導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一周我的主要工作和任務(wù)是進行公司會計制度,會計章程的熟悉,學(xué)習(xí)如何使用公司的財務(wù)軟件,熟悉公司建筑工地的位置,以及材料倉庫的位置.

開始實習(xí)工作之后,我便開始重新將家中的書本課件找出來,重新溫習(xí)一遍這些相關(guān)的知識,以及會計科目和會計報表的制作.由于公司剛剛成立不久,并沒有什么特別大的工程,目前也只是在建設(shè)一個中等規(guī)模的商品房住宅區(qū),所以它的會計報表并沒有如涉外資金等,也沒有過于頻繁的現(xiàn)金交流.

由于在實習(xí)的第一天主要是學(xué)習(xí)和了解公司財務(wù)部門的保密條款等知識,所以第一周所學(xué),所知許多內(nèi)容不能體現(xiàn)在實習(xí)周記中請見諒.

綜合一周的感受,我最最深刻體會到的是：財務(wù)工作,是一項十分細(xì)致的工作,每一筆現(xiàn)金帳幕都要2個財務(wù)工作人員的核對,大筆的資金流動還需要財務(wù)主管以及分管財務(wù)的副總經(jīng)理簽字才能進行.

同時,財務(wù)工作也是一項保密程度很高的工作,由于工作原因,我們這些財務(wù)工作者經(jīng)?？梢越佑|到很多公司的財務(wù)信息,如何有效的保護這些公司的內(nèi)部機密信息不外泄是公司保持優(yōu)勢競爭力的一項重要工作！

進入第二周的公司實習(xí),由于經(jīng)過了上一周的學(xué)習(xí),我更加熟悉了公司的業(yè)務(wù)章程和業(yè)務(wù)情況條例.

本周,我開始學(xué)習(xí)如何編制公司的財務(wù)報表.剛剛開始我先是用了兩天的時間翻閱公司上一個財務(wù)季度的財務(wù)報表,以及原始憑證等.由于時值***地方稅務(wù)局開展學(xué)習(xí)勞動法的學(xué)習(xí)講座,公司的幾位經(jīng)歷以及財務(wù)部門的經(jīng)歷都去開會了.

所以正式的工作直到星期3才開始.為了鍛煉我的能力,公司讓我用手工編制報表.我的任務(wù)主要是幫助公司的財務(wù)主任核對各項數(shù)據(jù)是否有缺漏以及原始憑證是否有遺漏.我在工作開始的階段也嘗試著參與原始憑證以及總分類帳幕的報表的編制.

但是由于在工作中的粗心大意,在總賬中漏填了一個數(shù)據(jù),導(dǎo)致我試編的財務(wù)報表最后不管怎么算都算不平衡,在財務(wù)主任和財務(wù)經(jīng)理的幫助下,我終于找到了這個錯誤的地方并且加以改正.因為我是試著編制報表,所以公司并沒有因為我的疏忽而造成工作進度的延誤.

錯誤的原因：在同一天發(fā)生的財務(wù)活動過多,過于頻繁.在編制的過程中不夠細(xì)心,錯誤的將一份還沒有來得及編制的原始憑證放入已經(jīng)錄入的原始憑證中.

造成最后的試算不平衡.經(jīng)驗教訓(xùn)：在開始錄入信息之前,一定要先把桌面清理干凈,整理清楚.并且把各項財務(wù)信息整理歸納,在開始之前一定要事先調(diào)整好自己的精神狀態(tài).不能著急,也不能在工作中產(chǎn)生厭煩的情緒.在工作過程中,要注意檢查每一份報表的是否完整的錄入,避免最后不必要的返工.

已經(jīng)進入第三周的實習(xí)段了,在本周的實習(xí)過程中,單位實習(xí)指導(dǎo)老師教會我如何發(fā)放工資和春節(jié)獎金.她先把工資取回來,讓我在財務(wù)辦公室中發(fā)放.本以為這是多么簡單的事情啊.因為不要自己去計算,所以覺得很容易,會很快就完成.

可實際上在發(fā)工資的過程中卻又出現(xiàn)了很多的問題.看似簡單的事情,其實做起來卻并不那么容易了.并且由于春節(jié)降至,所以我們周末要進行加班工作.體會整個發(fā)放工資的過程我感覺好像是在打仗,這個人還沒有結(jié)算完,下一個又在那邊催了.

同事們焦急的等待著工資的發(fā)放,好像再慢幾分鐘就會少很多錢.因為我是新手,對整個公司的人員情況并不熟悉.所以就要求我根據(jù)他們的名字在工資單上慢慢的尋找對應(yīng)的人,而且出現(xiàn)了兩個同名的人,所以發(fā)放過程中還發(fā)生弄錯對象,工資發(fā)錯了人.

因為同事們的理解,所以事情很快的解決了.發(fā)放工資的時候,還要計算著自己所發(fā)放的錢的“零”和“整”的情況,第一次發(fā)放沒有注意,一開始把所有的零頭都找光了后面還有幾個部門的人,只好麻煩人家去找別人借錢以“零”換“整”.

而且一開始把所有的一百的整錢發(fā)的差不多沒有了,最后發(fā)放的是管理階層人員的工資,基本上大家全是整數(shù),但卻只好用五十來代替,惹的大家“怨聲載道”.還有就是有的同事不止做了一份工作,所以他們應(yīng)有兩份工資可拿,但我自己不知道多虧旁邊的指導(dǎo)老師的提醒才注意到.所以小小的發(fā)工資的工作卻還存在很大問題,這是從課本上學(xué)不到的.

存在問題：

1. 沒有搞清楚人員名單,把同名的人的工資發(fā)放錯誤.

2. 沒有注意到發(fā)工資時應(yīng)該有所規(guī)律,導(dǎo)致最后零頭和百元大鈔發(fā)放光了,使得管理部門人員的工資最后拿的是五十、五十的.

3. 沒有搞清楚有些同事干了兩份工作,所以有兩份工資.

她們的工資是分開來抄的,發(fā)放的時候應(yīng)該一起給付經(jīng)驗教訓(xùn)：

1. 發(fā)放工資之前先要看清楚有無人員同名同姓,分清楚究竟每一份工資對應(yīng)的該發(fā)給誰.

2. 要事前看一下有無員工是干了幾份工作,他們的工資在發(fā)放之前應(yīng)該先匯總好,方便于發(fā)放.

3. 發(fā)放過程中要合理的分配工資的“零”、“整”情況,盡量避免最后全剩下五十、五十的單張或在發(fā)放過程中把其中的一種發(fā)光.

這是我在這家公司實習(xí)的最后一周.由于是春節(jié)結(jié)束之后的第一周,公司沒有什么大的項目,我的主要工作就是在辦公室查閱以前的財務(wù)報表和會計分錄復(fù)習(xí)之前的實踐內(nèi)容.

2月20日,我跟隨公司的副總林經(jīng)理前往公司的倉庫進行巡視和核查.公司在***一共有兩個貨倉,一個位于城東路主要是存放用于出售的各種建筑材料.

另外一個倉庫位于少年宮附近的一棟倉庫內(nèi),主要是用于存放公司建筑房產(chǎn)用的各種機械工具.倉庫的保管措施做的非常到位,并且在許多地方都配備了滅火設(shè)施,和火警報告系統(tǒng).特別值得紀(jì)念的是2月21日,公司給了我一個機會讓我填寫一張匯款單據(jù).因為突然有一筆比較大的建筑材料訂單,所以公司需要向浙江省的一家建筑材料生產(chǎn)公司回去30多萬元的匯款單.

篇2

房地產(chǎn)交易服務(wù)市場集體事跡材料

區(qū)房地產(chǎn)交易服務(wù)市場作為房產(chǎn)系統(tǒng)為民服務(wù)窗口，全體工作人員牢記“全心全意為人民服務(wù)”的宗旨，扎實為群眾辦實事、做好事，在社會上樹立了良好行業(yè)形象，先后被評為“省巾幗示范崗”、“市巾幗文明示范崗”、“市巾幗建功活動先進集體”、“市三八紅旗集體”、“南京市市民放心房地產(chǎn)中介”、市房產(chǎn)系統(tǒng)“十佳文明服務(wù)窗口”、“區(qū)文明單位”、“區(qū)巾幗文明示范崗”。

一、優(yōu)化“窗口”管理，服務(wù)人員素質(zhì)一流

作為服務(wù)群眾的“窗口”，實現(xiàn)規(guī)范化管理、不斷提升服務(wù)水平尤為重要，交易市場在加強內(nèi)部管理和規(guī)范行業(yè)管理上下功夫，爭當(dāng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)窗口，全體人員的綜合素質(zhì)不斷提升。一是強化了教育培訓(xùn)。積極參加“三個代表”重要思想的學(xué)習(xí)，牢固樹立為民服務(wù)的宗旨意識，爭創(chuàng)服務(wù)品牌、黨員品牌形象；自覺加強房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，特別對權(quán)證、商品房銷售、經(jīng)濟適用住房申購、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)探討，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)?，F(xiàn)擁有6名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，聘請“全國換房狀元”、“建設(shè)部勞?！蓖跞鸱彝緸槭袌龈呒夘檰柤婵偣埽犖檎w素質(zhì)高。二是規(guī)范了辦事行為。先后制定、完善了一整套考勤、考核、獎勵等管理制度，對直管公房調(diào)整、轉(zhuǎn)讓、更名、交換、等業(yè)務(wù)的辦事程序以及委托業(yè)務(wù)的權(quán)限、收費標(biāo)準(zhǔn)等都作了明確規(guī)定。有了這些較為詳細(xì)、規(guī)范的制度，使每位職工在工作中忙而不亂，各負(fù)其責(zé)。辦事程序?qū)嵭泄旧蠅?，使住戶群眾知曉理解并積極配合工作。三是依法辦事，嚴(yán)格按程序操作。一方面按要求收取各類稅費，另一方面在國家法規(guī)及物價政策允許的范圍內(nèi)收取合法中介服務(wù)費，沒有發(fā)生一起違反工作程序的事件。

二、狠抓“崗位建功”，服務(wù)優(yōu)質(zhì)塑造新形象

交易市場始終恪守全心全意為住戶服務(wù)的宗旨，本著“為住戶著想、為住戶分憂、為住戶文明辦事”的態(tài)度，在工作中耐心、細(xì)致的接受住戶的咨詢，周到的解答住戶關(guān)心的各類熱點、難點問題，積極做好房屋的交易、調(diào)配、租賃更名過戶等工作，滿足住戶的需求。把直管公房交易轉(zhuǎn)讓作為服務(wù)住戶的最基本服務(wù)項目。同時，不斷拓寬業(yè)務(wù)范圍，增加服務(wù)內(nèi)容，扎實做好房屋權(quán)證、土地使用權(quán)的代辦工作，商品房、二手房的銷售工作，以及轄區(qū)內(nèi)重點拆遷工作中的房源提供，建立了全區(qū)房地產(chǎn)二級子網(wǎng)絡(luò)，進一步活躍了全區(qū)房地產(chǎn)交易。鷺鳴苑公房承租人王康發(fā)因家庭生活困難原因，欲將其公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在其已將租用的公房意向性轉(zhuǎn)讓給某房產(chǎn)中介公司的情況下，我們工作人員本著對其利益高度負(fù)責(zé)的精神，幫他認(rèn)真分析該房屋的合理價格，建議他將房價提高7000元，他當(dāng)時驚喜萬分，與交易市場簽訂了售房協(xié)議，經(jīng)多方聯(lián)系，順利將此房出售。在拿到房款的當(dāng)天，他與妻子專門從農(nóng)村趕來，一個勁地講：“你們公家辦事的人真好，替我們房價賣得高，我們差點上當(dāng)損失7000元，真的從心里感謝你們”。一位住戶在表揚信上這樣稱贊交易市場職工，“你們的工作耐心、細(xì)心，老百姓找你們辦事放心、安心”。以來，市場累計辦理公房交換手續(xù)22戶、直管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓171戶、公房租賃手續(xù)240戶。

篇3

目前大部分集團房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財務(wù)核算電算化,提高了財務(wù)部門的工作效率,但也存在一個共同的缺陷,它只是簡單模仿和照搬手工流程,將一項項相對獨立的工作搬到計算機中,并通過一個個相對獨立的子系統(tǒng)(如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng))完成相應(yīng)的工作,它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息,缺乏會計數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶崟r性。在經(jīng)濟環(huán)境瞬息萬變的今日,信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購費用發(fā)生時,或一筆非法事件的發(fā)生,會計信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運行。隨著集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精,管理層對信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變,傳統(tǒng)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化,以達到真正有效的經(jīng)營運作控制,實現(xiàn)信息高度集成,這就是筆者所探討的主題。

一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

新項目開發(fā)應(yīng)進行財務(wù)預(yù)算管理,即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險,這是因為必須投入大量的資本,而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進行財務(wù)預(yù)算管理。

1.立項環(huán)節(jié)的控制

各開發(fā)公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細(xì)的《可行性研究報告》,并經(jīng)集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:

成本費用估算和控制目標(biāo)及措施;

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;

稅務(wù)環(huán)境及其影響;

資金計劃;

《競投方案》;

投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策;

項目綜合評價意見。

2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

總體規(guī)劃設(shè)計方案,應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查,獲通過后進入下一設(shè)計階段(如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計)。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概(預(yù))算》,并在與上一階段的概(預(yù))算進行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制《建造成本概(預(yù))算》,確定各成本單項的控制目標(biāo)。

關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

由此可見,集團總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項目經(jīng)認(rèn)證審核后,各開發(fā)公司在財務(wù)分析子系統(tǒng)中,編制有關(guān)項目的階段性預(yù)算,從財務(wù)管理的角度,把各種控制項用相應(yīng)的科目和部門進行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進行預(yù)算管理科目的設(shè)置,如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費用發(fā)生的同時,可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額,在進行數(shù)據(jù)處理時,可以按照部門進行歸類匯總,在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時,按部門、科目將預(yù)算和實際發(fā)生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據(jù)管理需要,對項目進行預(yù)算控制。

二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

(1)成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時,像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā),如單幢或幾幢房屋的開發(fā),這個問題比較容易解決,可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象,設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā),如街坊改造或小區(qū)開發(fā),就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認(rèn)為成本核算對象不能過細(xì)(如以單幢為單位),因為這樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位,因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為:應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當(dāng)分塊,比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊,利用信息系統(tǒng)對集團公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

(2)成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目,可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目,企業(yè)應(yīng)在該科目下,根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,選擇成本項目,并據(jù)此進行明細(xì)核算。如何確定成本項目?筆者認(rèn)為成本項目不能太多,對于發(fā)生次數(shù)較少,特別是單筆發(fā)生的費用,應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出,可設(shè)立一個“配套費用”明細(xì)科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用,特別是土建費用,如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細(xì)核算,以便能隨時了解工作量進度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,這些費用應(yīng)作為期間費用,直接計入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為,這樣處理,對部分費用來說,有悖于會計的配比性原則。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用,這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確,如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前,就將其列入損益類科目進行核算,勢必會形成虛假的財務(wù)成果,不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此,筆者認(rèn)為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”,作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進行核算,待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后,再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制 新晨

公司高級管理層根據(jù)管理需要,根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預(yù)算信息系統(tǒng),隨著項目的進展,將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng),使用資金單位在旬末的3日前,將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫,經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準(zhǔn)后,由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門,按批準(zhǔn)計劃分配資金。計算機系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置,使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核,資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用,杜絕先斬后奏現(xiàn)象,以往具有權(quán)力特征的資金使用,通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開,堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項目給予報警提示,實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機系統(tǒng)功能提供多種條件進行統(tǒng)計與查詢,給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析,不僅可以了解該項目的當(dāng)前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細(xì)事項,從而可以從源頭對異常現(xiàn)象進行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過項目進行預(yù)算分析,為對相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高,同時也對高層管理人員形成了制約。

三、銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

篇4

民期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經(jīng)濟，i i的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要進行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、銷售等環(huán)rr-}j的則務(wù)風(fēng)險，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對房地產(chǎn)所而對的則務(wù)風(fēng)險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預(yù)防和控制措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會受到受社會、政治、經(jīng)濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風(fēng)險。

（一）面臨利率變動帶來風(fēng)險。

利率的變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。

（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險隨之增加。

（三）稅率變動帶來的風(fēng)險。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國家提高稅率時，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險。

（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險。

因為房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實現(xiàn)時帶來的巨大風(fēng)險。

（五）再籌資帶來的風(fēng)險。

高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險。

（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險。

政治因素以及社會經(jīng)濟因素等都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因。

（一）缺乏有效的財務(wù)預(yù)算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而很多的項目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時按質(zhì)交付使用就能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財務(wù)預(yù)算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預(yù)算與控制，就很難實現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標(biāo)，大大增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費用控制不嚴(yán)。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無疑會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）內(nèi)部審計機制不夠健全。

內(nèi)部審計是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機構(gòu)，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達成率、財務(wù)風(fēng)險等進行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計機制，例如內(nèi)部審計準(zhǔn)則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計的有效性，不利于財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避。

（四）缺乏對現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施。

（一）對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因為過高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險性極高的綜合性的經(jīng)濟活動，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應(yīng)的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風(fēng)險的控制與規(guī)避。

（三）對現(xiàn)金流量進行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進行適時的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進行長遠規(guī)劃時率先要考慮的關(guān)鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營活動必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當(dāng)企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時，反映出企業(yè)的實際收益是在減少的，要加強重視?？梢哉f現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險晴雨表。

（四）建立強有力的風(fēng)險預(yù)警機制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風(fēng)險預(yù)警機制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財務(wù)風(fēng)險帶來損失的可能性。通過全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機制是非常有必要的，因為通過預(yù)算與實際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風(fēng)險進行科學(xué)的預(yù)測。強有力的風(fēng)險預(yù)警機制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險進行及時的揭示、分析和預(yù)先的防范，實現(xiàn)規(guī)避和化解財務(wù)風(fēng)險的目的。

（五）大力引進先進的技術(shù)，提高項目管理的水平。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實現(xiàn)更長遠的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發(fā)周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項目管理模式，將信息技術(shù)等先進技術(shù)應(yīng)用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質(zhì)量和效率，進一步增強企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的能力。

四、結(jié)束語。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財務(wù)管理人員對于這些風(fēng)險必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進行科學(xué)的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務(wù)風(fēng)險進行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財務(wù)風(fēng)險控制在最初階段。同時，財務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；財務(wù)管理

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）02-0-02

隨著城市建設(shè)的綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產(chǎn)企業(yè)也隨之進入了前所未有的高速發(fā)展時期。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的復(fù)雜性和多樣性使其對其財務(wù)管理提出了較高的要求。加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，提升財務(wù)管理水平，已成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的形勢和特點

（一）房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的形式

自2005 年始，陸續(xù)出爐的“ 國八條”、“ 國六條”等相關(guān)房地產(chǎn)政策從以下幾方面對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理產(chǎn)生舉足輕重的影響：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建設(shè)用地使用費；提高閑置土地的相關(guān)成本，從高征收土地閑置費；新辦房地產(chǎn)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和招待費，應(yīng)按稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)可以向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但是結(jié)轉(zhuǎn)期限由原來的未加限制為最長不超過3個納稅年度；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保證“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“ 國有土地使用證”、“ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“ 施工許可證”四證齊全，并且項目的資本金比例達到項目的35%以上，才可以向商業(yè)銀行貸款。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)是指進行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟組織。其財務(wù)管理活動具有以下特點：

1.資金籌集、投入規(guī)模大，資金周轉(zhuǎn)周期長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了其開發(fā)過程是一個巨額資金投入的過程。高昂的地價和房屋工程造價要求企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大，相應(yīng)的資金籌集的任務(wù)十分繁重。并且，開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種方式來籌集資金。同時，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的特殊性使得資金管理的周期加長，資金在短期內(nèi)不能迅速收回，增加了資金周轉(zhuǎn)的難度。

2.開發(fā)風(fēng)險大，需要較高水平的可行性分析。 房地產(chǎn)項目要求一次投入的資金大，壓力大，而且回收期長，風(fēng)險高，決定了房地產(chǎn)企業(yè)在做投資決策時要充分論證項目的可行性，而不能完全憑借主觀隨意性。并且，房地產(chǎn)行業(yè)自身的調(diào)整能力差，一旦項目進入施工，就很難抽回資金，因此也加大了風(fēng)險。這就要求企業(yè)的財務(wù)人員要做好投資決策分析，為企業(yè)提供及時、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險，降低風(fēng)險。

3.財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的活動設(shè)計面廣泛，因而反應(yīng)出的財務(wù)關(guān)系也很復(fù)雜。其參與各方通常有房地產(chǎn)企業(yè)及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、企業(yè)職工、被投資單位以及與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各單位和個上級管理部門之間的經(jīng)濟關(guān)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）財務(wù)管理尚處于基本的會計核算的階段。預(yù)測、控制、分析等管理職能基本上處于空白，財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，“大出納”的特點明顯。

（二）尚未充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。雖然許多企業(yè)在不同程度上也建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算的基本機制，但其內(nèi)容和管理方法與實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求還存在著較大差距。

（三）財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同，財務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。

（四）由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機制，有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地對其進行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。

（六）在會計核算方面，停留于記賬和會計報表的階段，從財務(wù)單證、會計科目、會計賬目到會計報表之中，管理和決策支持信息少。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的步驟及具體內(nèi)容

（一）建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè)，控制風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)管理體系需達到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險控制手段的載體，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論，企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強化內(nèi)部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程，與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合，直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次：首要層次指明確授權(quán)對象；第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型；第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

（二）建立管理會計系統(tǒng)

建立管理會計系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會計報告體系。

1.設(shè)立責(zé)任中心。管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心，是指按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn)，并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進行客觀評價。

2.設(shè)計管理會計報告體系。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

（三）完善財務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點：

1.根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應(yīng)進行重新設(shè)計，將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中，通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容，為管理者提供審批依據(jù)和決策支持，也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2.科學(xué)設(shè)置會計科目。首先，根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求，調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次，根據(jù)管理控制要求，科學(xué)設(shè)置二級以下的會計科目。第三，會計科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點實現(xiàn)收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進行數(shù)據(jù)歸集。

3.統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則。各個會計主體的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性；各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；各個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

（四）建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1.全面預(yù)算模式。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系，及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋，以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2.預(yù)算的考核與分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指：每個月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)母公司進行匯總和分析總結(jié)，召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況，根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進行考核，再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進行整體分析，總結(jié)主要的問題，并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo)，指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

3.預(yù)算的編制與執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程，需要上下互動，反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人，他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來，如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則可按照正常的審批程序進行；如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù)，則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預(yù)算外支出，增強企業(yè)的控制能力。

（五）完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)，首先，應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系，通過與項目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實現(xiàn)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測與動態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率。其次，建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產(chǎn)企業(yè)，二級項目開發(fā)公司眾多，會計主體數(shù)量較大，適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式；中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可選用資金監(jiān)控模式。

財務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好企業(yè)財務(wù)管理的工作?，F(xiàn)代意義上的財務(wù)總監(jiān)是公司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經(jīng)濟一體化進程的深入，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的需要。當(dāng)今的財務(wù)管理人員及企業(yè)管理者，不僅要遵循某些傳統(tǒng)的原則，還要了解瞬息萬變的資本市場及財務(wù)管理發(fā)展趨勢，并掌握最新的策略與技術(shù)，以便高效地完成工作，給企業(yè)所有者和股東們提供強有力的利益保障與支持。

參考文獻：

[1]肖榮.試論房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理[J].財經(jīng)界，2008（1下）.

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（一）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息管理不到位

會計信息是企業(yè)管理的重要資源。會計信息質(zhì)量的高低、傳遞的質(zhì)量與速度直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。尤其是對于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)而言，往往由于項目開發(fā)的地域性原因，經(jīng)營范圍過于寬泛、地域跨度大。對特大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，分公司、子公司分布在各地，涉足多行業(yè)投資；就算是對本地房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于行政區(qū)劃的原因，往往其開發(fā)項目都不在同一行政區(qū)域內(nèi)，導(dǎo)致項目、管理、物資、財務(wù)存在一定程度的分散性。此外，緣于財務(wù)管控制度的執(zhí)行力度不夠以及約束機制尚未成熟，導(dǎo)致財務(wù)工作者在收錄和整理相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟往來憑證時由于自身情緒和工作態(tài)度的隨意性導(dǎo)致的財務(wù)信息準(zhǔn)確度不高，信息質(zhì)量不能保證；再者，基于前面提到的財務(wù)信息兩方面的不足，企業(yè)對待開發(fā)項目沒有進行科學(xué)完整的可行性探討和研究，或者一味迎合主要決策者的偏好，人為“炮制”加大方案的可行性，加之不排除有決策權(quán)的成員缺乏敏銳的眼光和技能來作出準(zhǔn)確的項目選擇和方案確定，盲目的投資以及決策失誤將大大加深了財務(wù)風(fēng)險，不利于企業(yè)的長期良好發(fā)展。

（二）資金周轉(zhuǎn)困難，資金回籠受阻

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目前期投資規(guī)模龐大，需要巨額資金投放，加之資金周轉(zhuǎn)周期過長，借貸、融資有難度，造成后續(xù)的資金補給沒法滿足，已開發(fā)項目由于資金緊缺、周轉(zhuǎn)不暢而被迫停工，“爛尾樓”現(xiàn)象屢見不鮮；同時，一些房企的高層管理人員對于長期投資計劃不重視，沒有指定資金安排和分配計劃，造成了房企開發(fā)項目流動性資金緊缺，開發(fā)項目資金補給不足；還有一些房企則過分追求高端尖口號，忽略了地域環(huán)境和市場需求，導(dǎo)致商品房庫存量大，市場反響非常低，資金回籠受阻；最后，一些地方的房價上漲過快，政策要求銀行停止對房地產(chǎn)企業(yè)貸款，其他融資渠道也被封住，資金壓力甚大。

（三）財務(wù)對成本的控制不夠有效、精細(xì)

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)部門對項目資金預(yù)算缺乏必要的管控，僅僅通過預(yù)算總額進行控制，將最終影響項目的成本控制。同樣由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，主要成本——開發(fā)成本往往是由成本造價部控制的，財務(wù)部門被動地進行成本管控更多地體現(xiàn)在資金流出方面。而具體的會計成本核算要等到交房后才能結(jié)算出來，因此，如果平時財務(wù)部門對于成本和資金管控力度不強，則往往導(dǎo)致成本失控，待項目交房后，才發(fā)現(xiàn)成本超支，對于企業(yè)的整體成本管控極為不利。財務(wù)部門對項目預(yù)算精細(xì)化程度不足，資金預(yù)算流于形式。此外，受房地產(chǎn)項目開發(fā)資源密集、周期較長、業(yè)務(wù)流程復(fù)雜等特征的影響，加之劃分標(biāo)準(zhǔn)不明確、不唯一，使得一些業(yè)務(wù)歸類、劃分比較粗糙，對應(yīng)的成本分?jǐn)?、會計核算、資金審計等的精細(xì)化管理受阻。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理模式改革創(chuàng)新的內(nèi)容和途徑

（一）使用軟件系統(tǒng)促進房企財務(wù)管理升級，實現(xiàn)信息化管理

信息時代的更新速度之快對信息的溝通、交流、傳遞有著非常高的要求，房企應(yīng)該順應(yīng)形勢趨勢，抓住企業(yè)邁向互聯(lián)網(wǎng)化的這一次機遇，實現(xiàn)房企內(nèi)部財務(wù)信息化管理。例如引入用友房地產(chǎn)ERP財務(wù)共享服務(wù)平臺。該平臺——用友網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司專門為房地產(chǎn)集團企業(yè)打造的財務(wù)管理優(yōu)化體系，能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)和業(yè)務(wù)的融合以及財務(wù)與企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的共享。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立與用友網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司的合作關(guān)系，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)信息的共享服務(wù)平臺的信息化管理。同時，該系統(tǒng)還預(yù)留了財務(wù)軟件NC、U8，以及明源售樓系統(tǒng)接口，可以較好地實現(xiàn)信息的即時更新與共享。

（二）優(yōu)化和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)控制方式

1.建立統(tǒng)一的財務(wù)核算體系，充分發(fā)揮財務(wù)監(jiān)控職能

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部扁平化管理，逐漸實現(xiàn)由核算型理財轉(zhuǎn)型為資金集中管理，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)作為控制中樞的作用。對于大型的房企，應(yīng)該是將財務(wù)部門分成會計核算部門和資金管理部門，各司其職；房企開發(fā)項目周期長、投資大，所以要在設(shè)置房企財務(wù)管理模塊時，全面監(jiān)控房產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)。比如在籌資過程中，要建立全面預(yù)算管理體系，做好籌款計劃，形成合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，并適時調(diào)整以加速資金的周轉(zhuǎn)；又比如在管理會計科目的過程中，要建立完善的應(yīng)收賬款核算方法，包括出臺賒銷辦法、制定處理信用期外的應(yīng)收賬款的方法以及以一些減免、優(yōu)惠鼓勵顧客快速支付等；此外，要有相對應(yīng)的存貨管理模塊以及資產(chǎn)管理模塊，加強內(nèi)部審計，根據(jù)企業(yè)實際情況開展存貨盤查，有些物資、資源設(shè)置接近權(quán)限等。

2.重視資金效益考評，充分發(fā)揮財務(wù)資金的效用

資金周轉(zhuǎn)困難是眾多房企面臨的頑疾，房企要消除它，最重要的就是要在使用財務(wù)資金的過程中，重視資金效益考評，成立專門的審計責(zé)任部門，負(fù)責(zé)定期對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)、工程等環(huán)節(jié)進行審計并形成審計意見反饋給企業(yè)高層，將在績效考核時參考審計結(jié)果，以此鼓勵和激勵企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用，即包含了在資金籌集、資金調(diào)度等方面的資金管理。在萬達集團，公司成立了一個審計中心，并直接向董事會匯報工作。萬達除了嚴(yán)厲查處商業(yè)、地產(chǎn)管理公司的腐敗行為外，在審計中心里還專門建立了一個審計小組，對所有廣場的店鋪、地產(chǎn)開發(fā)項目進行審查。此外，萬達還專門設(shè)立了舉報電話、每年一次的專業(yè)審計等等對策來扶正企業(yè)的不正之風(fēng),收效明顯。

（三）創(chuàng)新房企籌集資金的方式，多方位開發(fā)融資對象

房企在過去很長時期都是依賴于金融機構(gòu)的支持獲取資金來源，但是這種單一的資金補給途徑有著其短板，比如受銀行利率、市場波動、央行調(diào)息等影響甚大，房企難以保持穩(wěn)定、健康的發(fā)展形勢，承擔(dān)著較大的財務(wù)風(fēng)險，所以房企面臨著創(chuàng)新房企籌集資金的方式，多方位發(fā)展融資對象的難題。因此，房企可以從兩方面著手：其一，到資本市場進行直接融資；其二，融資租賃方式進入融資。不管是以何種方式融資，房地產(chǎn)企業(yè)事前都要對各種方式作融資成本和出資機構(gòu)信用、前景等作評估，并結(jié)合公司的實際發(fā)展需要，確定長短期借款的比例。

（四）充分作好項目開發(fā)評估，探索正確、科學(xué)的投資決策創(chuàng)新領(lǐng)域

不少實踐中的案例說明了投資不當(dāng)、投資決策失誤、盲目地進行多元化投資是將企業(yè)推入火海、步入絕境的罪魁禍?zhǔn)?，所以，房企要特別重視內(nèi)部工程、營銷、財務(wù)團隊的合作，對待開發(fā)項目結(jié)合自身現(xiàn)有條件和技術(shù)進行充分的經(jīng)濟可行性分析和評估，探索正確、科學(xué)的投資決策創(chuàng)新領(lǐng)域。綠地集團充分發(fā)揮了綠地品牌和地產(chǎn)經(jīng)營優(yōu)勢，集結(jié)了金融專業(yè)資源、阿里巴巴、安邦集團、平安集團等強大合作團，首次打造了互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品即綠地地產(chǎn)寶。在該產(chǎn)品啟動之前，綠地集團利用自己和外聘的專業(yè)的財務(wù)團隊，充分對該產(chǎn)品的經(jīng)濟效益量身訂做了一套“戰(zhàn)衣”，安邦保險為綠地地產(chǎn)寶擔(dān)保，第一期發(fā)行資產(chǎn)總規(guī)模2億元，產(chǎn)品年限為1年，年化收益率為6.4%，認(rèn)購資金2萬元起，以1000元遞增。

三、結(jié)語

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 財務(wù)綜合評價指標(biāo)體系 主成分-灰色關(guān)聯(lián)度組合評價模型

一、引言

房市的調(diào)控政策對全國房地產(chǎn)的上市企業(yè)的財務(wù)沖擊十分巨大，以全國房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司作為樣本研究對不同的利益主體都具有一定的現(xiàn)實意義，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，如何在房市調(diào)控下保持財務(wù)狀況良好，并且提升在同行業(yè)里的競爭能力，具有深遠的意義；再者從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險較大但是具有巨大發(fā)展?jié)摿?，財?wù)狀況綜合分析結(jié)果對于投資者有一定的參考價值。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)綜合評價指標(biāo)體系

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特性，合理選擇財務(wù)指標(biāo)，是進行科學(xué)綜合評價的保障。本文首次引入了競爭力指標(biāo)包括公司職員素質(zhì)、主營業(yè)務(wù)單位成本收益率和勞動效率，從公司的償債能力、營運能力、盈利能力、成長能力、現(xiàn)金流量和競爭力各方面為出發(fā)點，經(jīng)過篩選最后確定以下18項有代表性的指標(biāo)。

注：除了流動比率Y1、速動比率Y2和資產(chǎn)負(fù)債率Y3為適度指標(biāo)外，其余15項指標(biāo)均為正向指標(biāo)。

三、主成分-灰色關(guān)聯(lián)度分析組合評價模型的構(gòu)建

（一）主成分-灰色關(guān)聯(lián)度組合評價模型

本文所建立的主成分-灰色關(guān)聯(lián)度組合評級模型是結(jié)合了主成分分析與灰色關(guān)聯(lián)度分析的優(yōu)點的一種綜合評價方法，因為房地產(chǎn)上市公司的綜合評價存在財務(wù)指標(biāo)信息重疊與指標(biāo)權(quán)重主觀性強的兩個主要問題，而主成分分析的應(yīng)用恰好能夠彌補此兩個缺陷，又因為上市公司財務(wù)狀況的灰色性，我們針對性地采用了灰色關(guān)聯(lián)度分析的方法。鑒于以上的分析，本文融合主成分分析與灰色關(guān)聯(lián)度分析形成一種新的綜合評價方法，借此更加科學(xué)地評價上市公司的財務(wù)綜合狀況。

（二）樣本的選擇與指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化

為了驗證主成分-灰色關(guān)聯(lián)度分析組合評價模型的客觀合理性，本文選取38家全國房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司作為樣本（數(shù)據(jù)來源：銳思數(shù)據(jù)庫）對其財務(wù)綜合狀況進行評價。

本文選取的指標(biāo)中流動比率Y1、速動比率Y2與資產(chǎn)負(fù)債率Y3為適度指標(biāo)其余均為正向指標(biāo)，所以要將流動比率、資產(chǎn)負(fù)債率與速動比率正向化，其最佳評價值β1=2，β2=1，β3=0.6?？傻谜蚧^后的數(shù)據(jù)：（R1，R2，…，R18）=〔■，■，■，Y4，Y5，…，Y18〕，

由于指標(biāo)間量綱的存在單位差異，正向化后的數(shù)據(jù)還需進行標(biāo)準(zhǔn)化。計算得到主成分貢獻率aj累積貢獻率ah的值如表1。

18個主成分的特征值、貢獻率aj和累積貢獻率ah如表1所示，由表1得知前7個主成分累積貢獻率達0.8724>0.85，所以選擇前7個主成分進行能保留絕大部分的信息，并且文中的18個變量降維至7個變量，方便我們作進一步的分析。文中計算的特征值所對應(yīng)的特征向量如表2所示。

由表2可得到前7個主成分的表達如下：

對于以上7個主成分進行關(guān)聯(lián)度分析得到全國都地房產(chǎn)行業(yè)上市公司的綜合系數(shù)，再進行的得分排名，在此選取排名前五名和最后五名進行分析。

（三）結(jié)果分析

（1）萬科A

通過主成分-灰色關(guān)聯(lián)度分析組合評價模型對全國地產(chǎn)行業(yè)的上市公司進行排名，我們可以發(fā)現(xiàn)我們熟知的地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大萬科A沒有排名第一，這是因為它在第二主成分競爭力主成分F2上的得分為負(fù)數(shù)，說明它的競爭力有所下降，導(dǎo)致其排名只在第六位，較為符合現(xiàn)實情況。

（2） 珠江實業(yè)

珠江實業(yè)綜合排名第一，2011年度，隨著廣州珠江璟園項目結(jié)算以及長沙珠江花城項目銷售收入凈利潤同比大幅增加，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入121242.16萬元，同比增長85.75%；實現(xiàn)營業(yè)利潤29732.39萬元，同比增長66.69%；實現(xiàn)每股收益0.91元；凈資產(chǎn)收益率為22.36%。

（3）宋都股份

宋都股份綜合排名第二，宋都股份從2009年 12 月啟動重大資產(chǎn)重組工作，歷經(jīng)二年于2011年完成重大資產(chǎn)重組工作。公司新一屆董事會和管理層帶領(lǐng)公司員工克服各種困難完成了重大資產(chǎn)重組，把一個ST 公司轉(zhuǎn)變成為一個資產(chǎn)優(yōu)良、具有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)上市公司，2011年度，公司實現(xiàn)的營業(yè)收入總額2637267799.97元，比上年同期上升了60.53%。

（4）臥龍地產(chǎn)

臥龍地產(chǎn)綜合排名墊底，從財務(wù)上看，2011年度臥龍地產(chǎn)公司實現(xiàn)營業(yè)收入99397.40萬元，雖然同比有6.52%的小幅增長；但營業(yè)利潤16548.24萬元，經(jīng)營業(yè)績同比下降幅度較大；在七個各主成分的得分上有六個為負(fù)數(shù)且分?jǐn)?shù)較低，體現(xiàn)公司財務(wù)狀況上有較大的風(fēng)險。

（5）黑牡丹

黑牡丹綜合排名倒數(shù)第二，2011年度公司實現(xiàn)營業(yè)收入336，263.67萬元，同比減少35.66%，運營能力主成分F1、競爭力主成分F2和現(xiàn)金流量主成分F3上得分為負(fù)，說明在運營能力、競爭力和現(xiàn)金流量要進一步采取相應(yīng)的措施。

參考文獻：

[1] 楊水利：國有企業(yè)經(jīng)營者業(yè)績的灰色評價，西安理工大學(xué)學(xué)報，2001（3）：323-327

[2] 唐建榮：上市公司財務(wù)狀況的多元統(tǒng)計分析，數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究，2001（11）：102-105

[3] 陳 靜：上市公司財務(wù)惡化預(yù)測的實證分析，會計研究，1999 （4）：31-38

篇8

[關(guān)鍵詞]非生產(chǎn)性物料；采購成本；物料供應(yīng)率；集成采購

[中圖分類號] F275 [文獻標(biāo)識碼] A[文章編號]

隨著市場競爭越來越激烈，各生產(chǎn)廠不但要考慮生產(chǎn)性物料的采購成本,同時也必須意識到非生產(chǎn)性物料對成本控制、利潤的影響。因而,企業(yè)管理者和國內(nèi)外廣大學(xué)者將目光從生產(chǎn)性物料轉(zhuǎn)向非生產(chǎn)性物料的管理。國外從20個世紀(jì)90年代開始注意非生產(chǎn)性物料的研究，通過改善并重組生產(chǎn)過程和管理流程以及使用先進的信息技術(shù),提出了集成采購的思路,即企業(yè)的MRO采購業(yè)務(wù)外包給單獨的或幾個采購服務(wù)商,他們通過集成MRO供應(yīng)商、參與客戶庫存管理、提高客戶采購效率、建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系、加強信息共享等方式來降低MRO采購成本和提高供貨率。國內(nèi)MRO采購也日益得到企業(yè)的重視，部分學(xué)者對MRO采購模式、供應(yīng)商的選擇、集成采購商的庫存等方面進行了廣泛的研究。本文在參考這些文獻的基礎(chǔ)上，基于第三方物流服務(wù)商的視角，以上海某汽配廠非生產(chǎn)性物料供應(yīng)數(shù)據(jù)為例，對非生產(chǎn)性物料的屬性及其供應(yīng)優(yōu)化進行探討。

一、非生產(chǎn)性物料的內(nèi)涵

（一）非生產(chǎn)性物料的含義

非生產(chǎn)性物料是指伴隨著企業(yè)生產(chǎn)運營活動而發(fā)生的日常消耗，但是在產(chǎn)品加工制造過程中不進入產(chǎn)品實體中，與最終產(chǎn)品不直接相關(guān)的商品和服務(wù)。非生產(chǎn)性物料也可稱為間接物料或輔料，通常分為ORM（Operating Resource Management，運營資源管理類）和MRO（Maintenance, Repair and Operations，維護維修運營類）兩大類。ORM是指維持企業(yè)運作所需的行政性日常用品（辦公用品、計算機）、公務(wù)出行車輛、差旅服務(wù)及勞務(wù)物料等。MRO通常包括維持企業(yè)生產(chǎn)活動持續(xù)進行所用生產(chǎn)資料的維護、修理、裝配等，包括備品備件、零部件等。MRO中的某些特殊備件雖然價值不高，但因設(shè)計的獨特性，市場上很難找到替代品，只能向設(shè)備的原生產(chǎn)廠家進行采購和請求特殊設(shè)備的維護，就可能造成生產(chǎn)活動的停頓。

（二）非生產(chǎn)性物料與生產(chǎn)性物料的關(guān)系

非生產(chǎn)性物料與生產(chǎn)性物料是相對的一組名詞，它們一起構(gòu)成了進入車間的物料總和。非生產(chǎn)性物料是生產(chǎn)性物料進入車間以后從原料變?yōu)楫a(chǎn)品或零部件的保障，也是維護車間進行正常運行的基礎(chǔ)。因此管理好非生產(chǎn)性物料的采購環(huán)節(jié)是順利生產(chǎn)的必要保障，非生產(chǎn)性物料的成本因為沒有嚴(yán)格的控制而快速上漲，會抵消生產(chǎn)性物料成本下降所帶來的節(jié)約，非生產(chǎn)性物料的采購管理已經(jīng)對一個企業(yè)的整體利潤產(chǎn)生了深遠的影響，這也是采購的利潤杠桿效應(yīng)所在。

（三）非生產(chǎn)性物料的屬性

1.物料種類繁多、差異較大

非生產(chǎn)性物料既包括設(shè)備及其維修備件和耗材等，也包括行政性日常用品、勞務(wù)材料、辦公用車等，種類繁雜。同時非生產(chǎn)性物料采購的差異也較大，可以小到螺絲釘，大到生產(chǎn)工藝中的大型復(fù)雜設(shè)備。這些將會導(dǎo)致采購處理量大，成本高。

2.供應(yīng)商分散且數(shù)量較多

非生產(chǎn)性物料通常要涉及到供應(yīng)商的種類和數(shù)量不下幾百個，甚至上千個。非生產(chǎn)性物料的供應(yīng)市場非常復(fù)雜的，有國內(nèi)供應(yīng)商，也有國外供應(yīng)商，有的產(chǎn)品還擁有多條采購渠道，供應(yīng)商分布非常分散。而且生產(chǎn)廠商為了開拓新的產(chǎn)品市場，會不斷出現(xiàn)新的物料采購請求，而導(dǎo)致新的供應(yīng)商被不斷引入。

3.非生產(chǎn)性物料需求分散，批量小

非生產(chǎn)性物料的采購請求來自于生產(chǎn)廠商內(nèi)部的各個部門，既有生產(chǎn)部門的需求，也不乏非生產(chǎn)部門的采購請求。生產(chǎn)、物流，研發(fā)、行政及市場等各部門均是非生產(chǎn)性物料采購部門的內(nèi)部客戶。非生產(chǎn)性物料的采購很多是根據(jù)各部門的采購請求進行量身定做，因此非標(biāo)準(zhǔn)件的采購比較多，需求分散不集中，且每次批量較小。

4.非生產(chǎn)性物料需求預(yù)測差，采購周期不定

生產(chǎn)性物料需求計劃通常是根據(jù)市場對產(chǎn)品的需求預(yù)測，然后導(dǎo)入BOM文件而生成。非生產(chǎn)性物料的采購需求不同于生產(chǎn)性物料，生產(chǎn)廠商內(nèi)部各部門依前三個月及上年同期各月份的耗用數(shù)量，并參考市場狀況，設(shè)定月用量。部分價值低且易耗品通常采用復(fù)倉制訂購，即降到訂購點時進行訂購，所以非生產(chǎn)性物料的需求預(yù)測性差，采購周期不穩(wěn)定。

5.非生產(chǎn)性物料的采購?fù)ǔＪ琴u方市場，價格波動大

非生產(chǎn)性物料采購常常是品種多，數(shù)量少，非標(biāo)件多，同種物料定購頻次低，因此其采購常常是賣方市場，即賣方在交易中處于主導(dǎo)地位，采購員在采購談判中處于劣勢。由于采購沒有一定規(guī)模，和供應(yīng)商不能建立穩(wěn)定的銷售渠道，因而得不到最優(yōu)惠的價格，且價格波動較大。

二、上海某汽配廠非生產(chǎn)性物料采購體系優(yōu)化措施

（一）該汽配廠非生產(chǎn)性物料的采購體系

上海某汽配廠非生產(chǎn)性物料的采購?fù)獍o佩肯精機（上海）有限公司（以下簡稱佩肯公司）。該汽配生產(chǎn)廠內(nèi)部各部門將物料需求訂單下給該汽配廠的采購部門，采購部門再將訂單通過郵件或電話傳遞給佩肯公司。佩肯公司接單后，將物料分為系統(tǒng)已有物料和新增物料。對于系統(tǒng)已有物料通常已建立起穩(wěn)定的供貨關(guān)系，只需下達訂單即可，對于系統(tǒng)新增物料，需要通過網(wǎng)絡(luò)或電話向各個供應(yīng)商進行詢價、比價，建立長期穩(wěn)定的供貨關(guān)系。佩肯公司向上游供應(yīng)商采購到物料后，再按照上海某汽配廠的要求進行配送。

（二）該汽配廠非生產(chǎn)性物料采購及供貨狀況分析

根據(jù)佩肯公司的供貨數(shù)據(jù)，可以看出非生產(chǎn)性物料不但每月采購種類繁多，且每月的采購品種不定；物料的采購周期不定，總體訂貨次數(shù)比較頻繁。這樣多次采購增加的采購處理量，使得采購成本相對較高。

物料的供貨數(shù)量較大，供貨次數(shù)也較多，而高價值、耐用物料的供貨數(shù)量較小，供貨次數(shù)也較少。

注：由于非生產(chǎn)性物料的種類繁多，各種物料的單位也不一樣，為便于統(tǒng)計，以每種物料的包裝單位為一個數(shù)量。

非生產(chǎn)性物料不但種類繁多，且它的需求分散于生產(chǎn)廠商內(nèi)部的各個部門。各部門在保有一定量庫存的基礎(chǔ)上，只能基于前幾個月的耗用情況再參考市場狀況來作出預(yù)測分析，因此需求預(yù)測的準(zhǔn)確性較低。部分物料經(jīng)常會滿足不了生產(chǎn)需求，需要緊急采購。

佩肯公司在不影響上海某汽配廠生產(chǎn)進度安排的前提下，為了降低成本，提高供應(yīng)效率，采用以下優(yōu)化措施：

（一）根據(jù)物料的采購價值、批量和供貨次數(shù)，將物料劃分為三類

根據(jù)物料的價值、批量和周轉(zhuǎn)速度，可以把供貨物料分為三類：第一類價值低，批量相對較大，周轉(zhuǎn)速度快；第二類價值高，量少，周轉(zhuǎn)速度慢；第三類根據(jù)實踐經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)，可以直接送達給汽配廠。因此，庫存管理系統(tǒng)的分析和設(shè)計將主要從這三類商品入手，以保證庫存管理信息系統(tǒng)能有效地支撐汽配廠的正常運營的需要。

第一類商品，要保持足夠的庫存以便快速響應(yīng)，最大限度的滿足汽配廠的需求；第二類商品，可以采取供應(yīng)商管理庫存（VMI）方式，這樣可以減少庫存成本；第三類商品，可以直接組織配送或越庫操作，盡可能地實現(xiàn)零庫存，降低庫存水平和庫存費用，提高響應(yīng)速度和客戶滿意度。

（二）根據(jù)就近原則，部分物料由供應(yīng)商直供給生產(chǎn)廠商

佩肯公司在為汽配公司提供非生產(chǎn)性物料配送時，一般都是由輔料供應(yīng)商先將物料配送給佩肯公司，再由佩肯公司供應(yīng)給生產(chǎn)廠商。如果供應(yīng)商在距離生產(chǎn)廠商較近時，由供應(yīng)商直接將物料供應(yīng)給生產(chǎn)廠商，在縮短交貨周期的同時，還能減少工作量、降低物流成本。適合這種配送方式的物料正是第三類商品。

（三）根據(jù)訂單的送貨要求，適當(dāng)合并送貨

當(dāng)汽配廠訂單很多時，就可以根據(jù)訂單的具體供貨要求適當(dāng)合并訂單。訂單合并一方面可以確保對多品種、小批量訂單，甚至是單件訂單的及時控制，另一方面可以統(tǒng)一安排采購、支付和配送工作。這樣可以減少一些不必要的重復(fù)工作，減輕處理量，從而可以較好地降低物流成本。

（四）對于緊急訂單，采取例外處理

在日常的工作中，總會出現(xiàn)一些緊急情況，比如突發(fā)性的銷售增長等，由此會產(chǎn)生一些緊急的訂單，對于這些訂單，采取緊急訂單例外處理，及時識別并加急處理?？梢耘蓪ｉT的人員對緊急訂單進行跟蹤，供應(yīng)商在將物料供應(yīng)給佩肯公司時，采取不入庫，在庫門口檢查完以后就直接配送給生產(chǎn)商的形式；或者佩肯公司和供應(yīng)商之間協(xié)商好，由供應(yīng)商直接將物料供應(yīng)給生產(chǎn)商，減少中間環(huán)節(jié)，縮短交貨周期。

三、基于第三方視角下非生產(chǎn)性物料采購物流優(yōu)化建議

（一）外包給第三方物流服務(wù)商，以提高集中采購優(yōu)勢

企業(yè)將輔料的采購?fù)獍o第三方公司，與企業(yè)自己進行采購相比，第三方采購具有以下優(yōu)勢：

1. 第三方采購可以集成各個汽配生產(chǎn)廠的非生產(chǎn)性物料的采購需求，變小批量為大批量，提高采購規(guī)模。

2. 第三方采購集成各個汽配生產(chǎn)廠的非生產(chǎn)性物料的采購需求后，提高了采購地位，在與供應(yīng)商的談判中更具有話語權(quán)，可大大降低采購價格和供貨條件。

3. 第三方采購在為多家汽配生產(chǎn)廠商提供服務(wù)時，可以根據(jù)他們的配送需求，進行合理的配送優(yōu)化，降低物流成本。

4. 第三方集成采購的模式也有助于第三方與供應(yīng)商之間建立一個穩(wěn)定的合作關(guān)系。

(二) 加強信息系統(tǒng)集成，以提高采購效率

為了提高采購效率，不影響生產(chǎn)企業(yè)的正常生產(chǎn)秩序，供應(yīng)商、生產(chǎn)企業(yè)與第三方物流服務(wù)商之間必須加強信息系統(tǒng)集成，加強信息化處理手段。根據(jù)目前的非生產(chǎn)性物料的采購現(xiàn)狀，信息系統(tǒng)的集成主要包括以下兩個方面。

1.生產(chǎn)企業(yè)必須成立專門的非生產(chǎn)性物料的采購部門

生產(chǎn)性企業(yè)的采購部門在進行物料采購時，往往會因為生產(chǎn)性物料的重要性，而忽視了非生產(chǎn)性物料的采購，而非生產(chǎn)性物料在整個生產(chǎn)過程中，很多時候也能起到?jīng)Q定性的作用，因此必須成立專門的輔料采購部門以保證輔料的正常采購。專門的輔料采購部門可以集中采購職能，發(fā)揮集中采購的優(yōu)勢，降低采購成本，并且還能優(yōu)化輔料采購計劃，做到較為準(zhǔn)確的預(yù)測以及合理的庫存水平。

2.信息系統(tǒng)集成

專門的采購部門是鏈接生產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門和第三方物流服務(wù)商中間點。首先要將采購部門的信息系統(tǒng)與生產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門系統(tǒng)集成起來。采購部門可以隨時查詢各部門物料的庫存狀況，跟蹤用料情況，及時作出準(zhǔn)確的預(yù)測；其次采購部門與第三方物流企業(yè)之間信息系統(tǒng)集成起來。第三方物流服務(wù)商通過采購部門的信息系統(tǒng)可以查詢到各種物料的庫存狀況，及時向上游輔料供應(yīng)商發(fā)出采購請求；最后第三方企業(yè)與供應(yīng)商之間的信息系統(tǒng)集成。供應(yīng)商可以根據(jù)第三方的物料庫存狀況及時制定生產(chǎn)計劃，安排生產(chǎn)。

（三）優(yōu)化第三方物流服務(wù)商的庫存結(jié)構(gòu)和水平，以降低物流成本

第三方物流服務(wù)商的庫存結(jié)構(gòu)和設(shè)置水平不但會影響第三方自身的經(jīng)營業(yè)績，還會影響其對生產(chǎn)企業(yè)的配送服務(wù)水平。借鑒佩肯公司的分類方法，可以將物料分為三類：第一類價值低、易耗品；第二類價值高、耐用品；第三類直接配送品。第一類物料為了降低采購成本，應(yīng)增加庫存，隨時滿足生產(chǎn)企業(yè)的需要。第二類物料采用供應(yīng)商管理庫存，第三方物流企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)企業(yè)的采購訂單去供應(yīng)商管理倉庫取貨，同時進行物權(quán)轉(zhuǎn)移。第三類物料的供應(yīng)商與生產(chǎn)廠商的地理位置較近。如果將物料從供應(yīng)商處先運到第三方物流企業(yè)，然后再由第三方企業(yè)運到生產(chǎn)企業(yè)，這就違背了物流合理化的原則。對于這類物料，第三方物流企業(yè)根據(jù)就近供貨的原則，通知供應(yīng)商將貨物直接送到生產(chǎn)企業(yè)的倉庫部門。

（四）區(qū)分常規(guī)物料與瓶頸物料，適當(dāng)提高瓶頸物料的庫存量

第三方物流服務(wù)商在上述物料分類的基礎(chǔ)上，對每一種類的物料再進一步細(xì)分為常規(guī)物料和瓶頸物料。常規(guī)物料是指采購風(fēng)險低，物料容易獲得，對生產(chǎn)影響一般；瓶頸物料是指采購風(fēng)險高，獲取這種物料一有定難度，對生產(chǎn)影響較大，缺料時會導(dǎo)致生產(chǎn)停產(chǎn)。瓶頸物料通常具有以下特點：供應(yīng)商數(shù)量少或難以找到合格的供應(yīng)商；生產(chǎn)廠與供應(yīng)商的距離較遠，且缺乏可靠的運輸保障；屬于專利產(chǎn)品，供應(yīng)商占有優(yōu)勢地位；該物料對生產(chǎn)影響較大等。由于常規(guī)物料供應(yīng)程度較高，獲取容易，可以降低庫存量；而瓶頸物料供應(yīng)程度較低，獲取難度大，可以提高采購批量，適當(dāng)增加庫存量。

四、結(jié)束語

非生產(chǎn)性物料采購不僅僅只是企業(yè)內(nèi)部的一種獨立的行政事務(wù)工作，而是當(dāng)今每個企業(yè)在市場經(jīng)濟競爭中嚴(yán)格控制運作成本的一個基本保障，也是一種公司戰(zhàn)略決策緊密相關(guān)的綜合性管理活動。與國際一流的跨國公司相比,國內(nèi)企業(yè)的采購管理水平差異明顯，尤其是中小企業(yè)在采購上的成本和物料浪費十分嚴(yán)重。筆者從第三方視角提出非生產(chǎn)性物料采購優(yōu)化的一些措施，以更好地管理和安排非生產(chǎn)性物料采購，減少采購成本，提高供貨效率，使生產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注于核心競爭力的提高。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 財務(wù)風(fēng)險 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式及成因分析

財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義上的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在財務(wù)活動中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險；狹義上的財務(wù)風(fēng)險是指公司利用財務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。以下是對房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

1、籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性。籌資風(fēng)險主要包括再融資風(fēng)險、財務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。由于金融市場金融資產(chǎn)的波動、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財務(wù)狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務(wù)面臨風(fēng)險，甚至導(dǎo)致公司的生存危機。

2、投資風(fēng)險

投資風(fēng)險指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險。投資風(fēng)險主要包括再投資風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、金融衍生工具風(fēng)險、道德風(fēng)險、違約風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開發(fā)，而項目的利潤率小于負(fù)債率，則會造成財務(wù)風(fēng)險。

3、利率風(fēng)險

近年來，國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風(fēng)險防控，對違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了行政降溫，利率的上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對減小，加上人們對房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的成因

財務(wù)風(fēng)險是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識財務(wù)風(fēng)險，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟全球化的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境以及國家的經(jīng)濟政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險。

2、資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前經(jīng)濟形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場風(fēng)險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財務(wù)風(fēng)險。

3、缺乏財務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算管理在企業(yè)的財務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足，比較注重預(yù)算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計劃相混淆，對預(yù)算管理的重要性認(rèn)識不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場風(fēng)險的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應(yīng)收款項管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。

二.完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，已經(jīng)有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險防范措施進行了分析。

(一)對籌資風(fēng)險的防范

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。

(二)對投資風(fēng)險的防范

1、加強投資項目的可行性分析

房地產(chǎn)項目的種類很多，風(fēng)險程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，對房地產(chǎn)市場加強調(diào)研，在項目開發(fā)之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風(fēng)險，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險。

3、加強全面預(yù)算管理

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計任務(wù)書以及可行性研究和項目評估中技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險。

4、加強現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟實力制度切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟危機和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財務(wù)風(fēng)險防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競爭求得長遠發(fā)展的關(guān)鍵。完善財務(wù)風(fēng)險防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益。

參考文獻:

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篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范

一、房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險的概念及特點

財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在各項財務(wù)活動中由于各種難以控制和難以預(yù)料的因素，使得企業(yè)在一定的范圍、一定時期內(nèi)所獲得的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失或是更大的收益的可能性。從房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，主要包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、營運風(fēng)險以及利潤分配風(fēng)險等，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的涵義在理論界主要有兩種觀點：第一種觀點，認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定風(fēng)險因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實際財務(wù)收益與企業(yè)預(yù)期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)活動中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能使這種風(fēng)險加??；在第二種觀點，認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)無法到期償還債務(wù)的可能性，我們把這種情形稱為是籌資風(fēng)險或是融資風(fēng)險。

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險具有以下特點：

（1）財務(wù)杠桿使用過度

由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，多數(shù)房地產(chǎn)公司選擇貸款，造成資產(chǎn)負(fù)債率過高，財務(wù)杠桿使用過度。財務(wù)杠桿的使用具有雙重效應(yīng)，一方面能夠使公司股東只用較少的自有資本運營擁有大量外來資本的公司，并產(chǎn)生很好的稅盾效應(yīng)，提高股東權(quán)益收益率。另一方面，過高的財務(wù)杠桿意味著較高的流動風(fēng)險，稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使股東權(quán)益收益率面臨較大的不穩(wěn)定性。

（2）資金周轉(zhuǎn)率偏低

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程主要包括征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)、竣工銷售及物業(yè)四個階段。在這四個階段中每個階段都需要進行資金的投入，只有在第三階段符合預(yù)售條件的公司才能進行預(yù)售，收回部分資金，所以真正能夠收回資金的只有第四階段。

（3）資產(chǎn)期限不匹配

房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)主要是存貨。房地產(chǎn)存貨分為非開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)產(chǎn)品，非開發(fā)產(chǎn)品則包括庫存商品、原材料、低值易耗品，開發(fā)產(chǎn)品包括擬開發(fā)土地、在建開發(fā)產(chǎn)品、己完工商品住宅和出租開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)的存貨一般是流動性差、不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，因此，導(dǎo)致流動資產(chǎn)和流動負(fù)債匹配度不高，償債壓力比較大。

（4）現(xiàn)金流入期限不均衡

大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流存在一年高一年低的問題。一方面，房地產(chǎn)公司在項目開展期采用預(yù)售方法獲得資金流入，但各開發(fā)項目的銷售期和預(yù)售期的匹配極易被忽略，這樣造成由主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的資金流入一年高一年低。另一方面，公司投資收益的現(xiàn)金流入也可能不均衡。這樣導(dǎo)致現(xiàn)金流入較低的一年面臨短期償債的流動性風(fēng)險，而現(xiàn)金流入較多的一年產(chǎn)生了大量的現(xiàn)金冗余，長期看來，無法保證一定的現(xiàn)金利息涵蓋比例。

二、房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生環(huán)節(jié)

財務(wù)風(fēng)險的形成、積聚、轉(zhuǎn)移等過程是以資本循環(huán)運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、營運、利益分配四個基本環(huán)節(jié)上相應(yīng)地積累著四種表現(xiàn)形式的財務(wù)風(fēng)險。

1.融資風(fēng)險

融資風(fēng)險是指企業(yè)為了取得財務(wù)杠桿收益而舉債，增加了到期還本付息的壓力，潛伏著資不抵債或不能還本付息的可能，以及由于財務(wù)杠桿的作用，在納稅付息前收益下降時，普通股收益大幅度下降的可能。當(dāng)前市場經(jīng)濟發(fā)達，籌集資金的渠道更是多樣化，以何種方式用最短的時間籌集到最多的資金，而風(fēng)險較小費用較低就成為企業(yè)籌集資金的目標(biāo)。如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過度負(fù)債，既增加了財務(wù)費用，又造成資金浪費；利率過高，債務(wù)規(guī)模過大而導(dǎo)致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機。

2.投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指由于不確定因素的影響，影響企業(yè)盈利水平和償債能力，導(dǎo)致投資項目不能達到預(yù)期投資報酬水平的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為投資項目在初期技術(shù)可行性分析、市場調(diào)研、以及項目投資回報率分析上有誤造成企業(yè)項目規(guī)劃不合理，投資項目的實際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏差所產(chǎn)生的風(fēng)險。形成房地產(chǎn)投資風(fēng)險的成因主要有：房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，投資增長過快，對合作伙伴或項目開發(fā)不了解，房地產(chǎn)市場的空置率高，房地產(chǎn)開發(fā)的投資約束弱化等等。

3.營運風(fēng)險

營運風(fēng)險主要表現(xiàn)在三方面。一是銷售風(fēng)險。國內(nèi)樓市變化復(fù)雜，受國家宏觀經(jīng)濟運行和政策調(diào)控變化的影響，如果對市場行情把握不準(zhǔn)確或?qū)椖慨a(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，都會造成銷售緩慢、產(chǎn)品成交量下降、投資回收期變長等問題。二是成本控制風(fēng)險。如果在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏對成本的有效控制，將可能導(dǎo)致開發(fā)成本超過自身的概預(yù)算水平或同行業(yè)平均水平，使得企業(yè)在市場競爭過程中缺乏成本優(yōu)勢。三是房地產(chǎn)項目公司管控風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)市場區(qū)域跨度的增大和項目的逐漸增多，如果某項目重大事項決策制度不健全、監(jiān)管制度不完善，都可能會給項目運營帶來風(fēng)險和損失。

4.收益分配風(fēng)險

收益分配的風(fēng)險是指由于收益分配可能給企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和管理帶來的不利影響。主要表現(xiàn)在因股息分配和留存收益和結(jié)構(gòu)處理不當(dāng)使得企業(yè)償債能力、再生產(chǎn)能力規(guī)模受到影響或是挫傷投資者的積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)股價大幅下挫，這些都會給企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患

三、房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險防范的一般方法

1.融資風(fēng)險的防范

在對企業(yè)融資風(fēng)險進行充分評估、測度的基礎(chǔ)上，為了控制和降低房地產(chǎn)籌資風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況，制定嚴(yán)密的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。大力拓展多元化直接融資渠道，培育完善房地產(chǎn)債券市場，適度放寬股票融資政策限制，還可以發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，適時地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，借鑒國外先進經(jīng)驗，逐步建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府干預(yù)相相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)融資體系，以降低融資風(fēng)險，促進我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。還應(yīng)進一步完善間接融資，推進間接融資形式多樣化，創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式，控制融資質(zhì)量，制定正確融資政策，探索建立組合式融資模式。

2.投資風(fēng)險的防范

做好投資項目的可行性分析，靈活應(yīng)用投資組合理論。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進行投資項目的可行性分析，財務(wù)可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析；對資金投入、流轉(zhuǎn)、配置和回收等資金循環(huán)過程的預(yù)測和分析；對收入、費用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析；對項目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標(biāo)的預(yù)測和分析，以及對項目收益與風(fēng)險平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。運用各種方法計算出有關(guān)指標(biāo)，對投資項目技術(shù)上的可行性進行分析，以便合理確定不同項目的優(yōu)劣勢。

在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散、降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的年獲利能力和風(fēng)險程度，按照一定的原則進行恰當(dāng)投資的基礎(chǔ)上，將各種不同類型的房地產(chǎn)進行搭配投資，以減少降低投資風(fēng)險的投資策略。房地產(chǎn)投資可以選擇不同房產(chǎn)類型、不同區(qū)域的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風(fēng)險的目的。

3.資金運營風(fēng)險的防范

（1）加強對日常現(xiàn)金流量的預(yù)測，重視經(jīng)營性現(xiàn)金流

控制日常資金運營風(fēng)險，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早地采取行動，防范風(fēng)險。編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成，因為通過現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的投資、經(jīng)營和財務(wù)政策，將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面的反映出來。

（2）采用資金集中管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項目法人制，通常設(shè)立多個項目公司，一般會形成集團公司模式，集團公司不是幾個公司的簡單組合，為了提高公司日常資金運作效率，使公司能利用集團公司的協(xié)同效用，集團公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能夠?qū)崿F(xiàn)集團整體資源的有效配置，解決資金的多頭開戶，資金余裕和短缺問題；也能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益，防止資金在運行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為。

4.收益分配風(fēng)險的防范

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，筆者對其利潤分配提出幾點建議：（1）制訂長期的利潤分配規(guī)劃，杜絕分配的隨意性。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有充分利用內(nèi)源融資成本低的優(yōu)點，增加了企業(yè)的融資成本，嚴(yán)重影響了企業(yè)的利潤。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配具有隨意性、不規(guī)范的特征，導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率極高，資本結(jié)構(gòu)不合理，嚴(yán)重影響企業(yè)到外部進行融資。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)融資策略及經(jīng)營戰(zhàn)略的要求，制定合理的利潤分配政策，增強內(nèi)源融資能力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，增加企業(yè)利潤。（2）利潤分配減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實收資本為主。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄，自有資金規(guī)模小，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制訂利潤分配戰(zhàn)略應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實收資本為主。這種分配方式具有以下優(yōu)點：降低融資成本，增強企業(yè)盈利能力；有利于擴大生產(chǎn)規(guī)模，增強企業(yè)競爭能力；擴大資本規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)風(fēng)險。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所具有的條件和所處的環(huán)境來看，這種分配方式應(yīng)在中短期內(nèi)處于主導(dǎo)地位。

參考文獻

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