導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 上市公司 非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見 影響因素

一、文獻(xiàn)綜述及問題提出

（一）文獻(xiàn)綜述

國(guó)外對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計(jì)單位的規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、其對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的重要性、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的規(guī)模和審計(jì)收費(fèi)的角度進(jìn)行研究。Mc Keown（2005）的研究結(jié)果表明：客戶的資產(chǎn)規(guī)模越大，發(fā)表持續(xù)經(jīng)營(yíng)疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發(fā)現(xiàn)，那些處于財(cái)務(wù)困境的上市公司更容易得到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規(guī)模較大的事務(wù)所對(duì)陷入財(cái)務(wù)困境的審計(jì)客戶更容易出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見。Teoh 和 Lim（2005）認(rèn)為審計(jì)費(fèi)用顯著影響審計(jì)的獨(dú)立性。

國(guó)內(nèi)對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究時(shí)間較短，研究的重點(diǎn)為被審計(jì)單位本身的特征，如公司治理、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)盈余管理與審計(jì)意見的關(guān)系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質(zhì)量?jī)?yōu)劣與審計(jì)意見顯著相關(guān)。江嶺（2008）研究表明，目前對(duì)我國(guó)上市公司審計(jì)意見產(chǎn)生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發(fā)現(xiàn)，被審計(jì)單位盈余管理水平與收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的概率呈正相關(guān)關(guān)系。

綜上所述，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究有以下特點(diǎn)：（1）主要從公司治理、被審計(jì)單位財(cái)務(wù)狀況和事務(wù)所三個(gè)方面進(jìn)行研究；（2）大多數(shù)研究是對(duì)上市公司總體或制造業(yè)進(jìn)行研究，對(duì)某些行業(yè)的特殊性考慮不足。

（二）問題的提出

本文通過對(duì)2005-2012年我國(guó)滬深A(yù)股上市公司審計(jì)意見類型的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的比例明顯高于制造業(yè)的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產(chǎn)行業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的影響因素是必要的。

二、實(shí)證研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè)

本文的研究對(duì)象側(cè)重房地產(chǎn)行業(yè)，因此主要從被審計(jì)單位方面提出假設(shè)進(jìn)行研究，而對(duì)事務(wù)所方面的影響因素進(jìn)行控制，假設(shè)如下：

公司治理方面：

第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)告的可能性越大，從而導(dǎo)致注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性也越大。獨(dú)立董事的力量越強(qiáng)，對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的監(jiān)督能力也就越強(qiáng)。因此，這里預(yù)期獨(dú)立董事比例對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響系數(shù)的符號(hào)為負(fù)。

H1：第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

H2：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

財(cái)務(wù)狀況方面：

H3：流動(dòng)比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著負(fù)債率較高的特點(diǎn)，而流動(dòng)比率是短期償債能力指標(biāo)，流動(dòng)比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越小。

H4：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

資產(chǎn)償債率越高，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越差，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越大。

H5：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

企業(yè)的盈利能力越高，說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況就越好，因此企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就會(huì)越小。

H6：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力越好，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越小。

H7：成本收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是高收入高利潤(rùn)行業(yè)，企業(yè)為了少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅可能虛增開發(fā)成本，因此成本收入比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越大。

H8：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，預(yù)收款項(xiàng)比較多且容易通過長(zhǎng)期掛賬達(dá)到非法目的，因此預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越大。

H9：其他應(yīng)付款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)行業(yè)存在著通過其他應(yīng)付款這一會(huì)計(jì)科目進(jìn)行虛假按揭融資情況，因此，其他應(yīng)付款收入比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越高。

H10：非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著利用非經(jīng)營(yíng)損益操縱利潤(rùn)的情況，因此非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越大。

H11：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)可能人為調(diào)節(jié)某些利潤(rùn)較大的項(xiàng)目，以達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。實(shí)際所得稅是當(dāng)期所得稅（稅率25%）經(jīng)遞延所得稅調(diào)整后的稅，當(dāng)實(shí)際所得稅率大于 25%時(shí)，則存在隱藏利潤(rùn)的可能性，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性更大。

（二） 變量選擇與模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b為隨機(jī)干擾項(xiàng)。

（三）樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文以2005-2012年滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)上市公司（剔除ST股）作為樣本，財(cái)務(wù)指標(biāo)及審計(jì)意見相關(guān)信息來自國(guó)泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)。本文選擇的數(shù)據(jù)分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。

三、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)分析

由描述性統(tǒng)計(jì)分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國(guó)滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2005-2012年993個(gè)樣本中普遍存在著一股獨(dú)大的情況；資產(chǎn)負(fù)債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個(gè)別公司的資產(chǎn)負(fù)債率太高，受個(gè)別極大值拉升的緣故；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、預(yù)收款項(xiàng)收入比和其他應(yīng)收款收入比均值也明顯偏高，受個(gè)別極大值拉升作用明顯；非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比均值為0.623，標(biāo)準(zhǔn)差為6.217，說明樣本公司中非經(jīng)營(yíng)損益占凈利潤(rùn)的比例普遍偏高；實(shí)際所得稅率均值為0.325，標(biāo)準(zhǔn)差為1.277，說明樣本公司中實(shí)際所得稅率普遍高于一般稅率。

（二）Pearson相關(guān)性分析

相關(guān)性分析主要是研究變量之間的關(guān)聯(lián)密切程度，通常情況下，如果相關(guān)系數(shù)大于0.8或小于-0.8，并且同時(shí)在統(tǒng)計(jì)學(xué)上具有顯著性，那么可以認(rèn)為變量間存在嚴(yán)重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。

如表3所示，有相關(guān)性的變量間相關(guān)性系數(shù)絕對(duì)值小于0.8，可以認(rèn)為有相關(guān)性的變量間不存在多重共線性問題。

（三）Logistic回歸分析

根據(jù)上頁表4的模型估計(jì)結(jié)果，本如下分析：

1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，說明在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中股權(quán)集中造成的一股獨(dú)大現(xiàn)象不利于提高財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量。

2.獨(dú)立董事比例：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，符號(hào)與預(yù)期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國(guó)獨(dú)立董事制度建立不久，并且是由監(jiān)管部門強(qiáng)制要求的，上市公司本身也許并沒有設(shè)置獨(dú)立董事的要求，獨(dú)立董事不過是上市公司為了應(yīng)付監(jiān)管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護(hù)中小投資者利益的作用。

3.流動(dòng)比率：流動(dòng)比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，與預(yù)期符號(hào)相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的主要影響因素。

4.資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，長(zhǎng)期償債能力可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要影響因素。

5.凈資產(chǎn)收益率：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著負(fù)相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，凈資產(chǎn)收益率是盈利能力指標(biāo)，盈利能力越強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。

6.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：相關(guān)性不明顯。

7.營(yíng)業(yè)成本率：營(yíng)業(yè)成本率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，與預(yù)期符號(hào)相符，但是影響并不顯著，營(yíng)業(yè)成本率并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要因素。

8.預(yù)收款項(xiàng)收入比：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，即預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是預(yù)收款項(xiàng)比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售業(yè)績(jī)較好，經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。

9.其他應(yīng)收款收入比：其他應(yīng)收款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，影響并不顯著，與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是其他應(yīng)收款比重越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營(yíng)能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。

10. 非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比：非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號(hào)相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要影響因素。

11.實(shí)際所得稅率：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，且在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是繳納企業(yè)所得稅多的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依法納稅意識(shí)比較強(qiáng)，發(fā)生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性比較小。

控制變量非本文研究重點(diǎn)，不做詳細(xì)分析。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

1.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)的影響因素中，第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，獨(dú)立董事比例對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的影響不顯著。

2.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)狀況的影響因素中，資產(chǎn)負(fù)債率、非經(jīng)營(yíng)損益與凈利潤(rùn)之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，凈資產(chǎn)收益率、預(yù)收款項(xiàng)收入比、實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著負(fù)相關(guān)，其他指標(biāo)影響不顯著。

（二）建議

本文的研究對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)報(bào)告使用者、社會(huì)公眾、政府監(jiān)管單位和其他利益相關(guān)者都具有一定的意義。在上述分析的基礎(chǔ)上，筆者提出如下建議：（1）房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)。目前在公司管理層控制的董事會(huì)中，獨(dú)立董事基本上是由董事會(huì)自己聘請(qǐng)的。應(yīng)該通過由一個(gè)獨(dú)立于上市公司管理層的第三方來指定獨(dú)立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國(guó)的獨(dú)立董事聘任制度。（2）降低注冊(cè)會(huì)計(jì)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的因素比較多，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要謹(jǐn)慎接受業(yè)務(wù)委托，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。（3）改善投資者的投資決策。根據(jù)本文總結(jié)出來的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素，一般投資者可以預(yù)測(cè)公司將來的審計(jì)意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強(qiáng)化政府監(jiān)管。政府監(jiān)管者可以通過影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的因素來幫助他們判斷審計(jì)意見類型的合理性，有利于維持市場(chǎng)秩序。X

參考文獻(xiàn)：

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篇2

隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成了我國(guó)企業(yè)的主體，其發(fā)展?fàn)顩r對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都有著十分重要的意義。因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作力度，使經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)中存在的問題得到有效解決，以規(guī)范房地產(chǎn)內(nèi)部工作秩序。筆者從三個(gè)方面切實(shí)分析了解決與加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作質(zhì)量的有效措施，具體內(nèi)容如下。

1.制定行之有效的審計(jì)方案。

經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的時(shí)效性強(qiáng)、任務(wù)重、要求高、難度大，為了保證審計(jì)工作制度，必須做好前期準(zhǔn)備工作，制定切實(shí)可行的審計(jì)方案。經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作組根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)特點(diǎn)，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，確定審計(jì)方案的總體內(nèi)容。然后，廣泛收集和閱讀房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料、內(nèi)部控制制度、會(huì)議記錄綱要，通過調(diào)查房產(chǎn)、土地、車輛等方面信息，認(rèn)真分析領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、收入支出的變動(dòng)情況以把握房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)情況，進(jìn)而全面了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍、核算形式、內(nèi)部控制制度，以及領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間的重大經(jīng)濟(jì)決策、資金變動(dòng)、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的執(zhí)行方案。除了以上內(nèi)容外，前期工作中還要認(rèn)真了解相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)相關(guān)規(guī)范確定經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)內(nèi)容、范圍，以確保經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)方案的權(quán)威性，并使其得到嚴(yán)格執(zhí)行。

2.深入挖掘?qū)徲?jì)內(nèi)容。

抓住主要業(yè)務(wù)、重要領(lǐng)域、重點(diǎn)科目開展審計(jì)，深度挖掘經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要為銷售、出租房產(chǎn)；重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)的辦理、開發(fā)模式、財(cái)務(wù)核算、實(shí)物資產(chǎn)狀況和重大投資收益；重點(diǎn)科目是營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、預(yù)收收款等。為了保證經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作的質(zhì)量，要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的審查和監(jiān)督。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)是否完備。

檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有“五證”，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預(yù)售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計(jì)程序符合規(guī)定。

2.2售房相關(guān)的預(yù)收帳款是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著國(guó)資委對(duì)利潤(rùn)總額、資產(chǎn)保值增值等指標(biāo)考核上的壓力，為了應(yīng)對(duì)這些要求，往往對(duì)預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)、金額進(jìn)行人為操縱，要對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)格的審核。如，現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預(yù)收賬款清單有無延期或提前預(yù)收等。

2.3成本費(fèi)用歸集是否準(zhǔn)確。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本主要為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)建設(shè)期間間接支出的費(fèi)用。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了減少企業(yè)所得稅和土地增值稅，隨意計(jì)提后續(xù)成本費(fèi)用，要求審計(jì)人員對(duì)策進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)。例如，道路建設(shè)、環(huán)境綠化等成本費(fèi)用的支出往往要根據(jù)合同內(nèi)容預(yù)提，可是由于缺少適用的參照標(biāo)準(zhǔn)，這部分成本費(fèi)用往往無法預(yù)計(jì)，這就成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高后續(xù)費(fèi)用支出的依據(jù)，針對(duì)類似的不良狀況，審計(jì)人員必須嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行審查。

2.4現(xiàn)場(chǎng)盤查實(shí)物資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)有資金、存貨及其他固定資產(chǎn)。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)置等，以及出租房和周轉(zhuǎn)房等。固定資產(chǎn)，就是企業(yè)自用或出租的房產(chǎn)、車輛、辦公設(shè)備等。由于范圍廣、內(nèi)容多，要求審計(jì)人員以認(rèn)真、負(fù)責(zé)的態(tài)度實(shí)施審計(jì)工作?，F(xiàn)金審查是經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的重要內(nèi)容，為了保證審計(jì)質(zhì)量，可以采用突擊性盤點(diǎn)來進(jìn)行審計(jì)，利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否有未入帳的現(xiàn)金以及銀行存折等，為發(fā)現(xiàn)“小金庫(kù)”提供線索。

3.客觀做出審計(jì)評(píng)價(jià)，突出效益評(píng)價(jià)內(nèi)容。

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟(jì)責(zé)任的審計(jì)評(píng)價(jià)主要包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理責(zé)任以及社會(huì)效益等幾項(xiàng)內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)集中在完成稅前利潤(rùn)、資產(chǎn)收益率、國(guó)有資產(chǎn)保值增值率等國(guó)資委任務(wù)指標(biāo)情；管理責(zé)任主要是內(nèi)部控制的完善與管理情況，如代建項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量以及成本管理等；社會(huì)效益主要指所建項(xiàng)目是否實(shí)現(xiàn)了社會(huì)的預(yù)期，如用戶對(duì)代建的學(xué)校、醫(yī)院、回遷房等工程是否滿意。為了對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部在任職期間所有行為、業(yè)績(jī)等做出客觀的判斷，審計(jì)人員必須客觀制作審計(jì)報(bào)告，并在報(bào)告中突出效益評(píng)價(jià)，為房地產(chǎn)企業(yè)整改提供依據(jù)。

二、結(jié)語

篇3

摘 要 本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性，提出了有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策，希望為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下完善內(nèi)部控制體制建設(shè)提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 企業(yè) 內(nèi)部控制 必要性 對(duì)策

當(dāng)前，隨著國(guó)家管控力度加大和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入了微利時(shí)代。這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，迅速成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要成分?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，其中內(nèi)部的控制是非常重要的。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到重視，一時(shí)間企業(yè)內(nèi)部控制也成為了熱門話題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，不但數(shù)量眾多，而且涉及資金龐大，被譽(yù)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)才能帶動(dòng)發(fā)展，為國(guó)家創(chuàng)造更多的財(cái)富價(jià)值。為了保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善其內(nèi)部控制機(jī)制是很有必要的，這樣可以提高本企業(yè)內(nèi)部的管理和監(jiān)督的水平及效能，降低企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管成本，以最小的耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，建設(shè)有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國(guó)家所有，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟(jì)杠桿、價(jià)值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡；此外房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果不僅受經(jīng)濟(jì)變化影響，而且受政治形勢(shì)變化的影響，變數(shù)較多。加上融資環(huán)境惡化，政策環(huán)境嚴(yán)厲，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項(xiàng)目成本不斷上升。

（二）有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)展，因此對(duì)從業(yè)人員、資金投入、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理以及相關(guān)機(jī)構(gòu)配置都隨之進(jìn)一步發(fā)展，以適應(yīng)不斷發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡。

二、有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）強(qiáng)化對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。對(duì)內(nèi)部控制建設(shè)認(rèn)識(shí)的缺失是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制薄弱的根本原因。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的重要時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)管理者將一切管理的重心全部放在市場(chǎng)拓展之上，沒有認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)的重要作用。針對(duì)這種情況，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化認(rèn)識(shí)。一方面需要企業(yè)的管理者認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)的重要作用，帶頭執(zhí)行企業(yè)的內(nèi)部控制措施。另一方面還需要企業(yè)加強(qiáng)相關(guān)的培訓(xùn)和教育，通過培訓(xùn)教育讓企業(yè)的所有員工了解到內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要作用，引導(dǎo)所有員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)過程中。

（二）完善規(guī)章制度建設(shè)，合理設(shè)置崗位。完善的規(guī)章制度建設(shè)以及合理的崗位設(shè)置是企業(yè)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的是外部市場(chǎng)的擴(kuò)大，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將管理的重點(diǎn)放在內(nèi)部體制建設(shè)，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)薄弱，內(nèi)部崗位設(shè)置不合理，嚴(yán)重的影響了企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善規(guī)章制度建設(shè)，利用完整的內(nèi)部規(guī)章制度來約束員工的行為，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理。另外，企業(yè)還需要依據(jù)權(quán)責(zé)對(duì)等以及不相容崗位分離的原則合理的設(shè)置內(nèi)部崗位，防止部分員工擁有超過其職責(zé)的權(quán)限，保證企業(yè)內(nèi)部的相互制約平衡。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督，健全企業(yè)績(jī)效考核體系。完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制的保證。目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在快速的發(fā)展過程中并沒有完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督機(jī)制，很多的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督工作都由財(cái)務(wù)部門完成，內(nèi)部審計(jì)工作的主管人員甚至直接由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門主管人員兼任，不能嚴(yán)格的執(zhí)行內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督職能。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督部門，定期對(duì)各分子公司的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，維護(hù)股東的利益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要完善績(jī)效考核機(jī)制，利用健全的績(jī)效考核體制引導(dǎo)員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)之中。

（四）完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分。構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)的重要目的，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在的問題，需要具體從以下三個(gè)方面完善。第一，在保證發(fā)展速度的同時(shí)兼顧企業(yè)財(cái)務(wù)安全。目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處速發(fā)展時(shí)期，企業(yè)發(fā)展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業(yè)需要在保證發(fā)展速度的同時(shí)考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)安全，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前采取可行性的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第三，完善企業(yè)內(nèi)部信息溝通交流機(jī)制，建立完善的信息平臺(tái)，讓企業(yè)的管理者能夠及時(shí)的與員工溝通，防止信息失誤風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）建立健全信息溝通系統(tǒng)。建立健全信息溝通系統(tǒng)對(duì)提高內(nèi)控制度的效率和效果作用很大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息溝通體系在需要的時(shí)候識(shí)別和獲取需要的信息，進(jìn)行有效的溝通，使內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部順利的建立并落實(shí)。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立包括集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)企業(yè)之間重要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息溝通系統(tǒng)，進(jìn)行集約化的管理，開展集成化、智能化、價(jià)值化以及網(wǎng)路化的管理新模式，使集團(tuán)公司內(nèi)外部各個(gè)分子公司和各個(gè)部分之間實(shí)現(xiàn)有效的溝通，信息順利傳遞。同時(shí)房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對(duì)內(nèi)部控制中發(fā)現(xiàn)的問題能及時(shí)的反饋到集團(tuán)公司，及時(shí)的采取相應(yīng)的健全措施。

三、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在飛速發(fā)展著，當(dāng)然在這個(gè)過程中也遇到了很多問題，房地產(chǎn)企業(yè)要想很好地解決這些問題，就應(yīng)該重視內(nèi)部控制建設(shè)的有效性。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的改革發(fā)展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的重視內(nèi)部控制問題，也應(yīng)該積極的研究如何提高內(nèi)部控制的有效性。只有提高了內(nèi)部控制管理水平，才能更好地面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的競(jìng)爭(zhēng)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜汝芳.試論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立.商業(yè)經(jīng)濟(jì).2011（11）.

篇4

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問題

（一）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高

房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資資金需求量大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項(xiàng)目順利運(yùn)行，想方設(shè)法向銀行申請(qǐng)貸款，利用財(cái)務(wù)杠桿大肆舉債，過高的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的盲目性；沒有謹(jǐn)慎考慮企業(yè)的償債能力，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的放大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

企業(yè)內(nèi)部資金管理、使用和利潤(rùn)分配存在不合理現(xiàn)象，會(huì)導(dǎo)致資金使用效率的降低，企業(yè)資金的安全性也隨之降低。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素，如果不同財(cái)務(wù)分析方法得出來的結(jié)論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟風(fēng)投資，增加投資風(fēng)險(xiǎn)

受政策利好消息影響，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性認(rèn)識(shí)存在偏差，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模、市場(chǎng)需求、投資回報(bào)率等方面沒有進(jìn)行充分的系統(tǒng)分析，在沒有進(jìn)行大范圍市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策，將會(huì)進(jìn)一步加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備，實(shí)際操作過程中某些制度的執(zhí)行沒有依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但存在著內(nèi)容不完整、設(shè)計(jì)不合理的問題。有的企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，沒有形成一個(gè)完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執(zhí)行，監(jiān)督、考核更是形同虛設(shè)。有的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全，決定投資開發(fā)項(xiàng)目時(shí)僅憑管理者現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)或初步的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)控制沒有給予足夠重視，從而使開發(fā)商陷入被動(dòng)狀態(tài)。有的企業(yè)尚未建立自我防范與約束機(jī)制，遇到問題時(shí)才采取措施加以補(bǔ)救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制。

（三）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制缺乏有效監(jiān)督

企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效監(jiān)督部門。有的內(nèi)審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內(nèi)審部門形同虛設(shè)。內(nèi)部審計(jì)部門不能獨(dú)立于董事會(huì)，且受制于管理層的干涉，對(duì)內(nèi)部控制制度不能進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，因此在重大事項(xiàng)、重大資金支出、重要崗位人員調(diào)整等方面的內(nèi)部監(jiān)督流于形式，最終結(jié)果還是一言堂。有的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作僅局限于財(cái)務(wù)層面，審計(jì)內(nèi)容主要是會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表，而對(duì)內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、企業(yè)各部門履行職能的效率方面，沒有充分發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、人力資源保障不到位、缺少內(nèi)部控制氛圍等，這些都是內(nèi)部控制管理中急需解決的問題。有些內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)提升跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在工作后沒有繼續(xù)學(xué)習(xí)，得不到充分的培訓(xùn)與鍛煉，甚至專業(yè)能力不達(dá)標(biāo)，這些都會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有思想素質(zhì)提高了，業(yè)務(wù)能力增強(qiáng)了，才能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。因此，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)是解決內(nèi)部控制問題的重要手段。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）完善內(nèi)控制度體系建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)能力

房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力應(yīng)從建立有效的管理機(jī)構(gòu)、完善內(nèi)部控制制度入手，明確各部門的職責(zé)權(quán)限，提高員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

1.完善的內(nèi)部控制體系可以有效抵御外部環(huán)境的變化

健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的管理制度為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保障。外部環(huán)境的變化特別是宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響很大，國(guó)家通過調(diào)節(jié)土地政策、稅收政策等各項(xiàng)措施來促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供需平衡。

2.加強(qiáng)科學(xué)化的制度流程建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效保證

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)審核管理，對(duì)資金的使用應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理，對(duì)企業(yè)資金的用途進(jìn)行有效監(jiān)督。通過建立內(nèi)部管理審核制度，資金得到審批后應(yīng)對(duì)資金的使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，禁止資金挪作他用，通過加強(qiáng)與銀行的交流可以及時(shí)了解企業(yè)的資金動(dòng)向。重大資金的使用、重大事項(xiàng)的約定應(yīng)通過董事會(huì)決議，不能由總經(jīng)理一人獨(dú)斷。

3.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

采用過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范作用，最大限度地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。通過定期或不定期的內(nèi)部審計(jì)并且延伸審計(jì)領(lǐng)域，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)等領(lǐng)域擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4.房地產(chǎn)企業(yè)要保持資金結(jié)構(gòu)合理，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)

融資和投資是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域，資金運(yùn)營(yíng)安全影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，多元化籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，可以拓寬企業(yè)融資渠道。通過控制企業(yè)成本，保持適度資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資金的使用效率可以提升企業(yè)的利潤(rùn)空間。

（二）建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)。

1.內(nèi)部審計(jì)部門要有相對(duì)的獨(dú)立性

當(dāng)內(nèi)部控制體制不完善時(shí)，管理層的權(quán)力有時(shí)會(huì)凌駕于規(guī)章制度之上，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致管理層出現(xiàn)弄虛作假行為。為了避免這種情況的發(fā)生，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，并向董事會(huì)報(bào)告，保證審計(jì)的客觀性，充分發(fā)揮其對(duì)部門的監(jiān)督職能。

2.監(jiān)督體系要形成有效的監(jiān)督合力

監(jiān)督主體應(yīng)具有相對(duì)的獨(dú)立性，按照設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行有效監(jiān)督，如果監(jiān)督部門對(duì)被審計(jì)單位不僅提高審計(jì)業(yè)務(wù)，還同時(shí)提供會(huì)計(jì)、稅務(wù)等經(jīng)濟(jì)咨詢勞務(wù)，監(jiān)督部門很難發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用。

3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，實(shí)現(xiàn)資源共享

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享?？梢酝ㄟ^整合營(yíng)銷部門、運(yùn)營(yíng)部門及財(cái)務(wù)部門信息，應(yīng)用信息集成處理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。信息資源整合可以實(shí)現(xiàn)部門數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，有利于為公司決策層提供有針對(duì)性的決策建議。

（三）提高管理層及相關(guān)管理人員的業(yè)務(wù)水平，進(jìn)行全面財(cái)務(wù)預(yù)算管理

企業(yè)管理層應(yīng)提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。管理人員通過加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)建造流程等業(yè)務(wù)知識(shí)，可以提高自身素質(zhì)和管理能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股東利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

1.加強(qiáng)預(yù)算管理，提高資金使用效率

應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，進(jìn)行全面預(yù)算管理。由銷售、合約、工程、財(cái)務(wù)等部門配合制訂企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入計(jì)劃，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)直接成本與間接費(fèi)用等，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)，從而提高資金的使用效率。加強(qiáng)預(yù)算管理進(jìn)行資金管控，確保資金收支符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以嚴(yán)格控制資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)與評(píng)估，可以有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平

在企業(yè)內(nèi)部要分工明確、各司其職，各部門相互配合，確保企業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)涉及業(yè)務(wù)范圍廣，不僅需要工程、財(cái)務(wù)、管理知識(shí)，還需要懂得法律、金融等多方面的知識(shí)，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求，員工素質(zhì)需要有很大的提升。構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息技術(shù)與現(xiàn)代化管理完美融合，最大限度地提升企業(yè)內(nèi)部控制管理效率。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)改增；內(nèi)部控制制度建設(shè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度概述

內(nèi)部控制是一系列具有控制職能的方法、措施、程序，是一個(gè)嚴(yán)密的、較為完整的控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制度是以專業(yè)的管理制度為基礎(chǔ)，以監(jiān)管和防范風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，通過全方位建立過程控制體系、描述關(guān)鍵控制點(diǎn)和以流程形式直觀表達(dá)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過程而形成的管理規(guī)范。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、資質(zhì)低、競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，整個(gè)過程存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)改增后不僅是稅種上的變化，同時(shí)還對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求。建立內(nèi)部控制制度十分重要。第一，建立良好的內(nèi)控制能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各階段實(shí)施監(jiān)督，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的問題；第二，內(nèi)控制能夠監(jiān)督考核企業(yè)各部門的工作是否高效，能保障企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，保障企業(yè)完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)內(nèi)部控制制度的現(xiàn)狀

(一)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制制度認(rèn)識(shí)不足房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，普遍存在只注重具體開發(fā)的工作，管理上缺乏戰(zhàn)略意識(shí)、對(duì)中長(zhǎng)期的發(fā)展沒有規(guī)劃。某些地產(chǎn)企業(yè)還停留在“搶地”就能賺錢，毫無經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。適合企業(yè)自身的、健全的內(nèi)部控制制度，需要花費(fèi)大量的人力、物力和時(shí)間，而且不會(huì)在短期就能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。中小型房地產(chǎn)企業(yè)，如果缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，不會(huì)重視這項(xiàng)工作，甚至它的的建立產(chǎn)生懷疑，不愿意進(jìn)行內(nèi)部控制制度的實(shí)施，或者只是讓內(nèi)部控制流于形式，降低了防范風(fēng)險(xiǎn)的能力與經(jīng)營(yíng)水平。

(二)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，疏于企業(yè)的內(nèi)部控制許多房地產(chǎn)企業(yè)是搶到地后，迅速開發(fā)建設(shè)和銷售，對(duì)內(nèi)部控制制度的建立很輕視。房地產(chǎn)企業(yè)往往只會(huì)重視外部因素，對(duì)于因?yàn)樽陨韮?nèi)部控制的缺乏而帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的很少。近些年在房地產(chǎn)企業(yè)只在盲目擴(kuò)張，忽視了因缺乏內(nèi)控制建設(shè)而帶來的管理缺陷。

四、增值稅后內(nèi)控制建設(shè)的幾點(diǎn)建議

營(yíng)改增將地產(chǎn)企業(yè)帶入增值稅時(shí)代，這不僅是簡(jiǎn)單稅種的變化，它要求企業(yè)對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)流程重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，內(nèi)部管理要由粗獷轉(zhuǎn)向精細(xì)。企業(yè)管理層必須重視，共同謀劃、積極應(yīng)對(duì)，做好風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控，項(xiàng)目流程的各環(huán)節(jié)，要求予以規(guī)范化。這能使企業(yè)平穩(wěn)過渡達(dá)到最終降低稅負(fù)、促進(jìn)發(fā)展的目的。

(一)完善好內(nèi)部環(huán)境治理結(jié)構(gòu)中的董事會(huì)負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立健全和有效實(shí)施，必須有效發(fā)揮董事會(huì)的作用，履行相應(yīng)的責(zé)任。營(yíng)改增后具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部設(shè)內(nèi)部審計(jì)部門，保證其工作的獨(dú)立性是很必要的。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動(dòng)性較大，要實(shí)行德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄鹊娜肆Y源政策。另外，還要加強(qiáng)自身的企業(yè)文化建設(shè)，應(yīng)該培育積極向上的價(jià)值觀和社會(huì)責(zé)任感，重點(diǎn)強(qiáng)化營(yíng)改增后的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?！叭说膬r(jià)值高于物的價(jià)值，企業(yè)價(jià)值高于員工個(gè)人價(jià)值，社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值”這是萬達(dá)的核心價(jià)值觀。

(二)加強(qiáng)工程及合同的控制建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本中所占比例最大(約占40%)、跨越時(shí)間最長(zhǎng)、涉及單位最多的。營(yíng)改增后房地產(chǎn)的稅率為由5%上升至11%，能否取得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票成為降低稅負(fù)關(guān)鍵。關(guān)鍵控制點(diǎn)：首先要在工程招標(biāo)時(shí)，要求必須具備一般納稅人資質(zhì)。其次，在簽訂各類工程合同時(shí)要增加相應(yīng)發(fā)票條款。最后，營(yíng)改增過渡階段后的建筑合同成本是否上漲問題，建筑企業(yè)主要項(xiàng)目人工成本費(fèi)用不能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，勢(shì)必導(dǎo)致成本增加。所以選擇的建筑企業(yè)必須能對(duì)其建筑人工成本目標(biāo)有效控制。

(三)加強(qiáng)資金營(yíng)運(yùn)的控制房地產(chǎn)企業(yè)資金營(yíng)運(yùn)內(nèi)部控制的主要目標(biāo)是：保證資金安全，保持各環(huán)節(jié)資金的周轉(zhuǎn)和高效，保證資金的的供求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。由于營(yíng)改增后稅率的增加，房地產(chǎn)一般納稅人的銷項(xiàng)稅稅率為11%比較營(yíng)業(yè)稅高98%。以成交價(jià)100萬元的房屋為例，營(yíng)改增前營(yíng)業(yè)稅為5萬元，營(yíng)改增后需繳納銷項(xiàng)稅9.91萬元，可見必須要取得相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣才能達(dá)到企業(yè)資金的動(dòng)態(tài)平衡。項(xiàng)目在房屋竣工決算后，進(jìn)入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項(xiàng)稅，而企業(yè)所得稅、土增稅繼續(xù)在地方預(yù)交，所以后期對(duì)資金需求較大。企業(yè)要嚴(yán)格按照預(yù)算要求組織協(xié)調(diào)資金調(diào)度，定期對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施妥善處理，既保證稅款的交納又要避免資金冗余。

(四)加強(qiáng)制衡與監(jiān)督營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍涉及到房地產(chǎn)相關(guān)諸多行業(yè)，能幫助企業(yè)達(dá)到一體化、多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)變得更復(fù)雜，將會(huì)遇到更多的問題。首先房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性。其次，部門不相容的崗位要分離，定期內(nèi)審，對(duì)于業(yè)務(wù)崗位定期(集團(tuán)內(nèi)部)輪換。最后，拓寬監(jiān)督舉報(bào)渠道。

(五)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)人員的培訓(xùn)營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)員工要進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，尤其是財(cái)務(wù)人員、審計(jì)人員提出了更高要求。比如專用發(fā)票的保管、不能抵扣銷項(xiàng)稅的費(fèi)用、項(xiàng)目各階段稅收風(fēng)險(xiǎn)管控。

五、結(jié)束語

營(yíng)改增是財(cái)稅體制改革的重頭戲、是供給側(cè)改革的重要舉措，它給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的發(fā)展契機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)要健全內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，進(jìn)一步提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李燕.解析企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2016(02).

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；收入成本；審計(jì)；確認(rèn)

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）08-0-02

21世紀(jì)以來，全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，特別是高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)在2009年又一次全國(guó)性高漲，房開企業(yè)實(shí)現(xiàn)巨額稅利。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)巨額利潤(rùn)空間下，房開企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在不少問題，會(huì)計(jì)信息失真比較嚴(yán)重。2006年10月財(cái)政部會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告(第十二號(hào))披露：2005年檢查了39戶房開企業(yè)，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元，39戶房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤(rùn)率僅為12.22%，而實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴(yán)重的偷漏稅問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題及建議

虛計(jì)利潤(rùn)和資產(chǎn)是房開企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真重要方面。房開企業(yè)普遍存在推遲確認(rèn)收入、存貨資產(chǎn)不實(shí)、高估成本、隱瞞利潤(rùn)等情況。在會(huì)計(jì)核算上主要體現(xiàn)在以下方面：

1.在預(yù)售制下沒有及時(shí)確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入。延遲確認(rèn)收入很普遍，有的項(xiàng)目房屋交付使用數(shù)年了，收入不確認(rèn)，購(gòu)房款長(zhǎng)時(shí)間掛在預(yù)收賬款，導(dǎo)致資產(chǎn)、負(fù)債和利潤(rùn)不實(shí)。

2.沒有完整、正確地計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，按計(jì)劃成本或估計(jì)成本計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，甚至隨意變動(dòng)。在巨額利潤(rùn)空間下，更多的是高估成本。有的開發(fā)項(xiàng)目的房子沒售完，開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品余額已是紅字，且金額較大。

3.沒有核算開發(fā)產(chǎn)品結(jié)存數(shù)量和金額，財(cái)會(huì)部門對(duì)開發(fā)產(chǎn)品失控嚴(yán)重。工程竣工后沒有對(duì)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行金額、數(shù)量核算，銷售開發(fā)產(chǎn)品的成本直接從“開發(fā)成本”賬戶轉(zhuǎn)至經(jīng)營(yíng)成本。

4.與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)工程結(jié)算不及時(shí)，預(yù)付賬款、其它應(yīng)收款長(zhǎng)期掛賬，開發(fā)成本不實(shí)。

5.開發(fā)成本與期間費(fèi)用、與其它支出界限不清。工程竣工后有關(guān)費(fèi)用繼續(xù)列入成本，罰款支出、施工水電費(fèi)、代收代付款項(xiàng)支出列入成本等。

上述種種，究其原因和動(dòng)機(jī)主要有：①房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，會(huì)計(jì)制度規(guī)定比較原則、簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)人員傳承前任會(huì)計(jì)的做法，未能很好理解和執(zhí)行會(huì)計(jì)制度。②投資者或管理當(dāng)局出于某種動(dòng)機(jī)，少計(jì)收入，高估成本，如應(yīng)對(duì)稅務(wù)征管和檢查、體外流轉(zhuǎn)資金。③企業(yè)內(nèi)部管理不完善，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，難以有效地組織核算。

無論出于何種原因和動(dòng)機(jī)，上述現(xiàn)狀都與會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)等相違背的。在當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控之下，有關(guān)部門將加強(qiáng)對(duì)房開企業(yè)的監(jiān)管，企業(yè)應(yīng)正確對(duì)待，切實(shí)做好會(huì)計(jì)核算，正確地核算收入和成本，提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

二、淺談審計(jì)中如何確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入成本

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)狀況和會(huì)計(jì)環(huán)境下，我們面對(duì)房開企業(yè)年報(bào)審計(jì)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照審計(jì)準(zhǔn)則的要求，編制和實(shí)施符合房開企業(yè)的審計(jì)程序，切實(shí)審查財(cái)務(wù)報(bào)表的重要項(xiàng)目，發(fā)表恰當(dāng)審計(jì)意見。

在房開企業(yè)年報(bào)審計(jì)中，收入和成本審計(jì)確認(rèn)問題是個(gè)重點(diǎn)，也是一個(gè)難點(diǎn)。對(duì)此，我談?wù)劥譁\認(rèn)識(shí)和體會(huì)。

1.開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品的審查

(1)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)通常經(jīng)過投資決策分析、前期工程、建設(shè)和租售四個(gè)階段。在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中企業(yè)將發(fā)生各種耗費(fèi)和支出，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、七通一平費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、以及組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和支出。有的直接計(jì)入開發(fā)成本，有的在不同項(xiàng)目分配后計(jì)入開發(fā)成本，有的計(jì)入期間費(fèi)用，有的不能計(jì)入開發(fā)成本。

在審查開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)把握：①區(qū)分開發(fā)成本與期間費(fèi)用、其它支出的界限。②審查開發(fā)成本是否真實(shí)發(fā)生。③分析開發(fā)成本的完整性。

對(duì)具體開發(fā)項(xiàng)目而言，不同企業(yè)對(duì)開發(fā)成本核算的狀況不同，不同開發(fā)項(xiàng)目所處的開發(fā)階段不同，對(duì)其開發(fā)成本審查的著重點(diǎn)和方法也是不同的?？傮w來講，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本審查，應(yīng)做好以下幾方面：其一，了解開發(fā)項(xiàng)目的基本情況和工程特點(diǎn)，形成初步認(rèn)識(shí)；其二，查閱開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)文件，審查建設(shè)工程合法性；其三，了解和實(shí)地察看工程形象進(jìn)度，與工程財(cái)務(wù)支出進(jìn)度對(duì)比分析；其四，重點(diǎn)抽查當(dāng)年度發(fā)生的重要的開發(fā)成本支出，延伸核對(duì)相關(guān)合同、協(xié)議、文件；其五，審查需要分配的重大成本支出在不同項(xiàng)目(成本對(duì)象)之間分配的合理性。成本分配標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況來確定，如建筑面積、工程預(yù)算、完成投資額，分配標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)確定就不能隨意改變；其六，審查有無施工水電費(fèi)等代收代付款項(xiàng)列入開發(fā)成本支出；其七，在工程竣工完成的年度終了前，是否按工程預(yù)算預(yù)提應(yīng)實(shí)施未實(shí)施零星工程成本或未完成掃尾工程成本，計(jì)入開發(fā)成本。

(2)開發(fā)產(chǎn)品

在審查開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品審查應(yīng)突出計(jì)價(jià)和存在問題。就具體開發(fā)項(xiàng)目而言，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品審查，應(yīng)做好以下幾方面：

首先，驗(yàn)算項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算單，審查其準(zhǔn)確性。對(duì)此并注意以下問題：

①獲取房屋面積測(cè)繪報(bào)告、規(guī)劃文件，了解物業(yè)管理用房、公共配套設(shè)施，核對(duì)可銷售面積。

②了解住宅、商業(yè)用房、非配套實(shí)施的可出售車庫(kù)的成本計(jì)算方法，審查其一致性，有無隨意變動(dòng)。

③了解有無已完成的、款項(xiàng)已支付沒有結(jié)算的、與開發(fā)項(xiàng)目工程相關(guān)的零星事項(xiàng)。

④審查是否合理預(yù)計(jì)掃尾工程成本，分析開產(chǎn)品成本的完整性。

⑤與同區(qū)域相似項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的成本水平相比較，分析開發(fā)產(chǎn)品單位成本合理性。

其次，審查結(jié)存開發(fā)產(chǎn)品單位成本有無變動(dòng)。

篇7

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；分析；策略

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，重經(jīng)營(yíng)、輕管理一直是其長(zhǎng)期發(fā)展中的短板。我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在內(nèi)部缺少風(fēng)險(xiǎn)管理文化，沒有充分地認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)于企業(yè)發(fā)展的不利影響，難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展要求。在新時(shí)期下，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的越來越嚴(yán)格，加強(qiáng)內(nèi)部控制，做好風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，提高企業(yè)資金利用效率，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

(一)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱

近年來我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速的發(fā)展，在資金、技術(shù)實(shí)力方面取得了明顯的進(jìn)步。但是在進(jìn)步的同時(shí)，還存在著管理方面的隱憂，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)重視開發(fā)而忽略了內(nèi)部控制管理，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益難以令人滿意。部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制意識(shí)方面比較薄弱，對(duì)于內(nèi)部控制的重要性認(rèn)識(shí)不足，過分地追求企業(yè)的規(guī)模和短期的利益，沒有充分地認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問題頻發(fā)，嚴(yán)重地干擾了企業(yè)的正常運(yùn)行。此外，內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的薄弱，導(dǎo)致企業(yè)難以建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從而不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分地管控，最終造成了企業(yè)經(jīng)濟(jì)上的損失。特別是在一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)中，由于過分地追求業(yè)績(jī)，而忽略了內(nèi)部控制制度建設(shè)，沒有充分地適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展要求，在管理理念等方面比較落后，沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，最終影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

(二)內(nèi)部控制執(zhí)行力度薄弱

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格不斷地走高，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮也隱藏了不少嚴(yán)重的問題，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是由于沒有良好的執(zhí)行環(huán)境，導(dǎo)致內(nèi)部控制難以真正地落實(shí)。近年來隨著政府相關(guān)部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的政策，例如企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范等，但是由于其內(nèi)容比較寬泛，缺少可以執(zhí)行的細(xì)節(jié)，導(dǎo)致難以操作。在執(zhí)行的過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不符合企業(yè)的實(shí)際，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相脫節(jié)，都影響了內(nèi)控制度的執(zhí)行。此外目前我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制人才方面也比較缺乏，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少專門的人才來實(shí)施內(nèi)部控制，再加上內(nèi)部控制所需要的綜合能力比較高，例如需要懂得金融、工程、財(cái)務(wù)、管理等方面的知識(shí)，我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面的氛圍還不夠成熟，在人才隊(duì)伍建設(shè)方面還比較薄弱，這些因素的存在都影響了內(nèi)部控制的執(zhí)行效果。

(三)缺少完善的監(jiān)督機(jī)制

目前我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是對(duì)于內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效果缺少嚴(yán)格的監(jiān)督，導(dǎo)致內(nèi)部控制的效果大打折扣。部分房地產(chǎn)企業(yè)重視內(nèi)控制度的建立過程，而忽略了其效果的評(píng)估，導(dǎo)致內(nèi)部控制缺少有效的約束。在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，由于業(yè)務(wù)繁忙，所以對(duì)于內(nèi)部控制缺少科學(xué)的評(píng)價(jià)，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度實(shí)施的過程中存在著比較大的自由度，最終影響了內(nèi)部控制的效果。對(duì)于內(nèi)部控制執(zhí)行過程中，缺少完善的問責(zé)和懲罰機(jī)制，使內(nèi)部控制制度執(zhí)行的過程中出現(xiàn)了不少違規(guī)甚至舞弊的現(xiàn)象。因此有必要建立完善的監(jiān)督機(jī)制，將內(nèi)部控制與員工的發(fā)展結(jié)合起來，提高員工的積極性，最終促進(jìn)內(nèi)部控制的實(shí)施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的策略

(一)提高內(nèi)部控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)充分地認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，在日常的管理工作中積極地參與到內(nèi)部控制制度的建立和執(zhí)行工作中，促進(jìn)內(nèi)部控制的實(shí)施，提高廣大職工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。內(nèi)部控制制度的實(shí)施是一項(xiàng)長(zhǎng)期的過程，特別是對(duì)于工程項(xiàng)目來說，其施工周期長(zhǎng)，資本消耗比較大，通過不斷地提高內(nèi)部控制意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)管理和控制貫穿到企業(yè)發(fā)展的各個(gè)過程和各個(gè)階段中，只有通過這樣不斷地推進(jìn)，才能真正地發(fā)揮內(nèi)部控制的功效。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不少經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的存在和發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了威脅。因此充分地認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的危害，才能提高內(nèi)部控制的意識(shí)，才能加深對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。在房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)過程中，要不斷地提高風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，只有這樣才能認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，才能真正地采取有效的措施和方法來管理風(fēng)險(xiǎn)。

(二)建立完善的內(nèi)部控制組織

一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有建立相應(yīng)的內(nèi)部控制組織，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度難以得到真正地落實(shí)，通過在企業(yè)內(nèi)部建立完善的內(nèi)部控制組織，對(duì)于發(fā)揮內(nèi)部控制的作用具有重要的意義。內(nèi)部控制組織應(yīng)當(dāng)平衡好企業(yè)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)二者的有效結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理。內(nèi)部控制部門應(yīng)當(dāng)做好風(fēng)險(xiǎn)的分析和識(shí)別工作，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，在日常的工作中以模型為指導(dǎo)，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)線，確保風(fēng)險(xiǎn)能夠真正的可控，例如合理地配置企業(yè)的貸款、債務(wù)比例等，做好資金的短期和長(zhǎng)期的有效配置，分散風(fēng)險(xiǎn)，控制風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制部門應(yīng)當(dāng)做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)工作，準(zhǔn)確地判斷企業(yè)發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)影響的大小等進(jìn)行科學(xué)的分析，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其波動(dòng)性比較大，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過程中要綜合性地采取有效的方法，判斷風(fēng)險(xiǎn)的來源和類別，從而準(zhǔn)確地評(píng)估分析，提出相應(yīng)的改進(jìn)措施。在建立內(nèi)部控制組織部門的過程中，要提高其獨(dú)立性，能夠擺脫其它部門的掣肘，獨(dú)自行使其監(jiān)督管理權(quán)力，切實(shí)地防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部控制人才建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，使財(cái)務(wù)人員能夠熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)流程，只有這樣才能切實(shí)地了解企業(yè)發(fā)展過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，做到內(nèi)部控制的有的放矢，減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。

(三)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督

加強(qiáng)內(nèi)部控制的監(jiān)督，對(duì)于發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理具有重要的意義。企業(yè)管理人員要加強(qiáng)內(nèi)部管理，明確相關(guān)的責(zé)任人，對(duì)員工的職權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格的限定，將風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任落實(shí)下去，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部控制流程的監(jiān)督。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部控制評(píng)價(jià)制度，檢查測(cè)試內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況，這樣能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。要對(duì)企業(yè)運(yùn)行過程中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行追蹤，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)其中的風(fēng)險(xiǎn)漏洞，從而進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為了明確企業(yè)運(yùn)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，可以由企業(yè)內(nèi)部組織審計(jì)或者由第三方審計(jì)部門對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督，不斷地提高審計(jì)部門的獨(dú)立性。在監(jiān)督的過程中，要圍繞風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)作為審計(jì)的重要對(duì)象，對(duì)于一些財(cái)務(wù)支出大、而且頻繁的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)做好其后期追蹤，從而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)檢查和預(yù)警的作用。為了進(jìn)一步完善內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制，應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部控制實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，這樣能夠突出監(jiān)督機(jī)制的重點(diǎn)，使監(jiān)督機(jī)制能夠隨著風(fēng)險(xiǎn)的變化而變化，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制活動(dòng)中的薄弱環(huán)節(jié)，從而切實(shí)地發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制的作用。

三、結(jié)束語

完善的內(nèi)部控制制度，對(duì)于提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率具有重要的幫助。企業(yè)管理人員要具有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將內(nèi)部控制真正地落實(shí)到企業(yè)管理活動(dòng)中，落實(shí)到具體的個(gè)人，落實(shí)到企業(yè)的各個(gè)部門中，貫穿到企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，最終促進(jìn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，改善企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境。通過加強(qiáng)內(nèi)部控制，建立完善的、科學(xué)管理體系，最終能夠使企業(yè)獲得長(zhǎng)期的發(fā)展，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，完善房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度都具有積極的意義。

作者:朱成俊 單位:河南金岱中岳置業(yè)有限公司

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篇8

減持套現(xiàn)：債務(wù)壓力下的“以退為進(jìn)”

今年以來，一些地方土地財(cái)政收入縮水、地方債風(fēng)險(xiǎn)凸顯，政府財(cái)政負(fù)擔(dān)持續(xù)未見好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。審計(jì)署審計(jì)結(jié)果顯示，截至2012年年底，36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)余額38475.81億元，相比2010年增加4409.81億元，增長(zhǎng)12.94%。

為了能夠順利在“地方債檢查”中過關(guān)，地方政府正在想盡辦法籌集資金，以應(yīng)對(duì)未來地方債償債高峰。因此，地方政府掌控的數(shù)百家上市公司股權(quán)成為首選目標(biāo)，通過減持手中的國(guó)有股便可緩解困境。

根據(jù)國(guó)資委的數(shù)據(jù)顯示，2012年年底，A股國(guó)有控股上市公司共有953家，占公司數(shù)量的38.5%，其市值占比達(dá)到51.4%。而對(duì)A股數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，近670家上市公司為地方國(guó)資委直接或間接控制。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，減持這些上市公司的國(guó)有股，成為地方政府籌錢補(bǔ)債務(wù)窟窿最為直接的辦法。

目前，具有國(guó)資背景的上市公司股東減持越來越多，其中也有地方國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，這類企業(yè)一般并無實(shí)際主營(yíng)業(yè)務(wù)，只是作為地方政府國(guó)有股份的持股平臺(tái)，減持后的資金很快進(jìn)入當(dāng)?shù)刎?cái)政。

湖北財(cái)政系統(tǒng)一位官員對(duì)記者表示，在地方政府的債務(wù)壓力越來越大的情況下，大量減持國(guó)有股還債過冬是上策。

進(jìn)軍地產(chǎn)：來錢最快，風(fēng)險(xiǎn)最低

眼下，財(cái)政收入增長(zhǎng)的放緩成為一些地方政府的燃眉之急。面對(duì)上級(jí)下達(dá)的增收任務(wù)以及自身財(cái)政開支的壓力，“讓荷包鼓起來”為地方政府拓寬經(jīng)營(yíng)路子找到了合適的理由。房地產(chǎn)行業(yè)成為首選路徑。

進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)“來錢最快、門檻最低”的行業(yè)，地方政府有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。一批地方政府所屬的國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般冒出，原本從事其他行業(yè)的地方國(guó)有企業(yè)紛紛涉足甚至轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為最新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”中的急先鋒。地方上一位民營(yíng)房企老總甚至向記者感慨，地方上新一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”已然成為一些地方國(guó)企的獨(dú)角戲。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，今年以來，活躍在土地市場(chǎng)的地方國(guó)企有相當(dāng)一批是從事其他行業(yè)的大型國(guó)企，房地產(chǎn)已成為其重要的“副業(yè)”。其中，地方政府所屬城建類企業(yè)，原先主要從事道路、公共設(shè)施的設(shè)計(jì)建設(shè)，如今大規(guī)模地“轉(zhuǎn)身”以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。

當(dāng)前新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)浪潮，為地方國(guó)企再次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、賣地謀利提供了機(jī)會(huì)。例如，湖北省聯(lián)合幾家國(guó)有企業(yè)共同出資成立了省級(jí)投資公司，房地產(chǎn)是其投資重點(diǎn)，占據(jù)大部分份額。目前，公司在省內(nèi)的咸寧、鄂州等7家地級(jí)市建設(shè)新城，同時(shí)還在武漢市開發(fā)了多個(gè)大型樓盤。此外，武漢市政府也有多個(gè)涉足地產(chǎn)開發(fā)的地方國(guó)企。

“除了以往高企的地價(jià)外，如今地方政府正通過投資公司直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)帶來巨額利潤(rùn)回報(bào)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國(guó)政說。

“另類經(jīng)營(yíng)”：政府部門掀起投資公司熱

“不僅政府直接有所屬投融資平臺(tái)企業(yè)，一些主要的職能部門也都紛紛成立各類投資公司，雖然名目繁多，但都是壟斷性經(jīng)營(yíng)，獲得高額利潤(rùn)。”武漢一家大型房地產(chǎn)企業(yè)老總告訴記者，當(dāng)前一些政府部門紛紛成立自己獨(dú)資或控股的企業(yè)，如水利部門有水利投資公司，交通部門有交通投資公司，農(nóng)業(yè)部門有農(nóng)業(yè)投資公司，旅游部門有旅游投資公司，科技部門有科技投資公司，環(huán)保部門有環(huán)境投資公司，就連城管都有環(huán)衛(wèi)投資公司。

同時(shí)，以營(yíng)改增為代表的財(cái)稅體制改革推進(jìn)，一定程度上也對(duì)地方財(cái)政收入造成不利影響。針對(duì)此，一些“頭腦靈活”的地方政府部門更多地將眼光投向“公司”這根“救命稻草”，以圖通過直接設(shè)立公司，多方創(chuàng)收。

篇9

為加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)行為防范能力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)公眾利益，財(cái)政部會(huì)同證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)制定并分別于2008年和2010年頒布了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》，標(biāo)志著我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系初步建成。從2011年起，越來越多境內(nèi)外上市公司與內(nèi)部控制規(guī)范試點(diǎn)公司開始實(shí)施企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制制度；2012年，證監(jiān)會(huì)與財(cái)政部也聯(lián)合公告，將內(nèi)部控制規(guī)范體系的強(qiáng)制實(shí)施范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到主板國(guó)有控股上市公司，標(biāo)志著我國(guó)上市公司的內(nèi)部控制規(guī)范體系進(jìn)入了分類分批實(shí)施階段。這些規(guī)章制度的，使得我國(guó)上市公司建立健全完善的內(nèi)部控制制度有了一定的依據(jù)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但資金投入大，而且建設(shè)周期長(zhǎng)，極易受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)與政策的影響；從2013年起，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控力度不斷加深，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度持續(xù)放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)在2月了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)提示函，要求會(huì)計(jì)師事務(wù)所充分考慮房地產(chǎn)類上市公司所處行業(yè)狀況及特點(diǎn)，重點(diǎn)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。例如，收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本費(fèi)用是否真實(shí)、房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在減值跡象、內(nèi)部崗位設(shè)置與會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性以及相關(guān)事項(xiàng)的披露等。由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要原因源于起步較晚，內(nèi)部控制制度薄弱，未能形成規(guī)范的內(nèi)部控制體系；企業(yè)內(nèi)部存在諸多控制上的缺陷，未能在內(nèi)部規(guī)范部門之間、上下級(jí)之間以及崗位之間的制約。

同時(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加劇，加上國(guó)家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決當(dāng)前困難，應(yīng)該把工作重心從對(duì)外發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)內(nèi)加強(qiáng)管理。因此，為形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，需要深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所存在的內(nèi)部控制問題，從而提供有針對(duì)性的解決對(duì)策。

本文對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題進(jìn)行詳細(xì)分析，就存在的問題提出解決對(duì)策，為我國(guó)內(nèi)部控制規(guī)范政策和監(jiān)管改進(jìn)提供借鑒。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但大部分企業(yè)內(nèi)部控制制度不全面，在內(nèi)部控制環(huán)境、控制程序、會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業(yè)管理的、有針對(duì)性的完整內(nèi)部控制體系。完善的內(nèi)部控制體系能讓企業(yè)快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業(yè)信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)與內(nèi)控意識(shí)薄弱

隨著我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)問題：一是完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未制定，企業(yè)無法有效地采取對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，使得企業(yè)容易遭受到外界環(huán)境的影響，可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)等情況出現(xiàn)。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)較為片面，認(rèn)為制定內(nèi)部控制制度就是建立企業(yè)內(nèi)部管理制度，只要執(zhí)行好現(xiàn)有工作制度，就是較好地實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部控制，從而導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，執(zhí)行力度不足。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督管理一直被認(rèn)為是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的保障基礎(chǔ)。但目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少健全的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門缺乏應(yīng)該擁有的獨(dú)立性，不能充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)所應(yīng)有的功能，對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行效果、執(zhí)行力度、修訂等缺乏客觀獨(dú)立的監(jiān)督，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的監(jiān)督管理不到位，執(zhí)行力度不足。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工素質(zhì)參差不齊，員工對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的理解能力與執(zhí)行能力差異較大，不能完全滿足企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行要求，從而影響企業(yè)的發(fā)展與內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行需要全體員工的配合，若員工不能充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，企業(yè)快速健康發(fā)展就會(huì)受到限制性約束。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程缺乏控制

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程較為復(fù)雜，項(xiàng)目可行性分析、拿地、規(guī)劃、市場(chǎng)推廣、成本控制等工作進(jìn)度緩慢，需要長(zhǎng)期進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)工作流程所蘊(yùn)含的內(nèi)部控制是管理層建立健全內(nèi)部控制制度的關(guān)鍵。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)需求，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只注重結(jié)果，降低了對(duì)分散的工作流程的關(guān)注度，缺乏工作流程內(nèi)部控制，甚至忽略了對(duì)工作流程的不斷優(yōu)化與完善。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制信息溝通不暢

內(nèi)部控制理論中提出了內(nèi)部控制信息共享有利于企業(yè)員工之間的溝通，也有利于加強(qiáng)各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理層次較多，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)分工不明、工作效率低、內(nèi)部控制溝通不暢等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大部分建立了內(nèi)部信息溝通渠道，但是在實(shí)際中應(yīng)用效果不佳，一方面缺乏上下級(jí)的有效溝通，只是簡(jiǎn)單的從上到下傳達(dá)工作，缺少及時(shí)反饋；另一方面內(nèi)部職能部門之間協(xié)調(diào)性較差，不能有效快速傳達(dá)內(nèi)部控制信息，影響企業(yè)內(nèi)部控制的有效運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題解決對(duì)策

（一）建立健全完善內(nèi)部控制制度

建立完善的內(nèi)部控制體系以及健全的內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前解決內(nèi)部控制問題的首要任務(wù)，主要包括建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度與完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。

（1）建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的出發(fā)點(diǎn)是如何控制企業(yè)內(nèi)部的工作流程，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度要根據(jù)企業(yè)的工作流程，將各項(xiàng)主要工作和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入內(nèi)部控制制度管理的范圍內(nèi)，具體的來說是要制定企業(yè)內(nèi)部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權(quán)審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預(yù)算資金管理內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化預(yù)算資金的監(jiān)管，防范舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；建立會(huì)計(jì)獨(dú)立核算內(nèi)部控制制度，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，等等。

（2）完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。除了建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度的建立，開展定期或不定期的內(nèi)部控制制度評(píng)估，對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行評(píng)價(jià)考察，分析其現(xiàn)階段存在的問題，針對(duì)這些問題，如何修正與完善，從而使得內(nèi)部控制制度越來越健全。通過實(shí)施內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度存在的問題，并針對(duì)問題進(jìn)一步實(shí)施準(zhǔn)確且有針對(duì)性的措施，改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，更好地完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，促進(jìn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制法制建設(shè)

許多國(guó)家都已經(jīng)頒布相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，如美國(guó)、日本、韓國(guó)等，而當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制法制建設(shè)依舊處于部門規(guī)章層面，并未上升至國(guó)家法律層面，沒有強(qiáng)制的法律約束力。內(nèi)部控制要得到有效執(zhí)行，內(nèi)部控制信息能及時(shí)準(zhǔn)確披露，投資者與企業(yè)信息不對(duì)稱問題得以緩解，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的法制建設(shè)，使得企業(yè)能夠有法可依，違法必究，加大對(duì)隱瞞內(nèi)部控制缺陷、虛假披露內(nèi)部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)、外部審計(jì)人員對(duì)內(nèi)部控制制度的監(jiān)督與評(píng)估是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障內(nèi)部控制制度有效性與開展內(nèi)部控制工作的重要組成部分。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所暴露出來的內(nèi)部控制問題，實(shí)際上是內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)工作與外部審計(jì)監(jiān)督工作不嚴(yán)格密切相關(guān)。我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)踐普遍存在重建設(shè)、輕執(zhí)行與監(jiān)督的現(xiàn)象，內(nèi)部控制評(píng)價(jià)走過場(chǎng)及外部審計(jì)審核走形式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門對(duì)內(nèi)部控制的評(píng)價(jià)工作，強(qiáng)化外部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)管責(zé)任，才能更好地建立企業(yè)完善的內(nèi)部控制工作。

同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的積極促進(jìn)作用，具體做法：一是要設(shè)立獨(dú)立性較高的內(nèi)部審計(jì)部門，是內(nèi)部審計(jì)工作能獨(dú)立有效地開展。二是要明確內(nèi)部審計(jì)部門的具體職責(zé)，明確獲取的審計(jì)信息是真實(shí)可靠的，確保其監(jiān)督職能有效發(fā)揮。三是注重內(nèi)部審計(jì)工作人員的素質(zhì)，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方式提升工作能力。四是要改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范內(nèi)部審計(jì)工作程序，明確參與各方的職責(zé)行文，確保內(nèi)部審計(jì)工作的準(zhǔn)確性。

（四）拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷擴(kuò)大發(fā)展，分、子公司的數(shù)量逐漸增多，企業(yè)不僅應(yīng)關(guān)注自身的內(nèi)部控制體系的建設(shè)，同時(shí)也要規(guī)范分、子公司的內(nèi)部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點(diǎn)與業(yè)務(wù)范圍，協(xié)助建立健全完善的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)整體內(nèi)部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內(nèi)部控制缺陷，企業(yè)總部也有不可逃避的連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系，保證整體內(nèi)部控制體系的健全與完整。

（五）提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量

我國(guó)目前沒有明確指出內(nèi)部缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部控制缺陷沒有嚴(yán)格的等級(jí)劃分以及未披露內(nèi)部控制缺陷整改措施等等，政府相關(guān)部門需要針對(duì)內(nèi)部控制缺陷衡量、整改等進(jìn)一步完善，出臺(tái)相關(guān)政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自身內(nèi)部控制存在的缺陷有所了解，如何準(zhǔn)確披露內(nèi)部控制缺陷、如何按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行整改等有據(jù)可循。因此，政府需要完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷披露機(jī)制，提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量。

四、結(jié)論

篇10

一、項(xiàng)目成本控制概念

1.成本及成本控制。成本是生產(chǎn)過程中的耗費(fèi)情況（勞動(dòng)力耗費(fèi)和資源耗費(fèi)）的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制管理是指運(yùn)用一定的科技手段，對(duì)在項(xiàng)目建設(shè)過程中的人員、費(fèi)用和資源進(jìn)行組織、監(jiān)督和調(diào)整。通過分析、評(píng)價(jià)實(shí)施后的效果，采取相應(yīng)的措施糾正偏差。施工成本控制在計(jì)劃成本之內(nèi)，在保證進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的前提下，以確保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏全面的成本控制理念。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近20年來發(fā)展迅速，但房地產(chǎn)建設(shè)單位素質(zhì)參差不齊，許多房地產(chǎn)企業(yè)起點(diǎn)低、管理粗放，在項(xiàng)目中成本管理的方式比較落后，如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃都缺乏完善的計(jì)算編制，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中同樣需要技術(shù)人員在經(jīng)濟(jì)方面的參與，而不是只參與規(guī)劃設(shè)計(jì)或者工程監(jiān)理，而項(xiàng)目管理者大多數(shù)只關(guān)注項(xiàng)目工期和建筑質(zhì)量，對(duì)于成本控制則經(jīng)常忽視。2.成本信息反饋遲緩，組織渙散。許多建設(shè)單位為了降低成本，會(huì)選擇將建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)行分包或者轉(zhuǎn)包的拆分施工，這種施工方式在項(xiàng)目后期實(shí)施階段就會(huì)出現(xiàn)各建設(shè)單位和開發(fā)商之間的矛盾、分包單位與總承包單位之間的矛盾以及分包單位之間的矛盾等等。同時(shí)建設(shè)項(xiàng)目的參建單位由于較多，經(jīng)常需要交叉作業(yè)，各參建單位項(xiàng)目成本信息反饋不及時(shí)，各參建單位之間的進(jìn)、退場(chǎng)時(shí)間都不相同，導(dǎo)致項(xiàng)目管理者不能及時(shí)收集各項(xiàng)成本信息從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)相關(guān)的成本超支、外溢等問題。3.項(xiàng)目成本管理體系不完善。國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)建筑企業(yè)隨著最近20年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展出現(xiàn)了高速發(fā)展，市場(chǎng)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)正在隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸飽和越來越重視成本管理控制，但現(xiàn)有的成本管理制度還沒有做到細(xì)化管理，成本管理體系不夠健全。

三、掙值法在DT住宅樓建設(shè)項(xiàng)目施工階段成本控制的應(yīng)用

1.掙值法概述。掙值法是為監(jiān)測(cè)工程費(fèi)用和工程進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體層面進(jìn)行的結(jié)果比較，主要通過對(duì)項(xiàng)目任意時(shí)間的計(jì)劃與實(shí)際完成情況進(jìn)行對(duì)比進(jìn)行分析。掙值法的參數(shù)主要包括計(jì)劃工作量的預(yù)算費(fèi)用BCWS、已完成工作量的預(yù)算費(fèi)用BCWP、已完成工作量的實(shí)際費(fèi)用ACWP。掙值法通過比較項(xiàng)目成本的實(shí)際值和計(jì)劃值，可以在任意時(shí)點(diǎn)及時(shí)分析得出實(shí)際施工中與計(jì)劃成本的偏差，判斷和預(yù)測(cè)成本費(fèi)用的未來趨勢(shì)。從而讓管理者可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整措施阻止偏差的繼續(xù)擴(kuò)大，并可以幫助管理層分析偏差原因以便及時(shí)糾偏。2.DT房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制研究。DT建設(shè)項(xiàng)目建筑面積為138486平方米。項(xiàng)目建設(shè)工期為2021年2月至2021年10月，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總建設(shè)成本為305,134,896元，現(xiàn)采用掙值法對(duì)該項(xiàng)目2021年2月至10月期間的成本控制管理進(jìn)行分析。①項(xiàng)目費(fèi)用偏差及項(xiàng)目費(fèi)用績(jī)效分析。首先計(jì)算項(xiàng)目費(fèi)用偏差，項(xiàng)目費(fèi)用偏差通常用CV來表示。費(fèi)用偏差CV=BCWP-ACWP，是指在某一時(shí)點(diǎn)上，BCWP與ACWP之間的差值。通過比較CV與0的關(guān)系分析建設(shè)費(fèi)用達(dá)標(biāo)情況，當(dāng)CV>0時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用節(jié)約，當(dāng)CV=0時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用達(dá)標(biāo)致；當(dāng)CV<0時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用超支。項(xiàng)目費(fèi)用績(jī)效用項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù)CPI表示，項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù)CPI=BCWP/ACWP，當(dāng)CPI>1時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用節(jié)約；當(dāng)CPI=1時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目達(dá)標(biāo)；當(dāng)CPI<1時(shí)，表示實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用超支。經(jīng)過計(jì)算能得出，DT建設(shè)項(xiàng)目的第2、4、5、6、10五個(gè)月的CV<0，分別為：-1111569.41、-1417307.22、-1740188.16、-2219462.45、-2755684.06，即這五個(gè)月的實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用相比計(jì)劃是超支的；第3、7、8、9四個(gè)月的CV>0，分別為：938896.90、2056893.11、470966.33、1784164.98，即第這四個(gè)月的實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用相比計(jì)劃是節(jié)約的。計(jì)算第2、4、5、6、10五個(gè)月的CPI<1，分別為：0.9014、0.9327、0.9432、0.9402、0.9572，即這五個(gè)月的實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用相比計(jì)劃是超支的；第3、7、8、9四個(gè)月的CPI>1，分別為：1.0734、1.0563、1.0127、1.0419，這四個(gè)月的實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用相比計(jì)劃是節(jié)約的，與前面的項(xiàng)目費(fèi)用偏差CV分析結(jié)果一致。②項(xiàng)目進(jìn)度偏差及項(xiàng)目進(jìn)度績(jī)效分析。掙值法中的項(xiàng)目進(jìn)度偏差用SV表示。項(xiàng)目進(jìn)度偏差SV=BCWP-BCWS，當(dāng)SV>0時(shí)，表示項(xiàng)目進(jìn)度超前；當(dāng)SV=0時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)度跟計(jì)劃一致；當(dāng)SV<0時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)度比計(jì)劃落后。項(xiàng)目進(jìn)度比較績(jī)效用項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù)SPI表示。項(xiàng)目進(jìn)度指數(shù)SPI=BCWP/BCWS，當(dāng)SPI>1時(shí)，表示進(jìn)度比計(jì)劃提前；當(dāng)SPI=1時(shí)，表示進(jìn)度與計(jì)劃一致；當(dāng)SPI<1時(shí)，表示進(jìn)度比計(jì)劃延后。經(jīng)過計(jì)算DT公司SV數(shù)值可以得出，第2、3、4、5、6、8六個(gè)月的SV<0，分別是：-663606.89、-1011279.77、-3134011.59、-1244855.64、-774024.21、-602893.60，說明這六個(gè)月的項(xiàng)目進(jìn)度相比計(jì)劃是延后的；第7、9、10三個(gè)月的SV>0，分別為：1240064.56、1425609.93、9098382.24，即這三個(gè)月的項(xiàng)目進(jìn)度相比計(jì)劃是提前的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)施工階段建設(shè)成本控制管理措施