導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 財務(wù)風(fēng)險防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

房地產(chǎn)運營是一種高投入、高回報，同時也是高風(fēng)險的投資活動。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源于內(nèi)在因素以及外在因素兩大部分。

（一）內(nèi)在因素

1.行業(yè)自身特點

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投入具有投資規(guī)模大、產(chǎn)品開發(fā)周期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、資產(chǎn)風(fēng)險高的特征。房地產(chǎn)一旦投入，很難在短期內(nèi)收回資金，通常要用3年時間才能完成投資回收，房地產(chǎn)企業(yè)所具備的這些特征決定了其本身較高的財務(wù)風(fēng)險水平。

2.資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金則占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財務(wù)杠桿發(fā)揮作用產(chǎn)生的利益就會越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也會越大。

3.財務(wù)管理水平

我國的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。而對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平不高則主要體現(xiàn)在財務(wù)預(yù)算分析能力欠缺、缺乏現(xiàn)金流量管理觀念、成本費用控制不嚴等幾個具體的方面。

（二）外在因素

1.法律、政策環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，因而在其開發(fā)和經(jīng)營中，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響較大。首先，政府對未來土地的開發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會直接影響到土地的供應(yīng)，進而波及房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進入房地產(chǎn)的價格之中，從而對房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；再次，政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調(diào)控，例如提高貸款利率水平、實行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。

2.當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平

由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)差異時，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過在這些地區(qū)之間的流動來縮小價格差異。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受制于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，如果一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，相應(yīng)地，該地區(qū)的居民收入水平也就會比較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求也會因此而增大，從而使該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展的態(tài)勢。

3.市場環(huán)境

由市場環(huán)境引發(fā)的市場風(fēng)險一般包括價格風(fēng)險、再投資風(fēng)險和購買力風(fēng)險。從銷售方面看,隨著我國房改制度的推進,個人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個性化需求對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。此外產(chǎn)品的差異性越來越小,開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面,行業(yè)競爭日趨激烈,將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié)

財務(wù)風(fēng)險的形成、積聚、轉(zhuǎn)移等過程是以資本循環(huán)運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、資金回收、利益分配四個基本環(huán)節(jié)上相應(yīng)地積累著四種表現(xiàn)形式的財務(wù)風(fēng)險。

（一）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項目不能達到預(yù)期投資報酬水平，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為投資項目在初期市場調(diào)研、技術(shù)可行性分析以及項目投資回報率分析上有誤造成企業(yè)項目規(guī)劃不合理、投資項目的實際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏差所產(chǎn)生的風(fēng)險。

（二）籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險是指企業(yè)為了取得財務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現(xiàn)在籌資規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)安排不合理即長短期負債的相對比重不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機；資金來源結(jié)構(gòu)不當、籌資方式及時機選擇不當?shù)榷紩黾悠髽I(yè)額外費用，加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）資金回收風(fēng)險

資金回收風(fēng)險是指企業(yè)無法賣出產(chǎn)品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風(fēng)險和收款的信用風(fēng)險。主要表現(xiàn)在企業(yè)在房屋銷出后，從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金過程中由于時間和金額上的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險。

（四）收益分配風(fēng)險

收益分配風(fēng)險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。主要表現(xiàn)在因留存收益和股息分配的結(jié)構(gòu)處理不當使得企業(yè)再生產(chǎn)能力規(guī)模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)股價大幅下挫，這些都會對企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

（一）加強項目可行性分析，實施全面預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)投資受到諸多不確定性風(fēng)險因素的影響，為了降低這些風(fēng)險因素可能會給企業(yè)帶來的潛在損失，企業(yè)應(yīng)事先對各種投資方案進行可行性分析和綜合評估。通過科學(xué)的研究與預(yù)測，從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率等對擬建項目作細致的財務(wù)預(yù)算分析，對項目進行準確定位，減少開發(fā)的盲目性。同時在項目上馬后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當及時建立起以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，以項目預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點的全面預(yù)算管理體系。

（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點決定了其對金融始終有著極強的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢必會使企業(yè)在國家宏觀金融政策收緊時倍感壓力，陷入極大的被動之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉(zhuǎn)變，從而降低因國家宏觀政策發(fā)生變化而對企業(yè)帶來的風(fēng)險。

（三）提高資金管理水平，增強資金利用效率

房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量大，如果不對資金進行合理的統(tǒng)籌管理，極有可能造成企業(yè)的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會導(dǎo)致企業(yè)資金利用的低效率。

因此，企業(yè)應(yīng)注重資金管理，制定資金使用計劃，確保日常營運資金的需求；加強應(yīng)收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)。

（四）實行全過程成本管理，強化成本費用控制

全過程的成本管理，就是要在房地產(chǎn)的立項、施工、竣工等各個階段實施成本費用控制。企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進行預(yù)先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。

（五）確立長期財務(wù)指標體系，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是為了防止企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)運行偏離預(yù)期目標而建立的報警系統(tǒng)，它主要是企業(yè)在發(fā)展過程中，對可能發(fā)生的風(fēng)險和危機，進行事先預(yù)測和防范的一種戰(zhàn)略管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以對諸如流動比率、營業(yè)毛利率、總資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財務(wù)指標進行分析，并利用其進行財務(wù)風(fēng)險的識別，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，以預(yù)防和控制財務(wù)風(fēng)險。

（六）健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度，提高風(fēng)險防范意識

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度包括企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標的設(shè)立、企業(yè)風(fēng)險管理機構(gòu)的設(shè)置以及人員配備、各職能部門在風(fēng)險管理中的權(quán)利和職責(zé)、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的基本程序等方面。健全的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度本身就已經(jīng)消除了一部分財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。因此，健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度對企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險是非常必要的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范意識也在一定程度上決定了企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險能力的高低，特別是企業(yè)的財務(wù)人員，應(yīng)當善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。

【參考文獻】

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［4］ 周俊峰.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范研究［D］.長沙:湖南大學(xué)，2008.

篇2

中國的房地產(chǎn)市場化改革始于20世紀末期，經(jīng)過10多年的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)超過傳統(tǒng)制造業(yè)成為國民經(jīng)濟另一支柱性產(chǎn)業(yè)成為必然。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過快、市場不成熟等原因已經(jīng)引起了房地產(chǎn)市場日益“泡沫化”。房地產(chǎn)業(yè)素來以高回報率、高風(fēng)險性的特點著稱，這進一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，政府為了抑制過分飆高的房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易價格，頻頻出臺關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策，這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新一輪的強勁挑戰(zhàn)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況進行定量分析是具有實踐意義的，廣大投資者能通過直接揭示的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)狀況獲取真實、有效和科學(xué)的決策依據(jù)，同時也為上市公司高管認清公司潛在財務(wù)風(fēng)險，提高上市公司的風(fēng)險管控能力帶來積極意義。

美國學(xué)者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計量方法從眾多財務(wù)比率中選取最合適的五個變量來建立判別函數(shù)，并以計算而得的分值作為判斷財務(wù)風(fēng)險程度的依據(jù)。經(jīng)過大量的實踐經(jīng)驗顯示，Z-score模型對于停業(yè)前一年和前兩年的判別準確度達到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險基本概念和特征出發(fā)，通過“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運營”和“收益分配與再分配”等四個大方面對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行有效分類，通過詳細分析并提出相應(yīng)的防范對策。周漢唐（2014）的研究認為房地產(chǎn)的高收益往往伴隨著較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)公司一般承擔著高的資產(chǎn)負債率，這樣容易使企業(yè)面臨著很大的財務(wù)風(fēng)險，公司隨時面臨破產(chǎn)威脅，公司應(yīng)當積極應(yīng)對可能的風(fēng)險，保障公司健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、中國房地產(chǎn)行業(yè)特點與財務(wù)風(fēng)險關(guān)系及預(yù)警模型選擇

（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)特點與財務(wù)風(fēng)險關(guān)系

首先，房地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)周期越長，不確定性大，導(dǎo)致更大的風(fēng)險概率。政治環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境變動隨時間增加而變大，人工成本和原材料價格的不確定性也越大，這將直接影響行業(yè)的利潤水平和資金回籠。其次，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資金額大，開發(fā)產(chǎn)品造價高，開發(fā)周期又長，需要占用大量流動資金，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前、中、后三個階段，都應(yīng)該保證資金鏈的完善。最后，在組織設(shè)計上，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照投資項目而成立多個項目分公司（或項目部），這極易帶來管理方面的風(fēng)險?？偣竞晚椖糠止敬嬖谖嘘P(guān)系，雙方獲得的信息有可能產(chǎn)生不對稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導(dǎo)致預(yù)算無法得到控制，引起財務(wù)風(fēng)險擴大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型選擇

學(xué)術(shù)界和商界用來衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險變量主要有以市場數(shù)據(jù)和以會計報表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)兩個大類?；谖覈C券市場不完善、各類監(jiān)控組織監(jiān)察力度不夠的現(xiàn)狀，以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的模型衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的方法并不適用于我國房地產(chǎn)上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業(yè)指數(shù)紐約大學(xué)教授愛德華奧特曼的Z模型來衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的對策建議

（一）完善公司治理機構(gòu)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要以民營為主，其中上市公司民營企業(yè)所占比例高達90%，在實際運作過程中，家庭治理模式占據(jù)主導(dǎo)地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產(chǎn)權(quán)不消、集權(quán)管理，這是導(dǎo)致公司治理機制缺乏有效性、企業(yè)運營效率低和財務(wù)風(fēng)險擴大的最根本原因。因此，提高企業(yè)運營效率，降低財務(wù)風(fēng)險程度，首先要完善公司治理結(jié)構(gòu)以此來提高治理效率。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

21世紀初期，國家銀根政策寬松，政策鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，但高資產(chǎn)負債比經(jīng)營的現(xiàn)狀并未引起行業(yè)的高度重視。隨著2011年國家嚴厲調(diào)控政策的出臺，房價下跌，銀行貸款困難，民眾購房態(tài)度不明朗，一些高負債的企業(yè)出現(xiàn)嚴重的資金缺口，瀕臨倒閉。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當高度重視企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化的資源配置。

篇3

【關(guān)鍵詞】財務(wù)風(fēng)險；識別；控制

由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小，企業(yè)運行遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。再加上目前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟的變動影響以及金融政策的從緊，使得財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因，并提出控制策略，這無疑對上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制大有幫助。

1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外在表現(xiàn)

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當、營運資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險，是本企業(yè)財務(wù)活動和日常經(jīng)營管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風(fēng)險貨幣化的產(chǎn)物，并會通過各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財務(wù)成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當前復(fù)雜的經(jīng)濟形勢下，上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個方面：一是，資金周轉(zhuǎn)率偏低；二是，財務(wù)杠桿使用過度；三是，項目調(diào)整能力弱。

2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財務(wù)風(fēng)險的原因

2.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，償債能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金積累、股權(quán)融資、債務(wù)融資、預(yù)收款、其他商業(yè)信用等。其中債務(wù)融資占到了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對應(yīng)同樣高的財務(wù)風(fēng)險。如果企業(yè)利潤下降，股權(quán)收益率將成倍下降，企業(yè)市場價值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問題，無法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。

2.2 業(yè)務(wù)拓展過快，盲目進行投資

部分房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠成功“圈地”，按照設(shè)計圖進行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應(yīng)的資金，按時完工，便會產(chǎn)生其預(yù)期的經(jīng)濟利益。很少進行全面的財務(wù)預(yù)算，沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本、資金的運作方式、經(jīng)濟效益的回報率方面做出細致的財務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒有重視項目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項目選址、市場需求、投資報酬率、國家法律與政策等各方面進行全面科學(xué)的項目分析，也沒有進行必要的市場調(diào)查，導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風(fēng)險。

2.3 盲目開展多元化經(jīng)營，主營業(yè)務(wù)受損

開展多元化經(jīng)營是企業(yè)防范和化解經(jīng)營風(fēng)險、開拓新的市場、培育新的經(jīng)濟增長點的有效途徑。我國許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們在多元化經(jīng)營的過程中，往往只是對證券投資組合理論不加分析地簡單運用，只注重外延性擴張，盲目地向多領(lǐng)域、多行業(yè)投資，極力拉長戰(zhàn)線，導(dǎo)致企業(yè)無法突出的主營業(yè)務(wù)，投資分散，機會成本增大，不能形成資金的合力，最終導(dǎo)致企業(yè)特色形象缺乏，核心競爭能力喪失，市場萎縮等不利局面的出現(xiàn)。

3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制對策

3.1 建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須將負債經(jīng)營帶來的風(fēng)險控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機構(gòu)，通過對兩大籌資渠道來源的資金（債務(wù)融資和權(quán)益融資）科學(xué)合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，達到增加企業(yè)價值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學(xué)合理的融資決策機制。對于一些經(jīng)營狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進一步提高資產(chǎn)負債率，更高程度的利用財務(wù)杠杠。反之，對于經(jīng)營狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉(zhuǎn)慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負債規(guī)模，防止企業(yè)過高的財務(wù)杠杠放大風(fēng)險。另一方面，對于負債來說，合理確定長期負債和短期負債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對于流動負債問題一定要及時處理。同時結(jié)合公司自身能力、合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。

3.2 進行組合投資，分散投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔的財務(wù)風(fēng)險。特別是針對單個風(fēng)險較大的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進行投資，實現(xiàn)收益與風(fēng)險的共擔，這就能有效分散投資風(fēng)險，避免因投資風(fēng)險而引發(fā)企業(yè)的財務(wù)危機。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)應(yīng)該避免單一類型樓盤的開發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等兩項結(jié)合或者多項進行綜合開發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財務(wù)損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來的風(fēng)險。

3.3 日常營運環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制

我國市場經(jīng)濟運行還處于初級階段，企業(yè)在日常營運過程中必然會承擔很多的經(jīng)營風(fēng)險，特別是作為高風(fēng)險行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹立風(fēng)險意識，在日常運營過程中加入風(fēng)險管理的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，使整個企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應(yīng)收賬款產(chǎn)生之前通過科學(xué)設(shè)計出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時，規(guī)避企業(yè)壞賬風(fēng)險。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計企業(yè)能承擔的風(fēng)險水平。根據(jù)應(yīng)收賬款有關(guān)政策的確立，將應(yīng)收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉(zhuǎn)和流通，實現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。

4 結(jié)束語

在當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務(wù)風(fēng)險管理的識別、防范和控制，提高抗風(fēng)險能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠發(fā)展。筆者通過對上市房地產(chǎn)財務(wù)報表進行分析識別財務(wù)風(fēng)險，并總結(jié)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的原因并提出了一些控制對策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。

參考文獻：

[1]潘春華.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點與控制[J].財經(jīng)縱，2010：273.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；控制；思考

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中面臨的一種主要風(fēng)險，能否將財務(wù)風(fēng)險控制在一定的范圍之內(nèi)對于企業(yè)經(jīng)營成敗具有巨大的影響，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過70%的企業(yè)經(jīng)營失敗都是財務(wù)風(fēng)險所導(dǎo)致的。房地產(chǎn)企業(yè)本身因為投資巨大，開發(fā)周期長，政策影響大，其財務(wù)風(fēng)險相對于一般的企業(yè)更大一些，如何加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制成為了企業(yè)管理者以及財務(wù)工作者的一項重要工作內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險來源

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險具有多因性，財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生既有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的因素，也有外部的因素，具體進行如下分析：

1.內(nèi)部風(fēng)險來源

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部來源主要有以下幾個方面：一是企業(yè)財務(wù)理念激進，財務(wù)風(fēng)險意識淡薄，這從一些房地產(chǎn)企業(yè)較高的負債率方面就可以窺見一斑，很多房地產(chǎn)企業(yè)的負債率都非常高，要遠遠超過警戒線，這導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險偏大；二是成本費用控制較弱，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于收入、效益的重視程度要遠遠高于成本、費用，由此導(dǎo)致企業(yè)的成本費用支出處于一個控制乏力的狀況，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有做到每一個項目的成本獨立核算，且既有的成本費用核算主要就是事后核算為主，事中核算以及事后核算缺失；三是會計專業(yè)隊伍專業(yè)能力欠缺，財務(wù)風(fēng)險控制本身是一個專業(yè)性非常強的工作，如果從業(yè)人員不具有較高的專業(yè)能力很難勝任此項工作。從目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)來看，離崗位的要求還有不小的距離，加上這些年房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作出現(xiàn)的各種新情況，很多從業(yè)人員都感到力不從心，從而導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的薄弱。四是財務(wù)指標預(yù)警體系建設(shè)不力，財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生并非是毫無征兆的，如果能夠構(gòu)建完善的預(yù)警體系就可以將財務(wù)風(fēng)險控制在一定的范圍之內(nèi)，在其萌芽狀態(tài)來加以消滅。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)疏于財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的構(gòu)建，總是在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生以后，才被動的去加以解決，由此導(dǎo)致了財務(wù)風(fēng)險的難以控制。

2.外部因素來源

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外部因素主要有以下幾個方面：一是政府的宏觀調(diào)控政策，目前房地產(chǎn)行業(yè)的過熱已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展中的巨大不穩(wěn)定因素，在這一背景下，2003年以來我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了“調(diào)控時代”，政府的各種調(diào)控政策將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險發(fā)生，舉例而言，政府提升二套房利率，對擁有二套住房以上的人限購，這將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收入，從而導(dǎo)致企業(yè)的收入達不到預(yù)期，造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險；二是利率因素，目前我國流動性嚴重過剩，人民幣通貨膨脹嚴重，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其需要投入大量的資金購買土地、建材等原材料，如果沒有考慮到通貨膨脹這一因素，企業(yè)所持有的現(xiàn)金就會貶值，不能購買到預(yù)算內(nèi)的原材料，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險發(fā)生；三是我國資本市場的不完善，我國資本市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資來講是一個負面的沖擊，當企業(yè)發(fā)生資金短缺時很難通過資本市場來進行融資化解財務(wù)危機。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制策略

財務(wù)風(fēng)險控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，針對導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)外因素，本文認為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵在于企業(yè)“修煉內(nèi)功”，這樣一方面可以化解外部不利因素的影響，另外一方面還可以解決內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的薄弱環(huán)節(jié)，一舉數(shù)得，具體來講應(yīng)從以下幾個方面著手：

1.樹立財務(wù)風(fēng)險意識

樹立正確的財務(wù)風(fēng)險意識房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的必要條件之一，良好的風(fēng)險意識更有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理者、財務(wù)工作人員做出正確的財務(wù)管理行為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，關(guān)鍵是樹立穩(wěn)健經(jīng)營的財務(wù)理念，在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不太明朗，國家宏觀調(diào)控政策不斷，經(jīng)濟增長不穩(wěn)定因素增加的背景下，現(xiàn)金為王是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中必須要恪守的一個重要準則，這樣才能最大限度的消化外部不利因素的帶給企業(yè)財務(wù)的不利沖擊。

2.加強全面預(yù)算管理

“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)的本身的投資回收周期比較長，這期間各種左右成本費用支出以及經(jīng)營收入的因素很多，如果事先沒有一個整體的財務(wù)預(yù)算計劃，事到臨頭才進行財務(wù)的統(tǒng)籌安排，就很容易爆發(fā)財務(wù)風(fēng)險。通過引入全面預(yù)算管理，做到財務(wù)籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財務(wù)管理處于一個規(guī)范有序的狀態(tài)，讓財務(wù)管理服從以及服務(wù)于企業(yè)經(jīng)營管理，為企業(yè)的健康發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

3.注重人才隊伍建設(shè)

考慮到財務(wù)風(fēng)險控制工作的專業(yè)性，構(gòu)建一支專業(yè)技能過硬，具有良好職業(yè)道德操守的財務(wù)工作人員隊伍是必要的。人才隊伍建設(shè)應(yīng)從兩個方面著手，一方面是根據(jù)財務(wù)管理崗位的勝任特征來進行人員的招聘，選拔勝任崗位工作要求的員工；另外一方面就是加強員工的培訓(xùn)，讓員工掌握足夠的專業(yè)知識。

4.構(gòu)筑財務(wù)預(yù)警體系

“冰凍三尺，非一日之寒”，通過構(gòu)建財務(wù)預(yù)警體系，設(shè)置敏感度較高的財務(wù)管理指標來對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行評判以及檢驗，當發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險苗頭時，及時的采取有效措施來加以改進，這樣就可以將財務(wù)風(fēng)險控制在一個可掌控的范圍之內(nèi)，避免財務(wù)風(fēng)險給企業(yè)的發(fā)展帶來更大的損失。

房地產(chǎn)企業(yè)管理者在觀念層面應(yīng)高度重視財務(wù)風(fēng)險管理工作，在意識到財務(wù)風(fēng)險危害的基礎(chǔ)之上，充分的借鑒行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制經(jīng)驗，結(jié)合自身的情況，根據(jù)外部環(huán)境的變化來進行不斷的調(diào)整，從而構(gòu)建一套高效的財務(wù)風(fēng)險控制體系。（作者單位：天正集團南京置業(yè)有限公司）

參考文獻：

[1] 李榮錦.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范研究[J].會計之友，2010（35）.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；目標；構(gòu)建；措施

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國國民經(jīng)濟發(fā)展的速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況較好，是國民經(jīng)濟中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為其日常經(jīng)營對象，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著一定的帶動性作用。市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市化水平走勢穩(wěn)步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于買方市場。

但是，2011年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調(diào)存款準備金率和利息率等政策，強化了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀，其行業(yè)競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高收入和高利潤等特點被打破，出現(xiàn)了部分撤資現(xiàn)象，日常的資金營運工作質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況，企業(yè)在進行市場運作過程中需要面臨的市場風(fēng)險系數(shù)增大。在這樣的經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)需要構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險管理體系，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)危機前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務(wù)管理工作的順利開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標

筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標是動態(tài)的，是在風(fēng)險管理過程中不斷進行調(diào)整的，因此風(fēng)險管理目標可以將風(fēng)險作為管理目標區(qū)分的重要劃分線。

在風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之前，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標主要是為了實現(xiàn)成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種經(jīng)濟組織，其經(jīng)營管理的目標就是實現(xiàn)自身經(jīng)濟利益最大化，因此其會選擇預(yù)期收益或者是預(yù)期收益現(xiàn)值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經(jīng)濟收入。同時，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程項目安全生產(chǎn)，安全生產(chǎn)直接影響到企業(yè)對工程的投入成本，同時還影響企業(yè)的形象和工程項目的進度。

在風(fēng)險對房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之后，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標主要是為了保證企業(yè)正常運營和實現(xiàn)企業(yè)的項目預(yù)期目標。財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生會直接對企業(yè)的財務(wù)狀況帶來負面影響，甚至對房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟損失，因此在風(fēng)險產(chǎn)生之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能降低財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業(yè)的正常運營。同時，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理需要控制風(fēng)險對項目開展的影響，縮小并調(diào)整企業(yè)在實際運行和計劃過程中出現(xiàn)的偏差，使得工程項目的收益達到預(yù)期目標。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務(wù)管理體系應(yīng)該財務(wù)的措施

無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型的企業(yè)，其構(gòu)建財務(wù)管理體系都需要從三個方面入手，即財務(wù)風(fēng)險識別、財務(wù)風(fēng)險評估和財務(wù)風(fēng)險防控。

（一）財務(wù)風(fēng)險識別方面應(yīng)該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)風(fēng)險管理體系構(gòu)建工作，首先就要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)選擇科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險識別辦法，保證財務(wù)風(fēng)險識別工作的嗜沸裕以便為風(fēng)險防控和評估工作提供必要的信息，為風(fēng)險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險識別方面要重視財務(wù)風(fēng)險調(diào)查表的使用，可以使用風(fēng)險調(diào)查表對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別工作進行輔助，以便對風(fēng)險定性因素進行識別，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速判定自身是否正面臨著財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險識別表簡單可靠，對企業(yè)的初步自查風(fēng)險管理工作具有重要的積極作用。

（二）財務(wù)風(fēng)險評估方面應(yīng)該采取的措施

財務(wù)風(fēng)險評估工作的開展需要有風(fēng)險評估指標，可以將風(fēng)險評估指標分為定量指標和定性指標。定量指標可以分為財務(wù)效益指標、資產(chǎn)運營指標、償債能力指標、發(fā)展能力指標等等，不同的指標下又可以分為不同的評估內(nèi)容和指標。風(fēng)險評估的定性指標可以主要分為產(chǎn)品市場占有率、領(lǐng)導(dǎo)綜合素質(zhì)、員工綜合素質(zhì)、組織運行效率、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)裝備等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的性質(zhì)和特點選擇科學(xué)的風(fēng)險評估指標，根據(jù)典型性原則選擇并構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估指標系統(tǒng)，為風(fēng)險評估工作提供必要的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估管理工作可以從財務(wù)指標和非財務(wù)指標入手進行選擇，并將財務(wù)性風(fēng)險評估指標和非財務(wù)性評估指標結(jié)合起來。房地產(chǎn)企業(yè)可以對財務(wù)性指標進行分層次管理，可以設(shè)定一級的財務(wù)性評估指標，在一級財務(wù)性評估指標下設(shè)置二級財務(wù)評估指標。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將短期償債能力設(shè)為一級財務(wù)性評估指標，在短期償債能力下設(shè)置流動比率、速動比率等二級評估財務(wù)性評估指標。非財務(wù)性指標可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設(shè)置、制度管理、戰(zhàn)略制定的科學(xué)性等方面。

（三）在財務(wù)風(fēng)險防控方面應(yīng)該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)風(fēng)險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)周期較長，資金需求量大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續(xù)性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全財務(wù)預(yù)算管理機制，根據(jù)項目和各個部門的實際情況開展預(yù)算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進行科學(xué)的規(guī)劃。在資金的使用上，財務(wù)管理部門要嚴格按照預(yù)算計劃撥付資金，杜絕預(yù)算資金挪用和盲目借貸行為的出現(xiàn)。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務(wù)稽核，定期進行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風(fēng)險防控監(jiān)督管理機制，保證風(fēng)險管理制度的執(zhí)行效力。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)；　財務(wù)風(fēng)險；　生成機理；　策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在財務(wù)管理領(lǐng)域面臨的風(fēng)險。其本質(zhì)是由于企業(yè)財務(wù)管理決策活動中的不確定性而造成的。財務(wù)風(fēng)險控制是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的重要內(nèi)容，財務(wù)風(fēng)險包含了豐富的內(nèi)容。從微觀層面來看：首先，房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過籌集資金為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供有力支持，因此融資活動是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的起點，如果管理不當就會使籌集來的資金使用效益大打折扣，從而產(chǎn)生融資風(fēng)險。融資風(fēng)險是由于資金市場供需變化、宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化、房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)規(guī)模變化以及期限結(jié)構(gòu)等引起的。 其次在管理過程中，如果進行項目投資，就會產(chǎn)生投資風(fēng)險；在日常的經(jīng)營過程中，會產(chǎn)生日常的經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險，經(jīng)營性財務(wù)風(fēng)險是由日常的財務(wù)管理政策引起的。例如銷售政策的制定不當，可能引房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的短缺。另外，現(xiàn)金的管理、存貨的管理以及應(yīng)收賬款的管理都會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，這些風(fēng)險被稱為流動性財務(wù)風(fēng)險，因為現(xiàn)金、存貨以及應(yīng)收賬款管理不當，將會引起房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏足夠的現(xiàn)金流或者變現(xiàn)資產(chǎn)而陷入財務(wù)困境，由此導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成機理

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)

1.融資環(huán)境惡化

自2010年起，受銀行信貸政策限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房企通過銀行獲取資金越來越困難。2011年上半年，全國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款共7 023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005—2010年平均26.5%的增長率大幅度降低；而上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻達到26 250億元，同比增長33%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資額度大幅上升而銀行貸款數(shù)額卻大幅降低的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力可想而知。2011年7月銀監(jiān)會作出決定要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，并要求銀行等金融機構(gòu)要嚴格執(zhí)行關(guān)于土地儲備貸款、開發(fā)商以及個人住房貸款的各項政策和要求；要繼續(xù)通過各個部門之間的聯(lián)動，加強房地產(chǎn)企業(yè)名單式管理；要加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款以及個人消費等非住房貸款的監(jiān)督，對違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的資金給予嚴厲打擊，同時要密切關(guān)注二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險的控制和防范。這個關(guān)于房地產(chǎn)融資監(jiān)督和控制的政策，是繼暫停房地產(chǎn)信托之后，銀監(jiān)會進一步堵塞各種漏洞，向融資渠道逐漸趨近的房地產(chǎn)投資施壓。對于民間資本流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，監(jiān)管部門也采取高壓態(tài)勢。銀監(jiān)會2011年下半年對貸款風(fēng)險的防范政策以及不斷出臺的新規(guī)定，都意味著融資環(huán)境更趨于嚴格。這表明，銀監(jiān)會對于未來房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的金融風(fēng)險的警備級別繼續(xù)上調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不容樂觀，有進一步惡化的趨勢。從長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)依靠銀行貸款為主要融資手段的方式，已經(jīng)一去不復(fù)返，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解融資難帶來的負面影響。

2.融資成本上升

融資環(huán)境對于融資成本有著直接的影響，融資環(huán)境的好壞與融資成本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。融資成本是企業(yè)為籌資到使用資金而承擔的各種風(fēng)險成本。融資成本一般包括籌集成本以及占用成本，融資規(guī)模越大，融資成本越高。隨著我國央行不斷提高準備金利率，房地產(chǎn)企業(yè)通過間接融資方式獲得資金的利率也越來越高。例如某房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率由2009年的34％逐年遞增到2010年的61.56％，隨著負債規(guī)模的增大，借款的總成本也隨之上升。借款成本是指借款利息和籌資費。由于借款利息可以計入所得稅前的成本費用，起到抵稅的作用，在實際比較資本成本時，將借款成本折算為稅后資本成本。某房地產(chǎn)公司2010年年度財務(wù)報告顯示借款為53 222.20萬元，年利率5.58%，手續(xù)費為0.1%，每年結(jié)息一次，到期一次還本。公司所得稅稅率33%，這筆借款的資本成本=53 222.20萬元×5.58%×（1-33%）/53 222.20萬元×（1-0.1%）=3.78%，即某房地產(chǎn)企業(yè)借款100元每年的成本為3.78元，2010年總借款成本為2 011.79萬元，而公司2009年總的借款成本只有1 021.24萬元，一年之間該房地產(chǎn)公司的借款成本幾乎增加了一倍。此外股東權(quán)益比例下降，以及加權(quán)平均融資成本上升也是房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升的主要表現(xiàn)。

3.道德風(fēng)險和再融資風(fēng)險的加大

道德風(fēng)險是在從事有關(guān)經(jīng)濟活動時，當事人利用自身掌握的資源和權(quán)力，從事一些有利于自我但可能不利于集體或者他人的活動。房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著道德風(fēng)險問題，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)也存在委托關(guān)系，而委托就會引發(fā)道德風(fēng)險，道德風(fēng)險的發(fā)生會使房地產(chǎn)企業(yè)由于錯誤的項目決策，而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，因此必須重視道德風(fēng)險控制。再融資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進行配股或者增發(fā)股票來進行融資的行為，配股以及增發(fā)可以增強公司的資本金，可以為企業(yè)籌集到更多的資金。但是再融資的一個重大風(fēng)險是業(yè)績一般不能與股本同步增長，如果出現(xiàn)二級市場由于填權(quán)而導(dǎo)致貼權(quán)的現(xiàn)象，就會出現(xiàn)諸如每股收益等財務(wù)指標的下降，這可能意味著房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題，直接導(dǎo)致有些企業(yè)失去再融資的資格，從而出現(xiàn)再融資風(fēng)險。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；管理

我國在經(jīng)濟的發(fā)展過程中同時也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念

風(fēng)險一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的這四個階段進行分析發(fā)現(xiàn)，在每個階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險為：一是籌資風(fēng)險，其主要的內(nèi)容是負債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業(yè)在進行籌資的過程中所產(chǎn)生的財務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規(guī)模。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三點：第一點是償付風(fēng)險，主要是企業(yè)對負債的償還方面；第二點是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理策略

(一)在籌集資金方面的風(fēng)險管理

在籌集資金方面的風(fēng)險管理主要包括以下幾點：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)實情，太大的負債規(guī)?？赡軙苯訉?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負債運營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險也是隨著負債規(guī)模的擴大而增加的。二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機構(gòu)進行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力選擇籌資的渠道。

(二)對投資方面的風(fēng)險管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險，就需要企業(yè)在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環(huán)節(jié)都需要進行預(yù)算統(tǒng)計，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項目的開發(fā)；第三是該項目施工地點的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟效益，同時也可以促進房地產(chǎn)項目周邊的發(fā)展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態(tài)指標與靜態(tài)指標相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地產(chǎn)企業(yè)運營中的風(fēng)險管理

在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運行中的財務(wù)風(fēng)險管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財務(wù)風(fēng)險的意識，從而在面對財務(wù)危機時才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高投資、高風(fēng)險的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中同樣要承擔大量的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財務(wù)風(fēng)險的意識程度，在日常的運營中就應(yīng)該加強風(fēng)險管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻的關(guān)注市場經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險意識，同時也需要對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門增強管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進行資金管理方面還應(yīng)該進行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

(四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險管理

針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點以及發(fā)展狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務(wù)指標，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠來看企業(yè)的盈利其實是在下降的[5]。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財務(wù)風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調(diào)研，并且及時的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強企業(yè)對于財務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進行財務(wù)風(fēng)險管理，從而實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]曹陽.基于風(fēng)險定位的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究[D].哈爾濱理工大學(xué),2014.

[2]石夢娜.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究[D].武漢理工大學(xué),2013.

[3]許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理研究[D].武漢理工大學(xué),2012.

[4]王萌萌.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估與防范研究[D].青島科技大學(xué),2016.

篇8

【摘要】改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)市場快速快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)市場發(fā)展的主要推動力量也迎來了蓬勃發(fā)展時期，伴隨著房價上漲過快和資產(chǎn)泡沫化、杠桿化問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務(wù)狀況出現(xiàn)預(yù)警的可能性。本文主要通過觀察調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、可能引發(fā)財務(wù)預(yù)警的因素、財務(wù)預(yù)警對策分別進行分析，進而得出研究結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策 房地產(chǎn) 財務(wù)預(yù)警

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析

房地產(chǎn)企業(yè)具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環(huán)境影響的特點，因此財務(wù)上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業(yè)利潤波動大、財務(wù)杠桿率高等突出問題。加強財務(wù)信息的分析工作，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。對國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注和分析，可以及時規(guī)避調(diào)控政策對企業(yè)財務(wù)狀況與現(xiàn)金流的影響，從而盡量減少政策對企業(yè)財務(wù)狀況帶來的負面影響，避免不必要的財務(wù)危機。

本文通過分析認為，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控效果很明顯。自2008年世界性金融危機以后，中國房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的貨幣政策更是給房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的貨幣源，導(dǎo)致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關(guān)部門于2009年末出臺了最為嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，16個城市出臺了限購令，房產(chǎn)市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務(wù)院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準入、限制土地供應(yīng)、調(diào)整金融杠桿等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，對我國樓市投資、投機行為進行了嚴厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調(diào)控最為嚴厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。

二、調(diào)控政策下影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警因素分析

影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經(jīng)濟因素、市場因素、利率因素、技術(shù)因素、經(jīng)營因素等，總結(jié)歸納起來可以分為內(nèi)部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的內(nèi)部因素而言，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)制度、財務(wù)人員素質(zhì)等都對企業(yè)財務(wù)狀況有重要影響。第二，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的外部因素而言，國家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題。

三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警對策分析

在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)預(yù)警，需要從融資、決策、長期規(guī)劃等方面著手，以規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展打好財務(wù)基礎(chǔ)。

（一）完善融資政策

融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵財務(wù)問題。企業(yè)主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務(wù)費用，但起本質(zhì)上還是一種資產(chǎn)負債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務(wù)風(fēng)險。具體來說，一是嚴格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權(quán)益融資和負債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業(yè)運營成本。

（二）降低決策風(fēng)險

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉(zhuǎn)率低的特點，科學(xué)的財務(wù)決策對企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，所以，必須充分預(yù)防決策風(fēng)險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調(diào)研，對購房者的年領(lǐng)、階層、消費習(xí)慣、價值觀念、住房環(huán)境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學(xué)決策程序，分散股權(quán)制衡，防止一股獨大，充分發(fā)揮公司治理的作用，利用外部機構(gòu)牽制，嚴格執(zhí)行股東大會程序。三是要分散投資風(fēng)險，利用組合投資降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）制定長期規(guī)劃

要提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力，企業(yè)除了從完善融資和優(yōu)化決策等眼前著手，更應(yīng)該制定合理的長期發(fā)展規(guī)劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應(yīng)收賬款財務(wù)管理制度，加強應(yīng)收賬款的回收管理，提升企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)率；二是要加強應(yīng)收賬款管理，降低應(yīng)收賬款壞賬率，為企業(yè)資金使用提供有利條件。三是要進一步加強人力資源管理，提高企業(yè)的競爭軟實力。

四、研究結(jié)論

通過以上分析可以得出，在調(diào)控政策下，對房產(chǎn)企業(yè)進行有效財務(wù)預(yù)警是保證行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的必要手段。隨著國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整和限制不斷增多，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了更高的要求，隨著調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈和財務(wù)狀況的影響不斷增強，企業(yè)建立及時有效的財務(wù)預(yù)警機制，短期來看，一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，長期來看，對我國國民經(jīng)濟發(fā)展也將持續(xù)起著積極正面的影響。

參考文獻：

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篇9

關(guān)鍵詞：風(fēng)險定位；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；預(yù)警分析

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，主要與宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)的景氣度等影響密切相關(guān)，在行業(yè)發(fā)生動蕩時勢必將引發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險等問題[1]。以往的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警機制主要是從內(nèi)部采取防控措施，缺乏對外部環(huán)境的分析研究，最終導(dǎo)致風(fēng)險防控效果較差，對此，本文基于風(fēng)險定位理念對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制進行了系統(tǒng)研究，現(xiàn)將研究內(nèi)容論述如下。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是帶動宏觀經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)的財務(wù)問題一直備受關(guān)注，總結(jié)其企業(yè)財務(wù)特點主要包括以下幾點：①籌集資金的困難性較大，籌資方式較為單一。②企業(yè)資金鏈存在一定的風(fēng)險，負債率持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計[2]，目前我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)的負債率高達70%。③對于債務(wù)而言，缺乏短期償還能力。自2013年上半年開始，企業(yè)的速動比率持續(xù)下滑，說明了國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的償債能力較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成原因

1.內(nèi)部原因

內(nèi)部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部管理出現(xiàn)問題或紕漏，多包含這幾點原因：缺乏風(fēng)險防控意識、投資決策失誤、資金結(jié)構(gòu)有誤、資金鏈周轉(zhuǎn)不靈或斷裂以及缺乏內(nèi)部風(fēng)險管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的大環(huán)境造成的風(fēng)險，具體為宏觀經(jīng)濟關(guān)節(jié)影響、行業(yè)周期波動不規(guī)律以及出臺的政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展供需關(guān)系不協(xié)調(diào)等。

（三）風(fēng)險定位

房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險多表現(xiàn)為利率變動風(fēng)險、企業(yè)資產(chǎn)負債率風(fēng)險、投資回收風(fēng)險等，若想進一步明確風(fēng)險，仍需要剖析風(fēng)險傳導(dǎo)方式和傳導(dǎo)流程，其中，傳導(dǎo)方式與周期波動密切相關(guān)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)財務(wù)狀況周期性波動受宏觀經(jīng)濟的周期波動和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況周期波動影響較深。而財務(wù)風(fēng)險傳導(dǎo)路徑則是經(jīng)風(fēng)險因素導(dǎo)致的風(fēng)險事件在風(fēng)險載體的傳播下以及風(fēng)險流的擴散作用下形成實質(zhì)性的風(fēng)險損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制的建立措施

（一）構(gòu)建企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標體系監(jiān)測風(fēng)險

首先，設(shè)計財務(wù)指標，包括經(jīng)營風(fēng)險指標、籌資風(fēng)險指標、投資風(fēng)險指標以及資金鏈風(fēng)險四大指標。其次，設(shè)計非財務(wù)指標，主要從微觀、中觀和宏觀層面確定風(fēng)險類別，設(shè)計其指標和代碼。接下來，設(shè)計滯后指標、同步指標以及先導(dǎo)指標，采用時差相關(guān)分析的方式選取指標并進行相關(guān)計算。為了確保體系的正確性，對相關(guān)指標需要進行相關(guān)測度，具體的方法如下[3]：①測度非財務(wù)指數(shù)。對非財務(wù)指數(shù)設(shè)定標準，進行專家打分，匯總統(tǒng)計進行加權(quán)平均，得出風(fēng)險測度值。②測度財務(wù)指數(shù)。主要包括界定財務(wù)指標標準和測度單相功效系數(shù)兩方面。③編制財務(wù)風(fēng)險預(yù)警綜合指數(shù)。依照相關(guān)流程進行指數(shù)編制，確定風(fēng)險預(yù)警界限，獲取財務(wù)景氣狀況的相關(guān)預(yù)警信號。

（二）采取財務(wù)風(fēng)險防控措施

1.防控外部因素導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險

首先，順應(yīng)外部環(huán)境的變化情況，依照政策導(dǎo)向獲取最佳的政策扶持幫助。例如，使用房地產(chǎn)抵押貸款證券化等新型的融資渠道，降低銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)貸款產(chǎn)生的問題幾率。其次，正視行業(yè)的周期波動規(guī)律和特點，制定合理的財務(wù)計劃，采取相關(guān)的財務(wù)解決措施，例如，在行業(yè)繁榮時相對減少資金擴張，降低行業(yè)走勢較差時帶來的財務(wù)風(fēng)險，而在行業(yè)蕭條期時，準備擴張，確保在行業(yè)復(fù)蘇時搶占先機。

2.防控內(nèi)部因素導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險

該防控措施也要從四方面進行把握。①防控投資風(fēng)險。首先，做好項目前期勘察工作，分析市場，進行成本評估和風(fēng)險評估。其次，采取最優(yōu)化的投資組合方式。有意識的組合不同的風(fēng)險項目，提高風(fēng)險規(guī)避能力。例如，設(shè)立物業(yè)管理子公司，以此分擔房地產(chǎn)母公司的財務(wù)風(fēng)險。②防控經(jīng)營風(fēng)險。首先調(diào)整經(jīng)營理念，將房地產(chǎn)建設(shè)轉(zhuǎn)向小城鎮(zhèn)，整合土地資源，細分建設(shè)項目，擴充企業(yè)經(jīng)營模式。可以適當與旅游行業(yè)等其他行業(yè)加強合作[4]。其次，加多方合作。走多區(qū)域聯(lián)合發(fā)展、共贏道路，建立強強聯(lián)合，提高行業(yè)競爭力。最后，完善營銷手段，切勿盲目投資，確保企業(yè)資金回籠迅速，降低財務(wù)風(fēng)險。必要時可以適當放棄一些高風(fēng)險項目。③防控資金鏈風(fēng)險。首先，合理控制成本。加強成本控制 在前期做好投資部署，確立收益預(yù)算。在項目實施過程中控制成本，減少項目變更情況，在項目竣工時依據(jù)合同約定的條款進行核算。其次，建立企業(yè)資金控制系統(tǒng)，合理把握和管理企業(yè)資金，做好預(yù)算，明確資金使用情況。最后，管理好應(yīng)收賬款。建立科學(xué)化的客戶資信等級，設(shè)立應(yīng)收賬款的比例和相關(guān)的回款的責(zé)任制。④防控籌資風(fēng)險。主要措施包括構(gòu)建合理的資本結(jié)構(gòu)以及增加產(chǎn)業(yè)投資信托能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警實證探討

（一）選取樣本，獲取數(shù)據(jù)來源

本文樣本為萬科企業(yè)股份有限公司，選取2009年3月份-2013年6月份的財務(wù)數(shù)據(jù)為樣本數(shù)據(jù)，對其進行研究分析。

（二）篩選預(yù)警指標

1.分析其探索性

檢驗萬科的原始財務(wù)數(shù)據(jù)是否異常，使用SPSS20.0的探索性分析，對樣本季度數(shù)據(jù)M值進行統(tǒng)計，最終發(fā)現(xiàn)長期股權(quán)投資比率X10的數(shù)值為0，不具有顯著性，所以可以剔除在外。此外，變量中的X7、X12、X17的奇異值較多，可以直接剔除。

2.分析其相關(guān)性

經(jīng)相關(guān)性分析后，結(jié)果顯示經(jīng)營風(fēng)險指標保留X1、X3、X5、X6；投資風(fēng)險保留X9、X11、X13；資金鏈風(fēng)險保留指標X21和X23；籌資風(fēng)險指標保留X15、X16和X19。

（三）測度個體指數(shù)

1.測定財務(wù)個體指數(shù)

首先，確定財務(wù)指標中的臨界值。明確其極小型變量、極大型變量、穩(wěn)定型變量以及區(qū)間型變量[5]。然后計算指標單項功效系數(shù)。通過樣本測算結(jié)果顯示，不良資產(chǎn)比率X5、資本保值增長率X11、長期資產(chǎn)適合率X19的得分均符合指標要求，這表明萬科的長期償還能力和資本結(jié)構(gòu)無風(fēng)險。但是資金流動性較差，存在問題。

2.測定非財務(wù)個體指數(shù)

采取專家打分形式對萬科的非財務(wù)指標進行評價，最終結(jié)果顯示萬科的風(fēng)險管理水平較好，內(nèi)部控制也較好。但是投資風(fēng)險較高。

（四）編制綜合指數(shù)

1.對指數(shù)進行分類

應(yīng)用上述多種方法最終得出萬科的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警綜合指標體系，依照時序相關(guān)法，最終計算出同步、先導(dǎo)、滯后的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警結(jié)果。

2.確定綜合指數(shù)預(yù)警界限

經(jīng)計算結(jié)果顯示，萬科的綜合預(yù)警指數(shù)的序列平均值為125，將該值作為萬科的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警警戒線。

（五）繪制預(yù)警信號圖，做好分析

將之前求出的同步、先導(dǎo)和滯后指數(shù)以及綜合合成指數(shù)制成指數(shù)走勢圖，將此作為萬科的財務(wù)景氣走勢圖。其中先導(dǎo)指數(shù)圖顯示了財務(wù)風(fēng)險與外部環(huán)境的關(guān)系。同步指數(shù)圖反映了萬科財務(wù)風(fēng)險與凈資產(chǎn)收益率同期的財務(wù)狀況和波動情況。滯后指數(shù)反映了萬科財務(wù)風(fēng)險與行業(yè)景氣的關(guān)系。綜合指數(shù)綜合反映了上述財務(wù)因素和非財務(wù)因素與財務(wù)風(fēng)險的關(guān)系。

（六）定位風(fēng)險

制定風(fēng)險雷達定位圖，最終發(fā)現(xiàn)萬科的外部環(huán)境較好，但是內(nèi)部管理相對不佳，現(xiàn)金量較少，所以顯示萬科交易具有一定的財務(wù)風(fēng)險。

四、總結(jié)

目前，在現(xiàn)行的宏觀政策調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著多種財務(wù)風(fēng)險，主要源于外部環(huán)境不穩(wěn)定和內(nèi)部管控措施較差，本文就此發(fā)展現(xiàn)狀下分析了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，并設(shè)計了相關(guān)風(fēng)險指標體系，提出了正確的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方法，力求建立最佳的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和態(tài)勢。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】晴雨表 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險防范

一、引言

相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險、高收益、高敏感性、投資收益長等特征。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，使得房地產(chǎn)企業(yè)身處的外部環(huán)境急劇惡化，財務(wù)危機一觸即發(fā)。如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范系統(tǒng)，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各項財務(wù)活動過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險， 是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險， 是企業(yè)在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務(wù)活動中因各種因素而導(dǎo)致的對企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，其財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式主要體現(xiàn)在一下幾個方面：

（一）資產(chǎn)負債率大

房地產(chǎn)企業(yè)前期往往是負債開發(fā)，投資較大。企業(yè)資金來源主要是預(yù)收房屋款、自有資金、銀行貸款，其中自有資金比例較少，主要依靠銀行貸款。據(jù)《2008年房地產(chǎn)上市公司測評報告》顯示，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率偏高，最高達到75%，超出預(yù)警線60%，在借貸到資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的所謂高回報利益趨動下， 很多企業(yè)到期能否償還及高利率風(fēng)險于不顧， 盲目地、過度地、不合規(guī)范地進行名目多樣的籌融資活動， 資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等， 為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利的財務(wù)風(fēng)險。

（二）通貨膨脹風(fēng)險

當通脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本以及勞動力成本的增加，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本攀升。

（三）利率變動風(fēng)險

利率變動對負債經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大，銀行貸款利率提高導(dǎo)致負債成本增加，預(yù)期收益減少，同時，消費者購買能力減弱，無疑給企業(yè)造成巨大損失。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。

（四）再融資風(fēng)險

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負債經(jīng)營使公司負債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低， 這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團， 往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈， 一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂， 再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大， 從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。

（五）投資收回風(fēng)險

受政治、經(jīng)濟等因素影響，有些企業(yè)房地產(chǎn)商品閑置，買賣或租賃合同終止，但資金已投入，短時間內(nèi)難以變現(xiàn)。有時由于雙方合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題，客戶沒能履約付款，則會使得投資收益難以收回。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

（一）客觀原因

（1）房地產(chǎn)周期性特點。房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家的經(jīng)濟發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，也有周期性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯的關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。

（2）法律、政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，宏觀政策對企業(yè)收益具有很大的影響。

（3）市場供求。市場是不斷運動變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價格的變化，這種變化會使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益發(fā)生偏離。更嚴重的是，當市場內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求并達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進一步引發(fā)更為嚴重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導(dǎo)致投資者破產(chǎn)。

（二）主觀原因

（1）企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)失誤，不能控制各類風(fēng)險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風(fēng)險的可能性就非常大。

（2）財務(wù)管理水平。我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當一部分是由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

（3）財務(wù)決策能力。在決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。

我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）增強財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案；財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能水平，學(xué)會對資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

（二）健全風(fēng)險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別計量、防范、控制等進行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。

（三）基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。

（四）拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

（五）完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運營效率有待提升房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機制有效的監(jiān)督機制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。

參考文獻：

[1]杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警與防范[J].會計之友，2013，（4）.