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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值計(jì)量模式 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)指標(biāo)

一、研究背景

近年來，房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中扮演著重要的角色，一方面對國民經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn)，另一方面也刺激著內(nèi)需，對于整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)揮著不可替代的作用。對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭，可以看作是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)的一個(gè)結(jié)果，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)被作為一種投資渠道為大量機(jī)構(gòu)與個(gè)人所追捧。持有投資性房地產(chǎn)是其應(yīng)對通貨膨脹，保持資產(chǎn)增值的有效手段。隨著房價(jià)的不斷攀升，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房產(chǎn)市場逐漸成熟，對于廣大投資者來說，這一市場既存在著賺取高額利潤的誘惑，又布滿著各種財(cái)務(wù)粉飾的陷阱。因此，對于房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量提出了更為嚴(yán)格的要求。

二、公允模式在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用分析

截止到2012年底，A股市場總計(jì)2472家上市公司。在這些A股公司中，有將近1000家公司的報(bào)表中有投資性房地產(chǎn)科目。在這將近一千家的公司中，使用公允價(jià)值模式來計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)僅有43家，也就是說，公允模式在整個(gè)上市企業(yè)中的比例僅有不到5%。

在投資性房地產(chǎn)相關(guān)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年里，擁有投資性房地產(chǎn)的上市企業(yè)數(shù)量占上市企業(yè)總數(shù)的40.13%，而在這些企業(yè)中，僅有18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，占比2.86%（與擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)），占整個(gè)上市企業(yè)的數(shù)量比為1.15%?？紤]到2007年是允許使用公允模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的第一年，該比例可以理解。

總體來看，選取公允模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市企業(yè)數(shù)量過少，并且采取公允模式計(jì)量的企業(yè)存在著公允價(jià)值確定方法不統(tǒng)一導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)缺乏可比性，企業(yè)隨意變更會(huì)計(jì)計(jì)量模式，會(huì)計(jì)政策前后不一，違反企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，以及多數(shù)企業(yè)信息披露不充分的問題。

三、案例分析

（一）金地集團(tuán)背景簡介

金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，在1993年正式開始經(jīng)營房地產(chǎn)。1996年在金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司的基礎(chǔ)上設(shè)立的股份有限公司（屬于國有企業(yè)）。其主要發(fā)起人有深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)管理局，深圳市萬興達(dá)建筑工程有限公司，金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司，以及美國UT斯達(dá)康有限公司。公司2013年轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)計(jì)量模式對企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生的影響以及企業(yè)轉(zhuǎn)

（二）金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析

（1）金地地產(chǎn)在2013年將集團(tuán)旗下所有投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由歷史成本改為公允模式時(shí)，公司總資產(chǎn)增加近70億，其中有66億由投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式計(jì)量引起。占當(dāng)年總資產(chǎn)（調(diào)整前）的5.6%。（2）在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中要求，當(dāng)投資性房地產(chǎn)改為采取公允模式計(jì)量的年度，需要對當(dāng)期的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，這將會(huì)涉及到未分配利潤以及盈余公積等項(xiàng)目，從表中我們可以觀察到，金地集團(tuán)2013年因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)采取公允模式計(jì)量引起股東權(quán)益（包括未分配利潤和盈余公積）增加54億，占當(dāng)年凈資產(chǎn)的14.2%.（3）公司凈利潤在投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式調(diào)整后增加了18億，占當(dāng)年凈利潤的41.02%。

（三）投資性房地產(chǎn)公允模式計(jì)量對企業(yè)盈利能力的影響

金地集團(tuán)通過改變投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，使得企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成情況得以改善，從而造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率降低的結(jié)果。只是這個(gè)結(jié)果在改變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的當(dāng)年效果比較顯著，因?yàn)闇?zhǔn)則規(guī)定，“在計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的部分計(jì)入期初留存收益”，對于投資性房地產(chǎn)日后公允價(jià)值的變動(dòng)則計(jì)入當(dāng)期損益。

金地集團(tuán)投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重僅為9.05%，所以，投資性房地產(chǎn)采用公允模式計(jì)量對整個(gè)集團(tuán)凈利潤的貢獻(xiàn)可能被集團(tuán)內(nèi)其他業(yè)務(wù)隱去。其中，最可能隱去這一部分利潤的無疑是公司主營業(yè)務(wù)收入。而要分析投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換對公司凈利潤的影響，需要對公允價(jià)值變動(dòng)損益在當(dāng)年凈利潤中的比重作一統(tǒng)計(jì)比較，表4.4是金地集團(tuán)2011年至2014年歷年凈利潤中公允價(jià)值變動(dòng)損益的份額變動(dòng)情況：

通過比較可以發(fā)現(xiàn)，金地集團(tuán)在2013年之前的公允價(jià)值變動(dòng)損益均為0，因此，在表4.4中，2011年及2012年追溯調(diào)整前的凈利潤是不包含公允價(jià)值變動(dòng)損益影響的凈利潤，而2012年追溯調(diào)整后至2014年間的凈利潤均是包含有公允價(jià)值變動(dòng)損益影響的利潤。2013年金地地產(chǎn)在調(diào)整投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式后，其公允價(jià)值變動(dòng)損益在凈利潤中所占份額甚至達(dá)到45%，但同期的凈資產(chǎn)收益率卻較上一年度有所下降，由此可以推出金地地產(chǎn)在2013年剔除投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變帶來的影響后，其年度盈利能力將會(huì)大幅降低，這一推論可以通過金地地產(chǎn)2011年至2014年的營業(yè)收入和成本的變化中得以體現(xiàn)。

四、結(jié)束語

公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式使得企業(yè)能夠及時(shí)，準(zhǔn)確的反映資產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值，這在一定程度上符合了會(huì)計(jì)計(jì)量的及時(shí)性原則，也使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表能夠更多的反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)狀況。

由以上分析可以得出，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式對企業(yè)的盈利能力有一定的粉飾作用。當(dāng)企業(yè)年度經(jīng)營不善，盈利能力降低時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式可能成為企業(yè)經(jīng)營者用來粉飾報(bào)表的工具，而投資性房地產(chǎn)在持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)額在稅法上并不會(huì)納入應(yīng)納稅所得額，因此這種公允價(jià)值變動(dòng)損益產(chǎn)生的利潤并不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的所得稅費(fèi)用增加，而直接成為企業(yè)凈利潤的構(gòu)成部分。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。

2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對二級項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。

6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。

7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對象,對項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

五、完善資金管理系統(tǒng)完善

篇3

(一)太過看中利益，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷升高

由于房地產(chǎn)企業(yè)在投資一個(gè)項(xiàng)目時(shí)需要大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，一般會(huì)通過銀行借貸或是某些不正當(dāng)?shù)娜谫Y方法來獲取足夠的資金，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要很長的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間，要經(jīng)過很長的時(shí)間才能收回資金。很多房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的高收益，通常會(huì)在還沒有編制出完整的預(yù)算之前就進(jìn)行大量的借款或融資，雖然表面上這樣的行為為企業(yè)投資項(xiàng)目帶來了足夠的資金，保障項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行，但事實(shí)上這種做法同樣也會(huì)給企業(yè)帶來更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目來說，具有太多的不定因素，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模較大和資金負(fù)債率較高，一旦企業(yè)進(jìn)行了大筆的資金借貸或融資，如果企業(yè)的收益太少而使得企業(yè)沒有能力償還債務(wù)時(shí)，企業(yè)就會(huì)走向破產(chǎn)的邊緣。

(二)銀行借貸資金占比過重，導(dǎo)致資金結(jié)構(gòu)失衡

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資方式單一導(dǎo)致資金比例嚴(yán)重失調(diào)是給企業(yè)帶來巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。雖然我國制定了相關(guān)的制度來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用，但事實(shí)上并沒有起到真正的作用。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)任然是先用自有的資金購買土地，再用土地向銀行抵押貸款，獲取大量的項(xiàng)目發(fā)展資金，用于項(xiàng)目的規(guī)劃和各種各樣的費(fèi)用，這樣的方式使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，很多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中自有資金只占了2%，而銀行貸款所得的資金就足足占了45%，由于銀行借貸資金占比過重，使得項(xiàng)目開發(fā)的資金鏈非常容易斷裂，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，必定會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)，最終使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受影響。

(三)成本管理不規(guī)范，資金使用規(guī)劃不完善

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須在前期進(jìn)行縝密的、全面的規(guī)劃，并確定項(xiàng)目的各項(xiàng)花費(fèi)，做到精細(xì)化的預(yù)算，這樣才能真正的達(dá)到控制成本的目的。但事實(shí)上很多房地產(chǎn)企業(yè)都只重視項(xiàng)目開展過程中的成本控制，他們認(rèn)為只要做到對過程的財(cái)務(wù)控制就能實(shí)現(xiàn)控制成本的目的，而忽略了前期的所以準(zhǔn)備工作，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用完全是不規(guī)范的，導(dǎo)致資金不僅不能得到很好的控制，還超出預(yù)算。甚至有一些房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更快的建設(shè)完成項(xiàng)目，只注重項(xiàng)目的進(jìn)度，沒有對項(xiàng)目進(jìn)行完善的規(guī)劃，資金的使用也沒有計(jì)劃，最終導(dǎo)致企業(yè)的利益受到重大的影響。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

(一)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制定完善的風(fēng)險(xiǎn)處理方案

房地產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部員工中建立起相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，具備一定的預(yù)測和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，通過員工日常工作的規(guī)范和控制盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。除此之外，企業(yè)必須對不同的風(fēng)險(xiǎn)制定不同的解決方案，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力，在遭遇風(fēng)險(xiǎn)時(shí)快速、準(zhǔn)確的處理，最大限度減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)損失。企業(yè)必須合理化自身的資金結(jié)構(gòu)，避免由于融資方式單一給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，企業(yè)必須降低貸款的利率，盡量降低籌資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)建立獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并編制完善的制度，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，保障財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的科學(xué)性、可靠性

任何管理體制都需要嚴(yán)格的制度來進(jìn)行規(guī)范，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身情況編制出完善的、縝密的財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格規(guī)范員工的行為和工作，企業(yè)還必須明確管理層和財(cái)務(wù)工作人員的職能，保障財(cái)務(wù)人員的工作不受管理層的干擾，保障財(cái)務(wù)工作的完整性和可靠性，企業(yè)還需要?jiǎng)?chuàng)建單獨(dú)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，在不受企業(yè)其它部門的影響下，展開預(yù)算、決算、出納等工作。然而為了保障得企業(yè)的預(yù)算、決算等更加精準(zhǔn)、可靠，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立信息化的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)共享中心，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、可靠性和完整性。同時(shí)，企業(yè)還需要建立獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對財(cái)務(wù)工作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，并保障企業(yè)財(cái)務(wù)的安全，而且企業(yè)必須構(gòu)建嚴(yán)格的考核制度對項(xiàng)目的實(shí)行結(jié)果進(jìn)行考核，保證項(xiàng)目的施工質(zhì)量。

(三)加強(qiáng)投資決策的科學(xué)性、規(guī)范性，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率

房地產(chǎn)企業(yè)在決定投資項(xiàng)目之前必須做好充足的準(zhǔn)備，對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行精確的評估，并進(jìn)行多次的調(diào)查，精確評估項(xiàng)目的可行性，避免由于投資項(xiàng)目選擇不當(dāng)造成的損失，企業(yè)還必須避免由管理者來單獨(dú)決定投資項(xiàng)目，保障企業(yè)決策的科學(xué)性，在項(xiàng)目開始之初就盡量降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率。除此之外，由于工程建設(shè)期的長短對企業(yè)的利益有很大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要在質(zhì)量得到保證的同時(shí)盡最大限度縮短項(xiàng)目建設(shè)的期限，這樣做是為了使得企業(yè)有更多的資金來周轉(zhuǎn)其它項(xiàng)目，同時(shí)還能降低由于時(shí)間過長讓某些外界的不定因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率。

三、結(jié)語

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 財(cái)務(wù)集中管理 對策建議

業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)管理工作的核心內(nèi)容，是確保房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要樞紐。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目越多、企業(yè)規(guī)模越大，就越需要實(shí)施財(cái)務(wù)集中管理來強(qiáng)化企業(yè)集團(tuán)的整體管控能力。財(cái)務(wù)集中管理就是借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)，建立集團(tuán)和成員單位完善的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)體系和信息共享機(jī)制，從而在戰(zhàn)略上實(shí)行集中監(jiān)控，整合財(cái)務(wù)內(nèi)部資源，防范決策風(fēng)險(xiǎn)，提高效率。當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”深刻影響著我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、資金的配置與使用方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要想適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，就需要優(yōu)先確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的正常運(yùn)作，大力推行與現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)緊密聯(lián)系的財(cái)務(wù)集中管理模式。

一、房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理的意義和作用

（一）有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整個(gè)集團(tuán)的管控能力

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理采取集中管理模式后，就需要應(yīng)用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)核算方式對公司業(yè)務(wù)實(shí)行處理，提升企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的規(guī)范性和合理性，保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)的完整、真實(shí)、有效，進(jìn)而提升集團(tuán)會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)的總體品質(zhì)。由于企業(yè)財(cái)務(wù)工作管控實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一化，大大提升了集團(tuán)企業(yè)事前管控成效、提高了事中的核算研究水平、增強(qiáng)了事后的審核和監(jiān)管效力，從而保證了房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的管理層可以對其下屬公司的財(cái)務(wù)行為、資金預(yù)算和財(cái)會(huì)信息數(shù)據(jù)等狀況的全過程監(jiān)督，以及對其經(jīng)營行為進(jìn)行客觀公正及時(shí)科學(xué)的評價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)通過集中財(cái)務(wù)管理可以有效提升其內(nèi)控水平，進(jìn)而促使成員企業(yè)局部利益和企業(yè)集團(tuán)整體利益的一致性，最終提升整個(gè)企業(yè)集團(tuán)的管控能力。

（二）有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)資金利用率

對集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)采取集中管理模式可以實(shí)現(xiàn)對集團(tuán)內(nèi)部資金的集中管控與調(diào)配，降低企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部資金存量，減少外部金融機(jī)構(gòu)貸款額度，有效降低資金使用成本，避免無謂的資金浪費(fèi)與閑置。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)實(shí)施財(cái)務(wù)集中管理有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)資金利用率，合理節(jié)約內(nèi)外部交易成本，p少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，避免企業(yè)資金出現(xiàn)體外循環(huán)的情況，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管控成效，最終實(shí)現(xiàn)提升企業(yè)內(nèi)部資金使用率的整體目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理存在的主要問題

（一）對集團(tuán)內(nèi)部資金沒有采取市場化和銀行化的運(yùn)作模式

在財(cái)務(wù)集中管理模式下，許多房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)雖然做到了將下屬企業(yè)的資金集中起來并統(tǒng)一管理和分配，卻沒在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部實(shí)行市場化和銀行化的管理模式，導(dǎo)致現(xiàn)金流缺乏的下屬企業(yè)無償獲得現(xiàn)金流充裕企業(yè)的現(xiàn)金。這種無償使用資金往往會(huì)造成企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部資金回流變慢，運(yùn)營成效下降，集團(tuán)內(nèi)部應(yīng)收欠款逐漸增多。另外集中財(cái)務(wù)管理模式下企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部資金分配也不夠科學(xué)，這對企業(yè)集團(tuán)中相對弱勢的企業(yè)利益產(chǎn)生很大的影響，違背了企業(yè)資金有償使用、科學(xué)調(diào)用和合理運(yùn)營的基本準(zhǔn)則，必定造成企業(yè)集團(tuán)全部資金的使用率降低，有時(shí)甚至還會(huì)造成企業(yè)集團(tuán)沒有資金調(diào)用的嚴(yán)重情況。長此下去會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成員發(fā)展不均衡，影響企業(yè)集團(tuán)的整體利益與內(nèi)部團(tuán)結(jié)。另外雖然有些企業(yè)集團(tuán)在內(nèi)部應(yīng)用網(wǎng)上銀行并已普及到了全部賬戶當(dāng)中，但因應(yīng)用的時(shí)間不長，網(wǎng)上銀行的功能還不健全，網(wǎng)銀只應(yīng)用在日常的資金收支、資金查詢和資金對賬方面，借助網(wǎng)上銀行實(shí)行資金調(diào)用與管理的方式依然不能滿足財(cái)務(wù)集中管理的需要。

（二）沒有建立跨平臺(tái)的集團(tuán)企業(yè)資金管理體系

從理論上講，我國企業(yè)集團(tuán)的下屬公司具備法人資格，但企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部的銀行或結(jié)算部門只是集團(tuán)內(nèi)部的某個(gè)職能機(jī)構(gòu)，并沒有信貸業(yè)務(wù)的資質(zhì)。從法律方面嚴(yán)格來講，控股企業(yè)并不具備指揮和調(diào)動(dòng)下屬企業(yè)財(cái)產(chǎn)的權(quán)力，任意調(diào)動(dòng)下屬公司的資金并不合法。所以，房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)采取資金集中管理模式在法律層面有很大的障礙。正是基于這種現(xiàn)狀，我國大多數(shù)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部并未建立起真正的跨平臺(tái)企業(yè)集團(tuán)資金管理體系。由于缺乏跨平臺(tái)的資金管理體系，集團(tuán)內(nèi)部企業(yè)之間不良信貸無法獲得及時(shí)處理和管控，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部下屬公司不良貸款日益增加，進(jìn)而在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部產(chǎn)生借貸能夠不按期償還、甚至無需償還的錯(cuò)覺認(rèn)識(shí)。這種錯(cuò)誤嚴(yán)重?fù)p傷了集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部的誠信體系，對集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理造成了不良影響。

（三） “集權(quán)”管理與“分權(quán)”管理之間的矛盾仍存在

集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理通常出現(xiàn)在集團(tuán)發(fā)展階段，主要為符合總部的管控需要，之后才注重子公司的需要，難免影響到子公司的利益。在企業(yè)集團(tuán)總部的財(cái)務(wù)集中管理模式和子公司的基本需求無法統(tǒng)一的情況下，通常會(huì)導(dǎo)致子分公司的不滿，進(jìn)而遭到子分公司的抗衡。目前我國大多集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部的“集權(quán)”與“分權(quán)”管理之間的矛盾依然存在：一些房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)為了加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理水平，采用了高度集權(quán)的財(cái)務(wù)集中管理模式。在此模式下各分（子）公司人員和財(cái)物的管理權(quán)力均在集團(tuán)總部，分（子）公司只有執(zhí)行權(quán)力，很大程度上限制了分（子）公司的主動(dòng)性；而一些集團(tuán)企業(yè)恰恰相反，財(cái)務(wù)集中管理程度較低，加之往往沒能把握分（子）公司業(yè)務(wù)關(guān)鍵部分，造成對分（子）公司的管理失去控制。在“集權(quán)”與“分權(quán)”管理矛盾仍然存在的情況下，有些集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理很難獲得分（子）公司的支持。集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理大部分是從上至下實(shí)行普及，如果無法得到分（子）公司的支持，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)集中管理無法獲得預(yù)期成效，失去了意義。

（四）不重視集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理人才隊(duì)伍建設(shè)

財(cái)務(wù)集中管理可以把企業(yè)集團(tuán)所屬子公司的財(cái)務(wù)情況全部列入母公司的核算和管理系統(tǒng)當(dāng)中，所屬分（子）公司只有日常抉擇的權(quán)利和執(zhí)行企業(yè)集團(tuán)各項(xiàng)政策的義務(wù)。采取企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管理模式之后，主要政策的制定與解釋權(quán)力均集中于集團(tuán)總部，且伴隨企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理模式的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、制度化以及信息化的推行，通常會(huì)導(dǎo)致分（子）公司的財(cái)會(huì)人員變成執(zhí)行操作人員，這對企業(yè)財(cái)會(huì)管理人才的培養(yǎng)與提升極為不利。許多房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)下屬分（子）公司中的高層管理者認(rèn)為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作僅局限于簽字、審批，不需要財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與財(cái)務(wù)人員，只要有出納和報(bào)賬人員即行，忽視了財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與財(cái)務(wù)人員的重要性，更談不上加強(qiáng)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。有些分（子）公司的高層管理人員甚至認(rèn)為財(cái)務(wù)集中管理就是約束管理層的，約束了自身的財(cái)務(wù)自，覺得此項(xiàng)工作對自己干涉甚多并越位，從而對此項(xiàng)工作產(chǎn)生了十分消極的抵觸情緒。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管理直接影響了基層財(cái)會(huì)人員的全方位進(jìn)步，對分（子）公司企業(yè)財(cái)會(huì)人員主觀能動(dòng)性的提高產(chǎn)生不良影響。

三、解決房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理存在問題的對策與建議

（一）在集團(tuán)內(nèi)部采取市場化和銀行化的管控模式

1.集團(tuán)內(nèi)部采取市場化制度。集團(tuán)內(nèi)部市場化管控制度就是把集團(tuán)總體當(dāng)成虛擬市場，集團(tuán)企業(yè)的下屬分（子）公司當(dāng)成該虛擬市場的交易核心，對虛擬市場實(shí)行模擬運(yùn)營。這就能夠提升集團(tuán)企業(yè)整體市場競爭能力，提升集團(tuán)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高集團(tuán)企業(yè)的經(jīng)營成效。由于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的下屬企業(yè)一般數(shù)目較大，彼此銷售產(chǎn)品和提供勞動(dòng)力的情況普遍存在，這就更適宜在集團(tuán)企業(yè)中采取內(nèi)部市場化運(yùn)營與管控模式。

2.集團(tuán)內(nèi)部采取銀行化的管理模式。由于房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)下屬企業(yè)數(shù)目眾多，為進(jìn)行高效的資金集中管理，提升使用效率，使集團(tuán)企業(yè)資金收益最大化，則需設(shè)立滿足企業(yè)集團(tuán)自身的資金集中管理信息體系。許多銀行應(yīng)用的網(wǎng)上銀行系統(tǒng)為房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)資金管理的安全性和高效性提供了參考。借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)；完善網(wǎng)上銀行并建立對應(yīng)的資金管理體系能夠?yàn)槠髽I(yè)集團(tuán)資金調(diào)用和資金管理提供技術(shù)方面的支撐。對于條件成熟的集團(tuán)企業(yè)可以充分發(fā)揮集團(tuán)內(nèi)部銀行的作用，保證企業(yè)資金應(yīng)用權(quán)的集中，產(chǎn)生合力，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，確保集團(tuán)的經(jīng)營、投資等方面的合理資金需要，進(jìn)而提升企業(yè)的資金使用率。

（二）設(shè)立跨平臺(tái)集團(tuán)企業(yè)資金管理體系

房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用、融合現(xiàn)代信息技術(shù)與企業(yè)資源計(jì)劃管理軟件，建立跨平臺(tái)的企業(yè)集團(tuán)資金管理體系，對企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督，保證企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營工作的協(xié)同。一個(gè)健全有效的跨平臺(tái)集團(tuán)企業(yè)資金管理體系功能應(yīng)包含：采取可控的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)步驟，整合集團(tuán)企業(yè)內(nèi)外的財(cái)會(huì)信息數(shù)據(jù)需要；規(guī)范和完善企業(yè)財(cái)會(huì)核算工作，準(zhǔn)確記錄業(yè)務(wù)行為、企業(yè)資本情況以及企業(yè)運(yùn)營的成果，以支持企業(yè)內(nèi)部考核工作。房地產(chǎn)集F企業(yè)構(gòu)建了跨平臺(tái)資金管理體系后，可以進(jìn)行真正的資金集中管理，提供跨越企業(yè)和金融部門的資金信息，滿足跨越企業(yè)多個(gè)開戶銀行之間的信息網(wǎng)絡(luò)的需要，推動(dòng)跨越企業(yè)集團(tuán)和集團(tuán)成員的管理體系與企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部業(yè)務(wù)體系溝通與信息共享，從而更加有效地發(fā)揮企業(yè)集團(tuán)的整體優(yōu)勢，最終實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一資金管控和統(tǒng)一資金調(diào)用。跨平臺(tái)的企業(yè)集團(tuán)資金管理體系可以實(shí)現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)部資金預(yù)算、資金審批、資金監(jiān)控以及資金分析等管控措施，科學(xué)分配資金，第一時(shí)間實(shí)行合理的資金調(diào)用，提升企業(yè)集團(tuán)總體資金使用率，提升企業(yè)集團(tuán)資金的安全性和高效性。

（三）妥善處理財(cái)務(wù)集中管理的“集權(quán)”與“分權(quán)”矛盾

執(zhí)行財(cái)務(wù)集中管理的集團(tuán)企業(yè)應(yīng)通過以下有效途徑來科學(xué)合理地解決“集權(quán)”與“分權(quán)”矛盾：

1.重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀和管理需求。集團(tuán)企業(yè)采取財(cái)務(wù)集中管理模式需重視當(dāng)前企業(yè)的地域布局、行業(yè)范疇、業(yè)務(wù)類型、會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)、企業(yè)財(cái)會(huì)信息化水平以及集中管理目標(biāo)幾方面，并選取符合集團(tuán)自身實(shí)際情況的財(cái)務(wù)集中管理體系?；诘赜虿季忠治鋈藛T是不是集中工作；基于行業(yè)范疇分析企業(yè)財(cái)會(huì)體系的統(tǒng)一水平；基于信息化水平選取企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件的統(tǒng)一性；基于企業(yè)集團(tuán)資金和支持的信息情況和將來的管理需要選用統(tǒng)一資金管理體系。一般來講，進(jìn)行戰(zhàn)略管理的集團(tuán)企業(yè)通常會(huì)應(yīng)用“分權(quán)”式財(cái)務(wù)集中管控體系；實(shí)行經(jīng)營管理的企業(yè)集團(tuán)則更多會(huì)選取“集權(quán)”式財(cái)務(wù)集中管控體系。

2.設(shè)立科學(xué)有效的授權(quán)制度。設(shè)立科學(xué)有效的授權(quán)制度，科學(xué)劃分企業(yè)總部和下屬公司的權(quán)責(zé)利。不僅對緩解企業(yè)總部的管控壓力有利，還可以提升下屬公司管理層、財(cái)會(huì)管理人員的工作熱情，獲得下屬企業(yè)的更多支持，保證財(cái)務(wù)集中管控獲得有效推行。在設(shè)定預(yù)算和運(yùn)用規(guī)則方面，企業(yè)總部可以基于整體預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置大綱，明確基礎(chǔ)編制原則，下屬公司能夠在設(shè)定目標(biāo)范疇內(nèi)自主設(shè)定資金收入、成本和預(yù)算，且基于預(yù)算進(jìn)行。集團(tuán)總部僅把握整體方向與準(zhǔn)則即可，針對預(yù)算結(jié)果實(shí)行追蹤和審核；此外，在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理的集團(tuán)當(dāng)中，針對資金支出權(quán)力的批復(fù)方面，能夠基于集團(tuán)的資金管理需要，與下屬企業(yè)資本水平和支付款項(xiàng)的特點(diǎn)相結(jié)合，設(shè)定對應(yīng)的支付權(quán)力并為下屬企業(yè)提供相應(yīng)的自。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)集中管理人才隊(duì)伍建設(shè)

財(cái)務(wù)集中管理與企業(yè)整體戰(zhàn)略緊密相聯(lián)，可以說就是為適應(yīng)企業(yè)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略發(fā)展需要而設(shè)立。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)要想使整個(gè)集團(tuán)的力量結(jié)合在一起，就必須造就一批懂得企業(yè)戰(zhàn)略的高端財(cái)會(huì)人才。這些財(cái)會(huì)人員除了一般財(cái)會(huì)人員所必須了解的金融、稅收、法律等方面知識(shí)外，還需要對集團(tuán)企業(yè)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度，例如統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算政策、成本費(fèi)用管理辦法、各項(xiàng)資金授權(quán)審批制度等充分了解并掌握。另外財(cái)務(wù)集中管理得益于互聯(lián)網(wǎng)的普及和通信技術(shù)的發(fā)展，這又對財(cái)會(huì)人員提出了“財(cái)務(wù)管理軟件或網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)軟件”方面的知識(shí)要求。它要求財(cái)務(wù)管理人員能夠通過網(wǎng)絡(luò)及時(shí)了解分（子）公司的財(cái)務(wù)狀況，為其進(jìn)行財(cái)務(wù)決策提供了信息保障。為此，財(cái)務(wù)隊(duì)伍建設(shè)是集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管理工作展開的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)財(cái)會(huì)人員的工作積極性，幫助財(cái)會(huì)人員樹立良好的服務(wù)、監(jiān)督觀念，以有效落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，從而嚴(yán)格履行財(cái)會(huì)人員應(yīng)有的職責(zé)。另外，在采取企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理的集團(tuán)當(dāng)中，針對企業(yè)財(cái)會(huì)人員可應(yīng)用分層培訓(xùn)體系，就是把企業(yè)財(cái)會(huì)人員分為財(cái)務(wù)管理與核算人員實(shí)行分別培訓(xùn)：企業(yè)集團(tuán)在招募儲(chǔ)備人才的時(shí)候，能夠基于財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)核算的需要實(shí)行篩選，且有針對性地實(shí)行培訓(xùn)，能夠切實(shí)節(jié)省招募、培養(yǎng)和薪資的成本；對企業(yè)財(cái)會(huì)人員確立本身定位和目標(biāo)有利，進(jìn)而保證企業(yè)財(cái)會(huì)團(tuán)隊(duì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

四、案例分析

A企業(yè)集團(tuán)是某市V區(qū)的區(qū)屬國企，A企業(yè)集團(tuán)總部共建立了六個(gè)職能機(jī)構(gòu)，主要包含了企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)、企業(yè)綜合管理機(jī)構(gòu)、企業(yè)總工辦、企業(yè)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)、企業(yè)投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)以及企業(yè)紀(jì)律檢查機(jī)構(gòu)。A企業(yè)集團(tuán)是以城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主的綜合性集團(tuán)企業(yè)，擁有八家下屬公司，經(jīng)營范圍涉及：受政府委托從事土地一級收儲(chǔ)開發(fā)、出讓及配套建設(shè)；房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營；項(xiàng)目建設(shè)；物業(yè)管理；資產(chǎn)投資運(yùn)營等等方面。近年來，隨著V區(qū)城市建設(shè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，A企業(yè)集團(tuán)獲得了長足的發(fā)展，對V區(qū)城市建設(shè)做出了很大的貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城市化進(jìn)程的持續(xù)加快的大背景下，為了滿足V區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的新工作和新標(biāo)準(zhǔn)，A企業(yè)集團(tuán)確立以工程項(xiàng)目建設(shè)、土地一級收儲(chǔ)開發(fā)和出讓、V區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營以及資產(chǎn)投資經(jīng)營四大主業(yè)，以V區(qū)為基礎(chǔ)核心，制定了全方位發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。在采用企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管理模式之后，A企業(yè)集團(tuán)剛開始也遇到許多問題。比如，無法采取市場化和銀行化的管控模式、很難獲得子公司的支持、缺少一體化的管理體系、集中管理對企業(yè)員工的主觀能動(dòng)性產(chǎn)生影響以及內(nèi)部資本分配不合理等問題。這些問題對A企業(yè)集團(tuán)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了不良影響，制約了A企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展速度。但隨著A企業(yè)集團(tuán)不斷對該模式進(jìn)行完善，參照其他企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)集中管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，自主對財(cái)務(wù)集中管理模式進(jìn)行分析和摸索，最終找到了一個(gè)高效可行的企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管理模式。比如，充分利用信息系y設(shè)立跨平臺(tái)的企業(yè)集團(tuán)資金管理體系、構(gòu)建集中的企業(yè)集團(tuán)資金管理數(shù)據(jù)體系、設(shè)立科學(xué)有效的授權(quán)制度、設(shè)立人才統(tǒng)籌規(guī)劃、分層培訓(xùn)制度以及應(yīng)用全面預(yù)算控制等措施。在這種財(cái)務(wù)集中管理模式的作用下，A企業(yè)集團(tuán)獲得了良性健康的發(fā)展，企業(yè)不斷發(fā)展壯大，未來必定會(huì)走出V區(qū)，獲得越來越大的城市房地產(chǎn)開發(fā)市場。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)需以健全本身財(cái)務(wù)集中管理體系為基礎(chǔ)，不斷提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理成效，以滿足“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)展的需求。當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理模式依然有很多不足之處，為此，本文針對這些問題進(jìn)行了研究和分析，并提出科學(xué)合理的解決方案與對策建議，以期為我國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理模式的日益完善盡一份力。Z

參考文獻(xiàn)：

[1]趙璐.淺析現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管理體系的構(gòu)建[J].現(xiàn)代會(huì)計(jì)，2013，（29）.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；業(yè)財(cái)融合模式；成本管理

近年來，我國財(cái)稅改革工作不斷深化開展企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中，也在不斷強(qiáng)化會(huì)計(jì)管理的應(yīng)用，對于成本管理工作的要求也在不斷提升。國家以及地方各級政府于2020年開始房地產(chǎn)調(diào)控措施，落實(shí)房住不炒的政策，隨著新規(guī)的落實(shí)，房地產(chǎn)公司面臨越來越嚴(yán)格的金融監(jiān)管，繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司承受著越來越大的資金壓力。在這種大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)公司的拿地?zé)崆橹饾u降低，土地市場也逐漸回歸到理性狀態(tài)。但隨著國際形勢的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不斷增加，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，提高成本控制水平具有十分重要的意義。除此之外，隨著云計(jì)算以及人工智能等技術(shù)的不斷發(fā)展，在企業(yè)管理中業(yè)財(cái)融合成為了新的發(fā)展方向。企業(yè)如何在此背景下使用新的管理方式控制成本，提高企業(yè)價(jià)值值得深入探討。

1現(xiàn)代企業(yè)業(yè)財(cái)融合下的成本管理概述

業(yè)財(cái)融合又可稱為業(yè)財(cái)一體化，這一概念是近幾年來研究熱度較高的一種新概念，同時(shí)更是企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中進(jìn)行企業(yè)管理的新方向。業(yè)財(cái)融合主要是指企業(yè)中的業(yè)務(wù)活動(dòng)與財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行融合的模式，主要是指企業(yè)財(cái)務(wù)人員在利用企業(yè)現(xiàn)有資源為基礎(chǔ)，充分了解公司內(nèi)部狀況并進(jìn)行分析，從而為相關(guān)部門提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，做好財(cái)務(wù)核算以及監(jiān)督等工作。業(yè)財(cái)融合在一定程度上彌補(bǔ)了傳統(tǒng)企業(yè)分工協(xié)作理論的不足之處，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

1.1業(yè)財(cái)融合概述

顧名思義，業(yè)財(cái)融合主要是指將企業(yè)中的業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)進(jìn)行融合，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作過程中，通過利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，將財(cái)務(wù)管理理念以及財(cái)務(wù)管理方式滲透到各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)當(dāng)中，從而達(dá)到以企業(yè)現(xiàn)金流與信息流為基礎(chǔ)，合理指導(dǎo)財(cái)務(wù)管理工作的開展，從而提高企業(yè)的整體管理水平[1]。

1.2現(xiàn)代企業(yè)成本管理的含義及特點(diǎn)

從狹義方面出發(fā)，成本管理并不僅僅是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所耗費(fèi)的顯性成本，同時(shí)也包括了一些非顯性成本，非顯性成本主要指企業(yè)失去市場委托的成本。對于顯性成本而言，成本管理更加側(cè)重于采用合理的方式促使企業(yè)價(jià)值能夠最大化。從廣義角度出發(fā)，成本管理主要是指企業(yè)管理人員通過利用專門的方法為企業(yè)提供自身以及競爭對手的相關(guān)分析資料，幫助管理者制定評估正確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，為企業(yè)制造市場競爭優(yōu)勢，從而確保企業(yè)能夠適應(yīng)外部持續(xù)變化的市場環(huán)境。現(xiàn)代企業(yè)的成本管理主要有三個(gè)特點(diǎn)，分別是長期性、全局性以及外延性[2]。長期性主要是指企業(yè)成本管理的實(shí)施，主要是為了幫助企業(yè)獲取長期且持久的競爭優(yōu)勢，便于企業(yè)在市場競爭中長久生存與發(fā)展，其出發(fā)點(diǎn)是長遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，而傳統(tǒng)的成本管理是將短期成本管理作為出發(fā)點(diǎn)，并沒有考慮到企業(yè)長遠(yuǎn)持續(xù)性降低成本。例如，企業(yè)在進(jìn)行人工成本管理時(shí)，可以利用成本優(yōu)勢的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量，從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，雇傭相對較為年輕且文化程度較高的原因，通過利用學(xué)習(xí)曲線的方式，達(dá)到長期成本優(yōu)勢的目的。全局性主要是指企業(yè)的成本管理對象是企業(yè)全局。結(jié)合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定企業(yè)成本管理計(jì)劃。企業(yè)成本管理通過結(jié)合企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與企業(yè)外部環(huán)境，幫助企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。外延性主要是指將企業(yè)的成本管理外延至采購環(huán)節(jié)甚至包括后期研究、設(shè)計(jì)、服務(wù)環(huán)節(jié)。不僅要重視企業(yè)與上游供應(yīng)商的聯(lián)系，同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)與客戶和經(jīng)銷商的聯(lián)系?？偠灾?，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將成本管理工作融入整個(gè)市場內(nèi)進(jìn)行全面考察，只有正確分析企業(yè)在現(xiàn)階段的競爭市場中所處的環(huán)境，才能夠準(zhǔn)確預(yù)判企業(yè)發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)，并做出有效控制措施。結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)，制定符合自身發(fā)展的管理戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

1.3現(xiàn)代企業(yè)業(yè)財(cái)融合下成本管理的意義

1.3.1 優(yōu)化傳統(tǒng)財(cái)務(wù)模式下的成本管理工作在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)模式下，企業(yè)財(cái)務(wù)工作更加重視符合財(cái)務(wù)報(bào)表需求的財(cái)務(wù)核算口徑，通過對事后業(yè)務(wù)的成本信息數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇、加工、處理，最終得到財(cái)務(wù)成本信息數(shù)據(jù)。這些成本信息數(shù)據(jù)雖然能夠達(dá)到會(huì)計(jì)信息體系管控目標(biāo)的實(shí)際需求，但實(shí)際上由于上述數(shù)據(jù)均為結(jié)果信息，并未關(guān)注到成本的事前管控以及事中管控，無法對成本做到動(dòng)態(tài)化監(jiān)督控制。然而業(yè)財(cái)融合的模式則是將企業(yè)的業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)進(jìn)行結(jié)合，確保企業(yè)業(yè)務(wù)成本信息數(shù)據(jù)能夠與財(cái)務(wù)成本信息數(shù)據(jù)核算達(dá)到高效銜接的效果，以此來實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)化監(jiān)管成本的目標(biāo)。1.3.2 將成本管理延伸至前端業(yè)務(wù)在成本管理過程中，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)對成本執(zhí)行結(jié)果，進(jìn)行對比分析并找出成本管控中存在的問題結(jié)合公司實(shí)際情況，制定相關(guān)的管控措施。但由于財(cái)務(wù)人員在實(shí)際的成本管控過程中缺乏動(dòng)態(tài)化的監(jiān)管，對于業(yè)務(wù)運(yùn)作流程信息不清楚，因此，難以在成本管控中快速發(fā)展存在的問題，無法及時(shí)有效的為企業(yè)成本管控制定相應(yīng)的干預(yù)措施[3]。但在業(yè)財(cái)融合背景下，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)共享，企業(yè)財(cái)務(wù)人員能夠及時(shí)對業(yè)務(wù)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行匯集整理分析，將成本管理工作覆蓋到業(yè)務(wù)開展的各個(gè)環(huán)節(jié)中，從而有效提升了成本管理的有效性。

2房地產(chǎn)公司業(yè)財(cái)融合模式下的成本管理問題

2.1成本管理體系不完善

大部分房地產(chǎn)公司并未在公司發(fā)展過程中建立完善的成本管理體系，而這不僅對企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確度造成負(fù)面影響，同時(shí)也在一定程度上降低了企業(yè)成本控制的有效性，對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展沒有積極意義。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期階段及成本風(fēng)險(xiǎn)相對較小，因此，通常會(huì)采用粗放式的成本管理模式，在實(shí)際成本管理中具有較強(qiáng)的盲目性以及隨意性，大多更加重視事后彌補(bǔ)，忽視了事前防控工作。

2.2成本管理人員的水平良莠不齊

在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理工作的開展，對相關(guān)工作人員具有較高的要求，成本管理工作人員不僅需要具備與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)明確稅收管理，項(xiàng)目管理以及信息管理等專業(yè)知識(shí)。但實(shí)際上，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本，管理工作人員普遍存在能力低下以及綜合素質(zhì)不高的現(xiàn)象。成本核算工作的準(zhǔn)確度取決于核算水平的提升。但在房地產(chǎn)公司成本管理工作中，工作人員極易混淆相關(guān)概念，并且部分成本管理工作人員不能結(jié)合不同項(xiàng)目合理選擇費(fèi)用分?jǐn)偡绞?，對于相關(guān)成本信息不能及時(shí)進(jìn)行歸納總結(jié)，繼而導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際成本投入與賬面成本信息核對不符，對成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性造成不良影響。

2.3成本核算的對象不明確，技術(shù)較落后

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，其核心問題是成本核算?，F(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算工作中依然采用傳統(tǒng)的成本核算技術(shù)，但這些傳統(tǒng)技術(shù)已然無法滿足現(xiàn)階段的成本核算需求。在成本核算中，數(shù)據(jù)傳輸?shù)募皶r(shí)性具有十分重要的作用。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)未能建立完善的互聯(lián)網(wǎng)工作平臺(tái)，導(dǎo)致基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不能及時(shí)傳輸，繼而無法確保成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性，從而影響后續(xù)成本控制工作的開展。

2.4成本控制的監(jiān)督考核機(jī)制存在缺陷

現(xiàn)階段依然存在部分房地產(chǎn)企業(yè)未能建立相應(yīng)的成本控制制度，部分企業(yè)雖然制定了相關(guān)制度，但在具體落實(shí)方面存在一定的問題，例如執(zhí)行不到位等，這些問題均會(huì)導(dǎo)致成本控制制度流于形式，無法有效發(fā)揮制度的價(jià)值。除此之外，部分房地產(chǎn)公司未能完善相關(guān)監(jiān)督制度導(dǎo)致成本控制工作不能得到落實(shí)，不完善的獎(jiǎng)罰機(jī)制在一定程度上降低了工作人員的工作積極性[4]。部分房地產(chǎn)公司管理工作人員未能正確認(rèn)知成本管理的重要性，在公司發(fā)展過程中重銷售輕財(cái)務(wù)的現(xiàn)象，導(dǎo)致部分財(cái)務(wù)工作人員在工作過程中僅僅掌握了相關(guān)的會(huì)計(jì)工作，并沒有對業(yè)財(cái)融合所需的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，這對于企業(yè)實(shí)施成本控制是十分不利的。

3房地產(chǎn)公司業(yè)財(cái)融合模式下的成本管理相關(guān)建議

3.1完善成本管理體系，加強(qiáng)成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控過程中，必須要不斷完善成本管理系統(tǒng)，從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展層面出發(fā)，對成本核算以及成本控制工作提高重視，同時(shí)，在企業(yè)文化建設(shè)中應(yīng)當(dāng)加大成本管理思想的宣傳力度，通過在企業(yè)內(nèi)部營造成本管理的氛圍實(shí)現(xiàn)工作人員對成本管理工作提高重視的目的。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員也應(yīng)當(dāng)對成本管理工作提高重視，并在公司內(nèi)部建立相應(yīng)的管理組織，賦予該組織一定的權(quán)利，如有條件，可在企業(yè)內(nèi)部組建成本管理委員會(huì)。3.2提升成本管理人員的專業(yè)水平在信息技術(shù)高速發(fā)展的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得可持續(xù)發(fā)展，其關(guān)鍵因素是人才、信息以及技術(shù)[5]?；谶@一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要從制度以及企業(yè)文化方面強(qiáng)化成本管理工作，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)組建高素質(zhì)的隊(duì)伍，確保成本管理工作能夠順利實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)可以在公司內(nèi)定期對成本管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)考核，從而達(dá)到提升工作人員成本管理專業(yè)水平的目的。

3.3引進(jìn)新技術(shù)，提升成本核算水平

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，可通過利用先進(jìn)技術(shù)，科學(xué)設(shè)計(jì)業(yè)財(cái)融合系統(tǒng)，從而達(dá)到財(cái)務(wù)端口與業(yè)務(wù)端口數(shù)據(jù)相融合的效果，確保財(cái)務(wù)端口能夠?qū)Ω鞣N業(yè)務(wù)活動(dòng)相關(guān)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)收集，并對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確分析，從而有效提高成本管理工作水平。3.4建立完善的成本監(jiān)督和考核機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)必須要對企業(yè)成本，管理目標(biāo)進(jìn)行明確，結(jié)合實(shí)際的成本管理流程體系不斷完善相關(guān)制度，重視成本核算以及成本控制方面的制度完善工作，在此基礎(chǔ)上也應(yīng)當(dāng)建立完善的成本監(jiān)督機(jī)制以及考核機(jī)制。在考核機(jī)制中明確獎(jiǎng)懲制度，鼓勵(lì)企業(yè)全體員工參與到成本管理工作中。在企業(yè)日常工作中必須高效落實(shí)成本管理監(jiān)督工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)活動(dòng)開展過程中存在的成本管理問題，規(guī)避相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

3.5強(qiáng)化成本管控理念，創(chuàng)建成本費(fèi)用管控機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中為了確保成本管理工作能夠高效開展，企業(yè)可以在業(yè)財(cái)融合系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，不斷完善優(yōu)化系統(tǒng)相關(guān)功能模塊，例如，設(shè)置成本費(fèi)用報(bào)銷審核端口以及收支預(yù)警機(jī)制等。財(cái)務(wù)工作人員以業(yè)財(cái)融合系統(tǒng)為基礎(chǔ)，針對業(yè)務(wù)活動(dòng)的具體情況制定相關(guān)的全過程管控方案，包括對業(yè)務(wù)活動(dòng)的事前預(yù)估、事中控制以及事后評價(jià)，從而確保業(yè)務(wù)活動(dòng)能夠更好的開展。成本管理工作人員必須要對業(yè)務(wù)活動(dòng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行控制，從而達(dá)到業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)融合的目的。

3.6各部門協(xié)同合作，加強(qiáng)員工成本意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)必須要落實(shí)業(yè)財(cái)融合模式，積極為成本管理工作人員融入業(yè)務(wù)活動(dòng)創(chuàng)造條件，例如，在業(yè)務(wù)活動(dòng)開展過程中，安排成本管理人員進(jìn)行項(xiàng)目流程跟蹤，對業(yè)務(wù)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行梳理，并對各個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)成本進(jìn)行測定，對業(yè)務(wù)活動(dòng)中的非固定的部分成本進(jìn)行控制，從而達(dá)到降低成本的效果。強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的溝通交流，財(cái)務(wù)部門相關(guān)制度應(yīng)當(dāng)結(jié)合業(yè)務(wù)部門的實(shí)際需求制定。

4結(jié)語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)想要在競爭越來越激烈的市場環(huán)境中獲得一席之地，就必須要提高自身的業(yè)財(cái)融合水平，在業(yè)務(wù)活動(dòng)開展的同時(shí)不斷創(chuàng)新工作方式，彌補(bǔ)自身的不足之處。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段的發(fā)展背景下，想要獲得可持續(xù)發(fā)展最重要的一步是建立完善的成本管理體系，不斷完善相關(guān)制度，從企業(yè)文化、規(guī)章制度以及組織結(jié)構(gòu)方面出發(fā)，鼓勵(lì)企業(yè)全體員工積極參與到成本管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)中，落實(shí)業(yè)財(cái)融合模式，不斷提高企業(yè)的成本管理水平，從而促使企業(yè)得到健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)部控制；不足； 改進(jìn)措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)完善稅務(wù)內(nèi)控體系的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其稅收占整個(gè)國家稅收總額的比重較大，為此國家也加大了對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)又是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，這就有必要在房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善適合本行業(yè)特點(diǎn)的稅務(wù)內(nèi)控體系，一方面有利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面對房地產(chǎn)企業(yè)起到約束的作用，促使其健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的不足

（一）稅務(wù)內(nèi)控環(huán)境的問題

1.沒有專門的涉稅管理部門。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，涉稅業(yè)務(wù)均由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)管理，分工不明確，職責(zé)不清晰，不能對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的管理和控制。企業(yè)由財(cái)務(wù)部門來完成稅務(wù)方面的工作，由于稅務(wù)工作專業(yè)性很強(qiáng)，而財(cái)務(wù)人員又缺乏稅務(wù)方面的專業(yè)知識(shí)和技能，實(shí)際工作中只對納稅申報(bào)工作進(jìn)行處理，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理工作被忽視，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)淡薄。房地產(chǎn)企業(yè)由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)涉稅事項(xiàng)，造成員工把稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作單純地認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范疇，與自己的本職工作沒有關(guān)系，而且缺少事前控制的意識(shí)，被動(dòng)地完成涉稅工作。對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，一方面需要管理層的正確決策，另一方面還需要全體員工的緊密配合。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估體系不健全

1.在對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，對潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素認(rèn)識(shí)不足，忽視了在企業(yè)運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題。

2.在對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的過程中，不能很好地依據(jù)企業(yè)先期制定的稅務(wù)內(nèi)控的指標(biāo)來收集，整理及分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的相關(guān)資料，不利于企業(yè)日后的工作安排。

3.在對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度考慮不周，導(dǎo)致企業(yè)在制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的措施上沒有針對性，沒能及時(shí)地消除風(fēng)險(xiǎn)因素，影響企業(yè)的發(fā)展。

（三）稅務(wù)內(nèi)控活動(dòng)中的問題

1.稅務(wù)工作流程方面

企業(yè)發(fā)生了涉稅業(yè)務(wù)，首先由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行會(huì)計(jì)核算、進(jìn)而填制會(huì)計(jì)報(bào)表，沒有對這些業(yè)務(wù)進(jìn)行提前控制。在納稅環(huán)節(jié)，也是由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)申報(bào)納稅，缺少企業(yè)涉稅管理部門對其工作的復(fù)核，導(dǎo)致差錯(cuò)不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)糾正。這樣的稅務(wù)工作流程，影響了企業(yè)稅務(wù)工作的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，加重了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.稅務(wù)資料管理方面

房地產(chǎn)企業(yè)稅種多，涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及很多的稅務(wù)資料，企業(yè)在完成涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，只關(guān)注業(yè)務(wù)是否完成了，忽視了對相關(guān)稅務(wù)資料的整理與保管，各部門在就一稅務(wù)問題進(jìn)行溝通時(shí)由于缺少相關(guān)資料作為依據(jù)，導(dǎo)致不能協(xié)調(diào)好各部門之間的工作。

3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查方面

一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的自查工作，當(dāng)涉稅業(yè)務(wù)出現(xiàn)差錯(cuò)，被稅務(wù)機(jī)關(guān)處理、處罰時(shí)，才會(huì)意識(shí)到問題的嚴(yán)重程度，由此給企業(yè)造成不良的影響。

（四）稅務(wù)信息溝通方面

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門和涉稅管理部門各自有其工作范疇，但稅務(wù)信息應(yīng)該是所有部門共享的，由于不能很好地共享稅務(wù)信息，企業(yè)各部門對其理解掌握的程度有很大的差別，導(dǎo)致各部門在工作中出現(xiàn)糾紛，對企業(yè)的正常運(yùn)營產(chǎn)生影響。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建議

（一）改善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控的環(huán)境

1.設(shè)立專門的涉稅管理部門

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立與財(cái)務(wù)部門同級別的專門的涉稅管理部門，將企業(yè)稅務(wù)方面的工作從財(cái)務(wù)部門的管控中分離出來，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況及涉稅業(yè)務(wù)，明確其具體的工作內(nèi)容、工作權(quán)限及崗位職責(zé)，包括對涉稅業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算及定期申報(bào)的審查核對；對發(fā)票的領(lǐng)購、使用及保管的嚴(yán)格管理；對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的權(quán)衡、評估及監(jiān)督；對國家最新的稅收政策的收集、整理及分析，通過一系列的涉稅管理活動(dòng)，規(guī)避企業(yè)在運(yùn)營中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)因素，完善稅務(wù)管理。

2.提高全員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

作為企業(yè)發(fā)展的前提條件，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要重稅務(wù)內(nèi)部控制，并通過培訓(xùn)等形式，加強(qiáng)對員工的稅法宣傳工作，提高全體員工稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)，讓全體員工充分認(rèn)識(shí)到，稅務(wù)內(nèi)部控制的好壞不僅關(guān)系到企業(yè)目前的經(jīng)營情況，更關(guān)系到企業(yè)未來的發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制

1.完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越快，潛在的風(fēng)險(xiǎn)越大。對風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別可以在一定范圍內(nèi)幫助企業(yè)完成對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。在這一過程中，企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的數(shù)據(jù)檔案庫，將識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)整理歸納，為企業(yè)今后的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別提供保障。與此同時(shí)，更應(yīng)該對已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析、落實(shí)，從而更好的解決這個(gè)問題。

2.加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析

企業(yè)還應(yīng)對已識(shí)別的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量和定性分析，并根據(jù)其可能會(huì)造成的影響大小對其進(jìn)行排列。在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的處理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有優(yōu)勢，最好的處理方法是依照實(shí)際情況將它們結(jié)合起來，而后對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，從而使我們能夠更加容易的掌控風(fēng)險(xiǎn)。

3.強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對機(jī)制

企業(yè)在對已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸納分析后，管理層就要迅速制定出應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的策略。在實(shí)際工作中，管理層應(yīng)該根據(jù)企業(yè)被風(fēng)險(xiǎn)可能影響的強(qiáng)度制定出多套應(yīng)急方案，在合理合法的前提下，以企業(yè)的效益為出發(fā)點(diǎn)對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理。

（三）加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)的管理

1.捋順稅務(wù)工作流程

房地產(chǎn)企業(yè)在日常賬務(wù)處理上，如果涉及到稅務(wù)方面的事項(xiàng)，應(yīng)該提前向涉稅管理部門備案，做到涉稅工作事前控制。在業(yè)務(wù)處理完成后，財(cái)務(wù)部門要及時(shí)上報(bào)稅務(wù)資料，由涉稅管理部門審核監(jiān)督財(cái)務(wù)部門涉稅工作的效果。通過這樣的工作流程，一方面大大提高了涉稅工作的效率，另一方面也能避免各部門之間責(zé)任不清的現(xiàn)象。

2.妥善保管稅務(wù)資料

房地產(chǎn)企業(yè)如果設(shè)立了專門的涉稅管理部門，那么，財(cái)務(wù)部門處理完的稅務(wù)資料，涉稅管理部門要及時(shí)對這些資料進(jìn)行分類、歸檔并按檔案管理的要求妥善保管，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)資料、稅務(wù)資料堆積混淆在一起的現(xiàn)象，需要用時(shí)很容易根據(jù)檔案目錄查找到，提高企業(yè)的工作效率。

3.及時(shí)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查

房地產(chǎn)企業(yè)要定期地對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行自查工作。比如：涉稅業(yè)務(wù)的處理是否真實(shí)可靠；工作流程是否符合要求；是否是按時(shí)限要求完成等等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的自查結(jié)果整理，匯集成報(bào)表形式，統(tǒng)一上報(bào)，一方面可以督促可能引起風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的員工通過改變工作方式來化解這一問題，另一方面有利于企業(yè)在安排以后的工作時(shí)有針對性地避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（四）加強(qiáng)稅務(wù)信息的溝通

1.企業(yè)內(nèi)部信息的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立財(cái)稅部門的信息共享平臺(tái)，財(cái)務(wù)人員和企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)人員通過在信息平臺(tái)上的交流，及時(shí)掌握企業(yè)稅務(wù)方面的相關(guān)信息資料，便于相關(guān)人員能夠從中學(xué)到更好的處理業(yè)務(wù)的方式，同時(shí)與企業(yè)有關(guān)的信息政策要及時(shí)在平臺(tái)上，便于員工了解最新的政策法規(guī)，為更好的完成稅務(wù)工作提供良好的基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營離不開稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督、檢查，特別是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，稅種較多，涉稅業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，因此，企業(yè)更要加強(qiáng)同所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的聯(lián)系，多溝通多交流，這樣，企業(yè)不但可以順利地解決工作中的難題，還可以掌握最新的稅收政策，認(rèn)真學(xué)習(xí)及領(lǐng)會(huì)，避免因企業(yè)自身方面理解政策偏差導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督與考評機(jī)制

1.完善稅務(wù)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、不斷發(fā)展變化的過程。在這一過程中，涉稅工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改進(jìn)的，要有相應(yīng)的管理制度來約束，為了保證企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控得到有效的實(shí)施，最大限度的發(fā)揮其應(yīng)有的作用，企業(yè)要完善稅務(wù)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督考核稅務(wù)內(nèi)控體系的執(zhí)行情況。

2.強(qiáng)化稅務(wù)內(nèi)部績效考評機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化稅務(wù)內(nèi)部績效考評機(jī)制，將涉稅工作的目標(biāo)與企業(yè)對稅務(wù)績效的考評機(jī)制結(jié)合起來，依據(jù)考核目標(biāo)的實(shí)際完成情況進(jìn)行獎(jiǎng)罰，要讓涉稅工作人員對自己負(fù)責(zé)的工作引起足夠的重視。同時(shí)企業(yè)要對涉工作人員設(shè)立激勵(lì)機(jī)制，對于在涉稅工作中表現(xiàn)突出的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對于在工作中出現(xiàn)紕漏，給企業(yè)帶來損失或影響企業(yè)信譽(yù)的涉稅工作人員，給予相應(yīng)的處罰，只有激勵(lì)與懲罰相結(jié)合，才有利于涉稅工作人員提高工作的積極性，更有利于涉稅工作的順利完成。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制不健全，不僅影響本行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也不利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，有必要完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制，通過改善稅務(wù)內(nèi)控環(huán)境、加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估及完善內(nèi)部監(jiān)督與考評機(jī)制等一系列措施，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]董世敏.構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控體系的理性思考[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014（8）：58-59.

篇7

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問題

1.銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及土地增值稅入庫稅款的認(rèn)定存在問題

稅收工作中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對于“收入”的性質(zhì)理解錯(cuò)誤，由此導(dǎo)致營業(yè)稅稅目的填報(bào)錯(cuò)誤，進(jìn)而對清算中銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅允許扣除的稅金認(rèn)定帶來困難。例如，有些財(cái)務(wù)人員將出租的車位、儲(chǔ)藏間等應(yīng)填報(bào)為“租賃業(yè)”稅目的租金收入都誤填報(bào)成“銷售建筑物及構(gòu)筑物”稅目，導(dǎo)致季度營業(yè)稅與土地增值稅入庫數(shù)據(jù)比例異常。經(jīng)過核實(shí)，雖然兩類收入的性質(zhì)不同，但是稅率相同，因此企業(yè)并不需要補(bǔ)繳稅款，管理員只能要求其在后續(xù)申報(bào)時(shí)注意區(qū)分收入類型，避免報(bào)錯(cuò)稅目。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般都會(huì)持續(xù)3-5年的時(shí)間，財(cái)務(wù)人員頻繁更換，因此這類問題在整個(gè)項(xiàng)目銷售過程中仍會(huì)多次出現(xiàn)。管理員無法對發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤在系統(tǒng)中進(jìn)行修改，企業(yè)就很可能將其他收入繳納的營業(yè)稅混入項(xiàng)目銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅中，從而加大了抵扣稅金的成分。

現(xiàn)行土地增值稅季度預(yù)繳方式都是采取上門申報(bào)的形式，即企業(yè)財(cái)務(wù)人員填寫好《土地增值稅季度預(yù)繳申報(bào)表》，由管理員錄機(jī)并打印電子繳款書后，財(cái)務(wù)人員再到銀行繳款。當(dāng)一個(gè)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，管理員就要將每個(gè)項(xiàng)目的《土地增值稅預(yù)繳申報(bào)表》中的收入及預(yù)繳土地增值稅稅款分項(xiàng)錄入“財(cái)產(chǎn)與行為稅稅源監(jiān)控管理平臺(tái)”中，但是打印電子繳款書時(shí)，確要將多個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅稅款數(shù)加和，錄入核心征管系統(tǒng)，打印成一張電子繳款書。這就形成了申報(bào)數(shù)據(jù)與入庫數(shù)據(jù)分別記錄在兩套系統(tǒng)中的情況，而兩套系統(tǒng)之間卻沒有相互聯(lián)系，從而導(dǎo)致在清算時(shí)無法分項(xiàng)目查詢?nèi)霂鞌?shù)據(jù)。

2.開發(fā)項(xiàng)目裝修合同和發(fā)票憑據(jù)的有效性難以確認(rèn)

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，精裝修項(xiàng)目已經(jīng)取代毛坯房成為銷售的主體，而很多精裝修項(xiàng)目都在2008年竣工后開始進(jìn)入清算程序。依據(jù)相關(guān)文件的規(guī)定，土地增值稅清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，對于2008年以后竣工的開發(fā)項(xiàng)目暫按2008年標(biāo)準(zhǔn)核定。管理員在實(shí)際審核的過程中發(fā)現(xiàn)，很多2008年以后竣工的精裝修項(xiàng)目核定的單位成本已超過了文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對此管理員只能要求開發(fā)企業(yè)提供精裝修的合同及發(fā)票，按照實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。目前房地產(chǎn)企業(yè)在工程發(fā)包過程中，往往都簽訂了建筑安裝工程合同，企業(yè)也按照合同約定的價(jià)款計(jì)入成本，而最終的決算價(jià)與合同價(jià)可能產(chǎn)生較大的差異，這就需要管理員對合同價(jià)、決算價(jià)、工程款發(fā)票進(jìn)行比對，因開發(fā)項(xiàng)目中精裝修的名目繁多、種類復(fù)雜，涉及各類的分轉(zhuǎn)包合同及材料發(fā)票等，又需要對房地產(chǎn)企業(yè)的所有合同和發(fā)票的真實(shí)性、合法性逐項(xiàng)逐筆的審核，占用大量的時(shí)間和精力。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算工作復(fù)雜

(1)需要復(fù)合型清算審核人才

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，很多項(xiàng)目采取分期開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的形式，所涉及的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)比較復(fù)雜，在計(jì)算土地增值稅過程中，對項(xiàng)目的成本和費(fèi)用扣除時(shí)不易分清負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目對象，企業(yè)很容易通過混淆項(xiàng)目，以達(dá)到重復(fù)扣除費(fèi)用和多扣除費(fèi)用的目的。在清算審核工作中需要有掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)專業(yè)知識(shí)及財(cái)務(wù)成本核算知識(shí)的復(fù)合型人才，但目前基層稅務(wù)所缺乏這樣的人才。

(2)稅務(wù)核查處于征管工作的被動(dòng)地位

經(jīng)調(diào)研，基層稅務(wù)所的管理員管理的企業(yè)多，管理的幅度大，很難做到實(shí)時(shí)了解開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度等信息。管理員與開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握的信息不對等、對項(xiàng)目進(jìn)展情況掌握不全面，也是導(dǎo)致征管工作處于被動(dòng)地位的原因。

二、加強(qiáng)土地增值稅清算管理工作的建議

1.完善項(xiàng)目信息的電子化查詢功能

(1)在申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅時(shí)，建議在企業(yè)客戶端增加“項(xiàng)目名稱”及“項(xiàng)目編號(hào)”的錄入內(nèi)容，便于明確各個(gè)項(xiàng)目的銷售不動(dòng)產(chǎn)收入，避免清算時(shí)不同項(xiàng)目收入混淆、重復(fù)扣稅的情況發(fā)生。

(2)在企業(yè)財(cái)務(wù)人員上門申報(bào)土地增值稅季度預(yù)繳稅款的環(huán)節(jié)，建議通過核心征管系統(tǒng)錄入土地增值稅稅款時(shí)，增加“項(xiàng)目名稱”與“項(xiàng)目編號(hào)”內(nèi)容，確保每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)繳土增稅稅款數(shù)額都能在系統(tǒng)中明確查詢。

(3)建議將“財(cái)產(chǎn)與行為稅稅源監(jiān)控管理平臺(tái)”與核心征管系統(tǒng)中的入庫數(shù)據(jù)進(jìn)行信息共享，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目信息的共享機(jī)制。在土地增值稅臺(tái)賬系統(tǒng)中加入營業(yè)稅、契稅等相關(guān)稅種的管理，通過其他稅種實(shí)時(shí)監(jiān)控土地增值稅的入庫情況。

2.明確四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，新型建材及復(fù)合工藝不斷涌現(xiàn)，對于土地增值稅四項(xiàng)成本的扣除標(biāo)準(zhǔn)也需要進(jìn)一步的明確和細(xì)化。應(yīng)根據(jù)高、中、低檔住宅及商業(yè)建筑的不同特點(diǎn)，逐年公布細(xì)化后的四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)，對特殊項(xiàng)目可以特別對待，出臺(tái)扣除核算的補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)，從而提高清算審核的可操作性。

篇8

隨著房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求增大，及其在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點(diǎn)。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人納稅意識(shí)不高，財(cái)務(wù)管理混亂等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，抑制房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)國家稅收的宏觀調(diào)控，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅收問題大致可以歸結(jié)為兩類：一類是由于企業(yè)財(cái)務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉，對會(huì)計(jì)制度與稅法差異理解有誤，導(dǎo)致亂用會(huì)計(jì)科目，不計(jì)或少計(jì)收入，隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用情況普遍，比如對物業(yè)費(fèi)、收視費(fèi)、綠化費(fèi)等代收款項(xiàng)不按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。另一類是不少房地產(chǎn)企業(yè)存在有意隱瞞利潤逃避稅收的現(xiàn)象。比如有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)商通過開具建安發(fā)票，用支付營業(yè)稅及附加、附征企業(yè)（個(gè)人）所得稅的代價(jià)，就可以輕松偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。再如，房地產(chǎn)企業(yè)利用項(xiàng)目開發(fā)前期投入資金大、周期長，收益主要集中在開發(fā)中后期的特點(diǎn)，對收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報(bào)或少申報(bào)，長期將這樣的收入掛往來賬，把擠占稅款后的資金用于滾動(dòng)開發(fā)經(jīng)營中或彌補(bǔ)注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就此流失。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種多、征管難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作同樣存在較多的缺失。首先，稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多，時(shí)間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。其次發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本；房地產(chǎn)公司不開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí)，難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收；房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務(wù)時(shí)間，少申報(bào)收入。第三，社會(huì)綜合治稅協(xié)調(diào)乏力。房地產(chǎn)稅收的征管，需要房管、土地、規(guī)劃等諸多部門協(xié)助配合。但在實(shí)際征管工作中，由于涉及部門眾多，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，各部門管理程序不同，很難形成合力。目前相互之間的合作仍處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)有效解決。難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

針對以上房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問題，應(yīng)采取以下措施，提前介入房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，減少房地產(chǎn)業(yè)的稅收流失。首先要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系有針對、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。其次應(yīng)從以下幾個(gè)方面來入手：一是加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)。針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識(shí)不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作，如幫助企業(yè)建立完整的財(cái)務(wù)核算體系，幫助企業(yè)審查其實(shí)現(xiàn)收入是否結(jié)轉(zhuǎn)以及納稅申報(bào)是否正確等。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷售的價(jià)格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源信息的監(jiān)控。按規(guī)定向納稅人收集房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料，包括承受土地使用權(quán)批文、計(jì)委立項(xiàng)審批計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目施工許可證、建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收表、房屋拆遷批文及拆遷還房合同、房屋銷售合同清單等資料。四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時(shí)掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門處理，及時(shí)有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準(zhǔn)確性，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。 最后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作與稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執(zhí)法水平也有著密不可分的關(guān)系。因此，在對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的問題上，要加強(qiáng)稅務(wù)人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，要有針對的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會(huì)計(jì)核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式，進(jìn)行納稅調(diào)整和查賬檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 內(nèi)部控制 合理化建議 財(cái)務(wù)活動(dòng) 控制策略

當(dāng)前的企業(yè)機(jī)構(gòu)模式已經(jīng)發(fā)展到由中心到的網(wǎng)絡(luò)組織模式結(jié)構(gòu)。企業(yè)自身經(jīng)營戰(zhàn)略特征突出，并且要求的更高。在經(jīng)營模式網(wǎng)絡(luò)組織中的企業(yè)在分工協(xié)作的同時(shí)。仍須在組織資源的優(yōu)化基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。那么也就是說有效審時(shí)度勢建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)以及各類個(gè)別公司發(fā)展前途。然而面對企業(yè)內(nèi)部控制的問題，財(cái)務(wù)資源能否合理安排的問題也就越加的顯露出來。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資本市場主體缺位或短缺。外加有限的資源不能合理有效的發(fā)揮最大的能源。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

自《關(guān)于進(jìn)一步深化住房體制改革，加快住宅建設(shè)的通知》于1998年出臺(tái)以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速發(fā)展的階段。國家對住房體制進(jìn)行了改革，將原本的住房分配制度推向了市場，使住房逐步商品化、市場化。在住房市場的需求拉動(dòng)下，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。除了住房體制改革之外，土地使用權(quán)的改革，也在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。我國在20世紀(jì)90年代開展了，國有土地逐步面向市場。之后又推行了土地使用的招投標(biāo)制度。為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了便利。在《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》未頒布之前，我國個(gè)人貸款余額不到兩百億，而在頒布的4年后，我國個(gè)人貸款余額便達(dá)到了八千余億元。這足以證明房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)有著緊密的聯(lián)系。建設(shè)部劉志峰在2003年國務(wù)院新聞辦的記者招待會(huì)中指出，金融行業(yè)支持了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。截止2010年，地產(chǎn)行業(yè)中的商業(yè)銀行貸款占了10%的全國信貸總量，房地產(chǎn)行業(yè)有著充足寬裕的資金來源。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部升級

行業(yè)內(nèi)部冰火兩重天，一面是標(biāo)桿房企在銷售金額、凈利潤、土地儲(chǔ)備等方面都擴(kuò)大優(yōu)勢，并已具備新一輪的發(fā)展條件；另一面是不少房企仍處水深火熱之中，產(chǎn)品難以被市場接受，在銷售困難、債務(wù)償還的雙重壓力下為現(xiàn)金流苦苦掙扎。標(biāo)桿房企的成功很大原因在于其深厚的內(nèi)功，精湛的業(yè)務(wù)能力；而大部分處境困難的房企較大原因在于自身綜合實(shí)力不濟(jì)。標(biāo)桿房企在人才儲(chǔ)備、土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、工程成本控制、工程建設(shè)、營銷、稅務(wù)籌劃、費(fèi)用管控等方面都具有很強(qiáng)的能力；而大部分普通房企在這些方面都具有隨意性，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)處處落后于標(biāo)桿房企。以土地獲取時(shí)點(diǎn)至達(dá)到可預(yù)售時(shí)點(diǎn)的跨度來看，標(biāo)桿房企節(jié)點(diǎn)控制能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于普通房企。標(biāo)桿房企一般都有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理制度，以保證土地獲取后能夠以最快的速度達(dá)到可售節(jié)點(diǎn)從而達(dá)到減少資金成本的目的，也可以保證項(xiàng)目及時(shí)交付，達(dá)到項(xiàng)目利潤結(jié)算的目的等。而大部分普通房企在開發(fā)中沒有計(jì)劃性，不重視這些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的意義，或有普通房企已意識(shí)到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控的必要性，但又迫于自身各流程的業(yè)務(wù)內(nèi)功不足無法達(dá)成。以標(biāo)桿房企在土地獲取時(shí)點(diǎn)至達(dá)到可售時(shí)點(diǎn)平均比普通房企節(jié)省半年以上時(shí)間計(jì)算，按一般規(guī)律，項(xiàng)目的融資成本可能導(dǎo)致項(xiàng)目銷售凈利率下降約兩三個(gè)點(diǎn)。類似上述方面的涉及房企自身內(nèi)功因素的情況不在少數(shù)，大部分房企需要在未來的經(jīng)營過程中著力解決企業(yè)內(nèi)功問題。

三、對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的合理性建議

（一）健全我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策與體系

首先，要構(gòu)建可以為房地產(chǎn)行業(yè)融資服務(wù)的各類金融機(jī)構(gòu)，并完善好網(wǎng)絡(luò)與體系。其次，構(gòu)建與金融市場制度相關(guān)的法律法規(guī)，并且對房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管力度，營造安全性強(qiáng)的投資環(huán)境和優(yōu)越的市場氛圍。同時(shí)，在不斷進(jìn)行融資方式創(chuàng)新和增加市場流通手段時(shí)，把市場變得更有活力。目前，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度依舊不夠，需加強(qiáng)政府監(jiān)督力度，提升企業(yè)融資的效率。企業(yè)的財(cái)務(wù)章程制度需要嚴(yán)格規(guī)范，并定時(shí)定期的提供全面準(zhǔn)確性的財(cái)務(wù)報(bào)表。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者需認(rèn)真學(xué)習(xí)好法律知識(shí)，遵守經(jīng)濟(jì)法內(nèi)容，注重信用，完成履約。

（二）使用多種融資手段降低風(fēng)險(xiǎn)和成本

經(jīng)濟(jì)全球化以后，市場競爭更為激烈。房地產(chǎn)企業(yè)也有了更多的融資渠道和融資方法。在這樣的市場趨勢之下，房地產(chǎn)行業(yè)特別關(guān)注融資成本的低廉問題，怎樣將融資成本進(jìn)行降低。債務(wù)融資方式進(jìn)行相應(yīng)的改變，改變成為銀行貸款為主，企業(yè)債券、商業(yè)票據(jù)為輔的融資方式。這種融資方式，可以減少資金占用率，加快企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)，提高資金的使用率。以項(xiàng)目融資的方式，具有風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和多元融資的優(yōu)點(diǎn)，部分有限財(cái)力公司也可以參加該項(xiàng)目投資，獲得更多的經(jīng)濟(jì)收益。整體來看，多種的融資工具，彼此之間便能達(dá)到功能互補(bǔ)的作用，能夠優(yōu)化資源的配置。而這些都對房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低有利，能夠由減少風(fēng)險(xiǎn)。

四、企業(yè)管理加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義

（一）以現(xiàn)代企業(yè)管理的角度分析財(cái)務(wù)管理的意義

現(xiàn)代企業(yè)制度構(gòu)建之后，企業(yè)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)產(chǎn)生了分離，企業(yè)自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、自主發(fā)展。企業(yè)漸漸成為市場活動(dòng)的主體。分析現(xiàn)代企業(yè)目前的狀況，企業(yè)兼并和企業(yè)收購持續(xù)升溫，企業(yè)的國際化和規(guī)?；苍诓粩嗤七M(jìn)?，F(xiàn)代企業(yè)管理，早已告別了以往的作坊式經(jīng)營方式。企業(yè)規(guī)模較小時(shí)，財(cái)務(wù)管理就有了明顯的重要性。而隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大、發(fā)展速度的加快，財(cái)務(wù)管理必須要跟進(jìn)企業(yè)發(fā)展步伐。當(dāng)今競爭環(huán)境日益加劇，企業(yè)若要取得長足性的進(jìn)展，便要在有限資源的市場中站穩(wěn)腳跟，不斷增加市場份額。此舉要求企業(yè)提高自身的管理水平，以全局的立場處理財(cái)務(wù)問題。其中包括投資問題、融資問題和營運(yùn)資金管理問題。

（二）以現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度分析財(cái)務(wù)管理的意義

現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度規(guī)定，企業(yè)發(fā)展需以財(cái)務(wù)管理為核心?，F(xiàn)代企業(yè)制度是權(quán)責(zé)明確、產(chǎn)權(quán)清晰的。所謂的產(chǎn)權(quán)清晰，主要是指產(chǎn)權(quán)責(zé)任和關(guān)系的清晰。它改變了以往企業(yè)資產(chǎn)管理上的遇事推諉、權(quán)責(zé)不清的情況。產(chǎn)權(quán)制度的健全，確定了企業(yè)法人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)關(guān)系的完整意義，能清晰表明實(shí)際占有權(quán)、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。現(xiàn)代企業(yè)制度的主要形式是公司制。公司制能夠讓企業(yè)集中人力、財(cái)力、物力辦大事，擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的經(jīng)營效益?，F(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)將經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離開，所有者把財(cái)產(chǎn)給管理者進(jìn)行經(jīng)營。管理者有著資產(chǎn)增值責(zé)任，所有者以出資額的限制清算企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任。企業(yè)日常經(jīng)營還是以資本營運(yùn)效益為主。因此，現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營，屬于資本上的經(jīng)營?，F(xiàn)代企業(yè)的財(cái)務(wù)管理核心，在于資本營運(yùn)效益。由此可以看出，在現(xiàn)代企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度方面，現(xiàn)代企業(yè)管理核心在于財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中有著核心化的作用。

五、企業(yè)財(cái)務(wù)資源合理配置的良好政策

（一）健全結(jié)算中心制度，集中管理資金使用

健全結(jié)算中心制度，控制好資金帳外循環(huán)和外頭開戶，達(dá)到內(nèi)部資金的統(tǒng)一調(diào)度、集中管理、有效監(jiān)控。其下屬單位除了保存日常必需的賬戶和費(fèi)用使用情況，還要在計(jì)算中心統(tǒng)一開設(shè)結(jié)算賬戶。如此，便嚴(yán)密的監(jiān)管了下屬單位的資金使用狀況。

（二）分析預(yù)測現(xiàn)金流量，控制現(xiàn)金的流出與流入，保證償債能力和支付能力

企業(yè)需構(gòu)建管理隨流動(dòng)資金的理念，把現(xiàn)金流量管理融入企業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)之內(nèi)，高度重視資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)支付風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)金流量出入關(guān)口要嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格管理投資活動(dòng)、經(jīng)營活動(dòng)、籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。

（三）借助于先進(jìn)計(jì)算機(jī)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)資金高效的信息化管理

企業(yè)需結(jié)合實(shí)際情況，引進(jìn)和開發(fā)統(tǒng)一化財(cái)務(wù)和一體化業(yè)務(wù)的管理軟件。該管理軟件可稱之為ERP軟件。ERP軟件可逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理的物流、信息流、資金流的數(shù)據(jù)共享和集成，確保企業(yè)監(jiān)控、預(yù)算、結(jié)算等財(cái)務(wù)工作更加高效化和規(guī)范化。以企業(yè)的內(nèi)部局域網(wǎng)來利用國際互聯(lián)，企業(yè)可隨時(shí)獲取財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的信息，對子公司的資金流向進(jìn)行查詢，改變了傳統(tǒng)化的手工填表缺點(diǎn)。以此保證了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息傳遞有更快的效率，更高的質(zhì)量，提升了管理決策水平。

六、結(jié)束語

有效的內(nèi)部控制制度能夠緩解企業(yè)信息的不對稱問題和道德風(fēng)險(xiǎn)問題，由此有效控制好企業(yè)的投資過度和投資不足行為，進(jìn)而提升企業(yè)資本的配置效率。在我國的市場背景下，公司資本配置效率和內(nèi)部控制制度成正相關(guān)。經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢在不斷發(fā)展，中小型企業(yè)市場環(huán)境中注入了很多不確定因素，但也有更多的選擇。企業(yè)網(wǎng)絡(luò)模式的包含范圍不斷擴(kuò)大，只有構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，才能提高其應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]段洲鴻，杜超.新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)升級轉(zhuǎn)型思路與建議[J].中國房地產(chǎn)，2013

篇10

關(guān)鍵詞：稅收策劃；房地產(chǎn)企業(yè)；綜合競爭力；盈利能力；資本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃是指企業(yè)納稅人通過分析自身所處行業(yè)的特點(diǎn)，在嚴(yán)格遵循稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，從多個(gè)納稅方案中擇優(yōu)選擇符合企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的方案，從而實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)，提高企業(yè)的獲利水平的行為。

房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的高低主要取決于營業(yè)收入和營業(yè)成本，當(dāng)營業(yè)收入>營業(yè)成本時(shí)，企業(yè)是盈利的，當(dāng)營業(yè)收入

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收策劃的必要性分析

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收策劃的根本目的在于，在確保稅收方案合理、合法的條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后凈利潤的最大化。稅收策劃的實(shí)施和執(zhí)行貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售和存量保有環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)稅收工作的核算和審核都要以稅收策劃標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，因此，房地產(chǎn)稅收策劃是一項(xiàng)小型的系統(tǒng)工程，其不僅對企業(yè)整個(gè)工程稅務(wù)工作有條不紊的開展進(jìn)行了全面化、具體化的安排，還有效降低、減輕了工程各個(gè)階段的稅負(fù)額，從而為提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和綜合競爭能力打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）強(qiáng)化了企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理手段

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的制定是建立在企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上的，其運(yùn)行本質(zhì)在于，通過解析稅法中的優(yōu)惠政策，不斷進(jìn)行資金鏈的調(diào)整和優(yōu)化，從而依據(jù)資金的流向進(jìn)行營銷策略的完善。稅收策劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理科學(xué)化的重要手段，隨著稅收策劃水平的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系將更加規(guī)范化和系統(tǒng)化。

（三）增強(qiáng)了企業(yè)依法納稅意識(shí)

稅收策劃，顧名思義即對房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅情況進(jìn)行有效的規(guī)劃，但不等同于房地產(chǎn)企業(yè)可以借此進(jìn)行漏稅。稅收策劃是建立在依法納稅基礎(chǔ)上的，主觀上強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)，因此，稅收策劃的制定和實(shí)施，一方面通過合理合法的手段降低了企業(yè)的稅負(fù)，進(jìn)而縮減了企業(yè)的營業(yè)成本，另一方面強(qiáng)調(diào)了企業(yè)的納稅的責(zé)任和意識(shí)，因此，稅收策劃是值得被鼓勵(lì)和肯定的。

（四）加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的實(shí)施，不僅有效的驗(yàn)證了稅法的執(zhí)行力度，而且加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，從而使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加有序化和規(guī)范化。另外，稅收策劃提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，從而有利于更好的發(fā)揮資金的流通價(jià)值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃中存在的主要問題

（一）轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，規(guī)避土地增值稅

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變，如投資或聯(lián)營，來進(jìn)行土地增值稅的削減或規(guī)避。這種行為的出現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)借助稅法的政策規(guī)定變相減輕稅負(fù)的表現(xiàn)。由于我國稅法中明確規(guī)定，依據(jù)房地產(chǎn)來進(jìn)行投資或聯(lián)營的，需要以土地作價(jià)入股的方式來進(jìn)行投資，才可以免征土地增值稅，如果在房地產(chǎn)經(jīng)營期間出現(xiàn)了再度轉(zhuǎn)讓的情況，則需要征收土地增值稅，所以房地產(chǎn)行業(yè)在土地增值稅方面的籌劃問題尤為突出。

（二）借助資本化條件，降低土地增值稅

我國稅法中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的借款費(fèi)用，滿足資本化條件要求的，可以進(jìn)行資本化處理，從而將這部分資本化后的成本，納入資產(chǎn)成本會(huì)計(jì)科目。很多房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的規(guī)定進(jìn)行了片面化的操作，在稅收策劃中，將滿足資本化要求的借款費(fèi)用計(jì)入到了開發(fā)成本科目中，但是在對企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行核算時(shí)，又將這部分借款費(fèi)用進(jìn)行了加計(jì)扣除處理，從而致使土地增值稅的金額大幅降低，違反了合法性規(guī)定。

（三）預(yù)售購房款不計(jì)入營業(yè)收入，漏稅嚴(yán)重

很多房地產(chǎn)企業(yè)為了降低納稅金額，在房屋預(yù)售階段，將預(yù)售房屋所得的款項(xiàng)計(jì)入到往來賬目之中，而不計(jì)入到企業(yè)的營業(yè)收入科目，這種不按實(shí)際發(fā)生業(yè)務(wù)所進(jìn)行的業(yè)務(wù)操作，是企業(yè)進(jìn)行變相漏稅的手段。

三、加強(qiáng)稅收策劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的有效策略和建議

（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)

1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的稅收策劃

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的啟動(dòng)資金出現(xiàn)不足時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)和合作進(jìn)行開發(fā)和建房。此時(shí)，有兩種情況可供房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行選擇：

其一，多個(gè)利益主體之間可以提供自身所具備的的資源，并共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，待開發(fā)建設(shè)完成后，利益主體之間共享收益。這種情況下，在進(jìn)行房屋出售時(shí)要繳納相應(yīng)的增值稅，到利潤分配階段則可不用二次繳納稅款；

其二是建立控股制合作，在共同開發(fā)建設(shè)完房屋后，按照約定好的利潤比例進(jìn)行房屋分配。這種情況下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，需要按無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行稅款繳納，在房屋分配階段，還要根據(jù)各自的銷售情況繳納相應(yīng)的增值稅。

通過對比兩種稅款繳納方式，不難發(fā)現(xiàn)，第一種方式繳納的稅款要低于第二種，所以在房地產(chǎn)開發(fā)階段，可以采用第一種方式來進(jìn)行稅收策劃。

2.房地產(chǎn)企業(yè)印花稅的稅收策劃

在房地產(chǎn)開發(fā)階段，企業(yè)印花稅=簽訂施工合同的金額*固定稅率。在進(jìn)行印花稅策劃的過程中，需要注意到：第一，同一張憑證可以適用兩種不同固定稅率的情況下，要按兩個(gè)稅率進(jìn)行分別計(jì)算和申報(bào)；第二，由印花稅計(jì)算公式可知，簽訂施工合同的金額是影響印花稅的重要因素，因此，每簽訂一份合同就要繳納相應(yīng)的印花稅，所以，在印花稅策劃階段，要盡可能降低合同簽訂的次數(shù)。

（二）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1.房地產(chǎn)企業(yè)營改增制度下的稅收策劃

隨著房地產(chǎn)企業(yè)營改增實(shí)施細(xì)則的推行，房地產(chǎn)行業(yè)營改增后的適用稅率由5%改為了11%。在房地產(chǎn)銷售的過程中，營改增法規(guī)中列明了一些過渡性的政策，銷售自行開發(fā)的、開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按5%的稅率或11%的稅率進(jìn)行納稅，而于5月1日后取得施工許可證、開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要按11%的稅率繳納增值稅。在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，若收取預(yù)收款后，即使未開具增值稅發(fā)票，但收到的預(yù)收款需要預(yù)繳3%增值稅；在達(dá)到交房條件，結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，可根據(jù)（結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入-相應(yīng)的土地款）*11%―進(jìn)項(xiàng)稅額交納應(yīng)交增值稅。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售時(shí)，增值額扣除金額*20%，全額征收土地增值稅。土地增值稅=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入-扣除數(shù)，其中扣除部分包括配套設(shè)施費(fèi)、土地開發(fā)成本等，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增大可控配套設(shè)施成本，來減輕土地增值稅稅負(fù)。

（三）存量房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋出租期間，還需要進(jìn)行企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅以及城建稅等，為了降低相關(guān)稅金的繳納，企業(yè)可以將承租業(yè)務(wù)向承包業(yè)務(wù)過渡和轉(zhuǎn)化，并以自身名義進(jìn)行稅務(wù)登記，這樣可以向承包人收取部分管理費(fèi)，從而能夠降低從租計(jì)征、增值稅等稅負(fù)。

第二，加強(qiáng)出租業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變，通過投資的形式來專門做承租業(yè)務(wù)的企業(yè)入股，從而使自身角色變?yōu)槌凶馄髽I(yè)的股東，進(jìn)而能夠參與承租企業(yè)的利潤分配。

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