導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)金流量

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開(kāi)發(fā)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得以迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大，并顯示出勃勃生機(jī)和旺盛活力。房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大等特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來(lái)，國(guó)家調(diào)控的力度明顯加大，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)制度、開(kāi)發(fā)模式以及監(jiān)管制度都在逐步完善。

一、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來(lái)說(shuō)指企業(yè)因負(fù)債增加使償債能力減弱或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性，通常也稱(chēng)為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來(lái)源有兩個(gè)方面：企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種無(wú)法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在，及財(cái)務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

2.1 資金周轉(zhuǎn)率比較低

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要包括項(xiàng)目的征地、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、竣工和物業(yè)階段，在這些階段之中，每個(gè)階段都有資金的投入，在項(xiàng)目建設(shè)階段有條件的企業(yè)開(kāi)始預(yù)售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業(yè)階段才可以回收全部資金。與此同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都比較高，銷(xiāo)售大多采取分期付款的形勢(shì)，使得資金在短期內(nèi)不能得到有效的回收，需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間才會(huì)得到全部回收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的資金壓力。

.2.2 過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作需要大量的資金，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)的形式，這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度，財(cái)務(wù)杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來(lái)資本，產(chǎn)生稅盾效應(yīng)，提高企業(yè)股東的權(quán)益收益率，但是過(guò)高財(cái)務(wù)杠桿意味著高度資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)面臨巨大還款壓力，企業(yè)股東權(quán)益收益率變得不大穩(wěn)定。

2.3 資產(chǎn)期限不匹配

越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債來(lái)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這就對(duì)企業(yè)的資金變現(xiàn)能力提出更高的要求，企業(yè)借債必須有足額的資產(chǎn)進(jìn)行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)以房地產(chǎn)完工商品房、在建項(xiàng)目、出租項(xiàng)目和土地構(gòu)成，還有原材料、庫(kù)存、消耗品等，尤其是存貨很難變現(xiàn)，流動(dòng)性很差，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債不夠匹配，償債壓力十分巨大。

2.4 現(xiàn)金流入期限不夠均衡

良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)作的根本保證，但是很多房地產(chǎn)上是現(xiàn)金流入不夠穩(wěn)定。一方面房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售的辦法在項(xiàng)目開(kāi)展階段獲得資金流入，但是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售期和銷(xiāo)售期的匹配不夠造成主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定。另外一方面房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的現(xiàn)金流入也不均衡，這樣就導(dǎo)致了有時(shí)現(xiàn)金流入過(guò)多造成現(xiàn)金冗余，而有時(shí)現(xiàn)金流入不足導(dǎo)致短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

三、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

3.1 償債風(fēng)險(xiǎn)

償債風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法按期償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。通常企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的，負(fù)債在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中有一些正面作用，可以利用稅盾效應(yīng)合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴(kuò)大企業(yè)的盈利能力。但是負(fù)債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外負(fù)債需要每期按時(shí)償還利息，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是經(jīng)營(yíng)成本，會(huì)影響企業(yè)的盈利。

3.2 營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的復(fù)雜變化和企業(yè)自身的內(nèi)部控制而導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)正常的循環(huán)和周轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉(zhuǎn)不暢，存貨滯銷(xiāo)，這些屬于企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷(xiāo)各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。

3.3 盈利風(fēng)險(xiǎn)

盈利風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法順利開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無(wú)法賺取可以保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)支出的利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。

盈利是企業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，他不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的投資收益，也是企業(yè)償還債務(wù)的重要保障。盈利是各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)相互貫穿的結(jié)果。

3.4 發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的變化或者自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念的變化而使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)減緩甚至倒退的可能性。

企業(yè)的發(fā)展是指企業(yè)通過(guò)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷擴(kuò)大積累擴(kuò)大規(guī)模。如規(guī)模的擴(kuò)大、盈利的持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)等。企業(yè)的發(fā)展指的是企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展，而不是未來(lái)追求眼下的利益而不顧企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的發(fā)展。企業(yè)能否健康發(fā)展取決于多種因素，包括外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時(shí)間上不一致所形成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量不穩(wěn)定，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來(lái)信用危機(jī)，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭受?chē)?yán)重?fù)p失，最終陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)?，F(xiàn)金循環(huán)要經(jīng)歷采購(gòu)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、分配等諸多環(huán)節(jié)，不論某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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篇2

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；償債能力分析；

陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展和中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨完善，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出一種活躍發(fā)展的勢(shì)態(tài)。比如當(dāng)下的"房地產(chǎn)熱"等虛擬經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)象廣泛存在。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、缺乏雄厚的基礎(chǔ)、規(guī)模較小， 企業(yè)運(yùn)行沒(méi)有實(shí)現(xiàn)其一定的標(biāo)準(zhǔn)， 與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)比相差程度高。同時(shí)又受?chē)?guó)家宏觀(guān)政策調(diào)控影響， 國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的嚴(yán)格控制， 使得我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這是企業(yè)生存發(fā)展需要迫切解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

本文以企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論為基礎(chǔ)，通過(guò)理論與實(shí)際相結(jié)合的原則，以陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司為例，通過(guò)分析其償債能力，制定其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，并得出有一定意義的結(jié)論和建議。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)受多種不確定因素的影響，未能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的收益，從而產(chǎn)生損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種因素而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。[1]

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本類(lèi)型及其影響因素

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本類(lèi)型

企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)是一個(gè)完整的系統(tǒng)，其包括融資、投資、資金回收、收益分配這四個(gè)環(huán)節(jié)，在各個(gè)活動(dòng)環(huán)節(jié)都可能會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是個(gè)綜合性較強(qiáng)的概念。首先，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也同樣涉及到了該企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的各環(huán)節(jié)、該企業(yè)內(nèi)部的各方面以及該企業(yè)環(huán)境中的各因素。其次，企業(yè)中的其他風(fēng)險(xiǎn)，如政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，其影響的效果最終也同樣會(huì)歸結(jié)到該企業(yè)的財(cái)務(wù)成果上。 因此按照財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容，財(cái)風(fēng)險(xiǎn)主要由融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)等構(gòu)成。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念及類(lèi)型決定了影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素是多種多樣的。只有了解了影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，才能進(jìn)行合理調(diào)控，從而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低的合理范圍內(nèi)。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，一般的影響因素有以下幾點(diǎn)。

（1）企業(yè)是否有合理的融資結(jié)構(gòu)，是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要影響因素之一。不合理的融資結(jié)構(gòu)會(huì)帶來(lái)較大的資金成本，導(dǎo)致負(fù)債過(guò)大，帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）是否有合理謹(jǐn)慎的拿地制度也是影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。不合理的拿地政策會(huì)導(dǎo)致過(guò)多資金凍結(jié)，使資金無(wú)法在短的時(shí)間內(nèi)帶來(lái)收益。

（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化，可以促進(jìn)銷(xiāo)售，利于資金循環(huán)，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。

二、陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）企業(yè)背景

陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的總稱(chēng)是陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司，成立于1984年，總部位于深圳。它是以集中銷(xiāo)售、租賃、物業(yè)管理為一體，物業(yè)品種齊全的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)。陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，健康的資金鏈相當(dāng)重要。但是由于我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展落后于形勢(shì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)多依賴(lài)銀行貸款，籌集資金的途徑有限等問(wèn)題， 使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況一直處于臨界狀態(tài)。目前，政府為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)， 推出一系列宏觀(guān)調(diào)控政策， 對(duì)各大銀行均收緊了房地產(chǎn)貸款限額， 很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的壓力。

（二）目前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

2010年， 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的加深， 房地產(chǎn)市場(chǎng)已有回歸常態(tài)的趨勢(shì)， 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的影響主要體現(xiàn)在資金籌集、資金使用以及資金回收三方面。

1.資金籌集--融資全面收緊

受我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控政策的影響， 房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道全面收緊， 銀行貸款限額收縮， "定向?qū)捤? 政策限制資金流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 資金來(lái)源結(jié)構(gòu)變化明顯。主要表現(xiàn)在： 企業(yè)自籌資金比重有所增加， 國(guó)內(nèi)貸款所占比重下降， 利用外資比重明顯下降。在國(guó)內(nèi)融資困難加大的情況下， 借助海外融資將是房地產(chǎn)企業(yè)緩解融資困境的有效途徑。外資的使用將減小我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀(guān)政策調(diào)控的影響， 也有利于企業(yè)管理的升級(jí)創(chuàng)新， 因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬外資的融資渠道， 提升資金管理能力。

2.資金使用--面臨土地價(jià)格高壓

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中， 土地費(fèi)用、各種稅費(fèi)等土地成本比例達(dá)四成左右， 是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最主要的成本， 其不確定性也是最大。房地產(chǎn)企業(yè)在2009年、2010年拿地迅猛，但地價(jià)較高。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)漲幅明顯速度變慢， 部分地區(qū)房?jī)r(jià)下降， 市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷， 房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集受到很大限制。另外財(cái)政部、 國(guó)土資源部等五部發(fā)文加強(qiáng)土地出讓管理， 規(guī)定繳納土地款原則上不超過(guò)一年，首次繳納比例不低于5 0%。 如果這一政策嚴(yán)格執(zhí)行， 之前進(jìn)行土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力。

3.資金回收--樓市交易慘淡

房地產(chǎn)市場(chǎng)受限購(gòu)、限價(jià)政策以及房產(chǎn)稅區(qū)域可能擴(kuò)大的影響， 房?jī)r(jià)下降期望逐步加強(qiáng)， 市場(chǎng)觀(guān)望態(tài)度進(jìn)一步加重， 市場(chǎng)成交量下降。2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量為940萬(wàn)平方米， 同比下降1 0%， 房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售房子可以直接拿回的資金受阻， 其資金狀況面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，降低商品房庫(kù)存、促進(jìn)銷(xiāo)售、加快資金回籠， 成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)。

三、陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因

陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)行的是資本金制度，但是在企業(yè)開(kāi)發(fā)的初期階段以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)汀４罅康拈_(kāi)發(fā)資金來(lái)源于銀行貸款。如果公司以負(fù)債形式進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，公司將無(wú)法歸還所欠的債務(wù)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來(lái)源于銀行貸款、預(yù)收款以及外資投入，企業(yè)可自由支配且無(wú)需償還的資金較少。這就使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴(lài)于貸款和預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率高，承擔(dān)利息費(fèi)用高，資金周轉(zhuǎn)余地小。這是房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因[2]。

（二）陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

本文從償債能力入手，通過(guò)計(jì)算分析營(yíng)運(yùn)資本、速動(dòng)比率等數(shù)據(jù)，從而對(duì)該企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。企業(yè)償債分析的內(nèi)容受企業(yè)負(fù)債的內(nèi)容和償債所需資產(chǎn)內(nèi)容的制約，通常分為短期償債能力分析和長(zhǎng)期償債能力分析[2]。

1.從短期償債能力分析

短期償債能力是指企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。資產(chǎn)的流動(dòng)性、流動(dòng)負(fù)債的規(guī)模與結(jié)構(gòu)等是影響短期償債能力的主要因素。[3]

（1）營(yíng)運(yùn)資本的計(jì)算與分析

營(yíng)運(yùn)資本是指公司對(duì)于短期資產(chǎn)的投資， 如現(xiàn)金、可轉(zhuǎn)讓證券、存貨等流動(dòng)資產(chǎn)。凈營(yíng)運(yùn)資本是指流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債的余額。[4]在靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的營(yíng)運(yùn)資本說(shuō)明其有一定的償債能力，因?yàn)槠淞鲃?dòng)資產(chǎn)抵補(bǔ)了流動(dòng)負(fù)債后還有一定剩余，即37，106，336，746.00元。從動(dòng)態(tài)上分析：該公司的短期償債能力與近三年第一季度的營(yíng)運(yùn)資本進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開(kāi)始到2012年，營(yíng)運(yùn)資本年年遞增，并且增加幅度明顯。從2010年至2012年增加了16，697，560，938元。營(yíng)運(yùn)資本之所以增加是因?yàn)樵撈髽I(yè)當(dāng)期流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度比流動(dòng)負(fù)債的增長(zhǎng)速度快。同時(shí)，營(yíng)運(yùn)資本的增加也說(shuō)明陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力每年都有明顯增強(qiáng)，并且用于日常經(jīng)營(yíng)需要的資本也穩(wěn)步增強(qiáng)。

（2）速動(dòng)比率的計(jì)算與分析

速動(dòng)比率是指企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率。計(jì)算速動(dòng)比率的關(guān)鍵在于計(jì)算速動(dòng)資產(chǎn)。速動(dòng)資產(chǎn)就是流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨的差額。速動(dòng)比率是衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。通常，如果速動(dòng)比率為100%，就說(shuō)明企業(yè)有償債能力；相反，如果速動(dòng)比率低于100%，就說(shuō)明企業(yè)的償債能力不強(qiáng)。因此，該指標(biāo)越低，企業(yè)償債能力越差。但是如果該指標(biāo)過(guò)高，則說(shuō)明企業(yè)擁有了過(guò)多的貨幣性資產(chǎn)，也就意味著失去了一些較好的投資及獲利機(jī)會(huì)。其計(jì)算公式為：速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債。從動(dòng)態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力與近三年來(lái)第一季度的速動(dòng)比率進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開(kāi)始到2012年，速動(dòng)比率年年遞增，并且增加幅度很明顯。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速動(dòng)比率之所以增加是因?yàn)樵撈髽I(yè)的期末流動(dòng)資產(chǎn)中，速動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模降低，存貨周轉(zhuǎn)加快的結(jié)果。但是，從靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的速動(dòng)比率為0.65，遠(yuǎn)低于企業(yè)的安全邊際1，說(shuō)明其償債能力很低，短期債務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)，也可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

（3）現(xiàn)金比率的計(jì)算與分析

現(xiàn)金比率是通過(guò)計(jì)算企業(yè)現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)與其流動(dòng)負(fù)債之間的比率，來(lái)衡量企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性。通常在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中，現(xiàn)金及其等價(jià)物的流動(dòng)性是最好的，可以用于償還企業(yè)的短期債務(wù)。由于現(xiàn)金比率是量度所有資產(chǎn)中相對(duì)于當(dāng)前負(fù)債最具流動(dòng)性的項(xiàng)目，因此，用現(xiàn)金比率來(lái)衡量企業(yè)的償債能力是最為保險(xiǎn)的。其公式為：現(xiàn)金比率=貨幣資金/流動(dòng)負(fù)債。從動(dòng)態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力與三年來(lái)第一季度的現(xiàn)金比率進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開(kāi)始到2012年，現(xiàn)金比率波動(dòng)較大，但是總體幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。從靜態(tài)上分析：企業(yè)2012年第一季度的現(xiàn)金比率為0.41，從總體上看還比較高，表明該企業(yè)有一定的償債能力。

2.從長(zhǎng)期償債能力分析

長(zhǎng)期償債能力是指企業(yè)長(zhǎng)期債務(wù)到期時(shí)企業(yè)盈利或資產(chǎn)可用于償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力。長(zhǎng)期償債能力分析對(duì)企業(yè)債權(quán)人、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及與企業(yè)有關(guān)聯(lián)的各方面等都有極其重要的意義。因此，一個(gè)企業(yè)具有良好的長(zhǎng)期償債能力其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)較小。

（1）資產(chǎn)負(fù)債率的計(jì)算與分析

資產(chǎn)負(fù)債率是綜合反映企業(yè)償債能力，尤其是反映企業(yè)長(zhǎng)期的償債能力的重要指標(biāo)。它也是指企業(yè)的負(fù)債總額與資產(chǎn)總額之間的比率。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)指企業(yè)資產(chǎn)總額中債權(quán)人提供資金所占的比重，也可用于反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率為50%為合適，這樣利于風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡。如果指標(biāo)大于了100%，說(shuō)明該企業(yè)已經(jīng)資不抵債，可以視為達(dá)到破產(chǎn)警戒線(xiàn)。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同時(shí)越來(lái)越偏離了50%。說(shuō)明陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力每年都有較為減弱，從而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有增大的趨勢(shì)。

（2）凈資產(chǎn)負(fù)債率的計(jì)算與分析

凈資產(chǎn)負(fù)債率是指某企業(yè)的負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額之間的比率?？梢杂脕?lái)反映總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。如果某企業(yè)的凈資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，說(shuō)明企業(yè)負(fù)債過(guò)高。從企業(yè)的所有者和其經(jīng)營(yíng)者的角度看，如果該指標(biāo)過(guò)低，則不利于擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及取得較好的財(cái)務(wù)杠桿收益。因此，適當(dāng)?shù)呢?fù)債經(jīng)營(yíng)也是有益的。一般會(huì)認(rèn)為凈資產(chǎn)負(fù)債率為100%最為合適。從靜態(tài)上看：陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的凈資產(chǎn)負(fù)債率為2.37，遠(yuǎn)高于100%，表明所有者權(quán)益對(duì)所負(fù)債可償還的保證程度較低，這樣債權(quán)人就較不安全。從動(dòng)態(tài)上分析：該企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力與近三年第一季度的凈資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開(kāi)始到2012年凈資產(chǎn)負(fù)債率年年遞增，增加幅度較為明顯。2010年到2012年增加了0.85，但明顯偏離了100%。從此角度看，說(shuō)明陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力每年都有明顯減弱，從而大大增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）長(zhǎng)期負(fù)債率的計(jì)算與分析

長(zhǎng)期負(fù)債率是分析該企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力的重要指標(biāo)之一。通過(guò)企業(yè)的非流動(dòng)負(fù)債與非流動(dòng)資產(chǎn)之間的比率來(lái)進(jìn)行計(jì)算。長(zhǎng)期負(fù)債率越低，該企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力就會(huì)越強(qiáng)，這樣對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，其安全性也就越高了。從動(dòng)態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力與近三年來(lái)第一季度的長(zhǎng)期負(fù)債率進(jìn)行對(duì)比，得出從2010年開(kāi)始到2012年，長(zhǎng)期負(fù)債率持續(xù)上升，增長(zhǎng)幅度明顯。尤其是2012年，由于非流動(dòng)負(fù)債大大增加，而非流動(dòng)資產(chǎn)卻較前年有所下降，因此導(dǎo)致長(zhǎng)期負(fù)債率明顯上升。從靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的長(zhǎng)期負(fù)債率為3.14，較為偏高。從此角度看說(shuō)明其長(zhǎng)期償債能力較低，對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)，其安全性也較低。該企業(yè)存在不可忽視的長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)。

四、陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制和預(yù)防措施

基于上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析，并結(jié)合陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，提出了解決其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，同時(shí)也可作為該公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思路：

（一）要合理調(diào)節(jié)融資結(jié)構(gòu)

陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債以及負(fù)債總額等都偏大，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率等比率過(guò)高。這樣會(huì)帶來(lái)不容忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由此可看出，造成陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最主要的原因便是資金壓力。據(jù)資料顯示，陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)定位于"城市區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)"，導(dǎo)致每個(gè)項(xiàng)目所需要的資金量很大。因此要合理地調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，合理減少負(fù)債，從而降低目前的資產(chǎn)負(fù)債率，使其盡力保持在50%，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)還應(yīng)該尋找一條不同的融資渠道，來(lái)擺脫困局。如果按其計(jì)劃，能夠順利在香港上市的話(huà)，港股融資渠道眾多，可使用的工具包括發(fā)行債券、可轉(zhuǎn)換債券或者股權(quán)融資，任何時(shí)候只要股東同意或有人愿意購(gòu)買(mǎi)就可以集資，而在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)調(diào)控則無(wú)法進(jìn)行再融資。通過(guò)以上調(diào)節(jié)，使其融資更加合理，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移

陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)從去年已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，分拆商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合到招商商置進(jìn)行運(yùn)作。做大做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)是招商地產(chǎn)的一個(gè)重要的戰(zhàn)略方向。這是非常好的趨勢(shì)。此外，陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司集團(tuán)的支持和強(qiáng)大背景，是陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)今后發(fā)展的最大優(yōu)勢(shì)。在招商集團(tuán)的幫助和支持下，企業(yè)可以獲取一些更好的資源。對(duì)企業(yè)未來(lái)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和利潤(rùn)增長(zhǎng)有推動(dòng)作用。同時(shí)結(jié)合產(chǎn)業(yè)協(xié)同，尤其在產(chǎn)業(yè)方面進(jìn)行相互協(xié)同，獲取更多土地資源。這在某種程度上來(lái)講，也會(huì)給招商集團(tuán)公司帶來(lái)更好的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，尋找新的機(jī)遇，更好地發(fā)展強(qiáng)大企業(yè)。

（三）合理開(kāi)發(fā)土地以及加大營(yíng)銷(xiāo)的力度

每個(gè)房地產(chǎn)公司都要開(kāi)發(fā)土地，這是公司維持生產(chǎn)的主要行為。面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)應(yīng)該要采取更謹(jǐn)慎的開(kāi)發(fā)政策。譬如像四線(xiàn)城市，地價(jià)相對(duì)較低，是一個(gè)不錯(cuò)的嘗試。同時(shí)也要盡量保證拿下來(lái)的地塊具有抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，要有很好的創(chuàng)造效益的能力。同時(shí)還要更有效的發(fā)揚(yáng)陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)在全國(guó)老客戶(hù)的資源，擴(kuò)大銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。過(guò)去陜西安德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)過(guò)多地將重心放在一二線(xiàn)城市以及高端產(chǎn)品。今后應(yīng)該有所調(diào)整，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，適當(dāng)?shù)乜紤]三四線(xiàn)城市和大眾化產(chǎn)品，從而提高銷(xiāo)售量，加快資金循環(huán)，更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。

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篇3

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 研究

一、前言

房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進(jìn)和發(fā)展，財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問(wèn)題。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)程度低、受?chē)?guó)家政策以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也缺乏行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實(shí)因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，健全公司財(cái)務(wù)管理體制，提高公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。

二、提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的重要性認(rèn)識(shí)

我國(guó)的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營(yíng)體制還沒(méi)有完全成熟，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)維過(guò)程中，常常發(fā)生許多問(wèn)題。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理造成一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)時(shí)，科學(xué)預(yù)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成幾率和影響范圍。[1]

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要指公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機(jī)，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益下滑的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（1）狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指由于不當(dāng)使用公司財(cái)務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益發(fā)生大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至為整個(gè)房地產(chǎn)公司帶來(lái)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指房地產(chǎn)公司在其進(jìn)行資金的籌劃、融合、投放、運(yùn)營(yíng)以及相關(guān)盈利的分配等財(cái)務(wù)管理活動(dòng)時(shí)，因具體操作細(xì)節(jié)及各種實(shí)際因素導(dǎo)致公司的運(yùn)營(yíng)、利潤(rùn)以及發(fā)展等受到重大影響。

（二）提高財(cái)務(wù)管理的地位

明確財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運(yùn)行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運(yùn)營(yíng)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的財(cái)務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運(yùn)作能力，建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動(dòng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財(cái)務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開(kāi)展。[2]

（三）建立合理的財(cái)務(wù)管理理念

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)普遍周期較長(zhǎng)，包含土地的征收、競(jìng)買(mǎi)到建筑立項(xiàng)、審核、施工、交付等多個(gè)階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項(xiàng)目的資金回收效率差。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財(cái)務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟(jì)收益良好而盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。

三、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）財(cái)務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負(fù)債現(xiàn)象

當(dāng)今我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)建筑項(xiàng)目，資金來(lái)源主要是借貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)大型，其負(fù)債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項(xiàng)目上項(xiàng)時(shí)，因工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)制約，使項(xiàng)目發(fā)展成長(zhǎng)期性問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]

（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計(jì)劃

我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常急于將項(xiàng)目上項(xiàng)，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對(duì)于公司的資金潛力缺乏正確評(píng)估，也沒(méi)有對(duì)公司負(fù)債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運(yùn)維模式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的投資帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，公司取得項(xiàng)目的最初階段，沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目的需求和實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒(méi)有制定合理的資金借貸計(jì)劃，就盲目上項(xiàng)，資金款項(xiàng)的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

我國(guó)很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲(chǔ)備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司需要以足夠的資金儲(chǔ)備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、“拿地”、開(kāi)發(fā)和建設(shè)等活動(dòng)的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，與公司是否能夠適時(shí)的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對(duì)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國(guó)的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲(chǔ)備資金進(jìn)行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工，在這個(gè)借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對(duì)接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。

四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施探討

（一）完善房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資金管理

我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財(cái)務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負(fù)債情況。在完善財(cái)務(wù)資金管理過(guò)程中，需注意兩個(gè)方面：

（1）加強(qiáng)資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項(xiàng)目總體預(yù)算進(jìn)行相互結(jié)合，并將之運(yùn)用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運(yùn)作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。

（2）加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，縮短資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順暢間隔進(jìn)行，將資金進(jìn)行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負(fù)債與收益的配比，良好防范和控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力

我國(guó)常對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理發(fā)生強(qiáng)烈性、突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)，在公司面臨突如其來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)或其他因素風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)變能力和風(fēng)險(xiǎn)處理能力。

（1）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識(shí)，并調(diào)整財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)結(jié)構(gòu)，使其具備及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并正確防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機(jī)制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機(jī)制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運(yùn)用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅(jiān)持投資回報(bào)穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會(huì)，明確財(cái)務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類(lèi)型籌資方案對(duì)公司財(cái)務(wù)管理的影響，運(yùn)用適合的財(cái)務(wù)杠桿，避免盲目借貸對(duì)公司財(cái)務(wù)造成過(guò)大壓力，采取群體決策避免個(gè)體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進(jìn)新型融資。加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財(cái)務(wù)安全，是實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)用手段。

（3）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)收益等方面，進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目資金的投入和運(yùn)作應(yīng)從全局著想，作全盤(pán)性計(jì)劃，將資金使用根據(jù)實(shí)際情況做細(xì)致劃分和排序，制定可行性項(xiàng)目總體計(jì)劃和資金籌募計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計(jì)劃，提高項(xiàng)目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，堅(jiān)持財(cái)務(wù)考核對(duì)項(xiàng)目所有經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財(cái)務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。各種來(lái)源于市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度。設(shè)立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)考察調(diào)研部門(mén)，設(shè)置專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研人員對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)資訊以及市場(chǎng)容量狀態(tài)，了解市場(chǎng)需求，把握市場(chǎng)走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場(chǎng)容量的能力和處理市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力，清楚社會(huì)需求趨向和地方市場(chǎng)承受能力，將實(shí)時(shí)資訊有效傳遞給公司，以此控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

（四）建立具有實(shí)用性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案

預(yù)警方案是公司避免或降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段和措施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案在公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實(shí)用有效的財(cái)務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財(cái)務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)，實(shí)時(shí)監(jiān)督經(jīng)營(yíng)性質(zhì)負(fù)債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)警信息及時(shí)予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)征兆，提醒公司財(cái)務(wù)管理進(jìn)行的預(yù)防和控制；分析財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素彌補(bǔ)公司管理經(jīng)營(yíng)缺陷，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中建立實(shí)用性和有效性兼具的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，是十分重要的。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展是建立在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范管理流程和制度，將風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制之下具有更為頑強(qiáng)的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。]

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)績(jī)效；評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2012）03-0147-01

近年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入和人們對(duì)住房剛性需求的日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但需要引起我們重視的是，由于資金回收期長(zhǎng)、資產(chǎn)負(fù)債率高等，這些公司面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)及時(shí)、全面地評(píng)價(jià)和分析財(cái)務(wù)績(jī)效，降低財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

1 評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效須建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效的綜合評(píng)價(jià)通常要經(jīng)歷確定評(píng)價(jià)對(duì)象（即：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效）、建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、選擇定性或定量評(píng)價(jià)方法、構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)模型，得出財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)語(yǔ)等步驟。在這些步驟中，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是基礎(chǔ)工作。指標(biāo)的選擇質(zhì)量對(duì)后續(xù)工作具有重要作用。

2 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

本文以向房地產(chǎn)公司管理當(dāng)局提供決策參考為目的，根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)公司的發(fā)展情況、已經(jīng)和可能出現(xiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，建立了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

在該指標(biāo)體系中，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效（A）為一級(jí)指標(biāo)。為了將眾多的指標(biāo)進(jìn)行初步分類(lèi)，在該一級(jí)指標(biāo)下設(shè)定量評(píng)價(jià)指標(biāo)（B1）和定性評(píng)價(jià)指標(biāo)（B2）。

2.1 定量評(píng)價(jià)指標(biāo)（B1）

考慮到定量指標(biāo)比定性指標(biāo)主觀(guān)隨意性小，并且可依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，所以該指標(biāo)體系以定量指標(biāo)為主。

房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)單一化的特征，即主要依靠金融機(jī)構(gòu)貸款，企業(yè)自有資金少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，甚至出現(xiàn)循環(huán)貸款、重復(fù)抵押貸款、將已辦好的房產(chǎn)證遲遲不發(fā)給業(yè)主并將其進(jìn)行抵押貸款等違法違規(guī)現(xiàn)象，所以要格外關(guān)注償債能力。樓盤(pán)的銷(xiāo)售與普通商品的銷(xiāo)售存在顯著不同，這可以體現(xiàn)在營(yíng)運(yùn)能力上。盈利能力和發(fā)展能力是股東，特別是上市公司股東非常關(guān)心的。綜上，本文在定量評(píng)價(jià)指標(biāo)（B1）下設(shè)置了短期償債能力（C1）、長(zhǎng)期償債能力（C2）、營(yíng)運(yùn)能力（C3）、盈利能力（C4）、發(fā)展能力（C5）五個(gè)三級(jí)指標(biāo)。

（1）短期償債能力（C1）。

①速動(dòng)比率（D1）。

流動(dòng)比率在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司短期償債能力時(shí)，存在一定的局限性。在流動(dòng)資產(chǎn)中，交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力均比存貨強(qiáng)，存貨需經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售才能變?yōu)楝F(xiàn)金。如果遭遇樓市低迷、房貸利率提高、限購(gòu)等調(diào)控政策，存貨的銷(xiāo)售會(huì)變慢，將流動(dòng)資產(chǎn)扣除存貨后的金額除以流動(dòng)負(fù)債得到的比率即為速動(dòng)比率，也稱(chēng)酸性試驗(yàn)。

②現(xiàn)金比率（D2）。

現(xiàn)金比率是現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率?，F(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)包括庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款及其它現(xiàn)金等價(jià)物，即現(xiàn)金流量表中所反映的現(xiàn)金。計(jì)算公式為現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)除以流動(dòng)負(fù)債。該比率可以反映房地產(chǎn)公司的直接支付能力。如果缺乏現(xiàn)金，會(huì)發(fā)生支付困難、不能按時(shí)足額償還本金和利息等，危及企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。著名的巨人集團(tuán)當(dāng)年就是因?yàn)椴豢熬揞~負(fù)債的壓力而破產(chǎn)的。

（2）長(zhǎng)期償債能力（C2）。

①資產(chǎn)負(fù)債率（D3）。

該比率是企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，反映資產(chǎn)總額中有多少是通過(guò)舉債得到的。該比率不僅反映房地產(chǎn)公司償還債務(wù)的綜合能力，也反映了公司管理當(dāng)局的進(jìn)取開(kāi)拓精神。如果不利用舉債經(jīng)營(yíng)或負(fù)債比率很小，說(shuō)明企業(yè)比較保守，利用債權(quán)人資本進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能力較差。但是，負(fù)債也必須有一定限度，負(fù)債比率過(guò)高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將增大。

②已獲利息倍數(shù)（D4）。

該指標(biāo)是將一定時(shí)期息稅前利潤(rùn)除以利息支出得到的比率。由于房地產(chǎn)公司一般負(fù)債很多，所以該指標(biāo)能反映出獲利能力對(duì)債務(wù)償付的保障程度。一般情況下，該指標(biāo)越高，說(shuō)明長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。

（3）營(yíng)運(yùn)能力（C3）。

與普通的工業(yè)制造企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)，至少要三四年，并且墊付的資金數(shù)量較大，負(fù)債數(shù)額大，工程建設(shè)涉及的方面很多，這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司承擔(dān)較多的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求在考核房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效時(shí)，要非常關(guān)注其營(yíng)運(yùn)能力。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率作為代表指標(biāo)。

①總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（D5）。

該指標(biāo)是將企業(yè)一定時(shí)期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額除以平均資產(chǎn)總額，可以反映房地產(chǎn)公司對(duì)全部資產(chǎn)的利用效率。該指標(biāo)越高，說(shuō)明企業(yè)對(duì)全部資產(chǎn)的利用能力越高。

②存貨周轉(zhuǎn)率（D6）。

房地產(chǎn)公司的存貨主要包括在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和置存待售產(chǎn)品。存貨周轉(zhuǎn)率是用一定時(shí)期主營(yíng)業(yè)務(wù)成本除以平均存貨余額，是反映流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性的一個(gè)指標(biāo)。該指標(biāo)能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售能力和資金回收能力。一般來(lái)說(shuō)，該指標(biāo)越高，表明資金回收速度越快，資金占用水平越低。

（4）盈利能力（C4）。

對(duì)利潤(rùn)的不斷追求是房地產(chǎn)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力和目的。盈利能力不僅關(guān)系到公司所有者的利益，也是其償還債務(wù)的重要來(lái)源。本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率作為代表指標(biāo)。

①凈資產(chǎn)收益率（D7）。

該指標(biāo)是企業(yè)一定時(shí)期凈利潤(rùn)除以平均凈資產(chǎn)的比率，是反映自有資金投資收益水平的最具綜合性的指標(biāo)，同時(shí)也是杜邦分析系統(tǒng)圖的起點(diǎn)。該指標(biāo)越高，企業(yè)自有資本獲利能力越強(qiáng)。

②總資產(chǎn)報(bào)酬率（D8）。

該指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率（D7）的有效補(bǔ)充，是將一定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬除以平均資產(chǎn)總額得到的比率，反映房地產(chǎn)公司對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行綜合利用效果的指標(biāo)。

（5）發(fā)展能力（C5）。

發(fā)展能力是企業(yè)在生存的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大規(guī)模、壯大實(shí)力的潛在能力和成長(zhǎng)能力。本文選取了銷(xiāo)售增長(zhǎng)率和資本積累率作為代表指標(biāo)。

①銷(xiāo)售增長(zhǎng)率（D9）。

該指標(biāo)是企業(yè)本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額除以上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入總額的比率，反映房地產(chǎn)公司商品房銷(xiāo)售收入的增減變動(dòng)情況，是評(píng)價(jià)其成長(zhǎng)狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。

②資本積累率（D10）。

該指標(biāo)是企業(yè)本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額除以年初所有者權(quán)益的比率，反映了所有者權(quán)益在當(dāng)年的變動(dòng)水平，體現(xiàn)了企業(yè)資本的積累情況。

2.2 定性評(píng)價(jià)指標(biāo)（B2）

除了上述定量評(píng)價(jià)指標(biāo)外，房地產(chǎn)公司還有一些方面也決定了財(cái)務(wù)績(jī)效水平的高低。由于其往往存在于報(bào)表外，并且是無(wú)形的，所以不易引起股東和債權(quán)人的注意。

（1）企業(yè)基本素質(zhì)（C6）。

企業(yè)基本素質(zhì)包括領(lǐng)導(dǎo)基本素質(zhì)、員工基本素質(zhì)、企業(yè)管理素質(zhì)、技術(shù)裝備素質(zhì)等?？紤]到與房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效的關(guān)系緊密程度，本文選取了高層管理者素質(zhì)（D11）和法人治理結(jié)構(gòu)合理性（D12）作為代表指標(biāo)。

①高層管理者素質(zhì)（D11）。

高層管理者的政治素質(zhì)、道德素質(zhì)、知識(shí)素質(zhì)、能力素質(zhì)、心理素質(zhì)等決定了其綜合素質(zhì)的高低，進(jìn)而會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效產(chǎn)生影響。

②法人治理結(jié)構(gòu)合理性（D12）。

法人治理結(jié)構(gòu)涉及股東、董事、管理層、監(jiān)事之間的關(guān)系。該結(jié)構(gòu)是否按法律規(guī)定建立、是否能實(shí)現(xiàn)職責(zé)明確、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的健康發(fā)展尤其是財(cái)務(wù)績(jī)效產(chǎn)生重要影響。

（2）財(cái)務(wù)管理能力（C7）。

財(cái)務(wù)管理能力包括財(cái)務(wù)學(xué)習(xí)能力、金融關(guān)系能力、財(cái)務(wù)控制能力等。本文以籌資能力和投資水平作為代表性指標(biāo)。

①籌資能力（D13）。

房地產(chǎn)公司籌資能力包括內(nèi)部籌資能力和外部籌資能力。內(nèi)部籌資能力體現(xiàn)在將利潤(rùn)重新投入到以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中。利潤(rùn)留存的多與少一定程度上能夠自主決定。而外部籌資能力的強(qiáng)弱是房地產(chǎn)公司金融關(guān)系網(wǎng)強(qiáng)大程度的直接體現(xiàn)，更應(yīng)該引起企業(yè)的重視。

②投資水平（D14）。

考察房地產(chǎn)公司的投資水平可以從風(fēng)險(xiǎn)和收益兩個(gè)角度入手，觀(guān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)程度、投資回收期、內(nèi)含報(bào)酬率、預(yù)期投資收益率等方面。

參考文獻(xiàn)

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代企業(yè)必須面臨的，企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)損失減少、損失影響度減少，使企業(yè)不斷增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。

一、研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要性

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念與特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)是一種微觀(guān)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)理財(cái)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常被稱(chēng)為舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)由于舉債而給企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)果帶來(lái)的不確定性。它存在于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，沒(méi)有負(fù)載，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全部資本由投資者投入，則不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。舉債籌資一方面為滿(mǎn)足投資需求、擴(kuò)大規(guī)模、提高收益創(chuàng)造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負(fù)擔(dān)。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀(guān)性、全面性、不確定性和共存性等特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，因此在籌資、投資和收益分配上可能會(huì)存在這樣的一些風(fēng)險(xiǎn)：

（三）研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要性

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在，無(wú)處不在。企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)損失減少、損失影響程度減少，增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。這也就要求企業(yè)要正確地面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，充分利用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施來(lái)盡量的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給公司帶來(lái)的損失。

二、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）消費(fèi)萎縮帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

受金融危機(jī)外化影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，消費(fèi)者信心衰退，這次金融危機(jī)不僅對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了重大影響，而且引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。金融危機(jī)放緩了投資者世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致我國(guó)外部需求萎縮，出口量持續(xù)下降，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑，失業(yè)率上升，居民收入不斷下降，內(nèi)需乏力，大多數(shù)投資者對(duì)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)失去了信心，處于觀(guān)望狀態(tài)，制約了消費(fèi)增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)公司面臨虧損的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）強(qiáng)力的宏觀(guān)調(diào)控加大了資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家政策調(diào)控的影響明顯。房地產(chǎn)公司貸款絕大部分來(lái)自銀行，利益和銀行利益密切相關(guān)。在公司資金來(lái)源渠道單一背景下，交易量得持續(xù)低迷和信貸緊縮，導(dǎo)致公司面臨生存危機(jī)。此外，土地出讓政策、房貸政策的出臺(tái)都加大了公司資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）籌資結(jié)構(gòu)單一，負(fù)債比重偏高帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資額巨大。我國(guó)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自由資金卻相當(dāng)?shù)汀＿@不僅提高企業(yè)的資金成本，同時(shí)也加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果在一定時(shí)期內(nèi)，公司投資收益不足以抵消貸款利息，則公司無(wú)利可圖，面臨資不抵債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單調(diào)，存貨比重過(guò)大帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)資金投入量大，整體資金周轉(zhuǎn)慢，資金運(yùn)動(dòng)受地域影響大等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在著較大的特殊性，占資產(chǎn)最大比例的為存貨。由于大量的資金投于存貨，整體資金周轉(zhuǎn)過(guò)慢，可能造成由于資金周轉(zhuǎn)不足而帶來(lái)的停運(yùn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）資金回收困難帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金使用密集型的企業(yè)，在一般情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，資金占用就越大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)越難，資金占用周期就越長(zhǎng)，墊付成本就越高；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)越高，不可控因素就越多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（六）現(xiàn)金流管理不當(dāng)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。萬(wàn)科公司內(nèi)現(xiàn)如今缺乏現(xiàn)金流管理觀(guān)念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，存在著盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的現(xiàn)象，這加大了公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度，使得公司可能因現(xiàn)金流管理的不適當(dāng)而帶來(lái)無(wú)法經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)公司應(yīng)采取的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，其中政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，投資者不易進(jìn)行判斷和控制；另一類(lèi)是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，這是易于控制和防范的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上提出的各種風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，為房地產(chǎn)公司提出一些風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策。

（一）充分利用市場(chǎng)機(jī)遇，擴(kuò)大銷(xiāo)售

2007年以來(lái)，在上市公司強(qiáng)大資金支持下，開(kāi)發(fā)商“拿地”的膽量似乎越來(lái)越大，全國(guó)各地不斷有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800萬(wàn)/畝的天價(jià)，這就使得一些人認(rèn)為：現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是在囤地，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅攀升，由此而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”。其實(shí)，這是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的現(xiàn)象，是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的客觀(guān)存在。我國(guó)的房地產(chǎn)還處在發(fā)展階段，可挖掘與開(kāi)發(fā)的潛力還很巨大，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于擴(kuò)張期，城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)、中國(guó)居民財(cái)富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國(guó)住房需求的特殊模式等周期擴(kuò)張的中期力量依然存在。萬(wàn)科公司要充分把握這種契機(jī)，把握市場(chǎng)機(jī)遇，迎合市場(chǎng)需求，利用政府在經(jīng)濟(jì)下滑情況下的扶植政策，抓住投資機(jī)會(huì)，減低消費(fèi)萎縮帶來(lái)的虧損財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，渡過(guò)難關(guān)。

（二）優(yōu)化公司的供應(yīng)鏈，積極嘗試“零營(yíng)運(yùn)資金管理”

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)顧客需求驅(qū)動(dòng)型的市場(chǎng)，隨著顧客要求的個(gè)性化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的多樣化及新材料、新技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性越來(lái)越大，為提高競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)改善公司的生產(chǎn)條件，不斷縮短房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)周期，采用科學(xué)的方法預(yù)測(cè)營(yíng)運(yùn)資金的需求數(shù)量，合理安排流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的比例管理，嘗試使用以“零”營(yíng)運(yùn)資金為目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)的是資金的使用效益，著重衡量營(yíng)運(yùn)資金的運(yùn)用效果的“零營(yíng)運(yùn)資金管理”。合理使用營(yíng)運(yùn)資金，加速營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)因強(qiáng)力的宏觀(guān)調(diào)控產(chǎn)生資金鏈斷裂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。

（三）積極拓寬籌資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

一般企業(yè)現(xiàn)有的融資手段主要是銀行信貸，為避免單一的融資方式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)積極開(kāi)拓民間融資、房地產(chǎn)委托貸款、進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、成立互助聯(lián)合擔(dān)保機(jī)構(gòu)、典當(dāng)融資、產(chǎn)權(quán)交易等新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，從而將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（四）積極緩解企業(yè)庫(kù)存壓力

隨著經(jīng)濟(jì)減速，同時(shí)政府出臺(tái)的新房地產(chǎn)政策。雖然萬(wàn)科公司采取折扣的銷(xiāo)售方式， 但市場(chǎng)成交持續(xù)萎縮、購(gòu)買(mǎi)觀(guān)望持續(xù)的情況下，公司面臨的運(yùn)營(yíng)資金壓力越來(lái)越大。公司應(yīng)采取力度更大的促銷(xiāo)策略，而且除了降價(jià)折扣外，在于價(jià)格手段相配合、面向剛性需求消費(fèi)者的針對(duì)性宣傳方面，企業(yè)應(yīng)盡量提供平臺(tái)，利用企業(yè)宣傳材料時(shí)，共同擴(kuò)大宣傳。促進(jìn)商品的銷(xiāo)售，增加庫(kù)存的周轉(zhuǎn)，緩解由資金的營(yíng)運(yùn)不足而產(chǎn)生的停運(yùn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）強(qiáng)化企業(yè)應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款管理

許多企業(yè)為了避免客戶(hù)拖欠貨款造成的資金出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。要采取避免風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、降低損失、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)貨款回收管理等相應(yīng)的措施，盡量調(diào)整應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款時(shí)間，與企業(yè)發(fā)展相一致。從而使得企業(yè)有充足的資金，降低資金不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以保證公司正常的經(jīng)營(yíng)。

（六）運(yùn)用多種財(cái)務(wù)策略，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)損失

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者要能夠識(shí)別各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并時(shí)刻關(guān)注各種潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，尤其要特別注意國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)損失控制、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防御對(duì)應(yīng)工作，及時(shí)、合理地管理和控制各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而保證公司可以穩(wěn)定、健康、持續(xù)地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]穆瑞雪.論企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范.企業(yè)論壇，2010

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 公司業(yè)績(jī) 財(cái)務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)杠桿是因?yàn)楣镜呢?fù)債經(jīng)營(yíng)引發(fā)的，當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟，對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的研究和利用也比國(guó)內(nèi)相對(duì)進(jìn)步，而且負(fù)債資金在全部利用資金中占有很高的比例。但是，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍處在初步發(fā)展階段，市場(chǎng)不夠成熟，經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)杠桿的相關(guān)研究遠(yuǎn)落后于世界其它國(guó)家，沒(méi)有形成系統(tǒng)的理論，無(wú)法對(duì)實(shí)踐進(jìn)行指導(dǎo)。另外，在國(guó)內(nèi)外的研究中，對(duì)資本結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)杠桿和公司業(yè)績(jī)單方面的研究較多，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿的行業(yè)實(shí)證研究的成果較少。所以，探討和研究財(cái)務(wù)杠桿在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)公司中的利用，并以此為基礎(chǔ)得出結(jié)論，為我國(guó)房地產(chǎn)公司在負(fù)債經(jīng)營(yíng)過(guò)程中提升利潤(rùn)和業(yè)績(jī)，具有很好的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行實(shí)證研究，首先要弄清兩個(gè)概念，即“公司業(yè)績(jī)”和“財(cái)政杠桿”分別是什么，明確二者的概念和度量之后，再對(duì)本文實(shí)證研究的理論基礎(chǔ)進(jìn)行分析和闡述。本文提出了三個(gè)可能性的假設(shè)：“房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿不相關(guān)”、“房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)”和“房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿正相關(guān)”，進(jìn)行了樣本的選擇、研究和分析，并得出了結(jié)論，根據(jù)樣本分析得出的結(jié)論，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)的提升提出了幾點(diǎn)建設(shè)性的合理建議，希望本文的實(shí)證研究對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)實(shí)踐有一定的借鑒作用。

研究的相關(guān)概念界定

（一）公司業(yè)績(jī)

公司業(yè)績(jī)。公司業(yè)績(jī)管理是當(dāng)前所有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理層高度重視的內(nèi)容之一，公司的運(yùn)營(yíng)和戰(zhàn)略發(fā)展決定其業(yè)績(jī)水平，公司的業(yè)績(jī)直接影響其未來(lái)發(fā)展步調(diào)和未來(lái)發(fā)展方向。公司業(yè)績(jī)考核是對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果和運(yùn)營(yíng)目的進(jìn)行相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的考核。公司業(yè)績(jī)的度量。公司業(yè)績(jī)的度量不是單方面的，是通過(guò)很多方面進(jìn)行綜合評(píng)定和衡量的。從資金的運(yùn)用、人財(cái)物等全部資源的合理配置和充分利用、產(chǎn)品的研發(fā)銷(xiāo)售等各方面，都需要進(jìn)行業(yè)績(jī)度量，但總的來(lái)講，公司業(yè)績(jī)度量，主要是針對(duì)公司的資金利用的管理展開(kāi)。

（二）財(cái)務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)杠桿的概念。財(cái)務(wù)杠桿是由固定籌資資本產(chǎn)生的，通常是指公司的負(fù)債水平，是用企業(yè)債務(wù)資本與所有者的權(quán)益資本或是公司的資本總額二者之間的比例計(jì)算得出來(lái)的。財(cái)務(wù)杠桿的度量。根據(jù)財(cái)務(wù)杠桿的概念，它是公司負(fù)債在公司資本結(jié)構(gòu)中的比例，可以采用兩種方式進(jìn)行度量，一是負(fù)債與所有者權(quán)益的比例，二是負(fù)債與資產(chǎn)總額的比例。房地產(chǎn)行業(yè)公司與其它行業(yè)公司所處的行業(yè)、利益增長(zhǎng)和負(fù)債償還能力等各方面的不同，財(cái)務(wù)杠桿也會(huì)有很大的區(qū)別。財(cái)務(wù)杠桿作用程度用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)測(cè)量，是指資金盈余對(duì)利息前和交稅前的利潤(rùn)變化的反應(yīng)靈敏程度，息稅前利潤(rùn)變化會(huì)對(duì)每股盈余產(chǎn)生影響。

研究的理論基礎(chǔ)

（一）資本結(jié)構(gòu)理論

資本結(jié)構(gòu)是公司運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和支撐，是公司經(jīng)營(yíng)管理需要考慮的重點(diǎn)內(nèi)容。當(dāng)前對(duì)資本結(jié)構(gòu)這一概念有不同的定義和討論：一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，資本結(jié)構(gòu)是股權(quán)資本各部分的比例數(shù)值，或是債券資本各部分之間的比例數(shù)值；第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,資本結(jié)構(gòu)是股權(quán)資本與債券資本之間的比例，也就是指財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；第三種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)是指物質(zhì)資本與人力資本二者之間的比例，其中物質(zhì)資本包括股權(quán)資本和債券資本。

（二）MM理論

MM理論是米勒在研究“負(fù)債杠桿與公司價(jià)值”二者之間的關(guān)系時(shí)提出來(lái)的，此理論認(rèn)為公司的負(fù)債數(shù)額越高，則公司產(chǎn)生的價(jià)值也會(huì)隨之贈(zèng)大，二者之間呈正比。MM理論對(duì)公司所得稅加入考慮范圍，同時(shí)也考慮了個(gè)人所得稅的因素，個(gè)人所得稅與個(gè)人投資中所獲取的利息二者抵消，那么企業(yè)在負(fù)債背景下進(jìn)行資金籌措所追求的避稅效果根據(jù)個(gè)人所得稅的抵消而消失；在不考慮企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅的因素時(shí)，無(wú)論是否負(fù)債，所有企業(yè)的價(jià)值都是其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和報(bào)酬率的比值。

（三）權(quán)衡理論

權(quán)衡理論在米勒的理論結(jié)果加入了財(cái)務(wù)危機(jī)成本的理念，這一觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為企業(yè)在負(fù)有較高負(fù)債的情況下，不存在財(cái)務(wù)危機(jī)成本，企業(yè)價(jià)值與負(fù)債資金的數(shù)額成正比。負(fù)債增多，價(jià)值也隨著上升，這時(shí)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)增大，形成潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)的可能增大。當(dāng)負(fù)債達(dá)到一定程度之后，負(fù)債稅額庇護(hù)利益與財(cái)務(wù)危機(jī)成本對(duì)等，二者可以抵消，這時(shí)，企業(yè)價(jià)值出現(xiàn)最大值，出現(xiàn)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)。如果負(fù)債繼續(xù)增加，那么企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)成本就會(huì)增加，負(fù)債越多，企業(yè)的價(jià)值也會(huì)以同樣的速度降低。

（四）信息不對(duì)稱(chēng)理論

依據(jù)逆向選擇理論的觀(guān)點(diǎn)，Myers認(rèn)為公司進(jìn)行融資時(shí)采用“啄食”順序，即首先進(jìn)行延留收益進(jìn)行資金籌集，然后通過(guò)發(fā)行債券和變更股權(quán)等形式進(jìn)行資金籌集，這種理論將公司業(yè)績(jī)與資金結(jié)構(gòu)定義為反向關(guān)系。依據(jù)成本理論，Jensen等人認(rèn)為公司業(yè)績(jī)與資金結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)正向關(guān)系，因?yàn)楣绢I(lǐng)導(dǎo)和決策者會(huì)過(guò)多注重私人收入，意在通過(guò)公司增加債務(wù)的方式改善收益者的行為方式。另外，在1977年的一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為公司的資本結(jié)構(gòu)可以向市場(chǎng)發(fā)送信號(hào)，所以在此基礎(chǔ)上一些投資者就認(rèn)為公司業(yè)績(jī)與資本構(gòu)成之間是正相關(guān)的，因?yàn)闃I(yè)績(jī)好的公司通常會(huì)存在較高的財(cái)務(wù)負(fù)債。

通過(guò)對(duì)以上幾種理論的闡述，可以看到，對(duì)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿二者之間關(guān)系的研究存在很大的不確定性，本文就將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行實(shí)證研究，探討二者之間的關(guān)系，并得出結(jié)論，提出合理建議，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)的提升，改善公司運(yùn)營(yíng)。

房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿的實(shí)證研究

（一）研究的可能性假設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿不相關(guān)。首先，第一個(gè)假設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿不相關(guān)，即二者不存在直接的相互影響。在這種假設(shè)下，無(wú)論財(cái)務(wù)杠桿發(fā)生怎樣的變化，公司業(yè)績(jī)都不會(huì)隨著變化或僅產(chǎn)生微弱的變化。在提升公司業(yè)績(jī)時(shí)，就不必考慮從財(cái)務(wù)杠桿入手，進(jìn)行戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整。

房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)。假設(shè)財(cái)務(wù)杠桿存在一定的效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿呈正相關(guān)。在這種假設(shè)條件下，房地產(chǎn)行業(yè)公司錯(cuò)誤運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行財(cái)務(wù)管理與干涉，就會(huì)減少投資者的收益，增加公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低公司業(yè)績(jī)。那么，在提升公司業(yè)績(jī)時(shí)，就需要考慮通過(guò)哪些手段，盡可能規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)收益。

房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿正相關(guān)。假設(shè)財(cái)務(wù)杠桿存在一定的效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿呈負(fù)相關(guān)。在這種假設(shè)下，房地產(chǎn)行業(yè)公司合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行公司財(cái)務(wù)管理和干涉，那么公司的業(yè)績(jī)提升，資本利潤(rùn)增加，企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)額外的收入。那么在公司經(jīng)營(yíng)中，就要考慮如何恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用負(fù)債，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，提升公司的業(yè)績(jī)水平。

（二）研究設(shè)計(jì)

選擇研究樣本。本文將2010年我國(guó)滬深兩市的91家A股上市房地產(chǎn)公司作為研究樣本，為了保證研究結(jié)構(gòu)的科學(xué)、客觀(guān)和準(zhǔn)確，在選擇樣本時(shí)排除了上市房地產(chǎn)中的ST公司。

研究過(guò)程。眾所周知，在房地產(chǎn)行業(yè)公司中，影響其業(yè)績(jī)的因素有多個(gè)，在本研究中筆者將重點(diǎn)分析資本構(gòu)成對(duì)公司業(yè)績(jī)所產(chǎn)生的變化。公司業(yè)績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)是總資產(chǎn)收益率，影響選擇的是凈資產(chǎn)規(guī)模、主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)負(fù)債率，其中資產(chǎn)負(fù)債率又有流動(dòng)負(fù)債率和長(zhǎng)期負(fù)債率兩項(xiàng)衡量標(biāo)準(zhǔn)。他們之間的關(guān)系是：

總資產(chǎn)收益率y等于凈利潤(rùn)與總資產(chǎn)之間的比值；流動(dòng)負(fù)債率x1等于流動(dòng)負(fù)債與總資產(chǎn)之間的比值；長(zhǎng)期負(fù)債率x2等于長(zhǎng)期負(fù)債與總資產(chǎn)之間的比值；主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率x3等于本年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)減去上年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)再與上年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)之間的比值；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x4等于銷(xiāo)售收入與平均總資產(chǎn)之間的比值；凈資產(chǎn)規(guī)模x5取其對(duì)數(shù)進(jìn)行回歸分析。

利用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)本文研究樣本進(jìn)行線(xiàn)性回歸分析，可以得到這一數(shù)據(jù)：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245

通過(guò)對(duì)得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以知道，公司總資產(chǎn)收益率與資產(chǎn)負(fù)債率二者之間成反比，與凈資產(chǎn)規(guī)模、主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率之間成正比。然而，由于長(zhǎng)期負(fù)債率x2、主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率x3、凈資產(chǎn)規(guī)模x5無(wú)法通過(guò)T檢驗(yàn)，因此公司長(zhǎng)期負(fù)債率、主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率與凈資產(chǎn)規(guī)模三者對(duì)公司總資產(chǎn)收益率的作用不大。流動(dòng)負(fù)債率x1和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x4這兩個(gè)變量可以通過(guò)T檢驗(yàn)，所以二者對(duì)總資產(chǎn)收益率y的影響較大，根據(jù)流動(dòng)負(fù)債率x1的變化，總資產(chǎn)收益率y會(huì)反向變化；同樣，隨著總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x4的變化，總資產(chǎn)收益率y會(huì)正向變化。

（三）研究結(jié)論

本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行實(shí)證分析，因此對(duì)公司的流動(dòng)負(fù)債率對(duì)總資產(chǎn)收益率的作用、長(zhǎng)期負(fù)債率對(duì)總資產(chǎn)收益率的作用進(jìn)行了重點(diǎn)分析。依據(jù)權(quán)衡理論的闡述，公司盈利能力較強(qiáng)時(shí)，需要增加負(fù)債增強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，如果公司盈利能力差，則需降低負(fù)債弱化財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從以上研究可以得出結(jié)論：公司的盈利水平與流動(dòng)負(fù)債之間作用較大，之間成反比，但是長(zhǎng)期負(fù)債對(duì)公司業(yè)績(jī)沒(méi)有太大作用。

流動(dòng)負(fù)債影響總資產(chǎn)收益率，二者成反比。房地產(chǎn)行業(yè)公司通常是經(jīng)過(guò)銀行進(jìn)行貸款獲取資金，而銀行出于自身利益貸出的多為流動(dòng)性資金，流動(dòng)資金對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)有著長(zhǎng)期負(fù)債資金的功效。公司的盈利水平較低的情況，就會(huì)對(duì)流動(dòng)資金的依賴(lài)程度較高。

長(zhǎng)期負(fù)債對(duì)總資產(chǎn)收益率影響低于流動(dòng)負(fù)債。公司的長(zhǎng)期負(fù)債是公司進(jìn)行常年運(yùn)營(yíng)的很重要的穩(wěn)定的資金來(lái)源，長(zhǎng)期負(fù)債是公司日常運(yùn)營(yíng)中的一部分，公司的償還意識(shí)不強(qiáng)。而流動(dòng)負(fù)債是公司籌集的短期貸款或資金，這部分資金需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行償還，公司就必須利用這部分資金在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速流通，增加收益水平。由于領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)二者的償還意識(shí)和利用渠道不同，就使得長(zhǎng)期負(fù)債對(duì)總資產(chǎn)收益率影響低于流動(dòng)負(fù)債。

相關(guān)建議

房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)慎重使用財(cái)務(wù)杠桿。從實(shí)證研究中，我們可以分析出資金結(jié)構(gòu)中的某些構(gòu)成部分可以促進(jìn)業(yè)績(jī)的提升，但這并不代表財(cái)務(wù)杠桿與公司業(yè)績(jī)就成正比。因此，房地產(chǎn)行業(yè)公司在利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)時(shí)，要慎重考慮，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免不必要的損失。

房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。規(guī)?；a(chǎn)可以提高公司的負(fù)債水平，增強(qiáng)公司低于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)行業(yè)公司根據(jù)自身的實(shí)際情況，在進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析基礎(chǔ)之上，適度擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高盈利能力，改善公司業(yè)績(jī)，完善公司財(cái)務(wù)體系。

房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)不斷提高運(yùn)營(yíng)能力。公司領(lǐng)導(dǎo)者和決策層需要強(qiáng)調(diào)債務(wù)意識(shí)，對(duì)公司資金和其它資源進(jìn)行合理配置，對(duì)資金結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，并加強(qiáng)對(duì)資金利用的監(jiān)督和審核，提高公司運(yùn)營(yíng)能力。

房地產(chǎn)行業(yè)公司應(yīng)當(dāng)增加自身融資渠道。目前我國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，以銀行貸款為主同時(shí)拓寬房地產(chǎn)公司的融資渠道，不僅可以降低銀行貸款壓力，還可以增多公司籌集的資金。一方面，可以發(fā)放債券、轉(zhuǎn)讓股份等方式進(jìn)行融資，吸引民間閑散資金進(jìn)行資金籌措；另一方面，還可以將房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行證券化，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和融資難度。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)公司業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)杠桿之間存在一定的關(guān)系，公司領(lǐng)導(dǎo)者在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策和資金籌集時(shí)，要重視二者之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

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2.孔維超.上市公司財(cái)務(wù)杠桿實(shí)證研究[J].中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，2010,10

篇7

【關(guān)鍵詞】主成分分析；房地產(chǎn)上市公司；績(jī)效評(píng)價(jià)

一、引言

科學(xué)、合理的對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者和投資者意義重大。從經(jīng)營(yíng)者角度出發(fā)，能幫助其了解公司現(xiàn)狀，明確公司的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供決策依據(jù)；從投資者角度來(lái)看，能幫助其發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。如何科學(xué)、客觀(guān)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效成為了學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域一個(gè)具有現(xiàn)實(shí)意義的問(wèn)題。本文將采用主成分分析法，對(duì)97家房地產(chǎn)上市公司的19項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，力求客觀(guān)反映我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效，以期為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一定的參考。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）研究方法

主成分分析是把原來(lái)多個(gè)變量劃為少數(shù)幾個(gè)綜合指標(biāo)的一種統(tǒng)計(jì)分析方法。從數(shù)學(xué)角度來(lái)看，這是一種降維處理技術(shù)。其研究思路：利用原變量之間的相關(guān)關(guān)系，用較少的新變量代替原來(lái)較多的變量，并使這些少數(shù)變量盡可能多的保留原來(lái)較多的變量所反應(yīng)的信息，使問(wèn)題簡(jiǎn)單化。

（二）樣本選擇

本文以在滬深兩市上市的房地產(chǎn)公司的2012 年年報(bào)數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行分析。在樣本選取時(shí)參考了以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）為了防止極端值對(duì)結(jié)果造成的不利影響，剔除 ST公司；（2）剔除年報(bào)披露數(shù)據(jù)不完全的公司；（3）剔除個(gè)別指標(biāo)值異常的公司。共選取了97家房地產(chǎn)上市公司作為研究對(duì)象。

研究數(shù)據(jù)來(lái)源于上海證券交易所（）、深圳證券交易所（）、巨潮資訊網(wǎng)站（）和國(guó)泰君安數(shù)據(jù)庫(kù)（）。

（三）指標(biāo)體系建立

根據(jù)現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論，認(rèn)為財(cái)務(wù)狀況的優(yōu)劣體現(xiàn)在4個(gè)方面：盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力，但這4個(gè)方面所包含的指標(biāo)還不能完全反映公司的財(cái)務(wù)狀況?；诖?，本文新增現(xiàn)金流量能力和股東獲利能力指標(biāo)，共計(jì)19項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)反映公司的績(jī)效。具體財(cái)務(wù)指標(biāo)見(jiàn)表1。

三、實(shí)證分析過(guò)程及結(jié)果

（一）實(shí)證分析過(guò)程

（1）變量標(biāo)準(zhǔn)化。從相關(guān)矩陣可以發(fā)現(xiàn)，因素之間存在顯著的關(guān)系，變量之間的相關(guān)性較強(qiáng)。加之該組數(shù)據(jù)KMO值為0.653（>0.6），適合進(jìn)行主成分分析。

（2）計(jì)算變量的特征值、方差貢獻(xiàn)率和累計(jì)方差貢獻(xiàn)率。通過(guò)計(jì)算變量的特征值、方差貢獻(xiàn)率和累計(jì)方差貢獻(xiàn)率，得到表2。在表2中，特征值在某種程度上可以被看成是表示主成分影響力度大小的指標(biāo)，如果特征值小于1，說(shuō)明該主成分的解釋力度還不如直接引入一個(gè)原變量的平均解釋力度大，因此一般可以用特征值大于1作為納入標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)提取了7個(gè)主成分，其累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到83.016%，基本上保留了原來(lái)數(shù)據(jù)信息，而因子由19個(gè)減少為7個(gè)，故提取7個(gè)主成分。

提取方法：主成分分析法。

旋轉(zhuǎn)法：具有 Kaiser 標(biāo)準(zhǔn)化的正交旋轉(zhuǎn)法。

（3）主成分載荷矩陣。通過(guò)對(duì)原始數(shù)據(jù)的處理，可得到初始因子載荷矩陣。為了方便解釋因子含義，我們進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，得到旋轉(zhuǎn)因子載荷矩陣表3。從表3中可以得知每股息稅前利潤(rùn)、每股收益、和每股營(yíng)業(yè)收入在第一主成分上有較高載荷，說(shuō)明第一主成分基本反映了這些指標(biāo)的信息，定義第一主成分為股東獲利因子；基本每股收益增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率（ROA）、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和成本費(fèi)用利潤(rùn)率在第二主成分上有較高載荷，定義第二主成分為發(fā)展和盈利因子；有形凈值債務(wù)率、資產(chǎn)負(fù)債率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率在第三主成分上有較高載荷，定義第三主成分為償債能力因子；債務(wù)保障率和現(xiàn)金流量比率在第四成分上有較高載荷，定義第四主成分為現(xiàn)金流量因子；速動(dòng)比率、每股現(xiàn)金凈流量和流動(dòng)比率在第五主成分上有較高載荷，定義第五主成分為短期償債能力因子；存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在第六主成分上有較高載荷，定義第六主成分為營(yíng)運(yùn)能力因子；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在第七主成分上有較高載荷，定義第七主成分為應(yīng)收賬款因子。

（4）計(jì)算各主成分的線(xiàn)性組合。具體內(nèi)容如下：

以每個(gè)主成分所對(duì)應(yīng)的特征值占所提取的主成分總特征值之和的比例作為權(quán)重計(jì)算主成分綜合模型：

依據(jù)綜合模型，得到各個(gè)公司的綜合得分和排名，見(jiàn)表4。

（二）實(shí)證結(jié)果分析

（1）從各因子得分情況來(lái)看，股東獲利因子得分較高，說(shuō)明房地產(chǎn)公司的股東獲利能力普遍較強(qiáng)；其他因子得分相對(duì)偏低，且落差較大。從表4不難發(fā)現(xiàn)，運(yùn)盛實(shí)業(yè)的發(fā)展和盈利能力、深振業(yè)的償債能力、招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流量能力、華遠(yuǎn)地產(chǎn)的短期償債能力、廣匯能源的營(yíng)運(yùn)能力、華遠(yuǎn)地產(chǎn)的應(yīng)收賬款能力較強(qiáng)，說(shuō)明各公司都有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，同行業(yè)之間可以相互借鑒。

（2）從綜合排名情況來(lái)看，得分位居前三名的分別是中弘股份、招商地產(chǎn)和深長(zhǎng)城。中弘股份的第一、二主成分排名靠前，表明公司具有較強(qiáng)的股東獲利能力、發(fā)展和營(yíng)運(yùn)能力。招商地產(chǎn)和深長(zhǎng)城的第一、四主成分排名靠前，表明公司具有較強(qiáng)的股東獲利能力和現(xiàn)金流量能力。值得關(guān)注的是這三家排名靠前的公司，均存在經(jīng)營(yíng)短板，短期償債能力較弱。作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)客觀(guān)應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，采取各項(xiàng)措施提高公司的短期償債能力；作為投資者，我們?cè)谶M(jìn)行決策時(shí)，應(yīng)綜合考慮各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，權(quán)衡投資將可能獲得的收益以及面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)滬深兩市2012年97家房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)主成分分析法是評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)績(jī)效的合理方法之一，為房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效評(píng)價(jià)提供了科學(xué)的手段，為改善房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)以及降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供了客觀(guān)的依據(jù)。然而，本文在變量的選擇上僅僅局限于財(cái)務(wù)指標(biāo)，并未選取非財(cái)務(wù)指標(biāo)；其次，本文只選取了一年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其研究結(jié)果難免會(huì)產(chǎn)生一定的偏差。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、受?chē)?guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策影響大以及不確定性因素較多等特點(diǎn)，影響其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素有很多，目前主成分分析法并不能解決這個(gè)問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介：

篇8

【關(guān)鍵詞】 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn); 特征; 防范; 化解

近幾年來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑市場(chǎng)在這場(chǎng)金融危機(jī)影響下遭受到前所未有的沖擊,在這場(chǎng)巨大的沖擊波下,福建省華廈建筑設(shè)計(jì)院(簡(jiǎn)稱(chēng)福煤設(shè)計(jì)院)在建筑勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)中也是無(wú)可避免地遭遇了空前的危機(jī)和挑戰(zhàn)。因此,在這種情況下對(duì)勘察設(shè)計(jì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和防范,是確?？辈煸O(shè)計(jì)企業(yè)在這場(chǎng)災(zāi)難中屹立不倒的重要保證之一。

一、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念及特征

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分,狹義的風(fēng)險(xiǎn)是指損失的不確定性;廣義的風(fēng)險(xiǎn)是指在財(cái)務(wù)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程中,由于各種難以或無(wú)法預(yù)計(jì)、控制的企業(yè)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營(yíng)條件等不確定性因素的作用,導(dǎo)致公司的實(shí)際收益與預(yù)期效益發(fā)生偏離,從而造成損失的機(jī)會(huì)和可能性。

依據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般分為籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于勘察設(shè)計(jì)企業(yè)而言,由于其主要業(yè)務(wù)是提供勘察設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目和工程承包等勞務(wù)服務(wù),因此,在勘察設(shè)計(jì)服務(wù)完成后及工程承包過(guò)程中能否及時(shí)完整地回籠貨幣資金,是勘察設(shè)計(jì)企業(yè)主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。此外由于項(xiàng)目建設(shè)和服務(wù)過(guò)程中的修改變動(dòng),存在于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,甚至每張?jiān)O(shè)計(jì)修改建議書(shū)都涉及到收費(fèi)問(wèn)題,還有項(xiàng)目完工后業(yè)主的滿(mǎn)意度等都會(huì)導(dǎo)致所形成的貨幣資金收入在時(shí)間上和金額上都具有不確定性。因此,資金回收風(fēng)險(xiǎn)是勘察設(shè)計(jì)企業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí),勘察設(shè)計(jì)企業(yè)在收益分配方面也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。由于勘察設(shè)計(jì)企業(yè)是知識(shí)密集型企業(yè),主要是依靠腦力勞動(dòng),人工智能成本在企業(yè)的直接成本中占據(jù)較大比重。大幅度提高職工薪酬,分配過(guò)多利潤(rùn)給投資者都會(huì)使企業(yè)的生產(chǎn)成本和資金成本大幅上揚(yáng),企業(yè)不堪重負(fù),從而引起資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而可能導(dǎo)致企業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn);但如果想避免收益分配過(guò)高帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),過(guò)度壓縮職工的收入以求降低成本也是不可取的。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的環(huán)境下,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈,勘察設(shè)計(jì)企業(yè)的生存風(fēng)險(xiǎn)也大大增加,人才也就成為企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的籌碼。因此,如果職工薪酬大幅降低,則人才的外流是必然的,技術(shù)水平的降低導(dǎo)致企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的降低,投資者在得不到預(yù)期的投資回報(bào)的情況下,不可能再增加投資,企業(yè)在資金收入短缺時(shí)又籌資無(wú)門(mén),最終必然使企業(yè)無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

二、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

(一)外在因素

國(guó)家宏觀(guān)政策的復(fù)雜多變以及勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息的透明度偏低是勘察設(shè)計(jì)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外在因素。勘察設(shè)計(jì)企業(yè)承擔(dān)的多是投資大、時(shí)間長(zhǎng)的大中型建設(shè)項(xiàng)目,國(guó)家相關(guān)政策的變化會(huì)影響資金回收的確定性。例如,國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施投資政策發(fā)生變化,將直接影響在建工程后續(xù)資金能否及時(shí)足額到位;國(guó)家執(zhí)行緊縮的貨幣政策,項(xiàng)目業(yè)主支付資金的能力也將大打折扣。比如福煤設(shè)計(jì)院2006年承接了一個(gè)建設(shè)期較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,由于該項(xiàng)目是政府按進(jìn)度撥款,房地產(chǎn)公司只有收到政府撥款后才能給付設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)完工后雖收到部分設(shè)計(jì)費(fèi),但其后兩年由于政府還有其他基礎(chǔ)設(shè)施投資,資金緊張,遲遲沒(méi)有撥付給房地產(chǎn)公司剩余款項(xiàng),同時(shí)由于國(guó)家執(zhí)行緊縮的貨幣政策,房地產(chǎn)公司也很難從銀行貸到款項(xiàng),因此該院雖經(jīng)多方協(xié)商,至今仍有部分設(shè)計(jì)余款未收回。由于設(shè)計(jì)工作已完成,該院已按產(chǎn)值兌現(xiàn)效益工資給職工,使供給資金發(fā)生短缺,直接給該院帶來(lái)不可忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),增加了運(yùn)營(yíng)成本,減少了利潤(rùn),無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。此外勘察設(shè)計(jì)的市場(chǎng)信息的透明度偏低、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)又面臨買(mǎi)方市場(chǎng)、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等諸多因素導(dǎo)致市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)都會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生不可預(yù)見(jiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)內(nèi)在因素

企業(yè)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀(guān)性認(rèn)識(shí)不足,是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在因素。企業(yè)只要有財(cái)務(wù)活動(dòng),就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)工作中勘察設(shè)計(jì)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一是企業(yè)的管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。由于勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)激烈,企業(yè)的管理人員為了擴(kuò)大市場(chǎng)占有率,有的項(xiàng)目都完工了還沒(méi)有收到設(shè)計(jì)款項(xiàng),形成大量的應(yīng)收賬款。同時(shí)在合同簽訂的過(guò)程中,管理人員對(duì)客戶(hù)的信用等級(jí)缺乏了解,缺乏控制,為了增加業(yè)務(wù)量盲目承攬工程,造成應(yīng)收賬款失控。大量比例的應(yīng)收賬款無(wú)法收回,甚至成為壞賬。貨幣資產(chǎn)長(zhǎng)期被債務(wù)人無(wú)償占用,嚴(yán)重影響企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性和安全性,給企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,由于諸多因素的影響,勘察設(shè)計(jì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。因此企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中,必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范,靈活運(yùn)用各種技術(shù)方法,化解進(jìn)而控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(一)提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)宏觀(guān)環(huán)境的適應(yīng)能力

建立和完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng),設(shè)置高效的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),配備高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員,健全財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作,使企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)有效運(yùn)行,以防范因財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)宏觀(guān)環(huán)境變化而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)建立健全應(yīng)收賬款內(nèi)控制度,防控資金回收風(fēng)險(xiǎn)

1.建立合同會(huì)簽制度。每份勘察設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合同須經(jīng)合同管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)以及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員評(píng)審會(huì)簽后方可加蓋合同專(zhuān)用章。財(cái)務(wù)部門(mén)在合同簽訂前要仔細(xì)調(diào)查客戶(hù)的信用等級(jí),做到事前防范資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

2.實(shí)行應(yīng)收賬款的責(zé)任管理,做到每一筆應(yīng)收賬款都有人負(fù)責(zé)。將收款責(zé)任落實(shí)到個(gè)人,并與個(gè)人兌現(xiàn)效益直接掛鉤,這樣既能敦促職工積極催收款項(xiàng),也能避免因過(guò)度分配而帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.進(jìn)行積極的收款政策和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期分析應(yīng)收賬款賬齡,緊密跟蹤應(yīng)收賬款還款情況,積極與對(duì)方進(jìn)行聯(lián)系,及時(shí)收回欠款。對(duì)近期暫不能還款的賒銷(xiāo)客戶(hù),應(yīng)要求對(duì)方制訂還款計(jì)劃并提供擔(dān)保,使其能逐步還清欠款。對(duì)那些既不制訂還款計(jì)劃又不提供擔(dān)保的,或發(fā)現(xiàn)其缺乏清償能力的,應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑給予解決。對(duì)部分不能收回的賬款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移:例如將應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為應(yīng)收票據(jù)、以應(yīng)收賬款的部分或全部為擔(dān)保品,向金融機(jī)構(gòu)借款或出售給金融機(jī)構(gòu)等從而實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

(三)制定合理的利潤(rùn)分配率,防范收益分配風(fēng)險(xiǎn)

勘察設(shè)計(jì)企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)控制的主觀(guān)隨意性較強(qiáng),缺乏一個(gè)客觀(guān)的控制標(biāo)準(zhǔn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)控制的主要矛盾是:使投資者滿(mǎn)意的同時(shí)又要控制資金成本,擴(kuò)大企業(yè)再生產(chǎn),其核心是利潤(rùn)分配率的確定。因此,主要考慮以下因素的影響:首先是通貨膨脹的影響,有計(jì)劃地建立價(jià)格變動(dòng)補(bǔ)償基金,保證收益分配不影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展;其次是在提高效益的基礎(chǔ)上,爭(zhēng)取投資者每年的投資回報(bào)呈上升趨勢(shì);再次是考慮企業(yè)來(lái)年的資金預(yù)算,滿(mǎn)足企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)需要,努力降低資金成本;最后就是結(jié)合企業(yè)償債能力的大小來(lái)確定收益分配的大小。

(四)培育財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避觀(guān)念

勘察設(shè)計(jì)行業(yè)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的化解存在著不少不容忽視的薄弱環(huán)節(jié),應(yīng)通過(guò)會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)策略來(lái)解決現(xiàn)階段和未來(lái)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。財(cái)務(wù)人員應(yīng)將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿于財(cái)務(wù)管理工作的始終,應(yīng)通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制,充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督作用,規(guī)范財(cái)務(wù)管理和結(jié)算紀(jì)律,增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避觀(guān)念。

(五)建立財(cái)務(wù)預(yù)警監(jiān)控體系

財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ),以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及其他相關(guān)的財(cái)務(wù)資料為依據(jù),利用財(cái)會(huì)、企業(yè)管理等理論,對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。例如,建立雙人、雙職、雙責(zé)為基礎(chǔ)的以防為主的監(jiān)控防線(xiàn);加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督,構(gòu)建防范勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督保障系統(tǒng);以現(xiàn)有的稽核審計(jì)為基礎(chǔ),對(duì)會(huì)計(jì)部門(mén)實(shí)施內(nèi)部最后控制改革和制度建設(shè),要與業(yè)務(wù)職能緊密結(jié)合等。它屬于事前監(jiān)測(cè),同時(shí)應(yīng)根據(jù)環(huán)境變化,對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。此外,應(yīng)堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則,建立風(fēng)險(xiǎn)基金。即在損失發(fā)生前以預(yù)提方式或其他形式建立一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)防范風(fēng)險(xiǎn)損失的基金。如福煤設(shè)計(jì)院就按福煤集團(tuán)的統(tǒng)一規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)提取壞賬準(zhǔn)備金,商業(yè)企業(yè)可以提取商品削價(jià)準(zhǔn)備金,這是彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)損失的一項(xiàng)有效舉措。

總之,對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解的措施要作為勘察設(shè)計(jì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重中之重切實(shí)執(zhí)行,不僅在管理制度上要有保障,而且在組織機(jī)構(gòu)、薪酬管理、預(yù)警機(jī)制等方面也要配套,形成貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。唯其如此,才能切實(shí)加強(qiáng)勘察設(shè)計(jì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,使企業(yè)在目前的危機(jī)中立于不敗之地,并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 張怡媛.勘察設(shè)計(jì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范[J].會(huì)計(jì)之友,2007(20).

篇9

淺議低值易耗品的精益化管理

當(dāng)前企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的探討

淺談血站業(yè)務(wù)檔案的收集和整理

淺析企業(yè)應(yīng)收賬款管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制

大學(xué)生網(wǎng)購(gòu)現(xiàn)狀及影響因素分析——以杭州下沙高教園大學(xué)生為例

淺析90后大學(xué)生消費(fèi)觀(guān)

應(yīng)用作業(yè)成本分配營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

建筑護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱材料市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)淺談

企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

會(huì)計(jì)稽核工作在醫(yī)院財(cái)務(wù)管理中的重要性分析

關(guān)于加強(qiáng)我國(guó)行政事業(yè)單位預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)

工業(yè)企業(yè)工程預(yù)結(jié)算審核注意事項(xiàng)淺談

我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制的建立與完善研究

我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度方法存在的問(wèn)題與改革淺議

淺析應(yīng)收賬款對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響及風(fēng)險(xiǎn)化解對(duì)策

我國(guó)環(huán)境會(huì)計(jì)信息披露問(wèn)題研究

淺析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

論事業(yè)單位內(nèi)部控制

企業(yè)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范制度的構(gòu)建策略分析

如何做好會(huì)計(jì)職業(yè)判斷

關(guān)于防范高校財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

關(guān)于事業(yè)單位預(yù)算管理的研究

建立現(xiàn)代監(jiān)管機(jī)制促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政健康發(fā)展——對(duì)東港市鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政管理方式改革工作的幾點(diǎn)思考

有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題解決探討

我國(guó)國(guó)有企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析及解決對(duì)策

探析企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督及企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督弱化的原因

有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的探討

淺析公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的應(yīng)用

淺議企業(yè)應(yīng)收賬款管理

淺談會(huì)計(jì)管理

淺談我國(guó)管理會(huì)計(jì)研究的新動(dòng)向

現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革趨勢(shì)分析

轉(zhuǎn)移定價(jià)稅收籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)及化解

試論房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

事業(yè)單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范化的必要性與稅法的差異

會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則的應(yīng)用

公允價(jià)值計(jì)量模式相關(guān)思考與建議

企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司建立應(yīng)收賬款池集中開(kāi)展應(yīng)收賬款保理融資的模式探索

我國(guó)預(yù)算法存在問(wèn)題的分析及政策建議

公立醫(yī)院籌資方式問(wèn)題探討

對(duì)我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題思考

淺談企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析

淺談供電企業(yè)預(yù)算管理的現(xiàn)狀及對(duì)策

淺談債務(wù)重組準(zhǔn)則變遷

電力企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)當(dāng)中的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題研究

論信息在企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的作用

通貨膨脹條件下企業(yè)理財(cái)對(duì)策研究

關(guān)于規(guī)范油田會(huì)計(jì)制度加強(qiáng)基礎(chǔ)工作認(rèn)識(shí)

加強(qiáng)成本控制提升高速公路公司財(cái)務(wù)管理水平

政府補(bǔ)助的所得稅核算及納稅調(diào)整

淺析電力企業(yè)預(yù)算管理與控制措施

加強(qiáng)通信企業(yè)成本費(fèi)用控制淺論

淺談國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下企業(yè)集團(tuán)合并財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

淺談現(xiàn)代成本會(huì)計(jì)管理的重要性以及應(yīng)用

企業(yè)應(yīng)收票據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)管控

關(guān)于人留存問(wèn)題的探討

我國(guó)民辦高校財(cái)務(wù)管理的相關(guān)問(wèn)題研究

篇10

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；公司負(fù)債；風(fēng)險(xiǎn)防范

[中圖分類(lèi)號(hào)] F470 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場(chǎng)中占有重要的地位，這主要c我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和目前的國(guó)家政策有關(guān)系，目前我國(guó)正在積極推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，大量的農(nóng)村和落后城市正在積極推進(jìn)舊城改造計(jì)劃，在這個(gè)過(guò)程中必然要進(jìn)行拆遷和樓房的興建，這樣一來(lái)就促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而在我國(guó)的大型城市中，大型發(fā)達(dá)城市的外來(lái)人口和流動(dòng)人口不斷增多，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景良好，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)上市公司的負(fù)債狀況卻不容樂(lè)觀(guān)，存在很多的問(wèn)題，希望本文對(duì)于房地產(chǎn)上市公司負(fù)債狀況的分析，能夠幫助對(duì)房地產(chǎn)公司合理處理負(fù)債問(wèn)題，提高債償能力做出貢獻(xiàn)。

一、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司負(fù)債狀況分析

（一）房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率多年來(lái)持續(xù)攀升

我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率連年上升并且負(fù)債水平較高。從表1中我們可以看出，我國(guó)2008年的資產(chǎn)發(fā)債率為62.91%，2009年的資產(chǎn)負(fù)債率為65.19%，而2016年的資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)76.49%，通過(guò)這些數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)近年來(lái)，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率持續(xù)攀升。在高負(fù)債率下，一旦資金鏈條出現(xiàn)斷裂，那么就會(huì)引起一系列的不良反應(yīng)，這樣一來(lái)就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)自身財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，這不會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，也會(huì)使得和房地產(chǎn)商相關(guān)的上下游企業(yè)一起產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，并且波及到銀行系統(tǒng)，嚴(yán)重的還會(huì)危及到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引起社會(huì)的動(dòng)蕩，因此房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率問(wèn)題不得不引起重視。

（二）以銀行貸款為短期負(fù)債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)上市公司為了維持公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)和生產(chǎn)建設(shè)需要發(fā)生借貸行為，主要是通過(guò)銀行借貸，這說(shuō)明公司的短期融資能力和資金能力不足，房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)資金不夠，這種情況的產(chǎn)生可能有兩個(gè)方面的原因，一是房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)存在困難，資金回收和資金的利潤(rùn)率很低。二是房地產(chǎn)上市公司受到了央行調(diào)整存款準(zhǔn)備金的問(wèn)題，使得房地產(chǎn)上市公司存在困難，這樣極容易造成房地產(chǎn)上市公司資金流通的困難和經(jīng)營(yíng)信用方面出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）負(fù)債融資來(lái)源有廣泛化和多元化的趨勢(shì)

房地產(chǎn)上市企業(yè)不再僅僅依托于銀行，而是積極擴(kuò)大各方面的融資來(lái)源，努力促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)廣泛化和多元化的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在股權(quán)性融資開(kāi)始出現(xiàn)并慢慢占據(jù)了重要的位置，房地產(chǎn)上市公司的一大優(yōu)勢(shì)就是可以通過(guò)上市獲得大量的外部股權(quán)融資。在其他行業(yè)，上市公司會(huì)通過(guò)股權(quán)融資的方式獲得大量的資金，這種股權(quán)性融資在其他行業(yè)的融資途徑中占有主要的位置，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，這種股權(quán)性融資并沒(méi)有占有主要的地位，而且我國(guó)房地產(chǎn)雖然市場(chǎng)巨大，但是我國(guó)的房地產(chǎn)公司想要上市卻并不容易，目前已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司并不多，不過(guò)這種廣泛化和多元化的趨勢(shì)是有利于房地產(chǎn)公司融資的穩(wěn)定性，從而保證房地產(chǎn)投資發(fā)展的速度，因此房地產(chǎn)公司還應(yīng)該在具備實(shí)力的情況下積極的謀求上市經(jīng)營(yíng)。除此之外，還有房地產(chǎn)基金的融資方式，但是這種融資方式主要是在國(guó)外比較發(fā)達(dá)，但是在我國(guó)還出于起步階段，不過(guò)房地產(chǎn)上市公司也不應(yīng)該放棄這一塊的融資，通過(guò)各方面的途徑擴(kuò)大企業(yè)的融資。

（四）基建工程債務(wù)較多

房地產(chǎn)行業(yè)主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)以及房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)三個(gè)部分組成，而房地產(chǎn)上市公司中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)較多，房地產(chǎn)公司尤其是在基建工程方面存在較多的債務(wù)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般的經(jīng)營(yíng)思路是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行借貸的方式向當(dāng)?shù)卣玫亟ǚ?，之后再通過(guò)和上下游企業(yè)的貸款合作、先開(kāi)發(fā)建房，等房子建起來(lái)之后再通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方式將房地產(chǎn)出售回收資金償還給銀行，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本上是通過(guò)負(fù)債的方式進(jìn)行基建的，這樣容易出現(xiàn)的一個(gè)問(wèn)題是如果房地產(chǎn)上市公司的資金鏈斷裂，那么房地產(chǎn)公司只好將抵押的房屋用來(lái)償還銀行貸款，容易造成開(kāi)發(fā)商、銀行和業(yè)主間的糾紛，引起社會(huì)的動(dòng)蕩和不安。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債引致的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

（一）不良貸款對(duì)銀行業(yè)產(chǎn)業(yè)沖擊

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅僅是關(guān)乎企業(yè)本身的生死存亡問(wèn)題，更是關(guān)系到企業(yè)民生，在現(xiàn)代城鎮(zhèn)化發(fā)展的情況下，政府也十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且房地產(chǎn)行業(yè)是銀行的貸款大戶(hù)，但是一般而言房地產(chǎn)公司不僅僅是開(kāi)展房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還可能開(kāi)展企業(yè)的業(yè)務(wù)，并且房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家政策的影響很大，因此房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展難以預(yù)測(cè)，這樣就容易使得銀行存在不良貸款，如果一旦房地產(chǎn)的銀行貸款出現(xiàn)了壞賬或者逾期的情況對(duì)于銀行業(yè)的沖擊是很大的，這將導(dǎo)致銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到銀行業(yè)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)狀況。如果銀行業(yè)再出現(xiàn)問(wèn)題，這對(duì)于一方的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)嚴(yán)重的打擊。

（二）拖欠債務(wù)將影響上下游企業(yè)的發(fā)展

現(xiàn)在隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)建設(shè)所涉及到的上下游企業(yè)也受到了影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的基建基本上是需要外部融資來(lái)建設(shè)的，所以在建設(shè)之初會(huì)度通過(guò)負(fù)債的方式和上下游企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，但是如果房地產(chǎn)公司存在負(fù)債問(wèn)題，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，那么和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)都會(huì)受到影響，尤其是和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的鋼鐵業(yè)、木材業(yè)和建筑行業(yè)等都會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題，從而影響到社會(huì)的整體發(fā)展。

（三）拖欠工程款會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)

拖欠工程款是房地產(chǎn)公司容易發(fā)生的情況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)公司的建筑基本上都外包給建筑商，而建筑商所雇傭的建筑工人的流動(dòng)性比較大，因此，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)公司拖欠建筑商工程款的問(wèn)題，而建筑商也容易出現(xiàn)拿到工程款卻不發(fā)給建筑工人或者是只發(fā)放一部分的情況，這種拖欠工程款引起的連鎖反應(yīng)波及到多個(gè)行業(yè)和建筑工人的家庭，而且也容易引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，在社會(huì)上就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)橥锨饭こ炭蠲窆こ霈F(xiàn)跳樓威脅等情況，引起不良的社會(huì)反響，也影響到房地產(chǎn)行業(yè)的聲譽(yù)。

（四）問(wèn)題積壓可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

從表2和表3中可以看出一些房地產(chǎn)公司不能夠正確估計(jì)市場(chǎng)，不能夠根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)力來(lái)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，而是采取推土機(jī)式的，搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司先從銀行進(jìn)行貸款，之后再通過(guò)這筆資金向當(dāng)?shù)卣玫亟ㄔO(shè)，拿到地之后再將地抵押給銀行，再進(jìn)行貸款再去拿地，房地產(chǎn)圈地之后再通過(guò)借貸的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一般和建筑公司、以及鋼鐵、水泥等建筑業(yè)進(jìn)行借貸，等房子蓋起來(lái)之后只等著靠出售樓房回款，但是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)飽和的情況，市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀(guān)，多方拖欠的貸款有的是用樓房抵消貸款，而有的則H僅拖著，這樣就會(huì)引起銀行系統(tǒng)、建筑等行業(yè)以及建筑工人本身的矛盾，使得房地產(chǎn)行業(yè)積壓的問(wèn)題產(chǎn)生了蝴蝶效應(yīng)，導(dǎo)致多方的問(wèn)題，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的信譽(yù)。

三、國(guó)房地產(chǎn)上市公司負(fù)債結(jié)構(gòu)性問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

（一）積極響應(yīng)“去庫(kù)存”政策

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在飽和的趨勢(shì)，尤其是在中小城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和，但是還是有很多房地產(chǎn)商不滿(mǎn)足于現(xiàn)狀，有合適的地塊就采用銀行的貸款瘋狂的融資，之后進(jìn)行房屋建設(shè)，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面存在著尚未出售的擠壓樓房，另一方面卻在大肆建設(shè)新樓房，不斷開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，但是這房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)本身來(lái)說(shuō)存在回款時(shí)長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，這也會(huì)連累銀行等相關(guān)行業(yè)，使得資金無(wú)法進(jìn)行合理有效的流動(dòng)，我們國(guó)家面對(duì)了這一情況，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了一系列的調(diào)控政策，其中最重要的一條就去庫(kù)存，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)先消化目前的庫(kù)存，先解決當(dāng)前的問(wèn)題，將一些擠壓的房屋通過(guò)積極的政策調(diào)控進(jìn)行消化這樣在降低了房地產(chǎn)公司貸款壓力的同時(shí)也幫助有利于改善民生。房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存政策有助于緩解銀行等系統(tǒng)的還貸壓力，增加房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流，幫助房地產(chǎn)公司積極健康的發(fā)展。

（二）融資時(shí)加大風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有一定的特殊性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是人們生活中的必需品，可能房?jī)r(jià)受到市場(chǎng)的影響有高有低，但是卻不存在消亡的情況，因此很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的思維是建造好了房子慢慢出售，所以房地產(chǎn)公司在融資時(shí)候以能夠融到資金，能夠擴(kuò)大融資為根本，卻不考慮融資的風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)公司認(rèn)為只要能夠融到資金，就應(yīng)該采取先發(fā)制人的手段在優(yōu)勢(shì)的地塊拿地進(jìn)行建設(shè)，這樣才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，然而房地產(chǎn)公司要想做大做強(qiáng)就必須要有穩(wěn)定的資金來(lái)源，一旦資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，那么企業(yè)的信用就會(huì)受損，這些房地產(chǎn)可能會(huì)被銀行抵押，從而成為抵押資產(chǎn)而無(wú)出售，這將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)。因此，在融資時(shí)應(yīng)加大風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)并在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上做好準(zhǔn)備。

（三）強(qiáng)化企業(yè)的日常信用管理

企業(yè)的信用管理在影響到企業(yè)的投融資的一個(gè)重要方面，如果企業(yè)的信用缺失，那么必然會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，也更不用談企業(yè)的融資情況了，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)該重視對(duì)于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三個(gè)方面，一是公司對(duì)于銀行的信用管理，銀行是公司的重要借貸主體，所以房地產(chǎn)公司應(yīng)該在銀行的借貸上加強(qiáng)信用，重視和銀行之間維持良好的合作關(guān)系，積極和銀行進(jìn)行磋商，在資金借貸上研究新的思路，新的政策，通過(guò)合理的借貸方案的設(shè)計(jì)，爭(zhēng)取資本利用的最大化，爭(zhēng)取雙贏的局面。二是上下游企業(yè)的信用管理，針對(duì)有信用的房地產(chǎn)企業(yè)，上下游企業(yè)會(huì)對(duì)還款的時(shí)間和還款的金額有一定的優(yōu)惠措施，所以企業(yè)在和上下游企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談的時(shí)候要通過(guò)信用優(yōu)勢(shì)盡量延長(zhǎng)還款時(shí)間，但是一旦貸款到期就應(yīng)該盡快的還貸，這也有利于企業(yè)的正常日后和這些企業(yè)的友好合作。三是企業(yè)的建筑商之間的信用，如果企業(yè)拖欠建筑商的款項(xiàng)，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工資，這樣就容易引發(fā)社會(huì)事件，從而影響房地產(chǎn)公司的信譽(yù)，因此加強(qiáng)和企業(yè)建筑師之間的信用，有利于營(yíng)造良好的社會(huì)聲譽(yù)，促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售。

（四）擴(kuò)大合作領(lǐng)域以降低結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該擴(kuò)大融資的范圍，不要將融資僅僅依靠銀行和債券公司，由于目前受到全球整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣的影響，也波及到了金融行業(yè)，如果房地產(chǎn)僅僅是依賴(lài)銀行作為主要的信貸資金來(lái)源，那么就容易使得房地產(chǎn)在銀行業(yè)務(wù)不景氣的時(shí)候無(wú)法擴(kuò)大資本融資，而且銀行貸款基本上都會(huì)有連鎖反應(yīng)，這也容易導(dǎo)致在金融借貸方面銀行業(yè)集體不予合作，這將會(huì)給房地產(chǎn)公司的發(fā)展造成很大的困難，銀行業(yè)應(yīng)該開(kāi)拓合作領(lǐng)域，積極的和信托公司、房地產(chǎn)基金公司等加強(qiáng)合作聯(lián)系，確實(shí)銀行系統(tǒng)是一家獨(dú)大，可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供不菲的資金，但是房地產(chǎn)系統(tǒng)應(yīng)該多方融資，這樣減小各方融資壓力的同時(shí)可以降低結(jié)算的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）政府有關(guān)部門(mén)要加大行業(yè)監(jiān)管力度

房地產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)除了靠?jī)?nèi)部的自律和自覺(jué)之外，還應(yīng)該加強(qiáng)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想取得良性的發(fā)展，更需要政府相關(guān)部門(mén)的合理嚴(yán)格的監(jiān)督政策，房地產(chǎn)行業(yè)主要的作用是解決居民的住房問(wèn)題，但是房地產(chǎn)作為特殊的商品，需要占用土地，所以政府應(yīng)該合理規(guī)劃當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂们闆r，在梳理統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫(kù)存的同時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人口發(fā)展的情況，在房地產(chǎn)征地審批，房地產(chǎn)銀行借貸審計(jì)方面都應(yīng)該加強(qiáng)管理，這樣有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)的良性規(guī)范化發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)比較大，而且在國(guó)家發(fā)展過(guò)程中也起到重要的作用，但是近年來(lái)也存在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快、過(guò)亂的情況，表現(xiàn)為我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司存在負(fù)債水平較其他上市公司負(fù)債水平較高，主要是以銀行貸款為短期負(fù)債結(jié)構(gòu)，負(fù)債融資來(lái)源主要有廣泛化和多元化的趨勢(shì)以及基建工程負(fù)債較多；這樣會(huì)引起不良貸款會(huì)對(duì)銀行業(yè)造成沖擊，拖欠債務(wù)將影響上下游企業(yè)的發(fā)展，拖欠工程款會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，問(wèn)題積壓可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)等風(fēng)險(xiǎn)因此房地產(chǎn)積極響應(yīng)“去庫(kù)存”政策，融資時(shí)加大風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，強(qiáng)化企業(yè)的日常信用管理，擴(kuò)大合作領(lǐng)域以降低結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)，政府有關(guān)部門(mén)要加大行業(yè)監(jiān)管力度。希望本文對(duì)于相關(guān)研究者有所貢獻(xiàn)。

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