導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)基金投資策略，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此,加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析和提高風(fēng)險防范意識具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面提供了有益的借鑒。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風(fēng)險的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險揭示

結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險如下。

1、項目合法有效性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風(fēng)險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素,其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風(fēng)險的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質(zhì)量風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。

4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo),例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風(fēng)險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導(dǎo)。

其次,政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險能力。

4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,研究信貸風(fēng)險防范措施。

信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。

一是分析項目是否符合國家宏觀政策;

二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;

三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;

四是分析項目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;

五是分析項目抗風(fēng)險能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;

六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險意識及風(fēng)險控制能力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]孫永玲:中國房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實施[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2005.

篇2

新募基金總額環(huán)比減少

清科研究中心的調(diào)查結(jié)果顯示，2008年第二季度針對亞洲市場(包括中國大陸地區(qū))的私募股權(quán)基金募集非?；钴S。本季度共有10只可投資于中國大陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金完成募集，資金額達(dá)到120.22億美元，比去年同期大幅增長，增幅達(dá)107.6％；但相對于2008年第一季度，二季度募資金額減少了39.9％。未來持續(xù)新增的私募股權(quán)基金涌入中國市場，在帶動中國優(yōu)秀企業(yè)的快速增長的同時，也將加劇中國私募股權(quán)投資市場的競爭。

在募資總額大幅增加的同時，新募集私募股權(quán)基金的策略類別也變化較大。其中，房地產(chǎn)基金占比提升，其新募基金金額占比由2008年第一季度的2.5％提升到第二季度的8.1％；成長基金募資金額占比則由一季度的46.5％增長到本季度的57.8％。這種結(jié)構(gòu)的變化不僅反映了受到次貸危機(jī)嚴(yán)重影響的私募股權(quán)基金對中國房地產(chǎn)行業(yè)的信心，也反映了投資者持續(xù)關(guān)注中國總體經(jīng)濟(jì)高速增長帶來廣泛的行業(yè)投資機(jī)會。

私募股權(quán)

投資總額保持平穩(wěn)

2008年第二季度，在中國大陸共有37家企業(yè)得到私募股權(quán)基金的投資，投資額為25.59億美元，與第一季度相比基本持平；相比2007年32.04億美元的季度平均投資額略有下降。整體來看，二季度私募股權(quán)基金投資總額保持穩(wěn)定。

從被投資方的行業(yè)分布看，二季度傳統(tǒng)行業(yè)繼續(xù)領(lǐng)跑，投資金額占PE在中國投資總金額的比例由第一季度的52.9％增加到63.3％，基本與2007年的65％持平，反映傳統(tǒng)行業(yè)仍是我國現(xiàn)階段PE投資的主要領(lǐng)域。

值得注意的是，其他高科技行業(yè)PE投資占比有大幅增長，其投資金額占比由一季度的3.6％急劇增加到本季度的21.4％，其中新能源領(lǐng)域的投資有較大的增長，反映出在環(huán)保要求的提高和高油價壓力下，新能源領(lǐng)域的投資價值日益突顯。

中西部地區(qū)表現(xiàn)搶眼

在2008年第二季度私募股權(quán)基金投資的地域分布中，江西摘得桂冠，有2個案例，獲4.26億美元投資。湖北、湖南各有1個案例，分別獲3.50億美元和0.83億美元投資，河南，山西各有兩個案例，分別獲0.54億美元和0.60億美元投資，其他中西部地區(qū)如內(nèi)蒙古，新疆、四川、廣西等也有不俗表現(xiàn)。

值得注意的是，在傳統(tǒng)私募股權(quán)集中的長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)，其PE投資內(nèi)部分布不均衡的趨勢有所改變。

北京在一季度投資總額達(dá)到13.29億美元的高峰后有所回落，但仍以3.95億美元總投資額占據(jù)第三。廣東(不包括深圳)PE投資額由一季度占比1％大幅增長到本季度的15.6％。上海第二季度獲私募股權(quán)基金投資額較一季度略有增加，由一季度1億美元增長到1.3億美元，占比也由一季度3.7％增長到二季度的5.1％。此外，江蘇和浙江的投資額本季度也有很大增長?？偟膩砜矗蠼?jīng)濟(jì)增長引擎區(qū)域PE投資分布趨于均衡，內(nèi)部差距有縮小趨勢。

成長資本占比下降，PIPE和過橋資本占比上升

從投資策略分析，二季度成長資本投資策略依然占據(jù)主流地位，但占比下降：其投資金額由一季度的20.89億美元，占比78％，下降到二季度投資金額12.71億美元，占比49.7％；成長資本策略的平均投資額也由2008年第一季度的0.77億美元下降到本季度的0.49億美元。

采取過橋資本投資策略的PE投資由一季度的1.47億美元增長到二季度的5.67億美元，占比也由一季度的5.5％增加到二季度的22.1％。PIPE投資策略的情況類似，其投資額由一季度的1.77億美元增長到二季度的5.48億美元，占比也由一季度的6.6％增加到二季度的21.4％。這種投資策略結(jié)構(gòu)的變化反映了在資本市場表現(xiàn)不佳、退出風(fēng)險加大的情況下，PE投資有階段后移的趨勢。

PE退出仍舊低迷

二季度PE退出總案例數(shù)由第一季度的8筆下降到5筆，減少了37.5％，PE退出繼續(xù)低迷。

在二季度5筆投資退出案例中，全部為通過企業(yè)IPO退出。整個退出市場從2008年第一季度步入低谷，第二季度繼續(xù)低迷，這與2008年第二季度國際資本市場環(huán)境繼續(xù)惡化，國內(nèi)股市大跌以及監(jiān)管層出臺新的限制規(guī)范有直接關(guān)系。預(yù)計隨著股市行業(yè)回暖，退出案例尤其是IPO和上市后減持退出案例會有所增加。調(diào)研范圍內(nèi)沒有并購?fù)顺?財務(wù)投資者將股份轉(zhuǎn)讓給產(chǎn)業(yè)投資者)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓(財務(wù)投資者將股份轉(zhuǎn)讓給財務(wù)投資者)的案例。

綜合2008年第一、二季度私募股權(quán)基金投資退出情況，退出渠道有待完善仍是我國PE市場發(fā)展中面臨的主要問題。

預(yù)測2008全年

中國和亞洲私募股權(quán)市場的良好發(fā)展正吸引全球資本紛紛涌入。2008年第二季度，10只可投資于中國大陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金募集的資金總額達(dá)120.22億美元，雖然相對第一季度有所回落，但仍維持較高水平。結(jié)合2006年、2007年和2008年第一季度的募資和投資的歷史數(shù)據(jù)分析，清科研究中心繼續(xù)維持其在第一季度的判斷：在2008年，專門針對亞洲市場(包括中國大陸地區(qū))投資的私募股權(quán)基金管理的可投資的資金可望超過500億美元。如果沒有太大的市場波動，預(yù)計2008年全年中國大陸的私募股權(quán)基金投資額將保持在100億美元以上。

就行業(yè)來看，預(yù)計2008年全年傳統(tǒng)行業(yè)私募股權(quán)基金投資仍然占據(jù)重要地位，但是行業(yè)分布會有較大的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了市場低谷后或?qū)⒂兴厣?；在其他高科技的?xì)分領(lǐng)域中，國際油價的高漲和環(huán)保要求的提高使得新能源領(lǐng)域的投資價值突顯，近兩年來興起的投資中國新能源企業(yè)的熱潮在2008年將熱度不減；在廣義IT領(lǐng)域，隨著3G和三網(wǎng)合一進(jìn)程加快，預(yù)計廣義IT領(lǐng)域投資也將有所增長。

篇3

“出現(xiàn)地產(chǎn)股權(quán)投資基金，在中國發(fā)展僅僅兩年左右時間。國內(nèi)地產(chǎn)投資基金開發(fā)快，特別是在去年，被成為中國地產(chǎn)基金元年。”北京嘉富誠國際投資有限公司董事長鄭錦橋說道。

2011年，各大房企正式成立或籌備房地產(chǎn)基金，復(fù)地、金地、華潤、中海等建立了各自的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。投資項目主要集中于一二線城市，其中一線城市項目多是商業(yè)地產(chǎn)、高檔住宅及別墅，二線城市項目中普通住宅占更大比例。

“房地產(chǎn)投資收益還是蠻高的。很多都是原來是從事房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)的資本運作?；鹗歉鶕?jù)項目的不同設(shè)立不同存續(xù)期，有些是3+2+1，有些是5+2+1，比較靈活?！币患业禺a(chǎn)基金的總裁告訴記者。

“股加債”運作模式

“跟我們合作的成本跟信托差不多，比銀行貸款成本高。我們的作法跟信托有一部分是重疊的。做債權(quán)，也做股權(quán)，簽兩份合同。”一家地產(chǎn)基金的董事告訴記者。

通過股加債方式實現(xiàn)，是目前大多數(shù)房地產(chǎn)基金的一個狀況。設(shè)立一個2億左右的股權(quán)基金，投資一個中性開發(fā)商的一個項目，通過基金1+1的方式，即存續(xù)期一年，延長一年的方式，用股加債的方式運行。

何謂“股加債”？舉個簡單的例子，比如一個2億的地產(chǎn)投資基金，從中拿出5000萬先對項目公司本身進(jìn)行投資，占有49%或者51%的股權(quán)，這是用股權(quán)投資的角度進(jìn)行的。然后約定一年以后回購，設(shè)定一個比如20%的投資收益，這是一種方法，或者通過銀行委托貸款的方式。

至于收益率設(shè)為多少，取決于雙方對成本的控制。如果房地產(chǎn)開發(fā)商給的投資收益是15%，其中13%回報給投資人，留下2%給管理團(tuán)隊，低成本資金要考慮LP是不是投？如果房地產(chǎn)開發(fā)商給25%的收益，其中22%的收益給投資人，留下的3%給GP，則要考慮被投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商是否能負(fù)擔(dān)得起這個費用。

“這個方面需要非常準(zhǔn)確的測算和調(diào)節(jié)。一方面要使投資人要獲得較高的收益，另一方面也要使開發(fā)商負(fù)擔(dān)得起費用并度過難關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

所謂債權(quán)方式，就是大股東借款給開發(fā)企業(yè)。但想要借款需要滿足一系列的條件：第一，開發(fā)企業(yè)需要拿剩余的股權(quán)做質(zhì)押；第二，開發(fā)企業(yè)的大股東要進(jìn)行擔(dān)保，一般視經(jīng)營狀況而定；第三，如果是私人企業(yè)，從法律角度而言，實際控制人要承擔(dān)無限責(zé)任擔(dān)保。而這這三個條件僅僅是基金風(fēng)險控制的一部分，其他的措施還包括拿土地證做質(zhì)押等等。

未來發(fā)展的一個趨勢是債要減少，股要增多。但是要真正實現(xiàn)股權(quán)投資，房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)股權(quán)基金需要同舟共濟(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)本身需要逐步成熟起來。

“比如財務(wù)狀況、經(jīng)營成果是不是真正透明。比如該繳的稅是不是都繳了；扣除了土地增值稅，還有沒有利潤；是不是承擔(dān)不繳稅或者少繳稅的風(fēng)險等等。相對來說房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模越大越規(guī)范?！鄙虾Ｒ患业禺a(chǎn)基金的董事表示。

“現(xiàn)在國內(nèi)的股權(quán)投資基金處在初級階段，三五年之后，股權(quán)投資基金的比例會加大，債權(quán)會減小。目前中國的地產(chǎn)基金規(guī)模小，最大規(guī)模五十億人民幣，如果看全球已經(jīng)設(shè)立的都是400億500億甚至更高?！?/p>

接盤地產(chǎn)信托

“現(xiàn)在一些機(jī)會，過去兩三年發(fā)的一些信托產(chǎn)品到期不能兌付，組織收購基金。因為今年整個房地產(chǎn)沒有松綁，借款到期，可能接盤會多一點。抓住這個機(jī)會，所以籌備這么一只基金?！币患业禺a(chǎn)公司的高層告訴記者。

2010年、2009年很多中小型地產(chǎn)開發(fā)商囤地太急，由于擴(kuò)張過快，就找地產(chǎn)信托基金進(jìn)行融資。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至去年末，房地產(chǎn)信托余額達(dá)到6882億元，同比增長59%。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，由于信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托介入房地產(chǎn)市場較晚，并且是在房地產(chǎn)價格較高時介入，樓市如果持續(xù)低迷，對于單個產(chǎn)品融資規(guī)模動輒就上億的房地產(chǎn)信托來說，風(fēng)險在不斷地集聚。同時還面臨著房地產(chǎn)信托資金被挪用、項目無法完工或房產(chǎn)賣不出去等風(fēng)險。

“開發(fā)商向多家信托公司融資舉債的現(xiàn)象不少，對于信托融資成本的議價能力在下降。銷售回款一旦減速，就可能會舉新債還舊債?！苯又鴮⒖赡苓M(jìn)入債務(wù)利息成本越來越高的惡性循環(huán)。最終帶來的是資金鏈條斷裂，進(jìn)而牽連到相關(guān)信托產(chǎn)品的最終清算。

相對于商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款的利率來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過信托市場來進(jìn)行融資的成本至少在15%以上。利息過高的結(jié)果，加重了中小型地產(chǎn)公司的負(fù)擔(dān)，扛不住時就迅速地把部分股權(quán)甚至所有股權(quán)賣給專業(yè)的大型開發(fā)商。

“當(dāng)初做房地產(chǎn)信托的時候，抵押率很低，不超過50%。現(xiàn)在房價不好，對于投資人來說，反而是機(jī)會。很多新成立的基金，就是要去接盤。至于接盤的時候打幾折，要看情況了。”一家信托公司的研究員告訴記者。

“一般從投資收益來講，是沒有問題的。大家擔(dān)心的是一個風(fēng)險問題，最主要的是一個到期兌付的問題。但是到期兌付不等于說不能兌付，這是一個階段性兌付、剛性兌付，體現(xiàn)的是一個流動性的問題?！?/p>

“接盤的時候，有些信托公司做得極端，就會催企業(yè)去賣房子。因為當(dāng)初做項目的時候有一個抵押品，一般是不動產(chǎn)，要么是房子，要么是股東做一個連帶責(zé)任擔(dān)保。因為是實物抵押，這種項目從風(fēng)險控制角度講，比銀行、資產(chǎn)管理公司要可控一點?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

基金的市場定位

“在國內(nèi)做人民幣基金需要對自身重新定位，如果只堅持一個策略，就很有可能沒有辦法滿足基金投資者和合作開發(fā)商的要求。問題要想得簡單一點，就是為投資者提供他們配置資產(chǎn)的一些很好的項目，或者合適的項目?！狈€(wěn)盛投資管理有限責(zé)任公司首席執(zhí)行官吳濤指出。

“投資者很多時候可能更關(guān)注安全性而不是收益，開發(fā)商很多時候希望基金提供的是一個一年到兩年的融資支持，并不是希望你去參與項目的股權(quán)合作，如果只是一個股權(quán)投資就會失去很多生意。在跟合作方溝通的時候，把產(chǎn)品線配置得豐富一點，投資策略要相對靈活一些，這樣生意才會更多?！?/p>

不少地產(chǎn)基金的做法是：根據(jù)投資者和開發(fā)商的不同需求，然后在這些不同的需求里配置不同的產(chǎn)品，形成一條產(chǎn)品線，并針對這條產(chǎn)品線成立專門的團(tuán)隊，對投資人和產(chǎn)品進(jìn)行匹配，投資人的收益從5%-20%不等，同時也滿足了大小開發(fā)商的需求。

在這中間，基金管理團(tuán)隊更多候承擔(dān)的是選取合適的投資人然后進(jìn)行產(chǎn)品的投資，同時針對這些產(chǎn)品選取合適的開發(fā)商，選擇一些好的項目，對基金的產(chǎn)品進(jìn)行配置。

“最后發(fā)現(xiàn)簡單了。簡單的意思是，把整個社會資源在房地產(chǎn)領(lǐng)域里面能夠優(yōu)化或者最好的配置，這是我們的使命。至于收益率是高是低，是第二位的。滿足投資者的需求，是我們存在的本質(zhì)。”上述地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示。

對于地產(chǎn)基金而言，首先要界定清楚角色。摸準(zhǔn)投資人是需要穩(wěn)定的回報，還是需要有一定風(fēng)險但是收益也相對比較高的回報。在這個前提下，基金跟合作開發(fā)商談，相對就會比較簡單。

“有些開發(fā)商愿意提供20%固定回報，因為他認(rèn)為自身還有30%的增長；有些開發(fā)商不愿意提供固定回報，認(rèn)為在資產(chǎn)負(fù)債表里，任何這種承諾都會把一個股權(quán)變成債，等于讓這筆資金的性質(zhì)變了。因此不管回報多少，對他們來說都是不可忍受。非要跟不愿給你固定回報的開發(fā)商要一個承諾，是不可能合作成功的。而假如有些開發(fā)商非要給你一個固定回報，你不要，也沒有必要。”

篇4

調(diào)查地點：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容：投資理財觀念

調(diào)查方式：全球投資者調(diào)查

不過，仍然有72%的中國投資者對于A股表現(xiàn)出擔(dān)憂。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫破裂和出口下滑將是市場最大的威脅，其次是經(jīng)濟(jì)放緩的風(fēng)險。

盡管中國經(jīng)濟(jì)增長放緩，但中國經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出的穩(wěn)固基本面和樂觀的長期增長前景，這是投資者提高預(yù)期的主要原因。隨著中國資本市場進(jìn)一步改革，我們將會看到一個更加健康發(fā)展和增長的市場。富蘭克林鄧普頓投資北京代表處首席代表王一文表示。

調(diào)查顯示，x3%的中國投資者計劃在20xx年采取更為保守的投資策略，4x%計劃采取更加激進(jìn)的投資策略。大多數(shù)中國投資者計劃20xx年將投資重點同時鎖定在股票和固定收益產(chǎn)品。其中，持有最大資產(chǎn)規(guī)模的投資者在股票投資方面擁有最強(qiáng)烈的投資意愿。而貴金屬、房地產(chǎn)、股票被認(rèn)為在20xx年以及未來10年將擁有前三名的表現(xiàn)，非金屬類大宗商品緊隨其后。

本次調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，中國投資者目前將他們74%的資產(chǎn)投資國內(nèi)市場。這一比例預(yù)計在未來10年將有所下降。在談及未來10年間計劃時，投資者預(yù)計會將67%的資產(chǎn)投資于國內(nèi)市場，并計劃將33%的資產(chǎn)投入到發(fā)達(dá)國家和新興市場。對境外市場缺乏了解是中國投資者不愿意投資海外市場的首要原因，其次的原因分別為匯率對投資回報的沖銷，以及監(jiān)管門檻對境外投資的限制。

篇5

一、國外房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的起源及經(jīng)驗

從美國的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折進(jìn)入健康發(fā)展的軌道看，在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個方面。

1.創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

1960年的美國稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時，對其股東構(gòu)成、分配比例、收入來源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50%，總收人中直接來源于房地產(chǎn)的收入不得低于75%，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90%分配給股東，總資產(chǎn)的75%必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀(jì)90年代中后期的突飛猛進(jìn)，主要歸功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來的大力支持。

2.房地產(chǎn)投資信托自身的改革

房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：①所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場的不同要求。②結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對來自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(PREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。③專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高于管理效率和盈利能力。④管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營業(yè)績。在這種轉(zhuǎn)變過程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊伍發(fā)揮了積極的作用。⑤規(guī)模經(jīng)營意識的增強(qiáng)。許多REITs認(rèn)識到了規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢，使20世紀(jì)90年代中期REITs規(guī)模擴(kuò)展的案例不斷增加。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢表現(xiàn)在：提高經(jīng)營效率及經(jīng)營資金流動性；實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低資本費用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。⑥經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險，實施穩(wěn)妥的投資策略等。

3.機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國機(jī)構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10%；截至到1999年，這比例則上升到了39%，這表明機(jī)構(gòu)投資者對REIT股票越來越關(guān)注。

大量實證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT公司的經(jīng)營業(yè)績不斷提升，REIT股票市場的表現(xiàn)也越來越好。具體表現(xiàn)在：促進(jìn)REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會知名度和認(rèn)可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。

二、我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的必要性

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動作用和對上下游產(chǎn)業(yè)的拉動作用較大。然而，房地產(chǎn)金融市場目前尚不完善，房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道較為單一。在此背景下，信托作為一種長期的資產(chǎn)管理機(jī)制，一方面彌補(bǔ)銀行融資的不足，另一方面提高房地產(chǎn)開發(fā)資金利用的有效性。2010年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品資金規(guī)模達(dá)到1993.11億元，占總資金規(guī)模的49.87%,與2009年相比發(fā)行規(guī)模大幅增長340%。然而，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的模式仍然以單一的融資平臺為主，成為銀行貸款的補(bǔ)充。其業(yè)務(wù)模式存在以下幾方面的局限性：

1.貸款模式的大量使用使信托公司繼續(xù)承擔(dān)了銀行貸款補(bǔ)充的角色，越來越受到監(jiān)管政策的限制

2009年，貸款類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為141.43億元，占總發(fā)行規(guī)模的31.5%。2010年以來，雖然信托資金運用方式逐漸從貸款向股權(quán)投資、權(quán)益投資以及組合運用方式轉(zhuǎn)變，但貸款類信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模依然穩(wěn)居前三。

2.股權(quán)投資方式不夠深入，部分項目名為投資實為融資

由于監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)信托融資功能的限制，許多信托公司為了規(guī)避諸如四證不全、二級資質(zhì)之類限制貸款的條款，紛紛采用股權(quán)投資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。但目前的股權(quán)投資模式中，信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)項目的介入不夠深入、全面，僅僅是形式上實現(xiàn)了向項目公司派駐董事，要求項目公司在實施重大事項決策時要事先征得信托公司的同意，對項目管理的主動性不夠，不能充分發(fā)揮信托公司資金管理的專業(yè)性。

3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品短期化特征明顯

目前成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一般期限均為2年，而且大多信托文件還會規(guī)定在實現(xiàn)預(yù)期收益的情況下可提前兌付。2010年，房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品的平均信托期限為1.86，而房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，信托資金的中途抽離可能導(dǎo)致開發(fā)資金鏈斷裂，二者期限結(jié)構(gòu)失衡較為嚴(yán)重。

4.信托資金投向單個、具體項目導(dǎo)致投資風(fēng)險加大

從相關(guān)實踐和數(shù)據(jù)來看，目前信托公司的房地產(chǎn)信托項目多是投向具體、單個項目，如果項目出現(xiàn)問題，整個房地產(chǎn)信托計劃的投資就出現(xiàn)虧損，信托公司也將承受很大風(fēng)險，一旦風(fēng)險無法控制并暴露出來，就將波及到整個行業(yè)。

三、我國制約房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的癥結(jié)

鑒于國內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式單一、風(fēng)險集中等問題較為突出，國內(nèi)相關(guān)部門及監(jiān)管當(dāng)局曾試圖借鑒國外信托公司發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的先進(jìn)經(jīng)驗為企業(yè)融資拓寬渠道。

1.法律構(gòu)建不夠完善

由于REITs的實質(zhì)是在集合信托基礎(chǔ)上的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，需要信托法律與基金投資法律一起對其進(jìn)行規(guī)范，所以一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制是必不可少的。

2.制度建設(shè)不夠健全

在稅收方面，國內(nèi)一直未推出關(guān)于REITs的稅收優(yōu)惠政策；在會計處理方面，國內(nèi)出租物業(yè)在得到資金收益，扣除有關(guān)費用之后，還需要折舊、繳納所得稅以后才能夠凈利潤分配，因此造成利潤減少；在信托登記制度方面，信托登記制度的缺失直接阻礙了信托法律制度在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的運用。

3.治理結(jié)構(gòu)不夠合理

根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托的法律框架，信托公司采取的是契約型模式，信托公司一方面作為受托人保護(hù)投資者權(quán)利，另一方面又承擔(dān)了房地產(chǎn)信托資金管理人的職能。國內(nèi)的這種治理結(jié)構(gòu)往往會使信托公司處于一權(quán)獨大、無人監(jiān)督的境地，不利于保護(hù)投資者的利益，也為道德風(fēng)險的發(fā)生創(chuàng)造了肥沃的土壤。

四、探索我國房地產(chǎn)信托“準(zhǔn)基金化”模式

1.“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的現(xiàn)實可能性

一方面，大量社會閑散資金為“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的資金支持。隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，百姓手中積累的財富也迅速增加。另外，在全球流動性泛濫的國際大背景下，施行“出口導(dǎo)向”戰(zhàn)略的中國也將長期遭受被動性貨幣投放，市場整體流動性充裕也將成為常態(tài)。另一方面，2008年次貸危機(jī)爆發(fā)后，中國的房地產(chǎn)市場重新洗牌，集中化程度迅速提高，大型地產(chǎn)商規(guī)模不斷擴(kuò)大。規(guī)模的不斷擴(kuò)大也考驗著地產(chǎn)商的資金運營能力，稍有不慎就將出現(xiàn)資金鏈斷裂，給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。因此，大型知名地產(chǎn)商輸出品牌和管理的意愿不斷增強(qiáng)，而“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品恰好能夠提供平臺，以發(fā)揮知名地產(chǎn)商的專業(yè)優(yōu)勢。

2.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“準(zhǔn)基金化”的業(yè)內(nèi)實踐

從業(yè)內(nèi)實踐看，以“準(zhǔn)基金型”信托計劃模式發(fā)展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的主要案例包括：2005年3月11日，國內(nèi)首只“準(zhǔn)”房地產(chǎn)投資信托基金――由聯(lián)華國際信托投資有限公司設(shè)計并推出的“聯(lián)信.寶利”中國房地產(chǎn)信托投資基金1期公開發(fā)售，這是一款不指定用途、分期發(fā)行的房地產(chǎn)信托投資計劃。資金主要運用在給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)提供貸款、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)以及購買商業(yè)用途樓房或住宅。2008年11月，中信信托攜手中信地產(chǎn)發(fā)行了總規(guī)模為68.9億元的“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計劃”。2009年8月6日，平安信托與金地集團(tuán)正式簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，約定平安信托將通過信托的第三方資產(chǎn)管理平臺，針對合作的每個項目設(shè)計具體的股權(quán)信托計劃，和金地集團(tuán)一起投資優(yōu)質(zhì)住宅項目以及城市綜合體項目。2009年9月平安信托再次與綠城集團(tuán)簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。在重慶轄內(nèi)，新華信托于2011年2月22日正式發(fā)行新華?普天I號股權(quán)投資基金集合信托計劃，規(guī)模達(dá)18.5億元，通過組建專業(yè)化的基金管理團(tuán)隊，聘請專業(yè)的投資顧問組成投資決策委員會，靈活運用股權(quán)、債權(quán)、可轉(zhuǎn)股債權(quán)、購買特定資產(chǎn)權(quán)益等PE投資工具，投資于舊城改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合體開發(fā)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。

3.“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的優(yōu)勢和局限

通過總結(jié)上述業(yè)內(nèi)實踐可以看出，“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基本框架為：與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品相比，業(yè)內(nèi)目前設(shè)計的“準(zhǔn)基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品具有以下特點和優(yōu)勢：

（1）“資金池”模式有助于信托公司更加集中、靈活地運用信托資金。一直以來，信托公司業(yè)務(wù)拓展的一個主要方面就是項目融資和投資，但是傳統(tǒng)的投融資模式存在信托規(guī)模較小、產(chǎn)品流動性差、難以形成常態(tài)業(yè)務(wù)的缺陷，“準(zhǔn)基金化”信托產(chǎn)品的運行模式則是在確定基本投資方向和投資策略以后，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的信托產(chǎn)品，形成具有一定規(guī)模的資金池，再按照基金原理進(jìn)行專業(yè)化管理與運用，最終形成制定投資策略-設(shè)計基金化信托產(chǎn)品-打造品牌-募集資金-組合運用資金的規(guī)范投融資流程。這一模式有助于促進(jìn)信托公司向自主管理轉(zhuǎn)型。

（2）投資顧問的介入促進(jìn)信托產(chǎn)品投資管理專業(yè)化。在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“準(zhǔn)基金化”的過程中，信托公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，必要時還可引進(jìn)基金公司作為投資管理人，一方面可以充分發(fā)揮信托公司在信托計劃設(shè)計和發(fā)行上的優(yōu)勢，另一方面又可以利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)管理方面的專業(yè)能力，實現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)的協(xié)同，同時還能成功分離信托公司作為受托人和基金管理人的雙重身份，使信托項目治理結(jié)構(gòu)更加合理。

（3）“有限合伙”模式有利于投資工具的多樣化。目前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資工具的使用方面受限較多，投資工具單一，而利用“有限合伙”的方式，按照《合伙企業(yè)法》的規(guī)定，利用房地產(chǎn)信托投資基金設(shè)立有限合伙企業(yè)，便能靈活利用普通股、優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債以及收益權(quán)等交易工具，并遵循基金管理行業(yè)的國際慣例引入管理人認(rèn)購部分基金單位以及承諾認(rèn)繳制等更為靈活的機(jī)制。

（4）“自主管理”促進(jìn)盈利模式轉(zhuǎn)變。目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托報酬主要以固定費率的形式出現(xiàn)，而在“準(zhǔn)基金化”的信托產(chǎn)品設(shè)計中，信托公司除了每年收取固定費率的年管理費外，還因為深度介入每個項目投資管理中而收取一定比例的業(yè)績報酬。這種盈利模式的轉(zhuǎn)變大大提高了信托公司收益。

篇6

公募基金進(jìn)軍歐美地產(chǎn)

美歐債務(wù)危機(jī)再次爆發(fā)之際，國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts）基金正式破局，將借道QDII基金率先在海外試水。獲悉，鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金和諾安收益不動產(chǎn)基金昨天正式獲得批文。所謂REITS，簡單地說就是投資房地產(chǎn)的信托憑證。

資料顯示，上述兩只REITs基金均在今年5月19日上報，作為創(chuàng)新產(chǎn)品，在區(qū)域范圍上有所區(qū)別。其中，諾安收益不動產(chǎn)基金瞄準(zhǔn)了海外商業(yè)地產(chǎn)及收益型不動產(chǎn)，主要投資美國、澳大利亞、英國、法國、加拿大、新加坡以及中國香港等發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的REITS。相比較而言，鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金則相對集中。它投資的主要是在美國上市的REITS，此外還會投資加拿大上市的REITS。

盤點“最敗家”基金經(jīng)理

2010年6月4日張媚釵任職交銀藍(lán)籌基金經(jīng)理以來，共虧損2.00%，落后基準(zhǔn)回報2.21%（任職以來超越基準(zhǔn)的年化收益率為-1.87%）。同期上證指數(shù)下跌了1.04%，滬深300指數(shù)上漲了2.27%。股票型基金則平均上漲了1.72%。這就是交銀藍(lán)籌的基金經(jīng)理張媚釵，在其任職的四個季度里，連續(xù)三個季度跑輸業(yè)績比較基準(zhǔn)。

基金人士表示，作為一只藍(lán)籌股票基金，交銀藍(lán)籌定位于投資業(yè)績優(yōu)良、發(fā)展穩(wěn)定、在行業(yè)內(nèi)占有支配性地位、分紅穩(wěn)定的藍(lán)籌上市公司股票。在中小市值股票表現(xiàn)明顯優(yōu)于大市值股票的2010年，主題投資為主的板塊，比如新興產(chǎn)業(yè)、大消費等實現(xiàn)了持續(xù)的上漲，而藍(lán)籌股全年均缺乏表現(xiàn)。因此風(fēng)格偏向大盤股的交銀藍(lán)籌表現(xiàn)欠佳似乎也能理解。然而2011年，市場風(fēng)格迅速切換，去年表現(xiàn)優(yōu)異的中小市值股票和大消費股票下跌明顯，而去年表現(xiàn)較差的低估值、周期類大市值股票則呈現(xiàn)上漲的局面。但定位于投資大藍(lán)籌的交銀藍(lán)籌卻依然在這樣有利的市場環(huán)境下，排到股票型基金后50%的位置。這令人費解。

基金論市

招商基金：通脹壓力逐漸舒緩

盡管短期內(nèi)通脹壓力依然較大，但是如果把考察的時間放長一點看到明年，就會發(fā)現(xiàn)，通脹同比漲幅不可能繼續(xù)維持目前的高水平。這一判斷主要是基于對影響通脹的三個重要因素的分析。

首先是糧食價格。過去一年中累計漲幅巨大，主要是由于美國濫發(fā)貨幣導(dǎo)致通貨膨脹，大宗商品炒作，而未來即便美國推出QE3，糧食價格也難以出現(xiàn)這樣高的漲幅。其次是豬肉價格。下半年生豬供給增多，豬肉價格不可能再快速上漲。另外是居住類價格，未來居住類價格要出現(xiàn)過去那樣的大幅上漲也比較困難。從這三方面來看，預(yù)計未來通脹壓力會逐漸舒緩，加息或已進(jìn)入尾聲。

新華基金：市況動蕩 精選超跌

受美國信用評級遭遇調(diào)降影響，市場風(fēng)雨飄搖中，后市的投資策略成為投資者關(guān)注的焦點。對此，新華基金投資總監(jiān)王衛(wèi)東表示，股市加速探底，并不能改變今年下半年震蕩向上的趨勢，市場筑底過程中反而蘊(yùn)藏著投資機(jī)會。

王衛(wèi)東認(rèn)為，由于大家對全球經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂，股市持續(xù)調(diào)整。不過，經(jīng)過深幅下跌后，市場估值越來越合理，甚至出現(xiàn)低估，投資機(jī)會正逐步顯現(xiàn)，精選超跌個股仍是制勝法寶。

農(nóng)銀匯理基金：市場底部隱現(xiàn)多策略基金大有可為

篇7

在去年三季度金融、地產(chǎn)股受到基金“空翻多”之后，四季度這些行業(yè)的龍頭股繼續(xù)受到基金的青睞。據(jù)天相投資分析系統(tǒng)顯示，可比的183只積極投資偏股型基金四季度增持的前20名股票中，招商銀行、中信證券、民生銀行、浦發(fā)銀行等金融股，以及萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房地產(chǎn)股赫然在列。

此外，寶鋼股份、貴州茅臺、蘇寧電器、中國石化、太鋼不銹、五糧液、長江電力、海螺水泥等大盤藍(lán)籌股受到基金的持續(xù)增持，凸顯了基金對大盤藍(lán)籌股的極度“鐘愛”。

四季報在對2006年最后一個季度的投資進(jìn)行總結(jié)的同時也給出了2007年的投資策略和投資思路。比如我們從相關(guān)數(shù)據(jù)的進(jìn)一步挖掘中可以發(fā)現(xiàn)，基金行業(yè)配置呈規(guī)模增加，呈現(xiàn)向金融鋼鐵地產(chǎn)轉(zhuǎn)移趨勢。與此同時，前十大重倉股也進(jìn)行較大幅度調(diào)整，呈現(xiàn)向優(yōu)勢公司集中趨勢，如招商銀行、貴州茅臺、寶鋼股份、萬科、中信證券等。

篇8

產(chǎn)私募基金在我國的現(xiàn)狀、發(fā)展前景以及潛在問題和相應(yīng)的解決方案。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時也是資金密集型行業(yè)。近年來，受樓市調(diào)控影響，我國房企的資金鏈普遍吃緊，信貸、信托等融資方式都已受到限制，著力持續(xù)經(jīng)營的房企急需通過“金融創(chuàng)新”緩解開發(fā)資金饑渴；同時，在市場整體流動性充裕的背景下，大量社會資本也需要尋找投資出口。因此，房地產(chǎn)私募基金或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)業(yè)融資的重要方向。然而，我國的房地產(chǎn)私募基金市場剛開始起步，尚不成熟，由此，本項目將對房地產(chǎn)私募基金在我國的現(xiàn)狀以及其可行性發(fā)展前景進(jìn)行分析與研究，探討潛在問題并提出相應(yīng)的解決方案。

一、 房地產(chǎn)私募基金在我國的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)私募基金目前正處于剛起步的雛形階段，它是房地產(chǎn)開發(fā)商直接融資的一個重要方式。盡管在國外有很多成熟的運作經(jīng)驗，但在我國仍屬于新型金融業(yè)態(tài)。

首先，我國房地產(chǎn)私募基金的特點主要有：

（一） 總體規(guī)模相對較小，但增長速度較快

據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金的資金規(guī)模達(dá)到了500多億元。從總量看，僅占2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的1%左右，實際規(guī)模仍然處于較小比例。

（二） 基金背景類型多樣，機(jī)會眾多而投資審慎

目前我國人民幣房地產(chǎn)私募基金的類型主要包括：獨立的專業(yè)運作型、開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型、投行及金融機(jī)構(gòu)附屬型等。面臨著不成熟的投資人群體和繁多復(fù)雜的投資機(jī)會，多數(shù)基金公司審慎前瞻。

（三） 目前多數(shù)基金尚未完成一個完整的基金周期，行業(yè)整體業(yè)績尚未顯現(xiàn)

大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展始于2010年，多數(shù)基金尚未完成“募集―投資―管理―退出”的完整經(jīng)營周期，各基金公司的投資能力、盈利能力和管理能力水平也尚不明確。

其次，我國房地產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)募資的特點可以概括為：

（一） 從來源上，主要從海外私募基金機(jī)構(gòu)募集資金

近年來，外資私募基金機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)軍我國房地產(chǎn)業(yè)，其中比較有代表性的有高盛、摩根士丹利、美林、新加坡騰飛、嘉德、黑石等。雖然在資金方面，本土私募基金與外資私募基金的差別已在縮小，但由于外資私募基金在運營上更加成熟，在附加服務(wù)上更具優(yōu)勢，如優(yōu)秀的公司治理結(jié)構(gòu)、先進(jìn)的管理經(jīng)驗、廣泛的國際知名度等。因此國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相比起本土私募基金機(jī)構(gòu)，更愿與海外私募基金機(jī)構(gòu)合作。

（二） 從性質(zhì)上，往往暗含一定的“債權(quán)融資”成分

從表面上，我國房地產(chǎn)企業(yè)私募融資是股權(quán)性質(zhì)的，然而從私募資金內(nèi)在含義以及性質(zhì)角度出發(fā)，可見其含有“債券融資”的成分。以恒大私募融資為例，2006年11月，恒大地產(chǎn)與德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以三分之一股權(quán)作押，三家機(jī)構(gòu)投資者出價4億美元認(rèn)購恒大8億股可換股優(yōu)先股。2007年8月，通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，恒大再次籌得4.3億美元境外貸款及2000萬美元境內(nèi)貸款。按恒大與機(jī)構(gòu)投資者簽訂的協(xié)議，恒大若能在2008年6月6日前完成上市，其回報將不少于股票發(fā)行總價值的40%；若至2009年方完成上市，承諾回報則增至不少于70%。上市后，機(jī)構(gòu)投資者股權(quán)將稀釋至3.66%；恒大集團(tuán)董事局主席許家印則以持股68.16%重新實現(xiàn)對恒大地產(chǎn)的全權(quán)掌控。然而，恒大如若無法完成上市，恒大將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)機(jī)構(gòu)投資者的股份。這實際上是一種“對賭協(xié)議”和變相的債權(quán)融資，一旦業(yè)績未能達(dá)到協(xié)議要求，或者上市未果，就要面臨高額付息、還清本錢等壓力。

二、 房地產(chǎn)私募基金的基本內(nèi)涵與優(yōu)點

（一） 房地產(chǎn)私募基金的基本內(nèi)涵

房地產(chǎn)私募基金是投資人以承擔(dān)有限責(zé)任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產(chǎn)開發(fā)或運營，并通過項目公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項目銷售實現(xiàn)收益的一種組織形式。 房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)，豐富了國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場，為投資者提供了更多參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會。 房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓股權(quán)引入基金，或自身設(shè)立房地產(chǎn)基金的方式進(jìn)行融資，已經(jīng)成為一種趨勢。

（二） 房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢

1、 從房地產(chǎn)企業(yè)利益的角度

（1）可提高企業(yè)抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)通過私募基金首先能夠提高其抗風(fēng)險能力，有著最基本的保護(hù)作用。通過房地產(chǎn)私募基金，一方面，投資者能夠成為被投資房地產(chǎn)企業(yè)的全面合作伙伴，和現(xiàn)有企業(yè)利益達(dá)成統(tǒng)一；另一方面，企業(yè)無需支付股息，也無需出讓部分股東分紅，因此不會對企業(yè)的現(xiàn)金流造成負(fù)擔(dān)。基于此， 房地產(chǎn)私募基金能有效增加房地產(chǎn)企業(yè)的所有者權(quán)益而非債務(wù)，同時也能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，并提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

（2）可提供高附加值服務(wù)。在提高企業(yè)抗風(fēng)險能力的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)通過私募基金更能夠為其提供高附加值服務(wù)，使其獲得相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利潤。通過房地產(chǎn)私募基金，投資者在作為被投資房地產(chǎn)企業(yè)的全面合作伙伴的同時，也是企業(yè)的所有者之一，因此和現(xiàn)有企業(yè)所有者的利益幾乎是完全一致的。由于房地產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)中的投資者大多是資深企業(yè)家和投資家，擁有豐富的專業(yè)知識、管理經(jīng)驗以及廣泛的人脈和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，因此這些豐富資源可能為房地產(chǎn)企業(yè)提供高附加值服務(wù)，使其獲得較多的超額回報。

（3）可帶來潛在的長期利益。在得到風(fēng)險保障和短期利潤的同時，通過私募基金，企業(yè)也可能獲得潛在的長期利潤。由于私募基金機(jī)構(gòu)運行較為規(guī)范化，而且對于投資方的要求較高，因此，能獲得基金機(jī)構(gòu)青睞的房地產(chǎn)企業(yè)，反過來也能說明它們實力的潛在價值。同時，獲得私募基金投資的房地產(chǎn)企業(yè)，往往可以通過所融資金購置土地或兼并收購，實現(xiàn)快速擴(kuò)張，從而可提高和顯性化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在價值，以此獲得相對穩(wěn)定的長期利潤。

2、 從民間和機(jī)構(gòu)資本的角度

可滿足民間和機(jī)構(gòu)資本的投資需求。長期以來，我國的機(jī)構(gòu)資本因為投資工具缺乏而得不到有效運用，與此同時，我國大量的、離散的民間資本也需要規(guī)范化運用。而房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)恰好能一定程度上滿足民間和機(jī)構(gòu)資本的投資需求。其中，對于我國的社?；?、保險公司等機(jī)構(gòu)資本而言，參與房地產(chǎn)私募基金有利于其資金的保值和升值。因此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域參與私募基金能夠一定程度上滿足民間和機(jī)構(gòu)資本。

三、 房地產(chǎn)私募基金在我國的發(fā)展前景

（一） 全球房地產(chǎn)私募基金已形成一定規(guī)模，相對成熟

自上世紀(jì)40年代，經(jīng)過私募基金的興起以及不斷發(fā)展，目前全球私募基金（主要指美國地區(qū)）在各領(lǐng)域，尤在房地產(chǎn)投資上已具有一定規(guī)模，也可以說是相對成熟的，其主要表現(xiàn)在：私募基金機(jī)構(gòu)多樣化發(fā)展、投資范圍多樣化、投資視角國際化、投資對象機(jī)構(gòu)化等，并且在激烈競爭下，伴有向公募資金的趨勢發(fā)展。可見，不論從形式還是實質(zhì)上，全球房地產(chǎn)私募基金已相對成熟。

（二） 我國房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作可能成為一種趨勢

一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展仍處于探索階段，資金來源狹窄，專業(yè)人才相對缺乏，投資項目較難尋找；而且房地產(chǎn)基金的監(jiān)管仍屬灰色地帶，政策風(fēng)險較大。然而，另一方面，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)直接融資和銀行信貸進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的大背景下，新興的以私募股權(quán)投資基金為主要形式的地產(chǎn)投資基金，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定保障和利益?？梢?，房地產(chǎn)私募基金并不能被完全否定，仍待探索發(fā)展。

（三） 我國房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金未來發(fā)展空間很大

目前，國內(nèi)投入于房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金并不多。目前所選擇的投資人都是一些諸如養(yǎng)老基金和長期投資基金等穩(wěn)健型基金。由此可見，我國房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金未來發(fā)展空間還很大。

另外，經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)：我國目前的私募基金規(guī)模大于6000億元。這幾年股市一直處于熊市，其中證券市場的私募基金更是損失慘重，很多私募基金已撤離證券市場，因此現(xiàn)在投向房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是個不錯的出路。該文原載于中國社會科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來源可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化已成為直接關(guān)系到行業(yè)能否持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。在此背景下，大力發(fā)展房地產(chǎn)私募基金顯得尤為必要。

四、 房地產(chǎn)私募基金所存在的潛在風(fēng)險

通過查閱大量資料，并結(jié)合業(yè)內(nèi)人士專業(yè)分析，以下五點是值得我們總結(jié)出的主要潛在風(fēng)險：

（一） 發(fā)起人與管理人的資格風(fēng)險

房地產(chǎn)私募基金大多采用有限合伙制，這種組織形式使基金在出資、驗資、減資和清算等法定手續(xù)方面存在諸多不規(guī)范的情況。

（二） 運營管理風(fēng)險

有些房地產(chǎn)企業(yè)熟悉房地產(chǎn)項目開發(fā)但是缺乏基金運作經(jīng)驗，而基金管理機(jī)構(gòu)又缺乏房地產(chǎn)市場開發(fā)及管理方面的專業(yè)能力。

（三） 關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險

從房地產(chǎn)私募基金運作模式上看，很多房地產(chǎn)基金管理人的股東是房企。當(dāng)這些房地產(chǎn)私募基金在投資自有項目時，會遇到盡職調(diào)查、風(fēng)險評估和投資后管理等方面的利益沖突，如何規(guī)范此類關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險也需要配套法律規(guī)范。

（四） 專業(yè)決斷風(fēng)險

缺乏獨立第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對房地產(chǎn)私募基金進(jìn)行財務(wù)監(jiān)管，為投資者提供獨立性判斷和專業(yè)。

（五） 行業(yè)自律風(fēng)險

國外房地產(chǎn)私募基金一般由行業(yè)協(xié)會制定相關(guān)政策，指導(dǎo)和規(guī)范基金運作。我國去年8月成立了房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟，并聯(lián)合發(fā)起自律宣言，但是進(jìn)一步政策規(guī)范仍需加強(qiáng)，只有不斷提高行業(yè)自律和規(guī)范水平，才能有效防范信息披露、融資退出等風(fēng)險，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)私募基金向“正規(guī)軍”發(fā)展。

五、 針對房地產(chǎn)私募基金中潛在風(fēng)險的相應(yīng)解決方案

（一） 針對發(fā)起人與管理人的資格風(fēng)險，加快培育成熟合格的投資者

目前，我國房地產(chǎn)私募基金尚未成熟，這也體現(xiàn)在投資者上。對于民間資本，大多數(shù)人對私募基金的投資方式仍有所懷疑，他們希望直接控制資金流，然而這會越界合伙人的關(guān)系 ；另一方面，對于機(jī)構(gòu)投資，因政策限制，某些機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行房地產(chǎn)私募基金的融資方式。這就容易造成發(fā)起人與管理人的資格風(fēng)險。

對此，我們認(rèn)為從房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展的角度考慮，在風(fēng)險可控的情況下，對于民間資本，應(yīng)逐步提高有寬裕資本的投資人對房地產(chǎn)私募基金的投資動力；同時，對于機(jī)構(gòu)投資，在合法的前提下，可以適度放寬對機(jī)構(gòu)投資者的限制，通過以上兩種方式來加快培育成熟合格的投資者。

（二） 針對營運管理風(fēng)險，大力發(fā)展內(nèi)資房地產(chǎn)私募基金的社會文化

雖然我國房地產(chǎn)私募基金已初具規(guī)模，但基金機(jī)構(gòu)以外資或中外合資為主，而獨立的內(nèi)資基金機(jī)構(gòu)則相對較少。因此，我國國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)私募基金的運作情況仍不熟悉甚至完全不知道。

對此，我們認(rèn)為可以從以下兩個方面解決：一是從宏觀的社會角度，培育房地產(chǎn)私募基金的社會文化。即在社會推廣私募基金的投資理念和基本運作。這能夠有效吸引一部分符合基金投資要求的投機(jī)者和投資機(jī)構(gòu)主動參與進(jìn)行房地產(chǎn)私募基金。二是從微觀的企業(yè)角度，有計劃培養(yǎng)大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金人才。這里可以通過房地產(chǎn)企業(yè)和基金機(jī)構(gòu)的互相合作對接，交換員工進(jìn)行培訓(xùn)以及適當(dāng)獎勵制度以獲得較為優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域的專業(yè)人才。同時，雙方也需要尋求對于該領(lǐng)域較為熟悉的律師、顧問等法律人才來保證合作順利進(jìn)行以及合規(guī)合法，可以通過挖掘原外資或中外合資基金機(jī)構(gòu)較有經(jīng)驗的專業(yè)人才來實現(xiàn)。

（三） 針對關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險，加強(qiáng)合伙人之間的溝通

從房地產(chǎn)私募基金運作模式來看，很多房地產(chǎn)基金管理人的股東是房企。在私募資金的過程中由于利益問題免不了同合伙投資人以及管理部門的沖突，即產(chǎn)生關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險。對此，我們主要從房地產(chǎn)私募基金運作過程中的主要環(huán)節(jié)即投資階段進(jìn)行分析。

首先，房企和投資人可能在投資策略上產(chǎn)生沖突。在一點上可以通過確定合同上雙方認(rèn)同的事項，對有爭議部分進(jìn)行折中協(xié)商，或者通過法律顧問或?qū)I(yè)人士進(jìn)行有指導(dǎo)性的建議，也可以通過投資者咨詢委員會解決問題。

其次，房企和投資人可能在投資分配上產(chǎn)生沖突。我們認(rèn)為可以按照先前基金投資分配經(jīng)驗進(jìn)行分配，也可以向雙方投資者披露可能產(chǎn)生利益沖突的交易來獲取折中且公平的方案。

（四） 針對專業(yè)決斷風(fēng)險，加強(qiáng)信息披露和財務(wù)監(jiān)管

目前，我國房地產(chǎn)私募基金才剛起步，在監(jiān)管方面尚未建立健全的體制，尤其缺乏獨立第三方的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。我們認(rèn)為這種監(jiān)管缺失使得部分房企、基金管理人和投資人間沒能做到信息披露，最后導(dǎo)致在專業(yè)決斷上的風(fēng)險。

對此，一方面可以參考公募證券投資基金在信息披露方面的強(qiáng)制要求，對私募基金在信息披露和財務(wù)監(jiān)管方面作出一些強(qiáng)制性規(guī)定，以此加強(qiáng)房企、基金管理人和投資人間的信息對稱性，從而減少信息不對稱帶來的專業(yè)決斷風(fēng)險；另一方面，在基本的硬性規(guī)定基礎(chǔ)上，也可以適當(dāng)留部分“軟性”的空間，比如：對于一些涉及商業(yè)機(jī)密的信息，在多方協(xié)商并認(rèn)同的基礎(chǔ)上，可以選擇保護(hù)不公開。

（五） 針對行業(yè)自律風(fēng)險，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管與自律

我國房地產(chǎn)私募基金由于面向特定的少數(shù)投資者，同時有著眾外資基金機(jī)構(gòu)，因而監(jiān)管部門難以對其進(jìn)行及時有效的監(jiān)管。

我們認(rèn)為應(yīng)重點從以下兩個方面著手以加強(qiáng)監(jiān)管：一是對外要密切關(guān)注外資房地產(chǎn)私募基金的資金動向。當(dāng)前，外資房地產(chǎn)私募基金已成為我國房地產(chǎn)金融的重要來源之一，這對于我國房地產(chǎn)金融建設(shè)也是極為有利的。但是，這其中也很可能出現(xiàn)大量境外資金的異常進(jìn)出，從而對國內(nèi)房地產(chǎn)市場有不利影響。二是對內(nèi)要完善房地產(chǎn)私募基金的信息披露與監(jiān)管規(guī)則。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家發(fā)改委制定的《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知》的要求，健全房地產(chǎn)私募基金的風(fēng)險控制機(jī)制和信息披露制度。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)要求房地產(chǎn)私募基金在投入基本運營信息基礎(chǔ)上，在每個會計年度向管理部門提交年度業(yè)務(wù)報告和年度財務(wù)報告。而對于管理部門，可以通過不定期檢查和嚴(yán)格的監(jiān)督管理，甚至可以通過建立私募基金信息管理系統(tǒng)等方式以加強(qiáng)對房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)督管理。

篇9

私募股權(quán)基金募資額增長超七成，成長基金募資最為搶眼

2008年，針對亞洲市場(包括中國大陸地區(qū))的私募股權(quán)基金募資較2007年呈持續(xù)增長態(tài)勢。本年度共有51支可投資于中國大陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金完成募集，募資總金額達(dá)611.54億美元，新募基金數(shù)較上年度減少了13支，但新募資本則比2007年高出71.9％，持續(xù)保持增長。其中，新募基金平均募資額由上年度5.56億美元上升到本年度的11.99億美元，同比增長115.7％。

從新募基金的類型方面上看，成長基金募資最為搶眼，共有36支成長基金完成募資，占新募基金總數(shù)的70.6％；募集資金383.16億美元，占新募私募股權(quán)基金總額的62.7％，位居各類基金募資金額的首位。與2007年相比，本年度新募成長基金增加了13支，新募資本量則增長了3倍多。共有7支針對亞洲的并購基金完成募集，合計募資162.64億美元，分別占本年度募資總量的13.7％和26.6％。與去年相比，并購基金新募基金數(shù)減少了11支，新募資本量微升3.8％。此外，2008年還有6支房地產(chǎn)基金和2支夾層基金成功完成募資。

多層次市場資金注入，人民幣基金募資十分活躍

2008年共新設(shè)51支可投資中國大陸的私募股權(quán)基金，其中以美元募集的基金有30支，以人民幣募集的基金有20支。30支美元基金募資總額為394.79億美元，占募資總額的64.6％,平均每支基金的募資額為13.16億美元。本年度人民幣基金的募集十分活躍，20支人民幣基金共募得資金213.28億美元，占募集總額的34.9％，與2007年相比，人民幣基金占比比例有所提高。本年度，國家逐步放松對券商，保險機(jī)構(gòu)等金融和資產(chǎn)管理類機(jī)構(gòu)在股權(quán)投資方面的政策限制，推動了境內(nèi)人民幣基金的募資熱潮，使人民幣基金無論在募資金額還是在基金規(guī)模方面都呈現(xiàn)爆炸式的增長。如全國社?；皤@批參與投資市場化股權(quán)投資基金，并已完成對私募股權(quán)基金投資的第一單；同時，繼上年度中信證券，中金公司獲準(zhǔn)開展直接股權(quán)投資試點后，又有華泰，國信等八家符合條件的證券公司相繼獲準(zhǔn)開展直投業(yè)務(wù)；2008年11月，保險機(jī)構(gòu)獲得國務(wù)院批準(zhǔn)投資未上市企業(yè)股權(quán)，將穩(wěn)妥開展保險資金投資金融企業(yè)和其他優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)試點：2008年12月，中國銀監(jiān)會《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》，允許符合條件的商業(yè)銀行開辦并購貸款業(yè)務(wù)，使商業(yè)銀行資金進(jìn)入股權(quán)投資領(lǐng)域成為可能；此外，國務(wù)院特批的第二，第三批產(chǎn)業(yè)基金也已經(jīng)進(jìn)入募集階段?？梢灶A(yù)見，隨著多層次市場資金的注入，我國私募股權(quán)市場人民幣基金的規(guī)模將不斷發(fā)展壯大。

投資出現(xiàn)回落跡象，投資總金額、投資案例總量雙雙下挫

投資方面，受全球金融風(fēng)暴影響，中國私募股權(quán)投資市場已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整和回落跡象。2008年中國大陸地區(qū)共有155個私募股權(quán)投資案例，比去年全年減少了22例，合計投資達(dá)96.06億美元，與2007年全年128.18億美元的投資總額相比，下挫達(dá)25.1％。

投資行業(yè)多元化，清潔技術(shù)行業(yè)異軍突起

從行業(yè)分類的角度來看，2008年私募股權(quán)基金共對中國大陸的74家傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)投資了60.60億美元，分別占同期投資總量的47.7％和63.1％，與2007年全年相比，傳統(tǒng)行業(yè)的投資案例數(shù)和投資金額占比均略微下降，但在私募股權(quán)投資行業(yè)排名中仍以明顯優(yōu)勢處于第一位，表明傳統(tǒng)行業(yè)仍舊是私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)最為青睞的行業(yè)。在服務(wù)業(yè)，私募股權(quán)基金共向36家企業(yè)投資了11.62億美元，分別占今年同期投資總量的23.2％和12.1％，與2007年全年相比，服務(wù)業(yè)的投資案例數(shù)占比和投資金額占比分別微升了1.7個百分點和1.5個百分點。此外，私募股權(quán)機(jī)構(gòu)在生技／健康行業(yè)的投資金額為1.77億美元，較2007年全年下降73.2％，同時，生技／健康行業(yè)投資額占當(dāng)年投資總額比重也較上年下滑了3.30個百分點。

值得一提的是，2008年私募股權(quán)基金在清潔技術(shù)行業(yè)投資了16家企業(yè)，比上年全年增加了7家；投資總額達(dá)9.31億美元，與2007年全年相比增長了87.2％?？梢?，清潔技術(shù)行業(yè)已成為私募股權(quán)基金投資的熱點行業(yè)，這與中國政府逐漸加大對該領(lǐng)域的政策支持是分不開的。

成長資本比重大增，占據(jù)市場主導(dǎo)地位

從私募股權(quán)基金的投資策略來看，2008年成長資本的投資數(shù)量占據(jù)最大比重，123個成長資本投資案例占到了全年同期案例總數(shù)的79.4％，投資總額為66.25億美元，占全年同期投資總額的69.0％，占據(jù)市場主導(dǎo)地位。受經(jīng)濟(jì)不景氣，估值下調(diào)、股市低迷，以及管理層延緩新股發(fā)行等因素影響，企業(yè)上市數(shù)量大幅減少，本年度私募股權(quán)基金對上市前企業(yè)采用過橋貸款或股權(quán)投資形式的過橋資本投資案例僅有8起，比2007全年減少了14起；投資總額為7.64億美元，較2007年全年下跌63.9％。另外，隨著信貸緊縮政策及一系列房市調(diào)控政策的頒布實施，2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場低谷，私募股權(quán)基金對房地產(chǎn)項目的投資熱情大減，2008年僅有4起房地產(chǎn)項目的投資，比2007年全年減少了15起投資案例：投資總額為9.04億美元，較2007年全年下降57.9％。

年度退出案例銳減，IPO退出仍是主流

篇10

據(jù)統(tǒng)計，過去3年，共有5只混合型基金業(yè)績每年都排在前1/3，其中國投瑞銀穩(wěn)健增長混合型基金表現(xiàn)最為突出。晨星統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國投瑞銀穩(wěn)健增長過去一年累計回報率達(dá)到14. 25%，在81只可比的晨星標(biāo)準(zhǔn)混合型基金中，業(yè)績排名第一；而以過去2到3年回報排名看，該基金也分別位列第二名和第一名。

在接受記者采訪時，國投瑞銀穩(wěn)健增長基金經(jīng)理朱紅裕指出，投資必須有自己獨立的判斷，并且要堅持自己的判斷。對于2013年的投資策略，朱紅裕認(rèn)為應(yīng)“重”個股、“輕”行業(yè)。

逆向投資 人棄我取

“要是人云亦云，還不如不做投資?！痹诤陀浾叩慕涣髦校旒t裕反復(fù)這樣強(qiáng)調(diào)，而這一點也在他的基金投資中得以體現(xiàn)。近年來，A股市場呈現(xiàn)震蕩走勢，去年七八月份更是迎來了地產(chǎn)股的暴跌，市場行情慘淡。正當(dāng)眾人拋棄地產(chǎn)板塊時，朱紅裕卻果斷加倉地產(chǎn)股，截至去年三季末的地產(chǎn)板塊持倉比例超過四成。也正是由于這一決策，國投瑞銀穩(wěn)健增長混合基金的業(yè)績表現(xiàn)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，最終跑贏了同期可比的81只標(biāo)準(zhǔn)混合型基金，以年內(nèi)14 . 2 5%的累計總回報率，成為2012年度晨星標(biāo)準(zhǔn)混合型基金業(yè)績冠軍。

“當(dāng)我能夠看清或者看好一個行業(yè)的發(fā)展趨勢時，其中優(yōu)質(zhì)個股的暴跌之時，正是它投資價值顯現(xiàn)之時?！?朱紅裕坦言，當(dāng)時整個市場都看淡地產(chǎn)行業(yè)，但他認(rèn)為半年到一年時間，地產(chǎn)政策不會有太大的變化，房地產(chǎn)成交量也不會進(jìn)一步惡化。隨后，朱紅裕帶著問題輾轉(zhuǎn)調(diào)研，總體感覺經(jīng)濟(jì)景氣度處于低谷，中小企業(yè)及出口企業(yè)生存艱難，地方財政異常緊張?！傲硗猓疫€到北京，與一些宏觀策略方面的老專家交流，得出的結(jié)論是，地產(chǎn)不可能再出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策?！?/p>