導語：如何才能寫好一篇房地產投資管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產投資基金是以房地產業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業(yè)投資基金的一種。

由于房地產開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業(yè)的房地產運作機構發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

二、國內外房地產投資基金的比較分析

1.美國的房地產投資信托（REITs）

美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托機構負責對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

2.日本信托式房地產的發(fā)展

日本的信托制度是從美國引進的。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經歷了老式的房地產信托、房屋信托和土地信托三個階段。信托標的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉到公司自身的生產、業(yè)務用房。其最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

3.我國的房地產投資基金

我國的房地產投資基金正處于起步階段。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發(fā)建設。

三、我國發(fā)展房地產投資基金的建議

1.健全與完善有關法規(guī)體系

房地產投資基金具有系統(tǒng)性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規(guī)或產業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產業(yè)投資基金的公司設立、融資規(guī)模、財務審核、資產運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

2.開放房地產投資基金的資金源泉

從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營投資機構、個體私營業(yè)主等，充實房地產業(yè)的資金基底，共同形成房地產業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業(yè)的泡沫與金融風險。

3.拓展房地產投資基金的市場空間

在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中的二手房、空置房、債券清償房地產等有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業(yè)專業(yè)人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現的產業(yè)發(fā)展中的階段性問題。

篇2

房地產投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。

房地產投資基金是以房地產業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業(yè)投資基金的一種。

由于房地產開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業(yè)的房地產運作機構發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內外房地產投資基金的比較分析

美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。

在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

日本信托式房地產的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發(fā)建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。

我國發(fā)展房地產投資基金的意義

完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業(yè)可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。

整合提升房地產行業(yè)，促進優(yōu)勝劣汰，實現資源的優(yōu)化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業(yè)內部的結構調整，實現了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業(yè)提供了有利條件。

我國房地產投資基金的障礙

現行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領域，而我國在這些專業(yè)復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業(yè)投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業(yè)會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準備和接口。

我國發(fā)展房地產投資基金的對策

健全與完善有關房地產投資基金的有關法規(guī)體系。目前，國內房地產投資基金具有系統(tǒng)性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規(guī)或產業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產業(yè)投資基金的公司設立、融資規(guī)模、財務審核、資產運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產業(yè)的發(fā)展。

篇3

關鍵詞：REITs房地產投資信托基金房地產融資

REITs即房地產投資信托基金，是由房地產投資信托基金公司公開發(fā)行收益憑證(如基金單位、基金股份等)，將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產，交由專門的投資管理機構加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風險共擔的一種融資模式。實際上是由專業(yè)人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。

一、美國的房地產投資信托基金

(一)美國房地產投資信托基金的歷史和現狀

房地產投資信托基(Real Estate Investment Trusts)最早出現在美國，是根據1960年美國國會《房地產投資信托法案》的規(guī)定，按一定的法人組織形式組建而成的。REITs在美國已有幾十年的發(fā)展歷史，在美國，REITs的長期表現參差不齊，但卻．能持續(xù)地實現較股票高出300-600個基點的回報。經過近40多年的發(fā)展，在美國目前大約有300個REITs，資產總值超過3000億美元，其中近三分之二在證券交易所上市交易。無論在數量還是在市值方面，權益型REITs均占絕對主導的地位。

(二)美國房地產投資信托基金的運作流程

由于房地產的價值評估較復雜，每日提供REITs的凈值成本較高，所以目前美國REITs的發(fā)行采用封閉式結構，可以在二級市場流通，其流程如下：(1)提出設立REITs申請，并由受托機構(信托公司)與主管部門設計房地產投資信托基金契約；(2)房地產投資信托契約報請主管部門核準或申請生效；(3)發(fā)行受益證券；(4)信用評級；(5)收取投資人資金；(6)基金運用及收取投資收益：基于對信托財產保值的目的，受托人管理運用信托財產，每年編制信托事務處理情況急財產的報告，予以公告；(7)信托財產保管；(8)召集受益人會議、執(zhí)行受益人會議決議及代為訴訟；(9)依房地產投資信托契約之規(guī)定，分配信托之收益、利息及其它利益。如果是定期RE-ITs，在REITs期滿信托終止時，還要按照契約規(guī)定將信托資產交給受益人。

(三)美國房地產投資信托基金的特點

流動性強。多數REITs能在證券交易所上市交易，中小投資者可以用很少的錢參與房地產業(yè)的投資，具有相當高的流動性。

穩(wěn)定的高現金回報。從發(fā)展最成熟的美國市場來看，在1972-2000年中，REITs的β系數平均為0．56，波動性只及S&P500的0．56，而收益率則往往高于S&P500。房地產投資信托既獲得穩(wěn)定的當前收入，又得到富有潛力的資本增值，被投資界譽為“全面收益型”投資。

投資組合管理有效分散風險。在相同的宏觀經濟環(huán)境變化下，不同投資項目的收益會有不同的反應。房地產投資信托進行資產多樣化投資組合管理，使自己的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。作為價值基礎的房地產，具有很強的保值功能，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。

(四)美國房地產投資信托的約束機制

資產結構的嚴格性。美國法律對REITs的財產性質、資產運用、收入結構、收益分配作了原則性的規(guī)定，從而對其業(yè)務性質做出了強制性約定。如對股東人數與持股份額方面予以限制，以防止股份過于集中；其籌集資金的大部分比須投向房地產方面的業(yè)務，75％以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；75％的收入比須來源于房地產租金收入、擔保貸款利息收入、房地產銷售收入、REITs企業(yè)分紅等，每年95％)．以上的收益須以分紅形式分配給股東。

稅收優(yōu)惠。可以獲得有利的稅收待遇，房地產信托的投資項目不屬于應稅財產，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。

二、我國引入房地產投資信托機制的可行性

(一)房地產業(yè)發(fā)展的需要

房地產業(yè)是資本密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長、資金規(guī)模大的特點。目前，我國房地產融資主要依靠銀行貸款這一單一渠道，而當前房地產市場的不穩(wěn)定性，使得大量金融風險積聚于商業(yè)銀行，引入房地產投資信托基金(REITs)，對降低銀行金融風險，促進我國房地產業(yè)的健康發(fā)展，有著積極的作用：REITs間接地將房地產資產證券化，拓寬了房地產融資渠道，降低銀行金融風險，并且可以降低房地產公司的整體融資成本，節(jié)約財務費用，在不提高公司資產負債率的情況下優(yōu)化公司資本結構，利于公司的持續(xù)發(fā)展；REITs為分散投資，一般是將所募集的資金投向不同地區(qū)、不同種類、不同等級的房地產項目，這能夠有效協(xié)調房地產行業(yè)內部的區(qū)域、等級結構，使不同地區(qū)的房地產開發(fā)與當地的消費水平和城市長期發(fā)展規(guī)劃相適應；REITs專門經營房地產投融資業(yè)務，造就出一批專業(yè)的房地產投資和經營管理人才，并形成一整套：先進的管理辦法，從而促進房地產業(yè)人才結構的完善。

(二)信托業(yè)發(fā)展為KEITs提供了必要的環(huán)境

我國的信托業(yè)在經歷了5次全國性的清理整頓之后，已逐漸步入正軌，基本完善的法律框架確立了信托業(yè)在我國金融業(yè)的地位；重新登記的信托投資公司數量大大減少，在資產規(guī)模、股權結構、內部治理、業(yè)務拓展能力、風險控制能力、經營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環(huán)境初步建立；業(yè)內信托產品創(chuàng)新氣氛濃厚，新產品不斷涌現，所有這些都為REITs在中國的推行提供了良好的契機。

(三)投資者需要多樣化的投資渠道

隨著經濟的發(fā)展，我國居民儲蓄存款增長迅猛，個人投資者非常需要好的投資渠道。而REITs的引入正好可以協(xié)調房地產開發(fā)資金供給不足和個人投資者無法進入的矛盾，使我國居民儲蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預期回報率。

三、我國發(fā)展房地產投資信托基金面臨的主要問題

(一)法律上的障礙

我國目前尚沒有《產業(yè)投資基金法》，給房地產投資信托基金的募集和運作帶來了很大的不確定性，而相對于證券投資基金，REITs的環(huán)節(jié)多、風險大、周期長，使得實際運作上更加困難。

美國的REITs有2/3上市交易，只有中小投資者能夠從事信托投資，風險才能有效地分散，而我國信托法

規(guī)定一個信托的發(fā)行份數不得超過200份，每份合同不得低于人民幣5萬元，且不得在公開媒體進行產品宣傳等。這一規(guī)定把大多數普通投資者擋在了外面。

(二)稅制上的障礙

目前信托公司適用的是一般性稅收政策，這樣就對信托業(yè)務的稅收征管產生了兩大問題：信托收益的征稅問題。關于信托收益是否需要交稅，納稅時間、納稅義務人及稅率等問題現在還未明確。這使得幾乎所有的信托產品招募說明書中都沒有信托收益的納稅問題說明，導致房地產投資信托產品容易給投資者造成業(yè)務不透明的不良印象，不利于信托投資公司信譽的建立。雙重征稅的問題。根據《信托法》的規(guī)定，委托人可以把房產委托給信托公司進行投資，但需產權轉移，這時要交納一定的稅金。而受托的信托公司將房產還給委托人時，同樣又發(fā)生了產權轉移，還要交納稅金。這樣就大大提高了信托公司的經營成本，阻礙了信托業(yè)務的開展。

(三)缺乏良好的市場環(huán)境

篇4

關鍵詞：房地產信托風險控制

一房地產信托面臨的風險

1.國家宏觀政策影響

當前，中國房地產業(yè)發(fā)展面臨復雜多變的宏觀政策形勢，隨著央行121號文件和國務院18號文件的出臺，房地產通過銀行融資的難度增大，信托公司的競爭優(yōu)勢雖然開始顯現，但同時也將風險轉移了過來。2005年銀監(jiān)會出臺了212號文件，明確提高了現在貸款類的房地產信托門檻，原來占60%以上的房地產信托門檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產信托的規(guī)模和發(fā)展。

2.房地產自身行業(yè)風險

房地產投資增長率與國家經濟增長速度相一致，國家對房地產政策的調整直接關系到房地產信托。例如上個世紀九十年代，房地產的繁榮和衰退都是國家產業(yè)政策宏觀調控的結果。如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響到房地產信托。根據建設部政策研究中心最新發(fā)表的調查報告顯示，2005年1—12月份，我國房地產投資增幅不斷降低，其直接原因就是國家針對局部地區(qū)房地產行業(yè)可能出現的風險進行了宏觀調控。房地產自身行業(yè)風險增加了信托投資公司房地產信托產品的風險。

3.項目自身及市場風險

信托投資公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業(yè)的房地產信托，也需要公司擁有專業(yè)的房地產投資分析和投資管理人員。市場風險是由于價格變動而造成信托投資公司固有財產或信托財產損失的風險，主要有利率風險、匯率風險、價格風險、通貨膨脹風險等，這種風險可分為系統(tǒng)分險和非系統(tǒng)風險，是信托投資公司風險的主要來源之一。因而，把握房地產市場的變化和走勢，必須系統(tǒng)考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

4.產品設計上的缺陷

信托投資公司房地產信托產品的主要缺陷是沒有引入保險公司的保險概念，即一旦項目滅失或者損害，基本都是由投資者買單，公司的項目推介人員也是承認具有這樣的設計缺陷。但是如果真的小概率事件出現了，那么投資者便會遭受巨大的損失。

5.信息不對稱

為了合作和共同的利益，房地產企業(yè)和信托投資公司間存在隱瞞事實的問題。比如，和該公司合作的某房地產企業(yè)為了融到資金，只證明了自己的經驗和實力，避諱自己曾經在項目上出現的誠信和管理事故等問題，而信托投資公司也未能深入考察企業(yè)的真實情況，如企業(yè)的過去和現在的內在管理能力、財務風險防范能力等。而信托投資者對此風險的真實程度可能只憑借信托投資公司出據的書面或者口頭上的說明去判斷。因此，由于信息的不對稱，真實的情況往往會被部分掩蓋或者忽視。

6.財產流動性風險

信托投資公司房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態(tài)表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，公司又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。

7.財產所有權風險

《信托法》總則第二條指出，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受托人的利益或特定目的，進行管理或處分的行為。我國的信托業(yè)建立在“委托”制度基礎上，委托行為不需要財產權的轉移，信托財產的所有權屬于委托人，受托人只是把信托財產制與可控的位置。這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規(guī)避法律法規(guī)，如逃避債務和稅收等，從而保護委托人的債權人利益和不知情的第三者的利益，但當業(yè)務中涉及以所有人的名義進行經濟活動時，如購買股票、銀行開戶、繳納稅款等，信托投資公司由于不是信托財產的所有人，在操作中會面臨許多困難，處理不當，會形成所有權風險。

8.信托公司管理不善風險

《信托法》規(guī)定，受托人違背信托目的處分信托財產或因違背管理職責、處理信托事務不當致使信托財產遭受損失的，承擔賠償責任。信托投資公司在實際業(yè)務操作中，可能存在著這些行為，產生大量的投資風險和財務風險。在信托投資業(yè)務中信托投資公司追求最高的回報率，在缺乏有效的風險控制的情況下，由于投資項目和合作項目選擇不當時投資的實際收益低于投資成本或沒達到預期收益、資金運用不當而形成風險。

二房地產信托風險的成因分析

1.房地產信托體系的內在脆弱性

宏觀性房地產信托風險指的是整個房地產信托體系乃至一國金融體系面臨的整體性風險，在市場經濟環(huán)境下這種系統(tǒng)風險普遍存在，有些是由于信托市場交易者的不正當及違規(guī)違法行為引起金融動蕩，但更多的是由于信托市場機制本身的問題引起的信托體系的內在不穩(wěn)定，即房地產信托體系具有內在的脆弱性或不穩(wěn)定性。就房地產信托體系而言，由于房地產商品具有價值量大、生產周期長的特點，同時房地產業(yè)占用的社會資金量很大，因此房地產信托體系同樣有著內在的不穩(wěn)定，尤其在我國更是如此。

2.房地產信托機構的內在脆弱性

不少金融危機的爆發(fā)都以某些金融機構的倒閉為征兆，而金融機構在金融動蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場擾動演變?yōu)槿娴慕鹑谖C。對于房地產業(yè)信托系統(tǒng)而言，房地產信托機構所具有的內在脆弱性及其積累構成了房地產信托系統(tǒng)風險的主要來源。信息經濟學是解釋信托機構內在脆弱性的有力工具。在信息經濟學中，常常將博弈中擁有私人信息的一方稱為“人”，不擁有私人信息的一方稱為“委托人”。因此，由信托市場信息的不對稱就引出信托市場上的委托—問題，委托—問題是信托市場上一個普遍存在的問題，而這一問題也是導致信托機構內在脆弱性而帶來信托系統(tǒng)風險的主要原因之一[28]。

3.房地產信托產品市場主體行為的有限理性

房地產信托的系統(tǒng)風險的另一個更重要的原因是房地產信托市場主體的非理。這些非理包括從眾行為、災難短視行為、忽視信息行為及認識的非一致性等，對于房地產信托系統(tǒng)而言，這些行為都有引起或加劇系統(tǒng)風險的傾向。

4.房地產信托產品價格的內在波動性

幾乎所有的金融危機都與金融資產價格的過度波動相關，信托資產價格的巨幅變化也是金融危機的一個重要標志。信托機構形成的以房地產資產為抵押或證券化的金融資產即為房地產信托資產，其價格同樣具有較強的波動性。房地產信托資產的波動原因也與信息不完全性有關，其定價受到不完全信息的制約，即市場據以對房地產信托資產價值進行貼現的是房地產資產的未來收入流量以及影響這一流量變化的各種因素，而這兩個方面都以零散的資產持有者所知，這樣就造成了房地產資產及其信托資產常常處于動蕩之中。

三房地產信托風險控制的建議

1.完善相關法律法規(guī)

目前我國信托法律體系還沒有成型，需要專項和配套立法，一方面是要完善信托業(yè)務范圍，對動產信托、不動產信托、其他財產信托等業(yè)務品種操作都要做出明確的法律規(guī)范；另一方面對配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調整，盡快出臺工商登記信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法；同時，為了盡快推出真正意義上的房地產投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規(guī)和已有法律中適應條款的研究。

2.加強信托投資公司內控制度

加強信托公司內部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的內部控制的框架。作為我國房地產投資信托計劃的受托人和實施主體，信托投資公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國的信托投資公司雖經過多次行業(yè)整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱等問題，因此，加強信托投資公司法人治理和內控建設，重新樹立信譽，為房地產信托創(chuàng)造合格的受托人，這是我國房地產信托健康發(fā)展的前提和保證。

3.建立信息披露制度

監(jiān)管部門規(guī)范信息披露行為應做到：一是信息披露要在監(jiān)管機關指定的媒體上進行；二是只能且必須披露監(jiān)管機關要求披露或規(guī)定的募集信托資金的信托業(yè)務文件，反映信托財產管理運用狀況的報表或文件、收益分配公告、重大業(yè)務或事項等，不能附加宣傳廣告或帶有宣傳廣告性質的其他任何信息；三是只能按照監(jiān)管機關規(guī)定的規(guī)范格式、文本進行信息披露。

4.大力加強房地產信托的創(chuàng)新

目前，我國已推出的幾個房地產投資信托項目，都是中短期的某一獨立項目的融資，是房地產投資信托的一種雛形，房地產投資信托需要加大創(chuàng)新的力度。首先是資金來源的創(chuàng)新。依據目前的政策，接受受托人的資金信托合同總份數不得超過200份，這大大地制約了信托資金的募集，因而信托機構需要開辟新的集資渠道。其次是房地產投資信托產品創(chuàng)新。為了適應市場的變化和提高自身競爭力，信托公司必須通過創(chuàng)新，設計出多渠道、多類型的房地產投資信托產品，滿足市場主體多元化和特定的需求。

5.加強投資風險的普及教育和機構投資者的培育

投資者的風險教育是由當前投資者的結構和信托產品投資的行業(yè)風險決定的。目前在房地產信托的投資者中，90％以上是個人投資者，只有10％左右是機構投資者，與美國證券市場近40％的機構投資者相比，差距甚大。而對于房地產投資信托這樣的新型金融工具，國內散戶投資者對風險的心理承受能力和產品的認同程度在短時間內很難提高，所以面對高風險的房地產投資信托，投資者風險的教育特別重要；另外，應抓緊修訂有關法規(guī)，允許機構投資者如養(yǎng)老金基金、保險基金投資于房地產投資信托。

6.培養(yǎng)房地產信托產品風險管理的專業(yè)人才

房地產信托產品由于其創(chuàng)新性和復雜性，對從業(yè)人員的要求較高。具體包括三種人才：交易人員、產品設計人員、風險管理人員。交易人員可通過市場交易實踐培養(yǎng)，研究人員可通過招聘數學類人才獲得。風險管理人員不僅要有扎實的理論基礎、對市場和信息的敏感度，還要熟悉產品的定價模型和分解技術，需要有較好的數學功底，同時對數學模型、產品分解原理、計算機技術等都有相當程度的了解，可以說是要求最高，也最具綜合性。因而房地產信托產品風險管理人員很難獲得，這也是制約信托投資公司產品開發(fā)的主要因素之一。

參考文獻：

[1]蓋永光.信托業(yè)比較研究[M].濟南:山東人民出版社，2004.123～140

篇5

為規(guī)范保險資金的用途,確保資金的安全性,國務院和保監(jiān)會都對保險資金的運用范圍進行了嚴格的限制。1995年,我國第一部《保險法》頒布實施,該法下禁止保險公司投資不動產。2002年對《保險法》進行了修訂,修訂后仍未提及保險資金可投資不動產,事實上保險資金仍禁止投資不動產。2006年經國務院批準,保險資金允許投資基礎設施項目。2006年3月6日《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》首次提出允許保險資金間接投資基礎設施項目,但對投資范圍做了明確界定,主要包括通訊、交通、能源、環(huán)境保護、市政等國家級重點基礎設施項目,有關投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險法》首次允許保險資金進入不動產領域,這是對保險資金運用領域的一次擴展,這也是我國保險資金投資能力的進步和保險監(jiān)管逐漸理性的重要標志。2010年9月《保險資金投資不動產暫行辦法》進一步規(guī)范了不動產投資的具體要求,主要包括四個方面:一是要求投資主體是保險公司。二是規(guī)范了投資標的的范圍,保險資金只能投資成長期或成熟期的企業(yè)股權;創(chuàng)業(yè)期的風險投資基金,高污染、高耗能等不符合國家政策和技術含量較低、現金回報較差的企業(yè)股權、商業(yè)住宅等不能涉及,并且不能直接參與房地產開發(fā)、投資設立房地產企業(yè);三是規(guī)范了投資方式,既可以直接投資也可以間接投資;可以直接投資不動產和企業(yè)股權。四是加強了風險控制機制。2012年保監(jiān)會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強了風險控制要求。國家逐步放開了對保險資金運用的限制,從2006允許間接投資基礎設施項目,到2012年允許間接投資不動產,六年的時間保險資金投資范圍逐漸擴大,尤其是在不動>文秘站:

二、保險資金運用發(fā)展

保險業(yè)是我國國民經濟中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2013年我國保費收入已達到1.72萬億元,同比增長11.2%。保費規(guī)模已躍居全球第四位,并且與第三位十分接近。全國共有保險集團公司10家,保險公司143家,保險資產管理公司18家,其他公司3家。與保險業(yè)快速發(fā)展相伴的是保險資金積累量的不斷增長,2007年到2013年,我國保險業(yè)總資產以及保險資金運用余額連續(xù)快速增長,從27000億增長到76900億,增長2.85倍,這部分資源如果不充分加以利用將是個巨大的浪費。相比保險資產和保險資金運用余額的快速穩(wěn)步增長,投資收益差強人意。保險資金運用發(fā)展經歷了曲折的過程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險資金的收益率持續(xù)走低。2003年以后,為了緩解這種局面,保險資金的投資渠道逐步被放寬,政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續(xù)上升了一段,并且由于股票市場的繁榮2007年資金運用收益率達到12.17%的歷史高位。然而2008年國際金融危機爆發(fā),全球股市大幅下跌,保險資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險公司投資結構的調整下,投資收益率又有所提升,恢復至6.41%。但在這之后到2012年,我國保險資金的運用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創(chuàng)下了金融危機以來的新低。2014年中國股市走牛給保險投資帶來了豐厚的收益,資金運用收益率率達到6.3%,是2010到2014五年來最高收益。保險業(yè)務利潤和保險資產投資管理收益是保險業(yè)收入的兩大主要來源,并且提高保險資金管理利用效率對提高保險業(yè)快速健康發(fā)展是意義重大的。然而相對國外發(fā)達保險市場的保險公司而言我國保險資金的利用率偏低,發(fā)達保險市場的保險公司資金運用率可以達到90%以上,而我國僅為30%-40%。發(fā)達保險市場保險公司的投資領域涉及股票、債券、房地產、抵押或擔保貸款等;而我國保險資金運用限制多,法定投資渠道窄,這些都限制了保險資金運用發(fā)展。

三、保險資金進入不動產

目前大多保險集團仍然依靠保險業(yè)務收入產生的利潤,而投資收益較低。保險資金涉入不動產領域為我國保險行業(yè)完善資產管理提供了新的途徑。分析國外發(fā)達的保險市場,發(fā)現經濟波動、法律監(jiān)管、公司資產負債結構等多種因素對保險資金在房地產的配置受有較大影響,并且各國差異較大。在美國保險資金可用于不動產投資的比例較低僅為1%到4%,英國的比例較高,在4%至8%的范圍;亞洲國家如日本、韓國的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監(jiān)管要求有關,美國對保險資金直接投資不動產有嚴格的監(jiān)管并且在投資方式和投資方面也有嚴格的限制,要求投資占總資產比例不高于10%。英國則較為寬松,并沒有明確規(guī)定投資的范圍和比例。此外,保險資金投資不動產比例還會受到行業(yè)景氣度和經濟波動影響。一般來說,房地產行業(yè)快速發(fā)展期,各國保險資金都會加大不動產的配置;而在蕭條期,則主動降低房地產投資比例。例如美國房地產行業(yè)在經歷過快發(fā)展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產市場促使美國主要的保險公司降低房地產的資產配置。而亞洲作為新興的經濟體,房地產市場發(fā)展前景較為廣闊,近年來的飛速發(fā)展帶動更多的機構資金涌入,保險公司不動產配置比例的加大正是上述因素驅動的結果。我國保險資金用于不動產投資,起步晚增長快。2010年放開不動產投資政策后,投資規(guī)模增長迅速,2011年保險資金用于不動產投資的資金為330億元,占投資總額的比例為0.59%;2013年增長為689億元,占比為0.90%。

四、我國四大險企投資房地產情況

我國四大上市保險企業(yè)2014年投資性房地產金額為269億元,較2013年微降3%。雖然投資額有所下降,但是涉房子公司數量卻翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保險公司有三家略微縮減了投資性房地產的金額,但涉房子公司數大幅增加,可見在戰(zhàn)略上仍是計劃在不動產投資領域加大力度的。并且從報表中看盡管壓縮了投資性房地產的金額,但在地產股權投資上卻增加了投資。還需注意到的一點是,2014四大上市險企在投資性房地產金額的減少與保監(jiān)會的在2014年出臺的監(jiān)管政策有很大關系。2014年6月保監(jiān)會下發(fā)《關于清理規(guī)范保險公司投資性房地產評估增值有關事項的通知》,要求保險公司已經采用公允價值計量的投資性房地產,以2014年3月31日賬面余額為基準,不得再確認新的評估增值。并且采用成本計量的投資性房地產不得改用公允價值計量。這很大程度上影響了在房地產投資的金額確認,使得賬面上用于房地產投資的金額減少。

五、建議

篇6

一、投資運行基本情況

20__年全省全社會固定資產投資完成6957.38億元，比上年增長16.3％，其中基本建設投資3556.95億元，增長22.7％；更新改造投資929.46億元，增長11.3％；房地產開發(fā)投資1498.28億元，增長10.5％。

（一）投資增長總體適度，投資運行保持平穩(wěn)

20__年全省投資運行呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，除1-2月比去年同期增長25.3外，其余月份的增速上下波動不超過3個百分點，基本上在15-17.8之間。全年固定資產投資增速比生產總值增速高3.8個百分點，較好地起到拉動整體經濟增長的作用。

（二）工業(yè)投資快速增長，九大產業(yè)投資增長加快

20__年全省全社會工業(yè)投資2722.82億元，同比增長32.1，占全社會固定資產投資比重從上年的34.7提高到39.1.九大工業(yè)產業(yè)投資增長加快。20__年城鎮(zhèn)以上投資中九大工業(yè)產業(yè)共完成投資1125.75億元，占城鎮(zhèn)以上工業(yè)投資2182.07億元的51.6，增長32.4，比上年提高12.1個百分點。其中三大新興工業(yè)產業(yè)完成投資677.98億元，增長29.7，電子信息業(yè)、電氣機械及專用設備業(yè)、石油及化學業(yè)分別完成投資258.18億元、174.21億元和245.60億元，增長37.2、19.7和29.9.三大傳統(tǒng)工業(yè)產業(yè)完成投資248.48億元，增長18.3，紡織服裝、食品飲料和建筑材料完成投資分別增長13.8、15.4和24.5.三大潛力工業(yè)產業(yè)完成投資199.29億元，增長69.8，森工造紙業(yè)、醫(yī)藥和汽車制造業(yè)完成投資54.82億元、29.75億元和__.71億元，分別增長60.0、39.5和85.6.九大工業(yè)產業(yè)投資加快，九大工業(yè)產業(yè)在工業(yè)乃至經濟增長中的主導力量進一步加強，進一步促進我省產業(yè)結構的優(yōu)化升級，增強產業(yè)競爭力。

（三）建設項目規(guī)模增大，基礎設施建設繼續(xù)加強

20__年全省城鎮(zhèn)以上建設項目計劃總投資共15950.77億元，項目平均投資規(guī)模為11205.31萬元，比上年增加1550.20萬元。投資規(guī)模在10億元以上的大型項目有246個，比上年增加19個，計劃投資共9330.87億元，20__年完成投資1585.31億元；投資規(guī)模在30億元以上的特大型項目78個，比上年增加11個，計劃投資共6550.62億元，20__年完成投資899.44億元；投資規(guī)模在50億元以上的超大型項目47個，比上年增加12個，計劃投資共5338.74億元，20__年完成投資586.68億元。20__年完成投資在10億元以上的項目有52個，比上年增加19個，共完成投資1023.87億元，主要集中在石化、電力、地鐵、電信和高速公路；完成投資30億元以上項目有4個，分別是廣州大學城建設、韶關鋼鐵集團公司韶鋼系列改造項目、中海殼牌石化項目以及省移動通訊有限責任公司移動電話GSM擴容工程，4個項目共完成投資249.39億元。

20__年全省基礎設施完成投資2309.05億元，基礎設施投資占全社會投資的33.2.全省完成投資10億元以上的大型項目中，約80為基礎設施項目，以基礎設施為主體的大型項目投資完成情況較好，有力地拉動全社會投資增長。交通運輸建設投資持續(xù)增長，全省城鎮(zhèn)以上交通運輸業(yè)完成投資572.40億元，增長15.5.大型能源項目和電網建設進展順利，全省城鎮(zhèn)以上能源建設投資686.41億元，同比增長43.8.其中電力建設投資562.52億元，增長29.8.環(huán)保水利建設投資速度加快，全省城鎮(zhèn)以上環(huán)境、水利設施和污水處理項目建設共完成投資95.87億元，增長47.6.

（四）房地產投資增長平穩(wěn)，商品房銷售增長較快

20__年全省房地產開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，每月增速基本保持在10％左右。住宅完成投資988.56億元，增長11.1％，占房地產開發(fā)完成投資的66％。房地產開發(fā)投資資金來源中，

銀行貸款351.78億元，增長5.3％，自籌資金642.04億元，增長26.8％。商品房銷售額1383.87億元，增長30.5％，銷售面積3693.85萬平方米，增長21.1％，銷售均價3746元，增長7.7％，其中住宅銷售均價3561元，增長8.1％。商品房空置面積2091.95萬平方米，下降2.4％。

（五）兩翼和山區(qū)投資增長加快，區(qū)域發(fā)展更趨協(xié)調

東西兩翼和粵北山區(qū)投資增速明顯高于珠江三角洲地區(qū)。20__年東西兩翼7市完成投資857.07億元，增長27.1，占全省投資比重由上年的11.3提高到12.3；山區(qū)5市完成投資674.21億元，增長27.3，占全省投資比重由上年8.8上升為9.7.珠三角9市完成投資5131.47億元，增長14.4，占全省投資比重為73.8.

（六）非國有經濟投資快速增長，國有經濟投資增長穩(wěn)定

國有、民營和外資鼎足而立，共同推動固定資產投資平穩(wěn)較快增長。20__年全省國有經濟完成投資2013.45億元，增長14.5；民營經濟完成投資2428.88億元，增長23.6；外資經濟完成投資1742.03億元，增長28.7.民營經濟的快速增長使民營投資逐漸成為我省投資增長的重要力量，20__年全省全社會固定資產投資中民營經濟投資占34.9％，國有經濟投資占28.9％，外資經濟投資占25％，民營經濟投資比重比上年增加了2.1個百分點。

（七）投資資金來源充足，自籌資金大幅增長

20__年全省全社會固定資產投資累計到位資金7737.22億元，超過同期全社會固定資產投資完成額779.84億元。資金來源中自籌資金4143.20億元，占53.5；銀行貸款1326.29億元，占17.1；利用外資785.72億元，占10.2.

二、投資運行中的主要問題

20__年，我省投資運行中存在的主要問題是：投資結構仍不盡合理，結構調整的步伐有待進一步加快。

（一）科技、教育投資下降

20__年我省科學研究技術服務業(yè)完成城鎮(zhèn)以上投資17.68億元，下降52.8.20__年我省教育完成城鎮(zhèn)以上投資172.66億元，下降10.5.

（二）更新改造投資增速偏低

20__年全省更新改造投資完成額僅占全社會固定資產投資完成額的13.4，增速比全社會固定資產投資增速低5個百分點，比20__年更新改造投資增速低8.4個百分點。

（三）房地產開發(fā)投資增長偏低

20__年我省房地產開發(fā)投資保持低速平穩(wěn)增長態(tài)勢，增速比全社會固定資產投資增速低5.8個百分點。

（四）農村投資比重偏低

20__年，我省完成農村投資1110.31億元，僅占全社會固定資產投資的16％。農村投資中的農村私人投資完成265.08億元，僅增長7.8％。

三、20__年投資工作重點

20__年是"十一五"規(guī)劃的開局之年。總體上看，國際國內環(huán)境仍然有利于我省投資保持穩(wěn)定增長。世界經濟保持較快增長，制造業(yè)加快向發(fā)展中國家轉移，我省面臨進一步加大利用外資的機遇；中央繼續(xù)加強和改善宏觀調控，積極效應逐步顯現；我省工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加快，產業(yè)發(fā)展、基礎設施建設和區(qū)域合作進一步加強，發(fā)展動力增強。預計20__年我省投資將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，全社會固定資產投資增速將達到15左右。為了促進投資實現理性增長、穩(wěn)定增長和適度增長，初步考慮以下五個方面的工作重點：

（一）促進固定資產投資平穩(wěn)較快增長

加強對投資形勢預警分析，及時發(fā)現、解決投資領域的新情況、新問題；研究采取適應市場經濟的調控手段，豐富投資宏觀調控的方式方法；加強投資政策與產業(yè)政策、信貸政策、土地政策、價格政策等的協(xié)調配合，確保投資穩(wěn)定較快增長。繼續(xù)保持投資對經濟增長的拉動作用。

（二）進一步深化投資體制改革

貫徹實施我省《廣東省企業(yè)投資項目核準辦法》、《廣東省政府核準的投資項目目錄（20__年本）》和《廣東省企業(yè)投資項目備案辦法》等有關投資體制改革的配套文件。在省屬行政公益項目中推行代建制。在政府投資管理專題研究的基礎上，制定《廣東省政府投資管理辦法》。研究省級政府投資項目儲備庫建設方案，并盡快開展建庫工作。加快企業(yè)投資項目備案系統(tǒng)和核準系統(tǒng)的建設和完善工作。

（三）進一步調整優(yōu)化投資結構

根據轉變經濟增長方式的要求，進一步優(yōu)化投資產業(yè)結構和區(qū)域結構。通過重大項目布局調整，搞好產業(yè)地區(qū)分工，形成產業(yè)鏈和產業(yè)集群，增強產業(yè)特色和功能互補，增強產業(yè)競爭力。加大對科技教育的投資力度，增強自主創(chuàng)新能力。加快推動珠三角地區(qū)資源整合，加快發(fā)展高新技術、重化工業(yè)和現代服務業(yè)。以廣州、深圳、佛山為重點，促進珠三角地區(qū)加快發(fā)展裝備制造業(yè)和高新技術產業(yè)。充分發(fā)揮臨港優(yōu)勢，建設東西兩翼鋼鐵和石油化工基地，促進形成沿海重化產業(yè)帶。加大扶持力度，支持兩翼重大基礎設施和重大項目建設，推進兩翼經濟建設進入快速增長期。以建設公路網、鐵路網、海港等為重點，完善東西兩翼的交通基礎設施。強化工業(yè)在兩翼發(fā)展中的主導地位，充分發(fā)揮兩翼的臨海區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，大力發(fā)展臨海型、資源型工業(yè)和特色經濟。加快兩翼海洋資源綜合開發(fā)，建設現代漁港經濟區(qū)。大力推進山區(qū)及東西兩翼與珠三角共建產業(yè)轉移園區(qū)，促進產業(yè)向欠發(fā)達地區(qū)轉移，加快山區(qū)工業(yè)發(fā)展。鼓勵山區(qū)發(fā)展特色產業(yè)，支持山區(qū)有條件的地方建設大型電力等能源和其他重大工業(yè)項目，切實改善山區(qū)經濟社會發(fā)展環(huán)境。

（四）加快推進重點項目建設

著手實施"十一五"規(guī)劃的重大建設項目。集中力量，圍繞重點任務、重點領域、重點區(qū)域和重大戰(zhàn)略性問題，著力推進一批對促進加快發(fā)展、調整經濟結構、轉變經濟增長方式、加強區(qū)域合作等具有重大影響的重大項目建設，發(fā)揮其對投資的帶動作用。積極落實建設條件，確保20__年下半年以來國家新批準的、仍未開工的一批重大項目如期開工建設。加強對重點項目建設的領導和協(xié)調服務，確保重點項目建設用地，多渠道籌集重點項目建設資金，加快前期工作進度，提高重點項目監(jiān)督管理水平。

（五）進一步提高吸收外資質量

在適度擴大利用外資規(guī)模的同時，將利用外資與我省的產業(yè)結構調整、科技進步與創(chuàng)新、開發(fā)人才資源、國有企業(yè)改革和擴大就業(yè)緊密結合，優(yōu)化引資的市場結構，大力吸引歐美日韓等發(fā)達國家資金；優(yōu)化引資的產業(yè)結構，大力吸引外資投向高新技術產業(yè)、支柱產業(yè)和服務業(yè)；優(yōu)化引資的企業(yè)結構，吸引跨國公司特別是世界500強企業(yè)到我省設立地區(qū)總部、研發(fā)中心、采購中心。創(chuàng)新

招商引資方式，選擇比較成熟的重大項目進行國際招商，以重大項目帶動產業(yè)招商。繼續(xù)鼓勵和引導企業(yè)"走出去"，推動有實力的企業(yè)到境外投資，發(fā)展境外加工貿易業(yè)務，帶動成套設備、零配件、技術等出口。同時，也要吸引本省和外省的民營企業(yè)投資重大項目。

篇7

關鍵詞：房地產融資

作為典型的高投入、高風險、高產出的資金密集型產業(yè)，房地產業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產融資市場必然會拖累房地產業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應融資困局，房地產業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產融資也成為業(yè)內最受關注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產業(yè)發(fā)展的關鍵。經歷多輪宏觀政策調控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉而尋求多元化融資之略。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策，國內房地產開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術上可能會發(fā)生質的變化。房地產金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產信貸政策的松緊問題，而是房地產融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產企業(yè)考慮最多的問題。

一、銀行貸款

房地產貸款是指與房產或地產的開發(fā)、經營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業(yè)的風險完全風險集中到銀行身上，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預示著房地產開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產融資主渠道的銀行，內對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險，僅從美國等發(fā)達國家的房地產金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進入房地產市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據我們現在房地產市場的經營狀況，在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。也就是說大多數金融資產掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉移出來。當然我們以銀行為主導的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內要進行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結構。但是，房地產企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務和管理層近3年未變等。上市曾是房地產企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數據顯示，2002年以來全國有20多家地產公司并購上市，以股權融資的方式買殼進入股票市場，在國內外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產企業(yè)實現了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產或其他資產，注入自己的優(yōu)質資產或其他資產，形成新的主營業(yè)務，從而實現該公司間接上市的目的。房地產企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產泡沫，房地產企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產企業(yè)普遍表現出強烈的融資；中動。據悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產企業(yè)上市門檻，保利地產已經率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調控的影響下，以內地發(fā)展為主要目標的房地產企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產債券融資

房地產債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區(qū)的開發(fā)商推出房地產投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實際上是資產負債表外(Off-balancesheet)的房地產項目債券。同年9月北京華遠房地產發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產負債表內的房地產企業(yè)債券。由于后來接連出現企業(yè)債券到

期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴格限制房地產企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產債券。1998年以來，有4家房地產企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團股份有限公司為翠海花園項目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設；北京市房地產開發(fā)經營總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設債券”；北京市華遠房地產股份有限公司發(fā)行的“華遠債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來，發(fā)行房地產債券的企業(yè)也屈指可數，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內房地產企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點，2004年房地產企業(yè)債券只占當年房地產企業(yè)資金來源的0．001％。這與我國房地產業(yè)的發(fā)展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。從我國目前來看，由于發(fā)債主體資格的嚴格要求和債券市場的發(fā)展狀況，房地產開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國務院關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實質性改變，因此房地產開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場的發(fā)行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉換債券在內的債券市場將成為2006年房地產公司除銀行外最可能企及的方式。當然，國家應適度放寬對房地產企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。“夾層融資”可創(chuàng)新的金融產品很多，一部分可以轉讓咸股份，一部分可以轉讓成債券；在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司十股權質押”模式；第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產金融創(chuàng)新空間很大，在債權、股權、收益權方面可進行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準房地產信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質的政策，根據自身的偏好選擇投資。而對于房地產商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據募集資金的特殊要求進行調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點體現為靈活性，通過融合不同的債權及股權特征，夾層融資可以產生無數的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會2005年9月份下發(fā)了關于加強房地產風險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產信托業(yè)務中普遍采用的抵押式貸款融資和財產信托轉讓受益權式融資的主流手法就此終結。但在行業(yè)中已經將房地產信托業(yè)務作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務創(chuàng)新的信息已經在2005年的第4季度體現出來，行業(yè)內房地產創(chuàng)新業(yè)務的“夾層融資”、股權投資和債權融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺。聯華信托2005年推出的“聯信·寶利”7號通過信托持股，在收益權上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產品?！奥撔拧毨?號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發(fā)項目公司的股權，項目公司由聯華信托和大連百年城集團各出資5,000萬元，分別持有項目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯信·寶利”7號的信托受益人設置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產信托發(fā)展的主要方向之一。五、房地產信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產融資方式。我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發(fā)行一系列房地產信托計劃，特別是央行“121文件”以后，房地產開發(fā)商把融資的目光轉向房地產信托產品。房地產信托是金融信托業(yè)與房地產業(yè)相互融合的產物，它為房地產業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產信托在資金運用上，可以橫跨產業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權投資、產業(yè)基金等模式相比，雖然房地產信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內房地產信托市場繼續(xù)呈現快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產品結構也呈多元化態(tài)勢。據市場不完全統(tǒng)計，截止到2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長11％和28．73％。其

產品發(fā)行數量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。當2006年金融服務領域全面開放、房地產行業(yè)進一步與國際接軌以后，我國房地產信托融資將會有大幅度發(fā)展。2006年我國房地產信托的發(fā)展方向應是為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，適應房地產行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。2006年房地產信托市場將會出現如下五大特征：(1)整體趨勢先抑后揚。(2)專業(yè)化、細膩化將會穩(wěn)步推動市場向成熟邁進。(3)信托商將在212號文的“后房地產信托時代”，逐步亮劍。(4)房地產信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產品發(fā)行總量會走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉折之年。經過短時期的低迷之后，房地產信托產品2006年6月份重新坐上信托產品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達到21．34億元，占當月發(fā)行的信托產品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺的政策和措施導致銀行對房地產的信貸進一步收緊，然而與房地產業(yè)有關的信托產品卻沒有因此而收縮。業(yè)內人士認為，雖然房地產的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產作為一種商品所能產生的可觀收益。房地產信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現，還有另外一種方式，可以從房地產市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。

六、海外地產基金

目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。我國房地產業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產基金，摩根士丹利房地產基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產基金、荷蘭國際集團(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權投資于房地產建設項目，有些則獨立開發(fā)房地產項目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團與順馳(中國)不動產網絡集團簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬美元和1,000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產網絡集團15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產新的力量。海外地產基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業(yè)的融資渠道。海外基金與國內房地產企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風險等原因，注入中國房地產業(yè)的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢看，在未來兩三年內境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經驗，并越來越多地參與到中國房地產行業(yè)。當然，要使得海外基金成為房地產企業(yè)的一大資金來源，還需要相關政策、法律的完善，和國內企業(yè)運作的日益規(guī)范化以及房地產市場的日益透明化。

七、房地產信托投資基金(REITS)

房地產投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產或者為房地產進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構，這種購買相應地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產投資基金對房地產企業(yè)的投資屬于股權投資，不會給企業(yè)增加債務負擔；同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業(yè)的投資不會超過基金凈資產額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經營權。REITs是房地產信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產基金、美國西蒙地產集團先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內地商業(yè)地產。在這些舉動的背后，房地產投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內還沒有出現真正意義上的REITs產品。2005年11月，在全國商業(yè)地產情況調查組向國務院遞交的調查報告中，商務部明確提出開放REITs通道的建議，國內旺ITs正從激烈探討悄悄地向實質性嘗試邁進。至2005年年末，內地在香港共有三只REITs上市，市值達到31億美元，投資回報率5％-6％左右。對國內的地產商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應制度不健全，在國內操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內的房地產公司一般難以承受。由于沒有設立REITs方面的合法機制，內地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產領域最為熱門的話題。據了解，目前已經進入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬達集團、華潤置地(1109．HK)、北辰實業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國內物業(yè)的REITs項目在香港發(fā)行。2006年將拉開內地房地產項目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國內地房地產開發(fā)企業(yè)到香港資本市場上發(fā)行REITs進行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國銀行業(yè)貸款中房地產貸款的比重，減輕房地產行業(yè)周期性波動對于中國商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國房地產企業(yè)開辟新的融資渠道。中國的房地產業(yè)已經發(fā)展到資本主導的階段，發(fā)展REITs產品與REITs市場將是未來中國房地

產市場發(fā)展的一個重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產市場的一些運作規(guī)則及固有理念，也將締造一個全新的“地產金融”時代。當然，中國在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。向私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產業(yè)的資金已經超過了千億元規(guī)模。在當前房地產開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產金融的創(chuàng)新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產開發(fā)商和股東籌集難題。當前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場風險。私募房地產信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

2、典當融資。對于國內數量眾多的中小型房地產開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現實的選擇。此時，房地產典當作為一種替補融資手段進入開發(fā)商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業(yè)務特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當的等不動產項目的解禁，房屋正在成為今天典當行最大標的業(yè)務。2006年上海、天津等經濟發(fā)達城市所在地的房地產主管部門率先出臺了典當行開展房地產抵押業(yè)務的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當行可涉足的領域。這為各省規(guī)范合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產企業(yè)巨額融資需求來說，典當金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當融資在2005年扮演了中小房地產企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應急融資方式。由于成本太高，2006年內典當融資的非主流地位難以改變，但將有越來越多主營房地產業(yè)務的典當行出現。

篇8

我國信托公司真正開展本源業(yè)務是從2002年第五次清理整頓結束后開始的，時間不超過5年，從發(fā)展時間和成熟度來看，我國信托業(yè)尚處于發(fā)展初期階段。我國信托公司普遍存在實力較弱的現狀，不過從行業(yè)內來看，強弱分化的格局已經開始顯現，經過重新定位和組合，真正具有核心競爭力的信托公司將會脫穎而出，迅速做大做強。目前信托公司的發(fā)展機會在哪？

機會一：產品創(chuàng)新

證券投資信托產品。2006年以來，證券投資信托產品形成燎原之勢，雖然這個品種出現的時間較早，但仍具有非常大的發(fā)展空間，而且該產品也在不斷創(chuàng)新：從投資標的看，該產品由最初的僅投向股票二級市場，發(fā)展到新股IPO的網上、網下申購，進而發(fā)展到僅針對一只新股IPO申購的超短品種；從投資人結構看，逐漸演化出結構性產品，區(qū)分一般受益人和優(yōu)先受益人；從投資管理人看，有的由信托公司自己承擔，有的由證券公司承擔，而有的則由私募基金承擔。

目前投資于股票市場的理財產品主要是基金、券商的集合資產管理、保險公司的投資型產品，以及沒有合法地位的私募基金?；鸸咀非蟮氖且?guī)模和相對收益，券商集合理財產品的規(guī)模受到監(jiān)管層的嚴格控制，而保險機構在股票市場的投資比例受到限制，對于偏好高風險且風險承受能力較強的投資者，私募基金是較為合適的選擇。據估計，當前私募基金的規(guī)模有數千億元，但這種私募方式并不能給投資者財產以合法保護，于是出現了以信托方式發(fā)行的所謂“陽光化”的私募基金產品。目前監(jiān)管層正考慮對私募基金進行規(guī)范，而以信托產品方式發(fā)行是非常好的一個選擇。假設未來5年有60%的私募基金逐步轉化成信托產品，則每年將新增1000億以上的信托資產規(guī)模。

據《商業(yè)銀行法》規(guī)定，股市被排除在銀行的業(yè)務范圍之外。為了給其理財業(yè)務客戶提供高收益產品，銀行往往采取理財產品與信托產品對接的方式，通過信托公司來參與股市投資。2007年人民幣理財產品投資于股票的數量占比達到24.58%，規(guī)模接近2000億元。目前投資于股票市場的人民幣理財產品，主要是參與打新股，未來隨著發(fā)行制度的改革，打新股的收益率會下降，預計打新股的產品將會減少。不過隨著股市金融工具的豐富，未來參與股市套利的人民幣理財產品有望增加，如股票與股指期貨間的套利、指標股與ETF之間的套利。

私募股權投資。私募股權投資是銀監(jiān)會支持換發(fā)新牌照的信托公司開展的創(chuàng)新業(yè)務之一。從國際市場看，私人股權投資方式大有替代傳統(tǒng)資本市場上融資手段和形式的趨勢，私募股權投資的規(guī)模巨大。相對于中國數量龐大的中小企業(yè)來說，目前的投資規(guī)模遠遠不夠，巨大的市場容量為信托公司介入該領域提供了廣闊空間。

目前可以開展私募股權投資的主要是私募股權投資公司（或基金）、證券公司和信托公司。在開展私募股權投資業(yè)務上，信托公司相對于私募股權投資公司的優(yōu)勢在于稅收的優(yōu)惠（目前我國相關的稅收優(yōu)惠還沒有出臺），相對于私募股權基金的優(yōu)勢在于財產權的確定有利于保護投資者的利益，相對于證券公司的優(yōu)勢在于資格和規(guī)模的限制較少；一些風險偏好且風險承受能力較強的投資者，雖然看好私募股權投資，卻難以憑一己之力介入，此時，私募股權投資信托產品正好可以滿足其要求。目前提供私募股權投資的金融工具很少，因此這類信托產品的需求很大。

信托公司開展私人股權投資業(yè)務的最大困難在于通過IPO退出方式中存在的問題。證監(jiān)會規(guī)定，以IPO上市的企業(yè)其股東持有的股票必須有明確的所有權界定，以避免關聯交易，這就給信托公司持有的企業(yè)實現IPO帶來了困難。為了規(guī)避這一政策，部分信托公司通過成立合伙公司，再以合伙公司的身份投資擬IPO的企業(yè)，而不再用信托計劃的名義持有股權。

資產證券化信托。資產證券化（Asset Backed-Securitization）通常是指將一組流動性較差的資產經過一定組合，使這組資產產生可預計且穩(wěn)定的現金流收益，再通過一定的中介機構的信用加強，把這些資產的收益權轉讓給投資者，實現資金的融通和資產的流動。

目前在美國的廣義信托產品中，資產證券化產品已成為僅次于年金計劃和共同基金的重要金融工具。但由于我國信托產品無法實現單位分割和憑證化，因此信托公司還不能開展真正意義上的資產證券化業(yè)務。

現階段信托公司已經發(fā)行的資產證券化產品，主要是信貸資產受讓產品，收益率不高，且規(guī)模較低。從短期來看，由于銀行有降低貸款規(guī)模從而規(guī)避監(jiān)管的需要，信貸資產受讓產品的規(guī)模將獲得較快增長；從長期來看，隨著信托業(yè)制度環(huán)境的改善，信托公司的資產證券化產品將有巨大的增長空間。

目前，國外開展資產證券化主要有特殊目的公司(SPC)和特殊目的信托(SPT)兩種形式。但在我國，SPC和現行《公司法》差別過大，SPT方式一直被認為是相對更優(yōu)的選擇。因此從法律上來說，信托公司開展資產證券化業(yè)務更為合理。雖然目前證券公司的專項資產管理計劃開展的就是資產證券化業(yè)務，銀行也正在積極準備開展這項業(yè)務，但監(jiān)管機構的態(tài)度并不明朗。信托公司有望在資產證券化業(yè)務上搶占優(yōu)勢地位。

資產證券化業(yè)務可以分為金融資產的證券化和實業(yè)資產的證券化，信托公司發(fā)行的信貸資產受讓產品，就是一種不完全意義上的銀行信貸資產證券化。在監(jiān)管機構嚴格控制信貸規(guī)模的情況下，銀行對于信貸資產證券化的需求比較強烈。通過信托公司受讓信貸資產，可以實現信貸資產的表外化，減少銀行的信貸規(guī)模，降低銀行的存貸比。

目前信托公司開展實業(yè)資產證券化業(yè)務的規(guī)模不大，基本上還處在初期發(fā)展階段，其實一切具有穩(wěn)定現金流的實業(yè)資產，都具有資產證券化的條件，房地產信托實質上也是資產證券化產品中的一種，實業(yè)資產證券化的開拓空間非常大。長期來看，隨著金融環(huán)境的變化和金融制度的健全，資產證券化將是信托公司最為重要的業(yè)務開拓方向。

房地產信托(REITS)。房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是從事房地產買賣、開發(fā)、管理等經營活動的投資信托公司。公司將房地產銷售和租賃等經營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。REITS和證券投資基金很相似，同屬于投資基金的一種類型，最大的不同在于證券投資基金投向證券，而REITs投向房地產及其相關權利。REITS在美國、日本、香港等地發(fā)展非常迅猛（見表1），雖然開展時間較晚，但其增長速度超過了其他信托產品。目前部分信托公司已經發(fā)行了類似REITS的信托產品，但規(guī)模仍然較小，影響這類產品發(fā)展的主要原因在于配套制度的缺乏以及國家行業(yè)政策的限制。監(jiān)管層正在對REITS的開展進行積極研究，未來發(fā)展REITS的方向是明確的，且發(fā)展空間是巨大的。

房地產企業(yè)對于資金的需求是巨大的，REITS為房地產企業(yè)提供了一條很好的融資渠道，而且方式靈活多樣。隨著國內物業(yè)存量的急劇增加，REITS的項目標的非常豐富。而REITS的出現，也為投資者參與房地產市場，享受租金收益的高回報提供了機會。因此，從REITS的供需來看，存在非常好的發(fā)展前景。國外開展REITS業(yè)務的形式主要有三種，分別是信托方式、投資公司方式和有限合伙方式。目前看來，后兩種方式在我國短期內難以廣泛開展，因此信托公司發(fā)展房地產信托業(yè)務具有較好的先發(fā)優(yōu)勢。

近年來我國部分信托公司推出了房地產信托產品，不過并非真正意義上的REITS：首先，運作方式上主要以抵押貸款為主，并非投資于權益；其次，以私募方式發(fā)行，不能實現上市交易，缺乏流動性；再次，沒有信息披露的機制，運作上不透明；另外，并非以組合方式進行投資，增加了產品的風險。雖然不是完全意義上的REITS，但該品種仍然在某種程度上滿足了資金供需雙方的需求。在短期內房地產信托還不具備快速發(fā)展的條件，但長期來看，房地產信托將成為重要的信托產品之一。

目前我國房地產信托發(fā)展的主要障礙在于：第一，由于制度的限制，不能公募發(fā)行，產品缺乏流動性，使得產品發(fā)行規(guī)模有限；第二，近期房地產行業(yè)投資規(guī)模過大，風險不斷積聚，在政府嚴格控制房地產融資規(guī)模的情況下，有可能限制房地產信托的發(fā)展速度。

機會二：專業(yè)理財機構

銀信整合。銀行參股和控股信托公司，通過股權的聯結實現業(yè)務上的合作，以達到雙方共贏的目的。從美國和日本信托業(yè)的發(fā)展歷程來看，都是在信托業(yè)和銀行業(yè)實現兼營后，開始出現穩(wěn)定的盈利和發(fā)展模式，而后隨著制度的放松和創(chuàng)新產品的開拓，信托業(yè)務取得快速發(fā)展，信托規(guī)模開始大幅增長（見表2、表3）。

我國銀行和信托公司存在既競爭又互補的關系：一方面，由于銀行和信托公司都發(fā)揮融通資金的作用，因此，在項目爭奪上存在競爭關系；另一方面，在較為嚴格的制度管制下，銀行和信托公司都需要通過與對方的合作，來開拓業(yè)務范圍和業(yè)務規(guī)模。在銀行和信托公司的關系中，銀行處于主導地位，而信托公司由于規(guī)模、實力和制度約束等原因，明顯處于被動地位。如果信托公司與銀行通過股權合作來加強業(yè)務合作，對信托公司的業(yè)務發(fā)展將起到非常積極的促進作用。

銀行有入股信托公司的動力。我國商業(yè)銀行過分依賴存貸款業(yè)務，使得銀行風險過于集中于信貸資產。為改變這種情況，銀行力圖大力發(fā)展中間業(yè)務，以低風險資產替代高風險資產。為達到這一目的，銀行采取的方式主要有兩個：一是信貸資產證券化，將信貸資產表外化；二是發(fā)展理財業(yè)務，擴大中間業(yè)務規(guī)模。銀行采取這兩個方式，都需要信托公司的參與。另外，銀行可以借助信托公司的平臺，為其高端客戶提供私人理財業(yè)務，通過廣泛的投資渠道更好地服務于客戶。因此，對于銀行來說，銀行有動力通過參股和控股信托公司，來實現自身業(yè)務的轉型。

信托公司也有尋求銀行支持的要求。2007年3月，中國銀監(jiān)會出臺的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》將信托公司的客戶限制在高端私募的范圍內，使得信托公司很多原有客戶流失，而開拓新客戶的努力難以在短期內見效，因此，尋求與銀行理財產品的對接，成為信托公司最為現實的選擇。目前信托公司對銀行理財產品的爭奪較為激烈，與銀行有股權關系的信托公司，則具有非常好的排他性優(yōu)勢。另外，銀行自身積累的項目非常多，有的項目如果通過信托形式來做，可以獲得更好的效果。

銀信整合的局面已經打開，未來可能成為信托業(yè)重要的重組模式。雖然我國金融業(yè)實行分業(yè)經營，但銀行入股其他金融機構并不存在法律障礙。2007年6月交通銀行收購湖北信托，是表明監(jiān)管層態(tài)度的重要信號，監(jiān)管機構希望通過引入銀行等實力金融機構股東，增強信托公司的實力，優(yōu)化股東結構，提升業(yè)務能力。銀信整合的案例將不斷上升，銀信合作將是近期信托業(yè)取得業(yè)績突破的重要途徑。

金融控股平臺下的專業(yè)理財公司。組建金融控股集團是目前我國金融業(yè)發(fā)展壯大的一條重要途徑，除了原有的幾個金融控股集團外，許多實力雄厚的金融機構紛紛著手組建自己的金融控股集團（見表4）。信托公司是金融控股集團中的重要組成部分，憑借其廣泛的投資范圍和靈活的產品設計功能，信托公司可以成為金融集團中的專業(yè)資產管理公司。從國外金融集團的發(fā)展情況來看，信托公司發(fā)揮的就是為集團各類客戶進行資產管理的作用。作為金融集團下的專業(yè)資產管理公司，信托公司有望改變目前在金融價值鏈中的弱勢地位，有利于自身價值的提高；金融集團的品牌、資本實力、資源優(yōu)勢，可以有效地提升信托公司在市場上的影響力；金融控股平臺下銀行、證券、保險等子公司的客戶，都可能成為信托公司開展業(yè)務的客戶來源，資產管理規(guī)模的增長將受益于整個集團的客戶資產的增長；集團涵蓋了銀行、證券、保險、資產管理幾大業(yè)務領域，這讓信托公司的產品設計可以比其他信托公司更加靈活，而且由于集團在經濟領域的滲透更加深入，也為信托公司積累項目資源提供了豐富的來源。

投資策略

創(chuàng)新能力強的信托公司有望通過開發(fā)新產品提高自身盈利水平。由于操作簡單，貸款類信托產品一直是多數信托公司的主打產品。隨著投資者預期收益率的提高，信托產品的發(fā)行成本提高，貸款類信托的價格優(yōu)勢下降。目前信貸類產品基本上是在銀行貸款業(yè)務的夾縫中求生存，信托手續(xù)費率比較低。

為擺脫過分依賴貸款類產品的局面，一些創(chuàng)新能力強的信托公司開始開發(fā)新產品，一方面拓寬本源業(yè)務的范圍，另一方面也增加了公司的收入。2004年開始發(fā)展的證券投資類信托、2005年開始試點的信貸資產證券化以及房地產信托、2006年后蓬勃開展的私募股權投資信托，逐漸成為信托公司拓展本源業(yè)務的主力品種。2007年股市出現的投資機會使得證券投資類信托產品出現數倍的漲幅，2008年證券投資類產品的規(guī)模增速將有所下降。

隨著創(chuàng)業(yè)板的推出，以及信貸資產證券化將結束試點進入常規(guī)發(fā)行，2008年信托業(yè)的機會在于私募股權投資信托、資產證券化信托所具備的增長潛力，而產品創(chuàng)新能力強的信托公司，將處于有利地位。

股東背景為銀行或金融控股集團的信托公司，在業(yè)務發(fā)展方面將受到股東的有力支持；銀信對接的方式有利于信托公司擺脫高端私募的限制，也使得信托公司異地開展業(yè)務的限制被突破。2008年政府將抑制通貨膨脹作為工作的重要目標，因而，銀行仍將面臨信貸規(guī)模的硬性約束。為實現業(yè)務優(yōu)化，規(guī)避政策風險帶來的不利影響，銀行將中間業(yè)務的開拓作為發(fā)展重點，增加人民幣理財產品的發(fā)行規(guī)模。另外，為滿足優(yōu)質客戶隨時提出的貸款需求，銀行通過信貸資產證券化降低存量信貸規(guī)模，從而達到新發(fā)貸款的目的。因此，銀行將在資金供給、項目資源等方面支持信托公司本源業(yè)務的發(fā)展。

篇9

[關鍵詞] 產業(yè)投資基金 產權市場 作用

企業(yè)產權要交易，就要有交易市場。從產權市場發(fā)展階段來看，需要產業(yè)投資基金來推動。產業(yè)投資基金可以以股權形式為未上市企業(yè)提供融資，改善未上市公司的產權制度與內部治理結構，以雄厚的資本實力和強有力的產權約束對未上市公司實施監(jiān)督，使資本市場的法律監(jiān)管體系建立在有效的經濟監(jiān)督之上。

一、我國產權市場的建設現狀

當前，我國的證券市場企業(yè)上市門檻很高，境內外已上市的股份公司僅有2000家左右，遠遠不能滿足全國數量以百萬計企業(yè)的投融資需求。產權市場作為我國多層次資本市場的一個重要組成部分，門檻低，約束條件少，操作靈活，融資量大。深化產權制度改革必須按照股權結構多元化、投資主體多樣化的要求,結合經濟發(fā)展實際,積極探索補充資本金的新思路, 發(fā)展必須是多主體參與的產權市場。從發(fā)展我國產權市場的現實需要看，發(fā)展產業(yè)投資基金有其客觀的必要性。

二、產業(yè)投資基金的內涵界定

產業(yè)投資基金，是與證券投資基金相對應的一種基金模式。產業(yè)投資基金在國外通常被稱為風險投資基金，或是私募股權投資基金。按照《產業(yè)投資基金管理暫行辦法》,產業(yè)投資基金的定義為,一種對未上市企業(yè)進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度,即通過向多數投資者發(fā)行基金份額設立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產,委托基金托管人托管基金資產,從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資。產業(yè)投資基金從投資對象看，除了創(chuàng)業(yè)投資以外，還包括企業(yè)的并購重組、基礎設施投資以及房地產投資等各種直接股權投資，并參與被投資企業(yè)的經營管理，在所投資的企業(yè)發(fā)育成熟后，通過股權轉讓實現資本增值。

三、 產業(yè)投資基金在產權制度改革中可以發(fā)揮積極的作用

1.在產權制度改革中產業(yè)投資基金以股權融資的方式可以對未上市企業(yè)提供資本支持

產業(yè)投資基金作為金融服務行業(yè)，一手融資，設立基金，受托管理，為投資者提供資本增值而勤勉盡責；一手投資，運營基金，避險贏利，為項目企業(yè)提供價值發(fā)現而服務。中國資本市場發(fā)展日益成熟已經具有引入產業(yè)投資基金這一資本的條件和需求,在產權制度改革中，無論國企改制盤活存量資產、企業(yè)并購重組，還是技術創(chuàng)新項目投資和剝離輔業(yè)都需要資金的支持，產業(yè)投資基金是直接融資的重要方式之一，發(fā)展產業(yè)投資基金不僅能夠為廣大企業(yè)特別提供股權資本支持，并為之提供重要的增值服務，而且也有利于拓寬社會資金向投資轉化的渠道，優(yōu)化全社會資金配置，促進產業(yè)資本與金融資本的融合。

2.在產權制度改革中產業(yè)投資可以基金扮演積極股東角色

產權制度改革是國企引入承擔資產損失責任主體的最有效途徑。產業(yè)投資基金作為財務投資者進入可以改善企業(yè)的股權結構，但是它又與其他的合資不同，因為產業(yè)投資基金與企業(yè)之間沒有關聯交易，也沒有業(yè)務沖突，不會改變公司的獨立性。產業(yè)投資基金的引入，可以改善公司治理結構和財務結構，促進股權購并重組，提高企業(yè)的競爭力，培育更好的上市公司。在政府從市場參與者的角色中淡出之后，產業(yè)投資基金還可以以資本實力和市場化運作的方式，支持政府倡導的戰(zhàn)略性產業(yè)。

四、積極推進我國產業(yè)投資基金的發(fā)展之道

“十二五”規(guī)劃編制即將啟動之際,國家發(fā)改委主任張平日前表示,目前國家發(fā)改委按照國務院的批示意見,正在制定產業(yè)投資基金管理辦法?！翱偟脑瓌t是,產業(yè)投資基金要按照市場規(guī)律運作,以后將不再需要審批”。這明確了今后一個時期發(fā)展我國產業(yè)投資基金的政策取向。當前,產業(yè)投資基金的培育和發(fā)展還需要各方面的努力。

1.繼續(xù)改善產業(yè)投資基金發(fā)展的外部環(huán)境

產業(yè)投資基金運轉乃至發(fā)展所需要解決融資機制、基金管理人的激勵與約束、投資行為的限制、投資的退出等深層次問題，都必須通過建立健全相關法律制度給與解決完善。美國等國家的私募股權投資發(fā)展經驗表明,穩(wěn)定、可以預期行為后果的私募股權投資法律才能為其保駕護航。所以我們在堅持產業(yè)投資基金運作市場化的同時,政府應承擔起培育市場的重任。當前,政府應進一步出臺產業(yè)投資基金的相關法規(guī)，疏通機構投資者的市場準入,穩(wěn)妥擴大產業(yè)投資基金試點的形式和范圍,改善產業(yè)投資基金發(fā)展的市場環(huán)境。

2.解決產業(yè)投資基金投資的退出渠道問題

對于產業(yè)投資基金來說，由于目前基金份額交易機制與交易市場尚未建立，目前基金投資只能通過權益轉讓的方式退出，交易成本過高。如不能有效解決投資退出問題，投資者的積極性將受到影響。我國應加快建立多層次資本市場，使包括產業(yè)投資基金在內的不同層次企業(yè)的股權可以在不同的市場上順暢退出。

3.是加快培養(yǎng)和引進國內外產業(yè)投資基金投資的專門人才

當前,專業(yè)性的組合投資管理機構和高素質的人才還很欠缺,應積極引進國外先進基金管理機構參與產業(yè)基金管理公司。在國際范圍招標選擇大型產業(yè)基金的管理者。鼓勵引進包括境外專家在內的多方面管理人才,只有培育產業(yè)投資基金管理者的專業(yè)精神,提高其專業(yè)技能,使其憑借專業(yè)創(chuàng)造價值,才能讓投資人安心。

中國產業(yè)投資基金市場的發(fā)展還很“幼稚”，作為我國經濟走向成熟過程中的必然產物，產業(yè)投資基金必須堅持“在規(guī)范中發(fā)展，在發(fā)展中規(guī)范”的辦法，通過市場實踐不斷加以完善。

參考文獻：

篇10

概括而言，產業(yè)投資基金是指一種主要對未上市企業(yè)和公司直接提供資本支持，并從事資本經營與監(jiān)督的集合投資制度，是通過發(fā)行基金受益券募集資金，交由專業(yè)人士組成的投資管理機構操作，基金資產分散投資于不同的實業(yè)項目，投資收益按資本分成的投融資方式。通常，基金發(fā)起人會聯合主要投資者出資設立基金管理公司，由其擔任基金管理人并管理和運用基金資產，同時選定一家商業(yè)銀行作為基金托管人托管基金資產，投資收益按投資者的出資份額共享，投資風險由投資者共擔。產業(yè)投資基金一般定位于高新技術產業(yè)，有效率的基礎產業(yè)，如收費路橋建設、電力建設、城市公共設施建設等，以促進產業(yè)升級與結構高度化。產業(yè)投資基金在我國可以發(fā)揮作用的范圍很廣，凡是符合國家鼓勵發(fā)展并具有較好回報的產業(yè)，均可以運用這種投融資方式。

根據有關研究，中國產業(yè)投資基金業(yè)的總體目標是成為一個具備一定規(guī)模的金融產業(yè)，其舉足輕重的作用僅次于商業(yè)銀行和保險公司。參照美國等發(fā)達國家金融業(yè)結構比重，中國產業(yè)投資基金的資產規(guī)模應占金融業(yè)資產規(guī)模的1％—3％。按中國現有金融資產規(guī)模約40萬億元匡算，產業(yè)投資基金規(guī)模應在4000億元到8000億元，最終達到占金融資產3％的目標。在影響上，產業(yè)投資基金的發(fā)展將改善我國企業(yè)的融資格局，加快金融市場的改革進程，促進國民經濟的發(fā)展，提高資源配置的效率。

二、產業(yè)投資基金的發(fā)展環(huán)境

當前，中國正在經歷一段高新技術、基礎設施投資活躍的時期，投資主體既有政府，也有私營部門。一方面，是國內高新技術、基礎設施投資需求顯著增長，而政府面臨財政壓力和職能轉變，需要減少債務，并將投資風險轉移到私營部門；同時相對較高的估值推動更多的資產轉手，進而促進了較快的資本投入。另一方面，在需求作用下，資金被吸引到國內高新技術，尤其是基礎設施行業(yè)，基礎設施資產已成為具有長期投資等級，富有吸引力的固定收益產品；而且在宏觀經濟向好的情況下，股本投資將產生較高的股息收益，能充分利用杠桿實現增長，并與通貨膨脹掛鉤。這些都為中國私募股本投資創(chuàng)造了極好的機會，也為中國產業(yè)投資基金發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

從法律環(huán)境來看，經國務院批準，1995年9月中國人民銀行公布了《設立境外中國產業(yè)投資基金管理辦法》，該辦法是至今中資機構在境外設立中國產業(yè)投資基金的主要依據。對在境內設立產業(yè)投資基金，國家發(fā)改委于2004年11月起草了《產業(yè)投資基金管理暫行辦法》，雖然至今沒有出臺，但是有關內容已經在相關政府部門達成共識。而國內已成功設立的中瑞、中比等中外合資產業(yè)投資基金，均由國家發(fā)改委以特批的方式報國務院批準成立。

從市場環(huán)境來看，當前國內經濟繼續(xù)保持強勁增長，社會資金較為充裕，但投資渠道不暢，包括保險資金、社保資金在內的大資金集團，正積極尋找有穩(wěn)定現金流回報而又能與其負債結構相匹配的項目投資。只要產業(yè)投資基金的回報和結構設計有足夠的吸引力，就可以完成基金的募集。

三、產業(yè)投資基金的投融資特點

從國外發(fā)展經驗來看，產業(yè)投資基金主要投資于基礎設施行業(yè)，包括運輸行業(yè)(如收費道路、機場、港口和部分鐵路)、受監(jiān)管的公用事業(yè)(如供電和天然氣網絡、供水和廢水處理網絡)、政府服務業(yè)(如學校和醫(yī)院、衛(wèi)星等部分國防項目)和其他(如輸油管、液化石油氣接收站和運輸船、合同發(fā)電)等。該行業(yè)資產均屬于社會基礎設施，具有穩(wěn)定、可預測和低風險的現金流，且獨立于商業(yè)圈之外，通常與本地通貨膨脹相關，有能力支撐高負債。

產業(yè)投資基金是一個值得中國企業(yè)探索的、比較適合大型建設項目的股本融資方式。對于項目主體而言，其通過產業(yè)投資基金融資，主要有五大特點：一是投資期限較長，一般為1015年；二是投資者一般不要求占控制地位，只要求參股；三是投資者到期后退出，發(fā)起人可擁有優(yōu)先回購權；四是以財務投資者為主，很少參加經營管理(但會要求改善和強化公司治理)；五是投資者對投資回報要求不高。當然，由于股本投資者比債務融資者承擔更多的風險，在收益獲得次序上排在貸款之后，因此，產業(yè)投資基金的融資成本要高于銀行貸款。

與傳統(tǒng)的融資方式相比，產業(yè)投資基金融資特點如下：

四、產業(yè)投資基金的設立方案要點

目前，我國產業(yè)投資基金立法基本處于停滯狀態(tài)，已設立的中瑞合作基金、中比直接股權投資基金、以及其他創(chuàng)業(yè)投資基金和房地產投資基金，均采取了迂回的方式，對不同的設立模式進行了探索。因此，如何在現有的法律框架下，對產業(yè)投資基金設立方案進行研究、設計，不僅直接關系基金本身能否成功募集和運作，而且對于中國整個產業(yè)投資基金業(yè)的發(fā)展具有積極意義。結合國內外實踐，在中國設立產業(yè)投資基金需著重考慮以下幾個方面：

1.基金組織形式：公司型還是契約型。公司型基金具有獨立法人資格，治理規(guī)范，管理直接，透明度高等優(yōu)點；但需承受雙重稅賦，不可在銀行間債券市場發(fā)行基金單位，無法實現利潤100％分紅。契約型基金設立簡單，便于運作，經批準可以在銀行間債券市場發(fā)行基金單位，基金收入可以全部分配給基金份額持有人，基金本身無須繳納所得稅；但治理相對困難，對投資者的保護不如公司型基金。

2.基金注冊地：境內還是境外。在境內注冊基金，目前尚無有關的專項法規(guī)，無稅收優(yōu)惠政策，審批程序相對簡單，投資者以境內保險公司和社保機構為主，期望回報率比債務融資略高；在境外注冊基金，法律環(huán)境較完善成熟，可選擇具有稅收優(yōu)惠的境外地點注冊，但審批程序較復雜，投資者群體廣，期望的回報率較高(一般在12％一16％)。

3.基金投資方向。首先需確定基金定位是穩(wěn)定收益的基礎設施投資基金，還是要求高回報的創(chuàng)業(yè)投資基金，并考查擬投資行業(yè)的監(jiān)管要求；然后分析投資者對基金收益率及其分布特點的要求，選擇投資成熟項目，還是在建項目；最后檢查不同項目的現金流配合情況，確定具體的投資方向或項目。

4.基金規(guī)模與存續(xù)期?；鹨?guī)模主要受擬投資項目預計的資金需求，監(jiān)管機構對基金規(guī)模的要求和審批的難易程度，潛在投資者的資金供給規(guī)模影響?；鸫胬m(xù)期主要受擬投資項目預計的資金需求期間，潛在投資者的資金供給要求，滿足投資者一定的預期收益率影響。

5、基金到期后處理方式?；鸬狡诤蟮闹饕幚矸绞桨ɡm(xù)期，基金將所持有投資項目股權在市場上出售等。項目出售可由約定的投資者擁有優(yōu)先購買權，出售價格可按項目賬面凈值、基金成立時的收購價格，或市場價格進行。

6.發(fā)起人認購比例。發(fā)起人需確定對基金希望保持的控制力，將基金預期收益率與其現有投資項目回報率進行比較，以及衡量自身的資金來源是否充分。在契約型基金中，由于發(fā)起人可通過控股基金管理公司來實現對基金運作的實際控制，因此其對基金的認購比例可以盡可能的低。

五、產業(yè)投資基金的治理

產業(yè)投資基金的治理包括以下幾個層次：

1.基金公司或基金本身的治理。由于公司型基金和契約型基金的組織形式完全不同，二者本身的治理也大相徑庭。公司型基金參照《公司法》、《產業(yè)投資基金管理暫行辦法》設立，以基金章程為治理法則，其最高權利機構為股東會，常設機構為董事會，并由董事會負責制定基金投資原則與投資戰(zhàn)略、審定基金管理公司提交的投資方案；同時設立投資委員會，由各股東按投資比例列席，審查基金管理公司提出的投資方案。契約型基金參照《信托法》、《證券投資基金法》設立，投資者通過基金份額持有人大會行使基金資產的所有權、收益權、委托權、監(jiān)督權和處置權等，對大會審議的事項進行表決。

2.基金管理公司的治理。基金管理公司根據決策權、執(zhí)行權和監(jiān)督權相互分離、相互制衡的原則建立現代公司治理結構，以確保公司管理的科學性與規(guī)范化；公司董事會下設風險控制委員會，專職負責公司的風險控制，以保證基金資產的安全性；在控制風險的前提下，通過對投資項目的篩選、價值評估、投資決策和投資管理，在促進所投資產業(yè)發(fā)展的同時，謀求基金收益的最大化?；鸸芾砉镜呢煛嗪屠麘诨鸸净蚧鹋c其簽訂的委托管理協(xié)議中明確。

3.基金托管人的治理?；鹜泄苋耸且罁疬\行中“管理與保管分開”的原則，對基金管理人進行監(jiān)督和保管基金資產的架構，是基金持有人權益的代表?；鹜泄苋说闹饕氊熓潜９芑鹳Y產，執(zhí)行投資指令并辦理資金往來，監(jiān)督基金管理人的投資運作，復核、審查基金資產凈值及基金財務報告?；鹜泄苋说呢?、權和利應在基金公司或基金與其簽訂的托管協(xié)議中明確。

產業(yè)投資基金的治理結構具體如下：

參考文獻：

［1］國家發(fā)展計劃委員會.產業(yè)投資基金管理暫行辦法，2004