導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)投資管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專(zhuān)家進(jìn)行專(zhuān)業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來(lái)，利用這種專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

1.美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托（REITs）

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開(kāi)發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。

2.日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展

日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣(mài)土地、房屋為目的信托，大致經(jīng)歷了老式的房地產(chǎn)信托、房屋信托和土地信托三個(gè)階段。信托標(biāo)的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉(zhuǎn)到公司自身的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。其最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。

3.我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金

我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金正處于起步階段。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“過(guò)橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的建議

1.健全與完善有關(guān)法規(guī)體系

房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

2.開(kāi)放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉

從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來(lái)看，我國(guó)居民現(xiàn)在高達(dá)14萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)吸收各類(lèi)社會(huì)閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，如保險(xiǎn)公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類(lèi)房地產(chǎn)投資基金與銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.拓展房地產(chǎn)投資基金的市場(chǎng)空間

在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)中的二手房、空置房、債券清償房地產(chǎn)等有問(wèn)題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運(yùn)作體系，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)人士多元化經(jīng)營(yíng)和基金公司堅(jiān)強(qiáng)的資金后盾盤(pán)活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場(chǎng)化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問(wèn)題。

篇2

房地產(chǎn)投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專(zhuān)家組成的專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專(zhuān)家進(jìn)行專(zhuān)業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等原因，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會(huì)上一些閑散資金集中起來(lái)，利用這種專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來(lái)較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開(kāi)發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國(guó)，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國(guó)引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開(kāi)辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個(gè)法律使日本信托業(yè)步入了新時(shí)期。日本以金錢(qián)信托為主，不動(dòng)產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣(mài)土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個(gè)最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長(zhǎng)期而穩(wěn)定的收益。

我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國(guó)外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國(guó)投、重慶國(guó)投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“過(guò)橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的考慮，對(duì)資金起點(diǎn)要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計(jì)劃。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，解決房地產(chǎn)資金供給問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國(guó)內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防和化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運(yùn)作規(guī)范、市場(chǎng)前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿(mǎn)足大眾資本的投資需求。我國(guó)金融市場(chǎng)中，社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大，周期長(zhǎng)和專(zhuān)業(yè)性等特點(diǎn)，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類(lèi)新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問(wèn)題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來(lái)了不確定性。同時(shí)還要面對(duì)資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專(zhuān)業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專(zhuān)業(yè)性和對(duì)區(qū)域性知識(shí)領(lǐng)域，而我國(guó)在這些專(zhuān)業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場(chǎng)上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)外囤積了大量場(chǎng)外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴(lài)銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專(zhuān)業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問(wèn)題。我國(guó)為了降低投資基金風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國(guó)家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)投資”。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這些規(guī)定限制較多，必然會(huì)束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

篇3

關(guān)鍵詞：REITs房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)融資

REITs即房地產(chǎn)投資信托基金，是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開(kāi)發(fā)行收益憑證(如基金單位、基金股份等)，將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專(zhuān)門(mén)的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一種融資模式。實(shí)際上是由專(zhuān)業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類(lèi)的集合資金投資計(jì)劃。

一、美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金

(一)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的歷史和現(xiàn)狀

房地產(chǎn)投資信托基(Real Estate Investment Trusts)最早出現(xiàn)在美國(guó)，是根據(jù)1960年美國(guó)國(guó)會(huì)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定，按一定的法人組織形式組建而成的。REITs在美國(guó)已有幾十年的發(fā)展歷史，在美國(guó)，REITs的長(zhǎng)期表現(xiàn)參差不齊，但卻．能持續(xù)地實(shí)現(xiàn)較股票高出300-600個(gè)基點(diǎn)的回報(bào)。經(jīng)過(guò)近40多年的發(fā)展，在美國(guó)目前大約有300個(gè)REITs，資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，其中近三分之二在證券交易所上市交易。無(wú)論在數(shù)量還是在市值方面，權(quán)益型REITs均占絕對(duì)主導(dǎo)的地位。

(二)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作流程

由于房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估較復(fù)雜，每日提供REITs的凈值成本較高，所以目前美國(guó)REITs的發(fā)行采用封閉式結(jié)構(gòu)，可以在二級(jí)市場(chǎng)流通，其流程如下：(1)提出設(shè)立REITs申請(qǐng)，并由受托機(jī)構(gòu)(信托公司)與主管部門(mén)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資信托基金契約；(2)房地產(chǎn)投資信托契約報(bào)請(qǐng)主管部門(mén)核準(zhǔn)或申請(qǐng)生效；(3)發(fā)行受益證券；(4)信用評(píng)級(jí)；(5)收取投資人資金；(6)基金運(yùn)用及收取投資收益：基于對(duì)信托財(cái)產(chǎn)保值的目的，受托人管理運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)，每年編制信托事務(wù)處理情況急財(cái)產(chǎn)的報(bào)告，予以公告；(7)信托財(cái)產(chǎn)保管；(8)召集受益人會(huì)議、執(zhí)行受益人會(huì)議決議及代為訴訟；(9)依房地產(chǎn)投資信托契約之規(guī)定，分配信托之收益、利息及其它利益。如果是定期RE-ITs，在REITs期滿(mǎn)信托終止時(shí)，還要按照契約規(guī)定將信托資產(chǎn)交給受益人。

(三)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)

流動(dòng)性強(qiáng)。多數(shù)REITs能在證券交易所上市交易，中小投資者可以用很少的錢(qián)參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。

穩(wěn)定的高現(xiàn)金回報(bào)。從發(fā)展最成熟的美國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，在1972-2000年中，REITs的β系數(shù)平均為0．56，波動(dòng)性只及S&P500的0．56，而收益率則往往高于S&P500。房地產(chǎn)投資信托既獲得穩(wěn)定的當(dāng)前收入，又得到富有潛力的資本增值，被投資界譽(yù)為“全面收益型”投資。

投資組合管理有效分散風(fēng)險(xiǎn)。在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行資產(chǎn)多樣化投資組合管理，使自己的投資涵蓋的物業(yè)種類(lèi)足夠豐富，分布的區(qū)域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。作為價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有很強(qiáng)的保值功能，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。

(四)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的約束機(jī)制

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)格性。美國(guó)法律對(duì)REITs的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定，從而對(duì)其業(yè)務(wù)性質(zhì)做出了強(qiáng)制性約定。如對(duì)股東人數(shù)與持股份額方面予以限制，以防止股份過(guò)于集中；其籌集資金的大部分比須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；75％的收入比須來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入、擔(dān)保貸款利息收入、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、REITs企業(yè)分紅等，每年95％)．以上的收益須以分紅形式分配給股東。

稅收優(yōu)惠?？梢垣@得有利的稅收待遇，房地產(chǎn)信托的投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅。

二、我國(guó)引入房地產(chǎn)投資信托機(jī)制的可行性

(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型行業(yè)，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金規(guī)模大的特點(diǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款這一單一渠道，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，使得大量金融風(fēng)險(xiǎn)積聚于商業(yè)銀行，引入房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，對(duì)降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有著積極的作用：REITs間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，拓寬了房地產(chǎn)融資渠道，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，并且可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，利于公司的持續(xù)發(fā)展；REITs為分散投資，一般是將所募集的資金投向不同地區(qū)、不同種類(lèi)、不同等級(jí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這能夠有效協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的區(qū)域、等級(jí)結(jié)構(gòu)，使不同地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和城市長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)；REITs專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)，造就出一批專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)管理人才，并形成一整套：先進(jìn)的管理辦法，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)人才結(jié)構(gòu)的完善。

(二)信托業(yè)發(fā)展為KEITs提供了必要的環(huán)境

我國(guó)的信托業(yè)在經(jīng)歷了5次全國(guó)性的清理整頓之后，已逐漸步入正軌，基本完善的法律框架確立了信托業(yè)在我國(guó)金融業(yè)的地位；重新登記的信托投資公司數(shù)量大大減少，在資產(chǎn)規(guī)模、股權(quán)結(jié)構(gòu)、內(nèi)部治理、業(yè)務(wù)拓展能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、經(jīng)營(yíng)自律性等方面都有了很大提升，有序競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境初步建立；業(yè)內(nèi)信托產(chǎn)品創(chuàng)新氣氛濃厚，新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，所有這些都為REITs在中國(guó)的推行提供了良好的契機(jī)。

(三)投資者需要多樣化的投資渠道

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)迅猛，個(gè)人投資者非常需要好的投資渠道。而REITs的引入正好可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金供給不足和個(gè)人投資者無(wú)法進(jìn)入的矛盾，使我國(guó)居民儲(chǔ)蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報(bào)率。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的主要問(wèn)題

(一)法律上的障礙

我國(guó)目前尚沒(méi)有《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，給房地產(chǎn)投資信托基金的募集和運(yùn)作帶來(lái)了很大的不確定性，而相對(duì)于證券投資基金，REITs的環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)，使得實(shí)際運(yùn)作上更加困難。

美國(guó)的REITs有2/3上市交易，只有中小投資者能夠從事信托投資，風(fēng)險(xiǎn)才能有效地分散，而我國(guó)信托法

規(guī)定一個(gè)信托的發(fā)行份數(shù)不得超過(guò)200份，每份合同不得低于人民幣5萬(wàn)元，且不得在公開(kāi)媒體進(jìn)行產(chǎn)品宣傳等。這一規(guī)定把大多數(shù)普通投資者擋在了外面。

(二)稅制上的障礙

目前信托公司適用的是一般性稅收政策，這樣就對(duì)信托業(yè)務(wù)的稅收征管產(chǎn)生了兩大問(wèn)題：信托收益的征稅問(wèn)題。關(guān)于信托收益是否需要交稅，納稅時(shí)間、納稅義務(wù)人及稅率等問(wèn)題現(xiàn)在還未明確。這使得幾乎所有的信托產(chǎn)品招募說(shuō)明書(shū)中都沒(méi)有信托收益的納稅問(wèn)題說(shuō)明，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品容易給投資者造成業(yè)務(wù)不透明的不良印象，不利于信托投資公司信譽(yù)的建立。雙重征稅的問(wèn)題。根據(jù)《信托法》的規(guī)定，委托人可以把房產(chǎn)委托給信托公司進(jìn)行投資，但需產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這時(shí)要交納一定的稅金。而受托的信托公司將房產(chǎn)還給委托人時(shí)，同樣又發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，還要交納稅金。這樣就大大提高了信托公司的經(jīng)營(yíng)成本，阻礙了信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

(三)缺乏良好的市場(chǎng)環(huán)境

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制

一房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.國(guó)家宏觀政策影響

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨復(fù)雜多變的宏觀政策形勢(shì)，隨著央行121號(hào)文件和國(guó)務(wù)院18號(hào)文件的出臺(tái)，房地產(chǎn)通過(guò)銀行融資的難度增大，信托公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)雖然開(kāi)始顯現(xiàn)，但同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了過(guò)來(lái)。2005年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了212號(hào)文件，明確提高了現(xiàn)在貸款類(lèi)的房地產(chǎn)信托門(mén)檻，原來(lái)占60%以上的房地產(chǎn)信托門(mén)檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產(chǎn)信托的規(guī)模和發(fā)展。

2.房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相一致，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)信托。例如上個(gè)世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控的結(jié)果。如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響到房地產(chǎn)信托。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，2005年1—12月份，我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，其直接原因就是國(guó)家針對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

信托投資公司通過(guò)控制抵押率、向項(xiàng)目公司派駐管理人員等控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要公司擁有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于價(jià)格變動(dòng)而造成信托投資公司固有財(cái)產(chǎn)或信托財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等，這種風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)分險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是信托投資公司風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源之一。因而，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，必須系統(tǒng)考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力等諸多因素的變化，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的缺陷

信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要缺陷是沒(méi)有引入保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)概念，即一旦項(xiàng)目滅失或者損害，基本都是由投資者買(mǎi)單，公司的項(xiàng)目推介人員也是承認(rèn)具有這樣的設(shè)計(jì)缺陷。但是如果真的小概率事件出現(xiàn)了，那么投資者便會(huì)遭受巨大的損失。

5.信息不對(duì)稱(chēng)

為了合作和共同的利益，房地產(chǎn)企業(yè)和信托投資公司間存在隱瞞事實(shí)的問(wèn)題。比如，和該公司合作的某房地產(chǎn)企業(yè)為了融到資金，只證明了自己的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，避諱自己曾經(jīng)在項(xiàng)目上出現(xiàn)的誠(chéng)信和管理事故等問(wèn)題，而信托投資公司也未能深入考察企業(yè)的真實(shí)情況，如企業(yè)的過(guò)去和現(xiàn)在的內(nèi)在管理能力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力等。而信托投資者對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)程度可能只憑借信托投資公司出據(jù)的書(shū)面或者口頭上的說(shuō)明去判斷。因此，由于信息的不對(duì)稱(chēng)，真實(shí)的情況往往會(huì)被部分掩蓋或者忽視。

6.財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

信托投資公司房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，公司又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

7.財(cái)產(chǎn)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

《信托法》總則第二條指出，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受托人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或處分的行為。我國(guó)的信托業(yè)建立在“委托”制度基礎(chǔ)上，委托行為不需要財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于委托人，受托人只是把信托財(cái)產(chǎn)制與可控的位置。這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規(guī)避法律法規(guī)，如逃避債務(wù)和稅收等，從而保護(hù)委托人的債權(quán)人利益和不知情的第三者的利益，但當(dāng)業(yè)務(wù)中涉及以所有人的名義進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，如購(gòu)買(mǎi)股票、銀行開(kāi)戶(hù)、繳納稅款等，信托投資公司由于不是信托財(cái)產(chǎn)的所有人，在操作中會(huì)面臨許多困難，處理不當(dāng)，會(huì)形成所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

8.信托公司管理不善風(fēng)險(xiǎn)

《信托法》規(guī)定，受托人違背信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或因違背管理職責(zé)、處理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財(cái)產(chǎn)遭受損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。信托投資公司在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，可能存在著這些行為，產(chǎn)生大量的投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在信托投資業(yè)務(wù)中信托投資公司追求最高的回報(bào)率，在缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)控制的情況下，由于投資項(xiàng)目和合作項(xiàng)目選擇不當(dāng)時(shí)投資的實(shí)際收益低于投資成本或沒(méi)達(dá)到預(yù)期收益、資金運(yùn)用不當(dāng)而形成風(fēng)險(xiǎn)。

二房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

1.房地產(chǎn)信托體系的內(nèi)在脆弱性

宏觀性房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)指的是整個(gè)房地產(chǎn)信托體系乃至一國(guó)金融體系面臨的整體性風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下這種系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，有些是由于信托市場(chǎng)交易者的不正當(dāng)及違規(guī)違法行為引起金融動(dòng)蕩，但更多的是由于信托市場(chǎng)機(jī)制本身的問(wèn)題引起的信托體系的內(nèi)在不穩(wěn)定，即房地產(chǎn)信托體系具有內(nèi)在的脆弱性或不穩(wěn)定性。就房地產(chǎn)信托體系而言，由于房地產(chǎn)商品具有價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)占用的社會(huì)資金量很大，因此房地產(chǎn)信托體系同樣有著內(nèi)在的不穩(wěn)定，尤其在我國(guó)更是如此。

2.房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的內(nèi)在脆弱性

不少金融危機(jī)的爆發(fā)都以某些金融機(jī)構(gòu)的倒閉為征兆，而金融機(jī)構(gòu)在金融動(dòng)蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場(chǎng)擾動(dòng)演變?yōu)槿娴慕鹑谖C(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)信托系統(tǒng)而言，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)所具有的內(nèi)在脆弱性及其積累構(gòu)成了房地產(chǎn)信托系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)是解釋信托機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性的有力工具。在信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中，常常將博弈中擁有私人信息的一方稱(chēng)為“人”，不擁有私人信息的一方稱(chēng)為“委托人”。因此，由信托市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)就引出信托市場(chǎng)上的委托—問(wèn)題，委托—問(wèn)題是信托市場(chǎng)上一個(gè)普遍存在的問(wèn)題，而這一問(wèn)題也是導(dǎo)致信托機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性而帶來(lái)信托系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一[28]。

3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場(chǎng)主體行為的有限理性

房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)更重要的原因是房地產(chǎn)信托市場(chǎng)主體的非理。這些非理包括從眾行為、災(zāi)難短視行為、忽視信息行為及認(rèn)識(shí)的非一致性等，對(duì)于房地產(chǎn)信托系統(tǒng)而言，這些行為都有引起或加劇系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的傾向。

4.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)性

幾乎所有的金融危機(jī)都與金融資產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)相關(guān)，信托資產(chǎn)價(jià)格的巨幅變化也是金融危機(jī)的一個(gè)重要標(biāo)志。信托機(jī)構(gòu)形成的以房地產(chǎn)資產(chǎn)為抵押或證券化的金融資產(chǎn)即為房地產(chǎn)信托資產(chǎn)，其價(jià)格同樣具有較強(qiáng)的波動(dòng)性。房地產(chǎn)信托資產(chǎn)的波動(dòng)原因也與信息不完全性有關(guān)，其定價(jià)受到不完全信息的制約，即市場(chǎng)據(jù)以對(duì)房地產(chǎn)信托資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行貼現(xiàn)的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的未來(lái)收入流量以及影響這一流量變化的各種因素，而這兩個(gè)方面都以零散的資產(chǎn)持有者所知，這樣就造成了房地產(chǎn)資產(chǎn)及其信托資產(chǎn)常常處于動(dòng)蕩之中。

三房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制的建議

1.完善相關(guān)法律法規(guī)

目前我國(guó)信托法律體系還沒(méi)有成型，需要專(zhuān)項(xiàng)和配套立法，一方面是要完善信托業(yè)務(wù)范圍，對(duì)動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、其他財(cái)產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)品種操作都要做出明確的法律規(guī)范；另一方面對(duì)配套的信托稅收、財(cái)會(huì)制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整，盡快出臺(tái)工商登記信托稅收、信托會(huì)計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專(zhuān)項(xiàng)信托管理辦法；同時(shí)，為了盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。

2.加強(qiáng)信托投資公司內(nèi)控制度

加強(qiáng)信托公司內(nèi)部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的內(nèi)部控制的框架。作為我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的受托人和實(shí)施主體，信托投資公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國(guó)的信托投資公司雖經(jīng)過(guò)多次行業(yè)整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱等問(wèn)題，因此，加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控建設(shè)，重新樹(shù)立信譽(yù)，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人，這是我國(guó)房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

3.建立信息披露制度

監(jiān)管部門(mén)規(guī)范信息披露行為應(yīng)做到：一是信息披露要在監(jiān)管機(jī)關(guān)指定的媒體上進(jìn)行；二是只能且必須披露監(jiān)管機(jī)關(guān)要求披露或規(guī)定的募集信托資金的信托業(yè)務(wù)文件，反映信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用狀況的報(bào)表或文件、收益分配公告、重大業(yè)務(wù)或事項(xiàng)等，不能附加宣傳廣告或帶有宣傳廣告性質(zhì)的其他任何信息；三是只能按照監(jiān)管機(jī)關(guān)規(guī)定的規(guī)范格式、文本進(jìn)行信息披露。

4.大力加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新

目前，我國(guó)已推出的幾個(gè)房地產(chǎn)投資信托項(xiàng)目，都是中短期的某一獨(dú)立項(xiàng)目的融資，是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，房地產(chǎn)投資信托需要加大創(chuàng)新的力度。首先是資金來(lái)源的創(chuàng)新。依據(jù)目前的政策，接受受托人的資金信托合同總份數(shù)不得超過(guò)200份，這大大地制約了信托資金的募集，因而信托機(jī)構(gòu)需要開(kāi)辟新的集資渠道。其次是房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品創(chuàng)新。為了適應(yīng)市場(chǎng)的變化和提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，信托公司必須通過(guò)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出多渠道、多類(lèi)型的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，滿(mǎn)足市場(chǎng)主體多元化和特定的需求。

5.加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)的普及教育和機(jī)構(gòu)投資者的培育

投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育是由當(dāng)前投資者的結(jié)構(gòu)和信托產(chǎn)品投資的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)決定的。目前在房地產(chǎn)信托的投資者中，90％以上是個(gè)人投資者，只有10％左右是機(jī)構(gòu)投資者，與美國(guó)證券市場(chǎng)近40％的機(jī)構(gòu)投資者相比，差距甚大。而對(duì)于房地產(chǎn)投資信托這樣的新型金融工具，國(guó)內(nèi)散戶(hù)投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的心理承受能力和產(chǎn)品的認(rèn)同程度在短時(shí)間內(nèi)很難提高，所以面對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資信托，投資者風(fēng)險(xiǎn)的教育特別重要；另外，應(yīng)抓緊修訂有關(guān)法規(guī)，允許機(jī)構(gòu)投資者如養(yǎng)老金基金、保險(xiǎn)基金投資于房地產(chǎn)投資信托。

6.培養(yǎng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)管理的專(zhuān)業(yè)人才

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由于其創(chuàng)新性和復(fù)雜性，對(duì)從業(yè)人員的要求較高。具體包括三種人才：交易人員、產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)管理人員。交易人員可通過(guò)市場(chǎng)交易實(shí)踐培養(yǎng)，研究人員可通過(guò)招聘數(shù)學(xué)類(lèi)人才獲得。風(fēng)險(xiǎn)管理人員不僅要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、對(duì)市場(chǎng)和信息的敏感度，還要熟悉產(chǎn)品的定價(jià)模型和分解技術(shù)，需要有較好的數(shù)學(xué)功底，同時(shí)對(duì)數(shù)學(xué)模型、產(chǎn)品分解原理、計(jì)算機(jī)技術(shù)等都有相當(dāng)程度的了解，可以說(shuō)是要求最高，也最具綜合性。因而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)管理人員很難獲得，這也是制約信托投資公司產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主要因素之一。

參考文獻(xiàn)：

[1]蓋永光.信托業(yè)比較研究[M].濟(jì)南:山東人民出版社，2004.123～140

篇5

為規(guī)范保險(xiǎn)資金的用途,確保資金的安全性,國(guó)務(wù)院和保監(jiān)會(huì)都對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。1995年,我國(guó)第一部《保險(xiǎn)法》頒布實(shí)施,該法下禁止保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)。2002年對(duì)《保險(xiǎn)法》進(jìn)行了修訂,修訂后仍未提及保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn),事實(shí)上保險(xiǎn)資金仍禁止投資不動(dòng)產(chǎn)。2006年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),保險(xiǎn)資金允許投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。2006年3月6日《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》首次提出允許保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,但對(duì)投資范圍做了明確界定,主要包括通訊、交通、能源、環(huán)境保護(hù)、市政等國(guó)家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,有關(guān)投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險(xiǎn)法》首次允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域,這是對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用領(lǐng)域的一次擴(kuò)展,這也是我國(guó)保險(xiǎn)資金投資能力的進(jìn)步和保險(xiǎn)監(jiān)管逐漸理性的重要標(biāo)志。2010年9月《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》進(jìn)一步規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)投資的具體要求,主要包括四個(gè)方面:一是要求投資主體是保險(xiǎn)公司。二是規(guī)范了投資標(biāo)的的范圍,保險(xiǎn)資金只能投資成長(zhǎng)期或成熟期的企業(yè)股權(quán);創(chuàng)業(yè)期的風(fēng)險(xiǎn)投資基金,高污染、高耗能等不符合國(guó)家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報(bào)較差的企業(yè)股權(quán)、商業(yè)住宅等不能涉及,并且不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè);三是規(guī)范了投資方式,既可以直接投資也可以間接投資;可以直接投資不動(dòng)產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)。四是加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。2012年保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制要求。國(guó)家逐步放開(kāi)了對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的限制,從2006允許間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,到2012年允許間接投資不動(dòng)產(chǎn),六年的時(shí)間保險(xiǎn)資金投資范圍逐漸擴(kuò)大,尤其是在不動(dòng)>文秘站:

二、保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展

保險(xiǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2013年我國(guó)保費(fèi)收入已達(dá)到1.72萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)11.2%。保費(fèi)規(guī)模已躍居全球第四位,并且與第三位十分接近。全國(guó)共有保險(xiǎn)集團(tuán)公司10家,保險(xiǎn)公司143家,保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司18家,其他公司3家。與保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展相伴的是保險(xiǎn)資金積累量的不斷增長(zhǎng),2007年到2013年,我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)以及保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額連續(xù)快速增長(zhǎng),從27000億增長(zhǎng)到76900億,增長(zhǎng)2.85倍,這部分資源如果不充分加以利用將是個(gè)巨大的浪費(fèi)。相比保險(xiǎn)資產(chǎn)和保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額的快速穩(wěn)步增長(zhǎng),投資收益差強(qiáng)人意。保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展經(jīng)歷了曲折的過(guò)程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險(xiǎn)資金的收益率持續(xù)走低。2003年以后,為了緩解這種局面,保險(xiǎn)資金的投資渠道逐步被放寬,政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續(xù)上升了一段,并且由于股票市場(chǎng)的繁榮2007年資金運(yùn)用收益率達(dá)到12.17%的歷史高位。然而2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā),全球股市大幅下跌,保險(xiǎn)資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險(xiǎn)公司投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整下,投資收益率又有所提升,恢復(fù)至6.41%。但在這之后到2012年,我國(guó)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創(chuàng)下了金融危機(jī)以來(lái)的新低。2014年中國(guó)股市走牛給保險(xiǎn)投資帶來(lái)了豐厚的收益,資金運(yùn)用收益率率達(dá)到6.3%,是2010到2014五年來(lái)最高收益。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和保險(xiǎn)資產(chǎn)投資管理收益是保險(xiǎn)業(yè)收入的兩大主要來(lái)源,并且提高保險(xiǎn)資金管理利用效率對(duì)提高保險(xiǎn)業(yè)快速健康發(fā)展是意義重大的。然而相對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)公司而言我國(guó)保險(xiǎn)資金的利用率偏低,發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用率可以達(dá)到90%以上,而我國(guó)僅為30%-40%。發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)保險(xiǎn)公司的投資領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸款等;而我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用限制多,法定投資渠道窄,這些都限制了保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展。

三、保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)

目前大多保險(xiǎn)集團(tuán)仍然依靠保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生的利潤(rùn),而投資收益較低。保險(xiǎn)資金涉入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)槲覈?guó)保險(xiǎn)行業(yè)完善資產(chǎn)管理提供了新的途徑。分析國(guó)外發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)市場(chǎng),發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、法律監(jiān)管、公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等多種因素對(duì)保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)的配置受有較大影響,并且各國(guó)差異較大。在美國(guó)保險(xiǎn)資金可用于不動(dòng)產(chǎn)投資的比例較低僅為1%到4%,英國(guó)的比例較高,在4%至8%的范圍;亞洲國(guó)家如日本、韓國(guó)的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監(jiān)管要求有關(guān),美國(guó)對(duì)保險(xiǎn)資金直接投資不動(dòng)產(chǎn)有嚴(yán)格的監(jiān)管并且在投資方式和投資方面也有嚴(yán)格的限制,要求投資占總資產(chǎn)比例不高于10%。英國(guó)則較為寬松,并沒(méi)有明確規(guī)定投資的范圍和比例。此外,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)比例還會(huì)受到行業(yè)景氣度和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期,各國(guó)保險(xiǎn)資金都會(huì)加大不動(dòng)產(chǎn)的配置;而在蕭條期,則主動(dòng)降低房地產(chǎn)投資比例。例如美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過(guò)快發(fā)展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)促使美國(guó)主要的保險(xiǎn)公司降低房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。而亞洲作為新興的經(jīng)濟(jì)體,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較為廣闊,近年來(lái)的飛速發(fā)展帶動(dòng)更多的機(jī)構(gòu)資金涌入,保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)配置比例的加大正是上述因素驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。我國(guó)保險(xiǎn)資金用于不動(dòng)產(chǎn)投資,起步晚增長(zhǎng)快。2010年放開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)投資政策后,投資規(guī)模增長(zhǎng)迅速,2011年保險(xiǎn)資金用于不動(dòng)產(chǎn)投資的資金為330億元,占投資總額的比例為0.59%;2013年增長(zhǎng)為689億元,占比為0.90%。

四、我國(guó)四大險(xiǎn)企投資房地產(chǎn)情況

我國(guó)四大上市保險(xiǎn)企業(yè)2014年投資性房地產(chǎn)金額為269億元,較2013年微降3%。雖然投資額有所下降,但是涉房子公司數(shù)量卻翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保險(xiǎn)公司有三家略微縮減了投資性房地產(chǎn)的金額,但涉房子公司數(shù)大幅增加,可見(jiàn)在戰(zhàn)略上仍是計(jì)劃在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域加大力度的。并且從報(bào)表中看盡管壓縮了投資性房地產(chǎn)的金額,但在地產(chǎn)股權(quán)投資上卻增加了投資。還需注意到的一點(diǎn)是,2014四大上市險(xiǎn)企在投資性房地產(chǎn)金額的減少與保監(jiān)會(huì)的在2014年出臺(tái)的監(jiān)管政策有很大關(guān)系。2014年6月保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于清理規(guī)范保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)事項(xiàng)的通知》,要求保險(xiǎn)公司已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),以2014年3月31日賬面余額為基準(zhǔn),不得再確認(rèn)新的評(píng)估增值。并且采用成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得改用公允價(jià)值計(jì)量。這很大程度上影響了在房地產(chǎn)投資的金額確認(rèn),使得賬面上用于房地產(chǎn)投資的金額減少。

五、建議

篇6

一、投資運(yùn)行基本情況

20__年全省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成6957.38億元，比上年增長(zhǎng)16.3％，其中基本建設(shè)投資3556.95億元，增長(zhǎng)22.7％；更新改造投資929.46億元，增長(zhǎng)11.3％；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1498.28億元，增長(zhǎng)10.5％。

（一）投資增長(zhǎng)總體適度，投資運(yùn)行保持平穩(wěn)

20__年全省投資運(yùn)行呈平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，除1-2月比去年同期增長(zhǎng)25.3外，其余月份的增速上下波動(dòng)不超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)，基本上在15-17.8之間。全年固定資產(chǎn)投資增速比生產(chǎn)總值增速高3.8個(gè)百分點(diǎn)，較好地起到拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。

（二）工業(yè)投資快速增長(zhǎng)，九大產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)加快

20__年全省全社會(huì)工業(yè)投資2722.82億元，同比增長(zhǎng)32.1，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重從上年的34.7提高到39.1.九大工業(yè)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)加快。20__年城鎮(zhèn)以上投資中九大工業(yè)產(chǎn)業(yè)共完成投資1125.75億元，占城鎮(zhèn)以上工業(yè)投資2182.07億元的51.6，增長(zhǎng)32.4，比上年提高12.1個(gè)百分點(diǎn)。其中三大新興工業(yè)產(chǎn)業(yè)完成投資677.98億元，增長(zhǎng)29.7，電子信息業(yè)、電氣機(jī)械及專(zhuān)用設(shè)備業(yè)、石油及化學(xué)業(yè)分別完成投資258.18億元、174.21億元和245.60億元，增長(zhǎng)37.2、19.7和29.9.三大傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)完成投資248.48億元，增長(zhǎng)18.3，紡織服裝、食品飲料和建筑材料完成投資分別增長(zhǎng)13.8、15.4和24.5.三大潛力工業(yè)產(chǎn)業(yè)完成投資199.29億元，增長(zhǎng)69.8，森工造紙業(yè)、醫(yī)藥和汽車(chē)制造業(yè)完成投資54.82億元、29.75億元和__.71億元，分別增長(zhǎng)60.0、39.5和85.6.九大工業(yè)產(chǎn)業(yè)投資加快，九大工業(yè)產(chǎn)業(yè)在工業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的主導(dǎo)力量進(jìn)一步加強(qiáng)，進(jìn)一步促進(jìn)我省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模增大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)

20__年全省城鎮(zhèn)以上建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資共15950.77億元，項(xiàng)目平均投資規(guī)模為11205.31萬(wàn)元，比上年增加1550.20萬(wàn)元。投資規(guī)模在10億元以上的大型項(xiàng)目有246個(gè)，比上年增加19個(gè)，計(jì)劃投資共9330.87億元，20__年完成投資1585.31億元；投資規(guī)模在30億元以上的特大型項(xiàng)目78個(gè)，比上年增加11個(gè)，計(jì)劃投資共6550.62億元，20__年完成投資899.44億元；投資規(guī)模在50億元以上的超大型項(xiàng)目47個(gè)，比上年增加12個(gè)，計(jì)劃投資共5338.74億元，20__年完成投資586.68億元。20__年完成投資在10億元以上的項(xiàng)目有52個(gè)，比上年增加19個(gè)，共完成投資1023.87億元，主要集中在石化、電力、地鐵、電信和高速公路；完成投資30億元以上項(xiàng)目有4個(gè)，分別是廣州大學(xué)城建設(shè)、韶關(guān)鋼鐵集團(tuán)公司韶鋼系列改造項(xiàng)目、中海殼牌石化項(xiàng)目以及省移動(dòng)通訊有限責(zé)任公司移動(dòng)電話GSM擴(kuò)容工程，4個(gè)項(xiàng)目共完成投資249.39億元。

20__年全省基礎(chǔ)設(shè)施完成投資2309.05億元，基礎(chǔ)設(shè)施投資占全社會(huì)投資的33.2.全省完成投資10億元以上的大型項(xiàng)目中，約80為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以基礎(chǔ)設(shè)施為主體的大型項(xiàng)目投資完成情況較好，有力地拉動(dòng)全社會(huì)投資增長(zhǎng)。交通運(yùn)輸建設(shè)投資持續(xù)增長(zhǎng)，全省城鎮(zhèn)以上交通運(yùn)輸業(yè)完成投資572.40億元，增長(zhǎng)15.5.大型能源項(xiàng)目和電網(wǎng)建設(shè)進(jìn)展順利，全省城鎮(zhèn)以上能源建設(shè)投資686.41億元，同比增長(zhǎng)43.8.其中電力建設(shè)投資562.52億元，增長(zhǎng)29.8.環(huán)保水利建設(shè)投資速度加快，全省城鎮(zhèn)以上環(huán)境、水利設(shè)施和污水處理項(xiàng)目建設(shè)共完成投資95.87億元，增長(zhǎng)47.6.

（四）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)，商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快

20__年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，每月增速基本保持在10％左右。住宅完成投資988.56億元，增長(zhǎng)11.1％，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的66％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，

銀行貸款351.78億元，增長(zhǎng)5.3％，自籌資金642.04億元，增長(zhǎng)26.8％。商品房銷(xiāo)售額1383.87億元，增長(zhǎng)30.5％，銷(xiāo)售面積3693.85萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.1％，銷(xiāo)售均價(jià)3746元，增長(zhǎng)7.7％，其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)3561元，增長(zhǎng)8.1％。商品房空置面積2091.95萬(wàn)平方米，下降2.4％。

（五）兩翼和山區(qū)投資增長(zhǎng)加快，區(qū)域發(fā)展更趨協(xié)調(diào)

東西兩翼和粵北山區(qū)投資增速明顯高于珠江三角洲地區(qū)。20__年?yáng)|西兩翼7市完成投資857.07億元，增長(zhǎng)27.1，占全省投資比重由上年的11.3提高到12.3；山區(qū)5市完成投資674.21億元，增長(zhǎng)27.3，占全省投資比重由上年8.8上升為9.7.珠三角9市完成投資5131.47億元，增長(zhǎng)14.4，占全省投資比重為73.8.

（六）非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資快速增長(zhǎng)，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)穩(wěn)定

國(guó)有、民營(yíng)和外資鼎足而立，共同推動(dòng)固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。20__年全省國(guó)有經(jīng)濟(jì)完成投資2013.45億元，增長(zhǎng)14.5；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成投資2428.88億元，增長(zhǎng)23.6；外資經(jīng)濟(jì)完成投資1742.03億元，增長(zhǎng)28.7.民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)使民營(yíng)投資逐漸成為我省投資增長(zhǎng)的重要力量，20__年全省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資占34.9％，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資占28.9％，外資經(jīng)濟(jì)投資占25％，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資比重比上年增加了2.1個(gè)百分點(diǎn)。

（七）投資資金來(lái)源充足，自籌資金大幅增長(zhǎng)

20__年全省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)到位資金7737.22億元，超過(guò)同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額779.84億元。資金來(lái)源中自籌資金4143.20億元，占53.5；銀行貸款1326.29億元，占17.1；利用外資785.72億元，占10.2.

二、投資運(yùn)行中的主要問(wèn)題

20__年，我省投資運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題是：投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理，結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐有待進(jìn)一步加快。

（一）科技、教育投資下降

20__年我省科學(xué)研究技術(shù)服務(wù)業(yè)完成城鎮(zhèn)以上投資17.68億元，下降52.8.20__年我省教育完成城鎮(zhèn)以上投資172.66億元，下降10.5.

（二）更新改造投資增速偏低

20__年全省更新改造投資完成額僅占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的13.4，增速比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速低5個(gè)百分點(diǎn)，比20__年更新改造投資增速低8.4個(gè)百分點(diǎn)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)偏低

20__年我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持低速平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速低5.8個(gè)百分點(diǎn)。

（四）農(nóng)村投資比重偏低

20__年，我省完成農(nóng)村投資1110.31億元，僅占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的16％。農(nóng)村投資中的農(nóng)村私人投資完成265.08億元，僅增長(zhǎng)7.8％。

三、20__年投資工作重點(diǎn)

20__年是"十一五"規(guī)劃的開(kāi)局之年?？傮w上看，國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境仍然有利于我省投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。世界經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，制造業(yè)加快向發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)移，我省面臨進(jìn)一步加大利用外資的機(jī)遇；中央繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，積極效應(yīng)逐步顯現(xiàn)；我省工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和區(qū)域合作進(jìn)一步加強(qiáng)，發(fā)展動(dòng)力增強(qiáng)。預(yù)計(jì)20__年我省投資將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速將達(dá)到15左右。為了促進(jìn)投資實(shí)現(xiàn)理性增長(zhǎng)、穩(wěn)定增長(zhǎng)和適度增長(zhǎng)，初步考慮以下五個(gè)方面的工作重點(diǎn)：

（一）促進(jìn)固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)

加強(qiáng)對(duì)投資形勢(shì)預(yù)警分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決投資領(lǐng)域的新情況、新問(wèn)題；研究采取適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段，豐富投資宏觀調(diào)控的方式方法；加強(qiáng)投資政策與產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策、土地政策、價(jià)格政策等的協(xié)調(diào)配合，確保投資穩(wěn)定較快增長(zhǎng)。繼續(xù)保持投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。

（二）進(jìn)一步深化投資體制改革

貫徹實(shí)施我省《廣東省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)辦法》、《廣東省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄（20__年本）》和《廣東省企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦法》等有關(guān)投資體制改革的配套文件。在省屬行政公益項(xiàng)目中推行代建制。在政府投資管理專(zhuān)題研究的基礎(chǔ)上，制定《廣東省政府投資管理辦法》。研究省級(jí)政府投資項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)建設(shè)方案，并盡快開(kāi)展建庫(kù)工作。加快企業(yè)投資項(xiàng)目備案系統(tǒng)和核準(zhǔn)系統(tǒng)的建設(shè)和完善工作。

（三）進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)

根據(jù)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的要求，進(jìn)一步優(yōu)化投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)。通過(guò)重大項(xiàng)目布局調(diào)整，搞好產(chǎn)業(yè)地區(qū)分工，形成產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)特色和功能互補(bǔ)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。加大對(duì)科技教育的投資力度，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力。加快推動(dòng)珠三角地區(qū)資源整合，加快發(fā)展高新技術(shù)、重化工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。以廣州、深圳、佛山為重點(diǎn)，促進(jìn)珠三角地區(qū)加快發(fā)展裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。充分發(fā)揮臨港優(yōu)勢(shì)，建設(shè)東西兩翼鋼鐵和石油化工基地，促進(jìn)形成沿海重化產(chǎn)業(yè)帶。加大扶持力度，支持兩翼重大基礎(chǔ)設(shè)施和重大項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)兩翼經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。以建設(shè)公路網(wǎng)、鐵路網(wǎng)、海港等為重點(diǎn)，完善東西兩翼的交通基礎(chǔ)設(shè)施。強(qiáng)化工業(yè)在兩翼發(fā)展中的主導(dǎo)地位，充分發(fā)揮兩翼的臨海區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展臨海型、資源型工業(yè)和特色經(jīng)濟(jì)。加快兩翼海洋資源綜合開(kāi)發(fā)，建設(shè)現(xiàn)代漁港經(jīng)濟(jì)區(qū)。大力推進(jìn)山區(qū)及東西兩翼與珠三角共建產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)向欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，加快山區(qū)工業(yè)發(fā)展。鼓勵(lì)山區(qū)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，支持山區(qū)有條件的地方建設(shè)大型電力等能源和其他重大工業(yè)項(xiàng)目，切實(shí)改善山區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展環(huán)境。

（四）加快推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)

著手實(shí)施"十一五"規(guī)劃的重大建設(shè)項(xiàng)目。集中力量，圍繞重點(diǎn)任務(wù)、重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域和重大戰(zhàn)略性問(wèn)題，著力推進(jìn)一批對(duì)促進(jìn)加快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、加強(qiáng)區(qū)域合作等具有重大影響的重大項(xiàng)目建設(shè)，發(fā)揮其對(duì)投資的帶動(dòng)作用。積極落實(shí)建設(shè)條件，確保20__年下半年以來(lái)國(guó)家新批準(zhǔn)的、仍未開(kāi)工的一批重大項(xiàng)目如期開(kāi)工建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)服務(wù)，確保重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地，多渠道籌集重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金，加快前期工作進(jìn)度，提高重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)督管理水平。

（五）進(jìn)一步提高吸收外資質(zhì)量

在適度擴(kuò)大利用外資規(guī)模的同時(shí)，將利用外資與我省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、科技進(jìn)步與創(chuàng)新、開(kāi)發(fā)人才資源、國(guó)有企業(yè)改革和擴(kuò)大就業(yè)緊密結(jié)合，優(yōu)化引資的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，大力吸引歐美日韓等發(fā)達(dá)國(guó)家資金；優(yōu)化引資的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力吸引外資投向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)；優(yōu)化引資的企業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引跨國(guó)公司特別是世界500強(qiáng)企業(yè)到我省設(shè)立地區(qū)總部、研發(fā)中心、采購(gòu)中心。創(chuàng)新

招商引資方式，選擇比較成熟的重大項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)際招商，以重大項(xiàng)目帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)招商。繼續(xù)鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)"走出去"，推動(dòng)有實(shí)力的企業(yè)到境外投資，發(fā)展境外加工貿(mào)易業(yè)務(wù)，帶動(dòng)成套設(shè)備、零配件、技術(shù)等出口。同時(shí)，也要吸引本省和外省的民營(yíng)企業(yè)投資重大項(xiàng)目。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資

作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴(lài)，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給，不利于平抑高漲的房?jī)r(jià)；與此同時(shí)，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開(kāi)始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題成為影響生存和發(fā)展的首要問(wèn)題，客觀上要求開(kāi)發(fā)商由依賴(lài)銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對(duì)嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問(wèn)題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問(wèn)題。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問(wèn)題。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門(mén)檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憑借銀行資金買(mǎi)地開(kāi)發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴(lài)銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢(shì)，浩浩蕩蕩撲面而來(lái)。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對(duì)各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動(dòng)。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門(mén)檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開(kāi)，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類(lèi)的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。也就是說(shuō)大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來(lái)。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開(kāi)上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿(mǎn)3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買(mǎi)殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開(kāi)發(fā)商已紛紛通過(guò)買(mǎi)殼，成功參股或控股上市公司。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買(mǎi)殼、重組來(lái)上市。買(mǎi)殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(mǎi)(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過(guò)借殼上市打開(kāi)資本市場(chǎng)的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報(bào)，大部分公司的利潤(rùn)普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。由于各大公司都在增加土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動(dòng)。據(jù)悉，2006年國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門(mén)檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開(kāi)了A股市場(chǎng)大門(mén)。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以?xún)?nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場(chǎng)的融資步伐?？梢赃@么說(shuō)，在2006年通過(guò)在國(guó)內(nèi)股市IP0融資或買(mǎi)殼上市后再融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見(jiàn)。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂(lè)投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬(wàn)元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

期無(wú)法償還的事件，我國(guó)債券市場(chǎng)從此陷入低潮，國(guó)家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來(lái)，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項(xiàng)目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來(lái)，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來(lái)，債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來(lái)的最低點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的0．001％。這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國(guó)目前來(lái)看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。按照我國(guó)“大力發(fā)展資本市場(chǎng)、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場(chǎng)的發(fā)行量將有一個(gè)大的增長(zhǎng)已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長(zhǎng)。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場(chǎng)將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當(dāng)然，國(guó)家應(yīng)適度放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資創(chuàng)造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)，這是比較低級(jí)的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開(kāi)銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35％、同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合，以滿(mǎn)足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會(huì)2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的“212”號(hào)文件后，其政策不僅將以“過(guò)橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中普遍采用的抵押式貸款融資和財(cái)產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為主流盈利模式的信托公司一定不會(huì)受到政策的束縛，而將會(huì)去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務(wù)創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來(lái)，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺(tái)。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國(guó)首個(gè)夾層融資信托產(chǎn)品?！奥?lián)信·寶利”7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5,000萬(wàn)元，分別持有項(xiàng)目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。五、房地產(chǎn)信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國(guó)信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺(tái)以來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開(kāi)始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來(lái)信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計(jì)劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣(mài)出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營(yíng)銷(xiāo)方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多。2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2005年12月31日，信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對(duì)額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長(zhǎng)11％和28．73％。其

產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來(lái)的最高峰值。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開(kāi)放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌以后，我國(guó)房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有大幅度發(fā)展。2006年我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢(shì)先抑后揚(yáng)。(2)專(zhuān)業(yè)化、細(xì)膩化將會(huì)穩(wěn)步推動(dòng)市場(chǎng)向成熟邁進(jìn)。(3)信托商將在212號(hào)文的“后房地產(chǎn)信托時(shí)代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會(huì)走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計(jì)劃200份的可能突破及分類(lèi)監(jiān)管的正式實(shí)施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專(zhuān)業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過(guò)短時(shí)期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達(dá)到21．34億元，占當(dāng)月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺(tái)的政策和措施導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸進(jìn)一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒(méi)有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)的暴利時(shí)代即將過(guò)去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。

六、海外地產(chǎn)基金

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買(mǎi)斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司等爭(zhēng)先登陸中國(guó)，大手筆收購(gòu)了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫(xiě)字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國(guó)凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬(wàn)美元和1,000萬(wàn)美元，分別占有順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15％和7．5％的股份。業(yè)界專(zhuān)家分析，2006年金融要全面開(kāi)放，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國(guó)情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來(lái)兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來(lái)他們的資金和經(jīng)驗(yàn)，并越來(lái)越多地參與到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來(lái)源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益透明化。

七、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫(xiě)為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)地為開(kāi)發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟，美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國(guó)家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國(guó)投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開(kāi)發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動(dòng)的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見(jiàn)。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國(guó)資本市場(chǎng)上的REITs尚未定型，至今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出開(kāi)放REITs通道的建議，國(guó)內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達(dá)到31億美元，投資回報(bào)率5％-6％左右。對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，REITs雖好，但操作起來(lái)卻難。由于相應(yīng)制度不健全，在國(guó)內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進(jìn)行分配時(shí)都需要繳稅)問(wèn)題，投資回報(bào)率要求較高，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒(méi)有設(shè)立REITs方面的合法機(jī)制，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂(lè)于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門(mén)的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地(1109．HK)、北辰實(shí)業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國(guó)內(nèi)物業(yè)的REITs項(xiàng)目在香港發(fā)行。2006年將拉開(kāi)內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到香港資本市場(chǎng)上發(fā)行REITs進(jìn)行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國(guó)銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)對(duì)于中國(guó)商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟新的融資渠道。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導(dǎo)的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場(chǎng)將是未來(lái)中國(guó)房地

產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些運(yùn)作規(guī)則及固有理念，也將締造一個(gè)全新的“地產(chǎn)金融”時(shí)代。當(dāng)然，中國(guó)在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時(shí)間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無(wú)時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。向私募基金的融資有時(shí)不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

2、典當(dāng)融資。對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開(kāi)發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門(mén)檻之后，重新開(kāi)辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)率先出臺(tái)了典當(dāng)行開(kāi)展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來(lái)了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當(dāng)融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當(dāng)融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應(yīng)急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當(dāng)融資的非主流地位難以改變，但將有越來(lái)越多主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的典當(dāng)行出現(xiàn)。

篇8

我國(guó)信托公司真正開(kāi)展本源業(yè)務(wù)是從2002年第五次清理整頓結(jié)束后開(kāi)始的，時(shí)間不超過(guò)5年，從發(fā)展時(shí)間和成熟度來(lái)看，我國(guó)信托業(yè)尚處于發(fā)展初期階段。我國(guó)信托公司普遍存在實(shí)力較弱的現(xiàn)狀，不過(guò)從行業(yè)內(nèi)來(lái)看，強(qiáng)弱分化的格局已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，經(jīng)過(guò)重新定位和組合，真正具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的信托公司將會(huì)脫穎而出，迅速做大做強(qiáng)。目前信托公司的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪？

機(jī)會(huì)一：產(chǎn)品創(chuàng)新

證券投資信托產(chǎn)品。2006年以來(lái)，證券投資信托產(chǎn)品形成燎原之勢(shì)，雖然這個(gè)品種出現(xiàn)的時(shí)間較早，但仍具有非常大的發(fā)展空間，而且該產(chǎn)品也在不斷創(chuàng)新：從投資標(biāo)的看，該產(chǎn)品由最初的僅投向股票二級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展到新股IPO的網(wǎng)上、網(wǎng)下申購(gòu)，進(jìn)而發(fā)展到僅針對(duì)一只新股IPO申購(gòu)的超短品種；從投資人結(jié)構(gòu)看，逐漸演化出結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，區(qū)分一般受益人和優(yōu)先受益人；從投資管理人看，有的由信托公司自己承擔(dān)，有的由證券公司承擔(dān)，而有的則由私募基金承擔(dān)。

目前投資于股票市場(chǎng)的理財(cái)產(chǎn)品主要是基金、券商的集合資產(chǎn)管理、保險(xiǎn)公司的投資型產(chǎn)品，以及沒(méi)有合法地位的私募基金。基金公司追求的是規(guī)模和相對(duì)收益，券商集合理財(cái)產(chǎn)品的規(guī)模受到監(jiān)管層的嚴(yán)格控制，而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在股票市場(chǎng)的投資比例受到限制，對(duì)于偏好高風(fēng)險(xiǎn)且風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者，私募基金是較為合適的選擇。據(jù)估計(jì)，當(dāng)前私募基金的規(guī)模有數(shù)千億元，但這種私募方式并不能給投資者財(cái)產(chǎn)以合法保護(hù)，于是出現(xiàn)了以信托方式發(fā)行的所謂“陽(yáng)光化”的私募基金產(chǎn)品。目前監(jiān)管層正考慮對(duì)私募基金進(jìn)行規(guī)范，而以信托產(chǎn)品方式發(fā)行是非常好的一個(gè)選擇。假設(shè)未來(lái)5年有60%的私募基金逐步轉(zhuǎn)化成信托產(chǎn)品，則每年將新增1000億以上的信托資產(chǎn)規(guī)模。

據(jù)《商業(yè)銀行法》規(guī)定，股市被排除在銀行的業(yè)務(wù)范圍之外。為了給其理財(cái)業(yè)務(wù)客戶(hù)提供高收益產(chǎn)品，銀行往往采取理財(cái)產(chǎn)品與信托產(chǎn)品對(duì)接的方式，通過(guò)信托公司來(lái)參與股市投資。2007年人民幣理財(cái)產(chǎn)品投資于股票的數(shù)量占比達(dá)到24.58%，規(guī)模接近2000億元。目前投資于股票市場(chǎng)的人民幣理財(cái)產(chǎn)品，主要是參與打新股，未來(lái)隨著發(fā)行制度的改革，打新股的收益率會(huì)下降，預(yù)計(jì)打新股的產(chǎn)品將會(huì)減少。不過(guò)隨著股市金融工具的豐富，未來(lái)參與股市套利的人民幣理財(cái)產(chǎn)品有望增加，如股票與股指期貨間的套利、指標(biāo)股與ETF之間的套利。

私募股權(quán)投資。私募股權(quán)投資是銀監(jiān)會(huì)支持換發(fā)新牌照的信托公司開(kāi)展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)之一。從國(guó)際市場(chǎng)看，私人股權(quán)投資方式大有替代傳統(tǒng)資本市場(chǎng)上融資手段和形式的趨勢(shì)，私募股權(quán)投資的規(guī)模巨大。相對(duì)于中國(guó)數(shù)量龐大的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前的投資規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，巨大的市場(chǎng)容量為信托公司介入該領(lǐng)域提供了廣闊空間。

目前可以開(kāi)展私募股權(quán)投資的主要是私募股權(quán)投資公司（或基金）、證券公司和信托公司。在開(kāi)展私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)上，信托公司相對(duì)于私募股權(quán)投資公司的優(yōu)勢(shì)在于稅收的優(yōu)惠（目前我國(guó)相關(guān)的稅收優(yōu)惠還沒(méi)有出臺(tái)），相對(duì)于私募股權(quán)基金的優(yōu)勢(shì)在于財(cái)產(chǎn)權(quán)的確定有利于保護(hù)投資者的利益，相對(duì)于證券公司的優(yōu)勢(shì)在于資格和規(guī)模的限制較少；一些風(fēng)險(xiǎn)偏好且風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者，雖然看好私募股權(quán)投資，卻難以憑一己之力介入，此時(shí)，私募股權(quán)投資信托產(chǎn)品正好可以滿(mǎn)足其要求。目前提供私募股權(quán)投資的金融工具很少，因此這類(lèi)信托產(chǎn)品的需求很大。

信托公司開(kāi)展私人股權(quán)投資業(yè)務(wù)的最大困難在于通過(guò)IPO退出方式中存在的問(wèn)題。證監(jiān)會(huì)規(guī)定，以IPO上市的企業(yè)其股東持有的股票必須有明確的所有權(quán)界定，以避免關(guān)聯(lián)交易，這就給信托公司持有的企業(yè)實(shí)現(xiàn)IPO帶來(lái)了困難。為了規(guī)避這一政策，部分信托公司通過(guò)成立合伙公司，再以合伙公司的身份投資擬IPO的企業(yè)，而不再用信托計(jì)劃的名義持有股權(quán)。

資產(chǎn)證券化信托。資產(chǎn)證券化（Asset Backed-Securitization）通常是指將一組流動(dòng)性較差的資產(chǎn)經(jīng)過(guò)一定組合，使這組資產(chǎn)產(chǎn)生可預(yù)計(jì)且穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，再通過(guò)一定的中介機(jī)構(gòu)的信用加強(qiáng)，把這些資產(chǎn)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，實(shí)現(xiàn)資金的融通和資產(chǎn)的流動(dòng)。

目前在美國(guó)的廣義信托產(chǎn)品中，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已成為僅次于年金計(jì)劃和共同基金的重要金融工具。但由于我國(guó)信托產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現(xiàn)單位分割和憑證化，因此信托公司還不能開(kāi)展真正意義上的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

現(xiàn)階段信托公司已經(jīng)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要是信貸資產(chǎn)受讓產(chǎn)品，收益率不高，且規(guī)模較低。從短期來(lái)看，由于銀行有降低貸款規(guī)模從而規(guī)避監(jiān)管的需要，信貸資產(chǎn)受讓產(chǎn)品的規(guī)模將獲得較快增長(zhǎng)；從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著信托業(yè)制度環(huán)境的改善，信托公司的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將有巨大的增長(zhǎng)空間。

目前，國(guó)外開(kāi)展資產(chǎn)證券化主要有特殊目的公司(SPC)和特殊目的信托(SPT)兩種形式。但在我國(guó)，SPC和現(xiàn)行《公司法》差別過(guò)大，SPT方式一直被認(rèn)為是相對(duì)更優(yōu)的選擇。因此從法律上來(lái)說(shuō)，信托公司開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)更為合理。雖然目前證券公司的專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃開(kāi)展的就是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，銀行也正在積極準(zhǔn)備開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但監(jiān)管機(jī)構(gòu)的態(tài)度并不明朗。信托公司有望在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)上搶占優(yōu)勢(shì)地位。

資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)可以分為金融資產(chǎn)的證券化和實(shí)業(yè)資產(chǎn)的證券化，信托公司發(fā)行的信貸資產(chǎn)受讓產(chǎn)品，就是一種不完全意義上的銀行信貸資產(chǎn)證券化。在監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制信貸規(guī)模的情況下，銀行對(duì)于信貸資產(chǎn)證券化的需求比較強(qiáng)烈。通過(guò)信托公司受讓信貸資產(chǎn)，可以實(shí)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的表外化，減少銀行的信貸規(guī)模，降低銀行的存貸比。

目前信托公司開(kāi)展實(shí)業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的規(guī)模不大，基本上還處在初期發(fā)展階段，其實(shí)一切具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)業(yè)資產(chǎn)，都具有資產(chǎn)證券化的條件，房地產(chǎn)信托實(shí)質(zhì)上也是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中的一種，實(shí)業(yè)資產(chǎn)證券化的開(kāi)拓空間非常大。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著金融環(huán)境的變化和金融制度的健全，資產(chǎn)證券化將是信托公司最為重要的業(yè)務(wù)開(kāi)拓方向。

房地產(chǎn)信托(REITS)。房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司。公司將房地產(chǎn)銷(xiāo)售和租賃等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所得的收入以派息形式分配給股東。REITS和證券投資基金很相似，同屬于投資基金的一種類(lèi)型，最大的不同在于證券投資基金投向證券，而REITs投向房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。REITS在美國(guó)、日本、香港等地發(fā)展非常迅猛（見(jiàn)表1），雖然開(kāi)展時(shí)間較晚，但其增長(zhǎng)速度超過(guò)了其他信托產(chǎn)品。目前部分信托公司已經(jīng)發(fā)行了類(lèi)似REITS的信托產(chǎn)品，但規(guī)模仍然較小，影響這類(lèi)產(chǎn)品發(fā)展的主要原因在于配套制度的缺乏以及國(guó)家行業(yè)政策的限制。監(jiān)管層正在對(duì)REITS的開(kāi)展進(jìn)行積極研究，未來(lái)發(fā)展REITS的方向是明確的，且發(fā)展空間是巨大的。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求是巨大的，REITS為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一條很好的融資渠道，而且方式靈活多樣。隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)存量的急劇增加，REITS的項(xiàng)目標(biāo)的非常豐富。而REITS的出現(xiàn)，也為投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，享受租金收益的高回報(bào)提供了機(jī)會(huì)。因此，從REITS的供需來(lái)看，存在非常好的發(fā)展前景。國(guó)外開(kāi)展REITS業(yè)務(wù)的形式主要有三種，分別是信托方式、投資公司方式和有限合伙方式。目前看來(lái)，后兩種方式在我國(guó)短期內(nèi)難以廣泛開(kāi)展，因此信托公司發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)具有較好的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

近年來(lái)我國(guó)部分信托公司推出了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，不過(guò)并非真正意義上的REITS：首先，運(yùn)作方式上主要以抵押貸款為主，并非投資于權(quán)益；其次，以私募方式發(fā)行，不能實(shí)現(xiàn)上市交易，缺乏流動(dòng)性；再次，沒(méi)有信息披露的機(jī)制，運(yùn)作上不透明；另外，并非以組合方式進(jìn)行投資，增加了產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。雖然不是完全意義上的REITS，但該品種仍然在某種程度上滿(mǎn)足了資金供需雙方的需求。在短期內(nèi)房地產(chǎn)信托還不具備快速發(fā)展的條件，但長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)信托將成為重要的信托產(chǎn)品之一。

目前我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要障礙在于：第一，由于制度的限制，不能公募發(fā)行，產(chǎn)品缺乏流動(dòng)性，使得產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模有限；第二，近期房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，在政府嚴(yán)格控制房地產(chǎn)融資規(guī)模的情況下，有可能限制房地產(chǎn)信托的發(fā)展速度。

機(jī)會(huì)二：專(zhuān)業(yè)理財(cái)機(jī)構(gòu)

銀信整合。銀行參股和控股信托公司，通過(guò)股權(quán)的聯(lián)結(jié)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)上的合作，以達(dá)到雙方共贏的目的。從美國(guó)和日本信托業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，都是在信托業(yè)和銀行業(yè)實(shí)現(xiàn)兼營(yíng)后，開(kāi)始出現(xiàn)穩(wěn)定的盈利和發(fā)展模式，而后隨著制度的放松和創(chuàng)新產(chǎn)品的開(kāi)拓，信托業(yè)務(wù)取得快速發(fā)展，信托規(guī)模開(kāi)始大幅增長(zhǎng)（見(jiàn)表2、表3）。

我國(guó)銀行和信托公司存在既競(jìng)爭(zhēng)又互補(bǔ)的關(guān)系：一方面，由于銀行和信托公司都發(fā)揮融通資金的作用，因此，在項(xiàng)目爭(zhēng)奪上存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；另一方面，在較為嚴(yán)格的制度管制下，銀行和信托公司都需要通過(guò)與對(duì)方的合作，來(lái)開(kāi)拓業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)規(guī)模。在銀行和信托公司的關(guān)系中，銀行處于主導(dǎo)地位，而信托公司由于規(guī)模、實(shí)力和制度約束等原因，明顯處于被動(dòng)地位。如果信托公司與銀行通過(guò)股權(quán)合作來(lái)加強(qiáng)業(yè)務(wù)合作，對(duì)信托公司的業(yè)務(wù)發(fā)展將起到非常積極的促進(jìn)作用。

銀行有入股信托公司的動(dòng)力。我國(guó)商業(yè)銀行過(guò)分依賴(lài)存貸款業(yè)務(wù)，使得銀行風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于信貸資產(chǎn)。為改變這種情況，銀行力圖大力發(fā)展中間業(yè)務(wù)，以低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)替代高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。為達(dá)到這一目的，銀行采取的方式主要有兩個(gè)：一是信貸資產(chǎn)證券化，將信貸資產(chǎn)表外化；二是發(fā)展理財(cái)業(yè)務(wù)，擴(kuò)大中間業(yè)務(wù)規(guī)模。銀行采取這兩個(gè)方式，都需要信托公司的參與。另外，銀行可以借助信托公司的平臺(tái)，為其高端客戶(hù)提供私人理財(cái)業(yè)務(wù)，通過(guò)廣泛的投資渠道更好地服務(wù)于客戶(hù)。因此，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，銀行有動(dòng)力通過(guò)參股和控股信托公司，來(lái)實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。

信托公司也有尋求銀行支持的要求。2007年3月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》將信托公司的客戶(hù)限制在高端私募的范圍內(nèi)，使得信托公司很多原有客戶(hù)流失，而開(kāi)拓新客戶(hù)的努力難以在短期內(nèi)見(jiàn)效，因此，尋求與銀行理財(cái)產(chǎn)品的對(duì)接，成為信托公司最為現(xiàn)實(shí)的選擇。目前信托公司對(duì)銀行理財(cái)產(chǎn)品的爭(zhēng)奪較為激烈，與銀行有股權(quán)關(guān)系的信托公司，則具有非常好的排他性?xún)?yōu)勢(shì)。另外，銀行自身積累的項(xiàng)目非常多，有的項(xiàng)目如果通過(guò)信托形式來(lái)做，可以獲得更好的效果。

銀信整合的局面已經(jīng)打開(kāi)，未來(lái)可能成為信托業(yè)重要的重組模式。雖然我國(guó)金融業(yè)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，但銀行入股其他金融機(jī)構(gòu)并不存在法律障礙。2007年6月交通銀行收購(gòu)湖北信托，是表明監(jiān)管層態(tài)度的重要信號(hào)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)希望通過(guò)引入銀行等實(shí)力金融機(jī)構(gòu)股東，增強(qiáng)信托公司的實(shí)力，優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)，提升業(yè)務(wù)能力。銀信整合的案例將不斷上升，銀信合作將是近期信托業(yè)取得業(yè)績(jī)突破的重要途徑。

金融控股平臺(tái)下的專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司。組建金融控股集團(tuán)是目前我國(guó)金融業(yè)發(fā)展壯大的一條重要途徑，除了原有的幾個(gè)金融控股集團(tuán)外，許多實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)紛紛著手組建自己的金融控股集團(tuán)（見(jiàn)表4）。信托公司是金融控股集團(tuán)中的重要組成部分，憑借其廣泛的投資范圍和靈活的產(chǎn)品設(shè)計(jì)功能，信托公司可以成為金融集團(tuán)中的專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理公司。從國(guó)外金融集團(tuán)的發(fā)展情況來(lái)看，信托公司發(fā)揮的就是為集團(tuán)各類(lèi)客戶(hù)進(jìn)行資產(chǎn)管理的作用。作為金融集團(tuán)下的專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理公司，信托公司有望改變目前在金融價(jià)值鏈中的弱勢(shì)地位，有利于自身價(jià)值的提高；金融集團(tuán)的品牌、資本實(shí)力、資源優(yōu)勢(shì)，可以有效地提升信托公司在市場(chǎng)上的影響力；金融控股平臺(tái)下銀行、證券、保險(xiǎn)等子公司的客戶(hù)，都可能成為信托公司開(kāi)展業(yè)務(wù)的客戶(hù)來(lái)源，資產(chǎn)管理規(guī)模的增長(zhǎng)將受益于整個(gè)集團(tuán)的客戶(hù)資產(chǎn)的增長(zhǎng)；集團(tuán)涵蓋了銀行、證券、保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理幾大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，這讓信托公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以比其他信托公司更加靈活，而且由于集團(tuán)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的滲透更加深入，也為信托公司積累項(xiàng)目資源提供了豐富的來(lái)源。

投資策略

創(chuàng)新能力強(qiáng)的信托公司有望通過(guò)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品提高自身盈利水平。由于操作簡(jiǎn)單，貸款類(lèi)信托產(chǎn)品一直是多數(shù)信托公司的主打產(chǎn)品。隨著投資者預(yù)期收益率的提高，信托產(chǎn)品的發(fā)行成本提高，貸款類(lèi)信托的價(jià)格優(yōu)勢(shì)下降。目前信貸類(lèi)產(chǎn)品基本上是在銀行貸款業(yè)務(wù)的夾縫中求生存，信托手續(xù)費(fèi)率比較低。

為擺脫過(guò)分依賴(lài)貸款類(lèi)產(chǎn)品的局面，一些創(chuàng)新能力強(qiáng)的信托公司開(kāi)始開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，一方面拓寬本源業(yè)務(wù)的范圍，另一方面也增加了公司的收入。2004年開(kāi)始發(fā)展的證券投資類(lèi)信托、2005年開(kāi)始試點(diǎn)的信貸資產(chǎn)證券化以及房地產(chǎn)信托、2006年后蓬勃開(kāi)展的私募股權(quán)投資信托，逐漸成為信托公司拓展本源業(yè)務(wù)的主力品種。2007年股市出現(xiàn)的投資機(jī)會(huì)使得證券投資類(lèi)信托產(chǎn)品出現(xiàn)數(shù)倍的漲幅，2008年證券投資類(lèi)產(chǎn)品的規(guī)模增速將有所下降。

隨著創(chuàng)業(yè)板的推出，以及信貸資產(chǎn)證券化將結(jié)束試點(diǎn)進(jìn)入常規(guī)發(fā)行，2008年信托業(yè)的機(jī)會(huì)在于私募股權(quán)投資信托、資產(chǎn)證券化信托所具備的增長(zhǎng)潛力，而產(chǎn)品創(chuàng)新能力強(qiáng)的信托公司，將處于有利地位。

股東背景為銀行或金融控股集團(tuán)的信托公司，在業(yè)務(wù)發(fā)展方面將受到股東的有力支持；銀信對(duì)接的方式有利于信托公司擺脫高端私募的限制，也使得信托公司異地開(kāi)展業(yè)務(wù)的限制被突破。2008年政府將抑制通貨膨脹作為工作的重要目標(biāo)，因而，銀行仍將面臨信貸規(guī)模的硬性約束。為實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)優(yōu)化，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不利影響，銀行將中間業(yè)務(wù)的開(kāi)拓作為發(fā)展重點(diǎn)，增加人民幣理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模。另外，為滿(mǎn)足優(yōu)質(zhì)客戶(hù)隨時(shí)提出的貸款需求，銀行通過(guò)信貸資產(chǎn)證券化降低存量信貸規(guī)模，從而達(dá)到新發(fā)貸款的目的。因此，銀行將在資金供給、項(xiàng)目資源等方面支持信托公司本源業(yè)務(wù)的發(fā)展。

篇9

[關(guān)鍵詞] 產(chǎn)業(yè)投資基金 產(chǎn)權(quán)市場(chǎng) 作用

企業(yè)產(chǎn)權(quán)要交易，就要有交易市場(chǎng)。從產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)發(fā)展階段來(lái)看，需要產(chǎn)業(yè)投資基金來(lái)推動(dòng)。產(chǎn)業(yè)投資基金可以以股權(quán)形式為未上市企業(yè)提供融資，改善未上市公司的產(chǎn)權(quán)制度與內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，以雄厚的資本實(shí)力和強(qiáng)有力的產(chǎn)權(quán)約束對(duì)未上市公司實(shí)施監(jiān)督，使資本市場(chǎng)的法律監(jiān)管體系建立在有效的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督之上。

一、我國(guó)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的建設(shè)現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)的證券市場(chǎng)企業(yè)上市門(mén)檻很高，境內(nèi)外已上市的股份公司僅有2000家左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足全國(guó)數(shù)量以百萬(wàn)計(jì)企業(yè)的投融資需求。產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)作為我國(guó)多層次資本市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，門(mén)檻低，約束條件少，操作靈活，融資量大。深化產(chǎn)權(quán)制度改革必須按照股權(quán)結(jié)構(gòu)多元化、投資主體多樣化的要求,結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際,積極探索補(bǔ)充資本金的新思路, 發(fā)展必須是多主體參與的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。從發(fā)展我國(guó)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需要看，發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金有其客觀的必要性。

二、產(chǎn)業(yè)投資基金的內(nèi)涵界定

產(chǎn)業(yè)投資基金，是與證券投資基金相對(duì)應(yīng)的一種基金模式。產(chǎn)業(yè)投資基金在國(guó)外通常被稱(chēng)為風(fēng)險(xiǎn)投資基金，或是私募股權(quán)投資基金。按照《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》,產(chǎn)業(yè)投資基金的定義為,一種對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度,即通過(guò)向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn),委托基金托管人托管基金資產(chǎn),從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。產(chǎn)業(yè)投資基金從投資對(duì)象看，除了創(chuàng)業(yè)投資以外，還包括企業(yè)的并購(gòu)重組、基礎(chǔ)設(shè)施投資以及房地產(chǎn)投資等各種直接股權(quán)投資，并參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，在所投資的企業(yè)發(fā)育成熟后，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)資本增值。

三、 產(chǎn)業(yè)投資基金在產(chǎn)權(quán)制度改革中可以發(fā)揮積極的作用

1.在產(chǎn)權(quán)制度改革中產(chǎn)業(yè)投資基金以股權(quán)融資的方式可以對(duì)未上市企業(yè)提供資本支持

產(chǎn)業(yè)投資基金作為金融服務(wù)行業(yè)，一手融資，設(shè)立基金，受托管理，為投資者提供資本增值而勤勉盡責(zé)；一手投資，運(yùn)營(yíng)基金，避險(xiǎn)贏利，為項(xiàng)目企業(yè)提供價(jià)值發(fā)現(xiàn)而服務(wù)。中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展日益成熟已經(jīng)具有引入產(chǎn)業(yè)投資基金這一資本的條件和需求,在產(chǎn)權(quán)制度改革中，無(wú)論國(guó)企改制盤(pán)活存量資產(chǎn)、企業(yè)并購(gòu)重組，還是技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目投資和剝離輔業(yè)都需要資金的支持，產(chǎn)業(yè)投資基金是直接融資的重要方式之一，發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金不僅能夠?yàn)閺V大企業(yè)特別提供股權(quán)資本支持，并為之提供重要的增值服務(wù)，而且也有利于拓寬社會(huì)資金向投資轉(zhuǎn)化的渠道，優(yōu)化全社會(huì)資金配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的融合。

2.在產(chǎn)權(quán)制度改革中產(chǎn)業(yè)投資可以基金扮演積極股東角色

產(chǎn)權(quán)制度改革是國(guó)企引入承擔(dān)資產(chǎn)損失責(zé)任主體的最有效途徑。產(chǎn)業(yè)投資基金作為財(cái)務(wù)投資者進(jìn)入可以改善企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，但是它又與其他的合資不同，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)投資基金與企業(yè)之間沒(méi)有關(guān)聯(lián)交易，也沒(méi)有業(yè)務(wù)沖突，不會(huì)改變公司的獨(dú)立性。產(chǎn)業(yè)投資基金的引入，可以改善公司治理結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)股權(quán)購(gòu)并重組，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，培育更好的上市公司。在政府從市場(chǎng)參與者的角色中淡出之后，產(chǎn)業(yè)投資基金還可以以資本實(shí)力和市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，支持政府倡導(dǎo)的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。

四、積極推進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展之道

“十二五”規(guī)劃編制即將啟動(dòng)之際,國(guó)家發(fā)改委主任張平日前表示,目前國(guó)家發(fā)改委按照國(guó)務(wù)院的批示意見(jiàn),正在制定產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法?！翱偟脑瓌t是,產(chǎn)業(yè)投資基金要按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作,以后將不再需要審批”。這明確了今后一個(gè)時(shí)期發(fā)展我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金的政策取向。當(dāng)前,產(chǎn)業(yè)投資基金的培育和發(fā)展還需要各方面的努力。

1.繼續(xù)改善產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的外部環(huán)境

產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)轉(zhuǎn)乃至發(fā)展所需要解決融資機(jī)制、基金管理人的激勵(lì)與約束、投資行為的限制、投資的退出等深層次問(wèn)題，都必須通過(guò)建立健全相關(guān)法律制度給與解決完善。美國(guó)等國(guó)家的私募股權(quán)投資發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明,穩(wěn)定、可以預(yù)期行為后果的私募股權(quán)投資法律才能為其保駕護(hù)航。所以我們?cè)趫?jiān)持產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作市場(chǎng)化的同時(shí),政府應(yīng)承擔(dān)起培育市場(chǎng)的重任。當(dāng)前,政府應(yīng)進(jìn)一步出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資基金的相關(guān)法規(guī)，疏通機(jī)構(gòu)投資者的市場(chǎng)準(zhǔn)入,穩(wěn)妥擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)的形式和范圍,改善產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境。

2.解決產(chǎn)業(yè)投資基金投資的退出渠道問(wèn)題

對(duì)于產(chǎn)業(yè)投資基金來(lái)說(shuō)，由于目前基金份額交易機(jī)制與交易市場(chǎng)尚未建立，目前基金投資只能通過(guò)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式退出，交易成本過(guò)高。如不能有效解決投資退出問(wèn)題，投資者的積極性將受到影響。我國(guó)應(yīng)加快建立多層次資本市場(chǎng)，使包括產(chǎn)業(yè)投資基金在內(nèi)的不同層次企業(yè)的股權(quán)可以在不同的市場(chǎng)上順暢退出。

3.是加快培養(yǎng)和引進(jìn)國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)投資基金投資的專(zhuān)門(mén)人才

當(dāng)前,專(zhuān)業(yè)性的組合投資管理機(jī)構(gòu)和高素質(zhì)的人才還很欠缺,應(yīng)積極引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)基金管理機(jī)構(gòu)參與產(chǎn)業(yè)基金管理公司。在國(guó)際范圍招標(biāo)選擇大型產(chǎn)業(yè)基金的管理者。鼓勵(lì)引進(jìn)包括境外專(zhuān)家在內(nèi)的多方面管理人才,只有培育產(chǎn)業(yè)投資基金管理者的專(zhuān)業(yè)精神,提高其專(zhuān)業(yè)技能,使其憑借專(zhuān)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值,才能讓投資人安心。

中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金市場(chǎng)的發(fā)展還很“幼稚”，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)走向成熟過(guò)程中的必然產(chǎn)物，產(chǎn)業(yè)投資基金必須堅(jiān)持“在規(guī)范中發(fā)展，在發(fā)展中規(guī)范”的辦法，通過(guò)市場(chǎng)實(shí)踐不斷加以完善。

參考文獻(xiàn)：

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概括而言，產(chǎn)業(yè)投資基金是指一種主要對(duì)未上市企業(yè)和公司直接提供資本支持，并從事資本經(jīng)營(yíng)與監(jiān)督的集合投資制度，是通過(guò)發(fā)行基金受益券募集資金，交由專(zhuān)業(yè)人士組成的投資管理機(jī)構(gòu)操作，基金資產(chǎn)分散投資于不同的實(shí)業(yè)項(xiàng)目，投資收益按資本分成的投融資方式。通常，基金發(fā)起人會(huì)聯(lián)合主要投資者出資設(shè)立基金管理公司，由其擔(dān)任基金管理人并管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，同時(shí)選定一家商業(yè)銀行作為基金托管人托管基金資產(chǎn)，投資收益按投資者的出資份額共享，投資風(fēng)險(xiǎn)由投資者共擔(dān)。產(chǎn)業(yè)投資基金一般定位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，有效率的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，如收費(fèi)路橋建設(shè)、電力建設(shè)、城市公共設(shè)施建設(shè)等，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與結(jié)構(gòu)高度化。產(chǎn)業(yè)投資基金在我國(guó)可以發(fā)揮作用的范圍很廣，凡是符合國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展并具有較好回報(bào)的產(chǎn)業(yè)，均可以運(yùn)用這種投融資方式。

根據(jù)有關(guān)研究，中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)的總體目標(biāo)是成為一個(gè)具備一定規(guī)模的金融產(chǎn)業(yè)，其舉足輕重的作用僅次于商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司。參照美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家金融業(yè)結(jié)構(gòu)比重，中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金的資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)占金融業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的1％—3％。按中國(guó)現(xiàn)有金融資產(chǎn)規(guī)模約40萬(wàn)億元匡算，產(chǎn)業(yè)投資基金規(guī)模應(yīng)在4000億元到8000億元，最終達(dá)到占金融資產(chǎn)3％的目標(biāo)。在影響上，產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展將改善我國(guó)企業(yè)的融資格局，加快金融市場(chǎng)的改革進(jìn)程，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高資源配置的效率。

二、產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展環(huán)境

當(dāng)前，中國(guó)正在經(jīng)歷一段高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施投資活躍的時(shí)期，投資主體既有政府，也有私營(yíng)部門(mén)。一方面，是國(guó)內(nèi)高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施投資需求顯著增長(zhǎng)，而政府面臨財(cái)政壓力和職能轉(zhuǎn)變，需要減少債務(wù)，并將投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到私營(yíng)部門(mén)；同時(shí)相對(duì)較高的估值推動(dòng)更多的資產(chǎn)轉(zhuǎn)手，進(jìn)而促進(jìn)了較快的資本投入。另一方面，在需求作用下，資金被吸引到國(guó)內(nèi)高新技術(shù)，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)已成為具有長(zhǎng)期投資等級(jí)，富有吸引力的固定收益產(chǎn)品；而且在宏觀經(jīng)濟(jì)向好的情況下，股本投資將產(chǎn)生較高的股息收益，能充分利用杠桿實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，并與通貨膨脹掛鉤。這些都為中國(guó)私募股本投資創(chuàng)造了極好的機(jī)會(huì)，也為中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

從法律環(huán)境來(lái)看，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，1995年9月中國(guó)人民銀行公布了《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，該辦法是至今中資機(jī)構(gòu)在境外設(shè)立中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金的主要依據(jù)。對(duì)在境內(nèi)設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，國(guó)家發(fā)改委于2004年11月起草了《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，雖然至今沒(méi)有出臺(tái)，但是有關(guān)內(nèi)容已經(jīng)在相關(guān)政府部門(mén)達(dá)成共識(shí)。而國(guó)內(nèi)已成功設(shè)立的中瑞、中比等中外合資產(chǎn)業(yè)投資基金，均由國(guó)家發(fā)改委以特批的方式報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立。

從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，社會(huì)資金較為充裕，但投資渠道不暢，包括保險(xiǎn)資金、社保資金在內(nèi)的大資金集團(tuán)，正積極尋找有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)而又能與其負(fù)債結(jié)構(gòu)相匹配的項(xiàng)目投資。只要產(chǎn)業(yè)投資基金的回報(bào)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)有足夠的吸引力，就可以完成基金的募集。

三、產(chǎn)業(yè)投資基金的投融資特點(diǎn)

從國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)投資基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，包括運(yùn)輸行業(yè)(如收費(fèi)道路、機(jī)場(chǎng)、港口和部分鐵路)、受監(jiān)管的公用事業(yè)(如供電和天然氣網(wǎng)絡(luò)、供水和廢水處理網(wǎng)絡(luò))、政府服務(wù)業(yè)(如學(xué)校和醫(yī)院、衛(wèi)星等部分國(guó)防項(xiàng)目)和其他(如輸油管、液化石油氣接收站和運(yùn)輸船、合同發(fā)電)等。該行業(yè)資產(chǎn)均屬于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施，具有穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)和低風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流，且獨(dú)立于商業(yè)圈之外，通常與本地通貨膨脹相關(guān)，有能力支撐高負(fù)債。

產(chǎn)業(yè)投資基金是一個(gè)值得中國(guó)企業(yè)探索的、比較適合大型建設(shè)項(xiàng)目的股本融資方式。對(duì)于項(xiàng)目主體而言，其通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資基金融資，主要有五大特點(diǎn)：一是投資期限較長(zhǎng)，一般為1015年；二是投資者一般不要求占控制地位，只要求參股；三是投資者到期后退出，發(fā)起人可擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)；四是以財(cái)務(wù)投資者為主，很少參加經(jīng)營(yíng)管理(但會(huì)要求改善和強(qiáng)化公司治理)；五是投資者對(duì)投資回報(bào)要求不高。當(dāng)然，由于股本投資者比債務(wù)融資者承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，在收益獲得次序上排在貸款之后，因此，產(chǎn)業(yè)投資基金的融資成本要高于銀行貸款。

與傳統(tǒng)的融資方式相比，產(chǎn)業(yè)投資基金融資特點(diǎn)如下：

四、產(chǎn)業(yè)投資基金的設(shè)立方案要點(diǎn)

目前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金立法基本處于停滯狀態(tài)，已設(shè)立的中瑞合作基金、中比直接股權(quán)投資基金、以及其他創(chuàng)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)投資基金，均采取了迂回的方式，對(duì)不同的設(shè)立模式進(jìn)行了探索。因此，如何在現(xiàn)有的法律框架下，對(duì)產(chǎn)業(yè)投資基金設(shè)立方案進(jìn)行研究、設(shè)計(jì)，不僅直接關(guān)系基金本身能否成功募集和運(yùn)作，而且對(duì)于中國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)的發(fā)展具有積極意義。結(jié)合國(guó)內(nèi)外實(shí)踐，在中國(guó)設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金需著重考慮以下幾個(gè)方面：

1.基金組織形式：公司型還是契約型。公司型基金具有獨(dú)立法人資格，治理規(guī)范，管理直接，透明度高等優(yōu)點(diǎn)；但需承受雙重稅賦，不可在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行基金單位，無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)100％分紅。契約型基金設(shè)立簡(jiǎn)單，便于運(yùn)作，經(jīng)批準(zhǔn)可以在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行基金單位，基金收入可以全部分配給基金份額持有人，基金本身無(wú)須繳納所得稅；但治理相對(duì)困難，對(duì)投資者的保護(hù)不如公司型基金。

2.基金注冊(cè)地：境內(nèi)還是境外。在境內(nèi)注冊(cè)基金，目前尚無(wú)有關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)，無(wú)稅收優(yōu)惠政策，審批程序相對(duì)簡(jiǎn)單，投資者以境內(nèi)保險(xiǎn)公司和社保機(jī)構(gòu)為主，期望回報(bào)率比債務(wù)融資略高；在境外注冊(cè)基金，法律環(huán)境較完善成熟，可選擇具有稅收優(yōu)惠的境外地點(diǎn)注冊(cè)，但審批程序較復(fù)雜，投資者群體廣，期望的回報(bào)率較高(一般在12％一16％)。

3.基金投資方向。首先需確定基金定位是穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，還是要求高回報(bào)的創(chuàng)業(yè)投資基金，并考查擬投資行業(yè)的監(jiān)管要求；然后分析投資者對(duì)基金收益率及其分布特點(diǎn)的要求，選擇投資成熟項(xiàng)目，還是在建項(xiàng)目；最后檢查不同項(xiàng)目的現(xiàn)金流配合情況，確定具體的投資方向或項(xiàng)目。

4.基金規(guī)模與存續(xù)期?；鹨?guī)模主要受擬投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)的資金需求，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)基金規(guī)模的要求和審批的難易程度，潛在投資者的資金供給規(guī)模影響。基金存續(xù)期主要受擬投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)的資金需求期間，潛在投資者的資金供給要求，滿(mǎn)足投資者一定的預(yù)期收益率影響。

5、基金到期后處理方式?；鸬狡诤蟮闹饕幚矸绞桨ɡm(xù)期，基金將所持有投資項(xiàng)目股權(quán)在市場(chǎng)上出售等。項(xiàng)目出售可由約定的投資者擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出售價(jià)格可按項(xiàng)目賬面凈值、基金成立時(shí)的收購(gòu)價(jià)格，或市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

6.發(fā)起人認(rèn)購(gòu)比例。發(fā)起人需確定對(duì)基金希望保持的控制力，將基金預(yù)期收益率與其現(xiàn)有投資項(xiàng)目回報(bào)率進(jìn)行比較，以及衡量自身的資金來(lái)源是否充分。在契約型基金中，由于發(fā)起人可通過(guò)控股基金管理公司來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)基金運(yùn)作的實(shí)際控制，因此其對(duì)基金的認(rèn)購(gòu)比例可以盡可能的低。

五、產(chǎn)業(yè)投資基金的治理

產(chǎn)業(yè)投資基金的治理包括以下幾個(gè)層次：

1.基金公司或基金本身的治理。由于公司型基金和契約型基金的組織形式完全不同，二者本身的治理也大相徑庭。公司型基金參照《公司法》、《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》設(shè)立，以基金章程為治理法則，其最高權(quán)利機(jī)構(gòu)為股東會(huì)，常設(shè)機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，并由董事會(huì)負(fù)責(zé)制定基金投資原則與投資戰(zhàn)略、審定基金管理公司提交的投資方案；同時(shí)設(shè)立投資委員會(huì)，由各股東按投資比例列席，審查基金管理公司提出的投資方案。契約型基金參照《信托法》、《證券投資基金法》設(shè)立，投資者通過(guò)基金份額持有人大會(huì)行使基金資產(chǎn)的所有權(quán)、收益權(quán)、委托權(quán)、監(jiān)督權(quán)和處置權(quán)等，對(duì)大會(huì)審議的事項(xiàng)進(jìn)行表決。

2.基金管理公司的治理?；鸸芾砉靖鶕?jù)決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離、相互制衡的原則建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)，以確保公司管理的科學(xué)性與規(guī)范化；公司董事會(huì)下設(shè)風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)，專(zhuān)職負(fù)責(zé)公司的風(fēng)險(xiǎn)控制，以保證基金資產(chǎn)的安全性；在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，通過(guò)對(duì)投資項(xiàng)目的篩選、價(jià)值評(píng)估、投資決策和投資管理，在促進(jìn)所投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，謀求基金收益的最大化?；鸸芾砉镜呢?zé)、權(quán)和利應(yīng)在基金公司或基金與其簽訂的委托管理協(xié)議中明確。

3.基金托管人的治理。基金托管人是依據(jù)基金運(yùn)行中“管理與保管分開(kāi)”的原則，對(duì)基金管理人進(jìn)行監(jiān)督和保管基金資產(chǎn)的架構(gòu)，是基金持有人權(quán)益的代表。基金托管人的主要職責(zé)是保管基金資產(chǎn)，執(zhí)行投資指令并辦理資金往來(lái)，監(jiān)督基金管理人的投資運(yùn)作，復(fù)核、審查基金資產(chǎn)凈值及基金財(cái)務(wù)報(bào)告?；鹜泄苋说呢?zé)、權(quán)和利應(yīng)在基金公司或基金與其簽訂的托管協(xié)議中明確。

產(chǎn)業(yè)投資基金的治理結(jié)構(gòu)具體如下：

參考文獻(xiàn)：

［1］國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì).產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法，2004