導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：京津冀協(xié)同發(fā)展；固定資產(chǎn)投資；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：16723198（2016）02001002 

1 引言 

本文通過對(duì)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成行業(yè)的固定資產(chǎn)投資數(shù)額以2003年為基期剔除物價(jià)指數(shù)影響因素之后的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出河北省和北京、天津的行業(yè)固定資產(chǎn)投資比重差距，從而對(duì)河北省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提出具有針對(duì)性的方向和建議。 

2 京、津、冀地區(qū)各行業(yè)固定投資狀況分析 

河北省、北京和天津的社會(huì)固定資產(chǎn)投資如表1所示。 

由表1，北京、天津和河北省三個(gè)地區(qū)的省固定資產(chǎn)投資額都呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。京津冀三地區(qū)的社會(huì)固定資產(chǎn)投資的變化趨勢(shì)都成逐年上升的趨勢(shì)。河北省的固定資產(chǎn)投資一直處于三個(gè)地區(qū)的首位，河北省的社會(huì)固定資產(chǎn)投資一直處于高速增長(zhǎng)的狀態(tài)，天津的固定資產(chǎn)投資額在2009年超過了北京，增長(zhǎng)速度較北京強(qiáng)，天津和北京的社會(huì)固定資產(chǎn)投資之間的差距也在逐年拉大。 

由圖1，河北省的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；建筑業(yè)；信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)；教育業(yè)；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)和公共管理和社會(huì)組織的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。制造業(yè)；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；住宿和餐飲業(yè)和金融業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)和文化、體育和娛樂業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢(shì)。水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢(shì)。采礦業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為先上升后趨于平穩(wěn)。河北省社會(huì)固定資產(chǎn)投資各行業(yè)占比最高的是制造業(yè)，其次是房地產(chǎn)業(yè)。 

北京各行業(yè)固定資產(chǎn)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)投資所占的比重變化趨勢(shì)如圖2所示。 

由圖2，北京的建筑業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和公共管理和社會(huì)組織的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重呈平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)。金融業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈上升趨勢(shì)。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈先平穩(wěn)后上升的趨勢(shì)。采礦業(yè)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)和文化、體育和娛樂業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢(shì)。制造業(yè)；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)和教育業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢(shì)。住宿和餐飲業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先上升后下降再上升的趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先下降后上升再下降的趨勢(shì)。北京固定資產(chǎn)投資比重較大的是房地產(chǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)的固定資產(chǎn)投資和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)的投資比重。 

天津各行業(yè)固定資產(chǎn)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)投資所占的比重變化趨勢(shì)如圖3所示。 

根據(jù)圖3，天津的采礦業(yè)；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)；建筑業(yè)；信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)和教育業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。制造業(yè)；住宿和餐飲業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；金融業(yè)；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈上升的發(fā)展趨勢(shì)。電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)和公共管理和社會(huì)組織的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈先上升后下降的趨勢(shì)。文化、體育和娛樂業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈先下降后上升的趨勢(shì)?？茖W(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈先上升后下降再上升的發(fā)展趨勢(shì)。天津的固定資產(chǎn)投資比重比較大的是制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)的投資比重。 

由以上分析可以看出河北省在第一產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重過大，是一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，在第三產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重過低，仍然處于偏基礎(chǔ)性的生產(chǎn)階段。沒有充分利用好自身的地理優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 

3 京、津、冀地區(qū)各行業(yè)固定投資差異狀況分析 

京、津、冀三地區(qū)的固定資產(chǎn)投資比重在各行各業(yè)都存在或多或少的差異。北京和河北省的固定資產(chǎn)投資比重差值狀況如圖4所示。 

由圖4，河北省的房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重明顯低于北京的房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)及文化、體育和娛樂業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重也低于北京的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重。河北省的制造業(yè)固定資產(chǎn)投資比重明顯高于北京相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，河北省的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；采礦業(yè)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)和建筑業(yè)的固定資產(chǎn)投資也都高于北京相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重。 

天津和河北省的固定資產(chǎn)投資比重差值狀況如圖5所示。 

由圖5，河北省的水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)固定資產(chǎn)投資比重明顯低于天津的水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理固定資產(chǎn)投資比重，采礦業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重也低于天津市的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，房地產(chǎn)業(yè)也大都低于天津的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重，只是從2009年開始河北省的房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重才略高于天津的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重。河北省的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重明顯高于天津制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)和電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重也都比天津的高。 

綜合以上分析河北省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于相對(duì)落后的組織狀態(tài)。固定資產(chǎn)投資于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的比重偏大，投資于金融服務(wù)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的比值偏小。經(jīng)濟(jì)整體缺乏積極的牽引力，仍然處于偏基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生產(chǎn)階段。 

4 河北省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的對(duì)策建議 

基于以上分析的京、津、冀地區(qū)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資比重的差異狀況，河北省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)注重于提升房地產(chǎn)業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)及文化、體育和娛樂業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，提升對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)的重視程度和投資力度。適度降低制造業(yè)、農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、采礦業(yè)、電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)和建筑業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，減輕對(duì)第一產(chǎn)業(yè)的重視程度，轉(zhuǎn)移其固定資產(chǎn)投資至第三產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展。 

篇2

吉林省固定資產(chǎn)投資按行業(yè)分固定資產(chǎn)投資占據(jù)前五位的分別是制造業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和批發(fā)和零售業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，其中制造業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資從2008年到2012年5年間的增長(zhǎng)迅速，除去2011年負(fù)增長(zhǎng)6%外，其余年份均保持30%的增長(zhǎng)幅度。制造業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比例分別為39.76%，42.05%，43.55%，43.10%，43.63%。如圖3所示。房地產(chǎn)業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資作為吉林省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資所占比例的另一大主體，同樣在2008~2012年的增幅分別為24%，11%，31%和4%?？傮w看來，起伏比較明顯，房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境存在一定的波動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資所占比例分別為16.30%，15.91%，14.37%，19.90%，16.25%。一直穩(wěn)定在15%上下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)吉林省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用。如圖4所示。

2吉林省中小企業(yè)固定資產(chǎn)管理存在的問題

2.1固定資產(chǎn)管理存在低效性

吉林省中小企業(yè)在對(duì)固定資產(chǎn)管理存在低效性，不能及時(shí)地完成固定資產(chǎn)管理的具體工作流程。究其原因大致有以下兩點(diǎn)。首先，相關(guān)管理人員缺乏積極的管理意識(shí)，在工作中互相推諉，業(yè)務(wù)不精，不足以完成對(duì)整個(gè)工作流程的熟練掌握。其次，未建立完善有效的固定資產(chǎn)管理機(jī)制，固定資產(chǎn)監(jiān)管不力存在某些漏洞，處理問題力度不夠，權(quán)責(zé)不明晰，具體工作沒有明確落實(shí)到具體負(fù)責(zé)人員，導(dǎo)致中小企業(yè)的財(cái)務(wù)部門和管理部門在固定資產(chǎn)管理方面存在信息上的不對(duì)稱[2]。

2.2固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性

由于一些中小企業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備需要更新，使得固定資產(chǎn)產(chǎn)生了一些不必要的損耗，而相關(guān)人員未能及時(shí)進(jìn)行記錄、調(diào)整，并且，在購(gòu)置或變賣固定資產(chǎn)時(shí)未能及時(shí)入賬，加上一些人為因素，比如虛報(bào)、瞞報(bào)、漏報(bào)一些數(shù)據(jù)信息，從而引起固定資產(chǎn)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的問題，造成了賬實(shí)不符的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確嚴(yán)重影響了企業(yè)高層對(duì)公司未來發(fā)展經(jīng)營(yíng)的決策與判斷，從而影響到公司的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。因此，企業(yè)應(yīng)該提高固定資產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，從而避免造成企業(yè)的損失。

2.3對(duì)固定資產(chǎn)的處置缺少規(guī)范性

大多數(shù)吉林省中小企業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期以來對(duì)固定資產(chǎn)的處置都有很大的隨意性，并未建立嚴(yán)格的定期盤點(diǎn)審查制度,存在"物隨人走"的現(xiàn)象，造成了對(duì)固定資產(chǎn)處置缺乏規(guī)范性的問題。各部門申請(qǐng)使用固定資產(chǎn)都可以通過簡(jiǎn)單的申請(qǐng)程序后自由處置，而財(cái)務(wù)部門或者管理部門經(jīng)常不能及時(shí)地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。例如，有的企業(yè)在處置固定資產(chǎn)時(shí)沒有向生產(chǎn)部門咨詢其處理建議，也沒有向財(cái)務(wù)部門查詢資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)信息，基本上由本部門自行決定，并沒有通過規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳暾?qǐng)流程[3]。規(guī)范性的確定對(duì)于中小企業(yè)的發(fā)展極為關(guān)鍵，需要引起企業(yè)方面的重視。

3吉林省中小企業(yè)固定資產(chǎn)管理模式發(fā)展的對(duì)策

3.1完善對(duì)固定資產(chǎn)的監(jiān)管，提高效率

由于大部分吉林省中小企業(yè)存在固定資產(chǎn)管理低效的問題，所以，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)管理的監(jiān)管，完善監(jiān)管機(jī)制，提高工作效率。通過可以成立固定資產(chǎn)監(jiān)管委員會(huì)，賦予這一部門機(jī)構(gòu)有力的監(jiān)管權(quán)力，專門負(fù)責(zé)與固定資產(chǎn)有關(guān)的一系列問題進(jìn)行監(jiān)督和審查，首先應(yīng)負(fù)責(zé)在固定資產(chǎn)實(shí)行入庫、折舊、損耗等工作流程時(shí)做好進(jìn)行全程監(jiān)督。其次，督促固定資產(chǎn)管理人員按照規(guī)定時(shí)間完成自己的工作，對(duì)不完成人員進(jìn)行懲罰，同時(shí)不斷完善固定資產(chǎn)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。最后對(duì)固定資產(chǎn)的申請(qǐng)、采購(gòu)到驗(yàn)收、保存、使用、維護(hù)、處置等各個(gè)環(huán)節(jié)都予以明確規(guī)定和權(quán)責(zé)分配，對(duì)固定資產(chǎn)的增減、管理、效益等方面加以嚴(yán)格監(jiān)督和審核。

3.2健全和完善固定資產(chǎn)盤點(diǎn)制度

吉林省中小企業(yè)應(yīng)該通過建立自身完善的對(duì)固定資產(chǎn)盤點(diǎn)的內(nèi)部審核機(jī)構(gòu)，對(duì)于新進(jìn)、發(fā)生損耗折舊或者要進(jìn)行報(bào)廢處置變賣的固定資產(chǎn)進(jìn)行及時(shí)盤點(diǎn)，經(jīng)過專業(yè)人士進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，同時(shí)還要建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，明確部門職責(zé)。按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)工作，權(quán)利和責(zé)任要明確，對(duì)于因?yàn)閭€(gè)人原因而造成固定資產(chǎn)盤點(diǎn)數(shù)據(jù)不精確的個(gè)人要給予懲罰，只有這樣企業(yè)才能規(guī)范發(fā)展，尤其是以制造業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱的吉林省，對(duì)固定資產(chǎn)的精確盤點(diǎn)制度的建立是勢(shì)在必行的[4]。

3.3設(shè)置嚴(yán)格規(guī)范固定資產(chǎn)處理制度

建立規(guī)范有效的固定資產(chǎn)處理制度。針對(duì)管理人員要進(jìn)行專門的培訓(xùn)，加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)處理能力，進(jìn)行相關(guān)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，明確自己的權(quán)利和義務(wù)；為了真正有效地建立固定資產(chǎn)處理制度，減少和盡量避免固定資產(chǎn)的過度損耗，應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范固定資產(chǎn)管理的相關(guān)部門，對(duì)各部門固定資產(chǎn)使用人員的管理職責(zé)、應(yīng)履行的義務(wù)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。最終讓企業(yè)形成規(guī)范的處置流程，固定資產(chǎn)的采購(gòu)以及資產(chǎn)變動(dòng)要按照嚴(yán)格的規(guī)章制度，根據(jù)預(yù)先的計(jì)劃進(jìn)行卡片管理，然后由其所得信息進(jìn)行盤點(diǎn)、結(jié)算及清理，最后生成財(cái)務(wù)報(bào)表和管理報(bào)表。

4結(jié)論

篇3

通過利用投資乘數(shù)法和生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系分析，可以得出以下結(jié)論。

（一）房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系

1.房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的初始效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度也較高。

2.房地產(chǎn)部門增加投資所帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部收入增加較小，其產(chǎn)業(yè)收益的增加具有滯后性與分散性的特點(diǎn)，故房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接效應(yīng)較小。

3.房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接效應(yīng)大于其初始效應(yīng)和直接效應(yīng)的總和，所以房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接效應(yīng)較大。

4.房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過大會(huì)在一定程度上降低對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。因此，要在固定資產(chǎn)總量平衡的前提下，調(diào)節(jié)好房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例。

（二）房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系

1.從前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)投資與租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，郵政業(yè)，金屬制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)等14個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。

2.從后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)投資與居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、郵政業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、工藝品及其他制造業(yè)和教育等13個(gè)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較大。

3.房地產(chǎn)投資對(duì)關(guān)聯(lián)部門的投資和產(chǎn)出拉動(dòng)作用非常明顯。即房地產(chǎn)業(yè)的需求項(xiàng)目（如投資、消費(fèi)）每增加一個(gè)單位的投資（社會(huì)需求）時(shí)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)相應(yīng)增加的生產(chǎn)額均超過1。

4.房地產(chǎn)投資對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的部分，如金屬冶煉及壓延加工業(yè)、行業(yè)、通用、專用設(shè)備制造業(yè)等誘發(fā)程度高，房地產(chǎn)投資對(duì)這幾個(gè)行業(yè)的產(chǎn)出存在放大效應(yīng)。

啟示與建議

通過對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析，可以看出，房地產(chǎn)投資是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。但是，同時(shí)需要指出的是，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和其他產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)并非都是正向的。從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)角度看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例過大則會(huì)在一定程度上降低這種貢獻(xiàn)；從對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)作用看，如果房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展，容易導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過?；蜻^熱增長(zhǎng)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來不穩(wěn)定因素。因此，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域與規(guī)模，使房地產(chǎn)投資保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，是進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，通過調(diào)節(jié)投資來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施。

第一，通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。進(jìn)入新世紀(jì)后，面對(duì)世界能源的有限性，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力模式開始發(fā)生變化，即從以固定資產(chǎn)投資和出口拉動(dòng)為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，逐步向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)邁進(jìn)。這種趨勢(shì)預(yù)示著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力將繼續(xù)由投資和出口拉動(dòng)型逐步轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動(dòng)型增長(zhǎng)。在這一條件下，房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制也面臨發(fā)展變化。而當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)投資主要流向商品房領(lǐng)域，商品房?jī)r(jià)格高又使得居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)逐步加重。在這一情形下，許多居民消費(fèi)被抑制，不利于我國(guó)實(shí)現(xiàn)以投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新轉(zhuǎn)型。因此，未來一段時(shí)間，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)投資應(yīng)改變過去通過投資于商品房帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資驅(qū)動(dòng)方式，而應(yīng)通過投資于社會(huì)保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房）來釋放居民消費(fèi)潛力，以此來擴(kuò)大居民消費(fèi)。

第二，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)。根據(jù)我們的研究，房地產(chǎn)投資能夠?qū)е陆?jīng)濟(jì)波動(dòng)，過度的或者被壓抑的房地產(chǎn)投資都能夠引起經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。而且，由于房地產(chǎn)投資涉及行業(yè)部門眾多，且行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，按投資乘數(shù)原理其作用將會(huì)被放大數(shù)倍，在短期內(nèi)影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在短期內(nèi)產(chǎn)生巨幅波動(dòng)。其中，由房地產(chǎn)泡沫引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)給經(jīng)濟(jì)帶來的破壞是非常嚴(yán)重的，不但在經(jīng)濟(jì)總量上，而且在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上都會(huì)導(dǎo)致大的衰退。在這一情勢(shì)下，應(yīng)當(dāng)通過調(diào)控房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)與行業(yè)過熱。這包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是要確立通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和行業(yè)過熱的調(diào)控思路。二是逐步探索和分析房地產(chǎn)投資規(guī)模對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和產(chǎn)業(yè)過熱影響的傳導(dǎo)路徑，通過模型分析傳導(dǎo)過程中各種因素的影響大小及調(diào)控方式。三是國(guó)家應(yīng)當(dāng)建立通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及行業(yè)過熱的長(zhǎng)效機(jī)制。要在改革與完善現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)投資統(tǒng)計(jì)體制的前提下，測(cè)度房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及行業(yè)過熱的誘發(fā)程度，做到提前預(yù)警，提前調(diào)節(jié)。

篇4

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn);市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 4754—2002)分類方法，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)。

近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資，房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣，迅速冒出來，急速增長(zhǎng)。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要尋找發(fā)展的機(jī)會(huì)，就必須對(duì)企業(yè)、行業(yè)進(jìn)行分析。目前，學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多，但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進(jìn)行分析相對(duì)較少，本文收集官方數(shù)據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析，通過分析有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解，也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析。

1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起重要作用，是增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：

1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)

投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的主要拉動(dòng)力量。我國(guó)自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2007年，房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元，年均增長(zhǎng)24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元，年均增長(zhǎng)14.76％；高于年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值12.8％的增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP 的拉動(dòng)，1998—2007年，房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%，近十年平均比重為4.49%，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長(zhǎng)對(duì)比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重見表1。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過前向效應(yīng)帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械制造、金融等產(chǎn)業(yè)，通過后向效應(yīng)帶動(dòng)裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)1.416，其中對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)和商業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)最大，為0.145，兩者并列第一，而對(duì)建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0.094，居第二，與美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家均值相近。所以，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時(shí)，通常都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

1.3 改善人民的居住和生活條件

構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)主要內(nèi)容之一就是民生問題，而住房問題是重要的民生問題，直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè)，解決人民住房緊張的問題，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年，全國(guó)新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。

1.4 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大

財(cái)政收入是衡量政府財(cái)力的重要指標(biāo)，政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量，很大程度上決定于財(cái)政收入的充裕狀況。財(cái)政是為了滿足社會(huì)公共需要，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，以國(guó)家為主體參與的社會(huì)產(chǎn)品分配活動(dòng)。它既是政府的集中性分配活動(dòng)，又是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國(guó)家財(cái)政收入的主要來源，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加，從1998年的139億元快速增長(zhǎng)到2007年的1660億元，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財(cái)政收入比重由1.41%上升到3.24%，對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大，在財(cái)政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財(cái)政收入比重見表3。

2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起，經(jīng)過三十年的發(fā)展，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，隨著人民的生活水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。

2.1 投資方面

房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元，逐年增加至2006年的25289億元，增長(zhǎng)率高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長(zhǎng)為2007年的18.42%，增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)，詳見表4。從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降，從1997年的13.4%下降為4.5%，尤其是2000—2007年的七年間，更是下降達(dá)15.7%；辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。表4為1997—2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。

信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過高。從1997年起國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長(zhǎng)為2007年的79.56%，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。但國(guó)內(nèi)貸款額自1997年以來持續(xù)增大，2007年超過7000億元，為1997年的近8倍，是1997年以來的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源見表6。

2.2 銷售方面

銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升，2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍，達(dá)到77355萬平方米，其中：住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長(zhǎng)到2007年的70136萬平方米，增長(zhǎng)了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元，為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。

房?jī)r(jià)大幅攀升。1997—2007年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格，年均增長(zhǎng)187元。2004年、2005年全國(guó)商品房平均房?jī)r(jià)大幅攀升，1年增長(zhǎng)400元/平方米左右。商品房?jī)r(jià)格從1997年到2005年增長(zhǎng)了1171元，其中2004年和2005年增長(zhǎng)了809元/平方米，占69％。2007年較2006年增長(zhǎng)了497元/平方米，占1997年以來商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的27%。商品房?jī)r(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤(rùn)，同時(shí)宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動(dòng)了價(jià)格增長(zhǎng)。由于我國(guó)政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)性，形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；而我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市場(chǎng)力量，提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)的能力，進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí)更多的是基于消費(fèi)者的保留價(jià)格而攫取盡可能多的消費(fèi)者剩余，這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。全國(guó)商品房屋平均銷售價(jià)格見表8。

2.3 開發(fā)方面

開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。2007年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米，增加了191333萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見表9。

2.4 區(qū)域發(fā)展

東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金相對(duì)寬裕，城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高，這些優(yōu)勢(shì)使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國(guó)的55.6%，竣工房屋面積東部省份占全國(guó)的54.3%，均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少，土地價(jià)格上升引起的成本大幅度上升和競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化仍然處于初級(jí)階段，因此存在著巨大的增長(zhǎng)空間。近年來受到國(guó)家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持，西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在享受著高速增長(zhǎng)的回報(bào)。2007年全國(guó)分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對(duì)比見表10。

3 結(jié) 論

近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)性影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過高；銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房?jī)r(jià)大幅攀升；開發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過本文可有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解，也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析，本文總結(jié)出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做參考。

參考文獻(xiàn)：

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［3］中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒(2008)［M］.北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2009.

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篇5

摘要：本文通過計(jì)算2003—2008年蘇州的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，結(jié)果表明：蘇州房地產(chǎn)已經(jīng)存在泡沫且有增長(zhǎng)趨勢(shì)，已給居民帶來了較大負(fù)擔(dān)，政府應(yīng)該防微杜漸，提前規(guī)劃，出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī)，已避免房地產(chǎn)泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成較大的破壞。今年來蘇州房地產(chǎn)獲得較快發(fā)展，但同時(shí)也帶來了房?jī)r(jià)不斷攀升，居民出現(xiàn)購(gòu)房難問題，房?jī)r(jià)是否存在泡沫引發(fā)爭(zhēng)議。

關(guān)鍵詞：蘇州房地產(chǎn)泡沫

蘇州市近年來的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r究竟如何？是否也存在著泡沫的成分？本文首先運(yùn)用指標(biāo)分析法對(duì)蘇州市房地產(chǎn)泡沫做出初步判斷，希望本文的研究成果能盡可能反映市場(chǎng)的真實(shí)狀況，并能為政府、投資者和行業(yè)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)決策起到一定的借鑒作用。

一、基于指標(biāo)法的泡沫分析

指標(biāo)法，即根據(jù)某個(gè)特定的指標(biāo)值來判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。該方法計(jì)算簡(jiǎn)單，結(jié)果明了，能夠直接說明問題，所以被廣泛采用。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，本文采用房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)與物價(jià)指數(shù)比和個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款與居民儲(chǔ)蓄存款比四個(gè)指標(biāo)來對(duì)蘇州市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性進(jìn)行初步判斷。

二、基于指標(biāo)法的實(shí)證分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重

該指標(biāo)直接反映了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，是反映房地產(chǎn)投資擴(kuò)張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重過高，會(huì)擠占基本建設(shè)、更新改造資金，從而使經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。一般國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的警戒水平為10%。但是，無論是固定資產(chǎn)還是房地產(chǎn)開發(fā)投資,在發(fā)展中國(guó)家都會(huì)明顯高于發(fā)達(dá)國(guó)家，因?yàn)橥顿Y對(duì)于發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，它和內(nèi)需、外貿(mào)被稱為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”。所以，國(guó)際上的警戒線并不適用我國(guó)，只作為參考。

從表1可以看出，2003年～2008年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重從2003年的17%穩(wěn)步上升到2008年的28%，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到19.88%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的年平均增長(zhǎng)率10.83%，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的警戒線。因此蘇州在房地產(chǎn)投資方面出現(xiàn)過熱情況，這必然會(huì)對(duì)其他投資產(chǎn)出相應(yīng)的擠出效應(yīng)，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生一定的消極影響。

2.房?jī)r(jià)收入比

判斷房?jī)r(jià)是否正常，最常用的指標(biāo)就是房?jī)r(jià)收入比，它是衡量居民購(gòu)房承受能力的指標(biāo)。所謂房?jī)r(jià)收入比就是指每套住房平均價(jià)格與居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力。通俗一點(diǎn)講，就是居民家庭要用多少年的收入才能買到一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收入才能買到同樣的房子，反映房?jī)r(jià)偏高，居民的支付能力降低了。通過對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國(guó)家和地區(qū)主要城市居民房?jī)r(jià)的考察，聯(lián)合國(guó)人居中心得出“合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3-6（世界銀行專家的說法為4-6）。即房?jī)r(jià)的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。

在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及收入這兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)的選取上。目前的算法歸納起來有兩種：一種為某一國(guó)家一套平均水平的商品住房的銷售價(jià)格(商品房的面積和價(jià)格都為平均值)與居民平均家庭年可支配收入的比值；另一種為“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格(中位數(shù))與中等家庭年收入之比值”。由于第二種算法所需數(shù)據(jù)在我國(guó)不可獲取,故我國(guó)采用第一種算法。

房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式為：房?jī)r(jià)收入比＝每套住房平均價(jià)格總額/居民家庭平均年收入＝商品住房均價(jià)×人均住房面積×平均家庭人口數(shù)/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×平均家庭人口數(shù)＝商品住房均價(jià)×人均住房面積/居民人均可支配收入。文中人均住房面積按照江蘇城鎮(zhèn)人均住房面積進(jìn)行計(jì)算，數(shù)據(jù)來源于江蘇統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站；商品住房均價(jià)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來自于蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)和蘇州統(tǒng)計(jì)信息公眾網(wǎng)。從表2計(jì)算結(jié)果可以看出，2003年～2008年蘇州市房?jī)r(jià)收入比一直在警戒線之上；簡(jiǎn)單對(duì)房?jī)r(jià)收入比做兩年平均，可以看出蘇州房?jī)r(jià)收入比趨勢(shì)不斷升高，特別是2007年達(dá)到最高值為9.86，從這一指標(biāo)的變化可以看出蘇州市居民買房變得越來越困難，應(yīng)該引起重視。

3.房?jī)r(jià)與物價(jià)指數(shù)比

房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比反映了貨幣供給更多地流入到哪些經(jīng)濟(jì)部門,如果貨幣供給沒有被實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門吸收,而是流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)部門,那么將造成房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的上升,而其他商品的價(jià)格保持較為穩(wěn)定的水平。如果指數(shù)之比大于1,就說明房?jī)r(jià)的上漲幅度超過了居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)的幅度,說明貨幣供給較多地流入房地產(chǎn)業(yè),市場(chǎng)泡沫因素加大。

從表3可以看出,住宅銷售價(jià)格指數(shù)與CPI之比始終大于1,說明我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲始終快于CPI的上漲,貨幣供給較多地流入房地產(chǎn)業(yè),這必然會(huì)對(duì)其他的行業(yè)造成一定的擠出效應(yīng)，不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)泡沫不斷攀升，也為以后帶來隱患。

三、結(jié)論和建議

由于住房是居民的基本生活保障，正如中央提出的“住有所居”目標(biāo)，要切實(shí)實(shí)現(xiàn)人民群眾的根本利益，就要切實(shí)地解決我國(guó)人民的住房問題，而根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看到房?jī)r(jià)存在相當(dāng)?shù)呐菽煞?，房?jī)r(jià)泡沫不僅不利于百姓的正常生活，同時(shí)房地產(chǎn)的大量資金占用，也對(duì)經(jīng)濟(jì)的其他成分構(gòu)成擠出效應(yīng)，如不利于其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，百姓由于背負(fù)房貸也不敢消費(fèi)，也易造成經(jīng)濟(jì)的不均衡發(fā)展。這要求政府要從實(shí)際出發(fā)，出臺(tái)相應(yīng)政策規(guī)定解決好這個(gè)問題。

通過對(duì)以上四個(gè)指標(biāo)的計(jì)算，四個(gè)指標(biāo)一致地顯示出蘇州房地產(chǎn)存在一定的泡沫，網(wǎng)上進(jìn)行的民意調(diào)查反應(yīng)的居民購(gòu)房困難情況，以及現(xiàn)實(shí)生活中一對(duì)年輕人購(gòu)房過程中，年輕人雙方父母提供相當(dāng)數(shù)額資金的情況也與本文數(shù)據(jù)所顯示的問題相一致。

另外我們也要注意到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在的缺陷，例如城鎮(zhèn)人均可支配收入的統(tǒng)計(jì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口就業(yè)司司長(zhǎng)馮乃林明確針對(duì)一些網(wǎng)友反映的收入“被增長(zhǎng)”情況進(jìn)行解釋時(shí)說，城鎮(zhèn)單位在崗職工工資統(tǒng)計(jì)的范圍包括城鎮(zhèn)國(guó)有單位、集體單位和股份合作、聯(lián)營(yíng)、有限責(zé)任公司、股份有限公司、外資和港澳臺(tái)商投資單位。不包括私營(yíng)單位、個(gè)體工商戶和靈活就業(yè)人員?，F(xiàn)有各類人員約三億人，統(tǒng)計(jì)的僅為一點(diǎn)三億。從中可以看出，蘇州城市居民人均可支配收入實(shí)際情況要小于統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，這必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比要比現(xiàn)在計(jì)算的要高，也說明了居民購(gòu)房的困難加大。此外，我國(guó)居民收入之間的距離不斷擴(kuò)大，這也導(dǎo)致大部分居民的負(fù)債率要高于本文中計(jì)算的數(shù)據(jù)，居民實(shí)際承擔(dān)的還款壓力還要大。

參考文獻(xiàn)：

⑴劉慧.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證研究[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2006（2）

篇6

隨著玉溪市生態(tài)城市建設(shè)工作的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用日益彰顯?！笆濉币詠?，房?jī)r(jià)逐年上漲，輿論導(dǎo)向及公眾的口誅筆伐，讓房地產(chǎn)業(yè)背負(fù)著“暴利”的亞健康形象，國(guó)家宏觀調(diào)控政策逐漸向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，且調(diào)控力度逐年增加。2007年以國(guó)務(wù)院的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）為標(biāo)志，國(guó)家調(diào)控方向發(fā)生標(biāo)志性轉(zhuǎn)變，形成加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的梯級(jí)住房保障體系。2008年開始，宏觀調(diào)控的效果初步顯現(xiàn)，受金融危機(jī)的影響，市場(chǎng)不斷傳出趨冷的信號(hào)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨極其嚴(yán)峻的形勢(shì)。如何落實(shí)“促進(jìn)居民合理住房消費(fèi)，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模適度增長(zhǎng)”的工作目標(biāo)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，借學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)之機(jī)， 2009年4月16日至17日，我局一行六人到華寧、澄江兩縣開展專題調(diào)研，以期通過調(diào)查分析摸索出特殊時(shí)期適合玉溪市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路，完善住房保障體系的新辦法，辨證地將科學(xué)發(fā)展觀貫徹落實(shí)到房地產(chǎn)領(lǐng)域。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及保障性住房建設(shè)情況

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

房地產(chǎn)業(yè)涉及領(lǐng)域廣、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)系數(shù)較大，是實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，落實(shí)中央、省、市拉動(dòng)消費(fèi)需求，保民生、保穩(wěn)定、保增長(zhǎng)的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資有效地促進(jìn)了社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，是我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

1、固定資產(chǎn)投資情況。2006年以來，玉溪市房地產(chǎn)業(yè)處于迅速上升時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及開發(fā)建設(shè)規(guī)模屢創(chuàng)新高，2008年更是達(dá)到歷史巔峰，成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過云南省平均增速的十個(gè)州市之一，“十一五”中期完成投資總量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“十五”期間總投資規(guī)模，鞏固了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。

2006年我市完成房地產(chǎn)投資13.001億元，房屋施工面積148.9228萬平方米，商品房銷售面積52.9332萬平方米，現(xiàn)房平均銷售價(jià)格1885元/㎡,期房銷售價(jià)格1543元/㎡。

2007年我市完成房地產(chǎn)投資21.2932億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資14%。房屋施工面積298.6021萬平方米，商品房銷售面積90.4295萬平方米，現(xiàn)房平均銷售價(jià)格1440元/㎡,期房銷售價(jià)格1827元/㎡。

2008年我市完成房地產(chǎn)投資30.3億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資16.6%。房屋施工面積381.4萬平方米，現(xiàn)房平均銷售價(jià)格1844元/㎡,期房銷售價(jià)格2393元/㎡。

2006年至2008年，共累計(jì)完成房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資64.59億元，是“十五”期間完成投資31.95億元的2.02倍。

2009年一季度以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資較同期明顯下滑。2009年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.18億元，同比下降37.9%；全市商品房施工面積為84.87萬平方米，同比下降62.1%，其中商品住宅施工面積為76.42萬平方米，同比下降61.7%。新建住房現(xiàn)房平均價(jià)格2914元/㎡，較去年同期有一定的增幅，但較去年年底增幅不大，期房銷售平均價(jià)格較去年有一定的下降，整體房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。

2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況。上世紀(jì)80年代，我市首家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誕生，歷經(jīng)二十多年的培育和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍逐漸發(fā)展壯大，物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)中介等衍生產(chǎn)業(yè)應(yīng)勢(shì)而生，為實(shí)現(xiàn)行業(yè)全面發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。目前我市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)111家（其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)1家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)6家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)8家，四級(jí)資質(zhì)企業(yè)33家），物業(yè)服務(wù)企業(yè)34家，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)6家，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)44家。

3、中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售情況。2006年預(yù)售項(xiàng)目14個(gè)，預(yù)售項(xiàng)目總面積56.5萬平方米；2007年預(yù)售項(xiàng)目24個(gè)，預(yù)售項(xiàng)目總面積67.9萬平方米；2008年預(yù)售項(xiàng)目24個(gè)，預(yù)售項(xiàng)目總面積188.8萬平方米；2009年一季度預(yù)售項(xiàng)目1個(gè)，預(yù)售項(xiàng)目總面積7757.05平方米。

（二）保障性住房建設(shè)情況

2006年年底196套廉租住房竣工交付，標(biāo)志著我市保障性住房工作正式拉開序幕。2007年國(guó)家從低收入家庭最關(guān)注的住房政策著手，加大保障性住房建設(shè)力度。我局從完善住房保障制度入手，編制了《玉溪市中心城區(qū)“十一五”期間住房建設(shè)規(guī)劃》、《玉溪市2008年—2012年城鎮(zhèn)住房保障發(fā)展規(guī)劃》，了《玉溪市城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭資格認(rèn)定辦法（試行）》，初步摸清了我市低收入家庭情況，截止2008年12月31日，共對(duì)5534戶家庭、15828人實(shí)施廉租住房保障。其中：5338戶家庭，15338人實(shí)行租賃補(bǔ)貼，累計(jì)發(fā)放租賃補(bǔ)貼資金485.37萬元。196戶家庭、490人實(shí)行實(shí)物配租。

2008年共建設(shè)7萬平方米廉租住房，建設(shè)項(xiàng)目82個(gè)，建設(shè)套數(shù)1612套。提前到2008年四季度開工的1.97萬平方米（7個(gè)廉租住房建設(shè)項(xiàng)目）以及2009年15萬平方米廉租住房建設(shè)項(xiàng)目正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。

二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及保障性住房建設(shè)的因素分析

2008年我國(guó)遭遇了百年罕見的雪災(zāi)、震災(zāi)，由全球金融危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退、工業(yè)萎縮以及失業(yè)、購(gòu)買力下降等連鎖反應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，我市房地產(chǎn)投資壓力增大，發(fā)展步伐減緩，保障性住房建設(shè)問題多、難度大，整個(gè)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。目前，舉國(guó)上下掀起學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展活動(dòng)，就是要求我們本著科學(xué)的態(tài)度，用發(fā)展的眼觀分析出不利于全面發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的因素，為特殊時(shí)期的科學(xué)決策提供依據(jù)。

（一）影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度降低。受國(guó)內(nèi)輿論影響，開發(fā)商信心不足，消費(fèi)者心理預(yù)期均向觀望轉(zhuǎn)化。從中心城區(qū)去年下半年新開盤的幾個(gè)項(xiàng)目來看，到今年1季度，商品房銷售率低于60%，無法與前幾年項(xiàng)目樓花現(xiàn)象相比；二手房市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)了有價(jià)無市，銷量下降的趨勢(shì)。商品房銷售量銳減，直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的實(shí)現(xiàn)以及投資資金的回籠，房地產(chǎn)緊縮信貸政策的實(shí)施，開發(fā)投資資金鏈普遍緊張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心明顯不足。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整投資戰(zhàn)略，放慢投資節(jié)奏，少數(shù)企業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)審批的情況下，一直未辦理建設(shè)的相關(guān)手續(xù)，保持觀望態(tài)度。

2、土地招拍掛，開發(fā)商投資難。自土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)化為掛牌出讓制度后，土地的有限供給及倍增的出讓價(jià)格是房?jī)r(jià)上漲的最主要因素。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2008年對(duì)我國(guó)9個(gè)城市62家房地產(chǎn)企業(yè)的82個(gè)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中土地成本占直接成本的比例最高可達(dá)58.2%，土地成本過高增加了企業(yè)的資金壓力，也是造成房?jī)r(jià)上漲的根本原因。與省內(nèi)其他地州，特別是省會(huì)昆明相比，我市房?jī)r(jià)上漲屬于成本推動(dòng)型上漲，房?jī)r(jià)在省內(nèi)處于中間水平，開發(fā)商利潤(rùn)空間有限，資本積累步履維艱，不利于龍頭企業(yè)的培植，難以開發(fā)出高檔次、高品位的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

篇7

一、存在的主要問題

1．房地產(chǎn)開發(fā)效率不高，企業(yè)投資意愿不強(qiáng)烈。從反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)來看，2004年全市商品房銷售額為13.79億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為16.16億元，商品房銷售投資比為85.33%；2005年商品房銷售額為18.75億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20.53億元，商品房銷售投資比為91.33%，同比上升6個(gè)百分點(diǎn)。盡管比值較上年有了上升，但是比值仍然小于1，說明房地產(chǎn)開發(fā)的效率總體不高，存在較大比重的空置。

從反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例來看，2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為16.16億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為115.05億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比重為14.05%；2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20.53億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為140.02億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比重為14.66%，同比僅上升0.61個(gè)百分點(diǎn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資一般占20％－25％，考慮到我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的所處階段以及正處于城市化進(jìn)程之中，和全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)較為景氣的大環(huán)境下，比例甚至可以更高，故現(xiàn)階段14.66%的水平則顯得相對(duì)較低了。

2.市場(chǎng)預(yù)期信心不足，未來房屋供應(yīng)并不充足。新開工面積是反映1-2年后預(yù)售供應(yīng)量和2-3年后現(xiàn)房供應(yīng)量的重要指標(biāo)。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心。2004年全市商品房新開工面積為209.79萬平方米，施工面積為366.63萬平方米，商品房新開工面積占施工面積的比例為57.22%；2005年商品房新開工面積為249.11萬平方米，施工面積為436.34萬平方米，商品房新開工面積占施工面積的比例為57.09%，同比下降0.13個(gè)百分點(diǎn)。

再?gòu)氖┕っ娣e與竣工面積的倍數(shù)比來看，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，故施工面積反映了1-2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會(huì)放大。2004年全市商品房施工面積為366.63萬平方米，竣工面積為152.41萬平方米，商品房施工面積是竣工面積的2.41倍；2005年商品房施工面積為436.34萬平方米，竣工面積為226.88萬平方米，商品房施工面積是竣工面積的1.92倍，比2004年下降20.33%。以上情況表明，由于缺乏對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心，現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)并不充分，這有可能影響未來全市房地產(chǎn)的增量供應(yīng)。

3.價(jià)格偏高，商品房空置率較高，尤以營(yíng)業(yè)用房最為突出。2003年全市商品房銷售價(jià)格為1074元/平方米，2004年為1091元/平方米，2005年為1122元/平方米，分別上漲了13.5%、1.6%、2.8%，而同期CPI（物價(jià)指數(shù)）上漲幅度分別是2.3、2.3、-4.5點(diǎn)，可以看出僅有2004年商品房銷售價(jià)格漲幅略低于同期市場(chǎng)物價(jià)漲幅，2003年房?jī)r(jià)漲幅超過市場(chǎng)物價(jià)漲幅11.2個(gè)百分點(diǎn)，2005年在市場(chǎng)物價(jià)普遍有所下降的情況下，房?jī)r(jià)仍在逆勢(shì)上漲。在購(gòu)買力沒有顯著增加的情況下，價(jià)格偏高必然導(dǎo)致商品房的滯銷。2004年，商品房空置面積為60.73萬平方米，2002年至2004年新建商品住宅竣工面積為449.67萬平方米，新建商品房空置率為13.51%；2005年，商品房空置面積為97.56萬平方米，2003年至2005年新建商品房竣工面積為533.90萬平方米，新建商品房空置率為18.27%，同比上升4.76個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯觯唐贩?jī)r(jià)格在2003年飆升后，保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，這也是近幾年商品房空置面積不斷增長(zhǎng)的主要原因。而從我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的走訪調(diào)查來看，大多數(shù)企業(yè)表示，目前空置的商品房中以營(yíng)業(yè)用房為主，住宅空置率并不很高，整個(gè)住宅市場(chǎng)還是保持一個(gè)不溫不火的水平。

4.房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率不高。首先是企業(yè)費(fèi)用壓力較大。2005年，全市房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生銷售費(fèi)用4974萬元，銷售費(fèi)用比率為2.99%；財(cái)務(wù)費(fèi)用4329萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用比率為2.69%；管理費(fèi)用為8591萬元，管理費(fèi)用比率達(dá)到了5.16%，三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)達(dá)到了1.79億元，占了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的10.75%。其中，銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率保持在一個(gè)比較正常的水平上，管理費(fèi)用率則較行業(yè)的平均水平（2%-3%）明顯偏高。這表明我市房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作上還是一種粗放的方式，管理還停留在一個(gè)比較低的水平，由此增加了營(yíng)運(yùn)成本上的壓力。其次是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)沒有得到優(yōu)化。2005年全市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)為55.62億元，其中負(fù)債為33.14億元，所有者權(quán)益為22.48億元。由此計(jì)算出資產(chǎn)負(fù)債率為59.58%，較2004年（經(jīng)普數(shù)據(jù)，下同）上升了2.14個(gè)百分點(diǎn)；資本負(fù)債率為147.38%，較2004年上升了12.47%。這表明，在宏觀調(diào)控日益趨緊的情況下，加之企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效沒有明顯的提升，企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中負(fù)債的比率繼續(xù)攀升，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)也在增長(zhǎng)。再次是營(yíng)運(yùn)效率不高。2005年全市房地產(chǎn)企業(yè)平均主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為8.12%，較2004年下降1.48個(gè)百分點(diǎn)；銷售毛利率為16.44%，較2004年下降1.06個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)成本比率達(dá)83.56%，較2004年上升1.06個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，從2004年到2005年由于購(gòu)買力沒有明顯增強(qiáng)，購(gòu)房需求并不強(qiáng)勁，而同行的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，導(dǎo)致銷售毛利率等指標(biāo)呈現(xiàn)出逐漸下滑之勢(shì)。

二、加快南充房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

一是堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，努力提高房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平。擴(kuò)大內(nèi)需是在新的發(fā)展階段必須堅(jiān)持下去的方針，需要從以下兩方面來進(jìn)一步搞活市場(chǎng)、培育市場(chǎng)。一方面，政府主管部門必須加強(qiáng)調(diào)控。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格漲幅和空置狀況進(jìn)行認(rèn)真分析，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)；進(jìn)一步搞活二級(jí)市場(chǎng)，充分調(diào)動(dòng)居民換購(gòu)住房的積極性；完善住房貸款擔(dān)保機(jī)制，規(guī)范擔(dān)保機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，防范和化解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記管理，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記管理規(guī)范化、現(xiàn)代化，創(chuàng)造良好的住房消費(fèi)與交易環(huán)境。另一方面，開發(fā)企業(yè)必須提高住宅品質(zhì)和售后服務(wù)水平，努力降低開發(fā)成本，降低房?jī)r(jià)，使老百姓買得起房，并要提高市場(chǎng)信用，減少消費(fèi)者投訴。

二是擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，長(zhǎng)期以來由銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、購(gòu)房者大量放貸，而這種模式在幾次宏觀調(diào)控之后被打破，銀行貸款逐漸降低，2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金21.94億元，同比增長(zhǎng)23.8%，其中貸款僅有1.39億元，同比下降38.6%，僅占到位資金的6.32%。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，拓寬融資渠道、實(shí)行融資多元化是必行之路。房地產(chǎn)企業(yè)要積極爭(zhēng)取信貸資金的支持；條件成熟的企業(yè)可以采取多種渠道融資；對(duì)效益好的企業(yè)要努力發(fā)展信托投資；大力鼓勵(lì)民間投資，吸納民間資本；不斷借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展如產(chǎn)業(yè)基金等新的融資渠道。同時(shí)加大招商引資力度，在融資中積極引進(jìn)外國(guó)資本、外省市資本，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力的資金保障。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；影響

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，儲(chǔ)蓄是美德。中國(guó)人的儲(chǔ)蓄習(xí)慣，可以幫助應(yīng)對(duì)老齡化問題。政府養(yǎng)老是不夠的，個(gè)人、企業(yè)的儲(chǔ)蓄非常重要。他批評(píng)了刺激消費(fèi)的觀點(diǎn)。他說：“不要把現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不太好的，比如說消費(fèi)貢獻(xiàn)率不夠大的原因歸結(jié)為中國(guó)人喜歡儲(chǔ)蓄、勤儉節(jié)約。勤儉節(jié)約是一種美德，不是一種罪過，胡吃海喝是一種罪過，不是一種推動(dòng)內(nèi)需的良好的行為。”鐘偉警示，通貨膨脹悄悄偷走了中國(guó)人的儲(chǔ)蓄。1980年代，人們想不到養(yǎng)老會(huì)需要100萬人民幣，但現(xiàn)在人們就覺得100萬養(yǎng)老很正常，而未來也許1000萬都不夠養(yǎng)老，這都是通脹造成的惡果。“通脹是一種貨幣現(xiàn)象，其他都是扯淡?！庇谑?，房?jī)r(jià)就是一種貨幣現(xiàn)象。老百姓為了在通脹中保護(hù)自己的財(cái)富，不得不選擇投資房產(chǎn)，這是房?jī)r(jià)上漲的最重要的原因。

1 房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力被忽視

從經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段看，本世紀(jì)中國(guó)正好進(jìn)入房地產(chǎn)大規(guī)模消費(fèi)的階段。房地產(chǎn)作為特殊的商品他能帶動(dòng)大量投資，也能帶動(dòng)大額消費(fèi)。許多人看到房地產(chǎn)與政府過從甚密。卻忽視了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和擴(kuò)大內(nèi)需的巨大的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)是一個(gè)涵蓋了固定資產(chǎn)、居民和政府消費(fèi)以及城市建設(shè)等諸多方面的特殊部門，其經(jīng)濟(jì)寬度和影響力，是其他行業(yè)無法比擬的。

2 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，首先來自房地產(chǎn)投資。首先，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系：

2.1 房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的初始效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè),對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度也較高。

2.2 房地產(chǎn)部門增加投資所帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部收入增加較小,其產(chǎn)業(yè)收益的增加具有滯后性與分散性的特點(diǎn),故房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接效應(yīng)較小。

2.3 房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接效應(yīng)大于其初始效應(yīng)和直接效應(yīng)的總和,所以房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接效應(yīng)較大。

2.4 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過大會(huì)在一定程度上降低對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。因此,要在固定資產(chǎn)總量平衡的前提下,調(diào)節(jié)好房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例。

其次，房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系：

從關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看,房地產(chǎn)投資與租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè),居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè),房地產(chǎn)業(yè),郵政業(yè),金屬制品業(yè),石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè),儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè),信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè),電氣機(jī)械及器材制造業(yè)。

3 對(duì)政府土地收入的貢獻(xiàn)

政府通過房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地收入，主要用于城市建設(shè)。因此，可以把這項(xiàng)開支實(shí)際上視同投資，并對(duì)地方直接帶來經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。從房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)兩個(gè)層面，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著影響作用。中國(guó)正處在房地產(chǎn)集中消費(fèi)階段，加上中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)有著特殊的情節(jié)，便是德房地產(chǎn)業(yè)顯得更加興旺，對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)能力比任何經(jīng)濟(jì)體都要大。

4 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)住房消費(fèi)和住房投資的貢獻(xiàn)

傳統(tǒng)理論將居民購(gòu)房活動(dòng)主要區(qū)分為住房消費(fèi)與住房投資兩大類。二者的區(qū)別在于，前者購(gòu)買的住房用于自己家庭居住，后者購(gòu)買的住房并非用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房?jī)r(jià)格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲利。至于住房投機(jī)，它是與住房投資既有區(qū)別，又緊密相關(guān)的活動(dòng)。雖然在學(xué)理層面上存在將二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇慶所言，“在現(xiàn)實(shí)操作層面上對(duì)住房投資與住房投機(jī)進(jìn)行區(qū)分是很困難的，很難在二者之間劃出清晰的界限，在一定條件下正常的投資也許很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)行為?！币?yàn)楸疚闹饕懻摲康禺a(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控顯然屬于現(xiàn)實(shí)操作層面，所以本文并未將住房投機(jī)單獨(dú)作為一類活動(dòng)與住房消費(fèi)和住房投資相并列來進(jìn)行考察，而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內(nèi)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論層面而言，對(duì)居民購(gòu)房性質(zhì)的研究至少存在三種分析視角：其一，基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的分析視角；其二，基于需求目的的分析視角；其三，基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論的分析視角。在不同分析視角下，對(duì)于居民購(gòu)房性質(zhì)，或者說對(duì)于何謂住房消費(fèi)、何謂住房投資會(huì)得出截然不同的結(jié)論。每一種結(jié)論都建立于自己獨(dú)特的分析視角之下，亦即只有基于各自獨(dú)特的分析視角，才能找到其結(jié)論的合理性。對(duì)住房消費(fèi)與住房投資在多重視角下的重新解讀，從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，為重新審視住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)的關(guān)系，以及重建我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)奠定了根基。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，特別是2005年以來的本輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控高度重視住房消費(fèi)與住房投資，尤其突出地表現(xiàn)為對(duì)二者的區(qū)別對(duì)待?！肮膭?lì)消費(fèi)，抑制投資”成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，如“舊國(guó)八條”、“新國(guó)八條”和“國(guó)六條”等為此做了最好的詮釋。同樣是居民購(gòu)房行為，卻因購(gòu)房目的不同而被區(qū)別對(duì)待。消費(fèi)與投資之分，就像中國(guó)歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。住房消費(fèi)如同“華夏”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的支持和鼓勵(lì)，而且在道德層面上也占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位；相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的抑制和區(qū)別對(duì)待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是：在傳統(tǒng)理論看來，住房投資與信貸危機(jī)，乃至整個(gè)金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)有著某種天然聯(lián)系；而住房消費(fèi)似乎具備某種“抗體”，其引發(fā)信貸危機(jī)，乃至金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)卻很小。

許多學(xué)者把居民購(gòu)買的用于自己家庭居住的住房看作是消費(fèi)品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費(fèi)品的特殊性，而試圖用研究普通商品價(jià)格形成與波動(dòng)的方法來研究商品住房的價(jià)格形成與波動(dòng)，即試圖僅僅使用實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素如人口數(shù)量、居民收入水平、就業(yè)率等指標(biāo)來解釋和預(yù)測(cè)住宅價(jià)格的周期性波動(dòng)，這就忽略了商品住房具有的有別于普通消費(fèi)品的虛擬資產(chǎn)屬性，采用這樣的方法做出的預(yù)測(cè)往往是失敗的。根據(jù)居民收入、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數(shù)量、空置率等實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量及商品住房?jī)r(jià)格滯后變量對(duì)商品住房?jī)r(jià)格進(jìn)行回歸分析。

結(jié)果表明，這些解釋變量對(duì)商品住房?jī)r(jià)格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預(yù)測(cè)價(jià)格變動(dòng)的拐點(diǎn)，即使是預(yù)測(cè)最準(zhǔn)確的模型錯(cuò)誤率也高達(dá)52.73%。這是因?yàn)殡S著商品住房虛擬資產(chǎn)屬性的日益增強(qiáng)，其價(jià)格波動(dòng)越來越受到貨幣和資本市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因素的影響，而實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響在逐步減弱。

參考文獻(xiàn)：

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1、增幅穩(wěn)定。*季度，全縣500萬以上項(xiàng)目的投資總額為187344萬元，同比增幅為22.7%，增幅比2月份提高4.5個(gè)百分點(diǎn)，在全市排位第六。

2、分產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)變化大。*季度第三產(chǎn)業(yè)投資完成92884萬元，比重超過第二產(chǎn)業(yè)4個(gè)百分點(diǎn);一、三產(chǎn)業(yè)同比增幅較大，二產(chǎn)增幅-9.6%，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

3、重點(diǎn)項(xiàng)目投資步伐加快。__縣固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)的主要因素是重點(diǎn)項(xiàng)目投資步伐加快。*季度，累計(jì)投資超億元的投資項(xiàng)目共有4個(gè)，億元以上重點(diǎn)項(xiàng)目共完成投資159612萬元，占全部投資的85.2%。

4、在建項(xiàng)[！]目開工率高。*季度，74個(gè)500萬元以上在建項(xiàng)目中已開工的達(dá)55個(gè)，開工率達(dá)74.3%，為全縣固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力支撐。

5、房地產(chǎn)投資增幅明顯。*季度，房地產(chǎn)完成投資3839萬元，比上年同期增長(zhǎng)348.0%，增幅明顯。今年縣域內(nèi)還有幾家新開工樓盤，正在申報(bào)項(xiàng)目入庫，預(yù)計(jì)下季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度還會(huì)加大。

1、著眼于增添發(fā)展活力，主攻項(xiàng)目、創(chuàng)優(yōu)環(huán)境，全面擴(kuò)大對(duì)外開放。堅(jiān)持對(duì)外開放與對(duì)內(nèi)開放并舉，持續(xù)擴(kuò)大項(xiàng)目投入，進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁和活力。

2、全力推進(jìn)重點(diǎn)工程建設(shè)。2015年，全縣共安排了69個(gè)建設(shè)重大項(xiàng)目，其中新開工項(xiàng)目48個(gè)，總投資達(dá)81.82億元。全力推進(jìn)重點(diǎn)工程建設(shè)，確保工程建設(shè)進(jìn)度，是確保全縣投資穩(wěn)步增長(zhǎng)的根本，是完成全年投資目標(biāo)的保證。

3、著眼于加速產(chǎn)業(yè)升級(jí)，集聚產(chǎn)業(yè)、提高效益，全面提升新型工業(yè)化優(yōu)勢(shì)。深入實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，做大龍頭上量級(jí)，做強(qiáng)支柱上能級(jí)，做優(yōu)集群上水平，加快生態(tài)園區(qū)、效益園區(qū)建設(shè)。堅(jiān)持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合式發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展液壓機(jī)電、綠色食品兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育壯大礦產(chǎn)建材、電子信息、新能源新材料、林產(chǎn)加工、品牌鞋業(yè)五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，努力形成企業(yè)集中布局、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、資源集約利用的“2+5”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。

4、積極吸納民間資本注入。政府要鼓勵(lì)民間資本的注入，積極為民間資本的注入提供暢通的渠道，并給予一定的扶持，使民間資本在本縣的投資領(lǐng)域不斷壯大，為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮更大作用。

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關(guān)鍵詞：海南；宏觀經(jīng)濟(jì)；形勢(shì)分析；展望

中圖分類號(hào)：F832.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào):1003－9031(2011)05－0026－06DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.05.07

一、2010年海南省宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

（一）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于歷史高位，區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策影響明顯

2010年，海南省共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2052.12億元，同比增長(zhǎng)15.8%，同比提升4.1個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)5.5個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)占比分別為26.3%、27.6%和46.1%，第二、三產(chǎn)業(yè)占比均比2009年有所提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化①。

2010年，海南省經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)出前高后低的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。一季度GDP增幅一度高達(dá)25.1%，此后開始逐季回落，年初經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大幅攀升，有受2009年金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)回落較快，基數(shù)較低的因素。更重要的是，國(guó)際旅游島政策出臺(tái)帶動(dòng)了房地產(chǎn)、金融、旅游等行業(yè)增加值快速增長(zhǎng)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響，經(jīng)濟(jì)增速回調(diào)，但仍處于歷史高位。

（二）工業(yè)生產(chǎn)震蕩上行，服務(wù)業(yè)運(yùn)行良好

2010年，海南省規(guī)模以上工業(yè)完成增加值354.80億元，同比增長(zhǎng)18.5%，比2009年提升11個(gè)百分點(diǎn)。其中，輕重工業(yè)占比分別為23.4%和76.6%，重工業(yè)支持地位較為突出。工業(yè)增加值快速增長(zhǎng)主要得益于以油氣化工、汽車、漿紙為代表的重點(diǎn)行業(yè)生產(chǎn)快速恢復(fù)。工業(yè)產(chǎn)品銷售狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)，產(chǎn)品銷售收入同比增長(zhǎng)29.65%。企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益全面轉(zhuǎn)好，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)31%，虧損面同比下降3.6%，企業(yè)綜合效益指數(shù)同比提升14個(gè)百分點(diǎn)。

2010年，國(guó)際旅游島建設(shè)帶動(dòng)了海南省服務(wù)業(yè)的發(fā)展，服務(wù)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)19.6%，繼續(xù)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。其中，房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、其他服務(wù)業(yè)等行業(yè)增速均超過20%，有力推動(dòng)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。旅游業(yè)全面恢復(fù)，全年接待過夜人數(shù)和旅游收入同比分別增長(zhǎng)15.0%和21.7%。

（三）投資增速高位企穩(wěn)，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)走旺

2010年，海南省共完成固定資產(chǎn)投資1331.46億元，同比增長(zhǎng)32.8%，連續(xù)三年保持高增長(zhǎng)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1257.50億元，同比增長(zhǎng)33.4%。2010年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的特點(diǎn)主要以下幾點(diǎn)：一是投資增速前高后低。年初國(guó)際旅游島建設(shè)的啟動(dòng)帶動(dòng)了全省房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速增長(zhǎng)，隨著貨幣政策調(diào)控力度加大，地方政府融資平臺(tái)管理加強(qiáng)，投資增速逐步回落。二是第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位突出。第三產(chǎn)業(yè)投資占比84.5%，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)29.1個(gè)百分點(diǎn)。三是投資資金來源充裕。全年投資到位財(cái)務(wù)資金同比增長(zhǎng)61.7%，資金到位率178.1%，有力地保證了投資的高增長(zhǎng)。

2010年，海南省社會(huì)消費(fèi)品零售總額623.82億元，同比增長(zhǎng)19.5%。城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)保持旺銷勢(shì)頭主要得益于以下幾點(diǎn)：一是政策效應(yīng)推動(dòng)。汽車摩托車、家電下鄉(xiāng)政策的實(shí)施，農(nóng)墾系統(tǒng)及林場(chǎng)職工納入實(shí)施范圍釋放了居民大宗商品需求；二是城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。全年城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長(zhǎng)13.3%，農(nóng)村居民純收入同比增長(zhǎng)11.2%；三是國(guó)際旅游島建設(shè)帶動(dòng)了旅游消費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售相對(duì)較好也在一定程度上帶動(dòng)了住房裝修等一系列下游消費(fèi)的增長(zhǎng)。

（四）進(jìn)出口額創(chuàng)歷史新高，實(shí)際利用外資大幅增長(zhǎng)

2010年，海南省外貿(mào)進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn)108.02億美元（含海南煉化），同比增長(zhǎng)21.2%，創(chuàng)歷史新高。其中，出口23.91億美元，同比增長(zhǎng)25.8%；進(jìn)口84.1億美元，同比增長(zhǎng)20.0%。在大企業(yè)帶動(dòng)下，海南省外貿(mào)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，外貿(mào)轉(zhuǎn)型發(fā)展取得突破，高科技產(chǎn)品出口增長(zhǎng)1.4倍。在國(guó)際旅游島建設(shè)利好消息的刺激下，海南省實(shí)際利用外資15.23億美元，同比增長(zhǎng)61.5%，增速比2009年提升88.1個(gè)百分點(diǎn)。利用外資主要分布在海口、三亞、萬寧等地區(qū)，主要集中在房地產(chǎn)業(yè)。

（五）財(cái)政收入強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，支出偏向民生

海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，工業(yè)企業(yè)效益穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長(zhǎng)以及政策性增收等因素，拉動(dòng)了全省地方財(cái)政收入的快速增長(zhǎng)。2010年全省共實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入271.06億元，同比增長(zhǎng)52.1%，增幅居全國(guó)第一。其中，稅收收入占比接近九成，稅收主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。2010年地方一般預(yù)算支出578.45億元，同比增長(zhǎng)19.3%。在財(cái)政支出規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，重點(diǎn)支出保障較好。一是社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)等方面支出同比增幅均超過20%。二是商業(yè)服務(wù)業(yè)等事務(wù)、資源勘探電力信息等事務(wù)、科學(xué)技術(shù)等與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的支出保持較大幅度增長(zhǎng)。三是國(guó)防、公共安全、一般公共服務(wù)等支出穩(wěn)步增長(zhǎng)。

（六）居民消費(fèi)價(jià)格較快上漲，生產(chǎn)類價(jià)格高位運(yùn)行

2010年，海南省居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）累計(jì)上漲4.8%，高于全國(guó)平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)。受農(nóng)產(chǎn)品大幅漲價(jià)以及房屋交易價(jià)格和租賃價(jià)格上漲較快等因素的影響，食品、居住類價(jià)格漲幅分別為7.6%和9.7%，成為推動(dòng)CPI上漲的最主要因素。從全年趨勢(shì)看，2010年四季度以來物價(jià)上漲加快。其中，受10月強(qiáng)降雨自然災(zāi)害影響，10月和11月居民消費(fèi)價(jià)格漲幅分別為7.6%和7.5%，12月環(huán)比回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，但同比增幅依然為6.3%，物價(jià)上漲壓力較大。

隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期增強(qiáng)，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)加快恢復(fù)，對(duì)資源能源和原材料類產(chǎn)品需求增加，推動(dòng)了生產(chǎn)資料和原材料價(jià)格的快速上漲，加之受美元快速貶值和2009年翹尾因素影響，各類生產(chǎn)價(jià)格漲幅較高。2010年，燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)和工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)分別累計(jì)上漲10.3%和7.7%，均處于歷史較高位。

（七）存貸款持續(xù)高增長(zhǎng)，銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好

2010年末，海南省本外幣貸款余額2509.72億元，比年初增加568.86億元，同比增長(zhǎng)29.31%。在國(guó)際旅游島建設(shè)背景下，政府投資項(xiàng)目增多，帶動(dòng)了全省龐大的信貸需求，全年信貸新增量超出上年13.74億元，為歷史最高水平。從季度間分布看，四個(gè)季度間的貸款增量分別為:182.28億元、149.16億元、132.13億元和105.29億元，呈現(xiàn)出較為明顯的“前高后低”特征。

2010年末，海南省本外幣存款余額4217.30億元，比年初增加1041.6億元，同比增長(zhǎng)32.80%。全年存款增量首超千億元規(guī)模，存款增量創(chuàng)下了自建省以來的新高，存款的高增長(zhǎng)主要得益于省內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的改善、居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)、財(cái)政存款和企業(yè)購(gòu)匯、貿(mào)易融資存款的快速增長(zhǎng)。受加息預(yù)期、股市震蕩波動(dòng)和下半年樓市調(diào)控措施的綜合影響，資金回流銀行體系趨勢(shì)加快，定期存款吸引力逐漸增強(qiáng)，全年定期存款增量占比為25.2%，比2009年高出16.4個(gè)百分點(diǎn)。

二、2011年海南省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行展望

（一）海南省外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨于穩(wěn)定

國(guó)際經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇。經(jīng)合組織（OECD）公布的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“綜合先行指數(shù)”（CLI）表明，當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)已走出危機(jī)陰影，復(fù)蘇動(dòng)能偏弱。在新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國(guó)家強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭延續(xù)趨勢(shì)的影響下，2011年世界經(jīng)濟(jì)增速再次探底可能性不大。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，美國(guó)經(jīng)濟(jì)開始逐步擺脫衰退狀態(tài)，回歸正常增長(zhǎng)區(qū)域，短期增長(zhǎng)動(dòng)力略顯不足。日本經(jīng)濟(jì)增速恢復(fù)到危機(jī)前的均衡水平，但此后迅速下滑。歐元區(qū)各國(guó)為應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)開始緊縮財(cái)政，但在德國(guó)強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，正逐步走出危機(jī)。聯(lián)合國(guó)的《2011年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與展望》預(yù)計(jì)，2011年世界生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)將由2010年的3.6%下滑至3.1%。其中，美國(guó)、歐元區(qū)國(guó)家、日本經(jīng)濟(jì)增速分別降至2.2%、1.5%和1.4%，發(fā)展中國(guó)家由7.0%下降至6.0%。

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)。2011年國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策將由積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策組合，宏觀調(diào)控目標(biāo)重在強(qiáng)調(diào)切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動(dòng)力，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。預(yù)計(jì)2011年經(jīng)濟(jì)增速將低于2010年。考慮基數(shù)影響，2011年我國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)走出緩慢攀升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)一季度增長(zhǎng)8.0%，二、三季度逐步回升，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.0%左右。

（二）海南省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行前低后高

2011年國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落趨穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行從應(yīng)對(duì)危機(jī)的特殊狀態(tài)逐步走向正常增長(zhǎng)軌道，這將為海南省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行創(chuàng)造相對(duì)穩(wěn)定的外部環(huán)境。中國(guó)人民銀行?？谥行闹兴募径绕髽I(yè)家和銀行家問卷調(diào)查顯示，經(jīng)濟(jì)主體對(duì)未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期較好。其中，企業(yè)家和銀行家對(duì)下季度的預(yù)測(cè)景氣指數(shù)分別比本季上升2.44個(gè)和6個(gè)百分點(diǎn)。

1.投資動(dòng)力依然強(qiáng)勁。隨著國(guó)內(nèi)刺激性政策的逐步退出，2011年海南省固定資產(chǎn)投資將難以保持近兩年40%左右的高增長(zhǎng)，但支撐全省投資增長(zhǎng)的因素依然存在。在“十二五”規(guī)劃的開局之年，隨著國(guó)際旅游島建設(shè)進(jìn)程進(jìn)一步展開，中環(huán)鐵路、博鰲機(jī)場(chǎng)、100萬噸烯烴等一大批重大投資項(xiàng)目將對(duì)全省投資增長(zhǎng)形成重要支撐。影響2011年投資增長(zhǎng)的不確定因素在于房地產(chǎn)投資。在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地行為和嚴(yán)格控制開、竣工時(shí)間，又會(huì)刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)進(jìn)度。保障性住房建設(shè)力度加大，也會(huì)彌補(bǔ)部分房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模收縮對(duì)房地產(chǎn)投資增速的負(fù)面影響。綜合來看，2011年海南省房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將有所回落，但不會(huì)出現(xiàn)深度滑坡?？紤]基數(shù)因素，2011年海南省投資增速呈現(xiàn)前低后高走勢(shì)，預(yù)計(jì)全年固定資產(chǎn)投資總額1750億元，增長(zhǎng)27%左右。

2.消費(fèi)穩(wěn)中有降。家電下鄉(xiāng)、家電和汽車摩托車以舊換新等擴(kuò)大消費(fèi)的政策在2011年將出現(xiàn)效應(yīng)遞減，耐用消費(fèi)品支出的減少將會(huì)使得海南省消費(fèi)品零售額增速有所回落。刺激消費(fèi)增長(zhǎng)主要有以下因素：首先，工資水平提高為擴(kuò)大居民消費(fèi)增強(qiáng)了后勁，“十二五”期間，國(guó)內(nèi)將重點(diǎn)推進(jìn)收入分配體制改革，加之近年來社會(huì)保障制度不斷健全，所有這些因素將有助于增強(qiáng)居民消費(fèi)信心，提高居民消費(fèi)能力；其次，國(guó)際旅游島概念帶來的旅游消費(fèi)為海南省消費(fèi)市場(chǎng)增添活力，包括旅游業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和旅游消費(fèi)層次的提高；再次，目前海南省城鄉(xiāng)居民消費(fèi)層次較低，低于全國(guó)平均水平，居民消費(fèi)升級(jí)存在較大的空間。結(jié)合數(shù)量模型，2011年，海南省社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)較2010年將有所放緩，預(yù)計(jì)全年同比增長(zhǎng)18.5%左右。

3.信貸繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。2011年在穩(wěn)健的貨幣政策的作用下，海南省信貸增速將有所回落，但隨著國(guó)際旅游島建設(shè)的展開，全省資金需求依然充足，信貸增速仍將保持較高水平。預(yù)計(jì)全年信貸新增貸款約625億元，同比增長(zhǎng)25%。一是按照近兩年海南省信貸增速高于全國(guó)7～8個(gè)百分點(diǎn)的增速，假定2011年全國(guó)貸款增速保持在17%，海南省信貸增速應(yīng)能達(dá)到25%，新增貸款627億元。二是從資金需求角度看，2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，隨著國(guó)際旅游島建設(shè)進(jìn)程進(jìn)一步展開，中環(huán)鐵路、博鰲機(jī)場(chǎng)、100萬噸烯烴等一大批重大投資項(xiàng)目將對(duì)全省投資增長(zhǎng)形成重要支撐，全年固定資產(chǎn)投資將會(huì)保持較高增長(zhǎng)速度。考慮固定資產(chǎn)投資與貸款投放的關(guān)系，運(yùn)用1993―2010年海南省固定資產(chǎn)投資與貸款余額數(shù)據(jù)建立協(xié)整關(guān)系模型，以2011年全省固定資產(chǎn)投資規(guī)模1800億元（按27%的增長(zhǎng)速度）計(jì)，全年全省新增貸款約600億元。三是商業(yè)銀行資金頭寸較為充裕，做大貸款規(guī)模的動(dòng)力較為強(qiáng)烈。2010年四季度銀行家問卷調(diào)查顯示，本期銀行資金頭寸指數(shù)比上期上升6個(gè)百分點(diǎn)。

4.物價(jià)前高后低。從推動(dòng)物價(jià)上漲的因素看，一是食品和居住價(jià)格上漲對(duì)CPI形成上行壓力。雖然我國(guó)糧食已連續(xù)五年增產(chǎn)，糧食供給形勢(shì)大為改善，但2010年嚴(yán)峻的國(guó)際糧食供求形勢(shì)以及國(guó)內(nèi)自然災(zāi)害等對(duì)食品價(jià)格形成了壓力。高房?jī)r(jià)直接推動(dòng)了租房?jī)r(jià)格上漲，進(jìn)而增加居住類價(jià)格的上漲壓力。二是貨幣供應(yīng)較快是未來通脹壓力的重要因素。依據(jù)歷史數(shù)據(jù)，我國(guó)M1同比增速對(duì)滯后6～8期的CPI有顯著的解釋效應(yīng)。2010年以來，我國(guó)M1增速持續(xù)高于M2增速，較高的貨幣增長(zhǎng)將對(duì)2011年物價(jià)上漲形成較大推力。三是資源類價(jià)格改革、勞動(dòng)力價(jià)格的上漲等導(dǎo)致成本上升，進(jìn)而推高物價(jià)，但物價(jià)出現(xiàn)惡性上漲的概率并不大。主要原因是近期國(guó)家調(diào)控力度增大，中央經(jīng)濟(jì)年度工作會(huì)議提出應(yīng)把“穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置”。一些行政干預(yù)會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品流通成本降低，惡性炒作的行為遭受打壓，加之近年來我國(guó)糧食連年豐收，工業(yè)品供過于求的基本面沒有實(shí)質(zhì)改變。

海南省產(chǎn)業(yè)門類相對(duì)較少，居民消費(fèi)品主要來自于島外輸入，具備島嶼經(jīng)濟(jì)特征，物價(jià)漲幅與全國(guó)物價(jià)水平有一定聯(lián)系，但運(yùn)輸成本較高，全省物價(jià)漲幅一般高于全國(guó)平均水平1～2個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合數(shù)量模型，2011年全省CPI將呈現(xiàn)出前高后低的走勢(shì)，全年累計(jì)CPI上漲5.5%左右。

綜上所述，2011年海南省投資和消費(fèi)增速均會(huì)出現(xiàn)不同程度的下降，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將低于2010年。2011年各季度GDP增速呈前低后高走勢(shì)，預(yù)計(jì)2011年全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)11.5%左右。

三、2010年海南省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中值得關(guān)注的問題

（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化

2010年海南省第三產(chǎn)業(yè)增加值占比高企，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所改善。僅從數(shù)據(jù)看，海南省經(jīng)濟(jì)似乎直接跨越了工業(yè)化階段。但海南省第三產(chǎn)業(yè)占比提高，是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展低水平基礎(chǔ)上的由個(gè)別行業(yè)的超常規(guī)發(fā)展帶來的，并非現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)后的高比重。整體來看，海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍較為突出。國(guó)際旅游島政策出臺(tái)之后，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速走熱，全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值187.78億元，同比增長(zhǎng)27.1%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的19.84%；房地產(chǎn)開發(fā)投資467.87億元，同比增長(zhǎng)62.5%，占固定資產(chǎn)投資的36.59%。作為一種資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展可實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)快速增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)業(yè)存在投資屬性決定了在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中，如果對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過于依賴將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空心化，容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，加劇經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)。

（二）潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)不容低估

2009―2010年海南省商業(yè)銀行信貸大幅擴(kuò)張，由此帶來利潤(rùn)的迅速增長(zhǎng)。在信貸快速增長(zhǎng)的同時(shí)，銀行業(yè)潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。一是中長(zhǎng)期貸款大幅增長(zhǎng)帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上升。金融機(jī)構(gòu)負(fù)債短期化與資產(chǎn)長(zhǎng)期化現(xiàn)象并存，商業(yè)銀行流動(dòng)性管理難度增大，潛在風(fēng)險(xiǎn)上升。二是隨著宏觀調(diào)控力度加大，2011年國(guó)內(nèi)信貸收緊，一些信貸退出行業(yè)和領(lǐng)域潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)可能暴露，包括“兩高一剩”行業(yè)、政府投融資平臺(tái)、房地產(chǎn)行業(yè)等。三是商業(yè)銀行的不良貸款總量減少，不良率降低，但關(guān)注類貸款總額上升，潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)不容低估。

（三）通脹預(yù)期不斷強(qiáng)化

2010年以來，海南省物價(jià)上漲較快，社會(huì)各界對(duì)物價(jià)上漲的擔(dān)憂加重，中國(guó)人民銀行?？谥行闹兴募径葐柧碚{(diào)查顯示，當(dāng)前居民、企業(yè)和銀行家對(duì)物價(jià)的預(yù)期指數(shù)分別為72.56%、58.54%和77.0%，比上期分別高出4.89、9.68和0.4個(gè)百分點(diǎn)，均處于歷史較高位。相關(guān)研究表明，經(jīng)濟(jì)主體通脹預(yù)期增強(qiáng)可能推升物價(jià)進(jìn)一步上漲。海南省居民總體收入水平較低，物價(jià)承受能力較差，政府部門調(diào)節(jié)手段不足。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，物價(jià)往往高于國(guó)內(nèi)平均水平，需及時(shí)防范物價(jià)上漲及通脹預(yù)期，避免下一階段物價(jià)上漲過快。

（四）貸款結(jié)構(gòu)性矛盾突出

海南省貸款大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，信貸投向的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出。具體表現(xiàn)為：一是貸款期限結(jié)構(gòu)中長(zhǎng)期化。2010年末，海南省中長(zhǎng)期貸款余額占比82.19%，高出上年同期8.25個(gè)百分點(diǎn)。二是貸款投放集中于少數(shù)大企業(yè)。全省前十大企業(yè)客戶貸款占當(dāng)期全省企業(yè)貸款的66.41%。三是貸款行業(yè)集中。海南省水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、房地產(chǎn)（含房地產(chǎn)開發(fā)和購(gòu)房貸款）、交通倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)三類貸款占全省貸款的60.26%。四是海南省投融資平臺(tái)貸款占比偏高。2010年末全省投融資平臺(tái)貸款占比28.97%。貸款投向結(jié)構(gòu)過于集中既不利于銀行分散風(fēng)險(xiǎn)，也削弱了金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度，不利于海南省經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)走向不確定性增大

2010年初，隨著海南國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速走熱，價(jià)格翻番、成交額快速增長(zhǎng)。從全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)看，2010年以來房?jī)r(jià)一直較為堅(jiān)挺，四個(gè)季度的銷售量分別為295.4萬平米、186.9萬平米、135.1萬平米和237.4萬平米，銷售量走勢(shì)表現(xiàn)為年初猛增，此后一路下滑，年末又開始恢復(fù)高增長(zhǎng)。在全省房地產(chǎn)正趨于恢復(fù)之時(shí)，2011年1月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)八條”勢(shì)必讓全省房地產(chǎn)再度降溫，本為銷售旺季的春節(jié)期，多處樓盤和房屋中介均曝出零成交量。此輪調(diào)控通過提高購(gòu)房成本、限購(gòu)、房產(chǎn)稅三管齊下，以抑制樓市的投資（投機(jī)）需求，短期內(nèi)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不可避免。但此輪調(diào)控進(jìn)一步打擊了房地產(chǎn)投機(jī)行為，擠出市場(chǎng)泡沫，促進(jìn)了銀行加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范，有利于全省房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行[1]。隨著海南省國(guó)際旅游島建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求依然較強(qiáng)，建議在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展上應(yīng)積極落實(shí)宏觀調(diào)控政策，逐步形成分層次的市場(chǎng)，在引導(dǎo)境外資金投資高層次旅游房地產(chǎn)的同時(shí)，加大經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的資金投入。

四、貨幣政策建議

國(guó)際旅游島建設(shè)賦予了海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的歷史機(jī)遇，亟需金融給予大力支持。針對(duì)當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控和海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，在貨幣政策方面，本文提出以下幾點(diǎn)建議：一是在積極貫徹中央銀行穩(wěn)健貨幣政策、完善貨幣政策總量和結(jié)構(gòu)調(diào)整的前提下，針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，探索如何發(fā)揮貨幣政策的區(qū)域調(diào)控功能[2]。二是在保持一定貸款投放總量的前提下，把握好信貸投放節(jié)奏，保持貨幣政策的連續(xù)性，大力支持符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，保證信貸投放力度、節(jié)奏和重點(diǎn)，避免貸款投放大起大落。三是針對(duì)融資平臺(tái)數(shù)量眾多，分散在省、市、縣各級(jí)，大多融資平臺(tái)存在資產(chǎn)規(guī)模小、資本金不充足、項(xiàng)目投資缺乏總體規(guī)劃的現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范融資平臺(tái)建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理。既要適度控制平臺(tái)貸款，又要防止平臺(tái)貸款過快下降引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。四是建議銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在保持信貸快速增長(zhǎng)的同時(shí)，以化解潛在風(fēng)險(xiǎn)為立足點(diǎn)，加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，采取有效措施，鼓勵(lì)商業(yè)銀行加大對(duì)中小企業(yè)、“三農(nóng)”等領(lǐng)域的貸款投放力度。

參考文獻(xiàn)：