導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)價(jià)格策略分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；地價(jià)；供需關(guān)系；政府政策；壟斷；房地產(chǎn)稅

緒論

房地產(chǎn)商品是房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)的產(chǎn)品，它能夠?yàn)榫用裉峁┍匦璧纳詈凸ぷ鞯目臻g，因此是人類生活必不可少的生活資料之一。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商品具有幾個(gè)明顯的特征：房地產(chǎn)商品價(jià)值大、使用期限長(zhǎng)，是非常典型的耐用商品；這種耐用性特性決定了房地產(chǎn)商品兼具消費(fèi)品和投資品的特點(diǎn)，它不但能夠作為消費(fèi)品自用，同時(shí)還能夠當(dāng)做投資品投資。正是由于房地產(chǎn)商品具有的二重性特征，在我國(guó)目前投資手段缺乏的情況下，很多居民便將房地產(chǎn)作為投資手段，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，這就成為導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的原因之一。除此之外，房地產(chǎn)價(jià)格還受到地價(jià)、供需、政府政策、壟斷與管制、房地產(chǎn)稅等因素的影響[1]。

1、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1.1 供需因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

商品價(jià)格是建立在商品價(jià)值的基礎(chǔ)上，并隨商品的供需關(guān)系變化圍繞商品價(jià)值上下波動(dòng)。換言之，就是在商品價(jià)值一定的情況下，商品價(jià)格直接受商品的供求關(guān)系的影響。當(dāng)商品的供應(yīng)量大于需求量時(shí)，商品價(jià)格下降；當(dāng)商品的供應(yīng)量小于需求量時(shí)，商品價(jià)格上升。這種商品價(jià)格的上升和下降，客觀上起到了平衡商品供應(yīng)量和需求量的作用。

房地產(chǎn)價(jià)值由房地產(chǎn)工程建設(shè)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間是在生產(chǎn)領(lǐng)域中耗費(fèi)的，不是在流通領(lǐng)域中由供求決定的，供求關(guān)系不能決定房地產(chǎn)價(jià)值，但可以通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)調(diào)節(jié)不同建設(shè)條件下建設(shè)工程數(shù)量的比重，從而影響加權(quán)平均數(shù)，影響工程價(jià)值的形成。供求關(guān)系的變動(dòng)，使產(chǎn)品價(jià)格圍繞產(chǎn)品價(jià)值這個(gè)中心而變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格偏離產(chǎn)品價(jià)值運(yùn)動(dòng)的方向和程度直接決定了供求關(guān)系的演變。供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格在產(chǎn)品價(jià)值的基礎(chǔ)上向偏高的方向運(yùn)動(dòng)；供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格在產(chǎn)品價(jià)值的基礎(chǔ)上向偏低的方向運(yùn)動(dòng)，至于運(yùn)動(dòng)中房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的偏離程度，取決于供給與需求之間平衡與不平衡的程度，從短期看，供求決定價(jià)格，從長(zhǎng)期看，價(jià)格決定供求，由價(jià)格決定著供求的平衡與不平衡[2]。

1.2 政府政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府政策一直是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素之一，它直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀走勢(shì)。自1998年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一直處于上升狀態(tài)，已經(jīng)成為社會(huì)矛盾的集中點(diǎn)。政府為應(yīng)對(duì)此問(wèn)題，出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，近兩年來(lái)取得了一些成效，甚至出現(xiàn)過(guò)短暫的下跌情況。

就貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來(lái)看，已有的研究己經(jīng)深入探討了利率、貸款期限、信貸規(guī)模、匯率等對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊作用。按揭方式選擇和住宅價(jià)格變化存在顯著的動(dòng)態(tài)關(guān)系，按揭成數(shù)、按揭利率和按揭期限對(duì)住宅價(jià)格均產(chǎn)生影響[3]。同時(shí)，引入住宅抵押貸款后，住宅價(jià)格對(duì)收入增長(zhǎng)率的變化非常敏感。住宅價(jià)格上漲的重要原因就在于金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力的支持[4]。在匯率、利率對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)系上，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響，匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有同向影響。房?jī)r(jià)上漲與銀行的金融支持密切相關(guān)[5]，銀行資金高度向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，推高了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，催生了市場(chǎng)泡沫。而政府對(duì)住房?jī)r(jià)格的隱性擔(dān)保，更加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

貨幣供應(yīng)量變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有長(zhǎng)期的持續(xù)正向影響，其對(duì)房?jī)r(jià)變化的貢獻(xiàn)率大于利率對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)率，且呈現(xiàn)加速上升趨勢(shì)；而利率變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響，但其影響在長(zhǎng)期內(nèi)逐漸減弱，并最終回歸到原點(diǎn)[6]。短期中，中央銀行實(shí)際貸款利率、存款準(zhǔn)備金實(shí)際利率、一年期商業(yè)貸款實(shí)際利率對(duì)房?jī)r(jià)存在負(fù)向影響；在長(zhǎng)期中，一年期商業(yè)貸款實(shí)際利率對(duì)房?jī)r(jià)存在正向影響；實(shí)際再貼現(xiàn)率無(wú)論在長(zhǎng)期還是短期對(duì)房?jī)r(jià)影響都不明顯，而一年期存款實(shí)際利率無(wú)論是長(zhǎng)期或短期對(duì)房?jī)r(jià)都有負(fù)向影響[7]。另外，東、西部地區(qū)房?jī)r(jià)受信貸規(guī)模影響很大，中部地區(qū)房?jī)r(jià)受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響最大，而實(shí)際利率對(duì)各區(qū)域影響差異不大，而且都比較小。從房地產(chǎn)需求來(lái)看，它對(duì)各地區(qū)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)都存在顯著的負(fù)效應(yīng)，而需求的短期變動(dòng)只在西部影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。利率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沖擊存在價(jià)格難題，通過(guò)利率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格存在時(shí)滯；貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊具有明顯的正向沖擊主導(dǎo)和瞬時(shí)性強(qiáng)的特征[8]。對(duì)于不確定性環(huán)境下房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，房地產(chǎn)價(jià)格受到按揭貸款額度、按揭貸款利率、居民可支配收入等因素的影響[9]。居民可支配收入和按揭貸款利率等基本面因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定影響，但實(shí)際影響相對(duì)較小；而居民的“適應(yīng)性預(yù)期”對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響很大；短期內(nèi)，抵押貸款利率工具對(duì)控制房?jī)r(jià)的實(shí)際作用并不明顯。未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)仍然取決于政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和居民的三方博弈。

從匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響來(lái)看，匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是從供需兩個(gè)方面實(shí)施的：從供給角度看，勞動(dòng)力供給存在“棘輪”效應(yīng)，無(wú)論是匯率低估造成的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)傾斜還是匯率調(diào)整將要引發(fā)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)復(fù)位都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。從需求方而看，匯率長(zhǎng)期低估引起的過(guò)度的城市化進(jìn)程、經(jīng)常項(xiàng)目的持續(xù)順差、匯率升值預(yù)期帶來(lái)的大員熱錢流入共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。所以，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)是匯率管制下市場(chǎng)自身為經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)選擇的應(yīng)力釋放點(diǎn)，它部分緩解了人民幣升值的壓力，但卻進(jìn)一步扭曲了資源的配置[10]。

1.3 管制、壟斷、合謀對(duì)房?jī)r(jià)的影響

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度較高，并由此造成了房地產(chǎn)價(jià)格居高不下：在壟斷的市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商之間會(huì)達(dá)成價(jià)格合謀，并造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。例如，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了國(guó)有企業(yè)壟斷、寡頭壟斷和價(jià)格合謀三個(gè)階段[11]。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷度很高，并在一定程度上造成了我國(guó)近年來(lái)的房?jī)r(jià)剛性問(wèn)題[12]。壟斷也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下的根本原因，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)，在這樣的市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格合謀就成為可能[13]。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性的存在，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取各種價(jià)格策略，由此造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種同質(zhì)性、低需求的產(chǎn)品，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域壟斷性特征，行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻較高，而消費(fèi)者又以小客戶為主，使得價(jià)格合謀成為開(kāi)發(fā)商的理性選擇[14]。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種具有較強(qiáng)壟斷性的市場(chǎng)，因此開(kāi)發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)，會(huì)采取一些慣用的價(jià)格策略（跟隨策略、合謀、價(jià)格歧視、拍賣競(jìng)價(jià)、掠奪性定價(jià)等），同時(shí)也探索了一些獨(dú)特的價(jià)格策略，如外部效應(yīng)內(nèi)部化、增值誘導(dǎo)定價(jià)、制造短缺擠壓以引致剩余需求擴(kuò)大等，這就決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有較大的市場(chǎng)勢(shì)力[15]。

關(guān)于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用，我國(guó)學(xué)者也進(jìn)行了詳細(xì)的分析。一般來(lái)說(shuō)，政府介入市場(chǎng)是為了克服市場(chǎng)失靈的存在，但是由于我國(guó)的國(guó)情和體制安排，政府己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一個(gè)重要的力量，甚至在某種程度上說(shuō)，政府成為高房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。地方政府介入房地產(chǎn)市場(chǎng)是“雙重壓力”下的體制沖動(dòng)。這“雙重壓力”分別是分稅制和地方政府作為中央政府的機(jī)構(gòu)的第二重身份。分稅制下，地方政府的財(cái)政支出和收入嚴(yán)重不成比例，但同時(shí)又必須全力配合中央政府實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、充分就業(yè)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，完成自身的政績(jī)考核。隨著地方政府手中掌握的資源越來(lái)越少，土地就成為現(xiàn)有的政治體制下地方政府手中推動(dòng)增長(zhǎng)的直接資源之一。地方政府通過(guò)拉動(dòng)房地產(chǎn)這么一個(gè)高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，動(dòng)員各種社會(huì)資金的投入，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，緩解地方就業(yè)壓力。在雙重壓力之下，地方政府通過(guò)適度的土地供給控制、房產(chǎn)推動(dòng)、輿論導(dǎo)向、對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持等手段，來(lái)深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而直接推動(dòng)本地的GDP增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)地方政府自身的收益[16]。地方政府是造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因之一。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的行為是其收益與成本比較之后的結(jié)果，與預(yù)期收益相比地方政府的預(yù)期成本非常低，再加管機(jī)制的缺失，地方政府就有足夠的激勵(lì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[17]。2004—2006年間，管制與壟斷顯著因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均成本上升了94%，并且這種作用有不斷增強(qiáng)的趨勢(shì)。其中，對(duì)中東部地區(qū)的影響要大于西部不發(fā)達(dá)地區(qū)，對(duì)珠三角地區(qū)的影響要大于其它所有地區(qū)[18]。

1.4 其他因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

除了上述分析的供給、需求、貨幣政策、政府管制、壟斷等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響外，城市公共品供給、人口遷徙等也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)在動(dòng)因。城市公共品（如道路交通）的恰當(dāng)供給能夠加劇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)。在其它條件不變的情況下，能夠拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降[19]。人口遷移會(huì)顯著地影響房地產(chǎn)價(jià)格水平，空間地理因素與城市房地產(chǎn)價(jià)格水平存在很直接的聯(lián)系[20]。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹與產(chǎn)出機(jī)制的影響，無(wú)論是短期還是長(zhǎng)期，物價(jià)與產(chǎn)出都能顯著正向的影響房?jī)r(jià)；而房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期能夠?qū)ξ飪r(jià)和產(chǎn)出產(chǎn)生顯著的正向影響，但短期內(nèi)影響十分有限[21]。在考慮通貨膨脹的條件下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和國(guó)際資本流動(dòng)的關(guān)系表明：短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲吸引了外資流入，長(zhǎng)期中外資流入會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生影響[22]。另外，城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度與城市房地產(chǎn)價(jià)格之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)自身供需因素、城市經(jīng)濟(jì)因素和城市開(kāi)放程度三方面的影響，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度的不斷提高，城市開(kāi)放度將成為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素之一。

2、房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房地產(chǎn)稅收的作用是作為政府的一種宏觀調(diào)控手段在總量和結(jié)構(gòu)上控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是直接參與其微觀價(jià)格的形成，房地產(chǎn)價(jià)格的形成最終仍由市場(chǎng)供求決定。房地產(chǎn)稅收調(diào)控活動(dòng)的主要環(huán)節(jié)包括：國(guó)家制定和實(shí)施房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)、房地產(chǎn)稅收收入變化和納稅人收入的變化、納稅人決策行為變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況變化及公共政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。其中，稅收政策法規(guī)的制定和實(shí)施是調(diào)控起點(diǎn)，它引起稅收調(diào)控的后續(xù)過(guò)程，決定著調(diào)控的方向和結(jié)果；納稅人收入的變化既是稅收調(diào)控的中間環(huán)節(jié)，引起后續(xù)活動(dòng)，又是國(guó)家稅收調(diào)控目標(biāo)的一個(gè)重要方面；住宅開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者決策行為的變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況的變化是稅收調(diào)控的目的所在，即達(dá)到政府預(yù)期的公共政策目標(biāo)。

受益論認(rèn)為雖然對(duì)房地產(chǎn)征稅將增加房地產(chǎn)交易成本，降低房地產(chǎn)預(yù)期收益率，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)的總需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。但是對(duì)房地產(chǎn)征稅并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值下降。如果政府把房地產(chǎn)的稅收收入用于擴(kuò)大地方公共支出，改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，如交通（鐵路、公路、公交等）、文化設(shè)施（學(xué)校、圖書(shū)館）、環(huán)境（綠化、污染處理）、安全等，就會(huì)促使房地產(chǎn)增值。因此房地產(chǎn)價(jià)值到底會(huì)提高、降低還是不變，取決于房地產(chǎn)稅、地方公共支出與房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)聯(lián)性。單獨(dú)來(lái)看，房地產(chǎn)稅負(fù)的提高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的降低，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格；地方公共支出的提高會(huì)增加房地產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而提高房地產(chǎn)價(jià)格。綜合考慮房地產(chǎn)稅和地方公共支出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)，房地產(chǎn)主體的決策行為取決于房地產(chǎn)稅在地方公共支出中所占的比例。例如，房地產(chǎn)稅稅負(fù)提高，使地方財(cái)政收入增加，政府就有能力提高地方公共支出。地方公共支出水平的提高表現(xiàn)為公共服務(wù)的變化如：城市環(huán)境的改善，交通更加便利，學(xué)校和圖書(shū)館增多，公共安全增強(qiáng)等。當(dāng)房地產(chǎn)稅稅負(fù)提高給房地產(chǎn)主體帶來(lái)的損失大于地方公共支出增加所引起的福利時(shí)，居民福利增加，房地產(chǎn)價(jià)值提高，將吸引更多的人口在該地區(qū)購(gòu)房居住。需求的增加最終導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[23，24，25]。

3、總結(jié)

在國(guó)外許多國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收制度已相當(dāng)成熟，有關(guān)房地產(chǎn)稅收理論研究也比較深入。無(wú)論是房地產(chǎn)稅定義（房地產(chǎn)稅是“受益稅”還是“資本稅”）或是房地產(chǎn)稅收歸宿研究，均是學(xué)者們研究和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)稅作為理想的地方稅稅種，既為地方政府提供了穩(wěn)定而有效的收入來(lái)源，同時(shí)也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要政策工具。近年來(lái)國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的進(jìn)行了較多探討，并且研究成果對(duì)利用房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)實(shí)踐起到了一定的指導(dǎo)作用。但由于研究方法使用及相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏，學(xué)術(shù)界尤其是國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行深入探討的文獻(xiàn)并不多，缺乏對(duì)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的深入理論分析和實(shí)證探討，因此，現(xiàn)有研究在理論和經(jīng)驗(yàn)研究上尚有進(jìn)一步深入探討的可能與必要。筆者認(rèn)為，關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究至少尚存在以下兩個(gè)方面的問(wèn)題有待加強(qiáng)。

（1）房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理

現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論模型多針對(duì)國(guó)外的房地產(chǎn)稅制形成，難以體現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)稅制特點(diǎn)，因此在進(jìn)行我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響機(jī)理分析時(shí)不宜直接套用國(guó)外的研究成果，這也是我國(guó)房地產(chǎn)稅研究相對(duì)緩慢的其中一個(gè)重要原因。由于我國(guó)房地產(chǎn)稅種較多，房地產(chǎn)稅制較為復(fù)雜，因此，如何構(gòu)建適當(dāng)?shù)哪Ｐ?，如何選取合適的解釋變量，既能反映房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的客觀影響，同時(shí)又不影響模型的適用性是值得研究的重要命題。

（2）我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

近年來(lái)，我國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅收的研究越來(lái)越多，研究?jī)?nèi)容主要包括：我國(guó)房地產(chǎn)稅制體系研究、房地產(chǎn)稅制改革和稅制優(yōu)化以及稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用。但總體而言，現(xiàn)有研究多為對(duì)策探討和政策分析，缺乏對(duì)房地產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)的實(shí)證探討。因此，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)，不僅有助于理清我國(guó)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，也可為利用稅收完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系提供經(jīng)驗(yàn)參考。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格通脹投資貸款

房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的金融屬性，是一個(gè)高度依賴金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)，購(gòu)買力和流動(dòng)性等因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有重要的影響，研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高的內(nèi)驅(qū)力對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要意義。

一、綜述

1、國(guó)外研究現(xiàn)狀

國(guó)外學(xué)者的已有研究大多數(shù)以房?jī)r(jià)及其變動(dòng)指數(shù)為因變量，宏觀經(jīng)濟(jì)因素為自變量，通過(guò)建立回歸模型研究其間關(guān)系。Case，Shiller（1990）基于美國(guó)4個(gè)大城市 1970 年一季度―1986年三季度的數(shù)據(jù)，采用時(shí)間序列截面法，分析得出：房?jī)r(jià)和人均收入以及價(jià)格的滯后變量變化呈正相關(guān)關(guān)系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美國(guó)三鎮(zhèn) 1981 年10月―1988 年 9 月的數(shù)據(jù)，采用OLS 回歸法得出：宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房?jī)r(jià)具有重要影響。Quigley（1999）基于美國(guó) 41 個(gè)城市 1986―1994 年的數(shù)據(jù)，采用時(shí)間序列截面法，分析得出：宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

2、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

早在 20 世紀(jì) 90 年代，國(guó)內(nèi)已有學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因作出研究。張慧芳（1996）指出土地市場(chǎng)不規(guī)范、安置用房量大、拆遷費(fèi)用高、商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成不合理、商品房標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、房屋工程費(fèi)上漲幅度過(guò)大、開(kāi)發(fā)商回報(bào)率過(guò)高是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的原因。

之后又有學(xué)者運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)的方法研究影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素。曹振良（2006）運(yùn)用理論及實(shí)證分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的四要素，即宏觀經(jīng)濟(jì)、金融支持、投機(jī)和調(diào)控政策。高鐵梅、梁云芳（2006）運(yùn)用協(xié)整模型和 H- P濾波計(jì)算房地產(chǎn)均衡價(jià)格及房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)。柳冬（2008）運(yùn)用多因素回歸模型、狀態(tài)空間模型及 Kalman 濾波方法，預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)，并分析金融危機(jī)后房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素。周建軍（2009）基于我國(guó) 2000 年一季度―2007 年二季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究得出：土地價(jià)格和居民可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，但人民幣實(shí)際利率與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。楊瑾（2010）基于對(duì)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)理論、價(jià)值理論的研究，得出在 7個(gè)不同方面完善我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制及抑制房?jī)r(jià)泡沫的策略。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2010 年以來(lái)，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù) 13 個(gè)月回升，從全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅變化趨勢(shì)來(lái)看， 2009 年四季度―2010 年一季度房?jī)r(jià)的上升速度快，后在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下有所回落。我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅從 2009 年的 25%下降到 2010 年的 15%，但房?jī)r(jià)收入比仍在高位，房?jī)r(jià)收入比位置適當(dāng)一般位于 3～6 之間，而 2009 年我國(guó)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比為8.3，2010 年增長(zhǎng)到 8.76（此數(shù)據(jù)由 2010 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約為 18 900 元，按城鎮(zhèn)居民每人 30 m2 和城鎮(zhèn)家庭每戶3口人計(jì)算得出），增幅達(dá)到 0.46。

三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因

1、居民購(gòu)買力

2005―2010 年我國(guó)的人均 GDP 持續(xù)上升，其中 2009 年我國(guó)的房地產(chǎn)增加值比重約為 5%，2010 年約為 6%。GDP 增長(zhǎng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)在 GDP 比重上升具有剛性關(guān)系。城鎮(zhèn)化是內(nèi)需的重要拉動(dòng)力。據(jù)測(cè)算，中國(guó)城鎮(zhèn)化率每上升1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口就增加1000多萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口每增加1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需增加10 萬(wàn)元。GDP 和城鎮(zhèn)化率的持續(xù)增長(zhǎng)導(dǎo)致我國(guó)居民購(gòu)買力增強(qiáng)，而強(qiáng)勁的購(gòu)買力是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要?jiǎng)恿Α?/p>

2、通脹流動(dòng)性

我國(guó)總體上處于通脹壓力加大、快速增長(zhǎng)、流動(dòng)性加速 CPI的形勢(shì)，而房?jī)r(jià)的波動(dòng)和 CPI 以及流動(dòng)性密切相關(guān)。通脹趨勢(shì)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，導(dǎo)致居民恐慌而尋找保值方式心理導(dǎo)致其大量搶購(gòu)房產(chǎn)。流動(dòng)性過(guò)剩容易形成持續(xù)的通脹預(yù)期，勞動(dòng)力、土地、資本等要素成本不斷上升，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。

3、房地產(chǎn)投資

我國(guó)房地產(chǎn)投資 2007―2008 年增速位于固定資產(chǎn)投資之上，經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，房地產(chǎn)投資增速下挫，增速最低回落1%。經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始平緩增長(zhǎng)，但仍然明顯固定資產(chǎn)投資增速。從 2009 年底開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，到 2010 年一季度，增速達(dá)到了 35%的歷史最高位。房地產(chǎn)投資的不斷增加給房地產(chǎn)價(jià)格居高不下提供了強(qiáng)有力的支撐。

4、房地產(chǎn)信貸

2010年一季度我國(guó)金融機(jī)構(gòu)新增貸款 2.6 萬(wàn)億元，開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人貸款8000多億，占一季度貸款總量的 32.4%（2009 年房地產(chǎn)貸款比重約為 20%），其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 3 207 億元，個(gè)人購(gòu)房貸款 5 227 億元，個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng) 53%。房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，泡沫積累迅速，投資型購(gòu)房的杠桿效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款的持續(xù)快速增加是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的又一內(nèi)驅(qū)力。

四、建議

我國(guó)“十二五”規(guī)劃時(shí)期將以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，處理好管理通脹預(yù)期與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)系。保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定適度的物價(jià)上漲有利于調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，但房?jī)r(jià)的居高和較大的通脹壓力有著密切的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)居高提出以下建議：

1、在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略緩、通脹壓力稍大的情況下，宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行需求管理與供給管理并重、需求緊縮而供給擴(kuò)張的政策。通過(guò)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策抑制總需求過(guò)快擴(kuò)張、通過(guò)加大房地產(chǎn)領(lǐng)域投入等來(lái)擴(kuò)大供給，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃，督促房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市增加居住用地的供應(yīng)總量。

篇3

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)營(yíng)銷；借勢(shì)營(yíng)銷；影響因素

1引言

房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂(lè)餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房?jī)r(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評(píng)估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)價(jià)格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。

房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對(duì)具有不同特征的房地產(chǎn)，適當(dāng)采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略對(duì)于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如，對(duì)于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，或者大戶型乃至復(fù)式樓盤(pán)，可以著重從建筑因素方面對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤(pán)的品質(zhì)；對(duì)于觀景房，售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤(pán)的景觀可視度，并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預(yù)期；對(duì)于靠近商業(yè)中心的樓盤(pán)，便要從樓盤(pán)的商業(yè)便捷度著手宣傳，周圍的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇，以及伴隨而來(lái)的營(yíng)銷策略對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。

2依托房源特征，借勢(shì)宣傳

從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤(pán)的特征進(jìn)行樓盤(pán)的選址、開(kāi)發(fā)以及營(yíng)銷是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素)，采取不同的營(yíng)銷手段以借勢(shì)宣傳。

2.1具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的房源

具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)吸引買房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關(guān)車庫(kù)配備、保溫隔音、抗震等級(jí)等方面進(jìn)行造勢(shì)。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進(jìn)去才知道；具有良好建筑優(yōu)勢(shì)的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí)，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽(tīng)到樓上說(shuō)話，而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時(shí)候，家里仍然非常安靜。在具體的營(yíng)銷中，可以從對(duì)比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買房者愿意購(gòu)買，并且始終滿意。

2.2具有區(qū)位因素優(yōu)勢(shì)的房源

在區(qū)位因素分析中，對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算，即：

很明顯，“濱?；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢(shì)。同該處房產(chǎn)同時(shí)具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢(shì)，也就無(wú)怪于當(dāng)下每平方米19856元的高價(jià)了。

人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂(lè)、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類優(yōu)勢(shì)的房源應(yīng)當(dāng)憑借周圍設(shè)施的優(yōu)勢(shì)借勢(shì)發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結(jié)構(gòu)、外觀設(shè)計(jì)上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺(jué)。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，可以建小的游樂(lè)區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、水榭、亭臺(tái)等，如此借勢(shì)不僅可以提高該處樓盤(pán)的品位，使人心情愉快，又能憑借獨(dú)有的文化、娛樂(lè)氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀景房的設(shè)計(jì)要特別注意景觀的可視度，景觀對(duì)于房?jī)r(jià)的提升有著非常重要的作用，不僅體現(xiàn)在樓盤(pán)之間，同一樓盤(pán)中，具有不同景觀可視度的樓層差價(jià)也相當(dāng)大。

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篇4

[關(guān)鍵詞] 次貸危機(jī)泡沫投機(jī)啟示

一、引言

美國(guó)次貸危機(jī)是以美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅為導(dǎo)火索,美國(guó)金融業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩為核心原因的一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。疾風(fēng)驟雨般的美國(guó)次貸危機(jī)(Subprime Mortgage Crisis)已近三年了,在過(guò)去的兩年中,次貸危機(jī)從美國(guó)金融業(yè)蔓延到美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì),并進(jìn)一步的危及到全球經(jīng)濟(jì),對(duì)全球未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)前景造成了深遠(yuǎn)的影響。回顧美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前后,也是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)井噴與蕭條快速轉(zhuǎn)換的時(shí)期,次貸危機(jī)到底給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了怎樣的影響?次貸危機(jī)爆發(fā)三年后,我國(guó)房地產(chǎn)泡沫是否還存在?未來(lái)我們應(yīng)該采取哪些積極地措施應(yīng)對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)?筆者嘗試在本文中做出回答。

二、次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

在經(jīng)濟(jì)全球化和金融一體化的當(dāng)今世界,這次由次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)必然也會(huì)直接或間接對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。根據(jù)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,其影響渠道包括直接和間接兩類。

1.直接的資金傳導(dǎo)

房地產(chǎn)行業(yè)雖說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè),但卻屬于“資金密集型”行業(yè),資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性可見(jiàn)一斑。從外資投資來(lái)看,國(guó)外發(fā)生金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩首先最直接的影響必然是外商延緩在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資進(jìn)度乃至取消潛在的投資項(xiàng)目。金融危機(jī)導(dǎo)致全球流動(dòng)性收緊,尤其是處于重災(zāi)區(qū)的西方發(fā)達(dá)國(guó)家。從房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)觀察,近期如果人民幣升值預(yù)期出現(xiàn)反轉(zhuǎn),極有可能出現(xiàn)較為集中的大規(guī)模境外資金抽逃,而即使是輕微程度的資金流出,都可能對(duì)目前處于脆弱平衡的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成難以度量的沖擊。

2.直接的需求傳導(dǎo)

時(shí)下全球金融危機(jī)已經(jīng)引起實(shí)體經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩,對(duì)我國(guó)而言,必然引發(fā)外部需求快速萎縮從而影響我國(guó)居民的收入水平和消費(fèi)需求。在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的購(gòu)買意愿和需求出現(xiàn)較大幅度的下降,導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)整體性價(jià)量齊跌的現(xiàn)象。中國(guó)銀行金融專家譚雅玲認(rèn)為:由于我國(guó)金融市場(chǎng)相對(duì)封閉,到目前為止,次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)金融體系的影響仍然有限。當(dāng)前更應(yīng)關(guān)注的是次貸危機(jī)帶來(lái)的心理恐慌和負(fù)面預(yù)期。在市場(chǎng)預(yù)期的作用機(jī)制下,買賣雙方可能會(huì)進(jìn)一步對(duì)峙,使得成交進(jìn)一步清淡;而在少有成交的市道中,消費(fèi)者觀望的氣氛變得更加濃厚,房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)也日趨明顯,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)或?qū)⒏訃?yán)峻。

3.間接的信用傳導(dǎo)

在美國(guó)發(fā)生嚴(yán)重的次貸危機(jī)后,鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于價(jià)格飆升也積聚了一定程度的泡沫,為防止次貸危機(jī)在自己身上重演,國(guó)內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)普遍實(shí)行信用收緊的政策,一方面重新審視、檢討進(jìn)而提高投向房地產(chǎn)行業(yè)貸款的信貸審批條件和門(mén)檻,一方面出臺(tái)專門(mén)政策或指導(dǎo)意見(jiàn)在總量上限制投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比例。眾所周知,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主,自由資金較少;開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目雖然有銀行的支持,但也存在一定的資金缺口,在市場(chǎng)銷售低迷的情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按時(shí)回籠資金,資金鏈日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

4.間接的價(jià)格傳導(dǎo)

房地產(chǎn)業(yè)作為這一輪我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)行業(yè),其輻射面非常廣泛,與此有關(guān)的行業(yè)多達(dá)幾十個(gè),這樣在各行業(yè)間勢(shì)必存在一個(gè)價(jià)格傳導(dǎo)的問(wèn)題。在美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯和龐大的政府拯救計(jì)劃中,各種商品尤其是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的商品價(jià)格產(chǎn)生較大幅度的波動(dòng)。盡管國(guó)內(nèi)大部分相關(guān)資源有自身的定價(jià)體系,但國(guó)際價(jià)格的傳導(dǎo)仍然影響著國(guó)內(nèi)價(jià)格,從而使房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)蒙受較大損失。對(duì)常州主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn),暗折現(xiàn)象普遍,有的樓盤(pán)通過(guò)送裝修基金、組織購(gòu)房戶旅游、代繳一定比例首付款和間接打折等方式促銷房地產(chǎn)。從需求方來(lái)看,目前房地產(chǎn)熱已明顯降溫,居民受“買漲不買落”心理預(yù)期支配,相應(yīng)延緩了購(gòu)房計(jì)劃。

三、次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的影響

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生機(jī)理

目前各界對(duì)于房地產(chǎn)泡沫形成原因的分析多種多樣,筆者認(rèn)為歸根到底,房地產(chǎn)泡沫的形成在于投資者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期和隨之而產(chǎn)生的投機(jī)行為。

(1)投資者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期:經(jīng)濟(jì)泡沫來(lái)源于人們的投機(jī)驅(qū)動(dòng),是基于人們對(duì)未來(lái)某個(gè)產(chǎn)業(yè)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期而集中進(jìn)行貨幣投資,并造成資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)體價(jià)值的一種現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期本質(zhì)上是對(duì)同當(dāng)前決策有關(guān)的經(jīng)濟(jì)變量的未來(lái)值的預(yù)測(cè)。在泡沫形成與崩潰階段,經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期方式有兩個(gè)明顯的特點(diǎn):一是同質(zhì)預(yù)期,經(jīng)濟(jì)主體對(duì)資產(chǎn)價(jià)格走向具有共同預(yù)期,一大批人對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌方向看法相同,對(duì)資產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成泡沫的基礎(chǔ);二是需求預(yù)期與價(jià)格預(yù)期的正反饋,一般情況下,價(jià)格上升,需求會(huì)下降,但在投機(jī)泡沫形成時(shí),預(yù)期價(jià)格越高,投機(jī)者預(yù)期的資本收益率會(huì)愈大,因而需求量反而增加了,這和我們現(xiàn)實(shí)中看到的情況相同。因此,房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來(lái)的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。

(2)隨著非理性預(yù)期而產(chǎn)生的投機(jī)行為:對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)投資高回報(bào)的遐想,于是,過(guò)多的貨幣資本在虛擬的高回報(bào)率甚至暴利的刺激下,投入到有限的土地買賣中,推動(dòng)地價(jià)不斷上漲,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升;不斷上漲的房?jī)r(jià)使得先期進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的投資者獲取了暴利,在暴利的誘使下,新的投資者攜帶大量的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)中來(lái),以期獲得比其它行業(yè)更高的投資回報(bào),新一輪的炒作又開(kāi)始,投資性需求的“聚堆效應(yīng)”突出的顯露出來(lái)。房?jī)r(jià)伴隨著地價(jià)不斷再創(chuàng)新高,最后導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

2.基于投機(jī)理論的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫測(cè)度模型

由于房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫是由投機(jī)行為而起,本文中的泡沫測(cè)度模型就是建立在投機(jī)理論基礎(chǔ)上。

雖然投資者獲得投機(jī)收益的機(jī)會(huì)有多種,但從房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格形成的角度出發(fā),可以主要考慮兩個(gè)因素:(1)房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得的收益,這里假設(shè)資本收益的預(yù)期為零;(2)房地產(chǎn)所有者預(yù)期價(jià)格變化導(dǎo)致其資本收益的增減量?？捎萌缦鹿奖硎緝r(jià)格的構(gòu)成: (1)

其中,代表t期的房地產(chǎn)價(jià)格,代表資本收益為零時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格,代表房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)獲得的預(yù)期資本收益的現(xiàn)值。這里預(yù)期資本收益的現(xiàn)值可以表示為: (2)

其中,代表下一期資本收益,i代表t期的利率。

(1)、(2)式表明房地產(chǎn)價(jià)格由兩部分構(gòu)成,即房地產(chǎn)的使用價(jià)值加上房地產(chǎn)在各滯后期收益的現(xiàn)值。前一期的利率通常用于折算下一期資本收益的現(xiàn)值。根據(jù)正反饋機(jī)制,房地產(chǎn)資本收益與前一期的收益相關(guān),也就是說(shuō),它受到前一期的價(jià)格增長(zhǎng)率的影響。這種反饋機(jī)制可用下面公式表示: (3)

上述公式說(shuō)明,是由過(guò)去價(jià)格的增長(zhǎng)率決定的,又可以表示如下:(4)

p代表房地產(chǎn)價(jià)格。

方程(1)中,是資本收益為零時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格,代表房地產(chǎn)使用者從物業(yè)的使用中獲得的收益。由于消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)主要受可支配收入、貸款利率的影響,因此,可以被認(rèn)為與收入y和短期貸款利率i有關(guān)。在這里,收入和利率呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)的關(guān)系。置業(yè)投資者的收入上升,會(huì)增加房地產(chǎn)和其他商品的消費(fèi),但利率增加會(huì)增加抵押貸款支出,降低可支配收入量。因此,可表示為:(5)

將方程(2)、(3)、(5)代入方程(1),可得到如下表達(dá)式: (6)

在上述房地產(chǎn)投機(jī)價(jià)格模型中,一般假設(shè)

通過(guò)上面的理論分析,可以清楚地了解房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)形成的原因。這些影響變量分別為房地產(chǎn)價(jià)格、可支配收入、貸款利率和過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率(投機(jī)度),這為進(jìn)一步建立房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷於死碚摶A(chǔ)。

房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)?zāi)Ｐ驮诮⒎康禺a(chǎn)投機(jī)度檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蜁r(shí)主要分兩步進(jìn)行,第一步根據(jù)方程(6)建立近似線性方程,對(duì)該線性方程進(jìn)行回歸分析,得出各個(gè)參數(shù)值;第二步根據(jù)各參數(shù)值計(jì)算投機(jī)度。

第一,建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型,計(jì)算參數(shù)值。根據(jù)方程(6)建立近似線性方程如下:(7)

p代表房地產(chǎn)價(jià)格,y代表居民可支配收入,i代表貸款利率,代表過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率,u代表隨機(jī)誤差項(xiàng)。

第二,根據(jù)各參數(shù)值計(jì)算投機(jī)度。在上文的表述中,表示過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率,置業(yè)投資者預(yù)期將來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率為,也可以表示為: (8)

方程(8)兩邊對(duì)求導(dǎo)數(shù),得到關(guān)于和關(guān)系的公式如下:

由于房地產(chǎn)價(jià)格和利率有密切的關(guān)系,即利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升,使得房地產(chǎn)價(jià)格上升,因此,可得到如下公式:

因此,可以用來(lái)表示房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度,即房地產(chǎn)過(guò)去價(jià)格對(duì)將來(lái)價(jià)格的影響程度。如果值過(guò)高,說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著巨大的投機(jī)行為,房地產(chǎn)泡沫存在的可能性就較大;反之,房地產(chǎn)泡沫存在的可能性就較小。然而,制定一個(gè)科學(xué)的警戒線是做此項(xiàng)分析的關(guān)鍵,該指標(biāo)過(guò)低,將會(huì)導(dǎo)致政府過(guò)早地進(jìn)行干預(yù),從而喪失了市場(chǎng)發(fā)展與繁榮的動(dòng)力;如果過(guò)高,將導(dǎo)致市場(chǎng)失靈,金融機(jī)構(gòu)會(huì)承擔(dān)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。因此,我們根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為,當(dāng)>40%時(shí),認(rèn)定該市場(chǎng)投機(jī)行為顯著,投機(jī)泡沫產(chǎn)生。

3.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度實(shí)證分析

在上述理論與建模分析中指出,房地產(chǎn)投機(jī)行為是引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的主要原因之一。同時(shí),針對(duì)置業(yè)投資者的投資行為建立了檢驗(yàn)投機(jī)度的理論與計(jì)量模型。下面將利用該模型檢驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在投機(jī)性泡沫,在進(jìn)行實(shí)證分析前先就與該模型有關(guān)的一些問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。

第一,中國(guó)市場(chǎng)只在20世紀(jì)90年代中期才快速發(fā)育,因此,只有該時(shí)期的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)才能真正反映市場(chǎng)的相關(guān)信息。所以,在實(shí)證分析中僅選取1999年～2008年的數(shù)據(jù)。

第二,因此,在利率變量的選取上,將以一年期貸款利率代替抵押貸款利率。根據(jù)上面說(shuō)明,在對(duì)1999年～2008年間中國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫進(jìn)行實(shí)證分析時(shí),模型中被解釋變量為房地產(chǎn)價(jià)格P,解釋變量分別為可支配收入Y、貸款利率I及過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果如下:

在上述回歸方程中,因此,根據(jù)公式(13)可計(jì)算出

從上面的實(shí)證分析中可看出,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度為0.1533,尚未達(dá)到預(yù)警線0.4的水平,且低于筆者在2004年對(duì)當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度的測(cè)定值0.2114。

由此,可以得出如下結(jié)論:當(dāng)前,受次貸危機(jī)的影響,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度較早期有所下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在有效釋放投機(jī)泡沫。筆者認(rèn)為這一結(jié)論基本符合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況。

從好的方面講,在我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展的進(jìn)程中,一場(chǎng)慘烈的次貸危機(jī)正好有效抑制并釋放了房地產(chǎn)泡沫,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。但毫無(wú)疑問(wèn),次貸危機(jī)也將給我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)諸多警示。

四、次貸危機(jī)給我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)方的啟示

如果進(jìn)行一下比較,很容易得出中國(guó)房貸市場(chǎng)與美國(guó)次級(jí)貸市場(chǎng)的相似性:對(duì)客戶真實(shí)收入情況缺乏分辨力和監(jiān)控力;隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展放緩,客戶還款壓力增大,“優(yōu)質(zhì)貸款”有變質(zhì)的可能;房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了十多年,有可能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”……這些情況,足以警示銀行未雨綢繆,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理,防止出現(xiàn)所謂“類次貸危機(jī)”。

但筆者認(rèn)為,我國(guó)不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)這種情況:(1)我國(guó)貸款審批制度比較嚴(yán)格,一般來(lái)說(shuō)獲得房貸的購(gòu)房人一般來(lái)說(shuō)其還貸能力、信用等級(jí)還是比較好的,不會(huì)出現(xiàn)大范圍的斷供現(xiàn)象。我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)的“斷供”主要是由于購(gòu)房者由于放假下跌給他們?cè)斐闪藫p失,這種斷供主要是處于一種抗議,而并不是由于經(jīng)濟(jì)困難造成的真正意義上的斷供。(2)我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得的貸款并不允許銀行進(jìn)行資產(chǎn)證券化。中國(guó)銀行業(yè)的房屋貸款方式是審慎的,中國(guó)政府也不準(zhǔn)把一個(gè)貸款細(xì)分再細(xì)分、再重組、再包裝,像債券、股票一樣賣給投資者,導(dǎo)致信息不對(duì)稱,市場(chǎng)完全失去監(jiān)管。所以即便出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的大范圍的還款困難,也不會(huì)出現(xiàn)像美國(guó)市場(chǎng)一樣的一系列的連鎖反應(yīng)。

然而,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然不會(huì)出現(xiàn)像美國(guó)一樣的危機(jī),但是不可否認(rèn)的是,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要在一片繁榮景象的浮華之后,冷靜的思考未來(lái)的發(fā)展方向。

1.對(duì)政府進(jìn)行金融管理的啟示

積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程;加強(qiáng)對(duì)金融創(chuàng)新的監(jiān)管;提高利率和匯率政策的主動(dòng)性、靈活性;系統(tǒng)地評(píng)估當(dāng)前匯率制度的政策效果。

2.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)管理的啟示

完善內(nèi)控措施,健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度;政府應(yīng)采取有效措施,防止房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng);政府應(yīng)前瞻性地判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),提前采取措施來(lái)避免房?jī)r(jià)下跌的不利影響;加強(qiáng)宏觀調(diào)控,及時(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。

3.對(duì)我國(guó)銀行業(yè)的啟示

密切關(guān)注信用風(fēng)險(xiǎn);積極進(jìn)行金融創(chuàng)新,拓寬房地產(chǎn)融資渠道;提高資產(chǎn)甄別能力;中國(guó)金融業(yè)的開(kāi)放速度,特別是資本項(xiàng)目的開(kāi)放要格外慎重。

4.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化出一份力;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提高危機(jī)意識(shí);房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注國(guó)家的貨幣政策,適時(shí)地調(diào)整戰(zhàn)略;

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高社會(huì)責(zé)任意識(shí),誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

5.對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的啟示

正確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)的上漲,購(gòu)房者不應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)一味地追捧;購(gòu)房者應(yīng)該理性消費(fèi),量力而為;重視二手房和租賃市場(chǎng)。

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篇5

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 市場(chǎng)營(yíng)銷 策略

    一、房地產(chǎn)產(chǎn)品概念分析

    普通老百姓通常把房地產(chǎn)理解為寫(xiě)字樓、住宅等,即具有某種特定物質(zhì)形狀和用途的物業(yè)。而現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論認(rèn)為,房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅限于有形物品,它是人們通過(guò)交換而獲得需求的滿足,是消費(fèi)者所期望的實(shí)際利益。因而,凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。其內(nèi)涵不僅包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等,還包括可以給消費(fèi)者帶來(lái)的附加利益,如心理上的滿足感等。因而產(chǎn)品可以理解為核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和外延產(chǎn)品三者的有機(jī)結(jié)合。

    網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷組合的重要組成部分,但是隨著社會(huì)的網(wǎng)絡(luò)化和信息化進(jìn)程,產(chǎn)品策略中信息因素所占的比重越來(lái)越多。消費(fèi)者的意愿將在產(chǎn)品策略中得到更多的體現(xiàn),不再是消費(fèi)者被動(dòng)地適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品,而是開(kāi)發(fā)商為滿足顧客需求而進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā),所以網(wǎng)絡(luò)時(shí)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念將得到更完全的實(shí)踐。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種物理的概念,物業(yè)總是實(shí)實(shí)在在的東西。而信息社會(huì)中產(chǎn)品概念會(huì)發(fā)生變化,從物質(zhì)的概念演變?yōu)橐粋€(gè)綜合服務(wù)和滿足需求的概念,也就是說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)出售的不光是一些物質(zhì)產(chǎn)品,還有一系列服務(wù)。例如消費(fèi)者還可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向房地產(chǎn)公司訂制自己的房屋,確定樓層、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、面積等,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合這些信息進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一對(duì)一營(yíng)銷。同時(shí)房地產(chǎn)公司通過(guò)對(duì)這些問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)和分析,能夠準(zhǔn)確及時(shí)地確定什么類型的人需要什么樣的產(chǎn)品,原有的設(shè)計(jì)在哪些方面不能滿足他們的需求,消費(fèi)者認(rèn)為有哪些不便等等。統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果就奠定了房地產(chǎn)公司下一步開(kāi)發(fā)的方向。

    二、房地產(chǎn)價(jià)格的組成因素

    房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響,且隨時(shí)間、地區(qū)不同存在較大差異,主要可以分為兩大因素,即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所投入的總費(fèi)用,包括地租、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金和利潤(rùn)等,這是房地產(chǎn)價(jià)格的主要決定因素。供求因素是指市場(chǎng)上的總供給和總需求狀況,供大于求,價(jià)格下跌;供不應(yīng)求,價(jià)格上升。供求因素又受到經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素和競(jìng)爭(zhēng)者行為等因素的影響。一般來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融景氣、政治穩(wěn)定時(shí)期,社會(huì)總投資增加,土地需求也會(huì)相應(yīng)增加,致使地價(jià)房?jī)r(jià)上漲,反之就會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降。

    三、房地產(chǎn)的定價(jià)方式

    定價(jià)方式對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)至關(guān)重要。房地產(chǎn)商品價(jià)格的高低受成本費(fèi)用、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素的影響,因而定價(jià)思路可歸結(jié)為成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)活和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。所謂的成本導(dǎo)向定價(jià)就是在產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為售價(jià),利潤(rùn)率根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)進(jìn)行選擇。這種方法簡(jiǎn)單易行,但缺點(diǎn)在于比較呆板,不能反映市場(chǎng)需求狀況和競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。需求導(dǎo)向定價(jià)法,是以市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求狀況為定價(jià)依據(jù),以買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解、需求的強(qiáng)度以及價(jià)格承受力為基礎(chǔ)確定售價(jià)。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)必將對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)方式產(chǎn)生不可避免的影響。有人將這個(gè)時(shí)代稱為一個(gè)“網(wǎng)絡(luò)為王”的時(shí)代,因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)極大地改變了我們的時(shí)空觀和信息獲取方式。經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)把信息不對(duì)稱作為價(jià)格波動(dòng)的重要原因,在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對(duì)稱性,價(jià)格的波動(dòng)將會(huì)非常有限,價(jià)格的制定將更接近房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本。因?yàn)閮r(jià)格一旦離譜,就會(huì)有別的廠商取而代之。

    網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)也是目前新興的一種定價(jià)方式,它利用網(wǎng)絡(luò)傳遞信息的便利性,由消費(fèi)者按照自己對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)給出報(bào)價(jià)。在網(wǎng)上消費(fèi)者綜合所掌握的有關(guān)信息和對(duì)物業(yè)本身的評(píng)價(jià)以及需求的迫切程度等因素給出自己的報(bào)價(jià),若消費(fèi)者預(yù)期比較高,報(bào)價(jià)也會(huì)比較高:反之若預(yù)期或評(píng)價(jià)不好就會(huì)給出較低報(bào)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將眾多消費(fèi)者報(bào)出的不同價(jià)位進(jìn)行比較分析,擇優(yōu)達(dá)成交易。網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)性使得消費(fèi)者足不出戶就可以參加競(jìng)買,也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得最優(yōu)價(jià)格提供了可能,供給與需求相互匹配的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在此得到充分的體現(xiàn),這是需求導(dǎo)向定價(jià)法在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下的新形式。

    四、房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)直銷

    網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)商通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。目前通常做法有兩種:一種是企業(yè)在因特網(wǎng)上建立自己的站點(diǎn),申請(qǐng)域名,制作主頁(yè)和銷售網(wǎng)頁(yè),由網(wǎng)絡(luò)管理員專門(mén)處理有關(guān)產(chǎn)品的業(yè)務(wù);另一種做法是企業(yè)委托信息服務(wù)商在其站點(diǎn)上信息,企業(yè)利用有關(guān)信息與客戶聯(lián)系,直接銷售產(chǎn)品。首先它的低成本可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托傭金。其次,它有利于利用網(wǎng)絡(luò)工具,如電子郵件、公告板等收集消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的意見(jiàn),有利于企業(yè)提高工作效率和樹(shù)立良好企業(yè)形象。

    網(wǎng)絡(luò)直銷方式多在以下情況中采用:(1)大型房地產(chǎn)公司,在公司內(nèi)部設(shè)有專門(mén)的網(wǎng)絡(luò)銷售部,專門(mén)負(fù)責(zé)樓盤(pán)銷售。比如,香港大型房地產(chǎn)公司,如長(zhǎng)實(shí)、新鴻基、恒基兆業(yè)等已經(jīng)開(kāi)始準(zhǔn)備采用這種直銷方式。(2)市場(chǎng)為賣方市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求,推出的樓盤(pán)受到投資者的歡迎。當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱時(shí),發(fā)展商圖紙一出來(lái),樓盤(pán)就立即被搶購(gòu)一空,當(dāng)然無(wú)需了。(3)樓盤(pán)素質(zhì)特別優(yōu)良,市場(chǎng)反映非常好,甚至有的業(yè)主愿意預(yù)付部分或全部建設(shè)費(fèi)用。如深圳某公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)整體規(guī)劃占地230萬(wàn)平方米,建筑面積45萬(wàn)平方米。因其優(yōu)越的地理位置,歐洲風(fēng)情的設(shè)計(jì)風(fēng)格加開(kāi)發(fā)展商的實(shí)力,早在該項(xiàng)目未公開(kāi)推出時(shí),其首期幾幢多層住宅就被市內(nèi)兩家銀行和一家信托公司瓜分一空,這當(dāng)然無(wú)需再找網(wǎng)上物業(yè)中介機(jī)構(gòu)了。

    當(dāng)然,網(wǎng)絡(luò)直銷也有自身的缺點(diǎn),雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上都有自己的站點(diǎn),但面對(duì)大量分散的域名訪問(wèn)者很難有耐心去一個(gè)一個(gè)地訪問(wèn)一般企業(yè)的主頁(yè),尤其是一些不知名的中小企業(yè),大部分網(wǎng)絡(luò)漫游者不愿在此浪費(fèi)時(shí)間,或者只是路過(guò)走馬觀花看一眼。因而許多房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問(wèn)者寥寥無(wú)幾,銷售額不大。

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篇6

【關(guān)鍵詞】利率上升 房地產(chǎn)價(jià)格 直接影響 間接影響

2007年3月18日，中國(guó)人民銀行將金融機(jī)構(gòu)一年期及以上存貸款利率全部上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，這是2006年以來(lái)央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準(zhǔn)利率八年來(lái)首次突破7%。對(duì)于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說(shuō)是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有人說(shuō)其初衷并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)對(duì)廣大購(gòu)房自用者、投機(jī)者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。

一、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金多數(shù)來(lái)源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本及其利潤(rùn)。而利率的變動(dòng)作為外部因素，勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。

1、利率上升通過(guò)抑制房地產(chǎn)投資影響房?jī)r(jià)。（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越小，進(jìn)而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。（2）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對(duì)一般購(gòu)房者而言，他們購(gòu)房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對(duì)購(gòu)房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購(gòu)房自用的主流購(gòu)買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會(huì)到市場(chǎng)上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對(duì)其的抑制作用較小。對(duì)買房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者極易改變其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，貸款利率的上升使開(kāi)發(fā)商面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，對(duì)投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤(rùn)的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買力下降，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法及時(shí)回籠資金，增加其開(kāi)發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。

2、利率上升通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行為選擇影響房?jī)r(jià)。受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會(huì)出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔(dān)只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)。這樣，財(cái)務(wù)成本的增加可能迫使開(kāi)發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)期，通過(guò)增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來(lái)消化因利率上升而帶來(lái)的增加成本。在開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，供給隨之增加，若維持價(jià)格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開(kāi)發(fā)商為了收回資金必然降價(jià)，消費(fèi)者受益。但是，隨之而來(lái)的是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)降低，部分開(kāi)發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，并通過(guò)提高房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤(rùn)損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)格不但不會(huì)下降，反而會(huì)持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求，從而致使房地產(chǎn)價(jià)格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn)，隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費(fèi)用提高，房地產(chǎn)成本隨之提高，成本的提高進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

不難看出，國(guó)家通過(guò)提高銀行利率，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。在成熟或競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，房?jī)r(jià)最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來(lái)決定，即上升的開(kāi)發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。但對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房?jī)r(jià)的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會(huì)為高房?jī)r(jià)推波助瀾，因此，房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲。

二、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的間接影響

利率是借貸資本的使用報(bào)酬，因此，利率的升降對(duì)金融資本具有較大的影響。在開(kāi)放的金融市場(chǎng)上，利率的變動(dòng)會(huì)改變資金在外匯市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的流向，進(jìn)而影響資金對(duì)實(shí)業(yè)界的流入。

1、利率上升通過(guò)外匯市場(chǎng)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。在其他條件不變的前提下，一國(guó)貨幣利率上升會(huì)吸引外部金融資本流入，在外匯市場(chǎng)上形成對(duì)該國(guó)貨幣的需求，推動(dòng)高利率貨幣的匯率上升。當(dāng)代的國(guó)際金融市場(chǎng)上存在著大量的國(guó)際游資，這些資金對(duì)利率的變動(dòng)極為敏感，這些國(guó)際資金的流入將推動(dòng)人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況好，能創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)，且有較高的收益。國(guó)外投資者會(huì)預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將涌入我國(guó)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑將成為這些資金的集中場(chǎng)所。特別是我國(guó)放松了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制后，大量國(guó)外資金會(huì)通過(guò)各種渠道涌入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了對(duì)房產(chǎn)的需求預(yù)期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動(dòng)。有關(guān)資料表明，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國(guó)外投資者的投資收益就提高10.3%；當(dāng)房?jī)r(jià)上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國(guó)外投資者的投資收益率提高20.8%；當(dāng)房?jī)r(jià)上漲15%，人民幣升值15%時(shí)，國(guó)外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會(huì)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

2、利率上升通過(guò)證券市場(chǎng)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。利率上升通過(guò)證券投資進(jìn)而影響房?jī)r(jià)主要有兩方面的表現(xiàn)：一方面，證券價(jià)格與利率之間存在著一定的依存關(guān)系，利率上升會(huì)使證券價(jià)格上升，獲利降低，從而使得房地產(chǎn)商的直接融資成本過(guò)高，不能得到直接融資的有效支持，從而制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從證券市場(chǎng)獲取資金支持能力，使得房產(chǎn)供給減少。另一方面，隨著利率的上升，從事證券投資的投資者獲利日漸減少，他們會(huì)把閑置資金轉(zhuǎn)投向有升值潛力的領(lǐng)域，房地產(chǎn)就是他們眼中的“潛力股”。作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，一般不會(huì)貶值，特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值預(yù)期只升不降，投資者會(huì)選擇將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，此舉將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)，使得房產(chǎn)需求增加，間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。這兩種力量通過(guò)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供、需雙方進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。

央行提高利率從理論上講可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，然而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素很多，利率僅是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)因素，在其他條件不變的情況下，利率上升可以使房產(chǎn)商成本提高，進(jìn)而影響供給與需求，有可能引起房?jī)r(jià)的下降。但價(jià)格不完全由成本決定，而是由供求雙方的力量決定的，所以利率上升能否抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲或能在多大程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格尚不能斷定。以上我們只討論了央行提高利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，對(duì)于其它因素對(duì)房地產(chǎn)需求價(jià)格的影響以及提高利率對(duì)房地產(chǎn)供給價(jià)格的影響并沒(méi)有涉及。特別是在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度、方式和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的影響下，導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、人口的不斷到如何城市空間的不斷增長(zhǎng)，最終會(huì)導(dǎo)致住房需求、住房存量的上升，所以對(duì)于央行提高利率是否能抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲很難得出比較全面的結(jié)論。

參考文獻(xiàn)

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[2]袁中友：淺論加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的影響[j]，大眾科技，2005（8）.

篇7

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)營(yíng)銷；借勢(shì)營(yíng)銷；影響因素

房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對(duì)具有不同特征的房地產(chǎn)，適當(dāng)采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略對(duì)于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如，對(duì)于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，或者大戶型乃至復(fù)式樓盤(pán)，可以著重從建筑因素方面對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤(pán)的品質(zhì)；對(duì)于觀景房，售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤(pán)的景觀可視度，并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預(yù)期；對(duì)于靠近商業(yè)中心的樓盤(pán)，便要從樓盤(pán)的商業(yè)便捷度著手宣傳，周圍的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇，以及伴隨而來(lái)的營(yíng)銷策略對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。

依托房源特征，借勢(shì)宣傳

從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤(pán)的特征進(jìn)行樓盤(pán)的選址、開(kāi)發(fā)以及營(yíng)銷是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素)，采取不同的營(yíng)銷手段以借勢(shì)宣傳。

具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的房源

具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)吸引買房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關(guān)車庫(kù)配備、保溫隔音、抗震等級(jí)等方面進(jìn)行造勢(shì)。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進(jìn)去才知道；具有良好建筑優(yōu)勢(shì)的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí)，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽(tīng)到樓上說(shuō)話，而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時(shí)候，家里仍然非常安靜。在具體的營(yíng)銷中，可以從對(duì)比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買房者愿意購(gòu)買，并且始終滿意。

具有區(qū)位因素優(yōu)勢(shì)的房源

在區(qū)位因素分析中，對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算，即：

篇8

[ 關(guān)鍵詞 ] 博弈 不完全信息 調(diào)控 房地產(chǎn)

一、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策簡(jiǎn)介

改革開(kāi)放以來(lái),隨著城市居民收入水平的提高,特別是隨著住房制度的改革,一個(gè)有著巨大需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成。以這個(gè)巨大的市場(chǎng)為基礎(chǔ),在十幾年的時(shí)間里,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)以一種超常規(guī)的速度發(fā)展起來(lái)。在經(jīng)歷了九十年代中后期的調(diào)整后,最近三四年,房地產(chǎn)價(jià)格又呈現(xiàn)全面飚升的態(tài)勢(shì)。面對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià),不少學(xué)者和房地產(chǎn)商紛紛拋出所謂自由市場(chǎng)理論,來(lái)論證其合理性。但是,事實(shí)卻雄辯地說(shuō)明,當(dāng)前的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)非理性區(qū)間,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不良影響。有鑒于此,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策,以穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。特別是從2005年開(kāi)始,無(wú)論是政策的強(qiáng)度,還是政策的系統(tǒng)性,都是前所未有的:

1. 2005年3月5日,總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出,要采取措施“抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”;

2. 3月17日,央行調(diào)整了商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策,購(gòu)房者貸款成本開(kāi)始提高;

3. 3月26日,國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。這份《通知》因?yàn)橛?條調(diào)控房?jī)r(jià)的意見(jiàn),被業(yè)界稱為“國(guó)八條”,內(nèi)容主要包括:各級(jí)政府要高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,把穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度,建立政府負(fù)責(zé)制,大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求,全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行,認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查等;

4. 4月30日,建設(shè)部、發(fā)改委等7部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,這個(gè)意見(jiàn)因?yàn)橐灿?條,被業(yè)界稱為七部八條,也叫“新八條”;

5. 2006 年4月28日,央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn),其中,5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率,其目的主要是抑制投資需求,進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

6. 5月17日,國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(業(yè)界俗稱“國(guó)六條"),內(nèi)容涉及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。與此前政策不同的是,“國(guó)六條"首次提出,要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程監(jiān)管,制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為,同時(shí)要求完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場(chǎng)供求信息,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向;

7. 7月24日,國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知》(〔2006 〕50號(hào)),九個(gè)國(guó)家土地督察局被派駐地方,將全國(guó)各省、市(區(qū))及計(jì)劃單列市的土地審批利用納入九大土地督察局的嚴(yán)格監(jiān)管之下。

通過(guò)研讀以上各類政策文件及相關(guān)措施可以發(fā)現(xiàn),近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要包含了這樣一些信息:房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)典型的信息不對(duì)稱市場(chǎng),同時(shí)作為一個(gè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要影響的市場(chǎng),政府有必要進(jìn)行調(diào)控;調(diào)控政策必須基于供給和需求兩個(gè)方面;在供給方面,除了總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整,還須加強(qiáng)信息披露;在需求方面,除了控制需求水平,還須設(shè)法改變需求者預(yù)期。

作為對(duì)此類政策的理論解讀,本論文將通過(guò)建立不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型,證明房地產(chǎn)市場(chǎng)在信息不對(duì)稱情況下出現(xiàn)價(jià)格非正常上漲的必然性,同時(shí),試圖從分析中找到解決問(wèn)題的方法。

二、模型構(gòu)造

1.模型假定

⑴令賣方的類型空間為,其中表示賣方提供的是質(zhì)量相對(duì)較低的房產(chǎn)(為此付出的是低成本),表示賣方提供的是質(zhì)量相對(duì)較高的房產(chǎn)(為此付出的是高成本);同時(shí)假定,由于高質(zhì)量的房產(chǎn)具有相對(duì)稀缺性,并且一般來(lái)說(shuō)付出了額外成本,因此,在定價(jià)時(shí)有理由獲取超額利潤(rùn);

⑵賣方的信號(hào)空間為,其中,表示賣方選擇以較低的市場(chǎng)正常價(jià)售房,表示賣方選擇以高出市場(chǎng)正常價(jià)的較高價(jià)售房;

⑶賣方的類型空間是賣方的私人信息,但是,買方有屬于公開(kāi)信息的關(guān)于賣方類型的先驗(yàn)概率: ;

⑷買方的行動(dòng)集為,其中表示采取買的行動(dòng), 表示采取不買的行動(dòng);

⑸買方觀測(cè)到賣方發(fā)出的信號(hào)m,使用貝葉斯法則從先驗(yàn)概率 得到后驗(yàn)概率。不妨令,;

⑹賣方的支付函數(shù)為,買方的支付函數(shù)為;

⑺假定:以低成本所造房產(chǎn),若要高價(jià)賣出,必須花費(fèi)宣傳或包裝費(fèi)。

2.擴(kuò)展式博弈樹(shù)

在上述假定下,可以將問(wèn)題轉(zhuǎn)化為分析下面的擴(kuò)展式博弈樹(shù)。

⑴對(duì)圖的說(shuō)明

博弈樹(shù)的終結(jié)點(diǎn)為支出向量,其中上方的數(shù)值為賣方的凈收益,下方的數(shù)值為買方的凈收益;

―賣方提供高質(zhì)房產(chǎn)條件下買方對(duì)房屋的估值;

―賣方提供低質(zhì)房產(chǎn)條件下買方對(duì)房屋的估值;

一分別是提供高質(zhì)產(chǎn)房條件下,賣方以高出市場(chǎng)正常價(jià)的較高價(jià)、以較低的市場(chǎng)正常價(jià)賣出房產(chǎn)時(shí)的收益;

一分別是提供低質(zhì)房產(chǎn)條件下,賣方以高出市場(chǎng)正常價(jià)的較高價(jià)、以較低的市場(chǎng)正常價(jià)賣出房產(chǎn)時(shí)的收益。

⑵各符號(hào)間的數(shù)量關(guān)系說(shuō)明

顯然是成立的。

假設(shè)成立。說(shuō)明:當(dāng)買方用低價(jià)買到本該漲價(jià)的房產(chǎn)時(shí),顯然是占了“大便宜”,因此我們假設(shè),并且這種交易為買方帶來(lái)的效用最大;買方用高價(jià)買到本該漲價(jià)的房產(chǎn)和以低價(jià)買到本來(lái)不該漲價(jià)的房產(chǎn),均能實(shí)現(xiàn)“正?！钡摹敖灰桌麧?rùn)”,故有;當(dāng)買方用高價(jià)買到本來(lái)不該漲價(jià)的房產(chǎn)時(shí),交易為買方帶來(lái)的效用為負(fù),故。

假設(shè)成立。說(shuō)明:如果賣方能以高價(jià)賣出本來(lái)不該漲價(jià)的房產(chǎn),對(duì)賣方而言是最理想的結(jié)果,故位于不等式的最左邊;賣方以低價(jià)賣出本該漲價(jià)的房產(chǎn),通常是一項(xiàng)“虧本”買賣,故我們認(rèn)為;以高價(jià)賣出本該漲價(jià)的房產(chǎn)或以低價(jià)賣出本來(lái)不該漲價(jià)的房產(chǎn)時(shí),賣方都可獲得“正常”的“交易利潤(rùn)”,故。

在以上條件下,博弈到底會(huì)實(shí)現(xiàn)怎樣的均衡?均衡的條件是什么?研究發(fā)現(xiàn),實(shí)現(xiàn)何種均衡主要由c值的大小決定,某些情況下則要受c與值的共同影響。

三、模型解釋

1.考察分離均衡

分離均衡指的是,不同類型的發(fā)送者以1的概率選擇不同的信號(hào),或者說(shuō),沒(méi)有任何類型選擇與其他類型相同的信號(hào)。此時(shí)的市場(chǎng)是完全成功型的市場(chǎng),運(yùn)行效率是最高的。本博弈中分離均衡的條件是:

可以推得 。即當(dāng)成立時(shí),分離均衡存在:

(1 )當(dāng)提供的是高質(zhì)量的房產(chǎn)時(shí),賣方選擇漲價(jià);當(dāng)提供的是較低質(zhì)量的房產(chǎn)時(shí),賣方選擇不漲價(jià);(2)買方唯一的選擇是“買”(a1);(3)買方的判斷是,其中分別表示當(dāng)賣方已經(jīng)提出要價(jià)后,買方對(duì)賣方所售房產(chǎn)是應(yīng)該漲價(jià)或者不該漲價(jià)的后驗(yàn)概率。

2.考慮混同均衡

混同均衡是指不同類型的發(fā)送者選擇相同的信號(hào),或者說(shuō),沒(méi)有任何類型選擇與其他類型不同的信號(hào)。在本博弈中,混同均衡的條件是:

假定是均衡戰(zhàn)略,那么,

可以解得。即當(dāng)成立時(shí),混同均衡存在。具體地,又有兩種情況:

(1)成立時(shí),將出現(xiàn)這樣一個(gè)精練貝葉斯均衡:當(dāng)提供的是高質(zhì)量的房產(chǎn)時(shí),賣方要價(jià);當(dāng)提供的是較低質(zhì)量的房產(chǎn)時(shí),賣方要價(jià);買方帷一的選擇是“買”(a1),因?yàn)楫?dāng)成立時(shí),“買”的期望收益大于“不買”的期望收益;買方的判斷為:。這時(shí)的市場(chǎng)仍然是部分成功的,但運(yùn)行效率低于完全成功型市場(chǎng)。

(2) 當(dāng)成立時(shí),市場(chǎng)只能實(shí)現(xiàn)完全失效或者接近失效的完美貝葉斯均衡。因?yàn)?假設(shè)買賣雙方只能采用純策略,則()將是均衡結(jié)果,即漲價(jià)理由不成立時(shí),廠商采用不漲價(jià)策略,買者放棄購(gòu)買。

四、模型的現(xiàn)實(shí)意義

由前面的分析可見(jiàn),市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)何種均衡主要是由c與值的大小決定。當(dāng)時(shí),賣方的包裝成本c超過(guò)了包裝所能帶來(lái)的增量收益,顯然,不管此時(shí)的值如何,賣方都沒(méi)有包裝的動(dòng)機(jī),最佳策略當(dāng)然是自動(dòng)選擇不漲價(jià)。

但在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,賣方通過(guò)包裝實(shí)現(xiàn)的超額收益通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于包裝的成本c,即一般情況下,有 成立,因此,有必要將重點(diǎn)放在研究該條件下賣方的策略和博弈的均衡結(jié)果。

當(dāng)成立時(shí),市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)何種均衡唯一地取決于:當(dāng)時(shí),賣方統(tǒng)一采取漲價(jià)策略的混同均衡能夠?qū)崿F(xiàn),這意味著即使?jié)q價(jià)理由不成立,賣方仍然能夠采用漲價(jià)策略從而獲得超額利潤(rùn);當(dāng)時(shí),盡管賣方依然有漲價(jià)的動(dòng)機(jī),(因?yàn)闈q價(jià)能為賣方帶來(lái)超領(lǐng)利潤(rùn)),但賣方只能采用不漲價(jià)策略(因?yàn)榇藭r(shí)買方接受漲價(jià)的期望收益為負(fù),故買方不會(huì)接受漲價(jià))。

問(wèn)題的關(guān)鍵是,即使當(dāng)成立時(shí),賣方并不會(huì)輕易放棄對(duì)超額利潤(rùn)的追逐。如果賣方能找到一種辦法提高 值直至成立,那么,即使在漲價(jià)理由不成立時(shí),賣方也可實(shí)行漲價(jià)戰(zhàn)略。事實(shí)上,這正是賣方為獲得超額利潤(rùn)而采取的主要策略。

理解賣方的這個(gè)策略需要深入分析的真正含義。表示在一定時(shí)期,賣方所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格上漲理由成立的“客觀”概率,它是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。例如,某個(gè)時(shí)期市場(chǎng)的總需求擴(kuò)大了或者地價(jià)提高了,那么的真實(shí)值會(huì)增大。此時(shí),基于的真實(shí)提高而產(chǎn)生的漲價(jià),可以被認(rèn)為是一種“合理”漲價(jià)。但是,賣方也可以利用自己與買者之間的信息不對(duì)稱,在沒(méi)有提高或者雖然有所提高但仍然有成立時(shí),實(shí)現(xiàn)漲價(jià)。這種漲價(jià)是“非正常漲價(jià)”。賣方之所以可能實(shí)現(xiàn)這種非正常漲價(jià),主要是因?yàn)橘I者在決策時(shí),實(shí)際使用的并不是的客觀值,而是在自己已占有信息的基礎(chǔ)上形成的“主觀”概率()。無(wú)疑,為了實(shí)現(xiàn)正確的決策,買者希望自己的主觀判斷盡可能向靠攏。然而,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上嚴(yán)重的信息不對(duì)稱,買者很難真正了解真實(shí)的,往往形成與客觀值偏離較大的“錯(cuò)誤”判斷;不但如此,買者的判斷還會(huì)受到外界各種因素的干擾,在一定條件下,與之間可能會(huì)出現(xiàn)“穩(wěn)定”的系統(tǒng)性誤差,且在長(zhǎng)期內(nèi)存在。賣方知道和的這種特性,并且會(huì)利用這種特性來(lái)為實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)服務(wù)。

賣方的主要策略是加大對(duì)“漲價(jià)屬合理要求和合理范圍”的包裝力度。通過(guò)包裝,賣方向買者傳遞對(duì)自己有利的信息,同時(shí)掩蓋或弱化不利信息,甚至制造虛假信息,以便在一定程度上提高買者的,從而誘導(dǎo)買者做出接受漲價(jià)的選擇。如果賣方采用增大包裝力度的辦法,在的條件下,能將提高至 成立,盡管此時(shí)漲價(jià)的理由事實(shí)并不成立,賣方也可以采用漲價(jià)策略。

在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,賣方的包裝主要從三個(gè)方面進(jìn)行:包裝真實(shí)需求;包裝生產(chǎn)成本,主要是地價(jià)和建筑安裝成本;包裝房屋品質(zhì)。尤其是前兩項(xiàng),賣方較之買者具有顯著的信息優(yōu)勢(shì),所以通常是賣方的重點(diǎn)包裝對(duì)象。包裝的具體方式則是多種多樣的,例如可以通過(guò)人為制造樓盤(pán)銷售時(shí)的虛假“熱銷”、鼓吹由于土地供給制度的改革帶來(lái)地價(jià)大幅度上升、鼓吹建筑材料價(jià)格上升、鼓吹房屋品質(zhì)大幅度提高等手段來(lái)加大對(duì)房?jī)r(jià)上漲的包裝,人為制造供不應(yīng)求的現(xiàn)象,以誘導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格上升從而實(shí)現(xiàn)暴利。

在信息極不對(duì)稱的條件下,買方往往會(huì)被賣方“牽著棄子走”,做出錯(cuò)誤的判斷。

五、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)漲價(jià)理由不成立時(shí),房地產(chǎn)商可以利用自己與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱,通過(guò)采用夸大商品房的需求、成本等包裝手段,誘導(dǎo)消費(fèi)者提高對(duì)房?jī)r(jià)上漲的概率判斷,從而達(dá)到高價(jià)銷售的目的。顯然,這是一種典型的投機(jī)行為,它將房產(chǎn)價(jià)格不斷人為推高,從而使房地產(chǎn)商越來(lái)越多地占有消費(fèi)者剩余。要消除房地產(chǎn)價(jià)格的這種非正常上漲,主要應(yīng)從降低消費(fèi)者與房地產(chǎn)商之間的信息不對(duì)稱入手,關(guān)鍵又在于要讓消費(fèi)者充分了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求、房產(chǎn)質(zhì)量和房產(chǎn)成本。這里不可避免地會(huì)涉及到商業(yè)機(jī)密問(wèn)題。但是,對(duì)于房地產(chǎn)這樣的特殊商品,房地產(chǎn)商不能以保護(hù)商業(yè)機(jī)密為由而否定信息公開(kāi),就像上市公司不能以保護(hù)商業(yè)機(jī)密為由而拒絕披露自己的財(cái)務(wù)報(bào)表一樣。當(dāng)然,這里所說(shuō)的信息公開(kāi)主要是強(qiáng)調(diào)在宏觀、行業(yè)、區(qū)域?qū)用嫔铣浞纸沂竞蛡鬟f影響房地產(chǎn)價(jià)格的信息,從而為消費(fèi)者提供一個(gè)形成合理判斷的基礎(chǔ)。

為了減弱房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱,特別需要政府管理部門(mén)的介入。有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)定期客觀公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,對(duì)市場(chǎng)的需求變化、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、土地價(jià)格、重要建筑材料價(jià)格、行業(yè)工資水平、行業(yè)利潤(rùn)水平等影響房產(chǎn)價(jià)格的主要因素進(jìn)行重點(diǎn)披露,并在行業(yè)或地區(qū)平均的意義上揭示房地產(chǎn)的成本水平及構(gòu)成,以便消費(fèi)者能了解市場(chǎng)的真實(shí)狀況。針對(duì)房地產(chǎn)商經(jīng)常以土地價(jià)格上漲為由而提出漲價(jià),管理部門(mén)應(yīng)要求房地產(chǎn)商建立商品房土地價(jià)格公開(kāi)制度,向消費(fèi)者公開(kāi)土地成本。除了政府管理部門(mén)的參與,市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)在消除信息不對(duì)稱上也是十分重要的。例如,公正的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以為消費(fèi)者提供價(jià)格分析和評(píng)估服務(wù),這對(duì)消費(fèi)者形成正確的價(jià)格判斷非常有幫助。

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；協(xié)調(diào)發(fā)展

近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非?？焖?。在其發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)，拉大了貧富差距，這對(duì)于我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)有著不利的影響。鑒于此種情況，如何解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的負(fù)面影響，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，成為人們當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的體現(xiàn)

（1）部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以及價(jià)值之間出現(xiàn)部分不協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中，其價(jià)格的波動(dòng)比較大，而且在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格和價(jià)值之間一定程度不協(xié)調(diào)的情況，此種情況的出現(xiàn)，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序受到了不利的影響。尤其是在最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格的上升趨勢(shì)是十分明顯的，導(dǎo)致此種情況的原因主要有以下兩點(diǎn)：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用不法銷售手段來(lái)提高其價(jià)格。這樣就使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為泡沫，在發(fā)展的過(guò)程中和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為對(duì)立，其安全性以及穩(wěn)定性無(wú)法得到保證；②受泡沫經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤(rùn)以及高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè)，在發(fā)展的過(guò)程中會(huì)面臨一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這樣就使得房地產(chǎn)價(jià)格居高不下[1]。另外，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，會(huì)占用大量的土地資源，這樣就加劇了資源浪費(fèi)，從而對(duì)我國(guó)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。（2）政府過(guò)度干預(yù)。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，引起了政府的關(guān)注，所以政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，但并沒(méi)有有效地解決房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，受很多因素的影響，其中比較突出的就是國(guó)家政策對(duì)其影響不大。有部分人將購(gòu)房作為一種投資，所以有些比較富有的人就大量購(gòu)買房子，這樣就使得一人多房以及多人一房的情況出現(xiàn)。面對(duì)以上的情況，國(guó)家應(yīng)該從政策方面進(jìn)行限制，但實(shí)際情況卻是國(guó)家出臺(tái)了一些政策，但這些政策對(duì)于市場(chǎng)的了解并不深入，所以制定的政策很難解決市場(chǎng)中的問(wèn)題，只能通過(guò)民意來(lái)進(jìn)行控制，進(jìn)而導(dǎo)致政策流于形式，并沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性的意義[2]。（3）資源利用不合理。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于粗放型經(jīng)濟(jì)，在其發(fā)展的過(guò)程中，需要對(duì)土地進(jìn)行不斷的開(kāi)發(fā)利用。這樣一方面導(dǎo)致我國(guó)的土地資源越來(lái)越少，并且對(duì)占用的土地也沒(méi)有進(jìn)行合理地利用，從而導(dǎo)致土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面，使得環(huán)境污染更加嚴(yán)重，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中造成的后果，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)想要長(zhǎng)久地發(fā)展下去具有一定的難度。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展策略

（1）控制房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中，高昂的價(jià)格使其擾亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。所以想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，首先要做的就是對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格地控制。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，并不是意味著要降低房地產(chǎn)的價(jià)格，而是應(yīng)該保證其價(jià)格和價(jià)值是相符的，以此來(lái)保證房地產(chǎn)價(jià)格可以處于穩(wěn)定的狀態(tài)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制的力度不斷加強(qiáng)，在金融危機(jī)的時(shí)候，房地產(chǎn)的價(jià)格是低于正常水平的，這樣就使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻礙。在金融危機(jī)度過(guò)之后，房地產(chǎn)價(jià)格快速上升，這些情況都對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響[3]。因此，國(guó)家應(yīng)該通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效地控制，確保其穩(wěn)定地發(fā)展，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。另外，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)還是引起泡沫經(jīng)濟(jì)的主要因素，因此，政府應(yīng)該通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效地控制，使其價(jià)格可以處于正常的范圍內(nèi)，以此來(lái)維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制的情況下，2015年以來(lái)全國(guó)整體的樓市銷售溫和回暖。1～5月全國(guó)商品房銷售面積已經(jīng)達(dá)到35996萬(wàn)平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達(dá)到24409億元，同比增長(zhǎng)3.1%，已經(jīng)回正。雖然銷售數(shù)據(jù)有了一定程度的增加，但從整體分析可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍然呈現(xiàn)的是下降。1～5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額32292億元，同比增長(zhǎng)了5.1%，增速比1～4月累計(jì)完成額增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。（2）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管力度。想要確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可以協(xié)調(diào)發(fā)展，相關(guān)部門(mén)就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行嚴(yán)格地金融監(jiān)管。比如說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的借貸的還款能力以及市場(chǎng)效應(yīng)等進(jìn)行嚴(yán)格控制。這樣既可以保證銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加規(guī)范科學(xué)，還可以推動(dòng)銀行改革的進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行回避，以此來(lái)降低市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。（3）加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型速度。在社會(huì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，實(shí)現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)前人們的發(fā)展理念，并且還要求房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中也進(jìn)行環(huán)保以及節(jié)能。面對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，必須按照節(jié)能并且環(huán)保的要求來(lái)發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，只有這樣才能在滿足社會(huì)發(fā)展需求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展[4]。與此同時(shí)，政府還應(yīng)該發(fā)揮自身的作用，通過(guò)政策以及宏觀調(diào)控等手段來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。政府可以對(duì)堅(jiān)持低碳環(huán)保的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給予政策方面的支持，也可以利用對(duì)貸款利率調(diào)整的方式，來(lái)吸引傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響。國(guó)家應(yīng)該提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重視程度，并采取有效的措施推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，從而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。與此同時(shí)，政府還應(yīng)該加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效地控制，來(lái)促進(jìn)其與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

作者:朱曉林 單位:徐州市白蟻防治管理處

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；現(xiàn)狀；重要；策略

1引言

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是極其重要的組成部分，對(duì)拉動(dòng)我國(guó)的消費(fèi)與投資發(fā)揮著重要作用。近幾年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升速度快，雖然說(shuō)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理十分重視，對(duì)房?jī)r(jià)采取了適當(dāng)?shù)目刂拼胧?，但是城市化發(fā)展進(jìn)程速度加快，城市發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大，與居民生活水平提升的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是處于十分活躍的狀態(tài)，由此在很大程度上成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推力。在此背景下，探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮的重要性十分的必要，有益于更好地發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分活躍，有益于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，特別是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，越來(lái)越多人意識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背后的價(jià)值鏈，加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了更多的動(dòng)力。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還需要有國(guó)家政策與政府部門(mén)的支持，實(shí)行有效的宏觀調(diào)控手段，來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。二是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，還會(huì)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就有利于發(fā)揮出協(xié)調(diào)帶動(dòng)的作用，從多個(gè)不同行業(yè)不同領(lǐng)域上，共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。三是雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，但是也需要意識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，各項(xiàng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序不夠完善，缺乏健全的調(diào)控機(jī)制。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果缺乏有效的政府監(jiān)管與調(diào)控，就會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展不受控制，房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，既不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也不利于和諧社會(huì)建設(shè)。四是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，信用貸款風(fēng)險(xiǎn)頻繁發(fā)生，在一定程度上也影響了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與多個(gè)行業(yè)都息息相關(guān)，比如說(shuō)金融行業(yè)、建設(shè)行業(yè)。從金融行業(yè)層面上來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不穩(wěn)定，各項(xiàng)市場(chǎng)機(jī)制不夠規(guī)范，就容易加大金融行業(yè)的信貸危機(jī)，也會(huì)影響到證券行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)。五是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，出現(xiàn)了過(guò)熱的局面，越來(lái)越多的投資商將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)，投資比重較大，房地產(chǎn)行業(yè)中涉及的資金數(shù)量巨大，容易出現(xiàn)投資過(guò)剩的局面，而投資比重大，容易引發(fā)的問(wèn)題就是房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展出現(xiàn)過(guò)剩，容易演變?yōu)榕菽a(chǎn)業(yè)，不利于真正發(fā)揮出房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)作用。

3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的作用分析

所謂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指的在房地產(chǎn)行業(yè)中，所有的開(kāi)發(fā)法人單位在建筑物、配套設(shè)施以及土地費(fèi)用等投資上的費(fèi)用支出。從實(shí)際中來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中大部分是采用調(diào)查法來(lái)進(jìn)行有關(guān)的投資研究。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)的投資具有很大影響，在一定程度上可以完善我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。根據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到2014年，在我國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資總值中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占有的比重為17%。而從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要作用，對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

3.2房地產(chǎn)生產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)生產(chǎn)指的是在房地產(chǎn)行業(yè)與其相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)。從當(dāng)前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)生產(chǎn)有以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，二是房地產(chǎn)的物業(yè)管理，三是房地產(chǎn)的一些中介應(yīng)用等等有關(guān)內(nèi)容。當(dāng)前，從我國(guó)現(xiàn)有的情況上來(lái)看，在我國(guó)不同的發(fā)展階段，居民的自有房與租房之間的比重都有不同的變化，在計(jì)算房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，就需要重視居民自有住房的總產(chǎn)出與其實(shí)際的增長(zhǎng)值等相關(guān)的數(shù)據(jù)，從這些數(shù)據(jù)中來(lái)更好的分析房地產(chǎn)生產(chǎn)的作用。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中一項(xiàng)極其重要的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，與其他行業(yè)之間的發(fā)展息息相關(guān)，比如說(shuō)建筑材料業(yè)、物流業(yè)、家電業(yè)等等。而在房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)下，這些行業(yè)的發(fā)展，又會(huì)極大地拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)出更多的活力。

3.3房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性分析

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，越來(lái)越多人將手中的資本投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，從我國(guó)當(dāng)前居民的消費(fèi)來(lái)看，在居民總體消費(fèi)過(guò)程中，房地產(chǎn)消費(fèi)占據(jù)著重大比重，并且隨著房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展，居民房地產(chǎn)消費(fèi)的投入總額有了很大的提升。比如說(shuō)，在1978年的時(shí)候，城鎮(zhèn)房屋的建設(shè)面積只有3,800萬(wàn)平方米，而到了2016年，我國(guó)的城鎮(zhèn)建設(shè)面積高達(dá)36.3億平方米，在短短幾十年中，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程快。從這些數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用。除此之外，從當(dāng)前居民的消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)來(lái)看，購(gòu)房、租房、水電煤氣以及住房的維修等支出在居民消費(fèi)中占據(jù)重要組成部分，其費(fèi)用支出也呈現(xiàn)出一種多元化房地產(chǎn)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)，消費(fèi)水平的提高，在一定程度上能發(fā)揮消費(fèi)這駕馬車的作用，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大推動(dòng)作用。

4提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的策略

4.1強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控

當(dāng)前，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為了進(jìn)一步發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，就需要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的控制，善于借助宏觀調(diào)控手段，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中，政府就需要完善自身的職能，在開(kāi)展宏觀調(diào)控的時(shí)候，應(yīng)該要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，根據(jù)各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際狀況，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段與行政手段相結(jié)合的方式，來(lái)調(diào)控當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)中的秩序，從而來(lái)提高風(fēng)險(xiǎn)防范的能力，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的情況。而對(duì)于成長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，城市居民與鄉(xiāng)村居民二者的房地產(chǎn)消費(fèi)能力存在巨大差異的時(shí)候，就需要政府能夠貫徹落實(shí)好自身的職能，考慮到發(fā)展的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，為二者提供不一樣的住房需求。并且，還要完善房地產(chǎn)的住房體系建設(shè)發(fā)展，來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4.2完善有關(guān)的金融政策

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，金融政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之間有很深的影響，特別是從銀行信貸來(lái)說(shuō)，有很多人在買房的時(shí)候，就會(huì)尋求銀行貸款的支撐，而銀行信貸政策是否科學(xué)、合理就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有很大的影響。所以，為了進(jìn)一步發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用，需要有關(guān)的政府部門(mén)能夠更加重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，規(guī)范銀行的信貸政策，根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要，采取更為科學(xué)有效的措施，發(fā)揮出信貸的作用，減少信貸的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，政府還可以借助于轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y的方式，拓寬融資的渠道，來(lái)完善相關(guān)的金融政策，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

4.3促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用顯而易見(jiàn)，但是房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)還是要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，如果一味地重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將過(guò)多的精力投入到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，任由房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，在一定程度上就會(huì)忽視地區(qū)其他行業(yè)發(fā)展的重要性，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)也會(huì)影響到居民的生活或者是帶來(lái)泡沫產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象。為此，政府要協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與其他行業(yè)之間的平衡關(guān)系，制定綜合的發(fā)展戰(zhàn)略，從全局角度上把控好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

5結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大推動(dòng)作用，為此有關(guān)的人員需要發(fā)揮出自身的作用，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)秩序，協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)與通貨膨脹等有關(guān)問(wèn)題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

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