導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 必要性 策略

一、引言

伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅速。但是房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈,稅收是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的重要組成部分,為了能夠更大限度的降低企業(yè)成本,如何進(jìn)行科學(xué)有效的稅收籌劃引起了廣大房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注,因此,本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問(wèn)題展開論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性分析

(一)涉及稅種范圍較廣,在開發(fā)成本中所占比例較大

就我國(guó)當(dāng)前的稅收體制來(lái)看,涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅種數(shù)量非常多,房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人難以在短時(shí)間內(nèi)使我國(guó)的稅收體制發(fā)生變化,面對(duì)各項(xiàng)繁多的稅種,房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)科學(xué)有效的稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的減輕。只有這樣才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的起步較晚,因此,我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策法規(guī)也相對(duì)不是十分健全,這在一定程度上為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠抓住我國(guó)當(dāng)前稅收政策的不完善之處,將會(huì)極大的提高其進(jìn)行稅收籌劃的水平。

(三)我國(guó)稅收環(huán)境不斷改善

伴隨著我國(guó)稅收法制的不斷健全,我國(guó)正在逐步走向依法治稅的新環(huán)境。企業(yè)減免稅的程序更加規(guī)范,各種形式的人為因素干擾稅款征收的現(xiàn)象日益得到控制。這種健康的稅收環(huán)境為我國(guó)當(dāng)前各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的貫徹落實(shí)提供了良好的基礎(chǔ),也為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的稅收籌劃措施的實(shí)現(xiàn)提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國(guó)當(dāng)前的稅收制度來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅種主要有以下八個(gè)類別:營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及印花稅。其中,營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅額的主要組成部分,因此,本文就這四種主要稅種的籌劃措施進(jìn)行分別論述與分析:

(一)營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的一個(gè)主要稅種,房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃策略應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行:

首先,有效運(yùn)用企業(yè)相關(guān)合同。由于房地產(chǎn)企業(yè)同建筑施工單位之間簽訂的合同性質(zhì)不同,因此也會(huì)產(chǎn)生不同的稅收結(jié)果。如果簽訂的是服務(wù)業(yè)的合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,如果簽訂的是建筑類合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率則為3%。這一差異為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如:甲企業(yè)有一個(gè)在2010年進(jìn)行的建筑項(xiàng)目,工程價(jià)款為2000萬(wàn)元,但是由于某種原因需將該項(xiàng)目全部外包給乙建筑單位實(shí)施,甲企業(yè)負(fù)責(zé)其技術(shù)咨詢服務(wù),乙企業(yè)支付給甲企業(yè)200萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)。基于這一事實(shí),在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時(shí)候,倘若簽訂的是技術(shù)服務(wù)性質(zhì)的合同,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為200*5%=10萬(wàn)元;倘若簽訂的是工程承包合同的話,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額則為200*3%=6萬(wàn)元。

其次,科學(xué)確定納稅主體。我國(guó)稅法明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)一并計(jì)入該房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算繳納。然而,我國(guó)稅法對(duì)服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)卻沒有類似規(guī)定。這樣一來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)置專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi),以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅額的降低。比如,2008年,甲企業(yè)開發(fā)了兩處商品房,并且已經(jīng)全部售出,這兩處商品房的物業(yè)管理費(fèi)按照每平方米1元錢的標(biāo)準(zhǔn)收取。甲企業(yè)將物業(yè)費(fèi)放到了“其他業(yè)務(wù)收入”科目中進(jìn)行核算。2009年全年收入共計(jì)200萬(wàn)元,在此基礎(chǔ)上按照代收款項(xiàng)的3%收取手續(xù)費(fèi),手續(xù)費(fèi)共計(jì)6萬(wàn)元。基于這一現(xiàn)實(shí),如果甲企業(yè)不設(shè)置獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè),那么代收款項(xiàng)及手續(xù)費(fèi)都應(yīng)當(dāng)合并計(jì)入甲企業(yè)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅,甲企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為(200+6)*5%=10.3萬(wàn)元;如果甲企業(yè)設(shè)置了專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司的話,那么該物業(yè)公司只需就手續(xù)費(fèi)收入繳納營(yíng)業(yè)稅即可,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為6*5%=0.3萬(wàn)元。

(二)土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。對(duì)土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃,這是由于土地增值稅實(shí)行的是累進(jìn)稅制,只要稅基發(fā)生變化,就會(huì)對(duì)納稅額產(chǎn)生明顯的影響。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外,我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定:“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。”這樣就有可能出現(xiàn)因增值額僅稍高于起征點(diǎn)就造成稅負(fù)大幅度增加,導(dǎo)致稅后收入降低的現(xiàn)象出現(xiàn),這也就是稅收籌劃要研究的重要環(huán)節(jié)。

稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。例如,房地產(chǎn)企業(yè)自身?yè)碛幸粔K土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

(三)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式。從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的,依照房產(chǎn)原值,一次減除10%-30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù),按照1.2%的稅率計(jì)算征稅;從租計(jì)征的,以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),按12%的稅率計(jì)征。房產(chǎn)稅存在兩種計(jì)征方式,這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

(四)企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一個(gè)稅種,對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響是十分巨大的。所以,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃是整個(gè)企業(yè)稅收籌劃鏈條中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從分析影響應(yīng)納稅所得額的因素入手探討企業(yè)所得稅的稅收籌劃策略。

企業(yè)所得稅的稅收籌劃方式多種多樣,可以說(shuō)涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)核算的方方面面,比如選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法、及時(shí)、靈活地計(jì)提存貨準(zhǔn)備金、選擇不同的存貨計(jì)價(jià)方法等等,同其他企業(yè)的稅收籌劃方式基本相同,本文不再贅述。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)上述幾個(gè)部分的分析論述,可以看到,運(yùn)用一定的稅收籌劃措施能夠科學(xué)、合法、有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅款,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金,最大限度的擴(kuò)展企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間,為房地產(chǎn)企業(yè)日后的持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

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篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念與特點(diǎn)

（一）概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的社會(huì)制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對(duì)策與安排的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。通過(guò)規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價(jià)格等方法達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

（二）特點(diǎn)：

1、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，之所以能夠做出繳納低稅負(fù)的決策是因?yàn)榧{稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務(wù)才產(chǎn)生。稅務(wù)籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財(cái)務(wù)知識(shí)的基礎(chǔ)上，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有計(jì)劃地進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)稅負(fù)相對(duì)最輕和經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務(wù)籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的最初原因就是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)是在這個(gè)目標(biāo)的延伸。

4、多維性。從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

首先，企業(yè)在籌劃稅務(wù)方案前，要對(duì)資金、成本和利潤(rùn)這三要素進(jìn)行細(xì)致合理的分析，制定出正確的財(cái)務(wù)決策，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資行為合理、合法，財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務(wù)方案時(shí)，企業(yè)精打細(xì)算、為了節(jié)約支出、減少浪費(fèi)也不能一味地考慮稅收負(fù)擔(dān)的降低，而忽略因該籌劃方案的實(shí)施引發(fā)的其他費(fèi)用的增加或收入的減少。企業(yè)要達(dá)到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理，才能保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。更重要的是，由于稅務(wù)籌劃方案在很多情況下會(huì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的較長(zhǎng)期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時(shí)間性差異，因此在進(jìn)行稅務(wù)籌劃成本和收益的比較時(shí)，必須考慮稅務(wù)籌劃決策的風(fēng)險(xiǎn)和資金的時(shí)間價(jià)值。最后，還應(yīng)得到國(guó)家和政府反而支持，因?yàn)槎惙ㄊ瞧髽I(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開國(guó)家的宏觀調(diào)控的政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

（一）一定程度上能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)不僅包括一般企業(yè)應(yīng)付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會(huì)涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等等稅種達(dá)有十余項(xiàng)之多。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的措施的稅務(wù)籌劃能合理有效地改變目前房地產(chǎn)企業(yè)的這種狀況。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財(cái)稅政策法規(guī)

國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一系列重要財(cái)稅政策、法規(guī)以及越來(lái)越繁雜的稅收政策體系、越來(lái)越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來(lái)越嚴(yán)格的稅務(wù)機(jī)關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問(wèn)題變得越來(lái)越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解國(guó)家稅收政策，并結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行稅收籌劃，從而降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽(yù)，并對(duì)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)百害而無(wú)一利；稅務(wù)籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要的有效途徑。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）政府機(jī)關(guān)部門的決策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對(duì)納稅籌劃的需求就越大，從而對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府?duì)納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不只是稅務(wù)部門，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務(wù)籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負(fù)擔(dān)的降低。如果單從稅務(wù)籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化這一層面來(lái)理解，雖然說(shuō)這種理解抓住了稅務(wù)籌劃的一個(gè)關(guān)鍵方面，但這種理解不利于稅務(wù)籌劃方案的有效設(shè)計(jì)和整體權(quán)衡。任何一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，還要兼顧經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與各方的課稅情況及其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，當(dāng)新發(fā)生的額外的費(fèi)用或放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項(xiàng)成功的稅務(wù)籌劃應(yīng)該是多種稅務(wù)方案的優(yōu)化選擇，我們不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財(cái)務(wù)利益換取稅收負(fù)擔(dān)的降低明顯是不可取的。

（三）稅務(wù)籌劃具有極強(qiáng)的適應(yīng)性，因人、因時(shí)、因地，具體情況具體分析。情況的復(fù)雜決定在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)稅法與會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。企業(yè)會(huì)計(jì)制度制定的根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的著眼點(diǎn)在于對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求、對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同。二不同是因?yàn)闀?huì)計(jì)主體可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施及發(fā)展趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)上的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者在謀劃各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊(cè)地點(diǎn)、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營(yíng)階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時(shí)，還應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)籌資成本的最小化。認(rèn)真考慮債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的搭配比例，理搭配資本結(jié)構(gòu)以及運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用等，節(jié)約大量的新的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅、連體樓內(nèi)不同類型房產(chǎn)適用一個(gè)增值率和稅率，從而達(dá)到降低整個(gè)連體樓的土地增值稅稅負(fù)目的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)可設(shè)立全資子公司或獨(dú)立核算的二級(jí)法人機(jī)構(gòu)去專門從事與企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)，就可以令這部分代收或代墊的費(fèi)用從應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務(wù)能適用與之相適應(yīng)和配套的稅率，從而降低相關(guān)的稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)涉及各種學(xué)科的高智商活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有選擇的引進(jìn)既有專業(yè)技能又精通稅法的稅務(wù)、咨詢機(jī)構(gòu)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出謀劃策。

六、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)后拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)強(qiáng)力增長(zhǎng)點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯。面對(duì)房?jī)r(jià)在蟄伏一段時(shí)間后新一輪的大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收檢查的對(duì)象，本文希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)、經(jīng)營(yíng)管理水平，以便有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)：

篇3

關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 差異性

一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象

建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

建筑施工企業(yè)承接的是“先有買主（即客戶），后有標(biāo)的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設(shè)中，按客戶（建設(shè)單位）的施工圖紙實(shí)施建設(shè)。不承擔(dān)設(shè)計(jì)不合理的責(zé)任，也不面對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)品。

與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)構(gòu)成上，多出設(shè)計(jì)、銷售兩個(gè)部分。這兩部分中，需要解決的核心問(wèn)題是：項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

舉個(gè)例子：收入水平不同的消費(fèi)群體，在面對(duì)高層、洋房、別墅這三個(gè)業(yè)態(tài)時(shí)，其購(gòu)買能力及購(gòu)買意愿有著質(zhì)的區(qū)別。

項(xiàng)目產(chǎn)品定位決定了項(xiàng)目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標(biāo)準(zhǔn)，工程成本的差異可能會(huì)較大。這也讓房產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制更加復(fù)雜。

為了做好項(xiàng)目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入細(xì)致地開展項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研，力求使項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求相吻合，做到項(xiàng)目成本與售價(jià)相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場(chǎng)。

二、上下游企業(yè)

建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務(wù)公司、材料及設(shè)備供應(yīng)商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設(shè)單位（包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），上下游關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設(shè)備供應(yīng)商，下游企業(yè)有營(yíng)銷策劃公司、銷售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。隨著社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化，下游關(guān)系日趨完善。在整個(gè)投資過(guò)程中，還得依賴投資公司提供資金。

三、行業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。資源整合包括內(nèi)外兩個(gè)方面。對(duì)外，企業(yè)在融資、拿地、建設(shè)、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個(gè)部門、各類供應(yīng)商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門（人員）設(shè)置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響大，政府對(duì)土地供應(yīng)、貸款利率、各種稅費(fèi)、交易政策的宏觀調(diào)控，都可能會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。

而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點(diǎn)，靠自有工人、設(shè)備、按進(jìn)度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務(wù)、提升自身技術(shù)實(shí)力等。

四、納稅主體

由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動(dòng)性大、施工生產(chǎn)分散、地點(diǎn)不固定等特點(diǎn)。在“營(yíng)改增“前，國(guó)家征管營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)是建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地。對(duì)于簡(jiǎn)易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時(shí)，需開具《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》。按開具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點(diǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個(gè)人所得稅等。這讓長(zhǎng)期從事建筑施工行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，在納稅中認(rèn)為稅收主體是“項(xiàng)目”，日常工作中更關(guān)注“項(xiàng)目”的開票金額、收入、回款。

在“營(yíng)改增”后，由于增值稅的特點(diǎn)，國(guó)家征管增值稅的納稅地點(diǎn)是個(gè)‘混合體’，即按照一定比例的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”前，是地方稅收的重要來(lái)源，各地稅務(wù)局為了完成地方稅收任務(wù)，往往要求在土地所在地成立房a開發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當(dāng)?shù)乩U納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報(bào)中關(guān)注企業(yè)的收入、成本、費(fèi)用。

五、適用稅收征管文件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)，是專門針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)，是針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項(xiàng)文件。這兩個(gè)稅收文件與國(guó)家其他稅收文件有很大差異。

而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國(guó)家增值稅、企業(yè)所得稅文件。

六、稅種與稅負(fù)

建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個(gè)土地增值稅。

土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認(rèn)可的）成本的比例，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項(xiàng)目利潤(rùn)。

兩個(gè)行業(yè)在國(guó)家稅收稅種上的差異，以及高稅負(fù)的稅種，加上房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導(dǎo)致兩個(gè)行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負(fù)上有著很大差異。

七、稅務(wù)籌劃的作用

稅務(wù)籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過(guò)對(duì)納稅主體經(jīng)營(yíng)、投資活動(dòng)的涉稅事項(xiàng)，進(jìn)行交易結(jié)構(gòu)規(guī)劃、調(diào)整、控制，達(dá)到減輕稅負(fù)目的的活動(dòng)。

由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負(fù)不高。對(duì)于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務(wù)管理部門批準(zhǔn)，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計(jì)算上，在（稅法準(zhǔn)予的）扣除項(xiàng)目金額上，有專項(xiàng)規(guī)定，加之實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅負(fù)間距較大，再加上前期毛利率較高，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注稅收籌劃。

在關(guān)注時(shí)間上，往往在項(xiàng)目拿地之前，就結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)各稅種進(jìn)行測(cè)算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點(diǎn)。

八、經(jīng)濟(jì)合同類型

建筑施工企業(yè)的合同類型相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)上是與業(yè)主簽訂的合同，對(duì)下是建筑勞務(wù)施工合同、分包合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同， 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設(shè)計(jì)合同、（甲供材/設(shè)備）采購(gòu)合同、建筑施工合同、營(yíng)銷合同、商品房銷售（預(yù)售）合同、物業(yè)服務(wù)合同、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理合同、融資合同、咨詢服務(wù)合同等。不同合同類型，在權(quán)利義務(wù)界定上，涉及不同的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)管理要求。

九、營(yíng)銷推廣費(fèi)用

在建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)賬面，較少看到有大額營(yíng)銷費(fèi)用。當(dāng)然，有些建筑施工企業(yè)通過(guò)分包方式、轉(zhuǎn)包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項(xiàng)目的“關(guān)系人”分享了項(xiàng)目收益。

而房產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷推廣費(fèi)用可以說(shuō)是金~大，種類全。隨著房產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步分工細(xì)化，形式日趨多樣，營(yíng)銷費(fèi)用的構(gòu)成越加豐富。對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的規(guī)劃、監(jiān)督、費(fèi)效評(píng)估等，是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個(gè)重要組成部分。

十、財(cái)務(wù)核算方面

（一）財(cái)務(wù)核算的集中程度

由于施工企業(yè)的流動(dòng)性大，地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，為了讓會(huì)計(jì)核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效果，多采用分級(jí)核算、分級(jí)管理的辦法。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預(yù)繳再清算方式等，需要在開發(fā)公司層面集中核算。

（二）成本的計(jì)劃與控制方式

建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計(jì)算法”，單獨(dú)核算每項(xiàng)工程的成本，形成預(yù)算成本。在成本控制中，將實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比、分析、考核。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開發(fā)地塊來(lái)建項(xiàng)目，往往項(xiàng)目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用 “項(xiàng)目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構(gòu)成要素。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，對(duì)各構(gòu)成要素進(jìn)行分析，要素?cái)?shù)量很多，且相互關(guān)聯(lián)。當(dāng)某一項(xiàng)成本要素發(fā)生變化時(shí)，需要系統(tǒng)、全面地對(duì)其他成本要素進(jìn)行測(cè)算。比如：項(xiàng)目搶工產(chǎn)生的搶工費(fèi)會(huì)加大項(xiàng)目的工程成本，此時(shí)應(yīng)測(cè)算項(xiàng)目提前銷售對(duì)降低財(cái)務(wù)成本的有利影響；項(xiàng)目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點(diǎn)附近時(shí)，要測(cè)算稅負(fù)與售價(jià)的敏感性。

（三）經(jīng)營(yíng)成果的確認(rèn)方式

由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長(zhǎng)，為正確反映各項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)成果，核實(shí)墊付資金，要分階段進(jìn)行工程成本核算、工程價(jià)款結(jié)算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認(rèn)成本、收入、利潤(rùn)，并與建設(shè)單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，大多與國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)保持一致，依據(jù)2009年第多少號(hào)文件，在簽訂《商品房預(yù)售合同》后，按取得的預(yù)售收入，繳納增值稅、預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達(dá)到“完工條件”時(shí)，確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]綠城房產(chǎn)建筑管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)GCS――項(xiàng)目全成本管理手冊(cè)

篇4

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、法律環(huán)境的變化，以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的多元化，目前我國(guó)資本交易非常頻繁，許多企業(yè)通過(guò)資本交易途徑建立起新的運(yùn)營(yíng)體制，在運(yùn)營(yíng)效率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力方面獲得了重大改善和發(fā)展。清科研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)共完成并購(gòu)交易案例1 040起，披露金額的880起案例并購(gòu)總額達(dá)565.13億美元。這與2010年并購(gòu)案例622起和并購(gòu)總額348.03億美元相比，有了大幅度的增長(zhǎng)。資本交易的日益火爆，拓寬了企業(yè)所得和個(gè)人所得的來(lái)源渠道，也給稅務(wù)工作帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。如何加強(qiáng)資本交易事項(xiàng)的稅收管理，有效發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入分配的職能作用，促進(jìn)社會(huì)公平正義與和諧穩(wěn)定，是當(dāng)前急需研究并加以解決的問(wèn)題。

一、資本交易事項(xiàng)稅源管理的形勢(shì)

日常工作中，稅務(wù)機(jī)關(guān)較為關(guān)注企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)所得，而對(duì)資本交易所得管理松懈。但從我國(guó)近年來(lái)查處的一些案件來(lái)看，資本交易環(huán)節(jié)涉及的稅款金額是相當(dāng)巨大的，少則百十萬(wàn)元，多則上千萬(wàn)元，甚至過(guò)億元?；钴S的資本交易引起了國(guó)家稅務(wù)總局的重視，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也已經(jīng)充分意識(shí)到了資本交易的稅源“潛力”，資本交易稅務(wù)管理已從“幕后”走向“臺(tái)前”。

目前，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)資本交易的稅收監(jiān)管在不斷地加強(qiáng)。一是完善了資本交易稅收政策，從制度層面上提供了保障。例如，自2009年以來(lái)先后下發(fā)了企業(yè)重組、企業(yè)清算、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)評(píng)估增值轉(zhuǎn)增資本等數(shù)十個(gè)相關(guān)稅收政策，規(guī)范了資本交易的稅收管理。二是強(qiáng)化了資本交易稅源的檢查力度，將資本交易劃入稅務(wù)稽查的重點(diǎn)領(lǐng)域。加大了對(duì)資本交易的稅務(wù)稽查力度，2011年和2012年的《全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)》都將資本交易事項(xiàng)作為指令性檢查項(xiàng)目。三是加大了與其他經(jīng)濟(jì)職能部門的配合力度。與發(fā)改委、商務(wù)、外匯、海關(guān)、工商等部門定期開展信息交換，信息采集更加便利，稅務(wù)監(jiān)管更加有效。財(cái)政部公布的2011年稅收收入增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性分析顯示，2011年個(gè)人所得稅同比增長(zhǎng)25.2%，其中，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅同比增長(zhǎng)79.2%，快速增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素就是與資本交易相關(guān)的稅收大幅增長(zhǎng)。

二、資本交易過(guò)程的涉稅要點(diǎn)

資本交易涉稅事項(xiàng)貫穿著資本運(yùn)作的全過(guò)程。

在企業(yè)成立階段，投資者入股方式日趨多樣，已經(jīng)從單純的資金入股發(fā)展到以非貨幣性資產(chǎn)（如機(jī)器設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)等）入股等多種方式。在不同的商務(wù)環(huán)境及企業(yè)形態(tài)下可能會(huì)涉及增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個(gè)稅種。

在企業(yè)發(fā)展階段，資本交易行為發(fā)生頻繁，比如用留存收益或者資本公積來(lái)增資擴(kuò)股、民間借款、買賣金融產(chǎn)品、引入戰(zhàn)略投資者、上市融資和“借殼上市”等，數(shù)以億元計(jì)的資本在轉(zhuǎn)移、拆分和合并，產(chǎn)生了大量的稅收。

在投資者退出階段，不論是股權(quán)轉(zhuǎn)讓、撤資還是清算，都存在大量的涉稅事項(xiàng)。比如，投資者在房地產(chǎn)企業(yè)資金最緊張的時(shí)間段進(jìn)入，在企業(yè)取得預(yù)售款或取得開發(fā)貸款后，隨即撤出股權(quán)并收回資金，一般期限為一年到兩年，這種運(yùn)作模式實(shí)際上是將利息轉(zhuǎn)化為股息和股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)當(dāng)繳納所得稅。

三、資本交易事項(xiàng)稅收管理存在的問(wèn)題

從以上所述可見，資本交易事項(xiàng)在涉稅表現(xiàn)上有著與其他傳統(tǒng)的交易項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，存在信息難取得、性質(zhì)難界定、價(jià)格難確認(rèn)、稅款難征繳等問(wèn)題。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.交易行為隱蔽性強(qiáng)、信息渠道少。從會(huì)計(jì)核算看，資本交易事項(xiàng)相對(duì)于企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)所得較為獨(dú)立，與財(cái)務(wù)報(bào)表中的其他項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)性較弱，僅從財(cái)務(wù)報(bào)表較難發(fā)現(xiàn)端倪。從信息來(lái)源看，信息不完全和信息不對(duì)稱導(dǎo)致了納稅人有各種便利條件從事稅務(wù)違規(guī)行為而不被察覺。加之第三方信息采集機(jī)制不完善，工商、發(fā)改委、證券、會(huì)計(jì)、審計(jì)等部門并沒有將完稅作為資本交易相關(guān)審批或辦證的前置條件，從而使稅務(wù)機(jī)關(guān)難以對(duì)資本交易涉稅行為進(jìn)行有效監(jiān)管。

2.業(yè)務(wù)復(fù)雜、涉稅判斷難。資本交易往往事關(guān)企業(yè)并購(gòu)、重組、分立等重大事項(xiàng)，涉及法律制度較多，稅收政策復(fù)雜并存有“空隙”，以至于資本交易所得稅研究一度被業(yè)內(nèi)稱為“高難動(dòng)作”。資本易企業(yè)大多為大中型企業(yè)，企業(yè)一般都會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)人士與機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃與財(cái)務(wù)安排，制造合理避稅的假象，從而使稅收管理“難上加難”。

3.征管基礎(chǔ)弱，稅收風(fēng)險(xiǎn)大。目前，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未建立起完備的資本交易稅收管理機(jī)制，信息管稅水平還不高，稅源監(jiān)控力度較弱。稅務(wù)人員一方面素質(zhì)參差不齊，對(duì)資本交易業(yè)務(wù)不熟悉，難以準(zhǔn)確把握；另一方面作為局外人，難以全面知曉業(yè)務(wù)內(nèi)容及運(yùn)作模式，這些都給基本交易的稅收征管帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)資本交易事項(xiàng)稅收管理的建議

1.完善稅收政策，制定稅收管理規(guī)程。對(duì)現(xiàn)有資本交易涉稅政策進(jìn)行梳理并予以完善，使各類事項(xiàng)、各稅種的稅收政策相一致，消除避稅的“真空地帶”，縮小稅收籌劃空間。盡快制定資本交易事項(xiàng)方面的稅收管理規(guī)程，完善稅源控管流程，使每一類資本交易事項(xiàng)的稅收征收方法明確、具體，易于操作。

2.加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高管理水平。采取多方位、多形式地培訓(xùn)方式，加強(qiáng)對(duì)資本交易事項(xiàng)知識(shí)的培訓(xùn)。注重實(shí)例培訓(xùn)法，讓稅務(wù)人員能夠參與具體資本交易業(yè)務(wù)的全過(guò)程，把握資本交易事項(xiàng)的實(shí)際內(nèi)涵，從而有效地開展征管。

3.創(chuàng)新征管方式，完善稅源控管體系。

一是成立專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，實(shí)施專業(yè)化管理。抽調(diào)熟悉資本交易事項(xiàng)的業(yè)務(wù)骨干，組成資本交易事項(xiàng)稅收管理小組，全面負(fù)責(zé)資本交易事項(xiàng)的稅收管理工作。按照“信息采控、分類管控、價(jià)格查控和過(guò)程聯(lián)控”的原則，督促征、管、查各部門密切配合，形成完整的管理鏈。

二是廣泛收集信息，建立資本交易信息庫(kù)。及時(shí)掌握第三方信息，獲取工商、發(fā)改委、財(cái)政、土地、房產(chǎn)、法院、證券、新聞媒體、上市公司披露等各類信息，并將相關(guān)信息錄入征管系統(tǒng)，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。

三是科學(xué)設(shè)定預(yù)警指標(biāo)，加強(qiáng)日常稅源管理。加強(qiáng)對(duì)資本交易納稅資料的審查，強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析，針對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較高的納稅人，提醒納稅人自查自糾，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

四是創(chuàng)新納稅評(píng)估方法，加強(qiáng)后續(xù)管理。對(duì)納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，應(yīng)進(jìn)行跟蹤核查、約談。健全備案制度，分戶建立管理臺(tái)賬，及時(shí)開展企業(yè)注銷過(guò)稅收清算，防止部分納稅人借助注銷形式逃避稅收責(zé)任，從而加強(qiáng)資本交易項(xiàng)目的后續(xù)管理。

五是加大稅收稽查力度，堵塞稅收漏洞。選取符合條件的納稅人資本交易事項(xiàng)進(jìn)行解剖式檢查，分析產(chǎn)生涉稅問(wèn)題的稅收征管及稅收政策方面的原因，有針對(duì)性地提出“以查促管”建議，堵塞稅收漏洞。

4.優(yōu)化納稅服務(wù)，完善宣傳輔導(dǎo)體系。

一是建立重點(diǎn)企業(yè)輔導(dǎo)制度，接受企業(yè)的輔導(dǎo)預(yù)約，委派業(yè)務(wù)骨干上門進(jìn)行資本交易事項(xiàng)稅收政策輔導(dǎo)。

二是建立聯(lián)合宣傳制度，定期與工商、發(fā)改委、商務(wù)等部門聯(lián)合開展政策法規(guī)宣傳，為納稅人提供直接的涉稅咨詢服務(wù)。

三是加大新聞媒體宣傳力度，通過(guò)廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊雜志等新聞媒體，宣傳資本交易做有關(guān)稅收政策，使廣大納稅人增強(qiáng)納稅意識(shí)，提高稅法遵從度。

5.加強(qiáng)部門協(xié)作，建立協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制。

一是積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)攸h政部門及各有關(guān)部門的支持，進(jìn)一步強(qiáng)化各部門在資本交易中的監(jiān)管職能和協(xié)稅護(hù)稅責(zé)任。

二是密切部門協(xié)作，與工商、土地、房管、發(fā)改委、財(cái)政等職能部門建立工作聯(lián)系制度，嚴(yán)格實(shí)行“先稅后證”、“先稅后批”，建立起協(xié)稅護(hù)稅聯(lián)控機(jī)制。