導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】無(wú)錫尚德；施正榮；企業(yè)家風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

一、企業(yè)家風(fēng)險(xiǎn)

1.決策危機(jī)

行業(yè)危機(jī)是普遍現(xiàn)象，一個(gè)企業(yè)通常受到很多因素的影響，但外在因素在某些程度上不能與內(nèi)部管理、決策相比。2013年，無(wú)錫尚德徹底倒塌，這和施正榮及其他管理層在管理和決策上的失誤是不可分的。施正榮一開始作為公司額決策者可以說(shuō)是不成熟、不合格的，過(guò)快的成功讓他缺乏鍛煉，還沒(méi)有完全適應(yīng)市場(chǎng)的規(guī)律，導(dǎo)致一些明顯的決策失誤。例如2008年與MEMC價(jià)格戰(zhàn)中體現(xiàn)的長(zhǎng)期合同失誤。雖然一直以來(lái)地方政府在不斷的幫助尚德掃清障礙，但是政府的支持和國(guó)家政策 的扶持不能代替光伏自己對(duì)市場(chǎng)的探索，否則必定在市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中衰敗。

2.財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移

無(wú)錫尚德破產(chǎn)后，施正榮卸任尚德電力CEO，但個(gè)人財(cái)產(chǎn)、家族利益并未遭到損失。早在2006年，施正榮已經(jīng)開始著手打造自己的私人帝國(guó)。2006年，施正榮以他人名義成立亞洲硅業(yè)公司，用以完成產(chǎn)轉(zhuǎn)移。公司成立不久，還未生產(chǎn)出高純度多晶硅時(shí)，尚德便用15億美元與亞洲硅業(yè)簽訂16年的無(wú)條件支付合約，并且交易價(jià)格明顯高于市價(jià)。除了這筆巨單生意，還有大額的無(wú)息貸款和預(yù)付賬款，并且成為尚德三大主要供貨商之一。早在2008年，尚德因?yàn)榕c美國(guó)MEMC簽訂時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的合同導(dǎo)致巨額損失，但是尚德公司似乎有意重蹈覆轍，實(shí)為逐步完成財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。2011年，尚德陷入光伏危機(jī)亞洲硅業(yè)獨(dú)善其身。2007年經(jīng)過(guò)董事會(huì)的換血后，施正榮家族控制了整個(gè)亞洲硅業(yè)。施正榮不再是一開始單純進(jìn)行光伏研究的科技人員了。

3.成也蕭何敗蕭何

無(wú)錫尚德的失敗涉及到民營(yíng)企業(yè)家的短板問(wèn)題。通常民營(yíng)企業(yè)的中小企業(yè)都是因?yàn)楣芾韺拥脑驅(qū)е缕飘a(chǎn)，與層級(jí)鮮明、管理規(guī)范的國(guó)企央企相比，民營(yíng)企業(yè)通常有以下幾點(diǎn)弊端：

第一，員工缺乏紀(jì)律性。民營(yíng)企業(yè)的家族人士身處高位，掌握實(shí)權(quán)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專門的訓(xùn)練，作為高層缺乏領(lǐng)導(dǎo)力，沒(méi)有紀(jì)律性，普通員工在招聘時(shí)不盡規(guī)范，在學(xué)歷、綜合素質(zhì)、能力方面要求不夠嚴(yán)格。導(dǎo)致企業(yè)整體水平不夠高。

由于企業(yè)缺乏工商管理、人力資源相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)于員工的培訓(xùn)、績(jī)效、福利、升職等有可能不夠規(guī)范，斗爭(zhēng)嚴(yán)重，裙帶關(guān)系，員工往往出現(xiàn)缺乏積極性。

第二，經(jīng)營(yíng)者管理水平低。很多民營(yíng)企業(yè)家從小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)，憑借對(duì)市場(chǎng)敏銳的洞察力抓住了機(jī)會(huì)，不斷發(fā)揮自己的決斷能力和模仿創(chuàng)新能力，取得成功。但是當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，企業(yè)的管理出現(xiàn)了問(wèn)題，出現(xiàn)人才流失、內(nèi)部斗爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)者自己的短板也會(huì)發(fā)展成整個(gè)企業(yè)的短板。很多民營(yíng)企業(yè)家缺乏素養(yǎng)、更缺乏一種包容性，做不到虛懷若谷，沒(méi)有權(quán)衡時(shí)事、的全局決策力，可以說(shuō)經(jīng)營(yíng)者本身是缺乏CEO需要的知識(shí)儲(chǔ)備和人文素養(yǎng)的。作為管理者，面對(duì)巨額財(cái)富可能缺乏抵制誘惑的毅力。

第三，受家族利益的影響。民營(yíng)企業(yè)家往往面臨一個(gè)問(wèn)題，即自己辛苦打下的江山究竟由誰(shuí)繼承，企業(yè)家想要由至親繼承產(chǎn)業(yè)無(wú)可厚非，但是一個(gè)企業(yè)想要長(zhǎng)久發(fā)展，必須用人唯賢，不斷給企業(yè)注入新鮮血液。若是用人唯賢，權(quán)利旁落是否能被接受，作為外姓人，在家族式企業(yè)里究竟能不能得到重用，掌握實(shí)權(quán)？青年才俊是否會(huì)選擇民營(yíng)企業(yè)作為發(fā)揮自己才能的平臺(tái)？很多民營(yíng)企業(yè)花大價(jià)錢將自己的接班人送出國(guó)門海外留學(xué)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理知識(shí)，但是僅僅提高一個(gè)接班人的知識(shí)水平并不能改變什么。在一個(gè)利益優(yōu)先的民營(yíng)企業(yè)里，企業(yè)家是否有這樣的覺(jué)悟，花更大的代價(jià)，培養(yǎng)更多的家族人才呢？

即便是家族人才濟(jì)濟(jì)的民營(yíng)企業(yè)，也面臨家族內(nèi)部紛爭(zhēng)問(wèn)題，一個(gè)家族若是出現(xiàn)不止一個(gè)有望繼承者，內(nèi)部的紛爭(zhēng)不容小覷。家族內(nèi)部利益紛爭(zhēng)會(huì)極大的損失。

二、對(duì)策建議

1.繼承建議

企業(yè)在選擇接班人時(shí)，應(yīng)該綜合考慮備選人的綜合素質(zhì)、能力、學(xué)歷水平、在公司的形象等因素，該備選人的性格特點(diǎn)、行為處事是否符合本公司的企業(yè)文化，與公司近期遠(yuǎn)期的目標(biāo)是否相適應(yīng)，以此降低企業(yè)家風(fēng)險(xiǎn)。例如柳傳志和孫宏斌。有能力的人才很多，但是是否適合本企業(yè)另當(dāng)別論。高層之間的相互配合相當(dāng)重要，在成立決策管理團(tuán)隊(duì)時(shí)就應(yīng)當(dāng)綜合考慮人才不同的特性，將人才安置在最適合的崗位上。

2.企業(yè)家個(gè)人建議

企業(yè)家自己需要養(yǎng)成不斷學(xué)習(xí)的習(xí)慣，市場(chǎng)行情瞬息萬(wàn)變，但是基礎(chǔ)的理論知識(shí)不變，民營(yíng)企業(yè)家需要補(bǔ)充扎實(shí)的管理理論基礎(chǔ)，深入研究市場(chǎng)，從專業(yè)的角度分析解決問(wèn)題。并且提高素養(yǎng)，提高整個(gè)公司的品味。

企業(yè)家，說(shuō)到底就是要處理好企業(yè)家與政府與利益、與家族、與自己的關(guān)系。民營(yíng)企業(yè)受政府宏觀調(diào)控與國(guó)企央企比較相對(duì)較少，但是政府的支持仍是企業(yè)發(fā)展的重要助力，企業(yè)家從政府這里得到資金、補(bǔ)貼、人脈的資助，需要時(shí)刻與政府保持良好、穩(wěn)定的關(guān)系。企業(yè)同時(shí)要回饋國(guó)家，回饋人民，知恩圖報(bào)。企業(yè)家的本質(zhì)是商人，君子愛(ài)財(cái)，取之以道，在面對(duì)諸多的利益誘惑時(shí)需要守住本心。企業(yè)家同時(shí)需要明確，企業(yè)利益應(yīng)當(dāng)先于家族利益。企業(yè)家更多的承擔(dān)著整個(gè)企業(yè)的希望，所有員工、股東、各界投資者的希望，企業(yè)首先需要對(duì)這些人負(fù)責(zé)，說(shuō)到底，企業(yè)家能否成功，主要在于能否守住本心。要以心中的道德標(biāo)準(zhǔn)作為底線，不斷約束自己，在利益、權(quán)利、家族中尋得平衡，懂得權(quán)衡。

篇2

［關(guān)鍵詞］創(chuàng)業(yè)板；上市公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；Z-Score模型

［中圖分類號(hào)］F279.15［文獻(xiàn)標(biāo)志碼］A［DOI］10.3969/j.issn.1009-3729.2012.04.018

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2009年10月30日開啟的創(chuàng)業(yè)板以其高成長(zhǎng)、高回報(bào)的投資前景在上市之初即受到市場(chǎng)的熱情追捧，截至2012年2月10日，創(chuàng)業(yè)板上市公司有281家，總市值達(dá)7434億元。創(chuàng)業(yè)板已經(jīng)成為我國(guó)多層次資本市場(chǎng)體系的重要組成部分，對(duì)中小企業(yè)融資、拓寬投資渠道、完善我國(guó)創(chuàng)業(yè)投資體系、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有極為重要的作用。但是創(chuàng)業(yè)板上市標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，發(fā)行條件中的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求也低于主板、中小板首次公開發(fā)行的條件，具有高風(fēng)險(xiǎn)的特征。因此，準(zhǔn)確評(píng)估創(chuàng)業(yè)板上市公司的財(cái)務(wù)狀況、預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)保護(hù)投資者和債權(quán)人利益、經(jīng)營(yíng)管理者防范財(cái)務(wù)危機(jī)和監(jiān)管部門提高監(jiān)管效率，具有十分重要的意義。

一、文獻(xiàn)回顧

以財(cái)務(wù)比率預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究起源于1930年代，最早建立單變量模型進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)測(cè)的是Fitzpatrick［1］，他以19家公司作為樣本，運(yùn)用單個(gè)財(cái)務(wù)比率將樣本劃分為破產(chǎn)和非破產(chǎn)2組，結(jié)果表明判別能力最高的是“凈利潤(rùn)/股東權(quán)益”和“股東權(quán)益/負(fù)債”2個(gè)比率；Beaver［2］第一次系統(tǒng)運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法和財(cái)務(wù)比率進(jìn)行了企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)研究。但單變量分析也存在一些局限性，主要表現(xiàn)在單變量模型沒(méi)有考察變量之間的關(guān)聯(lián)程度，不同的財(cái)務(wù)比率可能對(duì)同一企業(yè)有相互矛盾的判斷，因而其有效性在運(yùn)用中受到一定限制。

為了改進(jìn)單變量模型研究中的缺陷，Altman［3］按照美國(guó)國(guó)家破產(chǎn)法提出的破產(chǎn)申請(qǐng)條件作為企業(yè)財(cái)務(wù)失敗的定義，隨機(jī)抽取1946—1965年間33家制造業(yè)的破產(chǎn)公司為樣本，按其行業(yè)類別及規(guī)模大小分層抽取了33家正常公司作為配對(duì)樣本，把22個(gè)有可能預(yù)示公司發(fā)生危機(jī)的財(cái)務(wù)比率變量分為流動(dòng)性、獲利能力、財(cái)務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力5個(gè)類別，利用MDA分析技術(shù)在每一類財(cái)務(wù)比率中選取一個(gè)預(yù)測(cè)能力最強(qiáng)的指標(biāo)放入模型中，建立了5個(gè)變量組成的多變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型——Z-Score模型：

Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3+

0.006X4+0.999X5

其中，X1是營(yíng)運(yùn)資本與總資產(chǎn)比率，它是公司流動(dòng)資產(chǎn)相對(duì)于總資本關(guān)系的一種衡量，是公司是否將面臨運(yùn)營(yíng)困難的衡量指標(biāo)之一，可反映短期償債能力。一般來(lái)說(shuō)，營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)相對(duì)于總資產(chǎn)持續(xù)減少，往往預(yù)示著企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈或出現(xiàn)短期償債危機(jī)。

X2=留存收益/總資產(chǎn)。該比率反映企業(yè)累積獲利能力。

X3=息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)。該比率可以衡量除去稅收或其他杠桿因素外公司資產(chǎn)的獲利能力，其分析對(duì)公司破產(chǎn)研究尤其有效，比率越高，表明企業(yè)的資產(chǎn)利用效果越好、經(jīng)營(yíng)管理水平越高。

X4=權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值/總負(fù)債。該比率能夠說(shuō)明股東所提供的資本與債權(quán)人提供的資本的相對(duì)關(guān)系，反映企業(yè)基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定，同時(shí)也反映債權(quán)人投入的資本受股東資本保障的程度。

X5=銷售收入/總資產(chǎn)。這是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，它是一種能夠反映公司資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力的財(cái)務(wù)比率，該指標(biāo)越高，表明資產(chǎn)的利用率越高，說(shuō)明企業(yè)在增加收入方面取得了良好的效果。

Altman通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)失敗企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得到了如下企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)：Z

向德偉［4］選取80家上市公司的A股作為樣本，對(duì)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證分析，驗(yàn)證了Z-Score模型在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與危機(jī)預(yù)警中的應(yīng)用，檢驗(yàn)結(jié)論大體支持了Z-Score模型在中國(guó)股市中的有效性。王韜等［5］將上市公司分成業(yè)績(jī)優(yōu)良類、業(yè)績(jī)一般類、業(yè)績(jī)較差類和業(yè)績(jī)很差類，從每類公司中隨機(jī)抽取5家公司，共20個(gè)樣本，對(duì)Z-Score模型進(jìn)行了檢驗(yàn)，結(jié)果顯示Z-Score模型在我國(guó)大體上是適用的。上述研究成果證明Z-Score模型在國(guó)內(nèi)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警方面有一定的適應(yīng)性和有效性。由于可操作性強(qiáng)、預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率高，Z-Score模型已在制定信用政策、資信等級(jí)評(píng)審、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面得到了廣泛應(yīng)用。

本文擬以我國(guó)首批28家創(chuàng)業(yè)板上市公司為樣本，運(yùn)用Z-Score模型對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證分析，以考察該模型的適用性。

二、實(shí)證分析

1.樣本選取與數(shù)據(jù)來(lái)源

我國(guó)首批28家創(chuàng)業(yè)板上市公司分別是特銳德、神州泰岳、樂(lè)普醫(yī)療、南風(fēng)股份、探路者、萊美藥業(yè)、漢威電子、上海佳豪、安科生物、立思辰、鼎漢技術(shù)、華測(cè)檢測(cè)、新寧物流、億緯鋰能、愛(ài)爾眼科、北陸藥業(yè)、網(wǎng)宿科技、中元華電、硅寶科技、銀江股份、大禹節(jié)水、吉峰農(nóng)機(jī)、寶德股份、機(jī)器人、華星創(chuàng)業(yè)、紅日藥業(yè)、華誼兄弟、金亞科技。以這28家公司為樣本，數(shù)據(jù)選取時(shí)間為2008—2010年，樣本數(shù)據(jù)全部來(lái)自于該28家上市公司公開披露的財(cái)務(wù)報(bào)表，每股市價(jià)均采用報(bào)告期最后一天的價(jià)格。

2.模型指標(biāo)的調(diào)整

為了保持公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定，創(chuàng)業(yè)板對(duì)公司上市后的相關(guān)股份提出了限售要求，這些股份暫無(wú)市場(chǎng)價(jià)格。另外，考慮到我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的特殊性，需要對(duì)該模型指標(biāo)作以下調(diào)整（對(duì)檢驗(yàn)結(jié)果并無(wú)實(shí)質(zhì)性影響）：

X1——營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)=(流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債)/總資產(chǎn)；

篇3

關(guān)鍵詞：WBS　房地產(chǎn)　流程建設(shè)

中圖分類號(hào)：F270　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　 文章編號(hào)：1007-3973(2010)012―126-02

1　WBS概述

工作分解結(jié)構(gòu)(work breakdown structure，WBS)是以項(xiàng)目的可交付結(jié)果為導(dǎo)向而對(duì)項(xiàng)目任務(wù)進(jìn)行的分組，它把項(xiàng)目整體任務(wù)分解成較小的、易于管理和控制的若干子任務(wù)或工作單元，并由此組織和定義了整個(gè)項(xiàng)目的工作范圍：未列入工作分解結(jié)構(gòu)的工作將排除在項(xiàng)目范圍之外，不屬于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的工作。工作分解結(jié)構(gòu)的每一個(gè)細(xì)分層次表示對(duì)項(xiàng)目可交付結(jié)果更細(xì)致的定義和描述。WBS是項(xiàng)目管理眾多工具中最有價(jià)值的工具之一，它給予人們解決復(fù)雜問(wèn)題的思考方法一解剖麻雀化繁為簡(jiǎn)，然后各個(gè)擊破。通過(guò)工作分解結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)得到完成項(xiàng)目的工作清單，從而為日后制定項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)工期估計(jì)、成本預(yù)算、人員分工、風(fēng)險(xiǎn)分析、采購(gòu)需求等工作奠定了基礎(chǔ)。把復(fù)雜的事情簡(jiǎn)單化，使項(xiàng)目的任務(wù)執(zhí)行起來(lái)更加容易。通過(guò)WBS得到完成項(xiàng)目的任務(wù)清單，從而界定出項(xiàng)目的工作范圍。把項(xiàng)目要做的所有工作都清楚地展示出來(lái)，不至于漏掉任何重要的事情以及需要項(xiàng)目組完成的任務(wù)。

2　該房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)的必要性分析

2.1　企業(yè)現(xiàn)有流程存在的問(wèn)題

該房地產(chǎn)公司由于前幾年規(guī)模不大，同時(shí)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，并且開發(fā)的項(xiàng)目均集中在一個(gè)區(qū)域，采取的開發(fā)模式為公司總部相關(guān)職能部門直接管理、參與、負(fù)責(zé)的管理模式，這種管理模式由于部門的職責(zé)及部門的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)不清晰，并且由于部門之間配合不好，致使跨部門流程運(yùn)行不暢，關(guān)鍵流程執(zhí)行力度不強(qiáng)，使公司在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，比如說(shuō)：前期的市場(chǎng)調(diào)研不精不細(xì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有以市場(chǎng)為導(dǎo)向一般有以顧客為中心，沒(méi)有關(guān)注細(xì)節(jié)I房產(chǎn)定價(jià)不合理I房產(chǎn)延期辦證等等，給公司造成不小損失。但2003年以來(lái)該公司相繼在昆明開發(fā)了一些大型的、有影響力的項(xiàng)目，并且于去年開始已經(jīng)把項(xiàng)目擴(kuò)展大省外其他地區(qū)，原管理模式已不適應(yīng)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)管理需要，公司決定從調(diào)整組織機(jī)構(gòu)流程著手，建立完整的標(biāo)準(zhǔn)化體系，重新明確項(xiàng)目公司的責(zé)權(quán)，從房地產(chǎn)公司開發(fā)流程著手，重新梳理流程、優(yōu)化流程。公司現(xiàn)在有八個(gè)子公司、五大中心及兩個(gè)部門，采用的是覆蓋異地多個(gè)項(xiàng)目的矩陣式管理流程，該集團(tuán)下屬的二級(jí)公司即地產(chǎn)公司是公司的支撐產(chǎn)業(yè)，但其內(nèi)部流程雜亂不清，每個(gè)工作流程并沒(méi)有形成書面上的文件，只是憑借領(lǐng)導(dǎo)的安排和員工的經(jīng)驗(yàn)去做，業(yè)務(wù)流程沒(méi)有做到分權(quán)合理、授權(quán)適度、監(jiān)控有序、管理有效、運(yùn)作高效，而且部門與部門之間的權(quán)責(zé)不清，配合銜接業(yè)務(wù)尚不清晰，從業(yè)務(wù)流程的實(shí)際運(yùn)作情況來(lái)看，沒(méi)有達(dá)到公司的預(yù)期目的。

在行業(yè)管理層面上，管理方法還需要提高，無(wú)論從信息的和利用、單位的管理、質(zhì)量監(jiān)督都還停留在人工操作的層面上，也有互不銜接、重復(fù)統(tǒng)計(jì)浪費(fèi)資源的情況。落后的管理對(duì)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)造成了某種程度上的制約。

“信息孤島”問(wèn)題日益嚴(yán)重。隨著企業(yè)計(jì)算機(jī)技術(shù)運(yùn)用的不斷深入，不同軟件間，尤其是不同部門間的數(shù)據(jù)信息不能共享，設(shè)計(jì)、管理、生產(chǎn)的數(shù)據(jù)不能進(jìn)行交流，數(shù)據(jù)出現(xiàn)脫節(jié)。即產(chǎn)生“信息孤島”，勢(shì)必給企業(yè)的運(yùn)用帶來(lái)：①信息需要重復(fù)多次輸入；②信息存在很大的冗余；⑧大量的垃圾信息：④信息交流的一致性無(wú)法保證。

“信息孤島”的問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重地阻礙了企業(yè)信息化建設(shè)的整體進(jìn)程。

2.2　企業(yè)發(fā)展的需要

該公司的戰(zhàn)略目標(biāo)之一即是全國(guó)化擴(kuò)張必須盡快完善核心業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。在歷史的成功經(jīng)驗(yàn)和新項(xiàng)目的過(guò)程中，通過(guò)知識(shí)管理、信息化建設(shè)、業(yè)務(wù)流程重組以及人力資源建設(shè)，將優(yōu)秀的個(gè)人能力形成組織的核心能力?？梢暂^好的解決項(xiàng)目分散在各地、新項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)人員構(gòu)成變動(dòng)較大帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為了把成功經(jīng)驗(yàn)加以肯定和推廣，使復(fù)雜的管理工作系統(tǒng)化、規(guī)范化、簡(jiǎn)單化，2008年各部門和二級(jí)公司應(yīng)基本形成標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)體系和管理體系，并逐步維護(hù)完善。戰(zhàn)略目標(biāo)之二是全國(guó)化擴(kuò)張必須調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，形成相適應(yīng)的管控模式。全國(guó)化擴(kuò)張將帶來(lái)集團(tuán)管控模式和組織結(jié)構(gòu)的變化，意味著內(nèi)部工作流程的變化，工作流程、工作職責(zé)等權(quán)變因素的變化。要求相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)組織結(jié)構(gòu)的深入研究，2008年必須初步建立起一套適應(yīng)新的異地市場(chǎng)形勢(shì)的管理模式，要借助08年集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、全面預(yù)算管理和績(jī)效考核的嚴(yán)格實(shí)施，加強(qiáng)各二級(jí)公司管理團(tuán)隊(duì)的自主管理意識(shí)和能力。以適應(yīng)新形勢(shì)下的管控模式調(diào)整。

3　該房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)程序

把工作內(nèi)容合理地分解成可管理的工作任務(wù)，并不是WBS的全部，更重要的是，要賦予WBS單元各種要素，如編碼、名稱、期限、成本預(yù)算、資源需求、責(zé)任人、工作范疇說(shuō)明、限制條件等，這些要素的集合稱為該單元的WBS字典，不同項(xiàng)目對(duì)WBS的要素設(shè)置有不同的要求，由于本文篇幅有限，WBS編碼本只對(duì)編碼、名稱、活動(dòng)接口、負(fù)責(zé)人、完成時(shí)間、備注進(jìn)行表述。

(1)確定完成項(xiàng)目生命期各個(gè)階段的主要工作的大體任務(wù)，再對(duì)每一項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行分解，直到找出公司現(xiàn)存的所有支撐流程，由此形成工作分解結(jié)構(gòu)的一級(jí)流程(第二個(gè)層次)，這里只以設(shè)計(jì)管理流程為例子給出，見(jiàn)圖1。

(2)確定完成每項(xiàng)具體任務(wù)的子任務(wù)，形成工作分解結(jié)構(gòu)的二級(jí)流程(第三個(gè)層次)，以《初步設(shè)計(jì)方案》初稿的比選和論證為例，見(jiàn)圖2。

(3)確定完成每項(xiàng)子任務(wù)需要進(jìn)行的具體活動(dòng)，活動(dòng)應(yīng)當(dāng)用動(dòng)詞來(lái)描述，每項(xiàng)活動(dòng)完成后應(yīng)當(dāng)可以輸出可交付結(jié)果，以便于進(jìn)行績(jī)效測(cè)量，同時(shí)找出每個(gè)流程的對(duì)接口，

(4)根據(jù)上面完成的WBS編碼本，將每一塊任務(wù)分給項(xiàng)目小組成員分別取對(duì)應(yīng)的部門進(jìn)行溝通，主要有三項(xiàng)溝通內(nèi)容：1)核實(shí)地產(chǎn)公司的一級(jí)、二級(jí)流程是否準(zhǔn)確；2)本著“誰(shuí)的工作誰(shuí)來(lái)寫流程”的原則，由地產(chǎn)公司的崗位責(zé)任人編寫詳細(xì)的二級(jí)流程；3)同時(shí)由崗位責(zé)任人提出他與其他工作流程有哪些銜接困難，并提交意見(jiàn)清單。由于房地產(chǎn)公司涉及到的部門比較多，所以溝通協(xié)調(diào)工作分配到不同的責(zé)任人去完成，見(jiàn)，表1。

責(zé)任人負(fù)責(zé)板塊溝通部門A前期、可研集團(tuán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃部、營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)中心、地產(chǎn)公司與決算部B設(shè)計(jì)階段、證照辦理、檔案信息管理階段地產(chǎn)公司總工辦、集團(tuán)公司研發(fā)部、營(yíng)銷中心、地產(chǎn)公司工程部、開發(fā)部、物業(yè)公司、置業(yè)公司c工程管理流程、產(chǎn)品交付地產(chǎn)公司工程部、集團(tuán)公司營(yíng)銷部、項(xiàng)目管理部、物業(yè)公司D銷售管理流程、產(chǎn)品交付、采購(gòu)管理集團(tuán)公司營(yíng)銷中心、地產(chǎn)公司工程部、物業(yè)公司E預(yù)決算管理、招投標(biāo)管理、合同管理地產(chǎn)公司預(yù)決算部、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部、審計(jì)部

(5)溝通工作結(jié)束后，每個(gè)人將溝通信息反饋回來(lái)，并于其他小組成員共享信息并討論，修改最初的流程編碼本，并整理好流程的接口、責(zé)任人、完成時(shí)間等，為各部門今后工作提供依據(jù)。

(6)做完整的流程PPT，并由公司高管主持召開公司流程建設(shè)動(dòng)員會(huì)，再將修改完的流程下發(fā)到地產(chǎn)公司的各個(gè)部門進(jìn)行確認(rèn)，若無(wú)誤，則由總裁或董事長(zhǎng)宣布執(zhí)行新的流程。

4　流程建設(shè)產(chǎn)生的效果預(yù)測(cè)

通過(guò)流程管理系統(tǒng)的實(shí)施，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)的管理水平、經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

(1)設(shè)計(jì)周期縮短。

(2)設(shè)計(jì)變更率降低。

(3)采購(gòu)成本降低。

(4)人均開發(fā)面積提高。

(53平均售價(jià)提高。下圖是對(duì)上面可定量描述的幾點(diǎn)效果的預(yù)測(cè)，見(jiàn)表2。

(6)提高整體管理效率和科學(xué)性。當(dāng)前，用戶要求的交工期越來(lái)越短，質(zhì)量要求越來(lái)越高，傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式越來(lái)越不適應(yīng)這種多交的市場(chǎng)需求，需要對(duì)地產(chǎn)公司的工作進(jìn)行全方位的跟蹤和信息管理，實(shí)現(xiàn)了信息化日常管理。

(7)有效消除信息孤島。流程體系的建設(shè)找出了每個(gè)具體流程之間的節(jié)點(diǎn)擊要求，每個(gè)流程產(chǎn)生的可交付成果既是每項(xiàng)工作的跟蹤報(bào)告，使每個(gè)流程的責(zé)任人對(duì)工作職責(zé)、范圍更加明了，減少了溝通成本。

(8)流程的完善為今后績(jī)效考核管理奠定了基礎(chǔ)。

(9)流程的完善為集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化奠定了很好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

呈報(bào)單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報(bào)時(shí)間：二00五年六月二十七日

一、項(xiàng)目概況

（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。 二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。

2、威海市國(guó)土資源局公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析

根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位

目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；

四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

5、車位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式，先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見(jiàn)附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略版權(quán)所有

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬(wàn)元；2007年銷售收入9984.2萬(wàn)元；2008年銷售收入9216.3萬(wàn)元；2009年銷售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷售測(cè)算（見(jiàn)附表2）。

2、營(yíng)銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。

（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。（見(jiàn)附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。（見(jiàn)附表4）

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見(jiàn)附表5）

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。

預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬(wàn)元/畝；

營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元；

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米；

營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬(wàn)元；

費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元；

貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表6）

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析版權(quán)所有

投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。（數(shù)據(jù)見(jiàn)附表5）

（2）、動(dòng)態(tài)分析

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見(jiàn)附表6）。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷售量的92.82%

銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論