作，科學(xué)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，能夠降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（1）充分評(píng)估項(xiàng)目地塊特征、開(kāi)發(fā)商的實(shí)際開(kāi)發(fā)能力，提供具有前瞻性、獨(dú)創(chuàng)性、先進(jìn)性、可操作性的策劃方案，切實(shí)規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）要收集好項(xiàng)目的基本情況，包括獲得開(kāi)發(fā)土地的成本、開(kāi)發(fā)地理位置、政府主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)、市政配套設(shè)施狀況，自籌資金規(guī)模、建設(shè)規(guī)模等等。

（3）注重調(diào)查數(shù)據(jù)的來(lái)源和依據(jù)，注重資料的綜合分析。分析論證要有科學(xué)性，對(duì)正式提交的方案要及時(shí)組織專(zhuān)家進(jìn)行審查和評(píng)定，使前期策劃方案對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目真正起到指導(dǎo)作用，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

4.2房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的政策風(fēng)險(xiǎn)

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展受?chē)?guó)家政策、行業(yè)法規(guī)制約影響大，在前期策劃過(guò)程中應(yīng)充分分析國(guó)家的行業(yè)政策、稅收信貸政策，比如“9070”政策、限購(gòu)限貸政策及政府的控規(guī)調(diào)整等規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

4.3對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)期比較長(zhǎng)，且目前調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，由于市場(chǎng)供應(yīng)及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)必須嚴(yán)加控制。重視營(yíng)銷(xiāo)，加快出貨節(jié)湊并及時(shí)回收資金是規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最佳方式。

4.4 前期策劃的時(shí)效性風(fēng)險(xiǎn)

前期策劃是基于現(xiàn)狀及相對(duì)未來(lái)一段是時(shí)期內(nèi)所做的開(kāi)發(fā)策劃方案，所以具有一定的時(shí)效性。在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，故應(yīng)要不斷針對(duì)環(huán)境、市場(chǎng)及競(jìng)品的變化作局部的調(diào)整，而不能一成不變地按前策方案實(shí)施，避免因策劃時(shí)效性所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

篇4

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng),直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開(kāi)發(fā),為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動(dòng)的地理位置,在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開(kāi)發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

3、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外,項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4、受?chē)?guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程,事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國(guó)計(jì)民生,必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受?chē)?guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來(lái)看,參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的部門(mén)很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門(mén),項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),項(xiàng)目資金來(lái)源不可能完全依靠開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過(guò)各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開(kāi)始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營(yíng)自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險(xiǎn)較大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響;在項(xiàng)目建設(shè)期間,隨著時(shí)間的推移,建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng),從而影響項(xiàng)目的投資額;當(dāng)公共利益需要時(shí),可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的差異性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種,由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類(lèi)項(xiàng)目,由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

12、項(xiàng)目決策的多專(zhuān)業(yè)協(xié)同

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專(zhuān)業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來(lái)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專(zhuān)業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)際上也是多方面專(zhuān)業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況;需要營(yíng)銷(xiāo)人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷(xiāo)方案;需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè);需要造價(jià)人員估算投資;需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè);需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要特征

目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還沒(méi)有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類(lèi)型中,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中,人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂(lè)等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè))與狹義(指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè))之分,本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開(kāi)發(fā),與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類(lèi)中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次:第一層次是直接承租或購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶,這個(gè)層次的顧客是開(kāi)發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來(lái)商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者,這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開(kāi)發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來(lái)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來(lái)的升值潛力,先期購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶,立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào),或者見(jiàn)機(jī)拋售,獲取收益。

這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類(lèi)似。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶(業(yè)務(wù)市場(chǎng))固然重要,畢竟項(xiàng)目收入直接來(lái)源于承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶,但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴(lài)于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場(chǎng)),因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外,開(kāi)發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過(guò)度,將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

2、選址分析的漸進(jìn)性

所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),尤其要重視這項(xiàng)工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)買(mǎi)商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

一個(gè)城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí),店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí),店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定,就無(wú)法更改,若項(xiàng)目所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來(lái)承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè),也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),潛在的直接顧客(即經(jīng)營(yíng)商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等機(jī)構(gòu),既有外資、國(guó)資,也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異,相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒(méi)有找到有意承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶(如果有,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行,也可稱(chēng)之為定制),項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開(kāi)發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開(kāi)發(fā)、零散租售,否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷(xiāo)售,而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外,項(xiàng)目是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè),租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶,也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過(guò)出租獲得持續(xù)收益,還是通過(guò)出售獲得一次性回報(bào),以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷(xiāo)售完畢就意味著開(kāi)發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求,既可以通過(guò)出售獲利,還可以通過(guò)出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào),在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開(kāi)發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

6、高風(fēng)險(xiǎn)性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒(méi)有明確的租約保障,沒(méi)有固定的消費(fèi)對(duì)象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷(xiāo)策略,還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平?；谏虡I(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 對(duì)策

0 引言

在當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)己成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，是為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會(huì)活動(dòng)提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項(xiàng)目，并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

1 項(xiàng)目管理概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般劃分為項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目收尾階段四個(gè)階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。

1.1 項(xiàng)目管理的基本特征 通過(guò)加大對(duì)階段性“里程碑”或重大活動(dòng)的組織管理的控制力度，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。項(xiàng)目管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、柔性的(可變化的)、創(chuàng)造性的工作；是有壽命周期(包括確定需求;項(xiàng)目選擇；項(xiàng)目計(jì)劃；項(xiàng)目執(zhí)行；項(xiàng)目控制；項(xiàng)目評(píng)價(jià)和項(xiàng)目結(jié)束)的一項(xiàng)工作；項(xiàng)目管理就是要確保在時(shí)間、經(jīng)費(fèi)和性能指標(biāo)三項(xiàng)限制條件下，盡可能高效率地完成項(xiàng)目任務(wù)。

1.2 項(xiàng)目成本、質(zhì)量、時(shí)間管理對(duì)項(xiàng)目成敗的決定性意義

1.2.1 項(xiàng)目成本管理述。成本管理是確保項(xiàng)目在預(yù)算范圍之內(nèi)的管理過(guò)程。其任務(wù)包括：資源規(guī)劃，成本估算，成本預(yù)算和成本控制?？刹捎玫墓芾砉ぞ甙ǎ撼杀竟浪慵夹g(shù)，參數(shù)模型法，S曲線法，生命周期費(fèi)用分析技術(shù)和資本預(yù)算技術(shù)等。合理地安排項(xiàng)目時(shí)間是項(xiàng)目管理中的一項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容。它的目的是保證按時(shí)完成項(xiàng)目，合理分配資源，發(fā)揮最佳工作效率。

1.2.2 項(xiàng)目質(zhì)量管理概述。主要任務(wù)包括:質(zhì)量計(jì)劃、質(zhì)量保證和質(zhì)量控制。首先房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理是一個(gè)連續(xù)的與前后都有關(guān)聯(lián)的行為，即是在驗(yàn)證了前一過(guò)程的質(zhì)量以后，才會(huì)開(kāi)始進(jìn)行下一個(gè)過(guò)程。其次是項(xiàng)目質(zhì)量管理檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及各階段質(zhì)量狀態(tài)的統(tǒng)一性。

2 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的通病及分析

2.1 可行性研究缺乏，投資決策倉(cāng)促盲目?？尚行匝芯渴窃诠こ添?xiàng)目決策前，進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，它是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾暎瑢?dǎo)致了一系列的問(wèn)題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問(wèn)題突出；戶型單一、戶型偏大影響銷(xiāo)售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

2.2 設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失。由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

2.3 項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控，如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控，延期交房普遍；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不力，管理費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用超出預(yù)期。

2.4 項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過(guò)高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期策劃、銷(xiāo)售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高，直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷(xiāo)售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中，糾紛不斷。轉(zhuǎn)貼于

2.5 物業(yè)服務(wù)不到位 物業(yè)服務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講就是售后服務(wù)，物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過(guò)程中，最忽略的地方，也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買(mǎi)雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位等。

3 我國(guó)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理的對(duì)策建議

3.1 加強(qiáng)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)管理 項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

3.2 重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 擬建項(xiàng)目經(jīng)過(guò)決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資的回報(bào)和效益。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場(chǎng)需求為目標(biāo)，立足于技術(shù)定位，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷(xiāo)售價(jià)格、單套住房銷(xiāo)售總價(jià)、項(xiàng)目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素，確定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案。一方面，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的深層次的合作；另一方面，重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響。真正對(duì)投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段，因此項(xiàng)目管理中對(duì)設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項(xiàng)、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動(dòng)因素。

3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程控制 項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

3.3.1 質(zhì)量管理 質(zhì)量對(duì)于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過(guò)程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過(guò)程的錯(cuò)漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯(cuò)，而是在資金使用的限制下，達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識(shí)。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)過(guò)程檢驗(yàn)。

3.3.2 成本控制的具體措施 有以下幾個(gè)方面：①降低資金成本。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷(xiāo)賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。②控制工程成本。首先，做好評(píng)估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù)，也是進(jìn)行成本、銷(xiāo)售、利潤(rùn)控制和分析的依據(jù)；再次，設(shè)計(jì)階段。第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。爭(zhēng)取多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)，第二，實(shí)行設(shè)計(jì)審核。第三，建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。

3.4 完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理 ①項(xiàng)目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象、加快其市場(chǎng)銷(xiāo)售速度，而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買(mǎi)者的利益，確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。②營(yíng)銷(xiāo)在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷(xiāo)理念。

首先，做好產(chǎn)品市場(chǎng)定位；其次，加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣；項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤分析，并在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中隨著市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)方案。

4 結(jié)語(yǔ)

論文結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)行模式，提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的病癥，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前、實(shí)施過(guò)程中、營(yíng)銷(xiāo)及交付使用的各階段的項(xiàng)目管理內(nèi)容及工作進(jìn)行了研究、總結(jié)，并提出了可行性的建議，希望這些對(duì)策建議對(duì)大家有所裨益。

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房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷(xiāo)售、顧問(wèn)策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場(chǎng)變化，不斷創(chuàng)新。下一個(gè)十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)，為客戶跨地域和細(xì)分市場(chǎng)下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司。

截至2013年9月，除、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國(guó)設(shè)立并運(yùn)營(yíng)的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司)，員工人數(shù)超過(guò)14000人，基本完成顧問(wèn)業(yè)務(wù)的全國(guó)布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個(gè)城市、顧問(wèn)業(yè)務(wù)成功植入16個(gè)分公司。已為全國(guó)200多個(gè)城市的客戶、超過(guò)5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開(kāi)發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對(duì)外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國(guó)家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營(yíng)收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價(jià)值990億美元的物業(yè)出售、并購(gòu)和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個(gè)國(guó)家擁有80個(gè)分公司，員工總數(shù)超過(guò)27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過(guò)1,900名專(zhuān)業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)及服務(wù)遍及中國(guó)的80多個(gè)城市。

2014年在馬來(lái)西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國(guó)際物業(yè)獎(jiǎng)”亞太區(qū)頒獎(jiǎng)典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國(guó)最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱(chēng)號(hào)。此次，除中國(guó)市場(chǎng)外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個(gè)國(guó)家的五星級(jí)“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎(jiǎng)項(xiàng)，以及5個(gè)類(lèi)別的“最佳推薦獎(jiǎng)”。

自2011年RCA開(kāi)始此類(lèi)數(shù)據(jù)以來(lái)，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問(wèn)公司總體排名中一直位居第一，同時(shí)在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在亞太地區(qū)為總額超過(guò)215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場(chǎng)份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱(chēng)“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問(wèn)、全案策略、營(yíng)銷(xiāo)等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場(chǎng)研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、商業(yè)招商、銷(xiāo)售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣，提供全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案顧問(wèn)、市場(chǎng)研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售動(dòng)線組織等。營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)主要提供專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)服務(wù)、銷(xiāo)售管理顧問(wèn)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)推廣顧問(wèn)服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等。

土地市場(chǎng)研究服務(wù)

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；存在問(wèn)題；項(xiàng)目管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)涵

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要就是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程所涉及的投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備、交通等十幾個(gè)部門(mén), 可以說(shuō), 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目管理都是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象, 在規(guī)定的條件下, 為最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目目標(biāo), 根據(jù)工程項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律, 對(duì)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)思到項(xiàng)目完成的所有過(guò)程進(jìn)行的計(jì)劃組織、協(xié)調(diào)和控制, 以保證該項(xiàng)目在允許費(fèi)用下按期按質(zhì)完成。

二、現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

1、項(xiàng)目工程中的可行性研究階段也缺少科學(xué)決策

在現(xiàn)在商品房“短缺”的代, 由于“拿了地就賺錢(qián)”、“蓋了房子就可以賺錢(qián)”, 房地產(chǎn)投資分析、論證、策劃經(jīng)常都受到冷遇?？尚行匝芯渴窃诠こ添?xiàng)目決策前, 進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法, 它是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行, 進(jìn)行全部分析論證。因?yàn)榭尚行匝芯抗ぷ鳑](méi)有得到重視, 因此導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題, 如商品房空置面積上升商業(yè)用房空置問(wèn)題突出; 戶型單一、戶型偏大影響銷(xiāo)售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高; 等等。所以為了避免投資的盲目性, 地產(chǎn)商逐漸把對(duì)可行性研究作為投資決策的重要依據(jù)。

3、建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性

因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍, 各專(zhuān)業(yè)管理人員配備齊全, 各司其責(zé), 且掌握了投資控制權(quán)。因此, 建設(shè)單位常直接向施工單位指令, 或干涉監(jiān)理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心, 經(jīng)常出現(xiàn)監(jiān)理方對(duì)建設(shè)方、施工方的違法、違規(guī)行為未進(jìn)行有效處置, 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的事故隱患未及時(shí)報(bào)告等情況。由于監(jiān)理人員資格不符合要求、質(zhì)量監(jiān)理工作不到位等問(wèn)題,, 全國(guó)各地房地產(chǎn)建設(shè)從“樓脆脆”、“樓歪歪”再到 “樓斷斷”, 房屋建筑的質(zhì)量令人擔(dān)憂。

4、工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo), 公平性差

當(dāng)前, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中, 招標(biāo)投標(biāo)多為自行組織招標(biāo),很大程度上還流于形式, 公開(kāi)招標(biāo)較少, 招標(biāo)方式大多采用“邀請(qǐng)招標(biāo)”和“議標(biāo)”方式。即使組織公開(kāi)招標(biāo), 串標(biāo)、圍標(biāo)、陪標(biāo)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生, 由于缺乏真正意義上的公開(kāi)招標(biāo)。因此, 選擇施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn), 沒(méi)有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目缺少后期的規(guī)范和物業(yè)管理

當(dāng)前物業(yè)管理等有關(guān)糾紛都開(kāi)始逐漸成為房產(chǎn)方面消費(fèi)者們投訴的主要戲。物業(yè)管理也在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。但同時(shí), 物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高, 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)普遍偏低, 管理不規(guī)范, 已經(jīng)影響到物業(yè)管理企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的對(duì)策及建議

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵就是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定, 對(duì)于所有選用的材料和設(shè)備都要進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià), 對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估, 將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度, 與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較, 并作出評(píng)判。首先, 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析, 明確質(zhì)量目標(biāo); 在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的目標(biāo)后, 再制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施與方法; 同時(shí)通過(guò)檢查、繪制動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖和施工作業(yè)流程圖, 加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制。

2、嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程, 由資源計(jì)劃編制、成本的估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本的控制直接決定了企業(yè)是否能夠獲利, 獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 從前期的土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷(xiāo)售以及管理費(fèi)等都能通過(guò)采取合理措施來(lái)降低成本。但是, 建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的主要部分, 占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的35% ～ 45%, 建筑安裝成本能不能得到有效控制, 是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn), 其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。

3、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)工程項(xiàng)目合同就是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位, 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)的合同, 其內(nèi)容就包括對(duì)施工合同、分包合同、買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 每個(gè)樓盤(pán)的施工進(jìn)度、質(zhì)量與成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

4、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期管理

提供一個(gè)良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅可以樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象也加快其市場(chǎng)銷(xiāo)售速度, 而且更有利于維護(hù)房屋購(gòu)買(mǎi)者的利益, 確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通, 充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時(shí), 營(yíng)銷(xiāo)在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要, 項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確, 正確的把握好營(yíng)銷(xiāo)理念。

四、結(jié)語(yǔ)

總之；現(xiàn)代房屋住宅也已經(jīng)是居民消費(fèi)的重要熱點(diǎn)。但是, 因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)過(guò)程的落后模式, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目水平低, 抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。只有加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本、合同、質(zhì)量、后期管理,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理水平, 力求在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段中能合理使用人力、物力、財(cái)力, 開(kāi)發(fā)商才能取得最大的投資效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷(xiāo)售管理；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)就是通過(guò)房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并取得利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理階段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的十分重要的一環(huán)。這是因?yàn)槠髽I(yè)前期的所有的工作，項(xiàng)目最終的成果和收益都需要在這一階段進(jìn)行體現(xiàn)，而這一階段又是充滿各種風(fēng)險(xiǎn)因素的。因此，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理具有十分重要的意義。

青島印象山項(xiàng)目位于市南、市北、嶗山三區(qū)交匯處，屬于三區(qū)中心地帶，占地面積有133416.7平方米，建筑總面積達(dá)237180.02平方米，計(jì)劃建設(shè)1046戶，戶型在90-263㎡不等，類(lèi)型有高層、板樓、多層和小高層，建設(shè)車(chē)位共1808個(gè)（北區(qū)地上、地下），車(chē)位配比為：多層1：1，高層1：0.8；車(chē)庫(kù)層高約3.9米，項(xiàng)目容積率為1.3，綠化率為40%總體規(guī)劃秉承生態(tài)理念，將山、水、林、園、城融為一體，構(gòu)建和引領(lǐng)21世紀(jì)生態(tài)游樂(lè)和居住的高品質(zhì)示范區(qū)。

為此，本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與青島印象山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，以此為例，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理展開(kāi)了深入的研究，以合理控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

二、青島印象山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

在銷(xiāo)售管理階段，本項(xiàng)目所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)以及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，具體闡述如下：

（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)租售階段的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)租售階段市場(chǎng)的供給和需求都是不確定的和動(dòng)態(tài)的，而這種動(dòng)態(tài)的不確定性將決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)收益的不確定[1]。因此，作為房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者的收益則主要就是由市場(chǎng)的供求來(lái)決定的。由于房地產(chǎn)的商品的價(jià)值受市場(chǎng)的供給和需求的影響的幅度相對(duì)于其他的普通商品來(lái)說(shuō)是比較大的，進(jìn)而當(dāng)供給過(guò)多或者需求不足時(shí)，這都會(huì)令房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體受到嚴(yán)重的損失。

（2）營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的銷(xiāo)售按照銷(xiāo)售的時(shí)間不同可劃分為：房地產(chǎn)的預(yù)售、房地產(chǎn)的即時(shí)銷(xiāo)售和房地產(chǎn)的滯后銷(xiāo)售這種方式，每一種的銷(xiāo)售方式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，但無(wú)論采用預(yù)售、即時(shí)銷(xiāo)售還是滯后銷(xiāo)售，在本項(xiàng)目的銷(xiāo)售中都會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要是營(yíng)銷(xiāo)方式的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具體的營(yíng)銷(xiāo)方式主要分為兩種：開(kāi)發(fā)商自行租賃銷(xiāo)售和委托物業(yè)銷(xiāo)售[2]。作為房地產(chǎn)商可以組建自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，這樣可以降低銷(xiāo)售成本，但是組建團(tuán)隊(duì)必然會(huì)增加營(yíng)銷(xiāo)人員的培訓(xùn)的成本，這同時(shí)還要面對(duì)由于缺乏經(jīng)驗(yàn)、以及專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題而可能帶來(lái)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)支付費(fèi)用的方式來(lái)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者是商銷(xiāo)售房地產(chǎn)，機(jī)構(gòu)比較熟悉市場(chǎng)的情況，而且具備豐富的租售知識(shí)以及有有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員，同時(shí)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前以及未來(lái)的供給和需求情況也是非常的熟悉，這會(huì)有利于加快房地產(chǎn)的銷(xiāo)售；但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，尋找機(jī)構(gòu)會(huì)使銷(xiāo)售成本的增加，而且由于尋求而必然要面對(duì)和解決委托問(wèn)題而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（3）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

委托物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在租售階段的后期委托物業(yè)管理公司，在依照合同約定的基礎(chǔ)上，對(duì)小區(qū)內(nèi)相應(yīng)的物業(yè)進(jìn)行維修和保養(yǎng)，而且要對(duì)周?chē)沫h(huán)境以及公共的秩序進(jìn)行監(jiān)督和管理，并且對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和消費(fèi)者提供一系列的服務(wù)[4]。具有良好的物業(yè)管理一方面會(huì)幫助房地產(chǎn)商樹(shù)立和提升市場(chǎng)形象，進(jìn)而加快房地產(chǎn)的租售的速度，另一方面會(huì)方便消費(fèi)者和投資者。而較差的物業(yè)管理不僅不利于小區(qū)的環(huán)境，還會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)受損房地產(chǎn)銷(xiāo)售不暢，并最終影響受益。因此，物業(yè)管理的好壞事關(guān)房地產(chǎn)的租售，進(jìn)而影響公司的營(yíng)運(yùn)。

對(duì)于青島印象山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，此房地產(chǎn)公司所承建的各類(lèi)項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的受益，在房地產(chǎn)的租售中，特別是分析市場(chǎng)情況，制定銷(xiāo)售方案以及物業(yè)管理方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，但是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家宏觀調(diào)控加劇，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，而銷(xiāo)售管理階段又是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，重要程度不言而喻，風(fēng)險(xiǎn)相比較房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段和建設(shè)階段重要，因此，青島印象山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理階段還是存在一定的上述風(fēng)險(xiǎn)。

三、青島印象山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理階段風(fēng)險(xiǎn)控制

針對(duì)如何控制本項(xiàng)目在銷(xiāo)售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)，本文特提出如下控制措施：

（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制

針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該以減輕風(fēng)險(xiǎn)為主，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是不能夠完全的規(guī)避的。在項(xiàng)目的實(shí)施前，進(jìn)行充分地市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的情況進(jìn)行科學(xué)的估計(jì)。另外，房地產(chǎn)公司需要在搜集市場(chǎng)信息，掌握盡可能多的市場(chǎng)信息，將市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)的影響降到最低[5]。

（2）營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)的控制

針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)姆绞浇档惋L(fēng)險(xiǎn)。一方面在項(xiàng)目前期階段，就應(yīng)該抓緊銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，讓營(yíng)銷(xiāo)和項(xiàng)目規(guī)劃階段同步進(jìn)行，引入專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，更加應(yīng)將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)作為關(guān)鍵的一環(huán)；另一方面加大廣告費(fèi)、費(fèi)等銷(xiāo)售費(fèi)用的投入，保證銷(xiāo)售進(jìn)度按照預(yù)期目標(biāo)進(jìn)度實(shí)現(xiàn)，并確保資金按時(shí)回籠[6]。

（3）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制

對(duì)待項(xiàng)目的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)要以預(yù)防為主。采取合適的方式選擇服務(wù)好、口碑好的物業(yè)管理公司。與物業(yè)管理公司制定合同，確保對(duì)物業(yè)和相關(guān)的附屬設(shè)施的維修和保養(yǎng)，并對(duì)周?chē)沫h(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，提供良好的服務(wù)，使住戶滿意，將物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)降到最低[7]。

四、結(jié)語(yǔ)

本研究采用理論研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方式對(duì)青島印象山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步研究，識(shí)別了主要的風(fēng)險(xiǎn)因素，并針對(duì)如何控制這些風(fēng)險(xiǎn)因素提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。但是限于本人的研究能力及資料的掌握程度的不足，本文的研究只是一個(gè)初步探討，還不夠深入，還沒(méi)有對(duì)本項(xiàng)目在銷(xiāo)售管理階段的各風(fēng)險(xiǎn)因素大小進(jìn)行定量的評(píng)估，本文希望通過(guò)后續(xù)進(jìn)一步深入的研究來(lái)彌補(bǔ)這些不足，以為今后類(lèi)似的研究提供參考和借鑒。

總之，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目分身的復(fù)雜性，其風(fēng)險(xiǎn)管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，本文的研究也只能提供一種理解分析問(wèn)題的思路和基本的方法。為了完善房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究分析，并使之指導(dǎo)于實(shí)踐，還需要進(jìn)一步的努力。

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篇9

特殊的商業(yè)房地產(chǎn)

客戶需求的特殊性 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級(jí)：初級(jí)客戶――商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，終級(jí)客戶――消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、特色決定其需求的個(gè)性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對(duì)的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無(wú)法同時(shí)滿足不同客戶層的個(gè)性化需求，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)策略等前評(píng)價(jià)工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)贏利模式的不確定性 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對(duì)于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，資金回收主要是銷(xiāo)售收入；對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)一般采取出租運(yùn)營(yíng)模式，注重資產(chǎn)的長(zhǎng)期良性運(yùn)營(yíng)，以收取租金為主要投資回報(bào)形式。

經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性 以出租為主要運(yùn)營(yíng)模式的大、中型購(gòu)物中心及Shopping Mall，業(yè)態(tài)種類(lèi)豐富，對(duì)于不同業(yè)態(tài)類(lèi)型要采取相異的經(jīng)營(yíng)管理模式，增加了后期經(jīng)營(yíng)管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

在前期決策中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論從客戶的復(fù)雜程度，還是從投資模式及經(jīng)營(yíng)模式上，都屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，存在許多不可預(yù)見(jiàn)因素，具有更大的風(fēng)險(xiǎn)；在后期的運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類(lèi)豐富，不利于后期的經(jīng)營(yíng)管理，從國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，后期經(jīng)營(yíng)管理水平有待進(jìn)一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經(jīng)營(yíng)管理水平、檢驗(yàn)前期決策的正確性、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行、完善項(xiàng)目管理水平，就要積極地開(kāi)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力之后，對(duì)項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營(yíng)管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的差距，以確定項(xiàng)目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過(guò)及時(shí)有效的信息反饋，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀制定切實(shí)可行的對(duì)策及措施，為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。

眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，但其風(fēng)險(xiǎn)之巨大也是不容忽視的。積極開(kāi)展EECRE，合理有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，提高開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，勢(shì)在必行。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)作用

檢驗(yàn)前期決策的正確性 在前期決策中，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資分析等前期工作對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過(guò)程中，選用的參數(shù)大多都是預(yù)測(cè)值，存在許多不確定性因素，決策結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。EECRE是在建設(shè)項(xiàng)目投入使用后的管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中進(jìn)行的，許多評(píng)價(jià)參數(shù)來(lái)源于實(shí)際，評(píng)價(jià)結(jié)果更為真實(shí)。項(xiàng)目實(shí)施的效果如何、是否達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是否得到實(shí)現(xiàn)等問(wèn)題都可以通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)得到檢驗(yàn)。因此EECRE對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。

指導(dǎo)其它在建或新建項(xiàng)目順利進(jìn)行 商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要經(jīng)過(guò)一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程：土地使用權(quán)的獲得、前期咨詢、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、招商租售、經(jīng)營(yíng)管理等等。在這個(gè)過(guò)程中，有許多開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒。EECRE可以通過(guò)分析項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際效果，反映項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和解決方法，減少同一問(wèn)題在不同項(xiàng)目或同一項(xiàng)目不同階段的重復(fù)出現(xiàn)。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責(zé)任，督促他們?cè)谥饔^上認(rèn)真作好項(xiàng)目決策工作，同時(shí)采取可行的再?zèng)Q策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，對(duì)已建成項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，降低風(fēng)險(xiǎn)

完善商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平 一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初獲得土地使用權(quán)到最后交付使用，經(jīng)過(guò)了許多環(huán)節(jié)，涉及到城市土地經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)單位，建材生產(chǎn)與流通企業(yè)，施工及監(jiān)理單位，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、物業(yè)管理、法律服務(wù)、信息服務(wù)等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目的順利完成，依賴(lài)于這些部門(mén)間的密切合作。通過(guò)EECRE，分析這種協(xié)作間的成功、失敗之處，可以加強(qiáng)部門(mén)間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項(xiàng)目管理水平，使項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)更加順利的進(jìn)行。

提高項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理水平 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要前期的建設(shè)，更需要后期的經(jīng)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)周期比較長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，參與人員不計(jì)其數(shù)，但大多數(shù)人都只是這條產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)點(diǎn)，沒(méi)能全面的了解與參與項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。通過(guò)EECRE，不僅可以檢驗(yàn)工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營(yíng)管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，增強(qiáng)責(zé)任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營(yíng)管理工作，提高項(xiàng)目預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性、經(jīng)營(yíng)管理的合理性，從而提高未來(lái)項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化水平。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)內(nèi)容

EECRE的基礎(chǔ)是項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施的結(jié)果與項(xiàng)目前期所確定的目標(biāo)和各方面指標(biāo)的對(duì)比，因此，EECRE的內(nèi)容應(yīng)與前評(píng)價(jià)（即前期決策分析）的內(nèi)容大體相似。

策劃與決策 拓展報(bào)建工作的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目可行性研究的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目總體策劃的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目前期策劃與決策的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。

準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的總結(jié)與評(píng)價(jià)、對(duì)項(xiàng)目投融資方案的評(píng)價(jià)、采購(gòu)招投標(biāo)工作評(píng)價(jià)、開(kāi)工準(zhǔn)備的評(píng)價(jià)等。

建設(shè)實(shí)施階段 合同執(zhí)行的分析評(píng)價(jià)、工程實(shí)施及管理評(píng)價(jià)、項(xiàng)目資金使用的分析評(píng)價(jià)、項(xiàng)目竣工評(píng)價(jià)等。

運(yùn)營(yíng)階段 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理狀況小結(jié)、項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)等。

技術(shù)方案評(píng)價(jià) 工藝技術(shù)和設(shè)備評(píng)價(jià)、技術(shù)效果調(diào)查評(píng)價(jià)等。

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)效益分析評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)等。

環(huán)境效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的污染控制評(píng)價(jià)、區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)、自然資源的利用評(píng)價(jià)、環(huán)境管理能力評(píng)價(jià)等。

社會(huì)效益評(píng)價(jià) 就業(yè)影響評(píng)價(jià)、居民的生活條件和生活質(zhì)量評(píng)價(jià)、地方社區(qū)的發(fā)展評(píng)價(jià)等。

管理效果評(píng)價(jià) 組織結(jié)構(gòu)形式的評(píng)價(jià)、對(duì)人員的評(píng)價(jià)、組織內(nèi)部溝通、交流機(jī)制的評(píng)價(jià)、對(duì)激勵(lì)機(jī)制及員工滿意度的評(píng)價(jià)、組織機(jī)構(gòu)的環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià)等。

目標(biāo)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目宏觀目標(biāo)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目建設(shè)的直接目標(biāo)評(píng)價(jià)等。

持續(xù)性評(píng)價(jià) 項(xiàng)目可持續(xù)的制約因素分析、項(xiàng)目可持續(xù)的必要措施和建議等。即項(xiàng)目持續(xù)性評(píng)價(jià)是要分析項(xiàng)目在建設(shè)投入完成之后，項(xiàng)目的既定目標(biāo)是否還可以繼續(xù)；項(xiàng)目是否可以順利地延續(xù)進(jìn)行下去；項(xiàng)目是否具有可重復(fù)性，是否可在未來(lái)以同樣的方式建設(shè)同類(lèi)項(xiàng)目等。項(xiàng)目的持續(xù)性評(píng)價(jià)應(yīng)在分析的基礎(chǔ)上提出項(xiàng)目持續(xù)的具體條件并預(yù)測(cè)其風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法

EECRE的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，具體地說(shuō)，常用的基本方法有以下幾種：

對(duì)比法 包括前后對(duì)比和有無(wú)對(duì)比。前后對(duì)比法是指將項(xiàng)目實(shí)施之前與項(xiàng)目完成之后的情況加以對(duì)比，以確定項(xiàng)目效益的一種方法。這種對(duì)比主要用于揭示商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃、決策和實(shí)施的質(zhì)量；有無(wú)對(duì)比法是指將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況與若無(wú)項(xiàng)目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對(duì)比，以度量項(xiàng)目的真實(shí)效益、影響和作用。

邏輯框架法 它是一種概念化論述項(xiàng)目的方法，即用一張簡(jiǎn)單的框圖來(lái)清晰地分析一個(gè)復(fù)雜項(xiàng)目的內(nèi)涵和關(guān)系，使之更易理解。

成功度評(píng)價(jià)法 是依靠評(píng)價(jià)專(zhuān)家或?qū)＜医M的經(jīng)驗(yàn)，綜合EECRE各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的成功程度做出定性的結(jié)論。

建立和完善EECRE體系建議

近年來(lái)，EECRE發(fā)展較快，但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍有一定差距。美國(guó)是國(guó)際上后評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)和方法的領(lǐng)導(dǎo)者，加拿大、英國(guó)、丹麥、澳大利亞、馬來(lái)西亞、韓國(guó)等國(guó)家都十分重視后評(píng)價(jià)工作。他們有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的系統(tǒng)規(guī)則、明確的管理機(jī)構(gòu)、科學(xué)的方法和程序等。借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家后評(píng)價(jià)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)EECRE體系。

加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的重視 在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的今天，任何項(xiàng)目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門(mén)不愿意開(kāi)展EECRE，其最大心理障礙就是擔(dān)心項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題暴露出來(lái)，并追究其相應(yīng)的責(zé)任。因此在進(jìn)行EECRE的過(guò)程中，部門(mén)之間總是相互推卸責(zé)任，使EECRE的工作人員不能充分了解項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，給EECRE帶來(lái)了諸多不便，同時(shí)也大大降低了EECRE的可信度。同時(shí)，有相當(dāng)數(shù)量的人認(rèn)為，投入很多的精力和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行EECRE是不值得的。這些人沒(méi)有看到EECRE帶來(lái)的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。

在開(kāi)展EECRE工作中，涉及到與項(xiàng)目相關(guān)的部門(mén)眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門(mén)間的溝通與協(xié)作，因此，必須提高各部門(mén)工作人員對(duì)EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認(rèn)識(shí)，保障EECRE的順利進(jìn)行。

正確選擇EECRE評(píng)價(jià)時(shí)機(jī) 時(shí)機(jī)不同，EECRE的結(jié)果也不同。正確選擇EECRE的時(shí)機(jī)，對(duì)EECRE的結(jié)果具有決定性的作用。時(shí)間選得過(guò)早，項(xiàng)目效益和目標(biāo)難以達(dá)到，項(xiàng)目所產(chǎn)生的影響不清晰；時(shí)間拖得太久，熟悉項(xiàng)目的人員難免有所變動(dòng)，項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)不能及時(shí)總結(jié)和推廣，不利于項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的進(jìn)行和后評(píng)價(jià)效果的發(fā)揮。因此，EECRE應(yīng)選擇在竣工項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的1-2年內(nèi)進(jìn)行。此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，投資決策已明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，初步取得了經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)、環(huán)境影響，基本具備了后評(píng)價(jià)的條件。在這個(gè)時(shí)期開(kāi)展EECRE，評(píng)價(jià)的結(jié)果不僅能客觀反映項(xiàng)目的實(shí)際情況，還能及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，指導(dǎo)在建和未來(lái)新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

建立EECRE結(jié)果使用機(jī)制 EECRE體系中的一個(gè)決定性環(huán)節(jié)就是EECRE結(jié)果的使用。EECRE作用的關(guān)鍵取決于所總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)在投資項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)活動(dòng)中被采納和應(yīng)用的效果。這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以在項(xiàng)目周期內(nèi)不同階段的管理中借鑒和應(yīng)用。如立項(xiàng)階段的項(xiàng)目選定、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的設(shè)計(jì)改進(jìn)、在建項(xiàng)目實(shí)施中問(wèn)題的預(yù)防和對(duì)策、完工項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中管理的完善和改進(jìn)等。建立EECRE結(jié)果的使用機(jī)制，提供和傳送已完成項(xiàng)目的執(zhí)行記錄，可增強(qiáng)項(xiàng)目管理的責(zé)任制和透明度，使EECRE的評(píng)價(jià)結(jié)果得到廣泛的運(yùn)用，在其他在建或新建項(xiàng)目中，發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。

建立EECRE人員培訓(xùn)機(jī)制 EECRE是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，對(duì)評(píng)價(jià)人員素質(zhì)要求很高，要求后評(píng)價(jià)人員既懂投資、又懂得經(jīng)營(yíng)，既懂技術(shù)、又懂經(jīng)濟(jì)。因此，只有加強(qiáng)EECRE人才的培訓(xùn)工作，形成比較完善的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)出大批的優(yōu)秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

建立EECRE工作人員的道德規(guī)范 要求評(píng)價(jià)人員在整個(gè)評(píng)價(jià)過(guò)程中必須堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，排除各方的干擾，客觀地進(jìn)行評(píng)價(jià)。同時(shí)還應(yīng)熟悉與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的相關(guān)知識(shí)和對(duì)有關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評(píng)價(jià)結(jié)論。

制定科學(xué)合理的EECRE程序 EECRE順利進(jìn)行的重要前提是有一個(gè)可操作的科學(xué)合理的工作程序，進(jìn)而使EECRE系統(tǒng)化、規(guī)范化。對(duì)于EECRE小組的組建應(yīng)充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項(xiàng)目的人員參與，更應(yīng)考慮邀請(qǐng)一些項(xiàng)目外的人員加入，以利于客觀地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，減少人為主觀因素對(duì)EECRE的影響，使后評(píng)價(jià)結(jié)果客觀科學(xué)、真實(shí)可靠。

篇10

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；績(jī)效管理；矩陣式組織；平衡計(jì)分卡；關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.22.075

2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)告別供不應(yīng)求的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)的“白銀時(shí)代”。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，銷(xiāo)售額增速大幅放緩，企業(yè)利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)明顯。房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存與發(fā)展，有必要建立能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、符合房地產(chǎn)公司實(shí)際、兼顧公司發(fā)展戰(zhàn)略的績(jī)效管理體系。績(jī)效管理是幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力、提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有效工具，也是提升企業(yè)管理水平的重要引擎。

1 績(jī)效管理釋義

績(jī)效管理是為了達(dá)成組織的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過(guò)持續(xù)相互的溝通過(guò)程，形成組織所預(yù)期的目標(biāo)產(chǎn)出，并最終推動(dòng)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人作出有利于達(dá)成目標(biāo)的行為過(guò)程。

績(jī)效管理是識(shí)別、評(píng)估和反饋員工、部門(mén)、組織目標(biāo)和戰(zhàn)略的方法；績(jī)效管理是員工與管理者、部門(mén)與組織達(dá)成的關(guān)于完成目標(biāo)、完成標(biāo)準(zhǔn)以及所需能力的一種協(xié)議，是在雙方相互協(xié)作下完成各自目標(biāo)及戰(zhàn)略的管理過(guò)程；績(jī)效管理是績(jī)效計(jì)劃、績(jī)效實(shí)施、績(jī)效考核、績(jī)效反饋、績(jī)效結(jié)果應(yīng)用5個(gè)子系統(tǒng)組成的循環(huán)往復(fù)的管理過(guò)程。

關(guān)于績(jī)效管理的對(duì)象，學(xué)術(shù)界主要有三種觀點(diǎn)，即績(jī)效管理是管理組織績(jī)效的系統(tǒng)（“組織績(jī)效”論）、管理員工績(jī)效的系統(tǒng)（“員工績(jī)效”論）和管理組織和個(gè)體績(jī)效的綜合系統(tǒng)（“綜合績(jī)效”論）。

對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，生存與發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)個(gè)處于某個(gè)具體地理位置的項(xiàng)目。項(xiàng)目的盈利能力、運(yùn)營(yíng)水平?jīng)Q定著公司戰(zhàn)略能否實(shí)現(xiàn)。因此，本文基于房地產(chǎn)公司總部的視角，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織績(jī)效管理，并提出績(jī)效管理優(yōu)化建議。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目績(jī)效管理現(xiàn)狀分析

績(jī)效管理這一概念在20世紀(jì)70年代后期被西方理論學(xué)家提出，在80年代末90年代初成為人力資源管理關(guān)注的重點(diǎn)，并在各類(lèi)型企業(yè)中得到應(yīng)用。中國(guó)的房地產(chǎn)公司伴隨著20世紀(jì)90年代住宅商品化的進(jìn)程而雨后春筍般崛起。由于存在發(fā)展的年限較短，較之已經(jīng)形成固定管理模式的傳統(tǒng)企業(yè)，房地產(chǎn)公司更易接受西方管理學(xué)中的績(jī)效管理理論，平衡計(jì)分卡（BSC）、關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（KPI）、目標(biāo)管理法等績(jī)效考核工具得到廣泛應(yīng)用。在績(jī)效管理應(yīng)用過(guò)程中，也出現(xiàn)了各種問(wèn)題與難題。

2.1 項(xiàng)目績(jī)效管理與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度存在一定差距

績(jī)效管理是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，績(jī)效管理方案的制訂要能充分體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，在執(zhí)行過(guò)程中要確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的突飛猛進(jìn)，中國(guó)的房地產(chǎn)公司也積極學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)的企業(yè)管理理念，紛紛確立了包括企業(yè)使命、愿景、價(jià)值觀在內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略，為公司未來(lái)五年、十年的發(fā)展明確了方向和奮斗目標(biāo)。但將公司戰(zhàn)略分解為每個(gè)項(xiàng)目的績(jī)效計(jì)劃和考核指標(biāo)卻是一個(gè)難題。一方面，公司戰(zhàn)略中很多定性的指標(biāo)難以分解落實(shí)，定量的指標(biāo)缺乏科學(xué)性、準(zhǔn)確性；另一方面，項(xiàng)目績(jī)效考核因關(guān)注當(dāng)期業(yè)績(jī)而忽視公司整體的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。因此，項(xiàng)目績(jī)效計(jì)劃與考核指標(biāo)往往與公司戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度存在一定差距。

2.2 績(jī)效計(jì)劃易受外部因素變動(dòng)的影響

績(jī)效計(jì)劃是績(jī)效管理的第一個(gè)環(huán)節(jié)，是績(jī)效管理能否成功的首要一步，也是績(jī)效考核的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目績(jī)效計(jì)劃是指公司總部與項(xiàng)目公司就工作任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及有效完成的標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題確定目標(biāo)任務(wù)，達(dá)成共識(shí)并形成契約的過(guò)程?？?jī)效計(jì)劃最終以“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)大綱”“年度經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)”等書(shū)面形式固化下來(lái)。

績(jī)效計(jì)劃的主要內(nèi)容包括：績(jī)效期內(nèi)清晰的工作目標(biāo)、衡量工作目標(biāo)完成的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)工作目標(biāo)在整體績(jī)效考核中所占的權(quán)重、每項(xiàng)工作目標(biāo)需要的完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、牽涉專(zhuān)業(yè)多、開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)多、易受政策影響等特點(diǎn)，其績(jī)效計(jì)劃易受宏觀政策、開(kāi)發(fā)條件、資金狀況等外部因素影響而被迫調(diào)整，從而難以實(shí)現(xiàn)最初對(duì)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的承諾。

2.3 績(jī)效管理注重結(jié)果而忽略過(guò)程控制

績(jī)效管理是公司總部與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為了達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)共同參與的制訂績(jī)效計(jì)劃、績(jī)效實(shí)施、績(jī)效考核、績(jī)效反饋、績(jī)效結(jié)果應(yīng)用的持續(xù)循環(huán)過(guò)程?？?jī)效管理的目的是持續(xù)提升個(gè)人、部門(mén)和項(xiàng)目公司的績(jī)效?？?jī)效管理的真正內(nèi)涵在于其過(guò)程管理，而不是目標(biāo)管理。

“績(jī)效”來(lái)源于英文單詞“performance”，在英文語(yǔ)境中不僅有“結(jié)果”的意思，也有“過(guò)程”的含義。但在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，績(jī)效儼然成了“結(jié)果”的代名詞，績(jī)效考核變成了基于結(jié)果的考核。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的考核有財(cái)務(wù)類(lèi)、運(yùn)營(yíng)類(lèi)、管理類(lèi)等各種指標(biāo)，考核頻率為季度、半年、一年，直至項(xiàng)目清盤(pán)。但是，公司總部職能部門(mén)對(duì)垂直業(yè)務(wù)條線的過(guò)程指導(dǎo)與管控較弱，尤其忽視對(duì)項(xiàng)目公司部門(mén)及人員的績(jī)效溝通與指導(dǎo)。項(xiàng)目公司高管很難對(duì)績(jī)效管理過(guò)程進(jìn)行全程把控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)績(jī)效計(jì)劃執(zhí)行中的問(wèn)題，幫助員工糾正偏差，排除影響績(jī)效指標(biāo)達(dá)成的障礙。

2.4 績(jī)效考核指標(biāo)體系尚不完善

績(jī)效考核是績(jī)效管理最核心的環(huán)節(jié)，是在既定績(jī)效周期結(jié)束時(shí)，依據(jù)預(yù)先制定好的績(jī)效目標(biāo)和完成標(biāo)準(zhǔn)，由公司總部對(duì)項(xiàng)目公司、項(xiàng)目公司高管對(duì)部門(mén)、員工進(jìn)行考核和評(píng)估的過(guò)程。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目考核指標(biāo)體系中，針對(duì)項(xiàng)目組織績(jī)效的考核指標(biāo)種類(lèi)繁多，無(wú)行業(yè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)化考核指標(biāo)體系。對(duì)于項(xiàng)目公司下屬部門(mén)、員工的考核指標(biāo)體系尚不完善，不同管理層次和專(zhuān)業(yè)職能的員工分類(lèi)指標(biāo)缺乏，對(duì)工程技術(shù)類(lèi)、行政類(lèi)、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)人員以及不同管理層次員工績(jī)效目標(biāo)設(shè)計(jì)不到位；考核以工作計(jì)劃為主，忽視根據(jù)部門(mén)核心職能和職位核心職責(zé)提取考核指標(biāo)。

2.5 績(jī)效反饋方式有待轉(zhuǎn)變

績(jī)效反饋是考核者將考核結(jié)果及時(shí)反饋給被考核者的工作環(huán)節(jié)，是績(jī)效考核的最后一環(huán)，也是最關(guān)鍵一環(huán)。績(jī)效反饋?zhàn)尡豢己苏吡私庾陨淼目?jī)效結(jié)果與績(jī)效水平，以便下一步采取措施改進(jìn)績(jī)效，促成組織整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，目前最大的挑戰(zhàn)就是必須將傳統(tǒng)的單項(xiàng)、由上而下的傳達(dá)方式改變?yōu)殪`活的雙向運(yùn)轉(zhuǎn)?？?jī)效考核不僅僅是冷冰冰的結(jié)果，績(jī)效反饋絕不是簡(jiǎn)單地向被考核對(duì)象傳達(dá)一個(gè)分?jǐn)?shù)。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司缺乏績(jī)效反饋的制度支撐，績(jī)效反饋實(shí)施者的溝通技巧也有待提高。項(xiàng)目績(jī)效反饋的內(nèi)容不夠翔實(shí)，缺乏有針對(duì)性的改進(jìn)建議。項(xiàng)目公司高管對(duì)部門(mén)、員工的績(jī)效反饋經(jīng)常流于形式，缺乏與部門(mén)負(fù)責(zé)人、員工的密切溝通與雙向互動(dòng)。

2.6 績(jī)效結(jié)果應(yīng)用不充分

績(jī)效考核結(jié)束，并不意味著績(jī)效管理的結(jié)束?？?jī)效管理要取得實(shí)效，關(guān)鍵在于績(jī)效結(jié)果的應(yīng)用。在一個(gè)成熟、穩(wěn)定的績(jī)效管理體系中，考核結(jié)果的應(yīng)用有利于組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高員工、部門(mén)及組織的績(jī)效水平。

目前，房地產(chǎn)公司對(duì)于項(xiàng)目績(jī)效結(jié)果的應(yīng)用主要體現(xiàn)在項(xiàng)目高管、部門(mén)負(fù)責(zé)人以及員工的獎(jiǎng)金分配、薪酬調(diào)整和職位異動(dòng)，較少涉及員工技能培訓(xùn)、個(gè)人職業(yè)規(guī)劃等關(guān)乎員工長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的方面。這就造成了績(jī)效應(yīng)用不充分，無(wú)法激勵(lì)員工在下一考核周期的績(jī)效提升。

3 項(xiàng)目績(jī)效管理優(yōu)化策略

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的問(wèn)題與挑戰(zhàn)：一是行業(yè)集中度快速提升，公司并購(gòu)成為新常態(tài)，馬太效應(yīng)顯著；二是行業(yè)平均利潤(rùn)率呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，上市房企凈利潤(rùn)率從2010年的15%下降至2015年的9.1%；三是三四線城市庫(kù)存高企，資金占用量大，財(cái)務(wù)成本上升，“去庫(kù)存”成為諸多房企當(dāng)前的首要任務(wù)。

面對(duì)白銀時(shí)代的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有“外擴(kuò)規(guī)模，內(nèi)抓管理”，提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，獲取長(zhǎng)足發(fā)展；只有加強(qiáng)績(jī)效管理，嚴(yán)控成本費(fèi)用，提升自身管理水平和員工專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，才能順利實(shí)現(xiàn)既定發(fā)展戰(zhàn)略，在弱肉強(qiáng)食的大潮中屹立不倒。

3.1 樹(shù)立“以人為本”的績(jī)效管理理念

現(xiàn)今企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，是人力資源整體實(shí)力和綜合素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)公司績(jī)效管理應(yīng)始終貫徹“以人為本”的理念，在實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的同時(shí)滿足員工個(gè)人成長(zhǎng)的需求，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的提升。

“以人為本”思想在績(jī)效管理中表現(xiàn)為對(duì)員工的尊重與重視。在績(jī)效計(jì)劃制訂時(shí)充分與員工溝通，在績(jī)效實(shí)施過(guò)程中給予悉心指導(dǎo)，在績(jī)效反饋時(shí)既要給予改進(jìn)建議，又要聽(tīng)取員工的困難與訴求。在績(jī)效結(jié)果應(yīng)用方面，既注重當(dāng)期的獎(jiǎng)金分配、職位變動(dòng)，還要從教育培訓(xùn)、職業(yè)規(guī)劃方面長(zhǎng)遠(yuǎn)籌劃。

項(xiàng)目組織績(jī)效與員工個(gè)人績(jī)效是正相關(guān)關(guān)系。員工個(gè)人績(jī)效提升，有助于部門(mén)及整個(gè)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目效益提升又反作用于員工，最直接的表現(xiàn)即是員工薪酬增加。因此，績(jī)效管理不僅是人力資源部的事情，而是需要全員參與的企業(yè)管理實(shí)踐。只有全員參與，才能充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目所有人員的積極性，真正實(shí)現(xiàn)績(jī)效管理制度的落地。

3.2 建立戰(zhàn)略導(dǎo)向的矩陣式組織績(jī)效管理系統(tǒng)

績(jī)效管理是實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略的重要工具?？?jī)效管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要以公司戰(zhàn)略為導(dǎo)向，在績(jī)效計(jì)劃、績(jī)效實(shí)施、績(jī)效考核、績(jī)效反饋及結(jié)果應(yīng)用環(huán)節(jié)緊扣公司戰(zhàn)略。組織績(jī)效管理系統(tǒng)就是公司戰(zhàn)略的執(zhí)行系統(tǒng)。

房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理存在職能條線、項(xiàng)目條線的交叉管理，具備矩陣式組織特征。再將績(jī)效管理的五個(gè)環(huán)節(jié)作為第三維度，便形成立體的組織績(jī)效管理系統(tǒng)（見(jiàn)下圖）。[ZW（]矩陣式立體組織績(jī)效管理系統(tǒng)示意圖來(lái)源于：謝樹(shù)茵.矩陣式組織績(jī)效管理系統(tǒng)研究[D].天津：天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008：28.[ZW）]在這一系統(tǒng)中，任何一點(diǎn)都能定位到績(jī)效管理的具體某個(gè)環(huán)節(jié)，還能標(biāo)明總部職能部門(mén)、某個(gè)具體項(xiàng)目所要考慮的因素、特點(diǎn)及應(yīng)該采取的行動(dòng)。

矩陣式立體組織績(jī)效管理系統(tǒng)示意

具體到房地產(chǎn)公司的某一項(xiàng)目，其績(jī)效管理系統(tǒng)便是立體系統(tǒng)的一個(gè)豎向平面，可形成下表所示矩陣。這一矩陣以公司總體戰(zhàn)略分解后的任務(wù)目標(biāo)為基礎(chǔ)，將具體任務(wù)按照部門(mén)職能細(xì)分下去，最終落實(shí)到每一名員工。這種矩陣式績(jī)效管理系統(tǒng)有利于發(fā)揮專(zhuān)業(yè)部門(mén)之間的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源共享、整體績(jī)效提升。

3.3 設(shè)置科學(xué)合理的績(jī)效考核指標(biāo)體系

績(jī)效考核是運(yùn)用特定的指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，采取科學(xué)的方法，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目的，對(duì)承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程和結(jié)果的各級(jí)管理人員完成指定的工作業(yè)績(jī)以及由此帶來(lái)的諸多效果做出價(jià)值判斷的過(guò)程。因此，進(jìn)行價(jià)值判斷的指標(biāo)是否科學(xué)合理，關(guān)乎績(jī)效考核的成敗。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目績(jī)效管理現(xiàn)狀，建議構(gòu)建以平衡計(jì)分卡為框架、以關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)為主體的績(jī)效考核指標(biāo)體系。

平衡記分卡（BSC）不僅關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)也兼顧非財(cái)務(wù)指標(biāo)，將二者充分結(jié)合，從財(cái)務(wù)、顧客、內(nèi)部流程、創(chuàng)新與學(xué)習(xí)四個(gè)角度進(jìn)行評(píng)估。平衡記分卡的目標(biāo)是以相關(guān)人員利益最大化為導(dǎo)向，它以企業(yè)戰(zhàn)略作為導(dǎo)向，追求利益相關(guān)人員多元目標(biāo)的整體平衡。

關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（KPI）是一個(gè)可量化的或者可以行為化的指標(biāo)體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)由三級(jí)構(gòu)成：項(xiàng)目級(jí)KPI由公司戰(zhàn)略目標(biāo)分解而來(lái)，部門(mén)級(jí)KPI是根據(jù)項(xiàng)目級(jí)和部門(mén)職責(zé)來(lái)確定，員工個(gè)人崗位的KPI由部門(mén)關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)落實(shí)到工作崗位得到。KPI體系有助于公司根據(jù)其戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)計(jì)劃來(lái)確定項(xiàng)目、部門(mén)和個(gè)人的績(jī)效指標(biāo)。

利用平衡計(jì)分卡的維度思想建立房地產(chǎn)項(xiàng)目績(jī)效指標(biāo)體系，運(yùn)用關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)法制定項(xiàng)目、部門(mén)和員工三級(jí)的績(jī)效考核指標(biāo)，再借助德?tīng)柗品▽⒖?jī)效考核指標(biāo)體系中的各項(xiàng)指標(biāo)賦予權(quán)重。這樣就能將公司戰(zhàn)略目標(biāo)與項(xiàng)目、部門(mén)及員工的相關(guān)考核指標(biāo)有機(jī)融合，有助于公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和員工個(gè)人職業(yè)技能的提升。

3.4 探索并實(shí)施靈活有效的績(jī)效管理方法

績(jī)效管理涉及環(huán)節(jié)眾多，影響因素復(fù)雜多變。作為績(jī)效管理的實(shí)施者，應(yīng)立足實(shí)際，綜合判斷，注重細(xì)節(jié)，采取靈活有效的績(jī)效管理方法，確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

一要做好計(jì)劃管理，建立績(jī)效計(jì)劃調(diào)整機(jī)制。根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、政府調(diào)控政策等外部條件的變動(dòng)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目績(jī)效計(jì)劃，防止績(jī)效計(jì)劃淪為“一紙空文”，影響績(jī)效考核的信度和效度。

二要加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)控。通過(guò)召開(kāi)月度計(jì)劃會(huì)、季度運(yùn)營(yíng)分析會(huì)、營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題會(huì)等形式，及時(shí)了解項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況，給予必要的指導(dǎo)與技術(shù)支持。職能部門(mén)及時(shí)了解項(xiàng)目在各業(yè)務(wù)條線上的運(yùn)營(yíng)情況，撰寫(xiě)月度分析報(bào)告，分析實(shí)際執(zhí)行情況與年度、月度計(jì)劃的差距，并提出相應(yīng)解決方案。

三要合理設(shè)置績(jī)效考核指標(biāo)。房地產(chǎn)公司以項(xiàng)目為基本盈利單位，但項(xiàng)目公司在不同階段的重點(diǎn)任務(wù)迥然不同。在項(xiàng)目前期，重點(diǎn)考核土地獲取、四證辦理、產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)等工作完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；在項(xiàng)目中后期，則重點(diǎn)考核工程進(jìn)度、銷(xiāo)售簽約額、銷(xiāo)售回款、交房率、物業(yè)服務(wù)滿意度等指標(biāo)。對(duì)于項(xiàng)目整體，還要考核盈利能力、成本控制、運(yùn)營(yíng)效率、企業(yè)管理等方面。

四要建立考核申訴機(jī)制。如被考核項(xiàng)目或個(gè)人對(duì)考核結(jié)果不清楚或持有異議，可以向公司總部監(jiān)察部門(mén)申訴。公司要保證申訴渠道暢通、申訴處理流程規(guī)范、申訴處理結(jié)果及時(shí)反饋，同時(shí)有針對(duì)性地改進(jìn)績(jī)效考核方法。

五要充分運(yùn)用信息化工具。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目較多的公司總部，采用P6項(xiàng)目管理軟件、BIM系統(tǒng)、銷(xiāo)售管理系統(tǒng)等信息化工具，能夠加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目績(jī)效實(shí)施的過(guò)程監(jiān)控，提高工作效率。有條件的公司還可以采用專(zhuān)業(yè)的人力資源管理信息系統(tǒng)，滿足績(jī)效管理對(duì)于數(shù)據(jù)真實(shí)性和及時(shí)性的要求。

4 結(jié) 論

隨著白銀時(shí)代的來(lái)臨，房地產(chǎn)公司更為重視自身管理水平的提升，“向管理要效益”成為在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目績(jī)效管理作為戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，被越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司采納并積極加以運(yùn)用。項(xiàng)目績(jī)效管理一方面關(guān)系著公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，另一方面涉及人力資源價(jià)值的開(kāi)發(fā)與提升，在企業(yè)績(jī)效與人力資源管理之間架起了堅(jiān)實(shí)的橋梁。在未來(lái)的實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目績(jī)效管理將會(huì)更為科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)揮更大效能。

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